ITC

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN, S.C.

DELEGACIÓN JALISCO

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

VALUACIÓN DE UN NEGOCIO DEL SECTOR TURÍSTICO HOTELERO CON

BASE EN SU FLUJO OPERATIVO, EN SU FLUJO DE EFECTIVO NETO Y EN

EL VALOR DE SU ACTIVO FIJO

TESIS

PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN:

VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA: ARQ. MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS

ASESOR: MAO. JOSÉ BERNARDO VARGAS NEGRETE

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PUBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003

GUADALAJARA, JALISCO, MEXICO. JULIO DE 2006.

AGRADECIMIENTOS.

A Dios.

A quien debo todo lo que soy, gracias por esta oportunidad de superación

profesional con que soy bendecido.

Diana, Daniela y Sofía.

Mi esposa y mis dos pequeñas hijas, quienes con su comprensión y apoyo

han soportaron mis ausencias y el poco tiempo que he podido dedicarles en

los últimos dos años, a ellas que son el motor de vida; Gracias por estar

siempre conmigo.

A mis Maestros.

A quienes con su dedicación y tiempo, han compartido su experiencia, a

bien de que esta sea utilizada en nuestro campo profesional.

A mi asesor de tesis.

Por su tiempo y dedicación para el buen logro de este documento.

DEDICATORIA:

A Dios;

Por las bendiciones que de El recibo todos los días, por ser mi guía y mi

sustento.

A mi esposa; Diana

Por estar siempre a mi lado, por tu comprensión y apoyo incondicional, para

este logro dentro de mi vida profesional.

A mis hijas Daniela y Sofia:

A ustedes mis más grandes amores dedico con todo cariño este documento,

que es pieza para un desarrollo profesional.

RESUMEN DE LA INVESTIGACIÓN

La realización de este documento, surge de la inquietud de un servidor de

involucrarme en la realización de avalúos de negocios en marcha en la

industria hotelera, y tras observar diversas operaciones que sean realizado,

donde su mayoría a predominado el uso de cierre de operación basado en el

valor que el negocio arroja fundamentado en los flujos de efectivo, y no

considera el valor de sus activos y del valor neto de reposición de las

construcciones.

Con esta inquietud me dedique a investigar entre diferente broker de la

industria hotelera las experiencias diversas que han tenido en este tipo de

operaciones, donde destaca que es muy poco utilizado el Valor Neto de

Reposición, y por el contrario en la mayoría de las ocasiones este no es

considerado ni se realiza para conocer su valor. Algunos los menos opinas

que un negocio debe valer por sus Activos y su capacidad de generar

efectivo, ponderando un porcentaje del mismo al Valor Neto de Reposición.

Con esta inquietud me dedique a conocer las diferente metodologías que

actualmente se aplican para la valuación de negocio en marcha en general y

constatar que son las mismas que se utilizan en la industria hotelera, de tal

manera que como resultado de lo anterior como conclusión poder proponer

la mezcla de metodologías para determinar el valor comercial de un negocio

hotelero, cuando el valor Neto de Reposición sea superior al valor generado

a través de las diferentes metodologías financieras que se utilizan y se

describirán más adelante.

Ha sido necesario investigar la historia de la industria turística en nuestro

país así como su participación en la economía del país, conocer las

estadísticas, los diferentes programas y proyectos al respecto que tienen

nuestras autoridades en el mediano y largo plazo, así como la clasificación

hotelera que se aplica en nuestro país. Así mismo conocer las fuentes de

investigación y las bases de datos que se generan a nivel nacional para

conocer las estadísticas de ocupación, tarifa promedio, RevPar, Etc.

Introducirnos en la aplicación de las matemáticas financieras, el conocer los

estados financieros de una empresa y su aplicación, así como los diferentes

términos financieros que se pueden utilizar.

Con la aplicación de todo lo anterior, concluimos con un ejercicio práctico,

con la conjugación de varias metodologías.

ÍNDICE:

INTRODUCCIÓN 1

BREVE RESEÑA HISTÓRICA DE LA VALUACIÓN DE NEGOCIOS EN MEXICO 2

PROBLEMÁTICA 5

CAPITULO I

ANTECEDENTES TURÍSTICOS EN MEXICO 7

PARTICIPACIÓN DEL TURISMO INTERNACIONAL EN EL TURISMO 7

PARTICIPACIÓN DEL TURISMO INTERNO (LOCAL) 10

RELACIÓN DE LA OFERTA VS. LA DEMANDA 12

CRECIMIENTO ANUAL DE LA OFERTA DE ALOJAMIENTO EN MÉXICO 13

PORCENTAJE DE NÚMERO DE CUARTOS POR ESTABLECIMIENTO 14

ESTADÍSTICAS DE OCUPACIÓN DEL SERVICIO TURÍSTICO EN EL PAIS 15

CAPITULO II GENERALIDADES DE LA VALUACIÓN DE NEGOCIOS 17

CAPITULO III

ELEMENTOS DE ECONOMÍA CLASICA 20

CAPITULO IV

DATOS ECONÓMICOS QUE INTERVIENE EN LA DETERMINACIÓN DE VALORES

ECONÓMICOS 24

ECONOMÍA 24

ELEMENTOS DE CONTABILIDAD FINANCIERA 31

ELEMENTOS FINANCIEROS 41

CAPITULO V

RESUMEN DE METODOLOGÍAS VARIAS, PARA LA VALUACIÓN DE NEGOCIOS 57

FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO 57

MULTIPLICACIÓN DE EBITDA 59

DETERMINACIÓN DEL VALOR A TRAVÉS DEL MÚLTIPLO DE LA UTILIDAD DE OPERACIÓN 60

CAPITULO VI

EJECRICIO PRACTICO 51

CONCLUSIONES 83

BIBLIOGRAFÍA 85

rj i i c. B I B L I O T E C A

ITC

INTRODUCCIÓN

Dentro del mundo de los negocios, hoy día se hace necesario contar con un dictamen

técnico eficaz y confiable que determine el Valor del Negocio, para realizar y cerrar

operaciones de compra - venta de empresas, documento al cual se le conoce como

Avalúo de Negocio en Marcha1.

Durante mucho tiempo, cuando se realizaban operaciones de compra - venta de

Negocios, se aplicaba el valor negociado entre lo que el vendedor consideraba que su

negocio tenia como valor, y lo que el comprador estaba dispuesto a pagar por el mismo,

dando pie a un valor intangible2, que podía despreciar el valor propio de los activos.

"Entendamos como Valor de Negocio, la actividad de obtener ganancias o utilidad, a

través de un conjunto de activos tangibles e intangibles, que nos sirven para prestar un

servicio o producir un bien".

El estudio de la valuación para determinar el valor de un negocio, se utiliza para todos los

rubros y sectores. En el presente estudio nos enfocaremos al sector Turismo, una

industria sin chimeneas, generadora de importantes divisas para nuestro País, asi como

una gran variedad de segmentos de mercado, tal es el caso de la hoteleria, al cual

dedicaremos nuestro estudio.

Durante los últimos tiempos la valuación de un negocio hotelero, se ha llevado a cabo de

forma sencilla y practica, basada en el VPN3 de los flujos de efectivo que el negocio

genera actualizándolos a valor presente, la multiplicación de EBITDA4, El Enfoque del

Ingreso mediante el método de Capitalización Directa y ia técnica de ventas comparables

en la obtención de las tasas de capitalización o de multiplicadores de ingreso, etc.

1 Negocio en Marcha* Se conoce como negocio en marcha 3 una empresa que se encuentra en actividad y que genera bienes o servicios. Glosario de

términos Ponencia Compendio de Metodologías para Valuación de Negocios en Marcha e Intangibles, Azucena García Tapia, XXXVII Convención

Nacional de Valuadores de tos Institutos Mexicanos de Valuación

2 Intangible Lo que puede verse • tacarse. Norma Diccionario Enciclopédico

3 VPN: Vator Presente Neto

4 EBITDA' Siglas en ingles de Utilidad Antes de Intereses, Impuestos, Depreciaciones y Amortizaciones

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAC IAS 1

Esto ha generado que el valor neto de reposición VNR, no sea considerado, se ha dado

que el caso que al valuar un hotel a través de los métodos antes mencionado estos

resultan ser inferiores al VNR, lo hace suponer que el negocio no esta operando de forma

efectiva, pero no por eso deberemos de indicar que el valor del mismo debe ser menor al

VNR, ya que desde ese punto de vista podría ser más atractivo para el vendedor ofertar

en todo caso la propiedad como tal y no el negocio en si.

1.1.- BREVE RESEÑA HISTÓRICA DE LA VALUACIÓN DE NEGOCIOS EN MEXICO.

Se conoce que en México la utilización de la Valuación de Negocios data de principios

del Siglo pasado, utilizándose diferentes metodologías, las crisis económicas por las que

ha pasado el País ha provocado que los procedimientos de valuación de inmuebles

tengan cambios sustanciales ocasionados por los diferentes fenómenos

Macroeconómicos6 y Microeconómicos6 que han provocado estas crisis.

"En 1982 con dos fuertes devaluaciones del peso mexicano frente al dólar produjeron un

incremento de la inflación, por lo que ia entonces Comisión Nacional de Valores

estableció que las empresas que cotizaban en la bolsa de valores debían reexpresar sus

estados financieros7 reflejando en ellos los efectos de la inflación, para lo cual debían

actualizar el valor de los activos fijos8 y las consecuentes depreciaciones9.

En 1985 se inició la venta de los activos del Gobierno Federal, especialmente con la venta

de los hoteles de Nacional Hotelera, para lo cual fue necesario establecer los precios

mínimos de venta a partir de su potencial de generación de utilidades.

5 Macroeconómico Estudio de las relaciones entre las grandes magnitudes económicas agregadas (renta nacional, ahorro, inversion etc), Norma

Diccionario Enciclopédico

6 Macroeconomico. Parte de la teoría económica que esludía la intenelacion de las acciones individuales de un comprador o una empresa. Norma

Dicctonano Enciclopédico

7 Estados Financiaros Las transacciones que realiza una entidad económica y ciertos eventos económicos identificatJles y cuantrticables que la afectan,

son medidos, registrados, dasrficados, analizados, sumarizados y reportados como Información, básicamente en las formas de Balance General, Estado

de Resultados y Estado de Cambios en la situación financiera. Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados, Instituto Mexicano de Contadores

Públicos, A C

8 Activos Fijos. Aquellos bienes que se tiene para usar. A estos no se podrá asignarse una cantidad supenor a su valor de uso, Pnncipios de

Contabilidad Generalmente Aceptados, Instituto Mexicano de Contadores Públicos, A C

9 Depreciaciones La perdida de valor que sufre un activo físico como consecuencia del uso o del transcurso del tiempo, Matemáticas Financieras, Autor

Alfredo Díaz Mata y Victor M Aguilera Gomez; Editorial MC Graw Hill

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 2

En 1987 se establecieron en el Distrito Federal las primeras disposiciones en materia de

usos del suelo, densidad de población e intensidad de construcción, que condujeron a

modificaciones en el potencial de aprovechamiento de los inmuebles, y trajeron como

consecuencia, en una primera reacción, la distorsión de los mercados inmobiliarios al

enfrentar las expectativas de la oferta basadas en comportamientos anteriores a las

disposiciones, contra la racionalidad económica del lado de la demanda, especialmente

de los desabolladores inmobiliarios, quienes establecieron sus precios de compra a partir

del análisis de la rentabilidad de sus proyectos.

En 1992 se manifestaron los primeros síntomas de lo que sería en 1995 la crisis de la

cartera vencida, y se pusieron a ia vista las diferencias entre los valores de las garantías

inmobiliarias y los precios con los que reaccionó el mercado cuando los bancos pusieron

a la venta dichas garantías"10, denotándose la sobre valuación de las garantías.

Esto generó que en el sector Turismo el valor de los inmuebles y de los diferentes activos,

se dejaran de lado, dando paso a determinar el valor según los flujos de efectivo a valor

presente11, realmente generado y proyectado, pasando a ser una cuestión netamente

económica.

Se han establecido diferentes metodologías para la Valuación de Empresas también

conocidas como Negocios en Marcha y que pueden ser tan sencillas o complejas como

uno desee, y se basan en la experiencia propia del equipo que la desarrolle.

En la actualidad se ha generalizado el uso de la metodología de flujos de efectivos

descontados para llegar al valor de mercado de una empresa o negocio en marcha, sin

embargo todos los negocios son diferentes. Los métodos de valuación de negocios

pueden ser relacionados, es decir se pueden ¡nterrelacionar, sin embargo el negocio de

la industria turística, tiene algunas particularidades que lo vuelven un negocio singular,

10 Publicación: ACTUALIZACIÓN DE LAS NORMAS DE VALUACIÓN EN MÉXICO EN EL CONTEXTO DE LA INTERNACIONALIZAN N DE LOS

NEGOCIOS I. LAS NORMAS INTERNACIONALES DE VALUACIÓN 2000; VALOR COMERCIAL Por Eduardo Ramirez Favela México, D. F., agosto de

2004.

11 Valor Presente: Es el equivalente en dinero actual de todos los ingresos y egresos, presentes y futuros, que constituyen un proyecto; Evaluación

Financiera de Proyectos de Inversión; Aulor Anuo Infante Villarreal; editorial Norma 1991.

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 3

donde podremos considerar que la generación de flujos de efectivo y estos descontarlos,

puede ser el valor real de la empresa. Pero también lo puede ser la multiplicación de

EBITDA, o el mismo valor físico o de reposición aunados al posicionamiento del negocio,

de la marca, y del mercado target12 al que esta dirigido.

Existe una diversidad de negocios relacionados con la industria turística; desde hoteles,

marinas y campos de golf, y cada uno de ellos requiere de un análisis particular, en donde

emplear la explotación de oportunidades13 es básico.

En la venta de hoteles específicamente, que se ha dado en los últimos años, mucho

hemos escuchado del famoso Due Diligence14, que no es otra cosa que el estudio de de la

situación del negocio desde el punto de vista financiero, contable, fiscal y legal, y que nos

puede marcar el camino hacia concretar la operación o no, sin embargo también se toman

en cuenta los distintos factores de un análisis FODA15, el entorno internacional, la

apreciación que del sitio y la imagen que guardan, las concesiones, la marca, el

posicionamiento en el mercado, etc. los método más utilizados com ya se menciono, son

El Flujo de Efectivo Descontado y el de comparables por EBITDA, donde el valor propio

de los edificios, equipamiento y otros factores en realidad no son tomados en cuenta.

Las Marinas, como sabemos se ubican en aguas territoriales, bajo el esquema de

concesión, donde en realidad no hay comparables, pues se ubican en locaciones de

propiedad Federal, y la inversión para lograr su operación de acuerdo a la zona y las

condiciones generales del lugar pueden ser muy variables, y los valores de operación

también podrán serlo, por lo que el método más recomendado es el Flujos de Efectivo

Descontados.

Los Campos de Golf, pueden tener una mezcla de ambos factores, ya que pueden

ubicarse en terrenos naturales y en algunos casos de destinos de playa, pueden ubicarse

12 Mercado Target Se le denomina al mercado al que esta dirigido, cierta publicidad, producto, servicio o bienes Comprensión del autor

13 Exploración de Oportunidades. Pentágono de Exploración de oportunidades Vafuation, Autor Copetand, Koller y Murria

14 Due dillinger, Se le denomina al acto de común acuerdo entre un comprador y un vendedor, de revisión de documentación, para cerrar una operación

de compra - venta Comprensión del autor.

15 FODA Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACÍAS 4

«C I I c • I B L I G T E C A

ITC

en ZFMT16, o terrenos ganados ai Mar, donde la inversión es muy alta, y el mejor método

hasta ahora recomendado, es el Flujos de Efectivo Descontados.

Sin embargo la aplicación del método de Flujos de Efectivo Descontados, no se puede

considerar el más efectivo en este tipo de industria donde pueden influir diferentes

factores, y la aplicación de la explotación de oportunidades es muy valida, hay ocasiones

en donde la inversión o el VRN17 es mayor al valor generado por este método, y por lo

tanto tendrá que optarse por otra metodología.

Siendo el objetivo de esta investigación el considerado como:

Determinar los parámetros mediante los cuales se puede realizar la valuación de un

negocio en marcha dentro de la industria turística, basados en el análisis de flujo de

efectivo y el impacto que puede tener el valor propio de los bienes muebles, inmuebles e

intangibles.

Así como: ESTABLECER un criterio mediante el cual se pueda simplificar la valuación de

negocios en marcha dentro de la industria turística, cuando el VNR es mayor al valor

expresado en flujos.

Como ya se menciono anteriormente, las metodologías que se ha venido utilizando para

la valuación de negocios en marcha, es la denominada flujo de efectivo descontados, y la

de comparables. Sin embargo existen en la industria turística, un sin fin de factores que

considero deben ser tomados en cuenta, y no solo la generación de flujo en cualquiera de

sus metodologías, en el caso específico de la hotelería, el valor intangible de la marca,

y/o el Status quo del hotel, son factores que afectan el simple análisis de flujos de

efectivo, también se da el caso de que el VNR sea mayor al valor expresado por

cualquiera de las metodologías conocidas, por lo tanto el realizar una mezcla se métodos

podría se una solución viable.

16 ZFMT Zona Federal Marítimo Terrestre

17 VNR Valor Neto de Reposición

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 5

1TC

El valor del inmueble y su equipamiento, por si mismo suelen tener valores que al ser

analizados para un valor de negocio en marcha, estos son despreciados de inicio, pero si

tomados en cuenta en su momento como reposición o mantenimiento, así mismo las

concesiones de ZFMT y Aguas Nacionales18 en el caso de Hoteles con Marina son

elementos intangibles que tiene su valor intrínseco19 en la unidad de negocio y no que

depende en si del flujo de efectivo.

Tomando estos antecedentes, considero que la valuación de un negocio en marcha de la

industria turística y en especificó de la hotelera, podrán valuarse a través de una mezcla

de las metodologías tradicionales, el valor intangible y el físico del inmueble y su

equipamiento.

