1 LA TEORÍA GENERAL DE LA RENTA DE LA TIERRA 1.1 Nociones básicas y reformulaciones En la tradición marxista existe un antecedente teórico de importancia decisiva para abordar el tópico de la propiedad de los terrenos urbanos: se trata de lo que se ha denominado la Teoría General de la Renta de la Tierra. Este cuerpo analítico hace parte del examen general que realiza Marx sobre la sociedad capitalista, el cual está plasmado en su obra fundamental, El Capital. Allí Marx desarrolla las tesis centrales que permiten entender la existencia social de la propiedad territorial en el capitalismo, superando simultáneamente la representación espontánea que este fenómeno engendra en sus protagonistas, y las elaboraciones que son apologéticas de este tipo de organización social. La TGRT es, pues, el punto de partida obligado de cualquier desarrollo sobre la propiedad del suelo urbano, pues esta última no sería sino un caso específico del tema más general estudiado por Marx. Esta consideración, que nosotros compartimos plenamente, explica por qué prácticamente cualquier texto que exponga esfuerzos de marxistas por desarrollar una Teoría de la Renta del Suelo Urbano comienza con un resumen de los conceptos elaborados por Marx, como una fórmula cómoda de recordar brevemente al lector estas nociones. En este estudio, sin embargo, la inclusión de una referencia explícita al trabajo de Marx tiene una motivación adicional: además de refrescar la memoria del lector sobre esta reflexión, queremos también invitarlo a realizar una revisión crítica de estos conceptos. Esto por la siguiente razón: aunque estamos convencidos de que la TGRT, tal como la plantea Marx, suministra el núcleo básico de instrumentos de interpretación sobre este tópico, algunos determinantes históricos que rodearon su elaboración marcan la forma de la exposición de tal manera que es necesaria la reformulación de algunos de sus aspectos para que los conceptos contenidos en la teoría de Marx nos sean realmente útiles hoy en día para los propósitos que perseguimos. Existe un primer aspecto que amerita el reexamen de las tesis de Marx sobre la renta y consiste en una cierta indefinición en cuanto a su generalidad. De hecho hablamos de una Teoría General de la Renta de la Tierra porque reiteramos que en ella están contenidas implícitamente las herramientas teóricas fundamentales para comprender globalmente la existencia social de la

1

tierra en el capitalismo. Sin embargo, esta teoría fue elaborada con el propósito central de comprender específicamente una de sus manifestaciones, la renta percibida por los propietarios de las tierras agrícolas. Esto no debe sorprendernos. En su momento el hecho realmente relevante con respecto a la tierra era precisamente la consolidación de una clase terrateniente agraria, frente a lo cual otras formas de propiedad territorial, entre ellas la propiedad de los terrenos en las ciudades, tenían un peso muy secundario. El resultado, sin embargo, es que en la construcción de las categorías de análisis se encuentran mezcladas nociones que realmente son generales, con otras que corresponden a este caso particular de la producción agrícola. Es evidente la inconveniencia de trasladar automáticamente estos instrumentos de análisis al examen de un caso diferente de propiedad territorial, como es el que se refiere a la tierra urbana. Precisamente los fracasos ya evocados de intentos de este tipo ponen de presente la necesidad de la tarea que aquí nos proponemos: la de separar en la formulación de Marx los componentes generales, de aquellos que están ligados específicamente al caso agrícola, para poder, a partir de estas nociones globales, construir las categorías que correspondan al objeto de nuestro análisis: la propiedad de los terrenos en las ciudades. El otro asunto que hace aconsejable volver a examinar la exposición de la teoría de Marx tiene que ver con el desarrollo histórico de este pensamiento. Las propuestas de interpretación que avanzó Marx no quedaron congeladas en el momento de su elaboración inicial sino que han seguido desarrollándose a través de las contribuciones de varias generaciones de investigadores marxistas. Pues bien, en este desenvolvimiento se han planteado múltiples reconsideraciones teóricas, algunas explícitamente referidas a la Teoría de la Renta, y otras de alcance más global sobre el examen de conjunto que hace Marx de la sociedad capitalista, pero que afectan sus tesis sobre la propiedad de la tierra. Lo natural es que al emprender un desarrollo contemporáneo de esta teoría hacia un nuevo campo de manifestación, el de los terrenos urbanos, se parta de una formulación de la teoría madre que involucre todos los enriquecimientos y perfeccionamientos disponibles en el momento. Desafortunadamente no es éste siempre el caso entre quienes se aventuran en los parajes nuevos de la Teoría de la Renta del Suelo Urbano. Muchos, quizás por no acumular riesgos, prefieren utilizar las categorías referentes a la propiedad de la tierra en su estado original, lo cual seguramente atrae menos contradictores. Pero si esto hace explicable esta actitud, el hecho es que no la valida, y estamos seguros de que más de una dificultad en los desarrollos sobre la Teoría de la Renta del Suelo Urbano provienen de una posición

2

demasiado conservadora frente a la formulación tradicional de las categorías generales. Nosotros intentaremos subsanar este descuido, en la medida de nuestras capacidades, y por supuesto desde nuestra propia perspectiva, introduciendo lo que a nuestro juicio son las innovaciones más notables y válidas dentro de la formulación de la Teoría General de la Renta de la Tierra. Estos dos primeros capítulos están dedicados a este propósito. En el primero haremos una exposición sintética de la exposición original que hace Marx sobre la Teoría de la Renta de la Tierra, que puede considerarse como su versión canónica. En el segundo se presenta la discusión de una serie de puntos que han sido objeto de debate durante el largo tiempo que separa la presentación inicial de esta teoría y el momento actual, se proponen los ajustes correspondientes que a nuestro juicio son necesarios y adecuados, y se plantea una reformulación general de este cuerpo teórico. 1.2 La exposición de Marx Examinaremos entonces las tesis de Marx con la siguiente secuencia. Inicialmente presentamos las nociones centrales de la Teoría de la Renta de la Tierra en su formulación más general, que en cierta manera son las conclusiones de su análisis. Para hacer esto más comprensible, presentamos a continuación, con mayor detalle, el desarrollo de su reflexión. Inicialmente, la relación que establece entre Renta de la Tierra y Precio del Suelo, que es clave para comprender su razonamiento. En seguida, y haciendo una paráfrasis de lo que hace el mismo Marx en El Capital, nos valdremos de un ejemplo hipotético (el de los famosos terrenos dotados de caídas de agua) para introducir las intuiciones sobre la operación y consecuencias que tiene el mecanismo de la renta en una estructura de producción capitalista. Finalmente, mostraremos cómo Marx especifica estas nociones en el marco de la producción agrícola y las diferentes modalidades de renta que aparecen en ese contexto. 1.2.1 La naturaleza de la renta del suelo La Teoría General de la Renta de la Tierra tiene como propósito global interpretar la existencia social de la propiedad territorial en el capitalismo. Más específicamente, se propone explicar la pervivencia y consolidación de una clase terrateniente agraria en una sociedad capitalista desarrollada, y

3

establecer sus lazos de interdependencia con esta sociedad en su conjunto. Se concentra, por lo tanto, en delimitar conceptualmente la categoría que distingue a los terratenientes como clase –la Renta de la Tierra–, es decir, la percepción de un ingreso, de una porción del trabajo social, por el sólo hecho del dominio jurídico sobre los terrenos. Estos interrogantes fundamentales se traducen en una serie de preguntas operativas, y Marx se plantea la resolución de un conjunto de paradojas, de aparentes inconsistencias entre su análisis global de la sociedad capitalista, y los procesos reales conectados con la tierra. ¿Por qué la tierra, que en sí misma no es un producto de trabajo social, y por lo tanto no está en capacidad de condensar valor, tiene, sin embargo, un precio y es intercambiada con el resto de las mercancías? ¿Por qué una clase social como la de los terratenientes, que no interviene directamente en la producción, ni parece participar de las relaciones de explotación capitalistas, no desaparece, sino que se afianza a medida que prolifera el régimen del capital? Y así podríamos enunciar muchas preguntas similares, pero todas ellas giran alrededor de una incógnita central. ¿Cuál es la naturaleza de la renta, del ingreso que define a los terratenientes como clase? Empecemos, pues, por la respuesta que da Marx a esta pregunta, pues es la piedra angular de su teoría. La renta es una parte del excedente social, y más específicamente de la plusvalía, extraída por los capitalistas a los asalariados. Se trata de un mecanismo de desviación de una parte de la plusvalía social, que en lugar de ir a alimentar el fondo de ganancias que se reparten los capitalistas, va a parar a manos de una clase social que es extraña a estos últimos, los terratenientes. Pero, ¿Por qué y de qué manera los capitalistas ceden una parte de sus ganancias a favor de los terratenientes? La tierra es un medio de producción (objeto y medio de trabajo, al mismo tiempo) que está por fuera del control del capital en cuanto tal. Ninguna rama capitalista produce tierra, y muchas de sus características particulares son irreproductibles. Pero además de que la tierra no es reproductible a voluntad por el capital, ella puede ser monopolizada, es decir, apropiada individualmente. Quien ejerce el dominio sobre la propiedad jurídica de la tierra controla en realidad una condición de la acumulación que es externa al capital. De esta forma el terrateniente, sin participar en la producción, está en capacidad de exigir una parte de la ganancia como condición de su autorización al acceso del capitalista a la tierra, y por lo tanto, como requisito para que la producción agrícola tenga lugar. Esta participación del terrateniente en la ganancia es la renta. En su desarrollo, la teoría de Marx

4

se encarga de especificar en qué circunstancias, bajo qué modalidades, en qué magnitudes y con relación a cuáles procesos el terrateniente está en capacidad de exigir la renta al capitalista. Marx especifica además, que a pesar de que la propiedad territorial y la renta preceden históricamente a las sociedades regidas por el capital, su existencia en el capitalismo no obedece a un pervivencia residual de modos de producción anteriores. De hecho, una vez las relaciones capitalistas dominan completamente la producción agrícola, la renta anterior, que él denomina precapitalista cambia de naturaleza y se convierte en capitalista, siendo esta última la que le interesa realmente. Su análisis se desenvuelve en condiciones de abstracción bastante generales (completo dominio de la agricultura por el capital, libre competencia entre capitalistas agrícolas y entre propietarios de la tierra, etc.) lo cual evidencia la compatibilidad que se asigna a la renta, con el sustrato más básico de las relaciones capitalistas. 1.2.2 Renta de la Tierra y Precio del Suelo Para la tradición teórica que analiza la sociedad capitalista bajo la impronta de la Teoría del Valor Trabajo, ya lo hemos mencionado, el hecho de que la tierra tenga un precio, se transe en el mercado, es decir, opere como una mercancía, implica una cierta paradoja. En efecto, en esta tradición el hecho de que las mercancías tengan un precio y puedan intercambiarse en el mercado se apoya en el hecho de que ellas representan una porción del trabajo social: para que su producción tenga lugar se requiere que la sociedad haya destinado a su elaboración una porción de la energía productiva global. Este no es el caso de la tierra, que aparece como un don de la naturaleza y no es el producto del trabajo. ¿Implica esto una inconsistencia en la Teoría del Valor Trabajo? Marx no lo cree así y señala que la emergencia de un precio para la tierra es un resultado de la operación de las leyes del valor bajo determinadas circunstancias. Para analizar estas circunstancias empieza por invertir las relaciones que espontáneamente se establecen entre la renta y el precio de la tierra. En efecto, para el terrateniente el hecho de que la propiedad de su terreno le permita percibir una renta periódica, es decir, una porción de valor que recibe de manera continua, no reviste ningún misterio: esto tiene lugar porque la tierra tiene un precio. La recepción de la renta obedece a que él ha pagado un precio por la tierra. Marx señala que a pesar de esta representación espontánea lo que

5

sucede realmente es lo contrario: la tierra, que en sí misma no posee valor, adquiere un precio como resultado de la existencia de la renta. Se trata de la construcción “imaginaria” la califica él, pero no por eso menos efectiva, de un precio a través de un mecanismo que él denomina la capitalización de la renta. Examinemos este asunto. En una economía capitalista en la que se ha consolidado la práctica de prestar dinero, el propietario de una masa de capital dinero puede obtener periódicamente, a cambio de la puesta a disposición de esta suma de dinero a un deudor, una porción de valor que denominamos interés. La relación entre este interés y la suma prestada (a la que podemos denominar capital), se le llama tasa de interés, y en general es una magnitud determinada globalmente por el mercado prestatario. Esquemáticamente esto se podría expresar de la siguiente manera: I i= ------ K Donde i= tasa de interés I= interés K= capital Esto también puede escribirse de la siguiente manera: I ------= K i Pues bien, la capitalización de la renta consiste en la equiparación de este mecanismo, que es plenamente entendible, al fenómeno de la percepción de la renta. Un terrateniente que posee una porción de tierra, que por lo pronto no tiene ningún precio, en virtud de esta propiedad puede recibir periódicamente una cantidad de valor, que es lo que denominamos renta. Es una suma de dinero que para él no se diferencia del interés que recibe periódicamente el propietario de un capital real. Ante la existencia de una tasa de interés, el terrateniente asimila la posesión de su lote de terreno, a la posesión de un capital que le diera como interés la suma que él percibe como renta. De esta manera emerge el precio del suelo. Así, la tierra, que no es producida por el trabajo social, y que no es una mercancía verdadera, adquiere un precio y se

6

intercambia en el mercado. En realidad lo que se transa en los negocios de terrenos, más que la tierra misma, es el derecho a percibir una renta. Lo irracional o ilusorio de esta categoría no amortigua en un ápice sus implicaciones económicas corpóreas y reales, sostiene Marx. Esto podría expresarse de la siguiente manera: r ------= PS i donde r= renta PS= precio del suelo. Un ejemplo cuantitativo sencillo puede precisar más este asunto. Supongamos que un terrateniente percibe anualmente una renta de 20 unidades de valor por la posesión de un terreno que por lo pronto no tiene precio definido. Si la tasa de interés de la economía es de 0.2, esto quiere decir que un capital, para que rinda en términos de interés 20 unidades al año debe tener una magnitud de 100. El terrateniente, al cual le sería indiferente percibir sus 20 unidades como interés o como renta, apreciará el precio de su terreno en 100, pues sólo se desprenderá de él a cambio de un capital que le dé como interés las mismas 20 unidades de valor que él percibe como renta. Así, el precio de su tierra se fijará en forma derivada en 100. Lo anterior, desde luego, no resuelve el interrogante que se quiere dilucidar sobre la propiedad territorial, pero sí desplaza el foco de la indagación: lo que se debe investigar no es el precio del suelo, sino la renta, que es lo que desarrolla Marx ulteriormente. De otro lado, esta inversión en la relación entre precio y renta es muy importante en el examen los mercados de tierras en términos operativos: no es la magnitud del precio lo que determina la magnitud de la renta, sino justamente lo contrario. 1.2.3 La noción de Renta de la Tierra Como hemos anunciado, vamos introducir la noción de Renta de la Tierra a partir del ejemplo hipotético que Marx propone.

7

Supóngase que existe un bien que es producido de manera capitalista en términos normales. Para su producción cada capitalista debe incurrir en una serie de gastos: la compra de un conjunto de mercancías ya producidas (insumos, máquinas, combustible), a lo que Marx denomina Capital Constante y la compra de una determinada cantidad de fuerza de trabajo (que él paga como salarios) y que se denomina Capital Variable. Supongamos que en nuestro caso esta suma total es de 100 unidades de valor. Este sería el Capital Total del capitalista. Pensemos que en esta economía donde existe una competencia plena entre los capitalistas rige una tasa de ganancia uniforme, la tasa de ganancia media que en este caso sería de 40% sobre el capital invertido. Esto quiere decir que cada capitalista puede apropiarse de una ganancia, que es una parte de la plusvalía total generada en la economía, proporcional al monto de su capital: la proporción es precisamente la tasa de ganancia. En nuestro caso, esta ganancia, a la que denominamos ganancia normal o ganancia media, sería de 40 unidades, ya que el capital invertido es 100 y la tasa de ganancia media es 0,4. Marx denomina Precio de Producción al precio al cual los capitalistas están dispuestos a vender el producto obteniendo la ganancia media: sería igual al capital aumentado en una proporción igual a uno más la tasa de ganancia media. PP= K (1+ġ’) donde PP = Precio de Producción ġ’ = tasa de ganancia media El precio al cual se intercambian las mercancías, que Marx denomina Precio de Mercado, en circunstancias de plena competencia, tiende a converger cuantitativamente hacia este Precio de Producción. Si en el corto plazo el Precio de Mercado difiere del Precio de Producción, el mecanismo de la competencia, a través del flujo de capitales entre las ramas se encarga de hacerlo converger en el mediano plazo. Si el Precio de Mercado es mayor que el Precio de Producción, los capitalistas en esa rama estarían haciendo ganancias superiores a la media. Esto sería un atractivo para que capitales que están en otras ramas se trasladen a esta para obtenerlas, lo cual aumenta la cantidad ofrecida de producto y hace caer su precio. Si por el contrario, el Precio de Mercado es inferior al Precio de Producción, los capitalistas de esa rama harían ganancias que son inferiores a las que podrían obtener en otras ramas: esto animaría a algunos capitales a migrar hacia esas otras ramas

8

buscando mayores ganancias, lo que restringe la producción en la rama original y hace elevar el precio. En nuestro ejemplo, el Precio de Producción, al cual tiende el Precio de Mercado ascendería a 140, ya que el capital es 100, que debe multiplicarse por uno más la tasa de ganancia, es decir 1+0,4. Para seguir con nuestro ejemplo, supongamos que todos estos capitalistas operan en un lugar físico, en una porción de tierra. Por lo pronto estos terrenos no tienen ningún precio. Supongamos además que parte del Capital Constante que deben gastar los capitalistas para la producción consiste en el alquiler de una máquina de vapor que produce la energía necesaria para el proceso productivo. Supongamos que ese alquiler es de 20 unidades de valor, que representan el desgaste del valor de la máquina (que es una mercancía verdadera y por lo tanto trasmite su valor al producto). La renta surge de la siguiente eventualidad: algunos capitalistas encuentran que en los terrenos que ellos ocupan existe un fenómeno natural afortunado que consiste en que en ellos hay una caída de agua que puede ser utilizado para la generación de energía. En otras palabras, que puede reemplazar la máquina de vapor. Los capitalistas que operan en estos terrenos pueden entonces producir los mismos bienes que sus competidores que utilizan terrenos normales, sin incurrir en el gasto del alquiler de la máquina. Miremos qué implicaciones tiene esta circunstancia técnica en términos económicos. En principio, el precio del producto no cambia y sigue siendo igual al precio de producción de los capitalistas localizados en los lotes normales. Si el bien es homogéneo para el consumidor, este último no hará ninguna diferencia entre los productos producidos en uno u otro tipo de lotes: los capitalistas que tienen acceso a los terrenos que tienen caída de agua tendrán los mismos precios de venta que sus competidores. Pero la presencia de la caída de agua implica que ellos tienen menores costos: en efecto el capital que deberían avanzar es solo de 80 unidades, si el alquiler de la máquina se paga al principio del período1. Como el precio del bien es 140, ellos obtendrían un excedente de 60 unidades. Dado que su capital real es de 80, con 32 unidades del excedente podría remunerar normalmente su capital, esta sería su ganancia media. Las 28 unidades restantes constituirían una ganancia adicional que denominamos ganancia extraordinaria.

1 Si el alquiler se paga al final del período deberían pagar 28 unidades, pues debe incluir el rendimiento de las 20 unidades originales a la tasa de 40%.

9

Ante esta eventualidad ¿qué sucedería con el mecanismo de la competencia? Obviamente todos los otros capitalistas que producen este bien quisieran localizarse en los terrenos privilegiados y así obtener esta sobreganancia excepcional. Se desata entre ellos una pugna por lograr la utilización de estos terrenos peculiares. Mírese bien que la sobreganancia no emerge de ninguna característica particular del capitalista productor: cualquiera de ellos que opere en estos terrenos podría lograrla. En realidad la sobreganancia está asociada como hemos visto a un rasgo del terreno mismo, el hecho de tener una caída de agua. El propietario del lote, mediante su dominio jurídico sobre él, controla la disposición de esta circunstancia. De esta manera él puede sacar partido de la competencia entre los capitalistas: puede exigir al menos una parte de esta sobreganancia como requisito para permitir el acceso de algún capitalista a su terreno. Si alguno de ellos es reluctante a hacer ese pago, habrá otro que lo reemplazará. Mediante este mecanismo, en el límite, los capitalistas estarán dispuestos a ceder toda la sobreganancia al terrateniente: para ellos finalmente será indiferente invertir en un terreno normal, lo que implica alquilar la máquina e invertir 100 unidades de capital y obtener la ganancia media, o producir en un terreno con caída de agua, invirtiendo solamente 80 unidades de valor, conservar las 32 unidades de ganancia normal y ceder las 28 restantes en forma de renta.2 De esta manera, el terrateniente podrá gozar, en virtud de su propiedad sobre el terreno de una renta de 28 unidades, que percibirá en cada período productivo. La tierra, que en principio no tenía precio, adquirirá un valor. Si suponemos una tasa de interés de 0,1 la tierra podrá venderse por un monto de 280 unidades de valor. Cualquier otro agente la podrá comprar y obtener la renta anual, lo cual sería equivalente a colocar un capital de 280 unidades a una tasa de interés del 10%. Examinemos algunas implicaciones de lo que aquí se ha presentado. El elemento que desencadena este hecho es una circunstancia que en este caso es natural, la presencia de la caída de agua, que en principio permite la emergencia de la sobreganancia. Se trata de un hecho que es literalmente irreproductible por el capital, porque las caídas de agua no son producidas por él. Esto hace que se trate de una sobreganancia que tiene características

2 Esto si la renta se paga al final del período. Si se paga al comienzo, las opciones son aún más comparables. O invierte 100 en un terreno normal incluyendo el alquiler de la máquina, o invierte 80 en un terreno con caida de agua, pero paga 20 unidades como renta inicial. Para la percepción del capitalista, paga en renta lo que se ahorra en el alquiler de la máquina.

10

específicas. Las ganancias excepcionales, por encima de la ganancia media, son algo recurrente en la economía capitalista. Ya hemos mencionado que en casos de exceso de demanda los capitalistas de ciertas ramas pueden obtener temporalmente ganancias excepcionales, cuando el Precio de Mercado supera el Precio de Producción, debido a este desajuste pasajero. Pero, como hemos visto, el flujo de capitales termina por hacer converger el Precio de Mercado a la magnitud del Precio de Producción y la ganancia excepcional desaparece. Otro tanto puede decirse de la innovación tecnológica. Un capitalista puede introducir un procedimiento técnico que le permita producir los mismos bienes que sus competidores con menos costos. Durante un tiempo podrá vender el producto al mismo precio que los otros capitalistas y así obtener una ganancia extraordinaria. Pero en la medida que esta innovación tecnológica se difunde y es adoptada por el grueso de los productores, el Precio de Producción de todos los capitalistas disminuye, lo cual hace descender el Precio de Mercado y, de nuevo, la ganancia extraordinaria desparece. En contraste, en el caso que estamos examinando de la caída de agua, la ganancia excepcional es permanente. En la medida de que el evento natural es irreproductible por el capital (nadie puede dotarse de una caída de agua a voluntad) la competencia es incapaz de eliminar la ganancia extraordinaria y ella se torna estable. Ahora bien, examinemos el papel de la propiedad. Por sí misma, en tanto fenómeno meramente jurídico, ella no garantiza la existencia de la renta. Una ilustración de esto es que en nuestro ejemplo los propietarios de los terrenos normales, que no poseen caídas de agua no pueden cobrar ninguna renta aunque sean propietarios jurídicos de sus tierras. La renta surge en los terrenos privilegiados porque el poder jurídico de sus propietarios les permite a estos controlar la circunstancia que hace emerger la sobreganancia. Lo que hace la propiedad es transferir este valor, que de otra forma sería apropiado por el mismo capitalista, a las arcas del terrateniente: es decir, convertir la ganancia extraordinaria en renta. De otro lado, la renta implica que los consumidores del bien producido paguen un sobreprecio por él. En efecto, los bienes producidos con la fuerza hidráulica en realidad requirieron solamente 80 unidades de capital, que remunerados a la tasa de ganancia media implicarían un precio potencial de 112 unidades. Pero los consumidores pagan 140. Es decir, los consumidores pagan por estos bienes como si en su producción los capitalistas hubieran tenido que utilizar la máquina de vapor. Están pagando un valor superior al trabajo correspondiente al que realmente se utilizó.

11

De lo anterior se podría deducir que la renta es una consecuencia de la “productividad” de la tierra. Precisando un poco, esto podría refrasearse diciendo que la tierra con condiciones excepcionales hace el trabajo más productivo, porque con menos esfuerzo se producen más bienes. Podría concluirse de allí que esto legitimaría la existencia de la renta. Pero si se examina esto con mayor detenimiento, en el ejemplo mencionado esta potencialidad de hacer más productivo en términos físicos al trabajo se refiere a las condiciones relativas entre los distintos terrenos. Si se aborda el asunto en su conjunto la conclusión es justamente la contraria. De hecho la renta surge en este caso porque la tierra con mejores condiciones es limitada. Es porque hay pocas tierras con caídas de agua que surge la renta: si todas la tierras tuvieran esta circunstancia, todos los capitalistas podrían producir sin tener que acudir a la máquina de vapor. En estos términos el capital necesario para la producción se reduciría y por lo tanto el precio: pero en esa situación no se pagaría renta. Aquí es oportuno traer a cuento la expresión de David Ricardo quien afirmaba que la renta surge porque la tierra es mezquina con el hombre, no porque sea generosa. Otra conclusión que puede extraerse de este ejemplo es la de que la renta es una deducción de la ganancia: es una porción de plusvalía que escapa a los capitalistas y que va a parar a manos de los terratenientes. Sin embargo se debe ser cuidadoso con el significado preciso de esta afirmación. Desde luego no quiere decir que se trate de una deducción de la ganancia normal del capitalista individual que paga la renta: como se ha visto, en el ejemplo la renta es compatible con una ganancia media uniforme para todos los capitalistas, incluyendo a los que pagan renta. Incluso tampoco es exacto plantear que es una deducción de la ganancia que se aplique de manera exclusiva a los capitalistas de la rama que paga rentas. En realidad de lo que se trata es de una deducción de la ganancia de la totalidad de los capitalistas. Ampliemos un poco nuestro ejemplo para ilustrar este punto. Supongamos que la rama que utiliza tierra y paga renta está compuesta solamente por dos productores, uno operando en un lote normal y otro operando en un terreno con caída de agua. Si mantenemos las mismas cifras anteriores, eso quiere decir que la inversión del primero es de 100 unidades de valor y la del segundo de 80, para un total de capital de la rama de 180. Por otro lado vamos a suponer que el resto de la economía, las ramas que no usan tierra y/o no pagan renta emplean un capital de 200 unidades. La totalidad del capital en la

12

economía, contando el de las dos ramas, es de 380 unidades. Vamos a suponer que en el conjunto de la economía se producen 180 unidades de plusvalía. Miremos inicialmente cómo se repartiría esta plusvalía y cómo se formarían los precios de estas dos ramas si no existiera renta. La tasa de ganancia global de la economía sería de 0,47, que es la razón entre 180 unidades de plusvalía y 380 de capital. Cuando existe una ganancia uniforme la totalidad de la plusvalía se reparte de acuerdo a la proporción del capital en cada rama sobre el capital total. A la rama sin tierra que tiene el 52,6% del capital total le correspondería esta proporción de la plusvalía total: recibiría 94,74 como ganancia. La rama que utiliza tierra, que tiene el 47,4% del capital recibiría por este concepto 85,26. Esto en realidad es equivalente a calcular la ganancia de cada rama como una proporción, la de la tasa de ganancia media, de sus respectivos capitales. El valor de cada rama sería la suma del capital y su ganancia: el total del valor de la economía serían 560 unidades, de las cuales 294,74 estarían representadas por el precio de los bienes de la primera rama y 263,26 por el de los bienes de la segunda. Rama Capital Ganancia

(Plusvalía) Valor Tasa de ganancia

TOTAL 380 180 560 0,47Sin Tierra 200 94,74 294,74 0,47Con Tierra 180 85,26 265,26 0,47 Ahora examinemos lo que ocurre cuando existe renta. Del total de la plusvalía producida, como hemos dicho, 28 unidades se convierten en renta, y por lo tanto no se reparten entre los capitalistas. Sólo quedan entonces 152 unidades, que divididos por 380 unidades de capital arroja una tasa de ganancia de 0,4, la que habíamos utilizado en el ejemplo. Este total, se reparte en las proporciones mencionadas entre los capitalistas de las dos ramas, de tal manera que 80 corresponden a la ganancia de quienes invierten en la rama sin tierra y 72 a los que lo hacen en la rama que sí usa tierra. En esta última, a la plusvalía apropiada por los capitalistas se le agrega las 28 unidades de renta para completar las 280 unidades de valor que se pagan por la producción total. Rama Capital Ganancia Renta Valor Tasa de

ganancia Total 380 152 28 560 0,4Sin Tierra 200 80 280 0,4Con tierra 180 72 28 280 0,4

13

Como se ve, entonces, la renta es una deducción de las ganancias de todos los capitalistas. Los capitalistas de la rama que no usa tierra, que sin la presencia de la renta apropiarían 94,74 unidades de plusvalía como ganancia, con ella apropian solamente 80. Los capitalistas de la rama que necesita tierra que apropiarían 85,76 captan 72. Con renta existe una tasa de ganancia media, pero ella es de 0,4, menor que la de 0,47 si no existiera renta. Puede verse en estas cuentas algo que habíamos señalado antes: en presencia de la renta los consumidores pagan por los bienes de la segunda rama 280 unidades de valor, una suma que es superior a los 265,26 que pagarían si no hubiera renta. 1.2.4 La renta en la agricultura y sus modalidades A partir de este ejemplo introductorio (que nosotros hemos expuesto de una manera que no es exactamente la original), Marx pasa a examinar cómo estas nociones generales toman cuerpo en la agricultura, teniendo en cuenta las condiciones técnicas y sociales de esta rama. Él distingue diferentes modalidades de renta que expondremos a continuación. 1.2.4.1 La Renta Diferencial Tipo 1 En la agricultura existen dos circunstancias que podrían jugar un papel similar al de la presencia o no de caídas de agua del ejemplo anterior: una de ellas es la fertilidad de las tierras que no es uniforme en todos los lotes. Esto hace que, independientemente de las características de los capitalistas individuales, aquellos que operan en tierras más feraces pueden obtener, ante inversiones de magnitud similar, rendimientos físicos diferentes y por lo tanto ganancias de diversa magnitud. De otro lado los terrenos tienen localizaciones diferentes, que implican distintos costos de transporte, tanto de los insumos al lugar de producción, como de los productos al lugar de mercadeo. Estos gastos de transporte hacen parte del capital que deben avanzar los capitalistas y si estos son de diferente magnitud harán que las ganancias individuales de ellos sean en principio de distinto monto y los mejor situados gozarán de ganancias extraordinarias. Como se ve, las dos circunstancias son fenómenos que no pueden ser anulados por la acción del capital y que pueden generar la presencia de sobreganancias. A la modalidad de renta que surgen alrededor de estos hechos, Marx la denomina Renta Diferencial, porque está asociada a condiciones diferenciales

14

de producción de los terrenos. Y le agrega la categorización “tipo 1” para referirse a que ella aparece con mayor nitidez cuando se aplican montos de capital similares (lo que se denomina cuota normal de capital sobre la tierra). Examinemos entonces la operación de esta modalidad de renta, con un ejemplo numérico referido a la fertilidad. Imaginemos una situación en la que existe un tipo de terrenos a los que llamaremos Tipo A, en los que una aplicación de 100 unidades de capital (la cuota normal de capital sobre la tierra) permite producir 1.400 unidades físicas de producto. Si rige una tasa de ganancia de 0,4, el Precio de Producción de estos inversionistas agrícolas será de 140. Si las tierras de este tipo son suficientes para producir una cantidad de producto que satisfaga la demanda, el Precio de Mercado de su producción (lo llamaremos Precio Total de Mercado PTM) tiende a esta magnitud de 140. Es decir que cada unidad física de producto tendrá un precio unitario de 0,10 (lo llamaremos Precio Unitario de Mercado PUM). En estas circunstancias no existe ni ganancia extraordinaria ni renta. Esto podría resumirse de la siguiente manera: Tierra Capital Ganancia

Normal Precio de

Producción Producción

Física Precio

Total de Mercado

Precio Unitario de Mercado

Renta

K G PP PF PTM PUM R A 100 40 140 1400 140 0,10 0

g’=0,4 Supongamos entonces que la demanda por estos bienes agrícolas crece hasta un punto en que se agotan estas tierras tipo A que tienen un rendimiento de 1.400 unidades físicas ante inversiones de 100 unidades de capital. A partir de ese punto, para ampliar la producción total se requiere utilizar tierras que son menos fértiles, a las que denominaremos de tipo B, y que ante una inversión de 100 unidades de capital se obtienen solamente 1.000 unidades físicas de producto. En una primera instancia esta producción adicional no se llevaría a cabo, porque si el precio unitario permanece en el mismo nivel de 0,10 los capitalistas que tuvieran que producir en las tierras B solo obtendrían como Precio Total de Mercado una cantidad de valor de 100 (sus 1.000 unidades físicas por el precio unitario de 0,1). Con estas 100 unidades en sus ventas no podrían remunerar su capital a la tasa media de ganancia (en este caso no

15

obtendrían ninguna ganancia) y probablemente preferirán invertir su capital en otra alternativa en la que sí puedan gozar de una remuneración normal. Pero el precio de los productos agrícolas comienza a crecer por una razón: si la demanda ha aumentado pero la producción se mantiene fija existirá una situación de desabastecimiento relativo. En estas circunstancias la competencia entre los demandantes de los bienes agrícolas hará que algunos de ellos, para asegurar su suministro, estén dispuestos a pagar un precio mayor y empujan el precio al alza. Cuando el precio unitario de mercado alcance una magnitud que haga que el Precio Total de Mercado iguale al Precio de Producción de los capitalistas que potencialmente puedan operar en las tierras B, esta inversión se vuelve aceptable para ellos y se abre la posibilidad de explotar estas tierras menos fértiles y de ampliar la producción. En nuestro ejemplo, este nivel del Precio Unitario de Mercado es de 0,14. Miremos lo que ocurre en las tierras tipo B cuando se llega a este precio:

Tierra K G PP PF PTM PUM R B 100 40 140 1000 140 0,14 0

g´= 0,4 Pero para los capitalistas que siguen produciendo en las tierras tipo A el rendimiento físico de sus tierras permanece inalterado, y ante una inversión de 100 unidades de capital obtienen 1.400 unidades físicas de producto. Como el producto físico es homogéneo y los consumidores no hacen la diferencia entre los bienes producidos en tierras de tipo A o B, el nuevo precio unitario de mercado rige también para los productos de las tierras A. De esta manera, los capitalistas que operan en las tierras A tendrían un Precio Total de Mercado de 196 (1.400 unidades físicas por el precio unitario de 0,14). Así, la diferencia entre estas ventas de 196 y sus costos (el capital) de 100 ascenderían a 96 unidades. De ellas, 40 serían su ganancia normal a la tasa de ganancia de 0,4 y las 56 restantes serían en principio una Ganancia Extraordinaria. (Que también puede pensarse como la diferencia entre el Precio Total de Mercado y su Precio de Producción: 196-140=56) Pero aquí se desata la competencia entre los capitalistas que ya habíamos visto en el ejemplo introductorio: muchos capitalistas querrían acceder a los terrenos tipo A. Los propietarios de estos últimos finalmente podrán exigir como renta toda la ganancia extraordinaria. Miremos cómo resultan estas magnitudes en los dos tipos de tierras:

Tierra K G PP PF PTM PUM R A 100 40 140 1400 196 0,14 56B 100 40 140 1000 140 0,14 0

16

Destaquemos algunos hechos que surgen de esta exposición. Si en una rama normal el Precio de Mercado tiende a converger hacia la magnitud del Precio de Producción del conjunto de capitalistas que operan en el sector, en la situación analizada el Precio de Mercado converge hacia el Precio de Producción de los capitalistas que operan en los terrenos menos favorecidos. Marx habla entonces de que en presencia de Renta Diferencial, son las condiciones de producción que rigen en las tierras marginales las que regulan el Precio de Mercado. De allí se desprende algo que ya se había mencionado en el ejemplo inicial: la renta implica un sobreprecio, pues el Precio de Mercado, que es uniforme, rige para los bienes producidos en las mejores tierras en las que el Precio de Producción es inferior. En otras palabras, los consumidores pagan por los productos como si todos ellos hubieran sido producidos en las tierras menos fértiles. Finalmente, obsérvese que en este caso en la tierra marginal el monto de este tipo de renta es nulo. 1.2.4.2 La Renta Diferencial Tipo 2. Marx encuentra que además de la fertilidad y de la localización, la magnitud de las rentas en los distintos terrenos parece también estar asociada a la cantidad de capital aplicado a la tierra (entendiendo como capital, la totalidad de la inversión de los capitalistas, tanto Capital Variable como Capital Constante). Encuentra que se trata de un fenómeno que está imbricado con el anterior pero que tiene su propia especificidad. Por eso propone la noción de Renta Diferencial que él denomina de Tipo 2, para distinguirla de la anterior y que se desprendería, dada la existencia previa de la Renta Diferencial Tipo 1, de una diversa intensidad de capital sobre la tierra. Examinemos esto ampliando el ejemplo numérico anterior para este propósito. Hemos señalado que la cuota normal de capital sobre la tierra era de 100 unidades de capital. Vamos a suponer, no obstante que existe un capitalista que dispone de un capital de mayor magnitud, y que está en capacidad de invertir no solamente 100 unidades de capital, sino 200. Pensemos que su inversión se realiza en un lote tipo A, en el cual existe ya una Renta Diferencial Tipo 1, que en nuestro ejemplo era de 56 unidades. Hagamos

17

además el supuesto de que al doblar el capital invertido se dobla también la producción física. En otras palabras, con la inversión de este capitalista de 200 unidades de capital obtiene 2.800 unidades físicas de producto. Si el Precio Unitario de Mercado sigue siendo de 0,14 el Precio Total de Mercado de este capitalista sería de 392 unidades. El excedente que obtiene, que es la diferencia entre lo que percibe en el mercado y su capital es entonces de 192 unidades. 80 de ellas serían su ganancia normal, ya que sería el 40% (la tasa de ganancia media) de su capital de 200. Restarían 112 unidades de valor. Si consideramos que en virtud de la Renta Diferencial tipo I los terratenientes exigen 56 unidades como renta, aún restarían otras 56 unidades que por lo pronto aparecerían como ganancia extraordinaria GE.

Tierra K G PP PF PTM PUM RD1 GE A** 200 80 280 2800 392 0,14 56 56A* 100 40 140 1400 196 0,14 56 0B 100 40 140 1000 140 0,14 0 0

Marx plantea que la conversión de esta segunda porción de ganancia extraordinaria en renta no es automática y presenta algunas dificultades. Mientras los capitalistas que puedan aplicar estas cuotas de capital sobre la tierra mayores que lo normal sean pocos y relativamente excepcionales, el terrateniente no tiene muchas posibilidades de cobrar esta sobreganancia como renta, y ella puede permanecer por un tiempo considerable como sobreganancia de estos capitalistas. Pero si estos últimos proliferan y se vuelven numerosos, el mecanismo de la competencia opera y la totalidad de la ganancia excepcional pasa a manos de los terratenientes en forma de renta. En este caso los capitalistas pagarían como renta en estos terrenos una suma global de 112 unidades, a lo que llamaremos Renta Total. Pues bien, dentro de esta suma, las primeras 56 unidades, que es lo que pagan como renta los capitalistas que invierten la cuota normal de capital sobre la tierra, la podríamos identificar como Renta Diferencial tipo 1. Las 56 unidades restantes serían entonces lo que Marx denomina Renta Diferencial tipo 2. Las cifras quedarían de la siguiente manera:

Tierra K G PP PF PTM PUM RT RD1 RD2 A** 200 80 280 2800 392 0,14 112 56 56A* 100 40 140 1400 196 0,14 56 56 0B 100 40 140 1000 140 0,14 0 0 0

18

Resumamos entonces algunas de las principales conclusiones que saca Marx de este análisis. Surge una nueva modalidad de renta diferencial que en este caso no se deriva de la fertilidad o de la localización, sino de la diversa intensidad de aplicación de capital sobre la tierra. Sin embargo estas dos modalidades de renta diferencial están articuladas. De hecho es necesario que exista la Renta Diferencial tipo 1 para que emerja la Renta Diferencial tipo 2. Obsérvese que si esta cuota excepcional de capital sobre la tierra se aplica a las tierras tipo B, donde no existe Renta Diferencial tipo 1, no se formaría una ganancia extraordinaria que pueda convertirse en Renta Diferencial tipo 2. Lo mismo podría decirse de una situación en la que todas las tierras fueran homogéneas y no existiera Renta Diferencial tipo 1 en ningún terreno. ¿Que determina que se aplique una cuota de capital sobre la tierra excepcionalmente elevada? Marx responde de que esto depende de que existan capitalistas que estén en capacidad de hacerlo, es decir, de que tengan la acumulación suficiente para ello, más elevada que la de sus competidores. Esta modalidad de renta, entonces, estaría asociada a una distribución desigual del capital entre los capitalistas agrícolas. Como se ha dicho, la segunda porción de sobreganancia tiene dificultades en convertirse en renta. Durante un tiempo ella permanece como ganancia extraordinaria y no se disipa (y se convierte en renta) sino cuando los capitalistas con estas condiciones excepcionales sean lo suficientemente numerosos como para que la competencia opere y haga posible la transferencia de valor hacia los terratenientes. Podría decirse entonces que aquí ocurre algo similar a lo que sucede con la innovación tecnológica: los capitalistas se sienten atraídos de manera permanente a introducir mejoras técnicas porque esto les permite captar ganancias extraordinarias, que si bien son pasajeras, las pueden disfrutar durante un tiempo. En el caso agrícola, aquellos capitalistas que tienen la solvencia para ello, se verán animados a aumentar la intensidad de capital sobre la tierra, porque les posibilita, al menos durante un lapso de tiempo, conservar como ganancia extraordinaria lo que después se convertirá en Renta Diferencial tipo 2.

19

1.2.4.3 La Renta Absoluta Uno de los desarrollos de la conceptualización marxista sobre la renta al que el mismo Marx le daba más importancia, es el referido a lo que él denomina Renta Absoluta. Estimaba que era una de sus contribuciones más valiosas al conocimiento de este tópico, y así sigue siendo considerado en esta tradición teórica. Su reflexión parte de la siguiente inquietud: como se ha visto, el análisis sobre la Renta Diferencial concluye en que la tierra marginal soporta una renta nula. Es decir que por el uso la tierra con las condiciones productivas más desfavorables no se paga nada. Él encuentra, en primer lugar, que esto es algo que contradice las observaciones empíricas. En sus análisis Marx utiliza como referencia factual la agricultura británica, que en su momento era la más desarrollada y la que mostraba los rasgos más claros del funcionamiento en ella de las relaciones capitalistas. Pero las estadísticas que estaban a su disposición mostraban que en ese final de Siglo XIX, hasta las tierras más alejadas y estériles de las Islas Británicas estaban apropiadas de manera privada, tenían un precio y se pagaba por su utilización rentas que eran positivas. La teoría de la Renta Diferencial, que inicialmente fue formulada por David Ricardo y a la cual el análisis de Marx debe mucho, le parece entonces insuficiente para explicar este fenómeno empírico. Pero la conclusión de la renta nula para la tierra marginal también le parece difícil de aceptar en términos intuitivos. Implicaría que los propietarios de estas tierras estarían dispuestos a permitir el acceso de los capitalistas a ellas a título gratuito. Esto no le parece un comportamiento característico de los terratenientes y de hecho lo encuentra incongruente con la institución de la propiedad privada. Marx explora por lo tanto una fuente adicional de rentas distinta de las condiciones productivas diferenciales de las tierras (por lo tanto algo absoluto), que pueda estar presente aún en las tierras que no gozan de ventajas productivas relativas. Esta fuente es para él la misma institución de la propiedad privada de la tierra. La reflexión de Marx al respecto podría dividirse en dos componentes. En el primero se ocupa del mecanismo mediante el cual la propiedad puede inducir la existencia de una renta con estas características. En el segundo Marx razona

20

sobre la articulación de este mecanismo con el funcionamiento general del valor e indaga sobre las condiciones peculiares que debe tener la Composición Orgánica de Capital en la agricultura para que esta renta funcione. Marx establece un contraste entre la Renta Diferencial y la Renta Absoluta a propósito de la relación entre el precio excepcional de los productos y la renta. En el primer caso, como hemos visto, él percibe que es el sobreprecio inducido por las heterogeneidades productivas de la tierra lo que se repercute en una renta. Para la Renta Absoluta propone lo contrario: los propietarios exigen una renta como condición para suministrar sus terrenos a la producción, y es la existencia de esta renta la que hace elevar el precio del producto. ¿En virtud de qué pueden los terratenientes exigir la renta? Marx responde: en virtud del poder de retención sobre la tierra que les otorga el dominio jurídico sobre ella; si no se les paga algo, simplemente la sustraen a la producción y las tierras no podrían explotarse. Marx hace sin embargo una aclaración que es decisiva en su argumento: no se trata de la propiedad jurídica por sí sola. Si la renta que se paga dependiera solamente de las exigencias unilaterales de los terratenientes, el monto de este tipo de renta no solo sería indeterminado, sino que su magnitud sería infinita, porque es esperable que los propietarios quieran tener las rentas más elevadas posibles. Para que el poder de retención genere una renta se requiere una condición económica adicional: que la sustracción de las tierras en cuestión genere un desequilibrio entre la oferta y la demanda de los bienes agrícolas que haga subir precio de estos últimos. Esto, desde luego, remite a las condiciones de la demanda: la talla de la Renta Absoluta dependerá de qué tanto están dispuestos a pagar de más los consumidores por los bienes agrícolas en este trance de tensión entre oferta y demanda. (Marx da un ejemplo de una situación en la cual existe propiedad jurídica de la tierra, pero esta no genera renta: el caso de la frontera abierta en la Norteamérica del Siglo XIX. Aunque los colonos son propietarios legales de los terrenos, ellos no pueden exigir una renta por su utilización: como los terrenos son muy abundantes, si retuvieran el terreno, otro productor se instalaría en las tierras aledañas y no se tendría ningún efecto sobre la cantidad de bienes agrícolas producidos ni sobre su precio) La Renta Absoluta y la Renta Diferencial a pesar de que tienen naturalezas y determinantes distintos, interactúan de manera simultánea en el mercado de tierras. Todos los terrenos tendrían una Renta Total que sería el agregado de la

21

Renta Diferencial y la Renta Absoluta. Esta última tendría una magnitud uniforme para todos los terrenos, mientras que la de la Renta Diferencial dependería de las condiciones productivas relativas de cada lote. En los terrenos marginales, que tienen rentas diferenciales nulas, la única renta que se manifiesta es la Renta Absoluta. Es decir la Renta Total de la tierra marginal está compuesta únicamente por la Renta Absoluta. Miremos esto en nuestro ejemplo. Supongamos que en los terrenos tipo B, que no pagan ninguna cantidad como Renta Diferencial, se exige ahora una cantidad de 20 unidades de Renta Absoluta como requisito para permitir su utilización por parte de los capitalistas. Como hemos visto, si el Precio Unitario de Mercado de los bienes agrícolas siguiera siendo de 0,14 ningún capitalista estaría dispuesto a pagar esta renta pues no obtendría su ganancia media. Pero vamos a considerar que la tensión generada por la retención potencial de las tierras hace que los consumidores accedan a pagar un precio superior: para pagar esta Renta Absoluta de 20, el precio tendría que ascender a 0,16. Así, los capitalistas que operan en la tierra marginal obtendrían en el mercado un total de 160 unidades de valor: 140 serían su Precio de Producción que les garantizaría su remuneración normal, pero podrían pagar como renta las 20 unidades restantes. Ellas constituirían entonces la Renta Absoluta, que para esta tierra marginal sería igual a su Renta Total, pues estas tierras no generan Renta Diferencial. A este precio unitario de 0,16 los capitalistas que operan en lasa tierras A obtendrían en el mercado una cantidad total de 224 unidades de valor. Esto supera en 84 unidades su Precio de Producción, lo cual sería equivalente a su Renta Total. Si consideramos que la Renta Absoluta es aquí de la misma magnitud que en las tierras B, es decir de 20 unidades, las 64 unidades restantes serían su Renta Diferencial (Obsérvese que la presencia de la Renta Absoluta afecta la magnitud de la Renta Diferencial: en nuestro ejemplo para las tierras A la Renta Diferencial era de 56 unidades cuando no había renta Absoluta. Cuando ella existe, la Renta Diferencial aumenta a 64)

Tierra K G PP PF PTM PUM RT RD RA A 100 40 140 1400 224 0,16 84 64 20B 100 40 140 1000 160 0,16 20 0 20

22

La segunda parte de la reflexión de Marx sobre la Renta Absoluta se refiere, como hemos dicho, a su interacción y eventual compatibilidad con el funcionamiento general de la competencia en el nivel de toda la economía o, para decirlo con la expresión que él mismo utiliza, con la operación de la Ley del Valor. Para entender a cabalidad el sentido de su preocupación es preciso hacer algunas disgresiones. A menudo se afirma de Marx (y algo similar se dice de Ricardo y de otros economistas políticos clásicos) que en su concepción sobre la formación de los precios no tiene en cuenta los fenómenos de la demanda: los únicos elementos pertinentes en la determinación cuantitativa de los precios de las mercancías son los que atañen la producción. Prueba de ello es la noción de Precio de Producción que está determinado enteramente por aspectos ligados a la oferta como los costos y la tasa de ganancia. Esto es por lo menos discutible. En efecto, en primer lugar la perspectiva de Marx no ignora que la confrontación entre la oferta y la demanda es decisiva en la configuración de los precios. Pero él hace una distinción entre lo que serían los precios instantáneos, que pueden estar sujetos a múltiples determinantes (escasez pasajera, opacidad de la información, estructura de mercado, etc.), y lo que él denomina “precios naturales” que serían estructurales y que como hemos visto, son el precipitado de la acción de la competencia. Como hemos visto, el mecanismo del flujo de capitales entre las ramas conduciría a estos “Precios de Mercado” a converger hacia el Precio de Producción, que sería el precio natural y que implican una tasa de ganancia uniforme entre todos los capitalistas. Para un análisis de los fenómenos estructurales del capitalismo, que es lo que le interesa a Marx son estos precios naturales los que le parecen pertinentes, y da por sentado que los ajustes inducidos por la competencia ya han tenido lugar. Los precios de mercado “instantáneos” estarían reservados para fenómenos más superficiales, de coyuntura o muy focalizados. Pero incluso en la noción de convergencia de los Precios de Mercado hacia los Precios de Producción está presente también la noción de demanda. Se ha dicho que el Precio de Mercado supera al Precio de Producción cuando la cantidad ofrecida de productos es inferior a la cantidad que los consumidores están dispuestos a demandar a este nivel de precios, el del Precio de Producción. La convergencia se da precisamente cuando los capitales que fluyen desde otras ramas aumentan la cantidad ofrecida y por lo tanto los consumidores reducen el precio que están dispuestos a pagar. Y lo contrario en la situación simétrica. Como se ve, existe claramente la noción

23

convencional de demanda, que articula de manera inversa la cantidad de bienes demandados y la magnitud del precio que los consumidores están dispuestos a pagar por ellos. Como conclusión, sin embargo, es lícito afirmar que Marx concibe que cuando la competencia opera de manera estructural, y cuando se dan los ajustes pertinentes, el Precio de Mercado estaría regulado por el Precio de Producción. Se podría pensar que una consecuencia de la plena operación de la Ley del Valor en este nivel de análisis en que no existen distorsiones de la competencia e impera una ganancia uniforme entre los capitalistas, es precisamente la coincidencia entre el Precio de Mercado y el Precio de Producción predominante en una rama. En el análisis de la Renta Diferencial que hemos visto en los apartados precedentes el Precio de Mercado de los bienes agrícolas supera su Precio de Producción. Es más, esta es la noción clave que posibilita la sobreganancia y que da lugar a la renta. Pero como hemos visto, esta diferencia no es el resultado de algún desajuste accidental entre la oferta y la demanda, y persiste con la plena operación de la competencia. Se trata por lo tanto de un hecho estructural. El Precio de Mercado de los bienes agrícolas no está regulado por el Precio de Producción general de la rama de la agricultura en su conjunto, pero sí lo está por el Precio de Producción de los capitalistas que invierten en la tierra marginal, como se ha visto. ¿Qué sucede entonces en presencia de Renta Absoluta? Para que ella exista también se requiere que el Precio de Mercado exceda el Precio de Producción, pero se necesita que esto suceda incluso en la tierra marginal. El Precio de Mercado de los bienes agrícolas no estaría entonces regulado por ningún Precio de Producción. Él sería el resultado de la mera confrontación entre la oferta y la demanda de los bienes producidos en la tierra. ¿Significa esto que estamos ante un fenómeno de naturaleza superficial, equiparable a los que emergen de los desajustes accidentales que desembocan en los Precios de Mercado instantáneos? ¿No estaría operando allí la Ley del Valor en forma cabal? Esta es la preocupación de Marx. Pues bien, la propuesta que avanza Marx para sostener que la Renta Absoluta es estructural al capitalismo y por lo tanto compatible con la Ley del Valor de manera plena, es la siguiente: si bien en este caso el Precio de Mercado debe ser superior al Precio de Producción como requisito para que la renta sea

24

positiva, el Precio de Mercado sigue siendo articulado por la Ley del Valor en un nivel más profundo: este nivel es el de los valores. Esto es posible cuando el Precio de Mercado de los bienes agrícolas, superando el Precio de Producción, es sin embargo inferior o igual a su Valor. De nuevo, para dilucidar el sentido de este planteamiento es necesario dar otro rodeo. ¿Qué es el Valor de una mercancía? ¿Qué implica que el Precio de Producción sea mayor o menor que el Valor? ¿Qué significa que el Precio de Mercado sea inferior o igual al Valor? En el análisis que realiza Marx sobre el capitalismo procede siguiendo una sucesión de niveles de abstracción jerarquizados. Su reflexión sobre los aspectos más básicos de esta organización social, la que atañe a la división del trabajo mercantil (lo que se conoce como Teoría de la Mercancía) se desenvuelve con una representación muy simplificada de la economía, en la que se retiene el carácter mercantil de los agentes, pero se les considera en su forma más elemental, como agentes mercantiles simples. Cuando aborda el análisis de la explotación en el capitalismo (Teoría de la Plusvalía) y de algunos rasgos iniciales de la operación del capital (Teoría de la Acumulación) se reemplaza este perfil original de los agentes por uno más complejo en el que estos son definidos como capitalistas y asalariados. En estos niveles iniciales de análisis se examina la economía de manera agregada, sin establecer diferenciaciones por ramas o sectores. Y allí se utiliza la noción más básica de la dimensión cuantitativa del intercambio: se concibe que las mercancías se cambian en función de la cantidad de trabajo abstracto (social) que ha requerido la producción de cada una de ellas. A esta noción es lo que se le conoce como intercambio según sus valores. El Valor de una mercancía sería igual al trabajo que la sociedad ha destinado para producirla. Examinemos esto con un ejemplo numérico en el que los agentes son concebidos como capitalistas y asalariados, para poder conectar más adelante con la categoría que ya hemos empleado de Precio de Producción. Supongamos una economía capitalista que produce un conjunto de mercancías de la siguiente manera: para su elaboración se requiere de una parte 200 jornadas de trabajo. De otra parte, también se necesita utilizar mercancías que ya han sido producidas antes (instrumentos, materias primas, etc.) y que requirieron 100 jornadas de trabajo en períodos anteriores. El Valor total de las mercancías producidas en este período será de 300 unidades de valor.

25

Ahora miremos los componentes de este valor: las 100 unidades de bienes que ya estaban producidas deben ser compradas por los capitalistas y por lo tanto hacen parte de su capital. A esta fracción del capital la llama Marx Capital Constante (C) porque trasmiten su valor al producto sin que haya una variación en su magnitud. De otro lado, las 200 unidades de valor que son agregadas por los trabajadores en este período, bajo la lógica del funcionamiento mercantil capitalista se dividen en dos fracciones: una de ellas la constituye lo que los capitalistas verdaderamente pagan en forma de salarios y que está relacionada con el valor de las mercancías que deben consumir los asalariados para reproducir su fuerza de trabajo. Constituye el complemento del capital de los inversionistas, y Marx la denomina Capital Variable, porque no solo trasmite su valor al producto, sino que lo hace crecer. Este crecimiento es propiamente la porción restante del valor agregado por los trabajadores que los capitalistas no pagan y que constituye su ganancia: Marx la denomina Plusvalía (P). La proporción entre la Plusvalía y el Capital Variable la denomina Marx Tasa de Plusvalía y refleja el grado de explotación de los trabajadores. Si en nuestro ejemplo tomamos esta tasa como igual a 1, quiere decir que el valor aportado por los trabajadores se divide por mitades entre Capital Variable y Plusvalía, es decir 100 de Capital Variable y 100 de Plusvalía. De esta forma el Capital Total de los capitalistas sería la suma de las 100 unidades de Capital Constante y las 100 de Capital Variable, es decir 200. La noción de Tasa de Ganancia (g´) es la relación entre la Plusvalía y el capital total, que en este caso sería de 0,5= 100/200. Existe otra relación entre estos componentes del valor que es pertinente para los análisis de Marx y es la que él denomina Composición Orgánica de Capital (Φ): es la proporción entre el Capital Constante y el Capital Total, que refleja el grado de complejidad técnica de la producción. En nuestro caso sería de 0,5 pues la relación entre 100 unidades de Capital Constante y 200 de Capital Total.

Capital Constante

Capital Variable

Plusvalía Valor Tasa de Plusvalía

Composición Orgánica de

Capital

Tasa de Ganancia

C V P W P’ Φ g’

100 100 100 300 1 0,5 0,5

Ahora bien, para analizar ciertos aspectos más complejos de la acumulación capitalista, este nivel de examen conjunto no es el más indicado y se hace

26

necesario desagregar en sus ramas componentes. La magnitud de las categorías que hemos evocado sería la suma de su correspondiente en cada una de las ramas: el Capital Constante que aquí hemos mostrado como total es la suma del Capital Constante de todas las ramas, y así sucesivamente con el Capital Variable, la Plusvalía y el Valor de la producción. Sin embargo, existe una circunstancia que tiene muchas repercusiones para el análisis ulterior: no hay ninguna razón para que la Composición Orgánica de Capital en las diferentes ramas sea uniforme. La relación entre Capital Constante y Capital Variable está determinada en buena medida por circunstancias técnicas y estas pueden variar de una rama a otra. Ilustremos esto en nuestro ejemplo. Supongamos que las cifras que hemos visto corresponden al agregado de dos ramas, cada una de las cuales tiene un Capital Total de 100. Pero la Composición Orgánica de Capital no es idéntica en ellas. Supongamos que en una primera rama esta Composición Orgánica de Capital es de 0,6. Es decir que en ella de las 100 unidades de capital 60 corresponden a Capital Constante y 40 a Capital Variable. Como se tiene una Tasa de Plusvalía de 1 esto quiere decir que por cada unidad de Capital Variable se tiene una unidad de Plusvalía: la Plusvalía será de 40 para esta rama. El Valor de la Producción en ella será entonces del agregado de estas tres magnitudes, 60+40+40=140. La segunda rama tiene una Composición Orgánica de Capital de 0,4 lo que quiere decir que sus 100 unidades de Capital están compuestas por 40 unidades de Capital Constante y 60 unidades de Capital Variable. Ante una Tasa de Plusvalía de 1 esto implica 60 unidades de Plusvalía para completar un Valor de su Producción de 160.

Capital Constante

Capital Variable

Plusvalía Valor Tasa de Plusvalía

Composición Orgánica de

Capital

Tasa de Ganancia

C V P W P’ Φ g’

Total 100 100 100 300 1 0,5 0,5 Rama 1 60 40 40 140 1 0,4 0,4 Rama 2 40 60 60 160 1 0,6 0,6

Esta descripción cuantitativa (que en general se le denomina Tabla de Valores) presenta sin embargo un resultado anómalo: la Tasa de Ganancia de

27

las distintas ramas no es igual (0,4 para la primera rama, 0,6 para la segunda). Precisamente un resultado esperable de la competencia entre los capitalistas es la de que, en la búsqueda incesante de los capitales individuales por tener la mayor ganancia posible, que los hace migrar de una rama a otra, la tasa de ganancia se nivele entre las distintas ramas. Esto es precisamente lo que ocurre: los capitales que están en ramas con ganancias menores emigran hacia las que ofrecen mayor rentabilidad. Pero al hacer esto, alteran los niveles de producción y por lo tanto los precios. En las ramas de las que salen capitales, la cantidad producida disminuye, y por lo tanto el precio sube. En las ramas a las que estos capitales llegan, la producción se amplía y el precio se reduce. Es esperable que este movimiento cese precisamente cuando las tasas de ganancias se igualen en las diversas ramas. Este mecanismo implica, sin embargo que en este plano de análisis, cuando se consideran diversas ramas y una tasa de ganancia uniforme, los precios de las mercancías de cada rama sufre una desviación con respecto a lo que hemos denominado sus Valores. Los precios resultantes tienen una magnitud determinada: para que la tasa de ganancia sea uniforme se requiere que el precio resultante, que Marx denomina Precio de Producción, sea igual al capital empleado en cada sector aumentado en la tasa de ganancia media: PPi= (Ci+Vi) ( (1+g´) Esto implica un cambio en la distribución de la Plusvalía general entre los capitalistas. Si en la Tabla de Valores la Plusvalía era repartida entre los capitalistas en función de la magnitud del Capital Variable de cada rama, en lo que podríamos denominar Tabla de Precios de Producción esta distribución se hace en proporción del Capital Total de cada una de las ramas. Este proceso lo denomina Marx Perecuación General de la Tasa de Ganancia y a la conversión cuantitativa entre los precios iniciales y los finales se le conoce como Transformación de Valores en Precios. En nuestro ejemplo cuantitativo, dado que las dos ramas emplean 100 unidades de Capital Total y la Tasa de Ganancia es de 0,5, el precio al que debería venderse la producción de cada una de las ramas, su Precio de Producción respectivo, sería de 150 [(100x(1+0,5) =150].

28

Tabla de Valores Tabla de Precios de Producción Capital Constante

Capital Variable

Composición

Orgánica de

Capital

Plusvalía Valor Tasa de Ganancia

Ganancia Precio de Producción

Tasa de Ganancia

C V Φ P W g’

G PP g’

Total 100 100 0,5 100 300 0,5 100 300 0,5 Rama 1 60 40 0,6 40 140 0,4 50 150 0,5 Rama 2 40 60 0,4 60 160 0,6 50 150 0,5 Comparando entonces la Tabla de Valores con la Tabla de Precios de Producción observamos entonces que para pasar de la primera a la segunda, es decir para tener una tasa de ganancia uniforme hay un flujo de plusvalía de la segunda rama, que es la que tiene una Composición Orgánica de Capital (0,4) inferior a la media (0,5) hacia la rama que tiene una Composición Orgánica de Capital más elevada que la Media (0,6). 10 unidades de Plusvalía pasan de la segunda rama a la primera. Esto, desde luego, se refleja en las diferencias cuantitativas entre el Valor y el Precio de Producción de cada rama, que es precisamente lo que estábamos buscando con esta digresión. El Valor de la producción de la rama que tiene una Composición Orgánica de Capital superior a la media es de 140, que es menor que su Precio de Producción de 150. Y al contrario, en la rama con menor Composición Orgánica de Capital tiene un Precio de Producción que es inferior a su Valor. Puede verse entonces que en esta reflexión de Marx, el Valor y el Precio de producción de cada rama no son idénticos, pero están relacionados. El desfase entre uno y otro depende del desfase de la respectiva Composición Orgánica de Capital con la media. Los Valores serían el determinante básico del Precio de Producción. De otra parte, hemos visto que el Precio de Mercado debe converger hacia el Precio de Producción. Pero como este último está determinado por el Valor, podría decirse que en última instancia, el Valor también determina el Precio de Mercado.

29

Pues bien, esta es precisamente la relación que busca Marx para su reflexión sobre la Renta Absoluta. En su presencia, como hemos visto, el Precio de Mercado difiere de manera estable del Precio de Producción y debe ser mayor para que exista renta. Pero si la Composición Orgánica de Capital de la agricultura es inferior a la media, como en el caso de nuestra rama 2, cabe la posibilidad de que este Precio de Mercado siendo mayor que el Precio de Producción, no supere su Valor. En estas circunstancias, según el criterio de Marx, el Precio de Mercado compatible con la Renta Absoluta seguiría siendo regulado, en última instancia por el Valor. No habría una violación de la Ley del Valor. Adaptemos nuestro ejemplo para ilustrar esto. Supongamos que la rama 2 sea la agricultura y que en ella, como hemos visto, los capitalistas exigen una Renta Absoluta de 20 unidades (para simplificar el análisis no consideremos la existencia de Renta Diferencial). De manera similar a como se planteó en el apartado introductorio sobre la noción general de renta, en este caso también las 20 unidades de Renta Absoluta son una porción de Plusvalía de la que se apropian los terratenientes y que por lo tanto no se distribuye entre los capitalistas. De esta manera de las 100 unidades totales de Plusvalía generada en la economía, solamente 80 van a alimentar la ganancia. La Renta es un mecanismo disruptor de la Perecuación General de la Tasa de Ganancia que afecta entonces la magnitud de la Tasa de Ganancia general que será ahora de 0,4 (80/200) y no de 0,5 como cuando no existe Renta. El Precio de Producción para las dos ramas será entonces de 140. En la rama no agrícola que no paga renta, este será el punto de convergencia del Precio de Mercado. En la agricultura, en cambio, el Precio de Mercado no tiende al Precio de Producción, sino que a este debe agregársele las 20 unidades que se deben pagar como Renta Absoluta. Es decir, el Precio de Mercado será de 160. Pero obsérvese que en este caso el Precio de Mercado siendo mayor que el Precio de Producción no excede el Valor de la producción de esta rama, que asciende justamente a 160 unidades. Esta es la circunstancia que Marx prevé: existe Renta Absoluta, pero los bienes agrícolas no se venden por encima de su valor, lo que implicaría que la formación de este precio sigue respondiendo a la Ley del Valor y no solamente a la tensión entre oferta y demanda.

30

C V G R W PP PM g’ Φ Total 100 100 80 20 300 280 300 0,4 0,5 No Agricol 60 40 40 140 140 140 0,4 0,6 Agricultura 40 60 40 20 160 140 160 0,4 0,4 Obsérvese finalmente que este resultado sólo es posible si la Composición Orgánica de Capital de la agricultura es inferior a la media. En caso contrario, cuando esta Composición Orgánica de Capital es igual o superior a la media, el Precio de Producción sería igual o superior al Valor, por lo que cualquier magnitud del Precio de Mercado mayor que el Precio de Producción forzosamente será también superior al Valor. 1.2.4.4 La Renta de Monopolio Marx plantea una modalidad adicional de Renta que él denomina de Monopolio y que no siempre se tiene en cuenta en la mayoría de las exposiciones sobre su reflexión al respecto. Esto puede obedecer a que el mismo Marx parece considerarla de una naturaleza menos fundamental que las anteriores. Más adelante precisaremos las razones que él plantea para eso. Marx propone como soporte de este tipo de renta la escasez de tierras, la cual aparece como una barrera para la ampliación de la producción. Esto genera sobreprecios de los bienes producidos en la tierra, los cuales finalmente se convierten en renta. Examinemos un ejemplo que él mismo utiliza para exponer este concepto. Las tierras de la región francesa de Champaña poseen una rara combinación de características, como su composición agrológica y su régimen climático, que permite que en ellas crezca una variedad de uva especial, a partir de la cual se puede producir un vino que es muy apreciado por los aficionados a la buena mesa. Sin embargo, las tierras con estas características son limitadas en número. La cantidad de este vino tan apreciado por los consumidores está limitada por lo tanto por esta circunstancia. Si la cantidad de vino que los compradores están dispuestos a adquirir por un Precio de Mercado igual al Precio de Producción de los agricultores que tienen acceso a las tierras de esta región es mayor que la cantidad efectivamente ofrecida, existirá una situación de desabastecimiento. La competencia entre los consumidores por asegurar la obtención de este vino especial, llevará a algunos a ofrecer un precio mayor, lo cual termina por generalizarse. Como resultado el Precio de Mercado excede el Precio de Producción y estos agricultores podrían disfrutar de una

31

ganancia extraordinaria. Pero, de nuevo, el factor que posibilita la existencia de esta sobreganancia descansa enteramente en las características de esta tierra escasa. Ningún capitalista podrá obtener este vino con uvas provenientes de otra región, y cualquier capitalista que opere en la región de Champaña obtendría esta ganancia excepcional. En estas circunstancias, y de manera similar a como se ha visto este mecanismo en modalidades anteriores, la competencia entre los capitalistas por procurarse esta ganancia extraordinaria permitirá a los terratenientes que controlan las tierras con esta calidad excepcional apropiarse de toda la sobreganancia bajo la forma de renta. Marx hace notar que en este caso el Precio de Mercado del vino no parece estar regulado por ningún sector productivo sino por este forcejeo entre oferta y demanda. A este tipo de precios los denomina Marx Precio de Monopolio, porque parece responder a un poder excepcional de los oferentes sobre los demandantes. De allí el nombre de Renta de Monopolio que él le asigna a este tipo de renta. Esta parece ser la razón por la que Marx no coloca esta modalidad de renta en el mismo nivel que las anteriores: parecería responder a estos desajustes eventuales de la oferta y la demanda y no al funcionamiento estructural de la Ley del Valor. Con esta categoría Marx sugiere que se pueden explicar las rentas que surgen en algunas áreas que poseen circunstancias excepcionales de diverso tipo y a la vez son escasas, y que normalmente están circunscritas a ciertos lugares y regiones específicas. A esto podría denominarse Renta de Monopolio focalizada. De hecho esta precisión debe hacerse porque él también señala la posibilidad de una Renta de Monopolio generalizada: se trataría de aquella situación en la que la escasez de tierras no se limita a tal o cual región, sino que existe una escasez generalizada de tierras. En este caso el mecanismo descrito no se limita a los precios de ciertos bienes agrícolas, sino que se extiende a los bienes agrícolas en general. En esa situación los productos de la agricultura en general también tendrían Precios de Monopolio. 1.2.4.5 Las modalidades de renta agrícola y sus fuentes. De esta manera podemos esquematizar las distintas modalidades de renta que surgen en la agricultura en el siguiente cuadro:

32

Modalidad de renta Fuente

Tipo 1 Diferencias en Fertilidad y Localización

Renta Diferencial Tipo 2 Diferencias en Intensidad de capital

sobre la tierra Desigual distribución de capital entre los agricultores

Renta Absoluta

Propiedad privada de la tierra. Composición Orgánica de la Agricultura inferior a la media

Focalizada Escasez de cierto tipo de tierras Renta de Monopolio Generalizada Escasez de las tierras agrícolas en

general. Ellas interactúan en los diversos terrenos entrelazándose entre ellas. Todas las tierras comparten la Renta Absoluta, que tienen una magnitud uniforme. Cada uno de los lotes tienen una magnitud particular de Renta Diferencial en sus modalidades 1 y 2 dependiendo de sus características específicas en lo que respecta a las fuentes de esta renta: fertilidad, localización y aplicación de capital sobre la tierra. Algunos terrenos en ciertas áreas gozarán de Rentas de Monopolio focalizadas. En ciertas circunstancias, cuando hay escasez generalizada de tierras, todos los terrenos soportarán una Renta de Monopolio generalizada.

33

2. ANOTACIONES Y REPLANTEAMIENTOS A LA TEORÍA GENERAL DE LA RENTA DE LA TIERRA Como se ha anunciado, este capítulo está dedicado a examinar algunas observaciones y objeciones que se han planteado a lo largo de los años a esta exposición original de la Teoría General de la Renta de la Tierra, a discutir sus implicaciones y a proponer algunos ajustes en este marco analítico. Nos centraremos principalmente en tres aspectos. El primero de ellos se refiere a la presentación que se hace sobre la Renta Absoluta. Como hemos visto, en una parte de la reflexión de Marx al respecto él hace depender la existencia de esta modalidad de renta de la presencia de una Composición Orgánica de Capital en la rama de la agricultura inferior a la media. Esta noción parece problemática desde distintos puntos de vista: es dudosa su justificación dentro del andamiaje analítico marxista, conduce a paradojas y no parece acoplarse a la evidencia empírica. El segundo tópico que se aborda es la presentación de la Renta Diferencial Tipo 2: en su planteamiento original existe de manera implícita un razonamiento llamémoslo “micro-económico” que genera ciertas dudas y que lleva a conclusiones discutibles (la necesidad para su existencia de una distribución desigual del capital entre los capitalistas, entre otras) algunas de las cuales no concuerdan con las evidencias empíricas que se tienen al respecto. El tercer tema que tratamos se refiere a la distinción que Marx establece entre la Renta Diferencial y la Renta Absoluta: él afirma que se trata de dos mecanismos que coexisten y se entrelazan, pero que tienen una naturaleza fundamentalmente diferente, con determinantes diversos y diferentes consecuencias. Esto ha conducido entre otras cosas a que en la reflexión marxista ulterior se planteen medidas y líneas de política específicas y diversas para cada una de estas modalidades de renta que se conciben como fenómenos económicos básicamente heterogéneos. A la luz de nuestra discusión sobre nociones que están en su base, como el papel de la propiedad, de la escasez y de la retención de la tierra en los precios agrícolas, intentaremos mostrar que la mencionada distinción en este nivel es discutible, y por lo tanto son también controvertibles las conclusiones mencionadas que de ella se derivan. En la discusión de cada uno de estos tópicos no nos limitamos solamente a señalar y a precisar las eventuales incongruencias internas, las dificultades de coherencia con el cuadro analítico más general de Marx sobre la economía

34

capitalista, o las posibles inconsistencias con las percepciones empíricas sobre los fenómenos correspondientes. Intentaremos realizar dos operaciones adicionales. Una de ellas es intentar identificar los resortes analíticos que pueden estar dando origen a estas dificultades. La otra tarea es proponer modificaciones a estas formulaciones para procurar superar estos problemas. No pretendemos por lo tanto una refutación de la Teoría General de la Renta de la Tierra, sino lo contrario. Reiteramos que a nuestro juicio este cuerpo analítico es muy poderoso para interpretar la existencia social de la propiedad territorial en el capitalismo. Lo que pretendemos es precisamente acondicionar sus planteamientos específicos para potenciar su capacidad explicativa. Justamente, la sección final de este capítulo esboza una reformulación general de este cuerpo teórico que nos permita utilizarlo plenamente, sin las perturbaciones que a menudo lleva consigo su formulación original. 2.1 Renta Absoluta, Renta de Monopolio y Composición Orgánica de Capital. Hemos visto que la categoría de Renta Absoluta es propuesta por Marx con el fin de interpretar un fenómeno preciso: el hecho que él constata empíricamente en la Gran Bretaña de su momento de que aún las tierras marginales, las más alejadas y menos fértiles, tienen una renta positiva, algo que la noción de Renta Diferencial no prevé. Propone la categoría de Renta Absoluta, que tendría una fuente alternativa a la de la Renta Diferencial: la misma propiedad privada de la tierra. Una parte de su análisis señala que la Renta Absoluta se generaría a partir del poder de retención de los propietarios sobre el suelo, que eventualmente les permite hacer elevar el precio de los bienes agrícolas por encima del Precio de Producción de los capitalistas que operan en esta tierra marginal. Pero él desarrolla una segunda reflexión al respecto, que pretende hacer compatible esta noción con el funcionamiento general de la teoría del valor. Su concepción es la de que esta Ley del Valor sigue operando, aún si el Precio de Mercado supera el Precio de Producción (requisito para que exista una sobreganancia que se convierta en renta), si al mismo tiempo este precio en que se transa el bien agrícola no excede su Valor. Para que esto sea posible, concluye que es necesario que la agricultura tenga una Composición Orgánica de Capital inferior a la media. Esta noción de Renta Absoluta ha sido considerada por la tradición marxista como algo central en su análisis, y un aporte significativo para la comprensión de la propiedad territorial. Se deben destacar dos conceptos que de allí se derivan. El primero, que la Renta Absoluta sería consubstancial a la propiedad

35

de la tierra. El segundo, que la magnitud de la Renta Absoluta está asociado al atraso productivo de la agricultura. Examinemos este último punto. De una parte, el nivel de la Composición Orgánica de Capital de una rama, es decir la proporción del Capital Constante en el Capital Total, refleja el grado de complejidad de los procesos técnicos imperantes en ella. Un sector en el que predominan procesos manuales y simples, tiene en general una cantidad baja de Capital Constante, pues el proceso utiliza fundamentalmente fuerza de trabajo, es decir Capital Variable. Una rama que emplea instrumentos sofisticados, maquinas complejas e insumos costosos, tiene en general una proporción mayor de Capital Constante y por lo tanto una mayor Composición Orgánica de Capital De otro lado, según el planteamiento que hemos visto, la magnitud de la Renta Absoluta, estaría asociada cuantitativamente al grado de desfase entre la Composición Orgánica de Capital en la agricultura y su correspondiente promedio de la economía. Recordemos que en los términos planteados, la Renta Absoluta es compatible con una situación en la cual el Precio de Mercado sea superior al Precio de Producción del capitalista que opera en la tierra marginal, pero inferior o igual al Valor de los bienes por él producidos. Es decir: V ≥ PM > PP Pero la diferencia entre estos dos límites, entre el Precio de Producción y el Valor, está asociada como hemos visto a la diferencia entre la Composición Orgánica de Capital en la agricultura y en el promedio de las ramas de la economía. Por lo tanto, un retraso grande en el grado de avance de las fuerzas productivas en la agricultura debería implicar una Renta Absoluta alta y lo contrario si los procesos técnicos en la agricultura son más avanzados y se acercan a los de las otras ramas.1

Una primera observación es que esto no parece constatarse empíricamente. El grado de avance técnico de la agricultura entre los distintos países varía mucho. Pero si interpretamos la magnitud de la Renta Absoluta como el precio

1 En nuestro ejemplo numérico del apartado 1.2.4.3 si dejamos constante lo que corresponde a la rama no agrícola, cuando la relación entre la Composición Orgánica de Capital en la agricultura y en la media es de 0,8, la diferencia entre el Valor y el Precio de Producción en la agricultura, es decir la Renta Absoluta máxima, es de 20. Si la relación entre las composiciones orgánicas pasa a 0,9, la Renta Absoluta máxima sería 10,8. Si la relación aumenta a 0,95 la Renta absoluta máxima se reduce a 5,9.

36

o la renta que estadísticamente aparece en las tierras que tienen menos ventajas (o el nivel mínimo de rentas) este no parece ser más elevado en los países con agricultura más atrasada. Por el contrario, en países con agricultura técnicamente muy avanzada, el nivel de las rentas en las tierras marginales es muy elevado. Pero si se lleva esta reflexión al límite desembocamos en una incongruencia más seria. Supongamos que la Composición Orgánica de Capital en la agricultura crece de tal manera que se iguale con el promedio de la economía. En ese caso para los bienes agrícolas producidos en la tierra marginal su Precio de Producción sería igual a su Valor. En esas circunstancias si el Precio de Mercado no supera su Valor, tampoco puede superar su Precio de Producción. Es decir, en ese caso la Renta Absoluta así definida sería nula.2 Si asimilamos esta Renta Absoluta a la renta que soporta la tierra marginal, llegaríamos a algo que entraría en colisión con el punto de partida: en la tierra marginal no se podría cobrar ninguna renta. Y esto a pesar de que no se tenga ninguna razón para pensar que la institución de la propiedad territorial haya dejado de existir. ¿O tendría que interpretarse que la eventualidad de que la Composición Orgánica de Capital en la agricultura iguale a la media, al anular la Renta Absoluta implicaría el colapso de la propiedad privada de la tierra? No parece ser el caso, como desarrollaremos más adelante. Detengámonos un momento en reflexionar sobre la posibilidad de que efectivamente esta igualación en las composiciones orgánicas tenga lugar. Una de los razonamientos más conocidos de Marx es el de que en el capitalismo existe una tendencia a que la Composición Orgánica de Capital aumente con el tiempo, tanto en cada una de las ramas como en el conjunto, y esto parece confirmarse empíricamente. (Como se conoce, esto lo lleva a concluir que en el capitalismo existe una tendencia simétrica al descenso en la Tasa de Ganancia) En principio no parece haber razones para pensar que en esto del curso creciente de la Composición Orgánica de Capital la agricultura sea una excepción. Recordemos entonces de manera breve cómo se presenta este hecho del aumento en la Composición Orgánica de Capital para ver si en la agricultura existe alguna circunstancia que lo bloquee o lo entorpezca.

2 En el ejemplo referido, cuando la relación entre las Composiciones Orgánicas de Capital entre la rama agrícola y no agrícola es 1, es decir, cuando son iguales, la Renta Absoluta es 0.

37

El fenómeno está asociado a la forma como opera la innovación tecnológica en el mercado capitalista, o al menos el caso más frecuente de innovación productiva. En circunstancias normales, y en el caso más simple, los Precios de Producción se forman con relación un procedimiento técnico, el más eficiente que está disponible, y al cual tienen acceso todos los competidores. Pero los capitalistas están atraídos a buscar individualmente métodos aún más eficaces, es decir, que les permitan producir la misma cantidad de bienes con una cantidad menor de capital total. Esto por la siguiente razón: el capitalista que pueda introducir una innovación de este tipo, inicialmente estaría en capacidad de vender sus productos al mismo precio que sus competidores. Como sus costos son menores, estaría gozando de una ganancia excepcional. En un segundo momento, si no hay alguna barrera que lo impida, el resto de capitalistas querrá utilizar esta nueva técnica para también disfrutar esa ganancia extraordinaria. Cuando esto se generaliza, la misma competencia entre los capitalistas hará descender los precios hasta un nivel en que con el nuevo procedimiento todos obtengan la ganancia media. En esa circunstancia el método antiguo ya no será viable económicamente y se abandonará. Todos los capitalistas producirán con la nueva técnica más eficiente y ya no habrá ganancias extraordinarias. Pero la búsqueda de nuevas ganancias excepcionales, que si bien no son permanentes existen por un tiempo, será un acicate reiterado para buscar innovaciones subsecuentes. El crecimiento en la Composición Orgánica de Capital se da por la siguiente razón: en la forma más difundida de innovación, la mecanización, las técnicas más avanzadas consisten en la introducción de procedimientos que si bien en conjunto implican menos costos, por lo general implican la utilización de una cantidad mayor de Capital Constante, pero que ahorra Capital Variable más que proporcionalmente. Como finalmente esta es la técnica que se impone, al final del proceso la rama tendrá una Composición Orgánica de Capital superior a la inicial. Un sencillo ejemplo puede ilustrar esto con mayor precisión. Supongamos una rama en que un productor típico (A o B) para producir una determinada cantidad de unidades físicas debe invertir una cantidad total de capital de 100 unidades de valor. 40 de estas unidades están representadas en máquinas e insumos y 60 en salarios. Es decir la Composición Orgánica de Capital es de 0,4. Si suponemos una tasa de ganancia de 0,5, la producción total se venderá a 150 unidades.

38

Capital

Constante Capital

Variable Capital Total

Ganancia Precio Composición de capital

Tasa de ganancia

A y B 40 60 100 50 150 0,4 0,5

Vamos a suponer ahora que un capitalista B encuentra un procedimiento nuevo, más sofisticado, que le implica aumentar la cantidad de Capital Constante, digamos a 60 unidades, pero que a su vez le permite reducir la cantidad de trabajadores que emplea: esta reducción, supongamos es de 40 unidades, mayor que las 20 que aumentó en Capital Constante. Eso quiere decir que su Capital Total estará compuesto por 60 unidades de Capital Constante y por 20 de Capital Variable para un total de 80. Si en un principio puede vender su producto al mismo precio que sus competidores, en 150, estará obteniendo una tasa de ganancia de 0,875, superior a la de 0,5 de sus contrapartes.

Capital Constante

Capital Variable

Capital Total

Ganancia Precio Composición de capital

Tasa de ganancia

A 40 60 100 50 150 0,4 0,5B 60 20 80 70 150 0,75 0,875

En un segundo momento, cuando todos los capitalistas adopten la nueva técnica, el precio descenderá a 120, que es igual al capital de 80 aumentado en una tasa de ganancia de 0,5 (que es además igual al valor utilizando el nuevo procedimiento). La ganancia extraordinaria desaparecerá y la técnica anterior no será viable económicamente. Pero la nueva Composición Orgánica de Capital será ahora de 0,75 superior a la inicial de 0,4.

Capital Constante

Capital Variable

Capital Total

Ganancia Precio Composición de capital

Tasa de ganancia

A y B 60 20 80 40 120 0,75 0,5 ¿Existe alguna razón para pensar que el mecanismo así descrito no se da en la agricultura? Si hay allí competencia plena entre los capitalistas agrícolas, que es el supuesto empleado por Marx en todo su análisis de la renta ¿existe algún elemento en esta rama que inhiba o entorpezca este proceso? Existe una argumentación en este sentido que, hay que advertirlo, no es la de Marx. Ella consiste en afirmar que la barrera para que la Composición Orgánica de Capital en la agricultura nunca alcance la media es la misma existencia de la propiedad privada. Así la posible incongruencia queda

39

salvada: como es la misma propiedad la que impide que la Renta Absoluta se anule, no podrá existir la situación paradójica de una Renta Absoluta nula y la vigencia de la propiedad del suelo. Pero, ¿cómo impide la propiedad del suelo la igualación de las composiciones orgánicas de capital? Según esta reflexión, esto se daría porque el capitalista agrícola, a diferencia de quienes operan en otras ramas, debe precisamente pagar la renta. Esto haría que su capacidad de reinversión, y presumiblemente su posibilidad de acceder a procedimientos más sofisticados, es menor que en las otras ramas. (Aquí aparece bajo una nueva luz la noción de que la Renta Absoluta requiere o emerge de un atraso técnico de la agricultura). Esta última creencia esta muy difundida en la literatura marxista. Pero como tal, se apoya en una imprecisión analítica. El eventual atraso técnico de la agricultura puede efectivamente existir en determinadas circunstancias, pero no parece riguroso atribuírselo a la necesidad de pagar una renta en la rama. Para que la renta afecte la capacidad de acumulación de los capitalistas agrícolas se necesitaría que la renta fuera deducida exclusivamente de la ganancia de los capitalistas agrícolas. Hemos visto que este no es el caso en dispositivo analítico de Marx. La renta es una deducción de la ganancia, pero de los capitalistas en su conjunto. De hecho un requisito formal para su reflexión es el de que los capitalistas agrícolas, a pesar de pagar renta, obtengan la ganancia media, la misma de los capitalistas que operan en las otras ramas. No habría pues desigualdad al respecto, ni ninguna desventaja de los agricultores para introducir innovaciones. Una variante de la argumentación anterior alude a la situación en la cual el capitalista agrícola en lugar de pagar la renta de manera periódica y al final del período de producción, debe comprar la tierra (o paga la renta, pero de manera anticipada al comienzo del período productivo). En estas circunstancias el capitalista agrícola, para desencadenar la producción requeriría disponer no solamente del capital, sino de una suma adicional para pagar la tierra (A esta suma de Capital + Precio del Suelo, que el capitalista agrícola que compra la tierra percibe como su inversión, la llamaremos Capital Aparente, y la utilizaremos más adelante). Allí estaría en desventaja con respecto a los capitalistas de las otras ramas pues tendría menos recursos para la innovación. Tampoco parece satisfactoria esta variación. En primer lugar, la imposibilidad de la igualación de la Composición Orgánica de Capital se restringiría a esta manera de pagar la renta, que no es algo general. En segundo lugar hay un equívoco: la noción de Composición Orgánica de Capital que es pertinente para el razonamiento que nos ocupa se refiere al peso del Capital Constante, no en el Capital Aparente, sino en el Capital propiamente dicho; aún pagando la renta esta relación podría igualarse a la del promedio de la

40

economía. Finalmente parecería reaparecer aquí la percepción de que cuando se compra la tierra, la remuneración del capital agrícola es diferente del resto. No es el caso: aún cuando se compra la tierra, el retorno de la inversión, es decir del agregado del Capital Aparente obtiene la tasa de ganancia media: lo que paga para comprar la tierra se compensa en el momento de vender el producto, pues el capitalista puede conservar la ganancia extraordinaria que se convertiría en renta y que él puede guardar. En principio, tampoco en este caso se puede pensar, al menos en este nivel de abstracción, que el capitalista agrícola tenga un ritmo de acumulación inferior al de sus congéneres de otras ramas. La concepción congruente con el planteamiento de Marx es la de que también en la agricultura existe la tendencia al crecimiento de la Composición Orgánica de Capital, algo que por lo demás puede constatarse en las cifras estadísticas. Sin embargo, Marx aduce una serie de razones para explicarse el hecho de que en su momento parecería que la Composición Orgánica de Capital en la Agricultura efectivamente tenía un nivel inferior al de las otras ramas. Examinémoslas: Una primera razón para este resultado alude a una práctica jurídica imperante en esa época. Cuando un capitalista arrendatario alquilaba un terreno, y hacía una inversión en capital fijo cuya vida útil excediera el plazo de su contrato de alquiler, a su término debería retornar al propietario el terreno con esta inversión de manera gratuita. Por ejemplo, si invertía en un sistema de riego, al finalizar el contrato debería devolver el terreno con esta mejora sin que se le reconociese nada por ello. Por esta razón, los capitalistas agrícolas eran renuentes a hacer este tipo de inversiones en Capital Fijo durable (una parte del Capital Constante) lo que contribuía a que el nivel de Composición Orgánica fuera menor. Una segunda razón se refiere a la trayectoria temporal relativamente más corta de las relaciones capitalistas en la agricultura. El desenvolvimiento histórico muestra que las relaciones capitalistas van introduciéndose de manera paulatina en los diversos sectores de actividad económica: primero en el comercio y la actividad bancaria, después en la industria, y sólo posteriormente, en la agricultura. Este desfase haría que el proceso de aumento en la Composición Orgánica de Capital estuviera operando durante más tiempo en las otras ramas, y por lo tanto su nivel alcanzado fuera más elevado en ellas.

41

Finalmente Marx esgrime como una razón adicional para este resultado las diferencias en el desarrollo de las ciencias que él observaba en su tiempo: juzgaba que estaban mucho más avanzadas la física y la mecánica, más ligadas a la producción industrial, que las ciencias biológicas, más pertinentes para la agricultura. Pues bien, estos tres argumentos bien pueden explicar un nivel más bajo de la composición del capital en la agricultura a finales del Siglo XIX. Pero no son situaciones que sean permanentes ni estructurales al capitalismo. El esquema jurídico aludido refleja un momento en que el capital no ha logrado todavía adecuar las normas contractuales a la lógica de su desarrollo. Pero esto se hará muy pronto: desde hace mucho tiempo esta situación ha desaparecido, y hoy en día, las leyes obligan a que, cuando las inversiones permanentes hechas por el arrendatario capitalista excedan el término del contrato, el terrateniente debe reconocerlas en términos de mejoras. Esto ya no es una barrera para la inversión de capital fijo en la agricultura. No habría razón para pensar que el desfase en la llegada del capital a la agricultura siguiera manifestándose de manera permanente, casi dos siglos después de la observación de Marx. Hoy en día no parece sensato seguir argumentando en función de las diversidad en el avance de las ciencias: no solamente buena parte de las innovaciones en la agricultura son justamente relacionadas con la mecánica (no por azar se habla de agricultura mecanizada, refiriéndose al uso extensivo de tractores, cosechadoras, etc) sino que justamente los saltos más notables en el conocimiento y en las técnicas actuales se refieren a las ciencias biológicas, y a su aplicación a las actividades agropecuarias (ingeniería genética, etc). Lo que señala Marx puede ser pertinente para una fase del capitalismo, pero no se refiere a algún mecanismo que pertenezca a la estructura esencial de la economía capitalista, y ciertamente no explican el desarrollo actual. Lo cierto es que la historia reciente de la agricultura capitalista evidencia la introducción masiva de procedimientos técnicos complejos que hacen que el Capital Constante tenga un peso cada vez mayor que el Capital Variable: máquinas, fertilizantes, insecticidas, semillas mejoradas, etc. Consecuentemente, la renta o el precio de los terrenos relativamente menos favorecidos no han descendido, sino que más bien tienden a crecer. Esto puede constatarse en el desarrollo temporal de cada país en el tiempo. Y las comparaciones transversales indican algo similar, como hemos visto. En los países de agricultura técnicamente más avanzada el precio de los terrenos marginales es más elevado. Es más, en algunos de los países centrales, los procedimientos técnicos en la agricultura no parecen ser menos avanzados que

42

en otras ramas. La aproximación estadística a la Composición Orgánica de Capital (la relación en los agregados monetarios del capital no salarial sobre el total) no es menor que en otras ramas. Podría pensarse que en esos casos se ha completado la igualación de la Composición Orgánica de Capital de la agricultura a la media. La renta en las tierras marginales no ha desaparecido, y por el contrario, es bastante elevada. Podría concluirse entonces que esta reflexión de Marx sobre la Renta Absoluta es inadecuada pues no corresponde a los hechos objetivos. Sin embargo el asunto no es tan sencillo. Una lectura atenta de lo escrito por Marx permite dilucidar que lo que él afirma no es que cuando la Renta Absoluta (como él la define) sea nula la renta en la tierra marginal también sea igual a cero. La Renta Absoluta puede ser nula, y sin embargo la renta en la tierra marginal puede ser positiva: su planteamiento, que también amerita discusión, es el de que en este último caso esta renta cambia de naturaleza. Recordemos la reflexión de Marx sobre la renta en la tierra marginal. Él señala que en determinadas circunstancias los propietarios de la tierra están en capacidad de exigir una renta aún en la tierra más mala. Esto hace que el precio de mercado de los bienes agrícolas producidos en esa tierra deba superar el Precio de Producción. La magnitud de este desfase en el precio, y por lo tanto la magnitud de la renta así formada, no es algo unilateral: depende de las relaciones de fuerza entre los agentes involucrados, es decir, de hasta qué punto están dispuestos los demandantes de bienes agrícolas a pagar un sobreprecio por ellos. Lo crucial entonces es la siguiente reflexión de Marx: mientras este desfase del precio en el que se transan los bienes agrícolas sobre el Precio de Producción no supere el Valor, puede decirse que el mecanismo que está en juego es compatible con la operación de la Ley del Valor. No es imposible, sin embargo, que la fuerza de los oferentes haga subir el precio con el que se transan incluso por encima de este límite. En este caso, sin embargo, Marx parece tener la concepción de que se está ante otra situación: se pasa a la mera confrontación fugaz entre oferta y demanda que corresponde a un nivel más superficial de manifestación de los hechos económicos en contraste con el plano más profundo en el que reflexiona, en este caso, sobre la renta. Es tal vez por ello que Marx en su vocabulario, denomina a aquellos precios de los bienes agrícolas que superan no solo el Precio de Producción, sino el Valor, como Precios de Monopolio, aludiendo tal vez a que no se trata de precios normales, fruto del funcionamiento estructural de la competencia.

43

De esta manera, no es que el Valor aparezca como un límite infranqueable para los precios en que se transan los bienes agrícolas. Pero cuando este límite se traspasa, y estamos ante Precios de Monopolio, la renta que le es concomitante ya no es Renta Absoluta. Marx tiene una categoría para tratar esta posibilidad: se trata de la Renta de Monopolio Generalizada, en la que la pugna entre demandantes y oferentes de bienes agrícolas hace subir los precios inclusive por encima del Valor. En la eventualidad de una igualación de la Composición Orgánica de Capital de la agricultura con la media, la renta en la tierra marginal no se anularía, pero se trataría de Renta de Monopolio Generalizada y no de Renta Absoluta. Si esta parece ser la posición que aparece en los escritos de Marx, en parte de manera explícita y en parte de forma implícita, examinemos ahora qué tan adecuada es. En particular discutamos dos elementos: ¿Es razonable deducir que cuando precio con el que se transan los bienes en el mercado arrojan un precio superior a su Valor, esto por sí mismo altera el carácter del mecanismo económico que está en su base? Y algo que está conectado con lo anterior: para que se pueda afirmar que la Ley del Valor está operando (el concepto básico que emplea Marx para entender el funcionamiento estructural de la economía capitalista) ¿es necesario que los precios de transacción no superen el Valor? Estos asuntos están conectados con algo que ya hemos mencionado en el primer capítulo: lo que Marx denomina la Perecuación General de la Tasa de Ganancia y la Transformación de Valores en Precios. Estos puntos que tienen un alcance general sobre el análisis de Marx sobre la economía capitalista han sido objeto de una larga discusión, y algunos de los resultados de ese debate tienen consecuencias sobre la reflexión acerca de la renta que estamos analizando. Se plantea que la solución que ofrece Marx a la transformación de Valores en Precios es inadecuada, y que cuando esta se corrige, afecta algunos de sus análisis, entre ellos el de la Renta Absoluta. Empecemos por la misma solución de Marx, y en principio démosla por válida. Allí ya parece haber una disparidad que no parece justificada en el tratamiento que da Marx a estos asuntos con respecto a su análisis sobre la Renta Absoluta. Recordemos que Marx aborda su examen de la economía capitalista a través de un esquema jerarquizado de niveles de abstracción. En el nivel más abstracto, en el cual se supone que los agentes son mercantiles simples, o más

44

adelante cuando los concibe como capitalistas y asalariados, pero no desagrega la economía en ramas, se tiene una noción también simple de la formación de los precios: los precios en los que se transan las mercancías deberían converger a una magnitud acorde con el trabajo abstracto requerido para su producción. A esto se le llama su Valor. En un nivel de abstracción inmediatamente consecutivo, en que se mantienen los supuestos de plena competencia, se introduce un determinante adicional: la desagregación en diferentes ramas. En este caso, la competencia entre los capitalistas, y el flujo de ellos entre las distintas ramas, generaría la existencia de una Tasa de Ganancia uniforme entre ellos. En estas circunstancias, los precios de transacción no convergerían hacia sus Valores, sino a una transformación sistemática de ellos: los Precios de Producción, que son iguales al capital que socialmente es requerido para su producción aumentado en la ganancia media. En este caso, para Marx, aunque los precios de transacción individuales no coincidan con sus Valores respectivos, esto no implica que la Ley del Valor no opere. Por el contrario, esta es la manera como la Ley del Valor funciona en este nivel de abstracción. En la solución formal que plantea Marx, esta Transformación de Valores en Precios, no implica otra cosa que una repartición de la plusvalía global con otro criterio (no en proporción al Capital Variable de cada capitalista, sino en función de su Capital Total). Aunque los precios individuales difieran entre las tablas de Valores y de Precios de Producción, los agregados coinciden. Esto lo hemos ilustrado en el apartado 1.2.4.3 del capítulo anterior. Pero obsérvese allí un punto específico: cuando el agregado de la economía se divide en dos ramas con Composiciones Orgánicas de Capital diferentes, y el Precio de Producción de cada una de ellas no coincide con su Valor, como es obvio, en algunas circunstancias el Precio de Producción (que determina la magnitud a la que converge el precio de transacción) es inferior a su propio Valor. Pero en otras circunstancias, este Precio de Producción, y por lo tanto el precio de transacción supera su Valor. Pero aquí Marx no lo denomina Precio de Monopolio, ni sostiene que sea el resultado de una operación defectuosa o peculiar de la Ley del Valor. No: este resultado es justamente el efecto de la operación del Valor en este nivel de abstracción. De hecho en este plano de análisis la magnitud del Valor no es un referente para que los capitalistas fijen sus precios, pues la determinación del Valor sobre ellos es indirecta (Los capitalistas no perciben la magnitud del Valor, para lo cual se requiere un proceso de abstracción que no es para ellos relevante, podríamos agregar). El hecho de que su precio sea inferior o superior al Valor no es un elemento para afirmar que se opera o no bajo la Ley del Valor, pues esta

45

magnitud corresponde a un nivel de abstracción más general. Pero en cambio, cuando Marx trata la formación de los precios en presencia de renta absoluta, que sería un nivel de abstracción aún más específico que el de los Precios de Producción simples, su tratamiento es diferente: allí sí vuelve a utilizar la magnitud del Valor de las mercancías individuales como algo pertinente de manera directa. No parece ser algo coherente. Ampliemos un poco el aspecto de la utilización por Marx de los niveles de abstracción. En el primer nivel, Marx concibe la economía capitalista de manera agregada y allí la lógica de formación de precios que corresponde a esta visión simplificada de la economía es la de los Valores. En un segundo nivel de abstracción, Marx introduce la desagregación en ramas, y la formación de precios concomitante es la de los Precios de Producción. Allí, sin embargo hay una simplificación importante: se concibe que todos los procesos tienen la posibilidad de reproducción sin límites. Los capitalistas pueden expandir su producción sin ninguna cortapisa diferente de la magnitud de capital de la que disponga la economía. (Por eso, tal vez habría que hablar de Precios de Producción simples). Cuando Marx trata la renta en realidad ingresa a un nivel de abstracción más preciso; conservando todos los supuestos de plena competencia y de tasa de ganancia única, introduce un elemento adicional de gran importancia: la existencia en algunas ramas de límites a la reproducción que son externos al capital. El caso más claro y más pertinente es el de la agricultura en el que las características de homogeneidad y disponibilidad de tierra operan como barrera a la ampliación ilimitada de la producción. En este caso, el mecanismos de formación de precios consiste en que los precios de transacción convergen ya no hacia los Precios de Producción simples, sino hacia los Precios de Producción con Renta (tal vez sería conveniente bautizarlos con un nombre unívoco, pero para no complicar el ya extenso vocabulario de la tradición marxista sigamos llamándolos así). Esta es la manera como opera la Ley del Valor en este nivel de abstracción. Los Precios de Producción con Renta no pueden asimilarse a los precios de transacción de corto plazo, resultado estos últimos de muchos condicionantes inmediatos que Marx no considera pertinentes para el análisis estructural. Los Precios de Producción con Renta son Precios Naturales a los que convergen los precios de transacción aunque en esto pueda haber desfases inmediatos, como sucede en el nivel de los Precios de Producción. Reiteremos que se conservan todos los supuestos sobre competencia plena y libre flujo de capitales entre las ramas. Y como hemos visto, los agregados según la visión de Marx también se conservan: haciendo un paralelo con el paso del nivel de

46

Valores a Precios, el paso de Precios de Producción simples a Precios de Producción con Renta lo que se introduce es que la plusvalía total no se reparte íntegramente entre los capitalistas, sino que una porción se sustrae y va a parar a los terratenientes. Pero toda su operación sigue las pautas de la Ley del Valor, incluyendo la plena competencia entre los terratenientes. Pero de la misma manera como no es lícito argumentar que si los precios de transacción cuando convergen a los Precios de Producción simples si superan su valor serían el resultado de disfunciones en la Ley del Valor, tampoco parece adecuado decir lo mismo cuando los precios de transacción al converger a los Precios de Producción con Renta, excedan su Valor. De lo anterior se puede extraer una conclusión. Si se acoge la lógica general que emplea Marx para analizar la estructura capitalista, no parece tener sentido la inquietud que parece dar origen a su reflexión sobre el nivel anómalo en la composición Orgánica de Capital en la agricultura. El hecho de que cuando exista renta los precios de transacción de los bienes agrícolas converjan a un precio natural que supere cuantitativamente su Valor no es indicio de que la Ley del Valor no esté operando, ni esto puede asimilarse a perturbaciones accidentales de la competencia. En otras palabras, no hay nada que conciliar. Las consideraciones sobre la Composición Orgánica de Capital en la agricultura son redundantes, y como hemos visto, inconvenientes. Prescindir de ellas no afecta en lo más mínimo la coherencia de dispositivo analítico marxista general, y por el contrario lo hace más consistente. Esta conclusión se refuerza si la examinamos a la luz de las discusiones alrededor de la Transformación de Valores en Precios. Es conocido que la solución propuesta por Marx a este problema, que es la que ilustramos en nuestro ejemplo, tiene una insuficiencia: en la Tabla de Precios de Producción están transformadas las magnitudes de los productos, pero los insumos (el Capital Constante y el Capital Variable) están computados en términos de Valores. Es decir no están transformados. Esto es algo de lo que el mismo Marx parece estar conciente: reconoce que su procedimiento está incompleto (por eso a su solución se le conoce como la Transformación Incompleta de Marx), pero consideraba que su culminación, la transformación de los insumos, era una tarea relativamente sencilla que ni ofrecía dificultades mayores, ni debía alterar sus principales conclusiones. El intento más difundido de “completar” la transformación de Marx que utiliza un procedimiento de álgebra simultánea llega a algunas conclusiones inesperadas, y entre ellas destacamos una que nos concierne directamente para lo que estamos tratando: a partir de la tabla de los Valores, se puede conocer la

47

relación entre los Precios de Producción de las distintas ramas, pero no sus magnitudes absolutas. A un conjunto de Valores definidos corresponde un conjunto de tablas de Precios de Producción que guardan una determinada proporción cuantitativa entre los Precios de Producción de las distintas ramas, pero estos Precios de Producción pueden adoptar una cantidad indeterminada de magnitudes absolutas. 3 En otras palabras, no se puede decir que a una magnitud de Valor corresponda a una cantidad absoluta del Precio de Producción. En términos lógicos no se puede decir que el Precio de Producción sea mayor o menor que su Valor: esta comparación no tiene sentido. 4 Las consecuencias de este debate sobre la transformación son menos catastróficas de lo que algunos piensan, y aún concediendo que la solución de Marx sea inadecuada, el grueso de sus análisis no se ve afectado por ello. Pero aquellos análisis que se basan en la comparación cuantitativa entre Valores y Precios de las mercancías individuales, sí parecen perder su sustento. La mencionada reflexión sobre la Renta Absoluta y su dependencia de precios de los bienes agrícolas que superen su Valor, parece ser uno de ellos. En estas condiciones, para explicar la existencia de una renta positiva en las tierras marginales, que la Teoría de la Renta Diferencial no parece poder explicar, deberíamos utilizar la primera parte de la reflexión de Marx sobre la Renta Absoluta. El hecho de que la renta no se anule en la tierra marginal estaría explicado por la capacidad que tienen los propietarios de la tierra de hacer valer su dominio exclusivo sobre ella para exigir una parte de la sobreganancia obtenida por el capitalista que opera allí, en virtud de la capacidad que se tiene en determinadas circunstancias de hacer pagar un sobreprecio a los consumidores de bienes agrícolas. Pero parece conveniente prescindir de la segunda parte de la reflexión de Marx que hace referencia a la

3 Steedman, Ian Marx, Sraffa y el problema de la transformación. FCE, México 1985 Cuevas, Homero Valor y Sistema de Precios. Universidad Nacional de Colombia. Bogotá 1985 4 Otras respuestas al problema de la Transformación estiman que la relación entre Valores y Precios es de naturaleza cualitativa y que los dos planos son inconmensurables cuantitativamente, lo que nos conduce a una conclusión similar: no se puede afirmar que el Precio de Producción sea menor o mayor que el Valor. De Vroey “La Teoría Marxista del Valor: balance crítico de los debates recientes” Lecturas de Economía. Universidad de Antioquia. No 27 Setiembre 1988. Otras respuestas al problema de la Transformación, como la de Duncan Foley, ( The Value of Money, the Value of Labor Power and the Marxian Transformation Problem” en Review of Radical Political Economics. Vol 14, No 2 1982 New York) que sí considera posible la equiparación de precios y valores, considera que el plano de los valores es compatible con cualquier teoría de los precios, lo que implica que la relación cuantitativa entre estas magnitudes para las mercancías individuales no condiciona su configuración, es decir no tiene el sentido que parece otorgarle Marx. .

