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InmoCoyuntura – nº1 – Junio 2010 Página 2 de 39

PRESENTACIÓN

Los mercados inmobiliarios se definen mediante la doble nominación

producto-localidad, la primera para identificar la tipología del bien que

opera en ellos y la segunda como expresión de su ubicación

geográfica derivada de la singularidad de lo inmobiliario.

El conocimiento de los mercados producto-localidad requiere

contemplar los tres aspectos o características que en cada periodo

temporal los configuran: dimensión, dinamicidad y tendencia a corto y

medio plazo. Las dimensiones de los mercados o magnitudes básicas

son, la amplitud y la profundidad, es decir, el rango de los precios de

los bienes que se intercambian en ellos y el número de transacciones

que se han generado, rango y número referidos a un mismo periodo

temporal dado.

Desde esta perspectiva, el Informe InmoCoyuntura cuyo número 1,

2S2009 aquí se presenta, se refiere, como producto, a los mercados

de compraventa residenciales en sus cuatro segmentos: primario,

secundario, libre y de protección pública, ubicados, según los casos,

bien en las ciudades capitales de las provincias, bien en las áreas

administrativas provinciales o comunitarias.

Epígrafe 1 Dimensiones de los Mercados Residenciales de las

Capitales de Provincia.

Se muestran las dimensiones de los mercados residenciales de las

ciudades capitales de provincia, cuantificando las amplitudes como

rangos de los precios unitarios (€/m2) y las profundidades de los

mercados de cada Comunidad Autónoma desagregadas en los cuatro

segmentos anteriormente expuestos.

Se concluye este primer punto con la gráfica que muestra, mediante

rectángulos, la contemplación conjunta de ambas magnitudes. En el

segundo sub epígrafe y por considerar que son los estadísticos con

más y mejor información para este tipo de análisis, se recogen los

intervalos modales o más frecuentes de los precios absolutos de las

transacciones detectadas en el periodo 2S2009. Y como punto final

de este epígrafe 1 y, al mismo tiempo, como inicio de la determinación

de la dinamicidad de los mercados residenciales, se aporta el detalle

de las variaciones inter anuales 2S2009/2S2008 de los tramos

modales de los precios unitarios, a nivel de capitales de provincia.

Epígrafe 2 Dinamicidad de los Mercados Residenciales.

Se exponen los comportamientos de la actividad inmobiliaria mediante

dos índices propios que expresan o miden esa actividad desde dos

aspectos diferentes:

- El Índice de Actividad Económica Inmobiliaria, (índice aei.EV),

que recoge la aproximación a los flujos económicos derivados

de la actividad residencial (construcción, venta y financiación).

- El Índice de Actividad Inmobiliaria (índice ai.EV),

expresa la actividad inmobiliaria, estimada a partir del número

total de informes de bienes inmuebles residenciales realizados

por el sector de la tasación.

El periodo 2004/2009 se ha establecido como perspectiva temporal

para ambos índices.


PRESENTACIÓN

La contemplación conjunta del comportamiento de los precios y de la

actividad inmobiliaria (índice ai.EV) durante este periodo 2004/2009,

se recoge, de forma gráfica en este Informe a nivel de CC.AA.

Gráficas todas ellas que, mostrando las singularidades de cada

Comunidad, presentan, como denominador común, un perfil de

burbuja que han ido dibujado, anualmente, los comportamientos

precios-actividad en su recorrido 2004/2009.

La estimación de la tendencia de los precios residenciales a corto y

medio plazo, se basa en una aproximación al stock de viviendas libres

en el mercado primario, por ser ésta la variable fundamental propia

del sector inmobiliario que marca los comportamientos de precios

presentes y futuros tanto en el mercado primario como en el

secundario.

Epígrafe 3 Determinación de número de viviendas nuevas en venta

(Stock residencial).

A partir de los datos de las estadísticas oficiales de la evolución de la

población y de la actividad promotora, y mediante la simulación de

escenarios e hipótesis, en un modelo propio, de la nueva actividad

promotora en el periodo 2004/2009, en el epígrafe 3 se realiza la

mencionada aproximación a la determinación del número de viviendas

libres del mercado primario en venta, aproximación de naturaleza

exclusivamente inmobiliaria a partir de la cual se realiza la estimación

del comportamiento de los precios residenciales para el trienio

2010/1012.

Epígrafe 4 Mapa Inmoeconómico de las CC.AA.

Dado que el mercado inmobiliario -que contiene al residencial-, es un

sector económico, cualquier estimación de su comportamiento futuro

ha de insertarse necesariamente en el marco macroeconómico

nacional.

Se presenta, como novedad, el mapa inmoeconómico en el que, en el

plano de ejes PIB y tasa de paro, se representan las posiciones de las

CC.AA. mediante círculos de áreas proporcionales a su índice de

actividad inmobiliaria en 2009 (índice ai.EV). Partiendo de esta

panorámica a diciembre de 2009 se determinan las distancias de cada

Comunidad al punto frontera de las economías de baja y alta

actividad.

Finalmente quiero resaltar en este trabajo, génesis de los futuros

informes semestrales de InmoCoyuntura Euroval, la gran aportación

realizada en el desarrollo y dirección del mismo por Alfredo Serret,

Presidente del Instituto de Análisis Inmobiliario, que junto a Jorge

Baiges, Socio-Director y Cristina González Rojo, Analista principal,

han conseguido realizar un excelente y novedoso trabajo y plasmar

toda la experiencia de Euroval en el Análisis de Mercados

Inmobiliarios, acumulada en sus más de 20 años de existencia.

José Vázquez Seijo

[email protected]

www.euroval.com


ÍNDICE

Pág.