Cuando el valor de un negocio hotelero es menor al valor neto de reposición, se establece

que el valor del mismo será el que arroje el valor de negocio, como ya se menciono

anteriormente, sin embargo dada esta suposición no seria mas rentable vender el

inmueble y sus activos como tal, dado que realizando un análisis FODA o un estudio de

exploración de oportunidades, muchas podrían ser las causas que generan que el valor

financiero como negocio sea menor. Por tanto puesto que un negocio vale por sus

activos y por la aportación de efectivo que genera; Entonces el VNR mas un porcentaje de

lo que puede generar como negocio a un plazo de estudio de 10 años, podrá determinar

el valor de negocio en esta industria?

18 Aguas Nacionales:: Son aquellas referidas en el Párrafo Quinto del Articulo 2? de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; LEY DE

AGUAS NACIONALES

19 intrínseco: Intimo, esencial a una cosa: Norma Diccionario Enciclopédico.

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 6

ITC

CAPITULO I

ANTECEDENTES TURÍSTICOS EN MEXICO:

La actividad turística en México, representó en el año 1999 el 8 2% del PIB20 nacional y al

6% del personal ocupado del país, siendo el 70% de esta contribución imputable al turismo

doméstico. Para el año 2005, el turismo represento el 8% del PIB y el 10% del empleo ocupado en

el País.

El turismo como sabemos en un gran generador de divisas para el país, para 1998 se captaron

cerca de 6,000 millones de dólares, según datos de la secretaria de Turismo, en año 2005 fue de

11,795 millones de dólares.

1 .1. -PARTICIPACIÓN DEL TURISMO INTERNACIONAL EN MEXICO

La participación de México en el turismo mundial, ha tenido un incremento significativo en los

últimos 50 años registrando 25 millones de llegadas internacionales en el mundo en 1950 según

datos de OMT21, para el año 2000 fueron cerca de 673 millones, lo que representa 26 veces lo

captado en 1950, en México la captación paso de 950 mil tunstas en 1950 a 19 Millones en 1999, y

de 21.9 millones en 2005.

Según datos de OMT en el año 2000, la llegada de turistas internacionales a México se ha situado

abajo del nivel de los 20 millones de personas, mientras que en el año 1996, se había llegado

prácticamente a 21.5 millones de turistas y como ya se menciono en 2005 se llego a 21.9 millones

de personas.

20 PIB Producto Interno Bruto

21 OMT Organización Mundial del Turismo

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 7

ITC

La SECTUR22 publica una gráfica con datos hasta el año 1999, misma que se presenta a

continuación.

LLEGADAS INTERNACIONALES (1950-2000)

Turistas i tile mac tona les en el mundo

Millones de Llegadas

tw> rao rao t=s> JOCO

TI* Ofsmmeet-Nuadnru Turen» • rrttrrbvtem

Participación de México (%)

I «*l I I I I I I I I I I

'503 1BD ISO 1 »

Llegadas Internacionales a México (Miles de Turistas)

25.000

20000

15,000

10.000

5,000

& »" 2 ^ (ü<5

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1950 1960 1970 1980 1990

FuwWfl. Convenio Esfadlsbco del turismo on Marico 'Factoícatcu1*ttcont»Honinfom»n6n<K>9lonH (Factor* errcí*^%í

1999

La causa de la baja de captación de turismo, pone en evidencia la fragilidad de la situación turística

en el entorno mundial, donde las condiciones político económicas que prevalecen dictan de una

forma u otra su comportamiento, marcando así que los factores internacionales si influyen en el

turismo en México.

Otro factor importante a mencionar, es que el gasto promedio de turista internacional en México es

menor al que se registra en otros país, en los últimos años la diferencia de gasto ha estado

disminuyendo, pero como ya se menciono también esta disminuyendo el número de turistas que

internacionales que visitan nuestro Pais.

22 SECTUR Secretarla de Tunsmo

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 8

ITC

SECTUR publica una gráfica con datos de estadísticos de participación de mercado y gasto para

los principales países emisores de turismo a México hasta 1997.

PRINCIPALES PAÍSES EMISORES DE TURISMO PARA MÉXICO 1985-1997

Miles de Personas Gasto Millones de Dólares

12000.00

10,00000

fíes i « , rss! ras i » tsso »»i IWI ras 196 K87 t W W G t W H W « e i S » 1 S e i 1 f t t » * « t « t M 8 1 f f l '

I Estacfcs IMdcsl Canadá I fcitpaH Arenca Latina

Fuente: Compendio Estadístico de Turismo en México, SECTUR, 1999

En la gráfica siguiente, que publica la SECTUR, puede apreciarse que en los últimos años el

turismo se inclina a visitar los distintos destinos de playa que tiene nuestro país.

DISTRIBUCIÓN DE TURISTAS/NOCHE INTERNACIONALES EN CENTROS SELECCIONADOS

y 4040

J ÍW

JO»

2S06

JO»

tfm

i o n

f o t

yy

Porcentaje de Huéspedes Internacionales 1997

• ^ ^

, ' ' fH~

Q Trataba*»

\9M 1988 19WI 1992 1994 1996

4 Mundo Maya

A Frontera Norte

Ciudades Coloniales y( ciP

Centros de Playa Tradicionales

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 9

«O I I O I I B L I Q T E C A

1.2.- PARTICIPACIÓN DEL TURISMO INTERNO (LOCAL)

El mercado interno ha crecido de forma importante en todo el país. Es importante señalar que la

demanda interna en los países, que podría parecer como poco importante, es la que en muchas de

las naciones con gran capacidad de competitividad turística ha permitido crecer y estimular la

actividad hasta alcanzar niveles de excelencia y calidad de nivel global.

El turismo interno, tiene además ventajas en otros campos de desarrollo integral por su efecto

importante en el fortalecimiento de la identidad nacional, el conocimiento de lo propio y la

distribución del ingreso.

No obstante lo anterior, el turismo doméstico ha jugado un papel secundario en las orientaciones

de desarrollo y las políticas de fomento, salvo en materia de política social durante los años 70 y

parte de los 80.

En los centros turísticos tradicionales de playa, el turismo internacional es el principal mercado de

la hotelería y su crecimiento en los centros turísticos integralmente planeados ha sido consistente,

aunque el desarrollo de oferta especializada y accesible para este mercado, se ha descuidado por

parte del sector privado, salvo en temporadas bajas, cuando se desarrollan y ofrecen paquetes

para los nacionales.

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 10

TURISTAS NOCHE EN CENTROS DE PLAYA 1986-1998

( M i l e s de Tu r i s t a s )

16 000.000 -,

14.000.000 -

12 000,000 -

10 000.DOO

8.000.000 -

6.ooo.ooo -

4.ooo.ooo -

3.000.000 -

o

—^Integralmente Pl N a cío na le s

HB"Integralmente Pl Extranjeros

-•^-Tradicionales de u a c¡o na íes

- ^ T r a d i c i o n a l e s 3e E i l ranjeros

aneados

aneados

Playa

Playa

90 ' 91 ' 92 ' 93 ' 94 ' 95 ' 96 ' 97

TURISTAS NACIONALES EN CENTROS SELECCIONADOS (1986-1996)

3 0 0 0 0

2 5 0 0 0

2 0 0 0 0

1 6 0 0 O

1 0 0 0 0

5 0 0 0

198 6 19 8 8 199 0 1 9 9 2 19 94 1 9 9 6

• M u n d o M aya A C i u d a d e s C o l o n i a l e s

F r o n t e r a N o r t e

| C e n t r o s de P taya T r a d i c i o n a l e s

>í C IP

Fuente:Compendio Estadístico del Turismo en México, SECTUR,1999

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 11

ITC

PORCENTAJE DE TURISTAS NACIONALES EN DESTINOS SELECCIONADOS 1997

1 2 11 (I

I II t) ti

SI) ¡I

6í)(l

21)0

Comparativo Centros de Playa

Centros Grandes Playas del Interior Ciudades

Extranjeros N a c to n a le a E i t ran je ios Nacionales

CIP Tradicionales

Fuente Compendio Turismo,1999

Estadístico del Tunsmo en Mexico, Secretaria de

1.3.- RELACIÓN DE LA OFERTA V S . LA DEMANDA

La SECTUR presenta un cuadro comparativo del crecimiento de plazas cama contra llegadas

internacionales, considerando que estas dos variables constituyen una referente pertinente para

sustentar lo establecido en el párrafo anterior

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 12

CRECIMIENTO PROMEDIO ANUAL DE LAS HABITACIONES TURÍSTICAS EN MEXICO 1950-1999

ITC

Etapa deGestaoórt i

Etapa de Consddaoón

Bapade L atveciím /Wuai

1950 1950 1955 1970 1975 1930 1935 1930 1995 1S99

Fuente. Compendio Estadístico del turismo en México * Pronóstico

La información existente no permite evaluar consistentemente el periodo completo, sin embargo,

en esta comparación se hace evidente uno de los factores por los que se ha incrementado la

competencia a nivel internacional: La oferta está creciendo más rápido que la demanda.

De acuerdo a la OMT, mientras en el período 1980-1985, el crecimiento de plazas cama era del 12

% anual y el índice de crecimiento del número de Negadas se encontraba en el 5.2 % anual. La

tendencia de crecimiento de la oferta seguirá rebasando por mucho el crecimiento de la demanda,

para el periodo 1990-2000, el crecimiento de plazas cama era del 22% mientras el crecimiento en

el número de llegadas será apenas del 3.8% total mundial.

1.4.- CRECIMIENTO ANUAL DE LA OFERTA DE ALOJAMIENTO EN MÉXICO

El crecimiento de alojamiento en todo el país fue significativo, aunque con una tendencia a la baja

que se hace más notoria en los últimos años. A partir de 1974 y durante las últimas dos décadas,

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 13

ITC

el crecimiento con la apertura de los CIP23, se recupera el crecimiento en función de los apoyos

para la construcción de la gran hotelero en centros de playa seleccionados, para volver a

estabilizarse en los noventa al decrecer los apoyos institucionales

1.5.- PORCENTAJE DE NÚMERO DE CUARTOS POR ESTABLECIMIENTO

La OMT creó un modelo de aplicación a fin de contar con información estadística de todos los

lugares del orbe, según este modelo, el número de habitaciones por establecimiento en México,

era de menos de 30 habitaciones por establecimiento, este indicador se modifica y se mantiene en

más de 40, debido al crecimiento de la hotelería

Sin embargo la limitación en la oferta hotelera nacional represento un obstáculo para el crecimiento

del turismo en algunos destinos, y se exploto en otros, generando un incremento considerable en

destinos de playa, actualmente se esta volviendo la vista hacia los lugares históricos y de

negocios

Las cadenas hoteleras llegaron a México en la decada de los 60, cuando la oferta nacional se

consideraba inadecuada para los estándares demandados por los viajeros internacionales Para

los 70 ya se habían incorporado algunas de las más importantes estando asociadas

frecuentemente con las lineas de aviación

La década de los 70 es una etapa de bonanza económica de Mexico que se basó en el boom

petrolero mexicano que sucedió a consecuencia de la crisis provocada, en gran medida, por los

conflictos en el Medio Oriente y las reivindicaciones de la OPEP24 En los últimos 50 años El

número de cuartos de hotel en el país se ha incrementado de 50,000 a 419,608 en 1999, y se

continúa con el crecimiento, según el Compendio Estadístico del Turismo en Mexico

Esto es solo un panorama general de lo que ha representado el turismo para nuestro país y la

perspectiva a futuro sustentado en un análisis que ha realizado la Secretaria de Turismo con

análisis y estudios que enfocan un resultado para el año 2020

23CIP Centro Integralmente Planeado

24 OPEP Organización de Países Exportadores de Petróleo

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 14

1.6.- ESTADÍSTICAS DE OCUPACIÓN DEL SERVICIO TURÍSTICO EN EL PAIS.

En 1983, el Gobierno Federal a través de la Secretaria de Turismo, implements lo que fue

el primer estudio estadístico de ocupación hotelera en el país, iniciando con los centros

turísticos de Cancún e Ixtapa -Zihuatanejo, como prueba piloto.

En 1985 se elaboró lo que se llamó un cuestionario hotelero, registrando entonces 8

destinos turísticos, y para 1994 ya se contaba con 48 plazas, para 1998 ya se cubría un

total de 56 destinos, en el año 2001, se inicia el desarrollo de un nuevo diseño para la

Estadística de Ocupación, que operaría a partir del 2003, este nuevo cuestionario

consideraría otros elementos de información y clasifica e incorpora nuevos segmentos del

mercado hotelero, se consolida la clasificación de los hoteles y maneja un banco de datos

que se alimenta semanal y mensualmente, bajo supervisen de la OMT hoy conocido como

DATATUR.

La ocupación hotelera en el país en 2005 tuvo un crecimiento del 0.52% respecto del año

2004, para cerrar con una ocupación promedio del 57.65%, del cual el 60.79%

corresponde a centros de playa y el 54.14% corresponde a ciudades.

Bajo este nuevo concepto las definiciones que se emplean en el sector turístico son:

HOTEL

Establecimiento edificado tradícionalmente en estructuras físicas verticales, que ha

experimentado con el tiempo diversas transformaciones hasta llegar a sus características

específicas de servicio actual, mismas que lo hacen ser considerado como el

establecimiento típicamente turístico. Dichas características están dadas por las unidades

de alojamiento que le son propias en cuartos y suites, y en su caso, por la disponibilidad

de servicios complementarios (V. gr. Espacios sociales, restaurantes, piscinas, bar,

centros nocturnos), algunos de ellos concesionados a terceros (agencias de viaje, tiendas

especializadas, estéticas, asesoría de deportes, etc.)

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 15

rwm

El servicio tipo hotel está catalogado como aquél que se proporciona en un

establecimiento con un mínimo de 10 habitaciones, que se han instituido para proveer

básicamente alojamiento, alimentación y servicios complementarios demandados por el

turista.

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 16

cm

CAPITULO II

GENERALIDADES DE LA VALUACIÓN DE NEGOCIOS

Como ya se menciono dentro del mundo de los negocios, hoy día se ha necesario contar

un dictamen técnico eficaz y confiable que coadyuvé a la toma de decisiones económicas

de un negocio, por esta razón, se busca herramientas que ofrezcan soluciones nuevas y

más eficientes, para aquellos problemas que se consideran de rutina y repetitivos, sin

embargo la compra venta de un negocio no es cosa de rutina o de todos los días, por tal

razón para estos efecto se busca hacerse de un avalúo, que proporcione la información

suficiente y soportada para la adecuada toma de decisiones y, en ese sentido, ésta se

convierte en apoyo fundamental para otras áreas.

Es importante que éste dictamen o valuación, se sujete siempre al análisis lógico y a la

metodología con que se caracteriza el trabajo de investigación, en nuestro caso de

análisis financiero, y aplicar en todo momento el método científico25, porque

eventualmente sus resultados pueden ser sujetos a réplica y verificación.

Dentro del conocimiento humano, se emplean varios métodos, para la investigación,

principalmente basados en el método científico, que es el más fácil de manejar para

identificar si se habla de técnica o disciplinas del conocimiento

Sabemos que el método científico se basa en cuatro pasos esenciales:

• Observación.

• Formulación de la Hipótesis

• Experimentación

• Pronunciamiento de Ley o un Principio.

25 Método científico Procedimiento para hallar el conoctrmenta y ensenarlo Nomia Diccionario Enoclopéütco

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 17

Mediante la observación, podremos realizar un diagnostico de la situación o del caso, así

como el establecer una perspectiva o visión sobre el caso especifico, se puede formular el

problema por resolver, que nos servirá como punto de partida para establecer el objetivo

del estudio.

Podemos entender como diagnostico, como la descripción del estado del fenómeno o

caso, después de analizarlo y explorarlo. De la perspectiva o visión, que es una

descripción de lo esperamos o deseamos que sea del fenómeno o caso. A través de estas

dos descripciones podemos determinar diferencias de índole cuantitativa, mismas que

podrán plantear el problema a resolver.

Basado en la experiencia acumulado a través de los años por el conocimiento formal o

por la experiencia empírica,26 se puede formular teorías con las que se puede dar una

solución al problema que se plantea, es puede entonces decir que es un mecanismo

teórico práctico que nos puede ayudar a reducir las diferencias entre el estado real del

fenómeno o caso y el que se desea que se tenga. DE aquí se puede pronunciar una

Hipótesis, que en términos a priori27 establece una solución al problema planteado, asi

como la metodología, a utilizar y los pasos que deberán de seguirse para satisfacer el

problema.

Para validar la Hipótesis, será necesario validarla, a través de repetir el proceso una y otra

vez de manera controlada, lo que nos llevara compara los resultados obtenidos con los

postulados establecidos con la Hipótesis, de tal manera que si los resultados son

positivos, tendrá carácter de tesis, de lo contrario se obtendría lo que se conoce como

antítesis.

Cuando un proceso de investigación se sustenta en el método científico, evidentemente

logrará de manera sustentada establecer los postulados que se convertirán en tesis o

26 Empírica Método basado en fa experimentación científica» relativo o basada en la experiencia" Norma Diccionario Enciclopédico

27 A pnori Con antelación, antes de que ocurra una cosa o antes de examinarla. Norma Diccionario Enciclopédico

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 18

antítesis, de esta manera podrá establecerse ios mecanismos mediante los cuales será

posible resolver el problema específico- En ese momento, se dice que se ha conformado

una disciplina, misma que tendrá fronteras definidas respecto del conocimiento materia de

su estudio.

Por lo tanto cuando se habla de valuación, podemos decir que es una técnica

multidisciplinaria, ya que no establece postulados objetivamente como lo hace ia ciencia,

tampoco establece metodologías propias para determinar los valores a los bienes, sino

que recurre al conocimiento desarrollado en otras ramas del conocimiento para lograr su

fin.

Decimos entonces que la valuación es una técnica porque aporta una base metodológica

para asignar un valor económico a un bien específico, aunque también decimos que es

una técnica multidisciplinaria porque utiliza y combina los conocimientos formulados por

otras disciplinas o ciencias.

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAC I AS 19

rj i i c I I B L I Ü T E C A

CAPITULO III

ELEMENTOS DE ECONOMÍA CLÁSICA

Costos, Valores y Precios

VALOR

El valor se considera en dos aspectos, el Valor de USO y el Valor de CAMBIO.

