la actividad notarial en los medios rurales y urbanos

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Ponencia presentada por la Delegación argentina en el XXV Congreso de la UniónInternacional del Notariado, realizado en Madrid, octubre de 2007.

La actividad notarialen los medios rurales

y urbanos

Federico Jorge Panero (h)Coordinador Nacional

María Teresa AcquaroneMaría del Carmen Buasso

Zulma A. DoddaJosé Alberto Frese

Alicia E. KaranicolasNéstor Daniel Lamber

Marina LópezAna María Oliva de Ríos Brisco

Elba María de los Ángeles FrontiniLiliana Mabel Serebrinsky

Norma E. TruccoMarcelo Eduardo Urbaneja

Marcela M. VoiscovichGastón Augusto Zavala

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INTRODUCCIÓNPanorama de la ponencia

La Organización de Naciones Unidas (O.N.U.) fijó un audaz conjuntode compromisos para lograr la erradicación de la pobreza extrema: en ladenominada “Declaración del Milenio” del año 2002, la totalidad de sus191 estados miembros establecieron los objetivos de desarrollo del milenio(ODM), donde una de sus ocho metas la constituye la reducción a la mitadde los niveles mundiales de pobreza extrema para el año 2015, en compa-ración con un punto de partida situado en el año 1990.

El desafío, en extremo difícil por un sinnúmero de circunstancias detodo tipo, es, sin embargo, accesible no solamente si se obtiene el com-promiso efectivo de los países ricos, sino también de todas aquellas orga-nizaciones que integramos la sociedad civil1.

La erradicación de la pobreza no constituye condición suficiente, perosí necesaria para lograr una paz duradera no sólo a nivel familiar y comu-nitario sino también nacional e internacional. Es que la dignidad de la per-sona humana, para su consolidación y defensa exige en forma imperiosa, lagarantía irrestricta, como derecho fundamental primario e inviolable detodos los hombres; del acceso al uso solidario de los distintos bienes, entreellos a la propiedad privada y a la actividad comercial2.

Bajo esta visión, que podríamos denominar “macro”, es donde irrumpela figura del notario; no sólo en su dimensión individual, en la soledad desu notaría, sino, especialmente, en su organización colegial en todos susniveles, como eficaz herramienta de colaboración efectiva con el Estado yla sociedad toda, para la consecución de los objetivos indicados.

Es que el notariado de tipo latino -para distinguirlo del public notarydel sistema jurídico anglosajón- coincide plenamente en el objetivo princi-pal en el ejercicio de su profesión-función pública, con el objetivo principalde los Estados y que constituye su razón de ser: la paz social. En un temaque tiene grandes connotaciones en lo político-social, no podemos dejar demencionar el hecho constatable empíricamente de que el notariado esconstructor efectivo de la paz social: cuando hay un notariado fuerte elhombre ya no genera conflictos, todo lo contrario. La inmensa mayoría delas negociaciones y acuerdos tanto en el campo patrimonial como familiar,

1 SACHS, Jeffrey. El fin de la pobreza. Cómo conseguirlo en nuestro tiempo, trad. de Ricardo GarcíaPérez y Ricard Martínez Muntada, Ed. Debate, Buenos Aires, 2006, pág. 56. 2 Documento de Puebla, 1979, número 492.


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concluyen en forma armoniosa y colaborativa, evitándose los conflictos,precisamente por la inmanente mirada no adversarial, de tercero neutralque lo configura ontológicamente a la manera de la configuración del “ter-cer lado” para la búsqueda de soluciones en los conflictos de orden inter-nacional, sin dejar de recordar y destacar su calidad de autor -no meroredactor- del documento público, esencia inescindible del mismo.

La enorme confianza que la sociedad -en nuestro caso, argentina- tienedepositada en el notario, encuentra su fundamento, su explicación, en lasilenciosa tarea que día a día ejerce el notario, particularmente a través delasesoramiento y el consejo, para consolidar, afianzar la justicia como pri-mera virtud de las instituciones sociales3: coordinando los intereses de losrequirentes de manera eficiente con el objeto de asegurar que se manten-gan los acuerdos mutuamente beneficiosos, generando ámbitos de con-fianza y credibilidad, evitando así la sospecha y la hostilidad que tientan alhombre a actuar en formas que de otro modo evitaría4 y, particularmente,defendiendo las grandes instituciones sociales como lo constituyen la pro-piedad privada y la familia5.

De allí que participamos de la idea de producir una “caja de herra-mientas” que permita guiar no sólo a los legisladores, sino al Estado en suconjunto y a las organizaciones colegiales notariales en la creación de pro-gramas y líneas de trabajo que respondan a las necesidades reales de lossectores más empobrecidos, impulsando reformas a escala nacional6.

El notariado argentino está convencido de que puede efectuar signifi-cativos aportes a esta caja de herramientas, partiendo de la base de que, enArgentina, el ministerio notarial no se concibe exclusivamente como poderautenticador de actos y contratos, sino, especialmente, como perito dederecho para encauzar y adecuar jurídicamente la voluntad de los requi-rentes de sus servicios, con potestad, por supuesto, para investir de auten-ticidad actos y contratos así originados, garantizando su vida normal, parasu permanencia y salvaguarda.

Y en esta colaboración, proyectada para el futuro, forzosamente tene-mos que partir del pasado y, mejor, del presente del ejercicio de nuestranoble profesión-función, plenamente inserta en el mundo real, dinámico,

3 RAWLS, John. Teoría de la Justicia, trad. de María Dolores González, ed. Fondo de Cultura Económica,México, 1979, pág. 2.4 RAWLS, John. Ob. cit., pág. 126.5 RAWLS, John. Ob. cit., pág. 410.6 Comunicación a todos los consejeros permanentes de la U.I.N.L. del Not. Mario Miccoli, Coordinadordel grupo de trabajo L.E.P. Banco Mundial.


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actual. Constituye ésta una excelente oportunidad para analizar nuestropasado y nuestro presente -que no es otra cosa que el resultado de nues-tras prácticas pasadas- particularmente en aquellas cuestiones que consti-tuyen la temática central de la problemática que nos convoca, ofreciendoasí, generosamente, todas las experiencias que al mundo podemos brindary fruto de más de un siglo de ejercicio funcional con la configuración actualdel notariado argentino.

Dos son las cuestiones concretas que la coordinación internacional haidentificado como posibles y reales instrumentos de colaboración efectivadel Notariado mundial con los Estados para la consecución de los objetivospropuestos: la titulización masiva y el acceso a formas de organización, quepermita a los sectores sociales más empobrecidos hacer uso de sus dere-chos de manera colectiva, con buenas y eficaces herramientas crediticias.

En ambos casos, el notariado de la República Argentina cree que tienevaliosas experiencias para aportar al debate mundial que se plantea: en estaparte sólo mencionaremos la ley nacional 24.374 y sus modificatorias, deregularización dominial, y la ley nacional 24.467 de creación de lasSociedades de Garantía Recíproca citadas por la Coordinación Internacional.Pero también está firmemente convencido de que cualquier solución “ins-trumental” que exista y/o se proponga para el futuro, cualquier “herra-mienta” concreta de colaboración con el Estado, sin lugar a dudas tiene quefundarse, estar respaldada, por un notariado sólido tanto en su dimensiónindividual como colegial, y con un “producto”, fruto de su doble e inescin-dible tarea de consultor jurídico y oficial público con facultades fideifacien-tes. El documento público notarial, útil y con amplio consenso en la pobla-ción por ser un documento cuyo mayor valor no reside en su carácter deextraordinario medio probatorio en juicio, sino en ser título de legitimacióny prueba de su contenido -de los derechos y obligaciones- en la vida extra-judicial7. Y, fundamentalmente, por el principio de inmediación en el ejerci-cio de nuestra función en cumplimiento de las operaciones de ejercicio, porla labor asesora y de consejo, como se expondrá más adelante. El trabajonotarial coadyuva así a la consecución del fin último de todo Derechoentendido modernamente: “ubicar al hombre como eje del sistema econó-mico y social, como el último fin de todas las acciones de los demás hom-bres, de la sociedad que integra y del Estado que debe estar a su servicio”8.

7 Circulación e inscripción de documentos provenientes del extranjero. Conclusión 3ª del Tema III dela XII Jornada Notarial Iberoamericana, Punta del Este, 2006, 8 RIPERT, Georges. Aspectos jurídicos del capitalismo moderno, Buenos Aires, 1950, pág. 5.


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En idéntico sentido, nuestro más Alto Tribunal de Justicia ha resuelto reite-radamente que “el hombre es eje y centro de todo el sistema jurídico”9.

En este punto, atento a la coyuntura mundial por la que atraviesa nues-tra profesión-función pública, corresponde destacar, que el parágrafo pre-cedente y las resoluciones de nuestra C.S.J.N., en este sentido, son plena-mente suscriptos por los principales exponentes del utilitarismo, corrienteiusfilosófica que ha influenciado el pensamiento occidental, especialmenteen EE.UU. y Gran Bretaña desde su surgimiento a fines del siglo XVIII y prin-cipios del XIX, y desde donde provienen los mayores -por no decir únicos-ataques a nuestro rol en la sociedad moderna actual10.

Nos aventuramos a pronosticar que quizás en esta cuestión podamosencontrar un punto de contacto, de confluencia, entre quienes, bajo unavisión que consideramos ajena a la realidad imperante en los países connotariado de tipo latino dirigen ataques contra su existencia misma comotal, y quienes defendemos plenamente convencidos a nuestro notariado,atentos, particularmente, al cambio de paradigmas que se viene dando enel mundo jurídico. Es aquí donde el normativismo resultante de laRevolución Francesa, que podemos llamar dogmático, exegético, legalista oiuspositivista estricto, está siendo sustituido por un nuevo paradigmadenominado, al decir de PERELMAN -citado por VIGO-, “principialismo”, losprincipios jurídicos, que suponen recurrir a un derecho concentrado que nodefine ni hipótesis ni consecuencias, invocado, en forma creciente por lajurisprudencia11.

En orden a lo expuesto, el desarrollo de la ponencia ha sido dividido encinco partes, tratando y reflexionando sucesivamente respecto a lo que con-sideramos las “fortalezas” del sistema de titulación inmobiliaria y sistemaregistral inmobiliario complementario de aquél (capítulos I y II); para tratar,en los dos capítulos siguientes, la colaboración y posibilidades de colabora-ción concreta del Notariado con el Estado en la lucha contra la pobreza(capítulos III y IV); concluyendo (capítulo V), atento a nuestras característi-cas de país extenso territorialmente hablando, con un régimen federal degobierno, con los matices del ejercicio profesional-funcional conforme loanalizado en los capítulos anteriores, en los medios rurales y urbanos.

9 CSJN., "Bahamondez", en Fallos, 316:479 y "Campodónico de Beviacqua", en Fallos, 323:3229, entreotros.10 Ver la opinión y el pensamiento de los fundadores de esta corriente iusfilosófica en: Jeremy BEN-THAM, Introducción a la Filosofía del Derecho, trad. W. Roces, Ed. Fondo de Cultura Económica.México, 1955; y John STUART MILL, en Sobre la libertad, trad. J. Sainz Pulido, Ed. Orbis, Madrid, 1980.11 VIGO, Rodolfo Luis. De la ley al Derecho, ed. Porrúa, México, 2003, pág. 4.


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En el capítulo I no pretendemos elaborar una “doctrina notarial”. Todavez que, además de exceder los límites del Congreso, constituye el objetode estudio específico del Tema I, a cuyo desarrollo nos remitimos.Simplemente resaltamos que la peculiar configuración pública/privada delnotario argentino, legitimada desde el año 1871 por nuestro codificadorDALMACIO VÉLEZ SARSFIELD, redactor del Código Civil Argentino, ha permitidoy permite brindar a la sociedad toda (asalariados, profesionales, industria-les, comerciantes, colonos, agentes públicos, personas con escasos recur-sos), en la cuestión específica de la transmisión de derechos reales inmobi-liarios, un formidable bastión en todas las luchas que debe brindar diaria-mente (seguridad jurídica, contratación masiva, erradicación de la pobreza,defensa del consumidor), primordialmente por su imparcial labor asesora yde consejo, que permite y exige cercanía, inmediación con el requirente delservicio notarial, independientemente de su poderío económico y condi-ción social. Resaltamos así nuestra calidad de autor y no mero redactor deldocumento público, que jerarquiza nuestra función pública y justifica suexistencia. Destacamos, también, la imperiosa necesidad de todo notaria-do de ajustarse estrictamente a las Bases o Principios del Sistema deNotariado Latino12.

En el capítulo II se analiza más detenidamente la relación entre el sis-tema notarial de constitución, transmisión y/o modificación de derechosreales inmobiliarios, y el sistema registral complementario, en la certezaque la eficacia y la seguridad en la dinámica jurídica inmobiliaria no estánen la registración sino en el título. Destacamos así la insuficiencia de la solainscripción como título legitimador, probatorio y ejecutivo, distinguiendotemporalmente el momento de perfeccionamiento del negocio jurídicoinmobiliario, de su posterior inscripción registral. Analizamos igualmentelas ventajas que ofrece un Registro de títulos que, por una parte y en vir-tud del principio de autenticidad, libera al Registro de realizar el examenintrínseco del documento, manteniendo la esencia de un buen sistemaregistral inmobiliario.

En el capítulo III estudiamos, pormenorizadamente, las distintas víasconcretas de colaboración del Notariado con el Estado en la titulacióndominial de los sectores sociales más desprotegidos, específicamente endos temáticas: a) la denominada regularización y consolidación dominialestablecida por las leyes nacionales 24.374 y 25.797 e implementada connotable éxito en la Provincia de Buenos Aires, merced a una activa partici-

12 Conforme texto aprobado por la Asamblea de Notariados Miembros en Resolución Nº 6, Roma, 8de noviembre de 2005.


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pación del notariado local; y b) escrituraciones masivas gratuitas y/o a bajocosto de unidades unifamiliares construidas en terrenos fiscales, merced adistintos convenios de colaboración entre el Notariado y los organismosoficiales. En el análisis de estas cuestiones, se pone especial énfasis en fun-damentar la necesidad de garantizar la atribución al mayor número de ciu-dadanos, de títulos de propiedad dotados de la mayor seguridad jurídica,deteniéndonos en el estudio, a título de ejemplo, de la legislación de laProvincia de La Rioja, como un incorrecto camino para la consecución delobjetivo indicado.

El capítulo IV ha sido dividido en dos partes, siempre bajo la idea gene-ral de colaboración del notariado en la lucha por el acceso de toda la pobla-ción a las herramientas de la economía. En la primera desarrollamos las dis-tintas vías de organización de las fuerzas del trabajo, especialmente microy pequeñas empresas, con el rol del notariado, básicamente destacando laimportancia y ventajas de contar con un instrumento constitutivo formali-zado por acto auténtico. En la segunda parte, de igual o mayor importan-cia, se analizan las distintas posibilidades de acceso al crédito ágil, econó-mico y eficaz, particularmente por las organizaciones empresariales deescaso desarrollo, con la consecuente gravitación de la intervención nota-rial. Las denominadas Sociedades de Garantía Recíproca creadas por leynacional 24.467 merecen un especial tratamiento.

Finalmente, en el capítulo V se exponen los matices del ejercicio fun-cional en los medios urbanos y rurales, particularmente, por la doble carac-terística de nuestro país de ser en extremo extenso desde el punto de vistageográfico y haber adoptado para su organización nacional un régimenfederal de gobierno. Destacamos, como una ventaja concreta, práctica, lacolegiación obligatoria para el acceso a la función, específicamente por seruna de las vías de aseguramiento para la prestación del servicio notarial, deigual calidad y en similares condiciones, en todo el territorio del país, conuna adecuada capacitación científica y deontológica. La problemática abo-rigen de los pueblos originarios es igualmente tratada en este punto.

Somos conscientes de que en el desarrollo de la ponencia, deliberada-mente, hemos omitido el tratamiento de algunos de los temas propuestospor la Coordinación Internacional, optando por analizar aquellas cuestionesque creímos más provechosas para el notariado que integra la Unión.

Dos ideas campean también en toda la exposición y vale la pena poner-las de manifiesto:

1) Cada país, cada región de un país, cada comunidad, requiere de solu-ciones adecuadas a su historia, a su derecho y a su realidad social. Es con-veniente evitar, no obstante, las experiencias que podemos compartir y, en


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ésta época de globalización, importar modelos que desconozcan elementosesenciales del desarrollo de cada Nación;

2) Bajo idéntica línea de pensamiento y como consecuencia lógica delo apuntado en el parágrafo anterior, el propio notariado debe proponer alEstado y las organizaciones internacionales con quienes colabora y conti-nuará colaborando un trabajo interdisciplinario para el análisis y resoluciónde esta problemática en particular, por el proceso de profundas transforma-ciones al que asistimos en todos los niveles. En la actualidad observamos eneste punto cómo la sociología jurídica actual pone de relieve la interrela-ción que debe existir entre el derecho positivo y los demás factores de lavida social, indicándonos así de qué forma los factores religiosos, políticos,raciales, económicos, demográficos y hasta geográficos influyen sobre loscambios que sufre el Derecho y cómo, a su vez, el Derecho influye sobre elcambio de esos factores.

CAPÍTULO IFortalezas del sistema notarial argentino para la titulación inmobiliaria.

Introducción.

Todo proceso de titulación masiva y de regularización dominial(Capítulo III de este trabajo), como herramientas eficaces para obtener elapoderamiento legal de los sectores más carenciados13, junto a la organiza-ción de las pequeñas estructuras productivas y su acceso al crédito formal,ágil y económico (Capítulo IV de este trabajo), debe estar necesariamenteconfigurado sobre sólidas bases en lo que a los aspectos técnico-jurídicosde los mismos se refiere: un sistema notarial de tipo latino para la titula-ción inmobiliaria y un sistema registral inmobiliario complementario deaquél.

Esta exigencia no es menor. Toda vez que los Estados eligen -por dis-tintos motivos- vías alternativas a la que consideramos como el caminomás correcto y eficaz en orden a los objetivos propuestos y particularmen-te en la denominada “titulación masiva”, la “bondad” del título de propie-dad que se otorgará a los sectores más desprotegidos se encontrará seria-mente cuestionada, produciéndose como resultado no deseado la imposi-

13 Proyecto L.E.P. y la Comisión de Alto Nivel HLCLEP del Banco Mundial, con participación de la UniónInternacional del Notariado.


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bilidad de que la propiedad así “titulizada” o “regularizada”, acceda al trá-fico jurídico inmobiliario nacional y/o a que la misma se constituya engarantía de los créditos a otorgar para los distintos emprendimientos pro-ductivos a pequeña escala.

1. Razones para optar por el documento auténtico notarial.No constituye en absoluto intención del presente trabajo reproducir o

recordar los sólidos y profundos estudios elaborados en la doctrina notarialnacional e internacional respecto de este punto. Sólo reafirmamos nuestroprofundo convencimiento de que todo intento que realice cada EstadoNacional, cada organización notarial de los distintos países miembros de laUnión debe estar invariablemente fundado y debe respetar en forma estric-ta -todo un desafío para quienes integramos la Unión- cada una de las die-cinueve Bases o Principios del Sistema de Notariado Latino aprobados porla Asamblea de Notariados Miembros de la Unión14. De allí que, en formaprevia a emprender la tarea concreta, cada Notariado nacional deberá rea-lizar todos los esfuerzos necesarios para adecuar su “función notarial” aéstas Bases o Principios.

Ahora bien. Si lo que interesa en orden a lo expuesto es precisar unavez más la esencia de nuestra profesión/función, debemos afirmar que alnotariado, a su riqueza como institución única a nivel mundial y que justi-fica con creces su existencia a lo largo de los tiempos15, lo constituye elhecho de implicar una unidad indisociable, inescindible, entre funciónpública y perito en derecho, entre ejercicio de una función pública estatal,delegada formalmente por el Estado, monopolizando el ejercicio de la fepública en la faz documental pública y el ejercicio de una función privadaconsistente en el asesoramiento integral en el amplio campo del denomi-nado Derecho Preventivo, con reflejo documental o sin él. El propio parla-mento europeo ha definido a las funciones notariales como “actividadesindisociables de asesoría y de legalización”16.

Precisamente, la fortaleza, la razón de ser del notariado de tipo latino yde su concreta y permanente utilidad en el camino emprendido, se encuen-tra en esta dualidad inmodificable, en esta mixtura entre lo público y lo pri-

14 Resolución unánime N° 6 (ANM), Roma, 8 de noviembre de 2005.15 Rechazamos por ello, enfáticamente, por no ajustarse a la verdad objetiva, la afirmación que diceque “…la historia está repleta de ejemplos de instituciones que han sobrevivido a su utilidad”. InformeDoing Business 2004 del Banco Mundial, pág. 45.16 Resolución del 19 de enero de 1994 del parlamento europeo.


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vado en la privatización de una función pública estatal ejercida sin costoalguno para el Estado y con un alto grado de seguridad jurídica por la altacalificación profesional del notario y, paralelamente, en el ejercicio de acti-vidades de información, asesoramiento y consejo brindado por quien, en elmismo instante -dato no menor- está en ejercicio de una función públicaestatal delegada por el Estado.

En lo que nos compete y hace al tema del congreso en orden a lo indica-do en la introducción, dos son las cuestiones que en forma breve trataremosen este capítulo: a) el documento público notarial como base insustituible dela titulación inmobiliaria y; b) el rol asesor del notario.

2. El documento público notarial:Sólo nos formulamos dos preguntas: 1º. ¿Por qué razones el Estado argentino optó y continúa permanente-

mente optando por el documento público notarial como base de la titula-ción inmobiliaria -al no modificar el sistema regulatorio de la dinámicainmobiliaria-, ni existir ningún proyecto de modificación vigente durantemás de 200 años en suelo argentino, contando, por supuesto, la denomi-nada legislación de indias vigente en nuestro país con anterioridad alCódigo Civil Argentino de 1871?

2º. ¿Por qué razones, y a título de ejemplo por su significación política,económica y social, en jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,en el año 2005 y sobre un total de 71.693 juicios patrimoniales sólo 32acciones (0,044%) correspondieron a acciones de reivindicación inmobilia-ria, circunstancia que se repite en iguales proporciones en todo el territorionacional?

La respuesta es sencilla. En la base de la contratación inmobiliaria enforma voluntaria, se encuentra la intervención obligatoria del notario públi-co -por sus menores costos, su agilidad, dinámica y seguridad jurídica casiabsoluta que confiere-, con potestad expresa para investir de certeza,autenticidad y fuerza ejecutiva los contratos y negocios jurídicos que otor-guen los requirentes de sus servicios, autenticidad que implica tener porciertos, verdaderos e íntegros los dichos del notario, salvo querella de fal-sedad por acción civil y/o penal, circunstancia excepcional y con un riguro-so control probatorio17.

17 La norma del art. 993 del Código Civil, que textualmente dice: “El instrumento público hace plenafe hasta que sea argüido de falso, por acción civil o criminal, de la existencia material de los hechosque el oficial público hubiese anunciado como cumplidos por él mismo, o que han pasado en su pre-sencia” constituye “piedra basal” de toda esta construcción legal, doctrinaria y jurisprudencial.


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El sistema argentino, ab initio, reduce al máximo toda posibilidad depleito, de litigio, de controversia entre los contratantes, al tener por ciertas,por veraces, y con carácter de permanencia, determinadas afirmaciones delnotario respecto del negocio jurídico inmobiliario que autoriza. El ordena-miento jurídico argentino, como la mayoría de los ordenamientos delmundo latino-germánico, hace descansar la seguridad jurídica inmobiliariaen la “garantía de verdad” que caracteriza la intervención notarial18. Y aldelegarle el legislador al notario el ejercicio de la fe pública en la contrata-ción inmobiliaria entre particulares, no sólo opta también por la seguridadjurídica (título seguro) y no por la simple seguridad económica (seguro detítulo) sino que, especialmente, tiene en cuenta la historia, la cultura y laidiosincracia nacional19.

En este orden de pensamiento, es incontestable la mejor aptitud delnotario designado por las partes, frente a un juez, a un tribunal, para satis-facer los intereses que busca el desarrollo de una relación negocial. Notarioy partes -requirentes de sus servicios- tienen un común punto de partida:generar una relación saludable donde las vicisitudes previsibles sean deespecial y común consideración y resolución. El momento en que apareceel notario es privilegiado para prever y proveer toda la prueba para el de-sarrollo del negocio que, además, goza de las ventajas de ser preparado cui-dadosamente por un perito, por un experto en Derecho. En cambio, el juezes un tercero imparcial que conoce la relación jurídica como un hecho delpasado. Aprecia una relación jurídica desnaturalizada en sus objetivos pri-migenios tenidos en cuenta por las partes y la valora de acuerdo a stan-dards jurídicos a veces desconocidos por las partes y otras veces rechaza-dos por éstas, pudiendo producir una resolución alejada del interés de loscontratantes20.

3. El rol asesor del Notario.

“Pensad que las palabras que no son seguidas de ningún efecto,de nada sirven” (Demóstenes).

3.1. Marco regulatorio en el derecho Argentino.En igual número a la suma total de los estados provinciales de la

República Argentina, más el de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, vein-

18 Garantía de verdad ésta, a su vez, garantizada por diversas normas de derecho positivo, en particu-lar por la legislación penal, arts. 292 y 293 del Código Penal Argentino, que tipifican las denominadas


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ticuatro son los marcos normativos que organizan y regulan al notariado encada demarcación de nuestro país. El “asesoramiento notarial” encuentraasí recepción legislativa, aunque debemos aclarar que más allá de que algu-nas Leyes Orgánicas del Notariado parecieran incluir al asesoramiento den-tro de la llamada función notarial propiamente dicha con un carácteramplísimo y desvinculado del documento notarial, resulta apropiado inter-pretar a este asesoramiento en el marco estricto e integral de las llamadasoperaciones de ejercicio, si debe entenderse en tal contexto funcional, obien, con tal amplitud (aún extradocumental) si la ubicamos en el ámbitode las actividades profesionales de competencia notarial no exclusiva.

Incluyen al asesoramiento dentro de la enumeración de los deberesdel notario, las provincias de Buenos Aires (Decreto-Ley 9020 y modifica-torias), Formosa (Ley 1219 y modificatorias), Neuquén (Ley 1033 y modi-ficatorias), Chubut (Ley 5055) y Río Negro (Ley 1340); utilizan el recursode fórmulas de carácter general que contienen términos tales como“Asesorar ... en asuntos de naturaleza notarial ...”; Ciudad Autónoma deBuenos Aires (Ley 404), Chaco (Ley 2212), Entre Ríos (Ley 6200), Jujuy(Ley 4884), Mendoza (Ley 3058), Salta (Ley 6486), San Luis (Ley 5721),San Juan (Ley 3718) incorporan expresamente al asesoramiento dentro delas funciones notariales limitadas por su vínculo al instrumento notarial yen el marco de la actividad profesional, con la amplitud que le brinda laatribución de “...emitir dictámenes escritos y orales jurídico-notarial engeneral”. La pro-vincia de Corrientes (Ley 1482) expresamente incorporacomo uno de los “deberes esenciales” el “evacuar consultas relacionadas ala profesión”. Las provincias de Catamarca (Ley 3843), Córdoba (Ley4183), La Pampa (Ley 49), La Rioja (Ley 6071), Misiones (Ley 3743), SantaCruz (Ley 1749), Santa Fe (Ley 6898) y Santiago del Estero nada dicenexpresamente del asesoramiento en el marco de la función notarial, aun-que, de distintas formas, sí lo incluyen dentro de los deberes del notarioen sus decretos reglamentarios.

Cabe concluir que las normas indicadas incorporan al asesoramientoen el plano de la actividad profesional, expresando en forma coincidente y

“falsedad material” y “falsedad ideológica” en los instrumentos públicos. Y, en los ámbitos de lasorganizaciones colegiales, atento al carácter de colegiación obligatoria para el ejercicio, por las nor-mas que regulan el ejercicio de nuestra profesión/función.19 “El notario es un hombre puesto al servicio de la verdad. Para eso está dotado de fe pública”.Palabras del Papa Pablo VI en ocasión del VIII Congreso de la U.I.N.L., México, 1965.20 Producto, precisamente, de la diferencia entre interpretación de la voluntad del contratante y lacorrección jurisdiccional de esa misma voluntad.


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casi textualmente: “(...)Intervenir profesionalmente en los casos en quefuera requerido, no siendo dicha intervención contraria a las leyes o nohallándose impedido por otras obligaciones profesionales de igual urgen-cia”, pudiendo interpretarse válidamente, este término legal, como com-prensivo del rol asesor por la naturaleza misma de la intervención profesio-nal del notario.

Corresponde, finalmente, destacar, en este breve repaso legislativo, lasnormas de las Provincias de Tucumán (Ley 5732) y Tierra del Fuego,Antártida e Islas del Atlántico Sur (Ley 285), que reconocen amplitud al ase-soramiento en ambas dimensiones (profesión-función) y además, con un cri-terio moderno, lo enlazan directamente con el consejo y la conciliación.

Concluimos afirmando, con toda certeza, que el rol asesor del notarioha sido definitivamente receptado por nuestro derecho positivo.

3.2. Datos estadísticos referentes a niveles educativos y su distribuciónterritorial - Incidencia en la materia.

Claro está que para encontrar un notario asesorando, es menesterencontrar, al menos, un requirente de sus servicios. Sabemos que en laArgentina los notarios se encuentran distribuidos en veinticuatro demarca-ciones territoriales existentes a lo largo y ancho del país; que estos notarioscuentan con leyes que los habilitan y, en muchos casos, imponen su actua-ción como asesor; que el mundo moderno es fuente generadora de unacantidad cada vez mayor de distintas y más complejas situaciones o rela-ciones en que es requerida la intervención notarial.

Pero a efectos de poder discernir desde el notariado qué parámetros decontenido deberán integrar el asesoramiento y cuál es la relación de inme-diatez territorial que existe entre ambos, es de gran importancia poder con-tar como punto de partida, con información que nos indique el nivel edu-cativo y de conocimientos de los potenciales requirentes, como también sudistribución territorial. Según el último censo nacional del año 2001,Argentina cuenta con una población total de 36.260.139 habitantes de loscuales “22.424.815” tienen entre 15 y 64 años y “3.567.620” tienen 65años o más, de donde podemos deducir que estaríamos frente a un por-centaje muy alto (del total de habitantes) de personas mayores de edad encondiciones (por su edad) de requerir o rogar la intervención notarial.

Por otro lado, y respecto de la educación media percibida socialmentecomo de utilidad para adquirir los conocimientos básicos y necesarios paradesenvolverse, el mismo censo nacional arrojó otros datos relevantes: sobreuna población mayor a 15 años, el 16,2% tiene secundarios completo; el8,2% tiene nivel universitario incompleto y el 8,7% universitario completo,es decir solo el 33,1% de este sector cuenta con nivel medio completo o


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superior a este y el resto, es decir el 66,9%, es inferior a éste, yendo desdeel 20,9% con secundario incompleto hasta el 3,70% sin instrucción alguna.

Ahora, si analizamos estas cifras por provincias, los porcentuales indicanque el centro urbano por excelencia de Argentina, la Ciudad Autónoma deBuenos Aires, cuenta con los niveles más altos de educación: el 24% poseeel secundario completo, 15,1% universitario incompleto y 19,9% universi-tario completo; mientras que los niveles más bajos se registran en el interiordel país: el 10,2% posee secundario incompleto en la provincia de Chaco,4,9% en nivel universitario incompleto en la provincia de Misiones ySantiago del Estero con 5,5% con universitario completo. Ello explica, demodo suficiente, que en valores actualizados al 2º semestre de 2004, losaglomerados urbanos muestran o arrojan cifras superiores a la media delpaís respecto al nivel educativo de sus habitantes, a saber: 18,4% poseesecundario completo; 13,8%, universitario incompleto y 11,8%, universita-rio completo.

