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UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
“LAS OPERACIONES REGISTRALES EN EL REGISTRO GENERAL DE LA
PROPIEDAD Y LA SEGURIDAD JURÍDICA”
LUIS FERNANDO CUGUÁ GONZALEZ
GUATEMALA, JULIO 2018
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UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
“LAS OPERACIONES REGISTRALES EN EL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD Y LA SEGURIDAD JURÍDICA”
TRABAJO DE GRADUACIÓN PRESENTADO POR:
LUIS FERNANDO CUGUÁ GONZALEZ
PREVIO A OPTAR AL GRADO ACADÉMICO DE
LICENCIADO EN CIENCIAS JURÍDICAS Y
SOCIALES
Y LOS TÍTULOS PROFESIONALES DE
ABOGADO Y NOTARIO
GUATEMALA, JULIO 2018
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AUTORIDADES DE LA FACULTAD, ASESOR Y REVISOR
DEL TRABAJO DE GRADUACIÓN
DECANO DE LA FACULTAD: LIC. LUIS ANTONIO RUANO CASTILLO
SECRETARIO DE LA FACULTAD:
LLM. OMAR ABEL MORALES LURSSEN
ASESOR: LIC. MIGUEL ANGEL LETONA CIFUENTES
REVISOR: LIC. PEDRO FRANCIS POLO DE LA ROCA
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REGLAMENTO DE TESIS
ARTÍCULO 9°: RESPONSABILIDAD
Solamente el estudiante, asesor y revisor serán los responsables ante
terceros, del contenido y desarrollo de los trabajos de graduación, quienes
deberán hacer del conocimiento del Decanato cualquier anomalía que se
diere en el proceso de su elaboración.
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INDICE
INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................... 1
CAPÍTULO I .......................................................................................................................................... 3
1.1 Antecedentes Históricos del Derecho Registral ................................................................ 4
1.1.1 Roma. ............................................................................................................................... 4
1.1.2 Alemania .......................................................................................................................... 5
1.1.3 España ............................................................................................................................. 5
1.2 Definiciones Doctrinales de Derecho Registral ................................................................ 6
1.3 Características del Derecho Registral ................................................................................ 7
1.4 Principios Generales del Derecho Registral ...................................................................... 8
1.5 El Registro General de la Propiedad en Guatemala ...................................................... 10
1.5.1 Reseña Histórica .......................................................................................................... 10
1.5.2 Introducción de Tecnología Nueva Registral ........................................................... 13
1.5.3 Definiciones del Registro General de la Propiedad en Guatemala .......................... 14
1.6 Análisis de la Normativa Jurídica ...................................................................................... 17
1.7 Comisión Nacional Registral .............................................................................................. 19
CAPÍTULO II ....................................................................................................................................... 22
PRINCIPIOS REGISTRALES ................................................................................................... 22
2.1 Definición de Principio ......................................................................................................... 22
2.2 Clasificación de los Principios Registrales....................................................................... 25
2.2.1 Principios Materiales ........................................................................................................ 26
2.2.2 Principios Formales .......................................................................................................... 31
2.2.3 Principios Mixtos ........................................................................................................... 37
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CAPÍTULO III ...................................................................................................................................... 47
SISTEMAS REGISTRALES...................................................................................................... 47
3.1 Definición ............................................................................................................................... 47
3.2 Clasificación de los Sistemas Registrales ....................................................................... 48
3.2.1 Primera Clasificación de los Sistemas Registrales ................................................. 48
3.2.2 Segunda Clasificación de los Sistemas Registrales .................................................. 50
3.3 Análisis de los Sistemas Registrales ................................................................................ 52
3.3.1 Sistema Francés .......................................................................................................... 52
3.3.2 Sistema Alemán ............................................................................................................ 55
3.3.3 Sistema Australiano ..................................................................................................... 61
3.4. Sistema Español ................................................................................................................. 65
3.5 Sistema Guatemalteco en los Registro Públicos ............................................................ 66
CAPÍTULO IV ...................................................................................................................................... 68
LA OPERACIÓN REGISTRAL Y LA SEGURIDAD JURÍDICA EN EL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD
DE LA ZONA CENTRAL ....................................................................................................................... 68
4.1 La Operación Registral ....................................................................................................... 68
4.1.2 Definición Doctrinaria ................................................................................................... 68
4.1.3 La Operación Registral Electrónica ........................................................................... 68
4.1.4 Principios Específicos de las Operaciones Registrales.......................................... 71
4.1.5 Los Operadores Registrales como Elemento Personal.......................................... 73
4.1.6 Calificación Registral .................................................................................................... 77
4.2 Características de la Operación Registral ....................................................................... 79
4.3 Efectos de la Función Calificadora.................................................................................... 81
4.4 Razones de Suspensión ..................................................................................................... 82
4.4.1 Las Razones de Suspensión más frecuentes en cuanto a la Hipoteca son: ...... 82
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x
4.4.2 Las Razones de Suspensión más frecuentes respecto a la Prenda son: ........... 82
4.4.3 Las Razones de Suspensión más frecuentes en relación al Usufructo: .............. 83
4.4.4 Las Razones de Suspensión más frecuentes que atañen al Arrendamiento son:
................................................................................................................................................... 83
4.4.5 Las Suspensiones Registrales más frecuentes en los Contratos de
Compraventas y Donaciones son: ....................................................................................... 84
4.5 Efectos Principales de las Inscripciones .......................................................................... 88
4.6 Bienes Registrables ............................................................................................................. 88
4.6.1 Bienes Muebles ............................................................................................................ 88
4.6.2 Bienes Inmuebles ......................................................................................................... 90
4.7 Mecanismos Legales que se emplean para la Inscripción de los Bienes ................... 91
4.8 Plazos para Realizar las Operaciones Registrales ........................................................ 94
4.9 Ineficacia de la Operación Registral a Causa de la Inexistencia de Uniformidad de
los Criterios Registrales al Calificar los Documentos por parte de los Operadores
Registrales del Registro General de la Propiedad de la Zona Central. ............................. 95
4.10 Operaciones Registrales realizadas en el Registro General de la Propiedad ......... 96
4.11 Seguridad Jurídica ............................................................................................................. 97
4.12 Definición de Seguridad Jurídica Registral .................................................................. 101
4.13 Resultados de la Investigación de Campo .................................................................. 102
4.13.1 Análisis de Resultados ................................................................................................ 107
CONCLUSIONES ............................................................................................................................... 109
RECOMENDACIONES ....................................................................................................................... 110
ANEXOS ........................................................................................................................................... 111
BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................................................. 120
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INTRODUCCIÓN
Es necesario e importante, urgente y preponderante, que haya uniformidad de
criterios registrales en el Registro General de la Propiedad ya que es menester
resolver la ineficacia de la operación registral que surge algunas veces debido a la
falta de criterios registrales uniformes, lo que deviene en inseguridad jurídica para
los usuarios del Registro, por lo que debe existir realmente la seguridad jurídica en
el aludido registro. Los motivos que impulsan la investigación surgen porque me
he dado cuenta de la necesidad de que en la operación registral el criterio sea
uniforme respecto al procedimiento registral. Otro motivo es el interés existente de
profesionales del Derecho que han externado al mencionado Registro, la
necesidad de que exista uniformidad procedimental registral, para tener una mejor
noción de la aplicación de los criterios de calificación registral empleados por el
Registro y por los operadores del mismo.
El motivo académico principal es coadyuvar a que en la literatura del Derecho
Registral se conozca, relativa a un tema tan importante como lo es el efecto de las
operaciones registrales en cuanto a la seguridad jurídica que éstas otorgan, y los
temas relacionados a ella, como lo son los criterios de calificación registral en las
operaciones registrales, así como la seguridad jurídica registral de los bienes
inscribibles en el Registro General de la Propiedad. Asimismo el motivo al
investigar la propuesta del trabajo de graduación es aportar temas relacionados
con el Derecho Notarial y el Derecho Registral, y fomentar la importancia del tema
de la operación registral y la uniformidad de criterios respecto al mismo, para
brindar una mejor atención a los usuarios, logrando la satisfacción de los mismos y
que la seguridad jurídica registral esté presente en las operaciones registrales
realizadas en el mencionado Registro.
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La falta de uniformidad en los criterios registrales del Registro General de la
Propiedad hace ineficaz el servicio registral que presta, y esa situación causa
problemas diversos a los usuarios de dicho Registro, en vista de que algunas
veces se presentan dudas respecto a un procedimiento registral determinado, ya
que no existe uniformidad en los criterios, lo que deviene en ineficacia de la
operación registral, al no haber conocimiento certero de los criterios registrales,
que son la guía para las operaciones registrales al presentar los documentos para
que sean operados, lo que deviene en falencias en la seguridad jurídica dentro del
Registro General de la Propiedad.
