instructivo de valuaciónn, revaluación y deslidne del estado de tabasco

INSTRUCTIVO DE VALUACION, REVALUACION Y DESLINDE DEL ESTADO DE TABASCO

INTRODUCCION

El presente Instructivo tiene por objeto la determinación de los criteriostécnicos que permitan asignar el Valor Catastral que le corresponde a cadauno de los bienes inmuebles ubicados en cada uno de los Municipios delEstado, de acuerdo a lo establecido en la Ley de Catastro.

La valuación catastral es un proceso muy importante porque contiene, deacuerdo a las disposiciones legales vigentes, información básica para ladeterminación de las contribuciones a la propiedad inmobiliaria, principalmenteel Impuesto Predial y el Impuesto sobre Traslación de Dominio de BienesInmuebles.

La valuación catastral tiene características que la hacen diferentes a unavaluación convencional ya que se formula con métodos y criterios adecuados yuniformes, que permiten determinar de la mejor manera el valor de los bienesinmuebles con independencia de los fines para los cuales se requiere elavalúo, además de que intervienen la experiencia, los conocimientos y elcriterio personal del valuador.

Con el objeto de facilitar la tarea de asignar el Valor Catastral a todos y dadauno de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado, según lodispuesto en la legislación correspondiente, es que se hace necesario diseñarun sistema capaz de controlar la gran cantidad de información involucrada enla fase de valuación dentro del contexto general que se refiere a la obtencióndel inventario de la propiedad raíz en el Estado.

El sistema de referencia pretende simplificar y uniformizar los criterios paraobtener el Valor Catastral, siguiendo las disposiciones vigentes en la Ley deCatastro, tomando en cuenta que se trata de asignar dicho valor, no ha un bieninmueble determinado como se estila en la valuación convencional efectuadapor un perito valuador sino a todos y cada uno de los bienes inmueblesubicados en el Estado, por lo que resulta conveniente contar con un SistemaAutomático de Valuación Catastral.

Es por eso que este Instructivo de Valuación Catastral esta íntimamenterelacionado con un sistema computacional de valuación, tratando además, enuna forma general, criterios que se utilizan en una valuación convencional.

1UNIDAD DE CATASTRO


CAPITULO IDE LOS VALORES UNITARIOS

Para poder determinar el Valor Catastral de cada uno de los bienes inmueblesse aplicaran los valores unitarios de suelo, urbano y rústico, y de construcción,aprobados de acuerdo a lo dispuesto por la Ley de Catastro.

Para la determinación de los Valores Unitarios se estará a lo dispuesto en elTítulo Segundo, Capitulo Primero, De los Valores Unitarios de la Ley deCatastro, que señala criterios para la determinación de la zonificación catastral,de valores unitarios de suelo urbano y de valores unitarios de construcción.

1.- ZONIFICACION CATASTRAL Y VALORES UNITARIOS DE SUELOEN AREAS URBANAS.

Los procedimientos de zonificación catastral y de determinación de los valoresunitarios de suelo, están regidos por la ley de catastro, que en su articulo 38 ala letra dice:

Artículo 38.- La determinación de la zonificación catastral y de los valoresunitarios de suelo, aplicables en las zonas catastrales de las áreas urbanas, sehará atendiendo a los factores siguientes, en su caso:

I.- Edad de la zona, que es el tiempo transcurrido desde su creación hastael momento en que se termine el valor unitario.

II.- Características de los servicios públicos y del equipamiento urbano.

III.- Tipo y calidad de las construcciones, de acuerdo con las característicasde los materiales utilizados, los sistemas constructivos usados y eltamaño de las construcciones.

IV.- Estado y tipo de desarrollo urbano, en el cual deberá considerarse el usoactual y potencial del suelo y la uniformidad de los inmuebles edificados.

V.- El nivel socioeconómico de los habitantes.

VI.- Las políticas de ordenamiento y regulación del territorio que seanaplicables.

2UNIDAD DE CATASTRO


VII.- Las características actuales y potenciales de utilización del suelo.

VIII.- La situación jurídica de la tenencia de la tierra.

IX.- Las tendencias y características de crecimiento de las áreas urbanascolindantes.

X.- Cualquier otra característica que los influya.

Para la determinación del valor unitario por metro cuadrado de suelo,aplicables en áreas urbanas, además de tomar en cuenta los factoresanteriormente mencionados, se utilizara en método de comparación demercado, ya que se considera como el mas preciso para determinar el valor deun inmueble (terreno y/o edificación) contando con suficientes datos fidedignossobre las transacciones de compraventa ocurridas durante un periodo detiempo razonablemente próximo al momento de la determinación del valorunitario. Las fuentes de información serán: peritos valuadores, ofrecimientosde compra y venta, corredores inmobiliarios, ventas consumadas, institucionesde créditos, entre otras.

Las zonas aledañas a las zonas urbanas, se consideran susceptibles de serurbanizadas, tomando en consideración el régimen de la tenencia de la tierra ylas políticas de ordenamiento y regulación del desarrollo urbano. Normalmenteel mercado de este tipo de terrenos, se maneja en valores unitarios por metrocuadrado. Aún cuando actualmente tengan un uso agropecuario, no es usualque efectúen operaciones de compraventa expresadas en valores unitarios deterreno por hectárea.

En atención a lo anterior, se deben de determinar las áreas aledañassusceptibles de ser urbanizadas en un corto plazo, de acuerdo con los planesde desarrollo urbano y obtener el valor por metro cuadrado de terreno,utilizando el mismo método de comparación de mercado que se utiliza para losterrenos urbanos.

2.- ZONIFICACION CATASTRAL Y VALORES UNITARIOS DE SUELOEN AREAS RUSTICAS O NO URBANIZABLES.

