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Federación de Colegios de Valuadores, A. C.

FECOVAL

LCongreso Nacionalde Valuación

Valuación:Presente,Pasado y Futuro

Ciudad de Irapuato, Guanajuato. Octubre 29 a Noviembre 1, 2014

Ponencia

“Paradoja inmobiliaria de la inseguridad: valores bajan, costos suben”1

Por los Ingenieros Civiles

LEOPOLDO VARELA ALONSO,SICIV+AACEI

VICTOR PACHECO VILLALDAMA, SICIV+SMIEC

Octubre del 2014

1El material aquí presentado está registrado en Derechos de Autor y solo se otorga autorización a la FECOVAL el difundirlo, exclusiva y

únicamente en la Memoria de la Convención de esta fecha, siempre y cuando se mencione el nombre de los autores. Para terceros, el contenido y datos aquí presentados solo puede ser usado mediante autorización expresa del Autor, sin ella, está prohibido y penalizada, su reproducción, transmisión y uso parcial o total y para cualquier propósito.

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Contenido

1.- Resumen .................................................................................................................................. 6

2.- Palabrasclave........................................................................................................................... 7

3.- Introducción .............................................................................................................................. 8

3.1.-PROBLEMADEINVESTIGACIÓN ..................................................................................... 9

3.1.1. Problemática en los costos .......................................................................................... 9

3.1.2. Problemática de los valores comerciales .................................................................... 9

3.2.-OBJETIVOGENERAL ...................................................................................................... 12

3.3.-OBJETIVOSESPECÍFICOS............................................................................................. 12

3.3.1. Objetivo particular de la paradoja en los costos ....................................................... 12

3.3.2. Objetivo particular de la paradoja en los valores comerciales ................................. 12

3.4.-HIPÓTESIS ...................................................................................................................... 12

3.4.1. Hipótesis para efecto de costos ................................................................................ 12

3.4.2. Hipótesis para efecto de valor comercial y rentas .................................................... 13

3.5.-DISEÑOMETODOLÓGICO ............................................................................................. 13

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3.5.1. Diseño metodológico en costos ............................................................................... 13

3.5.2. Diseño metodológico en valor comercial y rentas ................................................... 13

3.6.-ALCANCESYLIMITACIONES .......................................................................................... 16

3.6.1. Alcances y limitaciones en análisis de costos .......................................................... 16

3.6.2. Alcances y limitaciones en análisis de valor comercial y rentas .............................. 16

4.- Desarrollodelainvestigación................................................................................................... 16

4.1. INVESTIGACIÓN DE SOBRE-COSTOS ........................................................................ 16

4.1.1. Reclusorio federal de Gómez Palacio, Durango ....................................................... 16

4.1.2. Reclusorio federal de Buenavista Tomatlán, Michoacán ......................................... 16

4.1.3. Tabulador de costos unitarios de carreteras de la SCT ........................................... 17

4.2. INVESTIGACIÓN DE SUB-VALUACIÓN COMERCIAL Y RENTAS ............................. 18

4.2.1. Plaza de la República, Col. Tabacalera, México D. F. ............................................. 18

5.- Conclusiones .......................................................................................................................... 18

5.1. CONCLUSIONES EN LA VERTIENTE DE COSTOS .................................................... 18

5.2. CONCLUSIONES EN LA VERTIENTE DE VALORES COMERCIALES....................... 19

6.-Referencias ............................................................................................................................. 20

Presentación de los ponentes .................................................................................................... 21

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1.-Resumen

La inseguridad criminal que prevalece en gran parte del territorio nacional, aunada a los bloqueos, vandalismos, “brutalidad ciudadana”, paralización de localidades y estados de la federación prácticamente completos, está teniendo repercusiones económicas cada vez más intensas en el valor comercial y los costos de construcción de los inmuebles.

Los autores analizan las dos caras de esta paradoja: por un lado los inmuebles son abandonados o malbaratados, los comercios con sus fuentes de trabajo se clausuran, rentas a la baja y por otro los costos de los insumos y recursos –mano de obra y equipo, de edificación se elevan.

En el bloqueo de la Plaza de la Constitución en el DF, pudo constatarse como los valores comerciales y las rentas de todos los inmuebles en la zona, se demeritaron.

El puerto de Acapulco, debido a los bloqueos continuos de la autopista del sol, observa también disminución creciente de la ocupación hotelera y en consecuencia, los empresarios pierden rentabilidad, la población fuentes de empleo y los valores de los inmuebles “a la baja”.

