1

Fecha de Preparación de Informe: 26 de abril de 2011 CEMENTOS LIMA Cotización de Bolsa: BVL: CEMLIMC1 (común) ………………………..S/. 2.48 (cierre al 19 de abril) BVL: CEMLIMI1 (inversión)…..…………………..S/. 2.38 (cierre al 19 de abril)

N° de Acciones en circulación: CEMLIMC1…………………………………………. 1,050,071,000 CEMLIMI1………………………………………….. 135,646,000

PROPUESTA DE VALORIZACION GRUPO 3

VALOR EMPRESA CEMENTOS LIMA……............ S/. 3,900´000,000 VALOR DE ACCION (Objetivo)CEMLIMC1………………………………………... S/. 3.35

.

CEMLIMI1………………………………………… S/. 2.79

VALOR POR FLUJO DESCONTADO: S/. 3,775´656,000 VALOR POR MULTIPLO EV/EBITDA CONSIDERADO: S/. 3,894´488,000 MULTIPLO UTILIZADO PARA VALORIZAR: 9.5xEBITDA PRIMA DE CONTROL 20%

DATOS HISTORICOS

:

DATOS BÁSICOS 2011

CAPITALIZACION BURSATIL (S/.mn) 2,927.01 (al 19 de Abril)

RATIOS PRINCIPALES 2008 2009 2010 VE / EBITDA 5.2 7.8 11.5

VE / VENTAS 1.9 2.6 3.8

P / VL 2.2 2.9 4.9

DEUDA NETA / EBITDA 1.7 3.1 4.1

Cobertura Intereses 7.0 6.3 5.7

Margen EBITDA 37.0 33.0 33.0

ROE 25.0 25.0 23.0

ROA 11.0 8.0 6.0

Fuente: Elaboración propia.

2

EVOLUCION PRECIO DE LA ACCIÓN

Fuente: Invertia Internet. 22 abril del 2011. Se puede apreciar una alta correlación entre el Precio de las acciones comunes de Cementos Lima y el índice general de la Bolsa de valores de Lima.

ELEMENTOS CONSIDERADOS EN LA VALORIZACIÓN

1.- Proyección: Crecimiento positivo del PBI en el país y su alta correlación con el crecimiento del sector de Construcción.

Según análisis de correlación, una proyección conservadora por año de elecciones 2011 en el crecimiento del PBI estimado en 5%, provocará un incremento de aprox. 10% en la demanda por despachos de cemento, y de hasta un 15% bajo un escenario optimista de crecimiento del PBI. Estos son datos registrados como incremento en el consumo interno del cemento durante el año 2010 según reporte del Banco Central de Reserva del Perú.

La situación anteriormente explicada, dará como resultado, un impacto positivo en los despachos de cemento que redundaran en el comportamiento superior de la demanda y por ende en mayores ingresos para la compañía.

3

2.- Desarrollo de Proyectos que asegurarán capacidad instalada para satisfacer la demanda de cemento por los próximos 10 años sin dificultades:

PROYECTO EN PLANTA DE CEMENTOS LIMA

AMPLIACION DE PLANTA ATOCONGO Permitirá ampliar la capacidad de producción anual de clinker y cemento a 4.8mm y 5.5mm de TM, respectivamente. El proyecto incluye la construcción de un Multisilo con una capacidad efectiva de 20 mil TM. La mayor capacidad de almacenamiento del cemento permitirá reducir sustancialmente el consumo de energía eléctrica durante las horas punta (es 250% más cara). Se espera que el proyecto culmine a mediados del 2012. USO DE GAS NATURAL EN GENERACION ELECTRICA DE ATOCONGO (GEA) Consistió en la reconversión de los siete motores de la generadora a un sistema de combustión dual (94% de gas natural y 6% de petróleo Diesel 2). Estas conversiones realizadas por la empresa en pro del uso de combustible más limpio, ha permitido gestionar la obtención de Certificados de Reducción de Emisión de Gases de carbono dentro del Mecanismo de Desarrollo Limpio de Protocolo de Kyoto, los cuales rentabilizaran adicionalmente la inversión.

