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La eficiencia en la producción residencial formal e informal

La eficiencia en la generación de la vivienda en Colombia generalmente se asocia con la necesidad de reducir al mínimo las emisiones de carbono en su construcción y operación. Desde otra perspectiva, el concepto de eficiencia en el proceso constructivo de vivienda se relaciona principalmente con el tiempo de las obras, el consumo de materiales e insumos y la generación de desperdicios. El mejor manejo de estos tres componentes se vincula, entonces, al propósito de lograr para ellos unos niveles mínimos en la realización del proyecto, sin afectar la calidad del proceso y de las unidades habitacionales.

Entrando en materia, puede señalarse que la construcción de vivienda urbana incide sobre el orde-namiento territorial, por lo cual debemos considerar las características de los proyectos en cuanto a localización

Econ. Jorge E. Torres R.Director Ejecutivo, Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional, CENAC.

Este artículo plantea reflexiones que asumen la eficiencia como un requisito común a todos los componentes de la cadena de valor de la producción de vivienda, lo que trasciende a los ámbitos de la energía y la construcción. Las reflexiones se relacionan con las responsabilidades derivadas de los efectos de las construcciones, que deben ser atendidas con eficiencia por todos los actores que participan en la generación, usos y operación del sector habitacional. Estos actores comprenden las entidades públicas, los empresarios y autogestores de vivienda y los hogares como usuarios fundamentales del parque inmobiliario.

El concepto de eficiencia en el proceso constructivo de vivienda se relaciona principalmente con el tiempo de las obras, el consumo de materiales e insumos y la generación de desperdicios.FLICKR – FONDO DE ADAPTACIÓN

dentro de las ciudades, las densidades, el aporte a la do-tación y a la demanda de equipamiento, su conectividad con la infraestructura de movilidad, etc. La tipología de la vivienda, su área y composición espacial, las espe-cificaciones, acabados e insumos de construcción, etc., son factores que inciden en el nivel de correspondencia que se alcance respecto a las condiciones culturales y socioeconómicas de los hogares. Este es, posiblemente, uno de los retos más importantes para la eficiencia en ese campo de la construcción: satisfacer la adecuación cultural según lo establecido en la Vivienda adecuada1.

1 En el ámbito internacional existen diversos instrumentos que reconocen el derecho a la vivienda. Sin embargo, los planteamientos más explícitos y el avance más significativo en cuanto al posicionamiento y la definición del contenido y alcance del derecho a la vivienda adecuada lo constituye el PIDESC, específicamente la aprobación de las Observaciones Generales Nos. 4 y 7 por parte del Comité de DESC. Conforme a lo señalado en la Observación General No.4, el derecho a una vivienda adecuada debe incluir como mínimo la atención de los siguientes aspectos: seguridad jurídica de la tenencia; disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e infraestructura en las viviendas; gastos soportables; habitabilidad, en términos de seguridad y salubridad; asequibilidad; localización; y adecuación cultural.

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La informalidad comprende un universo de decisiones colectivas e individuales de las familias que necesitan satisfacer sus necesidades habitacionales.FLICKR – ELLIS CALVIN

Sostenibilidad ambientalEn el proceso productivo, la responsabilidad por la sos-tenibilidad ambiental abarca la totalidad del ciclo de vida de los proyectos, desde el diseño hasta su culminación y transformación, en lo cual la deconstrucción debe aportar a la economía circular, superando la generación de resi-duos de construcción y demolición. En este sentido, la sostenibilidad ambiental de los procesos de construcción residencial es, en esencia, un componente totalizador de la eficiencia.

Sostenibilidad económicaLlevando las reflexiones al campo económico, la cadena de valor que se examina en este artículo incluye el pro-ceso de circulación o de comercialización de la vivienda, lo cual significa que la manera como se distribuyen so-cialmente las nuevas unidades es un determinante básico en la eficiencia en la generación del stock. Lo anterior, reconociendo que en este componente de la cadena pueden verse malogrados los avances obtenidos hasta la finalización del proceso productivo.

Lo anterior se afirma porque en Colombia los proble-mas de eficiencia en la comercialización de la vivienda toman la forma de fallas del mercado, mientras que la socialización del bien evidencia las asimetrías existentes en la distribución del ingreso de los hogares, una condi-ción que lleva a excluir a importantes grupos de pobla-ción al acceso a la oferta del mercado y a las soluciones de los programas de la política pública de vivienda. La ineficiencia en este caso no es responsabilidad exclusiva de las unidades económicas de la oferta formal, dado que la formación del precio de venta incluye factores que no hacen parte del ámbito de la gestión empresa-rial, como sucede con el precio del suelo urbano. De otra parte, los ingresos insuficientes que impiden a esta población satisfacer autónomamente sus necesidades habitacionales ha determinado su inclusión entre los sectores que son objeto de las políticas sectoriales de subsidios. Entonces, las barreras de acceso a la oferta habitacional obedecen parcialmente a la insuficiencia del gasto público y a aspectos que corresponden a las funciones de las administraciones locales, como sucede con la gestión pública del suelo urbano.