Para efectuar la zonificación catastral en las áreas rústicas se atenderá enprimer termino a la división municipal y dentro de esta se efectuara laregionalización catastral, contemplando características homogéneas

3UNIDAD DE CATASTRO


claramente especificadas. Para delimitar las zonas se tomaran en cuenta lasbarreras naturales y las construidas, que sirven como linderos; así por ejemplo,se han considerado a los ríos, las lagunas, pantanos, y carreteras, entre otros,para determinar la zonificación.

Una vez determinadas las zonas catastrales que conforman cada municipio, seprocede a determinar los valores unitarios por hectárea aplicable a cada tipode uso del suelo. Para lo anterior, es indispensable contar con la clasificacióngeneral de los usos del suelo en el área rústica, como siguen:

CLASIFICACION DE USOS DEL SUELO RUSTICO

1. AGRICULTURA

AGRICULTURA CULTIVO ANUALAGRICULTURA CULTIVO SEMIPERMANENTEAGRICULTURA PERMANENTEAGRICULTURA FRUTICULTURA

2. PECUARIO

GANADERIA/PECUARIO PASTO CULTIVADOGANADERIA/PECUARIO PASTO INDUCIDOGANADERIA/PECUARIO AGOSTADERO NATURAL, MENOS DE 5 Ha.GANADERIA/PECUARIO AGOSTADERO NATURAL, 5 – 10 Has.GANADERIA/PECUARIO AGOSTADERO NATURAL, 10 – 30 Has.GANADERIA/PECUARIO AGOSTADERO NATURAL MAS DE 30 Has.

3. OTROS USOS

CASA HABITACIONFORESTALRECREATIVO – TURISTICOBANCO DE MATERIALES Y AGREGADOSEXPLOTACION DE HIDROCARBUROSMINEROSALINASPESQUEROINCULTIVADO, POPALERIA, TULAROTROS (especificar)

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Se determina el valor unitario por hectárea de terreno rústico aplicable a cadauso del suelo que se encuentre en la región catastral, obtenido también por elmétodo de comparación de mercado.

3.- VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION.

Los Valores Unitarios de Construcción se determinarán considerando, entreotros, los factores siguientes:

a) Uso de la construcción;

b) Costo y calidad de los materiales de construcción utilizados y de lamano de obra empleada;

c) Edad de la construcción; y

d) Estado de conservación de la construcción.

Estos cuatro factores se han considerado para elaborar la Tabla de ValoresCatastrales Unitarios para la Construcción. Dicha tabla facilita la valuaciónmasiva y objetiva con el apoyo de equipo de procesamiento de datos. En ellalas construcciones se han clasificado en 16 tipos diferentes, de acuerdo a suselementos que las componen, edad y uso. A cada tipo de construcción lecorresponde un valor unitario por metro cuadrado.

Cada edificación del Estado deberá quedar encuadrada en alguna de estascategorías. En virtud de que algunos inmuebles contienen partes clasificadasen diferentes categorías el catastrador deberá considerar los elementospreponderantes como la albañilería y las instalaciones para determinar el tipode construcción que le corresponde.

CLASIFICACION DE LOS TIPOS DE CONSTRUCCION:

A.- HABITACIONAL ANTIGUO

1 ECONOMICO2 MEDIO3 SUPERIOR

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2. HABITACIONAL MODERNO

4 POPULAR5 INTERES SOCIAL6 MEDIO7 BUENO8 SUPERIOR

3. HABITACIONAL EDIFICIO

9 INTERES SOCIAL10 MEDIO11 SUPERIOR

4. ESPECIAL/INDUSTRIAL/COMERCIAL

12 CORRIENTE13 MEDIO14 BUENO15 EDIFICIO COMERCIAL MEDIO16 EDIFICIO COMERCIAL BUENO

CAPITULO IIDE LA VALUACION CATASTRAL

1.- DE LOS VALORES UNITARIOS, DE LA VALUACION Y LAREVALUACION CATASTRAL.

La valuación y revaluación catastral de inmuebles, será la realizada, en sucaso, de acuerdo a los datos proporcionados por el propietario o poseedor enla Manifestación Catastral, en la Solicitud de Revaluación Catastral o encualquier otro documento de actualización del Padrón Catastral. ElDepartamento de Catastro e Impuesto Predial podrá realizar los estudiostécnicos de campo que sean necesarios para constatar la veracidad yprecisión de los datos sobre el terreno y las construcciones proporcionados porel propietario o poseedor del inmueble.

Los valores unitarios de suelo y de construcción aprobados conforme a la Leyde Catastro, así como los valores provisionales, en su caso son la base para la

6UNIDAD DE CATASTRO


determinación de los Valores Catastrales correspondiente a los bienesinmuebles.

Para determinar el Valor Catastral de cada uno de los bienes inmuebles, semultiplicaran los Valores Unitarios del Suelo y de Construcción aprobados, porlas superficies del terreno y de las construcciones adheridas al mismo,aplicando además los deméritos y/o incrementos señalados en este instructivo.

En el caso de inmuebles con o sin construcciones, situados en zonascatastrales para las que no se hayan fijado valores unitarios o que losexistentes ya no sean aplicables, se podrán fijar provisionalmente valoresunitarios, tomando como base los aprobados para alguna zona catastral concaracterísticas semejantes. Estos valores unitarios provisionales de losinmuebles regirán en tanto se apliquen valores unitarios definitivos y seobtengan con ellos un avalúo catastral.

2.- VALUACION DE TERRENOS URBANOS.

LOS DEMERITOS

Los terrenos urbanos pueden sufrir un demérito o reducción en su valorcatastral por uno o más de los siguientes factores:

A.- Por su escaso frente;B.- Por su desproporción entre frente y profundidad;C.- Por irregularidad en su forma;D.- Por la topografía del terreno; yE.- Por estar ubicado como predio interior.

