Mónica Andrea Leguizamo Pérez

Profesor: Andrés Aguilera

Ensayo final, crisis financiera

Universidad Colegio Mayor de Cundinamarca

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“LAS CRISIS PUEDEN SER PREDECIBLES”.

Colombia, síntomas de una burbuja inmobiliaria.

Introducción:

La crisis financiera ocurrida en Estados Unidos, es considerada como la más profunda después

de la ocurrida en 1929 (la Gran depresión por causa de sobreproducción), ya que involucra no

solamente a éste país sino a todo el mundo. El colapso de la burbuja inmobiliaria, trasladó el

problema de endeudamiento de las familias que no tenían capacidad de pago y a las cuales les

fue otorgado créditos para vivienda, en otras palabras riesgosas o las famosas (subprime), a los

mercados financieros generando falta de liquidez, y finalmente llegando el problema a los

mercados mundiales.

En Colombia actualmente se habla de una burbuja inmobiliaria tal como la que se inició en

EE.UU., aunque aún no se desaten las mismas consecuencias (posiblemente no tenga igual

magnitud), y a pesar de que muchos analistas no reconozcan la existencia de la misma, las

pruebas empíricas lo demuestran a través de un alza innegable de los precios y una caída de

los tipos de interés para la adquisición de los bienes inmuebles.

El siguiente trabajo tiene como objetivo realizar una comparación con los inicios de la crisis

financiera de Estados Unidos y lo que está ocurriendo con los precios de la vivienda en

Colombia que conllevan a una evolución de burbuja inmobiliaria. Para tal fin, se hace necesario

conocer el nacimiento, progreso y en lo que termina la crisis en el primer país referente de

comparación.

¿Cómo surge la crisis financiera de Estados Unidos?

Después del auge capitalista, en la crisis de los setenta se acumularon excedentes por parte de

los países productores de petróleo, cuyos dineros fueron invertidos en países industrializados

que a su vez hicieron préstamos a los países en vía de desarrollo para financiar sus proyectos

de infraestructura y desarrollo, hasta que los países en vías de desarrollo no pudieron pagar los

prestamos internacionales, y existe una crisis de endeudamiento.

A raíz de la necesidad de Estados Unidos por reactivar su economía después del

sobreendeudamiento e impagos de países latinoamericanos, africanos y asiáticos a principios

del siglo XXI, se ve obligado a bajar las tasas de interés para otorgar créditos y aumentar el

consumo.

Antes de estallar la crisis en Estados Unidos comandado por el presidente Bill Clinton,

“También había gran precariedad laboral y social, y una vulnerabilidad a la crisis enmascarada

detrás de la ilusión de riqueza basada en precios de activos (incluyendo las viviendas) en

constante aumento, era en realidad una burbuja que parecía eterna pero que carecía de un

sustento en la economía real” (Stanley Simon, 2012).

La causa que hizo que estallara la crisis en Estados Unidos fueron las subprime en 2007, bajo

las cuales existía burbuja de activos basura que inició a inflarse desde principios de siglo

mediante la inversión de personas que desconocían la procedencia de dichos títulos, y por

tanto se hacían más riesgosas a la hora de comprarlos; de ahí en adelante comenzaron a subir

las tasa de interés por parte de la FED (Reserva Federal), incrementaron los credit crunch y se

hizo notable la falta de liquidez en el mercado.

Así, lo que inicio como una burbuja inmobiliaria, terminó involucrando todo el sistema

financiero, en primera instancia de los Estados Unidos y posteriormente (debido a su gran

influencia como potencia global) a todas las bolsas de valores del mundo.

Bajo la presidencia de George W. Bush (2001-2008) hay aún más desregulación del sector

financiero y expansión de los peligrosos mercados de derivados. Llegando a 2007, en vísperas

del estallido de la gran crisis, la deuda total en el país se había disparado a 350% del PIB; el

valor total de los activos financieros a más de 1.000% del PIB; el valor total de los contratos de

derivados a 11 veces el PIB global; y el valor total de los seguros sobre los derivados

(básicamente apuestas sobre sus movimientos más que seguros en el sentido usual) llegaron a

US$62 mil millones, más que el valor de todos los activos financieros del mundo. (Stanley

Simon, 2012).

¿A que se le considera una burbuja inmobiliaria?