1. MERCADOS RESIDENCIALES: capitales de provincia.

1.1 Dimensiones de los mercados: Amplitud. 5.

1.2 Dimensiones de los mercados: Profundidad. 8.

1.3 Dimensiones de los mercados residenciales: Gráfico de Amplitud y Profundidad. 10.

1.4 Valores Absolutos modales. 12.

1.5 Variaciones 2008/2009 en precios unitarios. 16.

2. DINAMICIDAD DE LOS MERCADOS RESIDENCIALES PROVINCIALES.

2.1 Número de viviendas iniciadas y terminadas. 18.

2.2 Índice de Actividad Económica Inmobiliaria: aei.EV. 20.

2.3 Interrelación entre ai.EV (número de tasaciones) y rango de precios modales. 23.

2.3.1 Índice de Actividad Inmobiliaria (ai.EV). 24.

2.3.2 Rango de precios unitarios modales. Evolución 2004-2009. 25.

3. EVOLUCIÓN RÓXIMA DEL MERCADO PRIMARIO RESIDENCIAL.

3.1 Estimación del stock libre 2009. 32.

3.2 Previsiones del comportamiento del Stock en el trienio 2010/2012. Escenarios. 34.

4. POSICIONAMIENTO INMOECONÓMICO DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS.

4.1 Panorámica diciembre 2009. 37.

4.2 Distancias al punto frontera 2008/2009. 38.


1. MERCADOS RESIDENCIALES. CAPITALES DE PROVINCIA

1.1 Dimensiones de los mercados residenciales: Amplitud

+ Entendemos por amplitud el rango de precios unitarios por los que se puede

demandar u ofertar una vivienda en una determinada localidad. Es una referencia básica

que aporta información útil sobre el espacio de precios demandados y de la que se puede

aprovechar el promotor.

+ El conocimiento de la amplitud en el mercado residencial es prioritario para la toma

de decisiones. Es decir, será mucho más difícil encontrar comprador para una vivienda de

5.000 €/m2 en Huesca que en ciudades como Barcelona o Madrid.

+ A continuación se presenta la información sobre precios mínimos, máximos y, como

diferencia de ellos, la amplitud/espacio de valores unitarios por los que se puede encontrar

una vivienda en cada capital de provincia1, ordenados de mayor a menor.

1 En este Informe A Coruña, Badajoz, Las Palmas y Tenerife se consideran cabecera de su autonomía por presentar mayor actividad inmobiliaria.


Fuente: Euroval


Precios

Minimos

Precios

Máximos

AMPLITUD

Diferencia

(Máx-Min)

% de diferencia respecto a

España

BARCELONA 850 6.912 6.062 118%

MADRID 797 6.715 5.917 113%

SAN SEBASTIÁN 1.931 7.479 5.548 99%

BILBAO 1.096 5.902 4.806 73%

ZARAGOZA 595 4.531 3.937 41%

SEVILLA 522 4.455 3.933 41%

SANTANDER 885 4.739 3.854 39%

CÁDIZ 806 4.221 3.415 23%

VALENCIA 482 3.861 3.379 21%

ALMERÍA 482 3.707 3.225 16%

GIRONA 938 4.138 3.199 15%

GRANADA 730 3.868 3.139 13%

MALLORCA 606 3.741 3.136 13%

VALLADOLID 669 3.801 3.132 13%

SALAMANCA 739 3.865 3.126 12%

PAMPLONA 1.049 4.063 3.014 8%

LLEIDA 521 3.473 2.952 6%

MÁLAGA 725 3.656 2.931 5%

ESPAÑA 770 3.553 2.782 0%

€/m2

Gráfico y Tabla.1.1

RANGOS DE PRECIOS UNITARIOS DEL 95%

CENTRAL DE LA MUESTRA DEL PARQUE DE

VIVIENDAS 2S09

En términos generales, las ciudades capitales autonómicas,

destacadas en negrita, presentan mayor dispersión de precios

unitarios que el resto de las capitales de su Comunidad. Sin

embargo, los comportamientos de estas variaciones son

irregulares; mientras que Zaragoza presenta una dispersión

del 69%, más de la media de las capitales de su comunidad, la

de Toledo es del 20%.

Considerando el 95% central de los precios unitarios residenciales,

Barcelona es la capital de provincia con mayor amplitud de precios

€/m2 (mínimo 850 €/m2, máximo 6.900 €/m2 y un rango de 6.050

€/m2). Así mismo, esta ciudad, es dos veces mayor en amplitud de

precios que la media en las capitales de provincia.

En tanto, Huesca es la capital que presenta menor dispersión (mínimo

1.000 €/m2, máximo 2.400 €/m2 y un rango de 1.400).


Fuente: Euroval


Precios

Minimos

Precios

Máximos

AMPLITUD

Diferencia

(Máx-Min)