LOS INCREMENTOS

Los terrenos urbanos ubicados en esquina estarán sujetos al concepto deincremento por esquina, solamente al área considerada como esquina y no atodo el predio en general.

2.1 DE LOS DEMERITOS

2.1.1 DEMERITO POR FRENTE

7UNIDAD DE CATASTRO


El valor del terreno se reducirá solamente si el frente es menor de 7 metros. Laformula que se aplica para calcular el Coeficiente de Castigo del demérito porfrente es la siguiente:

CCF = F/7

En donde, F = Frente del predio, en metros y siempre es menor a 7.

La medida del frente se expresa en metros y centímetros y así se emplea en laformula. El Coeficiente de Castigo nunca será menor a 0.5; en caso de que elresultado de la operación sea inferior a ese valor, se tomara 0.5 como factor dedemérito por frente.

Ejemplo:

Frente del predio = 5.58 m

Coeficiente de Castigo:

CCF = F/7 = 5.58/7.00 = 0.8928

Si el predio tiene una superficie de 100 m2, pero con un frente de 5.58 m y elValor Unitario del Suelo es de N$ 300.00

VALOR CATASTRAL = 100 m2 x 300.00 N$/m2 = N$ 30,000

VALOR AJUSTADO = N$ 30,000 x 0.8928 = N$ 26,784.00

Considerando que no tiene ningún otro demérito.

La siguiente tabla es de utilidad para obtener una aproximación del Coeficientede Castigo por escaso frente.

FRENTE C. de C. FRENTE C. de C.

7.00 1.0000 4.00 0.7559 6.50 0.9636 3.50 0.7071 6.00 0.9258 3.00 0.6547 5.50 0.8864 2.50 0.5976 5.00 0.8452 2.00 0.5345 4.50 0.8018 1.75 0.5000

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2.1.2 DEMERITO POR PROFUNDIDAD.

El valor del terreno urbano se reducirá cuando la relación profundidad/frentesea menor a 3.0.

La formula que se aplica para evaluar el Coeficiente de Castigocorrespondiente es la siguiente:

CCP = (F/P) (3.0)

En donde:F = Frente, en metros.P = Profundidad, en metros, medida desde el frente hasta el

lindero más lejano de este, perpendicular al frente. 3.0 = relación máxima profundidad/frente sin causar demérito.

Para los efectos de la Valuación Catastral se consideran, tanto la profundidadcomo el frente, en metros y centímetros.

El resultado de la aplicación de la formula se contempla en el ejemplosiguiente:

Frente del predio = 9.88 mProfundidad del predio = 38.60 mArea del predio = 381.37 m2

Coeficiente de Castigo:

CCP = (F/P) (3.0) = (9.88/38.60) (3.0) = 0.76787 = 0.8763

El resultado de la valuación catastral, normal y ajustada, suponiendo que elvalor unitario del suelo es de 200.00 N$/m2, es:

VALOR CATASTRAL = 381.37 m2 x 200.00 N$ /m2 = N$ 76,274

VALOR AJUSTADO = N$ 76,274.00 x 0.8763 = N$ 66,838.91

Considerando solamente el demérito por profundidad.

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2.1.3 DEMERITO POR IRREGULARIDAD DEL TERRENO.

Los predios por su forma se clasifican en regulares e irregulares.

PREDIOS REGULARES.

Son los cuadriláteros con un solo frente, cuyos ángulos no difieren en más de20 grados del ángulo recto; los triángulos con dos o tres frentes; loscuadriláteros en esquina y los pentágonos con dos frentes y pancoupé,siempre y cuando sus linderos interiores no difieran en más de 20 grados delas perpendiculares trazadas con respecto a los alineamientos.

Pueden considerarse como regulares, los polígonos con un solo frente quesean divisibles totalmente en cuadriláteros regulares. (Ver ejemplos depredios regulares en las siguientes hojas).

No se consideran como irregulares las superficies entrantes o salientes(ancones), cuya dimensión máxima, medida sobre la perpendicular conrespecto al lindero respectivo, no excede de un metro. Las inflexiones delinderos hasta de 20 grados, no serán consideradas como irregularidades.

PREDIOS IRREGULARES.

Son los que, teniendo un solo frente, sean cuadriláteros cuyos ángulos difieranen más de 20 grados del ángulo recto; los triángulos con un solo lado a la calley los polígonos de más de cuatro lados que no sean divisibles totalmente encuadriláteros iguales. También se consideran predios irregulares, los queteniendo dos o más frentes no cumplan con los requisitos para serconsiderados como predios regulares. (Ver ejemplos de predios irregulares enlas páginas siguientes).

Para obtener el área considerada como irregular, en predios irregulares con unsolo frente, se dividirá el predio en fracciones regulares a partir del frente de lacalle, limitándose lateralmente con líneas normales al frente o conprolongaciones de linderos si éstos no se apartan en más de 20 grados dedichas normales, y al fondo con paralelas al frente o con linderos del fondocuando éstos no difieran de las paralelas en más de 20 grados.

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Cada una de las partes del predio que queden fuera de las fraccionesregulares resultantes de la división antes mencionada, ya sean de fondo,laterales o con frente a la calle, se considerarán como irregulares y sedenomina como la irregularidad.

El área considerada como irregularidad en un predio irregular se anotará en laFicha Catastral Urbana.

CALCULO DEL DEMERITO POR IRREGULARIDAD.

Para efectos del avalúo catastral, el Coeficiente de Castigo por irregularidad seobtiene aplicando la siguiente fórmula.