La hipótesis planteada fue: “Es necesario e importante que exista unificación de
los criterios registrales en las operaciones que se realizan en el Registro General
de la Propiedad para la consecución de la seguridad jurídica registral”
El trabajo de graduación se dividió en cuatro capítulos: el Capítulo I, referente al
Derecho Registral, sus antecedentes, definiciones y características. El capítulo II
sobre los Principios Registrales siendo los Principios Materiales, los Principios
Formales y los Principios Mixtos, que rigen al Registro General de la Propiedad. El
capítulo III sobre los Sistemas Registrales, como el francés, el australiano, el
alemán, español y el guatemalteco; el Capítulo IV, sobre La Operación Registral y
la Seguridad Jurídica en el Registro General de la Propiedad de la Zona Central.
Los métodos y técnicas fueron el Método Inductivo-Deductivo, que es un
procedimiento de inferencia que se basa en la lógica para emitir un razonamiento.
El Método de Análisis-Síntesis y el Método Objetivista. Se realizó también la
técnica de la encuesta, la que permitió realizar un muestreo y el resultado de la
misma se ilustró por medio de gráficas.
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CAPÍTULO I
EL DERECHO REGISTRAL
“A lo largo de la historia, se le han dado diversas denominaciones al Derecho
Registral, entre ellas se encuentran Derecho Hipotecario, Derecho Publicitario,
Derecho Inmobiliario, Derecho Registral, Derecho del Registro Público, entre
otros.”1
“El derecho registral en la doctrina moderna es considerado como un acto de
inscripción que encuadra en el derecho civil, mercantil, penal, tributario, procesal,
administrativo y notarial; se dice que el derecho registral es único, pero cada rama
del derecho susceptible de ser objeto de registro se rige por normas específicas
según sea la materia de la que se trate.”2 En la legislación guatemalteca existen
normas específicas que regulan el funcionamiento de los Registros públicos que
existen en el país, pero dichas normas no regulan en su totalidad todos los
aspectos fundamentales del Derecho Registral. El derecho registral está regido
por una serie de principios que explican el contenido y función del Registro
público, están entrelazados unos con otros de modo que no existen en forma
independiente.
La mayoría de autores coincide en que los principios del derecho registral son
directrices y una seria sistemática de bases fundamentales y el resultado de la
sintetización del ordenamiento jurídico registral; los principios registrales
1 Azurdia Juarez, Ana Cristina. La Calificación Registral y el Derecho de Propiedad frente a la Suspensión de Inscripción de un Documento en el Registro General de la Propiedad como consecuencia de una solicitud de rechazo hecha por la Superintendencia de Administración Tributaria SAT. Tesis de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Rafael Landívar. Guatemala. 2006. Pág. 27. 2 Bámaca Gálvez, Moisés David. Análisis Jurídico al Estatuto Tributario del Contribuyente Individual con Empresa Mercantil. Tesis de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de San Carlos de Guatemala. Guatemala. 2007. Pág. 27.
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fundamentales son el de publicidad, legitimación, rogación, consentimiento,
prioridad o prelación, inscripción, tracto sucesivo, fe pública.
“En otros países, tal es el caso de Chile, se maneja la firma electrónica en el
Derecho Registral, lo cual ha sido motivo de críticas ya que no ha sido regulado de
la manera idónea y se argumenta que el acuerdo por medio del cual se acordó el
uso de la firma electrónica contiene muchos errores que hacen de este avance
hacia el mundo de la informática jurídica un verdadero riesgo.”3
1.1 Antecedentes Históricos del Derecho Registral
1.1.1 Roma: “La publicidad Registral, no existió en Roma”4 ni el registro esta es
una creación germánica; en Roma no se dio la publicidad y no existió el registro, lo
que existió fue la Mancipatio, la In jure cessio, y la Traditio.
La Mancipatio: “Es una forma de contratación eminentemente formalista, ya que
las frases, los gestos y la actitud en general de los que intervienen, son elementos
esenciales sin los cuales las partes no quedan obligadas, ni los actos que celebran
surten efectos jurídicos.
La In Jure Cessio: Era un juicio simulado que encubría un negocio de
transferencia de bienes; en este juicio el demandado confesaba la demanda,
constituía una especie de juicio reivindicatorio.
La Traditio: Se trataba de la entrega de una cosa con desapoderamiento, por ello
en el lenguaje jurídico moderno, tradición también significa entrega.
3 Jijena Leiva, Renato Javier, Firma Electrónica y Derecho Registral en Chile. Sobre errores de un Auto Acordado. Revista de Derecho Informático. Número de publicación 099. Edita alfa-redi. Chile. Octubre de 2006. Pág. 1. 4 Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrúa, S.A. México. 1986. Pág. 221.
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1.1.2 Alemania
En Alemania en un período primitivo se dieron dos fórmulas que equivalen a la
Mancipatio y a la In jure cessi, que en el Derecho Germánico se denominaron
Solemnidad ante el Thinx y Auflassung.
Solemnidad ante el Thinx: Consistía en una forma solemne de transmisión de
inmuebles. Se llevaba a cabo mediante ritos y simbolismos que se ejecutaban
ante la asamblea popular o ante el consejo comunal; la ceremonia era presidida
por el Thinxmann (jefe de la asamblea); en ella el transmitente entregaba
simbólicamente el inmueble al adquirente, y el adquirente quedaba investido de
titularidad de la cosa.
Auflassung: Consiste en la entrega de la cosa ante el juez; el juez solamente
constata el acto y autentica la investidura, en este formalismo no se da la entrega
simbólica como en el anterior sino el transferente abandona el inmueble y el juez
proclama la investidura.
1.1.3 España
En España esta se dividió en cuatro períodos, el primer período fue la publicidad
primitiva, el segundo la influencia romana, el tercero fue de iniciación del régimen
de publicidad, y por último el de consolidación del régimen de publicidad registral.
Publicidad Primitiva; se da una forma de publicidad en la que se ratificaba pública
y solemnemente la transferencia por carta o escritura.
La Influencia Romana; era el apogeo de la clandestinidad, se daban un gran
número de hipotecas ocultas, esto hizo necesario adoptar medidas de publicidad
para todas las enajenaciones de inmuebles; se dio la lucha contra los jueces que
se aferraron al derecho romano.
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De Iniciación del Régimen de Publicidad; aún no es un sistema general de
publicidad, pero si conlleva más amplitud que los anteriores; con ello se puso fin a
la clandestinidad, y el sistema registral obtuvo impulsos para su desarrollo.
De Consolidación del Régimen de Publicidad Registral; surge en 1861 con la
publicación de la Ley Hipotecaria; en ella se sintetizan las finalidades del Derecho
Registral; era una ley indispensable para dar certidumbre al dominio y a los
demás derechos sobre la cosa, para poner límites a la mala fe y para liberar al
propietario del yugo de usureros despiadados”.5
1.2 Definiciones Doctrinales de Derecho Registral
“Es un conjunto de normas que forman un ordenamiento sistemático dirigido a
regular los actos de constitución, adquisición, transmisión, anotación, gravamen,
pérdida y efectos de los derechos reales sobre bienes muebles e inmuebles, y
también del estado civil de las personas.
El derecho registral se encarga del estudio de la teoría de la relación jurídica
registral y la eficiencia de los derechos inscritos, sobre la base de los principios
rectores que distinguen un sistema registral de otro, tiene por objeto la publicidad
jurídica, busca tutelar los derechos de los propietarios de los bienes y de terceros,
con el fin de dar seguridad jurídica a los actos realizados en materia de registro.”6
Podemos afirmar que el derecho registral constituye un sistema de ordenación
lógica y coherente de elementos para lograr la seguridad jurídica en una
determinada área de la vida social. El presupuesto para la existencia de un
derecho registral se encuentra en la necesidad de notoriedad a determinado
5 Petit, Eugene. Tratado Elemental de Derecho Romano. Editorial Jurídica Salvadoreña. El Salvador. 2008. Pág. 230. 6 Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrúa. México. 2005. Págs. 301 a la 306.
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hecho, controlando su legalidad y produciendo efectos en el ámbito de las
relaciones jurídicas privadas. Su objetivo esencial es otorgar seguridad al tráfico
jurídico patrimonial y transparencia en el mercado. Por lo que en síntesis podemos
decir que el derecho registral es el conjunto de normas de derecho público que
regulan la organización de los Registros Públicos, el procedimiento de inscripción
y los efectos de los derechos inscritos.
1.3 Características del Derecho Registral
“ a) Sustantivo y Adjetivo: Es una rama que contiene instituciones de naturaleza
sustantiva y adjetiva; asimismo estudia derechos inscribibles y comprende una
regulación del procedimiento de inscripción de dichos derechos.
b) Limitativo: Es un derecho limitativo, ya que su aplicación se extiende
únicamente a los actos especialmente contemplados en materia de derecho
registral.
c) Formalista: Es un derecho eminentemente formalista, ya que exige que los
actos y contratos materia de registro consten en escritura pública, llenando una
serie de requisitos, y al no darle cumplimiento a estos formalismos no se procede
a su inscripción en el respectivo registro.”7
De esa forma el Registro puede cumplir sus fines, puesto que el Registro debe
otorgar a todas las operaciones que efectúa con base al respeto de esas
características otorgando esa certeza y seguridad jurídica que le corresponde
como tarea.
