CONTENIDO DE LA SESIN N 14

Las ArrasDefinicin

Las arras vienen a ser seales o cantidades que se entregan con el

fin de indicar la conclusin de un contrato, es decir cuando ratifican la

celebracin de un contrato y su contenido, y por otro lado tambin

funcionan como retractacin cuando son estipuladas para permitir

que una de las partes revoque su voluntad a contratar. Se encuentra

regulado entre los artculos 1477 al 1483.

Tipos de ArrasHay dos tipos de arras:

Las arras confirmatorias que son las que ratifican la celebracin del

contrato y su contenido.

Y las arras de retractacin que son estipuladas para permitir a una de

las partes revocar su voluntad de contratar..

Las Arras y el pago a cuentaSe dan como el derecho de las partes a retractarse o como seal del

cumplimiento del contrato. El pago a cuenta se da en la parte de un

crdito que se tiene que cancelar posteriormente.

El pago a cuenta se aplica directamente a la amortizacin el crdito,

mientras que las arras pueden aplicarse a la amortizacin del crdito

al cumplirse el contrato y si es posible.

Las Arras y la PrendaMientras que la prenda se entrega como garanta del cumplimiento de

una obligacin, las arras se entregan como seal de cumplimiento de

un contrato o para retractarse del cumplimiento de este.

La diferencia es que mientras en la prenda el que la recibe no puede

apropiarse del bien porque cometera apropiacin ilcita, en las arras

el acreedor si puede apropiarse del bien en cumplimiento del contrato

y si su naturaleza lo permite.

Arras y Clusula Penal

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En las arras hay una entrega real, mientras que en la clusula penal

no hay entrega y solo se seala anteladamente en el contrato la

valorizacin que se tiene que pagar por concepto de indemnizacin.

Las arras o contrato de arras, es un contrato privado, donde las artes

pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como

una vivienda, entregndose como prueba una cantidad de dinero en

concepto de seal. Forma parte de los denominados precontratos,

dado que lo que se est contratando es la obligacin de firmar un

contrato (el de compraventa) en el futuro.

Existen tres tipos de arras en funcin de la intencin de las partes:

Confirmatorias: como parte de pago del precio total. Si una de las

partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o

su resolucin y la indemnizacin de los daos y perjuicios

ocasionados.

Penitenciales: cantidad que perder el comprador o deber devolver

dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa.

Penales: cantidad que perder el comprador o deber devolver

dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa,

adems del pago de daos y perjuicios.

En el caso que la parte compradora no desea continuar adelante con

el contrato y no han mediado arras, el vendedor debe requerir al

comprador para que cumpla su obligacin.

En el caso de que ste no lo haga, proceder a resolver el contrato,

debiendo valorarse por el Juez la cantidad que debe devolver el

vendedor al comprador.

La gente normalmente confunde arras y seal, y es frecuente ver en

los contratos los dos trminos colocados uno detrs del otro, cuando

ambos tienen un significado y, sobre todo, unas obligaciones,

totalmente distintas.

En caso de discrepancia el concepto que prima es el de la primera

acepcin, excepto si del contenido del contrato se desprende que no

es ese el significado.

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A veces puede pasar que en el enunciado del contrato se haga

constar la palabra arras, pero luego en el desarrollo del contrato no

exista tal concepto, constando tan slo diferentes plazos de entrega y

fecha de vencimiento.

Modelo 01 de Contrato de arras o seal

De una parte: Don/a ............................................................ , mayor

de edad, soltero/a, provisto/a de DNI nmero ..................... , vecino/a

de.........................., c/ .......................

De otra parte: Don/a ........................................................... , mayor

de edad, soltero/a, provisto/a de DNI nmero ..................... , vecino/a

de.........................., c/ .......................

INTERVIENEN

En su propio nombre y derecho y se reconocen capacidad legal

necesaria para el otorgamiento del presente documento, lo que llevan

a efecto bajo los siguientes:

ANTECEDENTES

I.- Que Don/a ............................................................ es dueo/a de

la vivienda situada en ..............., c/ ......................................, n.........,

piso.........., con inscripcin en el Registro de la Propiedad

de ................ nmero ................ en el tomo .........., libro .........,

folio ........, finca nmero .........., inscripcin ................

Cargas.- Asevera la parte vendedora que la finca se encuentra libre

de toda carga, gravamen y limitacin.

Situacin arrendaticia.- Libre, segn aseveran, de arrendatarios,

ocupantes y precaristas.

II.- Expuesto lo que antecede, los seores comparecientes

CONVIENEN

Primero.- Don/a ........................................................ se obliga a

vender a Don/a ........................................................, que se obliga a

comprar, la finca descrita en el antecedente I, en estado libre de

cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, con cuanto le sea

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principal, accesorio, integrante y dependiente y al corriente de

contribuciones, impuestos y gastos de la comunidad, por el precio

de .................................. de pesetas.

