JUICIOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESAHUCIO

Tratandose de estas sentencias los procedimientos son varios. Si se tratan de sentencias que dan lugar al Desahucio que ordena la restitución del inmueble arrendado se aplica el art 595º.

Significa que llegado el día de la restitución del inmueble y el arrendatario no entrega o devuelve la cosa arrendada, ese arrendatario moroso en el cumplimiento del fallo es lanzado de el, previa notificación por cedula de este lanzamiento.

Es decir, al arrendatario moroso se le sacan sus pertenencias y se le coloca fuera de la puerta, el juez dispone ese lanzamiento y otros lo llevan a cabo una empresa de mudanza que se yo.

I.- La terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, art. 611

Permite hacer efectivo lo que se contiene en el art. 1977 del C.C. a través de art. 611. Esa entonces falta de pago de la renta en un período autoriza para pedir terminación del contrato de arrendamiento, no resolución del contrato, la diferencia está la naturaleza del contrato es un contrato de tracto sucesivo.

En consecuencia deberá presentarse la demanda cumpliendo con los requisitos propios de toda demanda (art. 254) y en lo que respecta el contenido de la demanda se indicará “que se viene a pedir la terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta”. Pero como dice el art. 1977 debe existir dos reconvenciones, lo que se usa habitualmente en la práctica es simplemente que las dos reconvenciones se practiquen judicialmente, no hay inconveniente que la primera se practique en forma extra judicial, por ejemplo con la intervención de un ministro de fe.

Luego el proveído de esta demanda va a hacer que se practique “practíquese”, que es la primera reconvención de pago que se hace por el ministro de fe que notifica la demanda y lo hace al mismo tiempo para que el arrendatario moroso pague, y como se hace todo al mismo instante se pide además que se cite a las partes a una audiencia inmediata, no dice cuando, sino habla de “inmediata”, en los hechos sería que el tribunal ordenará que se practique la 1ª reconvención y cite a las partes a una audiencia al 5º día hábil después de la reconvención cumpliendo con lo prescrito del art. 1977.

Además en este juicio de terminación que es bastante corriente, sobre en todo en las épocas de crisis económicas, autoriza además para cobrar las rentas insolutas, por ejemplo estamos en el mes de julio y mi arrendatario no cubrió las rentas de enero a mayo, por lo cual dará derecho a cobrar todas estas rentas insolutas.

En consecuencia al mismo tiempo que se pide la terminación del contrato de arrendamiento se pide el pago de las rentas insolutas, pero como este juicio se está iniciando en este mes de mayo y llegamos al mes de julio, también dará derecho a cobrar de todas esas rentas insolutas que se devenguen en la tramitación de la causa.

Además que este 611 autoriza no sólo a cobrar estas rentas insolutas, sino que también todos aquellos otros gastos en que pueden ocasionarse en ocasión del arrendamiento, y de modo ejemplar este 611 dicta ciertos gastos, y cuando se refieren a “prestaciones análogas” podría decirse por ejemplo los gastos comunes.

Este es un ejemplo de lo que se vio en procesal 1 de la pluralidad de acciones que se pueden ejercitar en un momento determinado.

1

Se tramitan y fallan con la cuestión principal, el juez una vez terminada la audiencia y no produciéndose otros tipos de prueba deben dictar sentencia, tampoco dice sobre un plazo para dictar sentencia este juez, y debe pronunciarse sobre todas estas acciones que se ejercitaron.

El juez dará el término de contrato, cobrará las rentas insolutas y los otros gastos que también describe el artículo y fijará entonces el día que deben pagarse, por lo cual hay que tener en cuenta la cuantía de la renta reclamada (monto de las rentas absolutas), siendo importante porque puede ser que ese fallo sea inapelable considerando la cuantía (art. 45 y 125 del COT.)

II.- Arrendamiento de predios urbanos

Ley 18.101 del año ’82 que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos modificada 2003.

Esta ley trata de distintos aspectos de distintas materias, así como se tiene un Título I que dice “Ámbito de Aplicación de la Ley”, “Sobre el desahucio y restitución”…

Características

1. Los derechos tiene el carácter de irrenunciables.2. Los contratos de arrendamientos no siendo celebrados por escrito se

presume que la renta es la que declara el arrendatario (promueve la escrituración del contrato).