España

ESPAÑA 770 3.553 2.782 0%

CÓRDOBA 527 3.288 2.761 -1%

MURCIA 692 3.449 2.757 -1%

CORUÑA (A) 870 3.616 2.746 -1%

LOGROÑO 761 3.418 2.657 -5%

LAS PALMAS 638 3.282 2.644 -5%

ALICANTE 456 3.010 2.554 -8%

PONTEVEDRA 739 3.242 2.503 -10%

VITORIA 1.265 3.742 2.477 -11%

TOLEDO 653 3.117 2.464 -11%

HUELVA 692 3.077 2.385 -14%

SORIA 1.022 3.392 2.371 -15%

OVIEDO 696 3.062 2.366 -15%

SEGOVIA 1.093 3.427 2.334 -16%

TENERIFE 558 2.873 2.315 -17%

BURGOS 912 3.199 2.287 -18%

LEÓN 506 2.789 2.283 -18%

PALENCIA 782 3.052 2.270 -18%

ALBACETE 602 2.825 2.223 -20%

TARRAGONA 1.101 3.296 2.195 -21%

CASTELLÓN 537 2.669 2.132 -23%

GUADALAJARA 982 3.104 2.122 -24%

BADAJOZ 425 2.493 2.068 -26%

JAÉN 905 2.862 1.957 -30%

CÁCERES 635 2.577 1.942 -30%

LUGO 394 2.306 1.912 -31%

ÁVILA 873 2.778 1.905 -32%

ZAMORA 766 2.595 1.829 -34%

CIUDAD REAL 754 2.556 1.802 -35%

OURENSE 594 2.325 1.730 -38%

TERUEL 775 2.439 1.664 -40%

CUENCA 804 2.210 1.406 -49%

HUESCA 1.084 2.442 1.358 -51%

€/m2

A continuación Gráfico y Tabla.1.1

RANGOS DE PRECIOS UNITARIOS DEL 95%

CENTRAL DE LA MUESTRA DEL PARQUE DE

VIVIENDAS 2S09



1.2 Dimensiones de los mercados residenciales: Profundidad

+ Entendemos por profundidad el número total de transacciones anuales. En el

presente epígrafe se analiza la distribución de la profundidad en cada una de las

Comunidades Autónomas.

+ El conocimiento de la profundidad de los mercados residenciales es un indicador de

dinamicidad, en cuanto a que se puede determinar el volumen de negocio existente y estimar

su posible crecimiento.

+ En el cuadro siguiente se presenta para cada CC.AA la información referida a:

- el número total de transacciones, diferenciando vivienda libre, protegida, y de

estas las nuevas y usadas, en 2009,

- la variación de 2009 respecto a 2008 del número de compra-ventas realizadas,

- el volumen relativo de transacciones de cada CC.AA respecto al total nacional,

- el número de transacciones por cada 1.000 habitantes y diferencias porcentuales

respecto a España.


Fuente: INE, Ministerio de Vivienda y Euroval

1.2 Dimensiones de los mercados residenciales: Profundidad

Tabla. 1.2

Número total de transacciones

inmobiliarias de vivienda libre

nueva


inmobiliarias de vivienda libre de segunda mano


inmobiliarias de vivienda

protegida nueva


inmobiliarias de vivienda

protegida de segunda mano

TOTAL transacciones

Var. 09/08

% del volumen

relativo de transacciones

Transacciones por cada 1.000 habitantes

RANGOS EN €/m2 DEL 95%

CENTRAL DE LA MUESTRA DEL PARQUE DE VIVIENDAS 2009

2009

Nº de transacciones /

1.000 hab.


España

Precios Mínimos

Precios Máximos

España 201.449 211.663 39.388 10.247 462.747 -22,9% 100% 9,9 0%

365 9.588

Andalucía 38.413 40.968 6.525 3.136 89.042 -10,4% 19,2% 10,7 8%

378 5.936

Comunidad Valenciana 27.514 30.168 1.908 1.131 60.721 -19,2% 13,1% 11,9 20%

365 4.902

Madrid (Comunidad de) 19.973 27.069 8.945 972 56.959 -21,8% 12,3% 8,9 -10%

709 9.588

Cataluña 18.331 35.158 1.546 589 55.624 -22,7% 12,0% 7,4 -25%

462 8.323

Castilla y León 12.885 11.693 1.900 511 26.989 -31,9% 5,8% 10,5 6%

422 5.042

Castilla-La Mancha 13.946 7.442 2.040 412 23.840 -8,7% 5,2% 11,5 16%

527 4.701

Galicia 14.074 8.184 1.184 390 23.832 2,0% 5,2% 8,5 -14%

368 4.752

Murcia (Región de) 12.589 7.347 496 211 20.643 -1,8% 4,5% 14,3 44%

505 5.217

Canarias 7.318 8.886 1.043 790 18.037 -10,5% 3,9% 8,6 -13%

527 4.528

País Vasco 6.361 7.915 2.991 234 17.501 -14,6% 3,8% 8,1 -19%

900 8.729

Aragón 5.660 5.988 2.853 177 14.678 -24,5% 3,2% 10,9 10%

528 5.357

Extremadura 4.403 4.636 2.914 692 12.645 -19,4% 2,7% 11,5 16%

411 3.166

Asturias (Ppdo. de ) 5.698 4.167 727 587 11.179 -23,8% 2,4% 10,3 4%

434 4.054

Balears (Illes) 3.739 5.490 143 52 9.424 -29,3% 2,0% 8,6 -13%

538 5.799

Cantabria 4.594 2.660 1.483 106 8.843 -18,7% 1,9% 15,0 52%

754 5.727

Navarra (Com. Foral de) 2.848 2.055 1.667 158 6.728 -17,1% 1,5% 10,7 8%

526 5.002

Rioja (La) 2.639 1.285 930 48 4.902 -18,0% 1,1% 15,2 54%

661 3.900

En el año 2009 el 56,6% de las transacciones se concentran en cuatro Comunidades: Andalucía, Comunidad Valenciana, Comunidad de Madrid y Cataluña,

siendo en todas ellas superiores la compra-venta de viviendas libres de segunda mano, que libres y nuevas. Cabe destacar el comportamiento del

consumidor en Castilla-La Mancha, Galicia (única Comunidad con variación positiva 09/08), Murcia y Cantabria por su manifiesta preferencia a demandar

vivienda nueva en este mismo periodo. Analizando el número de transacciones en relación al número de habitantes de cada CC.AA, se observa que, en el

año 2009, en La Rioja se realizaron más transacciones por 1.000 habitantes que en el resto de Comunidades, un 54% más que la media de España (15

frente a 10 transacciones por cada 1.000 habitantes). En el extremo opuesto se encuentra Cataluña, con menor volumen de negocio en relación su

población (7 transacciones por cada 1.000 habitantes).