Observamos así que Argentina cuenta con un 33,1% de su población(mayores a 15 años) con los conocimientos generales básicos y necesariospara desenvolverse socialmente, mientras que el 66,9% no alcanza estosniveles 21; y estos bajos niveles de conocimiento se agudizan fuera de losaglomerados urbanos, es decir en sectores rurales.

3.3. La calificación jurídica y el asesoramiento. La formación jurídica y capacitación profesional del notario no es hoy

un tema menor si consideramos al notario como “Perito de Derecho”. Paraestar a la altura de poder satisfacer desde el notariado las complejas yvariadas necesidades de asistencia jurídica que las sociedades demandanen este tercer milenio, resulta imperioso contar con un recurso humano-profesional de alta calificación. No podremos ya conformarnos con alcan-zar un nivel básico de formación jurídica; hará falta, siempre, elevar losniveles de capacitación de los notarios y exigir una actualización constan-te como garantía de calidad en la prestación de un servicio jurídico-nota-rial óptimo22.

21 Conf. BINSTOK, Jerónima y Cerutti, Marcela. Carreras Truncadas - El abandono escolar en el nivelmedio en la Argentina, Coord. Ed. UNICEF, Oficina de Argentina, Agosto 2005, pág. 87.22 XXVII Jornada Notarial Argentina, Salta 2005, Conclusiones Tema II: “Elevar la calificación del nota-rio, llevar el título habilitante a nivel de postgrado, exigir de modo uniforme en todas las demarca-ciones el acceso a la función notarial a través de concurso e implementar cursos obligatorios de capa-citación permanente, que deberán incluir el manejo de herramientas propias de la mediación para serutilizadas en el proceso pre escriturario”.


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3.4. El rol asesor del notario: su alcance y utilidad social.Como lo venimos desarrollando, podemos ver cómo el asesoramiento

y la prevención de litigios se encuentran íntimamente ligados al espíritumismo de nuestro sistema de notariado. En Argentina, tal como quedarademostrado, el Derecho positivo vigente ha receptado al asesoramientonotarial con la misma amplitud que lo declaran las Bases o Principios delNotariado. Por eso, el asesoramiento notarial comienza con la función ele-mental y primaria de suplir la falta de conocimientos básicos de los requi-rentes, para desde allí proyectarse hacia el otro extremo de este mismoasesoramiento que llega a vincularse con el encuadre legal de la másamplia gama de asuntos, actos y complejos negocios que imponen lassociedades modernas, en resguardo de la siempre anhelada seguridad jurí-dica y para protección, además, del equilibrio contractual. Para ello, esmenester contar con un recurso humano-profesional (notario) que posibi-lite obtener un asesoramiento notarial de fácil e inmediato acceso por sudistribución territorial y que sea real garantía de seguridad jurídica, por sualta calificación jurídica.

Dicho esto y sin perjuicio de los significativos avances que se han logra-do en relación al rol asesor del notario y su función preventiva de litigios,parece necesario redimensionar sus alcances, proponer su impulso legisla-tivo y activar su práctica habitual, en pos de lograr una “herramienta” demasiva utilidad social.

Consideramos que el asesoramiento notarial encuentra en el requeri-miento la condición de su ejercicio y no en un necesario vínculo con el ins-trumento notarial. Así, la prevención de litigios será realmente amplia y nolimitada a aquellos casos que puedan ser consecuencias de instrumentosque eventualmente autoricemos23.

Comenzamos así a descubrir a un notario que excede el marco del ejer-cicio de una función pública que le es privativa e incursiona en un ámbitoya no exclusivo y que lo reconoce como “Perito de Derecho” en la dimen-sión que abarca JORGE MOSSET ITURRASPE cuando al conceptuar las profesio-nes, se refiere a las “profesiones sociales o en función social” diciendo:“(…)denominación destinada a poner el acento en el eco o resonancia queen la comunidad tiene el quehacer de los profesionales y, por tanto, la res-ponsabilidad consiguiente”, (...) “Viene a ser lo contrario de una profesión

23 BONANNO, Susana y Crespo, Agueda. El rol del notario ante las nuevas formas de contratación…Ponencia correspondiente al Tema II de la XXVII Jornada Notarial Argentina, Salta 2005, Compilaciónde trabajos presentados, pág. 104.


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liberal”. Ahora preocupa el modo y manera como se desempeña el profe-sional¸ su actuación no es indiferente a la sociedad ni al Estado y por ende,amerita la regulación del Derecho24.

El asesoramiento notarial tiene en la doctrina y en las Bases o Principiosdel Notariado una importante cabida y un espacio bien logrado.Pongámoslo, pues, en movimiento y llamémoslo “rol asesor o actividadasesora del notario”, dado que sólo así podremos prevenir litigios. Su trata-miento conceptual, estanco e inerte, carecerá de tales efectos preventivosy de utilidad social.

Mientras el “asesoramiento” es abordado como unidad conceptual,precedido de la “información” y seguido por el “consejo”, también trata-dos como unidades conceptuales, sostenemos aquí que la actualidadrequiere el ejercicio del rol asesor, integrando secuencialmente tres activi-dades que el notario realizará: informando, o “ayudando a conocer”; ase-sorando, o “ayudando a comprender” y eventualmente aconsejando, o“ayudando a elegir”. El límite puesto por el requirente, al rogar la inter-vención del notario en ese rol asesor y la “Imparcialidad” que debe acom-pañarlo en su profesión-función, serán factores suficientes para garantizarque el “consejo” (como última fase de ese rol) no condicione en modoalguno el libre ejercicio de la voluntad de quién requiere nuestra interven-ción funcional/profesional.

CAPÍTULO IIFortalezas del sistema inmobiliario registral argentino.

1. Mutaciones de los derechos reales sobre inmuebles.El sistema argentino de derechos reales, de firme raigambre romanista,

recepta, entre otros, un principio de incipiente divulgación al entrar envigencia nuestro Código Civil: el de “numerus clausus” (cantidad limitadade derechos reales pasibles de ser constituidos por los sujetos).

Las causas (hechos jurídicos) que inciden sobre los derechos realesinmobiliarios pueden tener un doble origen: por causa de muerte o poractos entre vivos.

24 MOSSET ITURRASPE, Jorge. Contratos de Servicios - I. Doctrina: Contratos de servicios. Los servi-cios prestados por profesionales, Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2005-I, Ed. RubinzalCulzoni, pág. 36.


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En el primer caso, nuestro Código Civil dispone que el fallecimiento deltitular hace transmitir automáticamente a sus sucesores los derechos quedetentaba, salvo excepciones previstas por la legislación.

En el segundo caso (actos entre vivos) se diferencian las causas deadquisición originarias de las derivadas. Aunque se discrepa sobre el crite-rio distintivo de unas y otras25, en las segundas cobra un preponderantepapel el notariado. Son los casos de transmisiones en las que intervienenvoluntariamente ambas partes a través de alguno de los actos jurídicos quetienen dicha finalidad.

En estos casos de transmisiones derivadas, la legislación argentinaimpone un doble requisito para tenerla por operada: el “título” y el “modo”,o “título suficiente” y “modo suficiente” (artículos 577, 3265 y concordan-tes). Cualquiera de ellos puede ocurrir primero, pero la falta de cumpli-miento de uno dará al pretenso adquirente un derecho personal, de corres-ponder, pero no un derecho real. El modo es habitualmente la “tradición” oentrega de la cosa (artículo 2377), con algunas excepciones26. El título hasido definido como el acto jurídico que tiene por finalidad transmitir underecho real sobre la cosa, revestido de las formalidades establecidas por laley, otorgado por un disponente capaz, legitimado al efecto27. Y, justamen-te esas “formalidades establecidas por la ley”, están constituidas por laescritura pública, como principio general (artículo 1184, inciso 1).

2. Fundamentos de la necesidad del título y del modo.La subsistencia de ambos requisitos tiene diversos fundamentos. Al

modo se le han atribuido varias finalidades: ya publicitaria, ya de “investi-dura de poder” (es decir, permitir que el titular ejerza las facultades que suderecho real le atribuye), ya de ambas. Ha repercutido sobre este debate laentrada en vigencia del decreto-ley 17.801/68, que reformó trascendental-mente el régimen registral inmobiliario todavía vigente.

La forma escritura pública, para el caso de inmuebles, tiene tambiénuna incipiente incidencia publicitaria (doctrina de los artículos 1194 y 996,

25 Ver, por todos, LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando. Derechos Reales, Zavalía, Buenos Aires, 1989, tomoI, páginas 270 y siguientes.26 En las servidumbres el modo es el primer uso (artículo 2977, Código Civil) y en la hipoteca, o seconsidera que no hay modo, o hay que aceptar que éste es la misma escritura pública de constitu-ción de hipoteca, que además opera de título.27 LLAMBÍAS, Jorge Joaquín; Alterini, Jorge Horacio. Código Civil anotado, Abeledo-Perrot, Tomo IV-A,página 393. Podemos sugerir los siguientes ejemplos, como casos más reiterados: compraventa, dona-ción, permuta, dación en pago, aporte a una sociedad.


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y notas de éste y del 2663)28, pero fundamentalmente un efecto medularpara la seguridad jurídica: la “plena fe” de los actos que hayan pasado enpresencia del notario o que él hubiese cumplido, lo cual sólo puede des-truirse por redargución de falsedad (artículo 993)29. Dicha plena fe, quealcanza a los “hechos narrados”, es propia del documento notarial.

Se advierte, en cuestión a desarrollar en el siguiente acápite, que la ins-cripción no es un recaudo necesario para ninguna mutación del derechoreal (que opera por una vía pre-registral o extra-registral).

3. Publicidad de las mutaciones de los derechos reales sobre inmue-bles: la registración. Normativa básica.

Hoy no se duda que el principal recaudo para alcanzar algún efectopublicitario es la inscripción. La normativa básica en la materia la encon-tramos en el decreto-ley 17.801/68 (de aquí en adelante la “ley registral”)y el art. 2505 Código Civil (con la reforma que, entrando en vigencia elmismo día, le impuso el decreto-ley 17.711/68).

3.1. Objeto de la registración inmobiliaria y forma del documento portante.ROCA SASTRE30 considera que los derechos reales no son objeto de la ins-

cripción en sentido amplio “sino sólo resultancia o reflejo de la inscripciónde los actos de mutación jurídico real de los mismos”. En su análisis deltema, SANZ FERNÁNDEZ31 dice que a diferencia de otros sistemas, como el ale-mán o el suizo, lo que se inscribe son los títulos en sentido sustantivo, o seael acto o contrato en virtud del cual se constituyen, modifiquen o extin-guen los derechos reales.

En el Registro de la Propiedad se inscriben los actos o negocios jurídi-cos, a través de los cuales se ha producido el cambio o mutación jurídicoreal (título “en sentido material”); esa inscripción se lleva a cabo a travésde una fuente inmediata de conocimiento, el documento (título “en sen-

28 Que se complementa con las correctas normas locales que imponen al notario la obligación deasentar una “nota” en el título que utilizó para autorizar un acto que provoque una mutación en cual-quier derecho real sobre el inmueble (por ejemplo nota en el título de propiedad del vendedor quepublicite la venta que realizó). 29 Dichos actos son hechos autenticados y hechos auténticos. Por lo mismo, las declaraciones que elnotario hace en el documento son de “actos propios” (que pueden ser del mundo interior o delmundo exterior) y de “actos ajenos”. Ver sobre criterios distintivos y efectos, PELOSI, Carlos Alberto,El documento notarial, Astrea, Buenos Aires, 1980, páginas 320 y siguientes.30 ROCA SASTRE, Ramón; Roca Sastre Muncunill, Luis. Derecho Hipotecario, tomo I, Bosch, Barcelona,1995 (octava edición).31 SANZ FERNANDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Hipotecario, Reus, Madrid, 1947.


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tido formal”, en el que el título “en sentido material” está contenido). “Lainscripción considerada en sentido amplio es la operación en virtud de lacual se hace constar en el Registro que ha acaecido en el mundo de la rea-lidad extra-registral una mutación jurídica inmobiliaria, producida por untítulo material del que se toma razón a través del título formal que ha sidopresentado”32.

Es decir que de los dos elementos necesarios para la adquisición de losderechos reales en los actos entre vivos (título y modo), sólo ingresa alRegistro el título.

Como adelantamos, los actos receptados en los documentos son dere-chos reales sobre inmuebles. A ello agregamos: afectaciones a regímenesespeciales33, medidas cautelares que incidan sobre los inmuebles y, muyexcepcionalmente, derechos personales.

Reiteramos que los títulos “en sentido material” deben referirse aaquellos actos o negocios jurídicos que tengan de manera inmediata unefecto jurídico “real”; es decir, el nacimiento, modificación o extinción deun derecho real. De allí se infiere que no serán objeto de inscripción losactos o negocios con efectos puramente obligacionales.

Los sistemas donde rige el “numerus clausus” son claros en cuanto asaber cuáles son los derechos reales admitidos, debiendo en los sistemas de“numerus apertus” separar adecuadamente en la redacción de los docu-mentos lo “real” de lo meramente “personal”.

La forma del instrumento que se presenta dependerá del acto a inscri-bir. Para el caso que más nos interesa (derechos reales), y como se puso derelevancia más arriba, habitualmente se tratará de escritura pública.También se receptan documentos judiciales o administrativos, cuandolegalmente así esté impuesto (artículo 3° de la ley registral).

3.2 Caracteres de la registración inmobiliaria.El sistema registral (entendido este aspecto como el que refiere a los

efectos de la inscripción) es declarativo y no convalidante.Lo primero implica que se reconoce la preexistencia del derecho real,

otorgándole sólo efecto publicitario para ciertos terceros. Por lo tanto, lafalta de inscripción no impide el nacimiento del derecho real, sino que sólorestringe sus efectos. Lo segundo implica que los vicios que ostente el acto

32 CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario, tomo I, Editorial Marcial Pons,Madrid, 1989 (2da. edición).33 Ejemplos: bien de familia, propiedad horizontal, prehorizontalidad.


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jurídico que ingresa al Registro no son subsanados por éste, manteniéndo-se vigentes las acciones que permiten anular el acto por los vicios de queadolezca34. Como consecuencia de ello, en la conocida clasificación deRAFAEL NÚÑEZ LAGOS sobre los tipos de registros35, el nuestro es de títulos.

Es importante destacar, como una de las novedades que a nivel inter-nacional incorporó la ley registral, la necesidad para el notario de contarcon 2 documentos al momento de autorizar la escritura de mutación de underecho real: el título inscripto y la certificación sobre el estado jurídico delos bienes y de las personas (art. 23): a) El título inscripto a la vista almomento del otorgamiento del acto jurídico cumple la función, entre otras,de evitar los intentos de enajenaciones simultáneas por un titular y desuplir la publicidad que pueda ser deficiente por vía registral (cuando porun error en el procesamiento del documento ingresado al Registro no sepublicita correctamente el derecho36). Sirve también para individualizar altitular del derecho real, que es el único legitimado para su transmisión,modificación o extinción; b) La certificación pone en juego un excelente sis-tema de preferencia y protección a terceros, que vincula la reserva de prio-ridad indirecta con la retroprioridad. En síntesis, si el acto es celebrado den-tro del plazo de validez de la certificación y el instrumento que lo porta esingresado en el Registro en otro plazo que se computa desde su otorga-miento, se considera que la inscripción tiene efectos retroactivos a la fechade la celebración del acto de mutación real.

4. Diferencias entre los registros de títulos y los registros de derechos- Desde el punto de vista del efecto declarativo o constitutivo de

la inscripción: centramos aquí la atención en el reconocimiento de la pre-existencia del derecho en los registros de títulos y en el nacimiento a par-tir de la inscripción en los de derechos.

a) En los sistemas declarativos, estando el derecho real constituidofuera del registro, cualquier eventualidad que se presente respecto delobjeto o de los sujetos no alterará su ingreso al mismo. Así, v. gr., si el ven-dedor fallece, se incapacita o se arrepiente del negocio luego de cumpli-mentarse con el título y el modo (en los sistemas que exigen ambos) pero

34 Más aún se advierte el efecto no convalidante si se tiene en cuenta que el plazo de prescripción dedichas acciones no comienza a correr desde la inscripción, sino, como principio general, desde que secelebró el acto o se pudo conocer el vicio, según el caso.35 El registro de la propiedad español, I Congreso Internacional de Derecho Notarial, Buenos Aires,1948, páginas 63 y siguientes.36 Aquí entran en juego las mentadas “notas” en las escrituras, referidas anteriormente.


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antes de inscribirse, no afecta ello ni a la transmisión del dominio (ya pro-ducida) ni a la inscripción del título37.

En los registros constitutivos, esas causales obstarían la adquisición delderecho real38.

b) Uno de los principios registrales extendido a la generalidad de lossistemas registrales es el de tracto sucesivo. Consiste en que para inscribir-se la transmisión de un derecho, la persona que aparece en ella disponien-do del mismo debe coincidir con la que el registro tiene por titular. Unamodalidad particular de este principio, el tracto abreviado, permite quecumpliendo determinados requisitos puedan inscribirse simultáneamentemás de una transmisión (v. gr., compraventa con hipoteca por saldo de pre-cio). Esto puede ocurrir sólo en los sistemas declarativos, porque al nacer elderecho antes de la inscripción, su titular no necesita de ella para hacer unatransmisión (en el ejemplo dado, se inscriben tanto el derecho de dominiocausado en la compraventa como el derecho real de hipoteca otorgado aquien le vendió). Por el contrario, en los sistemas constitutivos este princi-pio no puede existir: el comprador no es titular del derecho real de domi-nio hasta tanto se haya cumplido (amén de la tradición, si correspondiere)con la inscripción; mal podría, por lo tanto, constituir una hipoteca sobre unbien que no es aún propio39.

c) La tradicional modalidad de pago en los sistemas declarativos como elargentino consiste en abonar el precio al momento del otorgamiento de laescritura. Esto ocurre porque los contratantes saben que no hay que esperarhasta la inscripción para que el “comprador” sea considerado “dueño”: bastacon la tradición y con el contrato idóneo celebrado con la forma de escriturapública. La implantación de un sistema constitutivo implicaría variar este hábi-to de la comercialización de inmuebles, pasando del tradicional “pago contraescritura” al “pago contra inscripción”, pues recién con ésta el comprador será“dueño”40, con el consiguiente retraso de las operaciones.

37 GARCIA CONI, Raúl Rodolfo; Falbo, Miguel Norberto; Fontbona, Francisco Ignacio José; y Scotti,Edgardo Augusto. Publicidad Inmobiliaria. Buenos Aires, Ministerio de Justicia, 1971. Colaboración dela delegación argentina al XI Congreso Internacional del Notariado Latino, Atenas, 1971. Págs. 52 y54.38 NUÑEZ LAGOS, Rafael. El registro de la propiedad español, cit., págs. 76 y 77.39 Obsérvese incluso que en el derecho argentino la hipoteca no goza del principio de convalidación(arts. 3119 y 3126 del Código Civil) del que sí gozan los demás derechos reales (art. 2504). Por lotanto, con un sistema registral constitutivo no se podrían realizar más esas operaciones (compraven-tas con hipotecas por saldo de precio o a terceros), ni siquiera contando con que la posterior inscrip-ción convalidaría la nulidad de origen.40 GARCÍA CONI, Raúl Rodolfo, y Frontini, Ángel Agustín, Derecho Registral Aplicado, pág. 73.


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d) La principal diferencia entre el sistema argentino de registracióndeclarativa y uno constitutivo reside en la reserva de prioridad indirecta,instituto que, junto a la retroprioridad (o prioridad indirecta); es conocidocomo “bloqueo registral”. Aclaramos que esta combinación de institucio-nes es una invención argentina, que ha sido recibida con beneplácito endiversas reuniones científicas.

La reserva de prioridad indirecta es una suerte de protección que elRegistro brinda por medio de un certificado a quien anuncia la futura cele-bración de un acto jurídico de trascendencia real sobre un inmueble. A tra-vés de ella, nos asegura que no habrá ninguna registración posterior a esecertificado que se oponga a nuestro negocio cuando luego de concluido selo presente a inscribir. Y la segunda parte de esa combinación que reseña-mos es la retroprioridad, por la cual el acto jurídico presentado al Registrodentro de un plazo máximo posterior a su celebración se considera inscrip-to a la fecha en que se celebró. La combinación de ambos institutos brin-da, entonces, protección antes y después del negocio jurídico.

Un sistema constitutivo no podría asegurar a las partes esta protección.Veámoslo con un ejemplo: el día 1, A vende a B (y, si es exigido por su legis-lación, le hace la tradición) y, el día 10, se presenta a inscribir ese contrato.Pero, el día 5, se anota un embargo por deudas que tenía A: el bien seencuentra aún en su patrimonio hasta la inscripción, por lo tanto el embar-go prospera y se opone al negocio; y no puede haber protección para esenegocio porque con él no se concluye la transmisión; se requiere tambiénla inscripción. La resolución de ese conflicto implica perjuicio inevitablepara B, quien ya había celebrado el contrato. Si se estableciera algún tipode protección para los adquirentes hasta el momento en que celebren elcontrato que obre de título del derecho real, devendría en un artificio: seprotegería un acto que no tiene la virtualidad de transformarlo en dueñoaunque antes se hubiera cumplido la tradición. En definitiva, sería ingresar“por la ventana” al sistema declarativo que no se quiso ingresar “por lapuerta”. Tampoco puede haber, obviamente, retroprioridad alguna, puestoque la inscripción se requiere para la existencia del derecho y no para laoponibilidad a terceros.

e) La calificación de los aspectos intrínsecos y extrínsecos de la situa-ción registrable se encuentra razonablemente distribuida en los sistemasdeclarativos. En efecto, y como primera aproximación, podemos decir queal notario compete lo relativo al negocio y al registrador lo que hace a losaspectos formales. Con ello se logra una reducción del tiempo que demorael proceso inscriptorio y permite, como lo aclaramos en c), concluir el nego-cio cuando se ha conformado, y no después. En el sistema constitutivo,toda la calificación la ejerce el mismo funcionario, provocando un mayor


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lapso de procesamiento, que hasta tanto no finalice no puede concluirse elnegocio.

f) Los sistemas constitutivos no aceptan la existencia de la realidadjurídica extrarregistral, por cuanto todo derecho se conforma con las cons-tancias del registro. Con ello se llega muchas veces, sobre todo en los sis-temas en los cuales la inscripción reemplaza a la tradición, a convertir elderecho real en un derecho “vacío de contenido”.

- Desde el punto de vista del efecto convalidante o no convalidan-te de la inscripción: desde esta óptica, distinguimos los registros de títu-los de los de derechos por el efecto saneatorio de los vicios del acto jurídi-co que, ausente en los primeros, caracteriza a los segundos.

Es fundamentalmente distinto el análisis del título que se hace enambos sistemas (principio de legalidad). La inscripción requiere que alguienrealice un examen extrínseco (instrumento) y uno intrínseco (negocio),salvo que se prescinda de éste por la ficción del acto abstracto. En un sis-tema no convalidante, el registrador no debe ir más allá de las formas, delinstrumento, salvo para el cumplimiento de ciertos requisitos mínimospara los que inevitablemente debe hurgar en el documento41 (así, v. gr., el“encadenamiento” de titulares -tracto sucesivo-).

Esto es posible, por cuanto la intervención del notario (profesional delderecho que, en ejercicio de una función pública, actuando dentro de loslímites de su competencia y cumpliendo formalidades legales, califica alinstrumento con el carácter de público y le da ciertos efectos propios) esrecaudo suficiente para cumplir los extremos legales referentes al acto quese celebra. Al contrario, la prescindencia de él y la consecuente irrupción enel registro de instrumentos privados y por lo tanto carentes de autentici-dad (que como dijimos suele ocurrir en sistemas convalidantes), obliga a unminucioso análisis también del negocio ante la falta de certeza sobre elcumplimiento de los extremos legales.

5. Relación entre el documento notarial y los caracteres de la regis-tración en el sistema jurídico argentino.

Si bien se mira, los caracteres del régimen inmobiliario argentino guar-dan estrecha coherencia con el hecho de exigirse la forma escritura públi-ca para las mutaciones de derechos reales.

41 Conf. GARCÍA CONI, Raúl Rodolfo, Registración Inmobiliaria Argentina. Depalma, 1983, pág. 41. Encontra, sosteniendo que el carácter no convalidante del sistema registral impone una mayor exten-sión de la facultad de calificación, Edgardo Augusto Scotti, Aportes al derecho registral argentino.Editorial Fides. Avellaneda, 2002. Página 144.


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El procesamiento registral de los títulos sustantivos tiene que tener comopunto de partida documentos genuinos, auténticos. Si tal cosa no ocurre elresultado será siempre una incógnita, ya que no puede haber seguridad jurídi-ca basada en la inseguridad documental. Se advierte esto principalmente alanalizar los efectos de la registración. Al intervenir el notario, funcionario conatribución fedataria, el documento que de él emana, goza de certeza, validezy eficacia. A su vez tiene a su cargo el contralor de la capacidad y legitimaciónde las partes y validez y eficacia del acto a otorgarse; a través de las llamadas“operaciones notariales de ejercicio”, se logra la difundida seguridad “preven-tiva”, sin necesidad de otorgar a la inscripción efectos que buscan, ficticia-mente, cubrir la falta de intervención notarial. De allí que se descarte la ins-cripción constitutiva y convalidante.

Asimismo, la técnica de la inscripción sólo puede adoptarse, como óptimorecaudo para reducir el lapso de procesamiento y depurar la publicidad, cuan-do la elaboración del documento que ingresa al Registro es llevada a cabo porun profesional idóneo, que, como el notario, autorice un acto con conoci-miento de las circunstancias más relevantes a los efectos inscriptorios.

En consecuencia, el ingreso a los Registros debe ser realizado a través dedocumentos públicos elaborados por notarios. Ya lo decía la exposición demotivos de la Ley Hipotecaria española: “Sólo han sido hasta aquí objeto deinscripción los títulos cuya autenticidad aparecía desde luego; los títulos pri-vados no se admitían en los Registros. Cambiar ese punto, y por regla generalno existente, empeoraría en vez de mejorar la condición de la propiedad y delcrédito territorial; no debe recibir el sello de un archivo público más que lo queno deje duda de su legitimidad. … sólo puedan ser inscriptos los títulos con-signados en escritura pública, en ejecutorias o en documentos auténticosexpedidos en forma legal por el Gobierno o por sus agentes”42.

CAPÍTULO III:Titulación inmobiliaria y lucha contra la pobreza.A) Ley argentina de regularización dominial.

Introducción.La ley 24.37443 de regularización dominial, y su modificación por la ley

25.79744 constituyen un intento de dar solución a la titulación de inmue-

42 Citado por DE COSSIO Y CORRAL, Alfonso. Instituciones de Derecho Hipotecario, Editorial Civitas,Madrid, 1985.


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bles a personas de escasos recursos, buscando alternativas a la lucha con-tra la pobreza mediante medidas excepcionales. Mediante este sistema, seinstituye un procedimiento administrativo-notarial que beneficia a los ocu-pantes que tengan la posesión pública, pacífica y continua, de tres años conanterioridad al 1 de enero de 1992, siempre que el poseedor originariotuviese causa lícita para ello y sea detentada sobre inmuebles urbanos,cuyo principal destino sea la vivienda única y permanente del beneficiarioy su grupo familiar.

El proceso prevé la ejecutoriedad y fuerza probatoria de su resultadomediante un documento público notarial que se inscribe en el Registro dela Propiedad Inmueble.

El derecho del beneficiario puede resultar de dos modos: a) que el titu-lar registral preste su conformidad, caso en el que la transmisión de domi-nio pleno se realiza por escritura pública y por el sistema del Código Civil,con el beneficio de gratuidad (art. 6 inc. h); b) sin oposición (o rechazada lamisma por la Autoridad de Aplicación) ni conformidad del titular registral,caso en que se labrará un documento público notarial con la relación cir-cunstanciada del proceso, que se inscribirá en el Registro de la PropiedadInmueble (art. 6 inc. e), y transcurridos 10 años desde dicha inscripción, sinoposición judicial del titular de dominio registral anterior, el beneficiario dela regularización dominial consolidará su dominio pleno (art. 8°).

Esta segunda modalidad es una norma de excepción al régimen deadquisición de dominio inmobiliario en el sistema jurídico argentino ycomo exime recaudos en haras a la equidad del caso, no puede dejar delado el respeto de elementales principios generales del derecho: posesiónde buena fe originada en causa lícita, forma notarial para la adquisición deldominio (art. 1184 C.C.), inscripción registral para su publicidad a terceros(art. 2505 C.C.), aplicación a casos preconstituidos que requieren una equi-tativa solución de carácter temporal.

Esta norma excepcional ha originado dudas lógicas en la doctrinanacional, tales como: la justificación de la excepción a la exigencia de sen-tencia judicial para suplir la voluntad del titular registral ausente y la can-celación de su dominio, la naturaleza del derecho del beneficiario, los dere-chos que puede ejercer durante el plazo de 10 años y la legitimación acti-va de acciones policiales, posesorias y reales.

43 Promulgada el 22-09-1994.44 Promulgada el 27-11-2003.


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I. El proceso de urbanización.Las mencionadas leyes se han dictado para intentar solucionar parte

del déficit habitacional en la Argentina y, en particular, para permitir adeterminados ocupantes45 de buena fe acceder al título que les permitaestar bajo el resguardo del sistema jurídico. Argentina, como el resto delmundo, ha sufrido la explosión demográfica en las áreas periféricas de susgrandes ciudades, generadas por el proceso de industrialización, por lasmigraciones de las poblaciones rurales a los centros urbanos, en especialentre los años 1940 y 1970. Tal migración, en especial la interna46, llegó alos centros urbanos sin recursos económicos suficientes para acceder a lavivienda propia, empujados de sus terruños originales por la pérdida de lostrabajos rurales que venían realizando, o sueldos comparativamente mejo-res de la naciente industria, que además, sumaban beneficios sociales porla sindicalización, casi desconocidos en el área rural.

Esta situación de necesidad no encontró una regulación previa porparte del Estado y se fue cubriendo, en parte, por el fraccionamiento, detierras antes rurales en manzanas y su venta por loteos en mensualidadesde bajo valor, modalidad que generó importante problemas para los adqui-rentes47, a veces sorprendidos en su buena fe, con dobles ventas, embargoso inhibiciones a los disponentes, etc., que frustraban su adquisición y losarrastraban a juicios que no podía pagar. Los adquirentes demoraron latitulación de sus lotes en las escribanía designadas; sea por sus escasosrecursos económicos o las tradiciones de sus lugares de origen donde setiene la tierra ancestralmente (en los casos de menores recursos) sin rea-lizar los trámites de sucesiones “mortis causa”, continuando la posesión, y,al querer o serles requeridos sus títulos de propiedad, se encontraron enmuchos de los casos, con sociedades de plazo vencido sin liquidador, suce-siones de los originarios titulares registrales no concluidas, la imposibilidadde encontrar apoderados, etc.