El Valor de Uso: Utilidad como satisfactor de una necesidad, también conocido como

aquel que poseen los bienes por su capacidad de proporcionar satisfacción, y se asigna

subjetivamente por cada individuo, de acuerdo a la satisfacción que le proporciona.

El Valor de Cambio: El dinero que puede valer, es lo que esta dispuesto a pagar por el un

comprador y a recibir un eferente, se establece al momento de la transacción,

estableciendo un equilibrio entre la oferta y la demanda.

De acuerdo a lo anterior podemos decir que el valor, el costo y el precio, son iguales al

momento de llevar acabo una operación de intercambio, para el comprador será un costo,

para el oferente será el precio, en ambos casos la cuantía del valor será subjetiva según

sea el caso, ya que por el simple hecho de un persona paga por adquirir algún bien o

servicio, por esa simple razón queda establecido su valor. Posteriormente por razones

distintas (inflación, cambio en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.) puede

cambiar, para la contabilidad este será un hecho histórico contable, y se mantiene el

monto del precio y del costo para demandante y oferente.

Por distintas circunstancias el precio puede variar y llegar a ser igual o menor que el

costo, esto pasa principalmente en casos de recesión económica, esto debido a que se

puede tener urgencia por vender que nos pueden llevar a rematar el o los bienes o

servicios.

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 20

Basado en lo anterior se definirá al valor como la cuantía económica, dispuesta ser

cambiada por la posesión de una cosa, cuando se lleva acabo un intercambio de bienes o

servicios entre un demandante y un oferente, en un momento especifico.

Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancías acumuladoras de

valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de incrementarlo en el tiempo en

términos reales. Esta clase de bienes toma la forma de capital, destinado a la producción

o como capital financiero.

Es importante considerar que el valor de los bienes son meras manifestaciones

estadísticas de un componente intrínseco del bien que es expresado por el productor o

productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir que el valor es función de

un precio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un bien en un determinado

mercado y momento.

PRECIO

Es el valor final que se le da a la cosa (mercancía), el precio se determina a partir de la suma de!

costo directo, más el costo indirecto más la utilidad, e impuestos.

El costo de la materia empleada

El costo e la mano de obra

El costo de la propaganda y publicidad

Los impuestos,

La renta del local

El IMSS

El Sindicato,

La determinación del precio de una cosa no esta íntimamente relacionado con el costo sino con el

mercado.

Por lo tanto el precio esta formado por el costo, más la utilidad que es una cuantía

monetaria conocida como ganancia, o plusvalía, la cual es originada por ciertos factores

que hacen atractivo adquirirla o producirla.

ARQ. MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 21

Por el principio de permanencia sabemos que hay un lapso durante el cual los precios se

mantienen; esto admite la variabilidad de los precios, pero siempre habrá un intervalo

durante el cual el precio pronosticado tiene vigencia.

El principio de coherencia refiere las diversas manifestaciones del precio de un bien, las

cuales guardan una relación lógica entre sí.

El principio de equivalencia sostiene que dos bienes equivalentes en mercados

equivalentes tendrán el mismo precio.

El principio de proporcionalidad afirma que dos bienes semejantes en mercados

semejantes tienen precios semejantes y que la diferencia de precios es proporcional a las

diferencias entre sus características (de bienes y de mercados).

El principio de normalidad asegura que los pronósticos de precio obtenidos para un

mismo bien en un mismo mercado tienen todos una distribución estadística llamada

"Distribución Normal".

Los primeros cuatro principios tipográficos inducen a la comparación como técnica para el

pronóstico de los precios, en virtud de que el precio no se calcula, sino que se mide, y

toda medición implica comparación.

Es necesario acotar que, al haber definido las ideas de costo, precio y valor, se ha

referido también el concepto de "unidades monetarias"28, las cuales pretenden ser el

reflejo del valor de las cosas; sin embargo, dichas unidades monetarias pueden ser de

dos tipos:

• constantes o reales, y

• corrientes o nominales.

28 Unidades monetarias Medio oficial de cambio de una nación

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 22

cm Si hablamos de una serie de flujos de efectivo expresados en unidades monetarias

constantes, significará que todos ellos están ligados a una misma fecha y que cada

unidad monetaria expresada tendrá el mismo poder adquisitivo que las demás,

entendiendo por poder adquisitivo el índice de la cantidad de bienes que se pueden

intercambiar por una unidad monetaria. Si por el contrario, hablamos de flujos de efectivo

expresados en unidades monetarias corrientes, se querrá decir que cada flujo de efectivo

de un periodo específico estará afectado por una tasa inflacionaria y por una tasa de

productividad efectiva respecto de los flujos anteriores o posteriores, por lo que cada

unidad monetaria tendrá distinto poder adquisitivo de las otras.

OFERTA Y DEMANDA

Ley no escrita de la economía, La más vieja que existe, y por ia que se rige el mercado; el

que ofrece y el que demanda, el que compra y el que vende. Cuando hay más oferta que

demanda. La mercancía baja de precio y viceversa.

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 23

CAPITULO IV

DATOS ECONÓMICOS, FINANCIEROS Y CONTABLES QUE INTERVIENEN EN LA

DETERMINACIÓN DE VALORES PARA LA VALUACIÓN.

Para establecer cuales son los principales elementos económicos, financieros y

contables, para obtener un valor para la valuación, ha sido necesario estudiar los

principios de contabilidad, de finanzas y de economía.

4.1.- Economía

Dentro de la valuación los aspectos económicos tienen una relevancia importante, ya que

la influencia de lo que sucede día a día en los mercados financieros y en la actividad

económica de cada país, marcaran los indicaros o índices económicos o financieros, que

veremos más adelante.

"Hay tres áreas fundamentales en la economía que deben ser entendidas, y que no

pueden entenderse aisladamente, esto es si no se comprende una no se comprende la

otra "Macroeconomía, Microeconomía e Internacional"29

4.1.1.- Macroeconomía

"La macroeconomía es la rama de la economía que estudia el funcionamiento de ésta en su conjunto. Es decir, estudia la economía global de un país, si bien para proceder a dicho estudio lo que hace es fijarse en el funcionamiento individual de una serie de mercados y en las interrelaciones que se producen entre ellos.

Distinguiremos principalmente los siguientes mercados:

Mercado de bienes y servicios: donde se compran y venden todo tipo de bienes (alimentos, electrodomésticos, ordenadores, ladrillos, etc.) y de servicios (servicios

29 Como comprender los conceptos básicos de la economía; Autor Jhon Charles Pool y Ross M. La Roe. Editorial Nonra.

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 24

profesionales de abogados, médicos, espectáculos, competiciones deportivas, peluquería, etc.).

Mercado de dinero: donde confluye la demanda de dinero (interés de familias, empresas, organismos públicos, etc. de disponer de dinero) y la oferta de dinero (cantidad de dinero que el Banco Central del país mantiene en circulación).

Mercado de trabajo: donde confluye la oferta de trabajo (deseo de los habitantes del país de trabajar) y la demanda de trabajo (interés de las empresas de contratar trabajadores).

Entre las variables que estudia la macroeconomía se pueden mencionar: el empleo, la inflación (variación de los precios), tipos de interés, renta nacional, inversión, etc.

La política económica es competencia del Gobierno, si bien se tiende cada vez más, como así sucede en los países más desarrollados, en dar autonomía al Banco Central para que conduzca la política monetaria (componente de la política económica dirigida al mercado de dinero).

Las medidas de política económica tratan de influir sobre la marcha de la economía: por ejemplo, impuestos, gasto publico, oferta monetaria, subvenciones, etc., y pretenden conseguir:

Un elevado ritmo de crecimiento sostenible en el medio-largo plazo.

Una baja tasa de desempleo.

Estabilidad de los precios.

Otros objetivos de la política económica, en la medida en que afectan a la consecución de las metas anteriores, son:

Cuentas públicas equilibradas (un déficit elevado presiona al alza a los tipos de interés, afectando negativamente a la inversión).

Equilibrio en la balanza de pagos (un desajuste prolongado termina afectando al tipo de cambio y por tanto a las exportaciones e importaciones).

Las medidas que se utilizan en política económica se agrupan en:

Medidas de política monetaria: actuaciones que afectan a ia cantidad de dinero en el sistema, lo que repercute en el tipo de interés y, a través de éste, en la inversión. También afecta al comportamiento de los precios y del tipo de cambio.

Medidas de política fiscal: actuaciones sobre el gasto público y los impuestos. Ef gasto público es un componente del PIB, mientras que los impuestos afectan a la renta disponible de los individuos y, por tanto, al consumo, también afectan a las nuevas

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 25

rwm

inversiones (las empresas tendrán más o menos recursos para poder financiarlas) y a los precio.

Medidas de políticas de oferta: incluyen diversas actuaciones que tratan de incentivar el trabajo y la producción, la innovación tecnológica, la capacitación de los trabajadores, etc.

Tipo de cambio: influye decisivamente en la posición comercial internacional del país (exportaciones e importaciones), así como en el nivel de precios (por ejemplo, si el tipo de cambio se devalúa las importaciones se encarecen).

Medidas de comercio exterior: aranceles, cuotas de importación, etc. Al igual que en el caso anterior afectarán a la posición comercial del país respecto al exterior"30.

4.1.1.1.- Inflación y Pérdida del Poder Adquisitivo

"En términos conceptuales macroeconómicos, la inflación es el aumento medido en

términos porcentuales del nivel agregado de precios entre dos fechas determinadas en un

mercado general, o bien, de bienes específicos, si por el contrario, entre dichas fechas

correspondiera una disminución en lugar de un aumento, se dirá que ocurrió deflación. El

nivel agregado de precios es la media de los precios de los bienes y/o servicios de la

economía en relación con una fecha base dada"31.

En términos sencillos la inflación es la presencia de dinero circuíante en exceso en

relación con las necesidades de circulación de bienes o mercancías, las causas pueden

ser variadas, desde un déficit en la balanza presupuesta!, donde el estado al no poder

cubrir sus gastos, se ve obligado a emitir papel moneda, com sabemos en la década de

los 70 en nuestro País se vivió un fenómeno semejante, Su influjo sobre toda la economía

del país fue desfavorable, pues la inflación dio origen a un crecimiento rápido, incesante y

sumamente desigual de los precios de las mercancías.

La clase más afectada por la inflación es la clase obrera cuyo salario real baja

sensiblemente debido al aumento de los precios de los bienes de consumo. Resultan

perjudicados por la inflación, asimismo, los pequeños productores de mercancías, pues

30 Publicación en Internet WpJfmm aulalacil com/MacroíLecc-1-macro htm

31 Notas de clase econom.a administrativa

ARO MANUEL GEÍWRDQ BERNAL MAGIAS 26

cm los precios de sus artículos crecen mucho más lentamente que los de los productos

elaborados por las grandes empresas capitalistas.

Los precios de mercado están ligados con la oferta y la demanda y, consecuentemente, la

inflación o deflación dependerá de las reacciones del mercado ante los cambios en la

oferta y la demanda.

Cuando en una economía se presenta inflación continua combinada con recesión o

estancamiento de la actividad económica durante un periodo determinado, a dicho

periodo se le llama estanflación, situación que es frecuentemente vista en economías de

tipo emergente com es el caso de nuestro país.

La pérdida del poder adquisitivo de la moneda es provocada por la inflación, que es el

aumento sostenido y generalizado en el nivel de precios. El registro de las operaciones

se hace en unidades monetarias con el poder adquisitivo que tiene el momento en que

se adquieren los bienes y servicios; es decir las transacciones se registran al costo de

acuerdo con principios de contabilidad.

Esto tiene como consecuencia, en una economía inflacionaria, que dichas operaciones

con el transcurso del tiempo queden expresadas a costos de años anteriores, aun

cuando su valor equivalente en unidades monetarias actuales sea superior, de tal suerte

que los estados financieros preparados con base en el costo no representan su valor

actual.

Para determinar el porcentaje que determina la inflación se puede utilizar la siguiente

formula

T = P » - P i

' P,

La tasa inflacionaria (T,) que en términos efectivos se presenta en este caso se calculará

de la siguiente manera, donde se involucran los precios inicial (Pi) y final (P2):

ARQ MANUEL GEíiARDQ BERNAL MAGIAS 27

ITC

Se sabe que ahora el 100% de los bienes y/o servicios son ahora la unidad de valor más

la tasa inflacionaria (Ti), la porción de estos bienes y/o servicios que adquiere la unidad

monetaria se determinará planteando, en términos aritméticos, una relación directa de tres

parámetros, es decir:

PA=1/(1+T,);

Consecuentemente, la cantidad porcentual de bienes y/o servicios que se dejan de

adquirir será la diferencia de "PA" con la unidad porcentual, o sea:

PPA=1-1/(1+T,).

Reduciendo la expresión anterior, puede afirmarse que la pérdida del poder adquisitivo

(PPA) de la moneda es función de la tasa inflacionaria (Ti), misma que guarda la siguiente

equivalencia:

PPA= T |

1 + T,

Como ya se menciono el alza en la tasa de interés es uno de los efectos directos de ia

inflación, por lo tanto surge un término importante que debemos analizar "La tasa de

crecimiento Real".

4.1.1.2.-Tasa de Crecimiento Real del Patrimonio

Con base en lo expuesto en el punto anterior, surge ahora la interrogante, si se considera

que, además de existir inflación, la unidad monetaria es invertida en la fecha "t," y produce

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 28

para la segunda fecha "t2" un beneficio agregado, medido en términos porcentuales " i"

(tasa efectiva32 del periodo definido entre las dos fechas), que hace a dicha unidad

monetaria más grande, ¿en qué proporción es mayor o menor la nueva unidad monetaria

respecto de la nueva unidad de valor?

Para contestar esta pregunta debe medirse la proporción de cambio de la nueva unidad

monetaria respecto de la nueva unidad de valor y, consecuentemente, la tasa de

crecimiento real del patrimonio (unidad monetaria) corresponderá a la diferencia de esta

proporción de cambio con la unidad, a saber:

1+TR = { 1+ i ) / ( (1+T, )

R 1 + T,

A esta relación que vincula el rendimiento efectivo de un determinado periodo y a la

inflación ocurrida dentro del mismo a través del concepto de la tasa de crecimiento real

del patrimonio.

Por ejemplo, si la inflación de un periodo fuera del 14% y la tasa efectiva del mismo que

gana una inversión fuera del 19%, de ninguna manera deberá depirse que la tasa de

crecimiento real del patrimonio fue del 5% (19%-14%); esto seria falso. Dicha tasa sería

equivalente al 4.39%:

TR = [(1 +0.19)/(1 +0.14)]-1

TR = 0.04385 * 4.39%.

Pero, ¿qué pasaría si la tasa inflacionaria fuera mayor que la tasa efectiva? Supóngase

que los valores de estas tasas fueran 21% y 16% respectivamente. Entonces la tasa real

sería negativa, a saber:

32 Tasa efectiva

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 29

TB = [(1 +0.16)/(1 +0.21)]-1

TR = -0.04132«-4.13%.

Está situación resulta lógica de pensar si se toma en cuenta que la medía del cambio en

el nivel agregado de precios fuera mayor que los rendimientos otorgados por las

inversiones, es decir, no solamente habría pérdida del poder adquisitivo como

consecuencia inherente de la inflación, sino que además existiría una disminución real en

el patrimonio. Casos como el descrito suelen verse frecuentemente en economías de tipo

emergente.

4.1.2.- Microeconomía

"La microeconomía, estudia el comportamiento de unidades económicas individuales,

como pueden ser individuos, familias, empresas y los mercados en los cuales ellos

operan.. Por esto que también se la suele definir como la ciencia que estudia la

asignación de los recursos escasos entre finalidades alternativas. La teoría

mícroeconómica utiliza modelos formales que intentan explicar y predecir, utilizando

supuestos simplificadores, el comportamiento de los consumidores y productores. En

general el análisis microeconómíco se asocia con la teoría de precios y sus

derivaciones"33.

La Microeconomía tiene muchas ramas de desarrollo. Algunas de las más importantes

son: la teoría del consumidor, la de la demanda, la del productor, la del equilibrio general,

y la de los mercados de activos financieros. No pueden considerarse enteramente

separadas porque los resultados de unas influyen o son parte de la base de las otras. Por

ejemplo, las empresas no sólo ofertan bienes y servicios, sino que también demandan

bienes y servicios para poder producir los suyo.

33 Publicación en Internet http //www econimk com ar/dc/microeconomia shtml

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 30

ITC

Siendo entonces la Microeconomía la parte de economía que estudia los efectos

segregados entre las personas, donde involucrarnos en más explicaciones seria tedioso

ya que dentro del campo de los Aspectos Contables se involucran estos elementos.

4.2.- Elementos de Contabilidad Financiera

Los estados financieros de una persona ya sea física o moral, son la herramienta principal

mediante la cual se podrá valorizar una empresa, por tal motivo el conocimiento pleno de

sus elementos y el entendimiento de cada una sus partes se vuelve primordial para

determinar la metodología de la valuación.

"La contabilidad financiera es una técnica que se utiliza para producir sistemáticamente y

estructuradamente información cuantitativa expresada en unidades monetarias de las

transacciones que realiza una entidad económica y de ciertos eventos económicos

ídentificables y cuantificables que la afectan, con objeto de facilitar a los diversos

interesados el tomar decisiones en relación con dichas entidad económica"34

La contabilidad esta integrada por conceptos, como se les denomina en diversas

literaturas del tema:

Principios

Tos principios de contabilidad son conceptos básicos que establecen la delimitación e

identificación del ente económico, las bases de cuantificación de las operaciones y la

presentación de la información financiera cuantitativa por medio de los estados

financieros.

Los principios de contabilidad establecen que las bases para cuantificar las operaciones

de un ente económico y su presentación son: el valor histórico original, el negocio en

marcha y la dualidad económica"35.

34 Principios de contabilidad generalmente aceptados publicado por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos. A C

S5 Pnncipios de contabilidad generalmente aceptados publicado por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos. A C

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 31

Periodo Contable:

"La necesidad de conocer los resultados de operación y la situación financiera de la

entidad, que tiene una existencia continua, obliga a dividir su vida en periodos

convencionales. Se identifican con el periodo en que ocurren, por tanto cualquier

información contable debe indicar claramente el periodo a que se refiere."36

Valor Histórico:

Es el valor con que es registra una operación a una fecha y monto determinado, según las

cantidades de efectivo que se afecten, para realizar un ajuste este deberá realizarse

conforme a los principios y metodologías de ajuste sistemáticamente aprobados.