La otrora floreciente ciudad de Cuernavaca, está mostrando signos de declinación en sus inmuebles, producto del secuestro a las afueras de los fraccionamientos.

Participando en la construcción del reclusorios federales de Buenavista Tomatlán, en el Estado de Michoacán y de Gómez Palacio Durango, los autores cuantificaron atraso de las obras y el incremento de costos directos e indirectos, así como pudieron enterarse de la violencia criminal, la pérdida de fuentes de ingreso de familias locales y foráneas, provocando abandono de inmuebles, comercio, actividad agropecuaria y fuentes de trabajo.

Así mismo se comenta un ejercicio de cálculo del sobrecosto de la inseguridad para el caso de la construcción de carreteras en un trabajo hecho para la SCT.

Por otra parte se dio seguimiento al plantón de maestros de la CNTE en Plaza de la República y se cuantificó su efecto en el valor.

Se analiza el fenómeno bajo 2 criterios: la del Valuador y la del especialista de costos.

Como resultado de tales experiencias, el Ing. Varela añade a su larga lista de 16 factores de afectación al costo de las construcciones, este nuevo “factor por inseguridad y alborotos” FIA(costo) y propone valores para cuantificar su repercusión.

Por su parte el Ing. Pacheco propondrá un procedimiento para estimar el FIA(valor) o FDI(Factor de disrupción por inseguridad) que afecta a los valores comerciales por la inseguridad regional.

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2.-Palabrasclave

Valores de reposición nuevos

Valores comerciales

Rentas

Enfoque físico

Factores de afectación

Inseguridad

Alborotos populares

sobre-costo

sub-valuación

Disrupción por Inseguridad (DI)

Base de Información de Mercado(BIM)

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3.-Introducción

Este trabajo estará subdividido en 2 vertientes: la de costos (de reposición) y la de los valores (venta y rentas); los autores presentarán en cada sección su vertiente correspondiente. Por ello, participan un especialista en Ingeniería de costos y uno en Valuación inmobiliaria.

Por lo general en la valuación de inmuebles habitacionales y de oficinas, se lleva a cabo aplicando los 3 métodos: valor comercial, capitalización de rentas y el de costo (“valor”) de reposición.

Inmuebles tales como hoteles, cines y teatros, solo se aplica el segundoprimer y tercer método,

Otros inmuebles atípicos como los legislativos, culturales –museos, centros de artes.

El problema de inseguridad-alborotos, puede definirse

a. Inseguridad

Es la ausencia parcial o total, local, estatal o nacional, de la seguridad que debe ofrecer el estado a los ciudadanos. Incluye de manera enunciativa no limitativa, al robo, extorsión, cobro de piso o de paso, secuestro.

b. Alborotos

Es la ocurrencia de desórdenes, tumultos, asonadas y motines, de carácter popular, social, político y anárquico.

Para el caso de la vertiente de valuación se considera que el aumento de la inseguridad en determinadas regiones, municipios, colonias o zonas, genera un disrupción en los valores comerciales de los inmuebles, en tanto la autoridad toma acciones tendientes a recuperar la paz social, disminuir la violencia o mantener los servicios que son los primeros que se limitan.

c. Disrupción por inseguridad (DI)

Es la ruptura de la seguridad en un periodo determinado que provoca un efecto económico inverso a la dinámica normal de la zona o región.

d. Valores de Mercado

Durante el periodo de disrupción las condiciones cambian a tal grado que el mercado deja de cumplir con los principios fundamentales de la valuación.

Esto que hace necesario tener una opción de cálculo de valores comerciales en zonas similares, regiones aledañas o colindantes a la que se presenta la “disrupción por inseguridad” (DI), como primer opción ante la imposibilidad de tener información de mercado.

Otra forma sería tener una Base de Información de Mercado (BIM) que permita dar seguimiento a los valores de oferta de rentas y ventas en las zonas que pueden presentar la

Con formato: Justificado

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DI. Las BIM son herramientas cada vez másnecesarias, que permiten ir monitoreando los valores comerciales en forma periódica.

3.1.-PROBLEMADEINVESTIGACIÓN

3.1.1. Problemática en los costos

Cuando nos referimos a los “costos” de manera indiferente a los “de reposición” como a los “de construcción”, ya que son realmente equivalentes; la sutil diferencia es construir un inmueble inexistente versus reponer(construir) uno existente por otro igual pero nuevo, con materiales, equipos y técnicas presentes.