3. Todo lo que en esta ley se dice de los arrendatarios y arrendadores se aplican también a los sub arrendadores y sub arrendatarios.

4. En el art. 23 de este la ley, en caso de negativa del arrendador por recibir el pago de la renta, facilita al arrendatario para depositar en tesorería esa renta de arrendamiento, con los datos que se consigan en este mismo artículo.

Este juicio que se originen por el contrato de arrendamiento regidos por esta ley, la forma de cumplir la sentencia es la clásica que indica el art. 598 del CPC, por lo cual se procede al lanzamiento de este arrendatario que fue condenado a restituir el inmueble.

Campo de aplicación de la ley

Dice el art. 1º que el... que se entiende por bienes ubicados dentro del rango urbano los bienes ubicados dentro del radio urbano respectivo, por ejemplo lo ubicado dentro de un señal de tránsito (zona urbana), o sea cuando hablábamos del territorio de los llamados DFL 1, 2 y 3, ahora los limites urbanos lo fijan internamente otros órganos. Pero también dice este art. 1º que se aplica a las viviendas que se encuentran fuera de este radio urbano pero que su superficie no supere 1 hectárea. Por ejemplo en Concepción existió lo llamados “quinta”, por ejemplo lo que había en barrio universitario, que se aplicaba esta ley.

Pero al mismo tiempo el art. 2º expresa que no tendrá vigencia respecto de ciertos bienes raíces urbanos:

N° 1: Para saber si se cumple con los requisitos, habrá que examinar los títulos.

N° 6: Leasing habitacional.

2

Plazos

Disminuye la ley, los plazos de desahucio de los contratos de arrendamientos pactados de mes a mes o de duración indefinida, y de restitución de bienes arrendados no superiores a un año, también los de suspensión de lanzamiento, o de reinicio de procedimiento de desahucio o restitución.

En cuanto al procedimiento que utiliza en esta ley, el procedimiento está contenido en el Título III, que trata de “la competencia y el procedimiento”.

Este es un juicio especial, y antes de la modificación de esta ley, se señalaba que el procedimiento que se seguía era el sumario, pero no lo hacía porque fuera un procedimiento sumario, sino porque tiene una tramitación breve y porque sigue lo dicho en los arts. 680 y siguientes.

El procedimiento esta indicado en el articulo 8 y dice ese articulo que ese procedimiento, debe aplicarse en especial al juicio de desahucio, determinacion de arriendo, al de restitucion por expìracion del tiempo estipulado para la duracion del contrato, para el juicio de restitucion por distincion del derecho del arrendador y tambien en juicios de indmizacion de perjucios, sea al arrendador o al arrendatario. El articulo 8 nos señala que en este procedimiento las partes pueden comparecer y defenderse personalmente en primera instancia en la medida que se trate de juicios cuya rente vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a 4 UTM.

El procedimiento sera verbal pero las partes, si asi lo desean, pueden presentar minutas escritas en que se establezcan los hecho invocados y las peticiones que formulan (como el juicio sumario del 680).

Este mismo articulo hace alucion a que en el escrito de demanda se debe establecer los medios de prueba de los que se va a valer el actor.

Deducida la demanda el tribunal cita a la audiencia el 5º dia habil despues de la ultima notificacion.

Se debe notificar personalmente o por el art. 44 al demandado, pero cuando se aplica este 44, indica el nº 2 del art.. 8, se presume de derecho como domicilio del demandado el que corressponda al inmueble arrendado, varia entonces la exigencia al 44 porque aqui hay una presuncion de derecho a que el demandado tiene su domicilio en el inmueble arrendado, osea no se necesita de la certificacion del ministro de fe etc., aun cuando el demandado no se encuentre en el lugar del juicio.

La audiencia del 5º dia habil tiene lugar con solo la parte que asista y se inicia con la relacion verbal de la demanda y va continuar con la contestacion verbal del demandado.

En la contestacion el demandado puede reconvenir al actor, y el demandado que reconvienne debe dar cuenta con el mismo acto de los medios de prueba que va a sustentar su pretencion.