Negocio en Marcha:

Cuando la entidad esta en permanente movimiento, y sus estados financieros

representan valores históricos, cuando las cifras son estimados de liquidación se

considera que es una entidad en liquidación.

Dualidad Económica:

Esta dualidad se constituye de:

1.- Los recursos de los dispone la entidad para la realización de sus fines y,

2.- Las fuentes de dichos recursos, que a su vez, son la especificación de los derechos

que sobre los mismos existen, considerados en su conjunto.

4.2.1.- Estados Financieros

Las operaciones que realiza una entidad económica, y sus eventos económicos

identificables y cuantificables, son medidos, registrados, analizados, clasificados y

reportados en los siguientes documentos:

36 Pnncipios de contabilidad generalmente aceptados- publicado por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos. A C

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 32

4.2.1.1.- Balance General

Información relativa a un punto en tiempo de los recursos y obligaciones financieras de

una entidad.

El balance general esta integrado por los Activos, los Pasivos y el Capital, en estricto

sentido la suma de los pasivos y del capital deberán ser invariablemente igual a los

activos.

Activo:

"Es el conjunto o segmento, cuantificable de los beneficios económicos futuros

fundamentalmente esperados y controlados por una entidad, representados por efectivo,

derechos, bienes o servicios, como consecuencia de transacciones pasadas o de otros

eventos ocurridos"37.

Pasivos:

"Es el conjunto o segmentos cuantificables, de las obligaciones presentes de una entidad

particular, virtualmente ineludibles, de transferir efectivo, bienes o servicios en el futuro a

otras entidades, como consecuencia de transacciones o eventos pasados."38

Capital contable:

"El derecho de los propietarios sobre activos netos que surgen por aportaciones de los

dueños, por las transacciones y otros eventos o circunstancias que afectan una entidad y

el cual se ejerce mediante reembolso o distribución"39

Se presenta a continuación un ejemplo de lo que es Un Balance General.

37 Principios de contabilidad generalmente aceptados publicado por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos. A C

38 Principios de contabilidad generalmente aceptados publicado por el Institute Mexicano de Contadores Públicos. A,C

39 Pnncipios de contabilidad generalmente aceptados publicado por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, A C

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACÍAS 33

Construed S.A. de CV. Estado de Situación Financiera

Al 22 de Noviembre de 2003

ACTIVO Circulante

Caja fondo Fijo Bancos Documentos por Cobrar

(-) Provisión para Incobrables Materiales IVA Acreditable Deudores Diversos Estimaciones por Cobrar Anticipo a Proveedores

Fijo Terrenos Edificios

(-) Depreciación Acumulada de Edificios Equipo de Transporte

(-) Depreciación Acumulada de Equipo de Transporte Mobiliario y Equipa

(-) Depreciación Acumulada de Mobiliario y Equipo Diferido

Seguros Pagados por Anticipado (-) Amortización Acumulada de Seguros Pagados por Anticipado

Renías Pagadas pot Anticipado {-) Amortización Acumulada de Rentas Pagadas por Anticipado

Gastos de Organización (-) Amortización Acumulada de Gastos de Organización

Gastos de Instalación (-) Amortización Acumulada de Gastos de Instalación Otros Activos

Documentos por Cobrar a Largo Plazo _Depósitos en Garantía

PASIVO' Corto Plazo

P.T.U. por Pagar Proveedores I.S.R. por Pagar Acreedores Diversos Documentos por Pagar IVA por Pagar Anticipo de Clientes

Largo Plazo Documentos por Pagar Largo Plazo Hipotecas por Pagar

Diferido Intereses Cobrados por Anticipado Amortización de Intereses Cobrados por Anticipado Rentas Cobradas por Anticipado Amortización de Rentas Cobradaspor Anticipado

CAPITAL CONTABLE Capital Social Reserva Legal Resultados de Ejercicios Anteriores Resultado del Ejercicio

vmmammmm

5,890.00 . 1,040.00

5.00 1,476.00

326.00 -7.00

1,876.00 27.00 12.00

1,117.00 18.00

3,473.00 1,996.00

878.00 -114.00 498.00 -56.00 312.00 -41.00

1,177.00 112.00 -11.00 180.00 -20.00 870.00 -17.00 79.00

-16.00 930.00 923.00

7.00

1,750.00 90.00

419.00 360.00 28.00

614.00 14.00

225.00 789.00 289.00 500.00 82.00 32.00 -4.00 60.00 -6.00

819.00 4.00

44.00 7,982.00

ARQ. MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS

4.2.1.2.- Estado de Resultados

Información relativa al resultado de sus operaciones en un periodo establecido, que esta integrado

por dos grandes rubros ingresos y egresos

El estado de resultado es pues un estado financiero básico, que representa la información

mediante la cual podemos determinar si la empresa es efectiva o no, ya que la información que

nos da a conocer si la empresa esta ganado o perdiendo, siendo ia ganancia lo denominado como

utilidad, a este informe también se le conoce como estado de perdidas y ganancias

Sus principales electos son Ingresos, Costos, Gastos, Ganancias, Pérdidas, Utilidad Neta, y

Perdida Neta

Ingresos:

Son todos los ingresos obtenidos a través de las actividades primarias de la entidad, se debe de

presentar como ventas, también puede considerarse la venta de algún activo no relacionado con la

actividad primaria de la entidad

Costo:

Es el costo de producción de un bien o de un servicio, objeto de los ingresos, estos pueden ser,

materiales, mano de obra, msumos etc

Gastos de Operación:

Este integrado por los gastos de comercialización y los gastos de administración, siendo los gastos

de venta aquellos en los que incurre para llevar a cabo la venta, y los de administración son los

propios de la entidad para llevar a cabo su operación

Utilidad de Operación:

Es el resultado de enfrentar a los ingresos con el costo de las ventas y los gastos de operación, se

denomina utilidad ganada por la entidad en sus actividades normales

ARO MANUELGERARDO BERNAL MAGIAS 35

No operación o financieros:

Se les denomina a los gastos realizados distintos a la operación, principalmente son resultado de

operaciones financieras que realiza la entidad, así como los resultados de operaciones inusuales

de la entidad.

Impuesto Sobre La Renta y Participación de los trabajadores:

Es el impuesto que sobre las utilidades la entidad deberá pagar, acorde lo dispuesto la autoridad

competente, se debe presentar separado del PTU, o participación de los trabajadores sobre la

utilidad, la cual actualmente es el 10% de la utilidad neta generada por la entidad.

A continuación se presenta un ejemplo de un estado de resultados:

ARO MANUEL GERARDO BERNAL IWCIAS 36

ITC

CONSTRUCOL.S.A. DE C.V. ESTADO DE RESULTADOS

DEL 1 DE ENERO AL 22 DE NOVIEMBRE DE 2003 MILES DE PESOS

INGRESOS

INGRESOS POR OBRA 9,680.00

TOTAL INGRESOS 9,680.00

EGRESOS

COSTO DE OBRA 1,576.00

TOTAL DE EGRESOS 1,576.00

UTILIDAD BRUTA 8,104.00

GASTOS DE OPERACIÓN

Gastos de Administración 41.00 Gastos de Venta 49.00

TOTAL GASTOS DE OPERACIÓN 90.00

UTILIDAD DE OPERACIÓN 8,014.00

INGRESOS FINANCIEROS

PRODUCTOS FINANCIEROS 7.00

GASTOS FINANCIEROS 39.00

TOTAL INGRESOS FINANCIEROS -32.00

UTILIDAD NETA 7,982.00

4.2.1.3.- Estado de Cambios en la Situación Financiera

"Son las disposiciones relativas a la preparación a la presentación del estado de cambios en ia

situación financiera expresado en pesos de poder adquisitivo a la fecha del balance general.

El objetivo es proporcionar información relevante y concentrada en un periodo, para que los

usuarios de los estados financieros tengan elementos suficientes para:

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 37

a) Evaluar la capacidad de la empresa para generar recursos

b) Evaluar las razones de las diferencias entre la utilidad neta y los recursos generados o

utilizados por la operación

c) Evaluar las capacidades de la empresa para cumplir con sus obligaciones para pagar

dividendos y en su caso, para anticipar la necesidad de obtener fmandamiento

d) Evaluar los cambios experimentados en la situación financiera de la empresa derivados de

transacciones de inversion y financiamiento ocurridos durante el periodo

El estado financiero básico muestra {en pesos) los recursos generados o utilizados en la

operación, los principales cambios ocurridos en la estructura financiera de la entidad y su reflejo

final en el efectivo e inversiones temporales a través de un periodo determinado

La expresión "pesos constantes", representa pesos del poder adquisitivo a la fecha del balance

general (último ejercicio reportado de estados financieros comparativos)

La generación o uso de recursos es el cambio en pesos constantes en las diferentes partidas del

balance general, que se derivan o inciden en el efectivo

En el caso de partidas monetarias este cambio comprende la variación en pesos nominales más

o menos su efecto monetario

Las actividades de fmandamiento incluyen la obtención de recursos de los accionistas y el

reembolso o pago de los beneficios derivados de su inversión, pago de recursos obtenidos

mediante operaciones a corto y largo plazo

Las actividades de inversión incluyen el otorgamiento y cobro de prestamos, la compra y venta

de deudas, de instrumentos, de capital, de inmuebles, equipo, maquinaria, de otros activos

productivos distintos de aquellos que son considerados como inventarios de la empresa

Las actividades de operación generalmente están relacionadas con la producción y distribución

de bienes y prestación de servicios, con transacciones y otros eventos que tienen efectos en la

determinación de la utilidad neta y/o con aquellas actividades que se traducen en movimientos

de los saldos de las cuentas directamente relacionadas con la operación de la entidad y que no

quedan enmarcadas en las actividades de financiamiento o de inversion

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 38

ITC

El conjunto de los cambios en la situación financiera, muestran la modificación registrada, en

pesos en cada uno de los principales rubros que la integran, los cuales, junto con el resultado

del periodo, determinan el cambio de los recursos de la entidad durante un periodo

En este estado se relacionan el resultado neto de la gestión con el cambio en la estructura

financiera y con el reflejo de todo ello en el incremento o decremento del efectivo y de las

inversiones temporales durante el periodo

Dentro del conjunto de actividades desarrolladas por las empresas, se ha hecho más evidente

que los recursos se generan y/o utilizan en tres areas pnncipales

a) Dentro del curso de sus operaciones

b) Como consecuencia de los financiamientos obtenidos y de la amortización real de los mismos,

a corto y largo plazo

c) En función de inversiones y/o emersiones efectuadas

Consecuentemente, los recursos generados o utilizados durante el periodo se deberán clasificar

para fines del presente estado en

a) operación

b) financiamiento

c) inversión "40

40 http llvmvi gesliopohs com/canates/f¡nancieraíart!Cuto5/51/carnbsitt¡n htm

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 39

4.2.1.4.- Otros indicadores no contables aplicables para la

valuación.

Dentro de la hoteleria se presentan algunos indicadores que son específicos del sector

tales como el Análisis de Participación de Mercado, que es básicamente realizar una

análisis de la competencia de acuerdo a la categoría del hotel, se obtiene información tal

como:

Ocupación promedio, Tarifa Promedio, Ingresos por Cuartos, Participación de Mercado,

RevPar y el Yield Index.

Donde Ocupación Promedio es el porcentaje de ocupación medido en cuarto ocupado

entre el total de cuartos disponible por año, esto es el número de habitaciones

multiplicado por 365 días ejemplo: un hotel con 150 habitaciones tiene un total de 54,750

cuartos al año.

Tarifa Promedio; es el resultado estadísticos de combinar las diferentes tarifas en que

vendió la habitación, puede ser que al un porcentaje de huéspedes se les vendió a tarifa

rack, a otro a tarifa corporativa, a otro a tarifa especial, a otro a tarifa promocional, en

resumen el total de precios se suman y se dividen entre el numero de habitaciones

vendidas y se obtiene la tarifa promedio.

Ingresos por Cuartos: Es total de ingresos por la venta de cuartos noche, sin considerar

otros ingresos.

Participación del Mercado: Para obtener este indicador es necesario que el total de las

habitaciones de todos los hoteles del segmento, se acoplen como uno solo, de tal manera

que de acuerdo a la ocupación promedio de cada hotel se pueda determinar cual es su

participación de entre el total de los hoteles similares que se evalúan.

RevPar: (Revenue per available room) que en español significa "Utilidad por Cuarto

Disponible" .Es un índice para medir la rentabilidad ocupacional hotelera.

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 40

eg Ejemplo de un reporte denominado Market Share; el cual arroja toda la información antes

mencionada.

Análisis de Participación en el Mercado

Un DICIEMBRE 2W3

(HJ4 31

rtatuiacKHiaa

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212

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2003

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2003

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OÍS

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4.3.- Elementos Financieros

Los elementos financieros, que podremos utilizar para la valuación de negocios en

marcha, son prácticamente los mismos que se utilizan para la determinación de un

proyecto de inversión, por lo que creo conveniente explicar lo que es un proyecto de

inversión, considerando que la toma de decisión de llevar a cabo una transacción de

compra - venta de una unidad hotelera recae en el análisis de rentabilidad que el

proyecto genera o puede generar.

Según Arturo Infante Villarreal autor del libro Evaluación Financiera de Proyectos de

inversión, publicado por editorial Norma; es en esencia un intercambio de sumas de

dinero. Es la oportunidad de entregar ciertas cantidades en momentos definidos, a

cambio de recibir otras sumas, en otros momentos, también específicos.

Basado en esta sencilla explicación de lo que es un proyecto de inversión, podemos

destacar que día a día todos los seres humanos realizamos ejercicios de selección de

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 41

proyectos de inversión, lo hacemos sin darnos cuenta, desde seleccionar un medio de

transporte para trasladarnos de un lugar a otro, o decidir si compramos este u otro

vehículo, hasta la compra de un billete de lotería o del melate.

Por ejemplo supongamos que tenemos un excedente de dinero, y necesitamos decidir

que hacer con el, invertirlo en el banco a una tasa de interés, o adquirir un bien. Lo que

hacemos es evaluar que beneficio voy a obtener entre un proyecto u otro, considerando

las alternativas mencionadas como proyecto. En ambos casos sabemos que vamos a

recibir algo a cambio, tenemos una certidumbre de lo que se espera, en este caso

estamos hablando de proyectos de inversión bajo certidumbre, pero también existe

proyectos desarrollados bajo incertidumbre, un ejemplo podría ser la compra de un

billete de lotería, ya que sabemos cuanto dinero erogaremos, por no tenemos certidumbre

de recibir algo a cambio, bien podemos ganar el premio mayor o simplemente no ganar

nada.

La valuación de negocios en marcha, se basa simplemente en cuanto me cuesta y cuanto

me va a generar, y que este importe sea mayor a cualquier costo de oportunidad del

mercado al momento de realizar la toma de decisión de comprar o invertir, o de vender o

desinvertir.

Ahora bien existe metodología ya aplicada para la evaluación de proyectos de inversión

que como ya mencionamos también nos sirve para tomar una decisión en la valuación de

negocios.

El enfoque que estudiaremos en el presente trabajo será el financiero, sin embargo un

proyecto de inversión tiene varios enfoques más, tales como el social, el económico y el

privado, cabe señalar que en todos los casos se inicia siempre con el análisis financiero y

posteriormente se le introducen los elementos necesarios para convertirlo en un estudio

económico o social.

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 42

4.3.1.- ELEMENTOS QUE INTENGRAN EL ANÁLISIS DE INVERSIONES

Todos estamos de acuerdo que el fin que perseguimos cuando realizamos alguna

inversión es la de incrementar nuestro patrimonio, pues lo mismo lo es para un

inversionista, siendo este su objetivo primordial. La diferencia radica en que este es su

medio. Y por lo tanto para tomar decisiones sobre en que proyectos invertir y en cuales

no, se apoya en parámetros e indicadores que le permiten identificar las opciones mas

viables o rentables de entre la variedad de alternativas con las que puede contar.

Para realizar el análisis de los proyectos de inversión, estos deberán estar elaborados

bajo una estructura financiera, siendo sus principales elementos los que describen a

continuación:

• Magnitud de los ingresos y egresos, medidos en unidades monetarias.

• Conocimiento de los eventos en el tiempo en que se registraran tantos los egresos

como los ingresos.

• Incertidumbre o riesgos asociados con la magnitud y la ubicación de los ingresos y

egresos.

Un ejemplo sencillo de un análisis de inversión:

Supongamos que tenemos $10,000.00 disponibles y que decidimos invertirlos en el Banco

a una tasa de interés anual del 8.00%, la magnitud de los ingresos será $10,000.00 X

1.08 equivalente a $10,800.00, gráficamente se expresaría de forma siguiente:

$10,800.00

1 2 3 / \ 10 11

$10,000.00

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 43

ITC

Un análisis complejo se expresa de la forma siguiente:

$50.00 $50.00 $75.00 $150.00, $100.00 $1,900.00

t t í $1,000.00 $100.00 $100.00 $100.00

El flujo de caja de un proyecto de inversión se representa de la forma anterior; donde las

aportaciones se reflejan como egreso y los importes de recuperación y sus frutos son los

ingresos, con base en estos sencillos elementos se puede determinar haciendo uso de las

formulas financieras y sus indicadores, si se toma la decisión de invertir o no.

4.3.2.-ANÁLISIS BAJO CERTIDUMBRE

Ya mencionamos cuando se realiza un análisis bajo certidumbre, es cuando conocemos

los eventos en tendremos que incurrir, por lo que una vez que se han determinado los

diferentes proyectos de inversión, estos deberán de jerarquizar, para determinar cual es la

utilidad que genera cada uno, cual es la inversión y cual es sus retorno, este ultimo

expresado en términos monetarios.

Suponiendo la certeza de las características cuantitativas de un proyecto, se presentan

tres criterios que permiten clasificar las inversiones en favorables (rentables) o

desfavorables (no rentables) en términos del crecimiento patrimonial del inversionista.

Los elementos que se toman en cuanta para realizar el análisis respectivo, se expresan

de la forma siguiente:

FEN, Flujo de Efectivo Neto del periodo "t".