El impacto de los fenómenos de inseguridad y alborotos, se puede estudiar separadamente según su efecto en los costos:

a. Inseguridad

Los incrementos en los costos de construcción, son ocasionados por sobrecostos en los materiales, mano de obra, equipos y servicios y la necesidad de que los particulares tengan un gasto e inversiones en medidas de seguridad, para suplir la ausencia de seguridad que debe garantizar el estado.

b. Alborotos

Los bloqueos y paralización de ciudades, municipios, vías de comunicación y entidades de la federación, repercuten en sobrecostos de los fletes, retrasos y paralización de obras.

3.1.2. Problemática de los valores comerciales

El principal problema al que se enfrenta un valuador en una zona con DI es a la poca información de mercado de ventas y rentas en la zona, esto lleva a tener que buscar opciones de información fuera de la zonas de conflicto y estimar un factor que permita determinar el valor del inmueble con cierta razonabilidad.

Si se cuenta con una BIM, se puede ir obteniendo periódicamente los FDI que permitíasu aplicación en la zona en forma documentada.

Este factor es un indicador de riesgo, que puede o no ser utilizado a juicio del Valuador, de ninguna manera es algo que sea obligatorio para zonas en conflicto, solo sería una alternativa en caso de no existir mercado en la zona. Si el mercado existe, este factor no tiene sentido utilizar ya que duplicaría el efecto de demerito que ya el mercado reconoce en sus ofertas.

a. Disruptiva por inseguridad

Esto afecta los principios básicos de la valuación considerándose los efectos siguientes:

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Principio de cambio: El valor de los bienes inmuebles cambia constantemente por diversos agentes económicos, políticos y sociales. Los cambios de uso de suelo o de los reglamentos o derechos de construcción afectan el valor de los inmuebles.

Efecto: La inseguridad genera mayor costo de las construcciones producto de mano de obra más cara, materiales, maquinaria y fletes, lo que provoca existan cambios sociales que acaban afectando factores económicos de la zona o región donde están ocurriendo la DI; se desincentiva la construcción y se genera la minusvalía en las propiedades que se ofertan por la urgencia de vender.

Principio de anticipación. El valor actual de una propiedad es una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro, dirigida fundamentalmente al valor de capitalización de rentas.

Efecto: Al no existir condiciones para que los inmuebles puedan rentarse a largo plazo este principio es de los más afectados porque no sería posible calcularlo, considerando que las condiciones de inseguridad pueden aumentar rápidamente y desmotivar cualquier giro comercial, habitacional o de servicios. El efecto a la población serála disminución de comercios, servicios, vivienda ocupada, que se impactará en el valor de los inmuebles mientras se tiene la disrupción por inseguridad y posterior a la misma dependiendo del tiempo de la disruptiva.

Principio de competencia. Las ganancias que genera una propiedad animan a lacompetencia, produciendo un exceso de oferta, este efecto produce competencia ruinosa.

Efecto:La DI provoca un proceso de oferta abierta y otra de subterránea o informal, la real buscará vender y salirse de la región y la subterránea busca vender los inmuebles sin llegar a la protocolización para evitar que las autoridades o las personas se enteren de que los particulares tienen recursos que pueden ser arrebatados por el hampa, esto favorece la informalidad e irregularidad en la tenencia de los inmuebles.

Principio de equilibrio. Es un punto de armonía entre la oferta y la demanda, cuando se produce un cambio entre ellas es afectada directamente en valor de la propiedad.

El proceso de toda propiedad atraviesa por cuatro etapas, de crecimiento, equilibrio, declinación y renacimiento.

Efecto:La DI provoca que estas etapas bien definidas en el mercado inmobiliario, afecten los procesos de construcción y dotación de servicios; disminuya la demanda de propiedades, evite la consolidación de la zona, acelere el envejecimiento de los inmuebles y el aumento en su mantenimiento. Por lo que se presentan brincos en las etapas sin siquiera pasar por su proceso y conllevan a ladeclinación acelerada de la zonas.

Principio de mayor y mejor uso: El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que siendo físicamente posible, legalmente permitido y económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien que se está valuando.

Efecto: Al generarse círculos mafiosos de inseguridad las propiedades no pueden alcanzar su mayor y mejor uso, toda vez que la legalidad es la primera que es trastocada, lo económicamente viable deja de tener sentido, toda vez que los costos de construcción

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aumentan, mientras que el valor de las rentas y ventas son fluctuantes a la alza y a la baja, los inversionistas dejan de interesarse y la migración de la población hace que sea poco rentable tener servicios, hospitales, gasolineras, electricidad, comercios, hoteles, entre otros, la población que se mantiene en las zonas es porque no tiene otra opción, sin embargo su economía y servicios se vuelven de sobrevivencia.