Una burbuja inmobiliaria se presenta cuando el alza de los activos en este caso las viviendas y

otros bienes, suben de precio, y esta alza ya no es justificada por fuerzas del mercado. En

adición, los créditos para su adquisición aumentan, disminuyendo las tasas de interés por un

tiempo y en ocasiones sucede que el agotamiento de terrenos o concesión de permisos para la

construcción se encuentra a la baja.

Los compradores de pocos ingresos lo que buscan es comprar, con la esperanza de que el

precio de sus activos sigan subiendo, después venderlos, obtener ganancias más altas y así

sucesivamente. Pero cuando estos bienes son adquiridos bajo especulaciones, en cualquier

momento puede reventar la burbuja y hacer que los precios caigan drásticamente, saliendo

perjudicados los inversores y dueños de los títulos.

La reforma financiera de Estados Unidos busca volver a inflar las burbujas y restablecer los

flujos de crédito para reactivar la economía. En este sentido, representa continuidad no

solamente con la administración anterior sino con la lógica de la financiarizacion que ha

crecido década tras década desde los setenta. Trata de mantener la demanda agregada a

través del crédito en vez de salarios, los cuales deben quedar en niveles bajos para reducir los

costos y no interferir en las rentas financieras.

Lo que sucedía es que se mezclaban hipotecas buenas con malas, es decir, las que tenían poco

riesgo dados los ingresos del hipotecado (prime) con las que se otorgaban alegremente a

personas sin los ingresos y estabilidad laboral adecuados (subprime). Mediante un proceso de

fraccionamiento, se formaban diversos tramos con diferente riesgo (Mateo Juan Pablo).

Este mecanismo descansaba sobre dos pilares fundamentales: I) los bajos tipos de interés,

producto de la respuesta que la Reserva Federal dio a la crisis bursátil de principios de la

década, en 2001, y que se mantuvo hasta 2004; y II) el alza de los precios de la vivienda, que

por una parte impulsaba la inversión y el consiguiente auge del sector de la construcción, pero

asimismo de todas las actividades conexas (albañilería, seguros, fontanería, materiales de

construcción, servicios, etc.), y por otra incrementaba el patrimonio o nivel de riqueza de las

familias, lo cual servía de respaldo para acceder a financiación y consumir más. (Mateo Juan

Pablo).

A continuación se presenta la elevación de precios en Estados Unidos con proyecciones hasta

el 2008, en la cual se presentó una situación similar a la que ocurre en Colombia desde finales

del siglo pasado.

Elevamiento de los precios en la vivienda en Estados Unidos entre 2000 y 2006

A pesar que Colombia se diferencie de lo que ocurre en EE.UU. porque hay más personas que

quieren comprar vivienda (existe mayor demanda), las tendencias de incremento siguen una

trayectoria parecida. En adición a esto, Colombia depende de la economía estadounidense y

los shocks que se presenten en dicho país, también afectarán la economía nacional.

Evolución de precios de vivienda en Colombia

Con ésta gráfica se presenta el aumento de precios de acuerdo al Índice de Precio de Vivienda

Usada por áreas urbanas y metropolitanas desde 1997 hasta el 2011.

Fuente: DANE (2011)

Las principales alzas de precios se han dado en Bucaramanga, la costa Atlántica y Bogotá. Por

ejemplo en la costa Atlántica no se tiene restricción del terreno como ocurre en Bogotá (que

se considera un factor importante para el incremento de construir y adquirir vivienda), y el

valor ha aumentado más de 12.3%. La explicación que se le da a este fenómeno no es más que

el de especulación de precios y limitación de concesiones o licencias para construir.

Por otro lado, en ciudades como Bucaramanga, Medellín, Cali y Bogotá, en donde quedan

pocos terrenos para construir y además se halla restricción de concesiones, aumento de

créditos y bajas de tasa de interés para comprar vivienda (por parte de la banca y otras

instituciones financieras), produce que los precios se eleven teniendo un incremento de la

demanda de vivienda muy inelástica y contribuyendo a que el alza de precios y costos no

reduzca un cambio significativo en el numero de compradores, lo cual puede conducir

nuevamente a la elevación de tasas de interés, caída de la demanda, de los precios y se vuelva

insostenible los pagos de créditos forjando a que estalle la burbuja.