Lo normal sera que terminada esa audiencia la contestacion de la demanda sea en forma verbal y con lo que alli se produzca, el juez tiene la obligacion a llamar a las partes a conciliacion. De este modo, esta audiencia es de contestacion, es de conciliacion, y si no hay conciliacion, es de prueba

Si se formula esa reconvencion se puede contestar en ese mismo momento o bien se puede pedir que se reserve esa posibilidad para una nueva audiencia que debe llevarse acabo dentro de los cinco dias siguientes y en esa ocasion se recibe la causa de prueba y la recepcion de la prueba que ofrezca el demandado reconvencional. Las partes se entenderan notificadas de esa resolucion en esa misma audiencia y producida esa reconvencion se va a llamar a conciliacion a las partes.

3

Prueba

En lo que respecta a la prueba, si no hay conciliacion (la ley habla de avenimiento, pero en realidad es concilacion) el juez va a fijar los puntos sustanciales, pertinentes y controvertido.

Al no contenerse reglas sobre los medios de prueba y la forma de producirlos, hay que recurrir a las disposiciones generales en el juicio ordinario.

Sin embargo, tratandose de la prueba de testigos hay algunas variantes.

Si el actor piensa utilizar este medio de prueba de induvidualizarlo en su demanda y si se trata del demandado debe presentar su lista antes de las 12 horas del dia anterior al de la audiencia y solo pueden declarar 4 testigos por cada parte.

Ademas no se permite la competencia delegada, los testigos deben comparecer en consecuencia solo ante el juez que este conociendo de ese juicio de arrendamiento.

La prueba sera apreciada por el tribunal conforme a las reglas de la sana critica.

Concluye esta recepcion de la prueba, se cita a las parte para oir sentencia y esa resolucion se notifica por el estado diario, es posible tambien segun el art. 15 que el tribunal pueda decretar de oficio o a peticon de parte los medios probatorios que estime conveniente

Incidentes

En lo que respecta a incidentes que puedan promoverse, estos deben promoverse y tramitarse en la misma audiencia conjuntamente con la cuestion principal y sin paralizar el curso de ella.

Sentencia definitiva

Citada las partes a oir sentencia nos damos cuenta que no hay un plazo para dictar sentencia (por ende, tan expedito no es este procedimiento) nos vamos al juicio ordinario, el plazo alla sera 60 dias habiles de modo que ese es el plazo para dictar sentencia aca.

Esta sentencia se va pronunciar sobre la accion deducida y sobre los incidentes que pudieron haberse promovido en su curso o solo sobre este tipo de incidentes cuando ellos sean previos o incompatibles con la causa principal. Tambien se pueden dictar medidas para mejor resolver y con los plazos del juicio ordinario.

Este sentencia definitiva es imposible de ser impugnada en la medida que la cuantia de la renta lo admita ya que el tribunal lo esta conociendo en unica instancia por lo que si excede las 10 UTM es apelable la sentencia y en caso contrario no. Pero los recursos de rectificacion, aclaracion o enmienda son factibles de interponerse aca.

En cuanto al recurso de apelacion, segun el art. 8 nº 9 solo es apelable la sentencia definitiva de primera instancia asi como las resoluciones que pongan termino al juicio o hagan imposible su continuacon. Las apelaciones se conceden en el solo efecto devolutivo y van a gtener preferencia para su vista y fallo, no se puede solicitar orden de no innovar.

Ademas el tribunal de alzada a peticion de parte puede pronunciarse sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser fallados en definitivas aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado.

4

Esta apelacion se concede en el solo efecto devolutivo de manera de que vamos a estar en presencia de una sentencia que cause ejecutoria y por ende, se va a poder cumplir y el tribunal no puede conceder orden de no innovar, de manera que perfectamente ese arrendatario puede ser lanzado mientras se esta tramitando la apelacion. Pero el juez puede suspender el lanzamiento por un plazo no superior a treinta dias pero esa apelacion nunca se da antes de los 30 dias.

Es posible tambien intentar en contra de estas sentencias de primera instancia un recurso de casacion en la forma y en el fondo de acuerdo a las formas generales. El recurso de casacion en el fondo se podria sustentar en la infraccion a las leyes reguladoras de la prueba, por que la prueba aca se ve de acuerdo a las reglas de la sana critica y podra haber infraccion cuando se infrinje los fundamentos en que se apoya la sana critica.