Segundo.- Don/a ......................................................... entrega a

Don/a ......................................................... a cuenta y como arras o

seal de la compra-venta futura, la cantidad de ...............................

pesetas, que perder si incumpliera lo convenido en el presente

documento, o tendr derecho a percibir doblada si el incumplimiento

se produjere por los vendedores.

Tercero.- Don/a ........................................................... se obliga a

entregar el resto del precio en el plazo mximo de ....... das

naturales. El otorgamiento de la escritura pblica de compra-venta se

producir simultneamente al pago del expresado resto del precio.

Cuarto.- Todos los gastos e impuestos y derechos de este contrato y

de la escritura pblica de compra-venta que en su da se otorgue,

hasta su inscripcin en el Registro de la Propiedad sern de cuenta

de la parte compradora, excepto el Impuesto sobre el Incremento del

Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvala), que pagar

la parte vendedora.

La eleccin del notario autorizante de la referida escritura

corresponder a la parte compradora. Los gastos del inmueble

anteriores al otorgamiento de la escritura pblica sern de cuenta de

la parte vendedora.

En Chimbote ................, a los .... de .......................... del 200...

La parte vendedora La parte compradora

MODELO 02 DE CONTRATO DE ARRAS O SEAL

En * , a *

REUNIDOS:

De una parte, como parte vendedora:

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Los cnyuges casados en rgimen de gananciales DON * y DOA *,

mayores de edad, con domicilio a efecto de notificaciones en la calle *

, nmero * , de la localidad de * , y con D.N.I. nmeros *

De otra parte, como parte compradora:

DON *, mayor de edad, casado en rgimen de gananciales con Doa

*, con domicilio a efecto de notificaciones en la calle * , nmero * , de

la localidad de * , y con D.N.I. nmero *

Ambas partes contratantes se reconocen recprocamente capacidad

legal para formalizar este contrato privado de compraventa, haciendo

constar que intervienen en el mismo en su propio nombre y derecho.

DECLARACIONES

I.- FINCA OBJETO DE ESTE CONTRATO.

Los cnyuges * declaran que son dueos en pleno dominio y como

bien ganancial de la siguiente finca:

*

REFERENCIA CATASTRAL: *

INSCRIPCIN: La finca descrita consta inscrita en el Registro de la

Propiedad de * al tomo *, libro *, folio *, finca registral nmero *

TITULO: La finca descrita les pertenece por *, segn resulta de la

escritura de * otorgada ante el Notario de *, Don * , el da *

II.- ESTADO DE CARGAS: La parte vendedora declara que la finca

objeto de este contrato est libre de cargas y gravmenes de

cualquier tipo, remitindose en todo caso a lo que resulte del

contenido de los Libros del Registro de la Propiedad.

III.- SITUACIN ARRENDATICIA: Se halla libre de arrendatarios y

ocupantes, segn manifestacin de la parte vendedora, que acepta la

parte compradora.

IV.- De conformidad con los antecedentes expuestos, las personas

que suscriben este documento tienen convenido un CONTRATO DE

COMPRAVENTA sobre la finca descrita anteriormente con arreglo a

las estipulaciones que se expresan a continuacin.

E S T I P U L A C I O N E S

PRIMERA.- COMPRAVENTA.

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Los cnyuges * venden la finca descrita en el antecedente primero (I)

de este contrato a DON *, que la compra para su sociedad conyugal

de gananciales.

SEGUNDA.- PRECIO DE VENTA .

El precio alzado de esta compraventa es el de _____________

EUROS.

La parte compradora entrega a la parte vendedora en el momento de

la firma de este contrato, en el concepto de arras o seal, la cantidad

de ___________EUROS, mediante la entrega de un cheque

nominativo con el expresado importe, sin perjuicio de lo establecido

en el artculo 1.170 del Cdigo Civil, correspondiente al

nmero_________ expedido con cargo a la cuenta nmero

_____________ del Banco ___________________.

El resto del precio se abonar por la parte compradora a la parte

vendedora, sin devengar intereses, el da del otorgamiento de la

escritura pblica de compraventa, que es el expresado en la

estipulacin tercera de este contrato.

TERCERA.- OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA DE VENTA Y

TRANSMISION DE LA FINCA.

Las partes contratantes se obligan a elevar a escritura pblica este

contrato privado de compraventa mediante su comparecencia ante el

Notario de_______, Don___________________, el da ______.

El otorgamiento de la escritura pblica de compraventa implicar la

entrega de la finca vendida, salvo que de la propia escritura resulte

claramente otra cosa.

CUARTA.- GASTOS.