48

relación entre el Precio y el Valor de los bienes agrícolas, y a la Composición Orgánica de Capital en la agricultura. Sin embargo, hacemos una observación final, para concluir. El mecanismo que acabamos de describir para la formación de la Renta Absoluta parece coincidir de manera muy estrecha con el que se presenta para la Renta de Monopolio Generalizada. En el planteamiento original, la única diferencia que se establecía con la Renta Absoluta era precisamente que el precio de los bienes agrícolas no superara su valor. Pero si esta última comparación es ilegítima o imposible, desaparecería la diferencia entre las dos modalidades de renta. Ilustremos esto con nuestro ejemplo. Hemos señalado que la renta en la tierra marginal surge cuando los propietarios a cambio de permitir la utilización de sus tierras exigen y logran que los consumidores de bienes agrícolas paguen un precio de mercado superior al precio de producción en la tierra más desfavorecida. En las cifras de nuestro ejemplo si esta renta tiene un nivel máximo de 20 unidades, la concebiríamos como Renta Absoluta, pues el precio de mercado unitario de los bienes agrícolas sería de 0,16, que es igual a su valor. Pero si los propietarios territoriales siguen presionando y logran arrancar una renta de 21 unidades, entonces estaríamos hablando de Renta de Monopolio Generalizada, porque el precio de mercado excede su valor. ¿Es razonable pensar que el simple traspaso de este límite cuantitativo implica que estamos ante un proceso económico substancialmente diferente? ¿La renta que emerge a partir de ese punto tendría una naturaleza distinta? No lo parece. Pero esto se agrava si recordamos que en primer lugar, este límite en el precio no es percibido por los agentes, para quienes lo que es evidente son los precios de producción y eventualmente los precios de mercado. En el peor de los casos, esta frontera es incalculable o no tiene sentido, por lo que no parece sensato hacer depender de su sobrepasamiento alguna mutación de naturaleza en los fenómenos económicos involucrados. La conclusión lógica entonces es la siguiente: desaparecida la referencia a las relaciones cuantitativas entre el precio de los bienes agrícolas y su valor individual, desaparece también la distinción entre las dos rentas, y tendríamos que aceptar que la Renta Absoluta no se distingue de lo que Marx denomina Renta de Monopolio Generalizada.

49

2.2 La Renta Diferencial Tipo 2, la distribución desigual del capital y la “intensidad de capital sobre la tierra”. Recordemos que la categoría que Marx denomina Renta Diferencial Tipo 2 tiene por objeto explicar un fenómeno que es bien pertinente en la agricultura. Marx lo plantea de la siguiente manera: en determinadas circunstancia puede registrarse que hay una cierta uniformidad en la relación entre la cantidad de capital que con propósitos productivos se aplica los lotes y la magnitud (área) de dichos terrenos. Pero en ocasiones, existen algunos predios en los que los capitalistas hacen inversiones de capital proporcionalmente mayores. Cuando esto ocurre, la magnitud de la renta que surge en esos lotes es mayor que lo normal. Esto es lo que se propone explicar: la relación entre lo que se conoce como Intensidad de Capital sobre la Tierra, y el aumento en la magnitud de la renta o, como él lo presenta, la emergencia de un tipo de renta que se apoya en una Intensidad de Capital sobre la Tierra particularmente elevada. Precisemos cuál es exactamente la noción de Intensidad de Capital sobre la Tierra que utiliza Marx en su razonamiento porque con frecuencia existen ciertos equívocos al respecto. No se trata de que algunos capitalistas utilicen una cantidad mayor de Capital Constante. No alude por lo tanto a que estos capitalistas tengan una Composición Orgánica de Capital superior a la de sus competidores. De lo que se trata es de que los capitalistas en cuestión aplican una cantidad mayor de Capital Total a lotes de área semejante. Tampoco se refiere Marx estrictamente a la noción de escala: con este último término se designa al volumen global de la producción, aumentando proporcionalmente todos los elementos de producción, en este caso tanto Capital Total como tierra. No se refiere entonces a que algunos capitalistas que tengan más recursos exploten más tierras, y produzcan por lo tanto en una escala mayor que la de sus competidores (con la misma relación Capital/tierra). Lo que le interesa es la situación en la que algunos capitalistas que disponen de más dinero que sus congéneres, invierten más capital en cantidades similares de tierra (podría decirse que explotan la tierra con mayor intensidad) La Intensidad de Capital sobre la Tierra es entonces la razón entre el Capital Total (la suma del Capital Constante y el Capital Variable) y la cantidad de tierra. Dado un nivel predominante de Intensidad de Capital sobre la Tierra, lo que implica que para un tamaño típico de lote existe lo que se denomina una Cuota Normal de Capital, algunos capitalistas están en capacidad de invertir en el mismo terreno más capital, es decir una Cuota Adicional de Capital. La

50

reflexión clave de Marx es la siguiente: en determinadas circunstancias de productividad física, y de nivel del precio del producto, esta inversión adicional puede reportarle al capitalista un rendimiento que supere el Precio de Producción de esta Cuota Adicional de Capital. De esta manera, aparece una Ganancia Extraordinaria adicional que puede convertirse en renta, y añadirse a la renta que ya soportaba el terreno en cuestión (que sería Renta Diferencial Tipo 1). Es a esta renta adicional a la que llama Renta Diferencial Tipo 2, que se estructura no a partir de las características diferenciales de los terrenos, sino de la diversa Intensidad de Capital que soportan. Esta intuición es desde luego muy interesante. Pero la manera como está formulada en su planteamiento original presenta varios problemas 5 Uno de ellos tiene que ver con el nivel de abstracción en que se ubica la reflexión sobre esta categoría, y por lo tanto con su grado de generalidad. Ante la pregunta, que es decisiva para este análisis, de por qué algunos capitalistas deciden y pueden aplicar una Intensidad de Capital sobre la Tierra mayor que sus congéneres, Marx responde que eso obedece fundamentalmente a que ellos tienen un nivel mayor de acumulación. Esto implica que este tipo de renta requiere para su emergencia de una distribución desigual del capital entre los capitalistas. Nótese el contraste con el procedimiento con el que Marx desarrolla su reflexión en este nivel, referido a los Precios de Producción, y en particular a las otras modalidades de renta, en donde supone la operación plena de la competencia, que incluye un número muy grande de capitalistas sin ninguna mención a disparidades en la magnitud de capital que ellos disponen. La introducción de esta restricción, la distribución desigual del capital entre los capitalistas, colocaría esta modalidad de renta en un plano más específico, y por lo tanto su generalidad sería más limitada que las otras. Tendría además la consecuencia inversa: si no existe esta desigualdad entre los capitalistas, no podría hablarse de que la Intensidad de Capital sobre la Tierra pueda ser diversa e influya en la magnitud de la renta. Como intentaremos mostrar más adelante, esto no es rigurosamente exacto.

5 Si en general los materiales del Tomo III de El Capital, incluidos en ellos los que tratan la renta, tienen un carácter provisional que el autor no tuvo tiempo de afinar para su publicación definitiva, el texto sobre la Renta Diferencial Tipo 2 es un borrador particularmente embrionario. Como Engels lo anota, en general se trata de esbozos muchas veces inconexos que sin duda constituyen apuntes para una reflexión todavía en marcha, con importantes vacíos que el editor tuvo que completar con aproximaciones. Incluso existen errores de cálculo e inconsistencias en la definición cuantitativa de ciertas categorías. No puede por lo tanto exigírsele a este texto la nitidez de algo definitivo, y existen en él ausencias explicables, pero importantes.

51

Detengámonos en una derivación de este planteamiento que extrae el mismo Marx, y que hemos mencionado en la sección correspondiente del Capítulo 1: la relativa inestabilidad de este tipo de renta. Marx plantea que la sobreganancia adicional que aparece en este proceso tiene dificultades para convertirse en renta. Si los capitalistas con esta disposición excepcional de capital son poco numerosos, los terratenientes tendrán dificultades en exigir esta sobreganancia y ella podrá ser conservada por estos empresarios como Ganancia Extraordinaria. Solamente cuando estos capitalistas se multiplican, los terratenientes pueden sacar partido de la competencia entre los inversionistas y exigir como renta toda ganancia que supere la ganancia media. El escenario parece mucho más próximo al forcejeo inmediato entre agentes, con múltiples determinaciones “de superficie”, que Marx asocia con lo que el llama Precios de Mercado, y no a los fenómenos estructurales para los que se tiene en cuenta la operación de la competencia en un nivel más profundo, en el que se compensan todas estas perturbaciones accidentales. En términos lógicos se desemboca en algo que parece más compatible con este plano analítico de superficie, y es una situación en la cual se tienen precios ( o rentas) diferentes para terrenos similares. En el corto plazo, dos bienes idénticos pueden eventualmente transarse por precios distintos, dependiendo, por ejemplo, de características accidentales de los agentes: un comprador o un vendedor más o menos informado, con alguna premura excepcional por realizar la transacción, etc. Pero la operación cabal de la competencia debe ir limando estas anomalías y conduciendo a que bienes homogéneos tengan los mismos precios, lo que parece ser lo pertinente para un análisis estructural. Según el planteamiento que nos ocupa los precios de la tierra se acercarían a la primera de las situaciones: dos terrenos exactamente iguales podrán soportar rentas (o tener precios) de diferente magnitud, dependiendo del capitalista que quiera alquilarlos: si este tiene menos capital pagaría solamente la Renta Diferencial Tipo 1; si su capital es mayor, pagaría además la Renta Diferencial Tipo 2. Sin embargo, las dificultades de la presentación original de la Renta Diferencial Tipo 2 no se limitan a estos potenciales desajustes en el rigor técnico de ciertos análisis, o a que esta modalidad de renta esté clasificada en un nivel de abstracción que no le corresponde. Así planteada también muestra inconsistencias con el desarrollo percibido empíricamente de ciertos fenómenos en la agricultura.

52

Un aspecto muy pertinente en la agricultura es precisamente lo relacionado con la intensidad de capital aplicado a la tierra, y más precisamente con su modulación. Formulémoslo en términos dinámicos: si en un momento determinado la demanda por bienes agrícolas se amplía esto exige, y normalmente provoca, una expansión de la oferta de ellos. Pero esta respuesta puede darse, en el límite, de dos maneras: puede hacerse mediante la aplicación de más capital en las tierras que ya estaban en uso, es decir, de manera intensiva. Y en el otro extremo, la producción se puede incrementar utilizando tierras adicionales con la misma intensidad previa, modalidad a la que podemos llamar extensiva. Lo que se observa normalmente es una combinación de estas dos posibilidades: la producción adicional se realiza en parte mediante el aumento en la intensidad de explotación de las tierras ya cultivadas, y en parte con la utilización de nuevas tierras, ensanchando la frontera agrícola. ¿Es esto completamente azaroso, o responde a alguna pauta? ¿Cuál es el peso de una opción con respecto a la otra? La reflexión de Marx sugiere que esto responde a un mecanismo que lo regula internamente, y que en él la llamada Renta Diferencial Tipo 2 tiene un papel central. Esto es lo interesante de su intuición, y lo que amerita desarrollo. Pero, paradójicamente, la presentación original de esta categoría conduce a conclusiones muy inesperadas, incluso irracionales, sobre la dinámica de expansión de la frontera agrícola y la intensificación de la explotación de tierras. El punto disruptor de esta elaboración parece residir en una decisión analítica aparentemente alejada de estas conclusiones. Tiene que ver con las consideraciones que hace sobre la forma de los rendimientos incrementales de las inversiones adicionales de capital sobre la tierra. Controvirtiendo a Ricardo, que tenía una elaboración similar, y consideraba que estos rendimientos deberían ser decrecientes, Marx replica que ellos pueden ser crecientes, constantes y decrecientes, y que no hay razón para reflexionar solamente en función de estos últimos. Elabora su análisis entonces de acuerdo a esta consideración. Sin embargo, un razonamiento más a fondo indica que son muy diferentes las consecuencias analíticas de pensar este asunto con rendimientos decrecientes, que con rendimientos constantes o crecientes. Esta última opción conduce a conclusiones irracionales en cuanto a la dinámica de la intensidad de aplicación de capital sobre la tierra, y probablemente sea también la responsable de las dificultades más generales que hemos señalado inicialmente.

53

Examinemos esto ampliando el ejemplo numérico que hemos utilizado en el capítulo anterior para introducir la noción de Renta Diferencial Tipo 2, que justamente está construido considerando rendimientos constantes. Tomamos un tipo de tierra B, la tierra marginal, la cual a una inversión de 100 unidades de capital tiene un rendimiento físico de 1.000 unidades de producto. Vamos a suponer que solo hay renta diferencial, por lo cual la renta en esta tierra es nula. Si la tasa de ganancia es de 0,4 el Precio Total de Mercado de su producción es de 140 y el Precio Unitario de Mercado es de 0,14. En una tierra A, una inversión de las mismas 100 unidades arroja una producción física mayor, de 1.400 unidades. Si tenemos el mismo Precio Unitario de Mercado, el Precio Total de su producción sería de 196, o sea 56 más que su Precio de Producción. Estas 56 unidades son las que se convertirán en renta, que en este caso será Renta Diferencial Tipo 1. Le agregamos aquí un dato: vamos a suponer que el tamaño del lote (T) es en todos los casos de 100 metros cuadrados. Por lo tanto la renta unitaria por metro cuadrado de tierra (r) será de 0,56. Ahora bien, examinemos la eventualidad de un capitalista que puede invertir 100 unidades más de capital sobre el mismo lote de 100 m2. Si consideramos que los rendimientos de Intensidad de Capital sobre la Tierra son constantes, al duplicarse el capital se duplica la producción física. En estas circunstancias este capitalista podrá obtener en el mercado 392 unidades monetarias, 112 más que su Precio de Producción. De esa cantidad 56 las paga como Renta Diferencial Tipo 1 como cualquiera de sus competidores que invierten con menor intensidad. Quedan otras 56 unidades que en un principio, en la medida que los que invierten intensamente son pocos, puede conservar como Ganancia Extraordinaria. Cuando estos capitalistas con mayor acumulación proliferan, esta cantidad se convierte en Renta Diferencial Tipo 2 y se agrega a la renta anterior para alcanzar una Renta Total de 112. La renta total unitaria será de 1,12 por metro cuadrado de tierra. Tierra K G PP PF PTM PUM RT RD1 RD2 T rt

B 100 40 140 1000 140 0,14 0 0 0 100 0A* 100 40 140 1400 196 0,14 56 56 0 100 0,56

A** 200 80 280 2800 392 0,14 112 56 56 100 1,12 Continuemos con el análisis y supongamos que este último capitalista tiene 100 unidades adicionales de capital. Tiene dos opciones: o los invierte en la misma tierra que ya tenía cultivado (opción intensiva) o los invierte en un nuevo lote en la tierra B (opción extensiva) (Por simplicidad, suponemos que

54

existe ilimitada disponibilidad de tierras marginales y que el precio regulador no se ve afectado). Si dirige su inversión a la tierra marginal, obtendrá en el mercado simplemente el Precio de Producción, es decir una remuneración normal y no pagará renta. Si la invierte en la tierra ya explotada, aumentará su inversión a 300. Si la producción física crece proporcionalmente, llegará a 4.200 unidades físicas, lo que le reportará 588 como Precio Total de Mercado. Esto es superior en 168 unidades a su Precio de Producción que es de 420. Si paga las 112 unidades de Renta Total de la situación anterior, le quedarán 56 unidades de Ganancia Extraordinaria. Desde luego que preferirá la opción intensiva a la extensiva, pues a pesar de que con el tiempo esta Ganancia Extraordinaria se convertirá en Renta (aumentando aún más la Renta Diferencial Tipo 2) podrá disfrutar de ella por un tiempo. Y así sucesivamente con cuotas adicionales de capital. Nótense las siguientes consecuencias del mecanismo así propuesto: para el capitalista siempre será preferible la opción intensiva a la extensiva. En la primera, al menos en el corto plazo, podrá obtener una ganancia extraordinaria, aunque a la larga se disipe. En la segunda se deberá contentar siempre con la ganancia media. Si esto es así, lo esperable es que la frontera agrícola no se amplíe: todos los capitalistas reinvertirán su acumulación adicional de capital en las tierras que ya estaban explotando. El precio de los terrenos sería muy volátil (en realidad, indeterminado) con una tendencia ilimitada al alza: el único límite tendría que ser la cantidad de capital que cada inversionista pueda y quiera aplicar a su lote individual. Nada de esto se parece a lo que ocurre realmente: la frontera agrícola sí se expande, los precios de los terrenos tienen una cierta estabilidad y regularidad y los terrenos similares tienden a tener precios parecidos. Pero la reflexión anterior puede ser extendida lógicamente y por ese camino se llega a una conclusión absurda. En el caso inicial el empresario que dispone solamente de 100 unidades de capital también podría alcanzar una Intensidad de Capital sobre la Tierra similar a la de su competidor que tienen 200 unidades. Bastaría que invirtiera sus 100 unidades de valor sobre la mitad del terreno que antes utilizaba. Así, las 56 unidades de sobreganancia que sigue obteniendo, se repartirían solamente en 50 metros cuadrados de tierra. En primera instancia, podría pagar por el terreno la renta unitaria prevaleciente, de 0,56 x m2, lo que implicaría un pago total de 28 unidades de valor. Las otras 28 unidades las podría conservar como Ganancia Extraordinaria. Cuando estas últimas se conviertan en renta, la renta unitaria ascendería a 1,12 lo que

55

se daría en terrenos cultivados por capitalistas con 100 unidades de capital. Y así podría seguirse: ¿por qué no invertir el capital en un cuarto del terreno? Se obtendría así, de nuevo una Ganancia Extraordinaria que luego aumentaría aún más la renta unitaria. Y así procederían todos los inversionistas, aún los que cuentan con más capital: todos concentrarían al infinito su inversión en cantidades más pequeñas de tierra. La disponibilidad de capital no sería una barrera para este proceso, el precio del suelo tendería ilimitadamente al alza y la frontera agrícola en vez de ampliarse, se contraería. Esto último incluso hasta un punto infinitesimal, a la manera como en astrofísica se piensa que un “agujero negro” concentra materia con una densidad infinita. Desde luego que este es un resultado irracional muy alejado de lo que se percibe empíricamente. Tierra K G PP PF PTM PUM RT RD1 RD2 T rt

B 100 40 140 1000 140 0,14 0 0 0 100 0A* 100 40 140 1400 196 0,14 56 56 0 100 0,56A*’ 100 40 140 1400 196 0,14 56 28 28 50 1,12A** 200 80 280 2800 392 0,14 112 56 56 100 1,12A**’ 200 80 280 2800 392 0,14 112 28 84 50 2,24

No se llega a este resultado si se parte de rendimientos decrecientes de intensidad de capital sobre la tierra. Pero primero discutamos qué tan razonable es tener este punto de partida. En la mencionada discusión con Ricardo, parece plenamente justificada la consideración de Marx acerca de que las economías de escala pueden ser crecientes, constantes o decrecientes, y que parece caprichoso restringir el análisis a esta última posibilidad. De hecho, con este mismo espíritu, el grueso de los economistas de tradición marxista y también de tradición neo-ricardiana, construyen sus análisis estructurales sobre la formación de precios y sobre las principales interacciones de los agentes en el capitalismo, con la referencia de rendimientos constantes de escala, la opción más simple. Así mismo, la consideración de rendimientos crecientes de escala es vital para comprender fenómenos centrales en el capitalismo: nada menos que la proletarización (el capitalista puede disfrutar de ventajas productivas ligadas a la escala que puede alcanzar con su capital mientras que el agente mercantil simple no puede acceder a ellas, y en la competencia sale del mercado y debe convertirse en proletario) o la concentración y centralización de capital (el desigual nivel de acumulación entre los capitalistas, al generar disparidades productivas a favor de los más grandes, realimenta y agudiza la desigualdad).

56

Pero aquí aparece el equívoco al que ya hemos aludido. Cuando se habla de rendimientos de intensidad de capital sobre la tierra, esto no es rigurosamente sinónimo de rendimientos de escala. En los rendimientos de escala la referencia es el aumento en el producto físico frente a aumentos proporcionales en todos los factores de producción. Los rendimientos de intensidad de capital sobre la tierra atañen a incrementos en el monto del capital (tanto Constante como Variable) frente a cantidades fijas de tierra. En este último caso puede pensarse que cuando aumenta la cantidad de capital aplicado a la tierra inicialmente el producto puede multiplicarse de manera proporcional o más que proporcional. Pero es intuitivo pensar que si se reitera esta operación una y otra vez, llegará el momento en que las limitaciones del ciclo vegetal o la misma congestión física generará un efecto de saturación que hará declinar los rendimientos incrementales. 6 Lo que aquí se plantea es que en los tramos de rendimientos constantes o crecientes de Intensidad de Capital sobre la Tierra, los empresarios agrícolas se comportan como se ha descrito previamente y aumentan reiteradamente su intensidad de capital y hacen elevar el nivel de la renta. Pero precisamente, y como efecto del desenvolvimiento de esta estructura, eso los empuja hacia el tramo en que enfrentan rendimientos decrecientes. Cuando esto ocurre, y reiteramos que se trata de una tendencia que genera el mismo desarrollo de esta estructura, el mecanismo de la renta opera como un modulador interno y desaparecen los resultados volátiles a los que antes hemos aludido: la intensidad de capital sobre la tierra encuentra un límite y converge hacia una magnitud definida, y lo mismo ocurre tanto con los precios de la tierra como con las proporciones entre las opciones intensiva y extensiva de incrementos en la producción agrícola. Examinemos esto en nuestro ejemplo. La única novedad que supondremos en las cifras consiste en que las aplicaciones adicionales de capital sobre la tierra A rinden cada vez menos. La primera cuota de 100 unidades de capital produce 1400 unidades físicas de producto. La segunda cuota de 100 unidades de capital produce solamente 1200 unidades de producto (es decir que una aplicación de capital de 200 produce 2600 unidades físicas) La tercera cuota de capital produce solo 1000 unidades físicas y la cuarta 800. 6 Introducir un tractor en un cultivo puede aumentar extraordinariamente la producción física. Pero si se siguen agregando tractores a la explotación del mismo terreno llegará el momento que no tendrán espacio para operar y más que agilizar la producción la entorpecerán.

57

El capitalista que invierte 100 unidades de capital en la tierra A puede producir 1400 unidades físicas que al precio de 0,14 le permite obtener un precio total de 196 unidades. Esto supera su Precio de Producción en 56 unidades, que se convierten en renta. Digamos que esta es la Renta Diferencial Tipo1. Supongamos ahora que tiene 100 unidades adicionales de capital. Si lo invierte en un nuevo terreno de calidad B obtendría por estas inversión la ganancia normal, pues allí esta inversión le produciría 100 unidades físicas, que al precio de 0,14 arroja un Precio Total de mercado de 140, igual a su Precio de Producción. Si en cambio decide invertir este nuevo capital en su misma tierra tipo A, es decir la opción intensiva, las 200 unidades de capital le permitirán producir 2600 unidades de producto. Con esto obtendrá 364 unidades de Precio Total de Mercado, 84 más que su Precio de Producción que en este caso es de 280. Supongamos que en un primer momento el propietario del terreno le exige las 56 unidades como Renta Diferencial Tipo 1. Aún le quedan 28 unidades que inicialmente puede conservar como Ganancia Extraordinaria. Preferirá la opción intensiva, aunque con el tiempo, si su conducta es imitada por muchos capitalistas, también esta ganancia se convertirá en renta para llegar a una Renta Total de 84 unidades (a las primeras 56 las denominamos RD1 y las 28 segundas RD2). ¿Qué ocurre si tiene otras 100 unidades de capital? Si las invierte de nuevo en su mismo terreno obtendría 3600 unidades físicas y un precio total en el mercado de 504 unidades. Esto excedería en 84 unidades su Precio de Producción que en este caso sería de 420. La sobreganancia no se alteraría con respecto al caso anterior y la renta permanecería en el mismo nivel. Nótese que en este caso al capitalista le daría igual invertir estas 100 unidades adicionales en su misma tierra que en una nueva tierra periférica. En esta segunda opción tendría en el mercado la misma cantidad de valor que en la primera. Por las 200 que invierte inicialmente obtendría 364 unidades de valor y por las 100 que aplica a la tierra marginal obtendría 140, cuya suma es igual a las 504 que obtiene invirtiendo 300 en la tierra A. Lo mismo ocurriría con la ganancia que obtiene, una vez descontada la renta que se le exige, que en los dos casos sería la ganancia normal. Para él en este nivel de inversión le es equivalente la opción extensiva o intensiva de inversión. Supongamos que tiene una cuarta cuota de capital de 100 unidades. Si las invierte en la tierra A obtendría 4400 unidades físicas y un Precio Total de Mercado de 616 unidades. Esto tan solo supera su Precio de Producción de 560 en 56 unidades. Esto es lo que podría convertirse en renta. Si los terratenientes le exigen 84, el nivel de renta de la intensidad previa de capital,

58

la única forma que tienen el inversionista para pagarla sería sacrificando una parte de su ganancia normal. Obviamente en este caso el arrendatario capitalista le conviene más explotar una tierra marginal, donde asegura su ganancia media. Esta Intensidad de Capital sobre la Tierra de 400 unidades de capital por 100 metros cuadrados de tierra no será viable en el mercado.

Tierra K G PP PF PTM PUM RT RD1 RD2 B 100 40 140 1000 140 0,14 0 0 0

A* 100 40 140 1400 196 0,14 56 56 0A** 200 80 280 2600 364 0,14 84 56 28A*** 300 120 420 3600 504 0,14 84 56 28

A**** 400 160 560 4400 616 0,14 56 56 0 Destaquemos entonces algunos resultados obtenidos. La Intensidad de Capital sobre la Tierra tiene un límite, a partir del cual los inversionistas prefieren la opción extensiva para sus inversiones adicionales. No hay una tendencia infinita a la intensidad de capital y la frontera agrícola no se contrae y puede expandirse. Este límite no está determinado por la acumulación de capital de los capitalistas: aún si en nuestro caso el inversionista posee 400 unidades de capital solo invierte 300 en la tierra A. La lógica del mecanismo se hace nítida si se utiliza el análisis marginal, que en este caso se justifica plenamente, aunque no sea muy frecuentado por la tradición marxista (y que aquí no implica transgredir ninguno de sus principios). El inversionista compara el rendimiento incremental que obtiene su inversión adicional en las opciones intensiva y extensiva. En el ejemplo el rendimiento en la opción extensiva es siempre igual al Precio de Producción. El rendimiento incremental de la opción intensiva va descendiendo con el grado de intensidad de capital. El inversionista aumentará su intensidad de capital hasta el punto en que iguale su rendimiento con la opción extensiva. Si va más allá, en realidad pierde dinero. A partir de ese punto, entonces, prefiere la alternativa extensiva e invierte en un nuevo lote de tierra marginal. Haciendo continuo nuestro análisis (en el ejemplo usamos cuotas discretas de 100 unidades de capital) el asunto se puede ilustrar con la figura 2.1:

59

Figura 2.1

Opción Extensiva ΔK * ( 1 + g’)

Opción Intensiva PUM * ΔPF

ΔPTM

K X a 300

Los ingresos incrementales del capitalista en la opción extensiva están representados por la línea horizontal ΔK(1+g’), ya que su inversión le rinde el Precio de Producción de manera reiterada. Los ingresos incrementales de la opción intensiva están representados por la línea decreciente PUM x ΔPFa, es decir el rendimiento físico de la inversión incremental, que es decreciente, multiplicado por el precio unitario del producto en el mercado. El inversionista aumentará su intensidad de capital mientras la opción intensiva supere la extensiva y se detiene cuando sean iguales, en el punto Xa (en nuestro ejemplo, 3 es decir 300 unidades de Capital sobre 100 m2 de tierra) pues cuando sea la opción extensiva la que es mayor esa será la alternativa que le conviene.

60

Si bien esta reformulación de la operación de este mecanismo disuelve las inconsistencias mencionadas de su planteamiento original, tiene una consecuencia: hace difícil la distinción entre Renta Diferencial Tipo1 y Tipo2. Como hemos visto en la tradición marxista se propone hacer esta distinción dividiendo en dos la renta diferencial total que soporta un terreno: la primera porción, a la que se llama Renta Diferencial Tipo 1, corresponde la renta que arroja la tierra si se le aplica la Cuota Normal de Capital. Si existe un residuo, concomitante con una Cuota Adicional de Capital, a este se le denomina Renta Diferencial Tipo2. En nuestro ejemplo en la tierra A cuando se aplican 300 unidades de capital, la Renta Diferencial total es de 84. Si se le hubiera aplicado la Cuota Normal de Capital, que hemos hecho igual a 100, la tierra arrojaría 56 unidades de renta, la cual podemos llamar Renta Diferencial Tipo1. El residuo de 28 unidades lo podemos identificar como Renta Diferencial Tipo2. Este procedimiento tiene el mérito de presentar de manera nítida e intuitiva la interrelación entre Intensidad de Capital sobre la Tierra y el monto de la renta, que como hemos visto, es de dos vías. No es un mérito menor. Pero para hacerlo se reflexiona con referencias deliberadamente simplificadoras de este mecanismo. Cuando se avanza un poco en el grado de concreción, estos criterios se vuelven difíciles de aplicar. Lo desafortunado es que con frecuencia se proyectan de manera un poco suscinta lo que crea confusiones en el análisis concreto. Una de las dificultades consiste en que la noción de Cuota Normal de Capital sobre la tierra, que es indispensable para esta distinción entre los dos tipos de Renta Diferencial, se vuelve difícil de identificar en un contexto mínimamente más complejo. Empecemos por la Cuota de Capital que se manifiesta efectivamente en el mercado en cada tipo de tierra. Contra lo esperable en la exposición original, en cada tipo de tierra el mercado hace emerger una cuota de capital que es única para ese tipo de tierra y que al mismo tiempo es diferente entre tierras de diversas características. Es esperable que ante una situación de competencia plena la intensidad de capital sobre la tierra que prevalezca es la que arroje la mayor magnitud de renta: esto último es lo que interesa al propietario territorial y él no está dispuesto a ceder su tierra por rentas menores obedeciendo a circunstancias particulares de los capitalistas arrendatarios. En nuestro ejemplo, la razón por la cual el capitalista no aumenta su intensidad de más allá de 300 unidades de capital es porque esto implica que lo que él puede pagar como renta

61

conservando su ganancia normal es inferior a cuando invierte 300. Obviamente el propietario no estará dispuesto a reducirle la renta porque el inversionista hizo una decisión económica equivocada. Si el capitalista incurre en esta intensidad excesiva, tendrá que sacrificar parte de su ganancia normal para pagar la renta exigida. Por ello esta opción no es viable económicamente. Pero algo similar ocurre en el sentido contrario. Si un inversionista decide aplicar una cuota menor a 300, por ejemplo 100, la renta que puede pagar también es inferior a lo que podría abonar si su inversión fuera 300. Tampoco el terrateniente estaría dispuesto a reducir la renta cobrada, y alquilaría su tierra a otro capitalista que le pudiera pagar la renta máxima (y que invirtiera 300). Por lo tanto, tampoco estas intensidades menores son viables económicamente. Si un capitalista no tiene la acumulación suficiente se verá obligado a alcanzar la intensidad máxima aplicando su capital a un terreno de menor extensión, o simplemente no podrá hacer esta inversión. La intensidad de capital bajo la cual tienden a explotarse todas las tierras tipo A será la de 300 unidades de capital por cada 100 metros cuadrados de tierra, y lo que hemos identificado como Cuota Normal (100 de K por 100m2 de tierra) no se manifiesta en el mercado. Pero la magnitud única a la que converge la intensidad de capital dentro de cada tipo de tierra no es la misma entre los distintos tipos de tierra. Imaginemos en nuestro ejemplo que existe una categoría de tierras aún mejor que las tierras A, a la que llamaremos tierra AA. Allí la primera cuota de capital rinde 1.600 unidades físicas (mayor que las 1.400 en las tierras A). Supongamos que las cuotas incrementales de 100 unidades de capital van rindiendo, como en el caso anterior, 200 unidades físicas menos. Cuando se invierten 200 unidades de capital, la cuota incremental de capital de 100 produce 1.400 unidades de producto para completar un total de 3.000. La cuota incremental cuando se invierten 300 de capital, rinde 1.200 unidades físicas, y así sucesivamente. En este caso la intensidad de capital máxima en la tierra AA, que iguala el rendimiento de la opción extensiva, será de 400 unidades de capital. De la misma manera podríamos considerar una tierra con un rendimiento intermedio entre las tierras Tipo A y las tierras marginales tipo B, a la que llamaremos AB. Si suponemos que allí con una inversión de 100 la producción física es de 1.200 y que el rendimiento de las cuotas incrementales van descendiendo en 200, llegamos a que la intensidad máxima de capital en

62

estas tierras será de 200 unidades de capital por cada 100 metros cuadrados de tierra. La figura 2.2 ilustra esto:

Figura 2.2

Opción Extensiva ΔK * ( 1 + g’)

Opción Intensiva

AA A AB

ΔPTM

K X ab 200

X a 300

X aa 400

Lo que es esperable que encontremos como manifestación en el mercado de tierras, entonces, es un conjunto de clases de suelo que de acuerdo a sus características productivas tendrán cada una de ellas una combinación diferente entre intensidad de capital y magnitud de renta. ¿Cuál intensidad de capital escoger como referencia? En nuestro ejemplo usamos la intensidad predominante en la tierra marginal y esto nos permite la distinción clara entre las dos modalidades de renta diferencial. Pero esto último es posible porque en este caso en la tierra marginal se da simultáneamente dos circunstancias: arroja la renta más baja (en este caso, nula) y tiene el menor nivel de intensidad de capital. Pero este no es el caso general. A menudo se consideran que las tierras son peores para la producción porque precisamente para ponerlas a producir exige incurrir en gastos excepcionales (por ejemplo, se necesitan obras de desecamiento, o gastar en fertilizantes o suplementos adicionales, etc.) y es el caso bien pertinente del factor de localización: las tierras más alejadas implican mayor inversión en transporte. En estas circunstancias tendríamos lo siguiente: en una tierra más productiva y con una

63

renta mayor, podríamos calcular la renta que arroje si se le explota con la intensidad de capital de la tierra marginal, intensidad que es superior a la que ella misma exhibe. Esta magnitud de renta debe ser menor que la que muestra el mercado, porque corresponde a una intensidad que para este tipo de tierras es “excesivo”. Esta sería la Renta Diferencial Tipo 1. Pero para obtener la renta total se debe disminuir y no aumentar la intensidad de capital. Tendríamos algo difícil de interpretar: una Renta Diferencial Tipo 2 negativa, pues para obtenerla se debe disminuir y no aumentar la intensidad de capital. En un problema similar nos encontraríamos si usamos como referencia algo que parece razonable en términos prácticos: la intensidad de capital más frecuente en la economía agrícola. Que haya una Intensidad de Capital sobre la Tierra especialmente frecuente puede tener nitidez estadística, pero es bueno aclarar que esto responde al hecho de que alguna clase de tierras es más abundante que las otras. Si esta intensidad más frecuente no arroja la renta mínima, todas las tierras que tengan intensidades menores, pero rentas superiores enfrentarían la curiosa circunstancia que ya hemos visto de tener Rentas Diferenciales Tipo 2 negativas. Para que esto no suceda se puede escoger como referente la intensidad mínima que se encuentre en el mercado, aunque ella no sea la mayoritaria. Desembocamos, sin embargo, en una consecuencia simétrica e igualmente irracional. Las tierras con intensidades mayores, pero con rentas inferiores a la de referencia, si se explotaran a la intensidad de capital considerada “normal” podrían tener Rentas Diferenciales Tipo 1 negativas, porque con esa intensidad de capital ellas arrojan rentas menores que la de referencia. Un analista contemporáneo que se ha ocupado de este tópico, Guillerrmo Flichman, propone entonces la extensión del concepto de Renta Diferencial a las dos modalidades, Tipo 1 y Tipo2, enunciadas por Marx y sugiere un replanteamiento de esta renta diferencial única “formulándola como la ganancia extraordinaria que surge por causa de la diferencia de fertilidad entre distintas tierras simultáneamente explotadas en forma capitalista (...) No necesariamente el monto de la inversión por hectárea habrá de coincidir en las distintas tierras; más bien resulta lógico pensar que en general no coincidirá”. 7Acogemos esta sugerencia que tiene pertinencia sobre todo para estar conciente de que en ciertas circunstancias no tiene sentido hacer la diferenciación entre las dos modalidades de renta y por lo tanto es mejor no hacerlo. Sin embargo, por su poder intuitivo que hace manifiesto el papel de la

7 Flichman, Guillermo La renta del suelo y el desarrollo agrario argentino Siglo XXI, México 1979

64

intensidad de capital en la magnitud de renta, parece ser aconsejable conservar el planteamiento de Marx, especialmente en ciertos contextos en las que no tiene dificultades internas.8 Resumamos entonces cuáles son la principales conclusiones de nuestra propuesta de reformulación de la Renta Diferencial Tipo 2, que como hemos señalado, se apoya en considerar que lo pertinente para el análisis estructural (y a donde conduce el desarrollo de este mecanismo) implica tener como referencia rendimientos decrecientes de Intensidad de Capital sobre la Tierra: La primera conclusión es que la ligazón entre Intensidad de Capital sobre la Tierra y la magnitud de la renta diferencial tiene una regulación interna que las modula simultáneamente. Ella consiste en la equiparación del monto monetario obtenido por el capitalista con su inversión incremental en su alternativa intensiva y lo correspondiente a la opción extensiva. El capitalista solo aumentará la intensidad de capital hasta el punto en que estas magnitudes se igualen: allí la renta que arroja la tierra será máxima. La segunda conclusión es la de que en estos términos, esto opera independientemente de la distribución de capital entre los capitalistas. Esta última condición no es indispensable para que exista esta regulación mutua entre intensidad de capital y magnitud de la renta del suelo. Por lo tanto estamos ante un mecanismo que es estructural al funcionamiento de la economía capitalista. La tercera conclusión es que la magnitud de las rentas que así emergen no es por naturaleza errático o inestable y convergen a cantidades definidas. La cuarta conclusión es la de que esta reformulación de la operación de esta renta dificulta la distinción rigurosa entre Renta Diferencial Tipo 1 y Tipo 2. Sin embargo, como para algunos propósitos esta distinción es útil, se puede conservar en situaciones en que no implica incoherencias internas, y en otros casos se pueden emplear métodos aproximativos con este fin. 8 Como veremos, en el caso urbano esta formulación parece muy útil, pues permite la conexión de la renta con una práctica muy importante en ese medio, la construcción en altura.

65

2.3 La diferencia de naturaleza entre la Renta Diferencial y la Renta Absoluta y el papel de la propiedad en la existencia de la renta. Otro aspecto que da lugar a controversia en la formulación original de Marx es la diferencia de naturaleza que él establece entre la Renta Diferencial y la Renta Absoluta. Para él los dos mecanismos son esencialmente distintos, y aunque se sobreponen y combinan en la práctica pues operan simultáneamente sobre el mismo espacio, la comprensión de cada uno de ellos requiere un cuerpo de análisis diferente. Es más, cuando Marx aborda el examen de la Renta Absoluta, puntualiza que esta reflexión es independiente de la que ha realizado sobre la Renta Diferencial, y que las conclusiones o posibles deficiencias en el tratamiento de una de ellas no afectan el de la otra. Examinemos cuáles son los contrastes que Marx encuentra entre los dos tipos de renta. El primero y el más importante radica en la fuente que él propone para cada una de las modalidades de renta. Como hemos visto, en el caso de la Renta Diferencial el origen de la ganancia extraordinaria que soporta la renta es una circunstancia que podríamos catalogar como técnica, la heterogeneidad en las condiciones productivas de los terrenos. El papel de la propiedad en este caso se limita a transferir esta ganancia excepcional de los bolsillos de los capitalistas agrícolas que operan en los mejores terrenos, a las arcas de los terratenientes propietarios de dichos lotes. Es decir, la propiedad transforma la ganancia extraordinaria, generada por esta peculiaridad técnica, en renta. En contraste, la Renta Absoluta emergería de la propiedad misma. Es la propiedad privada de la tierra, un fenómeno social y no técnico, lo que determina la existencia misma de la ganancia extraordinaria que alimenta esta modalidad de renta. Esta distinción se traduce en un contraste correspondiente en la dirección de la causalidad entre la renta y la formación del precio agrícola. En la Renta Diferencial, como se ha anotado, la competencia fija un precio que está referido a las condiciones de producción en la tierra marginal (el Precio de Producción en estas tierras) y la renta de los demás lotes emerge como una derivación de él (la diferencia entre este Precio de Producción en la tierra marginal y el Precio de Producción individual en cada tipo de terreno particular). En la Renta Absoluta, es la magnitud de la renta, lo que los terratenientes logren cobrar por el uso de sus tierras, aún las más desfavorecidas, lo que hace aumentar el precio de los bienes agrícolas. En los términos de Marx, en la Renta Diferencial el precio del producto agrícola

66

determina la magnitud de la renta, mientras que en la Renta Absoluta es la renta lo que define la magnitud del precio del producto. Como se ha dicho, en la práctica estas dos modalidades de renta se superponen, y la Renta Total de cada lote es una adición de una Renta Absoluta cuya magnitud es general para todas las tierras, y de una Renta Diferencial que varía en cada terreno. Pero los determinantes y la evolución de cada uno de estos componentes serían distintos. Esta consideración tiene una implicación de política que es muy peculiar en la tradición marxista. Para muchos analistas estas diferencias ameritan desarrollar cursos de acción distintos para cada modalidad de renta. Si el origen y la magnitud de la Renta Absoluta se desprende de la capacidad de acción de los terratenientes, el monto de esta renta, y por lo tanto del precio de los bienes agrícolas puede ser modificado mediante acciones que erosionen la fuerza social de esta clase de propietarios. En el caso de la Renta Diferencial medidas similares lo único que lograrían sería desviar la eventual ganancia extraordinaria hacia otros agentes, bien sea que los capitalistas agrícolas se queden con este valor, o que él sea apropiado por el Estado o por un tercer agente. Pero el precio de los bienes agrícolas no sufriría modificación y para afectarlo sería necesario alterar las condiciones de producción propiamente técnicas. Para discutir esta concepción y sus implicaciones es conveniente examinar de cerca una de las consideraciones que le dan fundamento y que ha sido objeto de discusiones por diversos motivos: se trata de la explicación que da Marx de cómo la propiedad privada de la tierra hace emerger y determina cuantitativamente la Renta Absoluta. Recordemos que Marx advierte que la capacidad de hacer efectiva la exigencia de una renta por parte de los propietarios, aún en las peores tierras, no descansa solamente en el dominio jurídico del terrateniente sobre el terreno, ni puede entenderse como una práctica unilateral de este agente. Para que la propiedad no sea solamente nominal es necesario que el control jurídico que ella implica pueda desdoblarse en un hecho económico. Para esto Marx propone la noción de retención de la tierra por parte del propietario. El monopolio jurídico sobre la tierra le permite al propietario sustraer eventualmente su terreno de la producción: esta acción limitaría la producción de bienes agrícolas, desencadenaría la competencia de los consumidores por

67

ellos, lo que permitiría el aumento del precio del producto y haría posible la existencia de una renta positiva. Este razonamiento que en principio parece coherente, tiene un talón de Aquiles, como lo hace notar entre otros Pierre Phillipe Rey 9 Si se examina en detalle la lógica del comportamiento individual de un terrateniente en la situación general de competencia entre muchos propietarios, encontramos lo siguiente: si él retira su terreno de la producción y esto hace elevar el precio del producto, quienes podrían disfrutar de la renta que de allí surge serían los propietarios de los otros lotes. Él mismo no podría hacerlo, porque por definición no arrendaría la tierra y nadie le pagaría por su uso. Parafraseando al mismo Marx, es poco plausible que se generalice un comportamiento de los propietarios tan desinteresado en beneficio de sus colegas (y competidores) sin recibir nada a cambio. Si buscando algún lucro nuestro propietario reintegra su tierra a la explotación y la arrienda a algún empresario capitalista, la cantidad ofrecida del producto crecería de nuevo, el precio se reduciría y la renta sería nula otra vez. En contraste con la primera impresión, el mecanismo así descrito no es compatible con una renta positiva en la tierra marginal en condiciones de competencia plena, incluida la competencia entre los propietarios de terrenos. Esta incompatibilidad podría salvarse bajo algunos supuestos, como sería el de una concentración absoluta de la propiedad territorial (monopolio en sentido estricto) o cuando sea posible una concertación muy estrecha entre propietarios, de tal manera que de forma deliberada y concertada se excluyeran de la producción y se dejaran ociosos algunos terrenos para valorizar otros de los mismos propietarios. Pero estos son supuestos muy restrictivos que distan mucho de ser lo más frecuente en el capitalismo, en donde no es impensable una fragmentación considerable de la propiedad territorial, la cual es la referencia para los análisis generales sobre esta estructura (así como la competencia entre productores se piensa en principio con un número plural de ellos y no se reflexiona a partir de los casos excepcionales de monopolio o de oligopolio). Rey rescata la noción de Marx como herramienta de análisis menos limitada de lo que implica la anterior anotación, pero la reinterpreta bajo un ángulo de reflexión histórica. En el surgimiento del capitalismo en Europa occidental, el propietario tenía un referente que no hacía irracional la retención de la tierra

9 Rey, Pierre Phillipe Las Alianzas de Clase Siglo XXI, México 1976

68

tal como la plantea Marx. En la transición con el Antiguo Régimen el terrateniente tenía una alternativa a ceder en alquiler su tierra a un agricultor capitalista, que consistía en ponerla a disposición de un agente precapitalista (campesino, siervo) bajo las normas de la lógica feudal. En este caso su renta no sería nula, pues podría cobrar la “corvée” o la categoría equivalente, que corresponde a la renta precapitalista o feudal. Según esta interpretación, la Renta Absoluta sólo puede ser explicada por la propiedad como una fuerza externa al capitalismo, que sobrevive como remanente del Modo de Producción Feudal. La renta sería una adaptación de una relación de producción de un modo de producción anterior que se internaliza como relación de distribución en el capitalismo, y expresa la articulación de diversos modos de producción que conviven en la sociedad contemporánea. Habría que decir sin embargo, y entre otras cosas, que la visión de Rey comparte con el planteamiento de Marx la dificultad de explicar la existencia de la renta y el papel de la propiedad en aquellas sociedades capitalistas que no recibieron la misma herencia de los países europeos que vivieron la transición clásica del feudalismo al capitalismo. Además su razonamiento es muy poco convincente para entender el papel de la propiedad territorial en la mayoría de los países centrales en la fase avanzada del capitalismo, donde la clase terrateniente ha sido debilitada y avasallada como tal, y si pervive no conserva ningún rasgo importante de su origen feudal: no obstante, en este caso los precios del suelo, y lo que puede asimilarse estadísticamente a la renta absoluta, crecen incesantemente. Exploremos entonces una variante en esta línea de reflexión, para lo que proponemos seguir una pista que suministra el mismo Marx. Él advierte que para que exista la Renta Absoluta no basta con la presencia de la propiedad como una relación exclusivamente jurídica, sino que es necesario que ella se repercuta en la instancia económica. Es indispensable que el poder de retención que tiene el propietario sobre sus terrenos tenga pueda alterar las condiciones de confrontación entre oferentes y demandantes de los bienes agrícolas. Solamente bajo estas circunstancias la propiedad meramente jurídica o “nominal” se convierte en propiedad “real”, según sus términos. Como ilustración negativa de una situación en la cual este desdoblamiento no tiene lugar, recordémoslo, Marx presenta el caso de la frontera abierta de la Norteamérica del siglo XIX. Allí los colonos que iban ocupando los terrenos conquistados paulatinamente obtenían el reconocimiento de su poder legal sobre ellos. Esto los facultaba para ejercer eventualmente su derecho de retención sobre sus tierras. Pero en la medida en que esta acción no tenía

69

ningún efecto sobre el mercado de bienes, porque la substracción de un terreno no impedía la ampliación de la cantidad producida de bienes agrícolas (los productores podían emplear para ello los terrenos subsiguientes) ni el precio de estos últimos aumentaba ni por consiguiente podía surgir allí una Renta Absoluta positiva. ¿Qué distingue este caso, de aquel que Marx considera más general y en el que explica cómo la Renta Absoluta sí se consolida? Tendríamos que decir que el contraste evidente consiste en que en el caso de la frontera abierta la disponibilidad de tierras es ilimitada y esto es lo que anula el efecto económico de la retención. En cambio, en el caso que se plantea como general, las tierras son restringidas en cantidad. Esta limitación en la cantidad de tierras explotables es la que impide que la producción agrícola se amplíe, lo cual desencadena la puja de los demandantes por una cantidad racionada de bienes agrícolas, eleva el precio de estos últimos y permite la emergencia de la renta. En otras palabras, para que la propiedad jurídica tenga los efectos económicos que hagan plausible el surgimiento de una renta positiva aún en los peores terrenos se requiere la concurrencia de otra circunstancia complementaria: la escasez de tierras. A nuestro juicio es esta noción de escasez de terrenos lo que permite enlazar lógicamente los derechos jurídicos sobre la tierra con sus efectos económicos en una estructura de producción mercantil capitalista. Discutamos entonces los alcances de esta afirmación. Aclaremos que no estamos hablando de situaciones eventuales de escasez, que podrían ser eliminadas a mediano plazo por la acción de la competencia. Se trata precisamente de una escasez que el flujo de capitales es incapaz de remover, pues su base es la limitación en la disponibilidad de tierras, un elemento que no es producido por la acción humana, y escapa al control del capital. Desde luego que se trata de un nivel de abstracción más específico que aquel en el cual Marx realiza su reflexión sobre los Precios de Producción. Allí tiene como referencia la emergencia de una tasa de ganancia uniforme entre todos los capitalistas, suponiendo que en las distintas ramas no existen más barreras para la ampliación de la producción que la misma disponibilidad de capital. Como hemos señalado antes, su raciocinio sobre la renta implica ingresar en un plano de análisis más concreto en el cual el determinante adicional que se introduce es precisamente que ya no se considera que en todos los sectores productivos se puede ampliar la producción, sino que en aquellos que utilizan la tierra, esta última se puede erigir en barrera para esta expansión. La escasez de las tierras sería el elemento que opera como freno para esta expansión

70

potencial. El precio natural que surge bajo estas condiciones es lo que hemos denominado Precio de Producción con Renta, que operaría como “centro de gravedad” de los precios de mercado de corto plazo. No se trata entonces de un fenómeno de superficie sometido a los avatares de las oferta y la demanda instantáneas, sino que esta es la forma como opera estructuralmente la competencia cuando se tiene en cuenta este determinante de la irreproductibilidad y escasez de la tierra como factor de producción. Para exponer con mayor precisión nuestro planteamiento presentamos a continuación una propuesta de formalización del proceso de formación de los precios acorde con los postulados centrales de esta tradición marxista y que contempla tanto la situación en la que no existen límites a la expansión de la producción, como aquella en que la disponibilidad restringida de tierra opera como limitación. Esto nos permitirá examinar con mayor comodidad otros aspectos como la forma en que se fija la magnitud de la renta en la tierra marginal y otros asuntos afines, entre ellos la relación entre Renta Diferencial y Renta Absoluta. Es común escuchar la afirmación de que tanto la Economía Política Clásica, como Marx, comparten la deficiencia de no tener en cuenta la demanda para explicar la formación de los precios. Su reflexión se centraría en aspectos que atañen exclusivamente a la oferta, como los componentes técnicos, los costos de los factores de producción y eventualmente la tasa de ganancia. A nuestro entender esto es inexacto y parte tal vez de una mala comprensión de los procedimientos metodológicos que siguen estos autores, y en particular la diferencia que establecen entre precios de “mercado” y precios “naturales”. Precisamente la forma como se presenta la relación entre estas dos categorías hace evidente su concepción de la demanda sin la cual lo que proponen como articulación entre estos dos elementos sería incoherente. Marx es muy enfático en afirmar que para él los precios se estructuran de manera simultánea en “la producción y en la circulación”, e incluso defiende a Ricardo de las acusaciones de terceros de una supuesta ignorancia de este último de los fenómenos de la demanda. A nuestro juicio su reticencia a reducir los determinantes “al mero juego de la oferta y la demanda”, se refiere al intento de entender la formación del precio con referencia solamente a la circulación, es decir, a la confrontación instantánea entre compradores y vendedores, (determinantes de corto plazo) ignorando las respuestas que se dan por parte de los productores en una estructura circular de producción-circulación-producción.

71

En Marx existe una clara noción de que en la circulación, en un mmento dado y en términos agregados existe una relación inversa entre la cantidad ofrecida de una mercancía y el precio al cual el conjunto de los consumidores está dispuesto a pagar por ella. Lo hemos visto reiteradamente en sus referencias a la renta, cuando afirma que cuando la demanda moentaria de un bien excede la cantidad ofrecida los consumidores pagan por ella un precio mayor. La razón aducida para ello es la competencia entre los consumidores por asegurarse el suministro de la mercancía. Es decir aquí también juega en la competencia entre los compradores la noción de “salto peligroso” de la circulación: no existe garantía de que los planes de compra de una mercancía que hagan los eventuales adquirientes se haga realidad, y cuando la cantidad de ella en el mercado es escaso, la forma de asegurar la transacción frente a sus competidores es aumentar el precio que se paga por el bien. Aunque algunos estiman que aquí la cantidad demandada se concibe como algo fijo, no parece existir razón para no establecer una relación biunívoca entre magnitudes variables de cantidad ofrecida y magnitud del precio. Ante mayor desfase entre la “cantidad demandada” (o la demanda monetaria) y la “cantidad ofrecida” mayor es el precio. Algo similar podría decirse de la situación contraria: cuando la “cantidad ofrecida” excede la “cantidad demandada”, el riesgo que corren los vendedores es que no puedan materializar la venta. La competencia entre los oferentes por garantizar la realización hace que estén dispuestos a desprenderse de sus mercancías por un precio menor. Como se ve, este comportamiento puede representarse de la manera convencional en un esquema cartesiano que relaciona dos ejes que expresan precios y cantidades, como una curva descendente. Precisemos lo que ella significa: a cada cantidad global del bien en el mercado, cada punto en la curva muestra la magnitud del precio que resulta de este forcejeo entre compradores entre sí y con los oferentes. Está magnitud está asociada a la capacidad de compra de los consumidores, la distribución de los ingresos entre ellos, el tamaño de la población, sus pautas culturales, etc. Se refiere a la magnitud agregada, lo cual es compatible con que a cada precio los distintos consumidores individuales pueden comprar cantidades distintas del bien, e incluso algunos pueden no tener acceso a él. Se trataría por lo tanto de una noción de carácter agregado.10

10 Esta noción tiene algún parentesco con la idea de Demanda Agregada, de corte neoclásico, Pero en términos estrictos lo que aquí planteamos corresponde a la competencia entre todos los agentes involucrados, tanto los oferentes entre sí, como entre los demandantes entre sí, como entre demandantes y oferentes (tal como lo señalamos en los párrafos precedentes). Involucra por consiguiente tanto a “oferta” y “demanda” en los términos de Marx.

72

Como hemos dicho, Marx no ignora este aspecto de la formación de los precios. Pero le parece insuficiente que esta confrontación entre oferentes y demandantes de manera exclusiva en el plano de la circulación pueda explicar la magnitud estructural de los precios, es decir, lo que él denomina Precios Naturales. Para ello debe involucrarse la articulación de esta esfera de la circulación con la esfera de la producción, en la cual también reina la competencia. De otra parte también puede representarse una Curva de Oferta Agregada. Miremos cómo se puede plantear esto y cómo se puede formalizar de manera congruente con lo que ya se ha propuesto para la circulación. Si pensamos en la situación más sencilla de competencia entre productores, en la que ellos tienen magnitudes similares de capital y acceso a técnicas comparables, la forma en que aumenta la cantidad ofrecida de una mercancía es mediante la incorporación de nuevos productores. Bajo las circunstancias evocadas el precio al que estarán dispuestos a ofrecer la mercancía los distintos productores será idéntico entre ellos, y estará relacionado con el capital requerido para su producción (los costos, que son los mismos) más la ganancia normal (que es uniforme): es decir el Precio de Producción. En términos gráficos se podría construir una Curva de Precio de Producción, que de nuevo es un concepto agregado y que describe esta situación en el mismo sistema cartesiano que relaciona precios con cantidades: en este caso se trataría de una línea horizontal. Su interpretación es como sigue: su nivel en el eje de las abcisas es el Precio de Producción. Cada punto en la dirección de las ordenadas representa a la vez una cantidad de mercancía ofrecida y el número correspondiente de capitalistas que la ofrece. Lo que nos dice es que la cantidad ofrecida agregada aumenta manteniendo el mismo precio, ya que el nuevo capitalista que la amplía tiene las mismas condiciones de producción que los otros productores que ya estaban produciendo. Como se ve, esta noción también tiene un parentesco con la noción neoclásica de Oferta, pero en aquí se trata de una categoría de carácter agregado y en nuestro caso se refiere a la competencia entre productores. Este planteamiento implica que no existe ningún impedimento para que un nuevo productor entre al mercado y que disfrute de condiciones productivas similares a las de sus competidores. Esta anotación permite explicar el hecho que puede parecer inusual de que nuestra curva tiene una forma horizontal. Estamos acostumbrados a curvas de oferta crecientes, pero estas se refieren a un comportamiento individual de cada firma, y en un “corto plazo”, es decir en un lapso en el que el productor no puede cambiar algunos factores de producción. En nuestro caso la curva se refiere al comportamiento agregado y de mediano plazo es decir que

73

contempla el tiempo necesario para que nuevos productores puedan acudir a la rama para ampliar la producción. 11 La interacción entre estas dos fuerzas se representa entonces por la superposición de las curvas que las describen. La intersección entre ellas definiría el “centro de gravedad” hacia el cual el mercado se orienta. El precio natural coincidiría con el Precio de Producción PP, y la cantidad q sería aquella que, de acuerdo a estas pautas de la competencia en la circulación, es compatible con el mencionado Precio de Producción. Figura 2.3

Precio

PC

PC

PP

Cantidad

PP

q

11 Téngase en cuenta que en la microeconomía neoclásica cuando se trata del largo plazo y en competencia perfecta, la curva de oferta resultante también es horizontal, y no implica necesariamente rendimientos constantes de escala.

74

Claro está que este es un resultado de “mediano plazo”, es decir que tiene en cuenta las reacciones de los agentes en la producción. Examinemos el asunto en el “corto plazo” La cantidad ofrecida por los productores en un momento determinado puede ser inferior a esta cantidad que para los demandantes es congruente con el Precio de Producción (a esto se alude cuando se dice que “la demanda excede a la oferta”) En la Curva de Precio de Circulación esa cantidad q´ corresponde a un precio p´ que supera el Precio de Producción. Es decir, que de manera inmediata los oferentes están ganando más de lo normal, en una magnitud equivalente a lo que el Precio de Mercado excede el Precio de Producción. Figura 2.4

Precio

PC

PC

PP

Cantidad

PP

qq’

p´

En esta tradición teórica el factor que es considerado como motor que presiona a que de este estado inmediato se vaya hacia una situación estructural (hacia un “centro de gravedad”) es el flujo de capitales. Los capitalistas que están invirtiendo su capital en otras ramas y que presumiblemente obtienen allí solamente la ganancia normal, al advertir que sus competidores perciben en la rama que nos ocupa una ganancia extraordinaria, querrán trasladar hacia ella

75

sus inversiones y así capturar esta remuneración excepcional. Al hacer esto generan dos efectos: en la rama que los acoge, su llegada hace aumentar la producción (en la figura 2.4 de q’ se desplaza hacia q) A este mayor nivel de mercancía en el mercado los demandantes pagan un precio menor, por lo tanto el precio de transacción se acerca al Precio de Producción (de p’ se va hacia PP) En la rama que estos capitalistas han abandonado el efecto es exactamente el contrario. Allí su emigración restringe la cantidad producida de esos bienes, hace elevar su precio, hasta alcanzar una tasa de ganancia con un nivel similar al que finalmente se logra en la rama que examinamos inicialmente. De hecho este es el mecanismo a través del cual se consolida una ganancia uniforme. Como se ve, en nuestro ejemplo existe en el corto plazo una escasez del bien producido que hace que su precio supere el Precio de Producción. Pero se trata en este caso de una escasez transitoria, que la acción de la competencia se encarga de disolver, eliminando al mismo tiempo la ganancia extraordinaria que está asociada a ella. Finalmente, por lo tanto, es el Precio de Producción el que regula los precios de mercado y con respecto a ellos opera como su “precio natural”. Ahora bien, en estos términos y bajo estas circunstancias, los factores que determinan la magnitud del Precio de Producción corresponden a la producción. Su monto varía si sobreviene un cambio técnico que implique que para producir el bien se necesite menos insumos o menos fuerza de trabajo, o si hay un cambio en los precios de estos insumos o en el salario, o si hay un cambio en la tasa de ganancia. Los cambios en la demanda (en la circulación), por el contrario, influyen en cambios en los precios de mercado de corto plazo, pero no en los Precios Naturales, porque la respuesta (en el mediano plazo) de los productores absorbe este efecto. La figura 2.5 ilustra el impacto de una ampliación de la demanda generada, por ejemplo, por el crecimiento demográfico de los demandantes o por una expansión en su poder de compra. Esto podría representarse por un desplazamiento hacia la derecha de la Curva de Precio de Circulación de PC-PC a PC’PC’. En el corto plazo si la oferta continúa en q el precio de mercado se elevará, pero si los productores reaccionan y expanden la cantidad ofrecida siguiendo la Curva de Precio de ProducciónPP, finalmente el precio de transacción convergerá de nuevo hacia el Precio de Producción a una cantidad mayor de producción q’ . Y esto opera sucesivamente con ampliaciones ulteriores de de la demanda siempre y cuando los productores puedan responder sin ningún obstáculo aumentando su producción en circunstancias similares a las previas.

76

Figura 2.5

Precio

PC PC’

PC PC’

PC’’

PC’’

PP

Cantidad

PP

q q’ q’’

Es esto lo que justifica la decisión de concentrarse en los factores de oferta en la determinación de los precios: si lo que es relevante es el “precio natural”, en este caso el Precio de Producción, son ellos los que son pertinentes bajo estos supuestos de competencia plena y posibilidades ilimitadas de ampliación de la producción. No es que no se tenga en cuenta la demanda: ella influye en el corto plazo, y ciertamente implica cambios en el mediano plazo en las cantidades transadas. Pero para la formación del Precio de Producción se supone que los ajustes de respuesta de los productores tienen lugar sin obstáculos. Ahora examinemos la formación del precio en circunstancias en las cuales la escasez eventual de tierra opera como barrera para la ampliación de la producción agrícola. Vamos a suponer inicialmente que las tierras son homogéneas y que no existen diferencias productivas entre ellas. Mientras exista plena disponibilidad de ellas para expandir la producción, la rama de la

77

agricultura se comportaría como el caso general que acabamos de evocar. En la figura 2.6 si de PC se pasa a PC’PC’ la oferta se amplía de manera correspondiente y el precio de transacción debe converger al mismo Precio de Producción anterior. Pero supongamos que en el punto q’’ se acaban las tierras. A partir de allí la producción agrícola no se puede expandir aún si existieran capitalistas deseosos de hacerlo, porque no existen tierras disponibles para ello. Pero no obstante la demanda sigue aumentando. Esto puede representarse por un desplazamiento de la Curva de Precio de Circulación a PC’’PC’’. El resultado, como puede verse, es que el precio resultante de esta interacción se eleva a p’’ que es superior al Precio de Producción. La diferencia con el caso anterior es la de que este desfase no lo puede colmar la competencia ni siquiera en el mediano plazo. Para ello habría que ampliar la producción hasta q’’* pero la no existencia de tierras adicionales lo impide. Los capitalistas que sí tienen acceso a estas tierras escasas y por lo tanto sí pueden producir obtendrían en principio como ganancia extraordinaria la diferencia entre p’’ y PP. Pero como este resultado depende enteramente de poder utilizar los terrenos, y quien controla esta posibilidad es justamente su propietario jurídico, este podrá condicionar este acceso a que se le pague en forma de renta la ganancia excepcional.

78

Figura 2.6

renta

Precio

PC

PC PC’

PC’ PC’’

PC’’

O

PP

Cantidad

PP

q q’ q’’ q’’*

p’’

Tierra t’’

r

79

La parte inferior de la gráfica ilustra la estructura de rentas que corresponde a

omo puede verse, esta manera de representar esta interacción permite

bsérvese, de otro lado, que esto permite representar la intuición que tiene

anterior no es incompatible con la posibilidad de que la acción deliberada

tra eventualidad histórica concreta es la que trae a colación P. Ph. Rey: en

la parte superior. El eje de las abcisas muestra las tierras utilizadas (cada punto es un lote que corresponde a un capitalista en el eje correspondiente de la parte superior de la figura). En el eje de las ordenadas se representa la magnitud de la renta para cada terreno, que no es otra cosa que la traslación de la distancia entre p’’ y el Precio de Producción en la sección superior. En este caso todos los terrenos tienen una magnitud de renta idéntica. El punto t’’ muestra el borde de las tierras disponibles. Cvisualizar la emergencia de la renta sin tener en cuenta las heterogeneidades de los distintos terrenos, lo cual quiere decir que es pertinente para explicar su presencia incluso en la tierra “marginal”. Para ello no es necesario ni que exista una concentración particularmente aguda de la propiedad territorial o la posibilidad de colusión entre los propietarios individuales. Es necesario sin embargo que exista escasez de tierras en el sentido de que su limitación cuantitativa obstaculice la ampliación de la producción. OMarx sobre el hecho de que el monto de esta renta no es algo indefinido ni que dependa de manera unilateral de la voluntad de los terratenientes. En nuestra presentación la Curva de Precio de Circulación contribuye a fijar el nivel de p’’ e involucra de esta manera las “condiciones de la demanda” de las que habla Marx y que intervienen en la determinación de esta magnitud. Lode los propietarios pueda incidir en la existencia y el monto de esta renta, que parece ser una referencia que tiene en mente Marx en su formulación. La acción concertada de los propietarios puede influir, pero aquí podemos examinar esto con mayor precisión: esta práctica rinde sus frutos en la medida en que pueda generar lo que podríamos denominar una escasez “inducida” de tierras. Sería el caso de monopolistas absolutos, o de una aguda concentración de la propiedad, que permita retener ociosos o débilmente explotados algunos terrenos para valorizar otros. Ouna estructura agraria compuesta donde convergen productores capitalistas y no capitalistas (feudales), desde el punto de vista del terrateniente la renta mínima a la cual estará dispuesto a ceder su tierra a un productor capitalista es

80

equivalente a aquella renta precapitalista que podría ofrecerle el productor servil, y que no se rige por las condiciones estrictas de la competencia mercantil. La opción precapitalista sustenta el poder de retención, siempre y cuando el resultado de escasez sea suficiente para hacer elevar el precio por encima del precio de producción de la explotación capitalista: si no es así, las tierras serán cultivadas en su totalidad por productores no capitalistas. Marx parece tener como referencia la situación inglesa de su tiempo, que tiene

xaminemos ahora en este marco de análisis lo que hemos expuesto como

elementos de las dos anteriores: los terratenientes, con un origen feudal, habían acumulado enormes extensiones de tierras. No parecían estar operando desde hacía tiempo con relaciones de producción feudales, pero su trayectoria histórica concreta les había permitido conservar elementos superestructurales que les posibilitaba actuar colectivamente como clase de manera muy activa, incluso en el desenvolvimiento económico corriente. Es el caso de la prohibición que pudieron mantener por mucho tiempo de importar cereales del extranjero, cuando era evidente que las tierras inglesas eran ya insuficientes para atender la creciente demanda de alimentos de las masas urbanas proletarizadas. Por decirlo así, su poder político hizo factible en este caso inducir una escasez de tierras que elevaba el precio de los productos agrícolas y sostenía la renta. ERenta Diferencial e indaguemos qué diferencias presenta en tanto mecanismo económico con lo que acabamos de exponer. Supongamos que tenemos dos clases de tierra, las de tipo A, que son más fértiles y las de tipo B que lo son menos. Como hemos visto, mientras la demanda por bienes agrícolas sea moderada, ella sería atendida por productores que utilizan tierras tipo A. El precio natural sería igual al Precio de Producción de los capitalistas que allí operan, es decir, se trataría de una situación idéntica a la de una rama normal que no utiliza tierra o a la de la agricultura cuando no hay escasez de tierras. Los terrenos no arrojarían ninguna renta. Pero supongamos que la demanda sigue creciendo, lo que podría representarse en la figura 2.7 como un desplazamiento de la Curva de Precio de Circulación a PC’PC’. Los productores solo pueden aumentar la cantidad ofrecida con un precio igual al Precio de Producción anterior hasta el nivel de q´ pues a partir de allí las tierras tipo A se agotan y se tendría que emplear tierras B que implican costos mayores. En una primera instancia el precio se eleva a p’ que es superior al anterior precio de producción, pero no es suficientemente alto para hacer viable la explotación de terrenos B. Los productores en tierra A generarán una renta equivalente a la diferencia entre p´ y el Precio de

81

Producción de los productores en A. Como se ve es una situación muy parecida, si no idéntica, a la descrita unas líneas antes. Pero supóngase que la demanda se amplía aún más, hasta la curva PC’’PC’’.

En este caso el precio alcanza un nivel igual al Precio de Producción de las inversiones en la tierra B. En este caso la cantidad ofrecida vuelve a ampliarse, hasta q’’, pues se hace viable la producción en las tierras B. En las tierras A surgirá una renta equivalente a la diferencia entre p’’ y el Precio de Producción de los inversionistas en A. En B la renta será nula pues por definición allí el precio de transacción es igual al Precio de Producción de los capitalistas que explotan estas tierras.

82

Figura 2.7

Precio PC PC’ PC’’

Renta

PC PC’

PC’’

Cantidad

PP

q’’

p’’

Tierra t’’

r

PP

Tierras A Tierras B

Tierras A Tierras B

83

Esto podría reiterarse considerando ampliaciones adicionales de la demanda

que hagan elevar el precio hasta hacer viable la explotación de tierras aún menos productivas, tipo C, tipo D, etc. La estructura de rentas que de allí surge es de forma escalonada en donde la magnitud de la renta para cada tipo de tierras es igual a la diferencia entre su Precio de Producción individual y el de la tierra en uso que en ese momento pueda ser considerada marginal.

84

Figura 2.8

Renta

PC Precio

PC PP

PP

Cantidad q

p

Tierras A Tierras B Tierras C

r

t Tierra

Tierras A Tierras B Tierras C

85

Destaquemos entonces un aspecto que acerca fundamentalmente estas dos

agamos notar el siguiente aspecto. En esta forma de representarse el

i a lo anterior le damos una dimensión temporal, y suponemos que la Curva

modalidades de renta que estamos examinando. El mecanismo de formación del precio del bien y de emergencia de la renta es prácticamente el mismo y en su base está la noción de escasez de tierra. Pero esta escasez se presentaría bajo dos modalidades: escasez “absoluta” en el primer caso, porque la producción no puede ampliarse de ninguna manera (aunque sobre este carácter ”absoluto” matizaremos más adelante) Y escasez “relativa” en la Renta Diferencial porque efectivamente las tierras también se agotan, solamente que las que se acaban son las tierras de mejor calidad. La producción puede ampliarse, paliando relativamente esta escasez, pero en condiciones productivas menos favorables. Hfenómeno en que suponemos conjuntos de tierras de distinta calidad (A,B,C…) la Curva de Precio de Producción se presenta de forma creciente y escalonada con secciones horizontales (tramos en los que se podría disponer de más lotes del tipo de tierra del que en cada momento se considera marginal) y secciones verticales en las cuales aunque el precio del bien aumente, no lo hace de manera suficiente para hacer entrar de manera inmediata al mercado el siguiente tipo de tierra. Si la Curva de Precio de Circulación intercepta la de Precio de Producción en un tramo horizontal, como en la figura 2.8, la renta en las tierras que en ese momento son marginales sería nula, lo que concuerda con la conclusión convencional sobre la Renta Diferencial. Pero si las curvas se intersectan en las secciones verticales de la Curva de Precio de Producción, como en la Figura 2.9 la tierra marginal soportaría una renta positiva. Sde Precio de Circulación se va desplazando hacia la derecha (“la demanda va creciendo”) ella cortará la Curva de Precio de Producción en tramos horizontales en algunos momentos, y la renta en la tierra marginal sería nula; luego lo haría en un tramo vertical, y la renta de la tierra marginal sería positiva; pasaría a un nuevo tramo horizontal y la renta en la nueva tierra marginal sería nuevamente nula, y así sucesivamente. El desenvolvimiento de una misma estructura de rentas conduciría a la existencia y desaparición intermitente de rentas positivas o nulas en las tierras marginales de cada momento.

86

Figura 2.9

Precio

Renta

PC PP

PC PP

Cantidad q

p

Tierra t

r

Tierras A Tierras B

Tierras A Tierras B

Tierras C Tierras D

Tierras C Tierras D

87

La presentación más familiar de la Curva de Precio de Producción en la

agricultura es la de una forma creciente y relativamente continua. Si se combinan las condiciones de fertilidad y localización, el primer productor utilizará la tierra más favorable con respecto a estos dos conceptos, el segundo muy probablemente ya deberá utilizar un terreno ligeramente más alejado, etc. El eje horizontal muestra en la parte superior los productores ordenados de acuerdo a la progresión en la calidad de las tierras, y en la parte inferior las tierras mismas ordenadas según este criterio. Si se utilizan tierras cuya calidad va declinando paulatinamente, el resultado será una Curva de Precio de Producción creciente y continua y una estructura de rentas continua y descendente (figura 2.10). Esta es la manera convencional de mostrar una estructura de rentas con Renta Diferencial. La tierra marginal, en el punto t, tendría una magnitud nula de renta.

88

ura 2.10

in embargo, es posible que también aquí aparezcan secciones verticales en la Curva de Precio de Producción. Puede pensarse que la producción puede ir

Fig

Precio PC

S

Renta

PC

PP

PP

Cantidad q

p

r

t Tierra

89

expandiéndose con terrenos cuya calidad va descendiendo gradualmente, pero más allá de un punto, por ejemplo t en la figura 2.11 no se consiguen tierras similares adicionales. A partir de allí aunque el precio suba la cantidad producida no se puede ampliar. Todas las rentas se elevan, incluyendo la tierra marginal que adquiere una renta positiva. Como puede verse, desembocamos así en la representación que nos es familiar de una estructura de rentas con Renta Diferencial y Renta Absoluta. Se puede llamar a la parte gradual de la curva de renta, Renta Diferencial, y Renta Absoluta a la parte fija.

90

Figura 2.11

Precio PC

PP

Renta

RA

PC

PP

Cantidad q

p

r

RD

t Tierra

91

A esta altura, sin embargo, vemos que es difícil mantener a afirmación de que s dos modalidades de renta son categorías económicas diferentes que

agrícola la renta del suelo cambia en los tramos verticales y en los tramos inclinados

lasolamente se superponen en su operación. La base común de las dos parece ser la escasez de tierras cuya única diferencia es que una es “relativa” y la otra “absoluta”. Se puede concluir más bien que ambas formas de renta son manifestaciones cuantitativas de un mecanismo económico único. Se pueden representar de manera unificada y la distinción entre Renta Absoluta y Renta Diferencial parece obedecer a peculiaridades en la forma de la curva de oferta, la cual es concebible que tenga tramos horizontales (que expresan que se pueden obtener más lotes del mismo tipo de tierra) tramos inclinados de crecimiento paulatino (que muestran que la producción se puede ampliar pero con terrenos que implican costos gradualmente más altos) y tramos verticales (que muestran una discontinuidad en los tipo de tierras disponibles). Suponer que la dirección de la causalidad entre el precio del productoyde la Curva de Precio de Producción, no parece tener mucho sentido. Se trata, repetimos, de expresiones de un mecanismo único, y aquí también puede concebirse una alternancia en el tiempo de rentas positivas y nulas en la tierra marginal. Conectemos esto con el referente histórico que parece tener en mente Marx para su reflexión, con respecto a la agricultura británica. La Figura 2.10 en que se muestra una estructura de rentas donde solamente hay Renta Diferencial y la tierra marginal tiene renta nula, puede corresponder a una situación inicial en la que demanda por bienes agrícolas hacía necesaria la introducción de tierras de calidad cada vez menor pero que no copaba todas las tierras disponibles en Gran Bretaña. Lo que aparece en la figura 2.11 sería una situación ulterior en que se han ocupado todas las tierras de la isla y la demanda sigue ampliándose, haciendo subir el precio y generando una renta hasta en la última finca británica. Podría decirse que estamos ante una escasez “absoluta” y llamar con este apelativo a la renta de la tierra marginal. Pero es claro en términos rigurosos no todas las tierras se han agotado. Más allá del mar, en Europa continental o en América había más tierras que podrían haber sido cultivadas para producir bienes agrícolas para el consumo británico. Esto no es posible sino cuando el precio aumente aún más y absorba el costo del transporte marítimo. Cuando esto ocurre, lo cual se ilustra con la figura 2.12, vale la pena incorporar las tierras ultramarinas y ellas pasan a ser las tierras marginales. Como se ve, se pasa de una situación en la que las tierras marginales, las tierras británicas más malas, tienen una renta positiva (a la que podría denominarse Renta Absoluta) a otra en que las nuevas tierras marginales, las ultramarinas, tienen rentas nulas. En las peores tierras

92

británicas la renta que soportan pasaría de ser Renta Absoluta a ser Renta Diferencial. Mal podría atribuirse esta mutación a un cambio de naturaleza en los procesos económicos involucrados, ya que como se ve es el resultado del despliegue del mismo mecanismo.

93

Figura 2.12

PC

Renta

Precio PP

PC

PP

Cantidad q

p

r

t Tierra

94

La conclusión, desde luego, es que debemos abandonar la concepción de que

erremos esta sección con la discusión de dos tópicos que se desprenden de

sto precisamente nos conduce al siguiente tópico, el de la relación entre

Renta Diferencial y Renta Absoluta sean hechos económicos esencialmente diferentes, y las debemos tomar más bien como expresiones de un fenómeno único, cuyo núcleo es el papel de la escasez de tierras (ya sea absoluta o relativa) para expandir las producción de bienes agrícolas en las mismas condiciones previas. Cesta elaboración. El primero de ellos es la posibilidad que hemos señalado de la existencia de rentas nulas en las tierras marginales, lo cual parece inconcebible y es uno de los puntos de partida de la reflexión de Marx. Señalemos que en lo que se ha presentado aparece explicable la emergencia eventual de rentas positivas en las tierras consideradas marginales (cuando las curvas de Precio de Producción y Precio de Circulación se cortan en los tramos verticales de esta última, en otras palabras cuando hay una discontinuidad en la calidad de las tierras disponibles). Pero este es solo un caso posible. El otro es el de que efectivamente las tierras marginales tengan rentas nulas, algo que teóricamente sería recurrente en el tiempo. Lo cierto es que esto es absolutamente congruente con lo percibido empíricamente. Cuando decimos que las tierras se han agotado “absolutamente” nos referimos a un país, a una región, a algo limitado. Es una consideración, valga la paradoja, relativa. Hasta el momento al menos no todas las tierras del planeta han sido explotadas y existen enormes extensiones cuya explotación no es viable económicamente y por cuyo uso nadie está dispuesto a pagar nada. Es decir su renta es cero. A veces existe en ella propiedad privada, que puede explicarse por la expectativa de que las rentas aparecerán en el futuro (y esto puede hacer emerger un “precio de anticipación). Pero existen tierras con renta nula. ¿Descoyunta esto la institución de la propiedad privada de la tierra? De ninguna manera. Aunque haya tierras marginales inexplotadas la propiedad territorial coherente con las relaciones capitalistas puede existir en aquellas áreas en las que la renta sea positiva. Incluso puede decirse que estructuralmente la existencia misma de rentas positivas genera la propiedad privada de la tierra, que no es otra cosa que la potestad de percibir la renta. Eescasez de tierra y propiedad. Marx, al menos en su elaboración sobre la Renta Absoluta y la Renta de Monopolio, sostiene que es la propiedad la que genera la escasez, y por esta vía, hace emerger la renta.

95

Como se ha expuesto, desde esta óptica no son inconcebibles las situaciones en las cuales la acción deliberada de los propietarios territoriales logre hacer crecer los precios del suelo mediante la imposición de una escasez inducida. Pero habría que hacer dos observaciones al respecto. La primera, es la de que una acción de este tipo no tendría por qué afectar de manera exclusiva la “renta absoluta” si por ello entendemos lo que está asociado a la parte discontinua de la curva de Precio de Producción. Es absolutamente pensable que si los terratenientes mantienen ociosas las mejores tierras la producción tenga que desplazarse a tierras peores con mayores costos y esto haga elevar las rentas. Pero esto puede darse en una situación en que la renta de la tierra marginal sea nula y la acción de los terratenientes obligue a una expansión de la frontera agrícola incorporando tierras que de otra manera no serían puestas a producir. Pero esto puede darse en ausencia de “renta absoluta” y por lo tanto repercutirse en la magnitud de la “renta diferencial”, en el sentido de que puede no aparecer una discontinuidad en la calidad de tierras y solamente se desplaza hacia arriba la curva de rentas graduales. La segunda anotación es la de que esta situación en la que los propietarios introducen una escasez inducida es una eventualidad que requiere circunstancias relativamente excepcionales, como la concentración de la propiedad territorial o la existencia de privilegios extra-económicos de los terratenientes como clase. Aunque estos sean casos significativos ellos no son un resultado estructural de la operación de las relaciones capitalistas en la agricultura y de los mercados de tierras. El caso general debe ser pensado precisamente a partir de un sentido inverso de la causalidad. Las características de las tierras no son reproductibles a voluntad por los capitalistas individuales, es decir, son eventualmente escasas en el sentido que aquí hemos discutido, y esto genera ganancias extraordinarias que la competencia no logra disolver. El campo de acción de la competencia se extiende entonces hacia la captura de estas sobreganancias. Esto toma una forma mercantil a través de la propiedad privada en la medida en que ella permita controlar los aspectos irreproductibles de la tierra que son pertinentes para la producción. Esto posibilita la conversión de la sobreganancia en renta. Si a esto agregamos la trasmisibilidad de este dominio jurídico sobre la tierra, se completan los requisitos para que la tierra funcione como una mercancía, es decir que pueda ser apropiada y transada. Como se ha dicho, lo que se apropia y se transa es en el fondo el privilegio de capturar la renta que aflora de la operación de las relaciones capitalistas en la agricultura ante las mencionadas características de la tierra.

96

Pero este régimen jurídico coherente con la lógica del capital es una construcción histórica. En el caso del desarrollo clásico del capitalismo en Europa se tuvo el antecedente favorable de la propiedad feudal, pero esta última tuvo que ser transformada y adaptada. En otras variantes históricas en las que el capital se extiende a territorios en los que el dominio de la tierra presenta previamente otros rasgos jurídicos, la operación de las relaciones capitalistas exigen también su transformación hacia modalidades congruentes con el capital. Resumamos entonces las principales conclusiones de esta sección. La primera de ellas es la de que la Renta de la Tierra como fenómeno general se apoya en la escasez de tierras en las ramas que necesitan de ella para la producción (tanto en la acepción “relativa” o “absoluta” de esta expresión) que hace emerger ganancias extraordinarias permanentes que la competencia no logra disolver. La propiedad económica aparece como el mecanismo que trasmite esta sobreganancia del capitalista agrícola al propietario jurídico de los terrenos, siempre y cuando acompañe la mencionada circunstancia de la escasez. Tanto la Renta Diferencial como la Renta Absoluta hacen parte de este mecanismo económico único, y en realidad son manifestaciones cuantitativas de él. Comparten por lo tanto su sustrato básico, y en las dos tanto la escasez como la propiedad juegan un mismo papel. No puede hablarse entonces de categorías esencialmente diferentes. Dado su carácter cuantitativo, en la dimensión dinámica de una estructura de rentas, los tramos de “escasez gradual” y “escasez discontinua” (que son asimilados respectivamente a la Renta Diferencial y a la Renta Absoluta) se alternan y se combinan en un mecanismo único. Es completamente plausible que existan tierras con rentas nulas, sin que esto ponga en cuestión la operación de la propiedad privada de la tierra, la cual tiene sentido económico para los terrenos con rentas positivas. La operación de una estructura de rentas hace pensable la alternancia de situaciones en que las tierras”marginales” de cada momento puedan tener rentas positivas o nulas.

97

La propiedad de la tierra como fenómeno social puede incidir en la magnitud de las rentas siempre y cuando puedan inducir la escasez de tierras en el sentido aquí evocado. Su impacto sobre los precios del suelo no se limita a la “Renta Absoluta” (porción discontinua de la sucesión de rentas) sino que se extiende a la Renta Diferencial (porción continua en la gradación de rentas). De todo ello se deduce que no parece tener sentido diferenciar los instrumentos de política entre aquellos que tengan en impacto en una u otra modalidad de renta. 2.4 Reformulación general del mecanismo de la Renta en el capitalismo En esta sección presentamos una propuesta de reformulación de la categoría de la renta que procura presentar de manera nítida las nociones básicas al respecto de la tradición teórica marxista, depurándola de lo que a nuestro juicio son imprecisiones, e intentando potenciar sus alcances. Intentaremos articular lo más importante de las conclusiones que hemos extraído de las discusiones de los apartados anteriores (ofrecemos disculpas si al hacer esto aparecemos reiterativos) y aspiramos a presentar una versión de esta noción, coherente con el estado actual de este aparato conceptual y que sea útil para el análisis general que nos proponemos realizar. El primer aspecto que debemos discutir es la ubicación de esta categoría, la renta, en el dispositivo analítico marxista. Es un tópico de importancia, porque como hemos visto, algunos de los equívocos al respecto parecen desprenderse de una caracterización errónea de este asunto. Para el análisis de la estructura económica capitalista, Marx emplea una aproximación que se conoce en esta tradición como un esquema jerarquizado de niveles de abstracción. Consiste en comenzar por una representación muy simplificada y abstracta de lo que se consideran los elementos substanciales y básicos del fenómeno que se quiere comprender, excluyendo en principio otros aspectos que no desempeñan ese papel. Con ello se persigue realizar una reflexión nítida sobre estos elementos esenciales, aislándolos de otros componentes que puedan interferir en la comprensión de los primeros. Una vez extraídas las principales conclusiones de este análisis, se emprende un camino hacia la concreción. Esto se intenta hacer de una manera gradual y sistemática: se reintroduce un determinante que se ha excluido en el procedimiento anterior y que se considera que es subsecuente en orden de importancia. Con ello se puede reflexionar con un marco de análisis un poco

98

más complejo, pero controlando conceptualmente esta complejización. Así sucesivamente se construye una escala de “niveles de abstracción” que pretenden estar articulados y que están ordenados desde lo más general y abstracto, a lo más específico y concreto, para llegar a una representación de la realidad que haga posible actuar sobre ella, pero sobre la base de su comprensión rigurosa. La diferenciación entre estos niveles de análisis y al mismo tiempo su concatenación son una pieza metodológica clave para este procedimiento. En la exposición que hace Marx en El Capital, se pueden diferenciar los primeros tres de estos niveles de abstracción. En el inicial y más básico, que corresponde a los primeros capítulos, Marx aborda el análisis de lo que considera la matriz esencial de la sociedad capitalista, su carácter mercantil. Analiza por lo tanto la división del trabajo mercantil (la “Teoría de la Mercancía”) y sus aspectos pertinentes: el valor, el intercambio, la realización, el dinero, etc. Para ello utiliza una representación fuertemente simplificada de la economía, en la cual los participantes son agentes mercantiles simples que operan en plena competencia. El trabajo global se materializa en tanto trabajo abstracto como valor y se plantea que los precios de las mercancías individuales, como resultado de la competencia bajo estos supuestos, se rige por la porción de este trabajo abstracto que requiere su producción. Este sería el “precio natural” al que convergerían los precios de transacción, es decir el determinante más básico de la formación de los precios. Un segundo nivel de abstracción inmediatamente sucesivo corresponde al análisis de la explotación en la sociedad capitalista (la “Teoría de la Plusvalía”). A partir de la división mercantil del trabajo analizada anteriormente, y bajo determinadas circunstancias, es posible comprender la diferenciación de los agentes en sus categorías modernas: capitalistas y asalariados. Marx plantea una explicación de los determinantes básicos de este proceso. Una diferencia decisiva en este nivel de abstracción es que ya el valor total aportado por el trabajo de los trabajadores no es apropiado en su totalidad por ellos, sino que una parte, la plusvalía, es captada por los capitalistas. En este nivel, los precios de las mercancías siguen siendo regulados por el trabajo abstracto requerido socialmente para producirlas, es decir lo que se conoce como los “Valores”. En el tercer nivel de abstracción, Marx introduce la desagregación de la economía en varias ramas o “departamentos” para poder tratar aspectos decisivos de la acumulación. Por ello estos sectores se clasifican de acuerdo al

99

papel que tiene su producto en la reproducción: bienes productivos (destinados a operar como Capital Constante) bienes consumidos por los trabajadores o “bienes salario” (que operarán como Capital Variable) y bienes consumidos por las clases no productoras o “bienes de lujo”. Esta diversificación en ramas da paso a la siguiente noción: la competencia, a través del flujo de capitales entre las distintas ramas, hace emerger una tasa de ganancia uniforme en todas ellas. En términos de la formación de los precios, el paso del anterior nivel de abstracción a este implica una especificidad: dado que la Composición Orgánica de Capital no es idéntica entre las ramas, para mantener una tasa de ganancia uniforme se requiere que los precios unitarios de las mercancías no respondan directamente a la cantidad de trabajo abstracto que se requiere para su producción, sino en términos de su Precio de Producción, que implica, como lo examinamos en la llamada Transformación de Valores a Precios, que la lógica de distribución de la plusvalía total entre los capitales cambia. En lugar de ser distribuida en proporción al capital variable de cada rama (o cada capital) lo va a ser en proporción a la cantidad de capital total de cada una de estas ramas o capitales. Este Precio de Producción, entendido como el capital total requerido para la producción aumentado en proporción a la tasa de ganancia uniforme opera entonces como precio natural al que convergen los precios de transacción inmediatos. Pueden existir desfases pasajeros en el corto plazo entre estos precios de transacción y los precios de producción generando ganancias extraordinarias, pero la acción de la competencia se encarga de hacerlos converger y de eliminar estas ganancias excepcionales que se vuelven fugaces. Lo que se propone aquí es que el análisis referido a la renta constituiría un nivel de abstracción inmediatamente subsiguiente al de los precios de producción. Su diferenciación gira alrededor de lo siguiente: en el nivel de precios de producción se tiene como supuesto implícito que la cantidad producida en todas las ramas se puede ampliar sin ningún obstáculo que se contraponga a ello diferente a la cantidad de capital aplicado a este propósito y que esta expansión puede realizarse en las mismas condiciones que la producción previa. Es la noción de “producción infinita”, que es una simplificación abstracta útil para examinar estos fenómenos de la acumulación. El paso al siguiente nivel implica relajar este supuesto y entrar a considerar que en algunas ramas existen elementos externos al capital que obstaculizan o impiden esta ampliación. Su efecto es la creación de ganancias extraordinarias permanentes que la competencia entre los capitalistas es

100

incapaz de eliminar. La escasez de este elemento no reproductible (que puede ser “escasez relativa” en el sentido de que para los capitalistas que efectúen esta expansión no se pueden reproducir exactamente las mismas condiciones de producción de los capitalistas iniciales, o “escasez absoluta” cuando la no disponibilidad de esta condición irreproductible obstruye la expansión misma de la producción) afecta la confrontación con la demanda y hace aumentar los precios de los productos. Los capitalistas que sí tienen acceso al factor no reproductible, disfrutan de manera estable de estos sobreprecios, apoderándose de esta manera de una porción adicional de plusvalía en comparación con sus congéneres. Esto implica que la plusvalía representada en estas ganancias extraordinarias permanentes se desvía del torrente general de valor excedente que se reparte entre los capitalistas para generar la tasa de ganancia media. En otras palabras, esta última se forma distribuyendo entre los capitalistas (proporcionalmente a la magnitud de su capital individual) no la totalidad de la plusvalía producida, sino el monto de ella una vez deducidas estas ganancias extraordinarias que la acción de la competencia no puede suprimir. Teniendo esto en cuenta, en este nivel de análisis también se forman “precios naturales” que operan como centros de gravedad de los precios de transacción, que podrían denominarse Precios de Producción con Renta. Ellos constituyen la forma como opera la Ley del Valor este estrato. La justificación de tomar la distensión específica de este supuesto como criterio para delimitar el siguiente nivel de abstracción se justifica porque esta operación hace posible abordar el análisis de un fenómeno de gran relevancia en el capitalismo y que tenía especial pertinencia en el momento en que esta reflexión fue formulada originalmente: la existencia de una clase de terratenientes rurales. En efecto, un caso destacado de existencia de elementos no reproductibles por el capital que interfieren en la ampliación de la producción, lo constituye la agricultura. En ella las características de la tierra que son pertinentes para este proceso productivo, no son reproductibles a voluntad por el capital, y cuando son escasas en los sentidos que hemos señalado, dificultan la ampliación de la producción agrícola, generando ganancias extraordinarias, que sustraen una porción de plusvalía al fondo general de ganancias del capital en su conjunto. Es claro, sin embargo que existen otros casos donde este mismo fenómeno ocurre en el capitalismo y que han ido tomando una importancia mayor en épocas recientes: la actividad minera en la que la disponibilidad de minerales

101

y las diversas condiciones técnicas para su extracción en distintas porciones del subsuelo tienen un papel similar; las frecuencias electromagnéticas que son decisivas para las técnicas contemporáneas de comunicación, etc. Y desde luego, está el caso notable de las actividades que se desarrollan en las ciudades y que requieren de tierra urbana y que es el objeto de este texto. El papel de la propiedad podría enunciarse de la siguiente manera. Si en la estructura jurídica existe la posibilidad de un dominio sobre las características irreproductibles que están en la base de la ganancia extraordinaria permanente, puede darse en términos económicos un desdoblamiento en los agentes que intervienen en este proceso. Cuando esta circunstancia está presente, para disfrutar de las ganancias extraordinarias no se requiere necesariamente ser el explotante directo: quien posea el dominio jurídico sobre estas circunstancias no reproductibles puede ceder el acceso a ellas a un agente productor. Esto lo hará, desde luego, a cambio de la cesión por parte de ese agente de una parte o toda la ganancia extraordinaria concomitante con esta disponibilidad (la competencia presiona a que sea a cambio de la totalidad de la ganancia extraordinaria). De esta forma, la ganancia extraordinaria se convierte en renta. Quien recibe esta porción de plusvalía no es ya entonces un capitalista productor, sino justamente, un propietario. Él puede obtener este ingreso en virtud de su propiedad jurídica. Desde luego que para que esta propiedad jurídica genere la posibilidad de percibir la renta es necesario que exista la ganancia extraordinaria que se convierte en ella, en renta. Y para que esta ganancia extraordinaria tenga lugar, se requiere que las condiciones irreproductibles de producción obstaculicen efectivamente la ampliación de las cantidades producidas de los bienes, es decir, que sean escasas, en la acepción que damos a este término. De no ser así, la propiedad jurídica, aún de condiciones que no son replicables, no tiene efectos económicos. En el caso histórico examinado por Marx había un antecedente particularmente favorable para la operación del mecanismo así descrito: en el Antiguo Régimen, con su origen feudal, existía un estatuto de propiedad privada de la tierra que permitía la conversión de ganancia extraordinaria en renta. La sustitución de agentes productivos serviles por agricultores capitalistas, en una economía donde la agricultura tenía un peso enorme, y la captación en forma de rentas de estas ganancias extraordinarias (que sustituyó a la renta “feudal” o “precapitalista”) permitió la consolidación de una

102

poderosa clase de terratenientes cuya razón de ser no eran ya las relaciones de producción feudales, sino las capitalistas. Si este dominio sobre las condiciones irreproductibles adquiere otra característica jurídica, la trasmisibilidad, se completan los requisitos para la adaptación plena de esta relación a la lógica capitalista. Si el dominio jurídico sobre estos aspectos no reproductibles puede trasmitirse y enajenarse libremente, de hecho esto puede hacerse en términos mercantiles. Estas condiciones irreproductibles pueden ser objeto de transacciones: lo que se transa es en realidad el derecho a percibir la renta que está asociada a esta propiedad. Así, estas condiciones no reproductibles, que por su misma definición no son el resultado del trabajo social, adquieren el status de “mercancías”, obtienen un precio y se intercambian por otras que sí condensan valor. Esta es la explicación que en esta tradición se da de la paradoja de “bienes” que adquieren precio sin tener valor. En el análisis de Marx sobre la agricultura en el desarrollo capitalista clásico, esta trasmisibilidad (que tuvo que ser introducida, pues en el derecho feudal el dominio sobre las tierras no era trasmisible libremente) generó la emergencia del precio del suelo con una particularidad: como la renta agrícola es fundamentalmente periódica, el precio del suelo aparece como la capitalización de esa renta. Lo que se transa cuando se compran y venden tierras es el derecho a percibir las rentas periódicas asociadas a su propiedad legal. Es bueno anotar que en aquellas circunstancias en las que los antecedentes jurídicos no son los adecuados para la operación de este dispositivo, las relaciones capitalistas tienden a adaptarlas, o incluso a crearlas ex nihilo. Por ejemplo, la expansión de la agricultura capitalista a zonas del planeta donde la propiedad original es diferente de la feudal (o incluso en áreas no ocupadas) hace emerger un régimen de propiedad privada en que la tierra funciona como mercancía. Esto es particularmente pertinente para entender la emergencia, con las nuevas tecnologías, de este mecanismo de la renta en ámbitos que no eran objeto de propiedad privada: hoy en día, por ejemplo, el control de las frecuencias electromagnéticas constituyen patrimonios muy considerables, pues recubre la percepción de rentas de gran magnitud. También debe tenerse en cuenta que esta aproximación no subestima la posibilidad de que la acción deliberada de los propietarios pueda incidir en la magnitud de las rentas. No obstante, para que eso tenga lugar es necesario que

103

estas acciones, que pueden apoyarse en la estructura del mercado de tierras (concentración de la propiedad) o en privilegios extraeconómicos de los propietarios, logren efectivamente inducir la escasez de los elementos irreproductibles y generen la sobreganancia. La exposición marxista original de la Teoría de la Renta desarrolló estas nociones generales para el caso específico de la agricultura. Las categorías que forjó responden a las características técnicas y sociales de este proceso productivo. De allí su reflexión sobre la fertilidad diferencial de los terrenos, de las disparidades en los costos de transporte ligadas a diversas localizaciones de los lotes, a la forma que asume la intensidad en la aplicación de capital sobre la tierra y las eventuales discontinuidades en la disponibilidad de tierras. Para su utilización más general es necesario hacerle algunas precisiones, que son resultado de su análisis y crítica. A partir de esta reflexión se debe concluir que la renta como tal es un mecanismo que es intrínseco a la operación de la competencia en el capitalismo. Para su comprensión no es necesario ningún supuesto restrictivo sobre la pervivencia de modos de producción anteriores, ni sobre fases peculiares del capitalismo en donde la competencia opere con restricciones: son innecesarias por lo tanto consideraciones tales como la distribución desigual del capital entre los capitalistas, una composición orgánica de capital anormalmente baja en la agricultura, una concentración monopólica u oligopólica de la propiedad del suelo o poderes extraeconómicos de los terratenientes para incidir en el mercado de los productos agrícolas. Es más, se puede decir que la renta desempeña un papel regulador de la competencia ante la existencia de estas perturbaciones en la acumulación (los elementos de ella que son irreproductibles). La renta regula económicamente el flujo de capitales a las ramas en donde estas perturbaciones generan sobreganancias, en este caso la agricultura, y también regula económicamente la distribución entre los capitalistas de las tierras con diferente rendimiento. Esto, por supuesto, no elimina el carácter esencialmente parasitario de esta propiedad territorial, ni su papel eventual de obstáculo para la acumulación en general, ni las contradicciones que engendra entre propietarios y capitalistas. Las distintas modalidades de renta que se distinguen en este análisis deben ser interpretadas como formas de presentación cuantitativa de un mecanismo único.

104

La tarea que aparece, entonces, es aprehender cómo estas categorías generales toman cuerpo en un caso distinto al de la tierra rural, para nuestros propósitos, la tierra urbana. Es lo que pretendemos acometer en los siguientes capítulos.

105

3. LAS ARTICULACIONES DE LA TIERRA URBANA 3.1 La tierra urbana y la tierra rural Como hemos visto, el cuerpo teórico con el cual Marx trata la renta de la tierra tiene una cierta ambigüedad en lo que se refiere a su generalidad. Su alcance es global, en cuanto allí aparecen los principios generales de interpretación de la propiedad territorial en el capitalismo, pero es particular en cuanto en realidad está construido con referencia a una de sus manifestaciones, que en su momento tenía la mayor importancia: la tierra rural ligada a la agricultura. Para el análisis que se desarrolla en El capital el sentido de la existencia social de la tierra está relacionado con las calidades orgánicas de ella, cuyo procesamiento a través de la acción transformadora del trabajo social se constituye en fuente de reproducción de la especie y de la sociedad. Marx examina el proceso de trabajo que emerge en la agricultura, las características que adquiere cuando este proceso de producción es moldeado por las relaciones capitalistas, su papel en la acumulación global, los agentes y transacciones que allí aparecen, y sólo a partir de esto puede caracterizar el papel de la propiedad territorial en este proceso de acumulación, y el mecanismo que constituye su eje: la renta de la tierra. Si aquí nos proponemos reflexionar sobre otra manifestación de la renta del suelo, la que aparece en las ciudades, debemos hace un análisis similar al que hemos mencionado, pero esta vez con respecto a la tierra urbana. Debemos identificar cuáles son los procesos de acumulación a los cuales está ligada, su papel en la acumulación global, sus características técnicas, los agentes involucrados y las transacciones entre ellos. Sólo así estaremos en capacidad de descifrar el papel de la propiedad de la tierra urbana, y particularmente, de las rentas que allí se estructuran. La comparación de los casos rural y urbano, basada en análisis específicos respectivos, nos permitirá comprender qué cosas tienen en común, y por lo tanto dónde son lícitos ciertos paralelismos en el nivel de la conceptualización de la renta, y qué cosas son diferentes, y exigen para el caso urbano la elaboración de instrumentos específicos. Es lo que intentamos hacer a continuación. Comencemos por precisar que lo que está en base de la existencia social de la tierra urbana no son ya las virtualidades orgánicas de su ciclo vegetal, sino otra de sus características: su capacidad de proporcionar espacio urbano, lugar físico para desarrollar actividades articuladas espacialmente en una manera peculiar que denominamos urbana.

106

El desenvolvimiento de las sociedades históricas ha demostrado que una determinada distribución espacial de los hombres y de las actividades, caracterizada, entre otros rasgos, por una concentración elevada, una determinada densidad y tamaño de las aglomeraciones, y una cierta heterogeneidad de sus componentes, constituyendo núcleos que denominamos ciudades, o más generalmente, unidades urbanas, opera como una fuerza productiva en sí misma, en la medida en que amplifica la eficiencia de ciertas actividades productivas y no productivas y hace posible otras, cumpliendo un papel decisivo en la reproducción y desarrollo de la estructura social como un todo. Esto, que es cierto para la gran mayoría de las sociedades históricas, cobra una particular relevancia en la sociedad capitalista, donde la ciudad de convierte en la pieza esencial de la estructura física de la sociedad y adquiere una serie de rasgos distintivos, algunos de los cuales trataremos en las páginas siguientes: a la tierra que sirve de soporte físico a esta imbricación estructurada de actividades que denominamos ciudad, es a la que consideramos como tierra urbana. Consideramos como actividades urbanas aquellas que en cada sociedad específica tienden a ser ejecutadas de manera privilegiada en la ciudad, porque esta distribución espacial las hace posibles, o permite su práctica de una manera ventajosa. Se trata, por lo tanto, de algo histórico y cambiante, y no de un dato técnico absoluto. Ahora bien, si la tierra urbana tiene la capacidad de generar espacio, debemos distinguir rigurosamente que ella no es en sí misma tal espacio: los hombres, para poder desarrollar las actividades que conocemos como urbanas, deben adaptar esta tierra en un proceso que les exige gasto de energía humana y de otros recursos; en otras palabras, deben edificar la tierra. El suelo proporciona entonces el soporte para la creación de algo, el espacio construido, que es el que finalmente se consume como receptáculo de las actividades urbanas. El proceso de adecuación de la tierra urbana es en sí mismo una actividad productiva: se trata de la movilización de trabajo y de instrumentos y materias para manipular el medio y transformarlo, de tal manera que pueda ser utilizado y consumido: en tal sentido el espacio construido debe ser considerado como un bien, como el producto de este proceso productivo, y debe diferenciarse del suelo urbano como tal, que es apenas su soporte. Subrayemos aquí una similaridad evidente como la tierra rural. Esta última está ligada a un proceso productivo único, la agricultura. A esta relación la llamamos articulación simple de la tierra rural. En la sociedad capitalista este proceso está organizado en forma capitalista, y por lo tanto la tierra rural se articula a la rama de la agricultura capitalista. La tierra urbana se

107

liga a otro proceso productivo, el de la edificación, y a esto lo llamamos articulación primaria de la tierra urbana. En la sociedad capitalista este proceso también tiende a ser organizado en forma capitalista, y por lo tanto la tierra urbana se articula, en principio, a la rama capitalista de la construcción. Es claro que el lugar que ocupa en el análisis de Marx la consideración de las condiciones de acumulación en la agricultura capitalista debe ser aquí llenado por un examen similar sobre las condiciones de acumulación de la industria capitalista de la construcción. Existe, sin embargo, una diferencia radical en las particularidades objetivas de la tierra urbana y la tierra rural, que tiene una importancia crucial para nosotros, y que se refiere a la relación de movilidad que existe entre cada una de estas modalidades de tierra y el producto, este último el fruto de la actividad que se desarrolla respectivamente en cada una de ellas. La articulación de los terrenos agrícolas con el bien producido cesa inmediatamente después de que el proceso productivo ha finalizado: los bienes son consumidos finalmente o reprocesados, y el lugar de su producción inicial no influye más en el tipo de proceso cualitativo en el cual este bien está inserto. Por contraste, en el caso urbano la sujeción del producto al terreno se extiende a toda la vida útil del bien: él es inmóvil con respecto a la tierra que le da soporte. Las posibilidades de utilización del producto están condicionadas por la forma particular de inserción del terreno en la imbricación espacial de todos los otros valores de uso en la ciudad. Esta imbricación se hace corpórea sobre la base de la tierra, y en este sentido ella, en el marco urbano, no sólo tiene que ver con el proceso de producción del bien, como en el caso rural, sino además con su proceso de circulación y de consumo. Diversas son las repercusiones de la existencia de esta circunstancia para nuestro análisis, pero en lo que nos concierne en este momento destaquemos lo siguiente: en el caso rural, como hemos dicho, el destino final del producto no tiene relevancia para la existencia social de la tierra, y esta última sólo se liga al proceso productivo que se desarrolla directamente sobre ella. Subrayemos que hablamos de una articulación simple de la tierra rural a un proceso productivo único: la agricultura. En el caso urbano, además de la relación del suelo con el proceso productivo de la construcción (a la que hemos denominado articulación primaria), éste adquiere relaciones con los procesos económicos a los cuales el espacio construido se liga en su momento de consumo. Esos procesos, en primer lugar, tienen una naturaleza y una dinámica diferentes a las de construcción, y en segundo lugar, son actividades múltiples que también tienen diferencias entre sí. A las relaciones del suelo con procesos

108

económicos a través del espacio construido en su momento de consumo, las denominamos articulaciones secundarias de la tierra urbana. Estas articulaciones secundarias son simultáneas con la ya mencionada articulación primaria, y en su superposición sobre cada terreno conforman lo que denominamos articulación compleja de la tierra urbana (se comprende por qué, en contraste, hablamos de articulación simple de la tierra rural). En lo que se refiere a nuestro análisis, esto quiere decir que en el caso de la tierra urbana no sólo se requiere el examen de las condiciones de acumulación en el proceso productivo de la construcción, lo cual guarda cierto paralelismo con el análisis de la agricultura en lo rural, sino que es necesario emprender una reflexión adicional que no aparece en el caso analizado por Marx: el de las condiciones de las actividades a las cuales se liga el producto en su momento de consumo; en nuestros términos, los usos a los cuales se destina el espacio construido. Esta movilidad del producto con respecto al suelo hace que en las ciudades la propiedad adquiera un papel adicional, como requisito inicial para la emergencia y consolidación de las relaciones capitalistas en la rama de la construcción. En primer lugar, hagamos notar que normalmente para que el capital pueda entrar a moldear un proceso productivo se requiere que el producto tome el carácter de mercancía, y por lo tanto pueda ser apropiado individualmente por el comprador. En segundo lugar, con frecuencia en algunos casos, y la construcción es uno de ellos, la trayectoria de la penetración de las relaciones capitalistas comienza por el proceso de circulación del bien, y sólo posteriormente se accede al proceso de producción. Las dos consideraciones anteriores permiten comprender por qué, sobre todo en una etapa inicial, el capital tiende a destruir toda forma no mercantil del espacio construido. Pues bien, aunque no es inconcebible lo contrario y se pueden mostrar algunas manifestaciones muy excepcionales de esto, lo cierto es que existe una natural convergencia entre una forma mercantil de consumir el espacio construido y la propiedad privada del suelo urbano. En la medida en que este producto sigue ligado al suelo en su momento de consumo, su apropiación privada mercantil presiona para que la propiedad jurídica de los terrenos también adquiera un carácter privado, e incluso que sea coincidente: el comprador del espacio construido, que adquiere derechos exclusivos sobre este bien, para poder disfrutarlo plenamente adquiere también los derechos exclusivos sobre el terreno que no sólo es el soporte del espacio construido, sino que incide decisivamente en las

109

posibilidades de su consumo. De esta manera, la inmovilidad del producto con respecto al suelo lleva a que el interés del capital para que el producto tenga un carácter mercantil sea concomitante con una presión para que la propiedad del suelo urbano adquiera un carácter privado. Esto no es ineluctable porque, como veremos, este tipo de propiedad en determinado momento puede implicar un serio obstáculo para el capital, incluso el que se invierte en la construcción, pero de hecho en una tendencia que se manifiesta claramente en los estadios iniciales del desarrollo del capital en el sector, y que incluso sigue existiendo como pulsión en las etapas avanzadas donde se desarrollan determinantes con sentido opuesto. No obstante, esta tendencia a la apropiación privada de la tierra urbana en el capitalismo encuentra un límite en el carácter colectivo que tiene la ciudad en tanto dispositivo espacial. Quien mejor ha plantado este carácter contradictorio de la urbanización capitalista ha sido Henri Lefebvre1. Según él, las unidades urbanas a través de la historia han constituido el punto culminante de expresión de la socialización en cada momento, y en este sentido su carácter primordial ha sido el de un valor de uso, y de un valor de uso de tipo colectivo. Con las contradicciones y limitaciones de cada sociedad histórica concreta, la ciudad ha sido la obra de arte colectiva por excelencia, el lugar de interacción y de proyección espacial de los lazos sociales. Este carácter de la ciudad es convergente con varios procesos económicos claves que hacen de la ciudad una de las palancas más importantes de la acumulación de capital. Pero apoyándose en este valor de uso colectivo de la ciudad, el capital le superpone un valor de cambio, lo que para Lefebvre tiene un doble significado: se pretende que la dinámica general de la ciudad como ente social se subordine a la acumulación de capital; por otro lado, se pretende que cada componente de la ciudad se constituya en un proceso de acumulación privado. Esto último, diríamos nosotros, implicaría una creciente propiedad privada de los terrenos urbanos. Pero esta tendencia contradictoria que amenaza despojar a la ciudad capitalista del carácter colectivo que ha sido el distintivo de las manifestaciones urbanas previas, encuentra un límite asintótico interno: el triunfo completo del capital sería su derrota, pues destruiría el carácter de lo urbano que precisamente soporta la acumulación. A pesar de que esa sea la tendencia, no se podrá llegar a reducir la ciudad a una colección de procesos privados de acumulación (sin contar, por supuesto, con la 1 Lefebvre, Henri. El derecho a la ciudad. Madrid, Península,1971 (Ed.original,1969).