CCI = AR/AT

En donde CC = Coeficiente de Castigo por irregularidad.AR = Area regular del terreno.AT = Area total del terreno.

Ejemplo:

Area total del terreno = 320 M2

Area regular del terreno = 285 M2

Area irregular del terreno = 35 M2

Valor Unitario del Suelo = 350.00 N$/M2

Aplicando la fórmula, se obtiene el Coeficiente de Castigo por irregularidad.

CCI = 285/320 = 0.9437

VALOR CATASTRAL = 320 M2 x 350.00 N$/M2 = N$ 112,000

VALOR AJUSTADO = N$ 112,000 x 0.9437 = N$ 105,694.40

Considerando que no existe otro demérito que aplicar.

El cálculo de la profundidad del predio en terrenos irregulares con entrantes(ancones) al fondo, se obtiene sumando a la distancia que va del frente alvértice más alejado de éste (p), la máxima profundidad de la porción entrante



(p’), siempre utilizando las perpendiculares a los linderos opuestos. (Verejemplos en la siguiente hoja).

2.1.4 DEMERITO POR EXCAVACIONES.

Cuando se encuentren excavaciones, sin fines de edificación o de utilizaciónespecial, los terrenos serán demeritados, aplicando el demérito solamente a lasuperficie excavada, según la profundidad de la excavación.

El demérito por excavación, y el Coeficiente de Castigo correspondiente, seobtendrán de acuerdo a la siguiente tabla:

Profundidad de la Porcentaje de Coeficiente de Excavación Demérito Castigo

0 a 1 m 0 1.0000 1 a 2 m 10 0.9000 2 a 4 m 20 0.8000 4 a 6 m 30 0.7000 6 m en adelante 50 0.5000

Si la excavación es irregular en su profundidad, corresponde al valuadordeterminar el promedio y el Coeficiente de Castigo.

Cuando los predios hayan sido excavados y rellenados con posterioridad, losporcentajes de demérito, fijados se podrán reducir hasta en un 50 por ciento,de acuerdo al criterio del Departamento de Catastro e Impuesto Predial,tomando en cuenta la naturaleza del material de rellenado, su grado decompactación, etc.

2.1.5 DEMERITO POR DESNIVEL.

Cuando los predios presentan desniveles descendentes o ascendentes conpendientes mayores del 20 por ciento, se demeritarán aplicando losporcentajes de demérito, y el correspondiente Coeficiente de Castigo,solamente a la fracción del predio que presente dichas pendientes.



Profundidad de la Porcentaje de Coeficiente de Excavación Demérito Castigo

0 a 20 m 0 1.0000 20 a 30 m 10 0.9000 30 a 40 m 20 0.8000 40 a 50 m 30 0.7000 más de 50 50 0.5000

Cuando en la determinación del Valor Unitario del Suelo por metro cuadrado,se haya tomado en cuenta que se trata de terrenos residenciales condesniveles escénicos, éstos no se demeritarán por esta causa.

Tampoco sufrirán deméritos los terrenos en los que se hayan efectuado obras Materiales para su mejoramiento, tales como muros de contención,terraplenes, terrazas, rampas o escalinatas.

2.1.6 PREDIOS INTERIORES O ENCLAVADOS.

Se consideran como predios irregulares a los predios interiores o enclavados,y éstos pueden tener las siguientes características:

2.1.6.1 Predios rodeados por otros, que para su acceso desde vía públicacuentan con paso de servidumbre, establecida legalmente.

2.1.6.2 Predios rodeados por otros, sin tener acceso desde la vía pública.

En el primer caso se considera como frente la medida del acceso al paso deservidumbre, aplicando el Coeficiente de Castigo por frente menor a 7 metros,si es el caso. La profundidad del terreno se calcula, como si se tratara de unpredio irregular, de acuerdo a lo establecido en esa sección y también seaplicará en demérito correspondiente por la relación profundidad/frente. Si esel caso, también se aplicaría el demérito por irregularidad del terreno.

El Coeficiente de Castigo final se obtiene multiplicando los coeficientescalculados en cada caso. En ningún caso será menor a 0.50.



Al Valor Catastral del terreno ya ajustado, se le suma la tercera parte del valorde la faja de servidumbre correspondiente, tomada del avalúo del prediosirviente, la que a su vez será descontada de éste.

Ejemplo (Ver la figura):

Area del terreno = 178.00 M2

Frente del paso de servidumbre = 2.80 MLongitud de la primera normal = 50.00 MLongitud de la segunda normal = 15.00 MValor Unitario del Suelo = 200.00 N$/M2

Coeficiente de castigo por frente:

CCF = 2.80/7.00 = 0.6325

Coeficiente de Castigo por profundidad:

CCF = (2.80/50) (3.00) = 0.4099

Coeficiente de Castigo total

CCT = (0.6325) (0.4099) = 0.2593 = 0.5000

VALOR CATASTRAL = 178 m2 X 200 N$/m2 = N$ 35,600

VALOR AJUSTADO = N$ 35,600 x 0.5000 = N$ 17,800

Más la tercera parte de la faja de acceso del predio sirviente.

El valor del paso de servidumbre es de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(112 m2) (200.00 N$/m2)= N$ 22,400 y su tercera parte es igual a N$ 7,466.67(Considerando que esta fracción se está valuando como parte del prediosirviente y estará sujeta a los deméritos e incrementos que éste pueda sufrir).

VALOR FINAL = N$ 17,800 + N$ 7,466.67 = N$ 25,666.67

En el segundo caso se aplicará siempre un Coeficiente de Castigo igual a0.5000 para obtener el Valor Catastral Ajustado.