PROYECTOS EN SUBSIDIARIAS

PROYECTO HIDROELECTRICO EL PLATANAL Consiste en la construcción y operación de una central hidroeléctrica ubicada en Cañete con una capacidad de 220 MW. La construcción finalizó en diciembre de 2009 e inició operaciones en marzo del 2010. PROYECTO DRAKE CEMENT Consiste en la construcción y operación de una planta de cemento en Arizona, EE.UU., con una capacidad de producción anual de 660 mil TM cortas de clinker. Participa del 85% en el proyecto mediante su subsidiaria SKANON INVESTMENTS. La construcción de la fábrica se inició en mayo de 2008 y se espera que las operaciones se inicien el segundo trimestre del 2011. PROYECTO STATEN ISLAND Consiste en la construcción de un terminal marítimo en Staten Island (Nueva York, EE.UU.), para la descarga, almacenamiento y despacho de cemento y agregados. CEMENTOS LIMA cuenta con una participación de 80% en el proyecto a través de su subsidiaria TRANSPORTE LURIN. Se tiene previsto el inicio de la construcción en el año 2011 y se espera que entre en operación dos años después. Inversiones realizadas que permitirán mejorar aun más los niveles de eficiencia operativa, de la mano de una estricta política de control de gastos, con lo cual el margen operativo (EBITDA) se ubicara alrededor del 38 o 40%. 3.- La participación en subsidiarias que aseguran economías de escala como Platanal para electricidad, o diversificación de la demanda, como con Drake Cement, que redundan en un beta menor para la empresa. Estas inversiones son recientes, cuando éstas alcancen las eficiencias que mantiene Cementos Lima, los márgenes netos consolidados se incrementaran de manera importante. Las empresas subsidiarias de Cementos LIMA son: “Depósito Aduanero Conchán”, “Minera Adelaida”, “Skanon Investments”, “Naviera Conchán”, “Generación Eléctrica Atocongo”, “Prefabricados Andinos”, “Unión Concreteras”, “Compañía Eléctrica el Platanal”, “Transportes Lurín”, entre otras, como se muestra a continuación.

4

4.- Las ventajas competitivas que posee cementos LIMA por su ubicación directamente en la cantera de piedra caliza con recursos propios para cubrir una demanda de 100 años más( que le permite abaratar costos de traslado ), generar su propia electricidad, además de tener una planta tecnificada y preparada por los últimos proyectos de ampliación para cubrir una demanda mucho mayor y a menor costo (cambio de hornos por energía a gas natural), permiten considerar un crecimiento superior al 8% en los próximos años. 5.- Tiene una sólida situación financiera lo que le permitiría lograr niveles de apalancamiento superiores sin ningún problema, a comparación de sus pares en el mercado local. La deuda adquirida en el corto plazo está debidamente coberturada con líneas de crédito en los principales bancos del país lo que le permite acceder fácilmente a fuentes de financiamiento a tasas competitivas. Los principales ratios analizados se muestran a continuación

RAZONES FINANCIERAS 2008 2009 2010

Liquidez Capital de trabajo 14,960 48,811 -118,678 Razón circulante 1.05 1.15 0.83 Prueba ácida 0.35 0.50 0.48

Endeudamiento (Solvencia)

Razón de deuda 0.43 0.50 0.58 Razón de deuda a patrimonio 0.75 1.01 1.38 Razón de la capacidad de pago de intereses 7.03 6.29 5.73

Rentabilidad

Margen Utilidad Bruta 51% 49% 49% Margen Utilidad Operativa 35% 31% 31% Margen Utilidad Neta 19% 20% 16% Rendimiento sobre activos (ROA) 11% 8% 6% Rendimiento sobre capital (ROE) 25% 25% 23% Utilidades por acción (EPS) 2.20 2.23 2.08

Gestión (Administración de

Activos)

Ventas promedio por día 2,694 2,625 3,034 Compras promedio por día 1,865 1,767 2,078 Rotación de inventario 2.08 2.25 2.23 Rotación de activos fijos 1.44 1.24 1.21 Rotación de activos totales 0.55 0.42 0.37 Periodo promedio de inventario (PPI) 173 160 161 Periodo promedio de cobranza (PPC) 18 18 15 Periodo promedio de pago (PPP) 34 31 21 Ciclo operativo 190 178 177 Ciclo financiero (conversión de efectivo) 156 147 156

Análisis Du Pont

Margen de utilidad neta 0.19 0.20 0.16 Rotación de activos totales 0.55 0.42 0.37 Activos totales 1,773,160 2,255,459 2,928,393 Capital en acciones ordinarias (capital social) 756,996 756,996 756,996 Multiplicador de apalancamiento financiero 2.34 2.98 3.87 Rendimiento sobre activos (ROA) 0.11 0.08 0.06 Rendimiento sobre capital (ROE) 0.25 0.25 0.23

5

6.- Precios estables en el mercado local e internacional. 7.- El posicionamiento en el País, que acoge el 42% de la demanda interna (mercado local) impulsado por factores que limitan la competencia por zonas geográficas principalmente. Razones: Altos costos de transporte debido a lo complicado de la geografía del país, necesidad de una elevada inversión en activos fijos, necesidad de una red propia para llegar con un precio y un servicio adecuado a los clientes. 8.- Estabilidad en la gestión administrativa, de la Principal, que se mantiene en el cargo durante 3 generaciones y cuyos indicadores de gestión van de la mano con el incremento de las utilidades de la empresa. Las acciones que se negocian son básicamente las acciones de inversión que poseen las AFP y un 30% de las acciones comunes; sin embargo el 68% de las acciones comunes prácticamente no han cambiado de dueño desde que fue reprivatizada. En el directorio solo rotan 3 directores nombrados por las AFP, los 8 restantes son designados por los propietarios de la mayoría de las acciones, que en muchos casos son parte de la familia o muy cercanos a ellos.