110

reacción política de todas las otras fuerzas sociales que se encuentran en este derecho a la ciudad un nuevo terreno de enfrentamiento con el capital). En lo que a nuestro interés concierne, esto se traduce en lo siguiente: habrá una serie de espacios que a su vez son la concreción física de este carácter colectivo de la ciudad, y a los cuales no se les podrán imponer barreras jurídicas que impliquen una mediación mercantil para su utilización por parte de los habitantes de la ciudad. En estos espacios se desarrollan actividades de tipo colectivo, de interacción y de enlace de las otras actividades, que no podrán ser restringidas a riesgo de que la ciudad no pueda funcionar como tal: fundamentalmente las calles, las vías, las plazas, los parques, etc. Los terrenos sobre los cuales descansan estos espacios, entonces, no pueden ser apropiables en forma privada. Para nosotros esto tiene una consecuencia importante, ya que hemos anotado que una condición para que la renta emerja como tal es que la tierra pueda ser monopolizada jurídicamente: no es este el caso de los terrenos que hemos señalado y que denominaremos terrenos no apropiables individualmente. Aunque son terrenos que requieren ser adaptados y edificados, es decir, que sobre ellos se produce espacio construido, la imposibilidad de que este último circule como mercancía dificulta que se construya como base de un proceso de acumulación individual. Aun si su producción es a veces ejecutada por agentes capitalistas privados (por encargo del Estado, generalmente), la ausencia de control jurídico sobre los terrenos excluye que eventuales sobreganancias se conviertan en renta. Estos terrenos no soportan rentas, las cuales sólo emergen en su contraparte, en los terrenos apropiables individualmente, los cuales sí son la base física de procesos de acumulación privados e independientes. Aunque en rigor en el ámbito rural también existen los terrenos no apropiables individualmente (por ejemplo, las vías, las carreteras, los canales, etc.) lo cierto es que su importancia es mucho mayor en el marco urbano. El hecho de que estos terrenos no soporten rentas no implica que la actividad económica realizada sobre ellos esté desconectada y sea irrelevante para la estructura de rentas del suelo, pero hay que precisar que su conexión con ella es indirecta a través de su incidencia sobre los procesos de acumulación que se desarrollan en sus terrenos apropiables individualmente. Hagamos algunos comentarios finales para precisar un poco más la noción de terrenos no apropiables individualmente. Aunque por lo general ellos son apropiados formalmente por el Estado, no se deben confundir con los

111

terrenos estatales en general, ya que el Estado es también propietario de terrenos apropiables individualmente. La legislación contemporánea distingue dos tipos de propiedad gubernamental, los terrenos públicos y los terrenos estatales, con diferente estatus jurídico y cuya gestión sigue procedimientos distintos en el aparato estatal. Tampoco la noción es intercambiable con la de terrenos que soportan espacio construido destinado a actividades colectivas, ya que muchas de estas últimas pueden funcionar en forma mercantil; es el caso de teatros, cines, estadios, etc. promovidos por agentes privados y cuyo acceso puede ser subordinado a un pago. El punto decisivo de su definición, entonces, es que el consumo del espacio construido que soporte, ya sea consumo final o intermedio, sea incompatible con su mediación mercantil. El que determinada práctica responda o no a este criterio es un asunto de naturaleza histórica cuya manifestación específica se transforma de una sociedad a otra e incluso cambia con el tiempo en una misma sociedad. No obstante, su consideración en cada momento es indispensable para comprender la operación de la propiedad territorial urbana. Habría que decir que la tierra urbana, en conexión con la inmovilidad del producto en el terreno durante toda su vida útil, adquiere peculiaridades en lo que respecta a los agentes que aparecen en los procesos económicos en los cuales ella está involucrada, al tipo de transacciones sobre los terrenos que predominan entre estos agentes, y al significado social que adquieren las distintas modalidades de propiedad territorial. Pero para comprender mejor estos asuntos es indispensable discutir las características de los procesos de acumulación a los cuales se liga la tierra, es decir, su articulación primaria y secundaria. Es lo que entramos a examinar a continuación, y posponemos la discusión de los agentes y sus transacciones para un apartado ulterior. 3.2 La articulación primaria del suelo urbano: la industria de la construcción En la sociedad capitalista todos los procesos productivos tienden a ser organizados en forma capitalista y en este sentido la producción de espacio construido no es una excepción. Nuestro análisis parte del supuesto de que en la industria de la construcción se han desarrollado plenamente las relaciones capitalistas; que ella se estructura sobre la contraposición capital-trabajo asalariado, y que la acumulación es el motor de la producción. Pero el desarrollo y proliferación de las relaciones capitalistas constituyen un proceso histórico, y el capital en su expansión privilegia, en

112

un primer momento, ciertas ramas y sectores cuyas características iniciales le son más favorables, sobre otras actividades en las que encuentra mayores obstáculos. La industria de la construcción es una de estas últimas ramas en las que el capital debe vencer una serie de barreras para imponerse. A pesar de que, como hemos dicho, nuestro análisis parte de que la construcción opera como una rama capitalista desarrollada, en esta sección nos detendremos en el examen de estos obstáculos que encuentra el capital en el sector. Esto por varias razones: el proceso de penetración de las relaciones capitalistas en la rama es, en muchas formaciones sociales contemporáneas incluso avanzadas, un proceso inacabado, y al lado de la producción capitalista existen otras formas de producción de espacio construido no capitalistas o transicionales2. Éste es un factor ineludible para realizar análisis sobre manifestaciones concretas de la propiedad del suelo urbano, y se debe estar consciente de que para ello es necesario llevar a cabo adaptaciones de las categorías más abstractas para que puedan dar cuenta de este aspecto. Nuestro análisis, que en general se mueve en un estrato simple de abstracción, tiene que involucrar estos asuntos cuando se aproxima a planos más concretos. En segundo lugar, se debe anotar que aun cuando el capital logra vencer estas barreras, para hacerlo debe adaptarse y desarrollar ciertas modalidades de operación que se manifiestan incluso cuando la construcción funciona ya como una rama capitalista: aparecen entonces como peculiaridades de la acumulación en esta rama, que deben contemplarse en la reflexión sobre la renta del suelo urbano, incluso en un plano de abstracción general. Destaquemos cuatro rasgos de la construcción que en la sociedad capitalista operan como obstáculos para su subordinación al capital, y que pueden ser señalados como responsables de las peculiaridades más importantes que adopta este proceso productivo en tanto proceso de acumulación. Advirtamos, sin embargo, que su separación y la unidireccionalidad en la causalidad de la cual podemos dar aquí alguna impresión son sólo recursos para hacer comprensible la exposición3. El capital encuentra en la rama de la construcción un período de rotación del capital excepcionalmente prolongado. Esto a su vez tiene dos componentes: en primer lugar, el proceso de trabajo es particularmente 2 Sobre la coexistencia de varias formas de producción en la construcción, véase Jaramillo, Samuel. Producción de vivienda y capitalismo dependiente: el caso de Bogotá. Bogotá. CEDE-Uniandes, 1981; y Pradilla, Emilio. “Notas acerca del problema de la vivienda”. Ideología y Sociedad, Bogotá, enero-marzo, 1976. 3 Jaramillo, Samuel. Op. Cit.; Topalov, Christian. Capital et propriété foncière. París, CSU, 1973

113

largo. El tiempo que normalmente toma, desde el momento de iniciar la producción hasta cuando se puede tener el producto terminado, no es menor de seis meses en las construcciones más pequeñas y sencillas, y se extiende a un año y medio o dos años, por lo menos, en los edificios más complejos. Si a esto se le agrega el proceso de adecuación y equipamiento del terreno, el lapso de tiempo puede alargarse adicionalmente entre seis meses y un año. Estas cifras son, por supuesto, históricas, pero han prevalecido durante un largo período en formaciones sociales capitalistas muy diferentes. De otro lado, el período de circulación del bien es particularmente extenso. Esto tiene que ver con otra particularidad que veremos más adelante, pero que someramente debemos introducir aquí: el espacio construido es un bien con un precio particularmente elevado y es muy pequeña la porción de demandantes que puede acceder a este bien mediante su compra al contado. Se requiere entonces acudir a formas de circulación que fraccionen los pagos a lo largo del tiempo, aprovechando que el espacio construido es un bien durable con una larga vida útil. El arrendamiento y la venta a plazos son formas de circulación que responden a esta necesidad, pero que prolongan el tiempo de estadía del bien (y del capital) en la esfera de la circulación: el arrendamiento, durante toda la vida económica del bien, y la venta diferida, de acuerdo al plazo, que usualmente toma dos o tres décadas. El largo período de rotación del capital se traduce en una falta de incentivos para la penetración del capital en la rama porque, de una parte, afecta la tasa de ganancia (o alternativamente requiere elevar el precio del producto y restringe la escala de operación), y exige para el proceso productivo una acumulación previa de capital más elevada que en procesos de producción alternativos (ya que eleva los requerimientos de capital productivo circulante, con respecto a la producción de valores de la misma magnitud en otras ramas); de otra parte, un período de rotación tan prolongado inmoviliza el capital productivo por un largo tiempo en tareas no productivas, lo cual amenaza la continuidad de la producción y las ventajas de la especialización del capital: se requiere entonces, de manera muy acentuada, que acuda un capital de circulación que tome el relevo del capital productivo. Pero la presencia de este capital de circulación no está garantizada, y además debe cedérsele parte de la plusvalía producida como remuneración, porción que es particularmente elevada dado el período de circulación tan extenso.

114

Otra dificultad que encuentra el capital para operar como tal en la construcción es la necesidad que para ello tiene de acceder a la tierra, y el hecho de que ella está apropiada individualmente. Por supuesto que éste es un tópico cuya dilucidación detallada es uno de los principales objetivos de este estudio, pero también es necesario enunciarlo aquí de manera sucinta. Debemos considerar dos aspectos: por una parte, la obligación que tiene el capitalista de pagar la renta al terrateniente. Esto no implica, como algunos parecen entender, que para hacer este pago el capitalista deba sacrificar su ganancia media: si así fuera, la propiedad del suelo sería un obstáculo infranqueable para el capital, y ningún inversionista con este carácter se comprometería en esta rama de manera permanente. Pero para obtener una sobreganancia que le permita abonar la renta sin dejar de remunerar normalmente su inversión, el capitalista debe tomar otras medidas, como la de elevar el precio de mercado del espacio construido, lo cual repercute en un estrechamiento de la demanda y en dificultades para llegar a algunos de sus estratos más bajos. El otro fenómeno ligado a la necesidad de disponer de tierra para la producción consiste en que, dado que se trata de un requisito para el relanzamiento de las inversiones que el capital no puede garantizar por su cuenta, éste tiene que depender entonces para ello de fuerzas exteriores: debe contar con los oferentes de tierra. La experiencia muestra que no existe un mecanismo de ajuste interno que acople este flujo de tierras con el ritmo de la acumulación en la construcción: no sólo puede haber escasez de tierra urbana por circunstancias fortuitas (características del sitio, cuellos de botella en los mecanismos de adecuación de terrenos, etc.), sino que a menudo las formas de propiedad imperante no se adaptan al funcionamiento capitalista de este mercado y se desemboca en la misma escasez (propietarios precapitalistas, o para quienes la propiedad es un derecho de uso, aquellos que no se desprenden de la tierra por un precio o una renta justos). Hay que anotar que estas dificultades aparecen como tales sobre todo cuando ya las relaciones capitalistas han alcanzado algún grado de consolidación en la rama, porque en relación con su proceso de introducción, la propiedad territorial urbana tiene otras características que favorecen este proceso de penetración: a menudo los propietarios urbanos, a partir de la acumulación de rentas, suministran el capital inicial, originario, con el que se echa a andar la producción capitalista en el sector, y de otro lado, el movimiento secular ascendente de los precios del suelo en las ciudades, algo que examinaremos, tiende a amortiguar el efecto de las

115

fluctuaciones en las condiciones de acumulación, reduciendo los riesgos para los capitalistas que primero se aventuran en la construcción. Precisamente esto último es un tercer rasgo que dificulta la introducción de las relaciones capitalistas en la rama: la vulnerabilidad que allí encuentra el capital frente a las oscilaciones en las condiciones de acumulación, que son frecuentes y de distinto tipo. No sólo debe enfrentar fluctuaciones en el suministro y en el precio de los insumos, en la disponibilidad de mano de obra, o en la amplitud de la demanda, sino que su gran dependencia de un flujo de capital de circulación también lo hace muy sensible a los vaivenes de la esfera propiamente monetaria. Pero además, el largo período de trabajo hace más probable que uno de estos incidentes sorprenda al capitalista en medio de un período de producción, siendo su reacción más lenta que en otras esferas, y el efecto de la contracción más severo, pues eventualmente deja como productos inacabados, y por lo tanto no realizables, mayores porciones de valor. De allí se desprende, entre otras cosas, una serie de comportamientos que asumen los capitalistas para reducir riesgos y que tienen importantes repercusiones en las pautas de acumulación en la rama. Uno de ellos consiste en que para amortiguar el impacto de una contracción en las condiciones de acumulación, los capitalistas tienden a minimizar la parte fija de su capital, que es precisamente lo que más obstaculiza su movilidad, y la parte del capital que más corre el riesgo de desvalorizarse con la crisis. Es por esto que los capitalistas son renuentes a adoptar innovaciones técnicas que eleven esta categoría de capital; con ello, sin embargo, el capital renuncia, o no adopta fácilmente la forma de cambio técnico que en otras ramas ha sido la que más ha aumentado la productividad: la maquinización, y es así como puede constatarse que la construcción es uno de los sectores que más conserva tareas de tipo manual en su proceso de trabajo. Esta circunstancia, y las dificultades que surgen de la separación espacial y temporal de los procesos de producción, han desembocado en un rasgo distintivo de la construcción en el capitalismo, y es su lento ritmo de cambio técnico y el relativo atraso de las fuerzas productivas en el sector. Otra consecuencia de esta vulnerabilidad ante las oscilaciones consiste en que a menudo el gran capital, para difuminar el riesgo, prefiere diversificar su inversión en varias operaciones pequeñas, en vez de concentrarlas en una sola. Con esto debilita las posibilidades de aprovechar al máximo las economías de escala, haciendo más lento, tanto el ritmo de aumento de la productividad, como el de centralización de capital.

116

Finalmente, anotemos que el capital encuentra en la construcción un mercado espontáneamente estrecho. Desde la perspectiva de la oferta, se trata de un bien con un precio de mercado elevado. En sí mismo, el espacio construido es una mercancía que condensa una magnitud considerable de valor, cuya objetivación final en el consumo toma además un largo tiempo (es un bien durable). Pero esto está agravado por varias circunstancias que ya hemos anotado: el atraso productivo en la rama y su lento cambio técnico debilitan el efecto reductor del precio individual de las mercancías que, en general y a largo plazo, tiene la transformación tecnológica en el capitalismo, lo que hace que sus precios relativos, con relación a las mercancías de otros sectores, se eleven con el tiempo. La renta del suelo es en sí misma un sobreprecio sobre las condiciones medias de producción y éste es un componente que tiene una tendencia ascendente de largo plazo. Las frecuentes fluctuaciones en las condiciones de producción llevan a los productores a elevar los precios en períodos de expansión para compensar las dificultades en las fases recesivas. El período de trabajo particularmente prolongado exige un alza de precio para remunerar una mayor cantidad de capital productivo circulante. Desde la perspectiva de la demanda, varias circunstancias dificultan la existencia espontánea de una masa de compradores suficiente para el espacio construido. Existen ciertas categorías de bienes, especialmente los que se conocen como obras públicas, para los cuales es difícil encontrar consumidores mercantiles individuales. Esto puede obedecer a la dificultad de fragmentar el consumo entre los distintos clientes (bienes de consumo colectivo), a períodos de recuperación del capital excesivamente prolongados, etc. lo que hace muy difícil que los capitalistas de este género de espacio construido puedan llevar sus productos a un mercado natural. Otra limitación de demanda, y de las más importantes, está conectada con la determinación de los ingresos de una creciente porción de la población en relación con el costo de reproducción de la fuerza de trabajo: el capital tiende a que la referencia temporal de esta reposición sea instantánea, mientras que el espacio construido, si se abona de contado, requeriría pagar en un momento determinado por la reproducción de la fuerza de trabajo en un período extenso4. Además, existen otros demandantes de espacio construido para otros fines, cuyo horizonte de consumo es mucho más corto que la vida útil del bien. Todo esto lleva, como hemos dicho, a que se requiera crear condiciones de demanda adecuadas que requieren ser inducidas: ya sea que el Estado se convierta en comprador de aquellas secciones de espacio construido que 4 Topalov, Op. Cit.

117

son necesarias para la reproducción general del capital, pero que no encuentran compradores mercantiles espontáneos, o que surja un capital de circulación que fragmente temporalmente los pagos, ya sea a medida que se consume el valor del bien (arrendamiento), o difiriendo el pago (venta a plazos). La dificultad es que no siempre se está en posibilidad de crear estas condiciones debido a las limitaciones en la capacidad de operación de Estado, y/o a la no disponibilidad de este capital de circulación. Recordemos que el concurso de este último hace subir aún más el precio del bien para el consumidor. El resultado es la existencia en el capitalismo de una tendencia a que una parte considerable de la demanda potencial de espacio construido no pueda ser satisfecha. Estas barreras que encuentra el capital para penetrar la rama de la construcción se traducen en que durante un largo período el sistema capitalista como un todo va a encontrar limitaciones para disponer del espacio construido requerido para la acumulación de conjunto, y en particular, de aquel destinado a la vivienda de las capas de menores ingresos de la población, el cual desempeña un papel clave en la reproducción de la fuerza de trabajo. Va a haber una fase en que el capital debe coexistir con otras formas de producción de este valor de uso, como la autoconstrucción para los grupos no solventes de la demanda, y la construcción por encargo. Pero a su vez, el capital va a desarrollar una serie de estrategias para sobreponerse a estas dificultades, estrategias que asumen distintas modalidades en cada circunstancia concreta. El capital productivo encuentra que en particular en esta rama existen dos eslabones que no pueden ser integrados a la dinámica propia de la acumulación: la necesidad de disponer de un flujo de tierras, y de contar con un flujo de capital de préstamo, circunstancias indispensables para el relanzamiento de la producción. Con distintas variantes en las diversas formaciones sociales capitalistas, van a surgir agentes cuya función central es garantizar estas condiciones (el promotor, el urbanizador, etc.), a veces en forma separada, pero con mayor frecuencia de manera convergente. Lo crucial de este aspecto para la acumulación es que como algo peculiar de la rama de la construcción, por lo general este agente, que podríamos catalogar como un capital de circulación (también de circulación de capital) tiende a desplazar el capital propiamente productivo del control de la producción. Con frecuencia, entonces, el capital dedicado directamente al proceso de edificación es tan sólo una extensión subordinada (cuando no está

118

integrado a él) del capital promotor, el cual conduce la acumulación en el sector5. Por otro lado, la eliminación de estas limitaciones exige una activa intervención del Estado, el cual desempeña un papel clave tanto en la introducción de las relaciones capitalistas en la rama como en su funcionamiento: creando condiciones ad hoc para la acumulación en el sector, constituyéndose él mismo en comprador de espacio construido, poniendo a disposición del capital constructor masas de dinero que operan como capital de circulación, generando subsidios para ampliar la demanda, adaptando la estructura jurídica para garantizar una adecuada oferta de tierras, etc. De otro lado, el Estado puede intervenir también en forma directa en calidad de promotor, echando a andar procesos de producción de espacio construido que son capitalistas, pero con un carácter desvalorizado; los organismos estatales que los protagonizan no se rigen exclusivamente por la búsqueda de ganancia, ni operan como polos privados de acumulación, aunque conservan otros rasgos de la producción capitalista, incluyendo el punto clave de la sumisión del trabajo asalariado. En otras palabras, esta acción del Estado funciona como otra forma de producción, en este caso capitalista desvalorizada. Todas estas circunstancias tienen repercusiones diversas en la formación y funcionamiento de las rentas del suelo urbano. Por lo pronto reiteremos que nuestro análisis parte del supuesto amplificador de que las relaciones capitalistas son las que moldean la producción de espacio construido, pero la consideración de las implicaciones atrás mencionadas se irá introduciendo paulatinamente. 3.3 Las articulaciones secundarias del suelo urbano: los usos alternativos del espacio construido El espacio construido, en tanto producto y en tanto mercancía resultado de un proceso de producción, como hemos visto en el apartado anterior, posee un valor de uso. Éste consiste en servir de ámbito a las actividades urbanas. El cumplimiento de esta función, que es condición necesaria para el desarrollo de estas actividades mencionadas, implica, sin embargo, el desgaste y destrucción gradual de este espacio construido: la objetivación y desaparición paulatina del valor de uso de este bien deben ser consideradas como el proceso de consumo del mismo. Hemos señalado también, en virtud de la inmovilidad del bien a la tierra, que esta última no sólo sigue 5 Ibid.

119

ligada al producto en esta fase de su existencia social de una manera pasiva, sino que también incide sobre él activamente; las características del terreno son un determinante crucial de las posibilidades de consumo del espacio construido. Es a partir de esta consideración que surge la necesidad de examinar estos procesos, a los cuales se liga la tierra urbana de modo indirecto a través del consumo del espacio construido (es decir, con los que la tierra urbana se articula secundariamente). Precisamente su incidencia activa en las posibilidades de desarrollo de estas actividades urbanas es lo que permite pensar que ellas tienen que ver con la estructuración de las rentas de la tierra en las ciudades. En la naturaleza del fenómeno urbano está el hecho de que las actividades que él concentra en un espacio reducido son múltiples y heterogéneas. No sólo son muy diferentes entre sí en lo que respecta a sus características internas, sino también en lo que se refiere a su papel dentro de la red general de relaciones sociales. En este sentido, esta multiplicidad y esta heterogeneidad son elementos insoslayables para la reflexión si se quiere entender el proceso de consumo del espacio construido: no es legítima su reducción a un proceso único, y por el contrario, el análisis debe conscientemente dar cuenta de esta diversidad. Para nosotros, esto plantea una tarea específica: la de identificar las actividades urbanas más importantes que implican diferentes lógicas de consumo del espacio construido, y consecuentemente, diversas formas de encadenamiento de la propiedad del suelo urbano. Es lo que nos proponemos realizar en la primera sección de este apartado. Sin embargo, se requiere un elemento de reflexión ulterior a la identificación de estas actividades en la ciudad. De hecho, un aspecto decisivo de la caracterización de la tierra como urbana, es su imbricación espacial. Y si decimos que la tierra urbana tiene una incidencia tan importante en su existencia social, es precisamente porque el suelo es el sustento de su interacción espacial y el determinante de su inserción específica en una estructura que tiene su propia lógica y jerarquía. Éste es un aspecto que para una Teoría de la Renta del Suelo Urbano no puede ser ignorado, ni tampoco simplemente ser tomado como algo dado (que es otra manera de evadirlo). No se trata de reproducir cada estructura espacial específica, lo cual no es manejable ni pertinente, ni tampoco crear un modelo de distribución de las actividades en las ciudades capitalistas pretendidamente universal, porque así planteado esto pierde gran parte de su potencialidad analítica. De lo que se trata es de comprender los mecanismos generales a través de los cuales se estructura esta distribución,

120

y sus procesos de reproducción y cambio. Éste será el objeto de la segunda sección de este apartado. 3.3.1 Los distintos usos del espacio construido En cada manifestación social la red general de relaciones sociales le asigna una posición estructural al fenómeno urbano, y determina tanto el tipo de actividades urbanas que se desarrollan en su interior, como su jerarquía y su peso relativo. En la medida en que nuestra reflexión se mueve en este nivel de abstracción, miremos cuáles son las principales actividades urbanas que se desarrollan en la ciudad capitalista, de acuerdo con su papel en esta modalidad de organización social. Éstas serán las principales articulaciones secundarias de la tierra urbana en el capitalismo. La aglomeración urbana, en lo que se refiere al proceso de acumulación de capital, ha desempeñado en escala ampliada un papel similar al del taller y la fábrica en escala reducida: la gigantesca concentración de medios productivos y fuerza de trabajo que lleva consigo la ciudad posibilita que la cooperación productiva sobrepase el límite de la unidad simple de producción. En el capitalismo la modalidad productiva más avanzada, y la que es dominante, es la industria, y en este sentido la ciudad como dispositivo espacial permite que la cooperación sobrepase el nivel de la fábrica individual o de la firma aislada, y se extienda a grandes conjuntos de industrias para conformar unidades complejas de producción. Es claro que éste no es un proceso armónico, sino por el contrario, lleno de tensiones y contradicciones: en el capitalismo la socialización que desborda la escala del capital individual, por enorme que éste pueda llegar a ser, es siempre precaria. Pero históricamente la convergencia entre la industrialización y la urbanización capitalista ha sido uno de los rasgos más sobresalientes del desenvolvimiento social en los últimos siglos, y la ciudad se ha constituido en el receptáculo natural de la producción industrial: una parte considerable del espacio construido urbano tiene como fin servir de sustento a esta actividad, y se constituye un elemento necesario de la estructura de producción capitalista. La tierra urbana adquiere entonces una articulación secundaria con respecto al proceso capitalista de producción de mercancías, y más específicamente, con respecto al proceso de producción industrial capitalista. Históricamente la ciudad ha sido el lugar privilegiado de intercambio de mercancías. Este carácter comercial de las unidades urbanas desempeña un papel decisivo en el surgimiento del capitalismo, y con su consolidación este aspecto no ha cesado de profundizarse. La afluencia de grandes masas

121

humanas a la ciudad y la simultaneidad de distintos procesos en ella, generan la necesidad incesante del intercambio, y la concentración espacial de esta actividad refuerza indudablemente sus potencialidades y su eficiencia. Una parte muy apreciable del espacio construido se destina al proceso de circulación de mercancías, en sus distintas modalidades: bienes de consumo intermedio y de consumo final, comercio al por mayor y al por menor, comercio de bienes durables, de aprovisionamiento intermedio y de aprovisionamiento cotidiano, etc. La tierra urbana encuentra como otra de sus articulaciones secundarias aquella que se establece con el proceso de circulación de mercancías, y particularmente, con el comercio capitalista. Pero la ciudad es sobre todo una concentración de personas que habita su territorio de una manera permanente. Tal vez la sección del espacio construido más voluminosa en la aglomeración urbana es aquella destinada a la reconstitución física y al desarrollo de las actividades íntimas de sus habitantes: la vivienda. Esta actividad adquiere en el capitalismo distintas modulaciones de acuerdo con las clases sociales a las que pertenecen sus habitantes. Y esto se debe no solamente al hecho de que esta práctica asume distintas pautas en los diferentes estratos, sino también a la variación de su significado para el funcionamiento del sistema económico capitalista. La distinción central en este sentido tiene que ver con el papel de las clases en la producción del valor. Una considerable proporción del conglomerado humano en la ciudad se le presenta al capital como suministrador de una mercancía indispensable para el funcionamiento de su gigantesca maquinaria productiva y como fuente del valor excedente, cuya extracción es motor de su acción: la fuerza de trabajo. El proceso de reconstitución humana cuyo eje es la vivienda, cuando se refiere a estos sectores, opera para el capital como proceso de reproducción general del sistema. La sección del espacio construido destinada a la vivienda de estos grupos opera entonces como soporte de la reproducción de la fuerza de trabajo y adquiere esta lógica. Una articulación secundaria de la tierra urbana es el proceso de reproducción de la fuerza de trabajo. Para el capital la práctica de reconstitución de los sectores sociales cuya función no es el suministro de fuerza de trabajo, adquiere otro sentido: se trata del consumo de plusvalía. El espacio construido que soporta la vivienda de estos grupos se liga a este proceso. La tierra urbana tiene

122

entonces una articulación secundaria con respecto al proceso de consumo de plusvalía.6

De esta manera, destacamos tres actividades que constituyen los destinos más importantes del espacio construido en la ciudad: la industria, el comercio y la vivienda, y que son las articulaciones secundarias de la tierra urbana más relevantes. Por supuesto, existen otras muchas actividades urbanas, entre las cuales mencionamos las siguientes: procesos de circulación de capital, de reproducción colectiva de la fuerza de trabajo, de gestión, tanto estatal como del capital privado, producción de ideología y de información, etc. No las trataremos separadamente en nuestro análisis por una o varias de las tres razones siguientes: porque su expresión espacial no tiene una traducción importante en la estructura de rentas (por ejemplo, porque se desarrollan en lo fundamental en terrenos no apropiables individualmente); porque su peso específico es muy limitado; porque su dinámica se subordina a alguna de las articulaciones secundarias más importantes mencionadas en el comienzo de este párrafo. Nuestra reflexión se centrará por lo tanto en las rentas asociadas a estos tres destinos del espacio construido (o “usos del suelo urbano”, según el vocabulario de los planificadores urbanos)7 como una simplificación necesaria para facilitar la claridad del análisis. Consideramos, sin embargo, que los instrumentos analíticos que se construirán a partir de allí permitirán entender el conjunto de la estructura de rentas territoriales en la ciudad, ya sea porque la dinámica de los otros usos gira alrededor de éstos, y/o porque los mecanismos de esas otras actividades son similares y fácilmente extendibles a partir de las actividades que analizamos directamente.

6 Es claro que no todo el consumo de plusvalía se realiza en la vivienda de las clases no trabajadoras, ni todo el proceso de reproducción de la fuerza de trabajo se da en la vivienda de las clases trabajadoras. Cada una de ellas tiene otros componentes que poseen a su vez manifestaciones espaciales ulteriores. Pero la vivienda es el eje de cada uno de esos procesos. Por otro lado, a pesar de su significado distinto y de sus modulaciones, la vivienda en tanto práctica conserva elementos básicos comunes. Por eso la trataremos unificadamente, aun cuando abordaremos sus variaciones conectadas con los aspectos señalados. 7 Dada la inmovilidad del espacio construido en la tierra urbana, “usos del suelo” y “usos del espacio construido” han pasado a ser términos equivalentes.

123

3.3.2 La imbricación espacial de los usos del espacio construido Debemos abordar aquí un punto crucial para nuestros análisis: el de la distribución espacial de los usos del espacio construido. Se trata de un aspecto clave, pues la concepción que se tenga sobre este fenómeno condiciona de manera decisiva el desarrollo de una Teoría de la Renta del Suelo Urbano. Es por eso sorprendente que, salvo raras excepciones, quienes se han ocupado de este cuerpo teórico rara vez se detengan en este aspecto, y por lo general lo dan por sentado, sin hacer explícita la noción que tienen sobre la manera como se estructura una distribución de usos del suelo o del espacio construido, y sobre sus mecanismos de evolución y transformación. Aquí presentaremos someramente la nuestra, con el fin de brindar la oportunidad al lector de discutirla, y como punto de referencia indispensable para la reflexión sobre las rentas propiamente dichas y su funcionamiento. Una constatación que puede hacerse en cualquier ciudad con un mínimo de complejidad (y no sólo en la ciudad capitalista) es la de que el espacio construido no es indiferenciado. Más allá de la comprobación en cierta manera trivial de que una actividad urbana difícilmente se superpone de manera simultanea a otra en una unidad mínima de espacio construido, puede verse que estas unidades de espacio construido que soportan actividades diferentes tienden a seguir determinadas pautas de distribución espacial: algunas se agrupan con sus similares, otras se rechazan; unas se imponen y desplazan a otras; existen complementareidades entre algunas de ellas, entre otras no se evidencia mayor relación. Pero esto no parece ser azaroso: no solo los estudiosos encuentran regularidades, sino que la percepción compartida entre los habitantes de una ciudad de estas reiteraciones y patrones que constituyen una estructura parece ser un elemento indispensable para su uso conjunto, es decir para el funcionamiento de la ciudad. En la ciudad capitalista existe una “explicación” espontánea de estos entrelazamientos y de sus mutaciones que es muy difundida: ellos estarían originados por los precios del suelo. Parte de la percepción pragmática de que en las decisiones de los promotores individuales de dedicar los inmuebles a uno u otro destino, juega mucho la información que se tenga sobre el precio terreno: “dependiendo del precio” se asigna a uno u otrouso. Pero desde luego esta percepción que puede funcionar para las prácticas individuales, es completamente insuficiente y tautológica para una indagación explicativa general que apunta precisamente a entender los precios del suelo, que aquí se dan como dados. En el otro extremo, podría

124

pensarse que el entrelazamiento espacial de las actividades urbanas responde a determinantes fundamentalmente técnicos, y que los precios del suelo son solamente la expresión fenoménica de ellos, como parece ser el caso de ciertas aproximaciones geográficas o de planificación. Tampoco parece ser un abordaje satisfactorio, no solamente porque, como veremos en este comportamiento parecen existir determinantes muy importantes que trascienden la lógica estrictamente funcional, sino que se está hablando de un comportamiento de carácter colectivo e interindividual, aspectos que son difíciles de considerar con esta visión. Es claro que entre precios del suelo y actividades en el espacio construido existen determinaciones mutuas y de doble vía. Lo decisivo, sin embargo, es precisar cómo se establecen estas relaciones. En la tradición marxista, y particularmente en las variantes estructuralistas, se ha desarrollado un tratamiento que parte de concebir estos comportamientos en el espacio urbano como “prácticas colectivas”, y particularmente, “prácticas de clase”. Un autor destacado en esta corriente, Alain Lipietz8 haciendo un paralelo con la noción de División Técnica y Social del Trabajo, ha acuñado la expresión “División Técnica y Social del Espacio” (DTSE): la especialización técnica tendría como base las ventajas productivas que ella conlleva, sobre todo las llamadas “economías de aglomeración”. La especialización social tendría como raíz el carácter clasista de la sociedad capitalista, que implica que las capas más poderosas económica y socialmente excluyan o releguen a los otros grupos del disfrute de las localizaciones más apetecidas. Este enfoque tiene a nuestro juicio el mérito de tener en cuenta la dimensión agregada y social de estos fenómenos, en contraste con el “individualismo metodológico” de la economía neoclásica a la que aludiremos en seguida, lo cual no es una virtud pequeña. (Marx mencionaría las “robinsonadas” que infieren los comportamientos generales de la agregación aritmética de conductas individuales). Pero es indudable que esta noción de DTSE así planteada es muy general y suscinta y para que sea realmente útil requiere ser refinada y profundizada, en particular en lo que respecta a los mecanismos a través de los cuales esta especialización toma cuerpo, se reproduce y cambia. Además, con frecuencia esta concepción es asimilada a un holismo absolutamente deductivo en el cual los agentes concretos no hacen otra cosa que cumplir pautas colectivas predeterminadas que tienen una definición vaga (“estrategias de clase”) en las que la dimensión voluntaria es difícil de 8 Lipietz, Alain. Le tribut foncier urbain. París, Maspero, 1974.

125

comprender, y así mismo se tornan inasibles aspectos cruciales en este fenómeno como la incertidumbre, la acción individual etc. De hecho esto es absolutamente extraño a la dinámica de las ciudades capitalistas y del mercado de tierras. La rama espacial de la economía neoclásica ha desarrollado formalizaciones más o menos elaboradas que hacen surgir simultáneamente esta especialización del espacio construido y la escala de precios del suelo, a partir de la interacción y competencia de distintos demandantes de tierras urbanas (con diversos propósitos: vivienda, comercio, etc.), los cuales aprecian de manera diferente los costos de transporte, la cantidad de espacio construido, y tienen diverso poder de compra en el mercado. Muchos de sus desarrollos son útiles y son compatibles con una aproximación marxista. Más de un estudio empírico recurre a sus instrumentos, aunque la reflexión se reclame de otra tradición (lo cual, hay que advertirlo, implica riesgos de cuidado). Pero en su conjunto, a nuestro entender, a pesar de la sofisticación formal que ha alcanzado este cuerpo teórico, su punto de partida presenta limitaciones de interpretación que juzgamos graves. Enumeraremos las que nos parecen más pertinentes: la economía neoclásica entiende la asignación de usos del espacio construido en la ciudad, un comportamiento colectivo especialmente complejo, como el precipitado de opciones individuales separadas e independientes de los agentes en el marco urbano. Privilegia en estas “preferencias” referencias que podríamos denominar “técnicas” (costo de transporte, etc.) con una racionalidad considerada universal y cuando introduce alguna otra la considera algo “extraeconómico” es decir algo más o menos no pensado. Supone un comportamiento paramétrico de los agentes individuales cuyas acciones no hacen más que obedecer lo que se consideran leyes racionales generales, en lo que inesperadamente coincide con la aproximación marxista canónica. Hace supuestos que son heroicos y que son particularmente difíciles de sustentar en estos mercados, como la información perfecta de los agentes, su conocimiento pleno del futuro, la igualdad básica entre los distintos agentes, etc. Sus conclusiones de conjunto son especialmente discutibles: estos usos y sus precios correspondientes tenderían a un orden y a un equilibrio que tiene la virtualidad de ser estable y eficiente. De allí su conclusión normativa de que la operación espontánea del mercado es lo más conveniente en términos sociales (equidad) y técnicos (eficiencia), algo que es más bien contraevidente, como lo discute de manera rigurosa y contundente Pedro Abramo.9

9 Abramo, Pedro Marché et orre urbain: du chaos }a la théorie de la localisation résidentielle L´Harmattan. Paris 1997

126

Precisamente Pedro Abramo, a partir de su crítica a la economía espacial neoclásica propone un acercamiento alternativa interesante que se propone superar algunas de estas limitaciones. Frente a la noción de comportamiento paramétrico neoclásica (y en cierta manera marxista convencional) y de omnisciencia de los agentes Abramo propone adaptar las elaboraciones de corte post-keynesiano que se han construido para tratar los mercados financieros, y en particular la noción de “convención”, que subraya el carácter de construcción colectiva de estas nociones y las distingue de reflejos puramente objetivos de fenómenos técnicos. Utiliza, de otro lado, intuiciones avanzadas por Gary Becker, estas sí neoclásicas e individualistas, que extienden la lógica del comportamiento económico más estrecho a todo comportamiento humano, para explicarse las estrategias y anticipaciones de los individuos frente a estas convenciones. Y echa mano a las nociones schumpeterianas de “innovación” y “destrucción creativa”, para caracterizar los comportamientos de promotores que crean y destruyen estas convenciones para capturar los incrementos en los precios del suelo generados en estas mutaciones. La imbricación espacial de los usos del espacio construido estaría entonces conformada por la acción de estos promotores así como sus cambios, y estos últimos se van encadenando espacialmente a partir de las estrategias individuales de los usuarios que intentan anticiparse a las decisiones de sus émulos. Se concluye que la noción de equilibrio espacial es redundante e inconveniente, y de que no hay garantía alguna que las trayectorias desencadenadas por el mercado tengan ninguna virtualidad de eficiencia o de equidad.10

Nuestra reflexión parte de algunas inquietudes similares a las de Abramo, pero sigue un rumbo teórico y metodológico diferente. Las intuiciones del comportamiento colectivo de la Teoría de las convenciones es interesante, pero a nuestro juicio su tratamiento de la interacción evidencia un cierto simplismo. La axiología individualista beckeriana es particularmente inadecuada para el problema que nos ocupa y estimamos que su adopción conduce a sobredimensionar la inestabilidad, a exagerar la incidencia de los promotores en esta estructura donde intervienen tantos agentes. Nuestra línea de reflexión al respecto se enrumba en una dirección que no es muy frecuentada ni en la tradición del análisis económico en general, ni en el marxismo, ni en los estudios urbanos: se trata de reemplazar el referente de la mecánica newotniana (que opera como metáfora, pero también como modelo) por otro que a nuestro juicio se adapta mucho más a 10 Abramo, Pedro. La ville kaléidoscopique L´Harmattan Paris 1998

127

la lógica de las prácticas espaciales y más ampliamente, de la interacción social: se trata de la semiología, ciencia del sentido de raíz lingüística y que en nuestro caso adoptamos la vertiente estructuralista de Saussure y Hjemslev11. Estimamos que este enfoque permite análisis más adecuados particularmente en los siguientes aspectos: subraya el componente convencional, sin excluir los determinantes técnicos, de las conductas sobre el espacio, eludiendo simultáneamente el determinismo técnico de un lado, y del otro, el casuismo desestructurado, y permite apoyarse en su conceptualización y formalización que son muy elaboradas; brinda una alternativa a los holismos e individualismos reduccionistas, que permite articular el carácter colectivo de estos esquemas de asignación de usos del suelo, y las prácticas individuales; permite introducir la dimensión de la representación, aspecto clave en este fenómeno. A continuación presentamos algunos trazos generales pero que consideramos pertinentes de este cuerpo teórico de la semiología saussoriana y en particular de su aplicación al espacio social, la semiología del espacio. La semiología pretende ser la ciencia general de los signos, o de los sistemas de signos, y es en realidad una extensión de la lingüística, donde tuvo su origen. El sentido de esta ampliación es la constatación de que la potencialidad de portar sentido no se limita al lenguaje que hablamos o lengua natural, sino que está presente en muchas otras dimensiones de la vida social, siendo, entre otras cosas, un requisito para la interacción social. Además, estos otros sistemas de signos parecen operar y constituirse de una manera similar a la lengua natural, y no sólo serían aplicables en ellos muchas de las nociones elaboradas por la lingüística (una disciplina muy formalizada), sino que estas concepciones podrían ser formuladas de manera más precisa y general con referencia a este campo más amplio. Desde sus propuestas originales (tuvo varias simultáneamente), los fundadores de la semiología plantearon como uno de los campos de ampliación más prometedores el del comportamiento social en el espacio, y particularmente, el del espacio urbano. Pero no es mucho lo que se ha avanzado en este sentido, y los aspectos que se han privilegiado en los desarrollos existentes no son exactamente los más pertinentes en nuestra problemática. En lo que más se ha trajinado es en la utilización de la semiología como instrumento para valorar y comprender el diseño arquitectónico, de una parte, y de otra, y a veces relacionado con lo anterior, en la dimensión puramente simbólica de estos lenguajes 11 De Saussure, Ferdinand Curso de lingüística General Hjmeslev, Louis Principios fundamentales del lenguaje. Madrid, Gredos, 1943

128

espaciales: análisis de las catedrales góticas como condensadoras de la episteme medieval y expresión de la dimensión ideológica feudal; de los rascacielos modernos (del movimiento moderno en arquitectura) como concreción de la proyección ideológica del capitalismo industrial, de su discurso ideológico basado en la noción de progreso, etc. Para nosotros tiene más relevancia un aspecto más denotativo, para emplear una de las expresiones de los lingüistas, que permite la utilización colectiva cotidiana de la ciudad, y aunque, como veremos, no excluye su dimensión de significado indirecto, connotativo, no se centra en él. La ciudad es, a pesar de toda su complejidad, un objeto. Tiene una dimensión práctico-sensible. Y este objeto es utilizado simultáneamente por muchos individuos que tienen algunas características similares y otras diferentes, y que realizan prácticas que también tienen estas similitudes y distinciones. Es más, estas prácticas en general implican la interacción de unos individuos con otros, y esta interacción es algo definido socialmente, no una escogencia ad hoc e independiente de cada individuo. En este sentido es inconcebible que las prácticas propiamente espaciales, el uso de la ciudad, puedan emerger de decisiones individuales. Examinemos un ejemplo trivial, el de una de las actividades urbanas más típicas: la del comercio al detal. Si yo como individuo quiero vender cualquier mercancía, supongamos, zapatos de mujer, no lo puedo hacer en cualquier parte de la ciudad según mi decisión unilateral. Como mínimo tengo el constreñimiento de que debo hacerlo en un sitio que sea reconocido por mis compradores como una sección específica del espacio construido donde se desarrolla esta práctica, vender zapatos. Y es algo que debe ser reconocido no sólo por el cliente concreto que compra mis zapatos, sino por ese comprador indiferenciado, abstracto, que no ha tomado forma antes de la transacción. Se requiere un reconocimiento general, no ligado a unos individuos concretos, si mi actividad de vender zapatos es algo continuo y repetitivo. Pero al mismo tiempo, desde la perspectiva del cliente, si yo tengo deseos de comprar zapatos de mujer, no puedo hacerlo en cualquier sitio, y probablemente no recorreré azarosamente una sucesión de unidades de espacio construido hasta encontrar alguna donde por coincidencia encuentre que alguien vende la mercancía que busco. Seguramente tendré como referencia el conocimiento de que hay determinadas secciones del espacio construido donde venden zapatos de mujer, y me dirigiré a estos sitios y no a otros. Y la ligazón entre ciertos espacios y esa práctica estará presente aun en momentos en que yo como individuo no esté realizando

129

esta práctica. Las prácticas espaciales en la ciudad requieren, entonces, un elemento externo a sus protagonistas, una referencia colectiva que no puede ser reducida a una relación interpersonal. Esto se extiende a las actividades que parecen más aisladas: si salgo simplemente a caminar por la calle, debo contar con que socialmente existen pautas a las cuales me debo acoger; los vehículos transitan por la calzada y yo debo hacerlo por el andén, me debo vestir de determinada manera, seguramente no saludo a todo el que pasa (algo que probablemente diferirá de mi comportamiento en un espacio privado), habrá sitios a los cuales no entraré porque no estoy autorizado, aunque físicamente pueda hacerlo, etc. Siguiendo con el ejemplo de la compra de los zapatos, anotemos que el consenso existente no se limita a la identificación puntual entre una actividad y un espacio; ello también lleva implícita la diferenciación. Al mismo tiempo debo reconocer que otras actividades no están adscritas a ciertos espacios y que hay una contraposición y una heterogeneidad en la existencia social del espacio urbano que es básica para su uso colectivo. Así mismo, esta identificación no es azarosa, sino que los espacios mismos tienen una organización estructurada. Probablemente ciertos espacios donde se desarrollan actividades complementarias, según diversos criterios, tienden a tener cierta contigüidad: las tiendas de zapatos de mujer probablemente aparezcan junto a otras tiendas donde se venden otros artículos de mujer, porque los clientes unen una actividad con otra funcionalmente; o tienden a concentrarse varias tiendas que venden la misma mercancía, porque el cliente tiene más posibilidades de escoger; o se da cierta vecindad entre actividades funcionalmente poco relacionadas, pero ligadas en un plano más abstracto; una tienda de zapatos de lujo y una galería de arte sofisticada, etc. Así mismo, existen diferenciaciones internas; no todas las tiendas de zapatos de mujer tienen el mismo carácter; algunas venden precisamente zapatos lujosos, otras subrayan la variedad o los precios económicos, etc., y eventualmente esto adquiere una distribución espacial distinta que también es reconocida de manera colectiva. Pues bien, es aquí donde aparece clara la conveniencia de establecer un paralelo con el lenguaje, y por lo tanto, emplear instrumentos de interpretación emparentados con los que utiliza la lingüística. El consumo del espacio construido sólo puede llevarse a cabo a través de esta mediación: una instancia colectiva y estructurada de asignación de usos a las diferentes secciones del espacio construido. Las comparaciones

130

demasiado estrechas con la lengua natural son peligrosas, pero correremos este riesgo dado que ésta es la referencia más difundida: así como se construyen signos mediante la asociación de cierta dimensión sensible, los sonidos emitidos por el aparato vocal de los hombres (el significante), con una serie de conceptos (el significado), en el espacio urbano se podría decir que el primer elemento lo constituye el espacio construido en sí mismo, y el segundo, las actividades urbanas. Pero estos signos están encadenados siguiendo determinadas reglas de composición. Aquí emerge un punto importante: tanto el signo como sus relaciones están determinados por un proceso colectivo que es externo a cada uno de los agentes que intervienen en el lenguaje. Yo no puedo emitir una serie de sonidos y esperar que los demás entiendan un determinado concepto, si esos no son los sonidos que convencionalmente están asociados a esas ideas, ni puedo combinar arbitrariamente las palabras, sino que debo someterme a unas reglas precisas que son compartidas. De la misma manera, yo no puedo producir unidades de espacio construido y localizarlas en cualquier parte del espacio urbano, y esperar que sobre ellas se puedan desarrollar ciertas actividades que tengo en mente. Para ello debo contar con normas que son colectivas y que escapan a mi voluntad individual. De esta manera, cada lugar concreto en una ciudad, y por lo tanto cada lote de terreno, tiene potencialidades diversas de sostener procesos de consumo de espacio construido. Estas diferencias no dependen en principio ni del constructor del espacio construido tomado individualmente, ni de su usuario, ni del propietario del terreno: esto está determinado por un proceso global que escapa al control de cada uno de estos agentes particulares. Así como la diferente fertilidad de los terrenos rurales o su distinta localización afectan la manera como en cada uno de ellos puede desarrollarse la producción agrícola, la distinta imbricación de cada lote urbano en una estructura de asignación de usos del suelo afecta la manera como pueden desarrollarse sobre ellos los procesos de consumo del espacio construido. Creemos que así se revela el papel que le damos al tópico que estamos discutiendo con respecto a una Teoría de la Renta del Suelo Urbano. Pero examinemos algunas ventajas que, creemos, proporciona esta manera de plantear el problema. Una de las limitaciones de las presentaciones tradicionales es el papel que se le asigna a los aspectos técnicos en la especialización espacial. Éstas oscilan entre una extrema simplificación

131

(costos de transporte) y una gran vaguedad en las definiciones, mientras que los determinantes que no pueden ser claramente clasificados como técnicos se vuelven más o menos impensables. Miremos cómo se presentaría esto en los términos que estamos discutiendo aquí. Los semiólogos han examinado la relación que por fuera del proceso de significación puede existir entre el significante y el significado, y han encontrado que en la mayoría de los códigos no existe ninguna relación intrínseca; es decir, su ligazón es puramente convencional. Por decirlo así, no existe ninguna conexión previa entre los fonemas que conforman la palabra “vaca”, y el animal que imaginamos cuando estos sonidos son pronunciados. Su relación sólo aparece dentro del lenguaje. Es solamente la convención lo que une estos sonidos con esta idea, y otros idiomas pueden escoger sonidos completamente diferentes para significar esta última. De otro lado, y aunque esto es sujeto de discusión, en algunos códigos parece existir una relación anterior al lenguaje entre el significante y el significado: en un código gestual, por ejemplo, cuando extiendo mi mano hacia arriba, quiero llamar la atención de mi interlocutor en esa dirección, y si lo hago hacia abajo, es hacia abajo que quiero guiar el interés del destinatario del mensaje. Pero esto se combina con componentes convencionales: el hecho de que extender la mano y colocar los dedos de determinada manera implique indicar, es algo en sí mismo convencional. Eventualmente en este tipo de códigos existen significantes indicativos, o funcionales, al lado de los más estrictamente convencionales. Se podría pensar también en relaciones entre los signos de tipo funcional, que se mezclan con relaciones arbitrarias, puramente convencionales. Pues bien, nosotros, aquellos que nos interesamos por la asignación de actividades a determinados espacios y sus relaciones, podemos pensar que algunos de sus determinantes son de tipo funcional: se localiza una actividad en un lugar porque éste ofrece mayor accesibilidad, por ejemplo; o determinados usos del espacio construido se rechazan entre sí porque sus respectivas actividades interfieren unas con otras; o se atraen porque son similares o existen ventajas de aglomeración al ejecutarlas de manera contigua. Pero otro conjunto, y tal vez el más importante, de determinantes de estas identificaciones y pautas de asociación, es de tipo convencional: es decir, obedece a fenómenos mucho más complejos, y algunos fortuitos, que hacen que el conglomerado de habitantes de una ciudad identifique ciertas actividades con determinados espacios, aun si desde una perspectiva funcional éstos poseen características similares o menos favorables que

132

otras opciones; y lo mismo podría decirse de las pautas de encadenamiento de estos espacios. La consideración en este código de usos del espacio construido urbano no solamente de un eje de estructuración funcional, sino también de uno convencional, que no es menos real y actuante que el anterior, permite obviar un cierto economicismo o tecnicismo en la reflexión acerca de estos problemas. (Recuérdense los modelos que pretenden deducir configuraciones de usos del suelo anulares o sectoriales y una determinada jerarquización de destinos alternativos, a partir de ventajas objetivas para cada una de estas actividades). Una tarea del analista, que reviste necesariamente un carácter concreto, es sacar a la luz estos determinantes convencionales de estructuración de la distribución de usos del suelo, y no solamente tomar estos aspectos como residuos inexplicados de los determinantes técnicos. Un aspecto vital para la comprensión de las rentas del suelo urbano y su funcionamiento, sobre todo si se tiene en cuenta la existencia de un eje convencional en la estructura de usos del suelo urbano, es el proceso de cambio de esta última. De nuevo, aquí es útil referirnos a cómo abordan este problema los semiólogos. Ellos parten de la consideración de que siendo un lenguaje una actividad entre sus participantes, los cambios indudables que en estos lenguajes se constatan deben ser producidos por estos mismos participantes. Pero también se ha establecido que el lenguaje constituye un conjunto de reglas externas a cada uno de sus usuarios. ¿Cómo se hace esto compatible? Su respuesta es que estas mutaciones se dan a través de lo que ellos denominan el mecanismo dialéctico “lengua vs. habla”. Un lenguaje tiene dos formas de existencia que se suponen una a la otra y que son inseparables: de una parte, el repertorio de signos y de leyes de asociación entre ellos, a lo cual se denomina lengua. El idioma español, en un momento determinado que está en la mente de los hispanoparlantes (y eventualmente en los diccionarios y en los tratados sobre fonética, gramática, etc.) constituiría la lengua. Pero al mismo tiempo el lenguaje aparece de manera concreta cuando lo hablamos: cuando seleccionamos ciertas palabras, las combinamos siguiendo sus reglas y expresamos algo, cuando lo articulamos. Esta dimensión concreta y actuante del lenguaje se denomina habla. Ahora bien, esta articulación del lenguaje en el habla tiene dos posibilidades extremas: la más corriente, es que el articulador, el que usa el

133

lenguaje, escoja palabras y relaciones entre palabras que ya estén contempladas en la lengua. En este caso, esta última no se modifica. Otra opción, mucho más rara, es que el articulador decida utilizar elementos nuevos: nuevas palabras, nuevos encadenamientos gramaticales, nuevas modalidades fonéticas. Si esto no es compartido por los demás participantes en el lenguaje, simplemente el mensaje no será entendido, y la lengua tampoco se modificará. Pero existe una posibilidad intermedia que es la que realmente permite el cambio: que la novedad no sea tan brusca como para no ser entendida. (Se parte, por ejemplo, de potencialidades que ya tiene la lengua pero que no están plenamente desarrolladas en ella, o se acompaña de otros elementos para precisar su sentido). Eventualmente la nueva palabra o la nueva combinación es reconocida (neologismo, se le llama en lingüística). Se incorpora entonces a la lengua como uno de sus componentes, y de esta manera la lengua se va transformando. En el espacio urbano pasa algo parecido: aun los cambios en los determinantes técnicos, y sobre todo los de tipo convencional, pasan por este mecanismo. Los articuladores en este caso son no sólo los usuarios (en nuestro ejemplo, el comprador de zapatos, y también el vendedor, que es usuario del espacio construido), sino también el constructor de las edificaciones. Ya hemos visto que en términos estáticos, estos agentes están sometidos a las leyes de asignación de usos del suelo: en una sociedad como la capitalista, cada uno de ellos no puede hacer lo que quiere o lo que más le conviene. Pero hemos visto que su relación con la lengua no es absolutamente pasiva: cada uno querrá cambiar estas leyes en su propio beneficio, pero para ello deberá someterse a las leyes de transformación del sistema. Por eso las mutaciones son, en general, graduales. Así mismo, las posibilidades de introducir neologismos son siempre precarias: no hay un mecanismo que garantice el éxito de una operación de este tipo, y aunque como veremos, existe un incentivo para modificar constantemente esta estructura, muchos de esos intentos son fallidos. Adelantándonos un poco, introduzcamos algunas nociones de cómo en la sociedad capitalista las rentas urbanas (o algunas de sus modalidades, como veremos), que son un resultado de este proceso de asignación de usos del espacio construido, lo realimentan, y en particular intervienen en su transformación. Hemos visto que una distribución de usos del suelo determina diferentes imbricaciones de cada terreno en esta red general. Pero ahora estamos en capacidad de entender que esto no es proceso unívoco que ligue uno a uno cada elemento: cada lugar con cada uso. Éste es el resultado a posteriori, pero en cada localidad la estructura general de

134

usos permite diferentes posibilidades dentro de un rango. En una frase, no puedo poner en el lugar del sujeto un verbo, pero de hecho tengo una variedad de pronombres, sustantivos, y eventualmente adjetivos, que son lícitos dentro de las normas del lenguaje para ocupar esta posición. En el espacio urbano la renta opera como el elemento definidor dentro del espectro de posibilidades aplicables a cada terreno, y la actividad que genere una renta mayor, a través de los mecanismos concretos que veremos en detalle en el próximo capítulo, será precisamente aquella que terminará imponiéndose. Al mismo tiempo, algunos de estos articuladores, como hemos dicho, estarán interesados en modificar esta estructura de asignación de usos, de tal manera que se eleve la sobreganancia o la renta que de ello se deriva sobre el terreno concreto que ellos controlan. Sin embargo, y siempre dentro de este juego de lengua y habla, estos posibles cambios pueden intentarse modificando dos aspectos diferentes: cambiando el texto, o cambiando el código. Precisemos en qué consisten estas nociones para percibir la diferencia entre estas dos alternativas. Hasta ahora hemos aludido de manera más bien flexible al hecho de que la ciudad es un lenguaje, o por lo menos que hace parte de un fenómeno de significación. En realidad una ciudad concreta es la encarnación de un lenguaje. Es una articulación, sólo que una articulación colectiva, que está compuesta por un conjunto de articulaciones elementales: el de los individuos usuarios y constructores que hemos visto anteriormente. A esto lo llamamos un texto, que es diferente a lo que hemos señalado como lengua. Examinemos esta distinción con un ejemplo. Si yo estoy en determinada sección de París y quiero comprar un pan, me dirigiré, como en el caso anterior, a una determinada panadería que queda en cierta esquina. Esto lo puedo hacer porque conozco la ciudad, porque sé que allí hay un establecimiento comercial de este tipo; conozco este texto en concreto. Pero si estoy en otra parte de París que me es extraña, o en otra ciudad francesa, de todas maneras saldré a buscar una panadería aunque no sepa su localización exacta, porque tengo conocimiento de que en las ciudades francesas existen esos establecimientos relativamente pequeños especializados en vender pan, que llamamos panaderías, y que tienen una gran densidad en los sectores destinados a la vivienda: tengo casi la seguridad de que en doscientos o trescientos metros a la redonda podré encontrar uno de ellos. Esto lo puedo hacer porque conozco la lengua, es decir, un código general. La configuración concreta de una ciudad, con sus

135

panaderías efectivamente existentes, es una articulación de este código (aquí empleamos este nombre para contraponerlo al de texto). Es una articulación colectiva, formada a su vez por las articulaciones individuales, consistentes ellas en cada una de las panaderías, es decir, en la asignación individual de esas porciones de espacio construido a la actividad de vender pan de la manera aludida. Lo cierto es que si estoy en una ciudad inglesa o norteamericana, no encontraré este tipo de establecimientos: el pan se vende de otra forma, en supermercados, por ejemplo. Se trata de otro código. Ahora bien, la ciudad concreta, es decir este texto, en tanto articulación colectiva, crea una serie de modulaciones a las posibles articulaciones individuales ulteriores: bajo las mismas reglas del mismo código, y dependiendo de cómo se ha concretado la ciudad anteriormente, yo no tendré sino unas alternativas más restringidas de abrir una nueva panadería, que las que me permite el código en abstracto. En determinado momento yo puedo pensar en transformar parcialmente el texto. Examinando una situación determinada de la distribución de usos del suelo, y teniendo en cuenta el código general, puedo advertir que en determinada localidad es posible abrir una nueva panadería transformando para este uso un inmueble que antes estaba destinado, por ejemplo, a la vivienda. En este intento puedo fracasar, porque cabe la posibilidad de que haya juzgado erróneamente la aceptabilidad de este cambio por los usuarios (puede haber ya muchas panaderías, o estar muy cercano a otro uso incompatible, etc.), Pero puedo tener éxito y cambiar de hecho el uso del suelo, sin transformar las reglas del código. Pero también puedo intentar transformar la división de usos cambiando el código mismo: por ejemplo, puedo tratar de abrir en París un supermercado y vender el pan a través de esta modalidad de unidad comercial (que es lo que pasa ya de manera predominante, ¡hélas!). De nuevo, puedo tener éxito o puedo fracasar. Si sucede lo primero, también se transformará la división concreta de uso del suelo en la ciudad. Es importante retener la diferencia entre estas dos modalidades de mutación, porque como veremos, tiene incidencias muy diversas en la dinámica de las rentas. Finalmente, queremos precisar el papel de estos aspectos semiológicos, que por supuesto no intentan remplazar los determinantes más generales en la dinámica social: se trata solamente de una mediación que tiene relevancia con respecto a estas prácticas específicas. Recordemos que todo esto lo estamos pensando en un contexto capitalista, así que no sobra anotar

136

algunas peculiaridades que estos mecanismos adquieren en este tipo de sociedad. –Lo que hemos denominado eje funcional se refiere, por supuesto, a circunstancias técnicas determinadas, y más aún al papel de esas técnicas con respecto a las estrategias de los agentes involucrados. Esto tiene su propia dinámica de cambio que es independiente de la estructura semiológica de asignación de usos del espacio construido, y por supuesto, afecta a esta última. –De hecho, tanto las actividades urbanas (los significados), como sus modulaciones, e incluso sus articulaciones a través de lo que hemos denominado eje convencional, son refracciones de la red general de relaciones sociales que en primera instancia tienen una definición que también es externa a este sistema de significación espacial. –Los agentes y articuladores en este sistema son integrantes de la sociedad capitalista, y como tales, tienen su propia definición de clase. En ese sentido, ni son homogéneos, ni son equiparables (como en la lengua natural), sino que cada uno tiene un distinto poder relativo y su propia estrategia, lo que con frecuencia supone contradicciones y contraposiciones, propias de los enfrentamientos de clase en la sociedad capitalista. –Por lo menos una de las formas de articulación de este lenguaje, la construcción misma del espacio construido, al incorporar trabajo social está mediatizada por las formas históricas de organización de este proceso productivo en la sociedad capitalista. Es posible que este resumen apretado de unas cuantas nociones sobre estos mecanismos resulte insuficiente. Con ello, sin embargo, queremos señalar simplemente algunos de sus puntos generales, los cuales serán más fáciles de precisar para nuestros propósitos cuando los abordemos en su operación específica en la estructuración y funcionamiento de las rentas propiamente dichas. 3.4 Los agentes y las operaciones básicas alrededor del suelo urbano A pesar de que en todo proceso económico puede intervenir una gran diversidad de agentes, y existir además una gran cantidad de modalidades y configuraciones, en general es posible, y además conveniente para el análisis, reducir estos elementos a un esquema simplificado en donde

137

emergen con mayor claridad las relaciones centrales que están en la base de dicho proceso. En el análisis que hace Marx sobre la renta en la tierra rural, estos agentes básicos que él considera son fundamentalmente dos: el propietario territorial y el capitalista agrícola. Y entre los dos la transacción fundamental que se establece alrededor de la tierra es su arrendamiento: el propietario le cede de manera temporal, generalmente en coincidencia con el período productivo, el acceso al suelo al capitalista agrícola a cambio de que este último le abone una suma, el alquiler, por ese mismo tiempo. El canon de alquiler que se paga es, desde luego, la renta. Es claro que Marx también tiene en cuenta otros agentes cuyas acciones eventualmente tienen incidencia en los procesos de producción, circulación y consumo de los bienes agrícolas, pero en la medida en que no intervienen en las transacciones con la tierra, son involucrados en la reflexión de manera indirecta: en primer lugar, el proletario agrícola, al cual Marx de manera deliberada le asigna características que lo hacen indistinguible de los otros proletarios; en segundo lugar, los compradores directos de bienes agrícolas, cuya naturaleza específica Marx no juzga necesario precisar (y que intervienen, por ejemplo, en su presentación de la renta de monopolio); y finalmente, el capital en su conjunto, que aparece diferenciado del capital agrícola con referencia a la distribución de la plusvalía y/o los efectos generales de los precios de los productos agrícolas. Pero el examen fundamental de la operación de la propiedad territorial la adelanta Matx con referencia a este esquema básico que relaciona al capitalista y al terrateniente a través del arrendamiento de la tierra. Subrayemos algunas implicaciones de este esquema: la renta se paga, como hemos señalado, de manera periódica, por fracciones determinadas de tiempo; el terrateniente es una categoría estable que permanece en el tiempo; la propiedad jurídica de la tierra (que el terrateniente no cede) coincide con el papel del terrateniente. Es claro que en la práctica pueden emerger variantes a este esquema básico que lo hacen más complejo o introducen en él algunos cambios. El más notable es que con alguna frecuencia el capitalista agrícola puede comprar la tierra, lo cual incluso tiende a ser la norma, por ejemplo, en los cultivos permanentes. En circunstancias concretas los agentes definidos en este esquema básico pueden convivir y conectarse con otros agentes secundarios, como intermediarios en mercados de tierras o propietarios campesinos no capitalistas (agentes mercantiles simples) Pero el análisis y

138

las categorías fundamentales extraídas del examen del esquema básico operan estas configuraciones más complejas.12

Figura 3.1

ESQUEMA BÁSICO DE AGENTES EN LA FORMACIÓN DE LA

RENTA RURAL

Alquiler tierra

Terrateniente

Capitalista agrícola

Renta Periódica

En el caso urbano surgen diferencia en este esquema que se derivan de características técnicas en la producción y el consumo del espacio construido, en particular de la ya mencionada inmovilidad del producto con respecto al suelo y su larga vida útil. Cuando se edifica un inmueble, él sigue ocupando el terreno sobre el cual ha sido producido y permanece así durante todo el tiempo que requiere su consumo, que en general es muy prolongado e incluso indeterminado. Esto genera problemas prácticos para que el terrateniente le alquile la tierra al agente productivo por un tiempo delimitado. Aunque el arrendamiento de tierras urbanas para ser construidas no es imposible, lo cierto es que es muy poco frecuente. Por lo tanto lo que se observa en primer lugar con mayor frecuencia es lo siguiente: si un agente, llamémosle capitalista constructor se propone producir un inmueble, debe comprar la tierra. Al vendedor, que originalmente es quien detenta la propiedad jurídica del terreno lo denominamos por lo tanto terrateniente original. Ya sabemos que lo que se 12 Por ejemplo, algo sobre lo que volveremos más adelante: cuando un capitalista agrícola compra la tierra no se altera la relación de la cual emerge la renta. Sólo que este agente la paga anticipadamente de manera capitalizada, y de allí en adelante desempeña simultáneamente los papeles de propietario territorial y de inversionista capitalista.

139

paga por el terreno, el precio del suelo es una forma trasfigurada de la renta, es su forma capitalizada. Examinemos estos dos agentes y la transacción que se establece entre ellos: El terrateniente original como hemos visto se define porque es el propietario de las tierras antes de que se desencadene el proceso de producción. De hecho no participa en él. La renta, que se presenta en este caso como precio del suelo, lo percibe de manera anticipada. Obsérvese que no es una categoría estable como el terrateniente en el caso rural, el cual conserva su propiedad jurídica sobre la tierra simultáneamente con la reiteración de procesos productivos sobre ella. Aquí, el terrateniente original deja de serlo cuando la producción tiene lugar, pues cede su propiedad jurídica cuando este proceso comienza. Llamamos capitalista constructor al agente que comanda el proceso de producción del espacio construido. En tanto capitalista, opera a partir de la posesión de un capital-dinero que se convierte en medios de producción y fuerza de trabajo, desencadena y hace ejecutar el proceso de producción, y entrega el producto terminado listo para su consumo, extrayendo plusvalía, cuya obtención es el motor de su acción. Por lo pronto consideraremos que él se encarga de hacer accesible la tierra para la producción y por simplificación ignoraremos por el momento la segmentación de roles que pueda surgir de esta circunstancia. Tampoco tendremos en cuenta las peculiaridades que emergen en la tarea de hacer circular este bien, anunciadas en un apartado anterior, pero cuya consideración rigurosa debemos aplazar. Por lo pronto haremos de cuenta que el mismo capitalista constructor es quien se encarga de la realización de su producto. Obsérvese que el capitalista constructor, en la medida en que adquiere la tierra, durante el período productivo es jurídicamente un propietario de tierras. Ahora bien, como hemos dicho, el espacio construido en tanto producto sigue ligado a la tierra durante el período de consumo. También aquí surgen dificultades técnicas para hacer circular el bien sin ceder definitivamente el dominio sobre la tierra. Para realizar el espacio construido el capitalista constructor usualmente vende no solamente el producto, el espacio construido, sino la tierra sobre la cual este se asienta. Surge entonces una transacción adicional alrededor de la tierra una vez ha concluido el proceso productivo: el capitalista constructor vende la tierra de manera simultánea con el espacio construido, a un tercer agente que

140

llamaremos usuario final. 13 Tanto esta transacción como este tercer agente los debemos involucrar en el esquema básico de formación de la renta del suelo urbano. A diferencia de los dos agentes anteriores este usuario final por definición tiene un carácter múltiple y así mismo lo es el papel que para ellos juega la propiedad. De hecho su función en la estructura global es muy diversa, inicialmente de acuerdo a la articulación secundaria de la que se trate: si el espacio construido se utiliza en la circulación de mercancías, se tratará de un comerciante; si se dedica a la producción, se tratará de un industrial. En estos dos caos la propiedad está involucrada en su práctica económica básica, y si se trata de agentes capitalistas es un elemento indispensable para la reproducción de su capital. Si el espacio construido se usa como vivienda, la propiedad para el usuario jugará un papel de propiedad de uso y está ligada a la reproducción de la fuerza de trabajo en el caso de los asalariados y de consumo de plusvalía para los que no lo son. Destaquemos dos aspectos relacionados con este usuario final, o con estos usuarios finales. De nuevo, en la medida en que adquieren el espacio construido en propiedad, también se convierten en propietarios jurídicos de la tierra. De otro lado, aquí la renta no solamente se paga de manera capitalizada, sino que usualmente no aparece separada del precio del espacio construido: lo que podríamos llamar precio del inmueble lo incluye, y aunque de hecho es posible diferenciar cada componente, en la práctica común la renta que es su soporte real no aparece de una manera nítida y transparente. 14

Si la Figura 2.1 nos muestra el esquema báico de agentes en la formación de la renta rural, la Figura 2.2 muestra lo que sería su equivalente en la formación de la renta urbana: 13 Por lo pronto omitiremos la eventualidad de aue surja un intermediario entre el capitalista constructor y el usuario que puede hacer circular el espacio construido bajo la modalidad de alquiler. La existencia de este arrendador que puede un agente capitalista es reiterada e importante, y la trataremos más adelante. 14 La distinción entre precio del suelo y precio del espacio construido en el precio del inmueble reviste complejidades teóricas y metodológicas que trataremos más adelante en este texto.

141

Figura 3.2

ESQUEMA BÁSICO DE AGENTES EN LA FORMACIÓN DE LA RENTA URBANA

Terrateniente original

Capitalista Constructor

Usuario Final

Venta de la tierra

Precio del suelo

Venta del inmueble

Precio del inmueble

Finalicemos reiterando y subrayando una noción que ya hemos expuesto y que tiene una importancia crucial: el hecho de que la propiedad territorial, el poder jurídico sobre un pedazo de terreno, recubre relaciones sociales muy diferentes. De manera mucho más acentuada que en la tierra rural se debe estar en guardia contra las uniformidades en la apariencia jurídica, pues quienes comparten un mismo estatus de este tipo, los propietarios de tierra urbana, están lejos de constituir una clase como tal. El significado pleno de esta aseveración sólo podrá ser comprensible más adelante, pero por lo pronto subrayemos lo que emerge en este momento: la propiedad territorial desempeña papeles muy distintos para quienes la detentan. Aún en nuestro esquema, que es simplificado, sólo para el terrateniente original parece cumplir una función similar a la del propietario rural, es decir, constituye la base de su definición como clase y la palanca que le permite participar en el producto social (aunque como veremos, sus formas de aparición son muy peculiares. Para algunos otros agentes la propiedad territorial es solamente un requisito que desempeña (al menos

142

normalmente) un papel subordinado en su actividad central, que es la acumulación de capital en diversos procesos específicos: es el caso del capitalista constructor, o del comerciante y el industrial capitalista. La propiedad de la tierra opera también de manera diferente en sus estrategias. Así mismo, para otro conjunto de agentes la propiedad territorial urbana es un soporte para un proceso de consumo final, como es el caso de los usuarios de vivienda que son propietarios de sus edificaciones. Para ellos la propiedad de la tierra actúa como un derecho de uso. Ni política ni teóricamente es lícito entonces tratar a los propietarios jurídicos de tierra urbana como un conjunto homogéneo, ni es posible pensar que las acciones sobre este tipo de relación, si se considera solamente desde su aspecto legal más simple, van a tener las mismas consecuencias sobre la dinámica social en todos estos casos. Aquí voy. también es necesario precisar un esquema básico de los agentes y de las transacciones entre ellos que constituyen el núcleo de las relaciones sociales que emergen alrededor de la tierra urbana en el capitalismo. A continuación presentamos el que utilizaremos como punto de partida de nuestro análisis, y que iremos volviendo más complejo a medida que avancemos en nuestra reflexión. Al primero de estos agentes básicos que se conforman alrededor de la tierra urbana lo hemos denominado el terrateniente-original, y está definido como el poseedor de los derechos de propiedad sobre los terrenos antes de que el proceso de producción tenga lugar. Al segundo de estos agentes lo hemos denominado el capitalista constructor definido como aquel agente capitalista que comanda el proceso de producción de espacio construido. En tanto capitalista, opera a partir de la posesión de un capital-dinero que convierte en medios de producción y fuerza de trabajo, desencadena y hace ejecutar el proceso de producción, y entrega el producto terminado listo para su consumo, extrayendo plusvalía, cuya obtención es el motor de su acción. Por lo pronto consideraremos que él se encarga de hacer accesible la tierra para la producción, y por simplificación ignoraremos por el momento la segmentación de roles que pueda surgir de esta circunstancia. Tampoco tendremos en cuenta las peculiaridades que emergen en la tarea de hacer circular este bien, anunciadas en un apartado anterior, pero cuya consideración rigurosa debemos aplazar. Por lo pronto haremos de cuenta que el mismo capitalista constructor es quien hace realizar su producto.

143

Aunque en el examen de la propiedad rural Marx no extiende su análisis más allá del proceso de producción, en el marco urbano la ligazón del producto a la tierra durante el período de consumo, y el papel activo de ella en este último proceso, exigen que nosotros debamos ocuparnos también de la circulación y del consumo, y de los agentes que allí aparecen. Como hemos dicho, inicialmente hemos asignado el control de la circulación al capitalista constructor (sólo por excepción introduciremos un agente capitalista de la circulación, el capitalista propietario de espacio construido que lo da en alquiler para vivienda), dado que las peculiaridades de este proceso y sus configuraciones serán analizadas más adelante. Pero lo que sí es indispensable considerar desde el principio para comprender las rentas del suelo que aparecen en la ciudad es un tercer agente básico, que protagoniza el proceso de consumo en sí mismo: el usuario final del espacio construido. A diferencia de los agentes anteriores, los cuales pueden ser tomados de manera simplificada y homogénea, es decir, que es aceptable para el análisis reducir las distintas modalidades de aparición de los terratenientes originales y de los constructores capitalistas a una forma única, el usuario final requiere ser abordado en su heterogeneidad: las distintas articulaciones secundarias a las que la tierra urbana puede estar sujeta determinan que los agentes que consumen espacio construido tengan papeles muy distintos en la sociedad capitalista, y que sus prácticas no sólo sean diferentes, sino que tengan un diverso sentido dentro de ella. Así, aun considerando una sociedad capitalista desarrollada en la que todos sus procesos se desenvuelven de acuerdo a sus reglas, el consumo de espacio construido tiene una naturaleza distinta para diferentes agentes: para algunos va a ser un consumo intermedio en un proceso de acumulación de capital (comerciantes capitalistas, capitalistas industriales), para otros va a ser un elemento de reproducción de su fuerza de trabajo (vivienda de los proletarios), o un gasto final de plusvalía (vivienda de las clases no trabajadoras). La lógica y los efectos de cada una de estas prácticas adquieren perfiles diversos, y por lo tanto sus agentes respectivos deben ser considerados de manera separada. Siguiendo el ejemplo de Marx, también debe contemplarse la existencia de otros agentes adicionales, que sin intervenir directamente en las operaciones con la tierra urbana, tienen una presencia en el proceso económico del cual hacen parte. Es el caso del proletario de la industria de la construcción, de quien supondremos posee las mismas características que el resto de la clase obrera; de otra parte, el del capital en su conjunto, que aparece como contraparte del capital constructor en los procesos

144

globales de distribución de plusvalía y de asignación de recursos y fijación de precios para la producción de las distintas mercancías, entre ellas el espacio construido. Ahora bien, si Marx en el caso agrícola supone que la transacción predominante entre los agentes básicos es el arrendamiento de la tierra, en el caso urbano esto va a ser remplazado por la venta. Examinemos esto con algún detenimiento, primero entre el terrateniente original y el capitalista constructor, y después entre este último y el usuario final. En el caso agrícola, hemos dicho, la transacción predominante entre el terrateniente y el agricultor capitalista es el arrendamiento: el propietario cede sus derechos de posesión sobre la tierra sólo en forma temporal, durante el período de producción, al cabo del cual estos derechos vuelven a su dueño original (los derechos jurídicos nunca han cambiado de manos). A cambio de este acceso a la tierra, el capitalista paga precisamente la renta, que adquiere así la forma de un pago periódico y regular. Este régimen está facilitado por dos circunstancias propias de la agricultura: la clara delimitación temporal y la repetitividad del período de producción, de un lado, y del otro, la movilidad del producto con respecto al suelo para su consumo. Una vez terminado el período de producción, los bienes son transportados al lugar de consumo, liberando el suelo para un nuevo proceso de producción, ciclo que se repite periódicamente15. En el caso de la producción del espacio construido, la ligazón del producto a la tierra durante el proceso de consumo, y particularmente el hecho de que este último se extienda por períodos muy largos, y además indeterminados, hace que un mismo terreno sólo esté disponible para un nuevo proceso de producción al cabo de un lapso de tiempo muy prolongado e incierto: hasta cuando la edificación agote su vida útil. Esta circunstancia dificulta enormemente, aunque no excluye completamente, un régimen de arrendamiento de la tierra, y se favorece más bien la venta, es decir, la cesión definitiva de los derechos de propiedad sobre el suelo a cambio de un pago global. Aunque se trata de un cambio formal, que no afecta de manera decisiva la naturaleza de la renta del suelo10, ya que mediante el expediente de la capitalización de la renta el precio del suelo

15 Lo que no excluye que en la agricultura también se dé la compraventa de tierra entre terrateniente y capitalista agrícola, fundiéndose estos dos roles en un mismo agente. Esto se presenta con frecuencia cuando las circunstancias mencionadas arriba se debilitan, por ejemplo en los cultivos permanentes, etc.

145

constituye en realidad el precio de percibir una renta periódica, esta mutación tiene varias implicaciones que desarrollaremos en su momento, entre otras cosas sobre aspectos tales como la conformación de una clase de terratenientes urbanos, y el fenómeno de la lucha por la apropiación de los incrementos en el tiempo, del nivel de la renta. Una vez finalizado el proceso de producción, cuando la mercancía entra al circuito de circulación para ser ulteriormente consumida, de nuevo es necesario un traspaso de la posesión sobre los terrenos, esta vez de manos del capitalista constructor al usuario final, como requisito para la objetivación del valor de uso del espacio construido. De nuevo, y por las mismas razones, una forma corriente de este traspaso en la posesión de la tierra es una venta definitiva, que coincide con la venta definitiva del bien. De esta manera, el usuario final, para acceder al espacio construido mediante su compra, debe comprar así mismo la tierra, pagando la renta en forma capitalizada. El usuario adquiere de esta manera los derechos jurídicos sobre el suelo, puede apropiarse de las transformaciones ulteriores del nivel de la renta, y puede participar en el futuro, cuando haya expirado la vida útil del bien, de una porción del valor surgido en un nuevo proceso de producción. Sin embargo, en este eslabón el arrendamiento del espacio construido, y no su venta, es algo relativamente corriente, y esto por las razones que ya hemos discutido, entre las que se destaca la incapacidad de una parte considerable de la población de procurarse espacio construido para su vivienda mediante su compra, debido a la debilidad de sus ingresos. En consecuencia, y aunque esto no parezca explícito, el usuario final que arrienda su vivienda accede también a la tierra mediante el arrendamiento de ésta, y la renta constituye una parte del alquiler que paga por la edificación. La renta adquiere así no sólo un carácter periódico, sino una forma de aparición de este tipo. En este caso, y dado que es un poco probable que el mismo capitalista constructor inmovilice su capital en la circulación del bien, se requiere el concurso de un capitalista ulterior que desempeñe esta labor: el capitalista arrendador. Este agente adicional compra el espacio construido y el suelo al capitalista constructor, y a su vez arrienda ambos al usuario final. En este caso, es este agente especializado en la circulación del bien quien se apropia de los eventuales crecimientos de la renta a través del tiempo, y una vez agotada la vida útil del bien, desemboca en la situación de terrateniente original. Esta complicación adicional, que también es posible en las otras articulaciones secundarias, sólo merece la pena de ser tenida en cuenta en un primer acercamiento, en

146

el caso del espacio construido destinado a la vivienda de la clase trabajadora. De una manera similar a la anotación que hacíamos sobre un distinto papel del consumo de espacio construido en las diferentes opciones de articulación secundaria, aquí podemos ver, desde este nivel de análisis, un aspecto que es crucial en la tierra urbana: el hecho de que la propiedad territorial, el poder jurídico sobre un pedazo de terreno, recubre relaciones sociales muy diferentes. De manera mucho más acentuada que en la tierra rural, se debe estar en guardia contra las uniformidades en la apariencia jurídica, pues quienes comparten un estatus de este tipo, los propietarios de tierra urbana, están lejos de constituir una clase como tal. El significado pleno de esta aseveración sólo podrá ser comprensible más adelante, pero por lo pronto subrayemos lo que emerge en este momento: la propiedad territorial desempeña papeles muy distintos para quienes la detentan. En nuestro esquema simplificado, sólo para el propietario original parece cumplir una función similar a la del terrateniente rural, es decir, constituye la base de su definición como clase y la palanca que le permite participar en el producto social (aunque, como vemos, sus formas de aparición son muy peculiares). Para otros agentes, la propiedad territorial es sólo un requisito que desempeña (al menos normalmente) un papel subordinado en su actividad central, que es la acumulación de capital en diversos procesos específicos: es el caso del capitalista constructor, o del comerciante y el industrial capitalista. La propiedad de la tierra opera también de manera diferente en sus estrategias. Finalmente, para otro conjunto de agentes, la propiedad territorial urbana es un soporte para un proceso de consumo final, como es el caso de los usuarios de vivienda que son propietarios de sus edificaciones. Para ellos la propiedad de la tierra actúa como un derecho de uso. Ni política ni teóricamente es lícito, entonces, tratar a los propietarios jurídicos de tierra como un conjunto homogéneo, ni es posible pensar que las acciones sobre este tipo de relación, si se considera solamente desde su aspecto legal más simple, van a tener las mismas consecuencias sobre la dinámica social en todos estos casos. Finalicemos este capitulo reiterando una última advertencia metodológica que habíamos anunciado: nuestro análisis parte del supuesto de que la reflexión se mueve en un contexto en que las relaciones capitalistas moldean la dinámica social. Esto atañe en particular a los procesos ligados a la tierra urbana en sus dos modalidades de articulación, los cuales son pensados en tanto su carácter sea coherente con una estructura capitalista

147

desarrollada. En lo que respecta a la articulación primaria, reflexionaremos con respecto a una industria de la construcción en la que la producción se rige por las relaciones capitalistas; en lo referente a las articulaciones secundarias, las actividades urbanas también son tomadas con este carácter: son procesos de acumulación de capital directamente (el comercio, la industria), o son procesos de consumo final claramente mercantil, y con una definición global adquirida en el contexto de una estructura capitalista (consumo de vivienda como consumo de plusvalía o como elemento de reproducción de la fuerza de trabajo). De nuevo, sólo a medida que hagamos más complejo el análisis, podremos involucrar situaciones intermedias, cuyo tratamiento sólo es posible a partir de la comprensión de las categorías básicas.

148

4. LAS RENTAS DEL SUELO URBANO Unas vez hemos presentado en nuestros dos primeros capítulos los conceptos generales sobre la renta de la tierra, y en nuestro tercer capítulo la forma particular como el suelo urbano se articula con distintos procesos en la sociedad capitalista, corresponde a este cuarto capítulo abordar el punto crucial de identificar las rentas territoriales que emergen en el marco urbano. En realidad se trata de la concatenación de estos dos aspectos previos, pues lo que intentaremos precisar es cómo esos mecanismos generales que discutimos en la parte inicial toman cuerpo en los procesos delineados en la última. A partir de nuestra discusión anterior, vale la pena hacer explícita una comparación metodológica con el tratamiento de las rentas en el caso rural. Hemos dicho que esta tierra tiene una articulación simple con un proceso productivo único, la agricultura. De allí se sigue que las rentas que puedan surgir en ese contexto corresponden precisamente a este proceso productivo. En el suelo urbano, en cambio, su articulación es compleja, compuesta de una articulación primaria, que corresponde a la ligazón con el proceso de producción del espacio construido, y una articulación secundaria que corresponde a la conexión del espacio construido, en su proceso de consumo, con varias actividades urbanas. De aquí se desprende que en la tierra urbana surgen no una, sino dos familias de rentas: las primeras corresponden a la articulación primaria del suelo urbano y las denominaremos rentas urbanas primarias; las segundas emergen de las articulaciones secundarias del suelo urbano, y las denominaremos rentas urbanas secundarias. En las dos secciones iniciales de este capitulo examinaremos cada uno de estos grupos de rentas, y en la sección final discutiremos brevemente su imbricación. 4.1 Las rentas urbanas primarias El hecho de que las rentas que vamos a discutir en este apartado se refieran a un proceso productivo, la construcción, les otorga una cierta semejanza con las rentas rurales, que como hemos dicho, corresponden también a un proceso productivo, la agricultura. Esto justifica una cierta similaridad en su abordaje. Las diferencias, sin embargo, resultan precisamente de los contrastes entre las características de estos dos procesos de producción. Trataremos tres modalidades de rentas urbanas primarias: la Renta

144

Primaria Diferencial tipo I, la Renta Primaria Diferencial tipo II y la Renta Absoluta Urbana. Como se ve, son mecanismos en cierta medida paralelos a los que se encuentran en la tierra rural, cuyos contenidos precisos, sin embargo, examinaremos a continuación. 4.1.1 La Renta Primaria Diferencial tipo I Una primera modalidad de las rentas urbanas, que guarda un gran paralelismo con su contraparte rural, surge del hecho de que los terrenos individuales, que tienen características diferentes entre sí, generan condiciones de acumulación que son diversas para los distintos inversionistas. En el medio rural esto se desprende de condiciones heterogéneas para el desarrollo del proceso de producción agrícola. Se puede hacer un paralelo lógico y válido para lo que ocurre en el ámbito urbano, pero en este caso (y ya que hablamos de rentas urbanas primarias) con referencia al proceso productivo de la construcción. En este apartado examinaremos el funcionamiento de este mecanismo, como lo hace Marx para el caso rural, suponiendo cuotas de capital uniformes por parte de los capitalistas constructores, para aislar el fenómeno de la diversa intensidad de construcción, algo que tiene un particular relieve en el medio urbano. En este apartado trataremos entonces lo que denominaremos la Renta Primaria Diferencial tipo I, mientras que la modalidad tipo II, que contempla la variación en la intensidad de capital aplicado a la tierra, la examinaremos en la sección siguiente Como hemos mencionado, una de las fuentes de la Renta Diferencial tipo I en la agricultura es la dispar fertilidad de los terrenos, que se traduce en el hecho de que inversiones de la misma magnitud tienen diversos resultados en la cantidad de mercancías producidas, o correlativamente, en que una misma cantidad de producto requiere diversas cantidades de capital para su producción. En el medio urbano existe una condición de los terrenos que cumpliría para la construcción un papel similar al que juega la fertilidad para la agricultura: la denominaremos constructibilidad. El sentido preciso que le damos a este término (ya que hay otros tratadistas que designan con esta palabra conceptos diferentes)1 es el siguiente: se trata de una serie de 1 Por ejemplo, Fraçois Alquier, (“Contribución al estudio de la renta del suelo urbano”. Ideología y Sociedad, Bogotá, No.6. 1972; originalmente en francés en Espace et Societé, No.2, 1971) habla de constructibilidad como un resultado de los coeficientes de ocupación del suelo, es decir, de la diversa densidad de construcción. Aunque en la superficie este determinante se asemeja a la fertilidad porque aparece una cantidad mayor o menor de producto en los distintos lotes, de hecho está unido a inversiones de capital de distinta magnitud, lo que remite más bien, como veremos, a una renta diferencial tipo II. Otros autores conciben la construcción como el efecto de la reglamentación oficial sobre la densidad de construcción, lo cual no es más que una regulación estatal, de nuevo, de una renta diferencial tipo II, algo muy distinto a la fertilidad en el caso agrícola.

145

características geomorfológicas de la tierra, como pueden ser la capacidad portante del suelo, la pendiente, su anegabilidad, etc. que están desigualmente repartidas entre los distintos lotes, y que implican que para crear un producto con un valor de uso similar, por ejemplo una edificación con una determinada área construida, se debe incurrir en costos diferentes. Esto quiere decir que para obtener un valor de uso homogéneo y que por lo tanto tenga un mismo precio de mercado, los capitalistas que construyen en distintos lotes deben invertir sumas diferentes, y de esta manera, en principio, obtienen distintas remuneraciones sobre su capital. Estas diferencias realmente existen entre los terrenos de una ciudad, lo que implica que conceptualmente es legítimo pensar que ellas generan un mecanismo correlativo al de la renta diferencial por fertilidad en la agricultura: los capitalistas que tienen acceso a los terrenos más favorecidos obtendrán ganancias extraordinarias equivalentes a las diferencias en costos con respecto a los constructores que producen en terrenos más difíciles de edificar. La competencia entre los constructores por obtener los mejores terrenos permitirá la conversión de las sobreganancias en rentas, y el precio del espacio construido deberá regularse por las condiciones de producción de los lotes menos construibles, los cuales no serán edificados si no se les garantiza una ganancia normal a los capitalistas que invierten en ellos. Sin embargo, a pesar de que su operación en el nivel microeconómico es inobjetable, habría que decir que en términos globales su papel es bastante más modesto que el de la fertilidad en la agricultura, la cual es uno de los determinantes más importantes en el escalonamiento de los precios de los terrenos y en las pautas de expansión de la frontera agrícola. En el caso urbano vamos a ver que las diferencias en los precios de los terrenos van a estar determinadas en lo fundamental por otros factores, frente a los cuales los costos diferenciales de construcción debido a heterogeneidades geológicas son relativamente menores. En este sentido, más que determinar la gradación de los precios de los terrenos urbanos, este Renta Primaria Diferencial tipo I por constructibilidad, significa más bien desviaciones, en uno u otro sentido, de costos predominantes de producción correspondientes a condiciones geológicas medias. Se trataría más bien de descuentos o adiciones a las rentas totales de los terrenos, que obedecen fundamentalmente a otros determinantes que trataremos ulteriormente. La importancia relativa de este factor en el precio de los lotes tiende a disminuir a medida que se desarrollan las técnicas de ingeniería y de construcción, lo que reduce el costo de adaptar terrenos con condiciones

146

particularmente desfavorables. Pero una contratendencia a ello la constituye la utilización cada vez mas frecuente de la construcción en altura, que magnifica el efecto económico de ciertas heterogeneidades geomorfológicas de los terrenos. Para la construcción de edificios de gran altura ciertas características de los terrenos, como la capacidad portante, se vuelven más relevantes. Otra fuente de la Renta Primaria Diferencial tipo I en la ciudad es la localización. Marx mismo señala que en el caso urbano la localización es definitiva en la modulación de las rentas: veremos, sin embargo, que esto tiene importancia sobre todo en el proceso de consumo del espacio construido y no tanto en su producción. Cuando Marx habla de la localización en el caso agrícola tiene en mente fundamentalmente la noción de costos de transporte. En la ciudad, el lugar de producción del espacio construido coincide con su lugar de consumo, de tal manera que esta fuente de diferencias se elimina. Claro está que también existen costos de transporte de los insumos al lugar de producción, y esto, en términos lógicos, puede generar diferencias en las condiciones de producción de espacio construido en los distintos terrenos: en la práctica, sin embargo, el desarrollo de los medios de transporte en las ciudades contemporáneas ha homogeneizado prácticamente el espacio urbano a este respecto, y en general los precios de los materiales de construcción puestos en la obra son prácticamente uniformes, sin importar demasiado su localización intraurbana. El peso de este factor en la modulación de las rentas es muy marginal y solamente adquiere importancia en situaciones muy excepcionales de terrenos muy inaccesibles. No obstante, en el marco urbano, la localización como fuente de rentas diferenciales ligadas a la producción puede cobrar sentido de una manera que no tiene que ver con los costos de transporte. Se ha mencionado que los terrenos urbanos, para ser construidos, requieren la dotación algunos valores de uso infraestructurales como la vialidad o los servicios públicos. Algunos de ellos, como los mencionados, se dan bajo la forma de redes, y esto les imprime una lógica espacial peculiar. La localización diferencial de los terrenos puede significar costos muy distintos en el suministro de estos elementos, sin que esto tenga que ver con costos de transporte: los terrenos más alejados de las redes primarias deben incurrir en gastos más elevados para obtener el mismo beneficio de uso, por ejemplo. Los lotes muy elevados eventualmente deben incurrir en costos adicionales para el suministro de acueductos de agua potable que funcionen por gravedad. Los terrenos muy bajos pueden exigir trabajos específicos para evacuar las aguas o para protegerse de inundaciones, etc. Esto genera eventualmente

147

una Renta Primaria Diferencial tipo I, ya que para tener los valores de uso homogéneos, se debe incurrir en costos diferentes. La importancia cuantitativa de este último factor como estructurador de rentas, y en particular de la Renta Primaria Diferencial tipo I puede ser mucho más significativa que lo correspondiente a los anteriores. Sin embargo, su peso está mediado por la manera como estos valores de uso son cobrados. Por su misma naturaleza colectiva, con frecuencia ellos son suministrados por el Estado y no siempre circulan mercantilmente. Aunque existen costos diferenciales de suministro a los distintos terrenos, esto no siempre se traduce en costos privados proporcionales para los propietarios de los lotes. En general las heterogeneidades en los costos privados se limitan a aquellas porciones del equipamiento que son más fácilmente asignables de manera desagregada a cada terreno y que más a menudo son cubiertas directamente por los dueños de ellos, como las redes terciarias de ciertos servicios públicos, o la vialidad vecinal. El impacto sobre las rentas del resto de estos costos usualmente está refractado por las políticas estatales de recuperación de estas inversiones públicas, que establecen subsidios o trasladan estos costos a la totalidad de los usuarios. 2Lo pertinente en la formación del tipo de renta que nos ocupa es el monto de los costos de esta infraestructura que deben pagar directamente los propietarios de los terrenos. Podemos concluir entonces, que aunque la Renta Primaria Diferencial tipo I sin duda existe en las ciudades, su importancia parece ser bastante menor que su contrapartida en el caso agrícola. La escala de los precios de los terrenos urbanos, que es muy pronunciada, parece responder menos a esta modalidad de rentas ligadas a la producción del espacio construido, y mucho más, como veremos, a las otras rentas primarias, y sobre todo a las rentas secundarias. 4.1.2 La Renta Primaria Diferencial tipo II Como hemos mencionado un aspecto interesante del tratamiento de Marx de la renta rural tiene que ver con el papel de la diversa intensidad de capital aplicado a la tierra, análisis que lo conduce a proponer la modalidad de renta que denomina Renta Diferencial tipo II, cuyo planteamiento hemos discutido y afinado previamente. Para el medio urbano esta intuición tiene un especial interés, porque este fenómeno de la diversa intensidad de capital aplicado a la tierra en este contexto se relaciona con uno de los 2 Jaramillo, Samuel. “Crisis de los medios de consumo urbano y capitalismo periférico”. En: Cuervo, Luis Mauricio, et al. Economía política de los servicios públicos. Bogotá, CINEP,1988.

148

fenómenos técnicos más importantes de las ciudades contemporáneas: la construcción en altura. Hoy en día se han desarrollado técnicas que permiten construir enormes estructuras verticales que se han convertido en símbolo del poderío de la urbanización capitalista y que posibilitan multiplicar extraordinariamente la cantidad de espacio construido que se puede producir en un lugar preciso. La intuición de Marx es muy valiosa para entender cómo funciona este fenómeno en las ciudades y su impacto sobre los precios de los terrenos. Aquí desarrollaremos esta perspectiva y delinearemos una modalidad de operación de la renta urbana que denominaremos Renta Primaria Diferencial tipo II. Al respecto de la construcción en altura hay varios interrogantes cuya respuesta no es evidente. La primera tiene que ver con su misma existencia. ¿Por qué se construye en altura? ¿Por qué prolifera este procedimiento? Se dirá que se trata de una técnica más avanzada que la construcción en baja densidad y que por lo tanto la respuesta a esta inquietud es trivial: se usa porque es una forma de producir más eficiente Pero la pregunta tiene pertinencia si tenemos en cuenta una circunstancia de carácter económico que no es clara para muchos: independientemente de su complejidad técnica, la construcción en altura implica costos más elevados que la construcción horizontal. 3 En efecto, si el espacio construido no es edificado en una sola planta, sino que se decide hacerlo en altura, se incurre en costos adicionales que van creciendo a medida que aumenta el número de niveles (con una cierta discontinuidad, hay que advertir): la cimentación y la estructura deben ser más sofisticadas; a partir de cierta altura se deben usar aparatos para la circulación vertical y se debe destinar una parte considerable de espacio construido para este fin; y cuando se trata de rascacielos, en necesario tomar medidas antisísmicas, antideformantes, contra el viento y complicados mecanismos de regulación del agua potable, de eliminación de desechos y aguas negras, etc. Además para construir un inmueble en varios niveles el periodo de trabajo se prolonga de manera considerable. ¿Cómo es entonces que los empresarios capitalistas, que normalmente está a la caza de procedimientos productivos cada vez más eficientes, en determinadas circunstancias se orientan a la adopción de estas técnicas de construcción en altura, que estrictamente hablando, son menos productivas individualmente (y a veces socialmente)? De otro lado, no todos los lotes se construyen con la misma densidad constructiva. Unos terrenos se edifican con rascacielos y otros se

3 A veces se confunde construcción en altura y economía de escala, o se piensa que lo primero implica siempre lo segundo. A lo que nos referimos aquí es que los costos de construcción aumentan con la altura para producir una misma cantidad de espacio construido.

149

construyen con inmuebles de una sola planta. Parecen existir existen ciertas pautas al respecto que trascienden la casuística de los predios individuales: la densidad de construcción parece estar modulada con magnitudes predominantes en ciertas áreas de la ciudad y en esto se presenta un cierto escalonamiento. ¿Cómo explicar esto? ¿Cómo explicar que en Nueva York el centro de Manhattan tenga una concentración de algunos de los edificios más altos del mundo, mientras que otras áreas tienen una altura predominante más moderada, y en la periferia de Long Island, por ejemplo, lo que abunda son viviendas unifamiliares en lotes de media hectárea? Adicionalmente, y al igual que los analistas del siglo XIX observaban en la agricultura, en el medio urbano parece haber una asociación entre la densidad constructiva y la magnitud de los precios del suelo, algo que se constata una y otra vez y se mide de mil maneras con las técnicas estadísticas modernas. Pero, ¿cuál es la relación causal entre ellas? Vamos a ver que las respuestas que se dan espontáneamente al respecto no parecen ser consistentes. Una primera tentación es atribuir las diferencias en la altura de la construcción a la regulación urbana. Las zonas de baja densidad lo son así porque está prohibido producir inmuebles más elevados, y las que exhiben alta densidad responden al hecho de que ello está permitido. Esto implica, desde luego, que la producción en altura siempre es preferible para los promotores y que ellos siempre construyen con la máxima densidad permitida. Pero este no parece ser el caso: la heterogeneidad en la densidad de construcción y su gradación parecen existir aún en ausencia de regulación y con frecuencia las alturas predominantes son inferiores a las autorizadas por las normas urbanísticas. La regulación eventualmente influye en esto, como lo veremos, pero su efecto parece ser el de modificar un proceso que tiene su propia lógica. Otra opción es hacer depender este comportamiento de la diversa capacidad económica de los constructores. De nuevo aquí se tiene la implicación subyacente de que la producción en altura siempre es preferible Si en algunas áreas se construyen con una altura menor que la permitida por las normas, esto se debería que los promotores no tienen el capital suficiente para hacerlo. Habría que decir que la disponibilidad de recursos de inversión es un asunto que eventualmente influye, pero parece existir una dinámica que va más allá de esto: de hecho los mismos capitales promotores construyen con diversa densidad en distintas secciones de la ciudad. No sería raro que una misma firma promotora produjera rascacielos en Manhattan y chalets unifamiliares en Long Island. No basta tener la

150

capacidad de inversión necesaria para producir un inmueble en gran altura para que esta sea la técnica escogida. Un promotor podría contestar a estas preguntas con algo que para él no reviste ningún misterio: se construye con mayor altura en las áreas donde los precios del suelo son más altos. Se substituye tierra por capital, dirían otros con mayor pretensión de sistematicidad donde los precios de la primera son elevados. Indudablemente la referencia a los precios del suelo es valiosa, pero como explicación, tal como está formulada esta interpretación, es insuficiente. De una parte, se da por sentado, sin explicación, esta diversidad en la magnitud de los precios de la tierra. Se hace aparecer el precio de la tierra como un costo, algo que puede aparecer evidente para la práctica individual del inversionista, pero que como hemos visto, es una visión completamente inadecuada para una interpretación global. Y adicionalmente, se podría decir que la dirección de la causalidad entre los dos elementos en cuestión podría invertirse, es decir, podría afirmarse que los precios del suelo son altos porque se construye en altura. De hecho las estadísticas eventualmente sugieren la existencia de una relación en este sentido. Nuestra indagación se enrumba en otra dirección, emparentada con la lógica que se utilizó en la discusión de la noción de Renta Diferencial tipo II en la agricultura en la exposición de Marx. Lo que aquí se plantea es que más que una causalidad simple en una u otra dirección entre precios del suelo y altura de construcción, existe en el mercado inmobiliario capitalista un dispositivo mercantil que articula fundamentalmente dos aspectos, el costo de producción de las técnicas de construcción en diversa altura, por un lado, y por el otro, los precios del espacio construido que alcanzan magnitudes diferentes en los distintos lugares de la ciudad. La interacción de estas dos variables modula de manera simultánea tanto el monto de los precios que alcanzan los terrenos como la altura o densidad predominante en las distintas zonas de la ciudad. En efecto, de una parte, el precio de venta del espacio construido no es homogéneo en la ciudad. Podemos decir que en esto se distingue de otros bienes, y obedece a fenómenos que no se relacionan con las condiciones de producción. Es lo que trataremos en la sección correspondiente a las Rentas Secundarias, en donde mostraremos que el territorio de la ciudad es heterogéneo en lo que atañe a los procesos de consumo del espacio construido. En algunos lugares los consumidores están dispuestos a pagar por inmuebles de características físicas similares, precios muy diferentes, pues pueden consumirlos de distinta manera. La diferencia entre este precio

151

en cada localización y el precio de producción de ese espacio construido genera una sobreganancia que eventualmente se convierte en renta. La producción en altura permite multiplicar la cantidad de espacio construido que se puede vender en un lugar específico, y lo que es un factor que amplifica la sobreganancia, pero implica también costos mayores, lo que impacta la sobreganancia en el sentido inverso. La confrontación entre estos dos términos marca la clave de la decisión económica de los promotores: si el precio de venta no es lo suficientemente elevado para compensar los costos proporcionalmente mayores de construir en altura, se producirá en baja densidad. Si por el contrario, este precio es lo suficientemente alto para absorber este costo mayor, se utiliza la técnica más intensiva. Pero eventualmente, el uso de la técnica en altura hace aumentar la sobreganancia más que proporcionalmente y el precio del suelo sufre un impacto adicional al alza. De esta manera, la relación entre costos de producción y precios de venta del espacio construido determina simultáneamente la densidad de construcción utilizada y el precio del suelo. Vamos a explicar esto con un ejemplo numérico. Supongamos que se quiere construir una determinada cantidad de espacio construido, que denominaremos (M) y que en nuestro caso son 100 metros cuadrados de espacio construido. Existen dos técnicas disponibles. La primera de ellas la vamos a denominar de baja densidad e implica una densidad constructiva en que por cada metro cuadrado de espacio construido se necesita un metro cuadrado de terreno (muy esquemáticamente, un edificio de un nivel). Vamos a llamar (T) al tamaño del terreno, que en este caso sería de 100 metros cuadrados. A la relación M/T, la vamos a llamar Índice de construcción (IC), y en este caso es 1. A este concepto se le conoce también como edificabilidad. Vamos a suponer que esta técnica tiene una función de costos lineal de tal manera que para producir un metro cuadrado de espacio construido se necesita invertir una unidad monetaria de capital. A esto lo vamos a denominar Costo Unitario (CU). De otro lado, supongamos que existe una segunda técnica más intensiva que denominaremos de alta densidad en la que en un metro cuadrado de terreno se puede construir dos metros de espacio construido (es decir, un inmueble de dos niveles). El Índice de Construcción de esta técnica sería de 2 y por lo tanto para producir los 100 metros cuadrados de espacio construido se necesitaría un lote de 50 metros cuadrados. Pero los costos son más elevados que en la técnica anterior: para producir un metro cuadrado de construcción se necesita invertir 1,2 de capital.