2.1.6.3 Predios que tienen acceso a la vía pública a través de una calleprivada de paso, construida conforme a los títulos de propiedad, confracciones propias de cada uno de los predios con frente a la privada.Siempre que dicha privada no constituya un predio por si misma ni espropiedad común proindiviso.

Para obtener el Valor Catastral de cada uno de los terrenos, el Departamentode Catastro e Impuesto Predial dará valor unitario a la calle privada y sevaluará cada terreno conforme a las reglas de este Instructivo, agregando acada predio el valor de su propia fracción constitutiva de la misma calleprivada.

2.1.6.4 Predios que no tengan acceso directo a la vía pública, sino a una calleprivada, cerrada o abierta de propiedad particular.

Como en el caso anterior, se dará valor unitario a la calle privada, se valuarácada predio interior sobre ésta, considerando el valor unitario asignado a lacalle privada y aplicando las reglas de este instructivo. Al valor de cada prediose le agregará el valor de la calle privada considerada como predio particular,dividido proporcionalmente al valor de cada predio. De esta manera el valor dela calle privada es trasladado a los predios servidos por ella.

1.1.7 COMBINACION DE DIFERENTES DEMERITOS.

Cuando un predio tenga más de un demérito, el Coeficiente de Castigo finalserá el que resulte de multiplicar los diversos coeficientes. El coeficiente finalse aplicará al valor catastral del terreno para obtener el valor ajustado.

2.2 DE LOS INCREMENTOS.

2.2.1 TERRENOS URBANOS.

2.2.1.1 INCREMENTO POR ESQUINA.

Los terrenos urbanos ubicados en esquina estarán sujetos al concepto deincremento por esquina, solamente aplicado al área considerada como esquinay no a todo el predio en general.



Se entenderá como área esquina la delimitada entre los parámetros de lascalles que convergen y las dos perpendiculares trazadas a partir de losmismos a 15 metros de la esquina. Para efectos del cálculo del incrementopor esquina deberá considerarse siempre un máximo de 225 metroscuadrados. El incremento sólo afectará al área correspondiente al predio en laesquina y en consecuencia los lotes contiguos no serán afectados aunque seencuentren ubicados a menos de 15 metros de distancia de esquina.

El área esquina incrementará su valor de acuerdo a la clasificación del sectorcatastral en que se encuentre ubicada la esquina. Las categorías posiblesson: No Comercial, Comercial Baja y Comercial Alta.

Tipo de Sector Incremento

A) No comercial 5%

Se considera como esquina no comercial aquélla formada por calles donde se encuentran predios que en su totalidad o en su mayor parte estén destinados ahabitación o a otros usos no comerciales.


B) Comercial Baja 15%

Se considera como esquina comercial baja a la formada por calles en que lasconstrucciones estén acondicionadas o destinadas totalmente, o en su mayorparte, a usos comerciales dirigidos hacia los estratos de la población conmenor poder adquisitivo.

También se consideran como comercial baja, a las esquinas que tenganestablecimientos comerciales de la categoría indicada, aún cuando el resto delas construcciones ubicadas en la calle que conforman la esquina esténdestinadas a otros usos.


C) Comercial Alta 25%



Reúnen las características anteriormente citadas, con la diferencia de contarcon establecimientos comerciales de primera clase, orientados hacia lapoblación de mayores recursos económicos.

El Valor Unitario del Suelo, para efectos del incremento por esquina, será el dela calle que tenga el menor valor.

A los terrenos en esquina con paucoupé se les aplicarán los mismos criteriosaquí establecidos, determinando el área esquina midiendo 15 metros sobre losalineamientos a partir de los vértices del paucoupé y continuando con losprocedimientos establecidos. En ningún caso el incremento deberá afectarmás de 225 metros cuadrados. (Ver ejemplos en las páginas siguientes).

Se consideran predios en esquina y sujetos a incremento por este conceptoaquéllos cuyos lados formen ángulos de 45 a 135 grados inclusive, ya sea quela esquina esté formada por la intersección de dos calles o por la inflexión deuna misma.

El área considerada como área esquina para efectos de la aplicación delincremento correspondiente se obtendrá de cualesquiera de las siguientesmaneras:

A) Cuando los lados de la esquina formen un ángulo de 45 a 90 grados, elárea del predio cuyo valor debe incrementarse, será la del polígono formadopor los frentes del predio hasta una distancia de 15 metros, medida desde elvértice de la esquina y por las perpendiculares levantadas sobre aquellosfrentes al final de esa distancia. El área de este polígono de incremento nopodrá ser mayor de 225 metros cuadrados.

B) Si el ángulo de la esquina es mayor de 90 grados pero menor de 135, seprocederá como en el caso anterior, midiendo sobre los frentes, distancias de15 metros y se trazarán en sus extremos perpendiculares que al cruzarse,cerrarán el polígono de incremento. El área resultante será siempre mayor de225 metros cuadrados, pero únicamente se incrementará la anterior cantidad.

C) Cuando ambos frentes del predio, o cualesquiera de ellos, midan menos de15 metros, sea el predio regular o irregular, se trazará el polígono deincremento de acuerdo con lo establecido en los dos casos anteriores,independientemente de las restricciones indicadas al principio. Al polígonoresultante se le reducirán las áreas que no pertenezcan al predio, así como las



que aún perteneciéndole conformen irregularidades. El área restante será laque se considere como área esquina para efectos de incremento.

Si el ángulo de la esquina es obtuso y el frente menor del predio mide menosde 15 metros y da a la calle de menor valor unitario, entonces el área restantese reducirá aún más multiplicándola por el cociente de dividir el frente menorentre el frente mayor del predio, sin exceder este último de 15 metros, sea cualfuere su longitud. En ningún caso el incremento por esquina afectará más de225 metros cuadrados.