45 Utilizamos el vocablo ocupantes por ser el escogido por la ley. Tal terminología es ambigua, ya quepodría dar lugar a entender comprendidos a las personas que ingresan al inmueble sin consentimien-to de su propietario; sin embargo estos ocupantes o usurpadores no son beneficiarios de la ley, enrazón que ésta ley ampara a quien esté en posesión del inmueble por CAUSA LÍCITA.46 En la primera etapa, la migración interna estuvo acompañada de la última inmigración externaeuropea, fruto de las posguerra española y II Guerra Mundial. Sin embargo, estos últimos inmigran-tes, que en Buenos Aires, Capital de la República Argentina, se instalaron prioritariamente en el pri-mer cordón del conurbano bonaerense, se preocuparon y obtuvieron la titulación de sus propiedadesoportunamente. 47 Hoy estarían bajo la tutela de la ley de defensa del consumidor (art. 2° ley 24.240).


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A estos inconvenientes legales se sumó la desaparición de los corredo-res inmobiliarios que conectaron a los adquirentes con los propietarios,especialmente, el costo de la transmisión y deudas por impuestos impagosdurante años48.

La ley 24.374 (y su modif. ley 25797) busca solucionar este problemade falta de titulación, que ya se había intentado superar en las leyes 14.005,23.266 y 23.07349. La ley de regularización dominial, si bien tiene por prin-cipal fundamento la situación fáctica señalada, no se limita a ella y quedaabierta para la titulación de otros inmuebles con destino a vivienda única ypermanente, aunque se hayan adquirido por otros sistemas de comerciali-zación: ventas individuales, permutas, daciones en pago, etc.

II. La vivienda como necesidad de consumo, derechos humanos ysuperación de la marginalidad.

La ley 24.374, declarada de orden público en su art. 10, funda tal carác-ter en la satisfacción de un “interés social”: el procurar el acceso a la vivien-da digna a los habitantes del suelo argentino50, entre los derechos socialesconstitucionales.

La vivienda, en el marco normativo que nos ocupa, debe ser única ypermanente, y se excluye del sistema a aquel que posea o sea propietariode otro inmueble con capacidad para satisfacer necesidades de vivienda(art.4° inc. a), lo que demuestra la finalidad tuitiva de satisfacer una nece-sidad que el ordenamiento jurídico estima insatisfecho y que amerita laexcepción legal.

Se tiene en la mira la necesidad del ser humano de gozar de un lugardonde poder desarrollar su propia personalidad y la de su familia, comoderecho humano fundamental a la propiedad privada, en los términos delart. XXIII de la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del

48 Durante los primeros años de la década de 1990, en el tercer cordón del sur del conurbano bonae-rense, se daba el caso de que la sola deuda atrasada de tasas municipales e inmobiliaria no prescrip-ta superaba el valor real de mercado de tales inmuebles.49 Básicamente la ley 14005, de 1944, estableció un sistema de afectación que permitía registrar laspromesas de venta (boletos de compraventa) suscriptos, para dar publicidad y evitar las múltiplestransferencias y la creación de una publicidad del mejor derecho frente a medidas cautelares poste-riores anotadas contra el titular registral; y las restantes leyes limitaron el ejercicio del pacto comi-sorio y dieron la posibilidad de obtener la escritura pública de dominio, a partir del pago del 25% delprecio. 50 Tal fin no se limita a la loable aspiración política, sino que se encuentra su obligación en el propiotexto del art. 14 bis C.N. (incorporado en la reforma de 1957), declara que el Estado establecerá porley la defensa del bien de familia y el acceso a la vivienda digna.


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Hombre: “Toda persona tiene derecho a la propiedad privada, correspon-diente a las necesidades esenciales de una vida decorosa, que contribuya amantener la dignidad de la persona y el hogar”51.

El Estado busca asegurar una necesidad básica insatisfecha, como es lavivienda única y permanente y, en ciertos casos, ha asumido el compromi-so internacional de ayudar dentro de sus condiciones nacionales a satisfa-cer la misma52.

Creemos que la protección de la vivienda que tutela este régimen tieneque ver, esencialmente, con la protección y garantía de este derecho huma-no a usar y disfrutar la cosa para sí y para su familia, como lugar donde sepueda desarrollar la persona como tal. No obstante existir la posibilidad deque a través de la titulación el beneficiario llegue a obtener mejores condi-ciones en préstamos ofreciendo esta garantía real. La finalidad de la leyapunta más a lo antes dicho, pues no ha incluido en la regularización abienes rurales o en los que exclusivamente se desarrolla actividad comer-cial o industrial.

Creemos que su primera finalidad es incorporar a la persona de menosrecursos al total reconocimiento de las defensas y garantías del sistemajurídico, no teniendo que hacer largas demostraciones y, a veces, ineficacespruebas de su derecho a la cosa, que lo priven del ejercicio de ciertas accio-nes legales. Se trata de incorporar con la titulación a un importante sectorpoblacional, que, en ciertos casos, no puede reclamar adecuadamente anteorganismos administrativos por no tener título, no estar su bien registradoen organismos tributarios a su nombre, etc. La ley pretende reconocer suinclusión al sistema legal, sacarlo de esta marginalidad legal saldando elEstado una deuda social y así dándole un elemento más para equilibrarnotorias desigualdades, haciendo efectiva una base común sólida desdedonde la persona y su familia, puedan acceder a las igualitarias posibilida-des que debe otorgar una sociedad verdaderamente abierta.

No se trata de la informalidad económica, donde el “informal” buscapoder realizar una actividad productiva escapando a arbitrarias o abusivasnormas burocráticas, sino de dejar de sentirse al margen del sistema porimpedimentos económicos, y dignificar su persona y la de su familia. En

51 La reforma constitucional de 1994 incorporó esta Convención como parte integrante del articula-do de la Ley Fundamental Argentina (art. 75 inc. 22, 2° párr. Constitución Nacional).52 Conf. Art. 11 Pacto Internacional de Derechos Económicos Sociales y Culturales, art. 14 inc. h)Convención sobre la Eliminación de todas la formas de Discriminación contra la Mujer; Art. 27 inc. 3de la Convención sobre los derechos del Niño. Todos pactos incorporados a la Carta Magna en 1994(art. 75 inc 22 2° párr.).


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última instancia, se trata de poner a la persona en el centro del Derecho,frente a la rigidez de la ley.

La vivienda propia y única tiende a satisfacer una necesidad esencial ysería deseable su protección por régimen de bien de familia, lo cual lo inhi-biría como garantía. A la hora del financiamiento de la persona de menosrecursos, se debe fomentar la modalidad del microcrédito con los subsidiosy garantías recíprocas que lo sustentan (donde se tendrá especial cuidadodel destino y la relación de ingresos), más que poner en juego su viviendamediante una garantía que se brinda, a veces, a inescrupulosas empresasque evaden el control de la ley de entidades financieras, radicadas enbarrios marginales (que justamente se pretenden titularizar) y en los queno están las entidades bancarias de prestigio.

III. Ley de regularización dominial.1. Somera descripción del sistema:

1.1. Gratuidad: la ley ha regulado un procedimiento administrativo-notarial a fin de facilitar el acceso al título de propiedad a personas, que porrestricciones esencialmente de índole financiera, no pueden acceder almismo, no estando en condiciones de solventar gastos judiciales para recla-mar el cumplimiento de sus derechos, mediante demandas de escritura-ción, usucapiones o sucesiones53, o meramente los gastos de transferenciapor el sistema notarial54. De allí que es herramienta esencial del sistema laGRATUIDAD del mismo, establecido en el art. 3°: “En ningún caso consti-tuirán impedimentos la existencia de deudas tributarias, impositivas o detasas que recaigan sobre el inmueble, ya sean de jurisdicción nacional, pro-vincial o municipal"55, con excepción de la única contribución del 1% de lavaluación fiscal del bien (art. 9°).

El sistema prevé la transmisión del dominio en dos situaciones: a) sinla comparecencia del titular registral (art. 6° inc. e) y art. 8°) y b) con el

53 En la Argentina el proceso sucesorio pese a ser de jurisdicción voluntaria, debe sustanciarse en ins-tancia judicial.54 Si bien el arancel notarial es en general variable entre el 1% y el 2% del precio o valor fiscal del bienen la mayoría de las provincias, los gastos registrales y administrativos, e impuestos federales y pro-vinciales, suele quintuplicar (o más) el costo total de ese porcentual.55 Esta disposición ha sido fundamental para la eficacia del sistema en la Provincia de Buenos Aires,donde los decretos 3991/94 y 2815/96, dispusieron y exceptuaron todo pago por tales conceptos asícomo de tasas o servicios administrativas; porque las mismas, en ciertas zonas, llegaban a superar elvalor de mercado del bien.


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consentimiento de éste (art. 6° inc. h), en el cual la escrituración (y conse-cuente transmisión del dominio perfecto) se realizará por las normas delderecho común, siendo igualmente de aplicación el beneficio de gratuidadestablecido en el art. 3° de la norma.

1.2. Requisitos para ser beneficiario del sistema.1.2.1. Ocupante: quien tiene derecho a solicitar su acogimiento en éste

régimen es el "ocupante" del inmueble destinado a regularizar, que debe seruna persona física. La doctrina ha sido conteste en este punto, pues es unapersona física, y no jurídica, la que puede gozar del destino de casa habita-ción exigido en el art. 1° “in fine” de la ley, y así lo ha recogido la regla-mentación nacional y provincial, al requerir un estudio social y ambientalprevio para otorgar el beneficio.

Son beneficiarios, según el art. 2° de la ley: a) el ocupante originario delinmueble, que ha recibido el inmueble del propietario. b) El cónyugesupérstite y los sucesores hereditarios del ocupante originario, que conti-núen en la posesión. La reglamentación de la Provincia de Buenos Aires,acertadamente, exime de la necesidad de declaración judicial de tal carác-ter, en atención a que la imposibilidad de costear onerosas sucesiones esuno de los fundamentos de éste régimen especial, bastando con la acredi-tación de tal carácter mediante las respectivas partidas. La continuidad enla posesión es esencial y la que determina el carácter de beneficiario. Así unheredero, aún legitimario, que no continúa la posesión no es beneficiario.c) Las personas que sin ser sucesores, hubieren convivido con el ocupanteoriginario recibiendo trato familiar, por un lapso de 2 años anteriores al1/1/1992 y hayan continuado la posesión. Está en la aspiración legislativala inclusión de sectores marginales, por lo cual no es extraño que hayanconstituido uniones de hecho, a quienes se les reconoce el carácter debeneficiarios. d) Los que mediante acto legítimo sean continuadores de laposesión. Sin duda, la ley considera a los cesionarios de los derechos pose-sorios, pero nuevamente opta por una terminología vaga, pues es cons-ciente que no siempre se tendrá la documentación que pruebe el contratode cesión, dejando abierta la puerta a que la reglamentación determinecómo acreditar tal “acto legítimo”. Permite así el eximir ciertos medios deprueba de los contratos según el derecho civil, o elevar a un principio deprueba por escrito el carácter de plena prueba del contrato de cesión.

Algunos autores han entendido que el orden de los incisos implica laexclusión de los siguientes, opinión que no compartimos, ya que violaríael criterio de equidad imperante en la ley el interpretar que el hijo delocupante originario (inc. b) excluya a su madre, a la vez concubina del


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ocupante originario (inc. c), siendo que ambos son continuadores de laposesión56.

1.2.2. Posesión: la ley denomina ocupante al beneficiario, con la inten-ción de ser lo suficientemente amplia como para no excluir a casos en quetengan dificultad en probar su carácter. Evita así entrar en la discusión jurí-dica de quién es poseedor para la terminología del Código Civil y conside-ra beneficiario a todo el que esté en el inmueble, siempre si “su” ingreso sefunda en causa lícita. La expresión es ambigua, pero se aclara con la exi-gencia de causa lícita, pues así se excluye a los usurpadores o a todos losque hayan ingresado por medios viciosos y sin consentimiento del propie-tario original57. Pese a esta primera prevención, inmediatamente el art. 1°dice que el “ocupante” deberá acreditar la posesión pública, pacífica y con-tinua, al menos de tres años anteriores al 1/1/1992. Estos caracteres de laposesión coinciden con los de la posesión para usucapir, pero denota clara-mente que se diferencia de tal sistema, desde que se atribuye el dominio alpropietario en un plazo menor y se cualifica el carácter de poseedor al exi-gir la causa lícita. La ley omitió, entendemos que adrede, que la posesiónsea ininterrumpida, permitiendo el acogimiento al beneficio, aún frente auna acción del titular registral previa58. En el art. 6° inc. g, establece que nose puede fundar la oposición al beneficiario en la falta de pago del saldo deprecio, porque lo limita la acción de resolución contractual por incumpli-miento y el pacto comisorio, como ya lo habían hecho las leyes 23.266 y23.073, antecedentes a la presente.

La ley parte del presupuesto del titular registral: que se ha desinteresa-do del inmueble y ha abandonado las acciones respectivas; por lo cual, aun-

56 En este punto tiene especial importancia el informe socio ambiental y la posibilidad de poseer variosocupantes partes de hecho divisibles sobre un mismo inmueble, como contempla la Autoridad deAplicación en la Provincia de Buenos Aires, y las Disposiciones Técnico Registrales.57 Conf. FAZZIO de BELLO, Marta E. Comentario a la ley 24.734 Jurisprudencia Argentina, 1995-III,pág. 853: “De tal manera el origen de la posesión del beneficiario de la ley, debe ser lícito, aunque nolegítimo. Para que haya causa lícita lo que debemos descartar de plano, y creo que está en el espíri-tu de la ley, es la mala fe viciosa, en los casos violentos y clandestinos, y las ocupaciones unilatera-les, es decir que se requiere que el titular dominial haya entregado voluntariamente la posesión delinmueble al poseedor originario”. En igual sentido: Adrogué, Manuel (La atribución de la propiedad dela vivienda económica en la ley 24.374. Rev. Jur, La Ley. T. 1995-B, pág. 941; Peralta Mariscal,Leopoldo. Algunas consideraciones en torno a la llamada Ley de Regularización Dominial.Jurisprudencia Argentina, 1995, T. II, pag. 783; Carballo Marina, Franco, La figura del acta de consta-tación de los requisitos formales de la ley 24.374 en Encuentro del Comité latinoamericano deConsulta Registral, Venezuela, 1999).58 La mayoría de la doctrina coincide con la exclusión de éste requisito. En contra KEMELMAJER deCARLUCCI, Aída, Protección Jurídica de la Vivienda, Ed. Hammurabi, que considera conveniente quese hubiera exigido la ininterrupción de la posesión.


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que haya una acción judicial iniciada que provocaría la interrupción de laposesión, no se detiene la regularización en razón de que el titular registralpuede haber iniciado un proceso judicial y haberlo abandonado o dejado deimpulsarlo. Por ello la ley continúa el proceso y es el actor (propietarioanterior) el que debe formular las oposiciones al ser citado previamente aotorgar la llamada “acta de regularización dominial”, o durante el plazo de10 años desde la inscripción registral de ésta.

1.2.2.1. Temporalidad: la primera limitación es su carácter temporal.Sólo podrán acogerse aquellos ocupantes que acrediten posesión pública,pacífica y continua, durante tres años con anterioridad al 1 de enero de199259. Tal limitación justifica y legitima la creación de un sistema deexcepción en la búsqueda de una solución equitativa para estos casos y, enconsecuencia, de justicia. Se trata de una ley que si bien no tiene límite detiempo o plazos para su acogimiento, las situaciones fácticas preexistentesque la justifican sí la tiene; y por lo tanto no es una norma de caráctergeneral, sino que tiene la limitación propia de las normas de excepción60.

La excepcionalidad de la ley al sistema de adquisición de dominio delsistema del Código Civil, previsto en la modalidad de art. 6 inc. e), se justi-fica por el interés social de solucionar situaciones preexistentes, de perso-nas que destinan principalmente el inmueble a vivienda propia y perma-nente, y, por causa de fuerza mayor o impedimento económico, no hanpodido titularizar por los medios habituales.

Si bien no se ha declarado la emergencia habitacional, la excepcionali-dad tiene como primer requisito este límite en su instrumentación, pues deser general, sería una verdadera modificación al sistema inmobiliario queperdería su fundamento de equidad, y consecuente justicia. El carácter denorma de excepción se ve reforzado con la reforma a la ConstituciónNacional del mismo año 1994 de promulgación de ésta ley, en que seadmite la delegación de facultades legislativas del Poder Legislativo al

59 La ley tuvo en mira solucionar definitivamente, entre otras, la problemática de la venta por loteos,modalidad ya desalentada por las normas de la ley 23.266 y siguiente en la década de 1980, con locual es consecuente el fijar la fecha tope de la posesión el 31 de diciembre de 1989; sin perjuicio dela suspicacia política de ser tal fecha unos meses anterior a la asunción del entonces partido gober-nante, dando a entender que tal problema habitacional era una situación heredada de la administra-ción anterior.60 La mayoría doctrinaria se ha inclinado por considerar que se trata de normas de excepción siguien-do al Dr. Manuel ADROGUÉ (op. cit., pág. 934), y una minoría ha sostenido el carácter de norma deemergencia, aún sin declaración de la misma (Carballo Marina; Franco, op. cit.).


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Poder Ejecutivo (como hacen los arts. 1° y 8° del régimen de regulariza-ción), en supuestos de emergencia pública (art. 76 C.N. primer párrafo)61.

1.2.3. Causa lícita: el concepto de causa generó grandes debates en ladoctrina de los contratos, pero en esta ley debe analizarse con el criteriopragmático que tuvo el legislador, y con la intencional vaguedad que hadado a la expresión “causa lícita”, calificación de la causa que determina elverdadero sentido y alcance de la terminología para el caso. Indicamoscomo el más importante de los supuestos que da fundamento al sistema,el irresoluto problema de la venta de loteos por mensualidades, casos enlos que se entregaba al adquirente un boleto de compraventa por instru-mento privado (a veces sólo firmado por el corredor inmobiliario) y/o unalibreta de pagos. En esos casos no habrá duda de la existencia de una pro-mesa de venta, con prueba instrumental suficiente, que funde la entregavoluntaria de la posesión al comprador de buena fe62.

El legislador también ha tenido en cuenta que estos adquirentes,muchas veces en situación de marginalidad, y agravado con el paso de lar-gos años y sucesiones en la posesión, no siempre tienen la prueba necesa-ria, o, directamente, nunca han recibido el contrato escrito, por ello deja uncriterio vago en pos de una solución equitativa.

La causa lícita permite demostrar, por alguno de los medios que admitala reglamentación, sumado a la declaración jurada que en tal sentido realizaquien solicita el beneficio, que el ocupante originario ha recibido la posesiónpor la tradición voluntaria y no viciosa que le ha hecho el propietario origi-nal. Se facilita así la prueba, dejando diversas causas fuentes posibles: venta,permuta, dación en pago, adjudicación por disolución de asociaciones o coo-perativas, etc., pero no cierra la lista, delegando a la Autoridad de Aplicaciónla facultad de determinar la suficiencia de la causa63.

Además, la amplitud del concepto aparta al sistema de la discusión desi la posesión es legítima o ilegítima, y se centra en que la misma debe res-

61 Art. 76 CN: “Se prohíbe la delegación legislativa en el Poder Ejecutivo, salvo materias determinadasde administración o de emergencia pública, con plazo fijado para su ejercicio y dentro de las bases dela delegación que el Congreso establezca. La caducidad resultante del transcurso del plazo previsto enel párrafo anterior no importará revisión de las relaciones jurídicas nacidas al amparo de las normasdictadas en consecuencia de la delegación legislativa”.62 Esta situación tiene especial tutela legal desde la reforma al Código Civil de 1968, en que incorpo-ró al art. 2355 el siguiente párrafo: “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmueblesde buena fe, mediando boleto de compraventa”.63 En la vivencia del sistema de regularización en la Provincia de Buenos Aires, ante la imposibilidadde acompañar pruebas documentales de la causa lícita, se admitió la declaración jurada del solicitan-te de acogimiento al sistema, abonada con la declaración jurada de dos vecinos o conocedores delacto que constituía la causa lícita requerida.


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petar el principio de ser de buena fe, es decir, haber sido realizada, la tradi-ción, voluntariamente por el propietario original y haber tenido el ocupan-te originario la conciencia de haberla recibido del verdadero propietario, deacuerdo a las habituales diligencias del caso.

1.2.4. Inmuebles urbanos con destino principal vivienda única y perma-nente: Son sólo los inmuebles urbanos que estén dentro del ejido urbano,es decir, en un sector de tierra parcelizado -catastralmente o de hecho- enmanzanas divididas en lotes, con calles y la existencia de servicios públicosdomiciliarios64. Tales inmuebles deberán tener el principal destino devivienda única y permanente del ocupante y su familia, y reunir los requi-sitos que establezca la Autoridad de Aplicación.

El destino principal de vivienda permite concluir que aunque el ocu-pante tenga en él un comercio o industria (en general será la explotacióneconómica personal del propio ocupante y familia), se encuentra benefi-ciado por la ley. Se excluye expresamente a los inmuebles rurales, en aten-ción a que debe tener como principal destino el de vivienda, y el legisladorha entendido que no es ese el destino principal del rural.

1.3. El procedimiento administrativo notarial: la ley 24.374, no prevé unsistema con carácter general, alternativo al del Código Civil, que se agreguea los previstos, sino que es un proceso de excepción para casos determina-bles y limitados en el tiempo, sin intervención judicial65.

1.3.1. La cuestión de la constitucionalidad. En alguno de los primeroscomentarios doctrinarios al régimen de regularización dominial, se dudó dela constitucionalidad del mismo, fundado en el principio constitucional deinviolabilidad de la propiedad privada, salvo resolución por sentencia judi-cial y debida indemnización (art. 17 C.N.) y el derecho de defensa del titu-lar dominial, respetando el debido proceso legal (art. 18 C.N.)66. Sin embar-

64 La prestación de servicios públicos domiciliarios, básicamente, el mantenimiento de calles, limpie-za y alumbrado que corren por cuenta de la Municipalidad y las redes de servicios públicos domici-liarios son esenciales para la adecuada vida de los habitantes y, de no existir a la fecha de regulariza-ción de determinados barrios debe ser cumplida. En general ya preexisten estos o están cumplidos losbásicos.65 Al momento de dictarse la ley se optó entre este proyecto de ley iniciado en la Cámara deDiputados, que prevé el sistema administrativo notarial, descartándose el similar proyecto de laHonorable Cámara de Senadores que exigía la intervención Judicial. Afortunadamente la experienciabonaerense dio la razón al Dr. Adrogué ob.cit. al sostener “Resulta difícil hacer un presagio del resul-tado de la flamante normativa, pero desde ya anticipamos que a nuestro criterio, constituyen verda-deros aciertos tres aspectos, que son claves del nuevo régimen: uno, escoger el procedimiento admi-nistrativo-notarial-registral; dos, emplazar al titular del adquirente mediante instrumento público enel Registro de la Propiedad Inmueble; tres, poner la carga del impulso de impugnación, sea judicial oextrajudicial, en cabeza del vendedor y no a cargo de los beneficiarios”.66 PERALTA MARISCAL, Leopoldo, op. cit. pág. 785.


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go, pasados 10 años de vigencia, en la Provincia de Buenos Aires con ampliaadhesión, no se conocen sentencias que declaren su inconstitucionalidad.

El régimen tiene su fundamento constitucional en los derecho socialesdel art. 14 bis C.N., por el que el Estado asegura y procura el “acceso a lavivienda digna”, reconociendo la función social de la propiedad privada67. Enconsecuencia, la garantía de la propiedad del titular que se ha desentendidodel inmueble, frente al ocupante (o sus sucesores) al que le ha entregadovoluntariamente la posesión, y no ha impulsado acciones oponiéndose, cedeen pos de permitir el declarado derecho constitucional a la vivienda digna, enla que sin ninguna duda está comprendida la vivienda económica, que satis-face las necesidades de los sectores de menores recursos de la población, cri-terio reafirmado en la reforma constitucional del año 1994, que incorporó lostratados sobre derechos humanos que referimos en la introducción.

La mayor duda que ha generado en los primeros comentarios68 era lafalta de una sentencia judicial que ordenara la cancelación de la titularidaddel propietario originario, dada la norma del art. 17 C.N., que exige la sen-tencia judicial fundada en ley para privar al titular de su propiedad. Pero noexisten derecho absolutos, y los mismos deben ser integrados entre sí,como ocurre en éste caso con el derecho de acceso a la vivienda digna deigual jerarquía.

No existe una real contradicción entre propiedad privada y vivienda. Enel caso, existe un derecho formal de dominio a nombre del antiguo titular,el que se debe compatibilizar con la titularidad (propiedad en sentidoamplio) del derecho del ocupante a obtener la formalización de su derechoa la cosa. La exigencia de sentencia judicial tuvo el loable fin de evitar laconfiscación de bienes (en especial por causa política), pero en el caso enque los ocupantes carecen de los medios justamente para solventar el jui-cio contra sus transmitentes accionando por escrituración, la misma seconvierte en el escollo para hacer efectivo el derecho a la vivienda.

La reforma constitucional de 1994 ayuda a reforzar el criterio de inter-pretación e integración de los distintos derechos constitucionales de igual

67 Conf. LAMBER, Rubén Augusto. Análisis de la ley 24.374 sobre el régimen de regularización de tie-rras para vivienda. Ed. Fundación Pregón, Bs. As. 1996; Fazzio de Bello, Marta E, op. cit.; Adrogué,Manuel, op. cit. pag. 940, quien hace un acertado parangón entre la función social de los bienes deproducción del mismo art. 14 bis CN, que admite la colaboración en la dirección, control de la pro-ducción y participación de los beneficios, con el del derecho de la propiedad privada inmobiliaria quecede para facilitar el acceso a la vivienda digna.68 Los actuales ensayos jurídicos ya no tratan este tema y directamente abordan los efectos del régi-men como se ha promulgado.


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jerarquía, donde encontramos que el artículo referido a la propiedad priva-da en la Declaración Universal de Derechos Humanos de las NacionesUnidas, declara que la propiedad privada no puede ser privada arbitraria-mente, no exigiendo el procedimiento judicial69.

El sistema de regularización dominial encuentra su fundamento consti-tucional en el excepcional procedimiento para facilitar el acceso a la vivien-da digna y la función social de la propiedad en pos del bien común. La faltade sentencia judicial no es óbice para su constitucionalidad, en tanto el pro-cedimiento administrativo notarial brinda adecuados requisitos para evitarla arbitrariedad en la cancelación del dominio anterior; la ley en primer tér-mino exige la acreditación de causa lícita ante la Autoridad de Aplicación,es decir, no se puede instar el proceso si no se demuestra la entrega volun-taria al ocupante originario. En segundo término, se establece un sistemade citación y emplazamiento al titular registral en el último domicilio cono-cido (p. ej. el obtenido de la consulta al padrón electoral) por medio feha-ciente, y además mediante publicación por 3 días en el Boletín Oficial y enun diario local (art. 6° inc. d, ley 24.374), a fin de que el emplazado formu-le sus oposiciones ante la Autoridad de Aplicación o Notario, según la regla-mentación, dentro de los 30 días de la última publicación. De no oponerseo ser rechazada la oposición por la Autoridad de Aplicación70, se otorgará lallamada “acta de regularización dominial” (art., 6 inc. e) que se inscribirá enel Registro de la Propiedad Inmueble; donde el titular registral, aunque nose haya opuesto oportunamente al acogimiento del beneficio al sistema,tendrá el plazo de 10 años para hacer valer su mejor derecho instando lasacciones judiciales pertinentes, antes que aquel consolide su dominio.

El sistema no priva al titular registral de sus derechos, pero le genera lacarga del impulso del proceso de oposición a la regularización, dándole largoplazo y múltiples oportunidades para ejercer su derecho de defensa. Estacarga al propietario formal también debe interpretarse en el contexto de lasreformas parciales al derecho de los contratos durante el mismo año 1994.

El derecho del adquirente por boleto del lote en mensualidades (princi-pal finalidad de la ley), hubiese caído en el marco de la primera ley de

69 La inclusión de éstos pactos constitucionales (art. 75 inc. 22 CN) ha llevado a los doctrinarios delderecho constitucional argentino a la interpretación de la integración entre articulado de la C.N. yellos en conjunto, como la cúspide la pirámide normativa del sistema jurídico argentino (BidartCampos), o como complementarios de la primera parte de la CN por consagrar los mismos derechosy garantías (BADENI, Gregorio. Reformas a la Constitución Nacional, pág. 142). 70 El oponente al que se le haya rechazado la oposición presentada, tiene la facultad de recurrir con-tra tal acto administrativo por los recursos administrativos y el posterior control judicial del mismo,que permite controlar la arbitrariedad.


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defensa del consumidor 24.240 (1994), donde se exige la responsabilidadobjetiva a la parte económica fuerte o dominante (productor, comerciali-zador, vendedor, etc.) y se considera su obligación de resultados, amplian-do sus deberes para con el consumidor a fin de satisfacer el correcto uso ydisposición de la cosa que ha adquirido71. Esto justifica la mayor obligacióno deber del promotor o vendedor de los inmuebles destinados a vivienda,imponiéndole esta carga en este excepcional sistema. Además así es comoal propietario (desarrollador inmobiliario) se le generan más obligacionescon mayores cargas. En contrapartida, la ley 24.441 “de financiamiento dela vivienda y la construcción”, con la misma finalidad expresamente decla-rada de facilitar el acceso a la vivienda, le concede al propietario, frente aladquirente/deudor, mayores facultades para exigir el cumplimiento de lasobligaciones, mediante la incorporación del instituto del fideicomiso(trust), leasing, y ejecución extrajudicial de hipoteca (éste último no exen-to de ciertas intervenciones judiciales en determinadas etapas). La mismatambién le permite realizar ejecuciones extrajudiciales y limita las excep-ciones del adquirente-deudor, también imponiéndole a éste mayores car-gas procesales, donde no le bastará esperar la intimación delpropietario/acreedor, sino que él deberá impulsar judicialmente las medi-das procesales que hagan a sus pretendidas defensas.

Hay en el espíritu de las reformas al derecho contractual durante 1994,una tendencia a desjudicializar las relaciones entre vendedor/adquirente oacreedor/deudor, fundada en facilitar el acceso a la vivienda, y garantizar elderecho del consumidor.

1.3.2. El derecho del beneficiario. El sistema de regularización dominialprevé dos posibilidades: a) con el consentimiento del titular de dominio for-mal, donde la transferencia del dominio opera por los principios y procedi-mientos del Código Civil, pero con el beneficio de gratuidad del art. 3° dela ley 24.374, (conf.art. 6°, inc. h), no hay dudas de que el derecho del bene-ficiario es el dominio pleno sobre el inmueble regularizado; b) cuando no sepresenta ni se opone el titular del dominio formal del inmueble, o sus opo-siciones son desestimadas por la Autoridad de Aplicación, ésta procederá aotorgar junto con el beneficiario un documento público notarial protocolar(que la reglamentación denomina “acta de regularización dominial”), quecontendrá la relación circunstanciada del procedimiento efectuado (art. 6°

71 No se debe perder de vista que los primeros antecedentes de norma de defensa del consumidor serefieren a la comercialización y construcción de inmuebles: las citadas 14.005 y sus modificaciones, yla ley 19.724 de prehorizontalidad.


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inc. e), el que se inscribirá en el Registro de la Propiedad de su jurisdicción,y transcurridos 10 años desde esta registración se convertirá de pleno dere-cho en dominio perfecto (art. 8°).

La segunda variante es el sistema de excepción al que especialmentenos dedicamos y el que le da verdadero interés al régimen. La doctrina hasostenido diferentes enfoques al analizar el derecho del beneficiario, aun-que es cierto que la mayoría de las posiciones se sostuvieron en base a laredacción originaria del art. 8°, modificada en el año 2003 con intención defortalecer los derechos del beneficiario.