6

VALORIZACION POR FLUJOS DE CAJA DESCONTADOS

Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 52011 2012 2013 2014 2015 2016

Ingresos por ventas 1.163.374 1.227.705 1.295.593 1.367.235 1.442.839 1.522.623Costo de ventas -590.368 -623.014 -657.464 -693.820 -732.186 -772.674Utilidad Bruta 573.006 604.691 638.128 673.415 710.653 749.949Gastos administrativos -42.481 -44.830 -47.309 -49.925 -52.685 -55.599Gastos de ventas -136.637 -144.193 -152.166 -160.581 -169.460 -178.831EBITDA 393.888 415.668 438.653 462.909 488.507 515.520Depreciación -46.628 -50.230 -54.111 -58.292 -62.795Gastos financieros -91.560 -91.560 -91.560 -91.560 -91.560Utilidad antes de impuestos 277.480 296.863 317.238 338.655 361.164Impuestos -83.244 -89.059 -95.171 -101.597 -108.349Depreciación 46.628 50.230 54.111 58.292 62.795Inversiones de Capital de Trabajo -240.709 -13.310 -14.046 -14.823 -15.643 -16.508Inversiones de Capital -190.113 -73.580 -79.264 -85.388 -91.985 -99.092Recuperacion Capital de Trabajo 315.040Perpetuidad 4.058.022FCFF -430.822 153.974 164.724 175.967 187.722 4.573.073

FCFF Descontado 3.419.569Valor subsidiarias 1.520.179Activos no operativos 204.714Valor Firma 5.144.462Deuda neta -1.367.623Valor Equity 3.776.839

FLUJO DE CAJA DESCONTADO

La inversión en Capital de Trabajo se obtuvo del cociente Costos de Ventas registrado en la gestión 2010 entre 360 multiplicado por el número de días del ciclo productivo. Este importe alcanza a

Sustento

S/. 240´709,000. La inversión en Activos Fijos se obtuvo a partir del crecimiento del rubro en los últimos tres años según registran los Estados Financieros de la empresa utilizando este promedio como base para la proyección. El porcentaje de crecimiento de los ingresos se determino a partir de la relación entre el porcentaje de crecimiento del PBI y del PBI del sector de la construcción calculados por el Banco Central del Perú. Este criterio (5.5%) resulta aún conservador si tomamos en consideración el crecimiento porcentual del consumo del cemento en la gestión pasada que sobrepaso el 10% respecto al periodo 2009. El WACC empleado resulta del promedio ponderado de los aportes de capital (patrimonio) y del endeudamiento de la empresa (después de impuestos). Cabe agregar que el costo del capital se ve afectado por el riesgo país, lo cual ha sido considerado en el cálculo del rendimiento esperado. WACC = 9.74%

Costo Capital x Participación de Capital + Costo de Deuda x Participación de Deuda

Costo de deuda Kd = 6.69%

Costo de capital Ke = 12.49% Ku = 6.91%

Tasa libre de riesgo = 4.47% Beta sector (desapalancado) = 0.88 Beta del sector apalancado = 1.22 Prima de Riesgo S&P 500= 4.90% Tasa de Impuestos = 30% Participación de capital = 35.26% Participación deuda = 64.74% Riesgo País (EMBI) = 2.06%

7

VALORIZACION POR MULTIPLOS

Principales Múltiplos de la industria, de empresas con presencia en el mercado peruano e internacional.