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 44

6, Beneficio generado por el proyecto durante el período "t".

C, Costo causado por el proyecto en el período T .

f Horizonte de la inversión dividido en periodos.

El Flujo de Efectivo Neto (FEN) es el resultado de calcular la diferencia entre los ingresos

y los egresos, si el resultado es positivo se le denomina superávit, mientras que si el

resultado es negativo se le denomina déficit.

Para determinar el FEN calculado en el tiempo, será necesario estimar los ingresos que

se esperan del proyecto determinado en base a tarifa, ocupación y beneficios de tipo

financieros, a fin de enfrentarlos de igual forma en el tiempo con los egresos, que están

compuestos por costos de operación, comisiones, gastos administrativos, infraestructura

general, etc.

Con base en estos elementos, podrá ser posible calcular los diversos indicadores

financieros que nos permitirán tomar la decisión de invertir o no, los indicadores que se

establecen son los siguientes:

1. Periodo de Pago (PP),

2. Valor Presente Neto (VPN)

3. Tasa Interna de Retorno (TIR)

4. Tasa Interna de Retorno Modificada (TIRM)

5. Tasa Externa de Retorno (TER)

6. Relación Beneficio sobre Costo (B/C)

7. índice de Rentabilidad de la Inversión (IRI)

8. Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI)

9. Pago Anual Equivalente (PAE)

Los Flujos de Efectivo Neto forman el conjunto básico y fundamental que deberá

determinarse para proceder con el cálculo de estos indicadores, sin ellos es imposible

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 45

efectuar el análisis de una inversion o de vanas Primeramente habrá que conocer la

utilidad o la pérdida neta integrando una proyección de los Estados de Resultados que se

esperan obtener a lo largo del plazo u horizonte de vida del proyecto de inversion, periodo

por periodo con base en elementos contables que fueron abordados anteriormente

Como siguiente paso se elaborará una proforma denominada "Ongen y Aplicación de

Recursos" o "Fuentes y Destinos de Recursos", misma que corresponde al concepto

contable de "estado de cambios en la situación financiera" ya expuesto anteriormente

Esta proforma, al igual que los Estados de Resultados, contendrá los mismos penodos

proyectados

HOTEL SU CASITA ESTADO DE RESULTADOS PROFORMA I OPERACIÓN HOTEL M1I93 de Pttsos

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2éS 218J19

0

216 219

En la gráfica, podemos apreciar la forma en como se calcula el FEN, considerando que el

FEN es igual a la Utilidad antes de Gastos Financieros y Depreciaciones, recordaremos

que en el punto 4 2 12 Analizamos como se estructura un estado de resultados

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 46

ITC

Cabe señalar que el monto de inversión y de financiamiento está imposibilitado a ser

negativo; además, cuando dicho monto sea equivalente a cero y el flujo de efectivo del

proyecto (considerando el pago de intereses por concepto de financiamiento) sea mayor

que cero, podrá considerarse destinar dicho flujo de efectivo al pago de dividendos a los

inversionistas del proyecto en cuestión, o bien, al apoyo de otros proyectos de la entidad

De igual forma se debe de realizar un proforma del Balance General, a fin de validar la

información proporcionada por el Estado de Resultados Proforma

Hay que recordar que, en el Balance General, la suma de los Activos debe ser igual a la

suma de los Pasivos más la suma del Capital Contable.

HOTEL SU CASITA BALANCE GENERAL PROFORMA Mili* OB P e s o s

- coA tCÉpro /A r t t í • •

ACTfl/O

ACTIVO CIRCULANTE

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ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 47

ITC

4.3.3.- PERIODO DE PAGO (PP)

Este método consiste en cuantificar el periodo en que será recuperada la inversión inicial

"C0", tomando como parámetro principal el costo total del proyecto, respecto de los

ingresos obtenidos periódicamente durante el periodo de inversión del mismo.

El periodo de recuperación de una inversión puede ser definido como el tiempo requerido

para que el flujo de ingresos producido por una inversión sea igual al desembolso original;

con lo cual es posible medir la liquidez del proyecto, la recuperación de su aportación de

capital y su ganancia o utilidad. Para determinar el periodo de pago de una inversión se

debe establecer la siguiente ecuación:

PP

£FEW((I+0"'=O ; = ]

Donde el valor de T será variado desde uno y hasta el valor del periodo de recuperación

de la inversión, mismo que es la incógnita a resolver mediante tanteos, por

aproximaciones sucesivas o mediante la aplicación de un método numérico. Bajo este

criterio se considera que una inversión es rentable cuando el periodo de recuperación es

menor o igual al periodo de ejecución del proyecto.

4.3.4.- VALOR PRESENTE NETO (VPN)

Para la valuación de negocios, El método del Valor Presente Neto VPN, es uno de los

métodos más utilizados, el descontar los flujos futuros a una tasa de descuento de

referencia, nos permite cono el valor del negocio.

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 48

ITC

"El valor presente neto no es otra cosa que su valor medido en dinero de hoy, o

expresando esta idea de otra forma, es el equivalente en dinero actual, de todos los

ingresos y egresos, presentes y futuros, que constituyen el proyecto."41

$50 00 $50 00 $75.00 $150 00 $100 00 $1,900 00

Í 6A - t L J $1,000.00 $100.00 $100.00 $100.00

Esta gráfica nos presenta el comportamiento del Flujo de Efectivo

Nos muestra una erogación inicial de efectivo FEN0 y se presenta una sucesión de

eventos que indican ingresos y egresos, al resultado de la confrontación de estos se le

denomina Flujo de Efectivo Neto FENt en lo sucesivo se representan como FEN,, FEN2,

FEN3, ...FENt, donde, representa el enésimo periodo.

En la gráfica los ingresos se representan con una flecha hacia arriba y los egresos con

una flecha hacia abajo. La inversión inicial se representa como un flujo negativo, al cual

se le suman algebraicamente los Flujos de Efectivo Neto traídos a Valor Presente,

mediante el descuento a una tasa, basada en la aplicación de la teoría del interés

"El método del Valor Presente Neto es muy utilizado por dos razones, la primera porque

es de muy fácil aplicación y la segunda porque todos los ingresos y egresos futuros se

transforman a pesos de hoy y asi puede verse, fácilmente, si los ingresos son mayores

que los egresos. Cuando el VPN es menor que cero implica que hay una pérdida a una

cierta tasa de interés o por el contrario si el VPN es mayor que cero se presenta una

ganancia. Cuando el VPN es igual a cero se dice que el proyecto es indiferente.

Para calcular el Valor Presente Neto (VPN), a la inversión inicial, se le suman

algebraicamente los FEN actualizados a Valor Presente mediante el uso de una tasa de

41 Evaluación financiera de provéelos de inversión, Autor Arturo Infante Villarreal Edrtonal Notma

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 49

c i i r B I B L I O T E C A

descuento, tratada bajo la teoría del interés, dicha tasa deberá ser igual a la TREMA

Tasa de Rendimiento Mínimo Aceptable que no es otra que la tasa mínima que un

inversionista esta dispuesto a recibir por invertir en un proyecto o negocio en marcha

Por lo tanto el método del Valor Presente Neto (VPN) es a través de actualizar a valor

presente los FEN de cada periodo indexado con una tasa de interés y se compara con la

inversión inicial con la formula siguiente

1=0

Cuando el VPN es igual a 0 (Cero) o menor se considera que no es rentable, y cuando el

mayor a 0 (Cero) se considera que es rentable, esto es que el proyecto o negocio en

marcha estará en condiciones de generar flujos positivos que se convierten en utilidad.

Es un método fácil de utilizar y tiene varias ventajas:

1. Considera el valor del dinero en el tiempo mediante la aplicación de la teoría

del interés.

2. Existe verdadera facilidad para calcularlo.

3. Tiene solución única por cada tasa de interés que se aplique.

El inconveniente que presenta esta metodología es que el resultado dependerá de

una tasa, misma que servirá para deflactar los FEN y depende de la experiencia para

tomar una buena tasa.

En la aceptación o rechazo de un proyecto depende directamente de la tasa de interés

que se utilice. Por lo general el VPN disminuye a medida que aumenta la tasa de interés,

de acuerdo con la siguiente gráfica:

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 50

ITC

VPN

En consecuencia para el mismo proyecto puede presentarse que a una cierta tasa de

interés, el VPN puede variar significativamente, hasta el punto de llegar a rechazarlo o

aceptarlo según sea el caso.

4.3.5.- TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

Este método consiste en encontrar una tasa de interés en la cual se cumplen las

condiciones buscadas en el momento de iniciar o aceptar un proyecto de inversión. Tiene

como ventaja frente a otras metodologías como la del Valor Presente Neto (VPN) o el

Valor Presente Neto Incremental (VPNI) por que en este se elimina el cálculo de la Tasa

de Interés de Oportunidad (TÍO), esto le da una característica favorable en su utilización

por parte de los administradores financieros.

"La Tasa Interna de Retorno es aquélla tasa que está ganando un interés sobre el saldo

no recuperado de la inversión en cualquier momento de la duración del proyecto. En la

medida de las condiciones y alcance del proyecto estos deben evaluarse de acuerdo a

sus características, con unos sencillos ejemplos se expondrán sus fundamentos. Esta es

una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones financiera dentro de las

organizaciones, su cálculo se expresa bajo la siguiente ecuación:"43

42 http //www.monografias com/lraba)os1l/vepeme/vepeme shtmWDETERM

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 51

Donde:

• p = inversión inicial.

• FNE = Flujo neto de efectivo del periodo n, o beneficio neto después de impuesto más depreciación.

• VS = Valor de recuperación al final de periodo n. • TREMA = Tasa mínima aceptable de rendimiento o tasa de descuento que se

aplica para llevar a valor presente. los FNE y el VS. i = Cuando se calcula la TIR, el VPN se hace cero y se desconoce la tasa de descuento que es el parámetro que se debe calcular. Por eso la TMAR ya no se utiliza en el cálculo de la TIR. Así la (1) en la secunda ecuación viene a ser la TIR.

Recuérdese que los criterios de aceptación al usar estas técnicas son:

Técnica Aceptación VPN ;>= 0 TIR t>= TREMA

Rechazo <0 < TREMA

4.3.6.-TASA INTERNA DE RETORNO MODIFICADA (TIRM)

Conceptualmente la TIR modificada convierte el Flujo de Fondos originario en un flujo que

tiene una inversión inicial (actualiza al momento inicial todos los valores negativos a la

"tasa de financiamiento y lleva todos los valores positivos al año final del proyecto.

Para ese nuevo flujo de FEN, que tiene un cambio de signo, se calcula la TIR. Esta

herramienta se utiliza, como ya se dijo, para solucionar problemas de TIR múltiples y para

eliminar el supuesto de la TIR de reinvertir todos los flujos del proyecto a esa tasa, que no

siempre es posible conseguir.

Lo anterior puede expresarse de la siguiente manera:

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 52

ITC

Tl /n

15,0+0" TIRM. = I (-0 - 1

£c,(i+ir J=0

De esta expresión se induce que por cada tasa de deflactación que se aplique, se

obtendrá una Tasa Interna de Retorno Modificada (TIRM).

4.3.7.-TASA EXTERNA DE RETORNO (TER)

El cálculo de la Tasa Externa de Retorno (TER) se realiza aplicando la misma expresión

señalada en el punto inmediato anterior, pero se deberán modificar los Flujos de Efectivo

Neto; para ello se deberán agregar en las proformas de Estados de Resultados los

productos financieros que puedan ser generados por la inversión de las utilidades netas

en otros proyectos diferentes a los que se está evaluando.

Con dicha inversión, estos recursos monetarios accederán a tasas exógenas al mismo, y

por tal motivo, el indicador recibe este nombre.

Cabe señalar que la Tasa Externa de Retorno (TER) tiene las mismas características,

desde el punto de vista matemático, que la Tasa Interna de Retorno (TIR); sin embargo,

cuando la segunda es indefinida o presenta más de un valor numérico, la primera puede

sí serlo o ser única, según sea el caso, pero sin ser ello una regla. Entendiendo que

ambas tasas resultan ser indicadores de decisión, se recomienda proceder con este

cálculo solamente cuando se presente esa situación.

4.3.8.-RELACIÓN BENEFICIO SOBRE COSTO (B/C)

La relación Beneficio/costo esta representada por la relación

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 53

• Ingresos

• Egresos

En donde los Ingresos y los Egresos deben ser calculados utilizando el VPN, de

acuerdo al flujo de caja;

El análisis de la relación B/C, toma valores mayores, menores o iguales a 1, lo que

implica que:

• B/C > 1 implica que los ingresos son mayores que los egresos, entonces el

proyecto es aconsejable.

• B/C = 1 implica que los ingresos son iguales que los egresos, entonces el

proyecto es indiferente.

• B/C < 1 implica que los ingresos son menores que los egresos, entonces el

proyecto no es aconsejable.

La relación Beneficio sobre Costo (B/C) se calculará aplicando la siguiente relación:

BÍC,=^

£c,(i+o-' /=0

4.3.9.-índice de Rentabilidad de la Inversión (IRI)

El término es sencillo, y su interpretación así lo es, se considera que un proyecto es

rentable si su índice de Rentabilidad De Inversión es positivo, se expresa bajo una

formula sencilla:

ARO. MANUEL GERARDO SERNAL MAGIAS 54

ITC

W . - ^ L

Ic(a+¿r 1=0

Donde:

• VPN es el Valor Presente Neto

• C es el valor de la inversión

• / es la tasa e interés

• í es el tiempo

4.3.10.- TASA DE RENTABILIDAD INMEDIATA (TRI)

Para determina la Tasa de rendimiento Inmediato, será necesario únicamente considerar

el FEN del primer año con resultado positivo, dividiendo entre la sumatoria de los Valor

Presente (VP) de cada uno e los costos que tiene el proyecto, estamos entonces

hablando de FEN negativos ya que son solo erogaciones, se calcula mediante la formula

siguiente:

m = ^ü±o i Xc,(i+/r /-O

Donde:

Es el beneficio o primer FEN positivo del proyecto

Es el periodo en que ocurre el primer resultado positivo

Es la sumatoria de los FEN negativos

4.3.11.- PAGO PERIÓDICO EQUIVALENTE (PPE)

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 55

El Pago Periódico Equivalente (PPE), se determina a través de analizar todos los ingresos

y egresos que ocurrirán dentro de un periodo de tiempo especifico, cuando esta cantidad

periódica es positiva, se considera que el proyecto genera utilidades y es conveniente

llevarlo a cabo, cuando ocurre lo contrario, se recomienda no participar en el proyecto.

El Pago Periódico Equivalente (PPE) será determinado con la expresión siguiente:

' i-d+0""

Basado en el número de intervalos uniformes en el que será dividido el horizonte de

inversión analizado, mismos que constituirán los periodos de distribución del Valor

Presente Neto (VPN).

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 56

ITC

CAPITULO V

RESUMEN DE METODOLOGÍAS VARIAS, PARA LA VALUACIÓN DE

NEGOCIOS EN MARCHA.

6.1.- FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO.

La utilización del método de flujo de efectivo descontado es el más utilizado en nuestro

país, donde el flujo de efectivo es el resultado simple de sumar y restar los ingresos y

egresos de una unidad económica, ya sea esta de producción o de servicios, y

descontarlos a una tasa de riesgo competitiva en el mercado.

Por tanto el valor de un negocio se determina en su capacidad de generar flujos de

efectivo para sus propietarios, este análisis se hace tomando en consideración los

ejercicios de años anteriores solo para fines de indagación y obtención de datos

estadísticos que nos darán la base para que se calculen los datos para realizar un

ejercicio a futuro, que por lo regular es de un periodo de 10 años, con base en

proyecciones financieras, resultado de un estudio a fondo del negocio, de su entorno

económico, de su sector, de su mercado y de los principales agentes económicos del

entorno en que participa.

El valor del negocio puede estar en función de las oportunidades que nos puede dar la

explotación de oportunidades43.

VENDEDOR COMPRADOR

Valuation copeland, koller y murrin

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 57

Bajo el esquema de la explotación de oportunidades se pueden determinar 5 valores:

1.- VALOR DE MERCADO ACTUAL: Es el valor de mercado del negocio o también

puede ser lo que el vendedor cree que vale su negocio.

2.- VALOR EN CONDICIOES ACTUALES: Es el valor del negocio en condiciones

actuales, esto es sin realizar ninguna exploración de oportunidades o análisis FODA.

3.- VALOR POTENCIAL DE OPORTUNIDADES INTRERNAS: Es el valor que adquiere

el negocio una vez que se ha realizado un estudio de oportunidades internas.

4.- VALOR DE OPRTUNIDADES EXTERNAS: Este valor se termina una vez que se han

realizado los estudios necesarios de las oportunidades externas y la potencialidad de un

análisis FODA.

5- VALOR POTENCIAL MAXIMO: Es el máximo valor que puede adquirir el negocio una

vez que se han analizado todos los escenarios, realizado la explotación de oportunidades

y aplicado reingeniería financiera.

Una vez analizados estos valores, habrá que aplicar una variable más, que es la

aplicación del valor de rescate de los bienes, esto es considerarlo al final del ejercicio bajo

un escenario amplio que permita ganar valor.

Sin embargo a fin de concretar este método, lo básico será la correcta aplicación de los

flujos y descontarlos a una tasa de descuento equivalente a la exigida en proyectos

similares incluyendo el riesgo de la inversión.

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 58

La formula matemática utilizada es:

FiW, =¿F£JV,(1+ÍX' 1=0

Donde

FEN es igual a los flujos de efectivo neto de cada periodo.

Es la sumatoria de una sucesión de Flujos de Efectivo Neto al paso del tiempo, desde el

primer periodo y hasta el horizonte de la inversión donde se presenta el flujo de efectivo

final, quedando éstos representados como "FENi", "FEN2", "FEN/ "FENn".

El subíndice/ corresponde al periodo expresado en año.

i Corresponde a la tasa de descuento calculada para el evento.

/ Corresponde al tiempo expresando en enésimo.