7 Acosta Morales, Manuel Antonio. Sistemas y Principios Rectores de los Registros Públicos de la Propiedad de Guatemala. Tesis de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de San Carlos de Guatemala. Impresos Industriales. Guatemala. 1994. Pág. 91.
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1.4 Principios Generales del Derecho Registral
“a) Consentimiento: Este principio consiste en que el registro siempre reconoce un
titular registral y por consiguiente para cualquier modificación o cancelación de los
asientos, se requiere el consentimiento de dicho titular registral; así mismo las
inscripciones y anotaciones únicamente pueden cancelarse por consentimiento de
las partes, salvo orden judicial.
b) Publicidad: Se refiere a que el acto de registro es público y puede ser
consultado por todo aquel que tenga interés en el mismo:”8 La Constitución
Política de la República de Guatemala garantiza la publicidad de actos tanto
administrativos como registrales, es por ello que este principio es elemental en el
derecho registral.
c) “De inscripción: Todo acto materia de derecho registral debe ser inscrito en el
respectivo registro para la eficaz protección de los derechos que nacen fuera del
registro; así mismo adquirir la presunción de exactitud y fuerza probatoria por la fe
pública registral.
d) De legalidad: Este principio presume que todos los actos que realizan las
personas a través de documentos son válidos, para ello dichos documentos son
sometidos a examen mediante el cual se califica y verifica el cumplimiento de los
requisitos necesarios para su validez, esto se hace con el objeto de velar por el
cumplimiento de las leyes específicas y para dotar de certeza jurídica los actos
susceptibles de registro.
e) De tracto sucesivo: Este principio hace referencia a que una vez culminada una
fase de inscripción registral se debe dar seguimiento a la siguiente; se debe
proceder en total orden de sucesión.
8 Ríos Helling, Jorge. La Práctica del Derecho Notarial. 2da. Edición. Editorial McGraw Hill Interamericana. México. 2004. Pág. 412.
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f) De gratuidad: Por referirse a hechos que transmiten seguridad y que deben
estar tutelados por el Estado, lo ideal es que los actos registrales sean gratuitos;”9
pero en Guatemala la mayoría de registros públicos efectúan un cobro para
realizar las inscripciones respectivas.
g) “De rogación: Se refiere a que solamente a petición de la parte interesada se
lleva a cabo la inscripción en los registros, es decir que los registros públicos no
pueden actuar si previamente no existe la solicitud, esto sin eximir a los registros
públicos de la obligación de inscripción cuando se haya dado cumplimiento a los
requisitos necesarios.
h) De Prioridad: Llamado también de prelación; este principio radica en que el
primero en inscripción es primero en derecho,”10 es uno de los principios más
importantes del derecho registral ya que constituye la utilidad del registro.
j) “Fe Pública Registral: Se debe tener en cuenta que la fe púbica es un imperativo
jurídico que obliga a tener como verdaderos determinados hechos o
acontecimientos; este principio se basa en la presunción de la existencia y validez
de los actos expedidos por el titular de la fe pública registral.”11
k) Tercero Registral: “Se llama tercero registral, a la persona que inscribe un
derecho real adquirido de buena fe y a título oneroso si ese derecho se adquirió de
quien aparecía como su titular en el Registro Público de la Propiedad. Una vez
inscrito su derecho es oponible y preferente a cualquier otro supuesto titular con
derecho anterior pero no inscrito”.12 Porque lo que vale es lo escrito en el Registro.
Todos los principios del Derecho Registral antes citados fundamentan y
robustecen, al ser respetados, el objeto de la existencia de dicho Registro, que es
plasmar de certeza y seguridad jurídica valederas erga omnes, en cuanto a las
operaciones registrales objeto de su labor.
9 Ibíd. Pág. 412 10 Ibíd. Pág. 412. 11 Ibíd. Pág. 412. 12 Pérez Fernández del Castillo, Bernardo. Revista de Derecho Notarial Mexicano, Número 100, Tomo 1. Asociación Nacional del Notariado Mexicano, A.C. México. 1989. Pág. 129.
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1.5 El Registro General de la Propiedad en Guatemala
1.5.1 Reseña Histórica
La reseña histórica del Registro General de la Propiedad, permitirá comprender
con mayor claridad, el desarrollo de esta institución registral, que en materia de
registro en general es la que da inicio y sirve de inspiración a otros registros.
1.5.1.2 Época Colonial
“Es conveniente recordar que la historia de la propiedad privada sobre la tierra en
Guatemala, arranca a partir de la conquista española sobre estas tierras;
precisamente los conquistadores, por derecho de conquista, despojaban a los
indígenas de sus tierras, que era legalizado por la corona española, en títulos
denominados Reales Cédulas, que se entregaban a los conquistadores y luego
guardados privadamente por los propietarios de las tierras. Por supuesto que en
esta etapa histórica no encontramos antecedentes del Registro General de la
Propiedad u otra entidad análoga donde pudiesen haberse registrado títulos.”13
En ese sentido, en España fue necesario el resguardo de la información de los
intereses posesorios por lo que: “emerge una institución encargada de esas
actividades que data del año de 1176 naciendo como Registro Hipotecario,
fundado por el Rey de España, Carlos II.”14
1.5.1.3 Independencia de Centro América
“Con la independencia de Centro América de 1821, la emisión de títulos sobre la
propiedad estuvo a cargo de funcionarios regionales, jefes políticos o intendentes,
quienes emitían, según su propia conveniencia, títulos de propiedad a los
13 Acosta Morales, Manuel Antonio. Ob. Cit. Pág. 91. 14 Solares Samayoa, Lidia del Carmen. La Calificación Registral en el Registro General de la Propiedad de la Zona Central. Tesis de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de San Carlos de Guatemala. Guatemala. 2005. Pág. 23.
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particulares y a los municipios. En esta etapa encontramos los antecedentes de lo
que posteriormente fue el registro de la propiedad.
1.5.1.4 Revolución Liberal
Ulteriormente con el movimiento reformador que se dio con la revolución liberal de
1871 liderado por Justo Rufino Barrios y Miguel García Granados, vino a
institucionalizar el registro de la propiedad y su regulación legal: En el tiempo de
Justo Rufino Barrios, la legislación vigente en su mayor parte era la española,
confusa y difícil de aplicar por hallarse contenida en diferentes cuerpos, pero el 26
de junio de 1876, por orden del General Justo Rufino Barrios, se nombró una
comisión de jurisconsultos, con el fin de reemplazar estas leyes por códigos más
acordes a la época de acuerdo con el desarrollo del país, que comenzaron a regir
desde el 15 de septiembre de 1876, es decir que la instauración de esta institución
registral podemos sin lugar a dudas ubicarla en el año de 1877.”15 En la época del
reformador.
En el Gobierno de Justo Rufino Barrios en el año de 1877 se aplicó en un principio
el sistema descentralizado, en el que se fueron creando registros en varios
departamentos, la apertura del segundo Registro de la Propiedad ubicado en
Quetzaltenango que fue creado en el año de 1877.En tal virtud el Registro General
de la Propiedad dejo de ser descentralizado, toda vez que el desarrollo de la
actividad registral y el conocimiento de la extensión territorial del país obligaron a
las autoridades la implantación de un sistema ecléctico, es decir centralizado que
es la que en la actualidad funciona en Guatemala.
En sus orígenes el Registro General de la Propiedad, no cumplía su función
registral, toda vez que siendo en un inicio un registro de hipotecas que apenas si
15 Acosta Morales, Manuel Antonio. Ob. Cit. Pág. 91.
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12
llenaba las necesidades del desarrollo crediticio por mala organización del régimen
hipotecario existente en esa época.
1.5.1.5 Época Moderna
Cabe resaltar, que en los16 años de 1930, se determinó la importancia del registro
de la propiedad, razón por la cual se crea un nuevo cuerpo legal, el Decreto
Legislativo Número 1932, Código Civil anterior, que derogó todos los códigos y
leyes españolas vigentes en esa época, que en materia civil han formado la
legislación guatemalteca.
El Decreto Legislativo Número 1932, citado con anterioridad, fue reformado por el
Decreto Ley Número 106 del Congreso de la República de Guatemala, actual
Código Civil el 14 de septiembre de 1963, regulándose el registro de la propiedad
por separado en el capítulo IV del actual Código Civil; tal separación se hizo por la
importancia del Registro General de la Propiedad y del contenido amplio de la
misma. En el Código Civil Decreto Ley Número 106, se conserva el título VII del
libro II Hipoteca del Código Civil de 1933, pero se ha variado el plan en el orden
lógico y la división de la materia.