Fuente: Reporte Semanal BCP, 15 de abril del 2011

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 EEBITDA 198.016 238.560 332.953 361.595 312.139 361.412 393.888Capitalización bursátil (VE) 1.651.174 2.279.010 3.442.899 1.882.479 2.438.812 4.140.809 4.635.149

Múltiplos (VE / EBITDA) 8,3 9,6 10,3 5,2 7,8 11,5 11,8Múltiplo considerado para la valorización 9,5 xValor de la compañía ( 9,5x * EBITDA '11E) 3.741.932Valor empresas subsidiarias 1.520.179Valor total con subsidiarias 5.262.111Deuda Neta -1.367.623Valor Estimado de Mercado 3.894.488

VALORIZACION POR MULTIPLOS

Las acciones de Cementos Lima se vienen negociando a un múltiplo de 7.4x (sin considerar a las subsidiarias), muy por debajo del 9,67x considerado como mediana del sector (empresas comparables a nivel global) o con su par nacional de Cementos Pacasmayo que es 9.97x, por lo que considerar un múltiplo de 9.5x resulta ser lo más próximo, pero al mismo tiempo relativamente conservador, respecto a lo que sucede en el sector con empresas de importancia y volumen similar y que operan a nivel internacional o con su inmediato competidor nacional. Si consideramos como parámetro de referencia para la comparación el promedio internacional (10.01) el valor resulta ser más conservador aún.

Sustento

Valor de las principales subsidiarias de Cementos Lima.

Subsidiaria Valor Libros (2010)

P/VL Empresas

comparables

Valor por Múltiplos

CELEPSA 291,431 2.30 670,291 INVECO 122,891 1.34 164,674 SKANON INVESTMENTS 401,685 1.34 538,258 Valor subsidiarias (Abril 2011) 903,332 1,520,179

8

DISTRIBUCION DEL VALOR DE LA ACCION ( COMUNES e INVERSION )

Valor Estimado de Mercado por Múltiplos 3,900,000

Número de acciones comunes ( c ) 1,050,071 Número de acciones de inversión (i) 135,646

Prima de Control 20.0%

Número de acciones comunes con control 1,260,085 90.3% Número de acciones de inversión 135,646 9.7% Total de acciones 1,395,731 100%

Valor Objetivo de la acción común 3.35 Valor Objetivo de la acción de inversión 2.79 Se consideró como Prima de control para esta empresa, el factor de 1.2 ó 20% por encima del precio estimado para la acción de inversión, debido a informes revisados del histórico de primas de control realizados para la bolsa de valores de Lima, en la que se señalada que el rango en nuestro país se sitúa entre el 18 y el 22%. Para el caso de cementos Lima en particular, al estar concentrado el 68% de los acciones comunes ( con derecho a elección de directorio ), en mano de una familia con mucha tradición ( mas de 3 generaciones en la empresa), consideramos que la prima de control debe ubicarse en el rango entre 20% y 25%, esto por el poder de voto que tienen sus titulares, quienes por el numero de acciones que poseen, tienen derecho a elegir a 7.48 representantes en el directorio de 11 posibles (95,461,000) significan un director, y para tener la mayoría o control del directorio se necesitan 6 directores de 11. La cantidad mínima necesaria contra el exceso de acciones que estaría vendiendo el grupo mayoritario es lo que fija el control y ese dato alcanza el 24,6%, dentro de los parámetros fijados. Al ser el Perú un país con una legislación que protege al inversionista minoritario, además de tener estabilidad económica como modelo, consideramos que la cifra debe ubicarse finalmente en el extremo inferior o 20%.

9

CONCLUSIÓN

De acuerdo a la saludable condición financiera de la empresa; al exhaustivo control de sus gastos, a las constantes innovaciones tecnológicas que aplican en sus procesos; a las inversiones bien dirigidas realizadas y proyectadas que aprovechan el potencial de crecimiento del sector, al tener ventajas competitivas muy superiores a los de sus pares nacionales y futuros competidores extranjeros, al tener una buena liquidez en caja que le permite afrontar cualquier situación de riesgo que pueda presentarse (cambio de gobierno o crisis internacional), a la buena imagen y respaldo (solvencia crediticia) que tiene la empresa con las principales entidades financieras locales, a los mas de 60 años que le otorgan experiencia y amplio conocimiento del negocio, a los programas de desarrollo social para financiamiento de vivienda propia (convenio con Crediscotia financiera), a la amplia red de distribuidoras a nivel nacional (Progresol/Hatunsol), es que el grupo 3 considera un potencial de apreciación de la acción SUPERIOR al mercado, estando este último actualmente influenciado por una coyuntura política. De acuerdo con la valorización convenida ( por Múltiplos ) obtenemos un precio para la acción común de 3.35 soles y 2.79 soles para la acción de inversión, con un potencial de apreciación de 35% y 17% respectivamente. Se considera dentro del precio estimado que para el caso de venta de las acciones y control de la empresa, el efectivo en caja y activos que no sean parte del proceso productivo deberán ser previamente distribuidos de acuerdo a la posesión del accionariado actual. La prima de control empleada fue del 20% a favor de las acciones comunes, y esto se debe al 68% de las acciones de control que maneja el grupo mayoritario (Rizo-Patrón), y a la estabilidad que ha tenido el control de estas acciones en el tiempo. -------------------------------------------------------------------------