Principio de la oferta y la demanda. Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda, y está determinado por los siguientes fenómenos: El aumento de población con poder adquisitivo en una zona incrementará la demanda y el incremento en el costo del dinero reducirá la demanda o viceversa

Efecto: El equilibrio se rompe por la necesidad de vender; los posibles compradores pueden llegar a pertenecer a grupos mafiosos que buscan el control de una región o zona. Por lo que la obtención de valores de venta se dificulta toda vez que muchos vendedores lo harán forzados por múltiples causas. Se pierde la libertad de elegir al comprador o incluso de no vender.

Principio de homogeneidad o conformidad. Establece que el valor de mercado llega a su máximo en los lugares en que se logra un grado razonable de homogeneidad económica y social como por ejemplo, en zonas comerciales cuyos usuarios tienen un promedio homogéneo de actividades, nivel de ingresos, educación y actitudes.

Efecto: Se rompe al no existir homogeneidad de actividades, ingresos, educación, actitudes y valores, la sociedad del lugar se cierra en sus círculos sociales, en algunos casos migra para no tener contacto con los integrantes de los grupos mafiosos que se insertan en todos los ámbitos y crean temor e incertidumbre, las ventas se dan a cualquier valor y bajo condiciones inciertas.

Principio de productividad excedente. La productividad excedente es el ingreso neto que queda después de haber deducido los Costos de los agentes de producción como son el trabajo, la administración y el capital. Entonces, el ingreso que se obtiene por la tierra es productividad excedente.

Efecto: Al no existir excedentes el valor de los terrenos baja considerablemente.

Principio de periodos crecientes y decrecientes. Son las condiciones utilizadas en lapráctica valuatoria la cual se basa en las siguientes etapas de un bien inmueble: integración, equilibrio, desintegración y renovación.

Principio de progresión y regresión. La progresión es el fenómeno por el que el valor deun inmueble es asociado con otro del mismo tipo, pero mejor, lo que tiende a mejorar su valor.

La regresión en cambio, es lo inverso.

Efecto:En ambos principios, la inseguridad causa una regresión en toda la zona afectada, la cual dependiendo del tiempo en que se mantuvo la DI, permitirá o no recuperar su valores comerciales que se tenían antes de la disrupción.

Principio de sustitución. Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más

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probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.

Efecto: Cualquier zona que tenga mejores condiciones de seguridad será mejor opción para invertir, por lo que la baja de valores no garantiza la recuperación en el corto plazo, por el contrario la incertidumbre y riesgo ahora cobran una importancia relevante y se convierten en factores de demerito. Para el caso de información de mercado es el principio que nos permitirá soportar referencias en zonas homogéneas antes de la disrupción por inseguridad, colindantes o similares, para efectos de este análisis o mediante BIM.

3.2.-OBJETIVOGENERAL

Se pretende determinar y evaluar el impacto de la inseguridad y alborotos populares en los costos y valores de los inmuebles.

La paradoja, como idea extraña u opuesta a la opinión común, resulta usualmente en que:

a. Los costos de construcción se incrementan, mientras que, b. Los valores comerciales y rentas se decrementan. c. El factor FIA o FDI(valor) es mayor que el FIA(costo)

3.3.-OBJETIVOSESPECÍFICOS

3.3.1. Objetivo particular de la paradoja en los costos

¿En qué medida afecta la inseguridad y alborotos en el costo?

3.3.2. Objetivo particular de la paradoja en los valores comerciales

Estimar un factor razonable que permita el cálculo de valores comerciales donde el mercado tiene una Disrupción por Inseguridad (FDI) o en su caso la aplicación del FIA.

3.4.-HIPÓTESIS

3.4.1. Hipótesis para efecto de costos

Los costos de construcción se incrementan, debido a situaciones de inseguridad y alborotos.

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3.4.2. Hipótesis para efecto de valor comercial y rentas

Los valores pueden disminuir producto de la DI o incrementar artificialmente.

3.5.-DISEÑOMETODOLÓGICO

3.5.1. Diseño metodológico en costos

Se analizan 3 trabajos de consultoría en los que se determinó el sobrecosto por el problema de inseguridad y alborotos:

Reclusorio federal de Gómez Palacio Durango

Reclusorio federal de Buenavista Tomatlán Michoacán

Tabulador de costos unitarios de carreteras de la SCT

3.5.2. Diseño metodológico en valor comercial y rentas

Se presenta un ejemplo de los valores promedio de renta y venta en la zona de Plaza de la República que se tomó por el GDF como zona para reubicar el campamento de los maestro de la CNTE en Septiembre del 2013 y que permanece un pequeño grupo a la fecha.