6.2 MULTIPLICACIÓN DE EBITDA

El calculo del EBITDA, por sus siglas en ingles "Earning befóte Interests, Taxes,

Depreciation and Amortization, que significa "Utilidad antes de Intereses, Impuestos,

Depreciaciones, y Amortizaciones, por lo tanto representa el margen bruto de explotación

se ha generalizado en los últimos años, como una medida para medir la rentabilidad de

operación de una empresa, debido a que elimina toda variación y distorsión que puede

generar la aplicación los factor mencionados, y nos permite por tanto poder comparar la

operación de un negocio con otro similar en mismas circunstancias.

Sin embargo también el EBITDA puede damos un resultado erróneo, dependiendo del

grado de apalancamiento que la empresa pueda tener, esto es se puede tener un EBITDA

muy alto y por lo tanto se considera muy rentable, y sin embargo puede a la vez estar muy

apasivada, teniendo como consecuencia entonces que su rentabilidad real es baja, y

puede significar un riesgo alto, valorar bajo este esquema.

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 59

La valoración a través del uso de EBITDA, puede ser variada, se puede calcular a través

de descontar los flujos futuros expresados en EBITDA, a una tasa de descuento, (La

aplicación de la metodología antes mencionada 6.1), asi mismo también se puede

calcular a través de múltiplos, esto es el EBITDA del último ejercicio multiplicado por un

factor, que va a depender de la ubicación del negocio, el tipo de negocio, la demanda del

negocio y la clasificación del negocio, los factores pueden varias de 6 a 12.

De la utilización de estos factores no hay bibliografía que lo cite, es meramente

apreciación de intermediario del sector los que hablan de este tipo de cálculo, basados

meramente en su experiencia y que les ha demostrado que se puede obtener un valor

muy cercano o similar así se utilizará el método de flujos descontados.

6.3.- DETERMINACIÓN DEL VALOR A TRAVÉS DEL MÚLTIPLO DE LA UTILIDAD DE

OPERACIÓN.

Se desprende de la aplicación del estado de resultados, se determina la utilidad de

operación del negocio, considerando exclusivamente los valores de operación, algunos

hoteleros consideran que este valor correspondiente al último ejercicio deberá de

multiplicarse por 10, siendo así una forma practica para un hotelero de determinar el valor

de su negocio, hablo en este caso del sector hotelero ya que esta información solo recabe

a través de personas dedicadas a est sector.

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 60

ITC

CAPITULO VI

EJERCICIO PRÁCTICO

VALUACIÓN DE NEGOCIO EN MARCHA DE UNIDAD HOTELERA

CATEGORÍA 5 ESTRELLAS OPERADA BAJO MARCA DE PRESTIGIO

INTERNACIONAL.

CARACTERÍSTICAS URBANA:

El inmueble se ubica sobre una vialidad importante y por ende en una de las arterías más

importantes de una Ciudad

Se ubica en una zona mixta en desarrollo, el uso de suelo del inmueble de acuerdo con el

programa de desarrollo urbano de densidades de la Cuidad de Puebla es el de H2, Mixto,

Corredor Urbano y Habitacional, con un nivel socioeconómico mixto, Medio y Alto, con índice de

saturación de población de un 68%

Cuenta con todos los servicios necesarios en un radio de 4 00 Km Esto es Centros Comerciales,

Tiendas Departamentales, Locales Comerciales, Centros Nocturnos, Bares, Conjuntos

Residenciales Etc

La zona cuenta con todos los servicios públicos necesarios, tales como, Redes de Agua Potable,

Redes de Drenaje, Energía Eléctrica, Servicio Telefónico, TV por Cable, Alumbrado Publico,

Calles con Carpeta Asfáltica y Concreto Hidráulico, Banquetas de Concreto, Guarniciones de

Concreto, Camellones, Nomenclatura, Servicio Postal, Recolección de Basura, Policía, Etc

La contaminación ambiental aunque puede calificarse de moderada en al zona, tiende a

incrementarse debido a que es una zona con escasa densidad de áreas verdes, asi como por un

flujo constante de vehículos por su cercanía con la autopista Mexico - Puebla y ser el acceso a la

Ciudad

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 61

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO

Se realizo un levantamiento topográfico determinando una superficie de 60,620 90 M2, se rectifico

en Noviembre de 1996, determinándose una superficie privativa de 25 982 00 M2

El resto de la superficie estimada en 34,638 90 M2 es una concesión de Z F M T otorgada al

suscrito Hotel, por un tiempo prolongado a fin de ser integradas a las instalaciones del Hotel

DESCIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

USOS Y DESCRIPCIÓN

Terreno y Construcciones se localizan en la parte Norte de la Ciudad, con ingreso principal por una

arteria principal El conjunto se desarrolla aprovechando la topografía propia del terreno, formando

un conjunto integral, comunicado por diversos núcleos arquitectónicos a base de andadores y

pasos cubiertos, terrazas, areas jardmadas y calles empedradas

El Hotel consta de tres núcleos arquitectónicos de uno, dos y tres niveles, a doble y triple altura, se

les denomina Sección Mesones, Sección Alamos y Sección Espacio Ejecutivo, intercomunicados

como ya se menciono a través de andadores y pasos cubiertos, cuenta con áreas verdes,

pergolados. y otras amenidades que se describirán más adelante

VIDA ÚTIL ECONÓMICA Y VIDA REMANENTE

La vida útil de los inmuebles descritos es de 60 años, según las características y uso de las

instalaciones

El edificio de Sección Mesones tiene una vida útil consumida de acuerdo al año de construcción

de 38 años, lo que le otorga una vida útil remanente de 22 años

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 62

El edificio de la Sección Álamos tiene una vida útil consumida de de 30 años de acuerdo a su año

de construcción, por ende le resta una vida útil de 30 años.

El edificio de la Sección Espacio Ejecutivo tiene una vida útil consumida de 19 años de acuerdo a

su año de construcción, por lo que le resta un periodo útil de 41 años.

Se realizo un recorrido por todas las instalaciones a fin de calificar el estado de conservación,

analizar las remodelaciones y adecuación de que han sido objeto los edificios, determinar si en su

caso estas han sido de mayor o menor grado, clasificar el tipo de construcción de acuerdo a su

uso, dimensiones, alturas, materiales constructivos y elementos estructurales, revisar los equipos,

instalaciones especiales, decoración y los diversos elementos accesorios con que cuenta el Hotel.

DISTRIBUCIÓN DE AREAS

Él hotel ofrece las siguientes instalaciones y servicios dentro del área privativa y concesionada.

192 Habitaciones hoteleras clasificada de la forma siguiente:

1 Suite Presidencial

2 Master Suite

8 Júnior Suite

71 Habitaciones Dobles

110 Habitaciones Sencillas (KING)

Se cuenta solo con cinco habitaciones adaptadas para personas con capacidades diferentes, tres

ubicadas e la Sección Mesones y dos en la Sección Alamos.

Áreas Públicas:

• Recepción con salas de estar en lobby de Sección Mesones

• Sala de estar y área de comedor en lobby Sección Ejecutiva equipada con sala de TV con

capacidad para 30 personas.

• Gimnasio ubicado en la Sección Ejecutiva

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 63

• Centro de negocios equipado con dos privados / salas de juntas, y sala para servicio de

Internet, localizado en Lobby de Sección Mesones

• Restauran "La Fonda' de alta cocina con capacidad para 120 comensales Ubicado en el

Edificio del Lobby de Sección Mesones

• Bar "La Taberna" con capacidad hasta 60 personas, Ubicado en Sección mesones

• 14 Salones para eventos

• Auditorio / Sala de Conferencias, con capacidad hasta 120 personas, cuenta con sala de

conferencias, caseta de audio y video, salon de utilería, baños y lobby

• Tabaquería

• Joyería

• Tienda de Regalos

• Áreas Exteriores

o Alberca en sección Mesones con terraza y pérgolado, asi como área de bufete

o Alberca en Sección Ejecutiva

o Cancha de tenis de Arcilla con gradas

o Asador / Bufete en Sección Alamos

o Motor Lobby y Estacionamiento en las tres secciones

• Oficinas Administrativas

• Cocinas y Oficinas de apoyo

o Cocina Principal

o Almacén General

o Oficina Administrativa anexa

• Servicios Generales

• Residencia Pnvada (Casa para el Gerente General)

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 64

DISTRIBUCIÓN DE LAS AREAS CONSTRUIDAS EN FUNCIÓN DE SU USO.

AREA CONSTRUIDA CUBIERTA

ITC

HABITACIONES

CIRCULACIONES CUBIERTAS

ESTAR, RECEPCIÓN Y ADMINISTRACIÓN

OFICINAS ADMINISTRATIVAS

RESTAURANTE, BAR, SALONES Y AUDITORIO

COCINAS

SERVICIOS GENERALES Y MANTENIMIENTO

RESIDENCIA

TOTAL AREA CUBIERTA:

AREA PROMEDIO POR HABITACIÓN TIPO

AREA PROPORCIONAL M2/NUMERO DE HABITACIONES

6,176.57 M2

3,452.09 M2

827.84 M2

795.65 M2

3,486.60 M2

1,477.32 M2

764.42 M2

329 35 M2

17,309.84 M2

32.17 M2

90.15 M2

Para determinar el valor del Negocio en Marcha de esta unidad hotelera será necesario aplicar

algunas metodologías de valuación que se desarrollan a continuación:

5.1.- Valor Neto de Reposición:

El avalúo a Valor Neto de Reposición, se realiza bajo la metodología de valuación de

bienes inmuebles y maquinaria y equipo, y nos servirá para determinar el valor de las

construcciones, su equipamiento y su mobiliario, se obtiene el valor de reposición a fin de

saber si en caso de siniestro cuanto eos costaría volver a edificar el inmueble así como

equiparlo en las misas condiciones en que actualmente esta equipado, este valor se

calcula y se aplican factores de depreciación a fin de determinar su valor actual, a través

del tiempo

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 65

1TC

DESAROLO DEL AVALUÓ

5.1 .-AVALUÓ A VALOR NETO DE REPOSICIÓN

Valoración del Terreno:

AVALUÓ FÍSICO

a) DEL TERRENO.

CALLE AV HERMANOS SERI Col

LOTE TIPO 0 PREDOMINANTE VALORES DE CALLE O DE ZONA

USO DE SUELO AREA DE VALOR

No Del

Fracción Superficie Valor Unitario Única 25,982 00 m ! $ 1 530 00 / m !

a§í£

807

$

3

SSss^KKS^Ksííiw

2,000 00 m* 1,530 00 Im1

1

1,530 00 /m!

Coef. 0 67

gsgggSStsJS

C P

REG MZA

LOTE LOC D V

Motivo del Coef. FRe $

fPtiil8iilifli

Valor Parcial 26,634,148 20

FZo= FUb= FFr= FFo= FSu=

1 00 0 95 1 10 0 75 0 85

SLm, Superficie de lote tipo o moda SLo Superficie del lote en estudio RLm Relación de lote moda = SLo/SLm = FRe= FZo x FUb x FFr x FFo x FSu =

2,000 00 m2 25,982 00 m2 12 991

0 67

Sub-Total (a) Valor del Terreno: 26,634,148.20

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 66

Valoración de las Construcciones:

ITC

í)) DE LAS CONSTRUCCIONES.

CLAVE DE USO DE CONSTRUCCIONES CLAVE DE RANGO DE NIVEL CLAVE DE CLASE DE CONSTRUCCIONES

Tipo Area 1 7,894 53 m2 $ 2 1,678 00 m1 $ 3 5,817 41 m2 $ 4 2,132 12 m» $ 5 6,000 00 m' $

23 522 06 m'

V.R.N 8,200 00 /m2

8,200 00 / m !

8,200 00 /m2

9,500 00 / m !

4,000 00 !m!

IffilSíH Industria

Tipo 1 1 1 1

12 058/m'

FEd 0 47 0 62 0 80 0 60 0 60

DiRÉCftí; Oficinas

Tipo 2 1 1 1

S3 582 /m !

FCo 0 95 0 95 0 95 0 95 090

Valores de construcción según Manual de Costos por M2 BIMSA

Ed= Edad= Vp= Vida Útil Probable= FEd=(0 100xVp)+(0 900x(Vp-Ed) =

Vp

Tipo 1 38 años 22 años -0 555

Tipo 2 30 años 30 años 0100

$ $ $ $ $

Tipo 3 1 1 1

Í5 597 /m*

V.N.R. 3,661 30 /m2

4,829 80 /m2

6,232 00 /m2

5,369 88 /ma

2,160 00 /m '

Tipo 3 19 años 41 años 0 583

Sub-Total (b) Valoe de las Construcciones:

$ $ S $ $ $

llilli§llS¡l¡ Tipo 4

1 1 1

15 597 In?

Valor Parcial 28,904,242 69

8,104,404 40 36,254,099 12 11,449,217 89 12.960,000 00 97,671,964 09

Tipo 4 32) años 28 años -0 029

$ 97,671,964.09

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 67

Valoración del Equipamiento y EEFF (Mobiliario y Decoración)

AVALUÓ FÍSICO

ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

Donde F= Factor de depreciación E = Edad cronológica funcionando VUt = Vida útil

COMUNES Clave

OC03 OC01 IE16 EA07 OC10 OC11 EA11 EA12 EA13 EA14

EA15 EA16 EA17 EA18

Descripción

SISTEMA HIDRÁULICO

SISTEMA CONTRA INCIENE

SISTEMA AIRE ACONDICIO

SISTEMA ELÉCTRICO

SISTEMA DE TELEFONÍA V SISTEMA DE GAS

MOBILIARIO V EQUIPAMIÉh

SISTEMA DE COCINAS

SISTEMAS DE REFRIGERA!

SISTEMAS DE COMPUTO

SISTEMAS DE LAVANDERU

EQUIPO DE TRANSPORTE BLANCOS

ENSERES

U. Cant V. R. N.

N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

N/A N/A N/A N/A N/A

$ 7,702,300 00 $ 6,125,000 00 $ 4,260,000 00 $ 6,455,980 61 $ 2 380,000 00 $ 1 250,000 00 $15,118,533 40 $ 3,975,000 00

1 $ 1,552,500 00 1 $ 1,430,000 00

1 $ 1,211,50000 1 $ 1,070,000 00 1 $ 2,669,750 00 1 $ 1 400,000 00

V.U.P.

5 años 4 años 10 años 6 años 7 años 10 años Baños 10 años 10 años 5 años

7 años 2 años 4 años 4 años

Edad

15 años 10 años 2 años 15 años 5 años 5 años 2 años 10 años 10 años 2 años

3 años 2 años 1 artos 1 años

Factor

0 70 0 80 0 84 0 60 0 60 0 67 0 80 0 60 0 60 0 72

0 70 0 60 0 80 0 80

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

V. N. R.

5,391,610 00 4,900,000 00 3,578,400 00 3,873,588 37 1,428,000 00

837,500 00 12,094,826 72 2,385,000 00

931,500 00

1,029 600 00 848,050 00 642,000 00

2,135,800 00 1,120,000 00

$ 41,195,875 09

Sub-total (c): $ 41,195,875.09

F = 1 E+VUl

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 68

rwm

Resumen del avalúo a Valor Neto de Reposición

VALOR FÍSICO O DIRECTO:

VALOR DEL TERRENO

VALOR DÉLAS CONSTRUCCIONES

VALOR E LAS INSTALACIONES SPECIALS

VALOR NETO DE REPOSICIÓN DEL HOTEL

Bajo esta metodología el hotel como inmueble tiene un valor de $165*502,000.00 M.N.

5 .2 . -AVALUÓ A VALOR FINANCIERO

Dentro de la valuación de negocios, este apartado es que le da el valor a un Negocio en Marcha,

se cuenta con varias metodologías, como se expreso en el capitulo anterior, para poder desarrollar

este avaluó es necesario revisar y analizar la información financiera de la empresa de por lo menos

5 años atrás, esto con la finalidad de realizar estimaciones estadísticas en base a los resultados

reales y poder proponer proyecciones a futuro a fin de poder realizar la valuación del negocio, en el

caso especifico de este estudio desarrollaremos las metodologías del FLUJO DE EFECTIVO

DESCONTADO o Valor Presente Neto (VPN), así com la de MULTIPLICACIÓN DE EBITDA.

Para poder desarrollar estas metodologías será necesario contar con la información financiera de

la empresa como ya se menciono, se buscara que esta sea dictaminada por algún despacho

externo a fin de que sea más confiable, se requerirá realizar una investigación de mercado de

inmuebles similares en la zona, buscando establecer un estudio comparativo que denominaremos

Market Share, mismo que ya analizo anteriormente

$ 26,634,148.20

$ 97,671,964.09

$ 41,195,875.09

$ 165,501,987.38

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 69

ESTADOS FINANCIEROS

HOTEL SU CASITA BALANCE GENERAL M.N

ACTIVO

ACTIVO CIRCULANTE

2003 2004

ITC

2005

CAJA Y BANCOS INVERSIONES DE INMEDIATA REALIACION CUENTAS POR COBRAR OTRAS CUENTAS POR COBRAR INVENTARIOS ASB Y OTROS GASTOS ANTICIPADOS. SEGUROS Y OROS OTROS ACTIVOS CIRCULANTES

$ $ $ t I

1,871.71538 1,007,000 00

27,070,177 61 B.7Z9 64

662.282 40

s 2,391.127 12

S 4 631.656 91

$ $ $ $ $

3 344,075 22 322,334 93 809 947 06

$ $ $ $

31 328 15 i $ 453 592 37 i $

5 688,215 95

4 081 217 17 751,703 63 841,930 83 155,414 49

2.740 256 61

TOTAL ACTIVO CIRCULANTE $ 33,009,032.15 $ 9,592,934.64 $ 14,258,738.68 |

ACTIVO FUO INVERSIONES A LARGO PLAZO PROPIEDADES Y EQUIPO NETO OTROS ACTIVOS

$ 6 179 800 00 $ 156.042 500 90

$ 6,170.065 00 I 158,970.832 53 $ 165,513 09

S 6,170,065 00 í 159,602,589 82 S 161.304 35

j TOTAL ACTIVO FUO $ 162,222,300.90 $165,306,410.62 $165,933.959.17 1

| TOTAL ACTIVO $195,231,333.05 $174,899,345.26 $ 180,192,697.85 ¡

PASIVO Y CAPITAL

PASIVO CIRCULANTE PORCIÓN CIRCULANTE DEUDA LARGO PLAZO DOCUMENTOSP OR PAGAR CUENTAS POR PAGAR PROVEEDORES / ACREEDORES OTRAS CUENTAS POR PAGAR INTER PASIVO ACUMULADO (RESERVAS) IMPUESTI OSRE LA RENTA POR PAGAR IMPUESTO SOBRE LA RENTA DIFERIDO

10,123,63510 60 372 50

2 131 730 53 S (356,515 50)

S (297,173 57) 32 769.443 30

OTROS PASIVOS CIRCULANTES | 901.323 06

4,487,320 00 5,730.826 83 1 894.679 88

$ (290.391 701 31,363 36

1 936,951 91 28,661.116 99

1,728.11612

12,853 080 00 16,305,741 77 2.203,380 95

353.013 04 86.051 07

1 268.639 96 28,681,11699

990,383 35

TOTAL PASIVO CIRCULANTE 45,332,815.42 44,299,983.39 62,741,407.13

PASIVO LARGO PLAZO DEUDA SUBORDINADA DEUDA A LARGO PLAZO OTROS PASIVOS

17,977,600 00 13,461 960 00

1

TOTAL PASIVO LARGO PLAZO 17,977,600.00 13,461,960.00 0.001

TOTAL PASIVO 63,310,415.42 57,761,943.39 62,741,407^131

CAPITAL CAPITAL SOCIAL ISR DIFERIDO ACUMULADO REVALUOS/ACTUALIZACIONES RESERVA LEGAL UTILIDADES O PERDODAS POR APLICAR RESULTADO AÑO EN CURSO

144,908,912 05 í (35.175.865 63)

1 477.030 02 20,710,841 17

149 172.303 24 $ (37 001.79144)

1.553,700 40 570 070 97

2,843,11871

156,722,304 60

1,630,656 18 $ (34 545 783 19) $ (6,355,886 87)

| TOTAL CAPITAL $ 131,920,917.61 $117,137,401.88 $ 117.491,290.72 |

TOTAL PASIVO Y CAPITAL $ 195,231,333-03 $174,899,345.27 $ 180,192,697.85 |

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 70

ESTADOS FINANCIEROS

HOTEL SU CASITA ESTADO DE RESUL TADOS m.H.