“En relación a sus instalaciones y procedimientos, el Registro General de la
Propiedad contaba con una infraestructura y sistema operacional que venía
acarreando desde el siglo XIX, contando con instalaciones y equipos de trabajos
obsoletos y totalmente inadecuados, a efecto de que el registro cumpliera
eficazmente con su finalidad para lo cual fue creado.”17
“Antiguamente en nuestro país existieron registros de la propiedad
departamentales así, en el oriente como en el norte, que por cierto funcionaron 16 Morales Morales, Silvia Aracely. La Seguridad Jurídica de los Libros Electrónicos del Registro General de la Propiedad de Guatemala. Tesis de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de San Carlos de Guatemala. Guatemala. 2009. Pág. 29. 17 Ibíd. Pág. 29.
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13
mal por falta de idoneidad de los encargados de los mismos, por lo que fueron
absorbidos por el central que se convirtió en el Registro General, encargado de las
zonas que carecen de registro propio, mientras, se llega a la descentralización
cuando convenga los intereses de la generalidad y puedan funcionar
eficientemente los registros de la zona,”18 que en particular se decida aperturar.
1.5.2 Introducción de Tecnología Nueva Registral
“A partir del año de 1996 se le ha dado una visión o enfoque diferente al Registro
General de la Propiedad, porque se ha introducido tecnologías computarizadas, es
decir, se inició la automatización de los procesos, apertura de la oficina registral en
el Petén, aparte del Registro General de la Propiedad que existe en
Quetzaltenango.”19
De lo anteriormente expuesto, es evidente que el Registro General de la
Propiedad, a partir del año de 1996, se modernizó infraestructuralmente hablando,
es decir que introdujeron tecnologías computarizadas, la automatización de los
procesos al operar los documentos.
En relación al sistema de llevar a cabo las operaciones relacionadas con fincas
era un sistema manual tanto para el Registro General de la Zona Central y el
Segundo Registro con sede en Quetzaltenango, las operaciones de los
documentos presentados eran lentas y el proceso de presentación, operación y
devolución de un documento podía durar meses.
18 Suchini y Suchini, Oscar Edmundo. El Registro de la Propiedad en la Doctrina y la Legislación. Tesis de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de San Carlos de Guatemala. Guatemala. 1966. Pág. 104. 19 Domínguez Valle, Juan Luis. Consideraciones Jurídicas y Sociales de la Modernización del Registro de la Propiedad y sus Repercusiones Negativas frente a la Seguridad y Certeza Jurídica de las Inscripciones Registrales. Tesis de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de San Carlos de Guatemala. Guatemala. 2003. Pág. 2.
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En la actualidad el Registro General de la Propiedad de la zona central y el
segundo registro cuentan con el sistema de folio real, toda vez que contiene el
número de finca, folio y libro gracias a la implementación de tecnología
informática de punta, el Registro General de la Propiedad ofrece hoy en día
servicios más ágiles, rápidos y certeros en el cumplimiento de sus funciones y
siempre observando garantizar a los usuarios la seguridad jurídica registral.
En la historia de Guatemala se ha pasado de la inexistencia de una institución
encargada del registro de los inmuebles a la creación de un Registro que se
moderniza según el desarrollo tecnológico de la humanidad facilitando las
operaciones que sobre los muebles e inmuebles se llevan día con día en dicha
institución, introduciendo técnicas cada vez más modernas que conllevan una
actividad más rápida y segura para los usuarios o interesados.
1.5.3 Definiciones del Registro General de la Propiedad en Guatemala
No existe uniformidad de criterios por parte de diversos tratadistas, en relación a
las denominaciones o definiciones del Registro General de la Propiedad y por el
uso generalizado que ha adquirido la inscripción de bienes inmuebles, algunos
autores establecen que debe denominarse Registro Inmobiliario, para otros,
Registro de la Propiedad de Inmueble; Registro de la Propiedad Fiduciaria o
Registro de Bienes Raíces.
En virtud de que la institución de registro tiene como finalidad llevar el control
registral de derechos reales sobre bienes inmuebles, actos y contratos sobre
inmuebles y muebles identificables, en el medio guatemalteco únicamente se le
denomina simplemente Registro General de la Propiedad, aunque se considera
que debería denominarse Registro de la Propiedad Inmueble y Muebles
-
15
Identificables, pero el Código Civil guatemalteco la define como Registro General
de la Propiedad.
Sin embargo no se debe olvidar que la Constitución Política de la República de
Guatemala, en el Artículo 230, establece: “El Registro General de la Propiedad,
deberá ser organizado a efecto de que en cada departamento o región, que la ley
especifica determine, se establezca su propio registro de la propiedad y el
respectivo catastro fiscal”.
1.5.3.1 Definición Doctrinaria
El Registro General de la Propiedad: “es un organismo administrativo creado con
la idea de garantizar la seguridad de los derechos reales, con el fin de que no
pueda producirse una modificación desfavorable en las relaciones patrimoniales
de una persona sin su voluntad, así como la seguridad del tráfico jurídico, con el
objeto de que una modificación favorable en las relaciones patrimoniales de una
persona no quede sin efecto por circunstancias ignoradas a ella.
Por ello, el Estado organiza una actividad administrativa destinada a la publicidad
a las constituciones y transformaciones de ciertas situaciones jurídicas; esa
organización es el Registro General de la Propiedad.”20 Cuya base es
constitucional.
También puede denominarse como el conjunto de “principios y normas destinados
a reglar la organización y funcionamiento de los organismos estatales encargados
de receptar fundamentalmente los actos y documentos concernientes a los
derechos reales o los que afectan, relativos a los inmuebles, así también las
20 Suchini y Suchini, Oscar Edmundo. Ob. Cit. Pág. 6.
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16
formas y los resultados de tales registros y por último, los efectos y consecuencias
jurídicas que se derivan de ella,”21 es decir, de los actos y contratos celebrados.
Como podemos observar, los diversos juristas que han estudiado el tema, se
permiten aportar desde su particular punto de vista los aspectos más relevantes
de la función que le corresponde ejecutar al Registro General de la Propiedad de
Guatemala, mismas que coadyuvan a la comprensión y conocimiento de ésta
institución registral pública.
1.5.3.2 Definición Legal
Al respecto, el Código Civil, Decreto Ley Número 106 del Jefe de Gobierno de la
República de Guatemala en el Artículo 1124 establece que: “El Registro General
de la Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la inscripción,
anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables. Con excepción
de las garantías mobiliarias que se constituyen de conformidad con la Ley de
Garantías Mobiliarias”
Del Artículo 1124 del Código Civil Decreto Ley Número 106, se interpreta que el
Registro General de la Propiedad tiene los siguientes elementos: a) Es una
institución pública; b) su objeto es la inscripción, anotación y cancelación de actos
y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y
muebles identificables. Lo contemplado en el Artículo 1124 del Código en mención
queda excluida la teoría de aquellos tratadistas que consideran que el Registro
General de la Propiedad debe denominarse Registro Inmobiliario, Registro de la
Propiedad de Inmueble; Registro de la Propiedad Fiduciaria o Registro de Bienes
Raíces.
21 Domínguez Valle, Juan Luis. Ob. Cit. Pág. 11.
-
17
En ese sentido, el Registro General de la Propiedad es una institución pública,
cuya finalidad es la inscripción, anotación y cancelación de todos aquellos actos o
contratos relativos al dominio; derechos reales sobre bienes muebles e inmuebles
debidamente edificables cuyo fundamento legal se encuentra regulado en el
Artículo 1124 del Código Civil vigente.
El Registro General de la Propiedad, es una institución destinada a describir la
titularidad y condiciones del dominio de un bien determinado, a efecto de la
contratación sobre el mismo y como garantía para las partes contratantes, no solo
en lo correspondiente al bien mismo, sino también a las circunstancias personales
del propietario, inhibiciones, embargos, promesas de ventas; se inscriben así
mismo los derechos reales que pesan sobre el bien inmueble y el efecto de la
inscripción de un bien inmueble o mueble identificable es que surte efectos frente
a terceros.
1.6 Análisis de la Normativa Jurídica
El marco legal, por el que se rige el Registro General de la Propiedad, es el
siguiente:
A) La Constitución Política de la República de Guatemala, Artículo 230.
B) Libro cuarto del Código Civil Decreto Ley Número 106.
C) Acuerdo Gubernativo 30-2005, Reglamento de los Registros de la Propiedad.
D) Acuerdo Gubernativo 325-2005, Arancel General para los Registros de la
Propiedad.
E) De conformidad con lo que establece el artículo 1225 del Código Civil Decreto
Ley Número 106, cada registro estará a cargo de un registrador nombrado por el
Presidente de la República, a través de un acuerdo gubernativo y entre los
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18
requisitos necesarios para optar al cargo el Artículo 1226 del mismo cuerpo legal
establece que es necesario ser guatemalteco de origen, notario y abogado
colegiado activo estableciendo además en el Artículo 1227 siempre del mismo
cuerpo legal, que el cargo de registrador es incompatible con el ejercicio de las
profesiones de abogado y notario y con todo empleo o cargo público.
