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ING. JOSE LUIS BOGGIO – REG. CIP 8831 Los Naranjos 151 Urb. La Fontana La Molina Tlf. 4350695

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INFORME TECNICO

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INMUEBLE CASA CHIMBOTE �

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AGOSTO 2005


CONTENIDO

� MEMORIA DESCRIPTIVA � VALORIZACION COMERCIAL

� DATOS REGISTRALES � PLANOS � ANEXOS


MEMORIA DESCRIPTIVA


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MEMORIA DESCRIPTIVA

CASA CHIMBOTE

1) UBICACIÓN: Av. Country N° 190, Urb. Buenos Aires, Distrito de Chimbote, Provincia del Santa, Departamento de Ancash.

2) USO

Casa-habitación, actualmente desocupada.

3) TERRENO: • Linderos: Por el frente con la Av. Huascaran, con 23.00 ml Lado Por la

izquierda con el Lote N° 3, con 21.00 ml

Por la derecha con la Av. Country, con 21.00 ml Por el fondo con el Lote N°15 de la misma manzana,

con 23.00 ml. • Perímetro : 88.00 mts. • Área terreno : 483.00 m2 • Area construida : 172.00 m2 • Zonificación : Se encuentra dentro de la zonificación urbana.

4) EDIFICACIONES:

a) ESPECIFICACIONES CONSTRUICTIV AS TÍPICAS:

- Edificaciones de una sola planta. - Cimientos y sobre cimientos de concreto. - Muros de ladrillo revestidos con mortero. - Columnas de concreto. - Techo de concreto aligerado o de madera. - Pisos de parquet y cemento. - Puertas y ventanas de estructura metálica. - SSHH con WC tanque bajo, ducha, lavatorio.

b) ÁREAS CONSTRUIDAS:

b.1 Sala comedor

b.2 Cocina

b.3 Hall de distribución

b.4 SS HH

b.5 Dormitorios (03)

b.6 Patio

b.7 Dormitorio de servicio

b.8 Baño de servicio

Total área construida: 172.00 m2


c) OTRAS INSTALACIONES:

c.1 Cochera. c.2 Jardín exterior. c.3 Jardín interior c.4 Piscina.

d) INSCRIPCIÓN:

Asiento 01, de la partida electrónica N° P0905608380, de la copia literal obtenida de la Zona Registral N° VII, Sede Huaraz.

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�VALORIZACION COMERCIAL


1. Memoria Descriptiva

1.1. Propietario

1.2. Solicitante

1.3. Objeto de la Tasación

1.4. Metodología Empleada

1.5. Fecha de la Tasación

1.6. Localización

1.7. Zonificación y Uso Actual

1.8. Infraestructura de Servicios Urbanos

1.9. Linderos y Medidas Perimétricas

1.10. Perímetro

1.11. Área de Terreno

1.12. Descripción de la Edificación

1.13. Inscripción en los Registros Públicos

1.14. Área de Construcción

1.15. Antigüedad

1.16. Estado de Conservación

1.17. Depreciación

2. Cálculo de la Tasación

2.1. Tasación Directa

2.2. Tasación por la Oferta y la Demanda

2.3. Tasación Indirecta

2.4. Tasación Definitiva


TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE

CASA HABITACION

UBICADO EN AV. COUNTRY 190 URB. BUNEOS AIRES

CHIMBOTE

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. PROPIETARIO

Petróleos del Perú - PETROPERU S.A.

1.2. SOLICITANTE

Petróleos del Perú - PETROPERU S.A.

1.3. OBJETO DE LA TASACION

Determinar el valor comercial del inmueble con fines de compra - venta.

1.4. METODOLOGIA EMPLEADA

Se emplean los siguientes métodos:

Tasación Directa

Tasación por la Oferta y la Demanda

Tasación Indirecta

1.5. FECHA DE TASACION

19 de agosto de 2005

1.6. LOCALIZACIÓN

Av. Country N° 190, Urb. Buenos Aires, Distrito de Chimbote, Provincia del

Santa, Departamento de Ancash.

1.7. ZONIFICACION Y USO ACTUAL

Zonificación: Zona Urbana.

Uso actual del inmueble: En el inmueble corresponde a una casa habitación

actualmente desocupada.

1.8. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La casa se ubica en una Urbanización Buenas Aires en la esquina

conformada por la Av. Country y la calle Huscaran y rodeada de veredas de


cemento. La Av. Country es una Avenida principal con berma central donde

crecen arbustos.

En esta zona se cuenta con instalaciones eléctricas, redes de agua, desagüe

y teléfono.

1.9. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

- Por el frente, con la Av. Huascaran con 23.00 ml.

- Por la izquierda, con el Lote N° 3 con 21.00 ml.

- Por la derecha con la Av. Country con 21.00 ml

- Por el fondo, con el Lote N°15 de la misma manzana 23.00 ml.

1.10. PERIMETRO

El perímetro de la poligonal que limita el terreno tiene una longitud de 88.00

m.l.

1.11. AREA DE TERRENO

El área encerrada dentro del perímetro y de acuerdo al Asiento 01, de la

partida electrónica N° P0905608380, de la copia literal obtenida de la Zona

Registral N° VII, Sede Huaraz., es de 483.00 m2.

1.12. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

Se trata de un inmueble constituido por terreno y construcción para casa –

vivienda en el núcleo Urbano de la Urb. Buenos Aires, primera etapa,

jurisdicción del puerto de Chimbote, Capital de la Provincia del Santa,

Ancash.

