la asamblea presentacion
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LA ASAMBLEA GENERAL EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
Helen ObregónFaride Garay
Eliecer Serrano
BIENVENIDOS
ALGUNOS SIGNIFICADOS DE ASAMBLEA
ALGUNOS SIGNIFICADOS DE ASAMBLEA
Reunión numerosa de personas para discutir determinadas cuestiones y adoptar decisiones sobre ellas.
Órgano político constituido por numerosas personas.
Reunión de personas convocadas previamente cuya asistencia puede ser personal o mediante delegado debidamente autorizado.
Reunión de miembros de una colectividad numerosa.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Los primeros indicios de asamblea se dieron en Israel cuando sus 12 tribus se reúnen y conforman una asamblea democrática de ancianos con el fin de dividir las tierras de Canaán, cada una recibe su porción de terreno donde asentarse, como propiedad colectiva y solamente se entregaron como porción individual los rebaños.
LAS DOCE TRIBUS DE CANAÁN
China Siglo III A.C. Emperador TsinPrimer emperador capaz de unificar este gran imperio, Estableciendo una administración centralizada que sirvió como modelo por más de dos milenios. Fue contrario a las enseñanzas de Confucio sobre todo en cuanto a los limites en los poderes para gobernantes.Impuso un pago de un impuesto rural para el uso de los bienes.
En Egipto e India se presentaron los
primeros vestigios de asamblea,
posteriormente en la Grecia del siglo IV AC
… y en nuestro país
Cuando nace la ley 82 de 1948, que viene a ser el primer estatuto de PH y mucho años después es expedida la ley 16 de 1985, ante el auge de la construcción de bienes inmuebles destinados a la convivencia en comunidad.
Fundamento Constitucional de las Asambleas
Los pilares de la asamblea están basados en la Constitución Política de Colombia.
Derecho de Asociación.Derecho a la protección
de la propiedad privada.El intervencionismo del
Estado.
Asamblea General de Propietarios en Unidades Privadas al Régimen de PH
La asamblea general de propietarios es el órgano máximo de dirección de la persona jurídica de propiedad.
Le han sido conferidos los mas amplios poderes para dirigir sus destinos, obviamente dentro del marco de la ley.
El papel de la asamblea en la construcción del reglamento
• Las decisiones que nacen de la asamblea, necesitan estudiarse de manera colectiva porque entran en juego intereses comunes no privados.
• Una alternativa es la creación de normas internas que obliguen a los propietarios a seguir directrices de orden y armonía, en pro de la convivencia pacifica.
CLASES DE ASAMBLEAS
ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA
o Se debe celebrar por lo menos una vez al año.
o Dentro de los tres primeros meses al vencimiento del año presupuestal. Lo que se prevé es la vigencia del presupuesto.
ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA
o Se debe celebrar por lo menos una vez al año.
o Dentro de los tres primeros meses al vencimiento del año presupuestal. Lo que se prevé es la vigencia del presupuesto.
TEMAS A TRATAR EN LA ASAMBLEATEMAS A TRATAR EN LA ASAMBLEA
• Examinar la situación general, aspectos económicos y financieros de la persona jurídica.
• Aprobar o improbar las cuentas y balance del ultimo ejercicio.• Informe de gestión del administrador, presupuestos de
ingresos, egresos e inversiones.• Fijar las cuotas de aportes individual (cuotas de
administración) a las expensas comunes y cuotas extraordinarias que se requieran.
• Nombrar revisor fiscal, elección del consejo de administración, elegir y/o nombrar administrador, elección del comité de convivencia.
• Realizar modificaciones o reformas al reglamento de PH.
Características de la Asamblea General
No es órgano permanente.Sus facultades son indelegables.Órgano corporativo.Órgano soberano, pero no omnímodo.Autonomía limitada.No es persona jurídica.Es un órgano de carácter colegiado.
Funciones de la AsambleaFunciones de la AsambleaNombrar y remover libremente al Administrador, fijarle su remuneración.
- Elegir y remover los miembros del Consejo de Administración. - Miembros del Comité de Convivencia. - Revisor Fiscal (si lo hay).