Al no existir legalmente un período para ejercer el cargo, dependerá de la decisión
del Presidente de la República de Guatemala. El actual registrador general de la
propiedad es el Licenciado Elmer Erasmo Beltetón Morales, nombrado por el
Presidente de la República Jimmy Morales Cabrera.
Por medio del Acuerdo Gubernativo 30-2005 se crea la Comisión Nacional
Registral, tal como lo establece el Artículo 32 del mencionado acuerdo, como un
órgano de alto nivel de los registros y de conformidad con el Artículo 34 de dicho
acuerdo en mención tendrá carácter permanente. De conformidad con lo
establecido en el artículo 39 del Reglamento de los Registros de la Propiedad, la
Comisión Nacional Registral, tiene como fines: velar por el mejoramiento y
modernización de los servicios que prestan los registros, especialmente a alcanzar
y mantener la certeza jurídica propia de sus funciones.
Entre sus funciones se puede mencionar, de acuerdo con el reglamento
mencionado con anterioridad, recopilar estudios y propuestas, recomendar
criterios, aprobar los presupuestos que sometan a su consideración los
registradores, aprobar proyectos de modernización, conocer y aprobar aranceles
previos a someterlos a decisión del Presidente de la República de Guatemala,
aprobar sistemas de resguardo de información, entre otras. La modernización es
uno de los aspectos más importantes por los cuales se crea la Comisión Nacional
Registral, con el objeto de optimizar recursos tanto para la institución como para
los usuarios, por ello el Reglamento de los Registros de la Propiedad a través de
la cual se crea, establece en el Artículo 40, que del monto total de honorarios que
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19
ingresan a los registros, debiera destinarse el porcentaje que establezca el arancel
general no menos del 20% para constituir un fondo que se utilizará exclusivamente
para inversiones en modernización. La Comisión Nacional Registral de
conformidad con lo establecido en el Artículo 32 del Acuerdo Gubernativo 30-2005
que contiene el Reglamento de los Registros de la Propiedad, está integrada
actualmente por:
1.7 Comisión Nacional Registral
INTEGRANTES DE LA COMISIÓN NACIONAL REGISTRAL ACTUALMENTE22
CARGO Actual Integrante
Registrador General de la Propiedad (Presidente). Elmer Erasmo Beltetón
Morales.
Registrador Sustituto del Registro General de la
Propiedad. (Suplente del Presidente).
Magbis Mardoqueo
Méndez López.
El Registrador del Segundo Registro de la Propiedad. Marco Arody Sazo
Pérez.
Miembro designado por el Colegio de Abogados y
Notarios de Guatemala. (Titular).
Fernando José Quezada
Toruño.
Miembro designado por el Colegio de Abogados y
Notarios de Guatemala. (Titular)
Luis Felipe Sáenz
Juárez.
22 https://www.rgp.org.gt/docs/comisionnacionalregistral
-
20
CARGO Actual Integrante
Miembro designado por el Colegio de Abogados y
Notarios de Guatemala. (Titular).
Rodolfo Cárdenas
Villagrán.
Miembro designado por el Colegio de Abogados y
Notarios de Guatemala. (Suplente).
Mirna Lubet Valenzuela
Rivera de Mérida
Miembro designado por el Colegio de Abogados y
Notarios de Guatemala. (Suplente).
Roberto Estuardo
Morales Gómez.
Miembro designado por el Instituto Guatemalteco de
Derecho Notarial. (Titular).
Luis Augusto Zelaya
Estradé.
Miembro designado por el Instituto Guatemalteco de
Derecho Notarial. (Titular).
Edgar Estuardo Asturias
Utrera.
Miembro designado por el Instituto Guatemalteco de
Derecho Notarial. (Suplente). Magda Nidia Gil Barrios.
Miembro designado por el Instituto Guatemalteco de
Derecho Notarial. (Suplente).
Tulio Armando Vargas
Estrada.
Miembro designado por el Instituto Guatemalteco de
Derecho Notarial. (Suplente). Jorge Escobar Feltrín.
-
21
Es importante tomar en consideración de conformidad con el Artículo 33 del
reglamento comentado, que los integrantes de la comisión serán nombrados
por el Presidente de la República a propuesta de las 2 entidades gremiales
nominadoras 1) El Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala y 2) El
instituto Guatemalteco de Derecho Notarial. La duración en el cargo de las
personas de conformidad con el Artículo 34 del Reglamento mencionado, es de
cinco años.
Como se puede observar esta comisión es un órgano multidisciplinario, que
tiene por objeto coadyuvar en el logro del mejoramiento de la función registral
con el fin de eficientar, uniformar y fundamentar adecuadamente los procesos
producto de estos en el Registro General de la Propiedad, procurando otorgar
a la población guatemalteca mayor certeza y seguridad jurídica así como
celeridad en las operaciones registrales.
-
22
CAPÍTULO II
PRINCIPIOS REGISTRALES
2.1 Definición de Principio
Principio es toda regla o fundamento que sirve de base u origen o razón
fundamental sobre la cual se procede discurriendo en cualquier ciencia o arte.
Pero, por la naturaleza del presente trabajo de graduación, la definición no es
suficiente, por lo que es menester sumergirse en el amplio ámbito jurídico, a efecto
de una mejor comprensión del tema objeto de investigación del presente capítulo.
Se considera prudente analizar resumidamente los principios generales del
derecho, a efecto de entender el significado y la importancia de los principios
registrales.
Guillermo Cabanellas, sostiene que: “son las máximas o axiomas jurídicos
recopilados de las antiguas compilaciones, o sea, las reglas del derecho”.23
Es decir, que es el deber jurídico que presupone la existencia de una norma
jurídica que contiene los valores en su contenido.
Para Rafael de Pina: “Son criterios o ideas fundamentales de un sistema jurídico
determinado que se presentan en forma concreta del aforismo y cuya eficacia
como norma supletoria de la ley depende del reconocimiento expreso del
legislador.”24
En ese sentido, se pueden definir los principios generales del derecho como los
enunciados normativos más generales que, sin haber sido integrados al
ordenamiento jurídico en virtud de procedimiento formal, se entiende que formar
23 Cabanellas, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Tomo I. 3a. Edición. Editorial Heliasta. Argentina. 1987. Pág.417. 24 De Pina, Rafael. Diccionario de Derecho. 31a. Edición. Edición Porrúa. México. 2003. Pág. 398.
-
23
parte de él, porque le sirven de fundamento a otros enunciados normativos
particulares o recogen de manera abstracta el contenido de un grupo de ellos.
Cabe resaltar, que los principios generales del derecho no necesariamente deben
ser reconocidos por el legislador, sino más bien, con un criterio jurista más
acertado, a criterio del investigador, se debe estar consciente de que la ley no es
la única fuente del derecho, y que por tal razón, estos enunciados normativos
denominados principios, pueden encontrarse en otras fuentes del derecho, que de
igual manera cumplen su cometido, ya sean materializados en la ley o no.
Legalmente la ley es la única fuente del derecho, tal como lo establece el Artículo
2 de la Ley del Organismo Judicial: “La ley es la fuente del ordenamiento jurídico.
La jurisprudencia, la complementará. La costumbre regirá sólo en defecto de ley
aplicable o por delegación de la ley, siempre que no sea contraria a la moral o al
orden público y que resulte probada”. La única fuente es la ley, únicamente la
complementa la jurisprudencia; la costumbre regirá en ausencia de ley, es decir,
cuando existe un vacío legal o laguna legal, siempre y cuando la aplicación de la
costumbre no sea contraria a la moral y al orden público, requisitos sine qua non
para la aplicación de la costumbre.
Los principios registrales son la base y reglas que va a regir al derecho registral;
además explican el contenido y función del Registro General de la Propiedad y
están entrelazados unos con otros de tal manera que no existe en forma
independiente. En efecto, son las reglas fundamentales que sirven de base al
sistema registral de un país determinado, y que pueden especificarse por
inducción o abstracción de los diversos preceptos de su derecho positivo.
“Los preceptos del registro público son un laberinto. Se refieren a una materia
sumamente compleja, y generalmente están distribuidos con desorden y en cierta
-
24
promiscuidad que produce confusión en el jurista, y son causa de enredos y
embrollos de los que sólo puede salirse si tenemos algo que nos oriente, nos
encamine, nos conduzca, por el camino de la verdad. Esa luz que nos encauza,
nos la dan los principios registrales.”25
En el mismo criterio de Carral y de Teresa, en cuanto a la importancia que tiene el
estudio de los principios registrales, Roca Sastre sostiene el criterio de que tales
principios son: “Las orientaciones capitales, las líneas directrices del sistema, la
serie sistemática de bases fundamentales, y el resultado de la sintetización o
condensación del ordenamiento jurídico registral.”26
Luces Gil no difiere del criterio que: “En la elaboración doctrinal de ciertas
disciplinas jurídicas, especialmente en las ramas del derecho procesal y registral,
está en boga la formulación de los llamados principios fundamentales de la
disciplina”.27
En esa virtud, para el Derecho Registral Civil, los principios son de gran utilidad,
toda vez que permite una visión de conjunto de la institución del registro civil, que
difícilmente podría dar el examen analítico de las normas que lo regulan; además
facilita enormemente la interpretación de los preceptos concretos y sirven para
colmar las lagunas de la ordenación de las normativas vigentes positivas.