INGRESOS I ANO 2003 | I ANO 2D04 1

CTOS : $ 37.224,912 00 A V B DEPART. MENORES

1 32.593,820 00 I 2.957,746.00

RENTAS Y CONCECIONES ] i 157,495.00 OTROS INGRESOS DE OPERACIÓN • í 604,699 00

50.61% 44.32%

4.04% 0 . Í 1 % 6.92%

í 43.216.182.00 t 32.635.365.00 I 2.833.213.00 I 186.832.00

54.68% 41.29%

3.5B% 0.24%

I 160.80100 1 0.20%

I 40.762,469.00 I 35.27S,563.O0 % 3.119,164.00 % 200,742.00 i 196,274.00

53.22% 42.15%

4.11% 0 2 6 % 0.26%

TOTAL INGRESOS! i 73.548.B74D0 | I 1 79.032,3930o1 I S 76.687.282.00 |

CUARTOS A Y B

S 6,669,312 0 0 S 19,156.680 00 S 1,367.35200

25 08% 69 03%

4 09%

í 7.733,710 00 i 27.13% í 19,494.42700 i 66.36% } 1,282,770.00 I 4.50%

í 8,060.27 í.00 I 18.665.466.00 I 1.356,348.00

28 .71% 66.46%

4.83%

(9.77% 57.62% 43.07%

TOTAL COSTOl t 27,393,344.00 | I j 28,510,907.00 | I i 26.079.110.00 |

UTILIDAPDEOPERACIONl t 46,155.33000 1 I t 50.521.486.00 I I i 48.508,142.00 |

OTROS EGRESOS ADMINISTRACIÓN Y GENERALES MAROUETING MANTENIMIENTO Y REPARACIONES ENEREGETICOS. AGUA,

11,940,131.00 $ 5,287.754.00 $ 3,674.145.00 S 2,618.634.00

50.76% í 15,680,234 00

3,786,723 00 3,247,080 00

TOTALCARGOADMtMSTRATiVOU 23.520.664.001 | I 28.564,540.00 |

54 89%¡ í 14.907.336.00 2 0 4 8 % , $ 5.944.663 00 13 26%T$ 3.956.664.00 11 37%| i 3.743.706.00

I t 28,553,561.00 |

UTIUDAP DE OPERATIVAl 1 22.634,666.00 I I t 21.056,946.00 ] I i 19.955,581.00 |

OTROS EGRESOS

MPUESTO PREDIAL

669,409 00 1 6.985,344.00

152.260 00 DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN ¡ I 9.404,695 00 ¡ 54.64%

TOTAL OTROS EGRESOS] t 17,211,71700 j

732,892 00

I j 13,395.369.00 |

í 3.499.805 00 212.720 00 i

J 9.310.248 00 |

I 1 13.755.SB5.00 |

4.57% "026%

COSTO FINANCIERO INTERESES GANADOS INTERESES PAGADOS

1561,154 001 810,350 00

(804,164.00)! -136.62% I 1.384.269 00 i 236.62%

TOTAL COSTO FINANCIEROl 1 ¡49.196.00 t | t 580.105.001

I ""(19.545 00) ¡ 1,1

| I 1,788,361.00 |

OTROS GASTOS E INGRESOS PERDIDAS Y GANACIAS CAMBIARÍAS AJUSTE MONETARIO FEEíUBO OTROS GASTOS ADMINISTRATIVOS AUOITORIAS OTROS INGRESOS/GASTOS NO OPERACIONALES

i 166.565.00 l (1,266.298.001 í 2.116,498.00 I 2.346,055.00 $ 1.209.012.00 S 920.034.00

2 6 1 % -22 73% 37 99% 42.11% 23.31% t e . 5 i %

$ (495.916.001 í (1,973.529.00) í 2.033.968 00 í 2.431,846 00 * 1.064.499 00 * 966.460 00

-12.25% -48.76% 50.25% 60.09% 26.30% 24.37%

I (770,520.00)

S 1.8B0.629.00 I 2.397,994.00 $ 1.429,127.00 I 1.327.431.00

-1 .01%

2.46% 3.00% 1.87% 1.73%

-12.50%

30.51% 37.28% 23.18% 21.53%

OTROS IMGBSOSI EGRESOSl j 5,571,858.00"! I j 4,047,328.00 ] 6.164.661.00 |

TOTAL UTILIDAD ANTES DE ISRj t (398,103.00)1 3,934.154.00~1 I 1 11.753.106.00II

A R Q . MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS

A partir de contar con esta información se realizara un análisis de los mismos y se

determina que elementos del estado de resultado podrán ser omitidos, en el caso

especifico se pude observar los resultados son poco alentadores y de entrada nos están

determinado que su valor financiero podrá escaso.

Una vez realizado el análisis correspondiente determinamos que lo más conveniente es

realizar una reestructura a los mismos a fin de determinar su valor EBITDA y a través de

mismo realizar su valoración.

En este caso en especifico, se determino incluir en las deductivas los gastos que la

empresa realiza, como comisiones a su Grupo Propietario, ya que estas no forman parte

de la operación propia del negocio, como ya se explico anteriormente el EBITDA es la

Utilidad antes de Intereses, Impuestos, Depreciaciones y Amortizaciones.

SE realiza como ya se menciono un estudio en la zona de los hoteles existentes y cuales

pueden ser similares al sujeto que estamos valuado, y obtenemos el Market Share, en

realidad lo que hacemos validar esta información ya por lo general es proporcionada por

el hotel sujeto de estudio, siendo esta información que manejan día a día.

Gráfica MARKET SHARE al último mes.

M« FEBRERO H*M Otti Tfl

H a b l U o m ' »

197

212

150

151

04

12Ü

919

m u í

HOTEL SUJETO

BROWNE PLAZA

fALUSSON

FIESTA AME RFCAN4

=AMfNQ REAL

4H

TOTAL

Cu Bríos Nucí i t

t - w o n i b i » 5,370

5935

' 2 0 0

4 264

2 352

3534

21,73!

( tajeadas

3256

3,397

?,SS

a.tua 1 393

2 0 W

16,476

% 6 1 3 1 %

57 25%

54 99%

71 ,87 *

W J 3 S

55.92%

« I S %

Tunis

Pramwfc. i U S l ,

B915

9 0 2 2

eaaa 6136

91 M

e * 7 3

M . IB

Cuartos LUSlh

293 B54

304477

159275

272 « 0

127 933

127315

1 37 ,415

P j r t i c ras i i n de M * car»

CHsncnlble

20 09%

23 07%

t 6 32%

16 6 5 *

9.14%

13 33%

100 00%

L e p a »

2129%

21 95%

14 92%

I 9B3%

9 0 0 %

12 95%

10100%

ÍXtererieía (K)

0 4 0 %

1 12%

140%

3 24%

4 E 4 %

-0 941%

000%.

ffevp* iusi) 2ÜQG

S4 6Í

5 i a?

37 92

63 55

S4 3E

35 6f

50 03

VidiJ lnr jH

2006

109

103

0 76

127

I D S

0 71

10O

Acumulado A- FEBRERO 2006

KAdTscionBE

192

212

>50

153

64

173

919

hbm

•tOTEL SUJETO

CRQVflJE PLATA

fiADISSOH

"IESTA AMERICANA

CAMlNDREAL

NH

TOTAL

CuarWnhJotTH E>B[1M*JM

11.326

12,506

6350

ao27 J.956

7r552 54.221

O a c o d »

6.333

0,310

«325

5 711

2.601

3T37

2*,4fi7

% OcUDBClSfl

55B2%

SO 4 5 *

4 3 6 7 *

6 3 2 7 *

52 06%

4220% ¡2 « f t *

l * r t *

PrDuiHÍo |U5$)

B6 37

fi7 5fi

67 53

5 7 1 3

09.02

64 03

B 1 M

awr tca (US5)

54&I04

S62.HU

292 QS5

497619

231545

204,073

2,323,930

PBtncvacirjn de Mercarlo E>wemblí

20 BBS.

23 07%

1632%

1665%

9 1 4 *

13 .9J *

10O.O0*.

L o p a b

2232%

2317%

1520%

20 07%

9 ! ' *

I L 2 0 %

10000%

Crier* neta f%J

133%

-O f f i%

1 12%

3 42%

0 00%

-2 73%

0 0 0 %

PevPa <u£i )

2006

46 21

4417

Hita. SS.12

4672

27 0?

42 H

Yidtf indar

2006

112

103

0 7 7

• 29

109

0 6 3

• 00

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 72

Gráfica MARKET SHARE al último año.

MH- DICIEMBRE ZOOS Dim 31

H a b f a t i m *

I92

212

150

153

64

126

919

tfcJíl

HOTEL SUJETO

CROWNE PLAZA

RAB5SON

FIESTA AMERICANA

CAMINO REAL

HH

TOTAL

Cu*rWn Nucha

& 5 M rubles

5952

6 572

4650

4 743

2604

3.969

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2005

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HOTEL SUJETO

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RADrSSON

FIE 5TA AMERICANA

SAMIHO REAL

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77 330

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27 610

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14.593

201,039

Ocupación

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69 99%

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72 12%

62 24%

46 53%

63 06%

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17 45%

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2005

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2005

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0 72

124

105

0 0 3

IDO

De este análisis se pude determinar lo siguiente-

OCUPACIÓN:

De los hoteles similares que hay en la ciudad se aprecia que el hotel Fiesta Americana es el que

tiene la mejor ocupación en % (porcentaje)

TARIA PROMEDIO

Los primeros dos años el hotel sujeto mantiene la tarifa mas alta, es notorio que en 2005, esta baja

un 4.07% respecto al año 2004, y un 3-759% con respecto al año 2003.

En todos los hoteles se registra una disminución de tarifa para el año 2004, respecto al 2003, pero

en el 2005, repunta.

INGRESOS POR CUARTOS

Crown Plaza mantiene los últimos tres años, el mejor ingreso por habitaciones.

Rev Par

Crown Plaza tiene el mejor RevPar en 2003, Fiesta Americana lo mantiene los otros años.

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 73

ESTADO DE RESULTADOS MODIICADO PARA OBTENER EL EBITDA

HOTEL SU CASITA ESTADO DE RESULTADOS PROFORMA I OPERACIÓN HOTEL Miles da Pesos

CONCEPTO/ANO 2.ÚQ3 1 ZWt- E 2:005 1

INGRESOS Habrtaciones Alimentos y Bebidas Otros Departa mentos de Operación Departamentos Menores Alquileres v Otros

TOTAL

GASTOS DEPARTAMENTALES Habitaciones Alimentos y Bebidas Otros Departamentos de Operación Departamentos Menores Alquileres y Otros

TOTAL

UTILIDADES DEPARTAMENTALES Habitaciones Alimentos y Bebidas Otros Departamentos de Operación Departamentos Menores Alquileres y Otros

TOTAL

GASTOS NO DISTRIBUIDOS Administrativos y Generales Mercadoiecnia y Publicidad Mantenimiento Energía

37.225 32,594 2 968

605 157

73,549

6,869 19 157

1,367 0 0

27,393

30,356 13,437

1,600 605 157

46,155

11,940 5,288 3,674 2 619

43.216 32 635 2 833

161 187

79,032

7,734 19,494

1 283 0 0

28,511

35,482 13,141

1 550 161 187

50,521

15,680 5 851 3,787 3 247

40 762 32 279

3,149 196 201

76,587

7 493 18 395 1 356

0 0

27,245

33 269 13 8B3 1,793

196 201

49,342

9,905 4 523 3 957 3,744

TOTAL 23,521 28,565 22,128

ÚTIL ANTES HON. OPERADORA 22,635 21,957 27,214

OTROS GASTOS Seguros Pernis Impuesto Predial

DEPRECIACIÓN

669 735 152

0

580 790 142

0

733 766 213

0 1,557 1,512 1,711

MARGEN OPERATIVO 21,078

4,234

20,445

2,778

25,503

Incentivos franquicia Otros Gastos Mamot Rewards Auditonas Otros Gastos no contemplados Perdidas y Ga nacías cambianas

Cargos Ft|os

2.116 2,346

650 232

-1,266 157

2,034 2.432

532 249

-1,974 -196

3 144 B34 715 242 771

0 4,163

UTILIDAD ANTES DE GASTOS FINANCIEROS Y DEPRECIACIÓN 16,843 17,967 21,340

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS

Como se puede observar al realizar la reestructura del Estado de Resultados para desarrollar un

ejercicio proforma, podemos observar que la utilidad mejoro considerablemente, y a partir de estos

datos generaremos nuestro avaluó financiero

FORMATO AVALUÓ FINANCIERO

wore, su CASITA OPERACIÓN HOTELERA REAL Y SUPUESTOS

M.TEE de PesDf l

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ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 75

ITC

HOTEL SU CASITA ES TADO DE RESUL TADOS PROFORMA I OPERACIÓN HOTEL Miles de Pesos

|:;-;:;i::;::i::;|:COMeePTO^-a«0;:;-::;:;:i:::-:::[::::;J;ai» :\- | . .¡¡.flM..:;.:.;: ¡i : :Raw: :^ ' : : - : : - ; . - ; : ;^w6:- ' ; ; i ¡ i ; i ; i ;¿ ;w7: .^ i ; : ; : - ; - í ,0M; ; ; : :^ r : - i : :a^9^ü?|

INGRESOS Habitaciones Alimentos y Bebidas Oíros Departamentos de Operación Departamentos Menores Alouilerns y Otros

TOTAL

37,225 32,594

2,968 605 157

73,549

43.216 32,635

2,333 161 187

79,032

GASTOS DEPARTAMENTALES

UTILIDADES DEPARTAMENTALES

GASTOS NO DISTRIBUIDOS

40,762 32,279

3,149 196 201

39.233 31,067 3,031

169 193

41,177 32,607

3,161 198 203

43,419 34.382 3.364

209 214

76,617 73,713 77,367 SI ,578

Habitaciones Alimentos y Bebidas Otras Departamentos de Operación Departamentos Menores AlQuileres v Otros

7,269 19,157

1,367 0 0

8,184 19,494

1,253 0 0

8,0611 ! 8,395

1,356

a 0

7766 17,705

1305 0 0

8,142 18,583

1,370 0 0

8,586 19,594

1,445 0 0

27.793 28,981 27.812 28,768 28,095 29.624

Administrativos y Genéreles Mercadotecnia y Publicidad Mantenimiento

TOTAL

46,755

23,521

$«,071

25.184

4S.T7S 46,915 49,272

24.062 23,153 24.307

51,954

45.731 36.213 3.533

220 225

85,922

9,043 20.637

1.522 0 0

31.202

Habitaciones Alimentos y Bebidas Otros Departamanlos de Operación Departamentos Menores Alquileres y Oíros

29,956 13,437

1,600 605 157

35.032 13.141

1.550 161 187

32.702 13.863

1,793 196 201

31.475 13.362

1.726 189 193

33.035 14.025

1,811 198 203

34,833 14,788

1,910 209 214

36,688 16,575 2,011

230 225

54,720

11,940 5.2SE 3.674 2,619

12,480 5,851 3,787 3,247

11,839 4,523 3,957 3,744

11,394

4,353 3,608 3.603

11,959

4.569 3,997 3,782

12,610

4,818 4,215 3,985

13,281

5,074 4.439 4,200

26,995

ÚTIL. ANTES HON. OPERADORA

OTROS GASTOS 1 Seguros

Impuesto Predial DEPRECIACIÓN

22.235 24,707

735 152

0

790 142

0 1.557 1,51!