1) Derecho personal: una posición sostiene que se trata de un derechopersonal, donde se acredita el derecho a poseer y permite llegar a ser pro-pietario una vez cumplido el plazo legal. Se ha señalado que se trata de un“jus ad rem”, derecho personal con vocación a ser un derecho real72; unaafectación voluntaria a un régimen73 de titulación especial de inmueblesurbanos74. Esta posición es la que recogen la reglamentación nacional(decreto 1885/94) y de la Provincia de Buenos Aires (decreto 3991/94), yfundamentalmente coincide en que no se trata de dar al beneficiario eldominio inmediato, clarificando el estado de la posesión, sus antecedentescausales, y dando publicidad a terceros para oponer derechos por el plazode la ley, momento en que recién adquiere el dominio. En el originario art.8°, que remitía a la prescripción adquisitiva breve, dieron origen también aun serio debate sobre si esta escritura o acta de regularización dominial erao no justo título. La reforma de la ley 25.797, vuelve a ser ambigua, y no sedefine netamente por una posición, pero acertadamente quita toda remi-sión a la prescripción adquisitiva breve, y al debate consecuente del justotítulo75.

Esta posición por un lado facilita su admisión registral en tanto no seregistran dos derechos de dominio sobre el mismo inmueble (doble domi-nio registral), pero choca con el principio registral de no publicitar derechopersonales con efectos frente a terceros, cuando en la clásica clasificación

72 ADROGUÉ, Manuel, op. cit. pág. 964: “...tiene un derecho que si bien no es real, tiene vocación realpues de no haber interrupción de la prescripción lo conducirá a la propiedad de ése inmueble. Estacategoría "jus ad rem" es una anomalía entre los derechos subjetivos patrimoniales...”.73 KEMELMAJER de CARLUCCI, Aida. Op. cit.74 FAZZIO de BELLO, Marta E. Op. cit., pág. 852.75 PAPAÑO, Ricardo y Farina, Myriam. “¿Un nuevo caso de dominio imperfecto?” Rev. Jur. La Ley, Bs.As., que la modificación del art. 8° (ley 25.797) no cambia la naturaleza del derecho personal delbeneficiario, pues pese a que el nuevo texto dice que se consolida el derecho de plena propiedad, laescritura (acta de regularización dominial) del art. 6° inc. e) ley 24.374 no formaliza un acto jurídicoque tiene por objeto transmitir el derecho de propiedad.


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los derechos personales se caracterizan por su efecto entre la parte, y no“erga omnes” como los derechos reales.

Como defensa a esta cuestión, observamos que en las leyes de leasing24.441 y 25.248, se admite la registración del derecho personal del toma-dor que podrá hacer la opción de compra, con oponibilidad frente a y“todo” tercero, al igual que la inscripción en los registros de algunas juris-dicciones de derechos de posesión76 o propiedad comunitaria de pueblosindígenas argentinos (art. 75 inc. 17 C.N.). A ello se suman otras anotacio-nes de derechos personales en la actualidad, tal los casos de registraciónde boletos de compraventa en inmuebles previamente afectados a la ventapor loteos en mensualidades (ley 14.005, año 1944) y prehorizontalidad(ley 19724, año 1971).

Lógica consecuencia de considerarlo un derecho personal, es el hechode que sólo se pueda disponer de tal derecho por contrato de cesión de losmismos de acuerdo a los decretos reglamentarios, que también podrán serinscriptos en el Registro Inmobiliario.

Esta postura limita la posibilidad de dar el inmueble en garantía real y,en especial, niega el acceder a la protección del bien de familia, previsto enel art. 14 bis de la C.N., al igual que la legitimación activa de la acción rei-vindicatoria por el beneficiario y en algunos casos las posesorias.

Consecuencia de tal criterio es la denominación del documento públi-co notarial resultante como “acta de regularización dominial”, ya que nohace más que constatar los trámites y actos para el procedimiento y nopuede dar a la intervención de la Autoridad de Aplicación la aptitud parasuplir la falta de expreso consentimiento del propietario sin violar principiosconstitucionales de propiedad y defensa en debido proceso77.

La excepcionalidad del régimen nos lleva a tener un derecho personalcon efecto que se extiende a terceros (propio de los derechos reales), publi-citando la expectativa jurídica del beneficiario a ser titular del derecho realde dominio pleno. Tal publicidad y conocimiento de terceros nos pone enuna especial situación en cuanto a la oposición a derechos de terceros, enque tiene efectos similares a los de un derecho real. Si bien es difícil de inte-grar con el sistema tradicional de los derechos reales, encuentra su lugarentre las nuevas formas de contratación y el neoformalismo (mayoresregistraciones con fin de publicidad general). Así ante el embargo o inhibi-

76 Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Salta, Registro de Poseedores de la Provinciade Córdoba.77 PAPAÑO, Ricardo, Farina, Miryam. Op. cit.


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ción por un acreedor del titular originario, éste podrá registrar la medidacautelar, pero estará condicionada a que el titular registral, o el acreedorpor acción subrogatoria, tengan éxito en la oposición al derecho del ocu-pante beneficiario de la ley 24.374. Denegada o no intentada la oposición,el beneficiario consolidará su dominio pleno, caducando la cautelar anota-da a condición del resultado del proceso de regularización. Inversamente lomismo cabe señalar para el que obtenga y/o inscriba una medida cautelarcontra el beneficiario de la regularización78.

2) Derecho real: La otra postura se inclina por considerar que el bene-ficiario tiene un derecho real. En general sostienen que se trata de un domi-nio imperfecto o revocable79; aunque también se ha sostenido que es undominio perfecto80, o un dominio oponible a toda la sociedad, salvo al ante-rior propietario81. Ven quienes siguen ésta postura que la escritura públicasuscripta por la Autoridad de Aplicación y el beneficiario constituyen eltítulo que transmite el dominio revocable o imperfecto82. Se adapta a loscánones tradicionales del Código Civil, en cuanto al tratamiento del domi-nio imperfecto o revocable, sin recurrir a la interpretación de derechos per-sonales con efectos reales. Queda el dominio sometido a una condiciónresolutoria (la aceptación de la oposición del titular dominial anterior), eimplica que todo derecho o medida cautelar quede supeditado a ella. Deproducirse, las cautelares trabadas contra el titular anterior tendrán plenaeficacia y, en caso contrario, carecerán de efecto contra el beneficiario dela regularización; coincidiendo así los efectos con las conclusiones anterio-res, aunque con directo fundamento en las normas del Código Civil83. Suprincipal consecuencia es la posibilidad que el beneficiario afecte la vivien-da al régimen de bien de familia o constituya derechos reales de garantía,

78 Conf. LAMBER, Rubén A. Op. cit.; Fazzio de Bello, Marta E., pág. 857.79 TARRABORELLI, José Nicolás. Cierre registral y medidas cautelares, Ed. La Ley, Bs. As., 2001. Lamber,Rubén A. Regularización dominial: ¿cuál es el derecho del que tiene escritura por regularización domi-nial conforme a la ley 24.374? Cuadernos de Apuntes Notariales, Año II, N° 10, pag. 3, Ed. Colegio deEscribanos de la Pcia. de Buenos Aires.80 DILLON, Gregorio Alberto. Protección Jurídica de la Vivienda, pág. 147.81 PERALTA MARISCAL, Leopoldo. Op. cit., pág. 783. 82 LAMBER, Rubén A. Op. cit. pág. 5, se refiere a que el reconocer el art. 8° (anterior y nueva redac-ción) al propietario originario la acción de expropiación inversa “nos está señalando el verdadero espí-ritu de la ley, cual es el transmitir el dominio el Estado, que actúa sin ser propietario, pero generan-do en mérito a la ley un derecho de propiedad a favor del adquirente, que es de buena fe, porque asíresulta de la naturaleza de su posesión acreditada en el procedimiento”.83 Art. 2670 C.C.: “Revocándose el dominio con efecto retroactivo, el antiguo propietario está autori-zado a tomar el inmueble libre de cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el pro-pietario desposeído o el tercer poseedor...”.


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aún durante los 10 años previos a la consolidación del dominio, cumplien-do con la protección de la vivienda y la posibilidad de facilitar el acceso alcrédito a las personas de menores recursos.

Además, el beneficiario, como “dominus” imperfecto pero titular al fin,tiene plena legitimación para ejercer las acciones posesorias y reivindicato-ria contra cualquier tercero (salvo titular anterior) que lo prive, turbe omenoscabe de su derecho a la cosa. En este sentido, la Sala I Cámara en loCivil y Comercial de La Matanza (Pcia. de Bs. As.)84 admitió la legitimaciónactiva del beneficiario de la ley 24.374, pendiente el cumplimiento delplazo de 10 años, para ejercer la acción reivindicatoria contra terceros des-pojantes, fundándose en que tiene un dominio imperfecto85.

Esta postura se integra mejor con las normas regulares en cuanto a susefectos, pero en el ámbito registral obliga a la anotación de un doble domi-nio durante el plazo de consolidación.

Las dos interpretaciones coinciden en que se le atribuye al beneficiarioel dominio pleno del inmueble a regularizar transcurridos 10 años desde lainscripción del documento público notarial previsto en el art. 6° inc. e), conla diferencia de que si es un derecho personal está sometido a una moda-lidad suspensiva, en tanto que si es un derecho de dominio está sometidoa una modalidad resolutoria; en la oponibilidad a terceros del derecho delbeneficiario (aunque se lo considere personal) y las consecuencias propiasde la propiedad86 revocable del art. 2670 CC y concordantes con respecto amedidas cautelares y gravámenes.

1.4. Consolidación del dominio pleno. La nueva redacción del art. 8º dela ley 25.797 tiene por primer objetivo ratificar que no se requerirá ningúnnuevo proceso, en particular judicial, diciendo expresamente: “La inscrip-ción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6° se convertirá de

84 Autos: “Sánchez, Mirta S. c/Fernández, Gustavo y otros s/Reivindicación” 10/5/2005, L.L., Bs. As.,2005, pág. 842.85 En criterio concordante dice Rubén LAMBER con relación a la nueva redacción del art. 8°: “No seperfecciona lo que no existe jurídicamente, sino aquello que está incompleto, o sujeto al cumpli-miento de ciertos requisitos, como en el caso el transcurso de los diez años. Lo que produce ésta ins-cripción por efecto de la caducidad, es también la extinción definitiva del otro titular contra quiense regulariza (salvo acción judicial en trámite)”. Cuadernos del Centro de Estudios Notariales N° 1,pág 72, Lomas de Zamora, marzo 2006. 86 En la doctrina judicial de la Corte Suprema de la Nación, propiedad es el género, en sentido ampliode todo derecho (real, personal o intelectual) en tanto que dominio se restringe a la propiedad sólode las cosas. En este sentido amplio hablamos de propiedad revocable, haciendo extensiva la normade dominio revocable citada a los demás derechos de propiedad que no se comprenden en el térmi-no técnico de dominio.


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pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años con-tados a partir de su registración”.

Al eliminar toda referencia a la prescripción corta, ratifica que se tratade un proceso totalmente ajeno al mismo, excepcional, que no se puedeequiparar al instituto de la usucapión y no requiere sentencia judicial parala cancelación del dominio del anterior propietario y consolidación deldominio pleno: es un instituto especial en que dada la vaguedad o ambi-güedad de la terminología deja espacio para la discusión sobre la naturale-za del derecho durante los 10 años previstos, pero una vez cumplidos nocabe duda de que el beneficiario consolida su situación jurídica preexisten-te, y con la publicidad registral “erga omnes”, en dominio pleno del inmue-ble, el que será exclusivo por caducar el plazo del anterior propietario oquien se considere con derecho a ejercer las acciones que correspondan,incluso la de expropiación inversa. La norma mantiene la delegación a lasProvincias para la obtención de las “escritura de dominio o título”.

1.4.1. La “escritura de consolidación del dominio”. Transcurrido el plazode 10 años desde la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, elbeneficiario de la ley 24.374 o su cesionario deberá requerir a la Autoridadde Aplicación la consolidación del dominio y, acreditada la falta de oposi-ciones por el propietario anterior o quien tuviere legítimo derecho a ello, selabrará la “escritura o acta de consolidación de dominio” constatando talesextremos. La que se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble,cerrando el proceso de titulación dominial, provocando la cancelaciónregistral del dominio del anterior propietario.

Se constata en una escritura pública con todos los requisitos formalesde título, el cumplimiento y extinción de la modalidad del derecho delbeneficiario de la ley 24.374, y mientras que para unos implicará el naci-miento del derecho real de dominio (condición suspensiva), para otros serála perfección del dominio imperfecto que ya se tenía desde la primeraescritura pública de regularización dominial (condición resolutoria).

En la Provincia de Buenos Aires, única en condiciones de realizar a lafecha la consolidación del art. 8°, se dictó el decreto 181/06. El mismo,mantiene la interpretación de haberse registrado un derecho personal yestablece un procedimiento un tanto complejo que concluye en una lla-mada “escritura de consolidación de dominio” que suscribirán la Autoridadde Aplicación y el beneficiario. El beneficiario debe solicitar la consolidaciónpresentando la documentación a la Autoridad de Aplicación (SubsecretaríaSocial de Tierras), quien calificará y examinará los datos aportados (arts. 3°y 5° decreto 181/2006), labor que se delega por Convenio aprobado pordecreto 2449/2006 a los notarios encargados de los Registros deRegularización Dominial. Este mismo notario solicitará informe registral


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sobre la vigencia del derecho del beneficiario, la situación jurídica delinmueble y el informe catastral que corresponda a su estado parcelario87,concentrando el proceso para la simplificación de trámites del beneficiario,y acercarlo a una oficina notarial en la sede de su distrito. De no haber ano-tadas medidas cautelares, y coincidir el estado parcelario con la realidadfísica del bien regularizado (o cumplidos los planos de mensura o modifi-cación parcelaria correspondientes) se procederá a otorgar la escritura deconsolidación, como parte complementaria del acta de regularizacióndominial de la ley 24.374 (arts. 4° y 6° decreto 181/2006).

El decreto da al beneficiario la posibilidad de consolidar el dominio enla forma prevista, “o posteriormente y en forma simultánea cuando pre-tenda transmitir, modificar o constituir derechos reales sobre inmueblessujetos a consolidación, en cuyo caso el notario interviniente en el acto,será quien autorizará la Escritura de Consolidación, previo requerimiento delos informes respectivos al Registro de la Propiedad Inmueble y la DirecciónProvincial de Catastro, a fin de acreditar los extremos previstos en elartículo 4° del presente. En este caso, el costo del trámite estará a cargodel beneficiario”88.

1.4.2. Efectos de la inscripción y título causal. El art. 2505 C.C. estable-ce el carácter declarativo de la registración inmobiliaria, la que tendrá efec-to de publicitar el derecho a terceros, no de constituirlo, sanearlo, ratificar-lo o ampliarlo; por ello el plazo previsto en la ley desde la inscripción tienepor efecto darle la plena publicidad al derecho del beneficiario. Se trata deuna anotación preventiva o afectación al régimen de titulación auténticaque da a conocer los derechos que emanan de la ley para ello89.

La inscripción registral ordenada no se hace de derechos en sí, sino deun título auténtico, el acta notarial de regularización dominial, que acredi-

87 Este informe es esencial en los casos en que las actas de regularización se hicieron por partes sepa-radas de un inmueble con una única matrícula, o la posesión se constituyó sobre partes de diversosinmuebles, habiéndose eximido en el régimen la confección de la respectiva cédula parcelaria. En talescasos se admitió la inscripción con relación a uno o más inmuebles de acuerdo a la descripción detítulos antecedentes, pero dado que ahora se debe afectar a propiedad horizontal, o realizar la men-sura para subdividirlo y/o anexar inmuebles, se debe cumplir con la confección de los respectivos pla-nos para poder registrar la regularización coincidiendo lo regularizado con el deslinde catastral.88 Se omite la solicitud ante la Subsecretaría Social de Tierras en este caso, aunque ello termina sien-do igual en el otro sistema de acuerdo al Convenio entre la Provincia de Buenos Aires y el Colegio deEscribanos de dicha Provincia, que su art. 5° pone a cargo del Registro Notarial de RegularizaciónDominial la recepción y trámite administrativos. En ambos casos intervendrá el Estado suscribiendola respectiva escritura.89 Las disposiciones técnico registrales bonaerenses siguen el criterio de los decretos provinciales deestar anotando derechos personales con efectos a terceros.


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ta el derecho del beneficiario a ser propietario, según el resultado del pro-ceso administrativo que se documenta bajo la certeza de fe pública nota-rial, y resulta así oponible a terceros con los efectos del citado art. 2505C.C.

El transcurso del plazo de 10 años para este “título de los derechos dela ley 24.374”, tal como se anota, es sólo al efecto de dar a conocer laexpectativa jurídica, elevada a derecho subjetivo del beneficiario, sóloimporta la caducidad de las acciones que tenía el anterior propietario queguardó silencio cuando la ley le impuso la carga de realizar su oposición. Laposesión y la inscripción registral no son la causa de la transmisión delderecho al beneficiario. Su causa próxima puede verse en la resoluciónadministrativa, y la última en esa “causa lícita” a que se refiere el art. 1° ypor la que el propietario estaba contractualmente obligado a transferir90.

Por ello en el caso del art. 6 inc. e) de la ley, el “acta notarial de regula-rización dominial”, refiere a la admisión y reconocimiento del acogimientoy la causa lícita fundante y a la posterior “escritura de consolidación dedominio”, dando cuenta de la falta de oposición, caducidad de acciones delanterior propietario y del dominio de éste, son el título en sentido formal,que contiene la causa fuente de la transferencia, aquella “causa lícita” deorigen contractual (tradición voluntaria de la posesión al ocupante origina-rio) que obligaba al propietario a transferir y, ante su silencio y oposición, elEstado por el procedimiento administrativo-notarial excepcional cumple loomitido por últimas razones de índole económica, como la carencia de lospobres a solventar los gastos de las acciones judiciales que ejecuten la trans-ferencia forzosa. Evitando así que la parte económicamente débil de la rela-ción contractual se vea privada de su legítimo derecho a titularizarlos, conel consecuente resguardo de certeza y seguridad jurídica que se merecen.

2. Intervención notarial en el proceso de regularización dominialen la Provincia de Buenos Aires.

La ley de regularización dominial arrastraba en su operatividad un graveprejuicio: la posible arbitrariedad en la concesión de beneficios por la even-tual acción de punteros políticos, necesidades electorales, riesgo de caer enactos demagógicos o populistas que la alejaran de su verdadera esencia y

90 Con relación a la compraventa forzosa el art. 1324 dice: "Nadie puede ser obligado a vender, sinocuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, lo cual tiene lugar en los siguien-tes casos:... 2° Cuando por una convención ... se imponga al propietario la obligación de vender a unapersona determinada."


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desvirtuaran sus altruistas fines. Es por ello que desde la misma ley sepensó en la actuación del notario, no sólo por la necesaria fe pública deldocumento que constituye el título a inscribir, sino por el carácter deimparcialidad que tiene entre sus particularidades funcionales.

La ley comenzó a “vivir” en la Provincia de Buenos Aires, con el decre-to 3991/94. Dos años después el Colegio de Escribanos asumió el riesgo delidiar contra los temores a esas presiones políticas y celebró un Conveniocon la Provincia de Buenos Aires, aprobado por decretos 4605/95 (modif.decreto 226/95) y decreto 2815/1996, por el que se concentró en el nota-rio, la recepción de las solicitudes de acogimiento, trámites, notificacionesy autorización del acta de regularización que suscribieron los beneficiariosy la Autoridad de Aplicación (en general intendentes municipales), median-te la creación de Registros Notariales de Regularización Dominial a cargode Notarios Públicos de la Provincia de Buenos Aires.

Se deja en manos de los escribanos designados que cumplan con fun-ciones administrativas, como resulta del art. 8° en sus incisos: A) recepcio-nar las solicitudes que presenten los beneficiarios de la ley; B) obtener, ges-tionar o requerir documentación para la realización del correspondientetrámite de regularización, y F) realizar demás tareas necesarias para cum-plimentar los objetivos de la ley 24.374 y sus reglamentaciones provincia-les, y las propiamente notariales como el inc. c) autorizar las escrituras aque se refieren los incisos e) y h) del art. 6° de la ley 24.374 y D) tramitarla inscripción de las escrituras autorizadas en el Registro de la Propiedad.

Dado el positivo resultado de la experiencia, también por nuevo con-venio entre ambas partes aprobado por decreto 2449/2006, se concentraen los mismos registros notariales la gestión de las escrituras de consolida-ción de dominio.

2.1. Los Registros Notariales de Regularización Dominial. El decreto2815/96 estableció los denominados Registros Notariales deRegularización Dominial (R.N.R.D.), cuya creación y cancelación es deter-minada por el Poder Ejecutivo Provincial en base a antecedentes estadísti-cos. La designación de los notarios públicos encargados de ellos la hace laAutoridad de Aplicación y su desempeño lo supervisa el Colegio deEscribanos de la Provincia de Buenos Aires y dicha autoridad (hoy laSubsecretaría Social de Tierras, art. 7° del Convenio). Tales R.N.R.D. están acargo de notarios en ejercicio en la provincia de Buenos Aires, es decir per-sonas que revisten el carácter de ser dadores de fe pública, tener a su cargoy guarda el protocolo notarial, ser competentes para otorgar escrituraspúblicas, y poder cumplir esta función con asiento en la Provincia deBuenos Aires.


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Se les asigna a ciertos Notarios la competencia en la materia adminis-trativa, que no tenían para cumplir con la primera etapa del proceso que laautoridad de aplicación delegó en ellos, y se le suma a su natural y propiacompetencia de dar fe pública notarial, con la autorización del “acta deregularización dominial” y “escritura de consolidación de dominio”, queconstituirán el título del adquirente, en documentos públicos notarialesprotocolares.

Así el espíritu y letra de la ley se respeta en cuanto a obtener un títuloen documento notarial con facción protocolar, evitando toda objeción delos instrumentos públicos administrativos cuyos autores carecen de com-petencia y su forma no es idónea como título de dominio.

Estos R.N.R.D. no tienen titulares de actuación autónoma e indepen-diente con relación a su registro público notarial. No hay nuevos registrosnotariales al margen de la ley de organización del notariado provincial, sinouna especialización de ciertos registros notariales en temas de regulariza-ción dominial.

2.2. Reflexión sobre la actuación del notario en la RegularizaciónDominial. El notario que ejerce su función en medios urbanos, en la perife-ria de los centros financieros, o en muchas de las áreas rurales, se encuen-tra a menudo con situaciones que tienen cierta semejanza con los supues-tos de regularización de títulos de propiedad. Estas se caracterizan por a)escasez de recursos del requirente por su propia economía personal, parasolventar todos los gastos, tasas, trámites y exigencias para acceder a laregistración inmobiliaria y catastral de sus derechos y b) la lejanía de loscentros de atención al ciudadano por parte de organismos del Estado91.

Este requirente de escasos recursos llega al notario con necesidad detitularizar su derecho, tener un documento válido y eficaz, con ejecutorie-dad propia para demostrar y hacer valer el mismo. No se limita esta ambi-ción a la titulación inmobiliaria, sino a los derechos en general.

El notario debe enfrentar la situación de la persona que desea gozar delas garantías del sistema jurídico y no siempre tiene los medios económi-

91 Esta distancia se patentiza a veces en restricciones económica cuando la persona, entre la franja depobreza e indigencia, carece de la posibilidad de pagar los gastos de traslado (por esa razón las enti-dades bancarias que hoy se comienzan a interesar en el microcrédito, tienen una nueva modalidad deatención a éstos potenciales clientes, a los que no se los espera ni exige que asistan a la sucursal ban-carias, sino que los promotores y vendedores de éste servicio trabajan en los barrios periféricos: vanal cliente);y se origina también en la deficiencia educacional que los distancia del acceso a las nuevastecnologías; al igual que a las personas mayores que no han llegado a incorporarse a la capacitaciónpermanente que exige la sociedad de la información.


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cos para solventar todos los gastos para obtener la plena oponibilidad,registro, o precisión de su derecho.

Asume así esencial función social la del notario en su actividad aseso-ra y de dar encuadre legal a los legítimos intereses de los requirentes; laboren la cual debe recurrir a la mejor documentación pública posible de actosque no se podrán concluir en su totalidad, como sucedió con la genéricaproblemática de la venta por loteos en mensualidades, principal causa de lasanción de la ley 24.374.

Son estos documentos de actos incompletos, tanto las cesiones de dere-chos posesorios de ocupantes de inmuebles del Estado, con prometidas peroinconclusas esperanzas de titulación, como los acuerdos entre familiares, opersonas con trato familiar, para subdividir los inmuebles en que pasan a habi-tar múltiples familias y no pueden costear planos, mensuras y subdivisiones;también lo son el otorgamiento de promesas de venta con poderes para sucumplimiento, por serle a las partes muy onerosos los gastos de transferencia,o estar sometidos a varios trámites judiciales, como sucesiones con cesionesde derechos hereditarios o usucapiones pendientes, etc. Para estas personas deescasos recursos que aspiran al reconocimiento de sus derechos por el Estado,el documento público notarial, de estos actos preliminares o preparatoriospara la definitiva y formal transferencia, constitución y registración de susderechos, con el valor de certeza, adecuación al sistema jurídico, fecha ciertapara su oponibilidad a terceros, y fe pública (aunque carezcan de publicidadregistral o determinación de la cosa jurídicamente reconocida en el registrocatastral), es lo más cerca que pueden estar de su inclusión al sistema jurídicoy, al menos, los saca de la absoluta marginalidad.

El notario de estas áreas, en general, realiza una serie de actuaciones ygestiones administrativas, ajenas a la función notarial, para poder llegar aeste documento, asumiendo actividades que el requirente no puede costear,o por su trabajo o que por falta de capacitación se ve limitado a realizar.

La creación de los R.N.R.D., con la activa colaboración del Colegio deEscribanos de la Provincia de Buenos Aires, recibiendo la delegación de lastareas administrativas que se han señalado, no hizo más que patentizar y darfacultad legal a una actividad que el notario de las áreas rurales y barriosperiféricos del conurbano bonaerense está acostumbrado a realizar.

Desde este punto del vista, el notario en particular, y el notariado comoorganización se han convertido en un colaborador en la lucha contra lapobreza mediante la prestación de su servicio profesional especializado, yla fundamental función pública de dación de “fe pública”, facilitando, abajísimo costo, la titulación de derechos o crear los documentos que per-mitan el acceso a ello con el consecuente efecto de permitir y ayudar a lasalida de la marginalidad y, en especial, el sentimiento de no sentirse mar-


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ginados. Las aproximadamente 200.000 titulizaciones en trámite en elámbito de la Provincia de Buenos Aires, a un costo unitario total que nosupera los U$S 50, constituyen así una prueba acabada que seguridad jurí-dica a través de un título seguro, con plena aptitud para circular en la eco-nomía y para constituirse en instrumento de garantía; constituye un cami-no adecuado, eficiente, rápido y a bajo costo a emprender, de consuno,entre los Estados y el Notariado, para el otorgamiento de títulos de pro-piedad a los sectores sociales más empobrecidos.

El gran desafío de Latinoamérica es superar las profundas desigualda-des en su población y la titulación de los derechos de los pobres es unpequeño paso hacia el sentirse iguales con el resto de los habitantes.

La colaboración en la superación de las desigualdades es deber de cadauno de los integrantes de una sociedad abierta, pero por sobre todo de unasociedad que aspira a la justicia y al bien común. Si bien el notario indivi-dual en su notaría puede colaborar en el limitado punto de vista de los pri-meros párrafos del presente punto, es al Notariado como organización, aquien le incumbe la esencial labor de tomar contacto con el propio Estadoy demás profesionales y organizaciones no gubernamentales (ONG), paraemprender esta esencial batalla social, siguiendo el ejemplo del Convenioen la materia de regularización dominial celebrado entre la provincia deBuenos Aires y el Colegio de Escribanos de dicha jurisdicción.

3. Diferencia con la llamada Regularización de las leyes 6596, 6643y 7165 de la provincia de La Rioja.

Estas leyes llaman regularización dominial a la transferencia de bienesprivados del Estado a poseedores particulares, regulando, incluso, la expro-piación a los propietarios de sus inmuebles para que una vez incorporadoscomo bienes privados del Estado puedan proceder a la transferencia delposeedor. Se trata de un régimen absolutamente diferente al de las leyesnacionales 24.394 y 25.797, que trata dos cuestiones: a) la transferencia deBienes Privados del Estado, que como propietario, transfiere a los adqui-rentes, sea por la causa que funde el acto administrativo, que se realizamediante una escritura pública ante la Escribanía de Gobierno o notaríaspúblicas; b) el caso de la expropiación de inmuebles considerados impro-ductivos o que no cumplen su destino, para luego transmitirlos a quienesconsidera la ley que cumplirán con la función social de la propiedad.

3.1. Comparación con la Ley Nacional 24.374.Mientras las leyes 6.643 y 6.596 comprenden incluso inmuebles rura-

les, la ley 7165 se limita a las parcelas urbanas, como lo hace la analizadaley nacional. Sin embargo estos procesos expropiatorios previos tienen


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notorias diferencias con la ley nacional. En primer término, una ley local,como es la ley 7.165 de La Rioja, no puede regular el modo de acceso aldominio de los inmuebles, ni declarar la emergencia económica, ni dictarnormas de excepción por ser competencia propia del Congreso de la Nación,razón por la cual se opta por este otro proceso, con el cual se recurre a laexpropiación de bienes para transferir los inmuebles a los poseedores.

Señalamos con respecto al régimen de regularización de la ley 24.374en su valía haber dictado una norma de excepción temporal, a personasdeterminables, valorando el acertado requisito de exigir la causa lícita parala adquisición de la posesión originaria, en respeto a los principios genera-les del derecho, el adecuado derecho de defensa, y el directo fundamentoconstitucional y los derechos humanos, en el acceso a la vivienda digna.

La ley 7.165 que implementa en la Rioja el denominado Plan deRegularización Dominial de Mensuras Colectivas y escrituración masivapara parcelas urbanas omite éstos justos recaudos mediante una declara-ción de expropiación. La expropiación se funda en una genérica declaraciónde utilidad pública que tiene por objeto todo inmueble urbano que seaposeído por una persona diferente al titular portante de un título suficien-te, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble y con plano de men-sura que lo identifique. Ésta delega impropiamente a la AdministraciónProvincial de Tierras la determinación del área a regularizar, confiriendo enun organismo en la esfera del Poder Ejecutivo la determinación del bien ypersona sobre la que existe la utilidad pública, violando así la normativa dela ley nacional sobre expropiaciones (21.499).

La ley no determina cuáles son los bienes a regularizar, sino que lo dele-ga en el Poder Ejecutivo; tampoco sienta un principio de temporalidad quejustifique una expropiación generalizada por el no uso o posesión de lacosa, cuando el Código Civil no exige el ejercicio de la posesión por el pro-pietario para mantener su dominio.

Menos toma la previsión de exigir un plazo determinado de posesión,sino que basta que se registre alguien como poseedor al momento de con-feccionarse el plano de mensura colectivo del área y, lo que es más grave,no exige que se acredite la causa lícita del acceso a la posesión.

El poseedor podrá haber entrado con violencia o clandestinidad: no serequiere que la posesión sea pacífica, ni tampoco continúa, ni menos quesea ininterrumpida, ni se requiere buena fe de la misma en ninguna etapa.Puede beneficiarse a un mero usurpador.

Tampoco encuentra su fundamento en la satisfacción de la vivienda,con las consideraciones que se hicieron con respecto a la compatibilizaciónde este derecho y el de propiedad, ya que se admite que sea destinada avivienda o comercio; ni se encuentra su fundamento en satisfacer necesi-


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dades de los sectores de menores recursos, sino en la implícita idea deincorporación de inmuebles al proceso económico o explotación producti-va. Pero insistimos en que no es el Poder Legislativo, con sus propias garan-tías de órgano colectivo, quién determina la necesidad de incorporar talesbienes al fin de la utilidad pública, sino que se delega en el órgano uniper-sonal del Poder Ejecutivo.