Aprobar o improbar: estados financieros, presupuestos anuales de ingresos, gastos e inversiones, las cuotas para las expensas comunes ordinarias y extraordinarias.Otorgar autorización al administrador para realizar erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos.Adoptar un reglamento interno de obligatorio cumplimiento para copropietarios y usuarios/residentes.Establecer las sanciones no pecuniarias para los infractores residentes que incumplan con el reglamento de Propiedad Horizontal.Aprobar reformas a los estatutos.
- Disolución y liquidación de la persona jurídica. Decidir: desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o divisiónDecidir la reconstrucción del edificio.
- Las demás funciones fijadas en la Ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y el reglamento de P.H.
Convocatoria a Asamblea General Ordinaria
Convoca el Administrador.
Circular o TIC. Antelación 15 días
calendario. Fecha, hora y lugar. Orden del día. Extraordinaria: de
acuerdo a los estatutos.
Quienes pueden convocar?
• Ordinaria: ÚNICAMENTE el administrador.
• Extraordinarias: Administrador, Consejo de Administración o propietarios que representen mínimo la quinta parte de los coeficientes.
Segunda convocatoria a Asamblea General Ordinaria
No se completó el quórum reglamentario en la 1ra. convocatoria.Se realizará al tercer día hábil siguiente al de la primera convocatoria, salvo que el reglamento disponga otra cosa. Se sesionará y decidirá válidamente con cualquier numero plural de propietarios, siempre que los temas a tratar no requieran MAYORÍA CALIFICADA.
da. Convo-catoria
Se puede reunir válidamente la asamblea ordinaria fuera de termino?
- Si, Extemporáneo
Número de asambleas generales ordinarias a realizar durante un año presupuestal. -Cuantas veces se estime conveniente en un periodo presupuestal, no necesariamente al finalizar o comenzar el período.
ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA
Cuando las necesidades lo ameriten.
En la convocatoria se deben expresar los motivos.
Convoca el administrador, revisor fiscal o una quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
Se debe incluir orden del día, más no se coloca a consideración en la reunión.
Se tratan únicamente los puntos de la convocatoria.
No se toman decisiones sobre temas no previstos.
Cuando las necesidades lo ameriten.
En la convocatoria se deben expresar los motivos.
Convoca el administrador, revisor fiscal o una quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
Se debe incluir orden del día, más no se coloca a consideración en la reunión.
Se tratan únicamente los puntos de la convocatoria.
No se toman decisiones sobre temas no previstos.
A CONTINUACION ESTAREMOS PRESENTANDO OTRO TIPO DE REUNIONES QUE NOS PERMITEN CLASIFICARLAS DENTRO DEL
GRUPO DE ASAMBLEA GENERAL.
«ESTA ES UNA CLASIFICACION DEL GRUPO EXPOSITOR»
REUNIONES POR DERECHO PROPIO Cuando no se logró realizar la
asamblea general ordinaria dentro del termino oportuno.
Primer día hábil del cuarto mes del respectivo año presupuestal.
No necesita convocatoria. Sustituta de la reunión
ordinaria. Fecha, hora y lugar que estén
señalados en los estatutos,
Continuación de Reuniones por Derecho Propio(Universal)
Continuación de Reuniones por Derecho Propio(Universal)
o Cualquier día, hora y lugar, en el país o en el exterior.
o Se puede tomar cualquier decisión porque está representado el 100% de los coeficientes.
o Participantes representen la totalidad de los coeficientes.
o Cualquier día, hora y lugar, en el país o en el exterior.
o Se puede tomar cualquier decisión porque está representado el 100% de los coeficientes.
o Participantes representen la totalidad de los coeficientes.
Decisiones en reuniones Decisiones No Presenciales Por Comunicación Escrita
Decisiones en reuniones Decisiones No Presenciales Por Comunicación Escrita
Comunicación simultanea. Avances TIC. “Poder probar” las
deliberaciones o decisiones en cualquiera de los medios tecnológicos empleados.
Agilidad en decisiones. Expresión de cada uno se
manifiesta directamente. De mucha ayuda, si se
utilizan adecuadamente.
Comunicación simultanea. Avances TIC. “Poder probar” las
deliberaciones o decisiones en cualquiera de los medios tecnológicos empleados.
Agilidad en decisiones. Expresión de cada uno se
manifiesta directamente. De mucha ayuda, si se
utilizan adecuadamente.