Derecho legal de retencion

Dentro de este jucio es posible hacer uso de este derecho y ese derecho legal de retencion se rige por el art. 598 CPC que hace efectivo los derechos que consagra en 1942 cc esa norma dice que para la seguridad del pago del precio de la renta el arrendador puede retern todos los objetos con que se ha provisto el inmueble arrendado y que podria recurrir al auxilio de la policia para el caso de que el arrendatario trate de quitar el uso de este derecho. El art. 6 de esa laey dice que cuando el arrendamiento termina por la expiracion del tiempo estipulado para su duracion o por la extincion del derecho del arrendador o por cualquier otra causa el arrendatario va a continuar obligado a pagar la renta del arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo hasta que se realice la restitucion del imnueble.

La ley previendo ciertas situaciones, establece que si el inmueble arrendado ha sido avandonado por el arrendatario y el arrendador lo ignora el arrendador puede pedirle al juez de letras competente que se la entregue sin forma de juicio con el merito de la certificacion del avandono que lleva a efecto un ministro de fe.

Ese ministro de fe una vez que el juez decreta la entrega del inmueble al arrendador levanta otra certificacion, un acta en el cual deja constancia del estado en que se encuentra el inmueble al momento de su entrega al arrendador y va remitir una copia al tribunal.

Salvo conducto

Es un permiso o autorizacion para que el arrendatario pueda cambiarse de casa para evitar ese desconocimiento de presunto arrendatario que no paga.

Originalmente, el salvo conducto, estaba contenido en el D.F.L 216 año 1931. Este decreto fue reemplazado por la ley 20.227 del 15 de Noviembre del 2007 y dispuso esta ley que el propietario u ocupante de una vivienda, para cambiar su domicilio debe efectuar una declaracion jurada ante el notario que tenga competencia en la comuna donde se encuentra, donde tiene su morada o ante el oficial del registro civil si no hay notario.

En esa declaracion se deja constancia del domicilio del cual se muda y de aquel otro al cual se traslada, ademas debe dejar constancia de que no tiene impedimiento legal, judicial ni contractual para efectura esa mudanza.

Ese notario va a pedir que se acredite la calidad que se esta invocando y para ello, si se trata del funcionario, bastara que exhiba los recibos de impuesto territorial y el pago de los servicios extendidos a nombre del declarado (agua, luz, gas).

5

Si quien se traslada de domicilio no es el propietario va a tener que exhibir la autorizacion o un recibo que acredite el pago de la renta del ultimo mes y constancia de haber pagado los servicios basicos. Carabineros por cierto, esta facultado para supervigilar ese traslado de domicilio y puede exigir que se le exhiba ese salvo conducto, y si no se exhibe este documento, va a tener que impedir y sancionar con multa de la cual conoce el juez de policia local.

Subarrendar, art.5

Segun este art. los inmuebles que se arriendan para a habitacion, por un plazo superior a un año esta siempre implicita la facultad del arrendatario de subarrendar salvo que se estipule lo contrario, por ejemplo pensionistas.

Ahora si se estipula lo contrario, ese arrendatario puede poner termino anticipado del contrato y no tiene la obligacion de pagar la renta por el periodo que pacte.

En el caso de existir subarrendatario para el evento que le pueda afectar lo obrado en juicio de desahucio, de restitucion, o de terminacion por falta de pago de la renta que se siga contra el arrendatario a esos subarrendatarios se les tiene que ser notificada la demanda.

Como se determina la existencia de subarrendatarios

Para determinar esto, el ministro de fe, encargado de notificar la demanda, que debe ser personal va a requerir al demandado (arrendatario) previo juramento para que este informe acerca de la existencia o no de subarrendatario y si este arrendatario manifiesta que existe debera indivudualizar a ese subarrendatario, de toda esta declaracion jurada, debe dejarse constancia por el ministro de fe.

Pero puede ser, que la demanda no fue notificada personalmente y por ende no fue posible obtener esa declaracion jurada que indica la ley. En ese caso, ese mismo requerimiento lo debe hacer el tribunal en la audiencia de contestacion en la medida que concurra el demandado a ese comparendo.