El Universal (28 de noviembre del 2013)

LA CANACOPE-SERVYTUR CONSIDERA QUE EL REPLIEGUE DEL PLANTÓN EN MONUMENTO A LA REVOLUCIÓN FUE A DESTIEMPO, DADO QUE LAS PÉRDIDAS YA ASCIENDEN A 420 MDP

Representantes de establecimientos comerciales afectados por el plantón magisterial en las inmediaciones del Monumento a la Revolución consideraron que el repliegue del movimiento de ese sitio fue una medida aplicada a destiempo y exigieron la reubicación de los maestros.

Respaldados por la Cámara de Comercio, Servicios y Turismo en Pequeño de la Ciudad de México (Canacope-Servytur), los prestadores de servicios, restauranteros, comerciantes y hoteleros afectados precisaron que los 60 días de plantón de maestros han dejado pérdidas económicas en la zona por 420 millones de pesos.

En rueda de prensa, anticiparon que los establecimientos afectados tardarán al menos seis meses en recuperar la dinámica de sus negocios, y propusieron que el gobierno local "rescate" a las empresas ya descapitalizadas en lugar de ofrecerles créditos.

El repliegue del plantón de los maestros, consideraron, es un avance y un signo positivo de un posible acuerdo para que se retiren de la zona, pero esta medida se dio a "destiempo" pues las afectaciones económicas a los negocios ya son considerables.

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El presidente de la Canacope-Sevytur Ciudad de México, Gerardo Cleto López Becerra, señaló que de los 986 giros comerciales y mercantiles que hay la zona del Monumento a la Revolución, cinco negocios de comida ya cerraron en forma definitiva.

Precisó que las pérdidas económicas dependen del giro y van de 70 a 90% de sus ingresos en los más de 80 establecimientos ubicados en torno a la Plaza de la República, de 30 a 40% en los que están las calles aledañas a esta plaza, de 10 a 18% en los que se localizan en las avenidas Insurgentes y San Cosme.

Indicó que algunos negocios recortaron en 50% su plantilla de trabajadores y hay 30 establecimientos que están en riesgo de cerrar, debido a que operan en números rojos, están endeudados y no venden.

En entrevista con Notimex, López Becerra apuntó que la Canacope-Servytur estima que en total hay 3 mil 500 trabajadores en los establecimientos de la Colonia Tabacalera, donde se ubica el Monumento a la Revolución.

Sobre este total, ya se entregó a la Secretaría de Trabajo del Gobierno del Distrito Federal (GDF) un primer padrón de alrededor de 600 apoyos para trabajadores cuyo empleo está en riesgo porque sus ingresos disminuyeron considerablemente, y será la autoridad la que determine cuántos de éstos han sido reportados como despedidos.

Comentó que el gobierno capitalino ha ofrecido a los establecimientos afectados por el plantón de la Coordinadora Nacional de Trabajadores de la Educación (CNTE) en el Monumento a la Revolución apoyos económicos en préstamos, de ayuda para empleados y en descuento de impuestos.

No obstante, aclaró, lo que los giros afectados piden es un "rescate" y resarcimiento de los daños, que consistiría en que "el gobierno de la Ciudad de México pagara las pérdidas que han tenido" durante los 60 días que ha durado el plantón.

Subrayó que los establecimientos afectados no pueden contraer más créditos o préstamos para enfrentar la problemática que viven, pues la actividad económica en la zona sigue parada y la reactivación de los negocios tardará al menos seis meses.

Afirmó que la Secretaría de Gobernación pidió al GDF que no actuara para cumplir con los acuerdos con los dirigentes magisteriales entre los cuales estaba la reubicación del plantón en el Monumento a la Revolución, cuya fecha límite era el 5 de noviembre pasado.

"Nos interesa saber por qué la Secretaría de Gobernación le pidió tal cosa al gobierno de la Ciudad de México, cuando ya la autoridad capitalina tenía la disposición de actuar y replegar al plantón y también nos interesa saber qué es lo que se está negociando hoy en día", añadió.

El dirigente de los comerciantes en pequeño comento que los maestros están en plantón porque quieren impedir la reforma educativa, pero ésta ya fue aprobada, por lo que es necesario saber qué se negocia con el magisterio si la reforma ya no puede ser modificada, y el por qué se mantienen en estos en la Ciudad de México.