24,713

766 213

0 1.711

705 737 205

0 1.847

740 774 215

0 1.729

781 816 227

0 1,823

822 859 239

0 1.920

MARGEN OPERATIVO

Incentivos franquicia Otros Gastos Marriol Rewards Auditorias Otros Gastos no contemplados

Perdidas y Ganadas camblanas Carpos Fijos _ _ ^ _ _

UTILIDAD ANTES DE GASTOS FINANCIEROS Y DEPRECIACIÓN

20,679

2.116 2.346

650 232

-1,266 167

23,195

2,034 2.432

832 249

-1,974 -498

4.234

f í , 4 * 3

2,77S

10.417

23.002

3,544 834 715 242

-771 0

22.139

3,026 803 712 232

-742 0

4,163

M , M 9

4.031

1J.III7

23.236

3,176 843 747 244

-778 0

4.231

19,005

24,501

20,039

26.805

3,346 889 788 257

-821 0

4.482

3,527 936 830 271

-B64 0

4,690

2I,IM

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 76

ITC

HOTEL SU CASITA ESTADO DE RESULTADOS PROFORMA i OPERACIÓN HOTEL Miles de Pesos

: : : : : : Í O H e E P 7 0 / M I O E:

INGRESOS Habitaciones Alimentos y Bebidas Oíros Departamentos de Operación

Departamentos Menores Alquileres y Otros

TOTAL

GASTOS DEPARTAMENTALES Habitaciones Alimentos y Bebidas Otros Departamentos de Operación Departamentos Menores Alquileres, y Otros

TOTAL

UTÍfJQADES DEPARTAMENTALES Habitaciones

Alimentos y Bebidas Otros Departamentos de Operación Departamentos Menores AlQUlleres v Otros

TOTAL

GASTOS NO DISTRIBUIDOS Administrativos y Generales Mercadotecnia y Publicidad Mantenimiento Energía

TOTAL

. : ' ! * ! « : ; : : : . • } .

52.176 41,317

4.031

251 257

98.032

9.591 23,546

1,736 0 0

34,874

42,585

17,771 2,295

251 257

63,159

12,675 5,769 5,065 4.792

28.324

2 i M J . I

54,002 42,763

4,172

260 266

101,463

9,927 24.370

1,797 0 0

36.094

44,075 18,393 2,375

260 266

65.369

13,122 5,992 5,242

4,960 29,315

2 .012, . • t ' : :

55,892 44,260

4.318 269 275

156,014

10,275 25.223

1,660 0 0

37,357

45,616 19,036

2,456 269 275

67,657

13,581 6,202 5,426 5,133

30,341

• 3 , 0 1 3 . - [ I :

57,649" "' 45,809

4,469

279 285

108,690

10,634 26.106

1,925 0 0

38,665

47.215 19,703

2,644 279 285

70,025

14.056 6.419 5,61 S 5.313

31,403™

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59,873 47,412

4.626 286 295

112,494

11,006 27,020

1,992

0 0

40,016

48.367 20.392

2.633 286 295

72,476

14.646 6,543 5,812 5.499

32.502

• -•tfitS--.. \-\

61,969 49,071

4,787

296 305

116,431

11,392 27.965

2.062 0 0

41,419

50.577 21,106

2.726 298 305

75,013

15.057 6,876 6,015 5.691

33.640

-TOTAt-1--.-:::

645,666 512,974 49.434

3,438 3,129

1,214,943

118.543 293,817

21.464 0 0

433,626

527,325 219.157

2B.019 3.488 3,129

781,116

165,010 73,875 82,347 57,796

359.028

Ú T I L ANTES HON. OPERADORA

0 7 T O 5 GASTOS

33,064 37,316 38,622 39,973 41,373 422,090

Seguros Perms Impuesto Predial

DEPRECIACIÓN

MARGEN OPERATIVO

Incentivos franquicia Otros Gestos Matriot Rewards Audrtonas Otros Gastos no contemptados

Perdidas y Ganadas cambiarlas Cargos Fijos

UTILIDAD ANTES DE GASTOS FINANCIEROS Y DEPRECIACIÓN

936

272 0

2,191

32,644

4,024 1,068

947 309

-986 o

5,361

27.282

971 1,015

282 0

2,267

33,786

4,165 1,105

980 320

-1,021 0_

5,549

1,005 1,050

292 0

1,040 1.087

302 0

2,347

34,969

5,743

29,226

2,429

38,193

5,944

30,248

1,076 1.125

312 0

2,514

37,460

6.152

31,307

1,114 1.164

323 0

2,602

6,360

32.403

11,416 12,149

3,245 0

26,810

4,310 1,144 1,014

331 -1,057

0

4,461 1.184 1,050

343 -1.093

0

4.617 1,225 1,067

355 -1,132

0

4,779

1,268 1,125

367 -1,171

0

47,755 16,350 11,419

3,832 -13,928

-339 65.089

330.191

Las gráficas anteriores nos muestra el resultado del análisis de los estados financieros y

su reestructura, desarrollando a través de estudios estadísticos proyecciones para los

siguientes 10 años a partir de la información con la que se cuenta generando lo que

llamamos FEN Flujo de Efectivo Neto como EBITDA.

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 77

HOTEL SU CASITA ESTADO DE RESULTADOS PROFORMA Miles de Pesos

ti¿-:]:[-:----:CONCEPTOniília-. :.lMf.\ ::^Jol>^ : i : i•--•-:-•^:^ , i.aoB .-;,: -Jfl8f..\ ., •.••.•.••.ífiM-:-::::::: •••.ÍA»:-:::-:-

Operación Hotelera Venta del Hotel

COSTO DE VENTAS Operación Holetera Venia del Hotel

73,549 a

79,032 0

73,549 79,032

76.567

0 78.567

73,713 77,367 0 _ 0

73.713 77,367

-27,793 0

28,961 0

27.812 0

26,768 0

26.095 0

81.576 0

"sí,S7S~

29,621 0

86.922 0

86,921

31,202 0

27,793 ¡8,961 27,812 26,768 26,095 31,202

UTILIDAD BRUTA Operación Hotelera

45,755 50.071 50,071 46,776

46.945 46,946

49.272 49,272

51.954 51.954 54,720

GASTOS OPERATIVOS • Operación Hotelera TOTAL

MARGEN OPERATIVO

1 29,312 29.312

29,664 29,654

29,937 29,937

28,636 28,038

30,267 30,267

31,915 31,915

33,614 33.614

Operación Hotelera TOTAL

Producto Financiero Gastos Financieros Depreciación

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

Impuestos

16,443 16,443

20,417 2 M 1 7

16.839 13.107 19.005 18,839 18,107

16443 ¡0,417

0

0

16.639 16.107 19,005

6.125 5.463

_20.039 20.039

20,039

21.106 "21.108

~a o o

21,106

UTILIDAD NETA 11,5 JO M , ¡ 9 ¡ 13,376 13,493

DATOS DEL AVALUÓ FÍSICO

¡6.634 97,672 41,196

165,502

:;•¡^.^MS^ • 2,095 ; l ; : ; : ; :3Sf lw; : ; : ; : t ; : ; : ; :MiM===: . . t i . : . ' . i ¡ m T ^ }

FLUJO FACTOR DE VPN

VALOR PRESENTE NETO DEL FLUJO

MJULT1PIOS DE EBITDA 144,893

150.709

18.839 18.107 19,005 20,039 21.106

ARQ. MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 78

ITC

HOTEL SU CASITA ESTADO DE RESULTADOS PROFORMA Miles de Pesos

2.0ÍÜ .2,91.3 . :;-;: Ufi* :%m.- :;raraf;; VENTAS

Operación Hotelera Venia del Hotel

COSTO DE VENTAS Operación Hotelera Vents del Hotel

UTILIDAD BRUTA

Producto Financiero Gastos Financieros Depreciación

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

Impuesto

UTILIDAD NETA

88,929

0

24,749 25,615 27,440 26,400

24,749 25,615 ¡6,512

7.177

17.572

27,440

~ 7 5 5 8 "

¡8,400

~~8.236

IB.18T 58,823 59,4*2 20.164

29,394

6,524

20,870

92.042

92,042

95.263 0

95,263

98,597 0

98,697

102,046 0

102,048

105,620 0

185,620

1,130.246 0

1,130,248

31,635 0

31.635

32.743 0

32,743

33,889

0 33,889

35,075

0 36,075

36.302

0 36,302

37,573

0 37,573

403,696

0 403.696

| Operación Hotelera TOTAL

GASTOS OPERATIVOS E Operación Hotelera TOTAL

MARGEN OPERATIVO ! Operación Hotelera

I 57,294 57,294

I 32.545 32,545

! 24,749

59,299 59.299

33,684 33,684

25,615

61,375 61,375

34,663 34,863

26,512

53,523 63,523

36.083 36,083

27,440

65,746 65,746

37,346 37,346

28.400

68,047 88,647

38,653 38,653

29,394

726,5521 726,652

419.9321 419.932

306.6201

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0

0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

306.620

89.2651

257.355

DATOS DEL AVALUÓ FÍSICO VALOR DE REVISION A LOS 10 AÑOS

TERRENO M D D . Y Eq- Dapret ladoal

Const. Depreciada en linea recta Valor Total de Revision 0 Rescata a tos TD anos.

24.70% 33.00%

37.654 137.717

27.601 201.924

FLUJO FACTOR DE VPN

VALOR PRESENTE NETO DEL FLUJO MJULT1PL0S DE EBITDA

2 ^ ) 0 i-. -.};:.: : : Í ; « * : : : : ; : : t ; : ; : ; : L í 0 5 3 ; : ; : ; : ; i ; : ; : ; : a « 3 ; - ; : ; : t ; : ; : ; : í i t » * : : ; : ; : ; i ; : ; : ; : Z i 7 t i ; . | ; ; . - ; ; ; ; :

24.74Í 25,615 26,512 27,440 28.400 29.394

De estas gráficas de determina que el valor del hotel como negocio es de $150*709,000.00 M.N. Tomando el valor más alto, que es resultado de la multiplicación de EBITDA.

ARQ. MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 79

es DICTAMEN

1 * - SpSHMEN-

VALOR FÍSICO 0 DIRECTO:

VALOR DE NEGOCIO A VALOR PRESENTE NETO DE FLUJOS

VALOR DE NEGOCIO A MÚLTIPLOS DE EBITDA

M.N.

UN .

M.N.

$

$

$

165,501,987.38

144,893,455.16

150,708,512.69

{CIENTO CINCUENTA MILLONES SETECIENTOS OCHO MIL QUINIENTOS PESOS 00/100 .M.N.)

Las metodologías utilizados com se menciono al inicio del aparatado son las Flujos

Descontados y la Multiplicación de EBTDA, la tasa de descuento resultante del análisis

realizado es del 9% y la determinación de multiplicación de EBITDA es de 8, basado en

la experiencia de varios brokers de hoteles con quienes se sostuvieron platicas a fin de

entender mejor la valuación de negocios en marcha.

En el mercado actual este seria el valor mediante el cual se determinaría el Valor del

Negocio en Marcha, ahora bien Tomando estos antecedentes, considero que la valuación

de un negocio en marcha de la industria turística y en especificó de la hotelera, podrán

valuarse a través de una mezcla de las metodologías tradicionales, el valor intangible y el

físico del inmueble y su equipamiento.

Cuando el valor de un negocio hotelero es menor al valor neto de reposición, se establece

que el valor del mismo será el que arroje el valor de negocio, como ya se menciono

anteriormente, sin embargo dada esta suposición no seria mas rentable vender el

inmueble y sus activos como tal, estamos consientes que en este ejercicio el valor de

negocio es mayor al Valor Neto de Reposición (VNR)

Por tanto puesto que un negocio vale por sus activos y por la aportación de efectivo que

genera, entonces el Valor Neto de Reposición (VNR) más un porcentaje de lo que puede

generar como negocio a un plazo de estudio de 10 años, podrá determinar el valor de

negocio en esta industria?

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 80

Considero que, se esta conciente de que solo podrá utilizarse en el caso específico de que el Valor Neto de Reposición (VNR) es mayor al a la valoración financiera, con la aplicación de este esquema utilizando el mismo ejercicio que tenemos hasta ahora, tendríamos lo siguiente:

D I C T A M E N ^ ^ ^ ^

VALOR FÍSICO O DIRECTO:

10% DE LOS FEN A VALOR PRESENTE

VALOR DE NEGOCIO EN MARCHA

M.N.

M.N-

M.M.

$

$

$

165,501,987.38

14,489,345.52

179,991,332.90

(CIENTO OCHENTA MILLONES DE PESOS 00/100 .M.N.)

Podemos observar que el valor que se crea con la conjugación de estos dos métodos es

importante, estamos hablando de este caso en especifico de un 19.43% sobre el valor de

flujos.

En principio no es fácil que un comprador este dispuesto a pagar este sobre costo

financiero sobre el valor del negocio, sin embargo si el comprador realiza un analiza de

oportunidades y analiza la mejor manera de hacer de este un mejor negocio, le será

atractivo, y finalmente el valor de cierre de la unidad hotelera se dará en el marco de la

negociación, ya que el vendedor no estará dispuesto a vender en menos de su valor de

reposición, que hay que recordar que al ser un valor al momento de la valuación lo mas

probable es que si el comprador tuviera que realizar la construcción el valor seria mucho

mas alto como se muestra a continuación.

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 81

DICTAMEN RESUMEN.

VALOR FÍSICO O DIRECTO:

VALOR DEL TERRENO

VALOR DÉLAS CONSTRUCCIONES

VALOR E LAS INSTALACIONES SPECIALS

VALOR NETO DE REPOSICIÓN DEL HOTEL

$

$

$

$

26,634,148.20

170,452,648.00

53,064,874.01

250,151,670.21

Podemos observar que costo se elevaría en un 65.98%, desde este punto de vista ia

opción que proponemos resulta atractiva para el comprador y para el vendedor.

ARO. MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 82

CONCLUSIONES

El presente trabajo pretende contribuir a la toma de decisiones de los inversionistas, para valorar la opción de participar en la transacción de compra - venta de una unidad hotelera, buscando aportar en todo momento certidumbre y confiabilidad de los resultados, para lo cual se ha realizado una investigación del tipo descriptiva, a fin de conocer y analizar las diferentes metodologías existentes para el desarrollo de la valuación de negocios en marcha.

Con base en esta investigación, comprobamos que el criterio de valuación más utilizado o generalizado para negocios en marcha es el llamado FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO o VALOR PRESENTE NETO de los flujos de efectivo que genera el negocio, y también que existen diferentes criterios para determinar el FEN o Flujo de Efectivo a través del cual se va a desarrollar esta la metodología.

También se observa que se ha estado utilizando en los últimos tiempo, el uso del EBITDA, para calcular el valor de una unidad de negocio, se pudo obtener información de primera mano, a través de entrevistas de su uso y aplicación para el caso especifico de la hoteleria, conociendo como en el caso de la utilización de la metodología MÚLTIPLOS DE EBITDA, la determinación de los múltiplos es variado dependiendo de su ubicación, el tipo de hotel, de su ocupación de su REv Par, estableciendo que este puede variar de entre 5 a 12 veces el EBITDA, y en algunos caso la generación de flujo puede aun aumentar el numero de múltiplos.

Mi planteamiento es, que cuando el Valor Neto de reposición sea mayor al valor que se obtiene a través de cualquiera de las metodologías de índole financiero, se conserve el valor de los activos, más un porcentaje de los ingresos estimados a futuro, el cual se pude calcular a un 10% de dicho valor financiero, considerando que una unidad de negocios también es el valor de sus activos más una valor de sus flujos de efectivo que genera.

En la practica este planteamiento se da en muy pocos caso, por lo regular el comprados desea la transacción a valor de negocio financiero, y el vendedor espera recibir al menos el valor neto de reposición de sus activos, terminándose la negociación tal vez a un valor intermedio o mejor dicho al que las partes lleguen a negociar, determinándose así el valor del negocio.

En el ejercicio que se desarrollo el valor de los activos o Valor Neto de Reposición es mayor al valor que de acuerdo a flujos puede tener el negocio, el inmueble y sus activos tienen ya varios años y algunas remodelaciones, así como reposición de activos de reciente adquisición, sabemos que el comprador va estimar que el valor debe ser el que arroje un estudio financiero del negocio, sin embargo si el comprador quisiera por su parte adquirir el terreno, desarrollar las construcciones, así como su equipamiento, el costo que tendría sería muy superior al valor financiero que se determina con el estudio.

Basado en esta teoría, es que propongo que para los caso en especifico de que el Valor Neto de Reposición sea mayor al valor del negocio como valoración financiera, se utilice

ARO MANUEL GERARDO BERNAL MACIAS 83

la mezcla de metodologías entre Valor Neto de Reposición y un porcentaje del valor de flujos, para así determinar el valor del negocio en marcha, considerando sus activos, su flujo operativo y su flujo de efectivo neto.

Se sabe que en la mayoría de las valuaciones de hoteles en operación no se realiza el avalúo a Valor Neto de Reposición, despreciando en todo momento su valor y participación dentro del negocio, siendo que sin estos activos no habría negocio.

De hecho sabemos que la valuación del negocio es subjetiva y apreciativa, cuando un negocio en marcha su flujo financiero es menos al valor de sus activos, proponemos al vendedor buscar alternativas de solución para mejorar la operación y mejorar asi los resultados, sin embargo esto trae como consecuencia que puedan uno o varios años para poder llevar a cabo esta transacción de compra - venta, es por esta razón que proponemos la utilización de esta metodología, para obviar tiempos y por ende costos.

El presente trabajo es una base para establecer esta metodología, aun queda mucho camino por recorrer para consolidarla, y se requerirá de profundizar aun más en el tema. La posibilidad que sea aceptada dentro del mercado en este momento es limitada, sin embargo a través de su promoción se puede consolidar a mediano plazo.

Invito a mis colegas valuadores de la especialidad, valorar su implementación y profundizar en el tema, desarrollarlo y proponerlo cuando sea el caso.

ARQ MANUEL GERARDO BERNAL MAGIAS 84

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• LAS FORMULAS DE CAPITALIZACIÓN DE PRENDIMIENTOS Y SU APLICACIÓN AL ENFOQUE DEL INGRESO, AUTOR ING ALFREDO GIORGANA DE LA CONCHA, AMERICAN SOCIETY OF APPRAISERS

• MATEMÁTICAS FINANCIERAS, AUTOR ALFRDO DÍAZ MATA Y VICTOR MANUEL AGUILERA G , EDITORIAL MAC GRAW HILL.

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ARO MANUEL GERARDO EERNAL MAGIAS 85

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PAGINAS DE INTERNET

negociosen marcha com mx econometna com mx aulafacil com/macro/lec-1 macro htm econilink comar/dic/microeconomia shtml monografías com/trabajos117vepeme/Vepeme shtm#determ

ARO MANUEL SERARDO BERNAL MAGIAS