No prevé la notificación personal al propietario, sino que establece unapublicidad edictal por 3 días del área a realizar la mensura colectiva y otrapor 3 días de la expropiación. Si bien la ley 7165 no prevé plazo de oposi-ción, la ley 6595 lo limita a 30 días.

Se limita notoriamente el plazo de oposición del propietario para ejer-cer el derecho de defensa frente al régimen de la ley nacional 24.374, querecién en 2006 tuvo la posibilidad de obtener las primeras actas de conso-lidación de dominio, es decir, que el propietario contó desde 1989 hasta2006 con la posibilidad de formular alguna oposición.

B) Escrituraciones de viviendas unifamiliares de interés social cons-truidas en terrenos fiscales.

IntroducciónComo hemos visto, la intervención notarial en la titularización de bien-

es inmuebles -en general- y a favor de personas de escasos recursos -enparticular- juega un rol esencial en la regularización dominial, siendo múl-tiples las modalidades que se han acordado para cumplir con este objetivo,cuyos resultados no han sido únicamente dominiales, sino que también hanpermitido el ingreso de bienes inmuebles al circuito económico y la titula-rización de deudas con la consiguiente comercialización de estos títulos decrédito92.

Las distintas provincias cuentan con organismos o institutos oficialesabocados a la promoción y acceso a la vivienda de personas y principal-mente grupos familiares, con escasos recursos, o bien, que por otros mediosse les tornaría imposible o sumamente difícil, alcanzar el anhelo de unavivienda digna. En la mayoría de las provincias, estos institutos de promo-ción de la vivienda han celebrado acuerdos o convenios con los Colegios de

92 Téngase presente, por ejemplo, que los títulos hipotecarios fueron una herramienta fundamental-por la seguridad y respaldo que los mismos representan-, para obtener créditos internacionalesdurante la etapa económica más crítica que vivió nuestro país durante los años 2002 y 2003.


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Escribanos respectivos, a fin de posibilitar que los adjudicatarios de lasviviendas sean además titulares de dominio. Pero como en la totalidad delos casos, estos inmuebles se entregan financiados, el instituto (vendedor yacreedor del saldo de precio) logra documentar y garantizar su créditomediante la instrumentación de una hipoteca por saldo de precio. De estamanera, se posibilita que los distintos institutos de promoción de viviendasnegocien los créditos formalizados con fondos de inversión, fideicomisosfinancieros, etc., y así puedan munirse de nuevos capitales para proseguircon su actividad constructiva.

Además del rol fundamental que desempeña el notariado en la forma-lización de éstos títulos, cabe destacar que los costos de estas operatoriasde planes sociales se encuentran sujetos a una importantísima reducción detasas, impuestos o, directamente a la eximición de pagos de los mismossegún lo haya establecido el Estado Provincial, así como también a unanotable reducción de gastos y honorarios profesionales por parte del nota-riado, que en la mayoría de los casos, son afrontados por el respectivo orga-nismo provincial de vivienda en base a los convenios firmados con losColegios Notariales.

1. Rol de las organizaciones notariales. Sistemas de distribucióndel trabajo. Costos.

El compromiso y la función social de la actividad notarial, tanto indivi-dual como a través de los Colegios Notariales, queda una vez más ratifica-do y puesto de manifiesto en este delicado tema vinculado con la satisfac-ción de una necesidad humana elemental, un derecho humano esencialpara la realización de la persona: una vivienda familiar digna.

Como se analizará someramente, el notariado argentino tiene claro -yesto se refleja en las distintas acciones emprendidas- que en esta cuestióndebe especialmente contemplarse un doble interés: a) del Estado, provin-cias por nuestro régimen federal de gobierno, en otorgar su título de pro-piedad a los adjudicatarios de viviendas familiares en virtud de los planessociales implementados, en forma ágil, segura, eficaz y con bajos costos,con escaso intervalo de tiempo en la entrega de la posesión del inmueble,“regularizando” así el derecho a la vivienda de los beneficiarios, ingresandoésta a la economía formal con todas sus consecuencias y; b) de los adjudi-catarios/beneficiarios, que a través de esta "regularización dominial" venasegurado en forma definitiva su derecho a la vivienda familiar, con todassus ventajas y consecuencias, en particular las vinculadas con el acceso alcrédito formal.

Asumiendo como propias estas preocupaciones, el Consejo Federal delNotariado Argentino, federación que agrupa a todos los Colegios


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Notariales del país y sin perjuicio de los convenios y acuerdos celebradospor los Colegios que lo integran en sus respectivas demarcaciones provin-ciales, tiene celebrado un convenio con el denominado Consejo Nacionalde la Vivienda93, que refleja el pensamiento y la posición del notariado delpaís en esta temática y que posee los siguientes caracteres: a) en virtud dela asistencia técnica especializada, cada operatoria de construcción y adju-dicación de viviendas ejecutada con dineros del Fondo Nacional de laVivienda se realiza con intervención directa de cada Colegio Notarial,debiendo ser formalizados los actos escriturarios, en forma exclusiva, porlos notarios de número que integren cada nómina (cláusula 1ª); b) cadaColegio Notarial organiza libremente las nóminas de notarios que tendrána su cargo el otorgamiento y autorización de las escrituras respectivas.Debemos destacar que la incorporación a la nómina de cada distrito esfacultativa para los notarios, quienes, al ingresar, aceptan todas las condi-ciones de la operatoria, entre ellas, no rehusarse a la prestación del servi-cio; c) Por el interés social que implica toda la operatoria, se establece unhonorario mínimo como retribución de la tarea profesional/funcional delnotario. A título de ejemplo, el importe promedio es de $200 (aproxima-damente unos U$S60) por cada escritura de compraventa con o sin cons-titución de hipoteca por saldo de precio; d) el compromiso de los Estadosprovinciales de reducir y/o eliminar todos los gastos pre y post escritura-rios, incluyendo la inscripción del título de dominio en el Registro de laPropiedad; e) el compromiso, en orden al doble interés señalado más arri-ba, para que solamente se proceda a la entrega de las unidades de vivien-da al respectivo adjudicatario en forma simultánea con el otorgamiento dela escritura traslativa del dominio.

De esta forma, contemplando todos los intereses en juego y por vía deacuerdos, se da solución concreta a una sana preocupación del notariado,cual es el sistema de reparto del denominado “trabajo oficial”94, o sea, aquelproveniente de organismos, empresas e instituciones dependientes delEstado en cualquiera de sus estamentos, y sobre las siguientes bases: 1.libre acceso de todos los notarios al mismo; 2. distribución justa y equita-tiva entre los notarios adheridos; 3. organización, administración y contra-

93 “Convenio Marco para el Saneamiento de Títulos y Escrituración de Inmuebles Financiados por elFondo Nacional de la Vivienda”, 8 de agosto de 2003.94 La Provincia de Córdoba, a través de la ley 4582, lamentablemente derogada en el año 2000, regu-laba la distribución del trabajo oficial en la forma que se indica, con los consiguientes beneficios paratoda la población y para el erario público.


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lor por parte de los Colegios Notariales; 4. autosostenimiento del sistema;5. libre adhesión por parte del notario95.

2. Intervención de las Escribanías Generales de Gobierno. Breveanálisis crítico.

Las Escribanías Generales de Gobierno constituyen, dentro del EstadoNacional y/o las distintas Provincias que conforman la Nación, organismosu oficinas de carácter administrativo con funciones específicas determina-das en cada caso por las leyes respectivas que las crean y organizan96.

Al tratarse de un organismo público que participa por ello de los carac-teres y naturaleza jurídica del propio Estado que lo crea -persona jurídicade derecho público, estatal-, y a cargo, además, de un funcionario públicoen sentido estricto -escribano general de gobierno-, hace a su esencia yfundamento de su existencia, su intervención exclusiva en todos aquellosactos y contratos en que el Gobierno -nacional o provincial- intervienecomo persona de derecho público, con poder de imperio.

De tal manera, deberían quedar excluidos de la esfera de su actuacióntodas aquellas intervenciones en los que el Estado actúe como persona dederecho privado, que por razones de competencia deben estar en la órbitaexclusiva del notariado de número.

Esta limitación apunta exclusivamente a fijar con precisión la exten-sión y límites de las funciones de estas oficinas públicas para asegurar laeficacia de los servicios que les son propios, sustrayendo de su trabajotareas impropias y ajenas que desbordan incluso su posibilidad de ejecu-ción integral.

Las Escribanías de Gobierno no pueden constituirse en registros oficia-les del Estado que realicen iguales o similares tareas que las reservadas alnotario de número, sin asumir el riesgo -actualmente materializado enaquellas demarcaciones provinciales que optaron por esta vía de titulación-de incrementar los tiempos y los costos de las escrituraciones de los planesde vivienda de interés social, amén de resentir sensiblemente el trabajoespecífico de estas oficinas públicas.

Precisamente, como se expresara, en la actualidad ésta es la situaciónreal existente en la mayoría de las Provincias que optaron por titulizar uti-

95 Conclusiones del Tema II de la XIX Jornada Notarial Argentina, Tucumán, 1983.96 A título de ejemplo, el art. 5º ley 5004 de creación de la Escribanía General de Gobierno de laProvincia de Córdoba, dispone que serán otorgados con su intervención, “todos los actos jurídicos enque sea parte el Gobierno Provincial, sus dependencias o entidades descentralizadas, que correspon-dan ser formalizados por escritura pública”.


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lizando la estructura de la Escribanía General de Gobierno97 y no la organi-zación y el sistema que, destacamos, gratuitamente en cuanto a los aspec-tos de instrumentación del mecanismo de escrituración, ofrecen losColegios Notariales del país, desde el instante mismo de su organizacióncolegial98; a saber: atraso en las titulaciones, incremento de costos para elEstado, acumulación de expedientes en estas oficinas públicas, inseguridadpara los adjudicatarios, etc.

3. Experiencias.Muy rica y provechosa para la sociedad toda, ha sido la implementa-

ción de los distintos convenios aludidos para la escrituración por el nota-riado de número y bajo la organización y supervisión de los ColegiosNotariales, de viviendas unifamiliares de interés social.

En una rápida evaluación perfectamente constatable y antes de men-cionar algunos casos concretos a título ejemplificativo, la experiencia tan-gible, real, muestra que los adjudicatarios de las viviendas unifamiliares deinterés social, personas con escasos recursos económicos y generalmentecon grandes limitaciones para la defensa efectiva de sus derechos (recor-dar la insustituible labor asesora que desarrolla especialmente en estoscasos el notario, conforme el análisis efectuado en el Capítulo I) tienen unmás fácil, idóneo, rápido y económico acceso a la titulación de sus dere-chos inmobiliarios.

Así, en la Provincia de Río Negro, la ley 411399 establece la prosecuciónde la ley 2961, destinada a facilitar, a través de notarios particulares, elotorgamiento de escrituras traslativas de dominio y, en su caso, con grava-men hipotecario de inmuebles destinados a vivienda única y permanentedel grupo familiar ocupante, construidas por el Instituto de Planificación yPromoción de la Vivienda (I.P.P.V.). Aclara la ley que se encuentran com-prendidos aquellos inmuebles cuya regularización dominial esté pendientede solución por razones económicas (art. 3º). Menciona, además, que elPoder Ejecutivo suscribirá los respectivos convenios con el Colegio Notarialpara la determinación de los planes de vivienda afectados, distribución delegajos, honorarios y gastos de escrituración y demás pautas que hagan alobjetivo primordial de la ley, “cual es la regularización dominial de lasviviendas”. En el mismo sentido, la ley provincial de Río Negro 4071100 esta-

97 V.gr. Provincias de Buenos Aires y Salta y Ciudad Autónoma de Buenos Aires.98 V.gr. Provincias de Córdoba, Río Negro, Santa Fe, Neuquén.99 Boletín Oficial de la Prov. de Río Negro (B.O.R.N.) nº 4442 del 31 de agosto de 2006.

100 B.O.R.N. nº 4411 del 15 de mayo de 2006.


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blece el otorgamiento de escrituras traslativas de dominio de aquellosinmuebles en los que se encuentran asentadas viviendas únicas del grupofamiliar ocupante y cuya regularización dominial está pendiente de solu-ción por razones económicas. Estas escrituras se encuentran exentas de latributación de impuesto de sellos, tasas y con una considerable reducciónde gastos y honorarios.

El Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, para citar un casoconcreto que se repite en la mayoría de las provincias argentinas, tiene sus-criptos sucesivos convenios con el Gobierno Provincial y vinculado con laescrituración de viviendas unifamiliares de interés social, el último de loscuales data del 3 de noviembre de 2005. En su virtud y dentro de los linea-mientos de colaboración institucional ya referidos, observa las pautas de unsano y eficiente sistema: distribución del trabajo oficial entre los notariosde número inscriptos voluntariamente en la nómina que organiza el ColegioNotarial por estricto orden y con un criterio solidario; fijación de un arancelmínimo teniendo en cuenta el tipo de trabajo y el interés social existente;seguimiento de los trámites escriturarios e inscriptorios, etc. Como resulta-do del mismo, simplemente mencionamos que se han otorgado un total demás de 2.700 títulos de propiedad a un costo total que oscila entre $337(equivalente a U$S110) por vivienda -donde el arancel notarial se ha fijadoen $220 (equivalente a U$S70)- y $607 (equivalente a U$S195) por vivien-da -con un arancel notarial fijo de $450 (equivalente a U$S145)-, conformeel valor de tasación de cada inmueble fijado por el Estado provincial.

4. Reflexión final.Nos exime de mayores comentarios la sola indicación de los gastos

escriturarios, con los aranceles notariales incluidos y detallados, circuns-tancia ésta que se repite casi con exactitud en la mayoría de las provinciasque cuentan con convenios de colaboración institucional.

Conforme las distintas estadísticas e informes brindados por losColegios Notariales del país -24 en total- en el período comprendido entrelos años 2001 y 2006 -a pesar de la gran crisis institucional, política, eco-nómica y social que atravesó el país en los años 2001 y 2002- se tituliza-ron más de 80.000 viviendas a lo largo y a lo ancho del país con la partici-pación activa y solidaria, no sólo de las organizaciones notariales provin-ciales, sino del notariado de número que las integra101.

101 Corresponde destacar que no obstante ser voluntaria la inscripción en la nómina y exiguos los aran-celes retributivos del servicio notarial prestado, en la mayoría de las provincias adheridas al sistema,el notariado de número de ha adherido en porcentajes superiores al 50%.


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Queda demostrado, una vez más, ahora con números, que el Estado-Nacional, Provincial y Municipal- cuenta así con una herramienta fun-damental para la titulización y regularización dominial de bajo costo, queno solamente permite celeridad en la instrumentación integral del sistemade adjudicación de viviendas a los sectores de más bajos recursos econó-micos, sino que esta titulación la otorga en las mayores condiciones deseguridad jurídica y con el simultáneo asesoramiento brindado a los bene-ficiarios de las distintas operatorias.

El Estado logra así, trabajando de consuno con el notariado, construirefectivamente la paz social otorgando títulos de propiedad plenamenteaptos para la circulación en el mercado y, con ello, en condiciones de acce-der a distintas operatorias crediticias, posibilitando simultáneamente albeneficiario, que evacúe todas sus dudas en cuanto a la comprensión cabalde los alcances y consecuencias de los derechos que se le adjudican, mer-ced a la intervención directa en el acto del notario de tipo latino.

CAPÍTULO IVVías de colaboración adicional del notariado en la lucha contra lapobreza: organización de la micro y pequeña producción a través deinstrumentos asociativos, y del acceso al crédito formal.

Introducción.Las micro y pequeñas empresas, que constituyen un activo sector de la

economía nacional, tanto como tomadoras de mano de obra y generado-ras de riqueza genuina, como por su rol de aportantes al erario público, secaracterizan por una estructura simple que no cuenta con personal conrelación de dependencia o con muy pocos empleados y mucha mano deobra que es realizada por los propios emprendedores102.

El objetivo que se imponen es poder insertarse en la economía a travésde un desarrollo sustentable como medio para poder subsistir el empren-dedor y su familia. Se han desarrollado con criterio intuitivo y asesora-miento externo circunstancial; carecen de estructura, siendo una de suscaracterísticas la gran movilidad hasta alcanzar el óptimo rendimiento. Nocuentan en sus cuadros con profesionales por una cuestión de costo-bene-ficio, excepto que los profesionales sean los titulares de la empresa.

102 MERCADO de SALA, María Cristina. Pymes, unipersonalidad y desarrollo sustentable. Ponencia al VCongreso Iberoamericano de Derecho Societario y de la Empresa, tomo IV.


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Los grandes problemas para su inserción en la economía son, por unaparte, el acceso al crédito y, por la otra, el aunar esfuerzos para lograr algu-nos objetivos, como por ejemplo, exportar los productos que elaboran ylograr un rendimiento mayor mediante la cooperación mutua. Correspondedestacar que si bien es cierto que la cantidad de micro, pequeñas y media-nas empresas han crecido en número en Argentina, han sido pocas lasherramientas jurídicas y económicas, las políticas de Estado en cuanto alacceso a líneas de crédito y de financiamiento tendientes a posibilitar sucompetitividad, crecimiento y desarrollo. En forma coherente con lo quevenimos expresando a lo largo de todo el trabajo, el notario de tipo latino,en su esencial función de asesoramiento imparcial por su calidad de peritoen Derecho que mantiene equidistancia entre los requirentes de sus servi-cios profesionales-funcionales, se encuentra en una inmejorable posicióncomo consultor en las dos áreas de importancia extrema para la subsisten-cia y desarrollo exitoso de éstas pequeñas empresas: la organización deemprendimientos de distinto tipo y el acceso ágil, seguro, económico y efi-caz al crédito formal. En las dos partes en que dividimos éste punto de laponencia nacional, analizaremos sucesivamente el rol que puede asumir yde hecho asume actualmente el notario en ambas áreas, colaborando acti-vamente en el fomento y desarrollo de la economía nacional.

1. Primera Parte: Organización de la empresa.Conceptualmente, la empresa no tiene definición legislativa en

Argentina donde se estructuró a través de las figuras societarias. En las últi-mas décadas hubo una creciente preocupación para su regulación legisla-tiva, en particular en lo referido a la pequeña y mediana empresa y, másrecientemente, a los microemprendimientos103.

Por otro lado, la actividad empresaria tiene riesgos que son el resulta-do de una acción que se va a desarrollar con intervención de una gran can-tidad de factores que no están bajo el control del empresario, sea éstemicro, pequeño, mediano o grande. Por ello, desde hace décadas, se reali-zan en nuestro país propuestas para acotar la responsabilidad patrimonialbuscando no comprometer la totalidad del patrimonio, en especial, el fami-liar, cuando el titular de la misma es una persona física. La doctrina ha insis-tido largamente en incorporar la figura con diferentes formas de organizar-la, ya sea a través de la sociedad de un solo socio o de la empresa indivi-dual de responsabilidad limitada.

103 BERTOSSI , Roberto. Microempresa, Revista Jurídica La Ley, t. 166, pág 803.


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La Ley de Sociedades Comerciales (L.S.C.) estructuró la empresa dentrode las organizaciones societarias, pero limitando la responsabilidad siemprepara el empresario colectivo. De ellas y para los pequeños emprendimien-tos y aun los medianos, la más utilizada es la Sociedad de ResponsabilidadLimitada. En este punto, destacamos que las actuales estructuras jurídicassocietarias y cooperativas, no se ajustan a las características y particulari-dades de los microemprendimientos. Sirvan para ello sólo dos ejemplos: porun lado, la sociedad cooperativa requiere de un exageradamente lento pro-ceso de aprobación e inscripción, sumado a la exigencia de un númeromínimo de socios, organizar una serie de órganos internos y externos queburocratizan su funcionamiento y, en lo formal, de llevar aproximadamen-te unos diez o doce libros sociales y contables. Por otro lado, las socieda-des de hecho e irregulares, no configuradas a partir de los “tipos societa-rios” que prevee nuestra legislación, llevan anejo desde su nacimiento laresponsabilidad solidaria e ilimitada de sus integrantes.

1.1 La Empresa Unipersonal de Responsabilidad Limitada.La L.S.C. impone la pluralidad como uno de los elementos esenciales del

contrato social, esto es, el mínimo de dos socios, admitiéndose así una per-sonalidad jurídica distinta con un patrimonio afectado a la Sociedad, perosin perjuicio de admitir la posibilidad de supervivencia de ésta cuando elnúmero de socios quede reducido a uno en tanto y en cuanto en el termi-no de tres meses se incorporen nuevos socios restableciendo así la plurali-dad. Mientras tanto, el socio único es responsable ilimitada y solidaria-mente por las obligaciones sociales (art. 94, inc. 8 LS). Por lo tanto, seríanecesaria una reforma legislativa que regulara esta posibilidad de limita-ción de la responsabilidad, que sin duda promueva la existencia de micro,pequeñas y medianas empresas, sea a través de la figura del empresarioindividual de responsabilidad limitada, o bien, una estructura societaria.

Una parte de la doctrina104 sostiene la conveniencia de legislar el insti-tuto afectando parte del patrimonio del empresario por el cual responderíaen forma limitada en determinado emprendimiento.

Sin embargo, la posición mayoritaria sostiene la posibilidad de estruc-turar una sociedad que desde el inicio sea unipersonal. Al crearse un suje-to de derecho, no se vería afectado el concepto de patrimonio como ele-

104 AZTIRIA, E. Responsabilidad individual limitada, L.L. t. 55, pág 836, Michelson G. Entidades de res-ponsabilidad limitada individual, L.L. t. 55, pág 826; Stratta O.J. La empresa individual de responsabi-lidad limitada, L.L., t. 55, pág 941.


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mento inescindible de la persona y que conduce al concepto de patrimonioúnico como garantía común de los acreedores.

La sociedad de responsabilidad limitada unipersonal constituiría unapersona jurídica diferente a la de su único socio, aún cuando la voluntadsocial esté expresada por una sola persona105, tendría un patrimonio sepa-rado del patrimonio de su fundador y único titular de las participaciones.Sin embargo, el esquema societario parecería contradecirse con el caráctercontractual de la sociedad, por lo que una corriente doctrinaria sostieneque la sociedad se debe constituir por, al menos, dos personas para que nopierda su naturaleza contractual, aunque en el devenir pueda reducirse auno el número de socios. ASCARELLI esboza una teoría sobre la validez de lassociedades con un único socio real, cuando el ordenamiento italiano no lasadmitía y sostiene que se trata de un negocio jurídico indirecto por el cuallas personas que constituyeron la sociedad lo habrían hecho para ese únicosocio. Esta tesis hoy se podría aplicar también a los negocios fiduciarios.

La teoría contractualista no puede ser un obstáculo para una adecuadaexplicación de la constitución societaria que tiene por origen la voluntaddel constituyente. No se tratará de un contrato por no ser un acto jurídicobilateral. Se tratará de un acto jurídico unilateral por el que se constituyala sociedad, se organiza al sujeto de derecho que posteriormente tendráposibilidad a su vez de expresar su propia voluntad en una esfera patrimo-nial diferente de quien la ha constituido. RICHARD sostiene que el negocioque le da origen a la sociedad puede o no ser contractual y se distingue cla-ramente del sujeto que la constituye106. Por su parte, FARGOSI señala que lacircunstancia de que la sociedad por ser unipersonal se origine no en uncontrato sino en una declaración de voluntad, no subvierte la naturalezasustancial del acto constitutivo, no altera la naturaleza negocial del actoconstitutivo, ni afecta la aprehensión del alcance del denominado interéssocial como algo distinto de aquel que se tipificara en el caso de mante-nerse en el origen contractual107. De este acto constitutivo unilateral, nace

105 BOQUERA MATARREDONA, Josefina. La sociedad unipersonal de responsabilidad limitada EditorialCivitas, 1996, pág 62. Cita la legislación francesa en que se reformó el artículo 1832 del C.C. esta-blece el actual que se puede constituir en los casos previstos por la ley por el acto de voluntad de unasola persona. Bélgica en el artículo 1832 del Código Civil que admite en los casos previstos en la ley,la constitución de una sociedad por acto de voluntad de una persona que afecte bienes al ejerciciode una actividad determinada. Similar legislación en Luxemburgo art. 1832 del Código Civil y en Italiaen el artículo 2475 la sociedad puede ser constituida por acto unilateral En España la ley de socieda-des de Responsabilidad Limitada en el artículo 125 establece que se entiende por sociedad uniperso-nal de responsabilidad limitada ...La constituida por un solo socio....106 RICHARD Efraín, Derecho Societario y de la empresa, t. I, pág 253.107 FARGOSI, Horacio. Anotaciones sobre la sociedad unipersonal. L.L., t. 1989-E, pág. 1036.


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un sujeto de derecho como recurso de técnica jurídica, donde se organizauna estructura jurídica mediante la sociedad, a fin de mantener afectado aese fin el patrimonio que se destina al negocio específico, que no es másque la descripción de las actividades a desarrollar en el objeto social108.

En los proyectos legislativos en Argentina, predomina la estructuracióna través de la sociedad de un solo socio. En el anteproyecto de reformas ala L.S.C. de junio de 2003 se agrega un párrafo al artículo 1º conforme elcual “las sociedades de responsabilidad limitada y las sociedades anónimaspueden ser constituidas por una sola persona”. La necesidad de la reformatiene sustento en la realidad imperante que demuestra que gran parte delas sociedades constituidas formalmente con dos o más personas lo hacensólo en apariencia, pero el “titular” del emprendimiento o sujeto interesa-do, es sólo uno que aporta la totalidad del capital para ese proyecto.

Esta estructuración es en extremo útil para la pequeña y medianaempresa y, en especial, para los denominados microemprendimientos, par-ticularmente en Argentina, donde existe un marcado predominio deempresas familiares y de sociedades de familia. Afirman que las pequeñasy medianas empresas (PyMES) constituyen el 65% de la mano de obraempleada y que generan alrededor del 45% del producto bruto interno109.

La modificación que introduce el anteproyecto de reforma citado dejade lado el criterio contractualista del artículo 1° de la actual L.S.C., prescin-diendo así del contrato para darle al acto constitutivo realizado por unasola persona reconocimiento legal. El acto constitutivo no surge del con-trato sino que puede generarse en una declaración unilateral de la volun-tad. Por otra parte, no se vulneran derechos de terceros ya que el patrimo-nio social sigue siendo la efectiva garantía frente a los acreedores.

Corresponde destacar que el art. 4º requiere su constitución por ins-trumento público notarial, exigencia que ha descartado para las sociedadesconstituidas por dos o mas personas, lo que exterioriza la necesidad de lapresencia del notario como garantía de legitimidad en la formulación delestatuto. Ello revela la necesidad de la seguridad jurídica y la certeza queotorga el documento notarial, unida inescindiblemente al asesoramientoimparcial que el notario público brinda a la persona que está creando unaempresa unipersonal mediante la formulación de una sociedad unipersonal.En este punto, sólo nos preguntamos: ¿Cómo se compatibiliza el pensa-

108 ACQUARONE, María. Sociedades de un solo socio. IX Congreso Argentino de Derecho Societario VCongreso Iberoamericano de Derecho Societario y de la Empresa, tomo I, San Miguel de Tucumán,2004, Edición Universidad Nacional de Tucumán, pág. 31.109 VERÓN, Alberto Víctor. Nueva Empresa y Derecho Societario. Buenos Aires, Astrea, 1996, pág 37.


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miento del legislador argentino actual, moderno, con la opinión del BancoMundial que, temerariamente, afirma que constituimos un ejemplo de “ins-titución que ha sobrevivido a su utilidad”?110 Y agregamos: ¿No será por lomenos errónea la temeraria afirmación de que la intervención de la nota-ría en éstos procesos, además de ser “usualmente la parte más costosa”,sus servicios -que “se reducen a constatar la identidad de los fundadores yde los dirigentes de la empresa- los realizan los empleados públicos?111 Elsólo contraste con la realidad nos exime de mayores comentarios.

1.2. Consorcios de Cooperación: el Consorcio de Cooperación es unamodalidad asociativa, dirigido primordialmente a la micro, pequeña ymediana empresa, que se asemeja a los contratos de colaboración empre-saria previstos en los art. 367 y siguientes de la L.S.C., por su espíritu defacilitar el desarrollo de ciertas actividades necesarias para los integrantes(que son los suscriptores) del contrato, con el fin último que consiste enaumentar el potencial de las empresas. El hecho de “compartir” (en formaparcial o total) ciertas actividades económicas optimiza el resultado de laempresa.

La Ley 26.005 que los regula, básicamente, establece que las personasfísicas o jurídicas, domiciliadas o constituidas en Argentina, podrán consti-tuir por contrato consorcios de cooperación estableciendo una organiza-ción común con la finalidad de desarrollar, incrementar o concretar opera-ciones con la actividad económica de sus miembros, definidas o no alcomienzo de su constitución, a fin de mejorar o acrecentar sus resultados.Son características a contemplar en estos consorcios: a) que se trata de uncontrato de cooperación; b) que lo deben celebrar dos o más personas físi-cas o jurídicas argentinas; c) que posee una organización común; d) cuyafinalidad es facilitar, desarrollar, incrementar operaciones económicas desus miembros y; e) que el fin es acrecentar resultados. En este sentido, losresultados económicos que surjan de la actividad desarrollada, serán distri-buidos entre sus miembros en la proporción que fije el contrato constituti-vo o, en su defecto, en partes iguales entre ellos.

Naturaleza contractual. El Consorcio no es una persona jurídica, sinoque asume sólo naturaleza representativa. Conforme el art. 6°, se registracomo acuerdo de colaboración en la Inspección de Personas Jurídicas. Si loscontratos no se registraran, el consorcio tendría los efectos de una socie-

110 Informe del Banco Mundial-2004: Doing Business, pág. 45.111 Informe del Banco Mundial-2004: Doing Business, págs. 44 y 45.


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dad de hecho, con las siguientes consecuencias respecto de la responsabi-lidad por su actuación. El contrato constitutivo podrá otorgarse por instru-mento público o privado, con firma certificada en este último caso, inscri-biéndose juntamente con la designación de sus representantes.

1.3. Consorcios de exportación: una modalidad de Consorcio deCooperación es el Consorcio de Exportación. Las empresas, en especial lasmicro y pequeñas, con interés en exportar sus productos y así ampliar susmercados y mejorar su competitividad e ingresos, encuentran en esta moda-lidad asociativa una manera de inserción en mercados internacionales, queseguramente no podrían lograr actuando aisladamente. El hecho de que variasempresas trabajen juntas, permite disminuir los costos de asistencia a ferias yexposiciones y simplificar la selección de los mercados posibles. Además, unaempresa puede representar a las demás del consorcio en viajes al exterior enprocura de clientes. Resulta más sencillo lograr buenos agentes y represen-tantes, si se les ofrece vender los productos de un grupo de firmas que los deuna sola. Es más económica la apertura de un depósito fuera del país desdedonde distribuir las mercaderías si son varias las que afrontan el gasto.

A medida que el paso del tiempo consolida la confianza entre lossocios, el intercambio de conocimientos que entre ellos tiene lugar, facili-ta ampliamente la penetración de los mercados externos.