152

IC CU Baja Densidad 1 1,0 Alta Densidad 2 1,2

Este espacio construido se va a producir en un lugar determinado en el cual los demandantes están dispuestos a pagar una determinada cantidad de dinero por cada metro de espacio construido, magnitud que depende de las condiciones de consumo. Supongamos inicialmente que en ese lugar, debido a su localización, a los costos de transporte, etc. los consumidores están dispuestos a pagar 1,6 unidades monetarias por cada metro de espacio construido. A esto lo vamos a denominar Precio Unitario de Mercado (PUM). Examinemos qué técnicas se utilizarán bajo ciertas circunstancias. Miremos qué sucede con la técnica de baja densidad, suponiendo que la tasa de ganancia media es de 0,2. Para producir los 100 metros cuadrados de espacio construido el promotor debe invertir 100 unidades monetarias, y esa cantidad constituye su capital (K). Para remunerarlo normalmente necesitará 20 unidades monetarias que constituirán su ganancia normal (G). Su Precio de Producción (PP) será por lo tanto de 120. Lo que él obtiene en el mercado al vender los 100 metros cuadrados de espacio construido al precio unitario (PUM) de 1,6 serán 160 unidades monetarias, el Precio Total de Mercado. Es decir, que esta última cifra excederá en 40 unidades a su Precio de Producción. Como la existencia de esta sobreganancia potencial depende enteramente de la ubicación del terreno, ya que los consumidores están dispuestos a pagar esa suma porque el inmueble está localizado allí, por el mecanismo que hemos descrito esa suma de 40 unidades será la que se convierte en renta. La llamaremos por lo pronto Renta Total (R), y es lo que el promotor debe pagar por el lote.4 Ahora bien, esta cantidad se refiere a un terreno de 100 metros cuadrados (M). Por cada metro cuadrado de terreno se estará pagando 0,40 unidades monetarias, a lo que denominamos renta unitaria (r). Si esta es la técnica predominante, este será el precio por metro cuadrado de tierra que arroja el mercado. K G PP M PUM PTM T R r Baja Densidad 100 40 140 100 1,6 160 100 40 0,40 Ahora examinemos qué posibilidad tendría este promotor de construir con la técnica de dos niveles. Dado que sus costos son mayores, para producir 4 Por lo pronto, y de manera provisional, identificamos renta con precio del suelo. Esto no es rigurosamente exacto como lo vimos en el caso rural. Para el ámbito urbano discutiremos más adelante el tópico de la relación entre estas dos maneras de presentación de la renta, como pagos periódicos o como su capitalización.

153

los 100 metros cuadrados de espacio construido debe invertir 120 unidades monetarias. Para remunerar normalmente su capital debería obtener entonces 24 unidades de ganancia y por lo tanto su Precio de Producción sería de 144. Como en ese lugar hemos supuesto que los consumidores pagan por la unidad de espacio construido el mismo precio que en los edificios de baja densidad y la cantidad producida es igual, el Precio Total de Mercado serán las mismas 160 unidades monetarias. La diferencia entre esta última cantidad y el Precio de Producción serían entonces 16 unidades, y esto sería lo que podría pagar el promotor como Renta Total. Como la cantidad de tierra utilizada con esta técnica es de solo 50 metros cuadrados, la renta por metro cuadrado sería de 0,32. Como se ve, esta suma es inferior a lo que pagaría si produjera en baja densidad. Desde luego, lo esperable es que el propietario exija la renta unitaria más elevada, que en este caso corresponde a la técnica en una planta. La técnica en dos plantas sería inviable a este precio de venta del espacio construido. Si algún promotor quisiera edificar con ese procedimiento, tendría que comprar la tierra a 0,40 el metro cuadrado y por lo tanto pagar por el lote de 50 metros cuadrados 20 unidades monetarias. Con esa exigencia no obtendría la ganancia media. En la práctica esta técnica se volvería inviable y predominará la de baja densidad. La renta unitaria que se expresará en el mercado será la correspondiente a esta modalidad de una sola planta, en este caso 0,40 por metro cuadrado de tierra. Subrayemos que este resultado se da independientemente de la capacidad de inversión del promotor o de de cualquier norma urbanística. K G PP M PUM PTM T R r Baja Densidad 100 20 120 100 1,6 160 100 40 0,40Alta Densidad 120 24 144 100 1,6 160 50 16 0,32 Miremos ahora qué podría esperarse de una situación alterna en la que todas las circunstancias mencionadas se mantienen con una excepción: el precio de venta del espacio construido es mayor. Vamos a suponer que los consumidores están dispuestos a pagar ahora 2 unidades monetarias por cada metro cuadrado de espacio construido. Puede tratarse de otro lugar de la ciudad donde haya condiciones más favorables para el consumo del espacio construido, o también puede ser el mismo lugar original en el que con el tiempo ha subido el precio. Las condiciones de la producción siguen idénticas. En la técnica de baja densidad el capital avanzado serían 100 unidades monetarias y el Precio de Producción 120. Pero si el Precio Unitario de Mercado del espacio construido es ahora de 2, el Precio Total de Mercado

154

que se obtendría con la venta de la edificación sería de 200. La Renta Total que resultaría de allí sería la diferencia entre estas 200 unidades en la que se vende el inmueble y las 120 unidades que constituyen el Precio de Producción: es decir 80 unidades. La renta por metro cuadrado en este lote de 100 metros sería por lo tanto de 0,8. Para la técnica de alta densidad el mecanismo operaría de manera similar. Como las condiciones de producción no varían, el Precio de Producción de construir el inmueble con esta técnica seguiría siendo de 144 unidades. Pero ahora el Precio Total de Mercado es de 200: la Renta Total equivaldría a la diferencia entre estas dos cantidades, es decir, 56 unidades monetarias. Lo interesante en este caso es lo siguiente: como se trata de un lote de 50 metros cuadrados, la renta por metro cuadrado de terreno sería de 1,12 unidades monetarias. Esto es superior a los 0,80 que arroja la técnica en dos plantas. En este caso, entonces, lo que se impondrá será la técnica de alta densidad. El terrateniente exigirá 1,12 por cada metro cuadrado de tierra, independientemente de la técnica que el promotor escoja. Si este último utiliza la construcción en una planta no conseguirá su remuneración normal y por lo tanto esta será una práctica que no se generalizará. 5

K G PP M PUM PTM T R r Baja Densidad 100 20 120 100 2,0 200 100 80 0,80Alta Densidad 120 24 144 100 2,0 200 50 56 1,12 Examinemos entonces lo que ha sucedido. Con las condiciones de producción fijas, conservando la misma técnica de baja densidad, la renta unitaria va aumentando a medida que el Precio Unitario de Mercado es más elevado. Pero cuando este precio supera una frontera (que en nuestro ejemplo es de 1,64) la técnica en dos niveles se impone e inviabiliza la anterior. En las zonas donde se trasciende este umbral se construye con mayor densidad. Al mismo tiempo la renta comienza a crecer más que proporcionalmente. Aquí es donde aparece una similaridad más estrecha con la reflexión de Marx. En el ejemplo se podría decir que cuando el PUM es de 2, la renta que correspondería a la técnica en un nivel sería de 0,8. Esto podría tomarse como lo correspondiente a la Cuota Normal de aplicación de Capital sobre la tierra de 1 unidad monetaria por metro 5 La identificación que hemos hecho entre renta y precio del suelo dificulta un poco la cuantificación precisa de esta operación, pero podríamos reconstruir la manera como se le presenta la decisión al promotor: si el precio del suelo está a 1,12, produciendo en dos niveles se ahorra la renta correspondiente a 50 metros cuadrados de tierra, lo que sería 56 unidades monetarias. Los costos de construcción le aumentan, en comparación con la edificación en una sola planta, en solamente 20 unidades. Percibe que le conviene construir en alta densidad

155

cuadrado. Pero la renta unitaria efectiva, como hemos visto es de 1,12. La diferencia, 0,32 podría ser interpretada precisamente como Renta Primaria Diferencial tipo II, que sería concomitante a una cuota de capital sobre la tierra de 2,4 unidades monetarias por metro cuadrado. Desde luego que este análisis se puede replicar para técnicas aún más intensivas. Para pasar a un procedimiento constructivo en mayor altura se deberá superar otro umbral más en el precio del espacio del espacio construido y así sucesivamente. De esta manera se configura el escalonamiento de alturas predominantes en diversas zonas de la ciudad. Quisiéramos ampliar la ilustración numérica a una tercera técnica para visualizar esto de manera más clara e introducir otras nociones Supongamos que existe una técnica aún más intensiva que denominaremos de altísima densidad y que tendría como Índice de Construcción 3. Es decir que se construye en tres niveles y en un metro de tierra se pueden edificar tres metros de espacio construido. Pero los costos de construcción son aún más elevados: vamos a suponer que para construir un metro de espacio con esta técnica se necesita invertir 1,44 unidades monetarias. A continuación agregamos las cifras de esta tercera técnica a los que ya hemos presentado para los niveles de Precio Unitario de Mercado del espacio construido de 1,6 y 2,0 y añadimos un tercer nivel de precio de 2,5. K G PP M PUM PTM T R r Baja Densidad 100 20 120 100 1,6 160 100 40 0,40Alta Densidad 120 24 144 100 1,6 160 50 16 0,32Altísima Densidad 144 28,8 172,8 100 1,6 160 33,3 -12,8 -0,38 K G PP M PUM PTM T R r Baja Densidad 100 20 120 100 2,0 200 100 80 0,80Alta Densidad 120 24 144 100 2,0 200 50 56 1,12Altísima Densidad 144 28,8 172,8 100 2,0 200 33,3 -12,8 0,81 K G PP M PUM PTM T R r Baja Densidad 100 20 120 100 2,5 250 100 130 1,30Alta Densidad 120 24 144 100 2,5 250 50 106 2,12Altísima Densidad 144 28,8 172,8 100 2,5 250 33,3 77,2 2,31

156

Cuando el Precio Unitario de Mercado es de 1,6, como hemos visto la técnica que genera la renta más alta es la de baja densidad. La de alta densidad arroja una renta más reducida que la anterior, y por lo tanto no se manifiesta en el mercado. La técnica de altísima densidad, en tres niveles en el ejemplo, genera una renta aún más baja, en realidad negativa. Cuando se pasa a un Precio Unitario de Mercado de 2, como hemos visto, la técnica que arroja la renta más elevada es la de dos niveles que supera la de un solo nivel. Observemos que para este precio la técnica en tres niveles induciría una renta menor que la técnica de dos niveles, y por lo tanto ni es viable económicamente ni se manifiesta en el mercado. En nuestro ejemplo esto último ocurre solamente con el Precio Unitario de Mercado del espacio construido de 2.5. Para ese precio lo que se manifiesta en el mercado es la técnica en tres niveles que induce la renta por metro cuadrado de tierra más elevada. De hecho lo que ha sucedido es que así como para pasar de uno a dos niveles se atravesó el umbral de 1,68 en el PUM, para pasar de 2 niveles a tres niveles se atravesó otro umbral, que en nuestro ejemplo es igual a 2,3. De esta manera llegamos a una representación simplificada que ilustra el fenómeno de la gradación simultánea de las rentas y de las técnicas constructivas. En las áreas de la ciudad que tienen un precio de 1,6 se utilizarán técnicas de un nivel. La renta que allí se genera es de 0,4 por metro cuadrado de tierra. La inversión sobre cada metro cuadrado de tierra es de 1. En las zonas de la ciudad que tienen un precio del metro cuadrado de espacio construido de 2 se construye en dos niveles. La renta por metro cuadrado que emerge en el mercado es de 1,12 para una aplicación de capital sobre la tierra de 2,4 unidades de capital por cada metro cuadrado de tierra. Las zonas que tienen un precio del espacio construido de 2,5 se edifican en tres niveles, arroja una renta por metro cuadrado de 2,39 y se aplica 4,32 unidades de capital por metro cuadrado de tierra.

PUM IC CU K/T r rd II 1,6 1 1,00 1,00 0,40 0 2,0 2 1,20 2,40 1,12 0,40 2,5 3 1,44 4,32 2,39 1,09

Lo que denominamos Renta Primaria Diferencial tipo II (en este caso unitaria, es decir, por metro cuadrado de terreno) de acuerdo al procedimiento que discutimos en su momento sería como sigue: la renta que efectivamente emerge en el terreno, con la intensidad de capital correspondiente, se compara con la que aparecería si la inversión hubiera

157

sido igual a la cuota normal de aplicación de capital sobre la tierra, la cual, en nuestro ejemplo, sería igual a 1. Para el primer caso esta Renta Primaria Diferencial tipo I sería nula pues no hay inversiones más intensivas que sean económicamente pertinentes. Para el segundo caso, la renta unitaria total sería de 1,12 que corresponde a una aplicación de capital de 2,4 unidades monetarias por metro cuadrado de tierra. Si se hubiera invertido una unidad monetaria de capital por metro cuadrado la renta unitaria hubiera sido de 0,8. Por lo tanto, la rPDtII sería de 0,32. Para el tercer caso la renta unitaria total sería de 2,31 y con una aplicación de una unidad de capital por metro cuadrado de tierra la renta unitaria hubiera sido de 1,30: por lo tanto la rPDtII sería de 1,01. Ahora bien, volvamos al caso intermedio en el que hacemos que el Precio Unitario de Mercado del espacio construido sea de 2. Hemos dicho que esta magnitud supera la frontera del PUM de 1,68 y por lo tanto si se utilizara la técnica en baja densidad sólo se podría pagar una renta más baja que la que le exige el propietario del suelo. Mencionamos también que para poder acceder a la técnica en tres niveles el PUM debería superar un nuevo umbral, que es de 2,3 en nuestro ejemplo. Este no es el caso, pues el precio para este escenario intermedio es de 2,0. ¿Qué pasaría si en presencia de este precio un promotor utilizara la técnica en tres niveles? Pues la renta unitaria que está en capacidad de pagar en vez de aumentar disminuiría (de 1,12 por metro cuadrado de tierra si construye en dos niveles, que es lo que le exige el terrateniente, pasaría a 0,81 si lo hace en tres niveles) Como se ve, para un determinado precio del espacio construido (o un determinado rango de este precio) la edificabilidad que genera el mercado no sólo tiene un mínimo, sino también un máximo. Si se sobrepasa ese límite, la renta en vez de aumentar, se contrae. A esta edificabilidad que hace máxima la renta generada la llamaremos edificabilidad económica y es la que tienden a adoptar los agentes mercantiles. Esta es una característica de la lógica de este mercado inmobiliario que es muy importante tener en cuenta pues tiene muchas consecuencias en su operación. La siguiente gráfica ilustra esto: para un nivel de Precio Unitario de Mercado del espacio construido la renta generada se hace más grande a medida que aumenta la edificabilidad, pero tiene un máximo. A partir de allí, si la edificabilidad es mayor la renta se contrae. Como efecto de la competencia entre terratenientes y promotores, estos últimos tenderán a localizarse en este nivel de edificabilidad que maximiza la renta y es lo que constituye lo que hemos llamado edificabilidad económica.

158

Figura 4.1

Edificabilidad Económica

M/T

r

r max

PUMi

La Figura 4.2 nos brinda una representación de algunas de las cosas que hemos afirmado desde un nuevo ángulo. Allí comparamos las curvas que muestra la relación entre edificabilidad y renta unitaria de manera simultánea para tres niveles del precio unitario del espacio construido, que bien podrían ser los de nuestro ejemplo. Allí se ve que a medida que el precio del espacio construido aumenta, crece el nivel de la edificabilidad en que la renta generada es máxima, es decir la edificabilidad económica, y así mismo aumenta el nivel de la renta generada. En otras palabras, desde esta perspectiva se ilustra cómo el mecanismo descrito desemboca en una regulación simultánea del nivel de edificabilidad y el nivel de la renta: a cada precio del espacio construido corresponde un nivel de edificabilidad y un nivel de renta.

159

Figura 4.2

EE2 M/T

r

r1

PUMi

r2

r3

EE1

PUM2

PUM3

EE3

Después de la presentación de estas nociones, terminemos esta parte con la exposición de una formalización algebraica muy sencilla y simplificada que permite aprehender ciertos aspectos con una mayor precisión. Expresemos algebricamente la relación que hemos establecido entre Precio Unitario de Mercado y la renta unitaria para cualquier técnica. Partamos de la definición inicial de Renta total, para una técnica i : Ri = PTM- Ki (1+g’) esto puede expresarse de la siguiente manera: Ri = [PUM – CUi (1+g’)] M traduciendo esto a términos unitarios por área de terreno ri= Ri / T i = [PUM – CUi (1+g’)] M/ T i

Pero como M/ T i = ICi

160

ri = - ICi [CUi (1+g’)] + ICi PUM Em un sistema de ejes cartesianos la gráfica que describe la relación entre r y PUM es una recta ascendente cuya pendiente es justamente (ICi) el Índice de Construcción de la respectiva técnica. De otro lado, si vemos cuál es el valor mínimo del Precio Unitario de Mercado para que la renta unitaria sea cero, lo que nos muestra el interesecto de la recta anterior con el eje de las X, tenemos la siguiente expresión: PUM (0) = CUi (1+g’) Es decir que la curva arranca en el eje de las x con un valor mínimo que sería el precio de producción unitario de la respectiva técnica. La Figura 4.3 ilustra este asunto:

Figura 4.3

r

CUi (1+ g’)

ICi

PUM

161

Ahora bien si como en la Figura 4.4 expresamos simultáneamente esta relación entre r y PUM para las dos técnicas, encontramos que para la técnica de Baja Densidad tendremos una curva que parte en un punto más cercano al origen en el eje de las X que el de la Alta Densidad, pero que tiene una pendiente menor. A la izquierda del punto X12 donde las dos curvas se cortan, la técnica en Baja Densidad arroja una renta unitaria mayor que la técnica de Alta Densidad, y será la que se imponga en el mercado en este rango de precios unitarios del espacio construido más bajos. Cuando este precio unitario de espacio construido rebasa esta magnitud X12 (que en nuestro ejemplo numérico es 1,68) la técnica en Alta Densidad arroja una renta mayor y es ella la que se impone en este rango de precios unitarios de espacio construido más altos. Puede verse además que a partir de X12 la renta unitaria crece más rápidamente ante incrementos en el Precio Unitario de Mercado del espacio construido. Figura 4.4

r

PUM

Alta Densidad

Baja Densidad

X12

Agreguemos en la figura 4.5 la tercera técnica con una densidad aún mayor El precio X23 (2,3 en nuestro ejemplo) sería el punto de quiebre entre la segunda y la tercera técnica, a partir del cual esta última se impondría

162

haciendo viable lo que hemos denominado de Altísima Densidad. Aquí puede verse con más nitidez algo que acabamos de señalar: para el rango de precios que está entre los puntos X12 y X23 hemos visto que la técnica 2 arroja una renta unitaria mayor que la técnica 1 y será preferida a esta última. Pero observemos que en este tramo la técnica 2 también induce una renta mayor que en la técnica de densidad superior. Allí la técnica 2 será preferible no sólo a la técnica 1, sino también a la técnica 3.

Figura 4.5

r

PUM

Alta Densidad

Baja Densidad

X12

Altísima Densidad

X23

En esta gráfica, si consideramos la técnica de baja densidad como la que corresponde a la cuota normal de capital sobre la tierra, esta Renta Primaria Diferencial tipo II sería igual a la diferencia entre la renta máxima que arroja la técnica correspondiente en cada momento y esta curva de baja densidad. 4.1.3 La Renta Absoluta Urbana La inquietud que conduce a Marx a introducir la noción de Renta Absoluta, como hemos visto, es la necesidad de explicar por qué, bajo determinadas circunstancias, las tierras que no parecen tener ninguna ventaja relativa con respecto a otras, sin embrago exhiben una renta positiva. En el caso urbano

163

surge un interrogante similar. Los lotes que conforman el territorio de una ciudad tienen rasgos heterogéneos y de allí se desprende que soporten rentas diferenciales: ya hemos visto las primarias, que atañen al proceso productivo de la construcción y veremos las secundarias, que se refieren a los procesos de consumo del espacio construido. ¿Es creíble que los lotes de la ciudad que tienen las condiciones más desfavorables combinando estos diversos conceptos, es decir, los que no disfruten de rentas diferenciales, sean gratuitos? ¿Qué su renta sea nula? No parece serlo. En casi todas las ciudades capitalistas los terrenos que están incluidos en el marco urbano tienen un precio que es considerable. Se podría hablar entonces de una Renta Absoluta Urbana que explicaría el nivel de la renta mínima de los terrenos urbanos y cuya pertinencia es considerable, pues en la medida que afecta a todos los terrenos de la ciudad (sobre ese mínimo se estructuran todas las otras rentas) contribuye apreciablemente en el nivel general de los precios de la tierra de las ciudades. Un primer determinante de esta Renta Absoluta Urbana es la competencia de los usos no urbanos de la tierra. Normalmente el entorno de las ciudades tiene un uso económico, generalmente agrícola, y allí existen rentas rurales. Los propietarios de esas tierras, cuya estrategia consiste precisamente en maximizar sus rentas, sólo las cederán para un destino urbano a condición de que reciban por ello una renta igual o superior a la que les ofrecería un capitalista agrícola. De esta manera, el comprador final del espacio construido deberá absorber en el precio que paga por la mercancía este elemento, abonando un sobreprecio que le permita al capitalista constructor obtener su ganancia normal, y además pagar una renta por lo menos igual a la que recibiría el terrateniente de un capitalista agrícola alternativo. Si el precio del espacio construido no cumple con este requisito, su producción no puede tener lugar, o más estrictamente, sólo se producirá una cantidad de espacio construido correspondiente a la que demandan los usuarios dispuestos a pagar este sobreprecio. Digamos que la magnitud de la renta rural de las tierras aledañas a la ciudad será el límite mínimo de la renta de las tierras urbanas, y a partir de allí se estructurarían las otras rentas urbanas diferenciales. En la Figura 4.6 representamos esto gráficamente para visualizarlo mejor y hacer ciertas precisiones. Vamos a prescindir por el momento de cualquier renta diferencial. En la parte superior de la gráfica mostramos la formación de los precios de los inmuebles. La curva PC-PC puede ser interpretada como la Curva de Precio de Circulación de los inmuebles. Ella muestra una relación inversa entre el precio y la cantidad ofrecida, por efecto de la competencia entre oferentes entre sí, demandantes entre sí y entre oferentes

164

y demandantes, como en cualquier otro bien. Si no existiera ninguna renta la cantidad de inmuebles producido sería q y el precio sería el Precio de Producción de construir estos edificios. En la parte inferior de la grafica representamos las rentas y la cantidad de tierras. Suponemos esquemáticamente que cada edificio necesita un lote de un tamaño uniforme y que a medida que se construyen más inmuebles se tienen que utilizar terrenos cada vez más alejados del centro C. Como no estamos considerando la existencia de rentas diferenciales, esta distancia no se traduce en ninguna condición de heterogeneidad económica: todos los terrenos urbanos son iguales entre sí. La única diferencia es la que existe entre terrenos que pueden ser o no usados para fines urbanos. Si no existiera renta rural el límite de la ciudad sería L que es el punto correspondiente a la producción q. Pero si existe una renta rural, que es lo más frecuente, para poder usar estos terrenos para un uso urbano los promotores deben pagar esa renta rural, de una magnitud similar a la de los terrenos contiguos. Por lo tanto a su precio de producción deben agregar esa renta rural que opera en este caso como Renta Absoluta Urbana. La cantidad de inmuebles producida debe reducirse a q* y el precio resultante será P que será igual al Precio de Producción añadiéndole la Renta Absoluta Urbana. El tamaño de la ciudad se contraerá y pasará a ser L*. Mírese bien que en este caso se puede establecer una dirección de la causalidad similar a la que tenía en mente Marx para la Renta Absoluta en el caso rural: la magnitud de la renta de referencia presiona al alza al precio del espacio construido. Los consumidores pagan más por esta mercancía que si no existiera renta y deben restringir su consumo. Las tierras destinadas a usos urbanos serán menos numerosas, es decir la ciudad será más pequeña. En todos los terrenos urbanos se manifestará esta Renta Absoluta Urbana que constituirá el nivel mínimo a partir del cual se formarán las otras rentas diferenciales.

Figura 4.6

165

Ahora bien, lo que acabamos de exponer implica que en límite de la ciudad la magnitud de la Renta Absoluta Urbana sea igual a la renta rural máxima de los terrenos de expansión. Pero lo que muestran las percepciones estadísticas en la gran mayoría de las ciudades es algo diferente. La renta mínima de los terrenos urbanos, es decir la Renta Absoluta Urbana es superior, y a menudo muy superior, a la renta que arroja un uso agrícola en esos lotes. Es decir, en el límite de la ciudad se rompe la continuidad en la progresión espacial de la magnitud de la renta y se produce un salto. 6 Como veremos, este es un fenómeno de gran pertinencia en la operación de los mercados de terrenos urbanos.

6 Un fenómeno que examinaremos más adelante, los Precios de Anticipación determinan que cuando las rentas se expresan de manera capitalizada como precio del suelo, los oferentes de tierras anticipan este salto cuando es esperable que el límite de la ciudad se desplace con el tiempo. Pero en términos de la renta periódica, que puede ser calculada estadísticamente, la discontinuidad a la que aludimos sí es nítida.

RAU R Rural

RAU

Precio de Producción

PC

P

PC

q q*

LL*

PP

Precio

Cantidad

Renta

C Tierras

166

La explicación de este fenómeno debemos buscarla en la siguiente dirección: los lotes de tierra, para ser considerados como parte de la ciudad y por lo tanto para poder operar como soporte de inmuebles urbanos, requieren de ciertas características que están por fuera del control de los inversionistas en construcción, es decir, de los promotores inmobiliarios tomados individualmente. Hemos ya mencionado que, sobre todo en los últimos tiempos, los inmuebles citadinos requieren su conexión con una serie de valores de uso que se conocen como infraestructura urbana, y que tienen una disposición espacial en forma de red. Por diversas razones, estas redes no pueden ser producidas o reproducidas de manera aislada por parte de los promotores. Implican inversiones enormes que rebasan la capacidad de la acumulación individual, por ejemplo, o tienen períodos de maduración excesivamente prolongados o tienen problemas de rentabilidad, etc. Con mucha frecuencia, esta infraestructura es suministrada por el Estado, bien sea directamente, o mediante su acción que crea condiciones ad hoc (subsidios, etc.) para que agentes privados la produzcan. 7Pero de esta manera el capitalista promotor encuentra una circunstancia que es externa a su dinámica y que se requiere para su acumulación. El capitalista promotor necesita terrenos urbanos, pero con su acción unilateral no puede tenerlos. Para ello necesita de la concurrencia de otros agentes. Existe otra dimensión que hace que los terrenos sean irreproductibles para el capital individual. El carácter urbano de una unidad de espacio construido exige su enlazamiento espacial con una gran cantidad de otros inmuebles con valores de uso que le son complementarios, en una imbricación que tiene una gran complejidad. Espontáneamente, esta multiplicidad de valores de uso urbano es el resultado de la interacción de una gran cantidad de agentes, entre ellos, capitales que desarrollan procesos de acumulación independientes en la producción y en el consumo de diversas secciones de espacio construido, en un proceso global que, no obstante, no tiene un sujeto consciente y único. A pesar de que el capital inmobiliario en su acumulación adquiere cada vez una mayor envergadura, no parece haber alcanzado la masa crítica, ni los instrumentos necesarios (puede que no se trate tan sólo de un problema de talla) para que uno sólo, o unos pocos polos privados logren reproducir este proceso. Esto se debe, de una parte, a su ya mencionada complejidad, que involucra incluso una dimensión cultural mal conocida y poco controlada; y de otra parte, a que esta multiplicidad de procesos requieren un volumen muy considerable de 7 Jaramillo, Samuel “Crisis de los medios de consumo colectivo y capitalismo periférico” en Cuervo, Luis Mauricio et al (comp) Economía Política de los servicios públicos CINEP-Bogotá 1988

167

recursos, lo que supone, de todas formas, una apreciable magnitud en el capital que pretenda llevarlos a cabo por su cuenta.8

De esta manera, el capital promotor no puede disponer a voluntad de terrenos urbanos y esta circunstancia se convierte en una condición de su proceso de acumulación que escapa a su control. Pues bien, en determinadas circunstancias puede surgir una escasez de los terrenos que reúnen las calidades para ser considerados urbanos y esto se puede convertir en una limitante para la producción de inmuebles urbanos. En principio, pueden existir barreras de tipo geográfico o técnico que impidan la expansión de los terrenos urbanos de una ciudad. Muchas urbes tienen a su alrededor montañas, cuerpos de agua, zonas anegadizas, etc. que dificultan eventualmente su expansión. Pero esta escasez relativa puede desprenderse de restricciones en la provisión de infraestructura propiamente dicha. Esto a su vez puede deberse a limitaciones fiscales, a dificultades en la operación del Estado, o simplemente al hecho de que la lógica estatal no siempre responde de manera automática a los intereses de cada capital individual. Aunque físicamente existen tierras para la ampliación de la ciudad no se dispone del equipamiento para usarlas. Incluso, es posible que se limiten reglamentariamente los terrenos que pueden ser edificados con fines urbanos por razones de técnica urbanística, de planeación física o de racionalización en el suministro de servicios. De otra parte, la escasez relativa de suelo urbano puede responder a la retención de la tierra por parte de sus propietarios. Esto puede desprenderse de la concentración de la propiedad territorial, en particular de la tierra de expansión urbana, que permite la acción concertada de unos pocos propietarios. Estos no venden sus lotes para que sean edificados, a menos que se les pague una renta muy superior a la renta rural de la que disfrutan. Pero para que esto ocurra no es indispensable que haya unos pocos vendedores de tierra confabulados en su acción. De hecho en este mercado existen circunstancias que favorecen el hecho de que, incluso con una gran fragmentación de la propiedad, los dueños del suelo puedan retener sus terrenos. Los predios se pueden seguir utilizando en usos rurales, lo que garantiza un ingreso durante el período de retención; los incrementos en el precio de la tierra cuando se pasa de un uso rural a uno urbano, como veremos, suelen ser muy considerables y justifican la espera; y como también trataremos más adelante, el precio del suelo urbano parece tener

8 Topalov, Christian. La urbanización capitalista. México. Edicol, 1981.

168

una tendencia secular al alza, lo que amortigua los riesgos de mantener terrenos fuera del mercado por largo tiempo. Ahora bien: la limitación en la cantidad de tierra incorporada a la ciudad restringe la cantidad de inmuebles que se pueden ofrecer en el mercado. La competencia entre los usuarios de espacio construido ante esta cantidad restringida del producto hará subir el precio de este último. Como los costos de producción no han variado, los productores de los inmuebles que sí están en terrenos urbanos podrán obtener una ganancia extraordinaria. De nuevo, repitiendo la exposición del mecanismo que hemos evocado tantas veces, como esta ganancia extraordinaria se debe enteramente a estas características excepcionales del terreno que permiten la edificación urbana, ella se convierte en renta. Los terrenos vacíos en los que potencialmente se pueden hacer estas sobreganancias también gozarán de esta renta. Es decir, ella aparecerá en todos los terrenos urbanos. A esta modalidad de renta la denominaremos Renta Absoluta Urbana, por varias razones. En primer lugar, porque su mecanismo es virtualmente idéntico al de Renta Absoluta en términos generales y consiste en la confrontación de los propietarios territoriales con los inversionistas inmobiliarios, y a través de estos últimos con los usuarios finales, lo cual ante una situación de escasez hace elevar el precio, y así una porción de valor va a parar a manos de los propietarios territoriales; en segundo lugar porque su forma de operación se asemeja a la que aparece ante a una escasez absoluta de tierra (en contraste con una modulación gradual, como en el caso de las rentas diferenciales); y en tercer lugar porque para los terrenos urbanos esta renta funciona como lo hace la renta absoluta para los terrenos rurales: constituye la base mínima sobre la cual se escalonan las demás rentas diferenciales en los lotes particulares. En este sentido, desde la perspectiva de los terrenos urbanos, se trata de una renta de monopolio generalizada: constituye el total de la renta en la tierra marginal (la cual no soporta otro tipo de rentas urbanas), pero está presente también en todos los demás terrenos de la ciudad como el componente básico al cual se le superponen eventualmente, como hemos dicho, otras rentas diferenciales, tanto primarias como secundarias9. En la medida en que la Renta Absoluta Urbana es compartida por el conjunto de los terrenos urbanos, tiene una particular importancia en la determinación de los precios del suelo en las ciudades al fijarlos en su nivel mínimo, y cumple un papel destacado en la

9 De otro lado, si se mira desde el conjunto de los terrenos, incluyendo los rurales, esta renta debería ser considerada como una renta de monopolio focalizada: son sólo ciertos terrenos los que la soportan, aquellos que hacen parte de las distintas aglomeraciones urbanas

169

definición de la porción de trabajo social que se canaliza a través de este mecanismo. Destaquemos que para comprender la existencia o la magnitud de la Renta Absoluta Urbana no hacemos ninguna referencia a la composición orgánica de capital, que en este caso debería referirse a la industria de la construcción; esto, claro está, por las razones generales que hemos discutido en el segundo capítulo. Pero además, en el medio urbano esta consideración trae complicaciones ulteriores que han mortificado a muchos teóricos que intentan tenerla en cuenta, siguiendo la perspectiva tradicional, y que los conduce a contradicciones lógicas más graves que en el caso general y mayores contrastes con las regularidades empíricas. 10 Nuestra perspectiva, en cambio, que hace derivar la magnitud de la Renta Absoluta Urbana de la relación de fuerzas entre terratenientes y demandantes directos e indirectos de tierra urbana, permite abordar más fácilmente la comprensión de la tendencia ascendente en el tiempo de esta renta, y su diversa talla en las distintas ciudades. Hemos dicho que el límite mínimo lo constituye el nivel de la renta agrícola alternativa, el cual es más elevado en ciudades con entorno agrícolas inmediatos más fértiles, por lo cual esta renta debe ser más elevada en las ciudades más grandes y más ricas: las tierras rurales cercanas a las ciudades acumulan rentas diferenciales rurales de localización, y éstas son mayores en la medida en

10 Señalamos sólo algunas de estas dificultades: si se hace depender la existencia de la Renta Absoluta Urbana de una composición orgánica de capital anormalmente baja en la construcción, nos encontramos con que las razones que se aducen para este resultado en la agricultura no se aplican aquí (por ejemplo, un régimen de arrendamiento de tierra, o un pretendido atraso de las ciencias biológicas frente a las mecánicas, que no tendrían aquí ningún efecto), y los nuevos argumentos aplicados a la construcción no parecen muy convincentes. Así, y a pesar de la reluctancia anotada del capital del sector a comprometerse con capital fijo, la composición orgánica de capital se refiere a la participación en el total, del capital constante, que no sólo incluye su porción fija, sino su parte circulante: estadísticamente, se encuentra con mucha frecuencia (mayor que en la agricultura) que esta relación no se distingue significativamente del promedio de la industria. A medida que esta diferencia se estrecha, y eventualmente desaparece, la magnitud estadística que puede asimilarse a la Renta Absoluta Urbana (el precio de las tierras urbanas marginales) se eleva, incluso muy por encima de las rentas rurales de las tierras vecinas, lo que pone en contradicción a la teoría con el desarrollo de los hechos empíricos. De la misma naturaleza sería la siguiente contradicción: si somos consecuentes con el planteamiento marxista sobre el funcionamiento de la economía capitalista, habría que admitir que en una misma formación social la industria de la construcción constituye un todo, con una única composición orgánica de capital relevante. De esta forma, las distintas ciudades en una misma formación social deberían exhibir una misma magnitud en su Renta Absoluta Urbana, lo que contrasta abiertamente con lo que se encuentra empíricamente con respecto al nivel de precios mínimos de los terrenos en las ciudades, que muestra una gran dispersión. Si se plantea una relación en términos de la composición orgánica de capital de la construcción en cada ciudad, se podría derivar una diversa magnitud de este tipo de renta entre las diferentes aglomeraciones, pero su gradación sería opuesta a lo que se observa empíricamente: las pequeñas ciudades con firmas más atrasadas probablemente tendrían una Renta Absoluta Urbana mayor que las grandes metrópolis, que probablemente tengan firmas constructoras más avanzadas, lo cual es abiertamente contraevidente.

170

que los mercados urbanos que sirven son más desarrollado. Así mismo, la posición de los oferentes de tierras urbanas se fortalece con respecto a los demandantes cuando las ciudades están creciendo con mayor rapidez. Algo similar sucede cuando se trata de ciudades grandes que gozan de mayores atractivos de localización global. Si existen factores geográficos que limiten la disponibilidad de tierras esta renta debe ser más alta y lo mismo debe esperarse cuando existen restricciones al suministro de infraestructura y cuando la reglamentación urbanística limita la expansión urbana. Finalmente debe aumentar la magnitud de esta renta cuando la propiedad de la tierra periférica es muy concentrada. La mayoría de estas circunstancias tiende a acentuarse a medida que avanza la acumulación, lo que explicaría la trayectoria ascendente en el tiempo de la magnitud de esta renta. Así mismo, en muchas circunstancias estos factores arrojan una magnitud de la Renta Absoluta Urbana que supera, y muchas veces de manera muy acentuada, lo correspondiente a la renta rural más elevada, generándose así el salto en la continuidad de las rentas que hemos mencionado. En la Figura 4.7 ilustramos gráficamente la operación de este mecanismo que hemos expuesto. En comparación con la figura anterior, suponemos que por alguna de las razones que hemos señalado, restricción en el suministro de infraestructura o retención de los propietarios, etc. la tierra disponible se reduce, y el límite de la ciudad pasa a ser L** (es decir, la tierra entre L* y L** no se puede utilizar) Esto genera una restricción en la cantidad de espacio construido que aparece en el mercado: ya no es q* sino q**. Ante esta cantidad menor de inmuebles la competencia hace subir el precio, siguiendo la curva PC-PC. El nuevo precio en el que se transa el espacio construido será P´, superior a P. La Renta Absoluta Urbana entonces aumenta para los terrenos que sí son utilizables como urbanos. Como se ve en este caso, volviendo a la parte inferior de la gráfica, la Renta Absoluta Urbana en el límite de la ciudad es más alta que la renta rural de la tierra circundante con una discontinuidad.

171

Figura 4.7

R

RAU R Rural

RAU

Precio de Producción

P

PC

PC

q q*

LL* C

q**

P’

L**

Cantidad

Tierras

Precio

PP

4.2 Las rentas urbanas secundarias Vamos ahora a examinar las rentas que surgen en el proceso de consumo del espacio construido, concebido este último como un bien, como una mercancía. Como hemos dicho, examinaremos las siguientes rentas, que corresponden a las principales articulaciones secundarias de la tierra urbana: la Renta Diferencial de Comercio, que está ligada al proceso de circulación de mercancías. En el uso del espacio construido como proceso de reconstitución humana en términos de vivienda, examinaremos dos rentas secundarias que allí emergen: la Renta de Monopolio de Segregación y la Renta Diferencial de Vivienda. Finalmente para el proceso de

172

producción de mercancías examinaremos la Renta Diferencial y de Monopolio Industrial. 4.2.1 La Renta Diferencial de Comercio Entre las rentas urbanas que surgen en el proceso del consumo del espacio construido, tal vez la más característica sea la que tiene relación con la actividad comercial. Para introducirla es necesario recordar algunos rasgos del proceso de circulación de mercancías y sus especificidades en la ciudad capitalista. El funcionamiento de una economía capitalista madura exige que una porción del capital disponible se comprometa en la tarea de hacer circular las mercancías. Las alternativas a ello –por ejemplo, que el mismo capitalista productivo sea quien se ocupe de esta función, o que quien la desempeñe sea un agente no capitalista- tienden a no ser viables a largo plazo, pues llevan consigo discontinuidades en el proceso de rotación del capital y/o limitaciones en su eficiencia. La asignación de algunos capitales exclusivamente a la esfera comercial significa que ellos, al no desarrollar una actividad propiamente productiva de valor, tampoco producen plusvalía. Sin embargo para que esta especialización tenga lugar se requiere que estos capitales obtengan una remuneración equivalente a la que obtendrían en una inversión equiparable, como podría ser una inversión productiva. No hay, pues, opción diferente a que el capital ligado a la producción renuncie a una porción de la plusvalía extraída de sus trabajadores, y la ceda al capital comercial como remuneración de la inversión de este último. Esto se da a través de un descuento que sobre el precio final de las mercancías (el que paga el consumidor por ellas) debe ofrecer el productor al comerciante: la diferencia entre el precio de fabricante (o al por mayor) y el precio final (o al detal), constituirá el margen comercial que será la base de la ganancia del capitalista comprometido en la circulación. En primera instancia se puede pensar que este margen debe tender a igualarse entre los distintos comerciantes, ya que la competencia lleva a hacer uniformes para todos los concurrentes tanto al precio intermedio como al precio final. La amplitud de este margen, y por lo tanto el volumen de plusvalía que se debe ceder a los comerciantes, va a depender entonces de la cantidad de capital socialmente necesaria para hacer circular las mercancías producidas, y uno de los parámetros que determinan esta magnitud es la velocidad de rotación del capital comercial: dada una masa de valor producida, dependiendo de la velocidad de rotación se requerirá

173

una masa determinada de capital que se especialice en su circulación, y el capital productivo debe cederle la plusvalía necesaria para remunerar esta cantidad de capital a la tasa de ganancia general. La velocidad de rotación del capital comercial que sirve de referencia para determinar su magnitud es un parámetro global, resultante de la acción conjunta de los capitales individuales que se dedican al comercio. Aunque la velocidad de rotación de todos los capitales comerciales no necesariamente es idéntica en todo momento, de hecho puede suponerse a este nivel que, si no hay obstáculos externos, debe existir una convergencia, que es lo que le otorga sentido social a este concepto de velocidad de rotación media. De esta manera, ante una margen comercial que tiende a ser uniforme, los distintos capitales comerciales, cuya velocidad de rotación confluye, tiende a obtener la ganancia media, en un mecanismo comparable al de las oscilaciones de la remuneración de los capitales productivos alrededor de la ganancia media, dependiendo de las diferencias en productividad que tienden a homogeneizarse. Debe hacerse notar, sin embargo, que si por alguna razón especial un capital comercial particular logra una velocidad de rotación por encima de la media, dado un margen comercial uniforme, obtendrá una proporción de plusvalía mayor que la normal. Esto genera un mecanismo en el cual los capitales comerciales tienden permanentemente a acelerar su rotación. Pero al igual que la tendencia de los capitales productivos a aumentar su productividad no elimina la existencia de una productividad media socialmente relevante, si no existen obstáculos a la competencia entre los capitales comerciales estas divergencias individuales siempre estarán en proceso de disolución, y lo significativo es precisamente una velocidad media de rotación (que no necesariamente debe ser el promedio matemático, claro está). Ahora bien, esta reflexión puede hacerse en estos términos siempre y cuando nos mantengamos en un nivel de abstracción inicial donde estos procesos se desarrollan de manera aespacial. Tan pronto introducimos la consideración del espacio, y sobre todo, del espacio urbano, vamos a ver que, sin que desaparezca la competencia entre los capitalistas, algunas de estas convergencias señaladas van a encontrar obstáculos para encarnarse. En particular, la heterogeneidad inherente al espacio urbano va a dificultar en primer lugar, que la velocidad de rotación de los capitales comerciales que operan en distintas secciones de la ciudad tiendan a unificarse; y en segundo lugar, esta misma circunstancia va a permitir que el precio final de las mercancías conserve ciertas disparidades de manera permanente.

174

Examinemos el primer aspecto, por lo tanto suponiendo uniformidad en el precio final de las mercancías. Como hemos venido afirmando, las diferentes secciones del espacio no son intercambiables y, por el contrario, la sociedad en su conjunto distribuye las diferentes actividades en las distintas localidades de la ciudad, a través de un proceso que es colectivo, pero que al mismo tiempo es objetivo y preciso. La actividad del intercambio de mercancías es uno de los casos más notables de esto; dependiendo del tipo de bienes y de las modalidades de su transacción, habrá ciertos lugares a los cuales la convención colectiva le asignará este uso: los compradores reconocerán esas secciones del espacio construido como los lugares donde se desarrollan ciertas prácticas, y los privilegiarán para ejecutar esta actividad. De esta manera, el volumen de compradores se distribuye de manera desigual en el espacio, y no de manera fortuita, sino siguiendo unas regularidades relativamente estables. Aquel comerciante que se ubique en uno de estos lugares privilegiados podrá atraer un número mayor de clientes, y de esta manera podrá imprimirle a su capital una velocidad de rotación superior a la de sus competidores, lo que se traduce en que podrá disfrutar de una tasa de ganancia más alta. Esta disparidad es, en primer lugar, estable (aunque por supuesto puede evolucionar), y en segundo lugar, no puede ser eliminada o reproducida a voluntad por los comerciantes involucrados, tomados individualmente, ni por los propietarios de esos u otros terrenos, ni por ningún otro agente por separado. Cada uno de ellos depende de ese proceso colectivo que se convierte en una circunstancia externa a todos ellos. De esta manera, los propietarios de aquellos terrenos cuya inserción de la estructura de usos del suelo significa para los comerciantes que allí operen una velocidad de rotación de su capital particularmente elevada, controlan en realidad una condición para obtener una ganancia extraordinaria que no es reproductible para el capital individual. Acudiendo a la competencia entre los comerciantes capitalistas, el propietario territorial podría apropiarse de todo el exceso sobre la ganancia media, pues siempre habrá un concurrente que está dispuesto a desprenderse de esa porción adicional de plusvalía atraída, y se contente con obtener la ganancia media. Nos encontramos entonces frente a un mecanismo típico de la formación de renta, sólo que en este caso esta no emerge alrededor de un proceso productivo, y ciertamente no tiene que ver con el proceso de producción del espacio construido, sino que está ligado a su consumo, en esta ocasión con fines comerciales. A esta modalidad de renta secundaria la denominamos Renta Diferencial de Comercio

175

La denominación diferencial que damos a esta renta se explica por que su modulación es de tipo gradual: no es que exista una discriminación binaria entre lugares que son aptos para la actividad comercial y otras que no lo son. En el límite, en cualquier lugar se puede desarrollar el intercambio, pero el número de clientes, y por lo tanto la velocidad de rotación del capital, van disminuyendo a medida que crece la distancia con respecto a los focos de esta actividad, lo que se traduce en un declive gradual de la sobreganancia (y de la ganancia). Sólo serán efectivamente destinados a este fin aquellos sitios que brinden una velocidad de rotación del capital que, ante un margen comercial dado, garanticen por lo menos una ganancia media al comerciante. Los que generen velocidades de rotación gradualmente mayores irán haciendo aparecer magnitudes cada vez más grandes de Renta Diferencial de Comercio. Aquí puede hacerse un paralelo con la reflexión alrededor de la Renta Diferencial tipo I agrícola: si tenemos en cuenta el mecanismo que estamos discutiendo, la velocidad de rotación del capital comercial que aparece como pertinente para la distribución general de la plusvalía entre capitalistas productivos y de circulación ya no corresponderá a las condiciones globales que resumen las circunstancias del conjunto de los comerciantes, sino que será aquella que presenten los comerciantes peor ubicados (pero que de todas maneras sean necesarios para hacer circular el valor total de las mercancías producidas). En efecto, si a estos últimos no se les garantiza una ganancia media, no invertirán sus capitales en esta opción y el total de las mercancías no podrá circular. Los capitalistas productivos deberán fijar el precio de fabricante del tal manera que arroje un margen que le asegure a este comerciante marginal su remuneración normal; en consecuencia, es esta velocidad de rotación marginal la que regula el margen comercial para todos los comerciantes. De esta manera, en presencia de esta Renta Diferencial de Comercio, el capital en su conjunto debe ceder una porción mayor de plusvalía para que las mercancías circulen, porción de la cual se apoderan los terratenientes que controlan los predios dedicados al comercio. De hecho, mecanismos similares al que aquí hemos analizado se presentan para una gran variedad de otras actividades urbanas en las cuales un factor clave para la rentabilidad individual es el volumen de negocios, y éste se encuentra afectado por las modulaciones del uso del espacio urbano. Entre ellas destacamos ciertas actividades bancarias, la prestación de algunos

176

servicios personales, etc., que generan rentas cuya dinámica y naturaleza pueden asimilarse a las de la Renta Diferencial de Comercio. Hemos dicho, sin embargo, que la naturaleza del espacio urbano impide también que el precio final de las mercancías se unifique completamente. En efecto, distintas características del espacio urbano dificultan que la comparación de precios de una misma mercancía en dos lugares sea estrictamente transparente para los compradores. El caso más sencillo tiene que ver con los costos de transporte del mismo consumidor: si para comprar un bien que en otro lugar me ofrecen por un precio más bajo debo incurrir en costos monetarios y no monetarios de desplazamiento (y que eventualmente incluyen costos de transporte de las mercancías) más elevados que la diferencia de precios, probablemente me convenga comprar en el primer lugar a un precio más alto. Si la distribución de los compradores es uniforme en el espacio, probablemente estas diferencias se compensan y se eliminan unas con otras para los oferentes. Pero de hecho, el espacio urbano está estructurado, y determina que con una cierta regularidad habrá ciertas zonas en las que habrá más compradores que estén dispuestos a pagar por algunos artículos precios más elevados que el precio normal. Pero entonces, ¿por qué la competencia entre los comerciantes no anula esta diferencia? ¿Por qué no se ubica, junto a un comerciante que exige un precio más alto, otro concurrente que ofrezca el precio general, y de esta manera desplace al primero del mercado? Pues bien, en buena parte es esto lo que sucede, y por eso se puede hablar de un precio normal. Pero existen ciertas zonas marginales donde esta competencia entre comerciantes no puede eliminar la heterogeneidad de precios: aquellas áreas donde la velocidad de rotación del capital es baja y no permitirá lograr una remuneración media del capital con un margen comercial normal. El caso típico de este fenómeno son los comerciantes que venden artículos de aprovisionamiento cotidiano en las áreas residenciales. Aunque los compradores pueden obtener estos artículos en sus sitios de distribución normal al precio general, y esto es lo que hacen regularmente, están dispuestos a pagar un precio un poco mayor por compras eventuales cerca de sus casas. El comerciante debe jugar entre la posibilidad de cobrar un precio más elevado, y el volumen relativamente restringido de sus compradores: existirán combinaciones que generen ganancias extraordinarias que se convertirán, de nuevo, en Renta Diferencial de Comercio.

177

Sin embargo, la fuente más importante de heterogeneidad de los precios de las mercancías, que alimenta también la Renta Diferencial de Comercio, tiene que ver, más que con diferencias en costos de transporte, con aspectos relacionados con la segregación social y la dimensión simbólica del espacio. Estos fenómenos los analizaremos con mayor detenimiento cuando nos ocupemos de las rentas que surgen en la vivienda, pero adelantemos aquí algunos apuntes. Si el uso general de la ciudad en el capitalismo tiene una fuerte diferenciación de acuerdo con los grupos sociales, desde ya se puede señalar que los desfases de los precios de las mercancías con respecto al precio general deben ser más pronunciados en las áreas ocupadas por clases más ricas: los costos monetarios, pero sobre todo los no monetarios, de desplazamiento deben ser allí más elevados para esos compradores. No obstante, la incidencia mayor proviene de la disposición que tienen los sectores de ingresos más elevados a pagar precios más altos con tal de desarrollar ciertas actividades en zonas positivamente connotadas. La raíz de este comportamiento la analizaremos más adelante, pero por lo pronto registremos que los comerciantes que operan en áreas destinadas a las ventas de lujo pueden disfrutar de márgenes comerciales más amplios: las ganancia excepcional que de allí se deriva se convierte en Renta Diferencial de Comercio a través del mecanismo de la competencia al que ya hemos aludido. 4.2.2 La Renta de Monopolio de Segregación La vivienda, como hemos dicho, es uno de los usos del espacio construido más importantes desde el punto de vista cuantitativo y cualitativo en la ciudad contemporánea. A pesar de su homogeneidad práctica, desde el punto de vista del funcionamiento del capital su significado difiere según el sector social del cual se trate: si son las clases trabajadoras, la vivienda es un componente de la reproducción de la fuerza de trabajo; si se trata de las clases no trabajadoras, el consumo de vivienda hace parte del consumo final de plusvalía. Por otra parte, entre las distintas clases sociales surgen pautas de comportamiento al respecto que en muchos sentidos son divergentes. Es por esto que es posible distinguir en este mismo uso del espacio construido, rentas que tienen naturaleza y dinámica diferentes. En esta sección vamos a examinar una modalidad de renta urbana que emerge en el espacio construido destinado a la vivienda y que está conectada con uno de los fenómenos más característicos de la ciudad capitalista, la segregación socio-espacial. Este análisis lo vamos a desarrollar inicialmente con referencia a las prácticas habitacionales de las clases capitalistas. Somos conscientes, por supuesto, de que una estructura

178

concreta de clases es inmensamente más compleja que la dicotomía que aquí empleamos, clases trabajadoras-clases no trabajadoras, y además tenemos presente que el comportamiento que vamos a examinar no se restringe a estos últimos sectores. Sin embargo, esta simplificación analítica nos permite ver este fenómeno con mayor claridad, pues es precisamente en la clase capitalista en donde la segregación socio-espacial es más característica y donde se presenta de manera más nítida. En la ciudad capitalista, repetimos, se puede constatar una práctica reiterada que consiste en la privación del acceso a ciertos lugares de la ciudad a los grupos de menores ingresos (particularmente, en términos de vivienda), lugares que son apropiados de manera exclusiva por los grupos más pudientes. Examinemos a continuación cuál es la raíz de este comportamiento, el cual está conectado con rasgos estructurales de la sociedad capitalista. Es conocido que en el Modo de Producción Capitalista no existe un dispositivo en la instancia jurídico-política que haga explícita la posición de los diferentes individuos frente a la estructura social, a diferencia de otros modos de producción en donde la pertenencia a una clase determinada tiene un paralelo jurídico expreso (ser esclavo o propietario tiene un diferente estatus jurídico en el esclavismo, así como ser siervo o señor en la sociedad feudal, o perteneciente a la burocracia o al clero, frente a ser simplemente aldeano en las sociedades asiáticas). En el Modo de Producción Capitalista todos los individuos formalmente se encuentran en un plano de igualdad jurídica. Esto obedece, de una parte, a la circunstancia de que en el capitalismo la forma de extracción del excedente tiene su asiento en la propia instancia económica, sin tener que recurrir, como en otros tipos de organización social, a una coerción extraeconómica para la cual la diferenciación jurídico-política es un instrumento indispensable. Así mismo, la reducción de la fuerza de trabajo a la condición de mercancía, pivote de la forma de explotación capitalista, requiere que sus propietarios, los proletarios, puedan y deban aparecer en el mercado en un plano de igualdad frente a sus compradores, los capitalistas, como una condición del funcionamiento normal de este peculiar circuito mercantil, asimilado al de cualquier otra mercancía. Este fenómeno no obstante, no elimina, ni mucho menos, la existencia de clases sociales en el capitalismo, ni la necesidad de operación de una escala social entre los individuos que hacen parte de la sociedad. Se hace necesario, por lo tanto, recurrir a mecanismos ad hoc, que tienen como

179

propósito específico hacer explícita la ubicación de los distintos individuos en una gradación determinada de rango social. En el plano más abstracto, lo único que diferencia de manera decisiva a los capitalistas entre sí es la magnitud de sus capitales respectivos, la cual no sólo es la fuente de una diferencia en los privilegios en la esfera económica, sino también en términos políticos y sociales. La jerarquía social entre los individuos pertenecientes a la burguesía vendrá determinada entonces por el ordenamiento de los propietarios de capital en relación con la magnitud de sus capitales. De aquí se puede entender fácilmente que las formas de hacer explícito el rango social se orienten precisamente a hacer evidente por parte de cada capitalista que él cuenta con una cierta magnitud de acumulación. Surge entonces como pauta social muy importante el llamado gasto conspicuo, que tiene como fin primordial, no satisfacer una necesidad “objetiva” (si se puede hablar en esos términos), sino de mostrar que quien lo hace tiene los recursos suficientes para incurrir en él: en otras palabras, que dispone de un cierto nivel de acumulación y por lo tanto que ese individuo pertenece a cierta capa social determinada. Esta pauta social, que tiene su origen y su razón de ser en el interior de la clase capitalista, va a extenderse al conjunto de la sociedad, involucrando a los grupos cuyo ingreso no es el beneficio capitalista. Con diferentes mediaciones, la jerarquía social va a reflejar ya no solamente el ordenamiento de las magnitudes de las capitales, sino la magnitud de los ingresos, cualquiera que sea su origen, el cual se hace evidente en el consumo conspicuo diferencial que puede permitirse cada una de las clases y capas de la sociedad11. El consumo de vivienda no escapa a estas pautas de gasto conspicuo, encaminado a hacer explícita la diferencia social, y por el contrario, es uno de los elementos de mayor relevancia en este proceso. Pero no sólo se limita al consumo del espacio construido en sí mismo, es decir, edificaciones más o menos costosas, sino a la localización de ellas en el espacio urbano: los grupos de mayores ingresos se reservan para su

11 El análisis más conocido del consumo bajo el capitalismo con estos lineamientos es el Thorstein Veblen Teoría de la clase ociosa Fondo de Cultura Económica. México 1944. Desarrollos convergentes puede verse en Jean Baudrillard, Pour une critique de l´economie politique du signe. París, Gallimard, 1972 y en Pierre Bourdieu La distinction Algunas de las implicaciones económicas de este fenómeno están tratadas por Paul Sweezy The Theory of Capitalism Development. Nueva York. Monthy Review Press. 1942.

180

implantación habitacional ciertos sectores precisos de la ciudad, con exclusión de las otras categorías sociales. De esta manera, habitar en esos lugares específicos se convierte en una muestra de la pertenencia social a las capas más elevadas. Estos espacios urbanos adquieren de esta manera esta carga de significación. No por azar, el mecanismo de exclusión de los otros sectores sociales se basa en la renta del suelo urbano. Los capitalistas individuales están dispuestos a pagar una suerte de “impuesto privado” por ocupar estos lugares positivamente connotados, en una cuantía tal que sobrepase las posibilidades de los otros sectores sociales, quienes de esta forma son rechazados. De una manera similar al gasto conspicuo, esta pauta se extenderá al conjunto de la sociedad, de tal manera que se establecerá un escalonamiento en la segregación socio-espacial de acuerdo con la magnitud del ingreso de cada capa, que le permitirá respectivamente un pago diferencial de este impuesto privado. Paralelamente a como se estructura la escala de rango social en el capitalismo, que no parte directamente de la naturaleza del ingreso, sino que está mediada por su magnitud relativa, así mismo esta división social del espacio urbano se presenta regulada por el monto del ingreso de cada sector social, aunque éste en última instancia esté determinado por el lugar que se ocupe en la estructura de producción. A esta forma de renta la denominamos Renta de Monopolio de Segregación. Hemos aludido repetidamente a una suerte de “impuesto privado”, que los distintos individuos pagan por ubicarse en determinadas localidades, y que les sirve como identificación de su ubicación en la escala social. Con respecto a esto caben por los menos dos preguntas: ¿por qué este impuesto privado se convierte en renta del suelo?, y además ¿cuál sería la naturaleza de esta renta? Para responder a la primera pregunta debemos remitirnos, de nuevo, al proceso de asignación de usos del suelo urbano, en el cual la connotación socialmente positiva de ciertos espacios se desarrolla a través de un mecanismo colectivo que escapa a la acción de agentes individuales tomados en forma independiente. No basta que un millonario aislado se localice en un lugar de la ciudad para que el hecho de ubicarse allí se convierta en señal de pertenecer a este estrato social; ni es suficiente que un constructor produzca espacio construido con características lujosas, para que opere este mecanismo de significación social. En éste, que es un proceso global, intervienen una gran cantidad de agentes y se desarrolla siguiendo sus propias reglas que nadie tiene más remedio que respetar. De

181

no hacerlo así, el riesgo que corre el usuario final es que no obtenga la identificación social que se desea a través de la localización de la vivienda. En el caso del constructor, no respetar estas reglas lo expone a que no encuentre demanda para el espacio construido que él produce en las capas sociales a las cuales se dirige. En este contexto, los propietarios jurídicos de los terrenos que gozan de esta connotación social positiva en realidad controlan este mecanismo de “explicitación” del rango social: quien quiera beneficiarse de él no tiene más opción que pagar esta renta de segregación. No sobra advertir aquí contra las interpretaciones naturalistas de este fenómeno, las cuales consideran que los grupos de altos ingresos se apoderan de los “mejores terrenos”, y por lo tanto que la renta perciben estos terratenientes es un cobro por el acceso a determinadas características intrínsecamente positivas de sus tierras: mayor accesibilidad, ventajas de tipo paisajístico o ambiental, valor histórico, etc. Si en algún aspecto es importante el eje puramente convencional en los códigos de asignación de usos del espacio urbano es en lo que se refiere a la segregación socio-espacial. Los rasgos de los terrenos asociados a una carga semántica positiva varían enormemente de una ciudad capitalista a otra: una ilustración elocuente de esto es el contraste entre el carácter altamente positivo de la ciudad central frente a los suburbios en países europeos como Francia, España e Italia, y lo opuesto en las ciudades norteamericanas en las décadas inmediatamente posteriores a la segunda guerra mundial. Estos aspectos cambian también a lo largo del desenvolvimiento de una misma ciudad: testimonio de esto son los fenómenos de recuperación por parte de clases altas de sectores abandonados en épocas previas a grupos populares. Incluso algunas de estas características pueden ser valoradas en un mismo momento como signos opuestos por distintas clases; es el caso de la accesibilidad: a pesar de ser algo deseable para la mayoría, a menudo se registra que lo que aprecian las capas altas es su contrario, pues lo que buscan precisamente es aislarse. Pero no es solamente el aprecio por los atributos de los terrenos lo que varía de una ciudad capitalista a otra, sino también la forma misma de la segregación. Vale la pena hacer notar las diferencias al respecto entre las ciudades de los países capitalistas centrales y periféricos. En estos últimos las discrepancias en los niveles de ingreso entre las clases a menudo son tan marcadas, los esquemas de reconstitución humana tan dispares, y la posición frente a la creación de valores culturales tan diversa, que se consolidan modelos de consumo y de organización de la vida cotidiana antipódicos y difícilmente compatibles, generando una separación muy radical entre las clases sociales en una misma ciudad. La segregación asume una modalidad muy diferente a la que aparece en las

182

ciudades de los países centrales donde estos contrastes son menos agudos y existe una mayor homogeneidad en las modalidades de reproducción. De aquí se puede concluir que mientras el fenómeno de la segregación socio-espacial es un elemento general de las ciudades en el capitalismo, que induce esta Renta de Monopolio de Segregación, su forma de operar varía grandemente de una situación concreta a otra. Debe tenerse especial precaución con los transplantes ahistóricos de ciertos instrumentos para abordar tanto la segregación misma, como su reflejo en la estructura de renta del suelo, y siempre es necesario en los análisis concretos realizar un examen específico de este aspecto. Con respecto a la naturaleza de esta renta, de nuevo podemos subrayar que no se trata de una renta que emerja de un proceso de producción. Incluso podríamos decir que si no suponemos la existencia de un intermediario, lo que no es aquí necesario, tampoco está ligada a un proceso de acumulación de capital en un sector no productivo, como en el caso de la renta que acabamos de examinar, referida al comercio. Nos encontramos, pues, ante la situación por excelencia de una renta que surge de la confrontación entre compradores y vendedores de una mercancía, en este caso, espacio construido. Es lo que Marx conecta con las formas de renta que él denomina de monopolio, y es por esto que así también la denominamos nosotros, a pesar de que también tiene una cierta modulación gradual. No obstante el hecho de que estos pagos parecen ser hechos “a cambio de nada” (aunque sabemos que es a cambio del acceso a un mecanismo para hacer explícito el rango social), su monto no es indeterminado ni caprichoso: está escalonado de acuerdo con los ingresos relativos de cada capa social y de la cantidad necesaria para ir excluyendo sucesivamente los distintos grupos según su gradación social. Ahora bien, si restringimos su operación al consumo de vivienda de los capitalistas, como lo hacemos aquí inicialmente, su existencia sólo implica un recargo sobre un proceso de gasto de plusvalía. A lo sumo debe restringir en algo la cantidad de espacio construido que es posible vender (y por lo tanto, producir), en comparación con una situación en la que esta renta estuviera ausente. Pero en la medida en que, como hemos advertido, esta renta también se extiende al resto de sectores sociales, debe afectar en alguna medida el costo de reproducción de la fuerza de trabajo de ciertas capas asalariadas. (En el límite, no estaría excluida sino la capa más baja en el rango social, la que no ejerce, sino que sufre la segregación socio-espacial).

183

4.2.3 La Renta Diferencial de Vivienda Examinemos ahora otra variante de renta secundaria que surge alrededor de la vivienda, a la cual denominaremos Renta Diferencial de Vivienda. Para aislar analíticamente esta modalidad de la Renta de Monopolio de Segregación que acabamos de ver y con la cual se entrelaza en sus manifestaciones concretas, vamos a iniciar su abordaje en el otro extremo de la escala social, en aquellos grupos que, como hemos dicho no ejercen sino que sufren la segregación socio-espacial; es de esperar que en los terrenos por ellos ocupados no opere la renta de segregación. Supondremos además que esta capa coincide con los productores directos asalariados. Recordemos que la vivienda es un bien que para poder ser consumido cabalmente debe estar enlazado espacialmente con otros valores de uso complementarios: los sitios de aprovisionamiento, los lugares de reproducción colectiva de la fuerza de trabajo y por supuesto, los lugares de empleo. Ahora bien, la heterogeneidad característica del espacio urbano determina que no todos los lugares destinados a la vivienda obrera estén entrelazados de manera idéntica con estos valores de uso complementarios, lo que se traduce fundamentalmente en disparidades en la magnitud de los desplazamientos que son necesarios para consumir la vivienda. De esta manera, surge el hecho de que las distintas ubicaciones significan costos diferentes para apropiarse de valores de uso comparables. Esto debido a los dos puntos siguientes: la diferencia en magnitud de los desplazamientos implica, por lo general, pagos monetarios diferenciales por concepto de transporte; el tiempo diferencial empleado en los trayectos de viaje significa gastos diferenciales adicionales en la mercancía que los obreros venden –la fuerza del trabajo-, algo que eventualmente puede ser traducido en términos monetarios. Si tenemos en cuenta que la vivienda es un valor de uso indispensable para la reproducción de la fuerza de trabajo en una sociedad capitalista, el monto que el obrero debe pagar por consumirla debe estar incluido en el salario que recibe. Como en el salario no se fija salvo circunstancias excepcionales, de acuerdo con las condiciones individuales de cada obrero (por ejemplo, de acuerdo con el lugar donde vive cada uno de ellos), sino a partir de las condiciones generales, la magnitud con la que el precio de vivienda contribuye al salario incluirá no sólo el valor condensando en la construcción misma, sino una magnitud adicional que corresponde al gasto en que la generalidad

184

de los obreros debe incurrir para enlazar su vivienda con los valores de uso urbano complementarios.12

En estas circunstancias, el obrero que habita una localidad situada privilegiadamente a este respecto, es decir, que su ubicación es más cercana a los valores de uso que complementan su vivienda, y por lo tanto incurre en menores costos de desplazamiento, tendría que desembolsar con respecto al obrero peor situado, una parte menor de su salario en el consumo de vivienda. Sin embargo, este “ahorro” diferencial surge en la inserción particular del lote en la estructura espacial de valores de uso de la ciudad, algo que no está bajo el control del obrero mismo, ni bajo el control del capitalista que ha producido la vivienda que habita. Es el propietario jurídico de la tierra quien podrá hacer valer su dominio sobre este elemento indispensable en la reproducción de la fuerza de trabajo, y podrá exigirle al obrero una cantidad de dinero –que excede el valor de la construcción misma- equivalente a la diferencia entre el costo de consumir la vivienda en su lote, y el correspondiente a los lotes más desfavorablemente situados dedicados a la vivienda obrera. La afluencia en el mercado habitacional de otros obreros demandantes de vivienda se encargará de obligar al obrero que quiera ubicarse en los lugares mejor situados, a desprenderse de esta suma a favor del terrateniente: si se niega, uno de sus concurrentes lo remplazará. Es así como surge la Renta Diferencial de Vivienda. Para ciertos efectos, es útil tener en cuenta aquí la acción de un agente adicional en el mercado de la vivienda obrera, el capitalista arrendador. La razón de su existencia estriba, como hemos mencionado, en que con frecuencia existe una porción apreciable de los trabajadores que no puede acceder a la vivienda mediante su compra definitiva inmediata: los pagos por acceder a este valor de uso deben desagregarse y extenderse en el tiempo. Una modalidad para lograr esto consiste en el arrendamiento de las viviendas: el capitalista arrendador se especializa en la circulación de la mercancía espacio construido, y para ello compra al capitalista constructor la vivienda, la cual a su vez alquila a los trabajadores. En tanto capitalista, este agente realiza esta operación con el fin de obtener una ganancia cuya naturaleza es de tipo comercial (como capitalista de circulación atrae plusvalía del sector productivo). La Renta Diferencial de Vivienda que se extrae al obrero en virtud de los distintos costos de reproducir la fuerza de trabajo en diversas localidades, y de la competencia mercantil entre ellos por el espacio construido, aparece en principio como una ganancia 12 Dentro de la tradición de la Economía Espacial Neoclásica, una reflexión a partir de consideraciones similares, aunque con las categorías y marco analítico de esta tradición, se encuentra en London Wingo Transportation and urban land. Resources for the future Washington DC 1961. Este es uno de los textos fundadores de esta corriente de análisis.

185

extraordinaria para este capitalista arrendatario. Sin embargo, esta ha sido pagada inicialmente de manera capitalizada, mediante la compra de la tierra al capitalista constructor, y éste a su vez se la ha comprado al terrateniente original. Frente al obrero, sin embargo, quien aparece apropiándose de esta renta, y quien se encarga de hacerla efectiva, es el capitalista arrendador, el cual es su contraparte directa de las tensiones que emergen alrededor de este tipo de renta. Subrayemos que el carácter secundario de la renta diferencial de vivienda es evidente. Desde este punto de vista el impacto sobre los precios de la tierra no tiene que ver con los costos diferenciales de producir el espacio construido, los cuales no varían demasiado con la localización, y dependen además de otros determinantes. Pero lo que la localización introduce es una gran heterogeneidad en los costos de consumir la vivienda, y es a propósito de esto que surge la renta que estamos examinando. La presencia de la Renta Diferencial de Vivienda eleva el costo de reproducción de la fuerza de trabajo, y por lo tanto, presiona hacia arriba los salarios. En el largo plazo el capital en su conjunto se ve obligado a reconocer un salario de acuerdo con las condiciones de vivienda de los trabajadores peor situados: para ello, debe incluir en lo que paga por la fuerza de trabajo el precio del espacio construido dedicado a la vivienda del obrero, más el total de los costos de desplazamiento de estos trabajadores que habitan sitios más distantes; para los trabajadores mejor localizados, debe incluir el sobreprecio del cual se apodera el propietario de terrenos en virtud de la renta diferencial de vivienda (que compensa las ventajas derivadas de su mejor ubicación). El costo de reproducción de la fuerza de trabajo se regula entonces por las condiciones marginales y se nivela por lo alto: la diferencia con las condiciones medias constituye la porción de valor de la cual se apoderan los terratenientes en virtud de esta modalidad de renta. Nos encontramos, pues, ante una fuente de enfrentamientos entre los capitalistas en su conjunto y los propietarios urbanos, los cuales tienen intereses encontrados frente al costo de reproducción de la fuerza de trabajo, a propósito de lo cual, la Renta Diferencial de Vivienda es una transferencia de valor de los primeros hacia los segundos. Este mecanismo tiende a agudizar estas contradicciones: el crecimiento de la ciudades, por ejemplo, hace aumentar constantemente el costo de consumo de vivienda de los obreros marginalmente localizados, el cual, de esta manera, repercute directamente en el salario general (y no sólo en razón del peso proporcional de los obreros peor situados en la masa de trabajadores

186

asalariados), magnificando este efecto sobre los costos de los capitalistas. Es por esto que el capital en su conjunto intenta restringir este tipo de renta, fundamentalmente a través de las acciones del Estado: de una parte, de manera indirecta, mediante el mejoramiento en los medios de transporte, subsidio en tarifas, políticas de densificación, etc.; y de otra, mediante acciones directas que limitan la capacidad de los terratenientes urbanos (o quienes desempeñen esta función, como los capitalistas arrendadores) para exigir esta renta. A corto plazo, sin embargo, los trabajadores que están en medio de esta contraposición entre el capital en su conjunto y los propietarios urbanos desarrollan contradicciones con unos y otros. Cuando la Renta Diferencial de Vivienda se eleva, la conversión por parte del capital de estos costos incrementales de reproducir la fuerza de trabajo en aumentos salariales y a no reconocer otra cosa que los aumentos en las tarifas de transporte de los trayectos vivienda-lugar de trabajo. Quedan por fuera los incrementos en los costos de los otros desplazamientos tanto del trabajador como de su familia, así como el alargamiento de la jornada de trabajo que implican los aumentos en el tiempo consumido en los trayectos en cuestión. Si esto es así frente a incrementos de costos evidente, la reluctancia del capital es mayor cuando se trata de reconocer el reflejo artificial de estos costos en el precio de la vivienda arrendada de los trabajadores no marginales. La respuesta proporcional de las salarios requiere así una movilización específica de la clase obrera. Por otra parte, los trabajadores desarrollan una respuesta defensiva frente a quienes les exigen directamente esta renta: como el reflejo de los costos incrementales de los trabajadores marginales, que se cobra a todas las viviendas obreras, no es un mecanismo que sea evidente, sobre todo en su legitimidad, se desencadena una serie de fricciones entre trabajadores y capitalistas arrendatarios, cuya forma va desde enfrentamientos individuales, hasta contraposiciones más globales, que involucran eventuales alianzas con el capital en su conjunto. Señalemos finalmente una incidencia inesperada de esta modalidad de renta: aunque en general debe esperarse en un nivel de abstracción inicial que los trabajadores destinen una proporción similar de su salario al alojamiento, la renta diferencial de vivienda genera una gran dispersión en las cantidades que estadísticamente aparecen como gastadas por los obreros como pagos por vivienda. Este mecanismo implica una nivelación por lo alto en los costos de reproducción de la fuerza de trabajo que el espacio urbano hace heterogéneos: los obreros mejor situados deben pagar en renta

187

lo que los trabajadores más mal ubicados pagan en costos de transporte. De esta manera, aunque globalmente el costo del consumo de vivienda es similar, encontramos trabajadores con salarios equivalentes que se ubican en viviendas de muy diferente precio, y en lugares que soportan rentas de este tipo de muy diversas magnitudes. En la Figura 4.8 presentamos una ilustración que permite precisar de manera gráfica el mecanismo que hemos descrito.

Figura 4.8

R

G

K

PP

q

P

PCCT

C Cantidad : Distancia

Tierra: Distancia C

renta

r

L

A

B

188

La parte superior de la gráfica muestra el mercado de los inmuebles. Suponemos una ciudad muy simple, que aglutina todos los servicios complementarios a la vivienda en un centro, que denominamos C en el origen del eje horizontal. Suponemos que solo hay demandantes de vivienda que utilizan una vivienda similar, cada una de ellas en un lote equiparable. A medida que hay más usuarios es necesario producir más viviendas y por lo tanto utilizar terrenos más alejados de C, es decir que se avanza hacia la izquierda en el eje horizontal. En ese eje representamos por lo tanto de manera simultánea el número de viviendas y la distancia de los lotes al centro de la ciudad. En el eje vertical representamos cantidades monetarias. El Precio de Producción aparece como una línea horizontal, porque consideramos que los costos de producción y las ganancias no varían con la localización. Para el usuario final, sin embargo, a medida que se aleja del centro debe incurrir en costos de transporte (CT) que son crecientes. Si no existiera renta, en principio tendríamos que los usuarios pagarían por el mismo valor de uso, la vivienda ligada a sus usos complementarios, una cantidad monetaria diferente: los mejor situados solo pagarían el Precio de Producción. Los que se encuentran más alejados deben pagar además el costo de transporte que es creciente. Por lo tanto, todos los usuarios querrían localizarse lo más cerca del centro. La competencia entre ellos hará que el vendedor de los inmuebles pueda finalmente exigir un sobre precio por encima del Precio de Producción equivalente precisamente a los costos de transporte que deja de pagar por su ubicación privilegiada: sería la diferencia entre la línea PP-A y la línea A-B. Este sobreprecio constituye la ganancia extraordinaria que se convierte en renta: si la trasladamos a la parte inferior la línea r muestra el monto de la renta en los terrenos, que va descendiendo a medida que se aleja del centro y que se vuelve nula en el límite de la ciudad (no tenemos en cuenta aquí la Renta Absoluta Urbana). De esta manera los usuarios finalmente pagan una cantidad monetaria de la misma magnitud: todos deben pagar el Precio de Producción; los más alejados, deben agregar el costo de transporte; los más cercanos deben abonar en forma de sobreprecio todo lo que se ahorran por su proximidad al centro. El punto A, que marca la distancia máxima al centro de la ciudad, y L en la parte inferior como límite de la ciudad relaciona esto con la Curva de Precio de Circulación PC-PC: dada una cantidad de usuarios con una determinada capacidad de compra esta será la máxima cantidad demandada. Pero obsérvese que esto se da como si todos los usuarios estuvieran en la localización más alejada, pues la suma total desembolsada será igual para todos los demandantes.

189

En la Figura 4.9 vamos a introducir una modificación en la representación gráfica anterior para asimilarla a las percepciones intuitivas y a las representaciones tradicionales. Como se ve, en la figura previa, cualquier usuario paga una suma total por los servicios de vivienda que tiene tres componentes: el Precio de Producción, el Costo de Transporte y el sobreprecio que se convierte en renta. Pero estos pagos no se hacen al mismo agente: el primer y tercer componente se desembolsan al promotor inmobiliario, mientras que el segundo se paga al transportador. En la figura 4.9 reunimos los elementos que se pagan al promotor, cuyo agregado constituye el precio en el que se transa el inmueble, y que es el agregado del Precio de Producción y el sobreprecio que se convierte en renta. Equivale entonces a sustituir la diagonal PP-A en la figura 4.8 por la diagonal P-E. De esta manera el precio de transacción de los inmuebles no es una suma única, sino como se ve, va descendiendo a medida que la distancia al centro aumenta. La magnitud de este descenso es justamente la Renta Diferencial de Vivienda, el inverso del Costo de Transporte.

190

Figura 4.9

R

G

K

PP

P

q

PC

PCCT

C Cantidad : Distancia

Tierra: Distancia C

renta

r

L

A

E

Finalmente mencionemos que existen factores distintos al costo de transporte que afectan el precio de las viviendas e introducen diferencias entre ellos, lo cual se traduce en variaciones en la Renta Diferencial de Vivienda: circunstancias consideradas como agradables y favorables para la actividad habitacional (paisajes, parques, cuerpos de agua, etc.) La Economía Espacial Neoclásica registra estos elementos como “externalidades positivas” y a menudo son designadas con el anglicismo “amenities”. De hecho estos factores existen, pero al respecto hay que repetir la advertencia que se hacía en párrafos anteriores con respecto a la Renta de Monopolio de Segregación: hay que estar en guardia frente a una visión naturalista ingenua y se debe tener en cuenta que esto se refleja en

191

los precios inmobiliarios en la medida en que esté interiorizado en las pautas colectivas de consumo que son básicamente convencionales. 13

4.2.4 La Renta Diferencial y de Monopolio Industrial En principio, aparece relativamente sencillo el análisis de la renta que surge alrededor de los usos industriales del espacio construido. En la medida en que existen en las distintas secciones de la ciudad condiciones diferenciales para la producción industrial, surge una Renta Diferencial de la Industria, la cual tendría un carácter secundario, a pesar ligarse a un proceso de producción, ya que no se trata de la producción del espacio construido, sino de su consumo, el cual en este caso tendría el carácter de consumo intermedio. Aunque en una lógica pura esto es aceptable, y sin duda esta renta así planteada realmente existe, a la luz de un examen del funcionamiento de las ciudades capitalistas contemporáneas es necesario redimensionar su relevancia. El desarrollo técnico y social de los medios de transporte y comunicación durante la etapa actual del capitalismo ha desembocado en el hecho de que si bien en términos interregionales para la industria es algo vital localizarse en una aglomeración urbana, estos mismos avances tienden a homogeneizar el espacio urbano en el interior de las ciudades en lo que atañe a las condiciones de producción. De esta manera, en lo que respecta a los costos de producción, a un industrial le es prácticamente indiferente localizar sus instalaciones en una u otra parte de la ciudad, pues los costos diferenciales de una u otra opción son prácticamente insignificantes. Esto, además, se ha acentuado con la concentración de capital y el aumento en la talla y complejidad de las unidades económicas, lo que permite al productor desdoblar espacialmente las distintas funciones de las firmas industriales –algunas de las cuales si enfrentan condiciones heterogéneas en el espacio–, e independizar las actividades propiamente productivas. Lo anterior no solamente conduce a que la magnitud de estas rentas diferenciales sea muy tenue, sino además a que, paradójicamente, la industria sea una muy mala competidora por los terrenos en la ciudad. En la 13 Pedro Abramo introduce una noción interesante al respecto, en su caso refiriéndose al habitat popular en ciudades de América Latina: eventualmente, además de los costos de transporte, un factor determinante de la Renta Diferencial de Vivienda en ese contexto lo constituyen “externalidades de vecindad”, que son ventajas para la reproducción de la fuerza de trabajo que se derivan de la interacción espacial de agentes en asentamientos populares (circuitos de solidaridad, acceso a redes clientelares) e incluso la elusión de las normas urbanas en localidades “informales” y por las que los usuarios están dispuestos a pagar sobreprecios a veces sorprendentemente altos, y que se traducen en rentas elevadas en barrios de ingresos muy bajos. Abramo, Pedro La teoría económica de la favela. Cuatro notas sobre la localización residencial de los pobres y el mercado inmobiliario informal .Boletín CF+S Madrid 2001

192

medida en que las condiciones de producción son similares, y como esta actividad por lo general es una gran consumidora de espacio, el capitalista industrial no encuentra sentido en disputarle los terrenos a otras actividades para las cuales la localización precisa es más vital, y que por ello están dispuestas a pagar rentas más elevadas. La industria, por lo tanto, tiende espontáneamente a ubicarse en los lugares residuales donde las rentas son más bajas, por lo general en la periferia de las ciudades. No obstante, la actividad industrial tiene un impacto más apreciable sobre los precios del suelo urbano a través de vías que podríamos calificar de indirectas. En las ciudades contemporáneas, la localización intraurbana de la industria rara vez se rige exclusivamente por los intereses y decisiones individuales de los capitalistas industriales. Dado que esta actividad frecuentemente presenta incompatibilidades funcionales con otros usos del suelo (origina contaminación, ruido, congestión, etc.), a menudo el Estado reglamenta la actividad industrial y sólo autoriza su implantación en ciertos lugares específicos. Aparte de que esto fortalece el aglutinamiento espacial de las plantas industriales, algo que las modestas ventajas espontáneas difícilmente garantizan, conduce en ocasiones a que, o bien las zonas delimitadas como industriales pueden llegar a ser insuficientes frente a la demanda, o a que el Estado establezca un tributo especial por estos terrenos: en ambos casos puede surgir una renta de monopolio industrial, con las características generales que hemos discutido en esta modalidad de presentación de la renta. (En rigor habría que decir que esto podría también surgir en otros usos del suelo, pero en la práctica es algo muy raro en actividades distintas a la industria). De otra parte, aunque las aglomeraciones industriales en la ciudad den lugar a ventajas apenas perceptibles para la misma industria, su vecindad, sin embargo, es definitiva para otros usos relacionados con ella. Es el caso, por ejemplo, de pequeñas empresas dedicadas al mantenimiento de equipos, o de comerciantes que operan en renglones directamente ligados a la producción, o quienes aprovechan para su actividad la afluencia concentrada de un gran número de trabajadores (restaurantes, etc.). Desde este punto de vista, las zonas industriales elevan las rentas de los terrenos aledaños, pero no a partir del crecimiento de rentas propiamente industriales, sino a través de la afectación de rentas de otro tipo, sobre todo de rentas diferenciales comerciales. Algo similar podría decirse del impacto de los núcleos industriales sobre las zonas de vivienda urbana de los alrededores: en este caso, la renta afectada es la Renta Diferencial de Vivienda.

193

4.3 La imbricación de las rentas urbanas y la Capitalización de la Renta Total Urbana Hasta aquí nuestro análisis nos muestra que en el marco urbano emerge una variedad de rentas, las cuales enumeramos a continuación a manera de resumen:

Como hemos visto, cada una de estas rentas está ligada, o a un proceso económico y/o social distinto, o a un aspecto diferente dentro de un mismo proceso, y la dinámica resultante para cada una de ellas también es diversa. Sin embargo, estas rentas coexisten en un mismo espacio, y cada lote concreto soporta una combinación específica de ellas. Uno de los interrogantes teóricos más interesantes al respecto consiste en entender cómo se dan estas combinaciones, de qué manera se imbrican espacialmente estas diversas modalidades de rentas. A continuación presentaremos algunas nociones al respecto. Una primera noción que proponemos es la de que el entrelazamiento entre las rentas no es igual entre sus distintas modalidades. En principio podemos distinguir entre una imbricación “competitiva” entre las rentas secundarias entre sí, y una imbricación “aditiva” entre las rentas primarias, en primer lugar con otras rentas primarias, y en segundo lugar con las rentas secundarias.

194

4.3.1 La imbricación competitiva entre las rentas secundarias. Cuando se usa como instrumento de interpretación solamente relaciones causales simples aparece una perplejidad con respecto a cuál es la dirección de la causalidad entre los usos del suelo y las rentas secundarias. La percepción espontánea de un agente en el mercado, bien sea un promotor o un usuario del espacio construido, lo lleva a pensar que son los precios del suelo los que determinan los usos: por ejemplo, una persona que busca comprar una casa y tiene una determinada capacidad de pago, examina los precios de los terrenos y a partir de allí toma una decisión. Si los precios son más elevados de lo que él puede pagar, pues no compra el inmueble como habitación y este será ocupado, por ejemplo, por un comerciante. El uso de esa zona será entonces de comercio. Las mutaciones en estos precios pueden modificar decisiones tomadas anteriormente: si esta misma persona que ha comprado una casa en otro lugar y aparecen comerciantes que quieren transformar ese sitio en un área comercial, probablemente cederá a esas pretensiones cuando los precios del suelo se eleven y hagan inaccesible el lugar para el ocupante original, o este prefiera beneficiarse de este incremento de precios y prefiera vender y marcharse a otro sitio. Los precios de los terrenos se ven aquí como las causas de las decisiones de destinar los terrenos (o el espacio construido sobre ellos) a una u otra actividad. Pero de otro lado, mirando los fenómenos en su conjunto, hemos visto que estos precios de los terrenos se derivan más bien de esas pautas colectivas de utilización del espacio de la ciudad que determinan que unas actividades se desarrollan con ventaja en unos lugares con respecto a otros. La causalidad parece tener entonces la dirección contraria. A nuestro juicio, la paradoja de esta causalidad indeterminada se puede disolver si abandonamos precisamente la causalidad elemental. El determinante básico sí parece ser el esquema de pautas de comportamiento colectivo en el espacio. Pero este no define directamente los usos finales del espacio construido y de la tierra. De acuerdo a estas pautas en un terreno específico se pueden desarrollar, en términos puramente técnicos, distintas actividades. Podríamos decir que en términos potenciales allí pueden surgir diversas rentas secundarias. Pero la estructura de pautas de comportamiento colectivo origina que en cada lote estas rentas virtuales tengan una magnitud determinada. Pues bien, el mercado hará que los usos del espacio construido que tienden a aparecer sean precisamente aquellos que en cada lugar arrojen la renta secundaria más elevada. Podríamos decir que las rentas secundarias “compiten” unas con otras y se imponen las que

195

son más altas. La estructura de rentas, y el mercado de tierras, opera como “modulador” de esta determinación general del esquema de usos del suelo, que como hemos visto, tiene una lógica semejante al de los sistemas semiológicos. Un ejemplo gráfico sencillo puede ilustrarnos este mecanismo. Supongamos que tenemos una ciudad muy simple con solamente dos actividades, la comercial y la residencial. En términos puramente técnicos estas dos actividades pueden desarrollarse en cualquier lugar de la ciudad. Las rentas que generan estas actividades tienen en común que van descendiendo en magnitud a medida que aumenta la distancia de un centro de ciudad único. Pero los parámetros de este comportamiento no son iguales. Cerca del centro, la actividad comercial presenta niveles de renta mayores que los correspondientes a los de vivienda. Pero van descendiendo rápidamente cuando crece la distancia al centro. A partir del punto X1 la renta de la vivienda resulta superior a la que arroja el comercio. En estas circunstancias, a la izquierda de ese punto la actividad que se desarrolla es la comercial y las rentas de los terrenos corresponden a este uso. A la derecha de este punto, las rentas correspondientes a la vivienda serán superiores a las comerciales: será el uso de vivienda el que se impone, y serán las rentas de vivienda las que se expresan en el mercado.

196

Figura 4.10

Como se ve, este caso ilustra la imbricación “competitiva” de las rentas secundarias entre sí. En cada terreno existen virtualmente tanto una Renta Diferencial de Comercio como una Renta Diferencial de Vivienda. La que se expresa en el mercado es la que es más elevada en ese sitio y el uso del espacio construido que tiende a imponerse es el que corresponde a esa renta. En el gráfico el precio del suelo que se precibe empíricamente es el que corresponde a la línea gruesa envolvente. Este mecanismo puede extenderse a la relación de todas las rentas secundarias entre sí. 4.3.2 La imbricación aditiva de las rentas primarias. Las rentas primarias, en cambio muestran una imbricación que es de tipo aditivo, en el sentido algebraico. Hemos visto, por ejemplo, que la Renta Primaria Diferencial tipo 1 tiene diversos determinantes. Si un terreno tiene una cosntructibilidad favorable, por ejemplo, una capacidad portante excepcional, gozará de una renta positiva de determinada magnitud. Pero si este mismo terreno además tiene una localización privilegiada con respecto a las redes de servicios, disfrutará de otra renta que se adicionará a la anterior. Decimos que se trata de una adición algebraica porque los sentidos pueden ser divergentes. Si el terreno tiene buena capacidad

197

portante, esto generará una renta positiva, como dijimos. Pero si se encuentra relativamente alejado de las redes de servicios, esto le restará a la renta anterior: la resultante es entonces la suma algebraica. De la misma manera podemos decir que la Renta Primaria Diferencial tipo 1 o tipo 2 se agregan a la Renta Absoluta Urbana que soportan todos los terrenos. Como hemos dicho, esta última constituye el nivel mínimo de renta sobre la que se adicionan las otras rentas primarias. Pero las rentas primarias también se adicionan a las rentas secundarias. Si un predio tiene una situación privilegiada para la actividad comercial, o está favorablemente situado para la actividad habitacional, y además tiene una capacidad portante especial que permita tener menores costos de cimentación, esta última Renta Primaria Diferencial tipo I se adiciona a la Renta Diferencial de Comercio o a la Renta Diferencial de Vivienda, estas últimas de naturaleza secundaria.

La figura 4.11 nos ilustra esto. En una ciudad que tiene solamente el uso habitacional y todos los valores de uso complementario se aglutinan en el centro C, en el mercado de los bienes inmobiliarios el precio de venta de los edificios va descendiendo de acuerdo a los costos de transporte según la línea P-E. Los costos se representan en la línea horizontal PP-F. La ganancia extraordinaria que se convierte en renta es la distancia vertical entre estas dos curvas. Trasladado al mercado de tierras la renta aparece como una línea descendente que corresponde a la Renta Diferencial de Vivienda. Pero vamos a suponer que entre los puntos X1 y X2 existen unos terrenos que tienen una capacidad portante excepcional que reduce los costos de construcción. En este caso en esos terrenos el Precio de Producción es más bajo. La Renta Total para esos terrenos será la diferencia entre la línea de precio P-E y el nivel más bajo del Precio de Producción en esos lotes. La Renta Total, como se ve en la parte baja de la gráfica, será el agregado entre la Renta Diferencial de Vivienda y la Renta Primaria Diferncial tipo 1 (la diferencia entre el precio de producción general y el precio de producción más bajo en los lotes con esta afortunada característica)

198

Figura 4.11

RDV

G

K

PP

P

q

PC

PC CT

C Cantidad : Distancia

Tierra: Distancia C

renta

RDV

L

A

ERPDtI

X1 X2

RPDtI

G´

K´

La imbricación entre la Renta Primaria Diferencial tipo II y las rentas secundarias de hecho ya la consideramos cuando examinamos la primera de ellas. En la Figura 4.4, páginas atrás, por ejemplo, mostrábamos que a partir de un determinado nivel del precio del producto, una técnica más intensa genera una renta adicional a la que arrojaría si allí se produjera en baja densidad (que es lo que denominamos Renta Primaria Diferencial tipoII). Pues bien, la renta que emergería si se construyera en la densidad más baja debe ser una renta secundaria. Las dos modalidades de rentas, la Renta Primaria Diferencial tipo II y esta renta secundaria cuya presencia es indispensable para la emergencia de la anterior, se adicionan.

199

Hemos dicho que la Renta Absoluta Urbana es el nivel mínimo sobre el cual se agregan todas las rentas diferenciales primarias, pero también las secundarias. Quisiéramos presentar la imbricación entre esta Renta Absoluta Urbana y la Renta Diferencial de Vivienda (como la hemos presentado simplificadamente), teniendo en cuenta el mercado de los bienes inmobiliarios, porque esta representación nos permitirá hacer análisis más adelante, tomándola como un esquema simplificado en el que la RDV ilustra al conjunto de las otras rentas secundarias.

En la Figura 4.12 vamos a suponer que por efectos de una restricción en la disponibilidad de terrenos, la ciudad no se extiende hasta L (en la parte inferior de la figura, correspondiente a al mercado de tierras) sino que sólo va hasta L’. Como consecuencia, en el mercado de los inmuebles en la parte superior, la cantidad de inmuebles que se transan se contrae de q a q´. De acuerdo a la Curva de Precio de Circulación, el precio que se paga en el mercado, incluyendo los costos de transporte será P. Descontando estos últimos costos, lo que recibe el constructor que edifica en la tierra urbana marginal será igual a q´-E. Pero esto supera el Precio de Producción en la cantidad E-F. que equivaldrá a la Renta Absoluta Urbana. Los lotes mejor situados soportarán además una Renta Diferencial de Vivienda equivalente a los costos de transporte que se “ahorran” con respecto a la tierra marginal. Así, todos los terrenos urbanos soportarán una Renta Total que será la adición de la Renta Absoluta Urbana (renta de carácter primario) y la Renta Diferencial de Vivienda (que representa aquí todas las rentas secundarias).

200

Figura 4.12

PC

RAU

G

K

PP

P

q’

PC

CT

C Cantidad : Distancia

Tierra: Distancia C

renta

RAU

L

A

E

RDV

q

RDV

L’

F

4.3.3 Esquemas de imbricación de rentas urbanas El número de mezclas y entrelazamientos que pueden establecerse entre las diferentes rentas urbanas es desde luego muy grande en una ciudad y varía de una ciudad a otra dependiendo de múltiples circunstancias: es una tarea imposible tratar de llegar a estas configuraciones de una manera deductiva. Pero a continuación presentamos algunos esquemas ligeramente más complejos de los que hemos visto, y que en realidad son combinaciones de algunos de ellos, que son útiles para tener una intuición de esta

201

complejidad, y eventualmente para hacer algunos análisis un poco más concretos que abordaremos más adelante. En la Figura 4.13 presentamos una ciudad concéntrica, con dos usos del espacio construido, el comercio y la vivienda. A la representación anterior agregamos la presencia de Renta Absoluta Urbana. Se forman tres zonas. En la más cercana al centro, entre C y G la renta secundaria más elevada es la Renta Diferencial de Comercio. La Renta Total de estos terrenos estará compuesta por esta Renta Diferencial de Comercio y la Renta Absoluta Urbana que comparten todo los lotes de la ciudad. Una segunda zona la constituyen los terrenos entre G y L (este último punto es límite de la ciudad) en los cuales las renta secundaria más elevada es la Renta Diferencial de Vivienda. La Renta Total de estos terrenos será el agregado entre esta Renta Diferencial de Vivienda y la Renta Absoluta Urbana. Y finalmente, más allá del límite de la ciudad, la renta pertinente es la Renta Rural, cuyo monto sufre un salto en ese borde urbano.

Figura 4.13

RDC

RAU

RDV

RAU

RR

Distancia

Limite de la ciudad

Zona Comercial

Zona Residencial

Zona Rural

C G L

202

La figura 4.14 introduce una pequeña complicación adicional. Hemos dicho que para que la construcción en altura tenga lugar, y haga elevar al mismo tiempo la renta con el aporte de lo que hemos denominado Renta Primaria Diferencial tipo II, es necesario que el precio del espacio construido supere un cierto umbral. En la gráfica hemos supuesto que esto ocurre a partir de P: es decir, que se formará un área, entre C y E donde se construye en alta densidad. En este caso este punto aparece en la zona comercial. En el área de Alta Densidad, la Renta Total de los terrenos estará compuesta por la Renta Absoluta Urbana, por La Renta Diferencial de Comercio y por la Renta Primaria Diferecial tipo II.

Figura 4.14

RDC

RAU

RDV

RAU

RR

Distancia

Limite de la ciudad

Zona Comercial

Zona Residencial

Zona Rural

C G LE

Baja Densidad

Alta Densidad

P

RPDtII

Tenemos entonces que sobre cada uno de los terrenos en la ciudad se da una particular combinación de rentas urbanas que conforman lo que hemos denominado la Renta Total de cada lote. Es ésta la categoría que sirve de base a la conformación de los precios del suelo urbano: de una manera similar al caso rural, la capitalización de esta renta total permite que los lotes urbanos se transen en el mercado. Su magnitud sería equivalente a la

203

de un capital que diera como interés una cantidad de valor igual a la de la Renta Total. Es ésta una primera noción de Precio del Suelo urbano, en un nivel de abstracción inicial, que es el que utilizaremos en la siguiente sección sobre los movimientos de los precios de los terrenos.

204

5. LA DINÁMICA DE LOS PRECIOS DEL SUELO URBANO Uno de los rasgos más visibles y pertinentes en el funcionamiento de los mercados de la tierra urbana es el cambio incesante de sus precios. Lo que se paga por los terrenos cambia con el tiempo y esto es un aspecto crucial que contribuye de manera substancial a definir el papel de la propiedad territorial urbana en el conjunto global de la sociedad capitalista, imprime una serie de particularidades en la definición de los agentes y de sus prácticas en este mercado, y tiene impactos muy notables y diversos sobre la configuración de las ciudades, sobre las relaciones entre los grupos sociales y en general sobre la dinámica social. Una reflexión sobre la Renta del Suelo Urbano que no contemple esta dimensión dinámica es evidentemente insuficiente, a pesar de que la gran mayoría de los tratamientos de este objeto de estudio adolecen de esta limitación. Este capítulo está dedicado a abordar este tópico, operación que realizaremos precisamente a partir de las elaboraciones que ya hemos presentado sobre la formación de los precios de la tierra en las ciudades. En principio las variaciones de los precios de la tierra se presentan como algo muy abigarrado sobre lo cual no parece fácil hacer generalizaciones. También a este respecto utilizaremos la herramienta de la abstracción jerarquizada. Siguiendo la línea de reflexión que hemos desarrollado para entender cómo se forman los precios de la tierra podemos distinguir que las variaciones multiformes que se perciben en la superficie son combinaciones y manifestaciones de al menos tres tipos movimientos en los precios del suelo que tienen naturalezas diferentes. En la primera parte de este capítulo examinaremos estas distintas modalidades de las variaciones en los precios del suelo urbano. La segunda parte del capítulo será dedicada al análisis de los impactos que tienen estos movimientos de los precios del suelo en diferentes instancias. 5.1 Los movimientos de los precios del suelo urbano Queremos hacer explícita la intuición metodológica con la cual nos acercamos a este tópico: si el precio del suelo es, en principio, la capitalización de la Renta Total, y esta es la síntesis e imbricación de diversas rentas que obedecen a lógicas muy diferentes, que tienen distintas escalas espaciales, etc. las variaciones cuantitativas en este precio global debe ser examinado teniendo en cuenta las características de estos componentes. Como resultado de un examen que ha seguido este derrotero, hemos delimitado una taxonomía de los movimientos de los precios del

205

suelo urbano que tiene en cuenta, en primer lugar, su conexión con aspectos bien sea estructurales o coyunturales de la operación de estos mercados; y en segundo lugar, la escala de su incidencia, sea que su impacto abarque la generalidad de los terrenos o se focalice en algunos (o a un número reducido) de ellos. Distinguimos entonces tres tipos de cambios en los precios del suelo urbano: los movimientos estructurales generales; los movimientos coyunturales generales y los movimientos estructurales particulares. 5.1.1 Los movimientos estructurales generales. Un primer tipo de movimientos de los precios del suelo los hemos denominado de esta manera, estructurales generales, porque afectan al conjunto de los terrenos de una ciudad y responden a aspectos estructurales de la operación tanto de la economía capitalista como del mismo mercado de tierras. Y con esto nos referimos fundamentalmente a una tendencia secular al crecimiento que en el largo plazo parecen tener los precios del suelo en la abrumadora mayoría de las ciudades capitalistas. Esta tendencia se constata una y otra vez en ciudades de muy diversas características, siempre y cuando el plazo de observación sea razonablemente largo, y descontando por distintos procedimientos, algo que justamente discutiremos, la llamada “ilusión monetaria”. En sí mismo esto no es de ninguna manera algo trivial: en efecto, los precios de la gran mayoría de las mercancías normales presentan una tendencia más bien contraria, hacia la baja, cuya principal explicación es el impacto que la innovación tecnológica tiene sobre el precio de los bienes, que contrae la cantidad de trabajo que requiere su elaboración, y que reduce su valor individual. En contraste con esto, los precios del suelo en las ciudades, salvo casos muy excepcionales, exhiben esta tendencia de largo plazo al crecimiento. A continuación examinamos diversos factores que contribuyen a explicar este resultado: 5.1.1.1 La tendencia decreciente de la tasa de ganancia Un primer elemento que se constituye en determinante de una tendencia hacia el crecimiento secular de los precios del suelo urbano es la tendencia decreciente de la tasa general de ganancia. Éste es un mecanismo implícito en el funcionamiento de la economía capitalista, y como lo señala Marx en su exposición clásica de la Teoría General de la Renta de la Tierra, afecta el precio de todos los terrenos, sean urbanos o rurales, ya que modifica la referencia de formación de este precio. Miremos esto con un poco más de detalle.

206

El movimiento continuo de la acumulación de capital, y la encarnizada competencia entre los diferentes capitalistas por aumentar la productividad como medio para disputarse la plusvalía general, conduce, a través del proceso de maquinización, entre otras cosas, a un reemplazo cada vez más acentuado de capital variable por capital constante. En la medida en que solamente el trabajo vivo es susceptible de producir plusvalía, se desemboca en un resultado paradójico: lo que para cada capitalista individual y a corto plazo significa la apropiación de una mayor porción de plusvalía, para el conjunto de los capitales implica una tendencia a la baja en la proporción de plusvalía producida con respecto al conjunto del capital invertido, y por lo tanto, una caída en la tasa de ganancia. Aunque este fenómeno tiene mil maneras de manifestarse, y el capital recurre a múltiples mecanismos para contrarrestarlo, todo parece indicar que en el largo plazo es una tendencia ineluctable, imposible de disociar de las leyes fundamentales de la acumulación de capital. Marx señala que esta tendencia tiene una nítida repercusión en el crecimiento de los precios del suelo. Su reflexión se basa en el examen del mecanismo de formación del precio de la tierra, es decir, la llamada capitalización de la renta. El precio del suelo, como se ha mencionado, resulta de la operación imaginaria de equiparar el derecho de apropiarse de una renta de determinada magnitud, a la posesión de un capital que tenga un rendimiento de tamaño similar al de la renta. El elemento de referencia para esta comparación es propiamente la tasa de ganancia (en otro nivel de abstracción, la tasa de interés), y en el momento en que ésta se vuelva más pequeña, arrojará una magnitud más elevada del precio del suelo. La expresión del precio del suelo en función de la renta y de la tasa de ganancia, dada por la fórmula PS = R/g´, muestra claramente la relación inversa entre el precio y la tasa de ganancia general, si la renta permanece constante. De allí se sigue una conclusión importante: el desarrollo de la acumulación capitalista determina entonces que aún sí no se modifica la magnitud de la renta que es posible percibir por la propiedad de los terrenos, el precio de estas tierras tiende a incrementarse en el largo plazo, siempre y cuando tenga lugar la baja tendencial en la tasa de ganancia. 5.1.1.2 El avance en las fuerzas productivas y la operación de “deflactar”. Otra consecuencia de esta competencia en la economía capitalista, que es de gran pertinencia para lo que nos ocupa y a la que ya hemos aludido, consiste en que la constante revolución técnica, conduce a una contracción

207

de los precios individuales de las mercancías. Ya hemos hablado se ello: la pugna por obtener una mayor porción del mercado y por apropiarse de una cantidad más grande de plusvalía presiona a los capitalistas a introducir métodos de producción cada vez más eficientes, lo que conduce a un muy veloz avance de las fuerzas productivas, sobre todo si se compara al capitalismo con modalidades previas de organización social. En una economía mercantil como es la capitalista, esto tiene como efecto que el valor unitario representado por cada mercancía concreta tiende a disminuir a medida que la productividad aumenta. En otras palabras, las técnicas más avanzadas hacen que disminuya el trabajo requerido para producir cada mercancía, y por lo tanto, cada una de ellas representa una porción menor del trabajo social global. Ahora bien, si por otro lado tenemos una renta y un precio del suelo cuyas magnitudes no se han alterado en términos de valor, encontramos que su equivalencia en poder de compra de estas mercancías físicas tiende a crecer. Sin transformarse la cantidad de valor representada en la renta que percibe un terrateniente, éste tendrá la posibilidad de adquirir con ella un mayor volumen de mercancías. Este fenómeno, que parece una simple ilusión, ya que desde cierta perspectiva la renta crece a pesar de que en términos de valor ella no cambia, tiene sus repercusiones corpóreas y concretas. Es más, esto no debe confundirse con el efecto que sobre la expresión monetaria de la renta tiene el fenómeno de la inflación, este ultimo también de naturaleza monetaria. De hecho, el método estadístico corrientemente utilizado para aislar el impacto de la inflación sobre la evolución del precio de un bien, y obtener una serie de precios denominados “reales” (operación que se conoce como “deflactar” una serie de precios “nominales”) consiste en comparar estos precios con los de un conjunto ponderado de mercancías que se espera representen el agregado global de las mercancías, y por lo tanto sus precios reflejen el movimiento general de los precios de la economía. Pero el proceso de contracción del valor unitario generado por el avance de las fuerzas productivas que hemos descrito, opera también sobre esta canasta de bienes de referencia: es así como una renta con una magnitud fija en términos de valor (en este caso el precio de un terreno), podrá comprar con el tiempo una cantidad mayor de esta canasta de bienes, y aparecerá estadísticamente en el largo plazo como una magnitud real creciente. Entre las diversas incidencias que tiene esto, mencionemos la siguiente: sin que el precio del suelo aumente en términos de valor (que también lo hace, como ya hemos visto, y con determinantes adicionales que examinaremos en seguida), la relación entre el precio del terreno y el precio del espacio

208

construido tiende a crecer. Aunque se puede decir que la innovación técnica es más lenta en la industria de la construcción, ella también está presente en esta rama, por lo que el valor contenido en la edificación misma (los materiales de construcción y el trabajo vivo requerido para desarrollar esta producción) se reduce con el tiempo, mientras que la renta, y por lo tanto el precio de la tierra sobre la que se apoyan los inmuebles, permanecen inmodificados o aumentan. El resultado es un peso creciente del precio del suelo en el total del precio del inmueble, algo que tiene considerables repercusiones en lo económico y en lo político particularmente en el caso de la vivienda. 5.1.1.3 El aumento de la demanda por espacio construido urbano y el crecimiento de distintas rentas. El desarrollo de la acumulación lleva consigo por lo general una ampliación de la demanda por espacio construido urbano. En primer lugar el crecimiento de la población global, y el avance de las fuerzas productivas en la agricultura, generan un crecimiento tendencial de la población urbana, la cual, a su vez, requiere de espacio construido para su habitación y para sus actividades reproductivas. En segundo lugar, el crecimiento de los ingresos de la población, tanto en términos de valor, como consecuencia de la acumulación misma, como en términos de poder de compra de mercancías físicas, por efecto del cambio técnico concomitante, tiende a ampliar la demanda de espacio construido per cápita, magnificando el efecto anterior. Finalmente, la complejización de la economía multiplica los requerimientos de espacio construido para actividades urbanas ligadas directa o indirectamente a la acumulación, tanto productivas como improductivas: gestión, comercio, circulación de capital, actividades estatales, etc. Aunque este ensanchamiento de la demanda por espacio construido urbano puede tener ritmos cambiantes y manifestarse con distinta intensidad en diversas ciudades (incluso puede haber contracciones), por lo pronto nos ocuparemos de los efectos generales de su tendencia secular al crecimiento, concomitante con el desarrollo del capitalismo, reservando el examen de sus modulaciones temporales al análisis de los movimientos coyunturales de los precios de la tierra urbana. Examinemos a continuación, entonces, las incidencias más notables de esta expansión de la demanda por espacio construido, que afecta el precio del suelo urbano a través de su impacto sobre diversas rentas urbanas.