Tomaremos como ejemplo Bogotá para aludir a lo que ocurre hoy por hoy. Con el nuevo plan

de desarrollo del gobierno de la ciudad, que pretende recuperar el centro de la ciudad, en

lugar de seguir expandiéndose hacia los lados, hará notablemente que los precios se

incrementen, al ser más costoso la recuperación y construcción del lugar, a pesar de que esto

traiga beneficios adicionales en la parte ambiental por no construir sobre tierras que pueden

ser fértiles para la agricultura. En los estratos donde mayor efecto se produce dicha

especulación no son los de bajos ingresos sino por el contrario los estratos 5 y 6.

Aunque no se cuenta con las mismas condiciones que en Estados Unidos, porque Colombia ni

es una potencia mundial como para diferir la crisis al exterior ni se cuenta con un sistema

financiero tan avanzado como el del país norteamericano y de este modo se puedan transferir

los riesgos a las familias, si es posible que la inflación de la burbuja de tal dimensión, se esté

dando de modo que pueda afectar la economía nacional.

Lo anterior mencionado con ayuda de las causas de una burbuja inmobiliaria “la mayoría de las

crisis financieras inician de este modo”, fortalece la especulación en el sector, siguiendo con la

ampliación de precios, hasta que termine cayendo en crisis hipotecaria y si la articulación e

inversión es fuerte, puede terminar en crisis económica el país.

Otros casos:

Con el fin realizar un análisis más a fondo acerca del acompañamiento de las crisis hipotecarias

a las crisis financieras, se pueden observar algunos casos históricos relativamente recientes (en

adición a la crisis mundial iniciada en Estados Unidos), como por ejemplo el “Tequilazo” en

México en donde los prestamos y los capitales provenientes del extranjero hicieron que

aumentaran las inversiones en activos riesgosos e inmobiliarios; economías de América Latina

en la crisis de deuda de los 80 y el contagio que tuvieron del efecto tequila; en los 90 algunos

países del sudeste asiático causada por sobreendeudamiento de estas economías, del mismo

modo por exceso de liquidez por dineros que provenían en gran parte de América Latina, y por

consiguiente la inversión en activos riesgosos seguida de especulaciones.

Además de los casos anteriormente nombrados, se encuentra la burbuja inmobiliaria ocurrida

en España que inició desde finales de la década de los 80, con síntomas como el alza de los

precios de la vivienda por encima de Índice de Precios al Consumidor, el agotamiento del suelo

disponible para la construcción de nuevas edificaciones, de la mano con bajas tasas de interés

y mayor facilidad de acceso al crédito por parte de los demandantes (como está ocurriendo en

Bogotá).

En la siguiente tabla se puede apreciar el precio de vivienda de Colombia y otros países por

duración del ciclo económico, su promedio de expansión, contracción, y el promedio

porcentual en el cambio de los precios. En general se muestra que ésta nación en comparación

con los otros países que han sufrido crisis hipotecaria, no se encuentra lejos ni de la duración

de los ciclos, ni la variación promedio de los precios, mientras si mantiene un alto periodo de

recesión.

Fuente: OECD (2006). Cálculos propios. Tomado de Publicación Fedesarrollo: Los efectos del precio el suelo sobre el

precio de la vivienda para Colombia

Burbuja inmobiliaria en Colombia

“Colombia experimentó una profunda crisis financiera a finales de 1990 después de un período

de liberalización financiera. Esta crisis financiera se atribuyó a una burbuja inmobiliaria que

siguió al proceso de crisis financiera de liberalización de 1991…durante los últimos años, los

precios de la vivienda (así como los precios de las acciones) han crecido de manera constante

en el país, motivando un acalorado debate sobre si Colombia vive una nueva burbuja

inmobiliaria o no…nos encontramos con que en la actualidad el país podría estar

experimentando una burbuja de la propiedad residencial de los precios de mercado”. (Salazar,

N., Steiner, R., Becerra, A. y Ramírez, J. 2013)

En la crisis a finales de los 90 existió una alta expansión del sistema financiero unido con el

crecimiento de entidades financieras y de los créditos. Después de esto en 1998, aumentaron

las tasas de interés haciendo que muchos deudores del UPAC (Unidad De poder adquisitivo

constante), perdieran sus viviendas, se disparara la crisis y finalmente fuera remplazado el

UPAC por el UVR (Unidad de valor real constante) como solución a ésta crisis de vivienda.

Un indicador para analizar la posible burbuja inmobiliaria, es medir el precio de la vivienda con

respecto a la canasta familiar para lo cual se ha señalado según informes recientes del banco

de la República, que en Colombia desde mediados del año pasado, el valor de ésta ha

incrementado alrededor del 11% únicamente en lo que lleva corrido de Junio del 2012 hasta

ahora; aproximadamente 8% por encima del índice de precios al consumidor (IPC).