1.3 Dimensiones de los mercados residenciales: Gráfico de Amplitud y Profundidad

+ El Gráfico.3 que figura a continuación representa, en vertical el número de

transacciones o profundidad del mercado de las comunidades y en horizontal el rango de

valores mínimo y máximo, de tal forma que las áreas de los rectángulos son proporcionales a

la actividad de sus respectivos mercados de compraventa tanto de vivienda primaria,

secundaria, libre y VPO.

+ Las variables así representadas dan una visión comparativa de la importancia relativa

de cada unos de los mercados frente al resto de las Comunidades Autónomas.


Gráfico. 1.3

1.3 Dimensiones de los mercados residenciales: Gráfico de Amplitud y Profundidad (CC.AA)

1:500 €2000 2500500 1000 1500

4% CANARIAS

2% ASTURIAS

5% GALICIA

5% MURCIA

6% CASTILLA Y LEÓN

13% COMUNIDAD VALENCIANA

CANTABRIA2%

3% ARAGÓN

BALEARES (ILLES)

12%

12%

PAÍS VASCO4%

ANDALUCÍA19%

2%

CATALUÑA

COMUNIDAD de MADRID

2% NAVARRA

5% CASTILLA-LA MANCHA

1% LA RIOJA

3% EXTREMADURA

Fuente: Euroval



1.4 Valores absolutos modales

+ En los siguientes gráficos se presentan los rangos de precios absolutos más

frecuentes (valores modales) en cada una de las capitales de provincia y ordenados según

sus precios máximos.

+ Los valores absolutos, que forman la muestra de viviendas residenciales en cada

capital, han sido divididos en 20 intervalos, para determinar el tramo en donde se encuentran

los precios absolutos más frecuentes (modales).

+ Para cada capital se indica:

- el porcentaje total de viviendas que se encuentran el tramo antes indicado,

- los valores máximo y mínimo de las viviendas de dicho tramo,

- de esta forma, la altura de los cuadros representa el rango de precios modales,

como diferencia de los valores máximos y mínimos.

+ Con este análisis, se obtiene en qué intervalo de precios se encuentra el mayor

número de viviendas (en porcentaje del total) para cada capital de provincia.


Fuente: Euroval


En cada uno de los gráficos (del 1.4 -1 al 5) que se presentan a

continuación se detallan los rangos de precios absolutos más

frecuentes que se pueden encontrar en cada una de las capitales de

provincia.

Cabe destacar el comportamiento del precio de la vivienda en el

mercado de San Sebastián. En esta localidad, además de ser en

donde se concentran las residencias con mayores precios, muestra un

mercado bimodal, en el que las viviendas entre los 252.000€ -

302.000€ y 351.000€ - 401.000€ son las que presentan una mayor

actividad transaccional.

Amplitud de precios absolutos modales

Porcentaje de concentración de viviendas

En el Gráfico. 1.4 -1 se comprueba la fuerte relación entre los valores

modales más elevados y la profundidad de sus correspondientes

tramos. Esta fuerte relación se mantiene si se comparan estos tramos

modales con los rangos unitarios mostrados en el Gráfico.1.1 anterior.

Los Gráficos del 1.4 – 2 al 5 muestran la existencia de “techos” en los

precios modales en la serie de capitales que en ellos aparecen, y que

respectivamente son 200.000€, 190.000€, 180.000€ y 160.000€.

Los valores que a continuación se señalan, se presentan en miles de

Euros.

Fuente: Euroval

Gráfico 1.4 - 1


Fuente: Euroval


Gráfico 1.4 - 3

Gráfico 1.4 - 2


Fuente: Euroval


Gráfico 1.4 - 4

Gráfico 1.4 - 5


Fuente: Euroval


1.5 Variaciones 2008/2009 en precios unitarios

+ En este punto, se agrupan en tramos de variación del 5% las variaciones de precios

más frecuentes en las capitales de provincia según su evolución en los años 2008 y 2009.

+ Se incluye un mapa coroplético que permite observar la distribución geográfica de

estas variaciones. Cada color representa las variaciones de la capital de provincia.

Descenso de los precios unitarios mayores al 5%

Descenso de los precios unitarios entre el 5% y el 0%

Estabilidad en los precios unitarios del entorno al 0%

Crecimiento de los precios unitarios entre el 0% y el 5%

Crecimiento de los precios unitarios mayores al 5%

Gráfico. 1.5


Fuente: Euroval

1.5 Variaciones 2008/2009 en precios unitarios

Capitales de provincia

Descenso de los precios unitarios en el rango

Estabilidad en los precios

unitarios en el entorno del

Crecimiento de los precios unitarios en el rango

Albacete Oviedo

Alicante Pamplona

Ávila Lérida Badajoz P. Mallorca

Bilbao Logroño Barcelona Salamanca

Burgos Lugo Cádiz Santander

C. Real Ourense Castellón Segovia

Girona Palencia Cuenca Sevilla

Granada S. Sebastián Guadalajara Tenerife Cáceres

Huelva Soria Las Palmas Valencia A Coruña Almería Murcia

Jaén Teruel Madrid Vitoria Huesca Córdoba Pontevedra

León Toledo Málaga Zaragoza Valladolid Tarragona Zamora

Mayor que 5%

Entre 0% y 5%

0%

Entre -5% y 0%

Menor que -5%

Cáceres, A Coruña, Huesca y Valladolid presentan una

estabilidad en los precios modales unitarios.