Por otra parte los principios registrales: “Cobran vida en la medida en que son
aplicados con responsabilidad y razonamiento por los funcionarios de los registros
públicos. Estos principios son necesarios e imprescindibles para que la seguridad,
libre tránsito y ordenación del quehacer registral se realice sin contratiempos,
25 Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. 16a. Edición. Editorial Porrúa. México. 2004. Pág. 301. 26 Roca Sastre, Ramón María. Derecho Hipotecario Tomo I. 6a. Edición. Editorial Bosch. Barcelona, España. 1968. 27 Luces Gil, Francisco. Derecho Registral Civil. 3a. Edición. Editorial Casa. España. 1986. Pág. 16.
-
25
valladares ni embrollos de ninguna clase, primordialmente para que den seguridad
jurídica a los hechos, actos y contratos registrales, por lo que es aconsejable que
los registradores atiendan los lineamientos o presupuestos básicos sin los cuales
no es posible el desarrollo organizativo de los registros públicos ni la generación
de plenos efectos jurídicos.”28
Los principios registrales son: “aquellas ideas fundamentales o directrices básicas
en las que se inspira la ordenación registral, extraídas por vía de síntesis, a través
de sucesivas abstracciones, de las normas particulares que la integran.”29
Es decir que los principios registrales, son valores y postulaciones esenciales que
guían al Registro General de la Propiedad, en relación a la ordenación registral en
todo el territorio de la República de Guatemala.
2.2 Clasificación de los Principios Registrales
Desde el punto de vista de la doctrina, se determinan variadas clasificaciones de
los principios registrales, con distintos enfoques, ya sean de índole real, del estado
civil o comercial, entre otras; pero para efectos de la presente investigación de
trabajo de graduación, simplemente se enumeraran la clasificación de los
Principios Materiales, Principios Formales y los Principios Mixtos, que son
fundamentales para la existencia del derecho registral dentro del sistema jurídico
de un determinado Estado previamente establecido, y que por el carácter de
universalidad que les atañe, los hace mucho más necesarios, sobre todo porque
se verán reflejados en aquellas materias, obviamente distintas unas de otras y
consecuentemente sujetas a inscripción registral a efecto de que surta sus efectos
frente a terceros.
28 Acosta Morales, Manuel Antonio. Ob. Cit. Pág. 29. 29 Luces Gil, Francisco. Ob. Cit. Pág. 16.
-
26
2.2.1 Principios Materiales
2.2.1.1 Principio de Inscripción
El principio de inscripción precisa en la influencia que el acto de registro ejerce
sobre la realidad extra registral, y decide si la inscripción es o no elemento
determinante para que el acontecimiento provoque el efecto jurídico que le es
propio.
“Cuando se estudia la inscripción dentro del derecho registral se pone de
manifiesto los efectos, el valor jurídico y el rol que juega en la constitución,
transmisión, modificación o extinción de los derechos reales, la determinación de
su alcance consiste en precisar si la inscripción constituye o no un factor o
requisito esencial, para que el negocio dispositivo provoque la transmisión o
desplazamiento de substancia jurídica del transferente al adquirente.”30
Este principio tiene fundamento legal en el Artículo 1127 del Código Civil Decreto
Ley Número 106, el cual preceptúa: “La inscripción en el registro puede pedirse
por cualquier persona que tenga interés en asegurar el derecho que se deba
inscribir. Los registradores harán toda inscripción, anotación o cancelación, dentro
del término de ocho días, contado desde la fecha de recepción del documento. Si
éste diere lugar a varias de las operaciones antes indicadas al término se ampliará
en seis días más”
El principio de inscripción establece que una operación registral debe cumplir con
los requisitos formales a efecto de que proceda dicha inscripción en el momento
de que se presenta la documentación ante el operador registral, una vez inscrita
surte sus efectos frente a terceros. Así lo establece el Código Civil Decreto Ley
Número 106 en el artículo 1125 en el Registro se inscribirán: “1o. Los títulos que
acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales impuestos sobre
30 Barrios Carrillo, Axel Estuardo Alonso. Ob. Cit. Pág. 18.
-
27
los mismos; 2o. Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que
constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso,
habitación, patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros
derechos reales sobre inmuebles; y los contratos de promesa sobre inmuebles o
derechos reales sobre los mismos; 3o. La posesión que conste en título supletorio
legalmente expedido; 4o. Los actos y contratos que transmitan en fideicomiso los
bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos; 5o. Las capitulaciones
matrimoniales, si afectaren bienes inmuebles o derechos reales; 6o. Los títulos en
que conste que un inmueble se sujeta al régimen de propiedad horizontal; y el
arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno de los contratantes; y
obligatoriamente, cuando sea por más de tres años o que se haya anticipado la
renta por más de un año; 7o. Los ferrocarriles, tranvías, canales, muelles u obras
públicas de índole semejante, así como los buques, naves aéreas, y los
gravámenes que impongan sobre cuales quiera de estos bienes; 8o. Los títulos en
que se constituyan derechos para la explotación de minas e hidrocarburos y su
transmisión y gravámenes; 9o. Las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el
aprovechamiento de las aguas; 10o. La prenda común, la prenda agraria,
ganadera, industrial o comercial; 11o. La posesión provisional o definitiva de los
bienes del ausente; 12o. La declaratoria judicial de interdicción y cualquiera
sentencia firme por la que se modifique la capacidad civil de las personas
propietarias de derechos sujetos a inscripción o la libre disposición de los bienes;
13o. Los edificios que se construyan en predio ajeno con el consentimiento del
propietario; los ingenios, grandes beneficios, desmotadoras y maquinaria agrícola
o industrial que constituyan unidad económica independiente del fundo en que
estén instaladas; 14o. Los vehículos automotores y demás muebles fácilmente
identificables por los números y modelos de fabricación.” El artículo 1126,
prescribe que: “Se inscribirán asimismo en el Registro, los instrumentos o títulos
expresados en el artículo anterior, otorgados o expedidos en país extranjero, que
reúnan los requisitos necesarios para hacer fe en juicio, y las providencias o
-
28
sentencias firmes pronunciadas en el extranjero, cuando se hayan mandado
cumplimentar por los tribunales de la República, y afecten derechos reales.” Como
podemos observar esta normativa específica regulada en el Código Civil presenta
una amplia gama de posibilidades operacionales por parte de los Registros de la
Propiedad en Guatemala, pudiéndose deducir de su lectura que va encaminada a
la operación registral de bienes muebles e inmuebles y algunas figuras de
derechos específicos reguladas por dicha norma.
2.2.1.2 Principio de Especialidad: También se le denomina de
Especialización o de Determinación
La actividad registral debe ser precisa en cuanto a la forma de la inscripción, de
manera que no existan dudas en cuanto a los datos que son proporcionados y
posteriormente consignados, de las personas que la solicitan y la relación que se
registra.
Es prudente destacar la singularidad de este principio, en virtud del entorno que le
es propio, y no es más que en todo registro público se ve su aplicación, dado por
los requisitos que exige la ley para efectuar la inscripción.
Al respecto, el tratadista Pérez Fernández del Castillo, indica que este principio:
“tiene como finalidad determinar perfectamente los bienes objetos de inscripción,
sus titulares, así como el alcance y contenido de los derecho.”31
Palacios Echeverría, es del criterio de que el principio de especialidad: “exige que
los derechos publicados por el registro estén debidamente definidos y precisados
respecto a su tutelaridad, naturaleza, contenido y limitaciones.”32
31 Pérez Fernández Del Castillo, Bernardo. Derecho Registral. 2a. Edición. Editorial Porrúa. México. 1991. Pág. 71. 32 Palacios Echeverría, Iván. Manual de Derecho Registral 2a. Edición. Editorial Investigaciones Jurídicas S.A. Costa Rica. 1994. Pág. 13.
-
29
Es preciso citar como ejemplo, en relación a la materia inmobiliaria según
establece el artículo 1131 del Código Civil Decreto Ley Número 106 del Jefe de
Gobierno de la República de Guatemala, toda Inscripción expresará: “1o. Si la
finca es rústica o urbana, su ubicación indicando el municipio y departamento en
que se encuentra, área, rumbos o azimuts; o coordenadas geográficas
debidamente georeferenciadas al sistema geodésico nacional; medidas lineales y
colindancias; su nombre y dirección si lo tuviere. Tales datos se expresarán en el
documento que se presente para su inscripción en el Registro de la Propiedad
respectivo y en los planos que podrán ser realizados por ingenieros civiles,
arquitectos e ingenieros agrónomos, que se encuentren colegiados activos en la
República de Guatemala.