2.2.1.2 PREDIOS EN ESQUINA CON PAUCOUPE.

Cuando el paucoupé, sea recto o curvo y mida 15 metros o más, deberádársele Valor Unitario de calle, a menos que por estar en glorieta, ya se lehubiere asignado un valor específico a ésta. Los predios con paucoupé oglorieta con las características descritas, se considerarán predios con más dedos frentes, en cuyo caso se trazarán los polígonos de incremento en orden deimportancia, empezando por la esquina de más altos valores de calle, deacuerdo con los criterios establecidos para los predios situados en esquina y ala terminación del área de predios con paucoupé.

Cuando el paucoupé mida entre 15 y 30 metros y los valores de las callesadyacentes sean iguales, se formarán dos polígonos de incremento,debiéndose tomar para cada uno de ellos la mitad del paucoupé.

3.- VALUACION DE CONSTRUCCIONES.

La clasificación y valuación de las construcciones, se rigen por lasdisposiciones de la Ley de Catastro, su Reglamento y del presente Instructivo,a través de la Tabla de Valores Catastrales para la Construcción, la cual seanexa al presente documento.

Con el objetivo de facilitar el avalúo computarizado y colectivo de lasconstrucciones del Estado, dado el gran número de predios, y para uniformizarcriterios, es que se han elaborado una clasificación de los posibles tipos deconstrucción. En el Capítulo I.- De los Valores Unitarios ya se hanmencionado los 16 tipos de la clasificación.

Esencialmente, las construcciones se dividen en habitacionales y especiales.Las primeras se han subdividido en antiguas y modernas, y dentro de las



modernas encontramos las casas solas y los edificios habitacionales con másde 3 plantas.

CONSTRUCCIONES HABITACIONALES ANTIGUAS.

Son construcciones antiguas, las que por su época, diseño, instalaciones ymateriales, cuyas características hacen que se refieran a más de 50 añosatrás. Algunas de ellas resultan inadecuadas para la época actual, a menosque sean remodeladas, en cuyo caso, podrían considerarse como modernas;así como el uso de materiales considerados modernos como el block decemento, el tabique rojo y el concreto armado. En general se utilizanmateriales antiguos como adobe en paredes y vigas de madera o fierro ybóveda de ladrillo o lámina en entrepisos y techos.

Se consideran antiguas las construcciones coloniales, así como lasedificaciones de fines de siglo pasado y principalmente del actual, hastaaproximadamente los años cuarenta.

CONSTRUCCIONES HABITACIONALES MODERNAS.

Son construcciones modernas las que, aparte de ser más o menos recientes,se emplean junto con los materiales tradicionales como la piedra y el ladrillo, elblock de concreto, el concreto armado, ya como refuerzo simple, ya comoestructura o revestimiento de estructuras de acero. En estas construccioneslos recubrimientos, acabados y complementos, así como las instalacionespertenecen por su propia naturaleza a la época reciente.

EDIFICIOS HABITACIONALES.

Son construcciones que se consideran como edificios por tener más de 3niveles y su destino es para fines habitacionales. Por lo general sonmodernos, aunque podría haber excepciones. Tienen característicasespeciales en su construcción debido al número de niveles e instalacionesespeciales tales como elevadores, tanques estacionarios de gas, sistema debombeo, etc.

ESPECIALES / INDUSTRIALES / COMERCIALES.

Las construcciones especiales son principalmente industriales y comerciales,pero pueden haber de otro tipo no contemplado en los 2 conceptos anteriores.



Entre las industriales se incluyen las edificaciones, bodegas y cobertizos queoperan alrededor de una industria. No se consideran como construcciones lasinstalaciones que puedan ser removidas del terreno por medios mecánicos,tales como grúas, tuberías, torres de telecomunicaciones, etc.

Instalaciones comerciales son las dedicadas a una actividad comercial o paradesarrollar actividades laborales o sociales, como pueden ser tiendas, oficinas,almacenes, teatros, clubes, mercados, escuelas, hospitales, etc. Los edificioscomerciales son construcciones de más de 3 plantas utilizadospreponderántemente con fines no habitacionales.

Las construcciones industriales también se clasifican en este grupo, por sudestino y por sus cubiertas e instalaciones especiales, que también difierenmarcadamente de las construcciones tradicionalistas para casas habitaciones.

CLASIFICACION Y VALUACION DE LAS CONSTRUCCIONES.

La valuación se efectúa determinando el tipo de construcción y su calidad, yasea con los elementos que aporta el propietario o poseedor en laManifestación Catastral Urbana o mediante una inspección de campo, detodas las construcciones existentes en el predio, a fin de determinar queclasificación le corresponde.

Los tipos, no significan que sean los únicos que hay o que pudieran llegar ahaber, sino el número mínimo a que pueden reducirse las construcciones concaracterísticas bien definidas, valores promedio y uso.

Difícilmente se encontrarán edificaciones cuyas características coincidanexactamente con las especificaciones detalladas de cada tipo o que cuentencon todos los elementos enumerados en ésta. Por lo tanto, el clasificador ensu inspección de campo, hará la clasificación buscando el mayor númeroposible de coincidencias con las especificaciones marcadas en la tabla parapoder enmarcar al inmueble inspeccionado en alguno de los 16 tipos.

Cuando una edificación sea utilizada tanto para casa habitación como paracomercio/industria, corresponde al Departamento de Catastro e ImpuestoPredial determinar su clasificación, en base al mayor uso que se le dé.

Finalmente, la estructura determina la clasificación o tipo y debe especificarsecon la mayor exactitud posible por estar oculta su naturaleza en la mayoría de



los casos, pero los demás elementos constructivos, como son losrecubrimientos, acabados, instalaciones y complementos, son visibles ymarcan la tendencia dentro del tipo, señalando su calidad y por consiguientesu clasificación en tipo, corriente, económico, medio, bueno, superior, segúnsea el caso.