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Anunció que en la búsqueda de revertir la tendencia negativa que los giros comerciales tienen en la zona, la Canacope Servytur Ciudad de México, impulsará la campaña de "El Buen Fin" en las inmediaciones del Monumento a la Revolución.

A ocho días de la celebración del 103 aniversario de la Revolución mexicana, reiteró la exigencia de los comercios y negocios ubicados en la zona del Monumento a la Revolución para que el plantón de la CNTE se reubique en otro punto de la ciudad y también pueda conmemorarse ahí este hecho histórico.

EL UNIVERSAL: 22 agosto de 2014, respuesta a casi un año:

Afectaciones a sector comercio por plantón magisterial persisten: Canacope

La Cámara de Comercio define la protesta como un “plantón fantasma”, pues la zona poniente de la explanada opera una veintena puestos ambulantes.

La Cámara de Comercio, Servicios y Turismo en Pequeño (Canacope) de la Ciudad de México aseguró que permanecen los efectos negativos en las inmediaciones del Monumento a la Revolución, a un año de que representantes del magisterio intensificaran sus protestas en la capital del país.

Expuso que la ocupación de integrantes de la Coordinadora Nacional de Trabajadores de la Educación (CNTE) de una parte del Monumento continúa afectando los negocios, los cuales sólo han logrado recuperar entre 70 y 80 por ciento de las ventas.

Señala que para los comerciantes establecidos, prestadores de servicios, empresarios, así como para los vecinos de la colonia Tabacalera, es inexplicable que una parte de Plaza de la República siga tomada.

La Canacope define la protesta como un “plantón fantasma”, pues la zona poniente de la explanada opera una veintena puestos ambulantes.

En un comunicado, la organización expresa además su solidaridad con los comerciantes establecidos, hoteleros y prestadores de servicios turísticos del la ciudad de Oaxaca, que se han visto afectados por las protestas magisteriales realizadas en días pasados.

Se realizó un muestreo de Edificios con uso de suelo Comercial y de Oficinas, en las colonias Tabacalera, Juárez y San Rafael delos valores de renta y venta durante el periodo de Sep. 2012 a Sep.2013 y se compararon con los datos de mercado a Agosto del 2014, para ver su efecto en el valor.

El levantamiento de datos fue de inmuebles similares a los que se encuentra en la Plaza de la Republica, no se realizó homologación ya que el propósito fue tener la muestra general de zona para darle seguimiento conforme iban presentándose las ofertas en los portales o boletines inmobiliarios.

Una obtenido el valor promedio de rentas y ventas antes de la DI, se aplicó a un inmueble cuyos datos se tienen en la misma Plaza de la República para ver su efecto en los valores antes de la DI y después y así obtener el FDI, posteriormente se comparó con el FIA y se concluye.

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3.6.-ALCANCESYLIMITACIONES

3.6.1. Alcances y limitaciones en análisis de costos

Aunque los autores tuvieron acceso a la totalidad y detalles de la información, se tiene la limitante de confidencialidad, por lo que solo se presentarán valores relativos (porcentuales), no absolutos (monetarios)

3.6.2. Alcances y limitaciones en análisis de valor comercial y rentas

Se indican solo los resultados finales y su efecto en los valores de mercado e ingresos, la obtención de la información de mercado se encuentran abierta en los portales inmobiliarios, por lo que solo se propone una forma de uso de dicha información para obtener el Factor de Disrupción por Inseguridad (FDI)

4.-Desarrollodelainvestigación

4.1. INVESTIGACIÓN DE SOBRE-COSTOS

4.1.1. Reclusorio federal de Gómez Palacio, Durango

En el caso de esta obra, aunque situada en una zona de inseguridad, los sobre-costos por dicho fenómeno no fueron considerables, ya que la disponibilidad de materiales, mano de obra, técnicos y administrativos, así como de maquinaria, presentaron un nivel de costos considerado como “razonable”, sin sobre-costos influidos por las organizaciones criminales locales ni hubo incidencia de alborotos de ningún género.

El único elemento de sobre-costo apreciable, pero de bajo impacto, fue la cortedad de las jornadas laborales, ya que todo el personal obrero, técnico y administrativo, tenía que retirarse “temprano” en caravanas de autobuses a menudo escoltadas por la Policía Federal.

4.1.2. Reclusorio federal de Buenavista Tomatlán, Michoacán

En este caso si se presentaron situaciones, una infortunada pérdida de la vida del Superintendente de obra mecánica, bloqueos y ataques de las organizaciones criminales de la zona de la sierra madre occidental de Michoacán y los consecuentes y considerables sobre-costos.