Se exceptúan de la obligación de presentar planos firmados por los profesionales
indicados, los casos de titulaciones supletorias y desmembraciones de las fincas
rústicas menores de siete mil metros cuadrados; y las urbanas que se localizan en
aquellas poblaciones recónditas del país en que no fuere posible localizar a uno
de los profesionales indicados, extremo que el notario deberá hacer constar en el
instrumento correspondiente, con la salvedad de que si se tratare de tres
desmembraciones o más de la finca matriz, o en el caso de parcelamientos
urbanos, el Registro de la Propiedad respectivo exigirá como requisito para la
inscripción de cada una de las nuevas fincas que los planos sean suscritos de
conformidad con las exigencias que contiene el párrafo anterior. 2o. La naturaleza,
extensión, condiciones y cargas del derecho que se inscriba y su valor si constare;
3o. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas de derechos sobre los bienes
que sean objeto de la inscripción; 4o. La naturaleza del acto o contrato de fecha y
lugar de éste; 5o. Los nombres completos de las personas otorgantes del acto o
contrato; 6o. El juez, funcionario o notario que autorice el título; 7o. La fecha de
entrega del documento al Registro con expresión de la hora, el número que le
corresponde según el libro de entregas, el número de duplicado y el tomo en que
-
30
se archivará; y 8o. Firma autógrafa y sello del registrador titular, registrador
sustituto o registrador auxiliar que autorice la operación, así como el sello del
Registro. La firma autógrafa podrá ser sustituida por firma electrónica, digitalizada
o impresa por cualquier medio electrónico, que producirá los mismos efectos
jurídicos que la autógrafa, siempre que se cumpla con las normas de seguridad
establecidas y probadas por el Registro para garantizar su legitimidad.”
Los requisitos a que se refiere el inciso 1o., sólo serán necesarios en la primera
inscripción.
La inscripción de bienes muebles identificables se hará con los requisitos y en la
forma establecida en el artículo 1214 del Código Civil Decreto Ley Número 106,
en materia mercantil, por tal razón y en atención a la globalidad que atañe al
principio de especialidad, cabe mencionar, los Artículos 337, 341 y 343 del Código
de Comercio de Guatemala Decreto Número 2 – 70 del Congreso de la República
de Guatemala, que regulan la forma en que se debe realizar la inscripción de una
sociedad mercantil ante el Registro Mercantil General de la República, de tal
manera que las referidas normas son la base legal de este principio de
especialidad en materia comercial.
Podemos concluir en que los Registros de la Propiedad cuentan con normativa
legal específica relativa a la forma en que han de realizarse muchas de las
operaciones registrales que tienen a su cargo de donde se colige con facilidad que
la función es sumamente formalista teniendo por objeto lograr uniformidad y
certeza en las mismas.
-
31
2.2.2 Principios Formales
2.2.2.1 Principio de Rogación
Se presenta el principio de rogación, el cual por su naturaleza, doctrinariamente es
considerado como un principio registral propio del tópico inmobiliario lo que quiere
decir que para que el Registro General de la Propiedad inicie su actividad debe
hacerse a petición de parte o mediante solicitud de interesado.
La actuación del registrador ha de ser siempre y en todo caso rogada, es decir que
la inscripción siempre ha de ser solicitada por el interesado o interesados y no se
inscribirá en forma arbitraria por el Registrador.
En ese sentido, el Registrador no puede realizar o efectuar alguna inscripción,
anotación o cancelación de actos o negocios jurídicos relativos a la propiedad y
demás derechos reales en esa virtud, el principio de rogación es a petición de
parte; por tal razón es que este órgano administrativo no inicia su actividad que le
atañe por disposición legal de oficio, porque es la misma ley la que preceptúa de
que el interesado es quien debe acudir, y con el cumplimiento de determinados
requisitos, a solicitar que el registro efectúe tal actividad registral.
El principio de rogación registral, puede encontrarse sujeto a determinadas
excepciones, y es que el registrador en ciertos casos e irregularmente puede
ejercer sus funciones de oficio, un ejemplo de esto, es en aquellas situaciones en
que se comete errores de concepto sobre los asientos registrales y que por
disposición legal pueden ser rectificados por el mismo registrador, en el sentido,
de que es él quien efectúa los asientos registrales.
Otro ejemplo de las excepciones al principio de rogación está en las anotaciones
preventivas que pierden su eficacia, en virtud que durante el plazo que establece
-
32
la ley no se presentó el documento que subsane la omisión, por lo que el
registrador, ante esta situación, las debe cancelar de oficio.
Hay que destacar que el principio registral de rogación, es uno de los principios
registrales que posee fundamento constitucional. El Artículo 28 de la Constitución
Política de la República de Guatemala, establece: “Los habitantes de la República
de Guatemala tienen derecho a dirigir, individual o colectivamente, peticiones a la
autoridad, la que está obligada a tramitarlas y deberá resolverlas conforme a la
ley. En materia administrativa el término para resolver las peticiones y notificar las
resoluciones no podrá exceder de treinta días. En materia fiscal, para impugnar
resoluciones administrativas en los expedientes que se originen en reparos o
ajustes por cualquier tributo, no se exigirá al contribuyente el pago previo del
impuesto o garantía alguna.”
El Artículo 1227 del Decreto Ley Número 106 del Código Civil, establece: “La
inscripción en el Registro puede pedirse por cualquier persona que tenga interés
en asegurar el derecho que se deba inscribir…” Considerando lo anterior toda
enmienda de operación registral debe ser solicitada por la parte afectada, aunque
sea del conocimiento del Registrador alguna situación de error al operar el
documento, él no puede per se corregirla.
2.2.2.2 Principio de Legalidad o de Calificación Registral
La fuente más importante del derecho registral es la ley, tal como lo establece el
Artículo 2 de la Ley del Organismo Judicial, por lo que no está de más decir, que el
fundamento de este principio radica en tal normativa legal.
En ese sentido, la importancia que posee el principio de legalidad y la calificación
registral radica, en relación a los efectos que provienen de la fe pública registral
que poseen únicamente los registradores, en virtud de que todo documento
-
33
presentado ante un determinado Registro público se presume válido, pues deben
haberse llenado todos los requisitos que exige la ley para tal efecto.
Barrios Carrillo, considera que: “todo documento presentado ante un determinado
registro público es sometido a examen, mediante la calificación registral, con el
objeto de impedir la inscripción de títulos inválidos o imperfectos, garantizando así
que lo existente sea concorde con lo registrado. Con la orientación de este
principio, se debe tener claro que el registrador no es un mero receptor de
documentos, sino más bien, su función es mucho más amplia, lo que quiere decir
que por la fe pública y los vastos conocimientos jurídicos que posee, lo habilitan
para poder aceptar o denegar la inscripción de todo aquel título o documento que
sea presentado ante el registro público que tenga a su cargo, contribuyendo de
esa manera a la seguridad jurídica que todo interesado tiene derecho a exigir y
que el mismo derecho registral propugna. El principio de legalidad consiste en que
toda la actividad registral debe estar sometida a una cuidadosa reglamentación
legal: tanto el acceso al registro de los hechos inscribibles, como la rectificación de
sus asientos, como su proyección al exterior a través de la publicidad formal, están
sometidas a rigurosas normas jurídicas.”33 Este principio vela porque exista
siempre un procedimiento a seguir para que sea eficaz la calificación registral
conforme a la ley por parte de los operadores registrales del Registro General de
la Propiedad.
El Principio de Legalidad Registral se encuentra regulado en el Artículo 1128 del
Código Civil Decreto Ley Número 106, que establece: “Si el documento
presentado no fuere inscribible o careciere de los requisitos legales necesarios, el
registrador lo hará constar en un libro especial que se llevará para tales efectos y
en el propio documento, el cual devolverá al interesado, expresando la hora y
33 Barrios Carrillo, Axel Estuardo Alfonso. Ob. Cit. Pág. 17.
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fecha de recepción en el registro, así como la ley en que se funda para suspender
o denegar la inscripción”.
Es importante resaltar, que el registrador se encuentra obligado a citar la ley en
que fundamenta la denegatoria de la inscripción de una determinada operación, en
caso de que acaeciera tal situación, pues lo recomendable para todo es presentar
todo título o documento ante el registro, con sujeción minuciosa de los requisitos
que exige la ley para el acto jurídico afecto a inscripción.
Otro aspecto muy importante que se establece al efectuar el análisis del Artículo
1128 del Código Civil Decreto Ley Número 106, es el fundamento de la
Calificación Registral, o la Función Calificadora que debe realizar todo registrador
público, y que está relacionado con el principio de legalidad.