Para el grueso de la población, 72%, que se concentra en 22

capitales, las variaciones analizadas se sitúan en el rango -

5% a 0%.

En 40 de las 50 capitales de provincia – que representan el

87% de la población – se han detectado descensos en los

precios unitarios modales, en tanto que en tan solo en 6

capitales, que representan el 8,2% de la población, las

variaciones han resultado positivas.

Tabla. 1.5


2. DINAMICIDAD EN LOS MERCADOS RESIDENCIALES PROVINCIALES

2.1 Número de viviendas iniciadas y terminadas

+ Se estudian por bienios del 2004 al 2009 las 14 provincias en las que se han iniciado

la construcción de más de 30.000 viviendas en el periodo 2004/2005.

+ En el gráfico se explica en cada una de las 14 provincias:

- El diagrama de barras, las viviendas iniciadas (gris) y terminadas (naranja) en

cada uno de los bienios.

- En el diagrama de áreas se indica el total de las viviendas iniciadas (gris) y

terminadas (naranja) en el sexenio 2004/2009. Se recuadra el valor de dicho total.

+ Cabe resaltar la diferencia entre las vivienda iniciadas y terminadas en la totalidad del

periodo. A partir de este estudio se puede determinar la repercusión en términos económicos

y de empleo para el sector inmobiliario.


2.1 Número de viviendas iniciadas y terminadas

Periodo 2004 – 2009, segmentado por bienios

Datos en miles de unidades:

Total viviendas Iniciadas en el sexenio 2004/09

Total viviendas Terminadas en el sexenio 2004/09 Viviendas Iniciadas en el Bienio Viviendas Terminadas en el Bienio

Las gráficas recogen las 14 provincias en las que se han

iniciado la construcción de más de 30.000 viviendas en el

bienio 2004/05.

Destacan las 202.000 de 4 provincias andaluzas, las

172.000 iniciadas en la Cd. Valenciana, las 164.000 que se

comenzaron en las Barcelona, Tarragona y Girona, y las

109.000 iniciadas en la provincia de Madrid.

Cuatro años después, en el bienio 2008/09, la anterior

actividad promotora se reduce, respectivamente y en

términos de viviendas terminadas, a 33.000, 36.000, 35.000

y las 18.000 viviendas terminadas, respectivamente.

Gráfico. 2.1 - 1 Gráfico. 2.1 - 2

Gráfico. 2.1 - 3

Fuente: Ministerio de Vivienda



2.2 Índice de Actividad económica inmobiliaria: aei.EV

+ El Índice de Actividad económica inmobiliaria (aei.EV), es un Índice realizado con

metodología propia, con referencia 2004=100, que mide la evolución de los flujos económicos

derivados de la actividad inmobiliaria. La información procede de las hipotecas constituidas,

los ingresos y gastos de construcción, y de las transacciones efectuadas, exceptuando los

flujos relativos a costes de suelo y alquileres.

+ Las variables implicadas en el modelo se han recogido de organismos públicos y se

han considerado en valores homogéneos, dando así mayor fiabilidad y consistencia al modelo.

+ El aei.EV proporciona información que permite comparar la evolución de la actividad

económica inmobiliaria en cada provincia.

+ Se ha determinado anualmente para cada provincia en el periodo 2004 – 2009.


Fuente: INE, AHE, Ministerio de Vivienda y Euroval


Tabla. 2.2 2004 2005 2006 2007 2008 2009

España 100 110 115 112 86 46

Almería 100 133 173 157 106 41

Cádiz 100 124 131 119 86 33

Córdoba 100 121 128 128 97 58

Granada 100 151 156 183 167 80

Huelva 100 117 146 141 94 50

Jaén 100 114 134 145 120 66

Málaga 100 73 55 46 32 17

Sevilla 100 122 138 139 103 58

Andalucía 100 99 98 93 69 34

Madrid (Comunidad de) 100 115 112 100 68 33

Alicante/Alacant 100 110 110 94 67 34

Castellón/Castelló 100 105 108 110 85 43

Valencia/València 100 129 150 162 130 66

Cd. Valenciana 100 114 121 116 88 45

Barcelona 100 102 104 100 71 36

Girona 100 103 105 105 79 35

Lleida 100 118 136 144 119 69

Tarragona 100 98 105 106 75 35

Cataluña 100 103 106 105 77 38

Burgos 100 118 116 103 82 53

León 100 118 137 146 104 57

Palencia 100 113 117 115 81 48

Salamanca 100 122 131 120 96 56

Segovia 100 137 167 169 137 89

Soria 100 100 100 100 100 100

Valladolid 100 138 132 116 97 53

Zamora 100 121 123 102 81 55

Ávila 100 158 203 211 176 109

Castilla y León 100 126 136 130 103 62

Coruña (A) 100 133 178 180 149 103

Lugo 100 107 146 215 198 96

Ourense 100 112 131 125 102 64

Pontevedra 100 106 114 110 92 59

Galicia 100 110 129 138 118 71

El Índice aei.EV referido a 2009 de cada provincia

expresa la pérdida de flujos económicos como

consecuencia de la generalizada menor actividad

inmobiliaria.

Sin embargo, cabe resaltar tres comportamientos de la

actividad inmobiliaria tanto a nivel provincia como en su

agregado comunitario, comportamiento que presenta

una fuerte correlación con las cifras de viviendas

iniciadas en los periodos iniciales de la serie 2007/05 y

2006/07.