Aunque desde el arranque de las obras, los extorsiones, cobro de “derechos de piso”, asaltos, bloqueos y toda clase de actividades criminales, ocasionaban sobre-costos, pero estaban “previstos” en el estimado de costos o presupuesto de construcción.

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La disruptiva al curso relativamente normal de los trabajos, ocurrió cuando después de violentos ataques armados, hubo que interrumpir la fuerza de alrededor de 4,000 trabajadores y reducirla a un mínimo de menos de 200; eso redundó en pérdida de empleo y sustento de 3,200 familias mexicanas y la derrama económica que ejercía en la zona: comidas, rentas y servicios.

El sobre-costo en materiales, mano de obra, rentas y fletes de inmediato se incrementó y al reanudar paulatinamente las obras, hubo que construir un campamento, reforzar las medidas de seguridad, escoltas y aceptar mayores cuotas de extorsión.

El sobre-costo llegó a estimarse entre 9 y 16%.

4.1.3. Tabulador de costos unitarios de carreteras de la SCT

En la realización del nuevo tabulador de la SCT para construcción y conservación de carreteras, que abarca costos de terracerías, obras de drenaje, estructuras, puentes y pavimentos, una de las interrogantes de la supervisión de los trabajos, constituyó en factor de sobre-costo por inseguridad y alborotos (FIA).

En la memoria de los trabajos, se tiene un primer volumen denominado Tabulador, que incluye una sección metodológica (REF-4), en la cual se determina el FIA en la sección de Rangos de Validez, que se reproduce aquí:

, que debido al procedimiento aplicado para combinar y ponderar 6 factores de afectación, que en conjunto daban un rango de variabilidad de entre -30.56% y +34.74% para los costos unitarios calculados,

Para el renglón de “inseguridad”, que comprende también “alborotos” como el bloqueo de carreteras, se tiene un rango de variabilidad ya ponderado entre los otros 5 factores de afectación, de entre -1.96% y 2.94%, esto es, para zonas de “baja inseguridad” como podrían ser las localidades de Mérida, Yuc., Querétaro, Qro., Aguascalientes, Ags., y León, Gto., se aplicaría el FIA(bajo) de 0.9804 (-1.96%).

Para localidades de inseguridad (media) se aplicaría el factor FIA de 1.0000 (0%). Para zonas de “alta inseguridad” como ciertas localidades de Michoacán, Sinaloa y Tamaulipas, se aplicaría un FIA de 1.0294 (+2.94%).

Elemento de factor de

variabilidad relevante bajo medio alto ponderación bajo medio alto

D Inseguridad 1.00 1.02 1.05 1.00 0.9804 1.0000 1.0294

Global 0.6944 1.0000 1.3474

Valores base Valores normalizados

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4.2. INVESTIGACIÓN DE SUB-VALUACIÓN COMERCIAL Y RENTAS

4.2.1. Plaza de la República, Col. Tabacalera, México D. F.

Se evalúo una muestra de inmuebles que en promedio tienen 1,800 m2 de construcción en la zona de Plaza de la República y sus cercanías. Dicha muestra fue de inmuebles ofertados que cambiaron o modificaron su valor de renta o venta durante un año del 2012 al 2013.

La DI se presentó en Septiembre del 2013 y continúo hasta Noviembre del 2013 cerrando completamente la Plaza de la República, es ahí donde se pueden ver los mayores efectos en la disminución de los valores en venta y el repunte de los valores en renta muy a pesar de la lógica comercial de la zona, siendo sus resultados los siguientes:

5.-Conclusiones

Aunque el factor de inseguridad es lo más relevante, el de alborotos por parte de manifestantes, gremios, vándalos profesionales, anarquistas y turbas que paralizan y retienen calles, avenidas, periféricos, plazas, ciudades completas, instituciones y en ocasiones agreden brutalmente a ciudadanos (y policías).

5.1. CONCLUSIONES EN LA VERTIENTE DE COSTOS

Para inmuebles sencillos como los habitacionales plurifamiliares de interés social (clase 3 SHF), las variables básicas como superficie construida, recámaras, baños, altura de entrepiso, áreas comunes y número de pisos (niveles), entre otras, facilitan el trabajo de calcular o aplicar un parámetro, y a ello habría solo que adicionarle el sobre-costo de inseguridad y alborotos..