Esta falla en la eficiencia en la producción de vivien-da es una de las causas de la construcción informal de unidades nuevas, que representa el aporte de los hogares a su demanda de servicios habitacionales en condicio-nes que no corresponden inicialmente a las previsiones establecidas por los procesos locales de ordenamiento territorial. Como se ha estudiado, esta ausencia de correspondencia transmite efectos ambientales y urba-nísticos sobre el parque habitacional, la disposición de residuos, la capacidad del equipamiento y la conecti-vidad, entre otros, especialmente en las ciudades. Con el tiempo se forma un stock inmobiliario de diferentes usos que crece y se densifica permanentemente.

En relación con la vivienda accesible para los ho-gares de bajos ingresos, pero con suficiente capacidad de ahorro y acceso al crédito hipotecario, es oportuno anotar que en este segmento del mercado se da una ampliación de las viviendas para terminar de adecuarlas a las necesidades del hogar y, con frecuencia, habilitar los nuevos espacios a la generación de rentas que complementen los ingresos familiares. Así se produce, de hecho, una “informalización” del parque de vivien-das que tuvo origen formal, lo que amerita prestarle atención prioritaria porque los logros de eficiencia en los procesos implementados en las fases anteriores y durante la construcción pueden afectarse en las etapas de operación y en la posterior deconstrucción de las viviendas.

Relacionado con lo anterior, en la actualidad se re-conoce que la vivienda no es una mercancía común. Su significado social trasciende el simple valor de cambio y alcanza la consagración de un derecho constitucional de los ciudadanos.

Eficiencia en la construcciónLa eficiencia en la construcción encarna la posibilidad estratégica de asegurar la sostenibilidad de sus logros en el largo plazo, en la medida en que se garantice la asequibilidad económica de la vivienda, lo cual significa que los precios de mercado no deben excluir a sectores de la población y que los compromisos derivados de los créditos hipotecarios no deben lesionar los niveles de consumo indispensables para las familias. La impli-cación de este componente de eficiencia en la cadena de valor de la producción de vivienda muestra la necesidad de que el espectro de precios admita la materialización de la demanda autónoma y de la que requiere subsidios. El logro de este ambicioso objetivo supone integrar los esfuerzos y recursos de los sectores público, privado y de los sectores poblacionales capaces de autogestionar su vivienda, incluyendo los hogares que necesitan subsi-dios parciales o totales para el cierre financiero necesario.

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Manteniendo la mirada económica de la eficiencia en la construcción de vivienda, es inevitable indagar acerca del nexo de esta actividad con la productividad. Como hemos visto, el subsector de la edificación resi-dencial recoge la actividad generada por las unidades económicas formales a través de las empresas construc-toras (de toda naturaleza jurídica), y las informales, a través de los hogares protagonistas de la autogestión habitacional (en todas sus formas). En este contexto, la productividad expresaría el resultado del aporte de diferentes formas de producción de vivienda al stock y a la economía, respecto a los recursos aplicados en el proceso de producción. Ahora, los incrementos en la eficiencia del proceso de construcción de vivienda se materializan en mayor producción, que en este caso no corresponde principalmente al aumento de los precios. Tratándose de la vivienda, el aumento de la productividad viabilizaría construir más a precios que no deterioren la capacidad adquisitiva real del in-mueble, en términos de sus atributos intrínsecos como localización, área, especificaciones, acabados, etc. En otras palabras: la eficiencia, además de sus aportes a la economía, contribuye a la necesaria asequibilidad que debe acompañar al derecho a la vivienda.

La informalidadEn cuanto a la producción de vivienda, los procesos urbanos denominados genéricamente informales corresponden a una forma de producción que no es consecuencia exclusiva de las fallas del mercado formal, a la pobreza de la población o al negocio de actores que participan del mercado del suelo, muchas veces situados cerca de la criminalidad porque engañan y estafan a los compradores. La informalidad comprende un universo de decisiones colectivas e individuales de las familias que necesitan satisfacer sus necesidades habitacionales.

Estas decisiones comprenden sus preferencias de localización urbana, la dimensión de los predios, la tipología y composición de la vivienda, etc., lo cual se integra con el propósito inicial de autogestionar su lugar de alojamiento y desencadena procesos que tienen efec-tos ambientales, urbanos, económicos, culturales, etc. En consecuencia, los sectores construidos en ciudades colombianas mediante estas modalidades no son una simple realidad urbana y habitacional. Forman, en efecto, ciudades con la problemática y potencialidad inherentes a la creación más compleja de la humanidad.