1) A nivel comunitario las cuatro grandes Autonomías a

nivel promotor: Andalucía, Cd. Valenciana, Cataluña y

Madrid, presentan los aei.EV más reducidos, señalando

pérdida de actividad que oscilan entre el 67% de Madrid

Comunidad y el 55% de la Cd. Valenciana.

2) En un plano medio, aunque severo, se sitúan un grupo

de 7 CC.AA con pérdidas de actividad que oscilan entre

52% de La Rioja y el 42% del País Vasco (aei.EV de 42 y

58 respectivamente).

Las comunidades de Castilla León, Murcia, Galicia,

Castilla La Mancha y Extremadura presentan índices

aei.EV en la banda 62 a.79.

3) Finalmente, destaca en positivo Baleares con un

aei.EV = 92 en 2009.


Fuente: Euroval Fuente: INE, AHE, Ministerio de Vivienda y Euroval


continuación Tabla 2.2 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Albacete 100 96 113 135 124 71

Ciudad Real 100 114 153 189 186 128

Cuenca 100 133 180 181 150 104

Guadalajara 100 124 154 156 116 72

Toledo 100 143 201 213 120 46

Castilla-La Mancha 100 127 169 184 134 74

Murcia (Región de) 100 149 162 151 124 65

Palmas (Las) 100 105 108 110 85 43

Santa Cruz de Tenerife 100 101 107 102 78 56

Canarias 100 103 108 106 82 50

Guipúzcoa 100 105 99 83 75 56

Vizcaya 100 94 77 75 78 51

Álava 100 100 117 118 93 62

País Vasco 100 103 105 95 81 58

Huesca 100 108 102 96 85 48

Teruel 100 114 134 147 154 108

Zaragoza 100 80 78 82 74 50

Aragón 100 91 89 91 84 54

Badajoz 100 90 97 119 131 72

Cáceres 100 115 124 134 124 91

Extremadura 100 99 107 125 128 79

Asturias (Ppdo. De) 100 119 114 94 78 53

Balears (Illes) 100 123 151 173 161 92

Cantabria 100 114 125 125 104 58

Navarra (Comunidad Foral de) 100 107 104 94 77 49

Rioja (La) 100 107 128 129 92 48

España 100 110 115 112 86 46

Sin embargo, un análisis transversal de la evolución de

los índices aei.EV, aporta una segunda dimensión de

los comportamientos de las actividades inmobiliarias.

Si bien Baleares cierra el 2009 con una pérdida de

actividad de tan solo el 8% en relación con 2004,

también es una de las provincias que mayor descenso

ha soportado en referencia a periodos anteriores.

Gráfico. 2.2



2.3 Interrelación entre ai.EV (número de tasaciones) y rango de precios modales

+ En este epígrafe, se presenta la interrelación por Comunidades Autónomas entre el

Índice ai.EV y el rango de los precios unitarios más frecuentes (modales) en el periodo 2004 -

2009.

+ El comportamiento de esta relación es singular, puesto que se dibuja el

comportamiento del mercado como si de una burbuja se tratase y permite desarrollar una

previsión del comportamiento de ambas variables.


Fuen

te: B

anco

de

Esp

aña

y el

abo

raci

ón

pro

pia

2.3.1 Índice de Actividad inmobiliaria (número de tasaciones): ai.EV

+ El Índice de Actividad Inmobiliaria (ai.EV), es un Índice que recoge el número de

tasaciones residenciales efectuadas en el sexenio 2004-2009. Se ha optado por el número de

tasaciones por ser una variable “proxy” muy relacionada con la actividad inmobiliaria.

+ Este Índice nos permite estudiar la evolución del sector de la tasación de cada

Comunidad y compararlos. En la siguiente tabla se indica, la variación total de las tasaciones

con base nacional 2004=100. Para cada Comunidad Autónoma se representa su peso

relativo anual respecto al total.

Tabla 2.3.1 2004 2005 2006 2007 2008 2009(e)

Andalucía 18,7 21,3 21,0 18,3 12,8 11,1 Cataluña 19,9 22,6 21,6 16,2 10,5 10,1 Madrid (Cd, de) 13,1 13,6 13,2 11,2 8,6 8,8 Cd. Valenciana 13,9 16,2 16,1 13,5 9,4 8,4 Galicia 3,7 4,1 4,1 3,8 2,9 2,8 Castilla-La Mancha 3,7 4,4 4,8 4,5 3,2 2,8 Castilla y León 4,0 4,3 4,3 4,0 3,1 2,8 Canarias 4,6 5,3 5,5 4,7 3,2 2,4 País Vasco 3,6 3,6 3,3 3,1 2,5 2,3 Murcia 3,6 4,1 4,1 3,6 2,6 2,1 Baleares (Illes) 2,8 3,1 3,2 2,7 1,9 1,7 Aragón 2,2 2,4 2,6 2,2 1,7 1,4 Extremadura 1,5 1,6 1,7 1,5 1,2 1,1 Navarra (Cd. Floral de) 1,2 1,2 1,3 1,1 1,0 1,0 Asturias (Ppdo. De) 1,7 1,9 1,9 1,8 1,2 1,0 Cantabria 1,2 1,3 1,2 1,1 0,8 0,6 Rioja (La) 0,6 0,6 0,7 0,6 0,5 0,4 España 100,0 111,6 110,6 93,9 67,1 60,8

Las Comunidades Autónomas de Andalucía, Cataluña, Cd.

de Madrid y Cd. Valenciana son los cuatro centros de

mayor actividad, englobando en todos los años estudiados

más del 50% del total de las operaciones realizadas.