Si ese demandado proporsiona esa informacion en forma positiva, es decir, que si existe subarrendatario, debera individualizar al subarrendatario y en esa situacion se suspende la audiencia y se dispone que s notifique al o los subarrendatarios de la existencia de ese juicio y al mismo tiempo, designan una nueva audiencia y esta nueva audiencia se lleva a cabo una vez que se practique las notificaciones o una vez que esos se apersonen al juicio mismo art. 11.

Puede suceder en este caso de los subarrendatarios, que el juicio que se sigue sea aquel que se incoa en razon de no haberse pagado la renta de arrendamiento, osea, se esta pidiendo la terminacion del contrato. En este caso, los subarrendatarios pueden pagar al actor las rentas que adeude el arrendatario antes de la dictacion de la sentencia de primera instancia, existiria como una subrogacion y si asi lo hace va a enervar la accion que intento el demandante pero a su vez tienen derecho a ser reembolsados por el arrendador o imputar ese pago a las rentas que ellos deben solucionarle al arrendatario.

CUMPLIMIENTO de RESOLUCIONES QUE SE DICTEN EN ESTOS JUICIOS

6

En el desahucio, restitucion, terminacion se cumplen por las reglas generales y dentro de estas reglas, tienen una forma particular de cumplirse que se consignan en el 595cpc , osea, mediante lanzamiento y ese lanzamiento se hace previa orden del tribunal que se notifica por el art. 48, es decir, por cedula.

PROCEDIMIENTOS ESPECIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I.- Desahucio, Se encuentra regulado en el título VI art. 588 y sgtes.

Podría ser un desahucio judicial, o extrajudicial.

Art. 588: El desahucio de la cosa arrendada puede efectuarse judicial o extrajudicialmente.

La prueba del desahucio extrajudicial se sujetará a las reglas generales del Título XXI, Libro IV del Código Civil y a los procedimientos que establece el presente Código.

El desahucio judicial se efectuará notificando al arrendador o arrendatario, de conformidad al artículo 553, el decreto en que el juez manda poner en conocimiento de uno u otro la noticia anticipada a que se refiere el artículo 1951 del Código Civil.

Puede dar el desahucio tanto el arrendador como el arrendatario, debe darse un periodo de pago.

Puede ser una semana, lo normal será mes a mes, se arrienda una cosa que puede ser mueble o inmueble.

Estas normas de art. 588, sirven también para aplicarlas al arrendamiento de cosa mueble ya que el arriendo de cosa inmueble tiene un procedimiento especial.

También se pueden aplicar a ciertos inmuebles a los cuales no se les aplica la ley 18.041, excluye a ciertos bienes raíces a su campo de aplicación.

Características

1. Acto jurídico unilateral: produce sus efectos sin necesidad de ser necesitada la parte contraria.

2. El desahucio judicial: se lleva a cabo por la intervención de la justicia ordinaria.3. El desahucio extrajudicial: puede ser oral o escrito.

Tramitación Art 588 y siguientes1

Es un asunto civil contencioso.

Presentada la demanda se pondrá en conocimiento de la otra parte. Art 1951 c.c.

Esta notificación de la resolución que dicta el tribunal se hace al desahuciante por el estado diario, y al desahuciado por el Art. 44, personalmente, y también puede ser por avisos.

La providencia que recae es “notifíquese”.

A lo principal: “notifíquese al desahuciado”.

1 En este caso nos referimos al desahucio judicial.

7

Frente a esta notificación tenemos las actitudes del demandado:

Art. 589.Cuando el arrendador o el arrendatario desahuciado reclame contra este desahucio, citará el tribunal a las partes para la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación, a fin de que concurran con sus medios de prueba y expongan lo conveniente a sus derechos.

Plazo fatal de 10 días para oponerse al desahucio contados desde la notificación.

Art. 590. Esta reclamación sólo podrá entablarse dentro de los diez días subsiguientes a la noticia del desahucio.

 Si se deduce oposición dentro de este plazo el tribunal cita a la audiencia al quinto día hábil de la notificación para que expongan sus derechos.

Si no hay oposición este desahuciante debe ratificar el desahucio. Art. 590.

La resolución que dicta el tribunal para citar al quinto día hábil se notifica por cedula (ordena la comparecencia personal a ambas partes) art. 591.

Art. 591. La reclamación se notificará al que hace el desahucio en la forma que dispone el artículo 553, debiendo intervenir el defensor de ausentes en los casos y para los efectos que allí se expresan.