Se convoca a la totalidad de los copropietarios.
No se reúne. Se expresa por escrito. Manifiesta posición sobre
uno o varios temas.
Se convoca a la totalidad de los copropietarios.
No se reúne. Se expresa por escrito. Manifiesta posición sobre
uno o varios temas.
¿Cuándo se realiza la primera asamblea de copropietarios?
• Cuando se ha completado el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad. El propietario inicial debe comunicar por escrito la hora y la fecha de esta asamblea en la que se eligen el administrador, el consejo de administración y el revisor fiscal (estos dos últimos, en caso de que se requiera).
REUNION PARA RECIBIR DE LA CONSTRUCTORA O PROPIETARIO INICIAL
Aunque la Ley no lo consagra expresamente, el constructor o propietario inicial debe convocar a asamblea cuando esté representado el 51% de los coeficientes de las unidades privadas que conforman el conjunto.
Dejar constancia de las áreas comunes y equipos entregados (ascensor, m/bombas, citofonos, subestación eléctrica) incluyendo garantías.
ASAMBLEA ORDINARIA PARA DECIDIR LA EXTINCIÓN DE LA PH Y/O RECONSTRUCCIÓN DEL
EDIFICIO O CONJUNTOo Previstas para posibles siniestros
como terremoto, maremoto, incendio, atentado terrorista.
o Propietarios optan por disolver la PH. Requisito: decisión unánime y que se cuente con la aprobación de los acreedores (si los hay).
o Reconstrucción parcial del edificio en caso que la destrucción supere el 75% de la construcción.
o La asamblea decide con el voto favorable del 70% de los propietarios.
PROPIETARIO DEUDOR MOROSO Punto polémico al interior de las
copropiedades. Rompen armonía presupuestal. Dejan cargas a los cumplidos. No es posible incluir norma que
impida a los copropietarios morosos a participar en asamblea con voz y voto. (Propiedades bajo reglamento 675/2001).
Ley otorga imperativamente el derecho a los propietarios de participar en asamblea, sin importar su situación o condición económica con la copropiedad.
ASISTENCIA DE LOS TENEDORES A LA ASAMBLEA•Únicos que finalmente viven la problemática real del día a día, en un edificio o conjunto.•Les asiste derecho a ser escuchados y de participar en la toma de decisiones.•Lo hacen con derecho mas no a voto.•Esta asistencia no se puede tener como quórum deliberatorio ni decisorio.
LOS ASISTENTES, INTERVINIENTES NO COPROPIETARIOS, INVITADOS, ASISTENCIA DEL PODERDANTE Y APODERADO.
• Arrendatarios, familiares, hijos, cónyuges, compañeros permanentes, abogados.•El único documento idóneo para acreditar la calidad de propietario es el certificado de libertad y tradición, expedido por la oficina de Instrumentos Públicos.
REPRESENTACIÓN POR PODER Todo propietario tiene derecho a
ser representado en las reuniones de asambleas.
Debe ser por escrito. No necesita ser autenticado. Debe precisar a quien, fecha, hora
y para que se otorga el poder. Debe establecer la facultad para
deliberar y votar. Para los miembros del Consejo de
Administración, Administrador y el Revisor Fiscal, NO ES ACONSEJABLE REPRESENTAR A PROPIETARIOS.
Apoderado puede tener varios poderes. Lo que no está prohibido está permitido.
OTROS TIPOS DE REPRESENTACIÓNPROPIETARIOS FALLECIDOS INMUEBLES EMBARGADOS Y/O EN
PROCESO JUDICIAL
• Albacea nombrada por el testador.•Si hay mas de un albacea, el juez es el que designa o autoriza a una de ellas.•A falta de sucesores reconocidos, corresponde la representación al curador de la herencia yacente.
•Mientras no ha sido rematado o adjudicado el inmueble, el propietario tiene el derecho a asistir a las asambleas.•Embargo medida cautelar.
QUÓRUM, QUE SIGNIFICA?• Es el número de individuos
que se necesita para que un cuerpo colegiado o parlamentario trate ciertos asuntos y pueda tomar una determinación válida.
• Cantidad de personas capaces de que en forma personal o debidamente representadas deliberan y toman decisiones en una asamblea.