En la siguiente figura se pueden observar los precios promedio de la vivienda colombiana

utilizando los precios deflactados del IPC con el objetivo de tener el índice de precios de

vivienda, los cuales corresponden a cambios mensuales del precio de la vivienda en Bogotá.

Allí se señala que en Colombia para el 2011, el valor de las viviendas es 3.1 veces más que los

ingresos que se están recibiendo, acercándose al valor que se presentó en Norte América.

Aproximadamente en Estados Unidos para el periodo comprendido entre 1985 y el 2000, el

precio de la vivienda fue 2.9 veces mas que el ingreso de las familias, y para el 2008, este valor

correspondió a 5.1 veces más el precio de los inmuebles que los ingresos.

Fuente: Banco de la República, DANE, y Asobancaria. Tomado de Publicación Fedesarrollo: Los efectos del precio el

suelo sobre el precio de la vivienda para Colombia.

Con está gráfica se representa el crecimiento del valor de la vivienda Colombiana desde 1994

hasta 2012, lo cual ostenta que el valor de los bienes inmobiliarios, en la actualidad tienen un

tope histórico que ni siquiera se iguala con el costo que tuvo en la crisis del UPAC, llegando a

niveles del casi 12%.

Fuente: Banco de la República, DANE, y Asobancaria. Tomado de Publicación Fedesarrollo: Los efectos del precio el

suelo sobre el precio de la vivienda para Colombia.

¿Como evitar que la “posible burbuja” termine en crisis?

La Vivienda a diferencia de otros bienes, es un activo necesario no de lujo. Es por este motivo

que las familias desean adquirirla a cualquier precio sin importar si es bajo o alto. Otras

personas, bajo estas circunstancias alcistas, compran viviendas con el objetivo de venderlas en

el futuro y obtener mejores utilidades por sus títulos.

Para evitar que la “burbuja inmobiliaria” se desate en crisis financiera en el país, como ha

ocurrido en otros lugares del mundo, es ineludible que:

Las buenas políticas de ordenamiento territorial y control de estado sean eficientes a

la hora de imposición de las tasas de interés para evitar que sigan cayendo hasta tal

punto que la demanda aumente desmesuradamente, disminuya la oferta y aumenten

los precios.

Las personas tengan un nivel de ahorro y no se invierta totalmente su capital en bienes

inmobiliarios por precaución a la caída de precios de los mismos. Tampoco es

aconsejable que siendo este un país con un ahorro muy bajo, se incurra en

sobreendeudamiento porque probablemente las personas no tengan capacidad para

responder por los créditos que se otorgan día a día con mayor facilidad.

Algunos analistas consideran que la solución estaría en generar mayor oferta de

viviendas, y de esta forma los precios bajarían hasta tal punto que se logre un

equilibrio con la demanda de los colombianos. El hecho de apuntarle al aumento de la

oferta de vivienda implica también un alza en los costos de producción y por

consiguiente también un posible aumento en los precios de vivienda pero ya no

ocurridos por especulación, además se estaría realizando daños ambientales por la

cantidad de suelos que tienen que ser adaptados para este fin. Un beneficio también

seria la contratación de mano de obra lo que reduciría el desempleo.

Bibliografía:

Stanley Simon Malinowitz. (2012). La crisis y el sistema financiero en Estados Unidos:

Reforma y continuidad. Tomado de la página de internet:

http://www.espaciocritico.com/sites/all/files/libros/mrxvv7/marx_vive-al_en_disputa-

19.pdf

Salazar, N., Steiner, R., Becerra, A. Y Ramírez, J. FEDESARROLLO. 2012. “Los efectos del

precio el suelo sobre el precio de la vivienda para Colombia”; Ensayos sobre política

Económica Forthcoming. Tomado de la página de internet:

http://www.banrep.gov.co/documentos/seminarios/2012/espe_2012_1.pdf.

Mateo Juan Pablo; economíacritica.net. La crisis financiera actual y los desequilibrios

de la economía mundial. Tomado de la página de internet:

http://economiacritica.net/web/index.php?option=com_content&task=view&id=87&I

temid=38

Gómez González José E., Ojeda Jair N., Rey Guerra Catalina, Sicard Natalia. “Testing for

Bubbles in Housing Markets: New Results Using a New Method”; Borradores de

Economía; Núm. 753, 2013.