Art. 592. La audiencia señalada tendrá lugar con sólo la parte que concurra.

Si ha de rendirse prueba testimonial, se procederá de conformidad con lo dispuesto en los artículos 554 a 560, inclusive.

El plazo de 10 días, así como la audiencia al quinto día hábil, no se aumentara por la tabla de emplazamiento.

La parte desahuciante no tendrá que invocar motivos.

Esta audiencia al quinto día hábil, deben concurrir las partes con sus medios de prueba.

Si las partes van a rendir prueba de testigos (arts. 554 a 560 los mismos artículos que rigen para la querella de pago) se admite hasta 4 testigos sobre los hechos que van a ser acreditados. Basta con señalar su la lista de testigos debe agregarse antes de 12 horas del día anterior a la audiencia.

Agregado: significa estar cocido al expediente.

Además de este procedimiento, el tribunal no fija hechos sustanciales, controvertidos y pertinentes solamente los testigos van a declarar sobre lo que surja en el comparendo, tampoco establece minuta.

Art. 559. Las reglas establecidas para el examen de los testigos y para sus tachas en el párrafo 3., Título XI del Libro II de este Código, son aplicables a la querella de amparo, en cuanto no aparezcan modificadas por los artículos precedentes.

No se podrá en ningún caso hacer el examen de los testigos por otro tribunal que el que conozca de la querella.

En consecuencia señala este articulo que solo podrán ser examinados por el tribunal que conoce el desahucio, no hay exhorto, no hay competencia delegada, expresión del principio de la inmediación.

8

Debe levantarse un acta, esta se debe trascribir, recibe el nombre de incorporación.

Art. 560 (713). De todo lo obrado en la audiencia se levantará acta, expresándose con claridad y precisión lo expuesto por las partes y las pruebas presentadas.

Tomada la audiencia se citara a las partes a oir sentencia o a mas tardar dentro de 3º día.

Art. 561. Concluida la audiencia de prueba, el tribunal en el mismo acto citará a las partes para oír sentencia, la que deberá dictar de inmediato o, a lo más, en el plazo de los tres días subsiguientes.

Se puede acoger o rechazar el desahucio:

1. Rechazado el desahucio: art. 594

Esa sentencia es susceptible de ser impugnada por vía de la apelación, se apela en contra de la sentencia que acoge el desahucio, y por vía de la casación se rige por la regla general.

Art. 606 (764). Las sentencias en que se ratifique el desahucio o se ordene el lanzamiento, las que den lugar a la retención, y las que dispongan la restitución de la cosa arrendada, en los casos de los dos artículos anteriores, sólo serán apelables en el efecto devolutivo, y la apelación se tramitará como en los incidentes.

 Art. 595, señala la forma de cumplir la sentencia que da lugar al desahucio.

Art. 595 (753). Si, ratificado el desahucio, llega el día señalado para la restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el artículo 48.

Se efectúa con el lanzamiento previa orden del tribunal, con el auxilio de la fuerza pública si es necesario.

Tratándose de cosas muebles: no señala la forma de cumplir lo ordenado por el tribunal y hay que estarse a la regla general.

Art. 235. Si no ha habido oposición al cumplimiento de la sentencia solicitado conforme al artículo 233 o ella ha sido desestimada por sentencia de primera o segunda instancia, se procederá a cumplirla, siempre que la ley no haya dispuesto otra forma especial, de acuerdo con las reglas siguientes:

1.- Si la sentencia ordena entregar una especie o cuerpo cierto, sea mueble o inmueble, se llevará a efecto la entrega, haciéndose uso de la fuerza pública si es necesario;

Juicio de restitución del bien arrendado, art. 604

Tiene lugar cuando se exige la restitución de la cosa arrendada por expiración del plazo del contrato o por la extinción del derecho del arrendador.

Requiere la existencia de un contrato a plazo fijo.

Tiene la misma tramitación que el juicio de desahucio.

El plazo para oponerse a la restitución o para hacer valer el derecho de retención por indemnizaciones debidas, correrá desde que el que pide la terminación

9

del arrendamiento haga saber a la otra parte su intención de exigirla (es decir de 10 días).

Si hay oposición se cita a una audiencia al quinto día hábil. Art 604 inciso final.

10