Podemos enumerar algunas de las acciones que los Consorcios deExportación encaran en la actualidad: identificar los mercados prioritariospara los productos del Consorcio; identificar agentes o representantes que enel exterior puedan atender conjuntamente las ventas de todas o algunas deles empresas del grupo; lograr canales de distribución para cada mercado;contratar personal profesional en comercio exterior; confeccionar un catálo-go de los productos que el grupo exporta; crear páginas web en Internet; ges-tionar como Consorcio la obtención de apoyo financiero oficial; gestionarrebajas de tarifas ante un “courier” u otro medio de envío de muestras, pane-les o folletos; preparar una base de datos con informaciones acerca de loscontactos logrados por cada empresa del Consorcio de Exportación a fin deque pueda ser aprovechada por las demás; procurar que el personal de cadauna de las Empresas integrantes del Consorcio asista a cursos de capacita-ción; describir la oferta de los servicios y equipos exportables así como lasnecesidades de adaptación a los mercados seleccionados.

Como perito de derecho con aptitud para intervenir ampliamente eninstrumentaciones societarias y asociativas, sea por instrumento públicocomo por instrumento privado, le compete al notario una amplia y nece-saria participación en la temática expuesta, ya presente y activa en diver-sas jurisdicciones del país.


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2. Segunda Parte: acceso al crédito formal.Hasta aquí se ha tratado de reseñar brevemente, diferentes formas de

lograr, mediante herramientas jurídicas, que las micro, pequeñas y media-nas empresas (MIPyMES) encuentren una estructura adecuada para alcan-zar sus objetivos. Pretendemos ahora analizar los aspectos relacionados conla financiación de sus proyectos, aún cuando es dificultoso hacer una sepa-ración tajante entre uno y otro tema. Desde ya, que la obtención del cré-dito representa uno de los problemas más importantes por los que atravie-san las empresas familiares, las unipersonales (que crean los llamados“microemprendimientos”). Ayudar a las mismas a través de la interacciónde la economía y del campo del derecho es casi un deber para lograr unfuturo de armonía, paz y autoestima de los seres humanos. La función delprofesional del derecho es encontrar estas herramientas y los notarioscomo operadores del derecho que brindamos seguridad jurídica a través delos documentos notariales, tenemos un rol protagónico en ello. Por nuestratradicional sensibilidad de percibir los desequilibrios y prodigarnos para suatenuación, debemos esforzarnos en evitar que la expansión de grandesmonopolios mundiales atente contra la falta de oportunidad de pequeñosgrupos humanos con potencial creativo de desarrollo económico, que endefinitiva, dignifica a la condición del ser humano.

2.1. Red Argentina de Instituciones de Microcrédito: es una entidadsin fines de lucro cuyo principal fin es el de unificar estrategias, articularprogramas y favorecer el fortalecimiento institucional de las organizacionespromotoras del Microcrédito inspiradas, la mayoría de ellas, en el“Grameen Bank” creado por Mohammed Yunus, Premio Nobel deEconomía.

El microcrédito es un instrumento que permite recuperar la autoesti-ma y la asunción de responsabilidades (armar un grupo y pagar puntual-mente los créditos). Esta responsabilidad es la que permite afrontar lasvicisitudes diarias de sostener una actividad económica en un contextotan desfavorable.

Quizás sea el momento de reflexionar sobre cómo el microcrédito sevincula con la construcción de la paz. Crédito significa “confianza” y laconstrucción de la confianza a través del crédito, es quizás el aporte deYunus para que los pobres sean “sujetos de confianza” por parte del restode la sociedad. Creer que es posible confiar en los otros es probablementela mayor contribución que este instrumento puede realizar a la construc-ción de la sociedad. Por lo tanto, sólo aquellas iniciativas basadas en estosprincipios pueden realizar una contribución para la recomposición del teji-do social. Luego aparecen los aspectos más tangibles que deben cumplir lasoperaciones de microcrédito para hacerse sostenibles: alta tasa de recupe-


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ración, pago de intereses para que las operaciones sean sustentables, escalade operaciones para tener impacto. Microcrédito no son créditos pequeños.Significa construir capacidades económicas y sociales para que los pobressean más autónomos, tengan más recursos y se integren socialmente.

Quizás sea también el momento de reflexionar respecto del activo rolque el notariado puede y debe desempeñar en su desarrollo, no sólo enforma individual sino especialmente a través de la comprometida partici-pación de sus organizaciones colegiales, para alcanzar uno de los objetivosde su existencia misma: ser constructores de la paz social.

2.2. Sociedades de Garantía Recíproca.2.2.1. Concepto. Objetivos: las Sociedades de Garantías Recíprocas

(S.G.R.), creadas por ley nacional 24.467 (arts. 32 a 82), modificada par-cialmente por ley 25.300, son sociedades comerciales que tienen por obje-to facilitar el acceso al crédito de las MIPyMES a través del otorgamientode garantías a sus socios partícipes para el cumplimiento de obligacionesde distinta índole. Consiste simplemente en una estrategia asociativa entreempresas grandes, medianas y pequeñas que permite, en especial a lasmicro y pequeñas empresas, garantizar cualquier tipo de compromisos uobligaciones susceptibles de apreciación dineraria.

Surgieron como respuesta a los diversos problemas, particularmentecrediticios, que deben afrontar las MIPyMES en sus relaciones de negocioscon los diversos actores de la Economía. En tal sentido, poseen el dobleobjetivo de otorgar garantías líquidas a sus socios partícipes para mejorarsus condiciones de acceso al crédito (obtenido en virtud de la celebracióndel denominado “contrato de garantía recíproca”), y brindar asesoramien-to técnico, económico y financiero a sus socios partícipes.

De esta forma: a) se encuentra habilitada para negociar, en representa-ción de un importante número de MIPyMES mejores condiciones crediticiasen cuanto a costo del dinero y plazos; b) estar más cerca del empresario yasegurarse del destino eficiente del crédito obtenido; c) asesorar a lasMIPyMES en la formulación, presentación y desarrollo de proyectos.

2.2.2. Constitución: están conformadas por dos clases de Socios: a) losSocios partícipes: titulares de las MIPyMES, sean personas físicas o jurídicas.Su participación en la Sociedad, como mínimo, debe ser del 51% delCapital Social, es decir que su opinión en las decisiones sociales debe serrespetada. La S.G.R. debe poseer un mínimo de 120 socios partícipes y nin-guno de ellos poseer, individualmente, más del 5% del capital social y; b)los Socios Protectores: aquellas personas públicas o privadas, nacionales oextranjeras que realicen aportes al capital social y al fondo de riesgo. Suparticipación no puede exceder el 49% del capital.


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El Capital mínimo es de $240.000 (alrededor de U$S80.000).Conforme art. 41, deberá constituirse en acto único mediante instru-

mento público. Según opinión doctrinaria mayoritaria, este instrumentopúblico debe ser de origen notarial exclusivamente.

2.2.3. Fondo de riesgo: la S.G.R. deberá constituir un fondo de ries-go que integrará su patrimonio. El fondo de riesgo es el respaldo patrimo-nial sobre el cual se emiten los avales y garantías que la S.G.R. emite a favorde sus socios partícipes y funciona como un verdadero atractivo ante losBancos en cuanto a liquidez y jerarquía de los mismos. Principalmente estáconstituido por el aporte del o de los socios protectores.

2.2.4. Funcionamiento del sistema - beneficios: cuando un sociopartícipe tenga necesidades de financiamiento bancario y/o extrabancariopara cubrir necesidades susceptibles de apreciación dineraria vinculadascon el desarrollo empresario, en virtud de un contrato de garantía recípro-ca que regula la ley, la S.G.R. que integre se obligará accesoriamente por elcompromiso principal contraído, en forma irrevocable y solidaria y sin dere-cho a los beneficios de división y excusión de bienes, de modo que ante elincumplimiento por parte del socio partícipe, el acreedor podrá accionardirectamente contra la S.G.R., la cual responderá sucesivamente con elfondo de riesgo y con todo su patrimonio. Adicionalmente si la S.G.R. seencuentra inscripta en el Banco Central de la República Argentina (B.C.R.A.),las garantías que otorgue tendrán el carácter de preferidas autoliquidables.Simultáneamente, el socio partícipe tomador del contrato de garantía recí-proca, deberá ofrecer a la S.G.R. algún tipo de contragarantía en respaldode su operación. De esta forma: a) una MIPyME, socio partícipe, tiene laposibilidad de mejorar considerablemente su acceso al crédito, obteniendoparticularmente un menor costo financiero y/o un alargamiento de losplazos de financiamiento. Al mismo tiempo, mejora su capacidad de nego-ciación ante las entidades financieras y reduce los requerimientos degarantías al conocer la S.G.R. cada empresa y el proyecto a financiar; b) porsu parte, para el socio protector, los aportes de capital y al fondo de riesgoson deducibles totalmente del Impuesto a las Ganancias, constituyéndoseademás en una eficaz herramienta que permita el desarrollo de clientes yproveedores en la política de expansión de las grandes empresas; c) a suvez, la entidad financiera, al recibir garantías de una SGR, mejora la califi-cación de riesgo asociado a los créditos que otorga a las pequeñas y media-nas empresas; transfieren a las SGR el riesgo de las MIPyMES y elimina latarea del seguimiento del sujeto del crédito en tanto que el mismo se rea-liza a través de las SGR.

2.2.5. Órganos sociales: a) la Asamblea General, con la participacióny facultad decisoria ya indicada; b) el Consejo de Administración, integra-


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do por tres personas, una al menos representando a los socios partícipes,otra a los socios protectores y la restante a cualesquiera de ambos confor-me Estatuto Social y c) sindicatura, formada igualmente por tres personascon título profesional habilitante que tendrán una representación inversa ala que se fije para el Consejo de Administración.

2.2.6. Asesoramiento técnico: las SGR tienen previsto, como parte desu objeto social, el asesoramiento técnico, económico y financiero a sussocios, asesoramiento que puede realizarse en forma directa o a través deterceros. En razón de que las MIPyMES carecen de una asistencia profesio-nal full time, muchas veces no cuentan con información técnica para pre-sentar adecuadamente los proyectos, de manera que a través de la presta-ción de este servicio de asesoramiento por parte de las SGR, las MIPyMESdesarrollan con mejor factibilidad sus proyectos.

2.2.7. Intervención notarial: Como se viene exponiendo, es impor-tante el asesoramiento que brinda el notario por su calidad de profesionaldel derecho en la creación de este tipo de sociedades, particularmente.Además, porque el documento de origen notarial confiere certeza y segu-ridad jurídica a sus otorgantes, permitiéndosele un acceso más ágil, bara-to y eficiente al crédito como herramienta de desarrollo económico ysocial. No obstante ello, paralelamente, exige del notario una capacitacióny especialización acorde e imprescindible particularmente para la configu-ración, otorgamiento y autorización de los instrumentos sociales corres-pondientes.

3. Régimen de garantías en el derecho nacional. Posibilidades deaplicación para el abaratamiento y agilización del crédito.

Sin pretender efectuar un exhaustivo análisis del régimen integral delsistema de garantías en el derecho nacional, analizaremos seguidamente laposible y actual aplicación de algunos institutos al tema que nos convoca,con dos aclaraciones prácticas: 1) omitimos toda conceptualización de lasfiguras que trataremos, por poseer un significado unívoco en el derechocomparado, con excepción de las aclaraciones expresas que realicemos; 2)los esfuerzos se encuentran dirigidos teniendo especialmente en cuenta,por un lado, que en la obtención de crédito para las MIPyMES nos encon-tramos con la dificultad importante que requiere ser propietario para poderconstituirlas y, por otro lado, que el costo de la posible ejecución de losbienes se encuentra en directa relación con el costo del dinero necesariopara cada proyecto productivo.

3.1. Hipoteca: más allá de que la convencionalidad y su instrumenta-ción por acto auténtico notarial constituyan caracteres esenciales para suexistencia como derecho real, aumentando el protagonismo del notario en


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su configuración integral, interesa destacar: 1) la posibilidad de formalizarpromesa de hipoteca futura, con plena eficacia obligacional para elevarlaa escritura pública; 2) la posibilidad de garantizar cualquier tipo de obliga-ción, sea de dar, hacer o no hacer; 3) la posibilidad, no obstante el carác-ter esencial de la accesoriedad, como conexión entre el derecho real y laobligación que lo garantiza112, de constituir hipoteca en garantía de obli-gaciones eventuales, conceptualizadas por la doctrina como futuras nonecesarias, siendo un caso típico la apertura de crédito en cuenta corrien-te, usualmente otorgada por los Bancos; 4) la necesidad de respetar, paragarantía especial del constituyente de la hipoteca, la “especialidad credi-ticia”, que requiere la constancia de la causa, (origen o fuente) entidad(objeto de la prestación) y magnitud (medida del objeto) de la obligacióngarantizada.

Tal vez la cuestión de mayor interés, en orden a lo expuesto, es el casodel crédito para adquirir mercadería e insumos para la producción, instru-mentado a través de las llamadas hipotecas abiertas: hipotecas constitui-das en garantía de operaciones que se hayan celebrado o que se celebrenen el futuro entre acreedor y deudor. En nuestro derecho, los requisitos quedeben cumplir son especificar cuáles son las operaciones incluidas en lagarantía y fijar un monto estimativo hasta el cual alcanza el gravamen real.La doctrina nacional no es unánime en cuanto a su validez, particularmen-te por incumplir con el requisito de la accesoriedad, no obstante lo cual, laposición mayoritaria se inclina por su validez, aunque destacando que todoqueda supeditado a los términos de redacción del documento notarial queorigina su nacimiento.

La hipoteca abierta, redactada y autorizada por el notario, viene a darsolución a un problema corriente del empresariado pequeño o medianoque no tiene acceso al crédito bancario y requiere que el proveedor de lamisma le facilite mercaderías e insumos, hipotecando en garantía su vivien-da. A un costo reducido y único, el notario otorga certeza y seguridad jurí-dica al acreedor y al deudor, redactando y autorizando un documento quele va a resultar útil durante toda el tiempo que dure la relación comercial,sin necesidad de constituir y cancelar reiteradamente la garantía real.

3.2. Fideicomiso de garantía: con las ventajas que implica el ampliodominio de la autonomía de la voluntad en su configuración, con el límitedel orden público, corresponde destacar: 1) que puede ser constituido res-

112 PAPAÑO Ricardo y otros. Ob cit., pág 94.


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pecto de todo tipo de bienes y no sólo sobre cosas inmuebles como ocurrecon la hipoteca; 2) que permite su combinación con la posibilidad de admi-nistración del patrimonio fiduciario, pudiendo así originarse una renta apli-cable a la cancelación de las obligaciones garantizadas; 3) que las partestienen plena libertad para determinar un procedimiento de realización delos bienes, atendiendo a la naturaleza de los mismos, que asegure al deu-dor tanto su derecho de defensa y la conservación del valor de los bienestransmitidos con la finalidad de garantía, y asegure al beneficiario-acree-dor, cobrar su crédito en forma rápida y extrajudicialmente, produciendoasí un abaratamiento en el crédito; 4) que la posibilidad de su constituciónen garantía de no sólo una sino de varias obligaciones en relación a unmismo acreedor (asimilándose así más a las llamadas hipotecas abiertas,sin la discusión respecto de su validez), o de diversos acreedores (verdade-ro sistema de garantía flotante), que permite a un deudor recurrir a distin-tas fuentes de crédito, conforme a sus necesidades, afectando bienes deter-minados a una finalidad de garantía, rotando así sucesivamente los crédi-tos garantizados, pudiendo, además, ingresar al contrato y salir de él dis-tintos beneficiarios/acreedores.

3.2.1. Rol del Notario. El hecho de tratarse de una garantía autoliqui-dable, de bajo costo instrumental, alta seguridad en el recupero de lasinversiones, alitigiosidad, y otras ventajas, hacen de este contrato, una efi-ciente herramienta del crédito. Todos los sujetos activos en la economía,están orientados a la búsqueda de soluciones fuera del marco jurisdiccionalpara resolver controversias. Mientras más claras, expresas y previstas seanlas cláusulas de un contrato de fideicomiso de garantía con relación al pro-cedimiento de realización de los bienes, más cerca estaremos de dar unasolución mucho más económica y rápida para el recupero de la inversióndel acreedor, a la vez que óptima, para preservar el valor de los bienes deldeudor. Razones de economía, de agilidad y de abaratamiento en la obten-ción de recursos financieros, podrán motivar una política empresaria por laque se aparten bienes y se transmitan a un fideicomiso, con la finalidad degarantizar acreedores sucesivos, que rotarán en su carácter de beneficiarios,entrando y saliendo del Fideicomiso de Garantía, de acuerdo a las modali-dades y necesidades de cada negocio. Sin embargo, en Argentina es muydifícil encontrar el fiduciario adecuado especialmente para las MIPyMES,por lo que resulta coherente con nuestra exposición, pensar que seamos losnotarios los que podemos actuar con imparcialidad y solvencia profesionalen ésta tarea. Asumir con responsabilidad este rol es un desafío que elnotariado no ha soslayado preocupándose constantemente en mantenerseactualizado en la materia para poder proveer el mejor de los servicios.


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3.3. Leasing: corresponde destacar que si bien la actual ley 25.248mejora la originaria configuración del instituto realizada por la ley 24.441,en particular, mejorando su perfil como eficaz herramienta crediticia alreducir los costos de transacción, no regula la obligación precontractual deinformación como norma general que debe cumplirse en la etapa precon-tractual, quedando así sin protección ex-ante las MIPyMES frente a la granempresa dadora del leasing, extremo éste que se agudiza al quedar tambiénexcluidas de la legislación protectora del consumidor (ley 24.240) por con-figurarse, en este supuesto, una relación empresaria, no de consumo. De allíque la labor del notario, en particular con sus ineludibles tareas de aseso-ramiento previo y preventivo, adquiera gravitante importancia113.

Como novedad, el pasado 25 de octubre de 2006 se sanciona la ley26.158 que establece un régimen general de incentivos para la adquisicióny construcción de vivienda única, familiar y permanente, que contempla laimplementación de créditos destinados en especial a locatarios y a toma-dores del contrato de leasing. Este régimen prevé, por una parte, créditos abaja tasa para la adquisición o construcción de la vivienda y, por otra, ladevolución y compensación del Impuesto al Valor Agregado a otorgarse aquienes construyan inmuebles, que en Argentina tiene una alícuota del21%, permitiendo así abaratar los costos de la construcción. Beneficiariosdel sistema son aquellas personas físicas que acrediten: a) revestir el carác-ter de locatario de vivienda, por un plazo no menor de ocho (8) meses y; b)haber pagado en tiempo y forma los respectivos alquileres mensuales. Encuanto al alcance y modalidades del crédito, la ley establece que el créditodebe permitir adquirir una vivienda de características asimilables a la queocupaba el beneficiario, que no supere los 120 metros cuadrados de cons-trucción. Igualmente, los montos de amortización deben asimilarse a losque el locatario abonaba mensualmente de acuerdo al contrato de locaciónpreexistente. El beneficio se extiende a aquellas personas físicas que suscri-ban con el titular de dominio, un contrato de leasing sobre la unidad devivienda que constituirá oportunamente el objeto del crédito.

3.3.1. Intervención notarial. La ley previó con justicia que el contratode leasing se debe celebrar por escritura pública cuando su objeto es uninmueble. Así provee a todos los intervinientes en la operatoria, la seguri-

113 “Los deberes de información, asesoramiento y consejo integran esencialmente la función notariale importan una actividad más amplia que el deber de información específico de la ley de defensa delconsumidor”. 3ª Conclusión del Tema III, XXVI Jornada Notarial Argentina, Córdoba 2002, “La actua-ción del Notario y los derechos del consumidor. El Notario y las instituciones financieras. Elección delNotario”.


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dad jurídica que brinda el documento notarial con el beneficio agregado delasesoramiento previo y preventivo.

3.4. Lease-back (también llamado “sale & lease back”, “leasing deretorno” o “leasing de retro”). Es una figura contractual compleja queasume, en su sola configuración, varias relaciones jurídicas que incluyen laadquisición de un bien por una entidad financiera y la celebración de unleasing entre el adquirente y el enajenante. GUASTAVINO, refiriéndose al lea-sing dice que: “las modalidades más conocidas son el operational leasing, elleasing de retro o lease back y el genuino leasing financiero”114.

Esta modalidad del leasing posee características funcionales propiasque la hacen merecedora de un tratamiento particular e independiente delconcedido a la figura madre: se perfecciona cuando una persona, general-mente de carácter ideal, vende uno o más de sus activos fijos y en formasimultánea celebra respecto de los mismos, un contrato de leasing, conser-vando el uso de los bienes y poseyendo la opción de readquirirlos. El con-trato consiste en la venta de activos. Lo que se enajena y se toma en lea-sing pueden ser, técnicamente, bienes muebles o inmuebles. El vendedor-tomador, enajenará el o los bienes en cuestión, a favor del comprador-dador y simultáneamente, las partes, celebrarán un contrato de leasing res-pecto de los mismos. Entramos aquí en uno de los aspectos más impor-tantes de la figura, tal es, la conservación del uso del bien por parte delvendedor-tomador que continúa disfrutando de él. El vendedor-tomadormodifica el título en virtud del cual ejerce el uso de los bienes.

Justamente, es éste uno de los costados más interesantes del contrato,toda vez que el vendedor-tomador enajena el bien no con el fin de des-prenderse del mismo sino, por el contrario, con el objeto de continuar en eldisfrute de dicho bien. Estamos así ante un contrato de los denominados“complejos”, de carácter financiero y que, el elemento que impulsa a laspartes a su celebración no es el bien sobre el cual recae, sino el flujo de fon-dos comprometido, que es requerido por el vendedor-tomador ante sufalta de liquidez y es otorgado por el comprador-dador teniendo en mira lautilidad que percibirá con la operación.

3.4.1. Función económica: es un contrato de financiación y como tal,útil y efectivo, que irrumpe como consecuencia, precisamente, de la bús-queda de nuevos mecanismos de financiamiento empresario, en especial

114 GUATAVINO, Elías. Fideicomisos, leasings, letras hipotecarias y otros aspectos de la ley 24.441, LL1995-B-1061. Del Pinto, Miguel en El contrato de leasing según la ley 24.441, LL 1995-C-929, des-taca las mismas tres modalidades del contrato de leasing.


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para la pequeña y mediana empresa. Las empresas intentan hacerse de fon-dos líquidos en la forma más económica posible y el contrato de lease backes un medio idóneo para lograrlo. Cuando una empresa necesita de fondos,debe recurrir necesariamente a algún banco o entidad financiera y el costodel financiamiento que estos le otorguen estará directamente relacionadocon las posibilidades de repago y las garantías que el financiado puedaotorgar. Esta modalidad contractual se basa en un renovado concepto delderecho de propiedad115. Media una nueva filosofía jurídica y económica enorden a efectuar una disociación de la propiedad y el uso de las cosas, pos-tergando en cierta medida aquella y enfatizando que lo importante es laposibilidad de utilizar los medios de producción y obtener los beneficios,porque no sería la propiedad de un bien sino su utilización lo que genera lasganancias116. Implica que la elección entre la propiedad de los medios deproducción y cualquier otro título jurídico que le facilite su uso y disfrute,aunque no la propiedad de ellos, ha de fundamentarse únicamente en cri-terios económicos. Así se optará por sustituir la propiedad por sistemas quepermitan favorecer la rentabilidad manteniendo la de la empresa a un altonivel117.

Este cambio frente a lo que representa el derecho de propiedad sobrelos bienes, priorizando su uso y disfrute por sobre el dominio, constituyeuna idea moderna que poco a poco va siendo comprendida por la doctrina.LORENZETTI explica que los individuos se refieren muchas veces a la venta sinquerer transmitir la propiedad porque es costoso hacerlo o por su caduci-dad tecnológica, razones por las cuales ha surgido lo que los empresariosllaman la “venta de uso de las cosas”. Así se prefiere comprar el uso de losinmuebles, automotores, computadoras, maquinarias, antes que su propie-dad, dando origen a numerosas relaciones que participan de la locación yde la compraventa118.

El sale and lease back configura así una técnica de asistencia financie-ra moderna que se materializa mediante la previa adquisición de un “biende capital” de naturaleza mueble o inmueble, que realiza la entidad presta-mista a la empresa propietaria que se lo vende, para luego y en formasimultanea facilitarle el uso y la explotación de ese mismo bien, durante unperíodo fijo, sumándole, además, la reserva a favor de la empresa tomado-

115 SÁNCHEZ LORENZO, Sixto. Garantías Reales en el Comercio Internacional, ed. Civitas S.A., Madrid,1993, pág. 29.116 FARGOSI, Horacio P. Esquicio sobre el Lease back, ED 144-953.117 FARGOSI, Horacio P. Esquicio sobre el Lease back, ED 144-953.118 LORENZETTI, Ricardo. Contratos Modernos: ¿Conceptos Modernos?, LL, 1996-E-851.


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ra de ejercitar la opción de compra del referido bien de capital al venci-miento del contrato y por su precio estipulado de antemano en función dela financiación acordada119. Resulta así un instrumento interesante en labúsqueda de asistencia financiera, que permite aumentar el capital de tra-bajo y favorecer la posibilidad de efectuar nuevas inversiones.

3.4.2. Contrato complejo: nos encontramos ante un contrato com-plejo, integrado por dos contratos típicos distintos, pero con idénticacausa-fin (financiamiento): el contrato de compraventa y el contrato deleasing. Así, el sale & lease back constituye un contrato continente de losdos contratos nombrados y que lo integran, unidos externamente, celebra-dos por las mismas partes (identidad subjetiva) y generantes de subordina-ción del segundo respecto del primero. Si no se celebra el contrato de com-praventa, no se perfeccionará el leasing. Si el contrato de compraventafuere nulo, el leasing sería inexistente.

3.4.3. Naturaleza jurídica: en la institución hay crédito, compraventa,arrendamiento, opción de compra, puede haber compra, hay posiciones degarantía y, además, una relación entre todos estos aspectos que resultaespecíficamente propia y en cuya virtud cabe el poder enjuiciarla como unainstitución “sui generis”. En definitiva, nos encontramos ante una operati-va de financiamiento, ante un contrato mercantil de crédito -y esa es lacausa esencial y el fin del contrato-, si bien condicionado en su efectiviza-ción materializada120. El financiamiento resulta lo sustancial y las distintasrelaciones jurídicas generadas no son sino medios complementarios paralograr el fin perseguido121.

Naturalmente, para el logro de la finalidad planteada, se acude a lacompraventa, arrendamiento, la opción de compra, la venta y a sus garan-tías, pero esta regulación gestora “no es insustituible”. En todo derecho, enel “Civil Law”, en el “Common Law” y en el continental europeo, sea ger-mánico o latino, se pueden encontrar figuras distintas al arrendamiento, ala opción, a la venta y a la garantía usual que permitirían la misma actua-ción de la empresa leasing y las mismas posibilidades de disfrute inmedia-to y futura compra del inversor. Ello demuestra que la esencia del contra-to no radica en esos complementos jurídicos, adjetivos, sino en la apertu-ra de un crédito122.

119 GERSCOVICH, Carlos Gustavo (director). Derecho bancario y financiero moderno, pág. 551.120 GARRIGUES, Joaquín. Ordenación Jurídica del Crédito, Instituto de Estudios Fiscales, Madrid, 1978,pág. 84.121 GARRIGUES, Joaquín. Ordenación Jurídica del Crédito, pág. 84.122 GARRIGUES, Joaquín. Ordenación Jurídica del Crédito, pág. 86.


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3.4.4. Notas características: normalmente, la readquisición del dere-cho de propiedad sobre el bien, por parte del tomador, tendrá lugar una vezabonado el importe del crédito oportunamente recibido de parte del dadorcon más los intereses convenidos. Otorgar al tomador la facultad de com-prar la cosa mediante el pago de su valor residual, es condición de existen-cia en el caso del leasing123, no así en el lease back en el cual podrá existiruna opción de recompra mediante el pago de un precio, o bien, puede pac-tarse la readquisición de la propiedad en forma automática en el momen-to en que se ha efectuado el pago total del importe recibido por el toma-dor con más los intereses convenidos.

El contrato de leasing puede prever la renovación del contrato con lasustitución del bien sobre el cual recae, pactando las condiciones de talrenovación124. En el contrato de sale & lease back, no es posible renovar elplazo contractual con el reemplazo o sustitución del bien, toda vez que lacausa fin del contrato no es la enajenación del bien sino el financiamientoque el dador otorgará al tomador. Completado el pago, el vendedor-toma-dor recupera sus derechos de propiedad sobre el bien.

En uno, la finalidad de las partes es celebrar una compraventa, y en elotro; un contrato de financiamiento. El sale & lease back es un contrato detracto sucesivo; mientras que la compraventa con pacto de retroventa esun contrato de cumplimiento instantáneo. En el sale & lease back el ven-dedor-tomador abona periódicamente el canon acordado. El pago nodepende de una decisión futura del vendedor-tomador sino que desde elmismo comienzo del contrato se van efectuando pagos periódicos.

3.4.5. Rol del notario: reiteramos en éste punto, la imperiosa necesi-dad de la permanente capacitación y actualización en las nuevas figurasjurídicas de todo el notariado, a fin de poder brindar en forma cada vez máseficiente y segura su función de asesoramiento preventivo, en especialhacia las micro y pequeñas empresas, con permanentes necesidades deasistencia jurídica atento a su débil estructura interna.

Concluimos este capítulo con una frase de Mohamed Yunus cuandoseñaló: “La economía y la Paz están directamente relacionadas, losproblemas en gran parte del mundo están causados por razones eco-nómicas”. “La paz duradera no puede lograrse si no se consigue abrir

123 Ley 24.441, art. 27, inc. d: "Que el tomador tenga la facultad de comprar la cosa, mediante el pagode un precio fijado en el contrato que responda al valor residual de aquella...".124 Ley 24.441, art. 29: "Las partes podrán convenir junto con la opción de compra la posibilidad deque el tomador opte por renovar el contrato sustituyéndose las cosas que constituyen su objeto porotras nuevas en las condiciones que se hubiesen pactado".


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un camino para que una amplia parte de la población salga de lapobreza”.

CAPÍTULO V Matices de la actividad notarial en medios urbanos y rurales.Introducción.

La República Argentina se ubica en el extremo meridional del conti-nente Americano. Según el Instituto Geográfico Militar, posee un territoriode 2.780.792 kilómetros cuadrados125. Sus extensas distancias son un fac-tor crucial a tener en cuenta para el ejercicio de cualquier profesión, activi-dad o tarea que se desee desarrollar. De Norte a Sur, el país conlleva unrecorrido de aproximadamente 3.694 kilómetros y desde el extremo orien-tal al occidental, de 1.423 kilómetros. Estas características del territorionacional, se reflejan consecuentemente en la superficie y distancias de lamayoría de las provincias, como por ej. Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe, olas patagónicas Santa Cruz, Río Negro y Chubut, por sólo citar algunas delas de mayor extensión.

El territorio, el lugar, las particularidades de cada zona tienen una inci-dencia significativa en el ejercicio de la actividad notarial, en todos y cadauno de sus órdenes. En lo institucional, se advierte que en una importantecantidad de provincias o estados miembros, los Colegios de Escribanos oNotariales -según la denominación de cada demarcación- han previsto lacreación de delegaciones. De esta manera cada Colegio de Escribanos, quees único por Provincia, se acerca no sólo a sus colegiados, sino también ala sociedad.

En relación a los notarios que integran los Colegios, es de relevanciatener proximidad o cierta inmediación con su Colegio Notarial -oDelegación- por ser el ámbito al cual deberán dirigirse ante cualquier con-sulta institucional, o para la adquisición de material de actuación notarial(fojas de protocolo, fojas de actuación notarial para la expedición de copias,de certificación de firmas, etc.), para la consulta de bibliografía, la realiza-ción de cursos de capacitación, etc.