209

En primer lugar, el crecimiento general de la demanda por espacio construido consolida la fuerza de los oferentes de tierra urbana, quienes controlan esta condición básica para la producción de este bien. Como resultado tiende a incrementarse la renta que refleja la contraposición más general entre oferentes y demandantes de tierra en las ciudades, la Renta Absoluta Urbana. Esto puede ser agudizado por circunstancias que si bien no están ligadas por definición a este fenómeno, con mucha frecuencia se asocian a él: al extenderse las ciudades, a menudo agotan las tierras más fáciles de ser urbanizadas, y su ampliación encuentra barreras naturales y sobrecostos en la producción de infraestructura que agudizan la escasez relativa de tierras urbanas Por éstas y otras razones, incluyendo el hecho de que con frecuencia a partir de cierta talla el costo de suministrar infraestructura se incrementa aceleradamente (aun en ausencia de barreras naturales), no es raro que la provisión de tierra urbanizada por parte del Estado se retrase notablemente frente al ritmo de ampliación de la demanda, exacerbando de nuevo este desequilibrio. En la medida en que la Renta Absoluta Urbana es una renta general que comparte la totalidad de los terrenos de una aglomeración, su incremento es uno de los determinantes más relevantes del crecimiento de los precios del suelo como un todo. En segunda lugar, la expansión de la demanda por espacio construido urbano al presionar el crecimiento físico de la ciudad, hace aumentar la magnitud de los desplazamientos que son necesarios para utilizarla, lo que alimenta las rentas diferenciales, y particularmente, la Renta Diferencial de Vivienda. Los trabajadores más desfavorablemente localizados ven encarecer de esta manera el costo de reproducción de la fuerza de trabajo, lo cual se proyecta a través del mecanismo de la renta a toda la mano de obra: pero al mismo tiempo esto favorece los propietarios de terrenos con ventajas relativas para esta actividad. Dos contratendencias amortiguan este efecto: de una parte, el mejoramiento de los medios de transporte, tanto la introducción de técnicas más eficientes, como la ampliación misma de la infraestructura vial y de vehículos; y de otra parte, ciertos reacomodamientos en la estructuración de las ciudades cuando sobrepasan cierta talla, como el surgimiento de subcentros, etc que complejizan su lógica y contribuyen a reducir ciertos movimientos pues no todas las actividades implican desplazarse a un centro único. De todas maneras el crecimiento físico de las ciudades hace aumentar todas las rentas que están ligadas a costos en la movilidad, particularmente las de vivienda, y dada la alta proporción de terrenos en la ciudad que soportan la Renta Diferencial de Vivienda, éste es otro de los factores que contribuyen notablemente al crecimiento secular de los precios de los terrenos urbanos. Como veremos,

210

esto tiene un efecto particularmente sensible en el funcionamiento del sistema en su conjunto, ya que afecta una de sus variables claves: el costo de reproducción de la fuerza de trabajo. En tercer lugar, el desarrollo de la acumulación hace crecer el fondo de consumo de los habitantes en las ciudades, lo cual repercute principalmente en dos tipos de rentas. De una parte, en las rentas comerciales, pues el mayor volumen de valor que es necesario hacer circular por lo general hace indispensable una combinación entre un aumento en la velocidad de rotación del capital comercial en los terrenos ya destinados a este fin, y la incorporación de nuevos terrenos comerciales: en los dos casos la Renta Diferencial de Comercio aumenta. De otra parte, esto también incide en la Renta de Monopolio de Segregación. Si la población en su conjunto es más rica, para que las capas de más altos ingresos puedan efectivamente excluir a los demás grupos, deben interponer barreras más elevadas, y para ello deben incrementar ese impuesto privado que pagan por acceder de manera discriminada a los lugares positivamente connotados. Finalmente, una renta que tiende a crecer con la ampliación de la demanda por espacio construido urbano es la Renta Primaria Diferencial tipo II. Hemos visto que una vez que la magnitud de la renta local sobre un terreno sobrepasa cierto nivel, se hace viable la producción en altura, densificándose la ciudad, y es posible que reduzca el volumen global de valor que se paga en renta en comparación con una expansión alternativa de la aglomeración en baja densidad. Sin embargo, los terrenos que ya soportan rentas urbanas ven crecer las que se asientan sobre ellos a través de este mecanismo. De nuevo, ésta es una de las fuentes de mayor importancia en el crecimiento general de los precios de los terrenos en las ciudades. Como hemos dicho, todos estos factores pueden adquirir ritmos diversos, e incluso en ciertos periodos o en ciertas ciudades específicas pueden eventualmente operar con signo negativo: pero el resultado global es un crecimiento secular de los precios de la tierra urbana lo cual es un factor con el que se debe contar para los análisis de largo plazo en lo que se refiere al desenvolvimiento de las ciudades, y a su efecto sobre el proceso general de acumulación. A continuación ilustramos esquemáticamente el impacto del crecimiento de la demanda por espacio construido y de la expansión física de la ciudad en una aglomeración monocéntrica que solo tiene un uso de vivienda. En la izquierda mostramos el caso en que solo existe Renta Diferencial de Vivienda. La expansión en la demanda implica que la Curva de Precio de

211

Circulación del espacio construido se desplace de PC-PC a PC’PC’. Por lo tanto se incorporan nuevos terrenos (de x se pasa a x’). Pero como los costos de transporte aumentan las rentas aumentan en la misma proporción. La renta pasa de r a r’). En la parte derecha ilustramos cuando existe además una Renta Absoluta Urbana. El crecimientoo de la demanda que implica el desplazamiento de la Curva de Precio de Circulación a PC’-PC’ hace crecer tanto la rentas diferencial como la absoluta.

Figura 5.1

x

Precio

r’

r

r’

r

PC

PC

CT

PC

x x

5.1.2 Los movimientos coyunturales generales Los precios de los terrenos tienen además otros movimientos que abarcan al conjunto de los lotes de una ciudad y que son oscilantes. Las percepciones estadísticas muestran que los precios del suelo tienen fluctuaciones alrededor de la tendencia estructural, que en el apartado anterior hemos dicho que por lo general es creciente. Subrayemos que se trata de movimientos generales: normalmente se constata que la secuencia

x’ x’

PC’

PC’

PC’

PC’

Precio

PC

Cantidad:distancia Cantidad:distancia

Renta Renta

Tierra:distancia Tierra:distancia

212

de estas alzas y bajas es consonante en la totalidad de los terrenos de una ciudad, o por lo menos en porciones muy considerables de ella (y que pueden corresponder a grandes submercados de espacio construido). Podría decirse que lo que aquí evocamos es más bien la regla en las magnitudes de los precios de cualquier mercancía, las cuales presentan oscilaciones sobre una tendencia y por lo tanto la presencia de este mismo rasgo en los precios del suelo no ameritaría ninguna reflexión particular. Pero precisamente esta referencia al caso general justifica la necesidad de una consideración específica. En efecto, los flujos y reflujos que son observables en la mayoría de los precios de las mercancías parecen obedecer a las peculiaridades y limitaciones que tiene el mercado como mecanismo de socialización, a lo que Marx se refería cuando hablaba del “salto peligroso”: la acción descentralizada de productores oferentes y demandantes no garantizan de antemano una sincronización exacta entre sus estrategias respectivas. Un poco por ensayo y error los inversionistas reaccionan frente a los precios de corto plazo emigrando (o desviando parte de su inversión) hacia otras opciones de producción cuando son muy bajos o acudiendo desde otras ramas (o aumentando la producción) si son muy altos. Como las condiciones que gobiernan estos fenómenos son múltiples y cambiantes, y el tiempo es una limitación, el estado de quietud final (que se imaginan como ineluctable quienes no pueden reflexionar de manera diferente que con la noción de “equilibrio”) no tiene por qué alcanzarse siempre: lo que se ve entonces son estos vaivenes. Además de los impactos de fenómenos más o menos fortuitos, esta interacción difícil entre oferentes productores y demandantes genera entonces los ciclos que son ondas de ampliación y de contracción que a veces adquiere una frecuencia más o menos regular. Pues bien, lo peculiar de la tierra en general y de la tierra urbana en particular, es que en la medida en que ella no es el resultado de un proceso productivo, esta interacción entre cantidades ofrecidas y precios o no tiene lugar o su relevancia es muy menor1. Los sobresaltos que se ven en los precios del suelo parecen ser entonces inducidos por las oscilaciones de otros mercados con los cuales se conecta el mercado de tierras urbanas. Veamos: 1 En el capítulo 7, a propósito del impacto de los impuestos sobre los precios del suelo volveremos a retomar, y a discutir, la noción de que la oferta de tierras es algo fijo.

213

5.1.2.1 Las oscilaciones en la actividad constructiva. Tal vez la fuente más importante de variaciones coyunturales o cíclicas de los precios de los terrenos de las ciudades sean las oscilaciones en la actividad constructiva. De hecho la expansión o contracción en la producción de espacio construido implica una ampliación o un estrechamiento en la demanda por terrenos urbanos. Además, casi siempre estas ampliaciones responden precisamente a cambios en la rentabilidad de estas inversiones, por alzas o bajas de los precios de los inmuebles. Así las cosas, en un momento de expansión de la actividad constructora, que probablemente implique que estos inversionistas han sido atraídos por ganancias superiores a las acostumbradas, agudiza la competencia entre ellos por adquirir los terrenos necesarios para hacer este tipo de desarrollos en el momento de precios favorables, y esto permite a los propietarios de terrenos exigir un precio más elevado por sus terrenos. Lo contrario ocurre en los momentos de contracción. Ahora bien, como se anotaba en el capítulo 3, la producción de espacio construido es una de las ramas que tiene las oscilaciones más profundas y reiteradas en la economía capitalista. En ello influye que la rama tiene un largo período de producción que dificulta que los inversionistas reaccionen prontamente a los cambios en las condiciones de acumulación y también, que la construcción es muy dependiente a su vez de otros sectores que le trasmiten sus fluctuaciones: recuérdese que la edificación precisa muy estrechamente de fondos que financien la circulación, que es muy sensible a los cambios en las tasa de interés, que se ve fuertemente afectada por la evolución general de la demanda solvente, etc. Y desde luego se tienen que tener en cuenta las aceleraciones inducidas por acciones gubernamentales, que son frecuentes, entre otras cosas por el papel estratégico que tiene la vivienda, cuya penuria tiene implicaciones políticas y sociales de relevancia. 5.1.2.2 Las oscilaciones en el mercado financiero. Las oscilaciones en el mercado de capitales, o en el mercado del dinero, tienen también un impacto en altibajos en los precios de los terrenos. Ya hemos anotado que esto se da de manera indirecta, en la medida que genera aceleraciones y desaceleraciones en la actividad constructora. Pero también esta influencia tiene una vía directa. Como veremos, la compra de tierras urbanas y, más generalmente, la compra de inmuebles es una opción de colocación de ahorros o de “inversión” financiera que se entrelaza con las alternativas propiamente financieras (acciones, papeles de renta fija,

214

etc.) Aún con rentas que no se modifican, los cambios en las tasas de rendimiento en estas opciones de colocación financiera de dinero se repercuten en variaciones en los precios de los terrenos que soportan estas rentas. 5.1.2.3 Las oscilaciones en la tasa general de ganancia. Hemos visto que la tasa general de ganancia es el referente con el cual se construye el precio del suelo a través de la capitalización de la renta. Y señalábamos que en la medida en que esta magnitud tiene una tendencia secular descendente esto hace subir tendencialmente los precios del suelo. Pues bien, la tasa general de ganancia también tiene fluctuaciones, y es esperable por lo tanto que ellas generen oscilaciones de signo contrario en los precios de los terrenos. De hecho así opera, aunque habría que señalar que lo que parece pertinente no son los cambios de cortísimo plazo de la tasa general de ganancia, sino las fluctuaciones de mediano plazo que son las que sirven de derrotero para las decisiones de los agentes mercantiles. 5.1.2.4 Las oscilaciones en los precios del suelo que magnifican estas mismas fluctuaciones. Aunque parezca paradójico se puede afirmar que una fuente de los vaivenes de los precios del suelo son las mismas fluctuaciones de ellos. O más precisamente habría que decir que hay un elemento en este mercado que tiende a profundizar los movimientos coyunturales ascendentes o descendentes de los precios de la tierra: este elemento es la demanda especulativa de tierras. Esta última, y sus distintas variantes, (que desde cierto punto de vista puede ser considerada como un efecto de estas fluctuaciones) la examinaremos en la segunda mitad de este capítulo, pero por lo pronto aludamos al mecanismo básico que genera esta agudización de las oscilaciones. La demanda especulativa por terrenos consiste, como veremos, en comprar terrenos a un precio determinado con el ánimo de venderlos a un precio superior, y esto tiene lugar precisamente porque la fluctuaciones en el precio existen por las razones que ya hemos aludido (y otras que veremos más adelante). Pero cuando esta acción es ejercida por un número grande de agentes, que no tienen una concertación explícita entre ellos, cuyas acciones no están sincronizadas, y que no tienen absoluta certeza sobre el futuro, se dan desfases que hacen que alguien compre a un precio alto porque cree que va a crecer aún más, y si esta convicción es suficientemente expandida, al menos por un tiempo esta expectativa se auto-realiza, pues alguien más compra a ese precio más elevado movido por la misma expectativa. Pero esto no puede ser indefinido, y cuando las

215

condiciones independientes determinan la contracción esta termina por imponerse de manera más abrupta. Algo similar puede decirse de los movimientos a la baja. El resultado es entonces estos sobresaltos muy frecuentes y pertinentes en este mercado. 5.1.3 Los movimientos estructurales particulares Existe un tercer tipo de movimientos de los precios de los terrenos urbanos que son muy peculiares de este mercado, que tienen además una gran importancia en él, y que sin embargo no siempre aparecen evidentes en la reflexión: los llamaremos movimientos estructurales particulares. Se trata de cambios relativamente repentinos que experimentan los precios de determinados terrenos y que, a pesar de una apariencia inicial, no son resultado de fenómenos coyunturales, sino del despliegue normal y continuo de la estructura urbana. Mirado a partir de la historia de un terreno específico, en ciertos momentos su precio se acelera durante un período relativamente limitado de tiempo, luego del cual retoma la dinámica del resto de los terrenos (es decir, el ritmo ascendente relativamente pausado de los movimientos estructurales generales y las eventuales oscilaciones de los movimientos coyunturales generales). Pero no es un fenómeno coyuntural: mirado en el conjunto de los terrenos de una ciudad estas aceleraciones se están presentando de manera más o menos continua, sólo que lo hacen sobre terrenos diferentes en cada momento. Reiteramos, aunque en cada terreno se presentan de manera más o menos excepcional en el tiempo, no debe confundírseles con los movimientos coyunturales de los precios del suelo que obedecen a determinantes de corto plazo: los que aquí examinamos son más bien la repercusión focalizada de los movimientos de largo plazo. Esta distinción aparecerá más clara cuando examinemos sus principales determinantes, que a nuestro juicio pueden agruparse en dos categorías como sigue: 5.1.3.1 Cambios de uso en el suelo El caso más extendido y más importante de movimientos estructurales particulares de los precios del suelo urbano es el que está asociado con las transformaciones en los usos de la tierra. El desarrollo de la acumulación de capital en la ciudad lleva consigo constantes mutaciones y reacomodamientos en la división técnica y social del espacio, lo cual es particularmente acentuado cuando se está en presencia de un crecimiento físico de la aglomeración. Su conexión con los precios del suelo es algo relativamente simple.

216

Hemos anotado que en general cada terreno soporta potencialmente varias rentas urbanas secundarias, pero sólo se manifiesta en el mercado la más elevada de ellas, que corresponde al uso de la tierra en el que el propietario puede percibir una mayor porción de excedente; por lo tanto, ése será el uso que efectivamente tienda a desarrollarse en ese lugar. Un cambio de uso en un área urbana implica que el ordenamiento de estas rentas secundarias potenciales se transforma, y a partir de determinado momento la renta secundaria que se manifiesta en el mercado es distinta, y por lo general más alta que la que operaba antes en ese sitio. A veces estos cambios pueden ser descendentes cuando una transformación global en la estructura funcional de la ciudad le sustrae a un área concreta la posibilidad de desarrollar una actividad especialmente lucrativa desde la perspectiva del terrateniente. Pero la misma existencia del propietario tiende a restringir la frecuencia de esta eventualidad, ya que su interés lo lleva a tratar de impedir y retrasar estos cambios cuando su traducción es una baja en los precios. Lo más corriente, entonces, es que lo cambios de destino de los terrenos se asocie a un cambio positivo en los precios. Ahora bien, hemos dicho que esto genera cambios bruscos en los precios del suelo en un periodo de tiempo relativamente corto: esto se desprende del hecho ya anotado de que las distintas rentas secundarias, que obedecen a determinantes diferentes, tienen a su vez dinámicas distintas. Un terreno que tiene un uso determinado, y cuyas rentas se mueven en una primera fase con la dinámica de largo plazo de los precios urbanos en general, y de la renta secundaria correspondiente a su uso dominante inicial, de repente experimenta el influjo de los determinantes correspondientes a la nueva actividad en cuya área de desenvolvimiento se ve involucrado, y súbitamente comienza a soportar como renta secundaria la correspondiente a este nueva actividad. Después de este lapso de mutación, la dinámica del precio de ese lote retomará el ritmo más pausado de la dinámica global, y corresponderá a la tendencia general de la nueva renta secundaria. En el capítulo anterior habíamos señalado que existe una cierta jerarquización en la magnitud de las rentas máximas que pueden arrojar los distintos usos del suelo. La aceleración en el crecimiento de los precios de un terreno a la que nos estamos refiriendo obedece por lo tanto a que este lote en particular, en virtud del desenvolvimiento de la estructura urbana, pasa de soportar una renta de un uso determinado, a otro de una jerarquía mayor, que genera una renta más elevada Los movimientos estructurales particulares de los precios del suelo urbano ocurren precisamente cuando un terreno pasa de un estrato inferior a uno

217

superior. Es el caso, por ejemplo, cuando una zona comercial se está expandiendo a costa de un área que previamente estaba destinada a la vivienda: los terrenos en el margen que son involucrados y que previamente tenían como renta secundaria relevante la renta diferencial de vivienda, a partir de su absorción por la zona comercial comienzan a soportar la renta diferencial de comercio. Durante el periodo de transición, el crecimiento de sus precios se acelera, para después tomar el ritmo general de los lotes comerciales. Otro caso notable es el de los terrenos rurales periurbanos que son absorbidos por la ciudad, y cuando esto ocurre, comienzan a soportar rentas urbanas de las que antes carecían. En general, como hemos dicho, estas mutaciones están ligadas a la expansión física de la ciudad y/o de sus componentes, pero no siempre esto es indispensable. Una ciudad que no crece notablemente puede tener, sin embargo, apreciables reacomodamientos que ocasionan en ciertos terrenos fenómenos como los aquí aludidos. Puede verse así con mayor nitidez que no se trata de acontecimientos coyunturales. Mirado esto en el nivel de la ciudad en su conjunto una expansión física tendencial y uniforme, por ejemplo, estará generando en los terrenos de su límite, y en los bordes entre una y otra actividad (los cuales irán cambiando a medida que se ensancha la ciudad) estas transformaciones bruscas en sus precios. Para cada lote se trata de un acontecimiento relativamente excepcional, pero es algo normal y repetido desde la perspectiva de conjunto. En la Figura 5.2 ilustramos esto gráficamente utilizando nuestro consabido ejemplo simplificado de una ciudad concéntrica con dos usos urbanos, comercio y vivienda, y teniendo en cuenta la tierra rural. En una primera instancia la ciudad se extiende desde el centro C hasta el límite L. A partir de este último punto las tierras son rurales y soportan la renta rural (rr en la figura). Para las tierras urbanas, las más próximas al centro la renta más elevada corresponde a la Renta Diferencial del Comercio ( cc ) y este será el uso predominante en ellas, y en las tierras más alejadas la renta más elevada es la Renta Diferencial de Vivienda (vv) y a esta actividad se dedicarán allí los edificios. El punto X marca el borde entre la zona comercial y la zona de vivienda. Pero vamos a suponer que como desarrollo estructural esta ciudad crece en población y en tamaño generando un crecimiento gradual de las rentas en los distintos lotes de la manera como hemos señalado en los Movimientos Estructurales Generales (De manera deliberada excluimos la ocurrencia de Movimientos Coyunturales para hacer más elocuente el análisis). Esto implica que el área urbana general de la ciudad va a crecer, incorporando en la figura los

218

terrenos entre L y el nuevo límite de la ciudad que será L’. Así mismo el área comercial se expandirá entre X y el nuevo borde comercial X’. Miremos entonces cómo crecen las rentas (los precios) de los terrenos. Para los lotes comerciales que no cambian de uso sus rentas crecerán desde cc a c’c’ que podríamos decir que corresponde al ritmo de valorización tendencial de todos los terrenos de la ciudad. Igual podría decirse de los lotes que eran de vivienda y continúan siéndolo: sus rentas crecerán desde vv hasta v’v’ que podríamos decir que también corresponde al ritmo de crecimiento de largo plazo de los precios del suelo. Pero veamos qué sucede con los terreno comprendidos entre L y L’ que antes se destinaban a la vivienda y ahora se usan en el comercio: si crecieran al mismo ritmo tendencial sus precios pasarían de vv a v’v’: pero en realidad estos precios crecen hasta c’c’ que es más elevado. En el mismo lapso crecen más velozmente que el resto de los terrenos de la ciudad. Igual podría decirse de los terrenos que pasan de rurales a urbanos cuyas rentas pasan de ser rurales rr usualmente muy bajas, a ser vv , rentas diferenciales de vivienda, por lo general mucho más elevadas.

…. Figura 5.2

Distancia

Renta

c’

…

L’ L X’ X C

rr

v’

v’

c

c’

v

c v

Zona comercial Zona de vivienda Zona rural

Cambio de uso Vivienda-comercio

Cambio de uso Rural-urbano

219

En la Figura 5.3 mostramos esto como se traduce en el desenvolvimiento del precio de un terreno particular en el tiempo. Antes de t1 cuando el terreno está destinado a vivienda, su precio crece al ritmo general de todos los lotes de la ciudad. En el lapso entre t1 y t2 cuando ocurre la conversión de vivienda a comercio, el precio del suelo sube bruscamente, es a lo que llamamos Movimiento Estructural Particular. Después de t2 cuando ya el terreno es comercial, su crecimiento vuelve a tomar el ritmo más pausado del crecimiento general de los precios de la ciudad. No es un fenómeno coyuntural: a los terrenos entre L y L’ (en la figura 5.2) este crecimiento sobreviene en el lapso t1_t2 (en la figura 5.3). Pero si ampliación de la ciudad continúa, esto mismo ocurrirá probablemente en los terrenos vecinos, entre L’ y un eventual L’’ en un lapso que podría ser entre t2 y un posible t3. Estas aceleraciones en el precio del suelo se dan permanentemente, de manera independiente de la coyuntura, sólo que se manifiestan en terrenos diferentes.

Figura 5.3

Tiempo t1 t2

Precio del suelo

5.1.3.2 Intensificación de la densidad constructiva Un segundo determinante de los movimientos estructurales particulares de los precios del suelo urbano lo constituye el proceso de densificación de la ciudad. Este mismo elemento lo habíamos señalado ya como uno de los causantes de la tendencia al alza en los precios del suelo en el largo plazo.

220

Aquí mostraremos cómo, especialmente en lo que se refiere al funcionamiento de la renta primaria diferencial tipo II, su efecto es abrupto y su impacto se va desplazando sucesivamente a distintos terrenos de la ciudad, generando movimientos focalizados. Cuando nos ocupamos de la Renta Primaria Diferencial tipo II, habíamos

Figura 5.4

puntualizado que para pasar de una técnica de construcción de menor altura a una de mayor altura se requería que el precio de venta del espacio construido en ese lugar traspasara un cierto límite, aquel que ante los ojos del capitalista constructor implicara que sus costos adicionales que se derivan de construir con una técnica más intensa y por lo tanto más costosa se vieran compensados por reducciones en la renta que paga, dado que proporcionalmente utiliza menos tierra. Esto quiere decir que cuando la renta que soporta un terreno sobrepasa un determinado límite y permite una mayor densificación, los aumentos en el precio del espacio construido repercuten más concentradamente en aumentos en la renta: si el precio del espacio construido crece a un ritmo uniforme en el tiempo, una vez cruzada esta frontera el ritmo de incremento de la renta se acelera. En la Figura 5.4 puede verse esto esquemáticamente. Allí se relaciona el precio unitario del espacio construido PUM con la renta por unidad de superficie r, en presencia de dos técnicas de construcción una de mayor altura que la otra. El eje horizontal representa simultáneamente a PUM y al tiempo, ya que consideramos que esta variable tiene un crecimiento temporal uniforme. Una vez sobrepasa el nivel X12, la renta comienza a crecer a un ritmo mayor.

Baja Densida

r

Alta Densidad

d

PUM: tiempoX12 X12’

221

En la práctica, no obstante, esta transición se da de una manera brusca. En efecto, el hecho de que un determinado nivel del precio del espacio construido haga viable una técnica constructiva de mayor altura no se traduce de manera inmediata en la renta. Existe un conjunto de factores que retrasan esta incidencia, como son una cierta opacidad en la información, la circunstancia de que normalmente al menos una parte de los terrenos ya está construida, el hecho de que no siempre existe la disponibilidad de capital para una construcción más intensa, etc. El resultado es que durante un tiempo los terrenos siguen transándose por unos precios correspondientes a la técnica precedente, y los capitalistas constructores que excepcionalmente están en capacidad de producir en mayor altura pueden conservar durante este periodo inicial una parte o toda la ganancia adicional en calidad de ganancia extraordinaria. Sin embargo, una vez que se ha diseminado la información sobre la posibilidad de obtener esta ganancia excepcional entre los capitalistas, y que liferan las condiciones para producir en altura en esa zona, toda la ganancia extraordinaria se

pro

transforma en renta primaria diferencial tipo II, de tal manera que la renta recaptura rápidamente el nivel teórico que posibilita la nueva técnica. En la Figura 5.4 se ilustra entonces el comportamiento más usual cuando el precio del espacio construido trasciende uno de estos umbrales que permite utilizar una técnica de construcción más intensa: durante un tiempo, la renta sigue inercialmente la evolución que seguiría con la técnica menos intensa, y luego reacciona abruptamente para reatrapar la curva correspondiente a la técnica más densa. El resultado es que hay un período en que le precio del terreno en cuestión sufre una aguda aceleración. Esto se refuerza con una circunstancia a la que ya hemos aludido y es que el crecimiento de los costos de construcción no guarda una continuidad con respecto al número de niveles de la edificación, sino que existen a su vez ciertos saltos: el costo unitario de producir un metro cuadrado de espacio construido se dispara cuando se sobrepasan los 5 ó 6 pisos y es necesario introducir aparatos mecánicos de circulación vertical; vuelve a tener una discontinuidad más allá de los 20 pisos, cuando se debe recurrir a estructuras más sofisticadas, y así sucesivamente. Como resultado de esto, la densificación no se da en forma gradual sino con ciertos escalonamientos: áreas con altura predominante de una o dos plantas, otras con 5 ó 6 plantas, otras que oscilan alrededor de los 20 pisos, etc. En principio esto implica que el precio del espacio construido en cada zona está dentro de determinados rangos. En la medida en que en las distintas tierras en la ciudad el precio del espacio construido correspondiente a estos umbrales es alcanzado en diferentes momentos, estas aceleraciones en el incremento de la renta se van desplazando espacialmente.

222

También aquí, y relacionado con el aumento de la densidad constructiva, desembocamos en un resultado similar al que veíamos con respecto a los cambios de uso: en la historia de un mismo terreno, el nivel de su precio va creciendo de manera paulatina, pero en cierto momentos atraviesa una de estas fronteras en que se justifica la edificación en mayor altura: durante un lapso el crecimiento del precio del suelo se acelera, y luego retoma el ritmo general de crecimiento de los precios. Es decir una esquema idéntico al que ilustramos en la Figura 5.3. Señalemos, finalmente, que tanto este tipo de movimientos, como las otras que hemos expuesto anteriormente, tienen lugar como resultado de la operación de los agentes mercantiles incluso en ausencia de la acción estatal. Esta última, a través de distintas vías puede incidir en estos movimientos, agudizándolos o suavizándolos, desfasándolos en el tiempo o desplazándolos en el espacio, etc. Esto lo trataremos con detalle en un apítulo ulterior, pero se trata de incidencias en mecanismc os que el

tierras, sobre sus agentes y sus prácticas; la cidencia sobre la rama de la construcción; el impacto sobre la

ementos genera un comportamiento esperable e los agentes mercantiles: procurarán apoderarse de estos incrementos que

les esto da pie a una de las prácticas más conspicuas en los ercados de tierras, la llamada especulación urbana, que consistiría en

mercado genera por sí solo. 5.2 Consecuencias e impactos de los movimientos de los precios del suelo urbano. Vamos a examinar las principales incidencias de los movimientos de los precios del suelo urbano agrupadas en cuatro núcleos tópicos: el impacto sobre el mismo mercado deinacumulación capitalista en general y las relaciones globales entre las clases; el impacto sobre el funcionamiento espacial de las ciudades. 5.2.1 Los movimientos de los precios del suelo urbano y el mercado de terrenos. El hecho de que los precios del suelo cambien con el tiempo y de que incidentalmente tengan incrdson porciones de valor y se disputarán entre ellos por su captura. En términos generamtransacciones de compra y venta de tierras que tienen como propósito fundamental, precisamente capturar estos incrementos en los precios del suelo. En su acepción general serían operaciones en que se compran terrenos con precios bajos, se espera que ellos aumenten, y se venden caros,

223

aprovechando esta diferencia. Esta noción de “espera” es lo que justifica la denominación de “especulación” que además tiene una implicación que

iscutiremos, y es que estos agentes se limitan a beneficiarse de un

isamente estos interrogantes nos remiten a la siguiente onsideración: lo cierto es que la especulación con terrenos urbanos no es

tendencia creciente en el largo plazo, le superpone a la ráctica de simple usuario una lógica propiamente pecuniaria: se busca

de valor.

dfenómeno que, como hemos visto, no está generado propiamente por ellos. Pero preccuna práctica homogénea, Dependiendo en buena parte de la naturaleza de los agentes involucrados, estas acciones tienen lógicas y grados de pertinencia que son en realidad diferentes. A continuación presentamos las más importantes. 5.2.1.1 La “protoespeculación” Una buena parte de quienes aparecen como poseedores jurídicos de la tierra urbana son en realidad usuarios finales de inmuebles, para quienes la propiedad podría catalogarse como una “propiedad de uso”: su sentido es fundamentalmente acceder al valor de uso de la edificación. Se trata de propietarios que viven en sus propias viviendas, pequeños comerciantes, artesanos, que poseen sus talleres y locales comerciales, etc. Al ser dueños de las edificaciones son también propietarios de la tierra sobre la que ellas se asientan. Pero los inmuebles son bienes que tienen una larga vida útil, cuyo valor no se agota en el corto plazo. Muchos de estos propietarios se plantean volver a vender sus inmuebles y muchos de ellos lo hacen. Esta circunstancia, y la presencia de estos movimientos de los precios del suelo (que se manifiestan también como cambios en el precio de los inmuebles), particularmente lapapropiarse de estos incrementos Comprar un inmueble, incluso si su destino es ser usado por el mismo adquiriente, toma entonces una dimensión adicional al simple consumo: en la literatura pertinente se afirma con frecuencia que la vivienda es simultáneamente un bien “de consumo” y un bien “de inversión”. Con esto se alude a que la lógica del valor de uso y del valor de cambio se superponen en estas prácticas. Esto genera peculiaridades en el comportamiento de los demandantes como tales, entre las cuales señalemos las siguientes: Las expectativas del crecimiento futuro de los precios del inmueble, concomitante a la trayectoria de los precios del suelo, afecta en gran medida las decisiones de consumo mismo. Hemos dicho que las prácticas de usos de los inmuebles obedecen a pautas de carácter colectivo, pero que

224

su observancia no es algo absoluto y determinístico. Pero las posibles disidencias individuales son cohibidas por esta lógica mercantil. Por jemplo, si a pesar de que en la mayoría de los consumidores con unas

diencia a las pautas colectivas, lo cual es particularmente ertinente en lo que respecta a la segregación socioespacial y a los cambios

edeterminadas características prevalezca la decisión de adoptar una determinada localización, un agente individual puede no acatar rigurosamente esa norma, porque puede tener rasgos individuales que lo conduzcan a tener un comportamiento anómalo. Pero esta dimensión mercantil puede hacer cambiar esta decisión individual, pues si ella es insólita puede poner en peligro la posibilidad de vender el inmueble que ha escogido para el consumo a un precio conveniente en el futuro. Esto refuerza la obepen estas convenciones cuando ellas alcanzan una escala suficientemente amplia. 2 El crecimiento previsible de los precios del suelo que hemos anotado anima con frecuencia prácticas de retención del suelo o de los inmuebles, en el sentido en que se hace posible y racional mantener inmuebles con usos que no son los óptimos en el presente (en el límite, incluso sin ningún uso) porque el incremento futuro de los precios puede compensar las desventajas inmediatas de esta decisión, o esto puede aparecer así a los ojos de quien realiza estas transacciones. Estos movimientos de los precios inciden de manera muy importante en la decisión de comprar viviendas o de tomarlas en arrendamiento. De hecho, si las expectativas son de que en el futuro las rentas urbanas crezcan de manera considerable y por lo tanto de que también aumente el precio de los inmuebles, esto es un poderoso incentivo para comprar las viviendas, incluso haciendo sacrificios importantes en los ingresos presentes de los hogares. Aquí puede entenderse algo que ya habíamos anotado antes: muchos compradores de inmuebles están dispuestos a pagar precios especialmente elevados por los inmuebles si tienen la expectativa de que estos precios van a crecer aún más. Dado el volumen apreciable de estos demandantes, este comportamiento “especulativo” puede amplificar las oscilaciones y de hecho es una de las bases de las llamadas “burbujas especulativas”.

2 Pedro Abramo hace un interesante análisis al respecto empleando las herramientas que usa la economía heterodoxa, que a partir de la lógica individual, de expectativas cruzadas y empleando instrumentos como la teoría de juegos, llega a estas conclusiones sobre la mayor coerción del comportamiento colectivo sobre el individual en presencia de estas expectativas mercantiles. Véase Ciudad Caleidoscópica Netbiblo España 2007

225

Para muchas familias la “inversión” en su propia vivienda de uso

e trata de una práctica muy difundida, y sin embargo, sería una

por lo eneral los Movimientos Estructurales Generales, es decir, de largo plazo o

alor.

l alquiler. os primeros operarían abiertamente como especuladores y los segundos

constituye una de las pocas opciones de “ahorro”, destinan a ello una buena parte de sus recursos y con frecuencia la propiedad de uso constituye una parte substancial de su patrimonio. Los avatares en la magnitud de los precios afectan entonces sus decisiones de consumo en otros bienes, bien sea por la percepción que tienen de su riqueza o por las posibilidades de respaldar con este patrimonio préstamos para otros gastos. Sexageración y una inexactitud asimilar a todos estos propietarios a la figura del especulador propiamente dicho. Con frecuencia a pesar de que las dos dinámicas (la de acceder a un valor de uso y la de hacerse a un valor de cambio) estén presentes, la noción de uso subordina al cálculo puramente mercantil, y la relación de estos propietarios con los avatares del mercado es más bien tenue. Los movimientos que le son pertinentes songde un plazo mediano. Hablamos entonces de “protoespeculación” para aludir al hecho de que si bien la lógica de intentar atrapar los aumentos en los precios inmobiliarios está presente en sectores amplios de la población, ellos no actúan como agentes especializados en capturar estos incrementos y su comportamiento no es idéntico al que se tiene en mente de manera convencional cuando se habla de “especulación urbana”, la cual sí parece girar de manera focalizada en la caza de estos aumentos de v Tal vez esta noción de protoespeculación pueda extenderse a las “inversiones” que hacen muchas familias en la compra de terrenos, pero sobre todo de inmuebles, que son en realidad una opción comparable a la colocación de ahorro en opciones financieras pasivas. Sobre todo en épocas de poco desarrollo de los mercados financieros, pero incluso cuando ellos tienen un despliegue considerable, la compra de lotes o de inmuebles es una opción que puede ser accesible para ahorrar por parte de familias cuya fuente principal de ingresos es muy distinta. Muchos asalariados o agentes mercantiles simples de ingreso medio e incluso de sectores populares, que no tienen acceso a inversiones bursátiles o financieras sofisticadas, y para quienes las remuneraciones de las opciones financieras pasivas son muy bajas, encuentran como alternativa comprar un lote, esperando que el incremento tendencial de su precio les permita defender sus ahorros del deterioro de la inflación y/o obtener algún retorno adicional. Con la misma lógica, pueden comprar una casa o un apartamento que destinan aLcomo inversionistas de circulación de los edificios, que como veremos, implícitamente actúan también como especuladores: pero creemos que su

226

lógica puede ser asimilables a esto que hemos llamado protoespeculación porque en estas transacciones no operan rigurosamente como capitalistas, que buscan una tasa de ganancia media, que entran y salen de estas inversiones dependiendo de la evolución de los retornos en estas inversiones, etc. Operan más bien como agentes mercantiles simples, como “ahorradores” pasivos, lo que se traduce en tasas de ganancia muy bajas o nulas y poquísima movilidad en sus colocaciones. Esto extiende un poco más el alcance de esta “protoespeculación” porque hoy en día, si bien la práctica de comprar terrenos desnudos de manera fragmentada por parte de pequeños adquirientes individuales es algo que declina, en cambio la compra de inmuebles, en particular casas y apartamentos, destinados al alquiler, con esta lógica de agente mercantil simple, es algo que se expande. 5.2.1.2 La especulación pasiva Sin embargo, normalmente en el funcionamiento de las ciudades modernas existen las condiciones para que surjan agentes que son empresarios capitalistas, que se especializan en estas operaciones de compraventa de tierras y que se dedican a estas labores de manera permanente, obteniendo por lo menos rendimientos comparables o mayores que la tasa de ganancia general: en otras palabras, especuladores “capitalistas”. Una operación especulativa típica consiste en dos transacciones. Una compra de tierra inicial y una venta posterior, cuando el precio ha aumentado. El precio inicial, puede asimilarse a la “inversión” o al “capital”, la diferencia entre el precio final y el precio inicial, a la ganancia y el lapso temporal entre las dos transacciones, es el período de rotación de capital en la operación. Si existe una cantidad suficiente de terrenos que xperimentan incrementos del precio del suelo que arrojen en operaciones

a, se consolidan las circunstancias para que lgunos empresarios de capital, en lugar de hacer otras inversiones,

odo los aumentos ue permanentemente se dan en ciertos lotes, que hemos llamado

ede este tipo una ganancia mediadestinen de manera estable su capital a estas operaciones de compraventa de tierra. Para lograr que los réditos de una operación de este tipo alcance la ganancia media normalmente no es suficiente con la tendencia creciente secular de todos los precios del suelo (Movimientos Estructurales Generales). Pero los incrementos frecuentes cíclicos y coyunturales, que hemos denominado “Coyunturales generales” y sobre tq“Estructurales particulares” normalmente garantizan que haya ciertos capitales que continuamente actúen en estas operaciones.

227

En la Figura 5.5 esquematizamos una de estas operaciones, asociada a una de estas aceleraciones positivas en el incremento de los precios del suelo. El precio en t1 es el capital, la diferencia entre el precio final e inicial en t2 es la ganancia, y el lapso entre t1 y t2 es el período de rotación de la operación. El interés del especulador consiste en que la diferencia entre los dos precios sea lo más elevada posible, lo que implica que prefiere que el precio inicial sea bajo y el final alto, y que el período de rotación sea breve.

Figura 5.5

En principio podemos afirmar que en las operaciones especulativas así descritas, el especulador no es el causante de los aumentos en los precios de los terrenos sobre los cuales él trafica. Estos incrementos existirían aun en ausencia de este agente. Es más, el especulador así configurado no tiene ningún control sobre los determinantes de estas mutaciones en los precios, determinantes que hemos señalado que tienen naturalezas muy diversas. El especulador se limita a identificar aquellos terrenos que a su juicio están en trance de experimentar los fenómenos referidos y/o a elegir el momento en que cree que el aumento en el precio va a sobrevenir. Sus acciones se mantienen en la esfera de la circulación, transacciones de compra y venta de los lotes, sin la presencia de ningún proceso productivo. En la medida en que el agente que la protagoniza no determina los cambios en los precios del suelo, a esta modalidad de especulación que tiene la característica de

K

G

t1 t2

Precio del suelo

Tiempo

228

que en ella no media ninguna modificación productiva de la tierra por parte del agente en cuestión, la denominamos especulación pasiva . La falta de control activo por parte de este agente sobre los mecanismos que rigen las mutaciones del precio del suelo que son el sustrato de sus acciones, explica en buena parte algunas de las características de esta esfera de acción del capital. En este tipo de operaciones cobra una especial importancia el conocimiento, generalmente intuitivo, de las leyes de transformación y de funcionamiento del código de utilización del espacio en la ciudad: ésta es una referencia básica para seleccionar los puntos críticos en los cuales tienen lugar los cambios relevantes para el especulador. A falta de un cuerpo teórico sistemático que permita comprender, o al menos prever estas mutaciones, la experiencia juega un papel crucial. Así mismo, también es clave el acceso a cierta información: sabemos que

s acciones del Estado, tanto en lo que se refiere a inversión pública como

l tanto e los planes y ejecuciones estatales, no sólo de manera más acentuada que

laa la reglamentación, y también las operaciones del gran capital constructor, tienen una incidencia importante en las transformaciones del texto urbano, y por lo tanto, en los precios del suelo: conocer de antemano estas acciones es una herramienta muy útil para guiar las prácticas del agente especulador. Esto se potencia cuando el acceso a esta información es selectivo, es decir, cuando se tiene conocimiento de incidencias ignoradas por los demás: esto no sólo otorga ventajas al especulador con respecto a sus competidores, sino que también fortalece su posición frente a otro agente cuya contraposición es decisiva (y sobre el que volveremos con mayor detalle más adelante): aquel que le vende los terreno. Por lo tanto, al especulador le interesa no solamente acceder a esta información, sino también bloquear su flujo para privar de ella a sus concurrentes, de donde se explica la opacidad característica de este mercado. De aquí se desprende algo adicional: el especulador aprecia estar adcasi cualquier otro capitalista, sino que tiene una tendencia natural a tratar de incidir en ellos para que afecten de manera favorable las propiedades por él controladas o que puedan caer bajo su dominio de manera anticipada. Las conexiones con el aparato estatal local y la posibilidad de ejercer presión sobre él son circunstancias decisivas para su acumulación. Adicionalmente se puede señalar que algunos de los rasgos aquí mencionados desembocan en otra característica de este mercado, y es la existencia de una apreciable heterogeneidad en los ritmos de acumulación

229

entre los capitalistas participantes en él. De una parte, la importancia señalada de un conocimiento de carácter intuitivo de los mecanismos de

ncionamiento y transformación del sistema urbano, y también el acceso

ma del especulador, como se a dicho, es el conocimiento intuitivo de las pautas de transformación de

capital de cada uno de los constructores les otorga una posición diferencial

fuprivilegiado a la información sobre las acciones del Estado y de los grandes inversionistas, se constituyen en circunstancias difíciles de reproducir y que operan como barreras para la entrada al mercado, obstaculizando la competencia. De otra parte, la falta de control por parte del especulador sobre los determinantes que generan los cambios bruscos en los precios del suelo marca a estas inversiones con una acentuada condición de riesgo y de incertidumbre: no siempre los juicios el especulador son correctos, y a menudo existen operaciones fallidas. En el esquema de la figura 5.5 lo que más le conviene al especulador es comprar en t1 y vender en t2. Cualquier retraso o adelanto disminuye su rentabilidad. Pero no hay garantía de acertar y el secreto del negocio consiste precisamente en identificar estos momentos, sobre lo cual la incertidumbre generalmente está presente. Tampoco es fácil identificar los lugares donde estas mutaciones ocurren. Además de la información privilegiuada, el arhestos códigos de uso del espacio construido: pero en ello las equivocaciones no solamente son posibles, sino relativamente frecuentes. Aunque estos agentes desarrollan estrategias para amortiguar los efectos de estas eventualidades, como la diversificación de inversiones y la difusión de la exposición al riesgo, esto no deja de repercutir en heterogeneidades en la tasa de ganancia, a veces muy apreciables, y sobresaltos en los ritmos de acumulación. 5.2.1.3 La especulación inductiva. No obstante, frente a esta modalidad de especulación en la que el agente tiene un papel solamente receptivo, contrasta otra forma en la que el especulador tiene más influencia sobre los cambios en los precios del suelo: por razones que explicaremos más adelante, la llamaremos especulación inductiva. Hemos visto que a diferencia de otros sistemas de significación, en el sistema de asignación de usos del suelo urbano los distintos articuladores no tienen el mismo peso. Esto es particularmente evidente en la articulación que toma cuerpo a través de la edificación del espacio construido, más que en la articulación que se da a través del uso mismo de estos espacios. En efecto, al ser la producción física del espacio construido una actividad económica, la diferente magnitud en la acumulación de

230

en la operación del sistema. Así mismo, con la profundización de la acumulación y concentración de capital en la rama de la construcción, los capitalistas constructores más poderosos (o los promotores, es decir, quienes detentan el control económico de la producción) adquieren tendencialmente una mucha mayor incidencia con respecto al conjunto del resto de articuladores del espacio urbano. Lo anterior desemboca en que los grandes constructores contemporáneos, sin llegar a ser autónomos con respecto a las leyes del sistema colectivo de usos del suelo, ven ampliar su margen de manipulación sobre el texto urbano, e incluso sobre el código, lo cual les permite de alguna manera dirigir y modular la traducción sobre el espacio de los cambios referidos en los precios del suelo; no hace falta decir que esta capacidad es canalizada por estos agentes en su beneficio. Compran terrenos por precios que

sponden a determinados usos o densidades predominantes, pero con su eden eventualmente construirlos con

asta mediados de la década de los años setenta, las pautas

a raíz de varios acontecimientos

repoder de inversión masiva puespecificaciones que arrojan sobreprecios (o rentas) superiores, apoderándose de ellos. Examinemos las características e implicaciones de este tipo de operaciones alrededor del análisis sucinto de un caso histórico concreto en la ciudad de Bogotá. Himperantes en esa ciudad en lo que respecta a las zonas dedicadas al comercio consistían en áreas generalmente lineales que se iban ampliando paulatinamente por la acción de un gran número de comerciantes y de constructores individuales. En estas circunstancias, aun cuando la incorporación de nuevas tierras a este uso daba lugar a importantes movimientos estructurales particulares (derivados de la adición, en las tierras del margen de estas áreas, de rentas diferenciales de comercio de las que antes carecían), este proceso era tan gradual y previsible que estos incrementos eran apropiados por los mismos terratenientes originales o por especuladores pasivos. Esta situación tenía, entre otros determinantes, una concomitancia con la dispersión del capital en la industria de la construcción, que obligaba al capital individual, que se encontraba muy atomizado, a someterse a esta lógica. Pero precisamente por esta época, globales que permitieron una veloz concentración del capital en la rama, se abrieron las posibilidades para que estos agentes intentaran variar esta dinámica.

231

Uno de estos capitalistas, que contaba ya con un gran poder financiero, lanzó una iniciativa en este sentido, que consistió en la construcción de una gran complejo comercial del tipo shopping center norteamericano, figura desconocida en ese momento en la ciudad, y que en esta empresa se lanzó como receptáculo de comercio de lujo. Para ello se enfrentaba, en primer lugar, con el hecho de que se debía

liaria en grandes dimensiones y la campaña a nivel e la representación logró simultáneamente ambos objetivos: la población

estaquemos algunas características de este proceso. En primer lugar,

En principio el especulador compra rrenos sin edificar y lo que vende es espacio construido: la elevación en el

transformar el código de utilización del espacio, pues se trataba de introducir una nueva modalidad en los hábitos, tanto de compradores, como de comerciantes3. Se lanzó entonces una agresiva campaña publicitaria, que se apoyaba en elementos ideológicos nuevos que se encontraban en formación en la ciudad, y que por lo pronto permanecían latentes. Por otro lado, era necesario afectar el texto mismo de la ciudad: este capital adquirió terrenos que estaban dedicados a la vivienda de estratos altos, pero que eran excéntricos con respecto al uso comercial y relativamente periféricos. Sus precios, por lo tanto, respondían a este uso, lo que los hacía muy moderados con respecto a cualquier zona comercial tradicional. La intervención inmobidaceptó este nuevo tipo de comercio y acudió masivamente al nuevo centro comercial. Los precios del espacio construido en él alcanzaron rápidamente magnitudes muy elevadas, cuyo soporte era la renta diferencial de comercio. Este capital constructor pudo apoderarse así de considerables sumas de valor que superaron con mucho la rentabilidad normal por una operación puramente productiva. Dmientras que en la especulación que hemos llamado pasiva el carácter especulativo de la ganancia del agente es algo evidente, pues éste no hace más que comprar y vender un terreno que no es sometido a ninguna transformación, en nuestro caso esta naturaleza aparece velada por el hecho de que allí sí media un acto productivo.teprecio del terreno no aparece nítida, sino involucrada en el precio de la edificación. Esto conduce a que con frecuencia el mismo agente considere que la sobreganancia que él obtiene ha sido producida por su inversión, al mismo título que el aumento de valor que se incorpora en un proceso

3 Véase Arango, Silvia. “A propósito de Unicentro, una perspectiva semiológica”. Revista Escala, Bogotá, No.87, 1977

232

productivo. Es más, por lo general el tratamiento estatal a este tipo de operaciones rara vez la asimila a un proceso especulativo, y cuando se

antean medidas para controlar la especulación, casi siempre se tiene en

erior. e trata de la desviación de una porción de plusvalía que se logra a través

a, en lugar de utilizar un término como

para construir el centro

plmente de manera exclusiva la especulación pasiva. Pero de hecho esto no es más que una ilusión. Las acciones del promotor, lo que afectan realmente es a la renta, y la naturaleza de lo que ocurre no se diferencia en nada de lo que hemos venido discutiendo en el caso antSdel impacto sobre las pautas de utilización del espacio, y su monto no tiene una relación necesaria con la inversión de este agente. Lo particular de este especulador con respecto al pasivo, no es la categoría que está en la base de su ganancia, sino el hecho de que él tiene la potencialidad, dentro de ciertos límites, de inducir estos efectos sobre determinadas porciones del espacio urbano, lo que le permite un control más riguroso sobre estas sobreganancias. Es por esto que preferimos llamar a este género de operaciones especulación inductivespeculación activa, que aparecería como una contraparte más literal del término anterior, pero que tiene la desventaja de connotar una producción de la sobreganancia por parte del agente en cuestión. El hecho de que lo que está involucrado es un incremento en el precio del suelo que toma cuerpo con el mismo carácter con el que emerge en la especulación pasiva, se evidencia de distintas maneras, que tienen a su vez sus propias implicaciones. Una de ellas es que el impacto de la acción del especulador inductivo no se limita a las tierra edificadas por él directamente: de hecho, dada esa continuidad de las realidades socioespaciales a la que ya hemos aludido, el influjo de estas operaciones a menudo involucra un área circundante mayor a la que se desarrolla rigurosamente. Esto lleva a que el agente que examinamos por lo general combine la especulación inductiva con una cierta versión de especulación pasiva. En el ejemplo que examinamos, el capitalista no se limitó a comprar los terrenos estrictamente indispensables comercial. De hecho compró masivamente los terrenos de su alrededor, los que después de su operación pudo, ya sea vender a precios mayores a otros capitalistas constructores, o reservarlos para sus propias operaciones ulteriores en las que también realizaría esas rentas adicionales a través de sobreprecios en el espacio construido producido. De otro lado, y como veremos más adelante, existen métodos para distinguir operativamente lo que es propiamente precio del suelo y precio

233

de la edificación4. A través de ellos los capitalistas pueden detectar, y de hecho lo hacen, la elevación en el precio del suelo que inducen sus propias construcciones, y que se manifestaría, por ejemplo, en el incremento del precio que podrían obtener por sus terrenos si decidieran demoler las edificaciones (o una parte de ellas), y vender los lotes desnudos. Esto les permite incluso calcular qué parte de los beneficios obtenidos de sus operaciones son atribuibles a una ganancia capitalista productiva, y qué

arte estaría representada en incrementos en los precios de los terrenos que

apital constructor, que iscutiremos con mayor profundidad en secciones subsiguientes.

detentar un mayor margen de acción, no son dependientes de las leyes de configuración y transformación del sistema

pellos desarrollan. Las dos circunstancias anteriores convergen para producir un efecto muy particular y significativo en la operación de la rama de la construcción urbana capitalista: salvo circunstancias muy excepcionales, los capitales mayores se ven atraídos a combinar de manera simultánea tanto la ganancia propiamente capitalista, con la captura de estos incrementos en los precios del suelo. Esto los compele a buscar permanentemente estas mutaciones en la configuración del texto urbano para obtener estos incrementos en el precio (los intentos de transformación en el código, como en el caso examinado son más raros, porque son más difíciles de llevar a cabo con éxito), a articular operaciones propiamente productivas con operaciones de compraventa o de reserva de tierras, y a adoptar en determinadas circunstancias ciertas pautas espaciales de construcción que serían inexplicables sin este elemento. Por supuesto, éste es un factor que afecta de manera considerable la relación que se establece entre las categorías propiedad del suelo urbano y cd Conviene subrayar la importancia que tiene la posesión de un capital considerable para obtener incrementos en el precio del suelo. Aunque éste no es el único requisito para poder obtenerlos, ni tampoco es rigurosamente indispensable, de hecho es decisivo para contar con la posibilidad de afectar de manera significativa la estructura socioespacial, y por lo general los agentes más pequeños deben someterse a un papel solamente pasivo ante las leyes que regula esta lógica. Pero al mismo tiempo también es bueno reiterar la anotación de que estos agentes, a pesarin

4 Tanto la significación conceptual de esta distinción, como los métodos para su estimación, se discutirán en el siguiente capítulo.

234

socioespacial y deben respetarlas. En el caso examinado, por ejemplo, la ubicación el proyecto del centro comercial de lujo no era indeterminada completamente. Uno podría preguntarse por qué, en lugar de una zona residencial periférica de clase alta no se eligió algún lugar que tuviera precios originales del suelo aún más bajos, como áreas de habitación popular o zonas abiertamente rurales,. Aunque esto redujera los costos de la operación, probablemente ponía en peligro la aceptación del nuevo centro comercial por los consumidores a los que se dirigía la operación. De otro lado, en la misma introducción de la modalidad del shopping center, como nuevo elemento en el código, se tuvo que contar con una disponibilidad ante esta innovación que permanecía latente, y que además requirió procedimientos especiales: de hecho algunos intentos más tímidos se habían realizado ya en la misma dirección en fechas precedentes pero terminaron en fracasos (probablemente porque se emprendieron antes, cuando estas condiciones no estaban maduras, o porque se hicieron en una escala demasiado pequeña, o porque no se logró incidir eficazmente en un ambio en la representación).

a, sino de estos incrementos en los recios, imprime a sus operaciones rasgos similares a los de la

c Lo anterior nos permite entender algo que es bien importante y que anuncia el siguiente apartado: el fenómeno de la especulación inductiva extiende una buena parte de las peculiaridades que hemos señalado como características del mercado de tierras, al proceso de edificación urbana. Se puede comprender que la búsqueda por parte de los constructores, no solamente de la ganancia capitalistpespeculación pasiva: introduce un factor de riesgo, pues no hay certidumbre de que las operaciones de manipulación del texto o del código urbano tengan éxito siempre. También cobra una gran importancia el conocimiento intuitivo de las leyes de transformación de esta estructura; el acceso a la información y su discriminación se vuelven cruciales, y se acentúan los factores de dispersión en las tasas de ganancia entre los distintos productores, en distintos momentos y en diversas operaciones. Habría que decir que esta mayor potencialidad que tienen los especuladores inductivos para orientar las mutaciones en la estructura de uso del suelo amortigua la probabilidad de equivocaciones en las decisiones de inversión en comparación con un especulador pasivo, también es cierto que cuando estos errores se cometen su impacto negativo es mayor para el inversionista: un empresario que yerre en la construcción de inmuebles de determinadas características en una cierta localización no solamente deja de capturar alzas en el precio del suelo sino que puede perder lo invertido en la construcción de las edificaciones.

235

Terminemos este apartado con la discusión de un tópico que exige una aclaración. En esta sección hemos señalado que la especulación, en sus

iversas modalidades, no es necesaria para entender los movimientos de

luso cuando e habla de concentración porque existen propietarios de terrenos extensos,

os elevados, pues se cuenta con un specie de seguro, que es esta tendencia creciente del precio de la tierra que

dlos precios de la tierra urbana y son más bien estos últimos los que explican la primera. Pero no debe pensarse que ello implica que la presencia de especuladores no tiene ninguna repercusión sobre la magnitud de los precios de los terrenos, y particularmente, sobre la tendencia a su crecimiento secular. Ya hemos aludido a los debates sobre el poder de retención sobre el suelo, que podría inducir “artificialmente” situaciones de escasez lo cual seria un determinante de importancia primordial para entender el encarecimiento de la tierra urbana. La dificultad de este raciocinio espontáneo, es que en sentido estricto esto requeriría la presencia de una condición que es muy poco frecuente en las ciudades: una concentración excepcional de la propiedad del suelo que permitiera la acción coludida de pocos propietarios. A pesar de las representaciones primarias al respecto, esta es una situación muy rara en las ciudades contemporáneas donde la propiedad es muy fragmentada, e incssu peso en el agregado de los terrenos normalmente es muy marginal como para pensar en estrategias oligopólicas. Pero la tendencia secular al crecimiento de los precios de los terrenos, y sobre todo la convicción muy extendida de que en el largo plazo los precios van a crecer, suministra un soporte alternativo a la concentración de la propiedad que promueve la retención de tierras. Ya hemos visto que incluso el pequeño “protoespeculador”, pero también los especuladores propiamente dichos, se animan a mantener tierras ociosas o subutilizadas, esperando una oportunidad para venderlas a preciegarantiza un mínimo de rédito. De hecho un fenómeno muy extendido en las ciudades contemporáneas es la existencia de una cantidad muy apreciable de terrenos que sus propietarios mantienen fuera del mercado, lo que por supuesto agudizan la escasez de terrenos urbanos y hacen aumentar su precio. 5.2.2 Los movimientos de los precios del suelo urbano y la acumulación en la rama de la construcción.

236

El análisis marxista clásico muestra a la renta como un punto de contradicción que enfrenta al capital y a la propiedad territorial: de la noción de que la renta sea una parte del excedente substraído de la ganancia, que es el soporte de esta argumentación, se deriva que los movimientos ascendentes de la primera categoría significan reducciones en la segunda. Sin embargo, es necesario precisar las condiciones en que esta noción central se materializa, para poder examinar su efecto, en el caso de las tierras urbanas, sobre la rama productiva que se desarrolla en ellas: la industria de la construcción. En efecto, algunos deducen, tal vez de manera demasiado simple y directa, la conclusión de que la misma presencia de la renta origina una contraposición estructural y difícilmente conciliable entre los propietarios de tierras urbanas y los promotores que producen espacio construido. Desde luego que sus intereses no son idénticos y entre estas dos categorías se presentan choques y tensiones. Pero para examinar la naturaleza precisa de sus contradicciones es necesario hacer algunas consideraciones específicas. La primera de ellas tiene que ver con la delimitación de los agentes que ntran en contradicción alrededor de la renta y el alcance de esta ontraposición. Debemos recordar un aspecto que ya hemos discutido en el apítulo 2 y que se refiere a la inconsistencia que es suponer que la renta es na deducción de la ganancia correspondiente exclusivamente a los

los capitalistas que operan en estas ramas

era estructural, pero en tanto forman parte de

ecCucapitalistas que operan en ramas que requieran tierra, bien sea la agricultura, o en este caso, la construcción urbana. Quienes así lo interpretan parecen entender queobtienen por lo tanto una ganancia inferior a la media y esto de manera estable y estructural. Pero esto, desde luego, es incompatible con la noción de una competencia plena, y si esta fuera la perspectiva de los inversionistas agrícolas y constructores, lo esperable es que emigraran hacia otras opciones de inversión donde pudieran obtener la ganancia normal. En realidad la noción de que la renta es una deducción de la ganancia se refiere a la ganancia del capital en su conjunto, y la oposición que se establece es entre los propietarios de tierras rurales y urbanas de una parte, y el grueso de los capitales, de la otra. Los promotores urbanos sí ven educida su ganancia de manr

este agregado de capitalistas y en una magnitud similar a la del resto de empresarios. Ahora bien, la presencia de la renta introduce peculiaridades a la industria de la construcción urbana, algunas de ellas ya mencionadas. En tanto

237

sobreprecio del producto, limita la cantidad de espacio construido que puede ser realizado, y por lo tanto la cantidad de inversión posible, en comparación con una hipotética situación en que la renta no existiera. De

tro lado en la medida en que la renta urbana se paga de manera

as sociales o económicas irreconciliables.

s capitalistas en la onstrucción en el caso de Inglaterra en su tiempo . En efecto, hasta ese

ocapitalizada y previa, es decir, la tierra usualmente debe ser comprada por el promotor antes del comienzo del período de producción, en la práctica ella actúa como una adición a la cantidad de capital de la cual debe disponer el capitalista para desencadenar la producción5 Este último hecho nos permite entender entonces el papel que juegan no solamente la renta, sino los movimientos de los precios del suelo en las relaciones entre propietarios de tierra y promotores inmobiliarios. Efectivamente como estos movimientos son inciertos y se concretan usualmente en una fecha posterior a la transacción de compraventa inicial de la tierra, estos cambios en los precios del suelo que no son totalmente predecibles desencadenan entre estos agentes un proceso de forcejeos, los propietarios intentando vender al precio más elevado posible y los promotores tratando de comprar al precio más bajo. 6 Es decir, se trata de una disputa por la apropiación de estos incrementos en los precios del suelo. Pero hay que cuidarse de concluir de allí que esto implica necesariamente contraposiciones estructurales: en todo proceso mercantil quienes intervienen en una transacción presentan disparidades de intereses que son similares a estas disputas y no siempre esto conduce a que operen como categorí De hecho, bajo ciertas circunstancias también existen convergencias en los intereses de promotores y propietarios de tierra en las ciudades, y en ello los movimientos en los precios del suelo urbano tienen un papel importante. Examinemos por lo menos dos casos en los que esto ha sido registrado de manera precisa: En El Capital mismo, y para ilustrar algunos aspectos del funcionamiento de la acumulación (el periodo de trabajo), Marx señala cómo los movimientos ascendentes en los precios de los terrenos tuvieron un papel de soporte muy importante para la introducción de agente

7cmomento la edificación estaba organizada en términos transicionales no 5 En el siguiente capítulo trataremos este aspecto de la renta urbana capitalizada como parte de un “capital imaginario” a los ojos del inversionista. 6 También en el siguiente capítulo abordaremos un efecto muy relevante de estos escarceos, que alteran los precios resultantes de la tierra: lo que llamamos “Precios de anticipación”. 7 Marx, K. El capital. Tomo II, Capítulo XII.

238

plenamente capitalistas (la llamada construcción por encargo), porque los capitalistas encontraban circunstancias muy adversas en esta rama para garantizar una acumulación sostenida. Entre los obstáculos más problemáticos se contaban las frecuentes y agudas oscilaciones en las condiciones de producción y especialmente de circulación, ante las cuales el largo periodo de trabajo en la rama hacía estos capitales particularmente vulnerables a sus efectos. El acelerado crecimiento de los precios de los terrenos, asociado a la rápida urbanización que se vivía en esta fase, parece haber operado, según Marx, como un punto de apoyo para que los capitalistas contrarrestaran estos efectos y se atrevieran a invertir en la rama: en efecto, el crecimiento en el precio de los lotes garantizaba un

ndimiento mínimo que posibilitaba que el capitalista, aun en el caso

n papel crucial para que el capital iniciara un ovimiento apreciable de ofensiva para penetrar en la rama.

suelo también fue un factor determinante para esta introducción, ya que

readverso en que una súbita contracción de la demanda lo sorprendiera en la mitad de su proceso productivo, no perdiera toda su inversión, y pudiera resarcirse al menos parcialmente, realizando el terreno. Esta circunstancia, que amortiguaba los riesgos y los efectos de las frecuentes crisis de la rama, parece haber cumplido um Otro caso en que el crecimiento de los precios del suelo urbano parece haber desempeñado un papel positivo en la consolidación de las relaciones capitalistas en la rama es el examinado por nosotros en la evolución de la industria de la construcción en Bogotá, que ilustra un proceso bastante expandido en países periféricos similares8. Hasta la década de los años cincuenta del siglo XX, la producción capitalista de espacio construido era muy pequeña en esta ciudad debido a la falta de maduración de algunas condiciones claves para la acumulación que ya se han señalado aquí, y la estructura de producción prevaleciente estaba organizada en términos de la autoconstrucción para capas populares y de producción por encargo para los grupos más solventes. El agente dominante en esta estructura era, no obstante, uno que giraba alrededor de la renta del suelo, el urbanizador, o fraccionador y adaptador de terrenos que acumulaba rápidamente sobre la base de capturar los considerables incrementos en los precios de las tierras periféricas, en una ciudad que crecía con gran velocidad. Pues bien, no sólo los capitales amasados por estos agentes parecen haber constituido la base de un capital originario que permitió el despegue de una producción propiamente capitalista en el sector cuando los obstáculos a su entrada se habían debilitado, sino que el crecimiento acelerado de los precios del

8 Jaramillo, Samuel. Producción de vivienda y capitalismo dependiente, el caso de Bogotá. Bogotá, CEDE-Uniandes, 1981.

239

estos capitales constructores combinaban, en la forma en que antes hemos señalado, la ganancia capitalista con la captura de los incrementos en los precios de los terrenos. Se podrá decir que estos casos evocados corresponden a etapas

rá interesado en medidas restrictivas a otras formas e especulación y en particular a aquellas que afecten de manera

.2.3 Los movimientos de los precios del suelo urbano y la acumulación en general.

eración ya evocada de que en el largo plazo la renta es

embrionarias del desarrollo de las relaciones capitalistas en la rama, pero que cuando estas se consolidan definitivamente, los intereses de la propiedad territorial y del capital de construcción se desdoblan definitivamente. En estas circunstancias para los promotores capitalistas la existencia de la propiedad del suelo sería vista nítidamente como una barrera para la acumulación y estos agentes serían partidarios decididos de controlar e incluso liquidar la propiedad del suelo urbano. No estamos seguros de que esta sea una interpretación adecuada. El hecho de que los precios del suelo crezcan, incluso cuando las relaciones capitalistas se han afianzado en la rama, y tal vez de manera especialmente acentuada cuando esto ocurre, introduce peculiaridades en los objetivos del promotor. Recordemos que entre el momento en que un promotor compra un terreno para edificarlo y cuando termina su producto y lo vende, él es propietario jurídico del suelo. Cualquier mutación en la magnitud del precio le pertenece. Como hemos visto, la búsqueda de su parte de este crecimiento no es algo eventual y lo que hemos denominado “especulación inductiva” es más bien la regla. Es claro que un agente que combine la ganancia propiamente capitalista y la captura de los incrementos del suelo, le interesará obtener terrenos baratos, pero no le convendrá que se elimine la posibilidad de apropiarse del crecimiento del precio de la tierra: por ello no es esperable que apoye medidas que castiguen la especulación como tal, y quizás, solamente estaddiscriminada a quien le vende los terrenos. Pero algo radical como la neutralización de la propiedad del suelo probablemente sea algo mucho menos atractivo. Las configuraciones en las que los promotores están abierta y estratégicamente enfrentados a los intereses de la propiedad territorial parecen ser algo más bien excepcional y habría que examinar las circunstancias precisas que la pueden explicar. 5

Ahora sí, en la reflexión estructural y de conjunto, es lícito y necesario retomar la consid

240

una sustracción del fondo general de plusvalía que se reparte entre el conjunto de los capitales. Los incrementos de los precios de los terrenos urbanos significan por lo tanto, una deducción de la tasa general de ganancia que regula la competencia entre los capitalistas. De allí se sigue que éste es un punto de contradicción que enfrenta el capital global y a la propiedad territorial urbana en su disputa por el excedente. Ahora bien, el drenaje de plusvalía que se convierte en renta no se da a través de ninguna cesión voluntaria, ni siquiera explícita, de una agente a favor de otro: ello se cristaliza a través de la operación del mercado. Este flujo de plusvalía se manifiesta entonces para el capital global bajo la forma de una elevación de los precios del espacio construido y de todos aquellos bienes que lo utilizan como insumo en su producción o circulación. Si tomamos en bloque y en abstracto estas dos categorías, la tendencia secular a la elevación de los precios de los terrenos favorece a los propietarios de terrenos urbanos, y el interés del capital global se orienta a amortiguar o a anular estos crecimientos. Particular atención debe otorgarse al impacto que tiene en lo que estamos discutiendo la elevación de los precios de los terrenos dedicados a la vivienda popular. Como hemos dicho, esto encarece un elemento que es clave para la operación de la acumulación, el costo de reproducción de la

erza de trabajo, y éste es uno de los medios principales a través de los uales el capital se ve obligado a ceder una parte de plusvalía. Ya Engels en

iere, el precio de la vivienda contrapone de una parteal capital n su conjunto, y de la otra, a los propietarios de viviendas que arriendan a

contra de los apitalistas tomados como un todo. He aquí la pista para desentrañar la

fucsu análisis clásico había puesto de presente que, en el contexto histórico al que él se refelos trabajadores, (ya que ésta era la configuración predominante en su momento).9 Esto mismo podría plantearse de manera poco más general, precisando que, a pesar de que los incrementos en los precios de los terrenos destinados a la vivienda obrera pueden ser apropiados por agentes muy diferentes, ya sea terratenientes originales, especuladores pasivos, promotores-constructores, e incluso, en alguna medida, por los mismos usuarios finales cuando éstos acceden a la propiedad, en general estos movimientos ascendentes repercuten finalmente en cpreocupación reiterada por el crecimiento espontáneo de los precios del suelo por parte de agentes que pretenden interpretar el interés general de la clase capitalista, y los frecuentes esfuerzos que se hacen para controlar este movimiento incluso enfrentando en ocasiones a agentes que operan en la

9 Engels, F. El problema de la vivienda

241

rama de la construcción, no sólo especuladores y terratenientes, sino también constructores y promotores. Otro aspecto que vale la pena discutir con respecto a las repercusiones de

s movimientos de los precios de los terrenos urbanos es su incidencia

on el ritmo general de acumulación que se emparienta precisamente con

opietarios, que pueden ser capas muy numerosas de la población.

losobre el ritmo general de acumulación. Uno de los tópicos que surge al respecto tiene que ver con el carácter improductivo, tanto de valor, como de plusvalía que tiene la especulación urbana. Como hemos visto, la renta del suelo es una mera transferencia de valor hacia los terratenientes, y los recursos dedicados a la especulación, tanto el trabajo de quienes laboran en estas actividades, como los equipos, edificaciones etc, para no hablar de la actividad empresarial de los mismos capitalistas especuladores, constituyen una desviación de fondos, que por otro lado podrían encaminarse a multiplicar la producción misma. En la actualidad es difícil sostener, como talvez podría ser válido en fases ya superadas del desarrollo del capitalismo, que el valor captado por los terratenientes sea necesariamente una fuga de los fondos reinvertibles, lo que aminoraría el ritmo de acumulación o una sustracción del consumo agregado. De hecho la proliferación actual de las redes financieras no permite pensar que esto ocurra necesariamente. Pero en nuestro caso hay una razón adicional para ser precavido al respecto: como se ha dicho, la “propiedad territorial” en el caso urbano no es una categoría homogénea: los propietarios son una gran cantidad de agentes de diversa naturaleza, sobre los cuales es difícil decir algo a priori sobre sus pautas de consumo o de ahorro. Estas cosas deben abordarse de manera concreta dependiendo de las circunstancias del contexto específico. Pero sí existe una conexión de estos cambios en el precio del suelo urbano cesta difusión de la propiedad: particularmente las fluctuaciones en los precios inmobiliarios afectan el patrimonio de sectores numerosos de la población. Los vaivenes en los precios de activos que en general constituyen partes importantes del patrimonio familiar de vastos grupos, alteran la percepción de la magniud de la riqueza poseída. En términos de corto plazo esta percepción puede magnificar, por esta vía, las oscilaciones en el consumo, y por lo tanto la demanda efectiva general. Algo similar puede decirse de un entrelazamiento de esta propiedad con el sistema financiero: los inmuebles operan en gran medida como garantía de préstamos, y sus altibajos pueden afectar la capacidad de endeudamiento y por lo tanto de gasto de los pr

242

5.2.4 Los movimientos de los precios del suelo urbano y el despliegue socioespacial de las ciudades. Los cambios en la estructura de usos del espacio construido en una ciudad están asociados a cambios en los precios del suelo. Para abordar este tópico es necesario recordar la consideración que hacíamos sobre la relación entre rentas y “usos del suelo”.10 Es inapropiado reducir este nexo a una causalidad simple, que además ante la intuición aparece en diversas circunstancias con direccionalidades opuestas. Proponíamos que a pesar de que la determinación en última instancia de los precios del suelo parece ser ejercida por la estructura de pautas colectivas de uso del espacio construido, los precios del suelo actúan como un operador: estas onvenciones colectivas no tienen asignaciones unívocas de cada lugar a un

lo que lo expulsa de un determinado lugar, y lo ismo podría decirse de un habitante de capas populares que es desplazado

ueño comerciante reemplazado por stablecimientos comerciales de “grandes superficies”.

cuso, y es el sistema de precios de la tierra lo que define el uso que finalmente se materializa a través de la competencia: entre las distintas actividades posibles para un terreno específico, tiende a imponerse la que arroje la renta más elevada. Esto es importante tenerlo en cuenta para interpretar el papel que tienen los cambios que pueden percibirse en los precios del suelo y las transformaciones en la estructura socioespacial de la ciudad. En la medida en que las actividades urbanas que arrojan una renta más elevada desplazan a las que tienen rentas menores, las mutaciones en esta lógica son percibidas por sus protagonistas como “producidas” por los cambios en el precio del suelo. Un ocupante de una vivienda en una zona invadida por el comercio, encuentra que es la elevación de los precios del suelo, los cuales vuelven impagables para él, mpor sectores de mayores ingresos que retornan a áreas centrales (la llamada “gentrification”) o un peqe Y es conveniente guardar distancia con respecto a esta interpretación, no por falsa, sino por su carácter simplificador, en sus versiones que se pretenden más sistemáticas, pues tienen implicaciones inconvenientes. La percepción determinista desde los precios hacia la lógica espacial de las actividades (“los precios determinan los usos”) es con frecuencia sostenida implícita o explícitamente por discursos que reclaman para sí el carácter de rigurosos y científicos. Desde luego esto aparece a menudo filiable a la tradición de la economía neoclásica que coloca en el centro de toda

10 Véase 4.3.1 “La imbricación competitiva entre las rentas secundarias”

243

actividad humana al mercado, entendido como la extensión de opciones individuales, pero esto también es sostenido a veces desde una perspectiva marxista convencional, que reclama en esto la prioridad de lo económico (y en este caso la estructura de rentas) sobre otras dimensiones de las prácticas sociales. Pero sostener que los usos del suelo son el producto de una structura de precios de la tierra urbana que tendría una lógica autónoma y

a las críticas a toda cción planificadora, que abogan por eliminar cualquier regulación que

nea onduzca a condiciones de equidad y de eficiencia es una percepción

ecerrada es algo evidentemente insuficiente, para no decir que inexacto. Es conveniente tener una particular atención a variantes contemporáneas de esta representación ligadas a la economía espacial neoclásica que reflexionan en torno a la noción de “equilibrio espacial” de corte walrasiano y que tienen hoy en día un gran protagonismo ideológico. Para esta visión el juego de los precios del suelo no es solamente una fuerza poco menos que imposible de contradecir en la práctica, sino que su operación sería una garantía de eficiencia, de estabilidad y de equidad. Los resultados que se ven en el mercado serían el producto de elecciones libres y racionales de los habitantes de una ciudad, que maximizarían la satisfacción de estos ocupantes y conduciría a la distribución de usos óptima. De hecho este es el referente teórico que iluminavaya en contravía del mercado, pues se estima que este último es más sabio que los prejuicios de burócratas incompetentes o abusivos. Las tensiones y resultados indeseables en el desenvolvimiento socioespacial de las ciudades, que de todas maneras son difíciles de ignorar, son atribuidos a dificultades de operación del mercado y la misión que se le otorga a las entidades estatales es precisamente la de promover y facilitar la acción de este mercado. De hecho esta es una contraparte con pretensiones de cientificidad que sustenta el urbanismo “postmoderno”, que como reacción a la planificación modernista (por el Movimiento Moderno, funcionalista, en arquitectura y urbanismo) a la que considera totalitaria y tecnocrática, renuncian a toda visión de conjunto de la ciudad y proponen como acción privilegiada las operaciones puntuales y artísticas: el mercado se encargaría de garantizar su optimalidad y equidad. Pero la confianza en que el mercado del suelo de manera espontácprofundamente ideológica. Abramo, a partir de una cuidadosa reconstrucción de los procedimientos lógicos, las abstracciones y los supuestos de la Economía Espacial Neoclásica muestra que estas conclusiones están sujetas a simplificaciones heroicas y a supuestos inaceptables: agentes con conocimiento absoluto de los mercados, es decir, que conocen perfectamente lo que todos los otros agentes hacen y harán, un

244

tiempo reversible que puede ser conocido previamente en su totalidad, agentes idénticos en sus comportamientos y a la vez autónomos. Pero una vez relajada algunas de estas simplificaciones no pueden mantenerse las conclusiones de armonía y perfección que se deduce de su procedimiento: en efecto, cuando a estos actores abstractos y cuasi-celestiales, se les reemplaza por agentes con prácticas más complejas y verosímiles, el resultado se aleja de esta arcadia ideal y se aproxima más al bien terrenal (por no decir infernal) campo de batalla que constituyen las ciudades capitalistas.11

El mercado de tierras de ninguna manera es un mecanismo infalible, o siquiera inteligente, que conduzca bajo la dirección de alguna mano invisible espacial a ciudades perfectas. El mercado inmobiliario es un lugar de combate en el que se enfrentan sujetos de muy distinta naturaleza y en el que se imponen los más fuertes. Lo cierto es que es constatable que la evolución de la estructura de usos del espacio construido, abandonada a esta lógica espontánea, que parece creada por los movimientos de los precios del suelo, evidencia tendencias muy inconvenientes. Señalemos unas cuantas, algunas de las cuales ya hemos mencionado.

o de los precios del suelo en ciertas zonas conduce con ecuencia a la obsolescencia prematura de amplias y valiosas porciones del

Hemos aludido al fenómeno hiperdensificación, resultado de la acción de terratenientes y promotores que movidos por su interés, construyen con grados de densidad que afectan al conjunto de los habitantes de esas áreas, y a veces de la ciudad entera, lo que tiende a manifestarse en un plazo mediano en congestión y dificultades de movilidad, elevación de los costos de la infraestructura y reducción de espacios colectivos. Mención especial merecen las dificultades que se encuentran en operaciones de equipamiento remedial de zonas que paulatinamente van aumentando su densidad: cuando se pretende dotarlas a posteriori de más espacios públicos o mejor vialidad los precios del suelo muy elevados por la misma densidad se constituyen en una barrera difícil de superar. En la actualidad, las obras de vialidad y equipamiento que se desarrollan en zonas consolidads de las grandes ciudades a menudo lo que se gasta en adquirir los terrenos necesarios supera ampliamente los costos propiamente productivos de la infraestructura. El crecimientfrstock de espacio construido. Muchas áreas de la ciudad son construidas en con una determinada densidad constructiva, que es acorde con las

11 Abramo, Pedro. Marché et ordre urbain: du chaos à la théorie de la localisation residentielle L’Harmattan Paris 1997 y Ciudad caleidoscópica Netbiblo España 2006

245

relaciones cuantitativas entre precios de venta y costos de construcción en altura en un determinado momento. Esto genera unos precios del suelo de una cierta magnitud. Pero como la vida útil de los inmuebles es muy larga, ocurre que a menudo estas condiciones cambian, y se hace viable construir en mayor altura. Esto se traduce en que los precios del suelo en esas zonas crecen, hasta un punto en que al propietario le conviene derribar los edificios, aunque estén en perfectas condiciones, para ser reemplazados por

muebles de mayor altura. Esto desde luego implica un desperdicio que a

itios lejanos y contentarse con espacios ínimos. Ya hemos señalado el efecto de la retención de tierras ociosas

os mejores en términos técnicos en términos de equidad.

inveces aparece como intolerable: en ciudades que sufren de una recurrente penuria de vivienda, se destruye constantemente una cantidad muy apreciable de viviendas perfectamente habitables. Esta renovación salvaje, movida por el interés del propietario, amenaza en muchas ocasiones el patrimonio arquitectónico de las ciudades. El libre juego de los precios mantiene y agudiza la segregación socioespacial e impone usos que con frecuencia son inconvenientes. Incluso existen procesos de desplazamiento de ocupantes y de usos de ciertas áreas de la mano de alzas de precios del suelo en un momento dado que generan impasses que se manifiestan en el futuro y que conducen a la decadencia de ciertas áreas e incluso al declive posterior de sus precios. Y se desemboca a menudo en inequidades intolerables: campos de golf en áreas muy bien ubicadas y escasez de terrenos para vivienda de sectores populares que deben emigra a smincluso en situaciones de aguda escasez de tierra. ¿Son inevitables estos movimientos de los precios del suelo, y sus efectos espaciales? No. Es claro que no existen fórmulas mágicas que congelen los precios del suelo por un decreto de alguna autoridad administrativa, algo que a veces espera tanto el público en general como ciertos funcionarios. Pero estos precios del suelo no son inmodificables. Cuando tratemos la intervención estatal sobre los mercados del suelo veremos esto con mayor detalle, pero por lo pronto señalemos los siguientes campos de acción: el Estado puede modificar las pautas de usos del suelo ya sea transformando la parte convencional de estas conductas colectivas o introduciendo cambios técnicos; el Estado puede restringir por vía normativa los usos del suelo; el Estado puede alterar los precios del suelo mediante la imposición. De esta manera se puede orientar e incluso contradecir el desenvolvimiento espontáneo de los precios de los terrenos y de los usos concomitantes del espacio construido. El desafío es encontrar los mecanismos para que estas acciones de verdad se encaminen a resultady

246

247

6 LAS FORMAS DE MANIFESTACIÓN DE LA RENTA EN LAS CIUDADES En los capítulos inmediatamente anteriores hemos abordado aspectos substanciales de la categoría central que sustenta el papel social de la propiedad territorial en las ciudades capitalistas, la renta del suelo urbano, como son su naturaleza, sus componentes y modalidades, sus imbricaciones y sus movimientos. Para reflexionar sobre estos asuntos con precisión hemos recurrido al procedimiento de la abstracción y hemos usado algunas nociones de manera simplificada en la medida en que este dispositivo no compromete la elaboración sobre estas relaciones básicas, y por el contrario las hace más nítidas y distinguibles. Sin embargo no se nos escapa que esta manera de presentar estas nociones no se corresponde exactamente con las percepciones espontáneas que sobre estos fenómenos tienen sus protagonistas o los observadores desprevenidos. Corresponde en esta sección avanzar en el sentido inverso del proceso de abstracción: nos proponemos reintroducir aspectos que hemos omitido por razones analíticas pero que afectan de manera importante la manera como son percibidos estos fenómenos. Buscamos reconstruir una representación de ellos que sea reconocible por quienes operan o están en contacto con estos mercados, pero que al mismo tiempo se enlace de manera conciente con las categorías básicas y sus relaciones. Nos proponemos por lo tanto ir complejizando la representación que proponemos sobre el mercado y la propiedad del suelo en las ciudades y aproximándonos a sus manifestaciones más concretas. Surgen allí algunos desafíos metodológicos: el primero de ellos, es el de establecer una relación ordenada y rigurosa de estos elementos que se reintroducen, de manera que se pueda advertir sus ligazones. No se trata de sustituir la visión anterior por otras más complejas o más familiares, sino de articular de manera inteligible esos niveles de representación. Esto es necesario para cumplir la siguiente exigencia: establecer la persistencia (o no) en estas representaciones más complejas, de las conclusiones a las que se llegan en las fases previas. Se trata por lo tanto de un proceso de articulación de distintos niveles de abstracción, que pretende ser sistemático y riguroso. Como se ha visto, hasta el momento hemos seguido el procedimiento empleado por los analistas clásicos sobre la renta rural, y en particular lo que hace Marx, que consiste en utilizar de manera más o menos intercambiable las nociones de renta y de precio del suelo, lo que implica

248

que se tiene la concepción de que estas son dos formas de manifestación de una misma categoría. La relación cuantitativa entre estas dos formas es lo que hemos denominado la “capitalización de la renta” que permite convertir en una cantidad acumulada (“stock”), el precio del suelo, un flujo de ingresos, la renta, que tiene una forma periódica. Pero esto no es tan sencillo. Hemos visto que por diversas razones, entre ellas algunas de tipo técnico, en el ámbito urbano lo predominante de manera abrumadora es que la tierra se compra y se vende, pues su alquiler tiene muchas dificultades. Por ello mismo, y a diferencia de lo que ocurre en la agricultura, el carácter periódico de las rentas no se presenta de manera tan evidente a quien está involucrado en estas transacciones. Esto genera bastante confusión en las aproximaciones pragmáticas, pero incluso en términos analíticos esto ha llevado a algunos teóricos a sostener que esta relación a la que hemos aludido entre precio del suelo y renta no es la adecuada en el medio urbano. A nuestro juicio este es un asunto básico y a la vez esencial que debe dilucidarse para poder avanzar de manera rigurosa en el análisis. Una primera sección de este capítulo está destinada a la discusión sobre las relaciones entre renta y precio del suelo, con énfasis en su dimensión cualitativa. De otro lado, también hemos señalado con anterioridad que normalmente cuando se transa un bien inmobiliario, de manera implícita se transa también el terreno sobre el cual este está edificado. Lo que percibimos en la práctica son precios que incluyen el espacio construido propiamente dicho y el lote de tierra. Aunque su desagregación parece una operación sencilla, al menos en términos conceptuales, lo cierto es que aquí también surgen muchas confusiones y al respecto existen equívocos graves en cuanto a la composición de este precio del inmueble y las categorías relacionadas con la tierra. En la segunda sección de este capítulo discutimos las relaciones tanto cuantitativas como cualitativas entre las categorías respectivas: precio del inmueble, precio del suelo, renta. Para desarrollar esta discusión hacemos este análisis teniendo en cuenta algunas circunstancias que afectan su manifestación: en primer lugar distinguimos entre las distintas formas de circulación del espacio construido, en particular entre la compraventa y el alquiler; adicionalmente diferenciamos entre inmuebles “nuevos” (que se transan inmediatamente después de su producción) e inmuebles “antiguos” pues la depreciación es un fenómeno que trastorna las formas de representación de estos asuntos. En la siguiente sección introducimos un determinante que complica, en particular en términos cuantitativos, las formas de aparición de estas categorías: el hecho de que las rentas cambian de magnitud en el tiempo.

249

En particular analizaremos lo que denominamos “precios de anticipación”, que son distorsiones que adquiere el precio con respecto a la capitalización de su respectiva renta periódica en un momento determinado, en virtud de que los agentes prevén que las rentas se elevarán en el futuro y adelantan la capitalización de estos incrementos, o al menos una parte. También examinaremos el desfase entre lo que denominamos “rentas reales” y “rentas potenciales”. Por diversas razones, entre ellas el hecho de que las rentas se modifican en el tiempo, las características de los edificios en un momento determinado no corresponden a las que permiten percibir las rentas más elevadas que arroja el mercado (rentas potenciales). Pero el precio del suelo se construye con respecto a este referente potencial. Esto crea diferencias cuantitativas entre el precio del suelo y la capitalización de sus rentas reales, es decir, las que efectivamente está percibiendo el propietario. Se trata de un fenómeno muy generalizado y que no tiene un carácter meramente friccional. La estimación cuantitativa de los precios de los inmuebles y de sus componentes es una necesidad reiterada tanto para el funcionamiento de los mercados inmobiliarios como para su regulación. Esto es tan extendido que la tasación inmobiliaria se ha convertido en una profesión. Para calcular estas magnitudes los avaluadores han desarrollado un amplio espectro de técnicas y procedimientos. En la medida en que estas acciones tienen una gran relevancia en estos mercados, una última sección de este capítulo estará dedicada a un examen de las implicaciones teóricas que tienen estos métodos, asunto que se relaciona directamente con las secciones previas de este capítulo y que tiene una gran pertinencia tanto teórica como metodológica y práctica.

6.1 Rentas urbanas y precios del suelo en las ciudades. Relaciones cualitativas. ¿Cuál es el tributo de la tierra urbana? ¿Cuál es la categoría que expresa la parte de la plusvalía social de la cual se apodera la propiedad territorial urbana? Esta pregunta parece sorprendente, sobre todo en el punto al que hemos llegado en esta exposición, porque desde la perspectiva que hemos intentado desarrollar a lo largo de este texto, y en general desde la óptica marxista, existe una respuesta inequívoca: la renta, en este caso la renta del suelo urbano. Y la firmeza de esta respuesta se apoya en un convencimiento implícito: que la relación entre renta y precio de los terrenos está satisfactoriamente resuelta con el análisis clásico de Marx sobre la capitalización de la renta. El precio del suelo no sería otra cosa que una forma de manifestación fenomenológica de la renta, que es la categoría

250

básica, y entre estas dos nociones existirían formas de conversión en los dos sentidos absolutamente transparentes, tanto desde el punto de vista cualitativo como cuantitativo. Sin embargo, la unanimidad con respecto a esta interpretación no es completa, aún entre los marxistas que se ocupan de este tópico. Una divergencia notable ha sido planteada por Alain Lipietz1, uno de los estudiosos más importantes del tema, y su amplia acogida ha puesto al descubierto que en la práctica muchos otros analistas han compartido su posición sin que esto haya sido muy conciente de su parte. Lipietz subraya un hecho que aquí hemos anotado, y es que la transacción más frecuente con respecto a la tierra urbana, y de manera abrumadora, es la compraventa y no el arrendamiento, que es muy raro y difícilmente practicable. Pero según este analista esto no obedecería a un problema formal, sino a una circunstancia de fondo: en la ciudad, a diferencia del caso rural, no se presentan rentas periódicas, lo que lo conduce a concluir que en el medio urbano el precio del suelo es la categoría que expresa directamente la participación de la propiedad en la plusvalía global. Miremos su argumento en sus propias palabras:

“Mientras que el proceso de producción del trigo se reproduce de año en año con una regularidad ancestral, la producción de vivienda dura algunos meses, y no se reproduce sobre el mismo terreno sino decenas de años más tarde. La forma del tributo de la tierra no es pues una renta anual, como en el caso de la agricultura, sino una transacción definitiva, la venta del terreno. La forma precio del suelo no es, pues, a diferencia del suelo agrícola, la capitalización de la forma renta; el precio del suelo es la forma que revela la relación social entre el propietario y el promotor (el trueque del derecho de disposición del suelo contra una parta de la ganancia), al mismo tiempo que la enmascara bajo la apariencia de la compraventa de un bien económico”2

A continuación Lipietz propone el término tributo de la tierra como noción general que designa esta parte de la ganancia que el capital le transmite a la propiedad territorial, y que sería ocupada por la renta en el caso rural, y por el precio del suelo, en el caso urbano.

1 Lipietz, Alain. Le tribut foncier urbain. París, Maspero, 1973. 2 Ibid

251

Esta formulación tiene la característica de aproximarse a la percepción espontánea del fenómeno, y tal vez de allí provenga su popularidad. Pero a nuestro entender, encierra dificultades, tanto conceptuales como de orden metodológico. Empecemos por estas últimas. Uno de los problemas que genera esta manera de entender la participación de la propiedad territorial en el producto social es que vuelve muy confusa su definición cuantitativa tanto a nivel macroeconómico como microeconómico, e incluso conduce a conclusiones irracionales. No parece razonable pensar que el monto del que se apodera la propiedad territorial de la producción social durante un período sea la sumatoria de los precios de la totalidad de los terrenos urbanos. Esto conllevaría un equívoco más bien evidente entre variables stock y variables flujo, y por supuesto, exageraría la participación de la propiedad territorial. Otra alternativa es contabilizar los precios de los terrenos (construidos o no) efectivamente transados durante el periodo. Sus dificultades no son menos graves: un mismo terreno puede ser objeto de múltiples transacciones en un mismo periodo, y a diferentes precios. Aunque eventualmente esto podría ser obviado con algún procedimiento metodológico, por lo menos en teoría, lo cierto es que surgen problemas adicionales. Muchas transacciones de tierra se dan sin que haya una conexión directa con un proceso productivo, como la compraventa de terrenos desnudos con propósitos especulativos, o la compraventa de inmuebles ya edificados. Las compras de tierras para ser construidas se realizan con frecuencia mucho antes de la iniciación de la construcción y cuando el propietario de un terreno lo edifica por su cuenta, el acto productivo no es concomitante con una transacción de la tierra. Pero además de estos incordios metodológicos, o metodológico-conceptuales, esta alternativa conduce a conclusiones de contenido difícilmente sostenibles: ¿Será que los terrenos que no son transados en compraventa en un periodo no participan en nada del valor social creado? ¿Será que la participación de la propiedad territorial urbana en este fondo se limita al precio de los terrenos efectivamente transados, cuya cantidad es pequeña con respecto al agregado global y muy fluctuante? También existen dificultades apreciables a nivel microeconómico. La más importante de ellas es, sin duda, el hecho de que parece evaporarse el agente que paga el tributo de la tierra. En la cadena simplificada de transacciones que hemos venido utilizando podría pensarse que, en principio, el constructor es el que paga el tributo al terrateniente original, pues es él quien le paga al segundo el precio del lote. Pero este constructor, a su vez, le vende al usuario al terreno, de manera conjunta con el espacio

252

construido: el constructor recuperaría de esta manera el tributo, cuyo pago sería trasladado al usuario final del espacio construido. Pero sabemos que este usuario, al final de la vida útil de la edificación, se queda en poder del terreno, el cual puede vender a un nuevo constructor, lo que le permitiría recuperar el tributo. ¿Será que el tributo de la tierra no es más que una ilusión que va desplazándose incesantemente en el tiempo, sin que haya nadie corpóreo que realmente lo pague? ¿Solamente lo haría el irreal enésimo comprador? Precisamente, y tal vez a partir de esta consideración, algunos han redefinido entonces el tributo de la tierra urbana: consistiría en el incremento en los precios del suelo, que es la base de lo que aquí hemos denominado especulación, tanto pasiva como inductiva. Así, en esta cadena de transacciones aparece claramente que algunos agentes se apropian de la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de los terrenos.3 No obstante, como puede verse inmediatamente, esto tiene dificultades tan serias como las anteriores: ¿Será razonable suponer que cuando no hay incremento de los precios del suelo urbano, incluso si el nivel absoluto es muy elevado, la propiedad territorial no participa en el producto social? Esto es claramente un despropósito, y contrastaría de manera inexplicada con la comprensión de estos fenómenos en el ámbito rural. Para empezar a discutir las afirmaciones de Lipietz tendríamos que anotar que a nuestro juicio los problemas de sus afirmaciones no se derivan solamente de las confusiones a las que hemos aludido entre variables stock y variables flujo, sino de algo más profundo: de su incapacidad de distinguir entre rentas primarias y secundarias. En efecto, aunque Lipietz en su reflexión general no deja, ni mucho menos, de tener en cuenta las rentas que hemos denominado secundarias, a la hora de discutir el problema de la formación del precio discurre como si todas las rentas fueran primarias. Es por ello que no concibe que las rentas puedan formarse con ritmos diferentes a lo correspondiente al proceso productivo de la edificación del espacio construido. Pues bien, es solamente esta confusión la que le permite proclamar la afirmación, que es decisiva para su argumentación, de que en el caso urbano las rentas no son periódicas. Pero si eliminamos este equívoco su proposición se vuelve insostenible. De hecho, el proceso a través del cual se configuran muchas de estas rentas secundarias que hemos discutido en el

3 Un ejemplo entre muchos, pero particularmente claro al respecto se encuentra en Frey, Jean Pierre,

Manzanilla, Hugo y Palacios, Luis Carlos Introducción a la teoría de la renta Universidad Central de Venezuela. Ca racas, 1980

253

Capítulo 4 no solamente tiene una periodicidad tan clara como la de las rentas agrarias, sino que inclusive los lapsos de referencia pueden ser mucho más cortos. En el caso de la Renta Diferencial de Comercio las ganancias extraordinarias que va percibiendo el comerciante mejor situado, y que son la base de esta modalidad de renta, se van produciendo a medida que hace rotar su capital, y esto puede calcularse en términos anuales, mensuales, e incluso diarios. Algo similar podría afirmarse de los “ahorros” en la reproducción de la fuerza de trabajo a que tienen acceso los usuarios de las viviendas mejor situadas y que sustentan la Renta Diferencial de Vivienda, o de las ganancias extraordinarias de los industriales, las cuales son la base de las rentas industriales. Desde esta perspectiva puede retomarse el caso de las rentas primarias, y se puede afirmar que no existe allí una diferencia de naturaleza con lo que acabamos de analizar. De hecho, si los procesos propiamente productivos del espacio construido son más separados en el tiempo que el medio rural, no se trata de un acto productivo único y definitivo. Lo más que puede decirse en este caso es que el periodo de este tipo de renta urbana es mucho más largo, pero eso no hace lícita la identificación del precio con la renta propiamente dicha, y tampoco permite adscribir al primero la encarnación del tributo. No parece existir entonces una distinción de naturaleza entre la relación renta-precio del suelo en el medio rural y en el medio urbano. Lo que podría anotarse es que en este último caso, y en una primera aproximación, el precio sería la capitalización de rentas que pueden tener periodos muy diferentes. No otra cosa podría esperarse de una situación que, como hemos anotado, es más compleja que en el caso rural, y que implica la superposición e imbricación simultánea de distintos tipos de renta. Incluso debería hacerse notar que la forma en que se manifiestan estas rentas que tienen diferentes periodos está afectada también por las modalidades de circulación del espacio construido, lo cual analizaremos con mayor detalle en secciones ulteriores de este texto. Basta señalar que la rareza de las transacciones de arrendamiento del suelo desnudo no descartan de ninguna manera que en ciertas circunstancias, cuando por ejemplo el espacio construido sí se alquila por periodos determinados de tiempo, las rentas incluso se pagan (y no solamente se forman) de manera periódica, y que incluso rentas con un periodo largo, como las rentas primarias, pueden ser retrotraídas a periodos más cortos, para su pago.

254

Así, pues, no tenemos otra opción que retornar al planteamiento de partida, señalado de manera temprana por comentaristas del libro de Lipietz como Christian Topalov, quien reitera la posición de Marx, según la cual la categoría decisiva es la renta, y el precio su manifestación transformada. Lo que habría que precisar en el caso urbano es que siendo su renta total un compuesto de rentas de diversa índole (y en donde coexisten paralelamente en el espacio rentas también diversas), el precio del suelo urbano es la capitalización conjunta de rentas de periodicidad diferente. Lo anterior no quiere decir que minimicemos las repercusiones que tiene el hecho de que la renta en el medio urbano se manifieste con mayor frecuencia de manera capitalizada y no periódica. Es más, esto se examina con mayor detalle en secciones ulteriores de este capítulo. Pero lo que sí queremos reafirmar es que a nuestro juicio el hecho de que la renta se manifieste directamente en forma periódica o de manera capitalizada, no afecta a su naturaleza. Es la tesis de Marx, que aquí mostramos que puede sostenerse lícitamente en el medio urbano. Es bueno recordar que el mismo Marx tenía en cuenta que aun en el caso rural la figura de la compraventa de la tierra existe, sin que esto invalide o altere las conclusiones básicas de su análisis. 6.2 Renta, Precio del Suelo y Precio de los Inmuebles. La inseparabilidad del producto que se genera en la edificación urbana, es decir, el espacio construido, con respecto a la tierra en que él se sustenta y cuya ligazón por lo tanto no se limita al período de producción, sino al período de consumo (que además es especialmente prolongado) conduce a que en las transacciones de los inmuebles se transe también el dominio sobre los terrenos. En el precio que se paga por una edificación se incluye el precio del terreno. Sabemos además que en el precio de los bienes para cuya producción se requiere tierra y se paga renta, en el precio del bien también se incluye la renta periódica. En esta sección discutiremos cómo aparece esto en los inmuebles urbanos, algo que no es siempre evidente. Esta misma ligazón de la tierra al producto determina que una vez edificado un terreno, normalmente las formas de circulación del espacio construido se extienden a la tierra. Como esto afecta la manera como se presentan estas categorías aquí vamos a tener en cuenta para el análisis las formas de circulación del espacio construido. Adicionalmente, el espacio construido es un bien durable cuya vida útil es muy prolongada. El valor originalmente contenido en una edificación va objetivándose durante un lapso de tiempo muy prolongado y por lo tanto el valor condensado en ese

255

bien va disminuyendo a lo largo del tiempo. Esto también afecta el tópico que nos ocupa, y por lo tanto en nuestro análisis tendremos en cuenta este proceso gradual de desaparición del valor, conocido normalmente como depreciación. 6.2.1 La renta y la compraventa de inmuebles nuevos. Como se ha dicho, cuando un constructor produce un inmueble y lo “realiza”, es decir lo vende, usualmente vende también la propiedad del terreno sobre el que descansa el edificio. Para examinar las peculiaridades que esto genera en la composición del precio de su producto vale la pena compararlo con modalidades más simples. Aquí lo haremos en primer lugar con la manera como se compone el precio en las mercancías normales, y en segundo lugar, con lo que sucede al respecto en los bienes agrícolas, que incluyen el pago de una renta. Para facilitar la exposición emplearemos un ejemplo numérico con nuestras cifras consabidas. En el capítulo 2 señalábamos que el “precio natural” al que convergen los precios de mercado de las mercancías normales es el denominado Precio de Producción. A pesar de que en el corto plazo la precariedad de la socialización mercantil permite que los bienes se transen por precios inferiores o superiores, si existe competencia y movilidad de los inversionistas, el flujo mismo de los capitales conduce a que los bienes se transen por una magnitud que sería igual a los costos en que un capitalista normal incurre para producir ese bien, aumentado en una ganancia normal, esto último como efecto de la emergencia de una tasa de ganancia media que genera la competencia plena entre los capitalistas. El Precio Total de Mercado del bien tendería a ser igual al Precio de Producción, que a su vez estaría compuesto por dos elementos: los costos en los que debe incurrir el capitalista, es decir el capital (K) y la ganancia normal (G). Esta última sería proporcional al capital en términos de la tasa de ganancia media (g’). PTM = PP = K + G PTM = PP = K + K g’ = K (1+g’) Si en nuestro ejemplo consideramos que el costo o el capital requerido para producir este bien es de 100 unidades y la tasa de ganancia de 0,4 las cantidades se fijarían de la siguiente manera: PTM = 140

256

K = 100 G = 40 Si denominamos excedente la parte del precio final que supera los costos, es decir la parte adicional de valor que emerge con la producción, en este caso este excedente sería igual a la ganancia, es decir, que en su totalidad es apropiado por el capitalista. Ahora examinemos el caso de un bien agrícola en cuya producción se paga renta. Supongamos que el Precio Total de Mercado es de 160 unidades de valor, que es la magnitud que arroja la acción de la competencia. Vamos a suponer que el costo individual de producir en un terreno específico es el mismo que en el caso anterior, 100 unidades de capital. El Precio de Producción allí sería de 140. Pero la competencia es incapaz de reducir el precio de mercado a ese nivel: si estamos ante la presencia exclusiva de renta diferencial, diremos que la demanda exige una cantidad producida de bienes que implica la utilización de tierras marginales de calidad inferior en las que el precio de producción individual allí es de 160. Pero el terreno en cuestión es más fértil, por lo que el Precio de Producción individual de los capitalistas que allí producen es más favorable, de 140, como hemos dicho. La diferencia entre el Precio Total de Mercado y el Precio de Producción individual en ese terreno sería precisamente la eventual ganancia extraordinaria que se convierte en renta: en nuestro caso sería de 20 unidades. PTM = PP + r = K + G + r PTM = 160 K = 100 G = 40 r = 20 El excedente estaría compuesto por dos elementos: la ganancia, que va a parar al capitalista, y la renta, de la cual se apodera el terrateniente. El Precio del Suelo no aparece en estas cantidades porque en principio la tierra no se transa en compraventa en este esquema en el que el predio se arrienda. Pero mediante el procedimiento de la capitalización de la renta

257

periódica podemos conocer su magnitud: si la renta es igual 20 y la tasa de ganancia de 0,4, el Precio del Suelo es 50. PS= r/g’ = 20/0,4 = 50 Ahora examinemos la formación del precio de un inmueble urbano. Conservemos las cifras: el capital es de 100 unidades, la ganancia media es de 40 (ya que la tasa de ganancia media es de 0,4) y la renta periódica es de 20. Esta última podría ser una renta secundaria, por ejemplo una renta diferencial de comercio, según la cual un comerciante ubicado en ese lugar podría tener en cada año (si este es el periodo que consideramos) 20 unidades de ganancia extraordinaria en su actividad comercial en virtud de la rotación especialmente veloz de su capital que le permite la localización del inmueble. O podría ser una Renta Diferencial de Vivienda, lo que querría decir que el ocupante del edificio podría “ahorrar” 20 unidades de valor en cada año en términos de transporte debido a la ubicación privilegiada del terreno. Ahora bien, como hemos dicho, el promotor cuando termina la edificación le vende al usuario final tanto el espacio construido (el producto) como la tierra. Es como si en el caso anterior el productor rural no solo le vendiera al usuario los productos agrícolas, sino también el terreno en el que ellos han sido cultivados. El precio que este último cobraría sería la suma del Precio Total de Mercado y del Precio del Suelo. A esta magnitud la podríamos llamar el Precio Total de Mercado Conjunto (PTMC), o sea, el precio del bien más el precio del terreno, y su equivalencia sería la siguiente: PTMC = PTM + PS = K + G +r +PS En términos de nuestro ejemplo las magnitudes serían las siguientes: PTM= 160 K= 100 G= 40 r= 20 PS= 50

258

PTMC= 210 Pues bien, el precio del inmueble en el caso de la edificación urbana sería este Precio Total de Mercado Conjunto, pues para acceder al producto, el espacio construido, se deberá adquirir también el terreno. En la práctica los compradores y vendedores identifican este precio compuesto como el precio del inmueble. Las edificaciones en nuestro caso tenderían a transarse por estas 210 unidades de valor en el mercado. Reexaminemos esto porque aunque no lo parezca este asunto se presta a confusiones. Hagamos el ejercicio de partir de este precio de transacción en el mercado para diferenciar sus componentes. De estas 210 unidades 100 de ellas podemos identificarlas como costos, lo cual puede ser el resultado de una operación estadística sobre la operación normal de los promotores. Las 110 unidades restantes constituirían el excedente: es lo que paga el consumidor por encima de los costos. De este excedente, como hemos visto, se deben apartar 40 unidades de ganancia normal, que corresponden al promotor capitalista en cuanto tal y que pueden ser calculadas si conocemos la tasa de ganancia. Quedan entonces 70 unidades adicionales que van a la tierra y que podríamos denominar excedente de la tierra (excT). Es aquí donde puede aparecer un equívoco. Podría decirse que este residuo constituye el precio del suelo. Es lo que hemos afirmado de manera simplificada en los capítulos anteriores. Pero si en el momento del análisis en que nos encontramos observamos el asunto con cuidado, aparece evidente que este Excedente de la Tierra no es cuantitativamente igual al precio del suelo: como vemos en él está incluido tanto el precio del suelo como la renta. ¿Cuál renta?, podríamos preguntarnos. Pues aquella correspondiente al

tiempo en que se usa el terreno durante el proceso de producción.4 En realidad es una renta “virtual” inducida por el comportamiento mercantil, pues durante el período de producción ni el comerciante hace ganancias extraordinarias, ni el usuario final hace “ahorros” en la reproducción de la fuerza de trabajo. Pero el capitalista tiene que pagar su equivalente mientras usa la tierra para su edificación, y esta suma es trasladada al comprador final.