A nivel nacional, la evolución anual de las operaciones se

incrementa hasta el año 2006, para posteriormente

comenzar a descender. En el año 2009 se señala una

pérdida de operaciones del 39,2% en comparación con el

año 2004 = 100, y de un 49,8% respecto al año 2006.

Las Comunidades Autónomas con menor índice ai.EV

coinciden con las uniprovinciales: Navarra, Asturias,

Cantabria y La Rioja. Estas son, debido a su reducida

actividad, las que menor variación relativa manifiestan en

comparación con la base 2004 = 100.


Fuente: Euroval

2.3.2 Rango de precios unitarios modales. Evolución 2004-2009

+ En la tabla se presenta la evolución anual de los rangos de los precios unitarios

modales por Comunidades Autónomas en el periodo 2004-2009.

Tabla.2.3.2 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Precios (€/m2) Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo

Andalucía 1.270 1.722 1.539 2.090 1.620 2.140 1.782 2.337 1.584 2.037 1.470 1.899

Cataluña 1.347 2.134 1.951 2.498 2.593 3.178 2.486 3.114 2.469 3.056 2.194 2.728

Cd. de Madrid 2.282 2.946 2.500 3.137 2.716 3.367 2.711 3.402 2.490 3.157 2.341 3.014

Cd. Valenciana 1.080 1.511 1.250 1.648 1.363 1.760 1.410 1.839 1.336 1.777 1.274 1.733

Galicia 1.108 1.535 1.024 1.584 1.209 1.650 1.361 1.922 1.147 1.682 1.057 1.597

Castilla-La Mancha 1.254 1.690 1.515 2.038 1.553 2.123 1.684 2.183 1.504 1.956 1.320 1.750

Castilla y León 1.165 1.665 1.293 1.737 1.588 2.121 1.405 2.073 1.408 1.933 1.361 1.774

Canarias 1.485 1.968 1.618 1.952 1.714 2.104 1.716 2.137 1.695 2.092 1.592 1.944

País Vasco 2.124 2.656 2.439 3.038 2.763 3.519 2.630 3.372 2.370 3.091 2.323 2.996

Murcia (Región de) 737 1.227 864 1.394 932 1.584 1.288 1.782 1.159 1.599 1.099 1.557

Balears (Illes) 1.728 2.142 1.800 2.163 1.921 2.339 2.078 2.571 1.930 2.438 1.863 2.410

Aragón 1.884 2.285 2.050 2.525 2.209 2.811 2.257 2.921 2.308 2.916 2.114 2.644

Extremadura 800 1.249 1.042 1.417 1.197 1.605 1.272 1.684 1.119 1.550 1.045 1.487

Navarra (Comunidad Foral de) 1.015 1.497 978 1.549 1.185 1.807 1.411 2.012 1.450 2.030 1.337 1.869

Asturias (Principado de ) 1.279 1.682 1.537 2.031 1.631 2.149 1.635 2.314 1.521 2.008 1.457 1.935

Cantabria 1.707 2.179 1.658 2.220 1.987 2.676 1.747 2.244 1.669 2.276 1.403 2.084

Rioja (La) 1.030 1.233 1.143 1.552 1.276 1.706 1.519 2.053 1.524 1.981 1.467 1.933

España 1.370 1.842 1.541 2.034 1.733 2.273 1.788 2.351 1.687 2.211 1.572 2.080

La Tabla. 2.3.2 presenta la evolución anual de los rangos de los precios unitarios modales por comunidades

autónomas en el periodo 2004/2009.


2.3 Interrelación entre ai.EV. (Número de tasaciones) y rango de precios modales

+ Se presenta a continuación la interrelación gráfica, por Comunidades Autónomas, entre el

Índice ai.EV y el rango de los precios unitarios más frecuentes (modales) en el periodo 2004 –

2009, y en las que:

- en la escala horizontal se muestran los precios unitarios (€/m2), común en todas las

gráficas con objeto de visualizar sus posiciones relativas,

- la escala vertical (actividad tasadora) se ha ajustado al rango de comportamientos de

las CC.AA, agrupándose en cada página aquellas que presentan similares variaciones

de actividad,

- la longitud de las barras azules horizontales, indican el rango de precios unitarios más

frecuentes.

+ El comportamiento de esta relación es singular, puesto que se dibuja la trayectoria del

mercado como si de una burbuja se tratase.

+ La conducta generalizada en los últimos años del mercado residencial español muestra

una relación positiva entre el Índice de actividad (ai.EV) y los precios modales.


Fuente: Ministerio de Vivienda

3. EVOLUCIÓN PRÓXIMA: MERCADO PRIMARIO RESIDENCIAL

3.1 Estimación del stock libre 2009

+ Para este estudio se partirá de un análisis de las viviendas iniciadas y finalizadas,

mostrando los resultados del déficit o superávit del stock desde el año 2004 a 2009.

Nº VIVIENDAS

2004 2005 2006 2007 2008 2009

INICIADAS

621.257 635.608 664.923 532.117 237.959 80.230

TERMINADAS

509.293 528.754 597.632 579.665 563.631 356.555

STOCK: Entendido como el número de viviendas terminadas sin vender.

+ Se han realizado dos escenarios para el cálculo del stock libre 2009:



3.1 Estimación del Stock libre 2009

ESCENARIO 1: Equilibrio de Oferta – Demanda. Stock 2004 = 0.

ESCENARIO 2: Teniendo en cuenta información facilitada por el Mº de Vivienda, de que el Stock de viviendas en

diciembre de 2008 era de 613.1312, se estima:

2 En el estudio se representan el 49,8% de la población total y el 42% del total de las tasaciones de vivienda de obra nueva.