CLASES DE QUÓRUMDependiendo del asunto a tratar, su naturaleza y la decisión a adoptar, pueden ser:
A. DELIBERATORIO Es el número mínimo de
propietarios que se necesita para que se pueda desarrollar una Asamblea. Deben estar representados un número plural de coeficientes de la copropiedad que representen la mayoría absoluta (mitad mas una de las acciones) de los coeficientes de participación representados en la reunión y excepcionalmente por mayoría calificada.
Es el número mínimo de propietarios que se necesita para que se pueda desarrollar una Asamblea. Deben estar representados un número plural de coeficientes de la copropiedad que representen la mayoría absoluta (mitad mas una de las acciones) de los coeficientes de participación representados en la reunión y excepcionalmente por mayoría calificada.
387/2= 193,5 + 2= 195,2 B. DECISORIO Es el número mínimo de votos
favorables necesarios para aprobar una decisión, representados en la respectiva sesión. Las decisiones se tomaran por mayoría absoluta (mitad más uno) de los coeficientes.
¿Cual es la mayoría absoluta de 387? R/ La mitad mas “algo” ejemplo:
193,5 + 2 = 195,2
JURISPRUDENCIA OBLIGATORIA SOBRE QUÓRUM SEGÚN EL TEMA A TRATAR Y SEGÚN EL USO O DESTINO DEL INMUEBLE
Para tomar decisiones en eventos previstos en leyes, decretos o reglamentos que exijan determinada mayoría de votos para la aprobación de los actos de la asamblea, se debe acudir a examinar el tema de someter a votación y la naturaleza del voto; en toda votación se debe tener en cuenta la proporción o coeficiente de copropiedad o porcentajes de participación, igualmente se depende del uso del edificio o conjunto (mixto, comercial o vivienda).
Por lo tanto los edificios de vivienda si el tema a tratar es económico o patrimonial, entonces aplica el valor del voto, por el coeficiente de quien vota.Pero si el asunto es de carácter de convivencia, el voto equivale a, una unidad un voto, por tanto la persona que acude por la unidad tiene un voto simplemente.Esto no aplica por interpretación y aplicación jurisprudencial a los casos de edificios o conjuntos de usos comerciales.
DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍAS
CALIFICADAS
MAYORÍA CALIFICADA: REQUIERE DEL 70% DE LOS
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD
• Reforma a los estatutos y reglamento.• Desafectación de un bien común no esencial.• Cambios que afecten la destinación de los bienes
comunes.• Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía
total supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
• Aprobación de expensas comunes diferentes a las necesarias.
• Liquidación y disolución.• Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.• Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en
proporción que represente por lo menos el 75%.• Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de
un determinado bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
• Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular siempre y cuando se ajuste a las normatividad urbanística vigente.
ELECCIONES EN ASAMBLEA
Elección de Órganos de Administración.
• Presidente y Secretario de la asamblea.
• Consejo de Administración.• Comité de Convivencia.• Administrador.• Revisor Fiscal.
CLASES DE ELECCIONES• Unitarias.• Pluripersonales o colegiadas.
Elección de Órganos de Administración.
• Presidente y Secretario de la asamblea.
• Consejo de Administración.• Comité de Convivencia.• Administrador.• Revisor Fiscal.
CLASES DE ELECCIONES• Unitarias.• Pluripersonales o colegiadas.
ETAPAS DE LA ELECCIÓNSon aquellas faces en que se descompone la actividad electiva, dentro del proceso parlamentario.
ETAPAS DE LA ELECCIÓNSon aquellas faces en que se descompone la actividad electiva, dentro del proceso parlamentario.
A. Inscripción de listas, con anticipación aunque no es necesario.
B. Votación y Escrutinio. La ley guarda silencio de los procedimientos a seguir.
C. Nombramiento de Escrutadores. Corresponde al presidente de la asamblea enumerar las listas y escoger la persona que recogerá las papeletas.
D. Apertura de la Votación. El presidente abre la votación y los escrutadores recogen las listas.
E. Voto secreto o público.F. Cierre de la votación.G. Escrutinio y conteo.H. Pregonación.I. Aceptación del cargo.
FORMAS DE VOTACIÓN
• En PH es un voto por propiedad para decisiones no económicas.