4 Aquí, para simplificar el análisis hemos unificado todas las categorías a un período Standard que hemos tomado como un año. Lo cierto es que el período de producción puede no coincidir con este referente. Una formulación más general de la capitalización de la renta la haría igual al monto de la renta dividido por la tasa de ganancia, pero elevada esta última a un exponente igual a la razón entre el período de referencia de la operación y el período en el que se calcula la mencionada tasa de ganancia. PS= r/(g’)t.(¡) Esto se aplica para la formulación que se expone a continuación.

259

Ahora bien, como según la noción de capitalización de la renta, conocemos la relación cuantitativa entre precio del suelo y renta, esto hace factible y sencillo estimar la forma como se distribuye este excedente de la tierra entre estas dos categorías. Miremos: ExcT= PS + r pero como r= PS g’ entonces ExcT= PS+ PS g’ = PS (1+g’) por lo tanto PS= ExcT/(1+g’) En nuestro ejemplo: PS= 70/(1+0,4)= 50 La renta periódica se puede calcular por residuo r= ExcT-PS r= 70-50= 20 o se puede estimar directamente según la siguiente expresión: r= ExcT (g’/1+g’) r=70 (0,4/1,4)= 20 En la Figura 6.1 esquematizamos entonces los componentes del precio de las mercancías en los tres casos expuestos: las mercancías normales, los bienes agrícolas y los bienes inmobiliarios. Todo ello entendido como precio “natural”, de largo plazo y bajo circunstancias de plena competencia.

260

Figura 6.1

Ahora bien, examinemos ahora la manera como percibe estos fenómenos el promotor inmobiliario, no solamente como vendedor de inmuebles, sino como productor e inversionista. La diferencia más importante con otros capitalistas productivos consiste en que el inversionista en el sector de la construcción para echar a andar el proceso productivo tiene que avanzar no solamente el dinero correspondiente a los costos reales, es decir al capital, sino que debe adquirir el terreno. De hecho en la práctica el promotor inmobiliario no establece una diferencia cualitativa entre sus costos “productivos” y el precio del suelo: ambos elementos hacen parte de su “inversión”. La naturaleza de cada una de estas partes es diferente: la primera consiste en costos reales, que corresponden al valor de mercancías reales (materiales de construcción, equipos, etc.) y a fuerza de trabajo. La segunda, el precio del suelo, es un derecho a percibir una renta. A esta amalgama que para el promotor inmobiliario constituye su inversión la denominaremos Capital Aparente (KA) y es el agregado entre el Capital y el Precio del Suelo. En nuestro ejemplo esta magnitud es la suma de 100 unidades de capital y 50 de precio del suelo, es decir, 150.

261

KA = K + PS = 100 + 50 = 150 Ahora bien, si este capital aparente constituye para el empresario inmobiliario su inversión, esperará que como mínimo lo que obtiene en el mercado tenga una magnitud que le permita reponer su inversión y obtener de ella una remuneración normal, como cualquier otro inversionista. Espera obtener por lo tanto una Precio de Producción: como este se construye sobre un Capital Aparente, lo denominaremos Precio de Producción Aparente (PPA) y sería igual al Capital Aparente aumentado en proporción a la tasa general de ganancia. PPA= KA (1+g’) Pues bien, tal como hemos definido el Precio Total de Mercado Conjunto, este es cuantitativamente idéntico a este Precio de Producción Aparente. En efecto, si diferenciamos las dos partes del Capital Aparente, Capital de una parte y Precio del Suelo de otra, vemos que en el Precio de Producción Aparente, los dos nuevo elementos que aparecen guardan una relación proporcional a la tasa general de ganancia con sus elemento respectivos: la Ganancia con respecto al Capital y la renta con respecto al Precio del Suelo. PPA= PTMC= KA (1+g’) = K (1+g’) + PS (1+g’) = K +G +PS +r En nuestro ejemplo: PPA= 210 = 150 (1 +0,4) = 100 (1+0,4) + 50 (1+0,4) = 100 +40 + 50 + 20 Sin duda esta es la forma como percibe el promotor estos fenómenos, y dado que no establece una diferencia cualitativa entre la parte de su inversión que es su capital y lo que paga en precio del suelo, espera que así como una parte del precio del inmueble remunera su capital (es decir la ganancia) haya otra porción de este precio del inmueble que remunere lo que pagó como precio del suelo. Sin embargo en este punto es necesario apartarse de la visión espontánea del promotor para tener una idea estructural del funcionamiento de estas categorías. En las mercancías reales el capital es un costo, y su magnitud influye en el Precio de Producción y por lo tanto en el “precio natural” de la mercancía producida. Pero esto no se da por una acción unilateral del productor. Es decir, si sus costos se elevan, independientemente de la

262

reacción que los oferentes tengan en el corto plazo, el resultado final de la interacción de todos los agentes conduce a que el mercado converja a un precio mayor (el nuevo precio de producción) probablemente con una cantidad producida menor. Por ejemplo, si ante un aumento en los costos de producción los productores no pueden subir los precios en el corto plazo, no podrán obtener una remuneración normal de su capital. Por lo tanto algunos empresarios emigrarán a otras ramas en busca de mejores réditos, lo que reducirá la cantidad ofrecida y hará subir el precio hasta que alcance el nuevo Precio de Producción. O si los productores elevan inicialmente el precio queriendo compensar el aumento en los costos, esto genera una caída en la cantidad adquirida por los compradores hasta que se llega al nuevo precio de producción. El productor de bienes inmobiliarios tiene la tendencia a considerar el Precio del Suelo como un costo, sin duda porque en términos prácticos así aparece para él, y por lo tanto suele tratar los efectos de sus magnitudes y variaciones con el mismo principio que acabamos de señalar para mutaciones en los costos “reales”. Pero en términos globales esto opera de manera completamente diferente: el Precio del Suelo no genera el precio inmobiliario, sino más bien al contrario. El Precio del Suelo no es un costo propiamente, sino la expresión de la sobreganancia territorial que es posible percibir en cada sección del espacio urbano. El Precio del Inmueble está determinado por el mercado de tal manera que la competencia entre los demandantes, su capacidad de pago, el papel que los inmuebles juegue en sus estrategias, etc. hace que estén dispuestos a pagar una determinada suma por el espacio construido en cada lugar de la ciudad. De otro lado, los costos están fijados por determinantes técnicos y económicos de esas ramas, y la tasa de ganancia es una variable fijada a nivel general. Así las cosas, lo que hemos llamado Excedente de la Tierra, que como hemos dicho expresa la sobreganancia territorial en ese lugar aparece como un residuo. Por el procedimiento que hemos expuesto, y conociendo la magnitud del período de producción, se arriba al precio del suelo. Si los propietarios del suelo exigen un precio de la tierra demasiado elevado que implique que, dado el precio del inmueble y las otras variables mencionadas, el promotor no alcance el “Precio de Producción Aparente”, al menos en el largo plazo, el constructor se abstendrá de hacer la inversión y no comprará la tierra. En el largo plazo al propietario no le quedará otra

263

opción que ajustar el precio del suelo al nivel que hemos mencionado o renunciar a vender el terreno.5

6.2.2 La renta y el alquiler de inmuebles Hemos afirmado que una modalidad alternativa a la compraventa de los inmuebles urbanos, que es muy extendida, es su alquiler por períodos limitados de tiempo. Esto está asociado a diversas circunstancias de este bien a las que ya hemos aludido y que aquí recordamos. Los inmuebles son bienes que cristalizan magnitudes apreciables de valor, pues su producción requiere la movilización de insumos, materias primas y fuerza de trabajo en cantidades importantes. Otros elementos generan a menudo sobreprecios adicionales, lo que desemboca en que los edificios urbanos por lo general tienen precios elevados. De otro lado, las edificaciones tienen una vida útil muy larga. En términos mercantiles esto implica que el valor original de estos bienes se va objetivando de manera paulatina durante un lapso de tiempo muy prolongado. Hay muchos consumidores de espacio construido cuyos planes no coinciden con este horizonte de tiempo tan prolongado y requieren usar los inmuebles en períodos más cortos. Aunque existe la opción de comprar un inmueble y volverlo a vender después de un tiempo, esto con frecuencia acarrea una serie de molestias e incertitudes, y desde luego implica inmovilizar una cantidad de dinero durante un tiempo. La opción de acceder al inmueble solamente por un tiempo limitado, a cambio desde luego de una suma de dinero que es menor que el precio del bien, aparece como una alternativa importante. Es decir, se adquiere no todo el valor de la edificación, sino la porción que se va a consumir durante ese tiempo. Desde luego, para comprar inmuebles al contado existe también la dificultad de la solvencia. En lo que respecta a la vivienda esto ha tenido un papel crucial en el desarrollo del capitalismo. Como lo plantea Christian Topalov, la sociedad capitalista enfrenta una contradicción importante al respecto: los ingresos de una parte cada vez más amplia de la población se rigen por la lógica de la reproducción de la fuerza de trabajo en el corto plazo. Esto quiere decir que su salario es proporcional en lo que se refiere al consumo de vivienda, uno de los ítems más importantes de este proceso, a la porción de valor que se consume con estos fines en períodos cortos. Pero el precio al contado de las viviendas es muy alto y su valor se va incorporando al valor de la fuerza de trabajo de manera muy paulatina. Es necesario crear formas de circulación que permitan superar este impasse: el 5 Como veremos, esta reflexión es la que sustenta una práctica muy extendida e importante para estimar el precio del suelo: el llamado “Método Residual”.

264

alquiler es uno de ellos (otra es la venta a plazos). Se extiende el período de circulación del bien, y los pagos por su consumo se fraccionan en el tiempo adaptándolos a lo que verdaderamente consumen los trabajadores en el corto plazo.6

Para que esta figura opere de manera estable, es necesaria la emergencia de un agente que se especialice en desempeñar esta función: un propietario de edificios cuya misión es arrendar inmuebles. Aunque es factible que esta tarea sea desempeñada por agentes no capitalistas, e históricamente esto aparece en reiteradas ocasiones, la tendencia en una sociedad capitalista, como veremos, es la de que este agente sea a su vez un capitalista. Arrendar inmuebles se convierte por lo tanto en una esfera de acumulación de capital, un capital de circulación similar al capital comercial, que se especializa en hacer circular inmuebles bajo este régimen. Los capitalistas sólo se ocuparán de ello y comprometerán su capital adquiriendo inmuebles para el alquiler, en la medida en que obtengan una ganancia normal de esta inversión. Precisamente lo que debemos examinar a continuación es cómo esta consideración repercute en el mercado, y de qué manera se forma el canon que debe pagar el usuario por acceder al bien bajo esta forma de realización. Allí va a aparecer la renta, pero lo hace bajo una modalidad peculiar. Lo que se paga por usufructuar una vivienda en arrendamiento, el canon de alquiler, es una categoría que tiene rasgos que no siempre corresponden a la intuición, lo cual ha alimentado debates muy largos e intrincados. Para abordar su análisis procederemos de la siguiente manera: inicialmente reflexionaremos sobre la formación de este “precio” peculiar en un caso simplificado en que no existe renta. Luego introduciremos a esta última y examinaremos como ella emerge en las prácticas de inquilinos y propietarios arrendadores. Anticipemos un punto central que queremos subrayar con nuestro análisis. Consiste en lo siguiente: si bien el arrendamiento tiene como fin fragmentar los pagos que deben hacerse para acceder al disfrute de los inmuebles, y de esta manera ampliar la demanda solvente por este bien, es decir que en cierto sentido se trata de “abaratar” el acceso a la vivienda, el hecho de que esta forma de circulación responda a las pautas del mercado capitalista, la conduce a “encarecer” y de manera considerable lo que se paga por ella. El usuario que toma en alquiler una vivienda por un período de tiempo, en realidad consume solamente una porción del valor total de este inmueble. 6 Topalov, Christian. Capital et propriété foncière Centre de Sociologie Urbaine Paris 1973

265

En el tiempo durante el cual el inquilino usa un edificio con su acción consume una parte de su valor: por lo tanto el bien pierde una parte de su valor inicial. Esta pérdida de valor del inmueble por efecto de su consumo paulatino lo denominamos depreciación. Pero el arrendatario no solamente debe pagar este valor, sino que debe abonar otras dos sumas. La primera es la remuneración al arrendador por esta porción de valor que él invierte, y que si es capitalista va a exigirla de manera normal. Pero adicionalmente existe un componente que es menos obvio. Hemos dicho que el inquilino solo consume una parte del valor original del bien. Es decir que correlativamente existe una parte de este valor que no es consumida, lo cual se pone de manifiesto en el hecho de que una vez terminado el período de alquiler usualmente el edificio mantiene una parte de su valor inicial. A eso lo llamamos Valor Restante. Pues bien, lo inesperado es lo siguiente: si bien este valor restante no es consumido por el inquilino y no tendría que pagar por él, lo cierto es que con su acción de consumo el arrendatario inmoviliza esa magnitud de valor. La circulación capitalista del bien no es posible si el usuario no le paga al propietario arrendador la remuneración que esta suma de valor congelada hubiera obtenido en una inversión alternativa. Dado que como se ha dicho la vida útil de un bien puede ser muy larga, este valor restante puede ser muy elevado con respecto al valor efectivamente consumido, y por lo tanto el pago por su inmovilización puede alcanzar magnitudes muy considerables. Este parece ser el elemento subyacente en la célebre polémica que mantuvo Engels con sus contradictores proudhonianos a finales del Siglo XIX a propósito del problema de la vivienda popular.7 Para los interlocutores de Engels, los elevadísimos alquileres que debían pagar los obreros de las ciudades europeas por viviendas miserables era el resultado de prácticas especulativas que eran especialmente escandalosas en esta rama de la vivienda y que eran cuasi-inalcanzables para la mayoría de los trabajadores. Percibían que si se sumaban los cánones mensuales que pagaban los inquilinos, en unos pocos meses igualaban el precio del inmueble y aún así los casatenientes seguían cobrando indefinidamente. Proponían por lo tanto una serie de reformas y regulaciones específicas de la rama. Engels señalaba que estos niveles elevadísimos de los alquileres no se debían exclusivamente a un comportamiento especialmente voraz de los casatenientes, sino que era un resultado del carácter capitalista de la circulación en alquiler. Mostraba que la competencia llevaba a los propietarios a incluir en el alquiler elementos que los proudhonianos no tenían en cuenta, como los gastos de mantenimiento, los períodos de 7 Engels, Federico. El problema de la vivienda Varias ediciones

266

vacancia, los gastos de administración y los alquileres no pagados. Además había que contar la ganancia del promotor y la renta del suelo. Aquí agregamos como un componente substancial adicional este pago por la inmovilización del Valor Restante, que para el arrendador es un componente de su capital. Ilustremos esto con un ejemplo numérico. Para tener mayor nitidez en el análisis no vamos a tener en cuenta costos importantes del arrendador, como los mencionados por Engels de los alquileres no abonados, el mantenimiento, la administración y los períodos en que el inmueble está desocupado. Nos vamos a limitar a los componentes básicos enumerados inicialmente. Tomemos una edificación cuyo precio de producción sea de 100 unidades de valor. Supongamos que su vida útil sea de 5 años, es decir, que si es usada de manera continua, al cabo de este lapso la edificación está totalmente destruida. Por comodidad (aunque este punto lo vamos a discutir adicionalmente enseguida) supongamos que el valor total se va objetivando de manera uniforme a lo largo de este periodo de tiempo, de tal manera que en virtud de la utilización del inmueble, cada año desaparecen 20 unidades de valor. Ahora supongamos la presencia de un usuario final que por alguna de las circunstancias anotadas no está dispuesto o no está en disponibilidad de comprar la totalidad de la edificación, y prefiera arrendarla por un año. Como hemos dicho, lo que este usuario consume realmente durante este tiempo son 20 unidades del valor original de la mercancía, lo que se manifiesta claramente en el hecho de que al cabo de un año de uso el edificio conserva un valor de 80 unidades de valor. ¿Cuánto debe pagar el inquilino por este consumo en un régimen de circulación mercantil capitalista de este bien? Un componente de ello lo constituyen, por supuesto, las 20 unidades de valor efectivamente consumidas. Como estamos en presencia de un arrendador capitalista, podemos pensar que se debe pagar una suma adicional para remunerar el capital comprometido en la circulación de este valor consumido: si suponemos una tasa de ganancia media de 0.4, las 20 unidades de valor exigirán como remuneración 8. Podría pensarse que el canon de arrendamiento ascendería a 28. Vamos a ver que en la práctica esta suma es mucho mayor. Miremos esta transacción desde la perspectiva del capital comercial (arrendador) que debe intervenir para hacer circular la edificación bajo la

267

modalidad de arrendamiento. Para este agente, su capital está representado por el valor inicial de la edificación: sólo invertirá en la circulación de espacio construido si al final de cada periodo se encuentra en poder de una masa de valor equivalente a la suma de dinero inicial aumentada en proporción a la tasa de ganancia normal en el periodo de la referencia. En nuestro caso, si suponemos una tasa de ganancia anual de 0.4, el capitalista arrendador sólo comprometerá su capital en esta alternativa de inversión, si al cabo de un año se encuentra en posesión de una magnitud de 140 unidades de valor, que es el equivalente a su capital (100), aumentado en proporción a la tasa de ganancia. El valor global del cual dispone nuestro arrendador al final del primer año se compone entonces de dos elementos: de una parte, del Valor Restante (VR) de la edificación, una vez substraído el valor que desaparece con el uso, y de otra parte, el monto del arrendamiento exigido durante el período. Vamos a denominar a esta categoría Alquiler Básico (AB) en virtud de que no contemplamos la presencia de rentas. La primera cantidad ya la conocemos: es igual a 80 unidades de valor, que resultan de descontar del precio original del inmueble (100) las 20 unidades desgastadas. En estas circunstancias, la única manera en que el arrendador puede lograr su ganancia media es cobrando como alquiler la suma complementaria para remunerar normalmente su capital. En este caso, para lograr un valor de 140, si se tiene como valor restante 80, debe cobrar como alquiler 60 unidades de valor. Como se ve, esto es mayor que las 28 unidades que habíamos calculado anteriormente. Los componentes de la inversión del arrendador serían como sigue: Ii(1 + g’) = VR + AB Ii = Inversión inicial (en este caso igual al precio de producción del bien) g’ = tasa general de ganancia VR = Valor Restante de la edificación AB = Alquiler Básico En nuestro caso, y como hemos visto, estas categorías tomarían las siguientes magnitudes: Ii(1 + g’) =100 (1 + 0.4) = 140 = VR + AB = 80 + 60

268

Examinemos con mayor detalle los que serían los componentes de este alquiler, que es lo que nos interesa por lo pronto. Las 60 unidades estarían compuestas de la siguiente manera: 20 unidades, que constituyen la parte efectivamente consumida durante el periodo, que es lo que llamamos depreciación (D); 8 unidades que constituyen la remuneración, a la tasa normal de ganancia, del capital comprometido en la circulación de estas 20 unidades de valor. ¿Qué constituyen entonces las 32 unidades restantes? Ellas corresponden a la remuneración por el valor del bien que no es consumido en el periodo en cuestión, pero que es inmovilización en el acto de consumo. Si el bien circula mercantilmente, este valor inmovilizado exigen también una remuneración. En nuestro ejemplo, este valor que no se consume pero que es inmovilizado, como hemos visto, es de 80 unidades. Al aplicarles la tasa normal de ganancia de 0.4 nos dan justamente las 32 unidades de las que hablamos. Así, pues, podemos presentar una expresión de alquiler básico como sigue: AB = D(1 + g’) + VR(g’) = D + Dg’ +VRg’ D = depreciación En nuestro ejemplo: AB= 20 + 8 + 32 =60 Vemos claramente que esta necesidad de remuneración del capital inmovilizado es un elemento importante de elevación del precio de mercado del espacio construido y lo que se debe pagar por él mercantilmente. Es más, habría que precisar que esto no es una particularidad del arrendamientote viviendas o de inmuebles: en él aparece de manera evidente, pero el fenómeno se extiende a todo bien que se realice bajo esta modalidad de circulación Así mismo debe hacerse notar que si todos los otros elementos permanecen constantes, la divergencia entre valor consumido y precio de mercado debida a este concepto es proporcional a la longitud de la vida útil del bien, ya que en la medida en que este período de consumo es más largo, en cada momento el valor inmovilizado será mayor (Entre otras cosas, esta vida útil tiende a ser mucho mayor que la utilizada en nuestro ejemplo, lo que magnifica este efecto en casos reales).

269

Esta exposición nos permite visualizar intuitivamente los componentes del alquiler y este efecto de encarecimiento de su precio mercantil. Pero es necesario introducir un determinante adicional que afecta sus magnitudes cuantitativas. En este ejemplo hemos hecho el supuesto simplificador de que el consumo el valor total del bien se va objetivando de manera uniforme a lo largo del tiempo, es decir que la depreciación tiene la misma magnitud en todos los períodos, 20 en nuestro caso. Esto tiene una consecuencia inesperada: el alquiler resultante no es uniforme en todos los períodos. Si repetimos el ejercicio que hemos hecho de cálculo del alquiler pero para el segundo período, cuando el inmueble ha tenido ya una depreciación de 20 unidades sobre su precio original, tendríamos lo siguiente: el precio al cual lo compraría un capitalista arrendador sería de 80, y esa sería su inversión inicial. Para tener una ganancia normal al final del segundo período este arrendador debería tener una suma de valor de 112 unidades, es decir su inversión aumentada en la tasa de ganancia de 0,4. Si consideramos que al final de este segundo período la depreciación será también de 20 unidades, el valor restante del edificio sería de 60 unidades de valor. El alquiler debería ascender a la diferencia entre la inversión aumentada en la tasa de ganancia y este valor restante: su magnitud sería de 52. Ii(1 + g’) =80 (1 + 0.4) = 112 = VR + AB = 60 + 52 Esto coincide con los componentes que hemos señalado del alquiler básico: AB= D + Dg’ + VRg’ = 20 + 8 + 24 = 52 Si completamos los datos en nuestro ejemplo para los cinco períodos encontramos entonces que el alquiler resultante iría descendiendo hasta el fin de la vida útil del bien:

Período Precio inicial

Precio final (Valor

Restante)

Alquiler Basico

(D+Dg’+VRg’)

Depreciación

PI PF A D Dg’ VRg’ 1 100 80 60 20 8 32 2 80 60 52 20 8 24 3 60 40 44 20 8 16 4 40 20 36 20 8 8 5 20 0 28 20 8 0

270

Pues bien, esto no es compatible con la operación del mercado y de la competencia entre demandantes por espacio construido bajo esta modalidad de circulación. Una misma mercancía no puede tener dos precios en el mismo mercado, al menos en la noción de “precio natural” al que nos referimos. Existen algunos determinantes que pueden explicar diferencias en los cánones de alquiler de inmuebles nuevos o antiguos, pero ellos no están contemplados en esta versión simplificada y sólo podrían explicar este fenómeno de manera muy marginal: entre los usuarios puede haber alguna preferencia por inmuebles nuevos, ya sea por razones culturales u otras, el valor de uso del bien puede alterarse con el tiempo y los costos de mantenimiento pueden variar (aunque esto iría a contracorriente de lo que queremos explicar). La acción de la competencia conduce a establecer un monto único del alquiler de un inmueble si sus características, aparte de la edad, son similares. Pues bien, la acción de la competencia en este mercado del alquiler conduce a que el canon de arrendamiento asuma una magnitud única, pero al mismo tiempo esto altera la trayectoria cuantitativa de la depreciación de los inmuebles. Si se tiene información sobre el precio inicial del bien (que debe ser similar al de un inmueble vendido no para el alquiler sino para el uso del comprador), la tasa de ganancia y la vida útil del bien, es posible determinar tanto el monto del alquiler como esta senda de la depreciación. Estas magnitudes no son impuestas de manera unilateral por ningún agente sino el resultado de la acción competitiva de usuarios y capitalistas arrendadores. Ilustremos esto con el ejemplo numérico que hemos venido usando, en el que el inmueble tiene un precio original de 100 unidades, la tasa de ganancia es de 0,4 y la vida útil del bien es de 5 períodos, al final del cual el valor de uso del bien se ha agotado completamente:

Período Precio inicial

Precio final (Valor

Restante)

Alquiler Básico

(D+Dg’+VRg’)

Depreciación

PI PF A D Dg’ VRg’ 1 100 90,87 49,14 9,13 3,65 36,35 2 90,87 70,08 49,14 12,79 5,12 31,28 3 70,08 60,17 49,14 17,91 7,16 24,07 4 60,17 35,10 49,14 25,07 10,03 14,04 5 35,10 0 49,14 35,10 14,04 0

Con un monto único del canon de alquiler de 49,14 y el esquema de depreciación resultante de esta competencia cualquier capitalista arrendador puede adquirir un inmueble de cualquier edad, arrendarlo durante un año y volver a venderlo y obtener la rentabilidad normal de 0,4 con respecto a su inversión. Al cabo de los 5 años, el valor del inmueble se

271

ha agotado completamente. Hacia este monto del alquiler convergerá el mercado y forzará a que se establezca una cantidad transada compatible con este precio y con las condiciones de los demandantes. La estimación de este alquiler podría hacerse a partir de la siguiente expresión, cuya deducción algebraica omitimos: VS n AB PI = ---------- + Σ ------------- (1+g’)ⁿ i=1 (1+g’)ⁿ donde PI = Precio del inmueble nuevo VS = Valor de salvamento, o precio final del inmueble al final del último

período (en nuestro ejemplo esta expresión se anularía pues suponemos que el inmueble se deprecia completamente)

n = número de períodos de alquiler. g’ = tasa de ganancia AB = Alquiler Básico Miremos ahora cómo aparecería la renta en este esquema. En este caso del alquiler de los inmuebles por lapsos de tiempo reiterados, la renta se expresa directamente en forma periódica. Por ejemplo, la sobreganancia de un comerciante debido a la velocidad de rotación excepcional de su capital de circulación se manifiesta en que está dispuesto a pagar por arrendar el inmueble una cantidad determinada en cada período. La renta emergería entonces como esta suma adicionada al Alquiler Básico. El alquiler (A) que se percibe en el mercado es entonces igual a este Alquiler Básico más la renta. A= AB + r En nuestro ejemplo, si igualamos de nuevo la renta periódica a 20, el Alquiler sería la suma de esta más el Alquiler Básico que era de 49,14 para llegar a un canon total de 69,14. Debemos tener en cuenta que también en este caso el propietario arrendador contabiliza como su capital no solamente el espacio construido, sino también el precio del suelo. Si la renta es igual a 20, el Precio del Suelo sería 50, a la tasa de ganancia de 0,4. La inversión inicial del arrendador sería de 150. Si aplicamos la fórmula que utilizamos para calcular el alquiler básico, pero usamos la cantidades que percibe el arrendador, es decir, el Precio Inicial como 150, el Valor de

272

Salvamento al final del período como 50, ya que este precio del suelo será el total de lo que vale la propiedad cuando haya desaparecido el valor de uso del espacio construido, y obtendremos precisamente 69,14 como canon de alquiler total. Las cifras a lo largo de la vida útil del bien serían como sigue:

Precio inicial

Precio Final

Alquiler renta Alquiler básico

Depreciación Precio del

suelo PI PF A r AB D Dg’ VRg’ PS

1 150,00 140,87 69,14 20 49,14 9,13 3,65 36,35 50 2 140,87 128,80 69,14 20 49,14 12,79 5,12 31,28 50 3 128,80 110,17 69,14 20 49,14 17,91 7,16 24,07 50 4 110,17 85,10 69,14 20 49,14 25,07 10,03 14,04 50 5 85,10 50,00 69,14 20 49,14 35,10 14,04 0 50

Otra manera de expresar la magnitud de la renta en el alquiler, cuando ella existe, sería de la siguiente manera: A = Di (1 + g’) + VRi (g’) + r r = renta

O sea que al Alquiler tendría un elemento adicional, la renta, cuando ella está presente:

A = Di +Dig’ + VRi + r

6.2.3 Precio del suelo y precio de los inmuebles antiguos.

En los inmuebles antiguos, al igual que en los inmuebles nuevos, cabe hacer la distinción dentro del precio total del inmueble de una porción que corresponde al precio del suelo y otra que corresponde a la edificación. La peculiaridad que encontramos en los inmuebles que no acaban de ser producidos, que son la inmensa mayoría de las edificaciones, es la presencia de la depreciación: como los edificios se van consumiendo paulatinamente, van perdiendo su valor a lo largo del tiempo. Una primera consideración que debe hacerse al respecto es la de que el carácter compuesto del precio del inmueble, que incluye de una parte el precio del suelo y otra que sería el precio de la edificación, se manifiesta en que este fenómeno de la depreciación sólo atañe a este último componente. Es el valor de la edificación misma el que va desapareciendo con el consumo, mientras que el precio del suelo que como se ha dicho no es un costo ni un producto, sino el precio de un derecho a percibir una ganancia

273

extraordinaria, una renta, tiene determinantes enteramente diferentes de la evolución de su magnitud. De hecho, el precio del suelo también puede variar, pero esto obedece a mutaciones en las condiciones socioespaciales de la ciudad, como hemos visto. Si ellas no se alteran, como sería el caso analíticamente más simple, no debería esperarse que el precio del suelo cambie con el tiempo. Pero esto no impide que el espacio construido vaya depreciándose gradualmente. El resultado es que a medida que los inmuebles envejecen tiende a aumentar la relación cuantitativa entre el precio del terreno y el precio total del inmueble. El caso límite, desde luego, es cuando se agota totalmente el valor de uso del bien, momento en el cual la totalidad del precio del inmueble lo constituye el precio del suelo. Otro elemento que amerita atención es la forma que asume esta depreciación. Las pautas cuantitativas que asume este desgaste paulatino del valor no corresponden claramente con la intuición. En el manejo de nuestro ejemplo numérico para el caso de inmuebles antiguos destinados al alquiler nos topamos con ese asunto: supusimos una distribución uniforme de la depreciación a lo largo del período de consumo, lo cual parece razonable y eventualmente congruente con consideraciones puramente técnicas. Pero este esquema es incompatible con el funcionamiento del mercado del alquiler de inmuebles. 8 Hemos visto que la operación de la competencia en el mercado de arrendamiento arroja una “senda de depreciación” muy peculiar frente al observador desprevenido, pero que tiene pautas que no son tan complejas. A partir de la definición cuantitativa del Alquiler que hemos formulado páginas atrás, y conociendo los datos que allí hemos evocado (Precio Inicial del Inmueble, Valor de Salvamento, tasa de ganancia y período de vida útil) es posible conocer el precio del inmueble en un determinado período (Pi) a partir de la siguiente expresión:

⎥⎦

⎤⎢⎣

⎡+−+= ∑ −

iii

i gAgPIP1

1)'1()'1(

Pues bien, en la medida en que el alquiler es solamente una forma de circulación de los inmuebles que está íntimamente ligado con el de compraventa, al punto de poder considerar ambos como un solo mercado o dos mercados encadenados, esta senda de depreciación que arroja el mercado del alquiler moldea los precios de todos los inmuebles usados, sea que ellos circulen a través del arrendamiento o de la compraventa. Desde luego esto es rigurosamente válido en la medida en que mantengamos 8 Los métodos prácticos de los tasadores utilizan con frecuencia esquemas ligeramente más complejos (por ejemplo, una depreciación proporcional al valor restante previo hasta llegar a un valor de salvamento predeterminada), que sin embargo tienen problemas conceptuales similares.

274

supuestos simplificadores de competencia plena, de tasa de ganancia uniforme para todos los inversionistas, incluidos los promotores y arrendadores, y debe interpretarse como “precios naturales”. En la práctica existen perturbaciones a la transparencia entre esos submercados: los tiempos de ajuste no siempre son idénticos y puede existir alguna asincronia en los dos segmentos, a veces existen elementos que modifican el comportamiento del consumidor (por ejemplo, incentivos fiscales o de tasas de interés para una u otra modalidad de circulación, y no siempre los oferentes de vivienda en alquiler perciben remuneraciones similares al resto de inversionistas). Con todo, las percepciones empíricas muestran que la articulación entre estos submercados tiende a ser mucho más estrecha de lo que podría esperarse. Con los datos de nuestro ejemplo numérico, ilustremos entonces lo que sería la evolución del precio de un inmueble y sus componentes. Los precios corresponden al finalizar cada uno de los períodos, incluyendo un período inicial (período 0) que es el momento en que se estrena el inmueble, pero que tiene una referencia al período de producción, que por comodidad suponemos que también es de 1 año. El precio del inmueble nuevo es de 150 unidades. En esa suma están incluidas 50 unidades que correponden al precio del suelo, el cual permanece invariable durante toda la vida útil del bien. El resto corresponde al “precio del espacio construido”, que tiene sus componentes que ya hemos aludido: la renta, que no varía a lo largo del tiempo, y lo que correspondería al captal y su remuneración. Al final del último período en que ya no existe espacio construido porque se ha agotado en el consumo, el precio del inmueble corresponde solamente al precio del suelo, y las otras categorías tienen magnitudes nulas.

Precio del inmueble

Precio del suelo Renta Capital Ganancia

PTMC PS r K G 0 150,0 50 20 57,1 22,9 1 140,9 50 20 50,6 20,2 2 128,1 50 20 41,5 16,6 3 110,2 50 20 28,7 11,5 4 85,1 50 20 10,8 4,3 5 50 50 0 0 0

275

6.3 El precio del suelo y la renta: relaciones cuantitativas Como hemos afirmado, hasta aquí (incluyendo las dos secciones previas de este capítulo) hemos reflexionado suponiendo que el precio del suelo urbano es la transformación capitalizada de las rentas periódicas que emergen sobre el terreno en cuestión. Hemos ya discutido la relación cualitativa que sustenta esta operación. Aquí abordamos el problema de las relaciones cuantitativas entre estas dos categorías. En efecto, y como lo hemos señalado, en la transformación entre renta y precio del suelo intervienen otros determinantes que, sin desvirtuar esta razón cualitativa, sí alteran y desvían las magnitudes de traducción de una expresión a otra con respecto a la forma simple que hemos venido manejando. Los determinantes adicionales que examinaremos están entroncados con la dimensión dinámica de las rentas, a las que ya hemos aludido. 6.3.1 Los precios de anticipación La identidad cuantitativa entre precio del suelo y renta capitalizada que hemos utilizado hasta ahora descansa sobre un supuesto implícito: las rentas periódicas en cuestión son uniformes e inmutables en el tiempo. Sin embargo, hemos analizado que, sobre todo en el caso urbano, este no es el caso más corriente, y por el contrario, las rentas varían en su magnitud, poseen por lo general una tendencia al crecimiento, y en algunos lotes experimentan en ciertos períodos limitados de tiempo incrementos especialmente pronunciados. También habíamos señalado que la mutación que esto induce en los precios del suelo genera la existencia de agentes (especuladores en sus distintas modalidades) que buscan apoderarse de estos incrementos. En el esquema simplificado que hemos empleado, la práctica del especulador pasivo consistía en comprar los terrenos al precio resultante de la capitalización de la renta cuando esta última no ha crecido, y venderlos a un precio equivalente a la capitalización de la renta incrementada. Sin embargo, esto solamente es compatible con un supuesto muy restrictivo: que la posibilidad de este incremento en las rentas sea conocido de manera exclusiva por uno de los agentes de la transacción, el comprador, y sea ignorado en su totalidad por el otro, el vendedor. Pero si esto no ocurre, que es lo corriente, y el vendedor sabe que la renta que soporta su lote va a aumentar en un futuro cercano, y por lo tanto, que va a crecer el precio en que podría vender el terreno en ese momento próximo, lo esperable es que no esté dispuesto a ceder la tierra por la simple capitalización de la renta actual, sino que exigirá una cantidad mayor: intentará anticipar por lo

276

menos una parte del incremento que experimentará el precio del suelo en el futuro. Como esto es lo corriente, encontramos que normalmente el precio del suelo no se alimenta solamente de la capitalización de la renta que los terrenos soportan en el presente, sino que tiene otro componente: el avance que el propietario reclama por incrementos futuros de las rentas que sean previsibles. A los precios de la tierra que incluyen no solamente las rentas actuales capitalizadas, sino estos anticipos sobre sus incrementos, los denominamos precios de anticipación, y constituyen un determinante más concreto que moldea la manifestación de los precios de la tierra. Evidentemente lo que estamos examinando aquí no es otra cosa que un mecanismo de disputa y repartición de estos incrementos en los precios del suelo por parte de estos dos agentes, el vendedor y el comprador de tierras, y se podría afirmar, en términos generales, que el precio resultante depende de la relación de fuerzas entre estos dos participantes en la transacción. No obstante, esto puede acotarse de manera más precisa, y es lo que intentaremos hacer con aproximaciones sucesivas. En el caso más simple, en el cual tanto el vendedor como el comprador se encuentran en condiciones generales comparables, y sobre todo, tienen una información similar sobre la evolución futura de las rentas, el precio de anticipación del terreno deberá tender hacia una magnitud precisa: el equivalente al valor presente (a una tasa general de interés o de ganancia de referencia) de la capitalización en el futuro de las rentas incrementadas, es decir, el valor presente del precio futuro. Introduzcamos esto con un ejemplo numérico sencillo. Tomemos un lote que tenga la potencialidad de generar una renta de 20 unidades anuales. En este caso, la capitalización de la renta, a una tasa de ganancia de 0,4, será de 50. Pero supongamos que dentro de un año la renta que soporta el terreno asciende a 40: en ese momento el terreno podrá venderse en 100. En estas circunstancias, y si esto es previsible, el terrateniente no cederá inicialmente su terreno en 50 unidades, sino que intentará retener al menos una parte de las 50 unidades incrementales. Si existe una plena competencia entre compradores, el precio inicial se formará de la siguiente manera: la concurrencia entre los compradores, que se disputarán entre sí la obtención de este incremento con ofertas que superen la simple capitalización de la renta actual, hará subir el precio por encima de las primeras cincuenta unidades hasta un punto, aquél en el cual, comprando por ese precio y vendiendo por el precio final de 100 al año siguiente, el especulador pueda hacer una ganancia media. A la tasa de ganancia de 0,4, este precio será de 71.43, pues comprando por esa cantidad y vendiendo a

277

100 dentro de un año, obtendrá la ganancia media9. De esta manera, el negocio de la especulación se vuelve una inversión normal, comparable a cualquier otra inversión alternativa, y de manera estable, el precio del suelo incluirá no sólo la capitalización de la renta actual, sino también la cantidad anotada de anticipación sobre el incremento futuro. Como se ve, un elemento crucial en la relación de fuerzas entre compradores y vendedores de terrenos (aunque no es el único, por supuesto) es la información sobre el curso futuro de las rentas y los precios. En el caso que hemos examinado, el precio que se manifestará en el mercado oscilará entre dos extremos. En la primera situación el vendedor no prevé ningún incremento pero el comprador tiene el pleno conocimiento de la mutación futura del precio. Aquí la transacción se hará por la simple capitalización de la renta actual (en nuestro caso, por 50 unidades), y todo el crecimiento del precio es apropiado por el comprador. En el otro extremo, ambos tienen plena información, la transacción se hará por el valor presente del precio futuro a la tasa de ganancia de referencia (en nuestro ejemplo, como hemos dicho, por 71.42), y el incremento del precio se reparte entre vendedor y comprador, de manera que se garantice al menos una ganancia media a este último. Se comprende aquí con mayor claridad la afirmación que habíamos hecho líneas atrás, referente a que en las operaciones de especulación no solamente el acceso a la información sobre la trayectoria futura del mercado es un aspecto clave, sino también el hecho de que este acceso tenga un carácter exclusivo, que no esté al alcance ya no solamente de otros competidores (otros especuladores), sino también de los vendedores de tierras. Es bueno recordar sin embargo, que en la práctica corriente no se tiene certeza sobre los acontecimientos del porvenir, y cuando hablamos de información sobre el futuro, en realidad nos referimos a expectativas sobre él, que tienen la propiedad de que pueden cumplirse o no. Los precios de anticipación se formarán entonces con referencia a estas expectativas generalmente compartidas, en las que son particularmente relevantes las correspondientes a los compradores de los terrenos, ya que es especialmente su puja y competencia la que fija la magnitud de la anticipación.

9 Esto en el caso en que durante el año no se recibe ninguna renta efectiva, como sería en una operación

de pura especulación pasiva. Si durante este tiempo, por ejemplo en el caso agrario, el nuevo propietario arrienda la tierra y recibe una renta, que en nuestro caso sería de 20 unidades, el precio, al que estaría dispuesto a comprar la tierra, haciendo la ganancia media, sería de 85,71, pues al final del año recibiría el nuevo precio del suelo, 100, más la renta, 20.

278

La imprevisibilidad irreductible de los incrementos futuros introduce rasgos particulares en el mercado de las tierras. En efecto, a pesar de que el mecanismo de la anticipación tiende a normalizar la ganancia del especulador, siempre que las expectativas sean compartidas por todos los agentes, estas previsiones pueden ser inferiores al crecimiento que efectivamente experimenta el precio; en este caso el especulador puede obtener ganancias extraordinarias. En el caso contrario, puede obtener menos de la ganancia media. Pero es bueno anotar que la anticipación tiende a acentuar los efectos de la incertidumbre sobre el negocio de la especulación: en ausencia de este mecanismo, un especulador que compre un terreno por la capitalización de la renta actual con la expectativa de que el precio crecerá y le dará una ganancia normal, y esta previsión no se cumple, obtendrá menos de la ganancia media, o eventualmente una ganancia nula. Pero si ha tenido que anticipar parte de este incremento esperado, y éste no se materializa, de hecho incluso puede incurrir en pérdidas absolutas: se puede dar el caso de que haya comprado el terreno por un precio que incluya una anticipación que aumenta la capitalización de la renta actual, pero al no producirse el crecimiento en la renta, esta anticipación desaparece y el precio del suelo vuelve al nivel de la simple capitalización, reduciéndose en términos absolutos. La existencia de este mecanismo del precio de anticipación explica algunos aspectos que parecen anómalos en el mercado de tierras, entre los que destacamos los siguientes. El hecho de que el precio del suelo que se manifiesta en el mercado incluya no solamente la capitalización de la renta actual, sino también un anticipo sobre sus incrementos futuros, conduce a que, si comparamos la inversión del comprador de tierras con otras inversiones alternativas, su rentabilidad parece menor. Esto ocurre, por supuesto, si lo único que consideramos como retorno de la inversión inmobiliaria es la renta que efectivamente y de manera inmediata percibe el capitalista. En el ejemplo de la nota anterior, que puede ser entendido más fácilmente como referido a un terreno rural en el que este tipo de fenómeno también ocurre, en un momento determinado el precio del suelo que constituye la inversión del comprador de terrenos es de 85.71, y la renta que efectivamente puede cobrar en ese momento, es de 20: la relación con esta inversión es inferior a la tasa de ganancia media que hemos considerado, que es 0.4. Pero este nivel normal de rentabilidad se restablece si consideramos que otra parte del retorno de su inversión la constituye también el incremento en el precio del suelo, ya que este último será igual a 100: a las 20 unidades de renta se deben agregar 14.29 de crecimiento en el precio, y su suma sí es equivalente a un incremento proporcional de 0.4 sobre la inversión de 85.71.

279

En el ámbito urbano este fenómeno se da también en terrenos ya construidos. Por ejemplo, en un momento determinado se puede cobrar un alquiler de una determinada magnitud que generaría un precio del inmueble (y por lo tanto un precio del suelo) correspondiente a la tasa de ganancia. Pero se conoce que en un tiempo futuro por el mismo inmueble se podrá cobrar arrendamientos mucho más elevados: aunque esos incrementos no sean todavía realidad, se reflejarán con anticipación en el precio del bien (y de los terrenos). Así, aunque el canon de alquiler parezca una porción insuficiente para remunerar la inversión del propietario arrendador que debe pagar anticipadamente el incremento del precio, sus réditos no se limitan al alquiler, sino que debe agregársele la elevación en el precio que experimentará el inmueble en el futuro. De hecho como los incrementos en los precios de la tierra, y de los inmuebles urbanos son tan frecuentes, la práctica común de los propietarios arrendadores es calcular el rendimiento de su inversión teniendo en cuenta tanto los alquileres que percibirán, como el aumento del precio del edificio, que en realidad es un aumento en el precio del suelo. También este fenómeno se advierte en la venta de terrenos destinados a ser construidos. Un caso bien reiterado que ya hemos mencionado y sobre el cual insistiremos es el que es concomitante con los Movimientos Coyunturales Particulares por cambios de uso o de densidad. A pesar de que en un momento determinado no se pueden vender inmuebles en un área para un uso diferente a vivienda o en baja densidad, pero cuando estos cambios se perciban como factibles en un futuro previsible, los terrenos no se venderán por precios correspondientes a los usos actuales, sino a los usos o densidades futuras. Este mecanismo induce un rasgo bien relevante en la configuración de las cifras de los precios inmobiliarios: a pesar de que como hemos visto en el territorio se despliegan rentas que tienen determinantes muy diferentes y eventualmente arrojan magnitudes muy dispares, los precios de anticipación suavizan estos contrastes. Por ejemplo, las rentas urbanas en los bordes de las ciudades de hecho son mucho más elevadas que las rentas rurales: pero en los terrenos próximos a las ciudades, en los que se puede vaticinar una expansión futura, los precios de anticipación elevan gradualmente los precios, de tal forma que el resultado tiene una cierta continuidad espacial. Un perfil de rentas pude arrojar saltos y contrastes y aristas muy bruscas, pero los precios son más continuos. Algo similar puede decirse de las mutaciones de los precios en el tiempo: el mecanismo de la previsión adelanta los cambios de dirección de los movimientos y los hace más graduales. Esta característica tiene una doble faz: en términos

280

prácticos facilita ciertas estimaciones y el uso de la estadística como una herramienta útil para fines pragmáticos. Pero también emerge la tentación de reflexionar solamente a partir de las apariencias y de estas continuidades cuantitativas, magnificando a veces los determinantes homogéneos y estableciendo relaciones espurias entre las diferentes rentas. Pero es claro que este mecanismo de los precios de anticipación genera una diferencia cuantitativa entre la capitalización de las rentas que están presentes en un momento determinado y los precios de transacción de lo terrenos que hay que tener en cuenta para entender el funcionamiento de este mercado. 6.3.2 Rentas potenciales y rentas reales Otra distorsión cuantitativa importante entre la capitalización de la renta y el precio del suelo que se manifiesta en el mercado tiene su origen en la diferencia entre lo que denominaremos rentas reales y rentas potenciales. Esta consiste en lo siguiente: El precio de un terreno no es el resultado de un fenómeno particular que involucre solamente al comprador y al vendedor específicos del lote en cuestión. Es el producto de la operación de un mecanismo global, el mercado, que incluye una gran cantidad de agentes, no solamente a todos los otros compradores que compiten por este lote, sino también a los propietarios de todos los otros lotes que son comparables con éste. De esta manera, las rentas que están en la base del precio del terreno no son rigurosamente las que de manera efectiva esté percibiendo en un momento determinado su propietario, sino aquellas que cualquier propietario normal pueda recibir10. A las primeras, a las rentas que de manera positiva recibe un propietario concreto, las denominaremos rentas reales, y a las segundas las que puede percibir cualquier propietario en circunstancias normales, las denominaremos rentas potenciales. Estos dos tipos de rentas pueden ser idénticas en su magnitud, o por lo menos podría interpretarse que las rentas potenciales operan como “centro de gravedad” de las rentas reales, de tal manera que los desfases entre los dos tienden a ser pequeños y pasajeros. Y esto puede ser así en términos generales. Sin embargo lo que aquí sostenemos es que en el medio urbano existen circunstancias estructurales que conducen a la persistencia y reproducción de divergencias, a menudo considerables, entre estas dos categorías. De esta manera, y dado que los precios del suelo se forman de acuerdo a las condiciones globales de las rentas potenciales, el precio que se expresa en el mercado puede ser diferente cuantitativamente a la

10 En la tradición de la economía espacial neoclásica que se ocupa de este aspecto ha acuñado la

expresión d que el precio del suelo depende del “mejor y mayor uso” posible del terreno, no de su uso efectivo.

281

capitalización de las rentas que recibe el propietario o paga el usuario, y esto de manera estable y con magnitudes relevantes. El caso más palpable de esta divergencia es el de los terrenos vacantes. Estos tienen rentas reales nulas, pues al no ser usados productivamente, no generan ninguna renta de la que se pueda apoderar de manera positiva su propietario. Pero esto no quiere decir que su precio sea igualmente nulo: los lotes podrán venderse de acuerdo con las rentas potenciales que pudiera obtener un propietario si el terreno se involucrara en una actividad económica. De hecho su magnitud en cuanto precio del suelo probablemente será muy similar al de aquellas parcelas de características y localización parecidas que sí están siendo explotadas. 11

Pero el fenómeno en cuestión no se limita sólo a los lotes vacantes (que involucran tanto terrenos rurales como urbanos), pues en el ámbito de la ciudad existen factores que inducen estructuralmente diferencias duraderas entre rentas reales y rentas potenciales aún en los terrenos edificados y ligados a actividades económicas normales. Esto tiene que ver, de nuevo, con la dimensión dinámica de las rentas urbanas, y con la larga vida útil del espacio construido. El fenómeno más relevante que tiene este efecto consiste en lo siguiente: algunos terrenos son edificados con características físicas concomitantes a usos o densidades predominantes en un momento dado, y que generan rentas de determinada magnitud. Esas circunstancias pueden cambiar con el tiempo y pueden hacer emerger rentas más elevadas. Estos aumentos se pueden hacer efectivos en los terrenos que se edifiquen en ese nuevo momento. Pero los predios ya construidos con anterioridad no se pueden adaptar inmediatamente a las nuevas condiciones y no perciben efectivamente estos incrementos en las rentas. Esta imposibilidad no es sólo técnica, sino fundamentalmente económica: como los inmuebles son bienes duraderos que conservan parte de su valor durante mucho tiempo, la decisión de reacondicionarlos para capturar las nuevas rentas implica en muchas ocasiones la demolición del edificio ya construido, lo que implicaría para su propietario renunciar al valor que ese bien aún tiene.12En 11 Podría pensarse que estamos hablando aquí del mismo fenómeno de los “precios de anticipación” que acabamos de exponer, porque puede decirse que el precio de los terrenos vacíos anticipa la renta que tendrá lugar cuando sean edificados. Pero no es eso exactamente a lo que nos referimos. Si en la historia particular de una parcela vacía la edificación está en su futuro, de lo que nos ocupamos aquí es de los contrastes en las rentas que ya se están percibiendo en los terrenos edificados pero que no están presentes en los lotes no construidos, y que sin embargo arrojan precios del suelo que son similares para ambos tipos de terrenos. 12 Este fenómeno se da más generalmente cuando se debe reedificar un inmueble para aumentar la densidad constructiva. Pero en algunas situaciones en los que lo que cambia es el uso, no se puede emplear para los nuevos fines los edificios originales, sino que deben ser reemplazados o modificados sustancialmente: por ejemplo una zona de vivienda que tiene la posibilidad de ser destinada a comercio en “grandes superficies”, que requieren sustituir las casas por inmuebles comerciales de gran talla.

282

determinadas circunstancias, muy frecuentes, esta pérdida es mayor que el incremento eventual en la renta que se obtendría de reedificar el inmueble con las características exigidas en la nueva situación. Por lo tanto, muchos inmuebles permanecen durante mucho tiempo con características inferiores a lo que sería óptimo si se construyera recientemente en terrenos desocupados. Por lo tanto, en esos terrenos se perciben realmente rentas que son cuantitativamente inferiores a las potenciales. El precio del suelo de esos lotes, que se forma a partir de esas rentas potenciales es de un monto diferente a la capitalización de las rentas que está percibiendo su propietario. Para examinar esto con mayor precisión y de paso para introducir algunas implicaciones colaterales que tiene este fenómeno, lo vamos a examinar con un ejemplo cuantitativo. Vamos a centrarnos en el caso que es más claro al respecto y que se refiere a cambios en la estructura urbana que conducen a variaciones en la edificabilidad. Usaremos para ello las cifras hipotéticas que utilizamos en el Capítulo 4 para ilustrar la Renta Primaria Diferencial tipo 2. Vamos a suponer que existen las dos consabidas técnicas constructivas, una de alta densidad y otra de baja densidad. En la primera, el Índice de Construcción es de 1 y en la segunda de 2. Los costos de producir una unidad de espacio construido en baja densidad son de 1 y en alta densidad son de 1,2. La tasa de ganancia es de 1,2. El tamaño del terreno es de 100 metros cuadrados. Vamos a suponer que el precio unitario del espacio construido es de 1,6. En estas circunstancias la técnica que se impone es la de baja densidad. El precio del suelo que aparece por este lote es 33,3 x m2, una cantidad que no se puede pagar si se empleara la técnica de alta densidad.13

Indice de

const

Costo

unitario

Tierra Area

const

Capital Precio de

produc.

Precio Unitario

de Mercado

Precio Total de Mercado

Excedente de la tierra

Precio del

suelo

Renta

IC CU T M K PP PUM PTM ExcT PS r

1 1,0 100 100 100 120 1,6 160 40,0 33,3 6,6

2 1,2 100 200 200 240 1,6 320 32,0 26,6 5,3

13 Nótese que aquí utilizamos ya la noción de Excedente de la Tierra. Consideramos que el período de producción corresponde a un año, para desagregar entre renta anual y precio del suelo.

283

Los inmuebles producidos serían entonces de una planta. Su precio total sería de 160 unidades, mientras que el precio del suelo sería de 33,3. En este caso el precio del suelo sería equivalente a la capitalización de la renta, ya que la renta potencial y la renta real tienen montos iguales.

Ahora examinemos la situación en el caso en que el precio del espacio construido haya subido a 2.0 por metro cuadrado y amerite la construcción en alta densidad. En este caso los terrenos se construirían en dos plantas, el precio total de los inmuebles, que tendrían 200 metros de espacio construido, sería de 400 unidades de valor y el precio del suelo será de 93,3. También aquí este precio sería la capitalización de la renta. La construcción en baja densidad no sería posible porque no alcanzaría a pagar el precio del suelo que arroja la construcción en dos plantas. Indice

de const

Costo

unitario

Tierra Area

const

Capital Precio de

produc.

Precio Unitario

de Mercado

Precio Total de Mercado

Excedente de la tierra

Precio del

suelo

Renta

IC CU T M K PP PUM PTM ExcT PS r

1 1,0 100 100 100 120 2,0 200 80,0 66,6 13,3

2 1,2 100 200 200 240 2,0 400 112,0 93,3 18,6

Pero, ¿qué ocurre con una edificación que ya hubiera sido construida en una planta, cuando el precio el espacio construido era de 1,6? Para simplificar, vamos a suponer que no existe depreciación. Para estos edificios, el precio total de los inmuebles es de 200 unidades de valor, pues cuenta con 100 metros cuadrados de espacio construido y el precio de cada uno de ellos es de 2. Pero el precio del suelo de su terreno sería el mismo que el de uno que estuviera construido en alta densidad o que estuviera vacante: es decir, 93,3 unidades de valor por un predio de 100 metros cuadrados de tierra. Observemos entonces que la renta real que está percibiendo el propietario del inmueble es de 13,3, cuya capitalización sería 66,6. Pero el precio del suelo es mayor a esto, se vendería por 93,3. Es decir la renta real es 13,3 y la renta potencial es de 18,6. Se podría pensar que esta es una situación anómala como las que ocurren en el corto plazo en la operación de cualquier mercado. Pero lo cierto es que esto no se puede corregir tan fácilmente. Si el propietario de uno de estos inmuebles quisiera obtener la renta máxima, en principio, debería demoler la edificación existente y construir una nueva. Por lo tanto debe comparar lo que pierde en la primera operación con lo que gana en la

284

segunda. En el ejemplo, como hemos dicho, el precio del suelo que arrojaría el terreno construido en baja densidad (que es la capitalización de la renta real) es 66,6 y el precio del suelo que arroja el mercado, concomitante con la alta densidad (que es la capitalización de la renta potencial) es 93,3: su diferencia es entonces 26,7 que es lo que ganaría el propietario por demoler el edificio y construirlo de nuevo o vender el terreno. Pero con ello sacrifica el valor contenido en el espacio construido, que sería 133,3 o sea la diferencia entre el precio total de mercado del edificio en baja densidad (200) menos el precio del suelo implícito (66,6). Obviamente este reemplazo no le convendría al propietario del inmueble y el edificio se mantendría siendo usado en baja densidad aunque lo óptimo sería que fuera edificado con mayor intensidad constructiva, si fuera a producirse de nuevo. Otra manera de visualizar esta equiparación de ganancias y pérdidas del reemplazo de edificios antiguos menos densos constructivamente, y que involucra categorías aprehensibles más directamente por la intuición puede deducirse de lo que acabamos de exponer. El requisito que hemos mencionado para que valga demoler y volver a construir el edificio en mayor densidad podría expresarse de la siguiente manera: PSalta densidad – PSbaja densidad > PTMCbaja densidad – PSbaja densidad Eliminando el segundo elemento de cada miembro llegamos a: PSalta densidad > PTMCbaja densidad

Esta es una expresión mucho más reconocible por quienes intervienen en este mercado: se renueva el espacio ya construido cuando el precio del suelo potencial del terreno sobre el que descansa es superior a lo que podrían realizar el inmueble antiguo completo (el Precio Total de Mercado Conjunto o Precio del inmueble). De hecho, aunque las edificaciones siguen existiendo e incluso se pueden usar como tales, los inmuebles se venden como si fueran terrenos no edificados. Pero esta situación en la que la renovación de los inmuebles se justifica puede tardar mucho en hacerse presente o incluso puede no ocurrir nunca. La densificación sub-óptima puede mantenerse durante mucho tiempo o ser permanente en inmuebles construidos con una cierta antigüedad. Y dada la

285

tendencia secular al crecimiento del precio del suelo, esto en general es muy extendido en las ciudades. Pero de hecho la renovación urbana espontánea se presenta en algunos lugares de la ciudad, generalmente en períodos de tiempo relativamente cortos. Esto es el resultado de que en esas áreas se llega a esta igualación entre el precio potencial de los terrenos que pueden densificarse y el precio de los inmuebles antiguos. El acercamiento de las dos magnitudes puede tener factores determinantes en ambos miembros de la comparación: el precio del suelo puede subir como consecuencia de que el precio de los inmuebles en ese lugar aumenta. En nuestro ejemplo numérico, si el precio del espacio construido llega a 3,6, vale la pena construir en lo que hemos denominado alta densidad, que hemos señalado como correspondiente a un Índice de Construcción de 2. Pero a veces el mismo crecimiento del precio del espacio construido hace factible técnicas aún más intensivas que facilitan la renovación a precios del espacio construido más bajos, reemplazándolos por edificios aún más altos. En nuestro ejemplo, que contemplábamos una tercera técnica (“Altísima densidad”) con un Índice de Construcción de 3 y un Costo Unitario de producir un metro cuadrado de espacio construido de 1,44 cuando el precio del espacio construido llega a 2,88, vale la pena demoler y reedificar con esta densidad de tres plantas los inmuebles construidos originalmente en una sola. De otro lado, el precio del espacio construido de los inmuebles antiguos también tiene tendencia a descender. Por un lado, por la depreciación, que como hemos visto, tiende a acelerarse cuando los edificios se acercan al final de su vida útil, pero también por el incremento en los costos de mantenimiento, y a veces, por las pautas de consumo de los usuarios que con frecuencia prefieren los inmuebles construidos recientemente. Ahora bien, si anotábamos que el fenómeno que estamos examinando conduce a una cierta inercia en el acomodamiento de las densidades constructivas efectivas con respecto a lo que serían las máximas que surgirían si la operación del mercado fuera instantánea, aquí tendríamos que hacer un comentario en el sentido contrario: esta renovación espontánea que induce el mercado lleva consigo una aceleración de la obsolescencia del parque inmobiliario; se destruyen inmuebles que siguen teniendo una vida útil considerable, lo cual es especialmente paradójico en contextos de penuria habitacional severa: las viviendas son insuficientes y al mismo tiempo el mercado hace desaparecer una parte importante del

286

stock inmobiliario antiguo. Esto genera tensiones especialmente agudas cuando este stock inmobiliario tiene valores patrimoniales importantes, pues el interés del propietario lo conduce a demoler inmuebles con valor cultural e histórico para sacarle mayor partido a las rentas de sus terrenos. Para terminar este apartado examinemos la composición del precio de estos inmuebles antiguos en situaciones en que el precio del suelo se ha elevado de manera considerable desde el momento de su producción. Hasta el momento hemos manejado una concepción de que el Precio del Inmueble lo constituye el agregado del precio del espacio construido y el precio del suelo. Y en cierta medida hemos supuesto que cada uno de estos componentes se puede calcular de manera independiente y al sumarlos resulta el precio total del inmueble. De hecho esta concepción aditiva del precio del inmueble está en la base de algunas técnicas de tasación. Pero esto es aceptable en el caso de inmuebles nuevos, o incluso de inmuebles antiguos, si se emplea una noción adecuada de depreciación, si el precio del suelo (o del mismo inmueble) no cambia con el tiempo. Cuando esto último ocurre, ya no se puede emplear. Examinemos esto en nuestro ejemplo: Cuando el precio unitario del espacio construido es de 1,6 por metro cuadrado, el precio total del inmueble de 100 metros cuadrados es de 160 unidades de valor. Si no hay depreciación y el precio del suelo no ha cambiado desde su construcción (o es un inmueble nuevo) este precio, que puede ser concebido como compuesto por el precio del suelo y el precio del espacio construido, puede ser considerado como la adición de cada uno de estos elementos calculados de manera separada. En efecto, el precio del suelo es 33,3. El precio del espacio construido podría deducirse a partir de sus componentes: 100 unidades de capital, más 20 unidades de ganancia media, más 6,6 unidades de renta periódica (calculada esta última a partir del monto del precio del suelo): el total sería 126,6 unidades de valor, que aunados a las 33,3 del precio del terreno nos da las 160 unidades del precio total del inmueble. Pero qué sucede cuando para este mismo inmueble, en ausencia de depreciación, el precio unitario del espacio construido se ha elevado a 2. El precio total del inmueble es entonces de 200. De otro lado, el precio del suelo se eleva a 93,3. Tendríamos que aceptar que el precio del espacio construido es su diferencia, es decir 200-93,3= 106,6 unidades de valor. Pero si calculamos esta última categoría, el precio del espacio construido a partir de sus componentes, llegamos a una cifra distinta. El capital sería

287

100, la ganancia media sería 20 y la renta 18,6: esto da 138, 6. Si simplemente sumáramos el precio del suelo y esta cifra del precio del espacio construido, excederíamos el precio total del inmueble que emerge en el mercado. Esto sería un error. En este caso lo que es pertinente es la noción residual que señalamos inicialmente: el precio del espacio construido es la diferencia entre el precio total del inmueble y el precio del suelo. Como se ve, de esta manera el espacio construido puede perder parte de su valor por una vía que es diferente a la depreciación, entendida esta última como el desgaste debido al consumo del bien. Es un resultado del mercado que a veces va en contravía de la intuición espontánea. El caso más evidente es aquel en que el precio del suelo iguala o supera el precio total del inmueble calculado a partir del precio unitario del espacio construido. En esa situación todo el inmueble se vende por una cantidad igual al precio del suelo. El precio del espacio construido se anularía, aún si conserva su valor de uso y si para reemplazarlo se requeriría incurrir en gastos positivos. Es la misma situación de una máquina que se vuelve obsoleta porque surge otra máquina más productiva. La máquina en cuestión puede ser utilizada para producir bienes, puede estar nueva y haberse empleado una cantidad considerable de valor en su producción: pero el mercado la ha desvalorizado. Esta aclaración es importante, porque con frecuencia en las prácticas de tasación el uso indiscriminado de métodos aditivos (costos de reemplazo, costos históricos) puede conducir a equivocaciones en la estimación de los precios de los inmuebles. 6.4 Métodos de estimación del Precio de los Inmuebles y del Precio del Suelo. La magnitud de los precios terrenos y de los inmuebles urbanos no es algo que se manifieste de manera evidente y no es fácilmente determinable por el observador desprevenido. Normalmente un inmueble se compra o se vende en pocas ocasiones a lo largo de su vida económica y se trata de bienes que tienen muchos rasgos diferentes entre sí. No es fácil de manera espontánea tener una idea relativamente precisa de cuál es el precio de un edificio urbano o de un terreno en la ciudad, y desde luego este es un dato que tiene una importancia crucial para la operación de este mercado. Es por ello que ha ido proliferando una práctica, que se ha consolidado hasta formar una profesión, de expertos que se especializan en la tarea de estimar estos precios: tasadores, avaluadores, etc. su denominación cambia de país en país. Ellos han ido desarrollando para este fin prácticas y técnicas con distinto grado de sistematicidad. Su papel es muy importante y por ello vamos a dedicar la última sección de este capítulo a examinar el

288

sustento y los alcances teóricos de estos dispositivos a la luz de las consideraciones que hemos desarrollado en este texto. Empecemos por decir que los métodos de avalúo son múltiples. Y esto se debe a distintas razones. Una de ellas es la de que sus objetivos también son variados. El más evidente es el de servir de referente a las transacciones: a los agentes particulares que compran y venden inmuebles les interesa saber cuánto pueden cobrar o cuánto pueden ofrecer por sus bienes. En este caso lo que importa fundamentalmente es calcular el precio mercantil, lo que efectivamente estarían dispuestos a pagar por un inmueble los agentes en su conjunto. Los inmuebles se usan para otras operaciones: por ejemplo, como garantías en préstamos y en ese caso tanto a prestamistas como prestatarios les importa tener un cálculo del precio de estas propiedades. Pero también el precio es relevante para las relaciones de los particulares con el Estado: como veremos, existe una gran variedad de gravámenes sobre la propiedad, y para ello conocer el precio es algo decisivo. El Estado hace compras a los particulares y a veces otorga indemnizaciones. En ocasiones otorga subsidios y exenciones. En muchos de estos casos la estimación de los precios no se centra en la magnitud que positivamente ofrece el mercado, sino que es absolutamente pertinente hacer estimaciones sobre precios hipotéticos o condicionales: por ejemplo: el precio que adquirirían los edificios y los terrenos de un área en la que se construye una obra pública, o en la que se varía una reglamentación, etc. La otra razón para que existan múltiples técnicas de tasación es la de que la cantidad y la calidad de la información disponible en diversas circunstancias es muy variada. Estos métodos tratan de adaptarse a circunstancias específicas y en ocasiones deben suplir vacíos. Con frecuencia es importante saber el precio de inmuebles en áreas en que hay muy pocas transacciones, o el precio del terreno en áreas que ya están desarrolladas y tienen pocos lotes vacíos, o el precio potencial de inmuebles en zonas que no han sido edificadas todavía. Existen multitud de métodos y sobre todo, combinaciones entre ellos. Aquí los vamos a agrupar por pura conveniencia analítica, ya que como hemos dicho, rara vez se presentan solos.

289

6.4.1 Los métodos estadísticos En una ciudad de manera permanente se hacen transacciones y en ciertas circunstancias esta información está disponible para el analista. Se compran y se arriendan inmuebles nuevos y usados, se venden terrenos desnudos. 14 Si se tiene noticia en número suficiente sobre el monto de estas transacciones y sobre las características y sobre la localización de los inmuebles en cuestión, es posible establecer regularidades. La estadística y la econometría modernas han desarrollado instrumentos que permiten procesar datos numerosos y con muchas variaciones. Con esas herramientas es posible arribar a conclusiones empíricas globales que sin duda tienen gran utilidad sobre la magnitud de los precios, tanto de edificaciones como de terrenos, sobre su evolución temporal y su asociación estadística con algunas de sus características. Sin embargo este método empírico no llena todas las expectativas y necesidades de conocimiento sobre las magnitudes de los precios inmobiliarios. Los factores que influyen cuantitativamente en estos precios son tantos, tienen tantas variaciones microespaciales y sus entrelazamientos son tan complejos que esta aproximación global no siempre es satisfactoria para hacer estimaciones sobre inmuebles individuales. Ello exige una estrategia específica que puede utilizar en parte los resultados de estos ejercicios estadísticos generales pero que requiere esfuerzos adicionales. Una de las limitaciones que tienen estos métodos es que no siempre existe la información necesaria para su aplicación. Con frecuencia existen zonas enteras de la ciudad en las que algunas de estas transacciones son raras o generan dificultades de comparación. Así mismo, es necesario advertir que los datos sobre transacciones efectivas no diferencian algunos de los determinantes que hemos analizado aquí: por ejemplo, allí están incluidas expectativas, desfases entre rentas reales y potenciales, perturbaciones de corto plazo en los distintos mercados. No es imposible aproximarse a detectar el influjo de estos factores, cuando se es conciente de su existencia, pero para hacer estas diferenciaciones los requerimientos de información son aún más exigentes y rara vez es posible cumplir con ellos de manera satisfactoria. Lo cierto es que a pesar de que esta probablemente es una pretensión o un objetivo de los estadísticos, los métodos masivos no dan muestras de ser capaces de reemplazar la tasación individual que requiere de instrumentos complementarios. 14 Equipados y rústicos, distinción a la cual no hemos hecho referencia hasta el momento, pero en la que nos detendremos en el capítulo siguiente.

290

Tal vez habría que mencionar que, sin ser algo intrínseco a estos métodos o ineludible de su utilización, con frecuencia estas estimaciones estadísticas reiteradamente caen en asociaciones espurias o reducen relaciones complejas a regularidades cuantitativas simples. Esto es problemático porque a menudo se establecen causalidades inadecuadas que sugieren o sustentan acciones de política de eficacia dudosa. 15

6.4.2 Los métodos residuales. Uno de los procedimientos de tasación, ampliamente utilizados, es el denominado residual que se utiliza para estimar el precio del suelo, a partir del conocimiento del precio del inmueble y de sus otros componentes. Responde muy estrechamente a la noción que hemos discutido de la formación del precio del suelo en un proceso de producción, es decir que es especialmente adecuado para edificios para estrenar o para terrenos vacíos que están en proceso de ser edificados. Si se parte de la definición de precio del inmueble o Precio Total de Mercado Conjunto: PTMC = K + G + R + PS PTMC= K (1+g’) + PS (1+g’) Y se despeja el Precio del Suelo, se tiene: PTMC- K(1+g’) PS = -------------------------- 1 + g’ Para ello se necesita conocer inicialmente el precio total del inmueble, a partir de algún cálculo estadístico o por comparación pragmática con otras 15 Un buen ejemplo de ello es la relación entre precio del suelo y densidad constructiva que hemos tratado a propósito de la Renta Primaria Diferencial Tipo 2 en el Capítulo 4. Siempre se puede establecer una relación estadística entre altura y precio del suelo y calcular una “elasticidad” entre ellas. Con frecuencia a esta magnitud, que es un elemento descriptivo, se le atribuyen relaciones causales cayendo en un círculo tautológico: el precio sube cuando aumenta la altura de los edificios porque elasticidad es de tal magnitud. Si con el tiempo esto cambia, es porque la elasticidad ha cambiado. Y esta conclusión se consagra sin hacer referencia a su determinante fundamental, que como hemos dicho es la relación entre el precio de venta del espacio construido y el costo de construcción en las distintas técnicas de construcción en altura.

291

áreas que tengan características comparables. Desde luego se debe conocer la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir, lo cual está delimitado por la reglamentación y por la interacción entre precio unitario del espacio construido y los costos de construcción en diversas densidades constructivas que tratamos a propósito de la Renta Primaria Diferencial tipo 2. A esta magnitud se le descuenta inicialmente el Costo de Construcción, para lo cual se necesita conocer las características técnicas de la construcción y los precios de los insumos, mano de obra etc. Se debe conocer el período de producción, es decir el tiempo que requiere desarrollar la edificación, y la tasa de ganancia normal que obtienen los inversionistas promotores, para obtener la ganancia normal, que también se substrae del precio del inmueble. El residuo que queda es lo que hemos denominado Excedente de la Tierra, que se desagrega entre el Precio del Suelo y la renta mediante el procedimiento ya conocido (es decir, dividiendo por la unidad más la tasa de ganancia y teniendo en cuenta la longitud del período de producción, que aquí igualamos a 1). En muchas circunstancias esta información de base es accesible o se puede partir de aproximaciones razonables. De hecho esta es la práctica usual que realizan los promotores para determinar cuánto pueden ofrecer por un terreno determinado: si el propietario exige como precio del suelo una suma mayor a este residuo, el promotor no lo adquiere pues no tendría expectativas de alcanzar una remuneración normal a su inversión. Este procedimiento se presta para muchas prácticas administrativas que demandan una estimación del precio que podría adquirir un terreno bajo ciertas circunstancias hipotéticas: por ejemplo, como veremos en el próximo capítulo, el precio que surgiría si cambian las normas de uso o de altura de ciertas áreas. Reiteremos que este dispositivo se adapta a los inmuebles nuevos y a los terrenos vacíos, es decir, las situaciones que están conectadas inmediatamente con la producción del espacio construido. Su utilización para inmuebles antiguos presenta algunas complicaciones de las que es conveniente estar conciente. En primer lugar está el problema de la depreciación, la cual debe ser tenida en cuenta cuando nos referimos a inmuebles que han sido producidos hace ya un tiempo. Si a lo largo del perído de consumo del bien se presume que no ha habido cambios en la magnitud del precio del suelo, la pérdida de valor del inmueble en su totalidad debe ser igual a la pérdida de valor del

292

componente “espacio construido”. De allí que un procedimiento que se utiliza es el hacer una estimación del costo de construcción en el momento de la edificación y la aplicación de un esquema de depreciación paulatina. Sobre el primer aspecto, existen por lo menos dos procedimientos posibles para estimar el costo original del espacio construido: el del costo histórico que consiste en reconstruir retrospectivamente el gasto en que se incurrió en el pasado, y el de costo de reposición que consiste en hacer una estimación sobre lo que costaría en el presente hacer una edificación comparable a la que se está examinando. Los dos procedimientos tienen sus ventajas y limitaciones. El segundo aspecto es el del esquema de depreciación aplicado, que como ya hemos aludido, no es siempre evidente. En la práctica usual se usan patrones muy simplificados que pueden dar origen a inexactitudes importantes. Una opción para amortiguar la arbitrariedad de los esquemas de depreciación empleados es la de utilizar por vía estadística, datos sobre la evolución de los precios de inmuebles usados a lo largo del tiempo. Desde luego para poder hacer esto se debe tener información sobre la antigüedad de los edificios involucrados en las transacciones, y que estas sean lo suficientemente numerosas para poder extraer conclusiones cuantitativas confiables, circunstancia que no siempre está presente. Pero las complejidades de la aplicación de este método a inmuebles que llevan algún tiempo de construidos se vuelven mayores cuando existe crecimiento en los precios del suelo. En lo que respecta a los precios de anticipación habría que aclarar que cuando los eventos que generan este aumento anticipado en los precios de los terrenos no implican la demolición o el cambio radical de las edificaciones, el incremento se refleja también en el precio de los inmuebles. Si hoy se puede arrendar un inmueble por una determinada cantidad, pero se sabe que en un futuro cercano se puede alquilar por un canon superior, este aumento futuro se refleja en el precio del inmueble de hoy. De hecho este incremento en el precio del edificio es un reflejo del crecimiento en la renta y, por lo tanto, en el precio del suelo. En esas circunstancias y teniendo en cuenta la depreciación, el método residual puede captar el precio del suelo en el mercado de inmuebles usados que incorpora el precio de anticipación. Incluso, al menos teóricamente, esto brinda una posibilidad interesante. Si se tiene información sobre el alquiler de los inmuebles, a partir de él se puede hacer un cálculo del precio del inmueble. Este es un método que se denomina de rentabilidad y consiste básicamente en “capitalizar” el alquiler, que es un ingreso periódico y convertirlo en su equivalente stock.

293

Pero como el arrendamiento es un precio de corto plazo, este no absorbe las expectativas: en estas circunstancias la comparación del precio del inmueble calculado por “rentabilidad” y aquel extraído estadísticamente de transacciones, puede dar una idea de la magnitud del precio de anticipación. Más serios son los problemas cuando se trata de desfase entre rentas reales y rentas potenciales. Si pretendemos deducir el precio del suelo de un inmueble antiguo a partir del precio del inmueble y este inmueble tiene, por ejemplo, una densidad constructiva subóptima por las razones que señalamos cuando analizamos este tópico, llegaremos a una cifra que subestima el precio del terreno. De hecho a lo que se llega es a la capitalización de las rentas reales, que en este caso son inferiores a las potenciales, y como sabemos, el precio de mercado de los terrenos se forma con respecto a estas últimas. Parecería entonces que lo más adecuado para estimar el precio de un inmueble y sus componentes en el caso de los edificios usados, que es la inmensa mayoría en la ciudad, sea un procedimiento residual que no es muy utilizado: se trataría de estimar por un método estadístico o de rentabilidad el precio total del inmueble; de otro lado, por un método estadístico calcular el precio mercantil del suelo: la diferencia podría ser asimilada al precio del espacio construido. No se tiene que lidiar en este caso con los incómodos y dudosos cálculos de depreciación, y de hecho permite recoger el fenómeno de la obsolescencia precoz que induce el aumento en los precios de los terrenos. Desde luego esto exige tener disponible la información de partida. 6.4.3 El método aditivo Un procedimiento alternativo se propone un objetivo simétrico al anterior: se busca estimar el precio total del inmueble a partir de sus componentes. Se trata de sumar las partes integrantes que se calculan de distinta forma para llegar al todo. El precio del terreno se obtiene a partir de análisis estadísticos o de la observación menos sistemática de regularidades cuantitativas, mientras que el precio del espacio construido se obtiene a través de información sobre las técnicas y los costos de producción. Involucrando la tasa de ganancia para tener en cuenta el rédito del inversionista, la agregación resulta en el precio total del inmueble.

294

Anotemos que, salvo raras ocasiones en estos cálculos se incluye la renta periódica que debe remunerar el precio del suelo que ha pagado el promotor en avance. Para estimar esto, como se ha visto, se requiere tener información sobre la extensión del período de producción. No contemplar este elemento, que forma parte del precio del espacio construido, implica una inexactitud, a veces de magnitud considerable. De nuevo, este método se adecua especialmente a la estimación de los precios de los inmuebles nuevos o de inmuebles que van a ser construidos. En esta situación, este todo es igual a la suma de estas partes. Como método de cálculo es perfectamente aceptable. Tiene sin embargo un inconveniente: a menudo se confunde este procedimiento de estimación con el proceso real de formación de los precios inmobiliarios. De allí surge un equívoco notable: el de suponer que el precio de los bienes inmobiliarios se forma como adición de una serie de costos, uno de los cuales sería el precio del suelo. Como se ha dicho, esta es la percepción que tiene el promotor del asunto, porque el tiene que desembolsar anticipadamente esta suma. Pero en el proceso global el precio del suelo refleja una sobreganancia, por lo cual es un derivado del precio del inmueble y de los otros componentes. En este sentido el dispositivo de cálculo que más se ajusta a la formación real del precio es el método residual. La consideración del precio como un costo es sumamente inconveniente para examinar las incidencias de ciertas circunstancias sobre la magnitud de los precios del suelo y de los inmuebles como veremos en el siguiente capítulo. La utilización de este método aditivo en la estimación de inmuebles ya producidos y con algún tiempo de uso, es especialmente desafortunado cuando el precio del suelo ha crecido durante este período de consumo. Cuando la adecuación física a la nueva situación de rentas más altas no se da fácilmente por las razones que expresamos en su momento, el precio total del inmueble no es la suma del precio del suelo y de los costos de construcción (aumentados en la tasa de ganancia y contando la renta periódica). Por un lado está el precio del espacio construido determinado por la disposición a pagar de los usuarios por el inmueble específico que ya está construido y que puede tener limitaciones con respecto a lo óptimo. Y por el otro lado, está el precio del suelo, determinado por la renta potencial de acuerdo al uso más rentable que podría desarrollarse allí. En el mercado se paga la suma más alta de estas dos. La prueba de que el resultado no es la sumatoria, es que en el caso extremo en que el precio del suelo supere la magnitud que los usuarios desembolsan por el espacio construido en términos de compraventa o el equivalente del alquiler, en la transacción

295

sólo se paga por el precio del terreno. En este caso el precio del espacio construido se vuelve nulo, como hemos visto, aunque pueda conservar valor de uso y a pesar de que alguna estimación por método de reemplazo y depreciación, o cualquiera similar, muestre algún valor de cambio positivo. En los casos intermedios, cuando el precio del inmueble sigue superando el precio del espacio construido, su diferencia puede ser interpretada como precio del espacio construido, pero su magnitud tiene poco que ver con las estimaciones a partir de sus costos. Como hemos dicho, para estos casos el método que parece adecuado para establecer la distinción entre precio del suelo y precio del espacio construido es uno de tipo residual: se determina la magnitud del precio total del inmueble, a partir de información de transacciones y se compara con el precio del suelo, también calculado a con métodos estadísticos o por observación del mercado: su diferencia puede ser entendida como precio del espacio construido. Desafortunadamente el método aditivo es muy usado para hacer estimaciones del precio total de inmuebles usados en estas circunstancias, en especial con fines catastrales, lo que desemboca en sobreestimaciones del precio total del inmueble. 6.4.4 Dispositivos pragmáticos Finalmente nos referiremos en forma breve a algunos dispositivos que usan tasadores y participantes en las transacciones inmobiliarias y cuyo sentido vale la pena comentar. Uno de ellos tiene que ver con la proporción entre el precio del suelo y el precio total de un inmueble. Muchos estiman que esta tiende a guardar una relación determinada y así se convierte en un indicador para estimar el precio del terreno a partir del precio de la edificación. De hecho es una práctica común que los promotores calculen de esa manera el monto que están dispuestos a pagar por un lote, a partir de la cantidad en la que creen que pueden vender el inmueble que quieren construir en él. O a veces ocurre lo contrario: de acuerdo a lo que han pagado por un terreno fijan los precios a los que ofrecen su producto. En términos rigurosos no existe ninguna razón estructural para que esta proporción tienda hacia algún nivel determinado y de hecho en distintas ciudades, en distintos momentos, incluso en distintos sectores de una ciudad puede adquirir valores muy diferentes. Su magnitud, además, puede ser el reflejo de asuntos muy variados. Y sin embargo, en un mismo contexto esta proporción tiene una cierta convergencia entre distintos inmuebles y si cambia con el tiempo lo hace de manera relativamente gradual. Por ello, aunque no tiene un asidero riguroso, es un referente rápido que tiene una cierta utilidad pragmática.

296

Con un sentido similar los tasadores detectan en sus prácticas ciertas regularidades en sus contextos específicos. Por ejemplo, en algunas circunstancias se encuentra una cierta relación negativa entre el tamaño de los lotes con otras características similares y su precio unitario. O una relación entre el precio y la forma del terreno o sus proporciones entre el fondo y el frente, etc. En los manuales de avalúos esto incluso se cuantifica y se construyen índices relativos a estos aspectos para afinar los cálculos de los precios inmobiliarios. Incluso con herramientas estadísticas sofisticadas se puede formalizar estas relaciones. ¿Cuál es su sentido? De hecho son útiles. Por lo general reflejan circunstancias técnicas, o prácticas que pueden reiterarse en un mismo contexto, pero que pueden tener grandes variaciones entre una y otra situación concreta.

297

7. EL ESTADO Y EL MERCADO DEL SUELO URBANO Hasta aquí en nuestra reflexión sobre la formación de los precios de los terrenos urbanos, sobre sus cambios y sus formas de aparición, apenas hemos hecho una que otra referencia incidental a la acción del Estado. Que ello haya sido posible revela, desde luego, que este fenómeno hunde sus raíces fundamentalmente en la interacción mercantil. Pero, claro está, el Estado es un poderoso agente que tiene una incidencia decisiva en el mercado del suelo urbano. Su análisis específico es importante no solamente para comprender plenamente este mercado, sino para abordar un tópico que tiene una gran trascendencia tanto en el desarrollo urbano contemporáneo como en la vida social toda: la política estatal sobre el suelo. Este capítulo está dedicado precisamente al análisis de este asunto. Para realizar esta tarea, no obstante, se debe partir de la siguiente consideración: el Estado incide sobre el mercado de tierras urbanas y sobre sus precios a través de diferentes vías y con distintos resultados. Estos influjos múltiples, además, se entremezclan en la práctica generando a menudo confusión en la interpretación. Para avanzar con pie firme en esta reflexión es necesario inicialmente distinguir estos diversos caminos a través de los cuales el Estado impacta y moldea el mercado de la tierra urbana y examinar en cada uno su lógica específica. Es lo que haremos en una primera instancia, y para ello nos centraremos en los aspectos básicos de cada una de estas vías. Distinguimos cuatro líneas fundamentales de incidencia del Estado sobre el mercado del suelo urbano. El orden de enumeración y de abordaje analítico responde sobre todo a la visibilidad y al volumen e importancia de la reflexión que se ha desarrollado a alrededor de cada uno de estos nexos. La primera línea de impacto estatal sobre el mercado del suelo, y que es el objeto de la primera sección de este capítulo, es la vía fiscal. El Estado cobra impuestos sobre la tierra y es esperable que esto afecte cuantitativamente los precios del suelo y que condicione las prácticas de los agentes. En la tradición del análisis económico existe una animada discusión al respecto, aunque usualmente ha estado referida a la tierra rural. Discutiremos las tesis más extendidas sobre la imposición de la tierra y la extensión de estos análisis al ámbito urbano, examinaremos los argumentos analíticos que usualmente se utilizan para respaldar estas tesis y presentaremos algunos desarrollos propios elaborados dentro de la tradición teórica marxista que nos parecen más eficaces que los análisis

298

convencionales para sustentar algunas de estas conclusiones y para matizar y modificar algunas otras. En una segunda sección discutiremos otra vía a través de la cual se incide desde el Estado sobre el mercado de la tierra en la ciudad: la reglamentación urbana. Examinaremos el impacto sobre los precios del suelo de las regulaciones más importantes de la planificación urbana contemporánea que se refieren a las normas sobre los usos del suelo urbano y sobre las densidades constructivas. Una tercera sección está dedicada al examen de la acción del Estado como proveedor de infraestructura, a través de la cual se incide de manera muy notable en los precios del suelo y con frecuencia a partir de mecanismos que no son evidentes. En una cuarta sección examinaremos la incidencia sobre el mercado del suelo del Estado como agente inmobiliario, tanto como propietario de tierras como productor de espacio construido. La quinta sección está dedicada al análisis de algunos instrumentos de intervención estatal sobre el mercado del suelo que normalmente combinan algunas de estas que hemos denominado vías de incidencia estatal sobre la tierra urbana y que se proponen objetivos específicos varios. 7.1 La imposición a la propiedad territorial urbana Como se ha dicho, la incidencia más visible de la acción del Estado sobre los precios de la tierra urbana tiene que ver con sus funciones como agente fiscal. El Estado impone gravámenes sobre los terrenos urbanos y esto, bajo determinadas circunstancias, hace variar los precios del suelo que se manifiestan en el mercado. El tópico sobre las prácticas de imposición de la propiedad del suelo en general ha alimentado un intrincado y voluminoso debate, cuya revisión exhaustiva está fuera del alcance de este texto. Sin embargo, nos proponemos presentar sus líneas generales y sobre todo algunos puntos de discusión que han suscitado discusiones más específicas sobre la gravación de la propiedad del suelo en el caso específico de las ciudades. Desde luego estos puntos serán presentados desde la perspectiva que hemos venido desarrollando sobre la formación y operación del mercado de tierras en la ciudad, pero para aprehender la sustancia del debate acudiremos a dos referencias adicionales. La primera, es una rápida alusión a los principios y

299

categorías sobre la imposición de gravámenes en general. La segunda es una presentación de las propuestas que podríamos denominar “clásicas” sobre la imposición a la propiedad territorial, en particular las tesis de Henry George. Se esté o no de acuerdo con ellas en sus diagnósticos y recomendaciones, y cualquiera que sea la opinión sobre su viabilidad, lo cierto es que estas propuestas han marcado de manera muy importante la discusión sobre este asunto y han delimitado ciertos nodos de controversia. A partir de allí identificaremos precisamente algunos de estos puntos de debate, y procuraremos discutirlos en el contexto de la operación del mercado de suelos en la ciudad. 7.1.1 Principios generales de imposición Para realizar las actividades que le son propias, y que en principio benefician al conjunto de una comunidad, el Estado debe disponer de recursos. Para obtenerlos, en una sociedad mercantil, la fuente más importante consiste en impuestos y contribuciones que se les exigen a los integrantes de esta comunidad. El cobro de impuestos y contribuciones se ha convertido en una práctica compleja y para su ejercicio se han ido consolidando una serie de principios que la iluminan. Con frecuencia estos principios están más entremezclados de lo que se piensa, y sus límites no siempre son nítidos, pero podrían mencionarse los siguientes aspectos: Un impuesto debe tener legitimidad, es decir, debe ser considerado como algo justo o razonable por la sociedad como un todo y/o por quienes deben pagarlo, para que su cobro sea una práctica sostenible. Ligado a lo anterior, surgen nociones como las de equidad, que pueden asumir varios sentidos. Uno de ellos es la igualdad de tratamiento que debería ejercer el Estado ante situaciones similares. Como los impuestos dependiendo de sus características afectan la distribución de la riqueza entre los agentes que operan en los mercados, la equidad adquiere también una relación con el impacto distributivo de los impuestos. Dependiendo de circunstancias ligadas a los valores vigentes en una sociedad, puede plantearse como principio que los contribuyentes aporten al Estado por igual. O puede pensarse que esta contribución debe ser proporcional a la riqueza de cada contribuyente. O puede plantearse que el impuesto mismo contribuya a alterar la distribución original de esta riqueza, por ejemplo, haciendo que quienes tienen más paguen en una mayor proporción (lo que se conoce como “progresividad” de un impuesto) Por otro lado, si uno de los fines principales de los impuestos es acopiar recursos para el Estado, otra serie de principios responde a la eficacia de esa tarea. El cobro de un impuesto implica a su vez costos, y exige contar

300

con dispositivos administrativos cuya accesibilidad es variable. El monto de los recursos también puede cambiar dependiendo de las características de cada impuesto. Especial atención merece el fenómeno de la evasión y de los costos en que se debe incurrir para combatirla. Los impuestos tienen un impacto en el comportamiento de los agentes involucrados, y este es un aspecto que se debe tener en cuenta en esta labor. Un impuesto puede elevar los precios del bien ofrecido, o disminuir su cantidad. Los agentes pueden adoptar distintas prácticas bien sea para evadir el impuesto o para minimizar su monto, etc. Estos asuntos se conocen como la “incidencia” de los impuestos y su consideración es crucial para juzgar un mecanismo impositivo. Como hemos dicho, los principios enumerados, y otros derivados, constituyen combinaciones relativamente complejas. No siempre son compatibles, desde luego. Ni tampoco constituyen categorías absolutas: su importancia relativa tiene determinantes políticos e ideológicos que hacen que la práctica impositiva tenga un componente técnico, pero también otra dimensión de tipo político que es irreductible al primero. 7.1.2 Las propuestas clásicas de imposición a la tierra en general La imposición de gravámenes a la tierra tiene una muy larga tradición en la sociedad contemporánea. Un elemento explicativo de esto es la importancia que, particularmente en las primeras fases del capitalismo, tuvo la propiedad territorial: constituía la mayor parte de la riqueza, y por lo tanto podría aportar una cantidad de recursos fiscales acorde con las necesidades del Estado. Pero las propuestas de imposición a la tierra van más allá de esta consideración pragmática y a su propósito se desarrollaron, particularmente en el Siglo XIX y comienzos del Siglo XX, ciertas proposiciones teóricas que examinaremos a continuación, pues constituyen un referente a las elaboraciones contemporáneas al respecto. En términos normativos, varios nombres muy ilustres en la historia del pensamiento económico y de muy distintas tradiciones, que incluyen a declarados defensores de la sociedad capitalista como David Ricardo, León Walras, Henry George,1 como a contradictores radicales de ella, como Pierre-Joseph Proudhon y desde luego Carlos Marx, parten de una 1Ricardo David Principios de economía política y tributación. Edición española de Editorial Ayuso Madrid 1990; Marx, Carlos El Capital Edición española de Siglo XXI; Walras, Leon Elementos de Economía Política Pura (Varias ediciones españolas); George, Henry Progreso y miseria. Indagación acerca de la causa de las crisis económicas y del aumento de la pobreza con el aumento de la riqueza. El remedio. 7ª edición española 1963 (Hay varias ediciones); Guigou, Jean Louis La rente foncière: les théories et leur évolution depuis 1650 Economica. Paris 1982

301

caracterización que concibe a los propietarios de la tierra como agentes pasivos ante la producción; dado que se benefician del esfuerzo global de la sociedad sin ninguna contraprestación de su parte, parecería de una legitimidad incuestionable que la sociedad, a través del Estado, recupere una parte o la totalidad de estos recursos de los que se apropian estos agentes. Examinemos brevemente algunas de estas propuestas de captación por parte de la colectividad del valor contenido en las rentas de la tierra. Una primera opción que surge a la intuición, es que si la renta tiene la virtualidad de permitir que una parte del valor creado por la colectividad pase a manos de los propietarios, sin ningún mérito o retribución de su parte, una opción para combatir esto es justamente eliminar la propiedad del suelo. En las propuestas que pretenden reemplazar el capitalismo por una sociedad más avanzada esta medida sería solamente una parte de un cambio más abarcante que consistiría en la socialización de la propiedad de todos los medios de producción. Las experiencias al respecto de las sociedades que intentaron o han intentado seguir esta vía al socialismo constituyen la materia de una reflexión igualmente intrincada que no es pertinente en este texto que se ocupa de la propiedad territorial urbana en el capitalismo. Pero esta fórmula ha sido planteada en reiteradas veces para ser implementada en una sociedad capitalista, tanto por quienes aceptan la conveniencia de este orden social, como por quienes pretenden que una medida de este tipo, la supresión de la propiedad del suelo, sería un paso hacia una sociedad postcapitalista. Más allá de las consideraciones sobre las dificultades prácticas de esta recomendación, pues se trataría de abolir la propiedad de la tierra pero conservando el carácter de las actividades que se desarrollan sobre ella, que seguirían siendo mercantiles y capitalistas, existe una consideración teórica que nos previene sobre esta alternativa. Salvo circunstancias muy excepcionales, el papel de la propiedad consiste en convertir en renta las sobreganancias que se desprenden de las condiciones de irreproductibilidad para los capitales y agentes mercantiles individuales que la tierra induce en sus acciones. Estas características sociales y técnicas de la tierra existen aún sin la presencia de la propiedad sobre la tierra, y por consiguiente aún eliminando esta última las sobreganancias persistirían: la única diferencia consistiría en que las sobreganancias no se convertirían en rentas, sino que serían apropiadas por los capitalistas o agentes que utilizan la tierra. Para la colectividad en términos de recursos esto no representaría mayores cambios, y probablemente generaría entre estos agentes prácticas tan dudosas como las

302

de los propietarios y especuladores. De hecho en algunas experiencias que podrían acercarse a esta situación (declaración de inalienabilidad de ciertos terrenos, como los ejidos en ciertos países, o la práctica supresión de la propiedad en mercados urbanos populares) lo que tiende a ocurrir es un resurgimiento subrepticio de la renta y de la propiedad por vías clandestinas: ventas ilegales, pagos de primas por la cesión del uso de la tierra, etc. Otra opción, un poco más realista que la anterior consistiría en la estatalización de la propiedad territorial. Si el propietario particular se apropia del valor que representa la renta apoyado en su propiedad jurídica, cabría la posibilidad de substituir este propietario privado por un propietario estatal: las rentas que seguirían pagando los consumidores de bienes producidos (o beneficiarios de servicios desarrollados) en la tierra irían directamente al Estado. Desde luego, un problema que surge en una propuesta de este tipo, aunque no insuperable, es el de la transición de un régimen de propiedad privada a uno de propiedad estatal. No se trata de algo inconcebible, sin embargo: existen experiencias de municipalización de tierras, que son compatibles con un régimen capitalista tanto en la agricultura como en la construcción. Una objeción más pragmática pero que puede ser muy seria tiene que ver con los ingentes recursos administrativos que exige la operación de un terrateniente estatal universal (o el riesgo que su mal funcionamiento acarrea: la cesión de hecho de buena parte de las rentas a los agentes mercantiles que usan la tierra). Pero habría que reconocer que tiene ventajas indudables en el sentido de que el Estado tendría un control mucho mayor para prevenir las frecuentes incidencias indeseables que a veces genera la operación espontánea del mercado de tierras. Pero la propuesta que tiene mayor visibilidad como mecanismo de captación estatal de la renta es precisamente la imposición de un gravamen sobre las rentas. La versión más radical de Henry George propone un impuesto de la misma magnitud de la renta, es decir, una confiscación de ella.2 En términos de recursos fiscales su resultado sería similar al anterior: el Estado captaría la totalidad de las rentas que seguirían pagando los usuarios de la tierra. Pero tendría algunas ventajas: el peso administrativo sería menor, pues de propietario universal el Estado se reduciría a las funciones más restringidas de recaudador de gravámenes, y no se sacrificarían algunas de las ventajas del mecanismo de interacción mercantil. George acompañaba su propuesta con otra muy tentadora consistente en que, dado que sus expectativas acerca del monto de este

2 Hagman, D. The single Tax and Land Use Planning: Henry George Updated UCLA Land Review 1965

303

recaudo eran muy considerables y crecientes, el impuesto a la renta reemplazaría todos los otros gravámenes que de esta manera podrían ser eliminados. El planteamiento de George contiene dos raciocinios que siguen teniendo una gran influencia, y que merecen ser presentados con un poco de detenimiento: George señalaba que un gravamen impuesto a la renta periódica tiene el efecto de reducir el precio del suelo que se expresa en el mercado. Esto desde luego va en contravía de la intuición espontánea que espera que un impuesto haga aumentar el precio del bien gravado. En el límite podría pensarse que el impuesto no afectara el precio. Pero ¿que lo reduzca? No parece evidente. Examinemos entonces el raciocinio de George. Hemos visto que el precio del suelo es la capitalización de la renta periódica, es decir, lo que se transa en una compraventa de un terreno es el derecho que obtiene el comprador de percibir la renta periódica. Es evidente que lo que es pertinente para esta operación es la parte de la renta que el comprador de un terreno percibe efectivamente. Si una parte de la renta la captura el Estado en forma de gravamen, la magnitud que sirve de base a la operación de capitalización es menor, y el precio resultante también lo será. En presencia de un gravamen sobre la renta, la expresión que nos describe la formación del precio se ve alterada de la siguiente manera: r-α PS= ------ i r= renta periódica α = impuesto I= tasa de interés PS= precio del suelo La magnitud que se descuenta a la tasa de interés de referencia no es la totalidad de la renta periódica que paga el agente que utiliza la tierra (r), sino que a ella se le debe deducir el impuesto (α ). Nótese entonces que si como lo propone George la magnitud del impuesto representa la totalidad de la renta, el numerador del término de la derecha se vuelve 0 y por consiguiente el precio del suelo se tornaría nulo.

304

Esto tendría una consecuencia favorable cuya consideración sigue estando muy presente entre quienes se ocupan de la política de tierras: aunque el inversionista productivo sobre la tierra continúa pagando la renta, no estaría en la obligación de hacerlo en forma capitalizada. No tendría que desembolsar en el momento inicial de la producción el monto del precio del suelo, sino que pagaría al Estado, de manera periódica a medida que las rentas aparezcan efectivamente. En la práctica operaría como un mecanismo de “financiación” del comprador, que permite postergar y dosificar los pagos, lo que debe tener efectos benéficos en la actividad productiva. Podría decirse que esto es efectivamente lo que hace el terrateniente cuando en lugar de venderle la tierra al capitalista se la arrienda. Esto es cierto, pero el mecanismo propuesto por George haría posible conseguir este resultado de dosificación de los pagos aún en situaciones en que las circunstancias técnicas dificultan el arrendamiento de tierras, como en los cultivos permanentes. Para nuestros propósitos esto es muy pertinente porque en el caso urbano normalmente el constructor, para poder producir los inmuebles, o el usuario para consumirlos, se ven obligados a comprar los terrenos. La medida sugerida por George, la imposición de un gravamen que capture la totalidad de la renta haría posible que estos agentes en la ciudad, sin dejar de pagar las rentas correspondientes no tuvieran que hacerlo de manera capitalizada, es decir pagando el precio del suelo en cada transacción, sino abonando paulatinamente la renta periódica a medida que ella va tomando cuerpo. Otro componente muy influyente de la argumentación de George es su conclusión sobre la incidencia que tiene un gravamen a la renta de la tierra sobre la operación de los agentes en ese mercado. Para él, y en esto sigue la muy conocida conclusión de David Ricardo al respecto, un impuesto de este tipo recae enteramente sobre el agente que se quiere gravar, en este caso el terrateniente, y este último no tiene la posibilidad de trasmitir el impuesto al comprador por la vía de un aumento en el precio del producto (lo que sí ocurre con gravámenes a otros bienes). De manera concomitante con lo anterior, la cantidad producida de bienes tampoco se verá afectada. Se seguirá produciendo en la misma cantidad en que se hacía antes de la existencia del gravamen, y por lo tanto el bienestar de los consumidores no experimentará ningún desmedro. A esta característica eventual de un impuesto se le denomina “neutralidad”. A continuación presentamos de manera suscinta la explicación más difundida de esta proposición, que se hace con los instrumentos analíticos

305

de la economía neoclásica. Empecemos por el análisis que se hace sobre el impacto que tendría un impuesto en un bien normal. Precisemos que el análisis de la incidencia de un impuesto habitualmente se realiza en la tradición neoclásica en términos microeconómicos individuales y de corto plazo. En estas condiciones la curva de oferta de un bien generalmente tiene una forma creciente. Si el corto plazo es entendido como aquella situación en la que el productor no puede variar la parte fija de su capital, y en este lapso solamente puede cambiar su porción variable, el resultado es que a partir de una escala de producción determinada sus rendimientos incrementales serán decrecientes: con un equipo físico estable, el aumento en insumos variables y fuerza de trabajo adicional cada vez rendirá menos en términos marginales. La curva de oferta (O-O en la parte derecha de la Figura 7.1) será creciente porque el capitalista solamente estará dispuesto a aumentar su producción si tiene precios más elevados que compensen sus costos cada vez más altos. Su escala óptima de producción (q) será aquella en la cual el precio que está dispuesto a pagar el consumidor coincida con el costo (incluyendo su ganancia normal) de producir esa cantidad del bien (según la fórmula del análisis marginal, donde el costo marginal coincida con su ingreso marginal).

Figura 7.1 Impacto de un impuesto en un bien normal

La introducción de un impuesto sobre el bien determina en primera instancia una disociación entre el precio que paga el comprador (incluyendo el impuesto), y lo que recibe el productor (dado que se debe deducir el gravamen). El capitalista no podría seguir produciendo la misma cantidad que en la situación anterior y recibir el mismo ingreso: el precio

306

que paga el comprador es más elevado y a ese precio más alto que incluye el impuesto, la cantidad demandada se reduce. La reacción del productor es la de contraer su escala de producción, a un punto donde sus costos marginales sean menores y sean compatibles con lo que ahora recibe del precio que paga el comprador, precio al que hay que descontarle el impuesto del que se apropia el Estado. La sucesión de reacciones se puede resumir en la segunda parte de la Figura 7.1, con un desplazamiento de la curva de oferta del productor (O’-O’), que incluye ahora no solamente los costos directos del productor, sino el impuesto que se debe pagar. La cantidad que se transa en el mercado, el encuentro de la nueva oferta con la línea de demanda se reduce y pasa al punto q’. El precio que paga el demandante se eleva entonces de P a PD. En cambio el precio que recibe el oferente disminuye de P a PO. Se dice entonces que la totalidad del impuesto, que está representado por el segmento PO-PD, estaría compuesto por dos porciones: el segmento P-PD (el incremento en el precio en el que incurre el demandante) del cual se afirma que es la porción del impuesto que el oferente le “trasmite” al demandante; y el segmento PO-P (el decrecimiento en el precio que recibe el oferente) que sería la parte del impuesto que efectivamente paga el oferente. Nótese una consecuencia de esta exposición gráfica. En la medida en que la curva O-O sea más empinada (se dice que en la medida en que la oferta sea más “inelástica” al precio) la incidencia del impuesto sobre el demandante es más débil. La contracción de la cantidad ofrecida (q’-q) es menor, y el aumento de precio para el demandante (P-PD) también es más moderado. Una parte mayor del impuesto (PO-P) sería “pagada por el oferente”. El punto clave para la extensión de este marco de análisis a la tributación sobre la tierra reside entonces en la concepción que se tenga sobre la oferta de tierra. Existe una diferencia fundamental con los bienes normales (o las mercancías “verdaderas”) y es que la tierra no es el resultado de un proceso de producción. La cantidad ofrecida de tierra no puede ser el resultado de una función de producción con rendimientos decrecientes porque no existe ninguna función de producción. Se deduce entonces que la cantidad ofrecida de tierras está determinada por la cantidad de tierras existentes, lo cual es independiente del precio. El único resultado que obtendría un oferente particular de restringir las tierras ofrecidas por él en el mercado, consistiría en resignarse a tener una renta nula por las tierras no ofrecidas. El resultado en términos gráficos es el de una oferta de tierras absolutamente inelástica al precio (o en este caso a la renta), es decir perpendicular, como puede observarse en la Figura 7.2. En ese caso, observemos la incidencia de un impuesto sobre la renta: la cantidad de tierras ofrecidas no se alteraría (se mantendría en q), ni tampoco el nivel

307

de rentas que pagan los compradores de tierras (se mantendría en R). En cambio la renta que recibe el terrateniente se reduciría en el monto del impuesto (pasaría de R a RP) La totalidad del impuesto lo pagaría el oferente, es decir, el terrateniente. Se trataría entonces de la neutralidad que se ha mencionado de los impuestos sobre la renta de la tierra. 3

Figura 7.2 Impacto de un impuesto sobre la renta de la tierra.