Tomando como base el equilibrio en el Stock

residencial en el año 2004, se ha desarrollado un

modelo el cuál ajusta la necesidad de vivienda nueva

libre a la oferta disponible. Mediante este

procedimiento, podremos otorgar información fiable del

número de viviendas nuevas que quedan por vender en

el mercado inmobiliario.

ESCENARIO 1:

- Bajo la hipótesis de Stock2004=0 se determina un

stock en 2009 sobre 1.000.000 de unidades.

ESCENARIO 2:

- Un déficit de vivienda en 2005 de 230.000

unidades.

- Un stock a diciembre de 2009 alrededor de

700.000 unidades.


3. EVOLUCIÓN PRÓXIMA: MERCADO PRIMARIO RESIDENCIAL

3.2 Previsiones del comportamiento del Stock en el trienio 2010/2012. Escenarios

+ La previsión del stock futuro está basado en modelos econométricos propios.

+ El gráfico determina las previsiones de las viviendas nuevas disponibles para la venta sin

tener en cuenta las vendidas en los años correspondientes, de esta manera se muestra la

disponibilidad máxima total de stock. En el caso de descontar las previsiones de ventas, se

obtendría un Stock estimado ajustado a la oferta y demanda.

+ Las previsiones se realizan en 3 hipótesis sobre el número de viviendas que se inician en

cada uno de los años del trienio:

3 Número de viviendas iniciadas en 2009.

NÚMERO DE VIVIENDAS INICIADAS EN:

2010 2011 2012

- Hipótesis 1: 0 0 0

- Hipótesis 2: 0 80.0003 160.000

- Hipótesis 3: 80.000 80.000 80.000



3.2 Previsiones del comportamiento del Stock en el trienio 2010/2012. Escenarios

Nº de VIVIENDAS 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012*

HIPÓTESIS 1

INICIADAS

621.257 635.608 664.923 532.117 237.959 80.230 0 0 0

Nº de VIVIENDAS 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012*

HIPÓTESIS 2

INICIADAS

621.257 635.608 664.923 532.117 237.959 80.230 0 80.000 160.000

Nº de VIVIENDAS 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012*

HIPÓTESIS 3

INICIADAS

621.257 635.608 664.923 532.117 237.959 80.230 80.000 80.000 80.000

En la hipótesis de baja actividad promotora en el

periodo 2010/12, el stock de viviendas aumentaría

en 200.000 viviendas respecto al dato de diciembre

de 2009.

HIPÓTESIS 1: 2010 2011 2012_

STOCK: 890.000 950.000 960.000

HIPÓTESIS 2:

2010 2011 2012_

STOCK: 890.000 960.000 1.010.000

En la hipótesis de más alta actividad promotora en

el periodo 2010/12, el stock de viviendas

aumentaría en 350.000 viviendas respecto al dato

de diciembre de 2009.

HIPÓTESIS 3: 2010 2011 2012 2

STOCK: 900.000 1.000.000 1.100.000


4. POSICIONAMIENTO INMO-ECONÓMICO DE LAS CC.AA

+ Como información macroeconómica adicional se ofrece en primer lugar un gráfico que

indica el posicionamiento de cada CC.AA con respecto a su variación de su PIB y de su tasa de

paro, con la finalidad de observar la posición relativa respecto a las demás Comunidades.

Complementa a esta, el diámetro del círculo que indica dimensión inmobiliaria expresada mediante

su correspondiente ai.EV.

+ En segundo lugar, se presenta la distancia de cada Comunidad desde su situación actual

hasta el punto de equilibrio.

+ Se define como punto frontera aquel punto que presenta una mejora de la actividad

económica que permitiera la recuperación de la actividad inmobiliaria. En este caso se considera

con un PIB del 2,5% y una tasa de paro del 9%.


4.1 Panorámica diciembre 2009

Punto frontera Fuente: INE, Banco de España y elaboración propia

El Gráfico. 4.1 representa el posicionamiento en el plano económico PIB/tasa de paro, incluyendo la dimensión inmobiliaria expresada mediante su ai.EV (diámetro

de la esfera) de las CCAA.

Gráfico. 4.1


Fuente: INE, Banco de España y elaboración propia

4.2 Distancias al punto frontera 2008/2009

Índice de distancia entre: Posicionamiento InmoEconómico de cada Comunidad Autónoma en el año y el punto frontera;

PIB = 2,5%, Paro = 9%

2008 2009

Canarias 8,5 29,1 Andalucía 8,9 28,1 Cd. Valenciana 3,3 23,7 Murcia 3,8 23,2 Extremadura 6,3 22,7 Castilla- La Mancha 2,8 21,1 Cataluña 1,0 18,5 Madrid (Comunidad de) 1,2 15,8 Castilla y León 1,2 15,7 Baleares (Illes) 1,9 15,3 Asturias (Principado de) 1,0 15,3 Aragón 2,2 14,9 Rioja (La) 1,7 14,5 Galicia 1,2 14,2 Cantabria 2,2 13,3 Navarra (Cd. Floral de) 2,9 12,5 País Vasco 3,1 12,4

Tabla y Gráfico. 4.2

La Tabla. 4.2 se ordena de mayor a menor distancia al punto frontera de cada Autonomía que mantenían en diciembre 2009.

Otra información complementaria de la anterior es la que ofrece la ratio entre las distancias 2009/2008, esto es, qué CC.AA han

empeorado más a lo largo de 2009 en relación con la posición que ocupaban en diciembre de 2008.

En este sentido Cataluña (18,5), Asturias (15,3) y Madrid (13,2) son las que presentan mayor deterioro relativo, en contraposición con

País Vasco (4) y Navarra (4,3).


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