Dicho predio esta constituido por los lotes 1 y 2, de la manzana K-1de la

referida urbanización.

De acuerdo a la Declaratoria de Fábrica y de la Inspección in situ se puede

describir como las características de la construcción, las siguientes:

- Cimientos: concreto ciclópeo.

- Muros y tabiques: ladrillo king kong.

- Pisos: parquet y cemento de coloreado.

- Estructuras: concreto armado.

- Techo: aligerado de concreto armado.

- Revestimientos: tarrajeo frotachado

- Baños: losa blanca nacional.

- Puertas: metálica.


- Ventanas: metálica.

- Instalaciones Sanitarias: empotrada, con tuberías de plástico.

- Instalaciones eléctricas: empotrada.

1.13. INSCRIPCION EN REGISTROS PUBLlCOS

El inmueble se encuentra inscrito en el Asiento 01, de la partida electrónica

N° P0905608380, de la copia literal obtenida de la Zona Registral N° VII,

Sede Huaraz.

1.14. AREA DE CONSTRUCCION

Según consta en partida electrónica N° P09056083, asiento 3 de los

Registros Públicos de Chimbote, por escritura Pública extendía ante el

Notario Don Ludovico Montañés Angeles, con fecha 26-05-1971, la firma

Constructora Nor-Perú S.A, declara que sobre el lote de terreno inscrito en

esta partida ha construido una casa habitación de material noble, compuesta

de sala comedor, cocina, hall, baño, 3 dormitorios, jardinera exterior, cochera,

jardín interior, patio, dormitorio, y baño de servicio con un área total techada

de 172.00 m2

1.15. ANTIGÜEDAD

De acuerdo a la Declaración de Fábrica fue terminada de construir en Mayo

de 1971, es decir tiene 34 años de antigüedad a la fecha.

1.16. ESTADO DE CONSERVACIÓN

De la inspección ocular se le puede calificar de Regular.

1.17. DEPRECIACION

Por su antigüedad y estado de conservación, se obtiene (Art.II.D.37) de la

Tabla 01 del Reglamento General de Tasaciones del Perú (Resolución

Ministerial N°469-99-MTC/15.04) publicada en "EI Peruano" (17-12-1999), es

de 38%.

2. CALCULO DE LA TASACION

2.1. TASACIÓN DIRECTA

Para lo cual calculamos el valor de la construcción como si fuera nueva y le

descontamos la depreciación.


Valor del Terreno

Los valores de terreno más cercanos encontrados in situ indican promedio de

60 $/m2:

� Valor del Terreno: $ 60.00/m2 *483.00 = $ 28,980

Valor de la Edificación

Utilizamos datos de precios unitarios, publicados en la Revista 1/2 de

Construcción para la Costa para el costo por m2.

1. Cimentación : 59.86

2. Estructura Portante : 258.28

3. Techos : 71.65

4. Pisos : 27.91

5. Revestimientos : 82.02

6. Coberturas : 19.17

7. Puertas y ventanas : 81.08

8. Roperos : --

9. Cerrajería : 7.64

10. Agua y desagüe : 52.13

11. Electricidad : 35.80

12. Baños : 19.95

S/. 715.49/m2

Al valor resultante se le aplica los factores de depreciación (0.62),

� Valor de la Edificación = S/. 715.49/m2*172 m2 *0.62*0.90=

= $ 21,129 (T.C.= 3.25)

Valor de la Tasación Directa

� Tasación Directa = Valor del Terreno + Valor de la Edificación

= 28,980 + 21,129 = $ 50,109

2.2. TASACION POR LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se ha encontrado que hay poca oferta y poca demanda en el mercado

inmobiliario de Chimbote, obteniendose

� Tasación Oferta y Demanda = 62.85 * 483 + 110 * 172

= $49,276


2.3. TASACION INDIRECTA

De los costos de alquiler encontrados en las zonas cercanas al inmueble

materia de esta tasación, se ubicó un inmueble de 160 m2 cuyo propietario

indicó un costo de alquiler de US$ 250 mensuales.

� Tasación Indirecta (*) =

� (Ingreso Medio Anual Probable)/(Tasa de Beneficio Neto)

($ 250 x 10) / 0.07 = $ 35,714

(*) Fórmula del Valor de Rentabilidad según Marnston y Agg.

2.4. TASACION DEFINITIVA

La Tasación Definitiva, es un promedio ponderado de la Tasación Directa,

Tasación por la Oferta y la Demanda y la Tasación Indirecta. Se le da un

mayor peso a la Tasación Indirecta por representar un valor más fidedigno

de la realidad inmobiliaria de la zona en que se encuentra el Inmueble.

� Tasación Definitiva = (50,109 + 49,276 + 2(35,714)) /4

= $ 42,703


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DATOS REGISTRALES �


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PLANOS


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ANEXOS


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FOTO N° 01

FOTO N°2


FOTO N°03: Piso de parquet deteriorado


FOTO N°4: Piso de parquet deteriorado


FOTO N° 05: SS HH mayólica y aparatos sanitarios blancos


FOTO N°6: piscina en patio interior

FOTO N° 07: piscina en patio interior


FOTO N°8

FOTO N° 09


FOTO N°10

FOTO N° 11


FOTO N°12

FOTO N° 13


FOTO N°14

FOTO N° 15: Propiedades adyacentes al inmueble en evaluación


FOTO N°16: Propiedades adyacentes al inmueble en evaluación

FOTO N° 17: Propiedades adyacentes en venta al inmueble en evaluación


FOTO N°18: Propiedades adyacentes en venta al inmueble en evaluación :

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