Se afirma con frecuencia que la producción informal de vivienda comporta y reproduce, en el transcurso del desarrollo progresivo, una serie de ineficiencias como la seguridad estructural en lo técnico, y deficiencias en las condiciones de habitabilidad como ventilación e iluminación, entre las más preocupantes. A estas condiciones se suma la problemática diversa y profunda encadenada con todos los aspectos de la relación entre las comunidades, la ciudad y el territorio.

Un atractivo de la informalidad radica en la posibilidad de tener una vivienda que aloje a la familia y le aporte ingresos económicos. Por esta razón, y tomando como ejemplo a Bogotá, la cantidad de viviendas alquiladas para uso residencial y de otros tipos en los barrios de origen informal constituye un hecho económico trascendente.

En el origen de las deficiencias de la vivienda informal incide la falta de asisten-cia técnica y la limitación de los recursos de las familias, lo cual podría integrarse a los programas de la política de vivienda orientadas a mejorar la calidad del parque construido. Ahora bien, los problemas ocasionados por la localización de los asenta-mientos podrían relativizarse si la oferta de soluciones habitacionales incluye lotes con servicios, los cuales contarían con el apoyo necesario para su desarrollo.

En fin, lo anterior es apenas el esbozo de algunas iniciativas para proponer que los procesos urbanos informales sean sujetos de apoyo, lo cual representaría una mejora a la calidad de vida de estos grupos de población debido a que parte de los recursos que se dedican a producir su vivienda podrían orientarse a escalar el consumo de bienes y servicios de sus miembros. En este sentido es pertinente mencionar la relación que existe entre las precariedades cualitativas de la vivienda y la condición de pobreza de los hogares, un fenómeno reconocido por la política pública sectorial; es decir, luchar contra las precariedades cualitativas de la vivienda también es luchar contra la pobreza.

Relacionado con este planteamiento, es oportuno señalar que, en la Nueva Agenda Urbana, NAU2, aprobada por los Estados en la conferencia HÁBITAT III de Quito en 2016, se incluyeron apartes que expresan la importancia de apoyar la producción social de vivienda y hábitat3.

ConclusiónEl interés de examinar en el texto anterior algunos aspectos de la eficiencia en la cons-trucción de vivienda desde el punto de vista de las formas de producción formal y no formal, se sustenta en que esta perspectiva económica ofrece la posibilidad de identifi-car los componentes de la cadena de valor que registran las ineficiencias más notables en cada caso. El objetivo del artículo no ha sido analizarlas, pero se busca resaltar que el origen, la generación, mantenimiento y crecimiento del stock habitacional en Colombia deben ser tenidos en cuenta en el estudio de las necesidades habitacionales de la población que atienden el mercado y los programas de política pública.2 La Nueva Agenda Urbana establece normas y principios para la planificación, construcción, desarrollo, gestión y mejora de las zonas urbanas en sus cinco principales pilares de aplicación: políticas urbanas nacionales, legislación y normativas urbanas, planificación y diseño urbano, economía local y finanzas municipales e implementación local. NACIONES UNIDAS. Nueva Agenda Urbana HÁBITAT III [en línea] <http:// http://habitat3.org/wp-content/uploads/NUA-Spanish.pdf> 2017.3 Tomado de: CONVENIO DE ASOCIACIÓN No. 082 DE 2011 SDHT - CENAC . FASE 5. EL PROCESO DE LA CIUDAD INFORMAL. Aunque su definición aún está en proceso de concertación, la producción social de hábitat se entiende como un modo de producción de vivienda y/o entorno urbano participativo, en el cual puede intervenir una familia o una comunidad organizada. La producción social de hábitat se plantea como una alternativa frente a la producción mercantil de vivienda, en la cual la vivienda ha perdido su carácter de derecho humano inalienable, y ha pasado a ser una mercancía, excluyendo a gran parte de la población. Según sus exponentes, la producción social de hábitat presenta un gran número de ventajas, en el sentido que dicha producción es flexible y se crea a partir de las verdaderas necesidades culturales, sociales y habitacionales de los residentes. ENET, Mariana. OLIVERA, Rosa. ROMERO, Gustavo. Herramientas para pensar y crear en colectivo: en programas intersectoriales de hábitat. Ciencia y Tecnología para el Desarrollo, CYTED. Hábitat International Coalition, HIC. Buenos Aires 2008.

Construcción informal de vivienda.FLICKR – ELLIS CALVIN