Una conclusión ulterior que se extrae de este análisis y muy importante es la de que la neutralidad del impuesto opera siempre y cuando el gravamen se aplique a la tierra, que es el elemento que es completamente inelástico con respecto al precio. Si el impuesto se aplicara a los bienes agrícolas, que utilizan la tierra, la neutralidad no se mantendría necesariamente, porque ellos sí tienen una función de producción, eventualmente con las características anotadas que inducen al productor en caso de impuesto a realizar una contracción de la cantidad producida. Por ello la conclusión en términos de política es la de que se debe gravar la tierra (la renta) y no los bienes agrícolas (su precio). 3 Netzer, D. Economics of property tax. Washington, 1966

308

7.1.3 La extensión al mercado del suelo urbano La tradición de la economía neoclásica extiende las conclusiones de este análisis al caso de la tierra urbana sin mayores transformaciones. Sus conclusiones, por lo tanto, son similares. 4

La oferta de tierra urbana sería completamente inelástica porque al igual que en el caso rural los terrenos de una ciudad están dados en un momento determinado. Un impuesto sobre la tierra de la ciudad no generaría en el propietario de un terreno una respuesta distinta a la de ofrecer su tierra al mismo precio y contentarse con la porción que resta de él una vez descontado el impuesto. La alternativa de retener el terreno fuera de uso implicaría renunciar totalmente a percibir alguna renta. En este sentido el impuesto sobre la tierra sería neutral, porque no altera ni la cantidad ni el precio del espacio construido producido. Así mismo la totalidad del gravamen lo pagaría el propietario territorial. Si bien la propuesta de George acerca de un impuesto confiscatorio sobre la renta no ha sido seguido literalmente, su raciocinio sigue inspirando la imposición sobre la tierra urbana y en particular el gravamen que es más extendido: el impuesto general sobre la propiedad urbana, conocido en muchas partes como Impuesto Predial. Ahora bien, a pesar de que en términos positivos, es decir en lo que respecta a los efectos sobre el comportamiento de los agentes, la teoría neoclásica converge en sus conclusiones con la tradición que hemos mencionado, de corte clásico y marxista, entre las dos hay una diferencia importante en términos normativos (lo que explica entre otras cosas, la mencionada reticencia de otros analistas a utilizar un impuesto confiscatorio de la renta). Para la línea de reflexión configurada por Ricardo, Marx, y George la renta territorial, como hemos dicho, es una desviación de una parte del valor generado en la producción por parte de un agente pasivo que no contribuye en ella. Esto no sólo justifica sino que incluso impone al Estado la responsabilidad de recuperar para la colectividad este valor. La economía neoclásica que opera de manera más plegada a la lógica de la propiedad, considera que quien detenta el control jurídico de un bien es dueño legítimo de sus eventuales ventajas. La renta de la tierra sería la contraparte de algunas “externalidades positivas”, entendidas como ventajas que no se derivan de su acción pero de las que el propietario se beneficia con todo derecho en virtud de su dominio jurídico. Sin embargo, el punto que justifica la intervención del Estado en este

4 Prest, A.R. The taxation of urban land Manchester University Press 1981

309

mercado y la eventual imposición sobre la propiedad territorial es la siguiente: en la base de estas “externalidades positivas” de las que disfruta el propietario está la producción y operación de la ciudad. Sin esta base los beneficios cristalizados en el precio del suelo no existirían. Pero la construcción y funcionamiento de la ciudad también implica costos: ellos son externalidades negativas. Espontáneamente el mercado privatiza las externalidades positivas en cabeza de los propietarios pero socializa las externalidades negativas a costa del conjunto de la población. La acción del Estado al cobrar un gravamen territorial como el impuesto predial debería buscar, para este enfoque teórico, no anular la transferencia hacia el propietario jurídico per se, sino velar porque de sus ventajas privadas se descuenten los costos en los que la colectividad debe incurrir para que los primeros existan. En su lenguaje, se trata de “internalizar la externalidad negativa”. Por ello, el monto del impuesto sobre la propiedad no debe referirse a la totalidad de la renta, sino a los costos que sufraga la colectividad para que la ciudad funcione y haga posible las ventajas que se encarnan en el precio del suelo. 5

Entre las dos tradiciones hay también consenso en que un impuesto como el predial en el caso urbano, como en la regla general, debe en realidad reducir en la misma proporción el precio por el cual se transan los terrenos. Es una virtualidad importante como hemos señalado porque una dificultad recurrente para la operación del mercado capitalista de espacio construido es la solvencia de los compradores, tanto en lo que respecta a los promotores que deben comprar los terrenos que quieren edificar, como lo atinente a los usuarios que deben comprar el terreno sobre el cual se asienta el inmueble que deben consumir. No se trata de que el impuesto predial, que es un impuesto periódico, elimine el pago de la renta, pero sí lo difiere en el tiempo. Opera, como hemos dicho, como un mecanismo de “financiación”. Finalmente señalemos que para ambos enfoques la neutralidad del gravamen está condicionada, como en el caso rural, a que este se aplique sobre la renta (el precio del suelo) y no sobre el precio del producto, que en este caso sería el precio del espacio construido. Lo ideal, desde el punto de vista teórico, sería que el impuesto predial se calculara y se cobrara de acuerdo al precio del terreno (que está relacionado con la renta) y no con el precio total del inmueble. 5 Misczynski, Dean “The Question of Incidence” en Hagman, Donald y Misczynski, Dean Winfalls for wipeouts: land value capture and compensation Planners Press. American Planning Association. Washington D:C- Chicago 1978

310

7.1.4 Una aproximación alternativa Aunque podría decirse que lo hasta aquí delineado constituye lo básico del saber convencional sobre este tópico, que tiene como soporte la microeconomía neoclásica, creemos que esta reflexión tiene vacíos y limitaciones que ameritan el desarrollo de una reflexión alternativa. En efecto, la argumentación que hemos presentado tiene algunos problemas de tipo metodológico: se reflexiona con referencia al comportamiento individual de cada agente y en el corto plazo, pero se concluye en términos agregados y de largo plazo. El proceso de agregación que se utiliza no parece congruente e implica una concepción de la competencia muy restrictiva: la idea de que el comportamiento global es idéntico al comportamiento individual multiplicado por el número de agentes, que parece algo lógico, en realidad adultera la percepción de la interacción mercantil, y en particular omite la consideración de uno de sus componentes más sobresalientes, el flujo de capitales entre las distintas ramas de inversión. La noción misma de oferta de tierras, sobre todo concebida como un bien que no reviste ninguna peculiaridad (un bien normal) y la oferta global pensada como la multiplicación del comportamiento inmediato del propietario individual, no parecen categorías adecuadas. De hecho se moviliza una noción que no es intuitiva: la idea de que la oferta de tierras es fija e inmutable. Esto puede ser cierto si se piensa con una referencia individual e instantánea, pero la cantidad de tierras urbanas en una ciudad cambia y se amplía. Además, la cantidad de tierras en el mercado y su posible escasez o abundancia, son nociones que tienen que ser referidas al mercado de los bienes agrícolas en el caso rural y al mercado de espacio construido en el caso urbano: para entender la lógica de lo que sucede con las tierras ello debe ser pensado de manera conjunta con lo que ocurre en los correspondientes mercados de bienes. De otro lado, las tradiciones de análisis económico centradas en la noción de excedente, como la economía política clásica de corte ricardiano y especialmente la economía marxista, permiten concebir la renta y el precio del suelo como parte precisamente de ese excedente: en esto contrasta con la tradición neoclásica que disuelve la concepción de excedente y a esta diferencia de concepción habría que atribuirle las disparidades normativas ya aludidas. La reflexión alternativa que proponemos sobre la imposición de la propiedad territorial se enmarca entonces en la tradición marxista que permite partir de una perspectiva normativa diferente y simultáneamente movilizar dispositivos operativos de análisis que a nuestro juicio son más adecuados, que tienen una coherencia interna mayor y, algo que no es

311

poco importante, que son más conformes a la intuición. En gracia a hacer comprensible la exposición y a riesgo de que parezca una digresión excesiva, tendremos que recordar de manera suscinta el proceso de formación de los precios de los bienes en general y examinar dentro de él el impacto de un impuesto, para luego introducir el caso de los bienes agrícolas (y la tierra rural) y finalizar con los bienes inmobiliarios (y la tierra urbana) que es el objeto específico de nuestra reflexión. 7.1.4.1 La imposición de un bien normal Recordemos entonces algunos aspectos básicos de nuestra exposición sobre la formación del precio en el caso más general. Lo hacemos otra vez aquí con ciertos subrayamientos para destacar las diferencias que se establecen con la lógica neoclásica. Debemos reiterar con el mayor énfasis que a este respecto hay que disolver un equívoco que es muy extendido y que consiste en afirmar que en el enfoque teórico marxista se ignoran los aspectos de demanda. Que el precio se concibe como el resultado exclusivo de la competencia entre los oferentes y que los únicos determinantes pertinentes del precio corresponden a la oferta. Esto es inexacto. En la exposición de Marx aparece la noción de que en el mercado, es decir, en la esfera de la circulación (sin tener en cuenta por lo pronto la producción o la reproducción) el precio de transacción de un bien, que puede ser pensado como un precio de corto plazo y denominado aquí “Precio de Circulación”, está dado por una relación que es inversa entre la cantidad monetaria global que los demandantes potenciales destinan en un momento determinado a la adquisición de ese bien y de otro lado, la cantidad física de ese bien que está ofreciéndose. La relación es inversa como resultado de la competencia entre todos los agentes, tanto los oferentes con los demandantes, como entre los oferentes entre sí, y como entre los demandantes entre ellos. A una misma cantidad de demanda monetaria, si la cantidad ofrecida del bien es pequeña el precio debe subir, pues los demandantes pugnan por asegurar su abastecimiento, y la forma de hacerlo es ofreciendo un precio mayor que sus competidores. Si por el contrario la cantidad física en el mercado es grande el precio bajará como consecuencia de la pugna entre los oferentes que ven peligrar la realización de su producto y para asegurarla tratan de conquistar los compradores con precios más bajos que sus competidores. Como se ve, en la base de este comportamiento, se encuentra una noción que es clave en el análisis marxista (y que no está elaborado en el pensamiento ricardiano o neo-ricardiano) y es el llamado “salto peligroso” de la realización: la incertidumbre irreductible de que la transacción no se perfeccione, que el oferente no pueda vender su mercancía, o que el demandante no la pueda comprar.

312

El resultado puede esquematizarse gráficamente en un dispositivo cartesiano que relaciona precios con cantidades como una curva descendente a la que podría llamarse Curva de Precio de Circulación y que designaremos aquí como PC-PC. Hagamos notar que sin ser exactamente equivalentes su contenido puede acercarse a la representación en la economía convencional de una curva de demanda, que en el caso de la reflexión marxista, hay que subrayarlo, se refiere a un comportamiento directamente agregado. Si, como lo ilustramos en la parte izquierda de la Figura 7.3, en un momento determinado hay en el mercado una cantidad q de producto (es decir, una cantidad ofrecida interpretada gráficamente como un punto) el precio de corto plazo, el precio de circulación será p. Los fenómenos de la competencia en la producción pueden ser representados de la siguiente manera: consideramos que en competencia plena cada cantidad de producto es ofrecido por un productor. La cantidad q es suministrada por una cantidad correspondiente de productores: cada punto sobre el eje horizontal, desde el origen hasta q es simultáneamente una cantidad unitaria de producto y un capitalista, y el segmento desde el origen hasta q es el agregado.

313

Figura 7.3 Formación del precio en un bien normal

PC

PC

p

PC

PC

q q

K

G

GE

Ahora bien, para cada productor capitalista, como se ilustra en la parte derecha de la Figura 7.3 el precio que recibe por su producto puede contrastarse de la siguiente manera con sus categorías de producción: una parte corresponde a sus costos, es decir a su capital (lo designamos como K). Eventualmente puede tener ganancias. Lo que señalamos como G serían las ganancias normales, lo que esperaría percibir en cualquier inversión alternativa (es decir, se parte de que existe una tasa de ganancia media g´) Y eventualmente, como el caso que muestra la figura, en el corto plazo puede haber un rédito que supere esta ganancia normal, a lo que llamamos Ganancia Extraordinaria GE. (En el corto plazo la ganancia extraordinaria puede ser nula o negativa, es decir que el inversionista no alcance su remuneración media, o incluso ningún tipo de ganancias, y que con el precio recibido en el mercado no alcance a reponer su capital y por lo tanto haga pérdidas) Para pasar de esta reflexión que se refiere al comportamiento inmediato a un plazo que contemple las reacciones de los agentes en un término mayor es necesario introducir lo que llamamos Curva de Precio de Producción y que se acerca a lo que sería en el análisis tradicional una curva de oferta de largo plazo. La competencia tiene una dimensión según la cual, la búsqueda de la mayor ganancia posible conduce a los inversionistas a migrar en el mediano plazo hacia las opciones de inversión que brinden mayor remuneración. La competencia incesante entre los capitalistas hace

314

que la referencia para un inversionista individual sea precisamente la ganancia normal: migra hacia las ramas que superan esta magnitud y abandona aquellas donde la remuneración es menor. Ahora bien, como hemos hecho el supuesto más simple de operación del mercado, el de plena competencia, en el que hay un gran número de productores de un tamaño similar y que producen en las mismas condiciones, todos deben enfrentar un mismo nivel de precio que cubra la magnitud de capital y de la ganancia media (lo que se denomina Precio de Producción). Esta curva de Precio de Producción sería completamente horizontal: para aumentar la oferta se requiere que acuda un nuevo capitalista que tiene el mismo precio de producción de referencia. Implica que no hay ningún obstáculo para que el nuevo capitalista que acuda tenga acceso al mismo procedimiento productivo que sus competidores (Lo que Ricardo denomina la “producción infinita”, en donde no hay obstáculos para la ampliación y la reproducción) Obsérvese que esto es similar a lo que en el análisis neoclásico es una curva de oferta de largo plazo cuando hay competencia perfecta, que también es una línea horizontal. Y esto no porque responda a un caso técnico muy restrictivo de rendimientos constantes de escala, sino más bien debido al supuesto de libre entrada de capitales que producen en las mismas condiciones que los antiguos productores. En la Figura 7.4 se ilustra el mecanismo de ajuste en el mediano plazo que hace que los precios de mercado converjan hacia el Precio de Producción. En la parte izquierda se muestra el caso en que el Precio de Circulación supera el Precio de Producción: otros capitales que estaban en otras ramas acuden buscando la ganancia extraordinaria que existe allí momentáneamente, pero al hacer eso aumentan la cantidad producida y hace que el precio de mercado se acerque al Precio de Producción. En la parte derecha se muestra el caso contrario: el Precio de Circulación es inferior al Precio de Producción, lo que implica que no se está percibiendo la ganancia media: algunos capitalistas emigrarán hacia otras ramas, restringirán la producción y elevarán el precio empujándolo hacia el nivel de Precio de Producción.

315

Figura 7.4 Formación del Precio de Producción de un bien normal

PC

PP

q q q´ q´´

K

G

GE PP PP

P´

P´´

PC PC

PC

PP

En esta tradición, tanto Ricardo como Marx estiman que lo pertinente para el análisis estructural son los Precios de Producción, que operan como centros de gravedad de los precios de mercado. Por lo tanto, no es exacto afirmar que no tienen en cuenta los fenómenos de la demanda: sí los toman en consideración pero reflexionan con la idea que los ajustes que hemos descrito han tenido lugar. En ese sentido, la formación del Precio de Producción podría ilustrarse como la combinación de precio y cantidad que satisfaga simultáneamente la Curva de Precio de Circulación (que como hemos dicho, se acerca a la noción de curva de Demanda Agregada) y de la Curva de Precio de Producción, es decir, en términos gráficos, donde ellas se interceptan (parte izquierda de la Figura 7.5) Obsérvese en la parte derecha de la misma figura que cuando “la demanda crece”, por ejemplo aumenta el tamaño de la población consumidora o aumenta su poder de compra, esto debe representarse como un desplazamiento a la derecha de la Curva de Precio de Circulación: después de los ajustes, el precio resultante no varía, porque la cantidad producida se amplía con al aflujo de nuevos capitales que producen en las mismas condiciones que los anteriores. La cantidad producida pasa de q a q´ al mismo Precio de Producción Esto explica una afirmación que a veces parece sorprendente, sobre todo en Ricardo: la idea de que el precio natural sólo varía si se alteran condiciones de la producción, es decir la magnitud de los costos (el volumen del capital requerido para la producción) o la tasa de ganancia. Pero esto no obedece a que se piense que en la formación del

316

precio solo intervengan factores de oferta, sino que los elementos de la demanda han sido procesados por el mecanismo de ajuste del flujo de capitales.

Figura 7.6 Formación del Precio de Producción de un bien normal con expansión de la

demanda

PC

PP

PC

PC

PP

PC PC’

PC’

q q q´

PP PP

En la Figura 7.7 examinamos el impacto de un impuesto a los bienes. Representaremos el efecto inicial del impuesto de una manera ligeramente diferente a la tradicional, equivalente en muchos aspectos, pero que nos permite examinar otros asuntos. En lugar de representar la presencia del impuesto como un desplazamiento en la curva de Precio de Producción (que sería similar a lo que haceel análisis neoclásico desplazando la curva de oferta), lo hacemos mediante la inclusión de un derivado de la curva de Precio de Circulación que llamaremos curva de Precio de Circulación para el Productor (PCP-PCP). Si la línea dePrecio de Circuación (PC-PC) representa las combinaciones de cantidades y de precios que el conjunto de demandantes está dispuesto a pagar, la línea de Precio de Circulación para el Productor muestra el precio que en cada una de estas combinaciones recibe efectivamente el productor, y que equivale al precio que paga el comprador, menos el impuesto. La cantidad que finalmente se expresa en el largo plazo es entonces la correspondiente al punto de convergencia de esta línea de Precio de Circulación para el Productor y la línea de Precio de Producción. La magnitud transada es menor, porque al precio incrementado que pagan los compradores, estos están dispuestos a comprar una menor

317

cantidad. En el largo plazo lo que ocurre es una migración de algunos productores a otras ramas. El precio se eleva en una magnitud equivalente a la totalidad del impuesto, y los productores que permanecen reciben al igual que antes su precio de producción.

Figura 7.7 Impacto de largo plazo de un impuesto a los bienes normales en

condiciones de plena competencia

x

Precio

PCP

Precio

PC

PP

PC

PC

PP

PC PCP

q q q´

PP PP

PD

Sin impuesto Con impuesto

Cantidad Cantidad

Este resultado, que puede parecer sorprendente, es el efecto de largo plazo (que puede ser compatible con situaciones de corto plazo del tipo que se describieron con el esquema analítico tradicional) y supone desde luego la condición competitiva de libre flujo de capitales. Como se ha dicho, los productores de esta rama no parecen verse afectados, porque siguen obteniendo su precio de producción, es decir su remuneración normal. Sí reciben su efecto, de dos maneras. La primera, porque se reducen las oportunidades de inversión en la rama en cuestión. Algunos productores, los que producían la cantidad entre q y q’ deben emigrar a otras ramas. La segunda, de forma indirecta. Los efectos que hemos visto son parciales, pero a nivel de toda la economía el impuesto debe tener incidencias globales para los capitalistas en su conjunto: el desplazamiento de capitales hacia otras ramas puede aumentar la competencia y reducir la tasa de ganancia general, y la elevación del precio del bien, dependiendo de sus características, puede desplazar en alguna medida la demanda por otros bienes, y eventualmente aumentar el costo de reproducción de la fuerza de

318

trabajo, incrementando el salario y reduciendo por esta otra vía la tasa de ganancia. Pero son efectos globales e indirectos. 7.1.4.2 La imposición de un bien agrícola y de la renta rural Ahora examinemos la formación del precio en una rama que requiere de tierra y que incluye la presencia de renta, la agricultura. La lógica del proceso es la misma que hemos examinado y la única diferencia es la siguiente: dado que las tierras no tienen la misma fertilidad ni enfrentan los mismos gastos de transporte, cuando se amplía la cantidad producida los inversionistas no tienen los mismos costos, ni su Precio de Producción individual tiene la misma magnitud. Aquellos que tienen acceso a las mejores tierras tienen Precios de Producción más bajos. Los esperable es que cuando la escala producción es pequeña se empleen las mejores tierras, y a medida que la cantidad producida se expanda se deba recurrir a tierras menos buenas: si ordenamos los productores agrícolas de manera que los que están más cerca al origen son los que tienen mejores tierra, esto desemboca en nuestro dispositivo gráfico en que la curva de Precio de Producción se vuelve creciente: esto es válido, mírese bien, en términos agregados y en el largo plazo. El precio y la cantidad producida hacia los que se tiende en largo plazo también estarían representados por el punto de intersección de la Curva de Precio de Circulación (o de Demanda Agregada) y la de Precio de Producción (o de Oferta Agregada). En este caso, para una cantidad q determinada se requiere un precio p de tal magnitud que le ofrezca el Precio de Producción individual al productor agrícola que utiliza la tierra de la calidad disponible para producir esa cantidad de producto. Ahora bien, obsérvese que a pesar de que los Precios de Producción son diferentes para los distintos capitalistas que utilizan tierras de características diversas, el precio al que se vende el producto es el mismo, porque el bien para el consumidor es homogéneo y él no hace distinciones entre quienes lo produjeron. Esto implica que los productores que tienen mejores tierras perciben una cantidad que excede su Precio de Producción (en la Figura 7.8, la distancia para cada punto entre la línea P de precio y la línea de Precio de Producción). Esta ganancia extraordinaria tiene varias peculiaridades con respecto a lo que vimos anteriormente. En primer lugar, la competencia no la elimina y por lo tanto es permanente. Y en segundo lugar, su existencia no depende de la acción del inversionista sino que ella responde enteramente a las características particulares del terreno: de esta forma, el agente que controla jurídicamente el suelo, el propietario territorial, puede a través de la competencia entre los productores exigir

319

como renta esta ganancia extraordinaria. En otras palabras, esta ganancia extraordinaria se convierte en renta y pasa del inversionista al terrateniente. En la Figura 7.8 presentamos la ilustración gráfica de esto. La parte izquierda muestra el caso en que solo existe renta diferencial. La curva de Precio de Producción intersecta la curva de Precio de Circulación para la cantidad q de tal manera que arroja el precio p. Para todos los productores que están a la izquierda de q, es decir que tienen tierras mejores que la tierra marginal, la diferencia entre el precio y el Precio de Producción individual es la ganancia extraordinaria que se convierte en renta. Si esto lo trasladamos a la parte inferior de la figura en la que de manera concomitante al orden de los inversionistas, ordenamos las tierras de acuerdo a su calidad, tenemos una visualización de las rentas. Obsérvese que aparece la presentación acostumbrada de una estructura de rentas, que va descendiendo a medida que la calidad de las tierras, en términos de localización y fertilidad disminuye. La tierra marginal tendría una renta nula. En la parte derecha se ilustra el caso de una situación donde existe renta absoluta. A partir de q hay una discontinuidad en la disponibilidad de tierras. Aunque el precio suba no existe una tierra de una calidad inmediatamente consecutiva para ampliar la producción. El precio sube pero la cantidad producida no puede aumentar. La Curva de Precio de Producción tendría un tramo inelástico al precio, lo que en términos gráficos sería una línea vertical. Si la Curva de Precio de Circulación corta esta curva en ese tramo, la tierra marginal tendría una renta positiva. Como se ve en la parte inferior, llegamos a la presentación convencional de una estructura de rentas con Renta Absoluta: la tierra marginal tiene una renta positiva (a la que se puede llamar precisamente Renta Absoluta) y a partir de allí se escalonan las rentas diferenciales.

320

Figura 7.8 Formación de precios y rentas en la agricultura

PP

Tierra

Cantidad q

p

q

p

Tierra

Renta

Cantidad

PC

PC

PC

PC PP

PP

PP

Precio

Renta

Analicemos entonces un impuesto que se aplique a los bienes agrícolas, en una situación de plena competencia e inicialmente en la que existe solamente renta diferencial. En la parte derecha de la Figura 7.9 recordamos la formación de los precios y de las rentas en esa situación que acabamos de presentar. En la parte derecha representamos la introducción del impuesto (que se aplica a los bienes agrícolas, no a la tierra) de la misma manera en que lo hemos hecho con los bienes normales, añadiendo una línea de Precio de Circulación para el Productor, que es un desfase hacia abajo, equivalente al monto del impuesto, de la línea original de Precio de Circulación.

321

Figura 7.9 Impacto de largo plazo de un impuesto a los bienes agrícolas en presencia

de renta diferencial

r’

r r

Renta

Precio Precio PCP

PP

PC

PC

PP

q

P PD

PO

PP PCP

PC

PC

q’ q Cantidad Cantidad

Renta

Tierra Tierra

Sin Impuesto Con Impuesto

Un impuesto sobre los bienes agrícolas implica como en el caso anterior de los bienes generales una reducción en la cantidad demandada de bienes. La nueva cantidad transada se restringirá de q a q’, donde la línea de Precio de Producción corta la de Precio de Circulación para el Productor: habrá algunos capitales, los que están en las tierras menos favorecidas que tendrán que salir del mercado porque con el impuesto, no encontrarán

322

demandantes que paguen un precio que les permita a estos productores obtener su ganancia normal. Nótese sin embargo que esta reducción en la cantidad transada es menor que en el caso de los bienes normales en que la oferta era horizontal (completamente elástica). El precio para el consumidor también se eleva (de P a PD) Pero de nuevo, este incremento es menor que si se tratara de una rama normal, que no debe pagar rentas. El precio para el productor se reduce y, nótese bien, también las rentas del propietario territorial. Ellas serán, en presencia del impuesto, equivalentes a la diferencia entre el precio de producción individual de cada productor, y el precio de producción individual del nuevo productor marginal (el que opera en q’) que es menor que el precio de producción individual del productor marginal previo (el que operaba en q). En la parte inferior de la gráfica se ilustra entonces cómo un efecto de un impuesto sobre el precio de los bienes agrícolas, se repercute en una reducción de las rentas. La línea que las describe pasa de r a r’ (obsérvese que en este caso la cantidad de tierra en el mercado, es decir, la tierra que tiene una renta positiva sí puede disminuir) La magnitud es precisamente la diferencia entre el precio previo del bien P y el nuevo Precio para el Oferente PO. Se podría decir entonces que parte del impuesto lo paga el consumidor de bienes agrícolas, y parte el terrateniente. Examinemos un caso en que un impuesto sobre los bienes agrícolas tiene un efecto ligeramente diferente del que acabamos de ver. Se trata de la situación en la cual existe Renta Absoluta y la magnitud del impuesto no excede el monto de dicha renta. Recordemos en la parte inicial de la Figura 7.10 lo que implica la existencia de Renta Absoluta. A partir de un determinado punto (q) no se puede ampliar la producción porque hay una escasez absoluta de tierras. A partir de ese punto la cantidad de bienes ofrecidos de largo plazo se vuelve completamente inelástica (la línea que la describe se torna vertical). El precio y la cantidad de transacción se determinan en la intersección de esta línea de Precio de Producción y la de la Precio de Circulación. Aparece entonces una renta positiva aún para la tierra marginal. Si la magnitud del impuesto aplicado no excede esta Renta Absoluta, la línea de Precio de Circulación para el Productor (PCP-PCP) corta la de Precio de Producción en la porción inelástica. Como puede verse, en este caso la cantidad producida no se altera, permanece en q. Tampoco el precio que paga el comprador varía. El precio para el oferente se reduce en una magnitud equivalente a la totalidad del impuesto. Puede verse además que la renta de todos los terrenos se contrae en la misma magnitud del impuesto. Se ve entonces que en estas circunstancias un impuesto a los bienes agrícolas (no a la renta) se repercute enteramente sobre la renta, y conserva los rasgos de neutralidad que usualmente sólo se

323

le atribuyen a los gravámenes directos a la tierra. Sin duda es un argumento para tener en cuenta en la discusión de los impuestos a la propiedad en el medio urbano: si existen rentas absolutas, que es lo frecuente, y el impuesto guarda cierta magnitud, sus efectos sobre el mercado son menos diferentes que la imposición directa a las rentas. 6

Figura 7.10 Impacto de largo plazo de un impuesto a los bienes agrícolas en presencia

de renta absoluta

r’

r

r

Renta

Precio Precio PCP

PP

PC

PC

PP

q

P PD

PO

PP

PCP

PC

PC

q Cantidad Cantidad

Renta

Tierra Tierra

Sin Impuesto Con Impuesto

PP

6 Becker, A “Arguments for changing the Real Estate Tax to a Land value Tax “ Tax Policy 15 1970

324

Examinemos entonces el impacto de un impuesto que se aplique no sobre el precio del bien agrícola, sino sobre las rentas pagadas al terrateniente y utilicemos para ello el mismo dispositivo analítico que hemos venido usando. En la Figura 7.11 se muestra que el impuesto, como no se aplica al producto, no afecta ni la línea de Precio de Circulación ni la de de Precio de Producción. La renta que se genera sigue siendo la diferencia de magnitud entre la línea de Precio de Producción (PP-PP) y la línea de precio (P). Para examinar el efecto del impuesto, lo que se ha introducido es lo que hemos denominado Renta para el Propietario (RP) que es precisamente lo que recibe el dueño de los terrenos de esa renta. Si no existe impuesto, es la totalidad de la renta. Pero si existe un impuesto sobre la renta, el propietario recibe solamente una fracción de ella, lo que queda después de deducir el gravamen. Si el impuesto se aplica de manera proporcional a la magnitud de la renta generada, esta línea tendría las características que muestra la Figura 7.11 tanto para la situación en la que solamente existen rentas diferenciales, como en aquella en que también hay renta absoluta. Como se ve, en este caso las condiciones de neutralidad se mantienen: ni el precio ni la cantidad de los bienes varía, y la totalidad del impuesto a la renta del suelo lo paga el propietario de él.

325

Figura 7.11 Impacto de largo plazo de un impuesto sobre la renta rural en presencia de

rentas diferenciales y absolutas

r’

RP

r’

r r

Renta

Precio Precio

PP

PC

PC

PP

q

P

P

RP

PP

PC

PC

q Cantidad Cantidad

Renta

Tierra Tierra

Sin Renta Diferencial Con Renta Absoluta

PP

Tal vez valga la pena señalar una diferencia de efecto sobre las rentas cuando el gravamen se aplica al precio de los bienes, o directamente a las rentas. En este último caso, si la tasa es una proporción fija de las rentas que soportan las diferentes tierras, por definición el impuesto obliga a los terratenientes a renunciar a una misma proporción de sus rentas. No siempre sucede así con un impuesto homogéneo sobre todos los bienes agrícolas: en el caso ilustrado en nuestro ejemplo, que sería compatible con rentas diferenciales por localización (costos de transporte diferenciales) las diversas tierras ven reducir sus rentas en una misma magnitud en términos absolutos: las rentas más altas pagan lo mismo que las rentas más bajas (algunas tierras ven desaparecer completamente sus rentas). Cuando se trata de rentas diferenciales ligadas a la diferencia en fertilidad o rentas

326

absolutas, este efecto es menos marcado, pero de todas formas, en términos relativos, un impuesto a los bienes tiende a afectar con más severidad proporcionalmente a las tierras con rentas bajas, en comparación con un impuesto directo a las rentas. Esta consideración es un buen argumento para justificar, en el contexto urbano, tasas progresivas con respecto al precio del inmueble en el caso de impuesto sobre las edificaciones. 7.1.4.3 Imposición de los bienes inmobiliarios y de los precios del suelo urbano Examinemos ahora alternativas similares de acción impositiva pero esta vez para tierras urbanas. Para ello debemos hacer, de nuevo, algunas modificaciones para hacer compatible los criterios teóricos que se han enunciado, con los instrumentos de análisis que venimos utilizando. En el caso agrícola la renta de un lote está determinada por la diferencia entre un precio de mercado que es general y homogéneo para el producto de todos los terrenos, de una parte, y de la otra, un precio de producción individual que es más bajo, pero que tiene una magnitud diferente en cada terreno. En la mayoría de las rentas urbanas (con excepción de las rentas primarias diferenciales que siguen la pauta de las rentas rurales), la situación puede describirse de esta otra manera: la renta está determinada por la diferencia entre un precio de producción que es homogéneo entre los diferentes productores, de un lado, y del otro, un precio de mercado del bien que es diferente en cada lugar. En la Figura 7.12 se ilustra esto comparando una situación con Renta Diferencial Tipo 1 para el caso rural y con otra de Renta Diferencial de Vivienda para el caso urbano. En el Primer caso, la renta resulta de la diferencia de un precio (P) uniforme para los bienes agrícolas, y un Precio de Producción individual (PP) que es diferente en cada lote (y que depende de la fertilidad de cada uno y de los diversos costos de transporte asociados a su localización). En el caso de la renta de vivienda, ella resulta de la diferencia entre un Precio de Producción que es igual en los diferentes lugares de la ciudad (producir una vivienda comparable tiene costos similares en distintos lugares de la ciudad), y un precio de mercado que es diferente en cada sitio, y que está asociado a los costos de los desplazamientos de los consumidores a los inmuebles que son complementarios a la vivienda.

327

Figura 7.12 Precio de mercado y precio de producción en rentas rurales y urbanas.

P

PP

Precio Precio

Renta Renta

PC PC

PC PC

Cantidad Cantidad

PP

PP PP P

Tierra Tierra

RENTA RURAL Renta Diferencial Tipo 1

RENTA URBANA Renta Diferencial de Vivienda

El Precio de Circulación en cada caso está representada por la línea (PC-PC). No se debe confundir esto en el caso urbano con la línea P: esta última representa lo que se está dispuesto a pagar por el espacio construido en los diversos lugares físicos en un punto de la demanda. Recuérdese que representa situaciones de indiferencia para el demandante: lo que deja de pagar en renta el usuario más alejado, lo debe compensar en mayores costos de transporte. La línea de Precio de Circulación relaciona cantidades de viviendas eventualmente transadas por el conjunto de la población a diferentes precios. En el caso urbano la línea PC-PC debe interpretarse como el precio por el espacio construido en la localización marginal a cada

328

nivel de precio. La cantidad efectivamente transada se determina entonces por el cruce entre la línea de Precio de Producción (horizontal en el caso de la ciudad porque los costos de producir las viviendas son uniformes) y esta línea de Precio de Circulación. En este punto, y de acuerdo a los costos diferenciales de transporte, se fija la línea P que describe el conjunto de precios correspondiente a este punto de la demanda, en los distintos lotes particulares.

Figura 7.13 Formación de la renta diferencial de vivienda a partir de condiciones de

oferta y demanda en la producción de viviendas.

r’’

r’ r

PC PC

Renta Renta

PC

Precio Precio Precio

PP

PC

PP

Renta

Tierra Tierra Tierra

PP PP

PC PC

q q’ q’’ Cantidad Cantidad Cantidad

A B C

En la Figura 7.13 se muestra la evolución de esto en el tiempo. En la primera situación A, la cantidad producida es q correspondiente a una situación inicial de Precio de Circulación PC-PC. Las rentas, que en este caso son solamente diferenciales estarían descritas por la línea r y corresponde a la diferencia entre P y PC-PC. La situación B muestra una

329

situación en que la demanda ha crecido y la línea de Precio de Circulación se desplaza a PC´-PC´. La renta correspondiente, que sigue siendo diferencial, pasa a ser r´. En la tercera situación C, la demanda crece aún más, descrita ahora por la línea PC”-PC”. Pero la ampliación de la producción tropieza con una limitación de tierras adicionales: la producción de viviendas no se puede expandir más allá del punto q”. En este caso la línea que describe las rentas será r”, que como vemos tiene un componente de Renta Absoluta y otro de Renta Diferencial. Con esta formulación se pueden entonces replicar para el caso urbano los análisis de incidencia de los gravámenes que habíamos realizado para el caso rural. En la Figura 7.14 puede verse que un impuesto a los bienes inmobiliarios en presencia de una renta secundaria diferencial (en este caso de vivienda) implica una elevación del precio que pagan los consumidores (de la línea de precios P se pasa a la P’) y la cantidad de viviendas producidas se reduce (de q a q´) No existe por lo tanto neutralidad del impuesto. La línea de precio para el oferente se desplaza en sentido contrario de P a PO. Si la totalidad del impuesto es la diferencia entre las líneas PO y P’, se podría decir que el gravamen lo comparten los consumidores de inmuebles (de P a P’) y los oferentes (PO a P). Esta última porción en el largo plazo se traspasa a las rentas, que se ven de esta manera reducidas de r a r’.

330

Figura 7.14 Impacto de largo plazo de un impuesto a los edificios en presencia de una

renta diferencial secundaria.

r’

r r

Renta

Precio Precio

PCP

PP

PC

PC

PP

q

P

PD

PO

PP PCP

PC

PC

q’ q Cantidad Cantidad

Renta

Tierra Tierra

Sin Impuesto Con Impuesto

El caso de un gravamen a los bienes inmobiliarios en presencia de renta absoluta urbana se ilustra en la Figura 7.15 Si la magnitud del gravamen es inferior a esta renta, la curva de Precio de Circulación al Productor (PCP-PCP) cruza la curva de Precio de Producción en su porción inelástica. Ni la cantidad ofrecida (q) cambia, ni el precio que pagan los compradores de viviendas. El precio que perciben los oferentes en cambio se reduce en un monto equivalente a la totalidad del impuesto (pasa de la línea P a la línea PO). Los oferentes pagan todo el impuesto, y esto se repercute en las rentas, que se reducen de r a r’.

331

Figura 7.15 Impacto de largo plazo de un impuesto a los edificios en presencia de

Renta Absoluta Urbana

r’

r r

Renta

Precio

Precio

PCP

PP

PC

PC

PP

q

P

PD

PO

PP PCP

PC

PC

q Cantidad Cantidad

Renta

Tierra Tierra

Sin Impuesto Con Impuesto

En la Figura 7.16 se ilustra el efecto de un impuesto aplicado directamente a las rentas en el caso urbano. A pesar de las diferencias señaladas en la formación de las rentas urbanas con respecto a las rurales, todas las conclusiones que se hacían sobre estas últimas pueden aplicarse a las rentas en la ciudad. Si el impuesto se aplica de manera proporcional a la renta, entendida esta como la diferencia entre la línea P y la línea de oferta (O-O) (que es el precio de producción de los productores capitalistas en ausencia de renta) ni el precio para el comprador de vivienda ni la cantidad de viviendas producidas se verán afectados por el gravamen, y esto tanto para la situación de rentas diferenciales, o cuando también existan rentas absolutas. En los dos casos hay neutralidad, por lo tanto. La totalidad del impuesto será absorbido entonces por el propietario y las rentas se reducen de r a r’.

332

Figura 7.16 Impacto de largo plazo de un impuesto sobre la renta urbana en presencia

de rentas secundarias diferenciales y absolutas.

PP

r

RP

r’

r

r’

Renta

Precio Precio

PP

PC

PC

PP

q

P P

RP

PP

PC

PC

q Cantidad Cantidad

Renta

Tierra Tierra

Con Renta Diferencial Con Renta Absoluta

333

7.1.4.4 El impacto de un impuesto capitalizado sobre el precio del suelo Otra precisión que debe hacerse al planteamiento de George sobre los impuestos a la tierra tiene que ver con su aseveración de que ellos implican una contracción de la misma magnitud en la renta y por lo tanto en el precio del suelo. Esta parece ser una reflexión muy sólida que además se confirma empíricamente una y otra vez. Lo que no se advierte con frecuencia es que este impacto no es idéntico si el impuesto se cobra de manera periódica, como una deducción de la renta que se percibe continuamente en el tiempo o si cobra de manera capitalizada, es decir si se cobra de una sola vez, capitalizando la porción de renta que el Estado retiene en forma de impuesto. En la primera circunstancia, que es a la que George se refiere, y tal como él lo prevé, el precio del suelo se reduce de manera permanente en una magnitud equivalente a la capitalización del impuesto periódico. Mirémoslo con ejemplo para el caso rural que es el más evidente. Supongamos que existe un terreno por el cual su propietario percibe una renta de 20 unidades de valor en cada período, y cuando la tasa de ganancia es de 0,2. En esas circunstancias, el precio que resulta a partir de la capitalización de esa renta es de 100: PS= r/g´= 20 / 0,2 = 100 Si se impone un impuesto periódico de 8 unidades, que es el 40% de la renta, esto hará que el precio del suelo se reduzca en la misma proporción, es decir que el precio final será 60. En efecto, el comprador de la tierra sabe que por su propiedad podrá percibir una renta de 20 unidades, pero como debe pagarle al Estado 8 unidades, la cantidad neta que recibe es de 12 unidades. El capital que le rinde esta cantidad en términos de ganancia normal sería de 60 unidades y eso será lo que le ofrece al propietario. Si llamammos PS´ al precio del suelo después de impuesto y α al impuesto periódico, tendríamos: PS’ = r-α /g’ = (20-8)/0,2 = 12/0,2 = 60 Dado que como hemos discutido el precio del suelo es básicamente la capitalización de la rente periódica, se podría pensar que si el impuesto se

334

cobra de forma capitalizada y no continua, el efecto sobre el precio sería el mismo. En nuestro ejemplo podríamos pensar que es completamente equivalente cobrar cada año un gravamen de 8 unidades, o cobrar por una sola vez una contribución que fuera la capitalización de esa suma periódica, es decir 40 unidades. Si llamamos A al impuesto capitalizado: A= α/g’= 8/0,2= 40 Si esto es equivalente, podría pensarse entonces que el impacto sobre el precio es también igual. Es decir, que si se cobra una contribución por una sola vez que represente el 40% del precio del suelo, este último se reducirá en esa proporción. Pues bien, existe una diferencia: si el impuesto se cobra de manera periódica la contracción en el precio es perenne, mientras que si se cobra de manera capitalizada esta reducción solamente se presenta durante la transacción en la que se debe desembolsar el impuesto. En efecto, un comprador del terreno del ejemplo sabe que si adquiere la propiedad tendrá derecho a obtener de manera periódica una renta de 20 unidades. Esto haría que estuviera dispuesto a pagar 100 unidades por ella. Pero sabe también, que le cobrarán 40 de impuesto: solamente estará dispuesto a abonarle al propietario la diferencia, es decir, solo pagará las 60 unidades de las que hemos hablado. Pero de allí en adelante, él ya podrá percibir las 20 unidades de renta, porque el impuesto ya se ha pagado (no se vuelve a cobrar). En ese caso, para las transacciones subsiguientes el precio con el que se transa el suelo entre los particulares volverá a recuperar su magnitud original de 100. En otras palabras, la reducción del precio del suelo que induce un impuesto en su forma periódica es permanente, mientras que este impacto, cuando el impuesto es capitalizado, se da de manera puntual, para la transacción ligada al pago único del impuesto. Esta distinción es muy importante, particularmente en el caso urbano, donde algunos gravámenes son precisamente puntuales y por una sola vez. 7.1.4.5 Conclusiones sobre la imposición sobre la tierra urbana De aquí se pueden extraer una serie conclusiones: La primera, es la de que cualquier gravamen sobre la propiedad inmobiliaria que se aplique directamente a la renta (y no al precio de los bienes que se producen en la tierra, los bienes agrícolas o el espacio construido) tiene la característica de la neutralidad, en el sentido en que ni el precio que pagan los consumidores de los bienes se altera, ni tampoco la cantidad producida o transada de ellos.

335

La segunda, es que en este caso la totalidad del gravamen recae sobre la propiedad territorial, es decir, según la expresión corriente el impuesto “lo paga el terrateniente”. La tercera es que un gravamen sobre la renta tiene como efecto contraer la magnitud del precio del suelo que se expresa en el mercado. El precio que aparece en las transacciones entre particulares corresponde a la capitalización de la parte no gravada de la renta. En esto hay que ser cuidadoso en un aspecto que se presta a equívocos: la contracción del precio del suelo no implica que para el consumidor de bienes producidos en la tierra se reduzca la renta que paga. Hemos visto que el precio del bien (que incluye la totalidad de la renta) no se altera para él con el gravamen. El consumidor sigue pagando la totalidad de la renta que pagaba antes del impuesto, solamente que con el tributo una parte de la renta no va a parar al terrateniente individual sino al Estado. El Estado reemplaza total o parcialmente al terrateniente en la percepción de la renta. Esta contracción es permanente cuando el gravamen se cobra periódicamente, pero es puntual, cuando se cobra de manera capitalizada. La cuarta conclusión es que a pesar de que como se acaba de decir cuando un gravamen se aplica directamente sobre la renta adquiere las características de neutralidad de las que hemos hablado, esto no quiere decir que cuando se aplica al precio del bien, en este caso cuando se refiere al precio total del inmueble, ellas se pierdan en todas las circunstancias. Hemos visto que cuando existen Rentas Absolutas y el monto del gravamen no excede la magnitud de ellas, el impuesto conserva el rasgo de neutralidad que exhiben los gravámenes directos a la renta. En el caso del impuesto predial esto es importante porque pone en suspenso una recomendación que, como hemos dicho, se hace con mucha frecuencia y es la de reformar los sistemas impositivos para que este impuesto sobre la propiedad tenga como referencia el precio del suelo y no el precio del inmueble. Las implicaciones de esta recomendación son grandes porque la práctica más generalizada es precisamente la de tomar como base impositiva el precio del inmueble, y esto por razones de tipo práctico (tiende a ser más fácil de calcular) El cambio de referencia es algo costoso, que exige una estrategia de transición igualmente onerosa y con dificultades técnicas, y eventualmente puede generar algunas inequidades e incentivar prácticas indeseables. Pero según el análisis convencional vale la pena incurrir en estos inconvenientes por que el cambio de referencia es la única posibilidad de tener los rasgos de neutralidad tan convenientes. El análisis que acabamos de presentar muestra que en el caso de existencia de Renta Absoluta Urbana, que debe ser la gran mayoría de las situaciones, si

336

el gravamen aplicado a los precios de los inmuebles no supera esta renta, se puede conservar la neutralidad. No valdría la pena entonces realizar estas reformas tan difíciles y costosas. 7.2 La reglamentación urbana Una de las funciones más importantes del Estado en las ciudades contemporáneas es la reglamentación y planificación urbanas. Esto surge de una constatación evidente, pero que tal vez hoy no sobre recordar: la operación espontánea del mercado genera muchos efectos indeseables: hiperdensificación, obsolescencia económica prematura del parque inmobiliario, segregación socioespacial, congestión, proliferación de terrenos ociosos o subutilizados con fines especulativos, etc. El Estado asume entonces una función regulatoria que tiene como objetivo buscar resultados de coherencia, equidad, eficiencia, etc. que el mercado inmobiliario por sí mismo no es capaz de garantizar. Desde luego, el sentido de estas acciones es el de intervenir el funcionamiento del mercado del suelo. Ahora bien, al hacer esto afecta los precios de los terrenos. Aquí nos ocuparemos inicialmente de acciones regulatorias estatales sobre dos aspectos que son tradicionalmente reconocidos como factores cruciales en la formación y en los cambios de magnitud de los precios del suelo urbano: la reglamentación de usos y la reglamentación de densidades del espacio urbano. 7.2.1 La reglamentación de usos del suelo urbano Una de las características más sobresalientes del espacio urbano es su heterogeneidad. Las diferentes secciones del espacio construido se dedican a distintas actividades y su diversidad y entrelazamiento son las que hacen de la ciudad el valor de uso complejo que es y que potencia la interacción social. Contra lo que eventualmente puede pensarse esta diversidad y las pautas y regularidades espaciales que adquiere no son el resultado, en principio, de la regulación estatal. Como hemos expuesto en su lugar, ellas son generadas por convenciones colectivas del conjunto de los habitantes de una ciudad que hacen que los inmuebles situados en determinado lugar sean usados para ciertas actividades y los que tienen otra localización sean usados para otras funciones. El hecho de que estas pautas sean compartidas es un requisito para que la ciudad pueda ser utilizada colectivamente. Tampoco puede afirmarse simplemente que la estructura de usos del suelo sea el producto o el reflejo del mercado de tierras urbanas. En términos

337

estrictamente analíticos la dimensión convencional de la ciudad a la que hemos aludido precede conceptualmente la existencia misma de los precios del suelo y en cierta manera los determina. Pero en las ciudades con una economía mercantil los precios del suelo juegan un papel importante como mecanismo de modulación de estas convenciones y en ese sentido su lógica realimenta el proceso de adscripción convencional de usos a los diferentes terrenos de la ciudad. Recordemos de qué manera planteamos la operación de este mecanismo: la lógica convencional de usos del suelo determina que cada uso arroja en cada uno de los lotes una renta ligada a su ejercicio que tiene unas determinadas magnitudes y configuraciones espaciales. Pero en cada terreno, que potencialmente podría dedicarse a cualquier actividad, la que se impone es la que arroje una renta mayor. Este ya es un mecanismo propiamente mercantil. El propietario de cada lote intentará obtener la renta máxima. Ilustremos esto con la Figura 7.17 en la que vamos a representar nuestra consabida ciudad muy simple que solo tiene dos usos del suelo, el comercial y el de vivienda y que tiene una estructura monocéntrica. Para la actividad comercial el centro es el lugar preferido por los habitantes para hacer sus compras y transacciones y esta preferencia va disminuyendo a medida que la distancia al centro aumenta. En la figura esto se traduce en que la renta de comercio (c-c) va disminuyendo a medida que nos alejamos del centro: la velocidad de rotación del capital comercial se reduce conforme aumenta la distancia al nodo comercial, lo que hace disminuir gradualmente la ganancia extraordinaria que se convierte en renta. De otro lado, también la actividad residencial genera una renta de vivienda (v-v) que va menguando con la distancia: quienes usan las viviendas a medida que se alejan del centro deben incurrir en costos de transporte más elevados. Esto los impulsaría a preferir los lugares más centrales. La competencia entre ellos les permite a los propietarios territoriales exigir como renta todos los costos de transporte que el usuario residencial mejor situado se ahorra en virtud de esta ubicación. Ahora bien, aunque en este caso las dos rentas tienen una forma similar la diferencia está en sus parámetros: las rentas comerciales son muy elevadas en las proximidades del centro pero disminuyen rápidamente a medida que se aleja de él porque la cantidad de compradores se reduce con esta pauta. La renta de vivienda tiene su punto máximo en el centro, pero allí tiene una magnitud menor que la comercial. Pero su contracción a medida que aumenta la distancia es más pausada porque esa característica la tienen los costos de transporte que son pertinentes para esa actividad.

338

Figura 7.17 Efecto de un cambio en la reglamentación de usos del suelo urbano

El resultado, como se ve en la figura, es que las curvas que describen los dos tipos de rentas muestran un tramo inicial en que la renta comercial es superior a la renta de vivienda. En el punto Y sin embargo donde las dos líneas se cruzan, es la renta de vivienda la que se vuelva más alta que la comercial. Ante estos comportamientos convencionales de cada actividad (que puede tener algunos, pero no todos, determinantes técnicos) el

339

mecanismo de los precios es el que va a modular el uso final de los terrenos: en las zonas más próximas al centro donde las rentas comerciales son las más elevadas este será el uso que se impondrá. En las zonas más alejadas prevalecerá la vivienda. El punto Y donde las dos curvas se cortan será el límite entre a zona comercial central y la zona residencial periférica. La renta que aparece en el mercado de tierras será siempre la más alta. Aunque en la zona comercial existe una renta de vivienda que podemos llamar virtual (la que arrojaría la tierra si se dedicara al uso habitacional) en la medida en que es menor que la comercial ella no emerge en las transacciones: el propietario tendrá como referencia siempre las más elevadas. Y lo inverso puede afirmarse de la zona residencial. Como puede verse este mecanismo que presentamos aquí de manera tan simplificada opera por la interacción de esta estructura de convenciones de usos del suelo y el mercado de las tierras. Pero podemos concebir su funcionamiento sin que el Estado tenga ninguna acción. Miremos cómo incide la acción regulatoria en esto. El Estado a través de sus normas puede afectar y restringir el mecanismo espontáneo de este dispositivo de precios y usos. De hecho, generalmente ese es su objetivo, porque se estima que este resultado no es el más conveniente en términos sociales. Ilustrémoslo gráficamente con la parte inferior de la Figura 7.17. Supongamos que por alguna razón de tipo técnico las autoridades consideran que a pesar de que espontáneamente el área comercial se extendería desde el centro hasta el punto Y, es conveniente que la zona destinada a esta actividad sea más restringida: se decide que a partir del punto X se prohibe la actividad comercial. Hay un impacto sobre los precios de los terrenos que quedan entre X y Y: aunque allí la renta potencialmente más elevada es la comercial, la regulación estatal impide que ella tome cuerpo. En nuestro caso la renta que emerge es la correspondiente al otro uso posible, el de vivienda. Los precios de estos terrenos disminuyen como consecuencia de la acción estatal. Miremos lo que ocurre en este caso con los precios de los terrenos más centrales que están entre el centro O y X. Si efectivamente se prohibe la actividad comercial en cualquier otro lugar, lo probable es que las mercancías que antes se transaban en el área comercial más extensa, ahora lo hagan en el centro más restringido.7 La velocidad de rotación del capital de los comerciantes que operan en esa zona más confinada deberá aumentar 7 Esto desde luego en este esquema urbano tan simplificado. Pero puede darse el caso que esta actividad se desplace a otros lugares periféricos distintos al que examinamos, y existen innumerables combinaciones, dependiendo de situaciones espaciales concretas.

340

y por lo tanto sus ganancias extraordinarias de primera instancia: lo esperable es que como lo decisivo para ello es la localización del terreno en el área autorizada para el comercio, esto se traduzca en un crecimiento de las rentas comerciales de estos terrenos (que pasan allí de c-c a c´-c´) Finalmente digamos que para los terrenos que están a la derecha del punto Y la regulación estatal no los afecta. Antes y después de la medida la renta que aparece en ellos es la de vivienda, que no recibe ninguna incidencia. La reglamentación urbana sobre los usos del suelo tiene este tipo de influjo sobre los precios de la tierra de manera permanente pero con frecuencia ellos no son muy explícitos. Ellos se hacen evidentes cuando hay alguna mutación en la reglamentación urbana. Supóngase que la secuencia temporal sea la contraria de la que hemos expuesto, es decir en la figura se pasa de B a A: la autoridad decide eliminar el límite X para el desarrollo de actividades comerciales. Esto tendrá un impacto inmediato y muy conspicuo en los precios de los terrenos entre X y Y: la renta comercial, más elevada que la de vivienda, pero que permanecía latente dada la existencia de la norma, ahora toma cuerpo y los precios se elevan. El impacto de la norma se hace nítido y muchos podrán decir que la reglamentación, al hacer pasar los terrenos de un uso de vivienda a un uso comercial, generó el aumento en el precio del suelo. No tan evidente es el impacto en el sentido contrario sobre los terrenos entre O y Y. En nuestro caso, que es muy específico, los precios de esos terrenos bajarían porque las transacciones de mercancías se repartirían en un área más extensa y probablemente disminuirá la velocidad de rotación de capital de los comerciantes que operan en el área comercial que antes era restringida. Pero como la reglamentación no se refiere a ellos explícitamente (la norma permanece inmutable en esas áreas) no siempre estos influjos se tienen en cuenta. El caso presentado aquí es muy específico y se podrían presentar muchas variantes en términos espaciales (por ejemplo, el surgimiento de áreas comerciales periféricas, etc.) No es este el aspecto que ocupa nuestra atención en este momento. Pero lo que sí es pertinente es la consideración de que la reglamentación tiene o puede tener efectos indirectos en áreas que no están cobijadas por la norma, pero que se ven afectados porque la reglamentación incide en un sistema interconectado como es una estructura de usos del suelo. Precisemos de otro lado que una norma tiene efecto en los precios del suelo en la medida que inhiba la operación del mercado. Si no es así, ella es inocua. Supóngase que en nuestro ejemplo se imponga un límite a la zona comercial, pero que este se defina en un lugar más alejado del centro que el punto Y. En este caso lo que se manifiesta es la operación espontánea del

341

mercado de tierras: la norma no tendrá ningún impacto, y las variaciones en ellas (por ejemplo la eliminación del límite) no tendrá ninguna incidencia. Esta última anotación es importante porque como se ha señalado en términos pragmáticos a menudo se establece una relación de causa y efecto entre la introducción o variación de una norma y cambios en los precios del suelo, y esto en ocasiones puede llevar a equívocos. Supongamos que la variación de la norma no es exactamente eliminar el límite del área comercial, sino ampliarlo. Si originalmente se traslada el límite de X a Y, el efecto previsible es, como hemos visto, que los precios de esos terrenos aumenten. Podría pensarse que esto se da porque el uso permitido antes era sólo de vivienda y ahora es de comercio. Ahora supongamos que el límite se amplía a un punto aún más alejado. Como hemos visto, va a haber unos terrenos, los que están más distantes de Y, a los cuales, aunque se les permita normativamente desarrollar actividades comerciales, el mercado no lo hace posible. Aunque les cambie la norma a esos terrenos, su precio no crece. En otras palabras, no es suficiente que las normas autoricen una actividad en un lugar para que ella aparezca. Para que eso ocurra es necesario que la estructura del mercado lo haga posible. 7.2.2 La reglamentación de las densidades constructivas en la ciudad Otro fenómeno muy visible en la ciudad y que ya hemos registrado, es que el espacio urbano esta construido con intensidades muy diferentes. Como hemos visto, y aunque una mirada inicial sugiera otra cosa, esto no es el resultado de la reglamentación sino de la interacción entre los precios unitarios que adquiere el espacio construido en las diferentes zonas de la ciudad y los costos de producir con técnicas en altura. El resultado es, sin embargo, una asociación entre la altura constructiva y los precios del suelo, que involucran la presencia de lo que hemos denominado Renta Primaria Diferencial Tipo 2. Pues bien, una de las actividades regulatorias más importantes de la planificación es la de modular y eventualmente restringir la densidad constructiva. Esto obedece fundamentalmente a razones de orden técnico y su modalidad más clara es el establecimiento directo de máximos en los índices de construcción, es decir, límites en la cantidad de área construida que puede producirse en un terreno de determinada magnitud. Pero también existen otras disposiciones que pueden tener otros objetivos directos pero que finalmente tienen efectos similares sobre la densidad: topes en la altura de los inmuebles, exigencias de retrocesos de los edificios con respecto al límite de los lotes, algo que en general aumenta con la altura, límites en el número de unidades de habitación, etc. Llamaremos Edificabilidad

342

Normativa al máximo autorizado en el Índice de Construcción que resulta de estas regulaciones. Recordemos que habíamos llamado Edificabilidad Económica al máximo en el Índice de Construcción que arroja el mercado dada una estructura de costos de construcción y de precios de venta del espacio construido. Pues bien, la fijación de una Edificabilidad Normativa tiene un efecto sobre el precio del suelo y sobre la densidad de construcción cuando ella es menor que la Edificabilidad Económica. En efecto, en esta situación, quiere decir que la reglamentación inhibe la cristalización del mecanismo mercantil. La Figura 7.18 ilustra esta situación para un lote particular: aunque espontáneamente el mercado arrojaría una Edificabilidad Económica de determinada magnitud que generaría un nivel de Precio del Suelo como PS’’, las regulaciones restringen esta operación limitando el máximo de Índice de Construcción a un nivel menor: esta Edificabilidad Normativa arroja un precio del suelo PS’ que es menor al que emergería de la operación del mercado en ausencia de esa norma.

Figura 7.18 Efecto de la Edificabilidad Normativa sobre el precio del suelo de un lote

individual

Edificabilidad Económica Y

M/T

r

PS’ PUMi

Edificabilidad Normativa X

PS’’

343

En términos agregados se puede ilustrar el asunto con la figura 7.19. En una ciudad monocéntrica con un solo uso, la vivienda, la Renta Diferencial de Vivienda va descendiendo a medida que aumenta la distancia al centro. Pero vamos a suponer que en el punto Y la relación entre el precio del suelo y los costos de construcción en altura ameritan construir en alta densidad. Entre este punto Y y el centro C, los terrenos no solo soportarán la Renta Diferencial de Vivienda, sino la Renta Primaria Diferencial tipo 2 y se construirán en alta densidad. Si como se ilustra en la parte inferior impongo una norma que prohibe la construcción en altura a partir del punto X, la norma hará que los terrenos entre X y Y aunque virtualmente el mercado les generaría una renta Diferencial tipo 2, la norma lo inhibe y solo soportarán la Renta Diferencial de Vivienda. Se construirán en baja densidad y el precio del suelo será más bajo que si la norma no existiera. Si la secuencia temporal es la contraria, es decir, si partimos de una situación inicial B en que la norma restringe la edificabilidad a partir del punto X, pues no se permite allí construir en alta densidad, y en algún momento se relaja esta restricción y se pasa a la situación A, los precios de los terrenos entre X y Y experimentan un alza súbita. Se genera entonces la percepción de que existe una causalidad entre un fenómeno y otro: el cambio de norma, al permitir una edificabilidad mayor, hace subir el precio del suelo, de una manera similar a cuando se cambia el régimen de usos.

344

Figura 7.19 Edificabilidad normativa y precio del suelo en términos agregados

C

C Baja Densidad

V V

Y X

RPDt2

V v

Y Tierra: Distancia

B

renta

Tierra: Distancia

renta

Baja Densidad

Alta densidad

Alta densidad

A

Pero también aquí la relación no es unívoca: se requiere que la nueva densidad autorizada esté respaldada por el mercado. En este caso esto se traduce en que el efecto de crecimiento de precio del suelo se da solamente cuando la nueva edificabilidad normativa que se autoriza es igual o menor que la edificabilidad económica. Si no es así, la norma no altera el precio. En nuestro ejemplo en la Figura 7.19 si se permite construir en alta

345

densidad más allá del punto Y se seguirá construyendo en baja densidad y el precio del suelo no cambiará. En la Figura 7.18 en que se presenta el fenómeno en términos individuales la ilustración es más clara. Si la situación inicial es de la que se parte es el punto X con una edificabilidad normativa inferior a la edificabilidad económica, y se va aumentando la primera, el precio del suelo irá subiendo a partir PS” . Pero el máximo en ese precio será PS’ es decir cuando se alcanza la edificabilidad económica. Si se autoriza una edificabilidad normativa aún mayor, la medida no tendrá ningún efecto pues los constructores no superarán la edificabilidad económica. 7.3. La provisión de infraestructura Otro frente de incidencia del Estado sobre los precios del suelo, y muy importante, está asociado a su papel como proveedor de infraestructura urbana. Las inversiones del Estado en vialidad, en espacio público, en redes de servicios, etc. se asocian de manera muy generalizada con incrementos en los precios de terrenos particulares. Una representación espontánea muy difundida entiende que estas acciones estatales ocasionan las alzas en los precios del suelo, o más precisamente, que estos incrementos en los precios de los terrenos no son otra cosa que la transmisión a los terrenos particulares del valor contenido en las obras públicas. Esta afirmación no se limita a lo cualitativo, sino que se extiende a lo cuantitativo: el monto de las inversiones estatales debe corresponder, ni más ni menos, a la agregación de los incrementos en los precios de todos los terrenos aledaños a las obras públicas. De hecho, esto ilumina una serie de prácticas estatales muy extendidas orientadas a captar por parte del Estado los aumentos en los precios de la tierra urbana. Pero este es precisamente un aspecto que amerita un análisis riguroso que abordaremos más adelante, pues a nuestro juicio las percepciones intuitivas no siempre corresponden al funcionamiento económico de estos fenómenos. 7.3.1 La terre-capital Para empezar a discutir este tópico es necesario hacer una precisión inicial. Los analistas clásicos sobre la renta, que como hemos dicho, se referían a la tierra rural, siempre hicieron la siguiente distinción: en las transacciones de terrenos, en el precio que normalmente se paga en el mercado por ellos, usualmente hay un componente que no es propiamente renta, sino que son mercancías normales, que no revisten peculiaridad teórica; se referían con esto a elementos que usualmente están adosados a la tierra, que son eventualmente diferenciables en cada terreno, pero que son productos del trabajo: cercas, caminos internos de las fincas, sistemas de riego o de

346

desagüe, etc. Les asignan un nombre, el de “terre-capital”, y reiteran como hemos dicho que no tienen especificidad teórica. El precio del suelo propiamente dicho, al que se hace depender de la renta, es el remanente una vez se descuenta esta terre-capital, y constituye en el medio rural la parte sustancial del precio en las transacciones. Para trasladar esto a la tierra urbana podríamos afirmar que algunas inversiones estatales, aquellas que resultan en un valor de uso que tiene ciertas características, como su asignación diferenciada a un terreno, la posibilidad de exclusión de su disfrute a usuarios que no tienen acceso a ese lote, etc. tales como las redes de servicios públicos y otras, pueden ser consideradas de manera nítida como “terre-capital”. Su presencia o ausencia es lo que distingue lo que se conoce como tierra “bruta” y tierra “equipada” (o “urbanizada”). Un lote que cuenta con estos valores de uso, es decir un lote urbanizado, tiene un precio mayor que un terreno bruto. La magnitud de esta diferencia debe ser entonces el precio de mercado que es necesario pagar por la producción o el suministro de este equipamiento. 8 En principio el proveedor puede ser el Estado o un agente privado y ello no introduciría mayor diferencia. De esta manera puede decirse que el Estado como suministrador de infraestructura puede hacer elevar los precios del suelo al convertirlos de lotes rústicos en lotes urbanizados. 7.3.2 El impacto del suministro estatal de infraestructura sobre la renta Esto, sin embargo, no reviste mayor dificultad teórica. Pero tampoco es lo importante en la acción del Estado en el mercado de tierras. De hecho lo realmente pertinente es la incidencia que la acción estatal como suministrador de infraestructura tiene sobre la renta propiamente dicha Lo que se tendría que explicar, porque es de una gran relevancia, es el impacto de esta actividad del Estado precisamente sobre el remanente del precio del suelo una vez descontado el precio de estos equipamientos. Si el incremento en el precio del suelo que se deriva de la provisión estatal de infraestructura se limitara a la suma agregada por el precio de los equipamientos, esto no tendría sino la explicación usual de la circulación de una mercancía normal. De hecho en ese caso se trataría de una transacción normal en la que el propietario ha pagado por una mercancía. Pero lo cierto es que es muy difícil sostener que este elemento por si solo explica los precios del suelo en las ciudades. Y en el caso de inversiones estatales que alteran el precio de los terrenos, tendríamos que referirnos a cambios en el precio de la tierra bruta. 8 La magnitud específica que adopta el precio de estos equipamientos, especialmente cuando son suministrados por el Estado, es otro asunto, al que haremos algunas referencias más adelante.

347

Planteemos el asunto entonces de la siguiente manera. Para que la ciudad pueda funcionar como tal se requiere producir una serie de valores de uso colectivo (infraestructura urbana, etc.) que consumen energía productiva de la sociedad y que deben ser financiados de alguna manera. Incluso esto puede afirmarse también de lo rural, pues para que la producción agrícola tenga lugar se necesitan también valores de uso similares, como las vías de comunicación, etc. Pero la renta no se desprende de esto, ni coincide con la magnitud de valor que se cristaliza en estas obras. Hemos visto que el soporte de la renta está asociado al concepto de irreproductibilidad para el capital individual de condiciones de estas tierras, que en el ámbito rural consiste en condiciones fundamentalmente técnicas, y que en el ámbito urbano incluyen también fenómenos sociales, como las pautas de utilización del espacio de la ciudad. La cantidad de valor que el terrateniente puede capturar se desprende de las particularidades de esta irreproductibilidad y no del trabajo condensado en la infraestructura. Reiteremos que una prueba contundente de esto es que se puede reflexionar sobre el surgimiento y la operación de las rentas en ambos contextos, sin tener en cuenta la acción del Estado y por lo tanto, sin considerar sus inversiones. ¿Por qué decimos entonces que la acción del Estado como proveedor de infraestructura incide en los precios de los terrenos? Porque efectivamente lo hace, pero a través de una vía indirecta: las rentas se alteran porque los valores de uso que resultan de estas inversiones afectan esta irreproductibilidad. En el caso rural puede alterar las circunstancias técnicas evocadas, y en el urbano, además, puede transformar las pautas de utilización del espacio urbano. Esta precisión pone en cuestión de manera substancial la noción de identidad cuantitativa entre el costo de estas obras y su efecto en los precios del suelo. La tesis que queremos defender aquí es la de que el impacto de las obras de infraestructura urbana sobre los lotes puede ser mayor o menor que el monto de la inversión, e incluso con frecuencia puede ser negativo. A menudo su impacto es muy desigual: a algunos lotes los afecta positivamente pero en diverso grado, y a otros en sentido negativo. Y lo más importante: el efecto agregado no tiene ninguna relación discernible con la magnitud global de la inversión. Es más, incluso puede decirse que en ciertas circunstancias esta relación en términos agregados puede ser inversa: en ocasiones la renta en una ciudad es elevada, precisamente porque la inversión pública en equipamiento es insuficiente. Ilustremos esto con el examen de un ejemplo sencillo que para hacerlo más elocuente lo vamos a ubicar en el ámbito rural. Habíamos afirmado,

348

refiriéndonos a la Figura 7.8, que la renta que surgía allí, que es de tipo diferencial, estaba asociada al carácter creciente de la oferta de largo plazo de los bienes agrícolas. Supongamos para hacer más fácil el análisis que esto se deriva de costos de transporte. En la Figura 7.20 la curva PC-PC es creciente porque para aumentar la producción se necesita utilizar tierras que están cada vez más alejadas lo que implica mayores costos de transporte. La cantidad producida, ilustrada por el punto q, sería aquella en que la curva de demanda fuera compatible con el precio de producción del agricultor capitalista que operara en la tierra más alejada. El precio de producción de este capitalista marginal determinaría el Precio unitario (P) que rige para todos los productores. La renta que surge en cada uno de los terrenos que están menos alejados que el marginal está representada por la diferencia entre la línea de Precio de Producción (PP-PP) y la recta del Precio, y equivaldría en este caso precisamente a los costos de trasporte (o a la diferencia en costos de transporte de cada uno de estos lotes con la tierra marginal). En la parte inferior de la gráfica esto se representa con la línea descendente de rentas r que va cayendo hasta volverse nula en TM, la tierra marginal en ese momento.

349

Figura 7.20 Cambio en los precios de terrenos rurales como efecto de una inversión en

Vialidad

r’

PC

PP

PP

PP’

PC

Precio

Cantidad q q’

P

P’

r

X TM TM’ Tierra

Renta

Vamos a suponer ahora que el Estado decide hacer una inversión consistente en una mejora en las vías de comunicación. Como consecuencia de ello, los costos de transporte de los terrenos van creciendo con la

350

distancia en una proporción menor que en la situación inicial. Esto debe traducirse en la Figura 7.20 en un giro de la línea de Precio de Producción que tendrá el mismo origen (la tierra más cercana que no tiene costos de transporte no experimentará ningún cambio en sus costos) pero con una pendiente menor, pues la progresión de los costos con la distancia es menos acentuada. Miremos sin embargo algo interesante: si la curva de Precio de Circulación que involucra los aspectos de la demanda no ha cambiado, tanto la cantidad producida de bienes agrícolas, como su precio van a variar. Ahora será posible producir en terrenos más alejados con costos inferiores a la situación previa y se pueden involucrar nuevos terrenos a la producción. Pero como esto aumenta la cantidad disponible de bienes agrícolas, los consumidores, en una mejor situación de abastecimiento, podrán pagar un precio menor: el precio de mercado desciende de P a P’ La curva de rentas de la parte inferior de la figura, que es el traslado de las distancias entre P’ y PP’-PP’ se altera y resulta la curva de renta r’. Obsérvese que según este análisis la acción del Estado genera la siguiente relación de la nueva curva de renta r´ con la curva de rentas anterior r: a la derecha del punto X hasta la nueva tierra marginal TM’ es decir en las tierras que tenían rentas muy bajas o nulas, en la nueva situación tendrán rentas más elevadas. La acción del Estado genera un incremento en los precios de estos terrenos. Pero a la derecha del punto X las rentas descienden: ante las mejoras en las vías de transporte, su privilegio con respecto a las tierras más malas en realidad disminuye. ¿Cuál es la relación entre los aumentos en el precio de unos lotes y las pérdidas de otros (es decir, la comparación en la figura de las áreas bajo r y r’)? No es evidente que exista alguna regla precisa, y esto parece depender de muchos factores, como la forma de la demanda, la progresión de los costos de transporte, etc. Pero por otro lado ¿cuál es la relación cuantitativa entre estos incrementos en los precios del suelo y el costo en que incurre el Estado para realizar la obra referida? Tampoco parece existir una relación clara. Puede ser igual, mayor o menor. El monto del impacto sobre las rentas depende del efecto sobre la irreproductibilidad (que en este caso es de tipo técnico, la incidencia en la accesibilidad y por consiguiente en los costos de transporte) y no de la magnitud de inversión necesaria para tener este resultado. Este efecto sería el mismo si el costo de las obras necesarias para obtener esta mejoría en la vialidad fuera grande o pequeño. Adviértase que la operación estatal no puede ser evaluada únicamente por el impacto sobre los precios del suelo: en este caso la acción del Estado tiene otros efectos que pueden ameritar un gasto gubernamental mayor que el alza

351

provocada en los precios de los terrenos, o incluso su objetivo puede ser precisamente reducirlos: aquí se obtiene una oferta mayor de bienes agrícolas, un menor precio por ellos, un nivel mayor de actividad agrícola, que bien pueden justificar esta acción. Puede darse el caso, entonces, de que la acción del Estado tenga efectos mucho mayores sobre los precios de los terrenos (o sobre algunos de ellos) que la magnitud de los recursos estatales invertidos para ello. En este caso cabría la pregunta de por qué no emprenden los mismos propietarios privados una iniciativa de este tipo, si finalmente pueden obtener incrementos en los precios de sus propiedades que son superiores a los costos en que incurrirían para la ejecución de esa obra por su cuenta. Pueden existir muchas razones, desde las limitaciones legales, pues algunas de estas acciones son potestad exclusiva del Estado, dificultades de concertación entre todos los propietarios, problemas de financiación porque la escala puede ser excesiva para agentes particulares, etc. Es claro que en estas circunstancias los propietarios potencialmente beneficiados propiciarían que el Estado emprendiera estas obras, e incluso estarían dispuestos a contribuir a su financiación. En todos estos casos, bien sea que la inversión sea mayor o menor que los efectos sobre los precios de los terrenos, puede verse que con frecuencia las inversiones estatales en infraestructura tienen impactos positivos sobre terrenos cuyos propietarios no han intervenido de ninguna manera en este resultado. A ellos podría exigírseles que contribuyeran con todo o con una parte de estos beneficios adquiridos por ellos sin ninguna contraprestación.9 En el caso urbano se presenta una gran variedad de situaciones que tienen estos rasgos pero cuyas manifestaciones concretas son muy diferentes. En general las inversiones estatales pueden alterar bien sea condiciones técnicas de producción o de consumo del espacio construido como incidir en las prácticas sociales de su uso. En cada caso hay que examinar las características de sus impactos, tanto su magnitud, como alcance espacial de sus efectos en los precios de los terrenos. Sería muy conveniente que existiera una regla general y sencilla para estimar estos efectos, pero

9 A quienes se preocupan por el efecto negativo de acciones del Estado sobre los precios de algunos terrenos, de lo que concluyen que el Estado debería entrar a indemnizarlos, el ejemplo que presentamos puede servir de reflexión. ¿Aparece como algo razonable que para llevar a cabo las mejoras en cuestión en la vía de comunicación, de lo que parece innegable que se beneficia el conjunto de la comunidad, el Estado debería indemnizar a los propietarios cuyos terrenos pierden precio? ¿No implicaría esto prolongar una situación de privilegio, cuando objetivamente su base ha desparecido, privilegio que nace precisamente de la precariedad y que tiene efectos nocivos para el conjunto de la población (precios agrícolas más altos, menor producción)?

352

desafortunadamente no la hay.10 Ciertamente el costo de la obra no es un referente apropiado para hacer esta estimación. A riesgo de aparecer contradictorios, pero precisamente para hacer evidente sus limitaciones y complejidades, intentemos reflexionar en términos generales. Una de las inversiones en infraestructura más importantes en la ciudad lo constituyen las obras viales. Parece evidente que al mejorar la accesibilidad relativa se afectan positivamente los precios de los terrenos pues se hacen crecer las rentas diferenciales. Esto de hecho ocurre con la mayor frecuencia. Sin embargo, el ejemplo rural que hemos presentado nos muestra que aquí también debe existir un efecto contrario, mucho más generalizado, de disminución de esas mismas rentas en el nivel de toda la ciudad (aunque eso más difícil de percibir) Pero puede tener efectos positivos aún más amplios. Una obra vial puede hacer posible un cambio de uso: un área de vivienda puede, en virtud de una mejora en la accesibilidad, convertirse en una zona comercial y esto puede hacer subir las rentas de una manera muy substancial, mayor que la simple mejora de accesibilidad relativa de una zona de vivienda. Las pautas de comportamiento ligadas a la segregación socioespacial pueden generar hechos insospechados: la accesibilidad no siempre es valorada positivamente por los grupos de mayores ingresos. Una obra vial que la aumente puede tener efectos muy disruptores en barrios muy exclusivos que perciben que una vía de este tipo puede traer ruido, afluencia masiva e indeseada de personas, etc. y esto debilita su carga social positiva hacer descender los precios del suelo.11 La contigüidad inmediata con obras viales de gran envergadura puede generar molestias que dificulten algunas actividades urbanas (Ver nota 10) que

10 Para ilustrar la complejidad que pueden tener estos efectos aludamos a un caso concreto y documentado para la ciudad de Bogotá. Se trataba de una zona comercial que se había ido consolidando en una antigua área residencial y que tenía un gran dinamismo. Por esta misma razón había generado problemas graves de congestión, que tenía implicaciones a nivel de toda la ciudad, pues era anexa a una gran avenida de nivel metropolitano que veía por ello muy entorpecida su circulación. Se decidió realizar un puente elevado para obviar la intersección con la gran avenida, una obra ciertamente costosa. El impacto sobre las propiedades fue muy diverso. Los lotes que tenían una vecindad inmediata con el puente se vieron muy perjudicados, pues físicamente estas obras trastocaron el espacio y la accesibilidad inmediata: muchos locales comerciales no pudieron seguir operando como tales, y los inmuebles residenciales bajaron de precio pues el puente vehicular causaba molestias visuales y auditivas. Sin embargo, los inmuebles un poco más alejados mejoraron substancialmente su accesibilidad y vieron crecer sus precios. Pero esta obra, que tiene una función metropolitana, seguramente mejoró el funcionamiento global del tráfico, y es de esperar que hubiera tenido un efecto general de contracción de los precios de los terrenos de la ciudad, vía disminución en rentas diferenciales. 11 Un caso muy elocuente de la incidencia de las pautas sociales de usos de la ciudad sobre los fenómenos puramente técnicos y “objetivos” lo encontramos en un ejercicio estadístico sobre los precios de la tierra en Bogotá que arrojó un hecho muy paradójico: mientras que en los estratos de altos ingresos la cercanía a espacios públicos colectivos como los parques, tenían, como era esperable una asociación estadística positiva con el precio del suelo, en los estratos de bajos ingresos esta ligazón no existía, e inclusive era negativa. La explicación de esta paradoja residía aparentemente en que mientras en las zonas de mayores ingresos los parques son percibidos como algo deseable, en las zonas populares, donde hay menor control social, los parques son identificados con comportamientos patosociales e inseguridad.

353

pueden afectar negativamente los precios del suelo aunque los lugares vecinos, pero un poco más alejados, se beneficien, etc. 7.3.3 Las limitaciones en la provisión de infraestructura Una incidencia sobre los precios del suelo urbano de la provisión de infraestructura por parte del Estado que no siempre es evidente y que con frecuencia tiene una gran importancia se da de una manera insospechada: por la vía negativa. Es decir, a través de las insuficiencias del Estado para proveer la infraestructura necesaria. Las tierras destinadas a usos urbanos necesitan de la provisión de una serie de valores de uso que denominamos infraestructura, algunos de los cuales normalmente sólo pueden ser suministrados por el Estado, por razones que ya hemos aludido. Cuando las actividades urbanas se multiplican y se requiere más tierras para construir inmuebles adicionales que las alojen, lo esperable es que el Estado equipe esas tierras adicionales. Si por alguna razón no lo hace o no puede hacerlo, se da una escasez relativa de inmuebles porque los que se requerirían adicionalmente no se pueden construir, precisamente por falta de tierras equipadas. Los precios de todos los inmuebles en la ciudad aumentan. Como los costos de construcción no tienen por qué haber cambiado, esto implicará que existe a causa de este fenómeno una sobreganancia adicional. Como ella está ligada precisamente a la disponibilidad de tierra equipada, esta sobregaancia se convierte en renta: los precios de toda las tierras equipadas se elevan como resultado de esta insuficiencia en la acción estatal.12

Como se ve en esta situación es clave la noción de que existe un bloqueo al suministro de tierras urbanas. Nuestro dispositivo analítico ofrece ventajas con respecto al convencional para visualizar el fenómeno. Vamos a presentarlo, para lo cual debemos hacer una pequeña digresión para explicar su funcionamiento. En la Figura 7.21vamos a retomar lo que hemos expuesto en el Capítulo 4 a propósito de la formación del precio y de la renta en un caso muy simplificado de una ciudad monocéntrica que tiene solamente usos residenciales por parte de usuarios homogéneos. El eje de las X nos ilustra de manera simultánea la cantidad de viviendas, la cantidad de terrenos y la distancia al centro, ya que para aumentar la cantidad de inmuebles se requiere incorporar más tierras y más alejadas del centro C.

12 Smolka, Martim: “Regularização da ocupação do solo urbano: a solução que é parte do problema, o problema que é parte da solução” En Abramo, Pedro (comp) A cidade da informalidade. O desafio das cidades latino-americanas. Livraria Sette Letras FAPERJ Rio de Janeiro 2003

354

Suponemos que los costos de construcción de los inmuebles no varían con la distancia, así que son iguales para todos los constructores y en todos los terrenos: la línea de Precio de Producción, que incluye los costos (K) y la ganancia normal (G) es horizontal. Sin embargo, para consumir las viviendas los usuarios deben incurrir en un costo adicional, el Costo de Transporte, que aumenta con la distancia. Como hemos señalado en páginas anteriores, la competencia entre los usuarios, que quisieran localizarse todos donde los costos de transporte sean menores, permite que se cobre como renta todos los “ahorros” en costo de transporte de los que gozan los usuarios mejor situados. De esta forma el precio que paga un usuario por desarrollar la actividad residencial tendría tres secciones: el Precio de Producción, que es homogéneo, el Costo de Transporte, que aumenta con la distancia, y la Renta, que como es complementario al costo de transporte disminuye con la distancia. Finalmente todos los usuarios de vivienda pagan la misma cantidad global por usar la vivienda. La curva PC-PC nos ilustra curva de Precio de Circulación por el servicio de actividad residencial que incluye el agregado de estos tres componentes y que relaciona de manera inversa el precio total que se paga y la cantidad de vivienda transada (y la cantidad de tierras y su distancia al centro). El punto A donde se corta la línea de Precio de Producción + Costo de Trasporte determina la cantidad q de viviendas transadas a esa distancia del centro y el precio PG que en este caso se refiere al Precio Global que incluye los tres componentes.

355

Figura 7.21 Formación del precio de los inmuebles y de la renta con costos de

transporte.

R

G

K

PP

PG

q

PC

PCCT

X

A

O

PP*

Cantidad:distancia

Sin embargo en el mercado estas categorías no se manifiestan de la misma manera. En primer lugar, el usuario no separa lo que paga como renta de lo que paga como Precio de Producción. Él paga un agregado de los dos, que es el precio total del inmueble. En cambio el Costo de Transporte sí lo diferencia y lo paga de otra manera y a otro agente. Para acercar nuestra presentación a algo más intuitivo, en la Figura 7.22 hacemos una ligera modificación: invertimos la relación entre el triangulo PG-PP-A (que mostraba la renta agregada en la figura anterior) y el triángulo PP-PP*-A (que mostraba los Costos de transporte agregados). La línea P-PP* representa el precio que se paga por los inmuebles, que es descendente porque son más caros si tienen una mejor situación (incluyen una renta mayor) El triángulo P-PP- PP* ilustra de la manera a la que estamos acostumbrados, la renta, que en este caso es diferencial y que va descendiendo a medida que aumenta la distancia.

356

Figura 7.22 Formación del precio de los inmuebles y de la renta con costos de

transporte

r

PP* G

K

PP

P

q

PC

PCCT

O

A

Esto desde luego se da si no existe ninguna limitación para incorporar la totalidad de tierras para producir q. ¿Qué pasaría si el Estado no puede suministrar todos esos lotes equipados? En la Figura 7.23 (que modifica la Figura 7.21) ilustramos esa posibilidad. Supóngase que sólo se puede ofrecer una cantidad de viviendas q´ ya que los terrenos necesarios para producir q´-q no pueden ser equipados. En esas circunstancias la intersección con la Curva de Precio de Circulación pasa de A a B por lo tanto el Precio Global se eleva y pasa de PG a PG’. En otras palabras, se transan menos inmuebles y a un precio mayor. Ahora bien, veamos qué sucede con la renta. Si cuando no había limitaciones de tierra ella estaba representada por el tríángulo PG-PP-A, ahora ella se refleja en el trapecio PG’-PP-F-B.

357

Figura 7.23 Formación del precio de los inmuebles y de la renta con restricciones en

equipamiento

PP

r’

F

B

A

PG´

r

G

K

PP

PG

q

PC

CT

q’

PP’

PC

Esto puede representarse de manera más familiar en la Figura 7.24, donde hacemos la inversión entre renta y costos de transporte. El Precio de las viviendas pasa de la línea P-PP’ a la línea más elevada P’-F. La cantidad de inmuebles transado se reduce de q a q’. La renta pasa del triángulo P-PP- PP* al trapecio P’-PP-PP**-B

358

Figura 7.24 Formación del precio de los inmuebles y de la renta con restricciones en

equipamiento

r’ F

A

B

r

G

K

PP

P

q

PC

PC

CT

C

PP* PP**

P’

q’

En la Figura 7.25 siguiendo el procedimiento que hemos usado en secciones anteriores, aislamos lo correspondiente a la renta y a la cantidad de tierras. La línea delgada ilustra la situación sin restricciones y la línea gruesa cuando hay limitaciones de equipamiento. Como se ve cuando no hay limitaciones tenemos una estructura de rentas característica de renta diferencial: la magnitud de la renta disminuye con la distancia y la tierra marginal, t que corresponde a la producción de q en la figura anterior, tiene una renta nula.13 Cuando hay limitaciones tenemos una estructura de rentas con renta absoluta: la tierra marginal t’ que corresponde a la producción de q’ tiene una renta positiva y a partir de allí se escalona la renta diferencial. Mírese bien lo que sucede: cuando hay limitaciones de equipamiento las tierras entre C y t’ tienen rentas mayores que si hay pleno abastecimiento de infraestructura. En cambio para las tierras entre t’ y t las rentas son más bajas pues no se pueden desarrollar. Aquí aparecen como nulas pero en un contexto más realista deben corresponder a las rentas rurales.

13 Estamos haciendo una simplificación porque en la tierra urbana la tierra marginal tiene al menos la

renta rural que soporta el terreno de los bordes de la ciudad que generalmente es positiva.

359

Esto es un hecho muy pertinente y a la vez paradójico. Las ciudades de países pobres cuyos estados tienen dificultades para ofrecer infraestructura urbana, lo cual a menudo se agrava porque son ciudades que crecen rápidamente y la demanda por espacio urbano es elevada, suelen tener como consecuencia de ello precios del suelo más altos.

Figura 7.25 Rentas urbanas con limitación en infraestructura

t t’

r’

r

Tierra

Renta

C

Finalicemos esta sección aludiendo a un fenómeno muy importante que ocurre con la provisión de infraestructura por parte del Estado en áreas de ampliación de la ciudad cuando existen restricciones de equipamiento, y que este dispositivo analítico permite visualizar. Si se está en una situación de limitación, y el Estado amplia el suministro de infraestructura, lo esperable, como hemos visto, es que los precios del suelo en general de la ciudad se reduzcan. La magnitud de este impacto, que se reparte en una gran cantidad de terrenos puede ser moderada si la operación no es muy grande y el efecto puede pasar desapercibido. En cambio, los terrenos que como resultado de estas acciones pasan de rurales a urbanos ven sus precios elevarse de manera muy considerable en poco tiempo, pues por lo general las rentas rurales, que son las que soportan los lotes no desarrollados, tienden a ser pequeñas. En realidad a menudo esto es la base operaciones de especulación urbana muy redituables. Se construye así la percepción de que la inversión estatal en infraestructura en terrenos de ampliación hace crecer los precios del suelo. En la Figura 7.26 se ilustra esto con mayor detalle. Supóngase que en un primer momento el Estado puede ofrecer infraestructura solamente para desarrollar como terrenos urbanos hasta el punto t. La línea continua delgada muestra las rentas de los terrenos. A la izquierda de t las rentas son

360

elevadas y a la derecha, que corresponde a tierras periféricas no desarrolladas las rentas son bajas porque corresponden a las rurales. Pero supongamos que el Estado hace un esfuerzo y ofrece infraestructura para incorporar tierras urbanas adicionales hasta el punto t’. Las tierras de los terrenos entre C y q ven descender levemente sus rentas. Las rentas de las tierras entre q y q’ crecen de manera considerable, desde su nivel rural al nivel de rentas urbanas.

Figura 7.26 Efecto de ampliación de la infraestructura en los precios del suelo

t t’

Renta

Tierras

7. 3.4 El cobro de la infraestructura Finalmente existe otra vía en la que el Estado incide en los precios del suelo y tiene que ver con la forma en la que se cobra (o se deja de cobrar) la infraestructura. De manera general, el costo de la infraestructura hace parte de los costos de construcción. En ese sentido, dado un precio de venta del bien, si el promotor debe pagar una suma por la infraestructura adicional a lo que debe gastar en la edificación propiamente dicha, sus costos totales se elevan, la sobreganancia que puede obtener se reduce, y por lo tanto los precios de la tierra bajan. Esto no presenta ninguna dificultad de

361

entendimiento. Los promotores lo tienen bien conciente y es práctica corriente en las negociaciones sobre el precio del suelo. Esto es especialmente claro en los aspectos que son relativamente diferenciables para los lotes individuales o para grupos de lotes: ejemplo de ello son las redes secundarias de servicios públicos, que se adscriben a los terrenos de un proyecto inmobiliario, o la vialidad y espacios públicos locales. Incluso al respecto es indiferente que el proveedor de esta infraestructura sea un agente privado o un agente estatal. No es tan nítida la situación cuando hablamos de infraestructura de un nivel más general, cuyo radio de acción es muy amplio: son los casos de la viabilidad de orden urbano o zonal, de la extensión de redes primarias, de obras ambientales de envergadura. Como no siempre es fácil de desagregar el área de impacto de estas obras, y a menudo son compartidas por un número apreciable de propietarios, el Estado prefiere costearlas por otras vías, como las tarifas o el presupuesto general. En la práctica esto es una transferencia de valor desde el conjunto de los que verdaderamente pagan estas obras hacia los propietarios de los terrenos: estos últimos pueden disfrutar de precios del suelo más altos, exactamente en el mismo monto que dejan de pagar por estos valores de uso. De manera creciente los gobiernos locales están cambiando esta forma de actuar, entre otras cosas porque se ha progresado bastante en técnicas y procedimientos para desagregar estos costos y determinar la participación de los diferentes terrenos: en algunos medios se conoce esto como “cobro de cargas generales”. Una primera reacción es pensar que estos cobros deben repercutirse en un aumento en los precios de la edificación. Aunque esto no es un impuesto, sino el cobro de un bien suministrado que se daba en forma gratuita, su impacto es similar a lo que hemos visto en el caso de los gravámenes. Se puede pensar que cuando no se cobra esta infraestructura general se está dando un subsidio implícito al promotor, en realidad es como si el Estado asumiera una parte de sus costos: de allí que se eleve la sobreganancia que eventualmente se puede percibir debido a las características locacionales. Pero sabemos que estas se convierten en rentas. Cuando el Estado sí cobra estos rubros, el efecto es el de que la renta se reduce en la misma proporción. La Figura 7.27 ilustra esto. La línea más gruesa muestra el precio y la renta cuando no se cobran las cargas generales y la línea delgada cuando sí se hace.

362

Figura 7.27

Efecto del cobro de carga general sobre el precio del suelo

PC

P de P sin carga general

Carga general

P

Cantidad

Tierra

Renta sin carga general

Renta con carga general

r

PC

7.4. El Estado como agente inmobiliario Otra forma de incidencia del Estado en el mercado de tierras en la ciudad se desprende de su acción como agente inmobiliario. En efecto, además de sus funciones sobre los agentes inmobiliarios privados el Estado mismo funge como tal. El Estado es propietario de tierras, y no solo las de “uso público” sino también de tierras apropiables privadamente (o que pueden llegar a serlo) Además el Estado produce inmuebles de distinto tipo: algunos destinados su propio uso (oficinas gubernamentales, sedes administrativas); otros de uso colectivo (bibliotecas, teatros, sedes de instituciones educativas, culturales, de salud, etc.); incluso produce inmuebles de uso privado (algunas modalidades de vivienda social,

363

promovidas o construidas directamente por organismos estatales). Estas operaciones, en la medida que alteran y transforman la estructura urbana introducen cambios en los precios de los terrenos, y no solamente en los lotes desarrollados por el Estado, sino en aquellos que se relacionan espacialmente con ellos. Se puede decir que en esto el Estado no se diferencia de una agente constructor privado. Sin embargo, la abundancia de estas operaciones, su magnitud, y desde luego la naturaleza del Estado como agente social, dan lugar a una consideración al respecto. Como algunas de estas operaciones implican elevaciones importantes de precios en los terrenos aledaños, esto abre la posibilidad de un tipo de acción estatal: aquella que se propone capturar para la comunidad (a través del Estado) estos aumentos de precios, bien sea mediante la imposición (la “recuperación de plusvalías” que trataremos más adelante con más detalle) o incluso mediante la negociación con propietarios y promotores privados que se benefician de estas acciones. Para dar una idea más clara de esta noción, ilustrémosla con una referencia a un fenómeno reiterado en nuestras ciudades: el de áreas centrales que entran en un proceso de declive urbano, en el que las actividades más lucrativas emigran y los precios de la tierra descienden como efecto de una dinámica de conjunto que se vuelve imposible de revertir por parte de capitales individuales. Esto da lugar a operaciones de renovación urbana lideradas por el Estado. Uno de los ejes de este tipo de operaciones es la construcción en ese lugar de ciertos inmuebles estatales que, por ejemplo, aseguren el aflujo de un número importante de visitantes y usuarios de estos inmuebles, que hagan posible entonces el funcionamiento de otras actividades complementarias (comercio, restaurantes, hoteles, etc.) que pueden ser desarrolladas en edificios particulares. Se espera que esto haga subir sus precios inmobiliarios a través del crecimiento de rentas de distinto tipo y desencadene una dinámica de recuperación social y económica de estos sectores. Para ello, sin embargo, la acción constructora de inmuebles del Estado es indispensable. El Estado puede capturar parte de estos incrementos a través de tasas o contribuciones, o mediante la negociación: se puede comprometer a los propietarios beneficiados o a promotores potenciales para que, a cambio de que esta acción estatal se realice, ellos contribuyan con parte de los costos de equipamiento, o donen algunos terrenos, etc. Como gran propietario de tierras el Estado puede incidir en el mercado de ellas. Con frecuencia y sin proponérselo, el accionar del Estado tiene un efecto similar al de los grandes especuladores, pues retiene terrenos en cantidades considerables, que son subutilizados o no se usan y que podrían

364

ser dedicados a otros usos. De esta manera contribuye a agudizar la eventual escasez de tierras y a elevar su precio. A veces el Estado conserva la propiedad de terrenos que potencialmente pueden tener precios elevados porque tienen localizaciones privilegiadas, y que retiene no porque busque apoderarse de esos altos precios, sino en razón de otros objetivos o características de las entidades estatales (por ejemplo, instalaciones militares muy extensas que cuando fueron construidas eran periféricas y que con el tiempo se vuelven centrales, áreas dedicadas a ferrocarriles o a mercados que la planificación decide trasladar o eliminar, etc.) Lo anterior da pie a que la propiedad de estos terrenos se use para afectar el precio de los terrenos en general. Una de ellas persigue precisamente combatir la retención que eventualmente ejerzan los propietarios privados de ellas mediante la oferta masiva de estos terrenos estatales. Esta es la idea detrás de una herramienta explícita que intenta replicar las acciones estatales en otros mercados como el financiero o el cambiario, en los cuales el Estado regula los precios ampliando esporádicamente la oferta para combatir la especulación: la misma denominación con la que se le conoce, un “banco de tierras” revela esta intención. Implica no solamente que el Estado, en ciertas circunstancias, lleve al mercado terrenos que posea incidentalmente, sino que mediante un organismo especializado en esas labores adquiera terrenos y los ponga a disposición de los compradores cuando escasean los lotes. Otro tipo de acción estatal al respecto es complementaria a la que hemos mostrado con respecto a operaciones en las que el Estado participa como gran constructor o desarrollador. Para ciertas operaciones de gran envergadura, el Estado puede asociarse con promotores privados, pero en este caso gran terrateniente, vendiendo terrenos oficiales que incluyan la expectativa de incrementos en su precio o como socio en las operaciones inmobiliarias cuyo aporte es precisamente la tierra de la cual el Estado es propietario. 7.5 Algunos instrumentos de gestión del suelo A la luz de lo que hemos examinado en las secciones previas de este capítulo, vamos presentar de manera esquemática y suscinta algunos de los instrumentos que se utilizan con mayor frecuencia por parte del Estado para incidir en la operación del mercado del suelo urbano. Sus objetivos no son siempre los mismos y por lo general combinan varios de los elementos que ya hemos estudiado.

365

7.5.1 El impuesto predial Tal vez el instrumento más extendido de acción estatal sobre el mercado del suelo urbano lo constituya el impuesto general a la propiedad inmobiliaria que se conoce bajo varias denominaciones, una de ellas la de impuesto predial y al cual ya hemos hecho referencia. Generalmente se trata de un impuesto local, es decir, cobrado por las autoridades de gobierno de la ciudad. Su justificación es muy clara: si el funcionamiento de la ciudad exige una serie de gastos de infraestructura y de operación, es lógico que quienes se beneficien de ello aporten para sostener los gastos necesarios. El objetivo que se persigue con este instrumento es por lo tanto fundamentalmente fiscal: se buscan recursos para la creación, la operación y el mantenimiento de la estructura urbana. Ahora, lo cierto es que estos valores de uso colectivo se pueden financiar de otra manera, por imposición general, por tarifas, etc. y no siempre hubo impuesto predial ni este está presente en todos los países. El uso relativamente extenso del impuesto predial está ligado implícita o explícitamente a las argumentaciones clásicas sobre la imposición a la tierra que ya hemos presentado. Se confía en su neutralidad, en la medida que se espera que no altere los precios de los inmuebles ni que inhiba su producción y que sean los propietarios territoriales quienes paguen el gravamen, pues el funcionamiento del mercado se encargaría de que los compradores de los edificios lo dedujeran de manera capitalizada de lo que pagan a los promotores, y estos a su vez lo harían con los vendedores de los terrenos para construir. Su importancia es muy diversificada y oscilante en la práctica. El impuesto predial generalmente se aplica tanto a predios rurales como urbanos y tuvo épocas de esplendor a comienzos del Siglo XIX cuando buena parte de la riqueza estaba representada por la propiedad territorial, fundamentalmente rural. Su peso relativo ha decrecido en virtud de la ampliación de sectores diferentes a la agricultura y el desarrollo de otros instrumentos de imposición general. Sin embargo, el impuesto predial propiamente urbano en algunos países, particularmente los anglosajones, representa una parte importante del valor de los inmuebles y en general en la mayoría de los países es una de las fuentes de recursos más importantes de los fiscos locales. 14De hecho, ligada a una tendencia a fortalecer la descentralización y la gestión local, internacionalmente existe una promoción muy amplia para difundir este impuesto, para elevar sus tarifas y mejorar sus mecanismos de recaudo. 14 Guigou, Jean Louis y Legrand, J.M. Fiscalité foncière . Analyse comparée des pays d l’OCDE Economica Paris 1983

366

Apoyándonos en lo que hemos discutido teóricamente vamos a hacer aquí algunas breves referencias a algunas objeciones y debates que existen con respecto a este impuesto. Ya hemos señalado que desde una perspectiva estrechamente ligada a los planteamientos clásicos y de Henry George se precisa que las expectativas de neutralidad solamente son razonables cuando la base del impuesto es el precio del suelo, y la práctica más común es que el impuesto a la propiedad inmobiliaria se cobra con referencia al precio total del inmueble. Por lo tanto, se propone que se cambie el sistema. Al respecto recordamos una conclusión del análisis que hicimos al respecto: los gravámenes a los bienes ligados a la tierra, incluso si se calculan con referencia al precio del bien, si el monto no excede la magnitud de la Renta Absoluta, cuando ella existe, conservan la característica de neutralidad. De otra parte, como lo hemos señalado, en el medio urbano la referencia exclusiva al precio del suelo para determinar el monto del gravamen también tiene imperfecciones, que pueden ser graves: hemos señalado que en este contexto prolifera el desfase entre rentas reales y rentas potenciales, y no por un simple fenómeno de fricción, sino de manera estable y estructural. Tener como referencia solamente la renta potencial da lugar a inequidades que pueden ser muy sustanciales en contra de los propietarios y/o ocupantes (muy numerosos, si no la mayoría) de inmuebles antiguos que no pueden desarrollar inmediatamente la densidad o el uso que maximiza la renta potencial. De hecho tal proceder agudiza la tendencia a la obsolescencia precoz de los inmuebles antiguos, algo que no siempre es deseable, y que en general no lo es. Otro reparo que se le hace a este impuesto es el de que si la tarifa es uniforme, es decir que si se cobra a todos los predios una misma proporción del precio del inmueble, el impuesto opera en forma regresiva en términos de la distribución de los ingresos, pues por lo general entre los propietarios de uso de los inmuebles (sobre todo de vivienda) el peso proporcional del precio de los inmuebles ocupados por ellos mismos con respecto a sus ingresos es más elevado entre los más pobres: los pobladores de menores recursos pagarían como impuesto predial una proporción mayor de sus ingresos que los usuarios más adinerados. También se señala que eventualmente usuarios de ingresos bajos no tendrán la liquidez suficiente para pagar el impuesto y se verán impulsados a evadir su pago o estarán abocados a perder la propiedad o a cambiar de lugar o de inmueble para pagar el tributo. Ante estas consideraciones se ha introducido la práctica de establecer tarifas progresivas y reglamentaciones que tengan en cuenta criterios de capacidad de pago: exenciones a los sectores más pobres, límites de la

367

tarifa ligados a estimaciones de los ingresos de los pobladores, topes en los reajustes al monto del gravamen en el tiempo de acuerdo a la evolución de los ingresos o de los precios generales, etc. También frente a esto existe controversia, algunas de tipo puramente relacionadas con la operatividad fiscal: se plantea que las tarifas múltiples son difíciles y costosas de administrar, que fomentan la evasión, que no es claro con respecto a qué criterio se establece la progresividad; otras anotaciones tienen que ver con sus efectos urbanos, la principal de ellas es la de que acentúa la segregación.15 Pero existe una reflexión al respecto, sustentada precisamente en la interpretación de la formación del precio del suelo que aquí hemos evocado y que concluye que las tarifas progresivas son inocuas con respecto a la distribución del ingreso entre los usuarios de los inmuebles urbanos y que implican más bien una concesión a los propietarios de los terrenos correspondientes a los edificios beneficiados con tarifas más bajas. En efecto, como se ha dicho, un impuesto a un bien que contenga renta (mientras el impuesto no supere la magnitud de esta renta) no se repercute en el precio del bien que paga el usuario, el cual permanece inmodificado.16 Cuando existe impuesto el excedente por encima del precio de producción se reparte entonces entre el propietario y el Estado. Si a este último se le cobra una tarifa menor con la intención de favorecer al usuario, en realidad el precio que el comprador paga es el mismo, y lo que deja de cobrar el Estado se lo apropia el terrateniente. La medida no tendría el efecto deseado de aliviar el pago de los usuarios más pobres y lo único que esta medida genera es que el Estado pierda recursos. Con la misma lógica, desde luego, se argumenta que el impuesto predial debería ser lo más alto posible, en el límite debería absorber la totalidad de la renta, como lo preconizaba George: la situación del usuario no empeoraría por ello y el único que se vería afectado sería el terrateniente.

15 Lo ideal sería que la progresividad de las tarifas se diseñaran con respecto al nivel de ingresos de los ocupantes o de los propietarios de los inmuebles. Pero este es un dato que es difícil de obtener. Así que generalmente se usa como aproximación el precio total del inmueble, o a veces con un poco más de precisión, el precio unitario (por metro cuadrado de espacio construido). Pero siguen siendo aproximaciones que pueden tener grandes desfases (para no hablar de que el ocupante puede ser un inquilino). Otra aproximación que puede ser más certera en ciertas circunstancias, es diferenciar la tarifa por áreas de la ciudad que tengan perfiles sociales distintos, lo cual se facilita cuando la segregación socioespacial es aguda. Pero allí es donde se argumenta que esta práctica acentúa la segregación, pues el impuesto más elevado en las áreas positivamente connotadas operaría como barrera para su ocupación por pobladores de menores ingresos. 16 Si el usuario debe pagar el impuesto, el precio de compraventa original se reduce en el monto del impuesto periódico capitalizado. En realidad entre lo que este le paga al promotor y al Estado, la magnitud no varía si existe o no existe impuesto. Solo que a medida que baja el impuesto, una porción mayor de lo que paga va a parar al promotor (y por lo tanto al terrateniente) y no al Estado.

368

Esta argumentación tendría una derivación insospechada: si la diferenciación de tarifas que busca la progresividad es inoperante, tampoco esta práctica tiene impacto en la segregación socioespacial: las tarifas más altas en las áreas de mayor connotación social lo único que hacen es que trasmiten al Estado una porción mayor del sobreprecio que los usuarios de mayores ingresos están dispuestos a pagar por excluir a los de menores ingresos, y que de otra manera sería capturada por el terrateniente. Sin embargo en términos de política, hay que precisar que esta noción de que los impuestos se repercuten únicamente en el precio del suelo que puede cobrar el terrateniente original, es una noción de largo plazo y supone o que el monto de los impuestos no varíe en el tiempo, o que si cambia, esta mutación sea conocida de antemano por todos los agentes. Si no es así, el cambio en el impuesto lo paga el usuario cuando es propietario de uso, o el propietario arrendador, cuando alquila el inmueble. En efecto, si la tierra se transa para ser construida en un momento determinado cuando no existe ningún impuesto periódico ni se prevé que vaya a haberlo en el futuro, el terreno se vende por la capitalización de la renta total. El precio del inmueble que paga el usuario cuando lo compra incluye esta renta bajo su forma capitalizada, es decir, el adquiriente paga por la totalidad de la renta. Si posteriormente (supóngase que la magnitud de la renta no cambia) se impone un gravamen periódico, efectivamente el comprador pierde una parte de la renta por la cual ha pagado. Es cierto que si quisiera dar en arrendamiento el inmueble, no podría aumentar el alquiler y que la porción que percibe el Estado hace disminuir la renta del terrateniente: pero en este caso el que opera como terrateniente es el usuario que es propietario de uso. En otras palabras, el ocupante de su propio inmueble tiene que renunciar a una porción de renta por la cual ya había pagado en forma capitalizada al terrateniente original. La eventualidad de que el impacto de un nuevo impuesto o de un aumento en su magnitud recaiga sobre el terrateniente original, si el gravamen es imprevisto, sólo tiene lugar en los terrenos que van a ser transados para ser construidos. En los terrenos ya edificados este impacto lo sufre el propietario de la tierra, que como hemos visto puede ser un agente con muy diversa naturaleza: una porción muy importante se trata de propietarios de uso que pueden tener ingresos muy bajos, o arrendadores, muchos de los cuales no son propiamente capitalistas, sino agentes mercantiles simples. El efecto distributivo de estas mutaciones en los impuestos a la propiedad no es tan sencillo y es un simplismo obviarlo con la fórmula de que el gravamen lo absorbe en su totalidad el terrateniente original17. De hecho 17 Nótese que esta complicación se deriva del carácter movedizo de la propiedad de los terrenos a través del proceso de producción y consumo de los inmuebles urbanos, derivado de la inseparabilidad del bien al terreno en su período de consumo. Las conclusiones al respecto son muy distintas en el caso rural donde

369

esta consideración hace visible la necesidad de tener en cuenta los fenómenos de transición cuando se implementan estas medidas (y no solamente el estado final esperable teóricamente) que en este caso del mercado inmobiliario urbano es algo decisivo. 7.5.2 La recuperación de plusvalías Otro grupo de instrumentos de gestión del suelo y de imposición de la propiedad inmobiliaria no tiene como referente el precio total del inmueble o el precio total del suelo, sino sus incrementos. Al aumento en el precio del suelo, que normalmente se manifiesta también como aumento en el precio del inmueble cuando este ya está construido, se le conoce con la palabra originalmente francesa de plusvalía que tiene aquí el sentido de crecimiento del precio de un bien, término que posee además una connotación de que este aumento es algo inmerecido18. Como hemos visto en el medio urbano los incrementos en los precios del suelo son muy visibles, pues son frecuentes, muy generalizados y a veces tienen una magnitud considerable. Como hemos analizado, tienen diversas modalidades y sus determinantes son muy diferentes. Los instrumentos que gravan estos aumentos son variados y se proponen diversos objetivos: algunos tienen propósitos básicamente fiscales y buscan aumentar los recursos estatales (a menudo lo que se busca es financiar las obras públicas emprendidas por el Estado) Otros tienen intenciones distributivas, pues se considera que los incrementos del precio del suelo constituyen un enriquecimiento inmotivado por parte de los propietarios que se aprovechan del esfuerzo general de la sociedad y buscan contrarrestar esta inequidad que genera el mercado. Otros intentan además desestimular la práctica de la especulación y sus efectos sobre el comportamiento de la promoción inmobiliaria o buscan moderar el nivel de los precios del suelo relacionados con la retención de tierras. Ahora bien, esta diversidad en los objetivos (y vamos a ver que también en las características) de estos instrumentos de intervención en el mercado del suelo no solamente obedece a la multiplicidad en las circunstancias objetivas, sino que tiene también una raíz más profunda y es la heterogeneidad en las concepciones teóricas sobre la renta y sobre la propiedad del suelo que inspiran su diseño. el propietario es un agente homogéneo y estable: allí sí es más fácil decir que el impuesto lo absorbe el terrateniente y tiene un sentido social que es muy diferente al que vemos en la ciudad. 18 No debe por lo tanto confundirse con el sentido que tiene esta palabra plusvalía en el vocabulario marxista, que como hemos visto, se refiere al excedente de valor que se extrae al trabajador directo por parte del capitalista en el proceso de producción-circulación capitalista, es decir, la forma de la explotación en la sociedad contemporánea que es la base de la ganancia capitalista.