El factor “inseguridad” y “alborotos”, es en edificaciones –habitacionales y no- habitacionales (comerciales, institucionales), para zonas de “baja inseguridad” el FIA(bajo, costos) de 0.975 (-2.5%), para localidades de inseguridad (media) se aplicaría el factor FIA de 1.0000 (0%) y para zonas de “alta inseguridad”, se aplicaría un FIA extremo de 1.042 (+4.2%).

año Valorpromedio

Ventaspromedio 2012-2013 17,334$

Rentaspromedio 2012-2013 160$

Ventaspromedio 2014 16,473$

Rentaspromedio 2014 183$

VM ConclusiónVC FDI

38,134,800$

VC

38,177,920$ 38,177,920$

VM

36,241,586$

VC

36,294,267$ 36,294,267$

0.95

Con formato: Espacio Antes: 6 pto,Después: 12 pto

Con formato: Fuente: 12 pto, Español(México)

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5.2. CONCLUSIONES EN LA VERTIENTE DE VALORES COMERCIALES

Se puede considerar de acuerdo al ejercicio de seguimiento de Plaza de la República, que en el caso de inmuebles en zonas urbanas consolidadas donde se tiene información suficiente de seguimiento de las ofertas en renta y venta, el efecto comercial por DI, es casi similar al que se presenta por los sobrecostos de “alta inseguridad” ya que el monitoreado en la zona de Plaza de la República fue del orden de 5.07%, aunque porcentualmente es un 21% al de FIA. Esto permitiría considerar la aplicación del factor FIA cuando no se tenga una BIM y se dificulte el cálculo del FDI específico de la zona. Esta propuesta, da una opción para el sustento del cálculo de factores que están afectando a los inmuebles en evento como la DI, así mismo sirve para que las autoridades puedan tener un indicador de los efectos de su inacción provoca en la zonas con inseguridad, así mismo puede llegar a ser un elemento de presión al disminuir la bases gravable de los inmuebles en compra-venta.

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6.-Referencias

REF 1 Varela, L. “Costos por Metro Cuadrado de Construcción”. 2 volúmenes, Editado por Varela-IC, México. Octubre de 2012

REF 2: Varela, L. “Costos de Construcción para Arquitectos e Ingenieros”. Editado por Varela-IC, México. Junio de 2012

REF 3 Varela, L. “Verdaderos secretos de los costos de construcción (44 años de experiencias”. En elaboración, a Editar por Varela-IC, México. Enero 2015

REF 4: Varela, L. “Tabulador de Costos unitarios de carreteras de la SCT”. Editado por Varela-IC, México. Enero de 2013

REF 5: Merodio A.- Pacheco V. “Metodologías de Valuación” www.aep.mx

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Presentación de los ponentes

LEOPOLDO VARELA ALONSO leopoldo@varela.com.mx

Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de México. Especialista en Ingeniería de Costos certificado por la International CostEngineering Council (ICEC) y por el Colegiado CICM como Perito Profesional, Miembro de la AACE International, SMIEC, SICIV, SAVAC, CICM. Consultor para 13 países americanos y europeos.

Es uno de los 4ingenieros especialistas mexicanos en-vida, autores del campo, con 8 publicaciones de Costos de Construcción y ha impartido más de 250 seminarios y conferencias en 35 ciudades de la República. Fue Profesor y Consejero Académico de Postgrado en la Universidad La Salle.

Fungió como Director de Compuobras, Bimsa-Southam y Cámara de Construcción.

Actualmente Director de Varela Ingeniería de Costos, Intercost y Leopoldo Varela y Asociados.

Firmas que han presupuestado importantes proyectos como el Senado de la República, Campeche Playa Marina Golf, Call Center y Centro de Convenciones de Querétaro, el Teatro y Escuela de Arte de León, Gto., 4 museos, estaciones y cuarteles de Policía Federal, embajada, consulado y residencia de Canadá, reclusorios federales, los tabuladores de la SCT y Judicatura federal yactúa como perito arbitral de la torre BBVA Bancomer.

VICTOR I. PACHECO VILLALDAMAvpacheco@aep.com.mx

Ingeniero Civil por la Universidad Nacional de México. Especialista en Valuación Certificado por el CICM y Especialista en Costos Certificado por la SMIEC y por ICEC Internacional.

Co-Autor del los libros “Metodologías de Valuación”, actualmente incluido en el Manuel de Tesorería del GDF, “Unidades de Valuación, Controladoras de Riesgo” y “Administradores de Condominios”.

Ex Presidente de la SMIEC, Fundador y Ex Vicepresidente de la SICIV, Ex Vicepresidente del CICM y de la CNEC y del IMDT.

Fundador de la Comisión de Avalúos de Bienes del D. F., donde desarrollo más de 35 criterios de valuación.

Actualmente es Director General de Avalúos, Evaluaciones y Proyectos.