Sern de cuenta de la parte vendedora el Impuesto sobre el

Incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y

cualesquiera gastos que deriven de actos previos al otorgamiento de

la escritura de compraventa y que sean necesarios para el

otorgamiento de la misma y su inscripcin en el Registro de la

Propiedad. En consecuencia, sern de cuenta de la parte vendedora

todos los gastos notariales, registrales, fiscales o de otro tipo que

deriven de la cancelacin de embargos, hipotecas, condiciones

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resolutorias expresas, precios aplazados o cualesquiera otras cargas

que recaigan sobre la finca vendida en la fecha de otorgamiento de la

escritura de compraventa, as como los derivados del otorgamiento

de escrituras pblicas, inscripciones registrales y pagos de impuestos

necesarios para inscribir en el Registro de la Propiedad a nombre de

la parte vendedora la finca objeto de este contrato de compraventa.

Sern de cuenta de la parte compradora los impuestos de cualquier

tipo que graven la adquisicin de la finca comprada en virtud de este

contrato, los honorarios notariales por el otorgamiento de la escritura

pblica de compraventa y los honorarios registrales por la inscripcin

en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador de la compra

efectuada.

QUINTA.- CARGAS NO APARENTES.

La parte vendedora declara que se encuentra al corriente en el pago

de los impuestos que gravan la titularidad de la finca vendida en

virtud de este contrato.

La parte vendedora declara igualmente, a los efectos prevenidos en

el artculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, hallarse al corriente

en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios

de que forma parte la finca vendida.

Esto no obstante, si la parte vendedora adeudase en la fecha de este

contrato cualquier cantidad derivada de la liquidacin de Impuestos

que graven la propiedad de la finca vendida, o bien adeudase a la

comunidad de propietarios en la fecha de la firma de este contrato

cualquier cantidad derivada de los gastos generales de la comunidad,

dicha parte vendedora asume expresamente la obligacin de pago de

tales cantidades pendientes de abono.

La obligacin de pago asumida por la parte vendedora se entiende

sin perjuicio de que la finca vendida quede legalmente afecta al pago

del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a los ejercicios

vencidos y no satisfechos, as como tambin al pago de las

cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el

sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares

hasta el lmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la

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anualidad en la cual tenga lugar la adquisicin y al ao natural

inmediatamente anterior.

SEXTA.- IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES.

Sin perjuicio de la fecha legal de devengo del Impuesto de Bienes

Inmuebles y del carcter de sujeto pasivo del mismo de la persona

que en tal fecha resulte propietario de la finca objeto de este contrato,

ambas partes contratantes acuerdan que el importe del citado

impuesto correspondiente al ao de la fecha de este contrato, se

prorratear entre la parte vendedora y la parte compradora en

proporcin al nmero de das que cada parte contratante haya sido

propietaria de la finca durante el ao del devengo del impuesto. A

estos efectos, se entiende que la parte compradora deviene

propietaria de la finca objeto de este contrato en la fecha del

otorgamiento de la escritura pblica de compraventa, salvo que de la

propia escritura resulte otra cosa.

SEPTIMA.- RESCISIN UNILATERAL DEL CONTRATO POR

MEDIAR ARRAS.

De conformidad con lo establecido en el artculo 1.454 del Cdigo

Civil, el presente contrato de compraventa podr rescindirse a

instancia de la parte compradora o de la parte vendedora. En el caso

de rescisin del contrato a instancia de la parte compradora, sta se

allanar a perder la cantidad entregada como arras o seal, y en el

caso de rescisin a instancia de la parte vendedora, sta deber

devolver a la parte compradora una cantidad equivalente al doble de

la cantidad entregada como arras o seal.

Nota 1: El contrato de arras o seal es un contrato de compraventa

en el que el comprador anticipa al vendedor una parte del precio total

estipulado, haciendo constar expresamente que tal entrega se hace

en el concepto de arras o seal, lo que implica segn el artculo 1.481

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del Cdigo Civil que tanto el comprador como el vendedor tienen

derecho a rescindir unilateralmente el contrato de compraventa, con

la simple condicin o requisito de que si el comprador rescinde el

contrato perder lo entregado como arras o seal, y si es el vendedor

el que rescinde la compraventa, deber devolver al comprador una

cantidad igual al doble de lo entregado como arras o seal.

Las arras o seal son representan un concepto distinto del simple

anticipo de parte del precio de venta. En este ltimo caso, nos

encontramos ante un contrato con precio aplazado, pero en el que ni

el vendedor ni el comprador pueden rescindir unilateralmente el

contrato.

Las arras o seal son de interpretacin restrictiva y, por tanto,

requieren que conste de una manera expresa en el contrato que la

entrega de una cantidad a cuenta del precio total estipulado se hace

precisamente en ese concepto de arras o seal y no en el de simple

anticipo de un precio aplazado.

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