• En casos de erogaciones pecuniarias se tendrá en cuenta el coeficiente de copropiedad.
ACTAS DE ASAMBLEAALGUNAS CARACTERÍSTICAS
• Encabezado: Número del acta, nombre del edificio y clase de reunión.
• Lugar, fecha y hora de la reunión.• Quien la convocó.• Lista de asistentes.• Verificación del quórum.• Numero de unidades privadas con sus
respectivos porcentajes de participación del edificio o conjunto.
• Porcentaje en el reglamento de P.H. como mínimo para deliberar y decidir.
• Forma clara y fácil de entender. • Total de los porcentajes representados en la
reunión. • Elección del presidente y secretario.• Asuntos tratados enunciados en el orden del
día.• Decisiones aprobadas (cantidad de votos a
favor, en contra o blanco)• Designaciones efectuadas.• Fecha y hora clausura.• Firmas presidente y secretario.• Publicarla y enviar copia a cada propietario.
IMPUGNACIÓN DE LAS DECISIONES DE ASAMBLEA
• Acción de atacar una o varias decisiones de asamblea que en determinada forma perjudican al accionante en sus intereses particulares o generales.
• Quien puede hacerlo: el administrador, revisor fiscal y los propietarios ausentes o disidentes de bienes privados, los que votaron en blanco cuando no se ajuste a la ley o al reglamento de la PH.
• No puede impugnar quien vota afirmativamente.
• Se presenta dos meses después de la publicación del acta.
• Se presenta ante un juez de la república y en contra de la copropiedad.
• Objetivo de la impugnación: que no se ejecute la decisión que viola las normas legales o los estatutos; pero si se ha cumplido total o parcialmente, se subsane esa violación manifiesta de la norma.
DECISIONES INEFICACES Y NULAS TOMADAS EN ASAMBLEAS
Las decisiones de la asamblea una vez han sido adoptadas pueden estar revestidas de las siguientes calificaciones: EFICACIA, INEFICACIA, VALIDEZ Y OBLIGATORIEDAD.
Las que se adoptan sin el número de votos previstos en los estatutos.
DECISIONES INOPONIBLES TOMADAS EN ASAMBLEAS
Las que tengan carácter general serán inoponibles a los copropietarios ausentes o disidentes y su observancia vincula adicionalmente a todos las personas que se relacionan, habitan, visitan al edificio o conjunto.
CONSECUENCIAS JURÍDICAS
• Las decisiones obligan a todos los copropietarios. Inclusive a los que tenían derecho de participar y no lo hicieron.
• La potestad reguladora de las asambleas de copropietarios debe entenderse como limitada por la Constitución y la Ley, razón por la cual sus miembros no pueden derogar o modificar la legislación.
• La consecuencia jurídica de la asamblea es la impugnación.
• Las decisiones obligan a todos los copropietarios. Inclusive a los que tenían derecho de participar y no lo hicieron.
• La potestad reguladora de las asambleas de copropietarios debe entenderse como limitada por la Constitución y la Ley, razón por la cual sus miembros no pueden derogar o modificar la legislación.
• La consecuencia jurídica de la asamblea es la impugnación.
ANÁLISIS DEL GRUPO• Falta claridad en la cuantificación
del número máximo de poderes que puede representar un apoderado. Se puede volver la asamblea en una dictadura.
• El articulo 41 de la ley 675/2001 se presta para diversas interpretaciones en cuanto a tiempo y plazo para hacer la segunda convocatoria o asamblea general ordinaria, porque la expresión “sin perjuicio de lo dispuesto en la propiedad horizontal” queda a conveniencia del interprete.
• En ninguna parte se especifica si en la segunda convocatoria después de pasada una hora , se debe hacer acta de la primera convocatoria, además si el presidente y secretario son los mismos.•La Ley 675/2001 no contempla inhabilidades en el caso de propietarios morosos.
CONCLUSIÓN
• No puede existir la PH sin Asamblea.• Toda Asamblea es una reunión, mas no toda
reunión es una Asamblea.• A pesar que la Ley presenta ciertos vacios en
algunos aspectos que regulan la PH, no podemos desconocer que es una gran herramienta legal para el buen desempeño de los administradores, constructores, propietarios y tenedores.