En cuanto a la relación con la población, la situación es más relativa. Sibien los Colegios Notariales tienen previsto centros de asistencia o aseso-

125 Más 13.133 km2 que corresponden a los territorios que el gobierno argentino reivindica (islasMalvinas, Picton, Nueva, Lennox, Luff y Augusto).


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ramiento gratuito o de consultas, la afluencia de público no es lo impor-tante que podría llegar a ser, o para lo cual están preparados dichos cen-tros. Esta situación tiene su razón en la enorme confianza que la sociedadargentina tiene depositada en cada uno de los notarios, que permite queante una situación de consulta, asesoramiento, etc., cada integrante de lasociedad prefiere asistir al notario de su confianza, a aquél que posee elasiento de su registro notarial próximo a su ámbito de trabajo, a su domi-cilio, o al notario que históricamente asesoró a su familia (padres, abuelos,etc.).

Tal vez por esta razón, los centros de consultas o asesoramiento quesuelen tener una mayor demanda por parte de la sociedad, sean los de lasciudades con mayor densidad de población, como acontece con la CiudadBuenos Aires, La Plata, Córdoba, Rosario, Santa Fe, Mendoza, etc.

Las distancias para el notariado argentino, principalmente para el delinterior del país, y más aún para el notariado rural, son un factor determi-nante en su accionar: muchas veces como factor imposibilitador y en elresto de las oportunidades, como un elemento a tener en cuenta para elcumplimiento de los objetivos.

Las Provincias, en su gran mayoría, se encuentran divididas notarial-mente en distritos, partidos, departamentos o circunscripciones, dentro delos cuales el notario desarrolla su competencia territorial para el ejerciciode la función pública.

En algunas Provincias, la competencia territorial es única: el notario seencuentra facultado para desplazarse por todo el territorio provincial porejemplo para el labrado de actas de presencia (Provincia del Neuquén).Otras provincias se hayan fraccionadas, como acontece en Buenos Aires,Río Negro, Córdoba o Santa Fe. Pero, aún así, se observa que las distanciascontinúan siendo significativas (hay distritos cuyos puntos extremos seencuentran a varios cientos de kilómetros). Así, el notario, debe necesaria-mente prever y asignar un término de tiempo para trasladarse hasta ellugar al que asistirá para cumplir con el cometido requerido.

1. El notariado y la sociedad.La búsqueda de seguridad jurídica es una preocupación constante de la

sociedad contemporánea, como también de las distintas funciones -Ejecutiva,Legislativa y Judicial- de cada Estado en las que se desarrollan. Como vimos,el Estado delega en ciertas personas, previamente capacitadas y evaluadas, latarea concreta y sustancial de documentar las relaciones sociales, investidasdel poder de dotar a los documentos que redacten en el ejercicio de la funciónde una eficacia especial, incluso en la litis cuando, excepcionalmente, el docu-mento o su contenido fuera sometido a controversia judicial.


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El notario indaga e interpreta la voluntad de las partes libremente exte-riorizada -muchas veces desconocida por los mismos requirentes-, califi-cándola dentro del marco legal adecuado, analiza la capacidad necesaria osuficiente para el otorgamiento pretendido, adecuándolo a las formas jurí-dicas apropiadas; brinda asesoramiento integral acerca de las convenienciase inconveniencias que podrían originarse frente al negocio pretendido. Enlo formal, el formato del documento, su soporte en papel sellado, su inclu-sión en el protocolo foliado, junto a las demás aristas del otorgamiento yautorización, revisten al instrumento de especial seguridad para el tráfico ycirculación negocial y social.

Ese adecuado funcionamiento integral del “sistema notarial”, requierede ciertas condiciones que se deben promover y estimular en beneficio dela sociedad, tanto en áreas urbanas como rurales. Una de estas condicioneses que exista una apropiada determinación y distribución del número denotarios en cada localidad o distrito para la eficaz prestación del servicio.Esta proximidad incentiva la relación y el acercamiento con los miembrosde la sociedad. Si en algunos distritos sólo existiera un notario radicado consu sede legal, a varios kilómetros del resto de las localidades, esta situacióndesalentaría generar nuevas relaciones, o generar relaciones con gente quedesconoce el rol del notariado latino. Una de las variables previstas en latotalidad de las leyes locales es establecer la posibilidad de traslado delnotario a otras localidades dentro de su distrito y en algunos casos a otrosdistritos notariales, dentro de la provincia, y que carecieran de escribano.Aquí los notarios y en algunos casos los Colegios, arbitran los medios nece-sarios para suministrar el servicio a localidades que no lo tienen en formaconstante y fluida126.

Esta presencia efectiva en cada rincón de la Nación127 contribuye a laconsolidación de los valores superiores del ordenamiento jurídico, en espe-cial de la libertad y la justicia. El notariado se desarrolla en un clima delibertad y la fomenta: la libre elección del notario es presupuesto del libre

126 El art. 111 de la ley 1340 Orgánica del Notariado de la Prov. de Río Negro establece que los nota-rios “Podrán, sin embargo, a requerimiento de los interesados, constituirse en otro Departamentosiempre que en él no hubiere Notario dejando constancia documental a tal efecto, el Consejo con-cederá previamente permisos especiales por un término no mayor de 3 (tres) días. En igual formaprocederá en el caso en que habiendo Notarios no pudieran actuar en virtud de lo dispuesto por elartículo 985 del Código Civil”.127 Con legítimo orgullo podemos afirmar que los aproximadamente 8.000 notarios argentinos enejercicio de la función pública notarial cubrimos acabadamente con la prestación del servicio notarial,la asistencia y el consejo, en todo nuestro extenso territorio nacional, sin excepción alguna y en idén-tico grado de eficacia y calidad instrumental y profesional.


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ejercicio de los derechos, especialmente de los derechos civiles que el ins-trumento potencia e incluso prolonga en el espacio y en el tiempo. Y tam-bién colabora con la consolidación de la justicia, con los medios no coacti-vos de que dispone, procura que quede perfilado en el documento queautoriza un negocio equitativo, en la medida de lo posible, y no sólo porrazones de seguridad -derivada- sino de justicia128.

Estos efectos del documento notarial, base de la seguridad jurídica queproporciona, no son una concesión graciosa del legislador, sino una meraconsecuencia del constante cumplimiento de las exigencias de su actua-ción: inmediación del notario a los hechos que va a narrar en el documen-to, asesoramiento imparcial, control de legalidad, de legitimación, etc. Laley no hace otra cosa que reconocer una eficacia que la sociedad ya haconcedido.

Otro de los factores que ha confluido históricamente en la seguridadjurídica de todo documento notarial autorizado en la República es el sopor-te material que lo sustenta y que perdura en la actualidad -conviviendo conel documento electrónico en esta época de la era digital-. La seguridad jurí-dica de este tipo de instrumentos públicos radica -además de en su auto-ría- en la seguridad que genera el soporte material que contiene al negociojurídico. Un soporte que responde a determinadas normas de seguridad ycalidad que los Colegios Notariales adoptan para su elaboración, aunquesin una normativa unívoca a nivel nacional129.

En Argentina, los Colegios Notariales por razones de seguridad, poseenla exclusividad de la expedición y suministro del material específicamentenotarial (folios matriz -protocolo-, folios para expedición de copias, con-cuerdas, certificación de firmas, de fotocopias, legalizaciones, etc.), ne-

128 RODRÍGUEZ ADRADOS, Antonio. La función notarial y los principios y valores constitucionales.Palabras pronunciadas en la Sesión de Clausura del Simposio “Notarial 83”, en el Salón San Jorge delPalacio de la Generalidad, Barcelona, 15 de octubre de 1983. Publicado en Escritos Jurídicos, t. II, pág.163. Edit. Consejo General del Notariado Español. Madrid, 1996.129 Papel Protocolo (para escrituras matrices). El tamaño del papel título varía entre el formato A4 yel "oficio", con una marca de agua que individualiza al Colegio de Escribanos que se observa a simplevista, como así también sellos de la Institución de distintas medidas, impresos con tinta de color, visi-ble sólo a través de luz ultravioleta; El Papel de Actuación Notarial (para testimonios, certificacionesde firmas y certificaciones de fotocopias). Las medidas también varían de acuerdo a cada colegio. Elpapel utilizado para confeccionar las primeras y ulteriores copias, es distinto del que se emplea en lamatriz, ya que además de una marca de agua con claroscuros que proporciona al papel marcas inde-lebles e inmodificables, se le incorporan compuestos químicos y partículas minúsculas multicoloresen la pasta del papel, que no son visibles a simple vista como el anterior, sino que deben necesaria-mente observarse con luz ultravioleta y que forman una galaxia multicolor (efecto Galaxy). Los ele-mentos químicos también cumplen un objetivo esencial: producir una reacción visible a simple vistapara el usuario cuando el papel ha sido adulterado, lavado o raspado, ya que independientemente del


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cesarios para formalizar diversos tipos de instrumentos públicos notariales.El material notarial se elabora sujeto a específicas normas de seguridad(sellos de agua, papel de determinadas dimensiones, peso, características ycompuesto con sustancias particulares) tendientes a lograr la inalterabi-lidad y perdurabilidad del documento. A partir de la impresión de estematerial, el mismo se encuentra única y exclusivamente a cargo de cadaColegio Notarial, quien es el encargado y responsable de su conservación,venta y suministro a los notarios en él colegiados.

Todo el material notarial de referencia se haya específicamente indivi-dualizado con numeración preimpresa -en algunos casos alfanumérica-;permaneciendo en los Colegios Notariales un registro del material, canti-dad y fecha en la que ha sido entregado a cada notario.

2. Conocimiento del notario y conocimiento del notario a su sociedad.La relación de la población de una demarcación, con el conocimiento

que de cada integrante de ella, de cada vecino, pueda tener el notario, sepresenta disímil o con notables y diferentes características dependiendo deque el notario se encuentre radicado en un centro urbano densamente habi-tado, principalmente las denominadas grandes "urbes", o en la mayoría delas localidades que se encuentran en el interior del país y, particularmente,en las áreas rurales. Este factor genera elementos diferenciadores en distin-tos aspectos de la relación con el escribano. No sólo respecto a la fe deconocimiento o individualización de la persona, sino también en cuanto a latipicidad y características de los actos y negocios jurídicos que suelen pre-sentarse o a los tiempos de demanda y de respuesta pretendidos.

Mientras en los grandes centros urbanos suelen ser actos típicos -enuna importante proporción- una afectación o desafectación al régimen depropiedad horizontal, fideicomisos financieros, constitución, fusión o esci-sión de sociedades, por sólo citar algunos, el notariado del interior suelepresentar entre sus actos habituales un panorama negocial algo más tradi-cional, pero también actos particulares como por ejemplo declarativas ofraccionamiento de inmuebles. Por este tipo de actos surgen nuevas unida-des dominiales -de conformidad a las exigencias catastrales y registrales-que ingresan al tráfico jurídico económico130.

compuesto químico aplicado para concretar la maniobra delictiva, dejan a la luz una mancha de dis-tintas características y colores, dependiendo del elemento que se haya utilizado para su alteración.130 Ténganse en cuenta las enormes distancia y superficie que posee la geografía argentina y eso lógi-camente se refleja en los títulos de dominio que provienen de antaño y que, de acuerdo a las carac-


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En cuanto a la denominada fe de conocimiento, de identidad o de iden-tificación, también presenta disparidades para el notariado argentino,según que la ubicación donde ejerza la función sea en el interior o en unagran urbe. En éste último caso y en su inmensa mayoría, la audiencia nota-rial se desarrolla con una persona que suele ser desconocida para el nota-rio y que, por ende, debe apelar a elementos o herramientas supletorias quecoadyuvan a la dación de fe de conocimiento o identidad del requirente delservicio. El II Congreso Internacional del Notariado, celebrado también enMadrid en 1950, declaró que “la certificación o dación de fe de conoci-miento ha de ser, más que un testimonio, la calificación o el juicio que elnotario formula o emite basado en una convicción racional que adquierepor los medios que estima adecuados, actuando con prudencia y cautela”.Constituye, en definitiva, un juicio de notoriedad131.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación resolvió que “aunque elescribano interviniente haya incurrido en error acerca de la identidad deldeudor hipotecario -por haber concurrido al acto quien invocó falsamenteel carácter de propietario-, afectándose así la fe de conocimiento que exi-gen los arts. 1001 y 1002 C.C., ello por sí solo no determina la responsabi-lidad del notario, si tal circunstancia no constituye en el caso la causa efi-ciente del daño sufrido por los acreedores...”132.

Hasta fecha reciente, nuestro Código Civil preveía en su art. 1001 laobligatoriedad de que el escribano diera fe en el documento notarial deconocer a los otorgantes; mientras que en el art. 1002 suministraba laherramienta para suplir la ausencia de dicho conocimiento: los otorgantespodían justificar ante él su identidad personal con dos testigos que él cono-ciera y de quienes daría fe, poniendo en la escritura sus nombres y resi-dencia. La utilización de esta variable, se podía presentar con asidua fre-cuencia en los grandes centros de población, pero rara vez en el interior delpaís, donde el notariado mantiene un contacto directo o casi directo con la

terísticas de hoy, suele proceder a (v.gr.) fraccionarse, dividirse dichos bienes, en una serie de inmue-bles que responden a las particularidades de las demandas actuales. 131 NUÑEZ LAGOS, Rafael. Estudio sobre el valor jurídico del documento notarial, en Anales de laAcademia Matritense del Notariado, Madrid, 1945, t. I, pág. 385 y sgts.132 C.S.J.N., autos “Gallegos Botto, María Teresa Busso de y otros c/Buenos Aires, Provincia de s/dañosy perjuicios”, del 15 de octubre de 1974. R.N. 819-508; E.D. 58-245. Además, agregó: “No corres-ponde atribuir responsabilidad al notario por el error en que incurrió acerca de la fe de conocimien-to, si aquel utilizó los medios adecuados para el conocimiento e identificación del deudor, llegandoasí a una convicción racional que a la postre resultó errónea no sólo como consecuencia de las manio-bras y maquinaciones del falso propietario, sino del propio informe del Registro de la Propiedad, quele asignó equivocadamente el carácter de titular del dominio del inmueble hipotecado”.


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población y que, con el transcurrir del tiempo y las diversas actividadessociales toma conocimiento de ella, inclusive de la población de las demáslocalidades que se encuentran en su región.

La ley 26.140, sancionada el 30 de agosto de 2006133, modificó los arts.1001 y 1002 C.C., intentando dar solución al debate doctrinario y jurispru-dencial existente en el país, aceptándose el empleo de nuevos medios deidentificación. Ahora, el art. 1002 del citado cuerpo legal brinda al notarioque desconociese al requirente del servicio que asiste para el otorgamien-to de un acto, la posibilidad de acreditar la identidad mediante tres vías: ensu inciso a) conserva la dación de fe de conocimiento -antes contempladaen el art. 1001-; mantiene la posibilidad de dar fe de identidad, mediantela intervención de testigos que sean conocidos del escribano (inc. b); yagrega una nueva variante que es la posibilidad de acreditar la identidad delcompareciente con la presentación y utilización de un documento idóneo(inc. c).

El caso inverso, es decir, el conocimiento que del notario pueda tenerla población que lo acompaña, presenta particulares características, algunascomunes al notariado urbano y rural, y otras diferenciales. Es un comúndenominador que para la sociedad el notariado argentino sea sinónimo deconfianza, honorabilidad, imparcialidad, respeto, calificación, mediación,conciliación y cordialidad. Pero mientras en los grandes centros urbanos selo ubica en un rol protagónico en el tráfico económico-jurídico, en el inte-rior y en los medios rurales, además del aspecto profesional, se le atribuyeun rol que se podría denominar honorífico dentro de la sociedad y comoasesor constante previo a la celebración de diversos actos y negocios jurí-dicos, como también -en innumerables oportunidades- a la presentación depeticiones judiciales o extrajudiciales.

3. Asesoramiento jurídico. Rol de la confianza depositada en el notario.Particularmente, en los ámbitos rurales y referido al asesoramiento

como dimensión esencial de nuestra profesión/función pública, es frecuen-te que se recurra al notario en asuntos que exceden el otorgamiento deactos que correspondan a nuestra competencia material. Así, las consultassobre cuestiones de índole netamente familiar y personal -en su másamplia gama-, son algunos de los temas habituales que suelen plantearseal notario argentino. V. gr.: las ventajas, limitaciones, obligaciones que segeneran para el emancipado, sea una emancipación dativa o por matrimo-

133 Publicada en el Boletín Oficial de la República Argentina nº 30.994, el 20 de septiembre de 2006.


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nio de los menores de edad que tengan entre 18 y 20 años -inclusive-134; laposibilidad, riesgos y conveniencias de que menores de edad realicen deter-minados actos civiles o comerciales; cuestiones referentes a separaciones,divorcios -sus consecuencias-, régimen patrimonial matrimonial -confor-mación, funcionamiento, administración, liquidación-; aspectos heredita-rios -como inicio de trámites sucesorios, etapas, liquidaciones de los bie-nes relictos-; obligaciones y derechos entre convivientes; disposiciones tes-tamentarias, para prever la propia incapacidad, el destino y tratamiento delcuerpo propio, etc.

La faz psicológica también juega un rol protagónico en el ejercicio dela función, principalmente en la etapa preescrituraria, ya que en innume-rables oportunidades el requirente del servicio desea canalizar patrimo-nialmente determinadas sensaciones o sentimientos de índole afectivo ofamiliar.

Es decir, la temática abordada excede frecuentemente la materia queintegra la competencia sustancial del notario según las leyes orgánicasnotariales. La sociedad hace sus planteos y acude en consulta al escribanopor el respeto que la investidura le representa y la calificación que ésteposee, pero también por su credibilidad e imparcialidad y por el estrictocontralor de su actividad.

4. Importancia y consecuencias de la colegiación legal.La colegiación legal u obligatoria, que luego de un largo camino no

exento de controversias doctrinarias y jurisprudenciales se aplica en formaestricta en todo el país consolidando la eficacia y la garantía de nuestrafunción, implica que no se puede ejercer la función notarial sin estar matri-culado en el Colegio Notarial respectivo -persona jurídica de derecho públi-co no estatal-, observando los deberes y obligaciones que se le imponen,siendo así la consecuencia lógica del ejercicio del poder de policía de lasprofesiones delegado por el Estado a los Colegios, como también por lanaturaleza fedante de la función pública notarial135.

Admitida hoy plenamente su constitucionalidad136, los ColegiosNotariales desarrollan en forma eficaz, en beneficio de la sociedad, la doble

134 En la República Argentina, la mayoría de edad se adquiere a los 21 años. Se han presentado variosproyectos de ley -algunos con trámite parlamentario en la actualidad- que pretenden reducir estaedad, a la de 18 años.135 VITERBORI, Juan Carlos. La organización notarial, en Revista del Notariado 811, pág. 1323; VillalbaWelsh, Alberto, La colegiación notarial, en Revista del Notariado 769, pág. 583, entre otros. 136 C.S.J.N., 8 de abril de 1947, Revista La Ley, t. 87; C.S.J.N., Juris, t. 31, año 1967, pág. 149; Fallos243,612, Fallos 262,205, entre otros antecedentes jurisprudenciales.


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tarea de cuidar la disciplina y el correcto, fiel y honesto ejercicio de estadelicadísima función, así como de verificar que se preste el servicio notarialen cada punto del territorio provincial, asignando registros notariales en lasdistintas localidades137.

Ese adecuado funcionamiento requiere de ciertas condiciones que sedeben promover y estimular: a) adecuada selección de los notarios, consi-derando su moralidad y su capacitación técnico profesional; b) precisadeterminación del número de notarios en cada localidad o demarcaciónpara la eficaz prestación del servicio; c) adecuada delimitación del ejerciciopor una legislación apropiada, que fije responsabilidades y estructure losórganos competentes para velar por la disciplina y calificación profesional.

Esta breve enunciación de condiciones marca algunos de los aspectosque son rectores permanentes de la función. Los Colegios de Escribanos oNotariales, como suele denominárselos en Argentina, desarrollan la etapade matriculación de los aspirantes al ejercicio de la función notarial, y estána cargo de la elaboración o coordinación de la actividad evaluadora -des-arrollada por un tribunal u órgano colegiado compuesto por integrantes dedistintos órganos o instituciones-.

El notariado debe ser evaluado para acceder al ejercicio de la función,lo que se traduce en un probo nivel técnico jurídico del cuerpo profesional.

4.1. Sistema de acceso a la función: el acceso a la titularidad o a laadscripción de un registro notarial se lleva a cabo, en la mayoría de las pro-vincias argentinas, mediante concurso de antecedentes y oposición, cuan-do se produce una vacante o se crea un nuevo registro notarial. Este prin-cipio general sufrió, en la última década del Siglo XX, la embestida del efec-to desregulador del Poder Ejecutivo Nacional, que perseguía el “libre acce-so” a la función notarial -entre otras actividades-, receptado en varias pro-vincias, lo que implicó un serio atentado contra la seguridad jurídica.

Las Provincias que aún permanecen desreguladas se encuentran tra-tando de revertir esta situación en la actualidad. El acceso a la funciónmediante concurso de oposición o de idoneidad y antecedentes se estruc-tura en base a una prueba o examen para obtener la titularidad de un regis-tro a partir de un determinado puntaje. En algunas demarcaciones se exigeademás una práctica o pasantía notarial previa al ejercicio de la función.

137 En la comisión IV Modos de acceso a la función de las XXV Jornadas Notariales Argentinas (cele-bradas en Mendoza, octubre de 2000), se concluyó que “el número de registros de cada distritonotarial y su delimitación territorial se fijará en relación al número de habitantes, el tráfico escritu-rario e inmobiliario, y la incidencia que el movimiento económico de la población tenga en la acti-vidad notarial”.


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Dada la trascendencia que implica el ejercicio de la función notarial,para la sociedad toda el riesgo que se asume al admitir el ejercicio de lafunción, sin la mínima exigencia de capacitación e idoneidad específica, essignificativamente elevado, exponiendo de ese modo a la población a unaposible incertidumbre jurídico-notarial, sea por mal asesoramiento, sea poruna defectuosa expresión documental.

4.2. Requisitos subjetivos: además de los requisitos personales paramatricularse y tener la posibilidad a posteriori de ser aspirante a notario(nacionalidad, residencia, capacidad, etc.) tanto en áreas urbanas comorurales, con idénticos niveles de exigencia, por su trascendencia menciona-mos: a) intelectuales: poseer título universitario de “Notario”, de“Abogado con certificación de aprobación de las materias notariales” osimplemente de “abogado”, según la respectiva ley orgánica. No hay uni-formidad de criterios en este sentido y; b) morales: la honorabilidad de lapersona, su ética, es otro de los factores analizados en el iter hacia la inves-tidura notarial. Estos aspectos, suelen acreditarse según cada ámbito pro-vincial, con testigos y con certificaciones de antecedentes expedidos porautoridad competente (policial/judicial) y no estar comprendido en el régi-men de inhabilidades.

4.3. Requisitos objetivos: básicamente, se trata del discernimiento delcargo, en manos del Poder Ejecutivo Provincial, que lo realiza medianteDecreto u otro acto administrativo. Posteriormente y en forma previa aljuramento e investidura, debe: a) haber actualizado el certificado de antece-dentes; b) declarar bajo juramento no encontrarse comprendido en el régi-men de incompatibilidades; c) afianzar el cumplimiento de sus funciones porel monto, en la forma y de conformidad con las disposiciones que el ConsejoDirectivo establezca; d) registrar firma, sellos y tipos mecanográficos ante elColegio Notarial138; e) obtener habilitación de la oficina en el caso de que sehubiere discernido la titularidad del registro. Intervendrá al efecto unInspector Notarial o el delegado que el respectivo Colegio Notarial designepara proceder a efectuar el acta de habilitación de la oficina o local dondefuncionará el registro notarial. Idéntica habilitación se requiere si el notarioen ejercicio trasladase la sede de su registro a otro edificio.

138 No hay una reglamentación específica en cuanto a la mecanografía a utilizar, pueden ser manus-critos, utilizarse máquina de escribir o computadoras con la impresora que fuere (matriz de punto,tinta o laser -en algunos casos-). Igualmente, en cuanto a la tinta a utilizar, ya sea para la impresióndel soporte en sentido estático o la que se utilice para la suscripción del instrumento, tampoco sedetermina el uso de un color específico (salvo excepciones que exigen color “negro” o “azul o negro”);aunque sí unánimemente exigen que la tinta ha utilizar sea “indeleble”.


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5. Gobierno. Contralor. Disciplina. Atribuciones del Colegio Notarial.Como consecuencia lógica de la colegiación legal, indispensable por la

especial naturaleza pública/privada de la función notarial, los ColegiosNotariales ejercen además diversas funciones coadyuvando integralmentecon la función de Estado en la consecución del bien común. Así:

5.1. En relación a los notarios: a) ejercen con exclusividad la repre-sentación gremial; b) velan por la rectitud, disciplina e ilustración en el ejer-cicio profesional, por el prestigio e intereses del cuerpo y dictan las resolu-ciones tendientes a esas finalidades; c) protegen a sus miembros por todoslos medios a su alcance y les presta asistencia cuando se vieran afectadosen el ejercicio regular de sus funciones; d) legalizan la firma de los escriba-nos de la demarcación en los documentos que autoricen; e) promueven lafundación de escuelas posuniversitarias e institutos de investigación, cele-bran convenios con instituciones académicas y universitarias, profundizanel estudio de las disciplinas relacionadas con la función notarial y propor-cionan los medios adecuados para la superación profesional de los notariosy su actualización en materia de legislación, jurisprudencia y doctrina; f)brindan apoyo a los escribanos en el ejercicio de sus funciones mediantedictámenes e informes en consultas escritas, telefónicas y/o informáticasque formulen.

5.1.1. Contralor funcional: Sin embargo, el contralor estricto del ejerci-cio de la función se encuentra en la esencia misma de la institución cole-gial: los Colegios Notariales u organismos especializados con ellos vincula-dos, inspeccionan periódica y regularmente a sus colegiados -o en formaextraordinaria en averiguación de denuncia o de hechos irregulares quehubieran llegado a su conocimiento-, a través de un cuerpo de inspectores,quienes verifican el cumplimiento estricto de las obligaciones notariales ycomprueban que las notarías respondan a las necesidades de un buen ser-vicio público139.

Además, toma conocimiento de toda acción o sumario promovido con-tra un escribano a efectos de determinar sus antecedentes y coadyuva a laelucidación de su responsabilidad, emitiendo el dictamen correspondiente,en mérito de la intervención fiscal que le compete.

139 Inspección de registros notariales. Las inspecciones tienen por objeto verificar: a) si los protocolosse encuentran formados por cuadernos que se ajusten a las disposiciones reglamentarias; b) si losdocumentos extendidos llevan las firmas correspondientes; c) si están autorizados con la firma y sellodel notario; d) si la numeración de los documentos y foliatura de los protocolos están en orden; e) silos documentos están extendidos en el folio que corresponde según el orden cronológico; f) si con-cuerda el contenido de los protocolos con el de la declaración jurada que cada notario debe presen-


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En ambas situaciones y conforme las circunstancias del caso, instruyesumario140, de oficio o por denuncia, sobre la conducta de los escribanos,sea para juzgarlos o para elevar las actuaciones al órgano jurisdiccionalcompetente, con facultad, en la mayoría de las provincias, de imponer, enejercicio de su función disciplinaria, las sanciones previstas, que puedenconsistir en apercibimiento, multa, suspensión o destitución del cargo.

5.2. Frente a la sociedad y a título de ejemplo: a) promueve el des-arrollo de métodos alternativos de resolución de conflictos; b) actúa comoórgano de conciliación en las cuestiones que se suscitaren entre los escri-banos o entre éstos y los requirentes, a pedido y con la conformidad de losinteresados; c) evacúa las consultas y expide los dictámenes e informes quelas autoridades o instituciones públicas en general creyeren oportuno for-mular o peticionar; d) los Colegios Notariales cuentan con consultorios jurí-dicos gratuitos para quienes carecieren de recursos económicos; e) vigila yasegura el respeto al derecho de libre elección del notario que asiste alrequirente.

6. Capacitación.La capacitación constante y permanente constituye sin dudas una

herramienta imprescindible para el idéntico nivel de preparación científicay deontológica que posee actualmente el notariado argentino, tanto enámbitos urbanos como rurales.

Esta capacitación comprende el estudio de las diversas interpretacionesy jurisprudencia correspondiente a la legislación y actos de aplicación usual,así como de las nuevas figuras que se van contemplando en el espectronormativo que sufre modificaciones o ampliaciones en forma permanente.

Mientras ser notario radicado en los principales centros urbanos y con-secuentemente académicos, significa tener múltiples posibilidades de rea-

tar ante el Colegio respectivo; g) si se han salvado las enmiendas efectuadas en el texto del docu-mento; h) si se encuentran agregados al protocolo los certificados solicitados y demás documenta-ción menester para el negocio jurídico instrumentado y si los mismos están en forma legal; i) si losdocumentos errados o que no han pasado tienen la nota pertinente; j) si las escrituras con vocaciónregistral poseen la nota de inscripción, o en su caso, si se acompaña la nota de eximición al trámiteinscriptorio; k) si los protocolos contienen las respectivas notas de apertura y clausura; l) si los proto-colos correspondientes a años anteriores se encuentran encuadernados y si se llevan los índices regla-mentarios; m) si se han cumplido las formalidades de la ley en la facción de los documentos; n) si sehan cumplido regularmente las diligencias y obligaciones fiscales a cargo del notario como agente deretención y/o información; ñ) si se han realizado y aprobado los cursos, seminarios, congresos, jorna-das, etc. que se hubieran fijado como obligatorios; o) si se han cumplido los demás deberes impues-tos por la Ley Orgánica Notarial, por el Reglamento Notarial, por otras leyes y por las disposicionesque se dicten.140 La renuncia al ejercicio de la función que hiciere el notario sumariado, no lo exime de responsabi-lidad disciplinaria por los hechos anteriores.


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lizar diversos cursos, seminarios, charlas, especialidades, posgrados, docto-rados, etc., no obstante ello, la organización notarial se encuentra con ladificultad objetiva que implica que el escribano domiciliado en el resto delpaís, ve limitado su acceso a estas oportunidades de acceder a una actua-lización y capacitación periódica.

Múltiples factores intervienen aquí y se conjugan en relación a la capaci-tación constante del profesional. La distancia tal vez sea uno de los elementosprincipales a tener en cuenta entre las múltiples vicisitudes que se suelen pre-sentar para los escribanos ubicados en el interior del país. Para poder asistir acualquier curso, seminario, congreso, jornada, etc., se deben desplazar cientosy en algunos casos miles de kilómetros. Ello trae aparejado disponer de unaserie de gastos que tal desplazamiento les genera y un lucro cesante por lanecesidad de tener que ausentarse de su ámbito laboral por uno o varios días;además de tener que dejar de atender la notaría por tal período -sin perjuiciode la posibilidad de designar provisoriamente un suplente o subrogante-. Ladisponibilidad de tiempo no deja de ser un factor a considerar.

Por ello, para el notariado alejado de los grandes centros urbanos, sue-len programarse cursos intensivos dictados en determinadas ciudades a lolargo y ancho del país, que los propios notarios escogen en base a suscomodidades o medios de locomoción. Estos cursos son, generalmente,dictados por profesores de la Universidad Notarial Argentina, por miem-bros de la Academia Nacional del Notariado o por calificados civilistas onotarialistas y suelen tener una importante carga horaria, durante dos omás días, reiterándose en forma periódica.