370

Como hemos visto, para las posiciones más cercanas al pensamiento de Henri George o al del propio David Ricardo, la totalidad de la renta (o del precio del suelo) es una transferencia unilateral e injustificada de valor del conjunto de la sociedad hacia los propietarios territoriales. Si esto es cierto para la totalidad de los precios del suelo, lo es también para sus incrementos. Al fin y al cabo la magnitud del precio del suelo en un momento determinado no es otra cosa que el acumulado de sus incrementos pretéritos. Por lo tanto, si a los georgianos les parece concebible la imposición confiscatoria de la totalidad de la renta, con mayor razón están dispuestos a tener medidas que recuperen para la comunidad a través del Estado, la totalidad de las plusvalías. Pero existen posiciones intermedias. Aunque esto parece tener una coherencia dudosa, existe una posición muy extendida que diferencia en términos de legitimidad entre lo que es la magnitud del precio del suelo y lo que son sus incrementos. Para esta visión la magnitud del precio del suelo en un momento determinado es el resultado de múltiples factores que eventualmente permiten considerar como lícito el hecho de que lo detente su propietario. La legitimidad que se le otorga a esta eventualidad se desprende, tal vez, de una representación de la práctica individual del agente: un propietario ha comprado la tierra por un cierto precio, y por lo tanto no solamente tiene derecho a disfrutar su valor de uso sino a detentar el valor monetario por el que ha pagado. Otra cosa, sin embargo son los incrementos en los precios del suelo. Como hemos visto, ellos sobrevienen por causas que son ajenas al propietario. El dueño de la tierra no ha pagado por ellas, y por lo tanto son estos aumentos los que claramente son una transferencia gratuita de la comunidad hacia estos particulares que poseen el suelo. Por lo tanto, desde esta perspectiva gravar estos aumentos, incluso de forma exhaustiva, es algo plenamente justificado. Incluso parece mandatario para un gobierno que tenga a la equidad como uno de sus objetivos prioritarios. Ahora bien, es importante hacer notar que desde esta óptica, existe la indicación de que el gravamen no debe sobrepasar el incremento en el precio de la tierra. Es decir, la noción que se tiene es que el impuesto debiera restablecer las circunstancias originales al evento al que se le atribuye el aumento en el precio del suelo, y no se considera legítimo que se exija más que eso, lo cual puede ocurrir a veces de manera involuntaria, debido a desajustes en el diseño del gravamen o en su operación. Descendiendo un poco en el espectro sobre la concepción de la renta, otra posición considera que no es legítimo recuperar para el Estado todas las plusvalías. Subyace allí una representación de la sociedad cuyo rasgo

371

central es la dicotomía entre, de una parte, el Estado, y de la otra, los individuos. El Estado solamente tendría derecho a recuperar las plusvalías que él ha propiciado. Pero aquellas que han sobrevenido al margen de su acción pertenecerían legítimamente al propietario de los terrenos, al igual que cualquier evento fortuito favorable. Como hemos visto, los movimientos en los precios del suelo tienen lugar incluso sin que el Estado tenga ninguna intervención directa. Hemos visto que esto es un resultado de la operación del mercado del suelo, de la evolución de la estructura urbana y de la economía en general. Para esta aproximación, cuando el Estado está ausente, estos crecimientos en el precio del suelo podrían ser usufructuados por los propietarios de los terrenos, como un don. Sólo sería justificable gravar aquellos aumentos en los precios de los terrenos que de alguna manera puedan asociarse a alguna acción estatal. Es así entonces que se restringe la posibilidad de recuperar para el Estado solamente a aquellos incrementos del precio del suelo que puedan asociarse a acciones como inversiones públicas o cambios en la reglamentación urbanística, ya sea en lo que se refiere a los usos o a las densidades permitidas. Es más, la preocupación que desde esta perspectiva emerge, es la de que cuando las acciones del estado provoquen eventualmente bajas en el precio de los inmuebles (que se conocen como minusvalías) el Estado debería indemnizar a los propietarios. Incluso eventualmente se hace una delimitación adicional. Para algunos no solamente se debe confinar el cobro de las plusvalías a aquellas conectadas con la acción estatal directa, sino que su monto se debe limitar a los costos en los que eventualmente incurre el Estado para realizar estas acciones. Es decir que si el aumento del precio del suelo es inferior a lo que gastó el Estado, la exigencia impositiva no puede hacerse sino por esta última suma, y la diferencia puede ser conservada legítimamente por el propietario. Tal es la noción implícita en el razonamiento al que ya hemos aludido en el que se considera el crecimiento el precio el terreno como una externalidad positiva, y los costos ligados a la posibilidad de que esto tenga lugar como una externalidad negativa: el papel de la acción estatal se debería limitar a que la primera magnitud compense a la última.19

Aunque rara vez se presenta de manera explícita como tal, tendríamos que señalar una posición aún más condescendiente con la propiedad territorial urbana y que es muy difundida, que considera que tanto el precio original del suelo como sus aumentos son intocables por el Estado y pertenecen de manera íntegra a sus dueños. De hecho se trata de la noción patrimonialista 19 Misczynski, Dean “Special Assesments” en Hagman, Donald y 19 Misczynski , Dean (compiladores) Windfalls for wipeouts: land value capture and compensation. Plannesrs Press. American Planning Association. Chicago, 1978

372

y más liberal de la propiedad que le concede al propietario privado un derecho ilimitado sobre los bienes poseídos y considera que si el Estado o la comunidad los requieren solo pueden acceder a ellos mediante compensaciones o transacciones que respeten la operación mercantil espontánea. Sin duda la noción económica subyacente consiste en que si bien pueden aparecer los propietarios como beneficiarios excepcionales de ciertos privilegios, la interacción que se genera alrededor de la búsqueda de estas ventajas garantiza resultados de eficiencia y equidad (y también de autonomía individual) que son más importantes que cualquier otro aspecto. 20

En la tradición marxista la percepción de este asunto no sigue claramente la progresión que hemos presentado. De hecho el pensamiento marxista es el más crítico y a diferencia de los otros autores a los que hemos aludido, su crítica se orienta hacia la relaciones capitalistas como un todo. Podría esperarse que su posición fuera la más radical con respecto a la propiedad territorial en el capitalismo y en buena parte así es. Sin embargo debe hacerse al respecto las siguientes consideraciones. Como se ha señalado la categorización marxista de la renta plantea que ella es un mecanismo de distribución del excedente. La formación y extracción de este excedente, que es el fundamento básico del capitalismo, se da a través del mecanismo de la plusvalía (en su sentido original) es decir de la explotación, a partir de la relación mercantil entre el capital y la fuerza de trabajo, en la que esta última es reducida a la calidad de mercancía. Las contradicciones frente a la renta tendrían un estatus secundario con respecto a este nodo central. La derivación política esencial del análisis económico marxista es la designación como objetivo fundamental de la acción política, a la búsqueda de la eliminación de esta relación de explotación. Por ello, al menos en los planteamientos clásicos la reflexión sobre objetivos redistributivos del ingreso bajo el régimen capitalista no ocupa un lugar privilegiado y en general esta preocupación está subordinada al papel que estos mecanismos distributivos puedan tener en la búsqueda del objetivo central de la superación del capitalismo.21 Esta conclusión ha sido muy matizada posteriormente. La búsqueda de metas redistributivas ha cobrado importancia para la reflexión marxista 20 Harriss, Lowell “Ethical issues in land policy” en Brown, James (compilador) Land use and taxation. Applying the insights of Henry George Lincoln Institute for Land Policy Cambridge Ms 1997 21 En lo que se refiere a la movilización de los trabajadores por mejorar sus condiciones de vivienda, un tópico estrechamente relacionado con lo que estamos discutiendo, es célebre la posición de Engels, que consideraba que esta era una lucha subordinada y criticaba a contradictores suyos de tradición prudhoniana a los que acusaba de desviar al movimiento obrero de sus objetivos anticapitalistas contra la explotación y distraerlo en reivindicaciones distributivas meramente reformistas. Engels, Federico El problema de la vivienda

373

pues esta tradición pretende orientar las prácticas de los trabajadores en la sociedad actual y se tiene la creciente convicción de que la mejoría en las condiciones materiales de los proletarios, tanto en términos absolutos como relativos, genera mayor independencia y capacidad de movilización, y desde luego son un fin deseable en sí mismo. Por lo tanto el efecto de medidas gubernamentales sobre la distribución del ingreso, y también sobre la operación de la ciudad y sobre las condiciones de vida de los habitantes, son un tópico que amerita la atención de los analistas de esta tradición. Pero en el caso de la renta del suelo urbano, como lo hemos señalado en múltiples ocasiones, las consideraciones sobre el impacto distributivo de las medidas sobre el mercado de tierras están mediadas además por otra conclusión que también aquí hemos expuesto: la “propiedad territorial” en las ciudades no es una categoría estable y homogénea. El papel de “propietario” del suelo lo cumplen sucesiva y simultáneamente agentes que tienen características muy diferentes en la sociedad. Para juzgar el efecto sobre la distribución de una medida que afecta al propietario territorial, es indispensable identificar cuál es en concreto este agente afectado y cuáles son sus características definitorias en la sociedad capitalista. Ya hemos señalado esto cuando discutíamos los efectos del impuesto general a la propiedad. Una exacción a la propiedad territorial urbana puede eventualmente hacer más desigual la distribución de los ingresos si los “propietarios” más afectados son de ingresos bajos. Algo similar ocurre con los gravámenes a los incrementos de los precios del suelo: sus efectos dependen de los grupos implicados y de las características del gravamen.22

Examinemos ahora, en relación con estos criterios, algunos mecanismos concretos de recuperación de plusvalías. 7.5.2.1 La “Contribución de Valorización” Con este nombre nos referimos a un instrumento que con algunas variantes ha sido utilizado en distintos países y con el cual se pretende recuperar los costos en que incurre el Estado en ciertas obras públicas, a partir de la imposición del incremento en los valores inmobiliarios que pueden atribuirse a esas inversiones gubernamentales. 23 Típicamente, la autoridad 22 Brown, James y Smolka, Martim “Capturing public value from public investment” en Brown, James (compilador) Land use and taxation. Applying the insights of Henry George Lincoln Institute for Land Policy Cambridge Ms 1997 23 Este mecanismo es muy antiguo y se puede rastrear la existencia de instrumentos asimilables a él en fechas tan tempranas como el siglo XVII en Europa y Norteamérica. “Contribución de Valorización” es el nombre que se usa en Colombia para una versión moderna de él, que en otros países tiene otras denominaciones; “Impuesto de mejorías”, “Special Assessments” etc. Furtado, Fernanda Recuperação de mais-valias fundiárias urbanas na América Latina: debilidade na implementação, ambigüidades na interpretação Universidade de São Paulo, Tese de Doutoramento. São Paulo (1999)

374

local identifica como deseable la realización de una obra pública que favorece de manera especial o exclusiva a un área específica de la ciudad: no solamente los habitantes de esta zona se benefician de su valor de uso, sino que se presume que el precio de esos inmuebles aumenta si la acción estatal se realiza. En lugar de financiar la obra con recursos generales del presupuesto, la “contribución de valorización” consiste en exigirle a los propietarios de los terrenos favorablemente afectados una parte o la totalidad de los incrementos en los precios que esta obra acarrea y con ello se costea la inversión estatal. En principio este instrumento reúne varias condiciones que lo hacen muy recomendable por los tributaristas. En primer lugar parece respetar muy estrictamente los criterios de equidad: paga quien se beneficia. Esto le otorga mucha legitimidad entre el público e incluso entre los contribuyentes afectados. Los primeros porque la realización de estas obras no compromete los recursos fiscales destinados a otros propósitos ni se cobra a quien no está involucrado. Los segundos porque se trata de una exigencia “justa”, pues se reclama una contrapartida a un beneficio. En este sentido este gravamen se acerca a una transacción mercantil: el pago se da a cambio de un beneficio cierto y focalizado, lo cual favorece la disposición a pagar. Para las autoridades es un instrumento atractivo, pues se cobra fácilmente y permite realizar obras que de otra manera serían más difíciles de llevar a cabo. Aunque no se trata de algo intrínseco, lo cierto es que esta herramienta se apoya en la pretensión implícita de que el monto de la inversión estatal es cuantitativamente igual al aumento en los precios inmobiliarios que pueden asociarse a ella. Para muchos esto es evidente intuitivamente y convalida la legitimidad de que el Estado recupere lo que ha invertido y que ha ido a parar a los bolsillos de los propietarios beneficiados. Pero de allí también resulta una restricción muy frecuente y que ilustra muy bien algo que se ha enunciado en términos generales líneas atrás: se considera que el límite de lo que es lícito cobrarle a los propietarios es precisamente el monto de los gastos en que ha incurrido el Estado para producir la obra pública. Hemos visto, sin embargo que esta noción de equivalencia entre la inversión estatal y sus efecto en los precios inmobiliarios no tiene un sustento riguroso. De hecho no hay ningún mecanismo mercantil que genere esta “trasmisión de valor” y si existe una asociación entre inversiones estatales y cambios en el precio de los terrenos, esto se da por una vía indirecta: las obras mismas alteran eventualmente las relaciones

375

socioespaciales de los terrenos con la red general de convenciones de uso del suelo y esto puede alterar el precio de los inmuebles y por lo tanto el precio del suelo. Pero no existe ninguna correspondencia cuantitativa entre este impacto y el costo de las inversiones que desencadenaron estos cambios, ni en los lotes individuales ni agregadamente. El impacto, como hemos visto puede variar entre obras del mismo costo, y la incidencia sobre los terrenos puede ser mayor o menor que la inversión e incluso puede ser negativa. Y esta variedad se magnifica en términos individuales: una obra puede afectar de manera muy desigual a los diversos terrenos e incluso de manera simultánea puede incidir positivamente en los precios de algunos terrenos, mientras que lo hace de manera negativa en otros. De esta consideración surgen algunas de las limitaciones en la operación de este mecanismo.24 Como se ha mencionado, no existen procedimientos generales y sencillos para estimar el impacto de una obra sobre el precio de los terrenos, y tanto la delimitación del área de influjo como el cálculo de la incidencia cuantitativa en los inmuebles individuales son tareas que deben hacerse de manera específica, son costosas y están sujetas a errores. Usualmente se utilizan procedimientos muy simplificados: dada la convicción de la igualdad del impacto con el monto de la inversión (y en ocasiones porque jurídicamente se establece este monto como tope de lo que se puede cobrar), los funcionarios públicos parten de esta primera suma y la distribuyen en una zona contigua, utilizando algún criterio para graduar los cobros (tamaño o avalúo de los inmuebles, distancia a la obra, etc.) Se trata desde luego de una aproximación. El instrumento tiene la aceptación mencionada entre los contribuyentes cuando el crecimiento de los precios de sus propiedades es sensiblemente mayor que las sumas cobradas a partir de este cálculo, y es en estas circunstancias en las que el gravamen opera con las virtudes de las que hemos hablado. Pero los problemas comienzan cuando las dos magnitudes se aproximan, lo que hace más probable que se cometan errores individuales: la eventualidad de que a algunos propietarios se les cobre más de lo que crece el precio de sus inmuebles, o incluso que siendo favorable el saldo para los propietarios algunos sientan que tienen un tratamiento notablemente menos favorable que otros, genera insatisfacción entre ellos y erosiona la principal ventaja de este dispositivo, que es su legitimidad que asegura un pago amplio y cumplido y que no ocasiona desgaste político.

24 Jaramillo, Samuel "La experiencia colombiana en recuperación de plusvalías" en Fernanda Furtado y Martin Smolka (Editores ) La recuperación de plusvalías en América Latina.Universidad Católica de Chile Lincoln Institute for Land Policy Santiago de Chile. 2.001

376

Otra dificultad importante es que en ocasiones, incluso si los cálculos son certeros, algunos propietarios que ven aumentado su patrimonio no tienen la liquidez para pagar la contribución. Esto también genera reacciones y puede obligar a los propietarios de uso a tener que vender sus inmuebles, o a hacer decisiones similares, lo que puede ser muy traumático desde el punto de vista social y urbano. Y sobre todo, esta eventualidad puede ser usada como mecanismo de remoción deliberada de ocupantes de determinadas características con el fin de liberar esos inmuebles o esos terrenos para usos más rentables, es decir el instrumento puede convertirse en un arma de un urbanismo tecnocrático al servicio de la especulación. Esto es fuente de conflictos pues a menudo los afectados (que además incluyen inquilinos) resisten y se movilizan. El costo político de usar el dispositivo aumenta, por lo tanto. En balance, la “contribución de valorización” es un paso que puede llegar a ser importante hacia una operación del mercado inmobiliario que sea menos inequitativa que el funcionamiento espontáneo de este último. Pero no opera bien en todas las circunstancias y eventualmente tiene los riesgos que se han mencionado. Para su utilización es aconsejable examinar con detenimiento las características del proyecto en el que se quiere aplicar, porque en algunos o es contraproducente en términos distributivos, o se expone al peligro de perturbaciones en su aplicación. Para amortiguar estas dificultades es útil refinar los instrumentos de estimación de los impactos, e introducir criterios de capacidad de pago en la definición de los cobros y en las modalidades de pago. 7.5.2.2 La “Participación en Plusvalías” Como se ha dicho, la “Contribución de Valorización” tiene como límite de lo que se puede cobrar el monto de la inversión de la obra pública en cuestión. Con este instrumento no se puede exigir la parte del impacto que eventualmente exceda este costo, magnitud que puede ser muy significativa. Para fines distributivos, incluso para amortiguar el efecto distributivo negativo que usualmente tiene la evolución espontánea del mercado inmobiliario, esta es una limitación seria. Pero es más, con la Valorización no pueden recuperarse algunos de los incrementos más abultados de los precios del suelo urbano que están asociados acciones directas del Estado, cuando estas últimas no consisten en inversiones: nos referimos a los casos notables de los cambios en la reglamentación de usos del espacio construido o de densidades. Hemos visto que en ciertas circunstancias la autorización de una nueva actividad en un área de la ciudad, el permiso de construir en mayor altura, incluso (y sobre todo) la declaratoria de conversión de un terreno que era rural en urbano, puede

377

hacer subir los precios del suelo, a veces de manera espectacular. Sin embargo, como la acción estatal no tiene costos directos significativos, ya que se trata solamente de un cambio reglamentario, con la Contribución de Valorización no se puede exigir estos incrementos para el Estado. Para ello precisamente se ha diseñado un gravamen complementario, la Participación en Plusvalías, que tiene como base los aumentos en los precios del suelo que puedan ser ligados a un cambio en la reglamentación urbana que haga elevar los precios de los terrenos que experimentan estos cambios normativos. Tiene por lo menos dos sustentos: el primero, es el de que a pesar de que el acto mismo del cambio de norma no significa un costo directo para el Estado, a menudo sus consecuencias indirectas sí son muy onerosas: piénsese por ejemplo en zonas en las que se aumenta la densidad, lo que implica la dotación de infraestructura más exigente o una zona en que se permite la actividad comercial, que implica la provisión de mayor vialidad. La otra razón es propiamente distributiva: en el cambio de precio del suelo debido a una mutación en la norma el propietario no aporta nada, y espontáneamente captaría la totalidad de este incremento: este instrumento pretende que la colectividad participe (con la totalidad o parte) de esta porción de valor que le llega al propietario sin ningún mérito.25

Para el buen funcionamiento de este instrumento también es crucial afinar los dispositivos de estimación de los impactos de los cambios de reglamentación sobre los precios inmobiliarios. También aquí se usan con frecuencia métodos aproximados que pueden conducir a cálculos errados. Hemos visto que la incidencia de un cambio en la norma no es algo uniforme y proporcional y es necesario que la autorización formal se apoye en la operación del mercado. El caso más claro es el de aumentos en la densidad permitida: hemos visto que cuando se amplía la edificabilidad normativa mientras no excede la edificabilidad económica, el precio del suelo aumenta. Pero más allá de este punto, el precio del terreno no se modifica. En otras palabras no basta que un terreno se autorice construir un rascacielos para que esto sea posible: es necesario que las condiciones del mercado lo ratifiquen, como lo hemos examinado a propósito de la Renta Primaria Diferencial tipo 2. Algo similar puede decirse de usos “más rentables”: no es suficiente con dar el consentimiento normativo de desarrollar una actividad en un sitio para que esta posibilidad se encarne y desencadene una elevación en el precio del lote. 25 En el caso colombiano también se incluye como “hecho generador” de este gravamen a la inversión pública. Pero a diferencia de la Contribución de Valorización, la base impositiva no es el costo de la obra, sino el incremento estimado que ella genere en el precio del suelo.

378

7.5.2.3 El “suelo creado” Otro mecanismo para capturar plusvalías concomitantes con las normas urbanísticas es el “cobro por edificabilidad adicional” cuya modalidad latinoamericana más conocida es el denominado “Suelo Creado” que se utiliza algunas ciudades brasileñas.26 Consiste en lo siguiente: a todo terreno se le otorga una edificabilidad básica (cuyo derecho se le asocia a menudo al pago del impuesto predial). Pero claro está, la reglamentación urbana permite eventualmente una edificabilidad mayor en los diferentes lugares, es decir que en el mismo terreno se puede producir más espacio construido que el de este límite mínimo: es como si la norma creara un suelo virtual adicional, de ahí su nombre. Pero el uso de la prerrogativa de producir con una densidad superior a la básica no se otorga gratuitamente: por ello se cobra una tasa en proporción a la construcción adicional que supera la edificabilidad básica (pero que de hecho no exceda la edificabilidad reglamentaria). Idealmente la magnitud de esta tasa debe equivaler a la totalidad o a una porción del incremento en el precio del suelo que se deriva precisamente de emplear la edificabilidad mayor que la básica. Este instrumento tiene la virtualidad de que ante un error en la estimación del cobro, de tal manera que se exija una suma mayor que el aumento en el precio del suelo, lo cual afectaría negativamente al propietario, este tiene la posibilidad de simplemente no usar la edificabilidad adicional y así no paga de más. Pero en términos globales esto tiene una implicación que normalmente se considera negativa: de esta forma el instrumento no es neutral, pues cuando esto ocurre se inhibe la densificación constructiva. Desafortunadamente no siempre la determinación de esta tasa sigue procedimientos rigurosos que tengan en cuenta la formación del precio del suelo y con frecuencia se produce este efecto de inhibición de la construcción en altura, lo cual además puede reducir sensiblemente los recaudos. De hecho este mecanismo implica una separación entre el derecho a la propiedad del terreno y el derecho a su desarrollo. Desde este punto de vista lo que se cobra es este segundo componente. Con una lógica similar se puede cobrar ya no por la densificación excepcional, sino por la

26 En varios países europeos existen o han existido figuras similares, la más notable el “Plafond Legal de Densité” en Francia,. Ver Renard, Vincent. Planification et négotiation de la récuperation des plus-values au financement des équipements . France, Grande Bretagne, Etas Unies Études Fonciers Economica Paris 1988

379

autorización de los usos del espacio construido: cuando un terreno pasa a soportar un uso “más rentable” que haga aumentar el precio del suelo, si el propietario quiere utilizar esta prerrogativa debe pagar por ello. 7.5.2.4 Los cobros por la infraestructura general. Hemos dicho que un problema recurrente en el mercado inmobiliario consiste en la dificultad de cobrar al propietario los costos de la infraestructura general. Por razones técnicas esta última tiende a ser suministrada por el Estado, directamente o en forma delegada, y con frecuencia su escala rebasa la de los lotes individuales, incluso cuando se trata de desarrollos masivos. Por ejemplo, la ampliación de la ciudad en determinado momento exige que para el suministro de agua potable de los suelos que van a desarrollarse en un período de tiempo se requiera producir una red primaria, que sirve a varios globos de terreno. Es claro que si estos terrenos no se urbanizaran esta inversión no sería necesaria, lo que quiere decir que ella es un costo de urbanización de esos lotes. Pero esta red es un valor de uso colectivo que no aparece como desagregable directamente, y que eventualmente involucra a terrenos en períodos de tiempo sucesivos. El agente que se beneficia de esta inversión es el propietario de los terrenos urbanizables, pues estos trabajos son indispensables para que pueda vender su suelo como urbano y de esta manera cobrar las rentas urbanas, pero estas circunstancias de indivisibilidad relativa dificultan que se les cobre a ellos y facilitan que sus costos se desplacen a otros agentes: que se paguen con fondos presupuestales generales (lo cual implica que el conjunto de la sociedad paga por ellos) o que el pago se desplace a las tarifas del servicio (lo que implica que se canaliza a los usuarios). Existe por lo tanto el interés en corregir esta situación que es inequitativa y cobrar estos costos a los propietarios originales de lo terrenos. Como se ha expuesto en apartados anteriores, es infundado el temor de que este cobro aumente el precio de los inmuebles, y lo esperable en el mediano plazo es que esta exigencia sea absorbida por una disminución concomitante en la renta. Esto, desde luego, siempre y cuando su monto no sobrepase la magnitud de la renta original (es decir la situación previa en la que no se cobraba la infraestructura) en cuyo caso los terrenos no se desarrollarían y el propietario preferoría destinarlos a actividades no urbanas . Lo que nos ocupa aquí es la forma como se hacen estos cobros, cuyas modalidades son asimilables a instrumentos de gestión del suelo.

380

La variante más sencilla de entender, aunque bastante más difícil de implementar, es el cobro directo a partir de algún cálculo que estime analíticamente la participación de cada terreno en estos costos globales. En estas circunstancias este cobro operaría casi exactamente como la Contribución de Valorización. Pero no siempre se tiene la posibilidad de realizar estas mediciones con algún grado de precisión o de credibilidad. Por lo tanto se reemplaza la referencia del costo exacto por algún otro que sea más inteligible, con la expectativa que el monto global de todos los reacaudos se aproximen al costo de la infraestructura. Por ejemplo, se cobra un gravamen proporcional al precio estimado de los terrenos una vez desarrollados, o con respecto a la cantidad de espacio construido, etc. Una modalidad interesante es la de que esta contribución sea pagada en tierra, es decir, mediante una cesión de terreno a la autoridad local, que puede utilizarla para el desarrollo mismo de la infraestructura en cuestión o para otro propósito: espacio público, vivienda social, etc. También se han generalizado variantes flexibles en que la autoridad local establece una negociación ad hoc con el propietario o promotor, de tal manera que a estos agentes se les exige contraprestaciones específicas: puede ser el desarrollo de alguna otra pieza de infraestructura cuya talla s esté a su alcance, cesión de terrenos incluso en otros lugares, etc. 7.5.3 Las medidas para activar el mercado Además de que el mercado inmobiliario en su operación espontánea conduce con frecuencia a resultados indeseables, también sucede a menudo que su misma operación se entraba. Es frecuente encontrar que ciertos lotes que podrían ser desarrollados y para los cuales existe una demanda solvente, es decir que existen compradores dispuestos a pagar por ellos la renta que el mercado arroja, sin embargo permanecen ociosos. A esto podría añadirse la situación similar de terrenos edificados que podrían ser reasignados a usos más rentables, y que sin embargo sus propietarios se niegan a desprenderse de ellos y continúan usándolos en actividades que generan rentas más bajas que estos usos potenciales. Eventualmente esto puede llegar a constituir un problema urbano de primera magnitud: no es raro encontrar la paradoja de una escasez de tierras que obstaculiza la producción de espacio construido, y al mismo tiempo grandes extensiones de tierra vacante. De hecho, esta escasez de tierras puede determinar que el precio del suelo se eleve y obstaculice aún más la actividad constructora.

381

La resistencia de los propietarios a desprenderse de sus terrenos e inmuebles a cambio de precios “razonables”, es decir a precios cuya magnitud podría estimarse como la que resulta de la operación del mercado puede obedecer a múltiples razones que aquí agrupamos en tres:

- Puede tratarse de rasgos atinentes al carácter social de los mismos propietarios. Como hemos dicho, para muchos agentes el sentido de la propiedad inmobiliaria no se reduce exclusivamente a la posesión de una magnitud de valor, sino que puede jugar otros papeles que hacen que en las decisiones de compra-venta intervengan otros factores distintos al estricto cálculo mercantil: es el caso de propietarios tradicionales de terrenos que se niegan a desprenderse de sus propiedades porque estas les dan prestigio, poder político u otros privilegios sociales. Algo similar puede decirse del caso reiterado de pequeños campesinos en los bordes de las ciudades para quienes la venta de sus parcelas implica un cambio radical en su oficio, o el de ocupantes de inmuebles en zonas de renovación urbana para quienes el cambio de ubicación implica un trastorno social de grandes proporciones.

- Puede tratarse de circunstancias no económicas que rodean la relación de propiedad y que obstruyen las transacciones. Es el caso de dificultades jurídicas en que no está clara la propiedad o en la que se requiere acuerdos difíciles de lograr, etc.

- Puede tratarse de hechos que surgen directamente de la operación del mercado. El más importante de estos es la retención especulativa. El propietario no se desprende de sus inmuebles porque tiene la expectativa que podrá conseguir un mayor precio en el futuro. La tendencia secular ascendente de los precios del suelo urbano opera como un seguro y un incentivo para apostarle a esta retención.

Ciertos instrumentos de gestión del suelo tienen como objetivo precisamente superar estos bloqueos y estimular el funcionamiento del mercado. Algunos de ellos son coercitivos, mientras que otros son incitativos. Examinaremos algunos de ellos. 7.5.3.1 Impuesto predial especial para inmuebles subutilizados y tarifas progresivas. A los terrenos vacíos o con densidades constructivas muy bajas se les asigna una tasa más elevada que la normal para desestimular la retención de tierras. Incluso esta tarifa puede creciente con el tiempo para potenciar este efecto disuasivo.

382

7.5.3.2 Régimen de desarrollo prioritario Esta figura consiste en que a los lotes que a la autoridad local les interesa que sean desarrollados se les impone un régimen especial que obliga a sus propietarios a construirlos en un plazo determinado. Si no lo hacen, la autoridad puede adquirirlos compulsivamente eventualmente a un precio menor que el mercantil (por ejemplo, el precio catastral que con frecuencia es menor que el precio comercial) o puede enajenarlos a través de subasta pública. 7.5.3.3 Los bancos de tierras Ya hemos aludido al sentido de este instrumento que apunta a regular las alzas de los precios del suelo, especialmente las de tipo coyuntural, mediante la oferta estatal de tierras que se hace de manera anticíclica. Cuando se logran reducir los precios cuyo alto nivel puede atribuirse a maniobras especulativas, ese mismo hecho desestimula la retención de los terrenos pues las expectativas de los especuladores son menos halagüeñas y se pueda aumentar la oferta de tierras de propietarios privados. 7.5.3.4 Expropiación Un recurso último consiste en la enajenación forzada que normalmente es a favor del Estado, pero que bien puede ser a favor de terceros, que sí estén interesados y estén en capacidad de desarrollar los terrenos. Desde luego que el punto crucial de este mecanismo es el de la indemnización, si ella existe y cómo se calcula. También el tópico de los procedimientos y sus tiempos, es algo decisivo en la operatividad de esta herramienta 7.5.3.5 Reajuste de tierras. Los linderos de las parcelas urbanas, que se van definiendo a través del tiempo con determinantes muy variados no siempre concuerdan con la lógica espacial de nuevos desarrollos en las áreas de expansión o de redesarrollos en las zonas de renovación urbana. Esto se convierte con frecuencia en un freno para esas operaciones porque los beneficios derivados de ellas suelen ser muy desiguales e incluso para algunos de ellos pueden ser negativos. Los forcejeos en estas disputas pueden llegar a ser muy dispendiosos y paralizar las transacciones y la edificación. El reajuste

383

de tierras es un mecanismo en el que el Estado interviene para agilizar estos acuerdos. La fórmula más sencilla es la de construir una figura de propiedad compartida formada por los propietarios originales en función del valor de sus terrenos iniciales, y distribuir las rentas de acuerdo a esta proporción. Pero esta especie de “propiedad por acciones” también presenta a veces dificultades de gestión, así que lo más frecuente es que el Estado establezca un arreglo de nuevas divisiones de los terrenos acordes con las condiciones espaciales de los nuevos desarrollos y los distribuya entre los propietarios, procurando que los beneficios sean proporcionales a las propiedades originales. El Estado puede utilizar para ello la normatividad, que le permite dosificar los aprovechamientos de acuerdo a los usos y densidades permitidos en cada parcela. De hecho este es un dispositivo que facilita el cobro de la infraestructura general, permitiendo favorecer la equidad no solamente entre los propietarios individuales entre sí, sino también entre los propietarios y la comunidad en general.

384

8. LA EVOLUCIÓN HISTÓRICA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO URBANO En este volumen en los siete capítulos que le hemos dedicado al análisis de la propiedad territorial en las ciudades, tomando como núcleo de reflexión la categoría central de la Renta del Suelo Urbano, hemos seguido la estrategia metodológica sugerida por Marx y que se conoce como un “esquema jerarquizado de niveles de abstracción”: partimos de las nociones que consideramos básicas, las cuales examinamos haciendo supuestos muy simplificadores, y a partir de allí, una vez consolidada la comprensión de estos conceptos, vamos reintroduciendo gradualmente determinantes que habíamos excluido inicialmente. De esta manera vamos construyendo representaciones cada vez más complejas y a la vez cada vez más cercanas a las manifestaciones concretas. Sin embargo este viaje hacia la concreción a través de esta vía de complejización estructural, a pesar de que es un elemento fundamental e indispensable para comprender las realidades tangibles, habría que decir que no es suficiente. En efecto, recordando la fórmula del mismo Marx de que “lo concreto es la síntesis de múltiples determinaciones”, es conveniente señalar que un contingente importante de estas últimas no se encarna siguiendo el orden manifiesto del análisis formal y deductivo. Y no es que estos aspectos de la realidad no tengan ningún orden y por lo tanto sean inaprehensibles de manera rigurosa por la razón: ellos tienen su propia lógica, pero se trata de una lógica de naturaleza diferente. Nos referimos a la lógica histórica. En ella toman importancia otra relaciones: el orden cronológico es decisivo, la incertidumbre y el carácter imprevisto del futuro, las decisiones y representaciones de los actores que intervienen, etc. Pero sobre todo, emergen otras conexiones entre los conceptos que desbordan la causalidad elemental: se trata de las relaciones que Marx, siguiendo a Hegel, denomina “dialécticas”. Para Marx, la comprensión de las situaciones concretas exige la convergencia de estas dos vertientes interprtativas (recuérdese que él habla de materialismo dialéctico y de materialismo histórico) y de la interacción entre ellas. La reflexión unilateral desde cada una de estas ópticas implica riesgos evidentes: tratar de deducir el curso de la realidad a partir de manera exclusiva del análisis estructural, como parece ser la práctica en algunas corrientes positivistas tiende a simplificar y adulterar el sentido del desarrollo histórico que tiene una cantidad enorme de determinantes elementales. Pensar solamente en términos del discurrir cronológico, sin comprender las relaciones estructurales básicas puede desembocar en un

385

tratamiento superficial y en graves equívocos ligados a las percepciones espontáneas. Un buen ejemplo del abordaje propuesto por Marx lo constituye la organización misma de su obra fundamental, El Capital: recordemos que siguiendo la línea del esquema de niveles de abstracción jerarquizados, Marx comienza el análisis de las relaciones capitalistas por una dimensión muy básica y abstracta, la del intercambio y de la mercancía. Luego, pasando a un plano inmediatamente más concreto, analiza la explotación mediante su teoría de la plusvalía. En seguida aborda el fenómeno de la acumulación en sus elementos fundamentales. Se podría esperar que a través de este tránsito a representaciones más concretas de la economía capitalista que se extiende a lo largo de la obra eventualmente se podría alcanzar una “configuración de pensamiento” que fuera comparable directamente con las manifestaciones de lo “real”. Y sin embargo, en determinado momento, Marx introduce otro acercamiento: muestra que a pesar de que esta complejización creciente es una estrategia “del pensamiento”, la realidad no se ha conformado siguiendo la misma trayectoria. Marx despliega un análisis de otro tipo para entender cómo esta estructura que él se ha encargado de exponer se consolida objetivamente: se trata del muy influyente capítulo sobre la “Acumulación Originaria de Capital” que es una reflexión histórica de cómo apareció y se consolidó este orden económico. La convergencia de las dos perspectivas desempeña un papel crucial para tener conciencia de manera cabal de las relaciones estructurales subyacentes en el capitalismo, y de su desenvolvimiento. Pues bien, en lo que respecta a nuestro examen de la Renta del Suelo Urbano, reiteremos que el núcleo de nuestro abordaje es precisamente el análisis estructural y en estos siete capítulos hemos procurado desarrollar conceptos que partan de lo más esencial y a la vez más simple hasta representaciones que sean familiares y reconocibles por quienes trajinan cotidianamente con estos tópicos. Pero en nuestro desplazamiento hacia las manifestaciones concretas, como hemos dicho, es insuficiente la aproximación puramente estructural y ella puede ser engañosa. Además de las consideraciones generales que ya hemos evocado recordemos algunas circunstancias específicas de nuestro objeto de estudio que ponen de presente la necesidad de un análisis histórico que lo complemente. La estructura de producción de espacio construido en la que está inserta la propiedad territorial urbana involucra una gran cantidad de agentes y la propiedad jurídica de la tierra urbana tiene significados muy distintos dependiendo de quién detenta en cada momento este dominio. Hacer generalizaciones desde las representaciones simplificadas puede conducir a equívocos muy graves y buscar las configuraciones específicas a partir de la simple combinatoria de posibilidades estructurales, que puede dar un número enorme de posibilidades, es una tarea enorme y probablemente

386

poco fructífera. Es la lógica del discurrir histórico la que jerarquiza la miríada de relaciones y contradicciones estructurales posibles. Así mismo, en nuestro análisis hemos hecho la simplificación metodológica de reflexionar como si la producción de espacio construido fuera homogénea y completamente moldeada por las relaciones sociales capitalistas. Pero sabemos, y así lo hemos advertido, que en prácticamente todas las formaciones sociales en que las relaciones capitalistas son abrumadoramente dominantes, sin embargo, en lo que concierne a la producción del espacio construido al lado de la promoción capitalista existen otras formas de producción. Esto complica aún más la estructura de agentes y es la lógica histórica la que permite dilucidar su papel en cada contexto determinado. Este capítulo tiene entonces como propósito dar algunas pinceladas sobre lo que sería esta aproximación histórica. Desde luego no se trata de algo exhaustivo, y por el contrario su carácter es esquemático y suscinto, pero pretende ilustrar sobre esta dimensión histórica, lo cual es decisivo para la interpretación cabal de las categorías estructurales que hemos propuesto y para su uso en análisis concretos. El capítulo tiene cuatro secciones: las dos iniciales son en cierta manera elementos de transición entre el análisis estructural y el análisis histórico. La primera es una revisión sobre la configuración de agentes que aparecen en la estructura de producción y circulación de espacio construido de la que hace parte la propiedad territorial urbana, reintroduciendo algunos componentes que habíamos deliberadamente excluido en nuestro esquema básico de agentes y transacciones que expusimos en la última sección del Capítulo 3. En secciones subsiguientes hemos hecho mención de otros agentes y los hemos empleado en nuestro análisis: aquí los revisitamos de manera sintética. La segunda sección se ocupa de un interrogante teórico cuya dilucidación es indispensable para establecer esta relación con el análisis histórico: es necesario entender cómo secciones del espacio construido que no han sido producidas por empresas capitalistas pueden soportar rentas que son compatibles con las generadas por las relaciones capitalistas y que interactúan en un mercado de tierras que potencialmente puede ser unificado. Las dos secciones últimas son exposiciones muy condensadas sobre investigaciones sobre la evolución histórica de la propiedad del suelo en dos contextos muy diferentes y con diversos horizontes temporales. La tercera sección muestra los principales rasgos de la exploración colectiva adelantada por investigadores del Centre de Sociologe Urbaine de Paris encabezados por Christian Topalov y que

387

investiga en un plazo muy largo la trayectoria de la propiedad urbana en Francia y en otros países europeos. En particular se ocupa del muy extenso proceso de conversión de la propiedad de la tierra urbana que tenía un carácter feudal en una propiedad congruente con una economía mercantil. Y por otro lado, presenta los efectos en ese contexto europeo, en un país capitalista central, Francia, de la penetración ya hegemónica de las relaciones capitalistas y del gran capital en la propia esfera productiva del espacio construido. La cuarta sección reseña los trabajos realizados por algunos colegas y por mí mismo sobre la evolución durante los últimos tres cuartos de siglo de la propiedad territorial en una ciudad de un país capitalista periférico como es Bogotá, algunos de cuyos rasgos pueden ser generalizados a otras ciudades latinoamericanas.

8.1 La complejidad de la configuración de los agentes en la estructura de producción y circulación de espacio construido

En la sección 4 del capítulo 3 de este volumen planteamos, como dispositivo de análisis de las categorías pertinentes de la renta del suelo urbano, lo que denominamos un “esquema básico de agentes” en la formación de la renta en las ciudades. Mostrábamos allí que en comparación con lo que sería su equivalente en el medio rural, este mostraba diferencias y un grado mayor de complejidad. En el ámbito rural, el análisis clásico se construye con referencia a dos agentes fundamentales, el terrateniente y el capitalista agrícola, cuya articulación es la transacción de arrendamiento temporal de la tierra cuya contrapartida es precisamente la renta periódica.1 En la ciudad dos circunstancias técnicas que exhibe la industria de la construcción, la inmovilidad del producto (el espacio construido) a la tierra no solamente en su período de producción sino también en el periodo de consumo, y la larga vida útil del bien, generan variaciones importantes. Algunas de ellas son las siguientes: el tipo de transacción más adecuado a estas circunstancias es la compraventa de la tierra y no su alquiler, y por ello cuando se vende la tierra desnuda, la renta asume su forma capitalizada, es decir, se manifiesta como Precio del Suelo; por otro lado, cuando el producto espacio construido entra a la circulación debe incluir el acceso del usuario al terreno en el que está edificado; por lo tanto la tierra experimenta transacciones similares a las del espacio construido: si este se vende, lo mismo sucede con la tierra y si se alquila, la tierra también es virtualmente arrendada. La renta se manifiesta como parte del precio del

1 Ver Figura 3.1

388

inmueble: aparece de manera capitalizada cuando se vende el edificio (como Precio del Suelo) y en forma periódica cuando se alquila (aunque no aparece como una suma separada del canon de alquiler) Pero esto tiene importantes repercusiones en la definición de los agentes: de una parte, en el marco urbano es necesario tener en cuenta al usuario final como un agente específico, pues tiene un papel activo en lo que respecta a la tierra. Los agentes fundamentales serían entonces tres y no dos como en el contexto rural. En la ciudad aparecen entonces en primer lugar el terrateniente, al que calificamos de “original” por razones que recordaremos más adelante; en segundo lugar el papel que en el campo desempeña el capitalista agrícola, lo juega aquí lo que denominamos el capitalista constructor; entre ellos la transacción que se establece es la compraventa de la tierra a cambio de un Precio del Suelo, es decir, la renta capitalizada; y el tercer agente sería el usuario final que en principio compra al capitalista constructor el espacio construido y para ello compra el terreno sobre el cual está edificado este último. La renta aparece aquí de manera capitalizada, embebida en lo que sería el precio del inmueble.2

Mientras que el contexto rural el terrateniente es una figura estable, que conserva la propiedad de la tierra mientras capta la renta periódica, en el caso urbano el terrateniente captura este ingreso de manera capitalizada, percibiendo un precio del suelo. Pero para hacerlo debe desprenderse de la propiedad del suelo. Su relación con la estructura de producción circulación de espacio construido es episódica: por eso lo llamamos terrateniente original, pues se ubica solamente al comienzo del proceso. Pero así mismo el capitalista constructor, al comprar la tierra para construirla, durante este tiempo aparece como propietario jurídico de ella. Algo similar podría decirse del usuario final que también se hace propietario jurídico de la tierra cuando compra el inmueble. De esta manera, a diferencia del medio rural, en la ciudad la propiedad jurídica de la tierra implica relaciones muy distintas e involucra agentes de diversa naturaleza. Dado que en cada momento existe una multitud de procesos de producción, circulación y consumo de secciones de espacio construido que se traslapan en el tiempo, esto complejiza enormemente esta estructura. Hemos visto que fenómenos similares, como un aumento en el precio del suelo, o un impuesto sobre la propiedad, que en principio afectaría en un sentido genérico a “los propietarios”, como hecho social y económico puede tener significados muy diversos.

2 Ver Figura 3.2

389

Pero en nuestros análisis más específicos hemos ya mencionado la emergencia de otros agentes que desempeñan papeles importantes en este esquema. En la Figura 8.1 presentamos un esquema un poco más complicado que la configuración básica, donde hemos introducido los agentes derivados que ya hemos presentado: el resultado es una complejidad muy intrincada de transacciones, de relaciones y contraposiciones. Hay que advertir, además, que estas no son todas las posibilidades existentes.

390

Figura 8.1 ESQUEMA AMPLIADO DE AGENTES EN LA FORMACIÓN DE

LA RENTA URBANA

Terrateniente original

Promotor Capitalista

Usuario Final

Venta de la tierra

Venta de la tierra

Especulador en tierras

Venta del inmueble

Especulador en inmuebles Arrendador

Usuario Final 2

Venta del inmueble

Venta del inmueble

Venta del inmueble Especulador de inmuebles

Venta del inmueble

Venta de tierra o inmueble

Venta del inueble

Venta del inmueble

Alquiler del inmueble

Alquiler del inmueble

Venta de tierra o inmueble

391

Entre el terrateniente original y el capitalista constructor (que ya a esta altura de la discusión denominamos promotor capitalista por las razones que expusimos en su momento) contemplamos en el esquema básico una transacción directa de compraventa de la tierra. Pero es bien frecuente, y en algunas configuraciones históricas adquiere gran importancia, que entre estos dos agentes aparezca un intermediario: el especulador, que en este caso transa tierras desnudas que van a ser construidas. Se las compra a un terrateniente original y se las vende a un promotor, generalmente tratando de capturar los incrementos en los precios de los terrenos de los cuales hablamos en el capítulo 5. En determinadas circunstancias la disputa por estos aumentos en los precios de los terrenos adquiere gran importancia. Una vez el promotor capitalista ha producido el espacio construido en nuestro esquema básico lo vende a un usuario final. En estas circunstancias le vende a su comprador no solamente el espacio construido, sino también el terreno sobre el que se asienta el edificio. La renta aparece en su modalidad capitalizada, pero como parte más o menos indiferenciada del precio total del inmueble. A esta modalidad de compraventa directa que incluimos en el esquema básico habría que agregarle en primer lugar una opción que hemos discutido ampliamente en este texto: la modalidad de circulación en alquiler. El inmueble puede ser comprado al promotor por un arrendador que lo adquiere pero no para su propio uso, sino para ser cedido en arriendo a usuarios finales por períodos determinados de tiempo. En esta última transacción la renta retoma su forma periódica, aunque aparece fundida en el canon de alquiler total del inmueble que incluye los componentes que corresponden directamente al espacio construido. En general esta es una alternativa que es importante cuantitativamente en casi toda estructura de producción-circulación de espacio construido, pero en algunas circunstancias ocupa un lugar central como receptáculo de las contradicciones fundamentales de ciertas configuraciones. Existe la circunstancia en que el que compra los inmuebles al promotor no lo hace para emplearlos en su propio uso ni para ofrecerlos en alquiler: los compra para luego revenderlos a otro comprador. Se trata por lo tanto de un intermediario, generalmente un especulador, que en este caso trafica no con tierras desnudas sino con inmuebles construidos. Su móvil es capturar cambios súbitos en el precio de los edificios, que como hemos examinado en la sección correspondiente, se refleja (y podría decirse que consiste en ello) en incrementos en el precio del suelo. Ahora bien, en principio es esperable que el agente que hemos llamado usuario final adquiera el inmueble para su propio uso, como lo tomamos en el esquema básico. Pero la larga vida útil del espacio construido induce una práctica muy extendida: que el comprador original de un inmueble, al cabo

392

de un tiempo lo vuelva a vender. Se trata del mercado de inmuebles usados que generalmente tiene una gran importancia cuantitativa. Esta venta puede darse de manera directa a otro usuario (en la Figura 8.1 lo denominamos “Usuario Final 2”) o puede ser hecha a un intermediario: aquí también aparecen especuladores que hacen estas transacciones de compra y luego venta de inmuebles usados para capturar aumentos en su precio que, de nuevo, se trata usualmente de elevaciones en el precio de los terrenos asociados a estos inmuebles. El usuario final puede arrendar su inmueble a otro ocupante. Podría decirse que en ese movimiento se convierte en un arrendador. Sin embargo debe registrarse una figura que en ciertas ciudades es muy extendida: aquella en la cual un usuario final, sin dejar de serlo, arrienda solamente una parte de su vivienda a un inquilino, pero continua utilizando el resto: lo que se conoce como alquiler de vivienda compartida. También hemos mencionado que en las ciudades contemporáneas una buena parte de los procesos de producción de espacio construido se hacen por renovación urbana en terrenos que ya han sido edificados y que han agotado completamente su valor o que caen en una obsolescencia prematura como resultado de la operación del mercado, tal como lo hemos analizado3 En estos casos, usuarios finales, tanto aquellos que han comprado nuevos sus inmuebles o los que los han adquirido de segunda mano, aparecen en un rol similar al del terrateniente original y venden sus propiedades a promotores que las adquieren en realidad como suelo para emprender un nuevo proceso de producción de espacio construido. Aquí también aparece la posibilidad de que quien vende terrenos edificados que van a ser reafectados para construcción nueva sean agentes especializados en estas operaciones, es decir, especuladores. Este eslabón alrededor de la compra y venta de terrenos ya edificados destinados a la renovación en ciertas circunstancias concretas puede adquirir una gran importancia. Se puede apreciar entonces que la inclusión de estos agentes secundarios que desempeñan papeles de importancia, complejiza de manera muy apreciable estos esquemas estructurales, incluso si no se tienen en cuenta posibilidades puramente lógicas pero que no son muy frecuentes. Ahora bien, existe otro frente de complejización que potencia el número de estas posiciones que es necesario diferenciar: se trata del papel que desempeña en la sociedad como un todo cada uno de estos agentes que está incluido en la estructura de producción-circulación-consumo del espacio construido, y su naturaleza económica y social.

3 Aunque los edificios sigan siendo útiles, y que inclusive puedan ser transados mercantilmente, por ejemplo en alquiler, la magnitud de lo que recibe el propietario es menor de lo que podría exigir vendiendo el inmueble como si fuera un terreno no construido. Ver sección 6.4.2

393

Lo primero tiene especial relevancia en lo que concierne al agente que denominamos usuario final, pues en general aunque consume espacio construido, su definición social trasciende este aspecto. Hemos ya señalado que su comportamiento y el sentido que adquiere su relación con la renta en realidad pueden ser muy diferentes de acuerdo al uso del espacio construido del que se trate, es decir, con respecto a lo que hemos denominado las distintas articulaciones secundarias de la tierra urbana. Este usuario final puede ser un comerciante, un industrial o estar dedicado a otras actividades económicas que hemos omitido: puede tratarse de un agente financiero, o de alguien que se dedica a la gestión, a diferentes servicios, etc. Pero también puede ser un agente que utiliza el inmueble para su propia reconstitución en términos de vivienda: hemos visto ya que su propia definición como capitalista, o como proletario o como perteneciente a otras categorías sociales le imprime no solamente pautas diferentes de comportamiento, sino que le da un muy diverso sentido en cuanto a su papel en la operación y reproducción de la ciudad y del sistema económico y social en su conjunto. Pero además del papel que cumple el consumo específico del espacio construido incluso en una estructura dominada por las relaciones capitalistas, cada uno de estos agentes puede tener una naturaleza diferente. Los comerciantes o los agentes productivos pueden ser propiamente capitalistas o pueden ser agentes mercantiles simples. También los arrendadores pueden ser empresarios capitalistas que buscan la acumulación o agentes mercantiles que solo buscan la reproducción reiterada. Y lo más decisivo: hemos advertido que uno de los rasgos más sobresalientes de la rama de la construcción en la sociedad contemporánea, es que, incluso en países capitalistas centrales, las relaciones capitalistas no copan completamente el sector de producción de espacio construido. Al lado de la forma de producción capitalista promocional coexisten otras formas de producción como la producción por encargo, que es una variante transicional y la autoconstrucción que es una forma de producción que en principio es pre-mercantil. Todas ellas utilizan terrenos que además arrojan rentas. Y se entrelazan con otras variantes en la circulación: los inmuebles producidos bajo estos procedimientos también ‘pueden ser arrendados, etc. Con este recuento no queremos abrumar al lector con la enorme cantidad de posibilidades de combinación que ofrecen estas estructuras, pero sí vale la pena tener en cuenta que las posibilidades son muy numerosas. La aproximación estructural es útil porque permite pensar estas relaciones de manera ordenada. Pero de hecho en las manifestaciones concretas no todas estas posibilidades tiene la misma importancia: en cada configuración unas tienen mayor relevancia que otras y determinan la dinámica y las mutaciones de la estructura general. No parece sensato tratar de deducir la

394

jerarquía de estos entrelazamientos y su trayectoria a partir de un ejercicio puramente deductivo y analítico. Se impone por lo tanto una aproximación histórica, como hemos señalado. 8.2 La renta urbana capitalista y la diversidad de formas de producción. Cuando iniciamos nuestra reflexión sobre la renta del suelo urbano en el capitalismo advertimos que a pesar de que teníamos conciencia que en esta sociedad las relaciones capitalistas generalmente no copan completamente la producción y circulación del espacio construido, y en la sección anterior lo reiteramos, sin embargo, para poder realizar el análisis con nitidez íbamos a reflexionar como si efectivamente los agentes que operan en este mercado fueran capitalistas en su totalidad. En este momento en que estamos relajando este supuesto simplificador cabe entonces la pregunta: las conclusiones que extrajimos en esta reflexión ¿se mantienen y se pueden extender para el conjunto de la ciudad, a pesar de que no toda ella ha sido construida de manera capitalista y muchos de quienes la consumen no tienen el carácter de capitalistas? ¿O estas conclusiones solo rigen para las secciones de la ciudad que han sido construidas por empresarios buscando una ganancia o cuyo espacio construido es el soporte de un proceso de acumulación capitalista? La pregunta es bien pertinente sobre todo en países capitalistas periféricos en cuyas ciudades existe una nítida segregación socioespacial y donde existen áreas muy considerables de ellas que han sido producidas por los mismos pobladores a través de la autoconstrucción, es decir una forma de producción no capitalista e incluso cuya naturaleza es pre-mercantil. En muchas ocasiones estas secciones de la ciudad han sido ocupadas de hecho sin mediar una transacción de compra de tierra. Para muchos estas áreas de la ciudad estarían al margen del mercado y por lo tanto la relación con la tierra no generaría una renta, o al menos no una renta de naturaleza capitalista. Para empezar a tratar esto habría que hacer una primera distinción. La multiplicidad de formas de producción tiene un sentido cuando se trata de una etapa precoz e inacabada de las relaciones capitalistas y tiene otro significado cuando se trata de una sociedad concreta, una “formación social” en el léxico marxista, en la que las relaciones capitalistas están plenamente consolidadas y son hegemónicas. En efecto, en el desarrollo clásico en la Europa Occidental, la emergencia del capitalismo fue un proceso dilatado y gradual en el cual las relaciones

395

capitalistas se fueron abriendo paso en una sociedad diferente que conocemos como feudalismo. La dinámica global, los comportamientos de los agentes, la estructura política, las ideas y las creencias estaban moldeados por la lógica feudal. Las porciones conquistadas por las relaciones capitalistas contrastaban y eran extrañas a las imperantes en el resto de la sociedad. Tal vez por ello puede hablarse de una alteridad nítida entre una sección y otra. Tal vez esto opere en otras circunstancias en que el capitalismo ha penetrado otras sociedades previas en otras latitudes. Pero esto aparece de una manera completamente diferente cuando las relaciones capitalistas se afianzan y se convierten en dominantes en una formación social. Se podría pensar que en estas circunstancias todas las actividades económicas y especialmente los procesos productivos deberían responder al esquema capitalista. Y seguramente esa es la tendencia. Pero este copamiento completo por procesos organizados de manera explícitamente capitalista, es decir, movidos básicamente por la acumulación sobre la base de extracción de plusvalía nunca ha sido completo en ninguna sociedad histórica, ni siquiera en los países contemporáneos más desarrollados en los que no existe la menor duda de que es el capitalismo el que impera. El mismo Marx parecía tener la expectativa de un eventual dominio completo y exclusivo de las relaciones capitalistas en todas las actividades económicas de la sociedad contemporánea. Él hace la distinción entre lo que denomina la “circulación simple de mercancías” que atribuye a agentes que son mercantiles pero no capitalistas, y que caracteriza como un circuito que comienza por una mercancía, cuyo valor se vierte al mercado al realizar el producto a cambio de dinero, para que luego el agente pueda comprar las mercancías que él consume finalmente: es el famosos ciclo M-D-M. El agente acude al mercado solamente para obtener los bienes que consume, pero no para capturar valor adicional: su móvil no es la acumulación, ya que las mercancías iniciales y las finales contienen la misma magnitud de valor. Pero Marx advierte que este circuito no es el dominante en la sociedad de hoy: a él se contrapone otro ciclo, que el denomina precisamente “circulación capitalista de mercancías” cuyo protagonista es el empresario capitalista, para quien la lógica del mercado se plasma en la búsqueda de la acumulación; comienza con una cantidad de dinero, que invierte en la producción de una mercancía, la cual realiza en el mercado, pero con la expectativa de que el valor final sea superior al inicial: es el circuito D-M-D’, en el cual el último término tiene una cantidad de valor mayor que el término con el que se comienza. Los dos

396

tipos de agentes pueden coexistir en ciertas fases, pero entre ellos, como entre todos los agentes que participan en un mercado, existe una relación de competencia. La tendencia es entonces a que los agentes capitalistas desplacen a los agentes mercantiles simples. Los capitalistas, por la misma magnitud de su capital, que además crece con la acumulación, tienen acceso a procesos productivos más eficaces que desvalorizan la producción mercantil simple a la cual finalmente liquidan, y cuyos agentes no tienen otra opción que la de convertirse en asalariados. Este razonamiento está en la base de la perspectiva que él avizoraba para el capitalismo: consideraba que la sociedad contemporánea evolucionaba hacia una estructura muy polarizada compuesta por una pequeña minoría de capitalistas y una gran masa de proletarios, mientras que las clases intermedias y terceras, como artesanos, campesinos, etc. en tanto agentes mercantiles simples tendían a desaparecer. Pero esta expectativa no se ha confirmado de manera total: a pesar de que la pulsión, como Marx prevé, es la de que los empresarios capitalistas procuran atrapar la producción y el suministro de todo tipo de bienes y servicios, en la sociedad contemporánea persiste un gran numero de ellos que son ofrecidos por agentes mercantiles simples, y estos grupos no dan muestras de desaparecer. Subsiste un número importante de artesanos, de suministradores de servicios personales, de reparación etc. que ofrecen sus productos en el mercado y no solamente ítems tradicionales que pueden ser concebidos como inercias del pasado, sino con frecuencia se trata de bienes y servicios ligados a actividades nuevas y modernas, en muchas de ocasiones con remuneraciones elevadas. Los profesionales independientes, los asesores especializados, los consultores, son básicamente agentes mercantiles simples. Esto se presenta con vigor incluso en los países capitalistas centrales, pero en los países capitalistas periféricos esto es de una magnitud enorme: las actividades conocidas con distintas denominaciones, como “informales”, marginales, etc. realizadas por “cuentapropias” que tienen fundamentalmente una lógica mercantil simple tienen un gran peso y a veces absorben más mano de obra que las actividades propiamente capitalistas. Esta última referencia a los países capitalistas periféricos tal vez sea la responsable de la identificación, quizás excesiva, de estas actividades mercantiles simples con la pobreza y a la consideración de que su persistencia es un simple fenómeno residual del funcionamiento de los sectores capitalistas (denominados “formales”, “modernos, etc.). Se resaltan como causas de esta persistencia inercias culturales de los grupos

397

implicados que les impiden involucrarse a los circuitos capitalistas o barreras institucionales que les impiden articularse a “la modernidad”. Es este el trasfondo de la concepción dualista de estos asuntos, muy generalizada en los años 60 y 70, asociada a la sociología urbana norteamericana de corte positivista. Hoy en día las tesis sobre el “desarrollo” de la economía neoclásica más tradicional han reeditado estas nociones con ligeros cambios, sobre todo de léxico. En contraposición con esta concepción dualista que se imagina dos sectores completamente desconectados, otras corrientes de pensamiento, algunas de ellas influidas por el marxismo, han argumentado que en los países periféricos el sector mercantil simple desempeña un papel de complementareidad con respecto al sector capitalista. Esta miríada de artesanos, de cuentapropias, de “marginales”, etc. puede suministrarle mercancías, servicios e insumos especialmente baratos a los grandes capitales que operan en estos países, lo que permite a estos últimos mantener niveles elevados de ganancia. Los grandes monopolios que operan en el capitalismo dependiente estarían interesados en la supervivencia de algunos de estos procesos “informales”. Probablemente estas modalidades de relación (o de ausencia de ella) entre el sector de productores capitalistas y el de productores mercantiles simples existen, pero a nuestro juicio la relación fundamental entre ellos es otra: la de la competencia. Las relaciones capitalistas son como un gas que tiende a ocupar todos los espacios económicos. Si no puede dominar todos los lugares es porque encuentran barreras para hacerlo y en esos nichos se consolidad otras formas de producción que resisten y eventualmente desplazan a los agentes capitalistas. La arena de esta pugna es precisamente la que el mismo capitalismo impone: la competencia mercantil. El punto crucial en esta contraposición es, desde luego, el precio al que pueden ofrecer su producción cada uno de estos agentes: se espera que en general sean los productores capitalistas los que pueden ofrecer precios más bajos y de esta manera capturar la demanda. Para imponerse el capitalista no solamente debe tener una productividad mayor que la del agente mercantil simple sino que esta diferencia debe ser lo suficientemente pronunciada como para que ella le permita cubrir la ganancia que el agente mercantil simple no exige. Pero no siempre el saldo favorece al capitalista: existen productos y servicios donde las economías de escala (que es lo que normalmente aprovecha el capitalista) son débiles o inexistentes. En otras para disfrutar de estas ventajas se requiere una

398

escala de producción que no está disponible en mercados pequeños. Con frecuencia el agente mercantil simple puede ofrecer bienes y servicios diferenciados o personalizados que no son alcanzables para el capitalista a los mismos precios.4 La innovación tecnológica no siempre aumenta la ventaja del capitalista: con frecuencia nuevos métodos de producción abaratan los instrumentos que utilizan los agentes mercantiles simples o su insumos, disminuyen la escala mínima para hacerlos viables, etc. Y desde luego, con frecuencia los agentes capitalistas a pesar de que en un momento pudieran imponerse a los agentes mercantiles simples, no encuentran condiciones estables para mantener en el tiempo su acumulación y deben dejar espacio vacíos que son ocupados por estos competidores no capitalistas. El resultado es el de que en la sociedad moderna lo normal es esta heterogeneidad: algunos bienes y servicios son producidos de manera capitalista exclusivamente, otros son producidos solamente por agentes mercantiles simples y otros son ofrecidos simultáneamente por capitalistas y agentes mercantiles. Coexisten por lo tanto productores capitalistas y productores mercantiles simples, y no necesariamente estos últimos perciben las peores remuneraciones en comparación con los trabajadores asalariados. Desde otro punto de vista señalemos que los bienes producidos de manera capitalista son consumidos tanto por los agentes fundamentales de la producción capitalista (es decir, empresarios y asalariados) como por agentes que pertenecen a estas otras clases terceras, mercantiles simples. Y desde la óptica de estos agentes como consumidores, sea cualquiera su definición como productores, los bienes y servicios que encuentran en el mercado para su consumo algunos de ellos son producidos por capitalistas y otros por agentes mercantiles simples. Pero esta diversidad tienen incluso otra dimensión que remite a una problemática que trató con atención ya no Marx, sino Adam Smith: la relación con procesos pre-mercantiles. Smith imaginaba un estado inicial de las sociedades compuesta por agentes económicos autónomos que producían todo lo que consumían, y por lo tanto eran autosuficientes. Pero esto implicaba un nivel muy bajo de productividad. La división del trabajo mercantil, en contraste, proporciona un salto decisivo en la eficiencia

4 Ibáñez, Marcela. “Supervivencia de formas mercantiles simples de producción. Una aproximación formal” en Desarrollo y Sociedad No 39 CEDE-Universidad de los Andes, Bogotá. Marzo de 1997

399

productiva, algo que Smith sustentó en su clásica argumentación sobre las ventajas de la especialización mercantil. Para él estas ventajas son tan contundentes que estaba convencido de que toda sociedad evolucionaba de manera ineluctable hacia el mercado. De manera similar a como Marx estimaba que la producción capitalista eventualmente arrasaría totalmente con la producción mercantil simple, Smith consideraba que no solamente toda sociedad se encaminaba al mercado, sino que en la sociedad moderna, todo resquicio de producción autónoma mercantil iba a ser substituida por producción mercantil (esta última podría ser mercantil simple o capitalista). Pero he aquí que a la argumentación de Smith se le puede hacer un razonamiento crítico similar al que se formula a la reflexión de Marx. El requisito para que la producción mercantil reemplace al autosuministro es el de que el consumidor pueda obtener los bienes en el mercado con un menor esfuerzo que si se los procurara directamente. En otras palabras, el productor mercantil (o capitalista) debe ser más productivo que el consumidor autoproductor. En la mayoría de los casos probablemente sea así, pero no siempre es el caso. Lo cierto es que en la sociedad moderna existen una cantidad de bienes y servicios que son generados por los mismos consumidores, ya sea en términos individuales o familiares: todo lo que se conoce como “trabajo doméstico”, el arreglo personal, etc. corresponde a esta categoría. En conclusión, en la sociedad contemporánea los agentes económicos en tanto consumidores, incluso los más decididamente adaptados a la lógica capitalista, en sus consumos incluyen algunos bienes y servicios autosumistrados, otros que son producidos por agentes mercantiles simples y otros que son provistos por agentes capitalistas. Las proporciones varían entre estos grupos y cambian con el tiempo y con otras circunstancias. El mecanismo que determina esta composición es entonces de naturaleza mercantil: es esperable que las opciones que escoja el consumidor resulte de un cálculo de lo le resulta más ventajoso con respecto a su esfuerzo, a su trabajo. Ahora remitamos estas consideraciones generales al tópico que nos ocupa, las prácticas de producción y de consumo de bienes inmobiliarios en la ciudad. De una parte, muchos de los consumidores de espacio construido no son ellos mismos empresarios capitalistas ni tampoco son proletarios, que es la otra clase que aparece como fundamental en la sociedad capitalista. Y así mismo, muchos de los inmuebles urbanos no son producidos mediante procedimientos capitalistas. Reiteremos entonces la pregunta: Estos procesos ¿están en capacidad de generar rentas urbanas compatibles con el “mercado capitalista” de tierras? O por el contrario ¿se trata de fenómenos al margen del mercado que deben ser entendidos con

400

otra lógica y que, o no producen rentas o que si las producen ellas tienen una naturaleza diferente? Nuestra respuesta es entonces la primera y su fundamento es la consideración general que venimos de evocar. Los protagonistas de estos procesos, tanto los que consumen estos inmuebles no producidos en forma capitalistas, como los que los producen espacio construido bajo estas formas alternativas, son agentes inmersos completamente en la sociedad capitalista y operan con su lógica. Sus decisiones son el fruto de las reglas de comportamiento de este orden social, aún donde no aparecen abiertamente transacciones. Si como productores emprenden estos procesos no capitalistas, o como consumidores utilizan inmuebles producidos bajo estas formas peculiares, el núcleo de su escogencia es el cálculo mercantil. Y es en ese registro como enfrentan los condicionantes que hemos evocado del espacio construido, su estructura heterogénea y convencional, que hace surgir, en presencia de la competencia, rentas del suelo. No solamente se estructuran rentas urbanas con lógicas similares a las que hemos analizado, sino estos agentes interactúan en el espacio urbano con la referencia del entrelazamiento de rentas que también hemos presentado. Analicemos entonces un primer aspecto: el de agentes que usan el espacio construido (digamos que producido en forma capitalista) pero que ellos mismos no son empresarios capitalistas (o proletarios). Examinemos en primer lugar si las actividades así desarrolladas generan rentas. Y en segundo lugar, miremos la manera como pueden entrelazarse con las rentas capitalistas que ya hemos examinado. Empecemos por un caso que no presenta mayor dificultad a la comprensión, el del espacio construido destinado al comercio. Sabemos que al lado de los empresarios capitalistas que se dedican al comercio existen otros comerciantes que tienen una lógica de agentes mercantiles simples. ¿Cómo sobreviven a la competencia de los capitalistas? Durante mucho tiempo los comerciantes “artesanales” mantuvieron su predominio en ciertas modalidades de circulación al detal donde hay menos economías de escala. Vivimos una fase en que las empresas comerciales de gran tamaño (las “grandes superficies”, las cadenas de supermercados, etc.) se apoderan paulatinamente de esa esfera de la circulación, pero el pequeño comerciante sigue resistiendo en ciertos nichos en los que, por ejemplo, puede ofrecer horarios más extendidos, cercanía al consumidor, etc. Estos comerciantes por definición son agentes mercantiles, y a ellos se aplica la consideración que hemos señalado para los comerciantes capitalistas acerca de que su remuneración está conectada con de la

401

velocidad de rotación de las mercancías que hacen circular. En la competencia interna entre estos pequeños comerciantes, desde luego que quien venda más rápidamente captura una porción mayor de valor. Pues bien, para ellos también rige la regla de que las pautas colectivas de uso del espacio urbano hacen que, a pesar de que las circunstancias individuales de estos comerciantes sean indistiguibles, aquel que se ubica en lugares más frecuentados e identificados por lo compradores con esta actividad accede a una rotación más veloz de las mercancías que vende. Eventualmente esto puede superar lo que se puede denominar la “remuneración implícita” del agente mercantil simple, que sería la magnitud de valor requerida para su reproducción simple. Con la misma lógica con la que hemos examinado el asunto para el comerciante capitalista, la competencia entre estos comerciantes permitirá que el propietario de estos lugares privilegiados se apropie en forma de renta de este valor que excede el nivel de reproducción simple. En otras palabras, la renta secundaria que hemos llamado Renta Diferencial de Comercio opera para estos agentes. También es vigente una relación con las otras rentas similar a la que hemos analizado para el caso más puro. Para que un pequeño comerciante pueda desarrollar su actividad en un lugar determinado, debe estar en capacidad de pagar una renta que sea superior a las de otros usos u otros agentes. Aunque no parezca evidente, los pequeños negocios pagan rentas comparables o superiores a los de los grandes comerciantes en ciertos lugares donde precisamente los comerciantes simples tienen ventajas sobre sus competidores: en áreas residenciales o incluso en centros de comercio convencional en los que la rotación de estos pequeños tratantes puede ser muy veloz. Y desde luego, el pequeño comerciante también debe superar la renta ofrecida por otras actividades, como la vivienda, algo que está más cerca de nuestra intuición. Los agentes mercantiles simples dedicados a la producción de mercancías también enfrentan la circunstancia de que las distintas localizaciones determinan que su eficacia productiva eventualmente varíe, por lo que la competencia entre ellos genera rentas. Para su localización deben competir con las rentas ofrecidas por otros agentes. Cuando analizábamos en el Capítulo 4 la Renta Idustrial anotábamos el hecho paradójico de que con frecuencia los pequeños capitalistas pagan rentas mayores que las grandes empresas. Estas últimas pueden separar espacialmente sus funciones, diferenciando lo que es propiamente productivo de otros roles asociados como la gestión o la comercialización. Las funciones de transformación productiva, que son las que consumen

402

espacio en mayor cantidad, pueden ser desplazadas a lugares periféricos que tienen menos competencia de otros usos, porque en las ciudades contemporáneas las condiciones para la producción son cada vez más homogéneas espacialmente. En contrapartida, las actividades de gestión tienen rentas más elevadas pero su magnitud se minimiza con este desdoblamiento. En otras palabras, las grandes empresas pueden concentrar sus sedes sociales en zonas de la ciudad con rentas elevadas pero trasladan las plantas productivas a lugares residuales con rentas bajas. En contraste, la escala limitada del pequeño capitalista le impide hacer esta separación espacial de sus funciones y se ve obligado a escoger localizaciones que le permitan cumplir simultáneamente las actividades de gestión y circulación de mercancías con las estrictamente productivas y por lo tanto debe competir con agentes que desarrollan estas actividades en esos lugares y ofrecen rentas elevadas. El resultado es que por la actividad productiva debe pagar rentas más altas que los grandes capitalistas. Esta misma reflexión puede aplicarse, incluso con mayor agudeza, al productor mercantil simple de mercancías. Él se ve constreñido a pagar rentas abultadas proporcionalmente a su capacidad económica, porque a menudo debe combinar en su taller la producción con la venta de sus productos y a veces con la misma vivienda. Debe buscar lugares en que pueda cumplir simultáneamente estas funciones y para ello enfrenta la competencia de otros agentes. En realidad esta necesidad de pagar rentas comparativamente más elevadas es una circunstancia que lo debilita frente a sus competidores capitalistas. Pero aún así, un contingente apreciable de estos agentes logra persistir en su actividad, por las razones que hemos evocado de manera general, es decir, porque su productividad relativa no es tan baja con respecto a la de los capitalistas en ciertos rubros donde son débiles las economías de escala, o porque el tamaño del mercado no es suficiente para introducir técnicas avanzadas a sus concurrentes, porque los agentes mercantiles simples se contentan con remuneraciones muy limitadas, porque pueden generar productos diferenciados, etc. En todas estas circunstancias las prácticas competitivas de cada uno y de sus concurrentes hacen aparecer rentas que son enteramente asimilables a la Renta Industrial de carácter secundario. En lo que respecta al uso del espacio construido con fines habitacionales, analizamos dos tipos de rentas: la Renta Diferencial de Vivienda que se refiere a los costos diferenciales en la reproducción de la fuerza de trabajo asociados a la diversa localización de los lotes, y la Renta de Monopolio de Segregación, que está ligada al pago por la diferenciación social y la exclusividad implícitas en las convenciones de uso del espacio urbano. Aunque las analizamos de manera separada, la primera con respecto a la

403

clase trabajadora, y la segunda con respecto a la burguesía, porque cada una de estas se manifiesta con mayor nitidez en la clase social respectivamente mencionada, señalamos que las dos modalidades de renta están presentes en estos dos los grupos sociales. Aquí debemos hacer la extensión de esta consideración a todas las categorías sociales residentes en la ciudad, incluyendo ya no solamente burgueses y proletarios, sino rentistas, inactivos, productores mercantiles simples. Para todos ellos los distintos terrenos generan diferencias en el costo de reconstitución humana, y en tanto acuden al mercado para obtener este valor de uso, su competencia genera una renta asimilable a la Renta Diferencial de Vivienda. Así mismo señalamos que la jerarquización social en el capitalismo, aunque tiene origen en las diferencias estructurales de clase, se manifiestan fundamentalmente con referencia al volumen de ingresos. Por lo tanto estas clases y grupos adicionales expresan su lugar en la escala social con referencia a esta variable, independientemente de la naturaleza de su ingreso respectivo. El mecanismo de la Renta de Monopolio de Segregación se extiende entonces a todos los grupos presentes en el espacio urbano. Ahora bien, pero podría decirse que el punto decisivo en lo que nos ocupa tiene que ver con la diversidad de formas de producción del espacio construido mismo. Como hemos señalado, no todos los inmuebles son edificados bajo la modalidad de producción estrictamente capitalista. Recordemos otras dos formas de producción que a menudo coexisten con la promoción capitalista. Una de ellas es la llamada “construcción por encargo”. Ella se desarrolla cuando no existen otras condiciones para el afianzamiento de la promoción capitalista y opera en cierta manera como su sustituto, incluso en la demanda solvente. Consiste en que el mismo usuario final, ante la ausencia de inmuebles producidos de manera capitalista, compra un terreno y manda a construir el edificio que quiere consumir a un constructor que opera como un prestatario de servicios (como agente mercantil simple o con un perfil muy similar). En principio no se produce para el mercado ni se trata de una operación repetitiva. Aunque en términos jurídicos usualmente es plenamente legal puede verse que no se trata de un mecanismo capitalista, pues no se busca la acumulación. La otra forma de producción importante y que ya hemos mencionado, es la autoconstrucción, de enorme proliferación en las ciudades actuales de los países capitalistas periféricos. Su persistencia está claramente conectada con la insolvencia de grandes masas de población urbana a los productos

404

inmobiliarios de la promoción capitalista y de la construcción por encargo. Los sectores empobrecidos, que no cuentan con los recursos necesarios para obtener su vivienda en los circuitos capitalistas, emprenden un proceso de autosuministro, construyendo paulatinamente sus viviendas con sus propias manos. En realidad lo que hacen es substituir lo que para ellos es inalcanzable, la compra mercantil de fuerza de trabajo ajena a través de la adquisición de la mercancía producida con ella, por fuerza de trabajo propia, que estos grupos, a menudo con muchas precariedades laborales, no podrían valorizar de otra forma. Es conveniente hacer una anotación con respecto a estas dos formas de producción: aunque en su presentación más abstracta los bienes que son producidos “por encargo” o mediante la autoconstrucción están destinados al autosuministro y por lo tanto no están orientados a la circulación mercantil, de hecho con mucha frecuencia ellos son transados en el mercado. Esto es una manifestación de la noción de la cual hemos partido, la de que estas formas de producción se desenvuelven en un medio moldeado enteramente por el capitalismo y en el que los agentes tienen como referencia para sus acciones el cálculo mercantil. Pero para que las transacciones se encarnen como algo continuo y no meramente episódico, se requieren varias circunstancias, una de las más importantes es la de que exista una demanda mercantil por estos bienes. En el caso de la construcción por encargo esto es relativamente fácil de entender. Quienes utilizan estos inmuebles normalmente hacen parte de la demanda solvente pero, dado que se trata de un proceso que requiere tiempo y otras exigencias, a no todos los usuarios potenciales les conviene echar a andar un proceso de producción por encargo: una de sus opciones es comprar inmuebles ya construidos bajo esta modalidad. El mercado de inmuebles usados construidos por encargo es algo generalizado en ciudades en las que esta forma de producción es importante. El alquiler mercantil del parque inmobiliario producido por encargo también es algo muy difundido, porque normalmente existen grupos de demandantes que tienen solvencia pero que, o no están en condiciones de adquirir en compra-venta un inmueble, o sus planes de ocupación son de corto plazo, etc. Esto incluso conduce a prácticas que acercan esta forma de producción a una modalidad propiamente mercantil: algunos agentes encargan la construcción de viviendas pero no para su uso, sino con la intención prefigurada de ofrecerlas en alquiler, y otros producen viviendas con procedimientos prácticamente idénticos a la producción por encargo (es decir, en escala

405

mínima, de manera paulatina, etc.) pero destinados a ser vendidos a los usuarios finales De la autoconstrucción también se puede decir algo similar. Si bien la noción más básica que puede tenerse al respecto es la de que el autoconstructor produce su vivienda con su propia fuerza de trabajo y para sí mismo, también allí aparecen las transacciones mercantiles sistemáticas. Ello es posible, entre otras cosas, porque contra una primera impresión no cualquiera puede autoconstruir su vivienda. Para ello se requiere disponer de un cierto ahorro inicial para hacer habitable una primera etapa de la edificación, se necesita tener recursos para avanzar el proceso de producción y disponer de mano de obra, para no hablar de algunos conocimientos mínimos de estas tareas, etc. No todos los pobres reúnen estas circunstancias. Una de las posibilidades de estas familias, entre ellas las más pobres entre los pobres, (y también de los grupos que no tienen planes de arraigo de largo plazo, etc.) es la de alquilar mercantilmente viviendas, y una de las opciones que ellas tienen es tomar en arrendamiento viviendas autoconstruidas. Una opción que reduce el costo monetario de acceder a este valor de uso habitacional, es el arrendamiento de secciones de estas viviendas, es decir, se trata del alquiler de vivienda compartida, donde se utiliza la vivienda simultáneamente con otros inquilinos o con los propietarios arrendadores. En los barrios populares autoconstruidos de las ciudades latinoamericanas, y también en otras latitudes, se constata un pujante mercado de alquiler de viviendas producidas por autoconstrucción, fenómeno que tiende a realimentar y reforzar esta forma de producción: para el poblador empobrecido la autoconstrucción no es solamente un medio para obtener un valor de uso, sino una oportunidad de obtener ingresos monetarios, algo que es crucial en las estrategias económicas y sociales de estos sectores de la población.5 Ahora bien, la existencia de este trasfondo mercantil en estas formas de producción no capitalista del espacio construido, que con mucha frecuencia afloran con la proliferación de prácticas mercantiles abiertas y sistemáticas, es decisivo para concluir en lo siguiente: la competencia mercantil de diferentes agentes asociados a ellas los conduce a que frente a las características socio-espaciales de la ciudad a las que tanto nos hemos referido, se desemboque en la configuración de rentas urbanas tanto secundarias como primarias. Secundarias, porque los agentes capitalistas y

5 Turner, John F.C. Libertad para construir: el proceso habitacional controlado por el usuario México Siglo XXI 1976

406

no capitalistas que utilizan estos inmuebles para las diferentes actividades urbanas encuentran en la estructuración del espacio urbano diversas condiciones para su desarrollo que implican ventajas monetarias, las cuales se traducen en rentas. Rentas primarias también porque estos procesos productivos también encuentran circunstancias heterogéneas para su desarrollo en las distintas secciones del espacio urbano. Todo esto se traduce que estos terrenos adquieren precios y, con ciertas especificidades, entran a hacer parte de una estructura mercantil con los terrenos desarrollados en forma capitalista. Sin embargo se pueden abrigar reservas frente a esta última conclusión ante el hecho ya aludido de que una parte importante del parque inmobiliario autoconstruido se edifica precisamente en terrenos en los que no respetan la propiedad, es decir que son ocupados sin pagar una renta. Examinemos algunas reflexiones al respecto. Efectivamente, existe una práctica muy extendida entre los habitantes más pobres de las ciudades del capitalismo periférico que cosiste en ocupar terrenos de manera irregular, violando las leyes de la propiedad privada, o de manera similar, sin cumplir con las normas urbanísticas. Se le conoce con varios nombres, pero de manera reciente se ha impuesto el término de “urbanización informal” que subraya el aspecto jurídico de esta práctica, es decir, el hecho de tratarse de algo ilegal o irreglamentario. Estrictamente la ocupación irregular de suelos no es idéntica a la autoconstrucción, que es algo económico, ni las dos acciones son inseparables. Pero sí son convergentes, con mucha frecuencia van unidas, y su ligazón ha generado formas muy estrechas de articulación. La empatía entre las dos prácticas responde al hecho de que las dos apuntan al mismo objetivo: son formas de reducir el costo monetario que deben pagar los grupos más pobres para procurarse alojamiento en las ciudades. Si con la autoconstrucción se contrae la compra de fuerza de trabajo mercantil, la ocupación irregular de suelos contrae lo que se debe pagar en renta. La modalidad más nítida es la invasión en la que los pobladores ocupan tierras sin pagar nada. ¿Implica esto que estas actividades se sustraen del mercado? No necesariamente. En primer lugar, a medida que estos asentamientos se van afianzando, aparecen allí las prácticas mercantiles mencionadas como el alquiler de vivienda, que en estos barrios invadidos tiende a ser a ser tan numerosas como en otras modalidades de desarrollo por autoconstrucción: las rentas emergen allí claramente y se expresan en modulaciones en el monto del alquiler entre distintos barrios y entre

407

diferentes localidades del mismo barrio. Incluso la compraventa de inmuebles emerge en la circunstancia eventual pero cada vez más frecuente, casi universal, de que el estatuto jurídico de la propiedad se formalice. Pero incluso sin este último requisito, no son las excepciones de compraventa de edificios (y de terrenos) sin títulos legales oficiales, pero cuya propiedad se estipula con referencia a prácticas jurídicas paralelas pero acatadas de manera estable en estos medios.6

Hemos mencionado aquí otra forma de irregularidad en la ocupación que consiste en la violación de las normas urbanísticas, pero en las que media la compra del terreno: un fraccionador ilegal, un “urbanizador pirata” le vende a los pobladores un lote que no cumple con las normas urbanísticas, bien sea que no cuenta con la infraestructura urbana exigida por la ciudad y/o que se trata de terrenos no autorizados para ser urbanizados, ya sea porque son inconvenientes para esos asentamientos (terrenos anegables, con pendientes elevadas que implican riesgos de deslizamientos, lugares muy elevados difíciles de servir con redes de acueducto, etc.) o no es aconsejable su desarrollo para la ciudad como un todo (áreas de reserva ambiental, rondas de ríos, etc.) El sentido de que los terrenos sean irreglamentarios es precisamente que esto permite que se les ofrezca a los pobladores por precios que son inferiores a los lotes que sí cumplen con las normas y que estos usuarios no podrían pagar. Estas “urbanizaciones piratas” son muy numerosas en ciertas ciudades latinoamericanas, en algunas de ellas reemplazando prácticamente a las invasiones. En otras ciudades coexisten una y otra modalidad de ocupación ilegal, y también existen ciudades en las que prácticamente no existen sino invasiones. Anotemos que en la modalidad de “urbanización pirata” desde el comienzo media una relación mercantil, aunque se trate de asentamientos “informales”. Es más, los oferentes de estos lotes irregulares, los urbanizadores piratas son agentes cuyo móvil fundamental es el lucro y podríamos decir que se trata de agentes “capitalistas”. Operan de una manera muy similar a la de los fraccionadores formales, con rasgos similares a lo que hemos denominado “especuladores inductivos” y que capturan elevaciones muy notables en los precios de los lotes. El volumen de su acumulación puede llegar a ser muy considerable, comparable e incluso mayor que la de sus contrapartes legales. La diferencia con ellos no es fundamentalmente económica sino jurídica, pues operan en el borde de la legalidad o al margen de ella: se trataría de agentes capitalistas ilegales, como existen en otras ramas de actividad.

6 Abramo, Pedro La teoría económica de la favela. Cuatro notas sobre la localización residencial de los pobres y el mercado inmobiliario informal .Boletín CF+S Madrid 2001

408

Detengámonos un poco más en la lógica de este proceso de venta ilegal de tierras y su relación con la invasión, pues creemos que este análisis evidencia que esta última, la invasión, que parece ser una práctica en la que el mercado está ausente, en realidad recubre desde sus comienzos un cálculo mercantil en los términos en los que hemos aquí planteado. ¿Por qué hay una demanda por lotes piratas? Si el poblador es muy pobre ¿por qué más bien no invade, lo que implicaría que la renta fuera nula y prefiere pagar algo de renta al urbanizador pirata? Esto tiene lugar porque aunque no lo parezca, la invasión tiene costos para el poblador y estos pueden llegar a ser mayores que lo que le cobra el fraccionador ilegal. El más importante de estos costos es desde luego la resistencia del eventual propietario legal de las tierras. El poblador que ocupa un terreno que tiene un propietario privado para el cual su propiedad es algo valioso debe contar con una oposición vigorosa de este último que puede implicar finalmente la remoción del ocupante y la pérdida de sus posibles gastos en que incurre para hacer mínimamente habitable el terreno. El ocupante deberá enfrentar al propietario y muy probablemente al Estado que se moviliza para defender la propiedad privada y las normas urbanísticas. Estará sometido a confrontaciones y la incertidumbre lo desanima para dedicar muchos recursos. Por ello el poblador busca para invadir aquellos terrenos en los que es esperable que la resistencia sea menor: sobre todo, lotes de propiedad estatal, pues la diligencia de un funcionario no siempre es la misma que la del propietario que defiende lo suyo; terrenos en los que la propiedad no es clara, en donde el propietario no está plenamente identificado (sucesiones inconclusas, litigios) o donde existen imperfecciones jurídicas en los títulos. Además, los terrenos susceptibles de ser invadidos pueden ser excesivamente alejados, lo que implica costos muy altos de transporte, o pueden tener problemas de edificabilidad (pendientes excesivas, terrenos innundables o inestables, etc.) que encarecen incluso la producción por autoconstrucción. El urbanizador pirata puede ofrecer una alternativa a estas dificultades exigiendo el pago de una renta que es positiva, pero que sea menor que estos costos. Puede ofrecer terrenos menos alejados y/o con menos problemas de edificación, y sobre todo puede ofrecer la perspectiva de mayor seguraidad en la ocupación. De hecho la transacción de compraventa de un lote ilegal cambia los términos de la confrontación para el poblador: el propietario, en este caso el fraccionador ilegal, pasa a ser su aliado para enfrentar al Estado. Aunque no siempre hay una garantía plena, esto puede aumentar enormemente las posibilidades de permanecer en el lugar.

409

Las políticas cada vez más generalizadas de regularización le proporcionan al poblador casi la seguridad de que va a poder conservar su posesión y que esta va a poder ser legalizada, e incluso que las deficiencias en infraestructura o en equipamiento van a ser subsanadas posteriormente, usualmente beneficiándose de subsidios para ello. ¿Por qué hay una oferta de lotes irregulares? El oferente, bien sea el terrateniente original o el fraccionador ilegal, que puede ser un agente diferente ¿no preferiría vender sus terrenos legalmente a un usuario de mayores ingresos? Desde luego que sí, y esto es lo que hacen, cuando pueden. Pero esta posibilidad no es algo unilateral: depende de sus competidores, de las características de la oferta de tierras, etc. Si la ciudad tiene muchas posibilidades de expansión y/o si tiene un esquema de segregación muy pronunciado, habrá ciertos propietarios, los dueños de las tierras más alejadas y/o de aquellas localizadas en los frentes de expansión de ingresos bajos, para quienes las probabilidad de atraer ocupantes de ingresos medios o altos es tan baja, o tan alejada en el tiempo, que para ellos resulta más conveniente definitivamente ofrecerla a pobladores pobres, y acelerar la venta mediante la reducción del precio restringiendo la infraestructura ofrecida.7 De esta manera ciertas pautas de la informalidad pueden comprenderse a grandes líneas precisamente a partir de los mecanismos mercantiles y su interacción con rasgos socioespaciales de la estructura urbana. En ciudades en los que existe una gran cantidad de tierras periféricas, con poco o ningún uso alternativo al asentamiento de grupos populares, es difícil atraer a pobladores a que paguen por tierras irregulares. De manera muy suscinta ilustremos esto con algunos pocos ejemplos. Lima se desarrolló en un lugar rodeado de extensas áreas desérticas sin dueños particulares. Lo predominante para los más pobres ha sido la ocupación gratuita de esos terrenos y la urbanización pirata ha sido prácticamente desconocida. Un caso diferente ha sido Bogotá, una ciudad con una extensa área de expansión, pero consistente en tierras muy fértiles, apropiadas por hacendados. Esta amplitud permitió que la ciudad se desarrollara con una nítida segregación socio-espacial en la que los grupos de altos ingresos se concentraron hacia el norte. Los propietarios de los terrenos en otros frentes y las localidades muy lejanas en el mismo norte ofrecieron masivamente sus tierras en forma ilegal como urbanización pirata: los pobladores encontraron estas ofertas mucho más atractivas que desafiar a 7 No es rara la eventualidad de que los mismos propietarios ofrecieran algunas de sus tierras de manera legal con destino de grupos de ingreso medio y alto y otras fueran ofrecidas de manera irregular a grupos de pobladores pobres, dependiendo de la imbricación de estos lotes en el esquema de segregación espacial de la ciudad.

410

propietarios irrumpiendo sin autorización en sus terrenos. La invasión ha sido prácticamente desconocida y la localización de los asentamientos piratas ha tenido esta pauta: en la perferia de la zona sur, sur-oriente y sur-occidente y en las localidades muy alejadas de la zona norte. En otras ciudades la invasión es mucho más extendida, a pesar de que no existe una gran oferta de terrenos muy baratos: tal vez la razón sea que debido a la configuración topográfica de estas ciudades existe escasez de tierras en general, para todos los grupos. Todos los propietarios tienen la esperanza razonable de poder vender sus tierras con destino a grupos de ingresos medios y altos. Los grupos populares no encuentran otra opción que invadir a pesar de los costos que eso implique. Podemos concluir entonces que en las ciudades capitalistas, aún si en ellas operan agentes que no son capitalistas y que el mismo espacio construido es producido bajo una multiplicidad de formas de producción, esto no impide que en el conjunto de este espacio se consoliden rentas que se articulan y que son el terreno de la competencia de distintos agentes. Es posible que no se trate de un mercado absolutamente homogéneo, pero sus secciones están articuladas y encadenadas y en las cuales la competencia mercantil es la norma y el vínculo. 8.3 La evolución de la configuración histórica de la propiedad

territorial urbana en un país capitalista central: el caso francés Vamos a presentar aquí de manera muy apretada algunos resultados gruesos de un programa de investigación muy vasto desarrollado por investigadores del Centro de Sociología Urbana de Paris, encabezados por Christian Topalov sobre la evolución de largo plazo de la propiedad territorial urbana en Francia (con referencias esporádicas a otros países europeos) desarrollado fundamentalmente en las décadas del 70 y del 80 del siglo pasado. No pretendemos abarcar en el poco espacio del que aquí disponemos los hallazgos muy ricos, detallados y multiformes de este conjunto de investigadores, para lo cual remitimos a las obras originales. 8 Presentaremos solamente algunos rasgos generales que son pertinentes para avizorar el carácter histórico de estas relaciones que matice y enriquezca nuestro análisis estructural. De este cuerpo nos interesa especialmente dos 8 Una presentación sintética y a la vez abracadora de estas indagaciones se encuentra en Topalov, Christian Le logement en France. Historie d’ une marchandise imposible. París, Presses de la Fondation Nationales des Sciences Politiques, 1987.

411

aspectos: el primero, es el de que estas indagaciones se remontan a la emergencia misma del capitalismo y reconstruye la trayectoria de largo plazo de estas relaciones evidenciando su modificación y adaptación a las relaciones capitalistas, algo que no es de ninguna manera un presupuesto absoluto sino el resultado de un proceso histórico. El segundo es el que muestra el desarrollo contemporáneo de estos asunto en un país central, lo cual puede tener peculiaridades importantes con lo que mostraremos en la siguiente sección que se refiere a un país de capitalismo periférico. 8.3.1 La transformación de la propiedad territorial urbana de feudal a

capitalista. El Modo de Producción Feudal es un tipo de organización social en el que las que las aglomeraciones urbanas no tienen un papel destacado. Las crecientes dificultades del intercambio condujeron a que las ciudades que florecieron en la antigüedad clásica languidecieran con el afianzamiento del feudalismo. Pero la misma evolución de esta estructura va a hacer renacer tanto el comercio como los centros urbanos a partir del Siglo IX. La expansión de estas villas y poblados va a requerir tierra adicional, tierra urbana para producir espacio construido que albergue tanto a personas como a actividades. Lo esperable entonces es que estas tierras emergieran sujetas al régimen feudal de propiedad que imperaba en el campo. La propiedad feudal es muy diferente a la propiedad privada de la tierra bajo el capitalismo. Esta relación en la sociedad feudal no solo tenía un carácter económico, sino también social y político, y era tanto un mecanismo de sujeción como de explotación. El propietario eminente de la tierra rural, bien fuera eclesiástico o civil, o un vasallo que hubiera recibido esta propiedad de manera delegada en términos de feudo, tenía la posibilidad exigirle al siervo que cultivaba la tierra una parte de la producción en términos de renta. Esta era la forma básica de extracción del excedente, y originalmente adoptaba la forma de pago en trabajo, aunque esto va transformándose paulatinamente a un pago en especie, es decir en una cantidad de productos, y a medida que reemergen los intercambios monetarios, este tributo se paga en dinero. Pero el derecho a captar esta renta que teía como soporte una prerrogativa política no era transmisible por la vía de las transacciones: ni existían mercados de tierras ni estas tenían precio. ¿Cómo se alojaban los habitantes de los burgos? Básicamente de dos maneras. Una proporción importante de estos pobladores vivían de manera gratuita bien sea en inmuebles de sus patronos, de instituciones religiosas, incluso de los gremios de artesanos y de comerciantes. Como concesión de estas mismas entidades algunos ocupaban también a título gratuito y de

412

manera permanente terrenos que edificaban por su cuenta: los gozaban en usufructo, pero no podían enajenarlos. La otra variante era la extensión del régimen rural: la tenencia dominial, en la que el señor feudal cedía un terreno urbano a un habitante de estas villas a cambio de una renta o “censo” en dinero de carácter perpetuo. El tenedor se comprometía a edificar el terreno y a mantener la edificación y podía disponer de la edificación como su propiedad. Pero la propiedad de la tierra como tal seguía en manos del propietario eminente, aunque la ocupación era, en principio, ilimitada en el tiempo, siempre y cuando se abonara el censo. A medida que la propiedad feudal en el campo se fue disolviendo algo similar sucedió en las ciudades. Sin embargo podría decirse que este proceso adquirió peculiaridades en el medio urbano y fue más rápido. Un primer aspecto que se debilitó fue lo atinente a las extensiones extra-económicas de sometimiento de la propiedad feudal: en la medida en que el régimen legal de las ciudades fue adquiriendo excepcionalidad la tenencia dominial fue despojándose de todo sentido de dependencia, sobre todo de tipo individual. El censo, por lo demás tenía en el medio urbano una magnitud muy limitada, usualmente el monto que tenía la renta antes de que la tierra fuera urbanizada. Salvo casos muy excepcionales, no se reajustaba en el tiempo, a pesar de fuertes procesos de inflación de precios que aparecen en el período crepuscular del orden feudal. El censo de los lotes urbanos a menudo tenía un sentido casi simbólico y su monto no estaba relacionado con la localización del terreno ni puede interpretarse que su lógica fuera la exacción del excedente generado por comerciantes o artesanos. De hecho esto se percibía a través de otros gravámenes. Al propietario le convenía que el tenedor cumpliera con sus compromisos de instalarse y de construir porque esto favorecía el crecimiento del burgo y le permitía al señor aumentar esas otras imposiciones. También se fueron atenuando las prerrogativas de la propiedad eminente: si originalmente la posibilidad de enajenar la tenencia dependía enteramente de la voluntad del propietario señorial, este poder va relativizándose: se va limitando a la preselección del adquiriente por parte del propietario, se va reduciendo a la mera posibilidad del veto, hasta que eventualmente desaparece; el tenedor adquiere la posibilidad de trasmitir a otro su tenencia libremente, con el compromiso desde luego de que el comprador abone el censo periódico. Esta figura va abrirle paso a una relación establecida entre burgueses. Un beneficiario de una tenencia dominial que no tuviera los medios para construir su predio, lo puede ceder en su totalidad o una parte de él, a otro tenedor, a cambio de una nueva renta periódica y perpetua que se añadía al censo original que se pagaba al favor del propietario señorial. Esta modalidad es conocida como “tenencia libre”. De hecho este fue un mecanismo que se difundió mucho y a través del cual se produjo una buena

413

parte del espacio construido para alojar la creciente población urbana. Muy similar a esto lo constituyó el arriendo de la tierra urbana de largo plazo, en que un beneficiario de una tenencia dominial cedía a otro tenedor el terreno por períodos 80 años, 99 años, a cambio de un alquiler, en un arreglo que tenía este límite en el tiempo. Cada vez más el nuevo tenedor tiene un control más completo de la propiedad y el propietario se convierte en un simple perceptor de rentas. El punto de llegada de este movimiento es la eliminación final del censo, que se da por diferentes vías. Una de ellas es el rescate de él por parte del tenedor mediante el pago de una suma al perceptor del censo. Otro, muy frecuente, es su eliminación por vías extraeconómicas: muchas movilizaciones de burgueses tuvieron como fin la liberación por parte de los señores de los censos de las tierras urbanas. También se da una mutación a través de la cual, con el fortalecimiento de la autonomía política de las villas, sus instituciones van substituyendo al señor en varios roles, entre ellos la percepción del censo que va transformándose en un gravamen municipal, desligado de prerrogativas de poder sobre la propiedad. Se llega así entonces a un forma plenamente mercantil de propiedad privada de tierras sin ninguna sujeción ni renta. Las edificaciones pueden operar como mercancías y las tierras también: se compran, se venden, se alquilan, adquieren un precio que es percibido como un patrimonio monetario por sus tenedores etc. Este es un proceso gradual, muy prolongado y multiforme. Como muchos de los determinantes de su desenvolvimiento son locales y dependen de circunstancias de cada ciudad, las variaciones de estas trayectorias son enormes. Los desfases son muy pronunciados: lo que es corriente en una ciudad de lo que es hoy un país, tarda en encarnarse en otra dos o tres siglos más. Y lo corriente es una coexistencia de estas formas de propiedad y de acceso al alojamiento y a la tierra: usufructo gratuito, tenencia dominial, (más cercanas al orden feudal) “tenencia libre” con distintas modalidades y propiedad plena. Pero la tendencia es hacia esta última. El proceso de producción propiamente dicho parece haber sido algo muy parecido a lo que hoy denominamos autoconstrucción, o alguna variante cercana a la “construcción por encargo” para los burgueses más adinerados. Una buena parte de estos inmuebles son entonces producidos con el propósito ser usados por los mismos tenedores tanto para habitación, como para actividades de comercio y de producción (con frecuencia combinadas en el mismo edificio). Sin embargo vale la pena anotar que estos investigadores detectan al final de este proceso el surgimiento de una nueva forma de ocupación: el arrendamiento a corto término. Se trata de una figura que ya es muy

414

cercana a la relación moderna de alquiler de vivienda que conocemos hoy en día: algunas categorías de la población que estaban por fuera de los circuitos de usufructo gratuito de la vivienda (la mayoría de los artesanos y de trabajadores del comercio eran alojados por su patrón o por su gremio) establecían contratos de corto plazo (1, 2, 3 años) para ocupar inmuebles o piezas en inmuebles a cambio de un alquiler periódico. Esta figura tomaba la forma de una transacción más decididamente mercantil: mientras que el censo o incluso el canon de alquiler de largo plazo usualmente era establecido en un momento determinado pero prácticamente no se reajustaba, a pesar de las tendencias inflacionarias, este alquiler de corto plazo sí era re-pactado constantemente y seguía las oscilaciones de la economía en general. Parecía también responder a circunstancias locales y de ubicación relativa: en otras palabras parece tratarse de precios mercantiles. Algunos tenedores de tierras, bajo cualquiera de estas modalidades, comienzan a edificar sus terrenos con este propósito de arrendar a inquilinos en contratos de corto plazo. Fundamentalmente esto se hacía mediante extensiones y elevaciones de las edificaciones originales y en los fondos de los terrenos, con frecuencia con bastante precariedad y aumentando en forma considerable la densidad. Muy probablemente el grueso de ellos operaban como agentes mercantiles simples, y debe entenderse que el canon resultante se regulara por esta lógica. Algo similar podría afirmarse de los precios del suelo que comienzan a perfilarse: estarían ligados a excedentes por encima de la reproducción simple asociados a la diversa localización urbana o a las características de los burgos mismos. La mayoría de estos procesos parecían ser comandados por esta lógica, pero puede verse que esto abre la puerta para que estas transacciones sean emprendidas por agentes que van teniendo características cada vez más marcadamente capitalistas. Para ilustrar un caso entre muchos, en Ruan en 1713 se encuentra que la unidad de alojamiento más extendida entre los sectores populares era una pequeña habitación de unos 22ms2 en promedio dentro de un inmueble mayor, generalmente en condiciones precarias, con expansiones en madera por densificación en patios y jardines o en superposiciones de pisos adicionales más o menos rudimentarias. Miremos cuales son las tendencias en la evolución de este estado de cosas. De un lado se percibe una extensión de la propiedad inmobiliaria urbana en capas diferentes a las clases altas de origen feudal: en Toulouse en la época de la Revolución se encuentra que entre la masa de pequeños burgueses, que constiuía según cálculos de los investigadores el 62% de la población, el 43% de los artesanos eran propietarios jurídicos de algún inmueble urbano, generalmente su habitación y/o su taller (a menudo, un mismo

415

bien) mientras que el 58% de los pequeños comerciantes eran propietarios inmobiliarios. Incluso entre los obreros asalariados (alrededor del 10% de la población) la propiedad inmobiliaria no era desconocida, a pesar de que este grupo la disfrutaba en una menor proporción: el 29% de sus integrantes disponía de algún bien raíz en la ciudad. Sin embargo, eran las clases superiores, nobles, negociantes, rentistas y profesionales liberales, las que poseían las propiedades de mayor valor y en mayor número, acaparando para la época alrededor del 65% de la propiedad inmobiliaria de la ciudad. En una porción de este stock se alojaban los no propietarios, algunos a través del arrendamiento, otros a través del usufructo gratuito. No es muy claro cuál es el origen preciso de esta expansión de la propiedad inmobiliaria entre la pequeña burguesía; si es un fenómeno estructural de este proceso de transición hacia el capitalismo, o si corresponde a particularidades de esta trayectoria en la sociedad francesa, como podría ser la masiva “desamortización de bienes de manos muertas”, es decir la expropiación durante la Revolución Francesa del enorme cúmulo de propiedades amasada por la Iglesia y la nobleza, que habría permitido a estas capas urbanas, protagonistas por lo demás de los cambios revolucionarios, acceder masivamente a esta pequeña propiedad.

De otro lado, se observa que a pesar de que en algún momento se alcanza esta difusión importante del acceso a la propiedad, lo cierto es que la dinámica muestra que el alquiler va ampliándose cada vez más y es creciente la proporción de inmuebles alquilados sobre el stock general.. Esto debe estar relacionado con el debilitamiento de opciones laborales ligadas al orden feudal, criados y siervos, y aprendices y ayudantes de las actividades artesanales agremiadas, en las que era usual el alojamiento gratuito, y con el fortalecimiento de los grupos proletarios, comparativamente más pobres. De otro lado también se detecta una clara tendencia al crecimiento de los cánones de alquiler, medidos tanto en salarios equivalentes como en trigo. También se percibe un nítido aumento de la densidad de habitantes por área de espacio construido. Las explicaciones tentativas que los investigadores proponen para estos rasgos que son concomitantes son fundamentalmente las siguientes: la limitación de los recursos de los propietarios y lo primitivo de las condiciones de producción hacía difícil una expansión del espacio construido correspondiente a las necesidades crecientes de los nuevos habitantes. De otro lado, la concentración territorial de las tierras periurbanas en manos de propietarios feudales estrangulaban las posibilidades de expansión física de los centros urbanos. Estos fenómenos, y el desarrollo muy embrionario de una economía propiamente mercantil (y

416

la inexistencia, por supuesto, de constructores propiamente capitalistas), conducía, a juicio de estos analistas, a que el arrendatario no se regulara propiamente por las leyes del valor (ellos parecen entender esto como correspondiente a condiciones de producción mercantiles o capitalistas), sino que era el resultado de fenómenos de monopolio. Desafortunadamente no está muy documentado quiénes eran los principales beneficiarios del crecimiento tendencial de los arrendamientos, que parecían ser sobre todo aquellos que alquilaban los inmuebles en contratos de corto plazo: probablemente muchos de ellos eran arrendatarios de largo plazo, que a diferencia del propietario, sí podían desarrollar los terrenos o mantener las edificaciones, y que subarrendaban a corto plazo. Mientras que el canon de largo plazo se fijaba de una vez por todas, el de corto término se podía reajustar en períodos más breves pudiendo seguir la tendencia alcista de los otros precios. 8.3.2 La contracción del acceso a la propiedad y la consolidación de un

capital arrendador. En las fases iniciales del período en que el capitalismo se consolida definitivamente como orden dominante, particularmente a finales del siglo XVIII y en el siglo XIX se constata que esta modalidad mercantil de acceso a la vivienda, el alquiler de corto plazo, que antes era más bien excepcional se difunde extraordinariamente y se convierte en la norma. En las ciudades francesas del siglo XIX la gran mayoría de los ocupantes de inmuebles lo hacen como inquilinos, desde luego que de manera muy acentuada en los grupos más pobres, pero también en sectores de ingreso medio, e incluso alto. La propiedad inmobiliaria se concentra de manera notable y como protagonista en esta estructura aparece un nuevo agente: el “rentista”, en el sentido de arrendador de inmuebles, que tiene ya un carácter decididamente capitalista. Los principales determinantes para desembocar en esta situación son de naturaleza global: se trata de las profundas mutaciones que introduce en la configuración de la sociedad precisamente el afianzamiento del capitalismo como orden dominante. Un aspecto que es esencial para lo que nos ocupa son las masivas corrientes migratorias hacia las ciudades que las hacen crecer de manera muy veloz. El desplazamiento mismo de estos habitantes en principio los margina de las modalidades tradicionales de acceso a la tierra y a los inmuebles urbanos, y en ello debemos incluir a individuos de diversos grupos sociales incluyendo sectores medios y acomodados. A esta vigorosa ampliación de la demanda por inmuebles urbanos contribuye, además de aspecto migratorio, el hecho de que una buena parte de estos nuevos habitantes de la ciudad son precisamente proletarios que son los

417

más pobres y los que disponen de menos recursos para acceder al alojamiento de manera diferente al alquiler. Pero también habría que hacer una referencia a los grupos de artesanos y pequeños comerciantes de la ciudad

418