En el caso de que haya instalaciones importantes, tales como sistemashidráulicos, de bombeo, de ventilación o acondicionamiento de aire, escaleraseléctricas, elevadores, montacargas, subestaciones eléctricas, etc., que noestén comprendidas en los Valores Unitarios de Construcción, se valuarán porseparado. En este caso se incluyen también las piscinas o albercas.

El área resultante de cada tipo de construcción se multiplica por el valorunitario por metro cuadrado asignado al tipo correspondiente y se obtiene elvalor de cada construcción, a la cual se le debe aplicar los deméritos por suestado de conservación y por su edad para obtener el valor ajustado de cadatipo de construcción. La suma de los valores de cada construcción, es el valorde las construcciones ubicadas en el predio de referencia.

3.1 DE LOS DEMERITOS.

El estado de conservación y la edad de la construcción se toman en cuentapara aplicar factores de demérito a las edificaciones. Ambos factores ya sehan tomado en cuenta para el cálculo de la Tabla de Valores CatastralesUnitarios para la Construcción.

3.1.1 DEMERITO POR ESTADO DE CONSERVACION.

El Coeficiente de Castigo del Valor Catastral se obtiene de acuerdo a lasiguiente tabla:

Estado de Porcentaje de Coeficiente deConservación Demérito CastigoBueno 0 1.0000Regular 10 0.9000Malo 20 0.8000Ruinoso, susceptiblesDe reparación 50 0.5000

(Nota.- Cuando no sean reparables no se les considera valor catastral alguno).29

UNIDAD DE CATASTRO


3.1.2 DEMERITO POR EDAD DE LA CONSTRUCCION.

El Coeficiente de Castigo del Valor Catastral se obtiene de acuerdo a lasiguiente tabla:

Edad de la Porcentaje de Coeficiente deConservación Demérito Castigo

Menos de 10 años 0 1.0000De 10 a 20 años 10 0.9000De 20 a 30 años 20 0.8000Más de 30 años 50 0.5000


Las construcciones no incrementan su Valor Catastral por ningún concepto.

3.3 DE LOS PREDIOS BAJO EL REGIMEN DE PROPIEDAD ENCONDOMINIO.

3.3.1 DE SU NATURALEZA.

El régimen de propiedad en condominio de los edificios divididos en pisos,departamentos, despachos o comercios, puede originarse:

A) Cuando los diferentes pisos, departamentos, despachos o comercios deque consta un edificio pertenezcan a distintos dueños.

B) Cuando se construya un edificio para vender a personas distintas losdiferentes pisos, departamentos, despachos o comercios de que consta elmismo.

C) Cuando el propietario o poseedor de un edificio lo divida en diferentespisos, departamentos, despachos o comercios, para venderlos a distintaspersonas, siempre que exista un elemento común indivisible.



3.3.2 DE LOS BIENES PROPIOS Y DE LOS BIENES COMUNES.

Cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento, despacho ocomercio y condueño de los elementos y partes del edificio que se considerencomo necesarios para la existencia, seguridad, comodidad de acceso, recreo,ornato o cualquier fin semejante.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional alvalor de su parte privativa, fijada en la escritura constitutiva del régimen depropiedad.

Los derechos de cada condueño o condómino en los bienes comunes soninseparables de su propiedad individual cuyo uso o goce permitan o facilitan.

Son objeto de propiedad común de todos los propietarios:

A) El suelo y el subsuelo, los cimientos, estructura, paredes maestras y eltecho del edificio.

B) Los sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, patios, jardines,galerías, corredores, escaleras, siempre y cuando sean de uso común.

C) Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento delportero, las instalaciones generales y servicios comunes y cualesquieraotros que se resuelva por la unanimidad de los copropietarios, usar odisfrutar en común o que se establezcan con tal carácter en la escrituraconstitutiva del régimen de propiedad.

D) Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso odisfrute común, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores,montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, y todoslos tubos, albañales, canales, conductores y alambres de distribución deagua, drenaje, electricidad, gas y otros semejantes, con la sola excepciónde los que sirvan exclusivamente a cada piso, departamento, despacho ocomercio.

E) Los techos y entrepisos, siempre que pertenezcan a distintos propietariosy los muros u otras divisiones que los separan entre sí, serán propiedad dedichos propietarios.



3.3.3 DE LA VALUACION.

En los edificios constituidos por pisos, despachos, departamentos, o locales ocomerciales, propiedad de distintas personas que a su vez sean copropietariosdel terreno y de cuantos elementos e instalaciones formen parte de laconstrucción, se empadronarán por separado cada una de esas unidades.

La valuación comprenderá además de los bienes propios, la parte proporcionalindivisa de los bienes comunes.

Se practicará el avalúo catastral del terreno y de las construcciones deacuerdo a las disposiciones de este instructivo.

El proceso para elaborar el avalúo de un condominio a través del método, es elsiguiente.

A) Establecimiento de medidas y colindancias de cada uno de losdepartamentos en sus áreas privativas y áreas comunes a través de losplanos y croquis respectivos.

B) Cálculo del porcentaje de indiviso que se obtiene de dividir el áreaprivativa de cada departamento entre el área total privativa.

C) Cálculo del área común que se obtiene de multiplicar el indiviso por eltotal del área común.

D) Estos porcentajes y cantidades aplicados a los precios por metrocuadrado de construcción y de terreno nos permiten calcular el valor decada departamento. Para determinar el valor por metro cuadrado, deterreno y construcción de un condominio se sigue el mismo procesovaluatorio que se aplica a todo inmueble en general.

Ejemplo:

Datos:

Inmueble de 4 condominios (departamentos).