2.2.2.3 Principio de Tracto Sucesivo
El principio de tracto sucesivo, opera en el sentido de que: “las anotaciones
registrales se va haciendo en tal orden de sucesión, es decir que el último asiento
tiene su base en anterior, por ello, el transferente de hoy es el adquirente de ayer;
y el titular inscrito es el transferente de mañana.”34
En efecto cada asiento registral debe apoyarse en la inscripción anterior, en un
orden preestablecido. En materia inmobiliaria, este principio “radica en la idea de
que los sucesivos titulares del dominio o derecho real registrado se sigan los unos
a los otros convenientemente eslabonados.”35
La finalidad del principio del tracto sucesivo, es mantener el orden prelativo de los
titulares sucesivos, de manera tal que todos los actos dispositivos presenten una
34 Carral y Teresa, Luis. Ob. Cit. Pág. 246. 35 Molinario, Alberto D. Curso de Derecho Registral Inmobiliario. 5a. Edición. Editorial Lasio. España. 1999. Pág. 223.
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lógica secuencia, toda vez que la importancia del principio de tracto sucesivo está
en que todo registro público debe garantizar la situación actual de todos aquellos
objetos o situaciones registradas, que mediante determinados actos y hechos
jurídicos se vio afectada, que lo logra a través del orden lógico con que se efectúa
la actividad registral, pues de lo contrario se alterarían los efectos jurídicos que
debe producir tales hechos y actos inscritos, así como no se aseguraría la
salvaguarda de los derechos de los interesados.
Con la aplicación de este principio no debe haber inscripciones simultáneas ni
incompatibles. Efectivamente toda inscripción es sucesiva u ordenada, en virtud
de que cada asiento registral tiene que diligenciarse una tras de otra, por lo que no
se debe olvidar el primer o previo asiento, es decir de que a cada inscripción, el
Registrador le va asignando el número que le corresponde.
Una de las materializaciones legales de este principio surge a partir de lo
regulado en el Artículo 30 del Código de Notariado: el notario debe advertir las
responsabilidades en que incurrirá el otorgante si lo declarado en relación a las
limitaciones o gravámenes del bien, que es objeto del negocio jurídico que
autoriza, no fuere cierto lo anterior expuesto, cabe resaltar, que es previo a la
presentación del documento en el Registro General de la Propiedad.
El fundamento legal del principio de tracto sucesivo, está regulado en el Artículo
1130 del Código Civil Decreto Ley Número 106, el cual establece: “La primera
inscripción será la del título de propiedad o de posesión y sin ese requisito no
podrá inscribirse otro título o derecho real relativo al mismo bien, dicha inscripción
solamente podrá modificarse, ampliarse, o enmendarse en los siguientes casos: 1.
En virtud de resolución judicial firme; y 2. A la presentación del testimonio de la
escritura pública …”.
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En virtud de este principio, todo acto de disposición aparece ordenado en forma
que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos registrales.
Esto requiere que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los
otorgantes y de que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el
Registrador en virtud de sus facultades, denegará la inscripción o anotación.
Todo régimen inmobiliario registral que adopte el sistema de inscripción por fincas
y que tienda en la medida de lo posible el mayor paralelismo entre el contenido del
registro y la realidad jurídica extraregistral, no tiene más remedio que procurar que
el historial registral jurídico de cada finca inmatriculada, respecto de los sucesivos
titulares regístrales que hayan adquirido el dominio o derecho real sobre la misma,
figuren con plena continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de
adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, de
modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer, y que el titular registral
actual sea el transferente de mañana.
Este el mecanismo propio del llamado principio de tracto sucesivo o de
continuidad registral, que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las
adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de
formar todos los actos adquisitivos inscritos una continuidad perfecta en orden al
tiempo, sin salto alguno, de suerte que refleje el historial sucesivo de cada finca
inmatriculada.
El principio de tracto sucesivo, en materia de principio registral, del derecho
registral guatemalteco, se conforma que en las hojas particulares abiertas para
cada finca consten debidamente enlazadas varios actos de transmisión o
adquisición que se sucedan respecto de la finca inscrita en el Registro General de
la Propiedad, pues no acepta que las inscripciones se produzcan sin continuidad,
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dejando tractos interrumpidos en la sucesión de los diferentes titulares en el
tiempo.
2.2.3 Principios Mixtos
2.2.3.1 Principio de Consentimiento
Dentro del campo del derecho registral, el consentimiento es necesario, y solo puede
consentir el titular del derecho.
El convenio entre las partes implica la obligación, entre estos de entregar y basta
que la entrega sea una forma ficticia o simbólica, y además en la misma entrega
va implícito el propio consentimiento de cancelar el asiento de quien transfiere o
resulta afectado en su derecho.
2.2.3.2 Principio de Publicidad
El principio de publicidad en la sistemática del Derecho Registral constituye aquel
eslabón que la normatividad regula en cuanto a las actividades, operaciones y
fines propios de todos los registros públicos. Es importante resaltar, que la
publicidad es considerada como uno de los temas de mayor disertación en la
doctrina que trata a esta disciplina jurídica. Para tan amplio tema, el proceso de
inducción en el mismo debe iniciar con la conceptualización de publicidad.
En esa virtud, se debe tomar en consideración tres elementos fundamentales: En
primer lugar, lo que se pretende dar a conocer; en segundo lugar, lo relacionado a
los destinatarios de aquella; y por último, el canal a utilizar para que llegue o
pueda llegar a conocimiento de los destinatarios o usuarios.
De los tres elementos citados, para el tratadista Cornejo, considera que: “lo que se
quiere dar la publicidad, son hechos; que los destinatarios de la misma son las
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personas o bien podría entenderse como interesados, y los medios consisten en
una actividad conducente al fin propuesto.”36
En ese orden de ideas, la publicidad es una actividad destinada a promover
cognoscibilidad, ya que su destinatario es la persona.
Para Caicedo Escobar, el principio de publicidad es: “La actividad orientada a
difundir y hacer notorio un acontecimiento. Es la exteriorización o divulgación de
una situación, dirigida a provocar su cognoscibilidad general. La publicidad es lo
contrario a clandestinidad, lo notorio se opone a lo secreto”.37Del Concepto de
publicidad, se debe tomar en consideración dos elementos fundamentales: lo que
se publica y los efectos que produce.
El primer elemento es, lo que se pretende dar a conocer con el principio de
publicidad registral son los hechos jurídicos. Significa entonces, que lo que se
inscribe en todo registro público y por ende debe publicarse, es lo relacionado con
aquellas manifestaciones de voluntad o situaciones ajenas al ser humano, por lo
tanto son hechos jurídicos, que están reguladas en el ordenamiento jurídico, o que
de no estar previstas por la legislación deben ser salvaguardadas, en virtud de los
determinados alcances jurídicos que posean.
El segundo elemento es la finalidad de la publicidad registral, es decir los efectos
que produce, que pueden variar desde una simple información hasta la concreción
de la existencia misma del derecho, que es la esencia de la publicidad jurídica.
No hay publicidad jurídica si no hay efectos derivados de esa publicidad, por eso
en la práctica notarial, toda declaración de la manifestación de la voluntad de los
36 Cornejo, Américo Atilio. Derecho Registral. Editorial Astrea. Argentina. 1973. Pág. 1. 37 Caicedo Escobar, Eduardo. Derecho Inmobiliario Registral. Registro de la Propiedad y Seguridad Jurídica. Editorial Temis S. A. Santa Fé de Bogotá, Colombia. 1997. Pág. 7.
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que celebran un contrato sujeto a registro, debe ser inscrito para que surta o
produzca sus efecto freten a terceros.
En referencia a la producción de efectos jurídicos, en sentido técnico jurídico, la
publicidad registral se debe entender como el sistema de divulgación encaminado
a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurídicas, para la tutela de
los derechos y la seguridad en el tráfico registral.
A la publicidad registral se le puede catalogar, en cuanto a su naturaleza, como:
“una declaración señalativa, como la divulgación directa o indirecta de un hecho
jurídico que puede perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para que
dichos terceros puedan conocer el evento. En este caso la declaración señalativa
proviene de un órgano público.”38
“En los Estados en que se haya implementado un sistema registral constitutivo o
sustantivo, lo no registrado no tiene validez alguna. En un sistema registral
declarativo, lo no registrado existe únicamente para las partes, pero no frente a
terceros”39
Para los negocios jurídicos que afectan bienes muebles, inmuebles o derechos
reales, la publicidad registral constituye uno de los requisitos esenciales para que
puedan producir sus consiguientes consecuencias jurídicas y que afecte a terceros
y es a lo que hace referencia el Artículo 1148 del Código Civil Decreto Ley Número
106 del Jefe de Gobierno de la República de Guatemala, que establece:
“Únicamente perjudicará a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el
registro. Por tercero se entiende el que no ha intervenido como parte en el acto o
contrato. Los títulos inscri