Las Universidades, Academias, pero especialmente, los Colegios deEscribanos cobran aquí especial relevancia. Son ellos quienes tienen la ini-ciativa de fomentar y organizar estos cursos, como también del dictado deconferencias sobre temas específicos, y de pregonar en los colegiados laasistencia a los mismos.

Por complejo, incómodo o engorroso que parezca conservar un óptimonivel de calificación, el notariado argentino ha tenido una conducta pon-derable a lo largo de los años, asistiendo con nutrida frecuencia en buscade su constante capacitación, conformando un cuerpo de profesionales conconocimientos fundados que se trasladan a diario a una población deman-dante de un asesoramiento cada vez más integral y variado.

Los medios electrónicos han cobrado especial interés en los últimosaños, en esta tarea informadora de los profesionales, en particular para elnotariado del interior y de las áreas rurales. Esta es una vía que ofrece múl-tiples ventajas, especialmente de intercomunicación, en aras de la actuali-zación y de las comunicaciones. A título de ejemplo, la Universidad NotarialArgentina ha conformado la denominada Universidad Notarial Argentina


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Virtual, la cual a través de su página web, transmite cursos y conferenciassobre temas jurídico-notariales.

7. Función social del notariado.De lo expuesto, observamos con claridad que el rol social que desem-

peña el notariado no se reduce a la intervención en los programas coordi-nados con instituciones oficiales y a la organización de las pequeñas estruc-turas productivas y su acceso al crédito, analizados en los Capítulos III y IV,sino que es mucho más amplio. Tal vez sea el primero el que mayor difu-sión alcance por la trascendencia que se les da a las distintas obras estata-les o de instituciones oficiales o privadas de relevancia político económica.Pero la actividad notarial integral -donde resaltamos el asesoramiento enlos términos precisados-, tiene como resultado mediato e inmediato unreflejo social ineludible e imprescindible, como puede ser un título de pro-piedad, una emancipación civil, la constitución de una sociedad o asocia-ción, o simplemente un adecuado asesoramiento profesional.

Desde lo institucional, el notariado es un referente social, al contar conconsultorios gratuitos de atención al público, como también la determina-ción de tarifas reducidas para personas de escasos recursos que interven-gan en el otorgamiento de actos notariales.

En lo individual, en especial el notario asentado en áreas rurales, de-sempeña una función social más allá de lo notarial: en él las personas depo-sitan sus deseos, en busca de asesoramiento y consejo, para encuadrar jurí-dicamente sus inquietudes y necesidades materiales y espirituales, paraque muestre el camino en situaciones conflictivas. En este sentido, hay quetener claro que las personas que viven en zonas rurales, si bien han incor-porado tecnología e informática, tienen una idiosincracia que dista muchode la realidad de las grandes urbes y prefieren evitar ir a la ciudad. La faltade conocimientos básicos que se observa a diario hace que depositen laconfianza en el notario, como referente social de seguridad jurídica.

8. Problemática aborigen y función notarial.8.1. Introducción.Un especial y preciso punto de reflexión, particularmente para el ejer-

cicio del notariado en ámbitos rurales, lo merece el tratamiento de la deno-minada problemática de los pueblos aborígenes que, pese a su tratamien-to en la parte final de la ponencia nacional, posee enorme y significativatrascendencia política, económica, social y cultural141.

Más allá de los aspectos jurídicos, que brevemente analizaremos,importa destacar el rol y la función social que cumple y puede cumplir conmayor incidencia aún el notariado, específicamente, en ejercicio de la labor


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asesora conforme nuestra visión desarrollada en el Capítulo I, asumiendo,acortando y superando la distancia intercultural existente en virtud delencuentro de mundos con cosmovisiones diferentes en muchos aspectos.Así, el notario, al igual que el maestro, en esta interculturalidad y convo-cando también a especialistas de otras disciplinas de las ciencias sociales,ayuda y puede ayudar a la comprensión e integración de conceptos de dis-tinta naturaleza.

8.2. Marco constitucional y legal.Luego de la reforma de 1994, el art. 75 inc. 17 de la Constitución

Nacional, enuncia que corresponde al Congreso de la Nación “Reconocer lapreexistencia étnica y cultural de los pueblos indígenas argentinos. Garantizarel respeto a su identidad y el derecho a una educación bilingüe e intercultu-ral, reconocer la personería jurídica de sus comunidades, y la posesión y pro-piedad comunitarias de las tierras que tradicionalmente ocupan…”.

En el orden local, la Constitución de la Provincia del Chubut, disponeque “La Provincia reivindica la asistencia de los pueblos indígenas en suterritorio, garantizando el respeto de su identidad … Se reconoce a lascomunidades indígenas existentes en la Provincia: 1. la posesión y propie-dad comunitaria sobre las tierras que tradicionalmente ocupan…”142.

Reglamentando la normativa constitucional, diversas leyes de laProvincia regulan la adjudicación de tierras a las comunidades aborígenes ybajo los siguientes caracteres típicos: a) las comunidades deben poseer per-sonería jurídica143; b) la adjudicación es a título gratuito, estando exenta latransferencia del pago de impuestos y tasas144; c) se les otorga el beneficiode la inembargabilidad e inejecutabilidad, aunque con la prohibición expre-sa de entregar la tierra en garantía de créditos, con excepción de créditoscon entidades oficiales ; d) se fija la prohibición de la enajenación de la tie-rra durante un plazo de veinte años146.

Por su parte, la Constitución de la Provincia del Neuquén establece que“Serán mantenidas y aún ampliadas las reservas y concesiones indígenas...

141 Según datos del Instituto Nacional de Asuntos Indígenas (INAI) del año 2005, en Argentina hay 24pueblos indígenas con más de 1000 comunidades con personería reconocidas, con una poblaciónaproximada a los 2.000.000 de habitantes (4-5% de la población total del país). 142 Art. 34 Constitución Provincial, luego de la reforma del año 1994, bajo el título De los indígenas.143 Leyes provinciales 3765/92 (en especial arts. 15, 37, 38) y 4013/94. 144 Ley provincial 3247/88, art.10º.145 Ley provincial 3657/91, art.6º.146 Ley Provincial 3657/91, art. 7º.


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mejorando las condiciones de vida de sus habitantes y tendiendo a la eli-minación progresiva de esta segregación de hecho... Ninguna de ellas seráenajenable, transmisible ni susceptible de gravámenes o embargos”147. Lasleyes provinciales -en particular las leyes 1800148, 2342149 y 2440150-, regla-mentan las disposiciones constitucionales en términos similares a los de laProvincia del Chubut.

Finalmente, en el ámbito nacional, corresponden ser destacadas lasnormas de la ley 23.302151, regulatoria de la Política Indígena y de Apoyo alas Comunidades Aborígenes. Sus características centrales, en el tema quenos ocupa -toda vez que regula también cuestiones vinculadas con planesde educación, salud y previsión social- son las siguientes: a) reconoce per-sonería jurídica a las comunidades indígenas radicadas en el país, que seadquiere y se pierde mediante la inscripción y cancelación en el Registro deComunidades Indígenas; b) crea el Instituto Nacional de Asuntos Indígenas(INAI) que, además de ser la autoridad de aplicación de la ley, tiene a sucargo el citado Registro Nacional de Comunidades Indígenas; c) dispone laadjudicación en propiedad plena a las comunidades indígenas, de tierrasfiscales nacionales “aptas y suficientes para la explotación agropecuaria,forestal, minera, industrial o artesanal”, a título gratuito, con los beneficiosde la inembargabilidad e inejecutabilidad y con la prohibición de su enaje-nación por un término mínimo de veinte años152. Con esta norma,Argentina cumplió con el compromiso asumido al suscribir el Convenio 107de la Organización Internacional del Trabajo (OIT) sobre “Protección eIntegración de las Poblaciones Indígenas”153.

8.3. Rol del Notario.En este encuentro de culturas, basado no en la absorción de las autóc-

tonas sino en el fortalecimiento del respeto a la identidad indígena y la pre-servación de su cultura, se abre para el notariado, en particular en los ámbi-tos rurales, un gran campo de acción, actualmente bastante inexplorado.

147 Art. 23 inc. d. Constitución Provincial, luego de la reforma de 1994.-148 De adhesión a la L.N. 23302 de Política Indígena y Apoyo a Comunidades Aborígenes que se refie-re seguidamente.149 Regula las Áreas Naturales Protegidas.150 De adhesión a la L.N. 25607 que establece una campaña de difusión de los derechos de los pue-blos originarios.151 Con la reforma de la L.N. 25.799 y Decreto Reglamentario 155/89.152 Respectivamente arts. 5º, 7º, 9º y 11º de la ley.153 Suscripto en Ginebra, Suiza, el 26/06/57 y ratificado por Argentina por Ley 14.932/59, modificadopor Convenio 169 OIT, que rige en nuestro país desde el 3 de julio de 2001.


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Reiteramos: nuestra integral formación humanística, la sólida capacitacióntécnica y, especialmente, la enorme confianza de la que en forma individualy colegiada goza el notariado en la sociedad, que no es el fruto de ningunanorma imperativa sino de su dilatada trayectoria al servicio del biencomún, se convierten así en herramientas insustituibles para la consecu-ción -también lo reiteramos- de la consecución del fin de nuestra función,igual que la del Estado: la paz social construida sobre el valor justicia.

En este sentido y a título ilustrativo, sólo mencionamos la injusticia,discriminación, atraso y destrucción de la identidad cultural que trajeroninstituciones como la mita, el yanaconazgo y la encomienda que, además,no hicieron otra cosa que trasplantar desde Europa instituciones feudales154.

Sin ánimo de simplificar esta compleja cuestión, identificamos en laproblemática vinculada con la adjudicación de tierras a las comunidadesaborígenes, tres cuestiones, relacionadas entre sí y que trataremos breve-mente:

8.3.1. Propiedad individual-propiedad comunitaria: si bien las normasconstitucionales y legales citadas permiten esta doble posibilidad de atri-bución de la propiedad, no podemos dejar de admitir que sólo a través delreconocimiento de la propiedad comunitaria se protege al sujeto de latutela constitucional argentina, que no es el aborigen en cuanto sujeto-individuo aislado, sino los pueblos o comunidades aborígenes, como suje-tos colectivos. Este reconocimiento actual de la propiedad comunitaria,tuvo un extenso desarrollo jurisprudencial y doctrinario en nuestro país, apartir del famoso caso de la S.C.J.N. de 1929 por el reclamo de tierras deuna comunidad aborigen de la Puna Jujeña155. Identificar propiedad comu-nitaria aborigen con las formas tradicionales de la propiedad (dominio, con-dominio, etc.) implica desconocer las sensibles diferencias que existenentre ellas, fundadas en que la relación del indígena con la tierra tiene unpunto de partida espiritual, pues ella corporiza sus tradiciones y valoresancestrales156.

8.3.2. Personería jurídica: ante la falta de regulación legal de la propie-dad colectiva -problema común de la mayoría de los países de AméricaLatina- el legislador nacional de la ley 23.302 determinó que los pueblos

154 ALTERINI, Jorge, Corna, Pablo y Vázquez, Gabriela. Propiedad Indígena, Ed. de la UniversidadCatólica Argentina, 2005, en particular su cita de la obra de Fray Bartolomé de las Casas Brevísimarelación de la destrucción de las Indias, pág. 48.155 “Guari, Lorenzo c/Provincia de Jujuy y sucesores de Fernando Campero”, en Fallos, 155:302.156 ALTERINI, Jorge y otros, ob. cit., pág. 155 y sgte.


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originarios, las comunidades indígenas, para poder acceder a la propiedadcolectiva de las tierras debían previamente obtener su personería jurídicamediante su inscripción en el Registro ya citado. Ser sujeto de derecho sig-nifica ser reconocido como persona jurídica o de existencia ideal. Ahorabien: tal personería jurídica, si es fruto del reconocimiento de una autori-dad del Estado, es propia del derecho privado. De manera tal que, en abier-ta contradicción con la normativa constitucional actual, transcripta alcomienzo de este subcapítulo, la titularidad dominial colectiva dependía dela inscripción ó cancelación de esta inscripción en los registros nacionales yprovinciales correspondientes. Es que, mientras en la Constitución Nacional(1994) la base de atribución de tierras es la identidad, en la ley 23.302 loes la inscripción registral como persona jurídica de derecho privado.Mientras la identidad no se pierde, sí desaparece la personería por la can-celación de la inscripción de la figura asociativa. Así, la atribución de tierrasen la normativa constitucional, asume un criterio reivindicatorio histórico,en tanto en la ley 23.302 asume un criterio asistencial de propiedad comu-nitaria. Afortunadamente, luego de la reforma constitucional de 1994 y lamodificación de la ley 23.302, nadie puede sostener los efectos constituti-vos -de la comunidad indígena- de la inscripción. La comunidad preexiste ala inscripción y, como tal, sin necesidad de recurrir a ninguna figura jurídi-ca del derecho privado nacional157, puede ser sujeto titular de cuatro cate-gorías jurídicas de tierras: tierras que tradicionalmente ocupan; tierras queno ocupan con exclusividad; tierras adicionales, aptas y suficientes para eldesarrollo humano y; tierras sustitutas por traslado.

La experiencia concreta en este punto nos muestra que las titulacionesrecientes han sido colectivas en su inmensa mayoría, expresamente solici-tada así por las propias comunidades, para la preservación de su cohesiónsocial, el ecosistema y los recursos naturales158.

8.3.3. Restricciones para la enajenación de las tierras y para el acceso alcrédito: como se ha indicado, expresamente la normativa constitucional ylegal prohíbe la enajenación de las tierras de propiedad comunitaria indí-

157 Vgr. Asociacion civil, Mutual, Cooperativa, etc., o, como en la Provincia del Neuquén, las denomi-nadas “Asociaciones de Fomento Rural”.158 Sólo algunos ejemplos para comprender la dimensión de la problemática y dentro del ámbito dela Provincia del Chubut, que se reproduce en varias provincias argentinas: adjudicación en propiedada la comunidad aborigen “Pocitos de Quichaura” de una superficie de 25.116 has. y fracción(13.06.2006); Adjudicación en propiedad a la comunidad aborigen “Mallin de los Cual” de una super-ficie de 5342 has. y fracción (08-10-1998); Adjudicación en propiedad a la comunidad aborigen“Huesca Antieco” de una superficie de 297 has. y fracción (30-12-1997). Además, se encuentran entrámite de asignación, una sup. de 38.750 has.


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gena y restringen su utilización en calidad de garantía, exclusivamente paracréditos con entidades oficiales.

Si bien podemos justificar la prohibición de enajenar -que desvirtúauno de los caracteres básicos de la propiedad individual conforme nuestraconfiguración legal- en la diversa cosmovisión que tienen las comunidadesaborígenes159 no ocurre lo mismo respecto de la restricción para afectar losinmuebles a garantías legales, pues contradice abiertamente la posibilidadde acceso al crédito, y con ello, al desarrollo. Se abre en consecuencia aquíun interesante campo de estudio y asesoramiento para el notariado, espe-cialmente en los ámbitos rurales, cercanos geográfica y socialmente con laproblemática, a fin de encontrar soluciones equitativas que tengan en cuen-ta la cultura e idiosincracia aborigen y las propias necesidades de desarrollohumano integral, mediante la utilización y adaptación al caso concreto, delas distintas figuras jurídicas que permite la legislación nacional160.

8.3.4. Se observa así, a lo largo y a lo ancho del país y merced a laacción de los distintos actores sociales -dentro de los cuales se encuentrael notariado individual y colectivamente organizado- la creciente preocu-pación que existe en Argentina por las comunidades originarias y su dere-cho a la identidad y a la propiedad de las tierras ocupadas por ellos desdetiempos inmemoriales.

En este sentido, en orden a lo expuesto en los parágrafos anteriores,corresponde citar:

a) El proyecto de ley modificatorio del Código Civil y referido a la titu-lización a favor de los pueblos originarios, incorporando como nuevo inci-so del art. 2503 que enumera, bajo el sistema de “número cerrado” losderechos reales permitidos por la legislación, un nuevo derecho real: “Lapropiedad participada de las comunidades aborígenes”161;

b) la relativamente reciente ley nacional 26.160162 que declara laemergencia en materia de posesión y propiedad de las tierras que tradi-cionalmente ocupan las comunidades originarias del país por el término decuatro años (art. 1º), suspende los desalojos y/o desocupaciones de lastierras por el plazo de emergencia (art. 2º), e impone al I.N.A.I. el deber derealizar el relevamiento técnico-jurídico-catastral de la situación dominial

159 Fundada principalmente en la creencia de que la tierra no les pertenece sino que ellos pertenecena la tierra.160 Sólo citamos a título de ejemplo: Derecho real de superficie forestal, hipoteca, fideicomiso, etc.161 Proyecto ingresado para su tratamiento en la H.C.D.N. el 15-05-2002, actualmente en comisión.162 Sancionada el 01.11.2006, promulgada el 23-11-2006.


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de las tierras ocupadas por las comunidades indígenas (art. 3º). En estaúltima cuestión el notariado, conforme se expuso y fundó en todo el tra-bajo, puede efectuar una decisiva colaboración ágil, eficaz y a bajo costo,para que el Estado Nacional a través de sus organismos, cumpla con lasobligaciones a su cargo en ese tema de gran trascendencia histórica, polí-tica, económica y social que hace a la defensa de la dignidad de la perso-na humana.

PONENCIAS DE LA DELEGACIÓN ARGENTINA

CAPÍTULO I

1) Las sociedades modernas desnudan realidades con fuertes desigual-dades, de índole económica, cultural, ocupacional y demográficas. Ello,junto a otros factores, dificulta a ciertos sectores la posibilidad de obteneruna formación con niveles educativos mínimos necesarios que puedagarantizarles un conocimiento adecuado de contenidos y comprensión delos efectos en muchos de aquellos actos que estén a su alcance realizar, obien, de contratar una asistencia jurídica letrada que supla tales falencias.En tal sentido, por su distribución territorial y su capacitación jurídica liga-da al esencial deber de imparcialidad, el notario se posiciona como la herra-mienta más idónea que, en el campo de lo jurídico no litigioso, se puedebrindar a las personas físicas o jurídicas en particular, debido a la facilidadque importa requerir su intervención, sea por la inmediatez territorial entrerequirente-notario y por la economía o a veces gratuidad con que este ejer-ce su labor asesora; y en las relaciones intersubjetivas en general, porimportar además un nexo único que favorece la concurrencia de volunta-des en pos de la obtención de un fin común y deseado, ayudando aquí asuplir extremos que van desde la carencia de conocimientos elementaleshasta el encuadre legal y autoría contractual de negocios de alta comple-jidad. Se hace así necesario potenciar el rol asesor del notario, acompañán-dolo de medidas tendientes a elevar y actualizar su calificación profesional,como garantía de seguridad jurídica, tutela de los derechos individuales yherramienta preventiva de litigios.

2) El Asesoramiento Notarial incorporado en sus fases de información,asesoramiento y consejo en las Bases y Principios del Notariado Latino,debe ser interpretado en sentido amplio y con los siguientes alcances: a)con carácter exclusivo, en el marco de la competencia privativa, que enrazón de la materia es atribuida a la función pública notarial y; b) con carác-


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ter no exclusivo, en el marco de la actividad complementaria que comoprofesional del derecho se encuentra habilitado a desarrollar, con límitespropios que impone el deber de imparcialidad, la ética y normas de dere-cho positivo que, en forma expresa y en relación a asuntos de naturalezaespecífica, establezcan competencias privativas a otras funciones públicaso profesiones. En tal sentido y con los alcances que la interpretación pre-cedentemente relacionada da al asesoramiento notarial, se recomienda laadopción de medidas concretas tendientes a lograr: 1º) su expresa recep-ción en el derecho positivo vigente de aquellos países miembros que aúnno hayan avanzado en la efectiva incorporación en sus notariados de todasy cada una de las -ya aprobadas- nuevas “Bases y Principios del Notariado”y, como correlato necesario; 2º) su inserción en el ejercicio habitual y per-manente de la Actividad Notarial, comprensiva tanto de la función públicacomo de su faz profesional, en inmediata respuesta a razones de utilidad ynecesidad social que así lo imponen, dentro de las que se encuentra “la pre-vención de litigios”.

CAPÍTULO II

1) La escritura pública tiene como efecto esencial para la seguridad jurí-dica, el otorgar “plena fe” a los actos que hayan pasado en presencia delnotario o que él hubiese cumplido. Dicha plena fe, que alcanza a los“hechos narrados”, es propia del documento notarial. La intervención delnotario, a través de las operaciones de ejercicio, garantiza, además, la lega-lidad del acto y la legitimación de las partes para otorgarlo. Este proceder,amén de ser esencial a la propia función, debe estar resguardado de posi-bles interpretaciones disociantes a través de su imposición en las legisla-ciones locales.

2) En el requisito del "título" para tener por operadas las transmisionesde derechos reales inmobiliarios por actos entre vivos y derivadas, inde-pendientemente de la conveniencia de que algunas legislaciones incorpo-ren también el requisito del “modo” (habitualmente la tradición, o entregay recepción voluntaria de la cosa), el principio general -por las razones indi-cadas en el punto anteriores que debe revestir la forma de escritura públi-ca. La sola inscripción no es un requisito para la existencia del derecho real.

3) Un sistema registral inmobiliario (entendiendo este aspecto como elque refiere a los efectos de la inscripción) como el argentino, tiene las ven-tajas de ser declarativo y no convalidante: al momento de autorizar la escri-


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tura, el notario tiene que tener a la vista dos documentos: el certificadoexpedido por el registro -en el que se informa el estado del bien respectivoy la situación jurídica de su titular- y el título inscripto. Este último cumple,entre otras funciones, la de evitar las enajenaciones simultáneas por un titu-lar y la de publicitar situaciones deficientemente informadas por vía regis-tral (cuando por un error en el procesamiento del documento ingresado alRegistro, no se publicita correctamente el derecho). El certificado registralpone en juego un excelente sistema de preferencia y protección a terceros,que vincula la reserva de prioridad indirecta con la retroprioridad, de modotal que, si el acto es celebrado dentro del plazo de validez de la certificación,y el instrumento notarial que lo porta es ingresado en el Registro en otroplazo que se computa desde su otorgamiento, se considera que la inscrip-ción tiene efectos retroactivos a la fecha de la celebración del acto de muta-ción real, lográndose una protección integral del negocio jurídico.

4) El registro de títulos otorga una serie de importantes ventajas fren-te al registro de derechos. En el particular funcionamiento de la legislaciónargentina, tales ventajas se aprecian en: a) una adecuada distribución de latarea calificadora (notario-registrador); b) la disminución del plazo de con-creción de los negocios; c) la ineficacia de acontecimientos posteriores a laescritura para obstaculizar la transmisión (por ejemplo: quiebra, falleci-miento o incapacidad del vendedor); d) la posibilidad de regular un sistemade reserva de prioridad que asegura la concreción de las transacciones, sinperjuicio para las partes y con adecuada publicidad a terceros.

5) Los caracteres del régimen inmobiliario argentino guardan estrechacoherencia con el hecho de exigirse la forma escritura pública para lasmutaciones de derechos reales. Esto, porque el procesamiento registral delos títulos sustantivos, tiene que tener como punto de partida documentosgenuinos.

6) La difundida seguridad “preventiva” se logra perfectamente, sinnecesidad de otorgar a la inscripción efectos que buscan, ficticiamente,cubrir la falta de intervención notarial.

CAPÍTULO III

1) La titulación inmobiliaria es un instituto esencial para contribuir asuperar la barrera de la pobreza. En primer término, porque ante los enor-mes e injustos desequilibrios que se observan en las sociedades contempo-


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ráneas, asegura la vivienda del pobre y su familia, sacándolos de la sensa-ción de marginalidad mediante su acceso a las garantías y defensas propiasque otorga el sistema jurídico a sus derechos. En segundo término. es unaherramienta para obtener mayores y mejores créditos, al poder brindar unagarantía con asiento real, o meramente dar certeza y fehaciencia a su patri-monio inmobiliario. Es un pequeño paso a la hora de superar las desigual-dades que impiden el debido desarrollo de las potencialidades del individuoen una sociedad abierta.

2) Todo proceso de titulación inmobiliaria debe respetar los principiosgenerales del derecho, normas de fondo y de procedimiento del orden jurí-dico nacional, a fin de no vulnerar la seguridad jurídica, paz social y, en últi-ma instancia, la justicia objetiva.

3) Sólo por excepción se puede admitir la exhimición de ciertos recau-dos legales para que los pobres o personas con escasos recursos, accedan ala titulación inmobiliaria, respetando los principios generales del derecho,en aras a hacer efectivo el ejercicio pleno de los derechos humanos funda-mentales. Tales situaciones, sólo serán admisibles si dan una solución deequidad y a) responden a satisfacer necesidades básicas del ser humanocomo la vivienda única y familiar; b) se refieren a situaciones específicas ydeterminables y dan una solución con límite temporal hasta superar la cri-sis social (habitacional); c) se asegure la posibilidad del anterior titular deejercer su derecho de defensa, no pudiendo nunca privársele arbitraria-mente de la misma, y teniendo siempre una última instancia de contralorjudicial, como en todo proceso administrativo; d) se respete el principio debuena fe en la posesión y licitud en la causa de su adquisición; e) se respe-ten los principios procesales para la titulación, como su instrumentaciónpor escritura pública, con el correspondiente control de legalidad y certezabajo la esfera de la fe pública y su registración en Registros PúblicosInmobiliarios, a los efectos de dar publicidad a terceros.

4) Se propone que los Colegios Notariales u asociaciones similares denotarios tomen activa colaboración junto a sus respectivos Estados y otrasorganizaciones profesionales y no gubernamentales, para hacer efectivoslos planes de titulación que respeten estos principios. Ello, siempre que noimpliquen una arbitraria privación o limitación de los derechos de anterio-res titulares o terceros, facilitando la prestación del servicio notarial delmodo más económico y con la habitual calidad técnico-jurídica que lo hacaracterizado a través de los siglos.


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5) En la escrituración de viviendas de interés social edificadas enterrenos fiscales, se propicia la intervención exclusiva del notariado denúmero y de sus respectivas organizaciones colegiales, en virtud de cons-tituir, por las razones expuestas, un más fácil, idóneo, económico y rápi-do acceso a la titulación de los derechos por parte de la comunidad.Permitiendo, especialmente, además, a los sectores de escasos recursos,contar con un asesoramiento íntegro brindado por un profesional dederecho, de su confianza.

CAPÍTULO IV

1) En la estructuración de la pequeña y mediana empresa debe con-templarse la creación de figuras jurídicas que faciliten su funcionamiento yacceso al crédito, tales como las Sociedades de Garantía Recíproca(Argentina), y los consorcios de cooperación y exportación, y que, además,exijan la intervención de los notarios que, como profesionales del derechoen ejercicio de una función pública estatal, se encuentran plenamente habi-litados para asesorar y analizar la manera más conveniente para su crea-ción y desarrollo. Asimismo, la legislación de pequeñas y medianas empre-sas y el sistema jurídico, debe prever diversas formas para la obtención decrédito a través de herramientas jurídicas en las cuales los notarios se cons-tituyan en los profesionales idóneos para su implementación. En éste sen-tido, debemos rechazar por erróneos y no ajustarse a la realidad deArgentina, los términos del informe del Banco Mundial cuando expresa:“Los servicios que los notarios proporcionan -constatar la identidad de lossocios inversionistas y directivos de la compañía-, son rutinariamente eje-cutados por empleados públicos que desempeñan otras funciones. Y losempleados de los registros de comercio son tan hábiles como los notariospara hacerlo”.

2) Por idénticos motivos, igualmente, debemos rechazar públicamenteel mismo informe cuando expresa erróneamente y con desconocimiento dela realidad nacional, que la intervención notarial agrega costos, haciendomás engorrosos los trámites comerciales.

3) La constitución mediante documento público notarial de las peque-ñas estructuras productivas, tanto individuales como colectivas, ya seacontractual o asociativa, además de su bajo costo y de la certeza y segu-ridad jurídica que éste le confiere, posibilita al pequeño y mediano empre-sario un conocimiento suficiente del camino a iniciar, imprescindible para


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el éxito del emprendimiento, gracias al asesoramiento con profundo arrai-go social y compromiso con la protección integral de la persona humanaque ejerce el notario. En este sentido, se propone que todo proyecto legis-lativo que implemente la sociedad unipersonal con responsabilidad limita-da, prevea la obligatoria intervención notarial como medio más adecuadopara lograr los objetivos.

CAPÍTULO V

1) Un adecuado funcionamiento de la actividad notarial requiere deciertas condiciones que se deben promover y estimular en aras del bienes-tar de la sociedad: a) una apropiada determinación y distribución del núme-ro de notarios en cada localidad o demarcación para la eficaz prestación delservicio (numerus clausus), b) poseer titulación universitaria en Derecho yaprobar una evaluación o concurso jurídico notarial para acceder al ejerciciode la función notarial. Ello se traduce en un elevado y uniforme nivel técni-co jurídico del cuerpo profesional, c) cumplir con pautas de actualizaciónperiódicas, para quienes se encuentren en ejercicio de la función.

2) Los Colegios Notariales de cada país deben desarrollar el control dela matriculación en los aspirantes al ejercicio de la función notarial y tienenun rol protagónico en el contralor del fiel ejercicio de la actividad, en la dis-ciplina de los notarios y en la capacitación constante de éstos.

3) Se debe prevenir que exista servicio notarial en todo el territorio,dividiéndolo, a éstos efectos, en zonas o demarcaciones que estarán a cargode uno o varios notarios según las distintas circunstancias, necesidades ycantidad de población, garantizando, asimismo, por las vías necesarias yadaptadas a las circunstancias de cada caso, la prestación del servicio enforma permanente.

4) Especial atención se debe prestar al notario que desempeña su ser-vicio en ámbitos rurales, donde cumple más intensamente una funciónsocial que excede lo notarial, centrada especialmente en la misión huma-nística de asesoramiento y consejo que lo convierte en depositario de laconfianza de los particulares y garantiza la equidad en las relaciones eco-nómicas y sociales.

5) Se debe promover la constante capacitación y actualización delnotariado, considerando la posibilidad de acceso a la información de todo


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el cuerpo notarial; es decir, que tanto el notariado urbano como el ruraltenga la posibilidad de participar e interactuar. También se debe verificar elcumplimiento de las obligaciones que se les hubieran impuesto, como rea-lizar cursos, jornadas o talleres.

6) En la problemática aborigen, como pueblos originarios de los distin-tos territorios nacionales y al estar el notariado siempre comprometido conla sociedad a la que pertenece, deben emplearse todos los medios y recur-sos a nuestro alcance para la defensa del denominado principio de identi-dad y para la reducción de la distancia intercultural, a fin de compatibilizarla diversidad planteada entre los conceptos de propiedad privada y propie-dad colectiva o comunitaria.

RECOMENDACIÓN:

El notariado argentino, en especial para el tratamiento, análisis y reso-lución de las cuestiones planteadas en los puntos 3º, 4º y 5º de estasponencias, Recomienda:

1) Que cada organización notarial, con la experiencia mundial existen-te, proponga soluciones adecuadas a la historia, el derecho y la realidadsocial de su respectiva nación, evitando importar modelos que desconoz-can elementos esenciales de su desarrollo integral.

2) Que cada notariado nacional y la Unión Internacional del Notariado,propongan al Estado y a las organizaciones internacionales con quienescolaboran, un trabajo interdisciplinario para el análisis y propuestas deresolución de toda la problemática en estudio, a fin de tener especialmen-te en cuenta todos los factores de la vida social (religiosos, políticos, racia-les, económicos, demográficos, geográficos, de idiosincracia, históricos).


la actividad notarial en los medios rurales y urbanos

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