Superficie Total del Terreno = 178.10 M2



Superficie Const. Privativa = 257.06 M2

Superficie para Area Común = 135.18 M2

Valor Unitario del Suelo = 600.00 N$/M2

Valor Unitario de ConstrucciónPrivativa. = 1,000.00 N$/M2

Valor Unitario de Construcción Común. = 500.00 N$/M2

MEDIDAS Y COLINDANCIAS DE CADA UNO DE LOS DEPARTAMENTOSENSUS AREAS PRIVATIVAS Y COMUNES

DEPTO. AREAPRIVATIVA

PORCENTAJEINDIVISO

AREACOMUN

FRACCIONTERRENO

1 60.53 m2 23.54703 31.83 41.932 58.20 m2 22.64062 30.61 40.933 73.15 m2 28.45639 38.46 50.684 65.18 m2 25.35594 34.28 45.15

257.06 M2 100.00% 135.18 178.10

Avalúo:

Departamento 1.

Opción 1

Avalúo del Terreno:

178.10 m2 x 600.00 x 0.2354703 = N$ 25,162.35

Avalúo de Construcciones:

Area Privativa: 60.53 m2 x 1,000 = N$ 60,530.00

Area Común: 135.18 m2 x 500 x 0.2354703 = N$ 15,915.45

Valor Total del Departamento 1 = N$ 101,607.80



4.- TERRENOS RUSTICOS.

VALUACION DE TERRENOS RUSTICOS.

Los terrenos rústicos se valuarán de acuerdo con los datos manifestados por elpropietario o poseedor, contenidos en la Manifestación Catastral que señalalos diferentes usos del suelo con sus respectivas áreas que existan en elpredio. La información puede ser verificada y rectificada mediante estudiostécnicos de campo.

Cada tipo y uso del suelo tiene su correspondiente valor unitario por hectárea,dependiendo del municipio y de la zona Catastral en que esté ubicado elpredio.

Las bases generales para establecer el avalúo de predios rústicos, serán: laclasificación agronómica de la tierra y su configuración topográfica, teniendoen cuenta además la división de los terrenos de riego, temporal, laborable,agostadero, lomeríos, cerriles, e inundables. Al valor de la tierra se sumará elde las construcciones permanentes, obteniendo en la forma descrita para lasconstrucciones urbanas.

Si los predios rústicos que se están valuando tienen la característica promedioque fueron utilizadas para determinar el valor unitario con respecto a vías decomunicación, cabeceras municipales y centros de población de más de 2 milhabitantes.

La suma de los incrementos por ubicación no podrá ser mayor de 30 por cientoante la presencia combinada de varias circunstancias.


Los incrementos en los predios rústicos se aplicarán por su ubicación conrespecto a las vías de comunicación, cabeceras municipales y centros depoblación de más de 2,000 habitantes, de acuerdo a los siguientes criterios.



4.1.1 INCREMENTO POR VIAS DE COMUNICACION.

Vías de comunicación Porcentaje de Incremento

Predios situados a la orilla de una carretera Pavimentada o con un lindero sobre vía de Este tipo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20%

Predios situados a la orilla de una carreteraDe terracería o con un lindero sobre vía de Este tipo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5%

4.1.2 INCREMENTO POR DISTANCIA A LA CABECERAMUNICIPAL

Distancia a la cabecera municipal Porcentaje de Incremento

Predios situados a menos de 5 kilómetros deAlguna zona urbanizada de la cabecera - - -Municipal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15%

Predios situados entre 5 y 10 kilómetros de -Distancia de alguna zona urbanizada de la - -Cabecera municipal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10%

Predios situados entre 10 y 15 kilómetros de -Distancia de alguna zona urbanizada de la - -Cabecera municipal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5%

4.1.3 INCREMENTO POR DISTANCIA A POBLACION CON MAS 2MIL HABITANTES.

Distancia a algún centro de población Porcentaje de Con más de 2 mil habitantes. Incremento

Predios situados a menos de 5 kilómetros. . . . . . . . . . . . . . . 10%

Predios situados entre 5 y 10 kilómetros de Distancia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5%



4.2 DE LOS DEMERITOS.

Los terrenos rústicos se demeritarán si aparecen factores limitantes para suaprovechamiento agropecuario y forestal.

4.2.1 PARA USO AGRICOLA.

Las limitaciones que se pueden presentar son las siguientes; tipo de suelos,topografía, inundabilidad, acidez, salinidad y/o sodicidad, inaccesibilidad.

En la determinación de las Zonas Catastrales en los municipios y de losvalores unitarios por hectárea, dependiendo del uso actual del suelo, ya setomaron en cuenta los factores anteriores, es por eso que para un mismo usoexistirán diferentes valores unitarios, dependiendo de la Zona Catastral dentrode un municipio. Sin embargo, resulta conveniente precisar las característicasde los terrenos que prácticamente no presentan ninguna limitación o que éstasson muy moderadas, para su aprovechamiento agropecuario.

Para efectos de la aplicación o no de deméritos por factores limitantes, seconsideran de uso agrícola los terrenos con uso pecuario con pastoscultivados ya sean de riego o de temporal.

4.2.2 PARA USO PECUARIO.

Los factores que limitan el uso pecuario de un terreno son: el tipo de suelo, latopografía, la inundabilidad y el tipo de agostadero. Para este uso los valoresunitarios por hectárea se determinan según su capacidad forrajera ocoeficiente de agostadero.

NOTA FINAL

Todos los casos no previstos en el presente instructivo o de difícil soluciónserán consultados y sometidos a la aprobación final del Departamento deCatastro e Impuesto Predial.


instructivo de valuaciónn, revaluación y deslidne del estado de tabasco

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