immoscÒpia 06
DESCRIPTION
Immoscòpia vol ser un espai de reflexió sobre el sector immobiliari.TRANSCRIPT
IMMOSCÒPIA 06
MAI 2014 EDT: Evolució constant OPN: Periodistas ante lo inmobiliario: todo un mundo TXT: A la recerca de l’energia I El repte de la rehabilitació sensible - Especial referència a la “gentrificació” I La remisión de deudas en la última reforma de la Ley Concursal. Una perla escondida en un contenedor I Reinventar la manera de fer negocis. La tercera revolució industrial al sector immobiliari. L’economia col·laborativa I Les 3 R (Rehabilitació, Regeneració i Renovació urbanes): un repte per a les Comunitats de Propietaris I Som davant d’un canvi de cicle del sector immobiliari? I Monapart y la comunicación online en el sector inmobiliario I La regulación del mercado del suelo I Mobilitat i sentiment de pertinença a l’àrea metropolitana de Barcelona
06
edita: API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris president: Joan Ollé consell editorial: Ma Roser Esquius, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Pere González Ne-breda, Maria Vilà, Marta Llimós, José Miguel Zubieta, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Rebeca Pérez coordinació: Rebeca Pérez col·laboradors: Xesco Espar, Dolors Clavell, José María Fernández Seijo, Pere Gon-zález Nebreda, Montserrat Junyent, Lluís Marsà, Mar-garita Rivière, Olga Sala, Josep Soria, Mariona Tomàs disseny, maquetació i fotografia: tonicastro.com impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal: B-00000-2012 redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: [email protected] | web: www.immoscopia.cat
IMMOSCÒPIA
Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya
2 EDT: Evolució constant 4 OPN: Periodistas ante lo inmobiliario: todo un mundo 6 TXT: A la recerca de l’energia 12 TXT: El repte de la rehabilitació sensible - Especial referència a la “gentrificació” 16 TXT: La remisión de deudas en la última reforma de la Ley Concursal. Una perla escondida en un contenedor 20 TXT: Reinventar la manera de fer negocis. La tercera revolució industrial al sector immobiliari. L’economia col·laborativa 26 TXT: Les 3 R (Rehabilitació, Regeneració i Renovació urbanes): un repte per a les Comunitats de Propietaris 32 TXT: Som davant d’un canvi de cicle del sector immobiliari? 38 TXT: Monapart y la comunicación online en el sector inmobiliario 42 TXT: La regulación del mercado del suelo 48 TXT: Mobilitat i sentiment de pertinença a l’àrea metropolitana de Barcelona
1
Í DX
Evolució constant
L es solucions existeixen, i sempre hi han estat, com
la paraula crisi, però mentre que aquesta s’ha uti-
litzat per alguns com a justificació per l’immobili-
sime, per no intentar superar-se, per a altres és l’incentiu
i el detonador de l’èxit.
Identificar i aplicar aquestes solucions ens permet evo-
lucionar. La innovació, la col·laboració i la formació són
necessàries per adaptar-se a un entorn en constant evo-
lució. Les preferències i hàbits dels clients canvien per
efecte de nous estímuls i exigències que, moltes vegades,
no tenen relació directa amb el sector en el que la nostra
empresa desenvolupa la seva activitat. És per això que,
nosaltres com a professionals, hem d’anticipar-nos amb
imaginació per vèncer la incertesa d’aquest canvi.
I parlar d’evolucionar, és parlar d’IMMOSCÒPIA, que en-
guany arriba a la seva tercera edició per reafirmar que
és realment l’espai d’aprenentatge i creixement del sector
que ens fa plantejar quines coses estem fent bé i quines cal
millorar pel futur que ja és avui.
El món ha canviat. El sector immobiliari ha canviat. El
comprador d’habitatge ha canviat. El producte immo-
biliari ha canviat. Els canals per arribar als clients han
canviat i també la manera com ens hi comuniquem. En
l’actualitat l’entorn ha canviat de forma accelerada, fins
i tot alguns diuen que ens trobem en constant revolució.
Estem convençuts que amb IMMOSCÒPIA d’enguany
sabrem aprendre molt amb experts d’aquí i de fora, i
que sabrem donar resposta als reptes que ens planteja
el nostre sector.
A la primera part del programa d’ IMMOSCÒPIA, in-
tentarem trobar solucions a múltiples qüestions com:
El mercat immobiliari, avui, té poc o res a veure amb
el que era fa uns anys?. Sabem on som, avui? Sabem
com aprofitar les oportunitats que el mercat ens ofereix,
avui? Sabem com ser professionals immobiliaris millors
i més efectius, avui? Tenim present que estem en un
mercat globalitzat? Com hi arribem? Quines són les es-
tratègies, les polítiques, les promocions que ens cal fer? 2
E D T
Venem immobles amb preus rebaixats, o venem territo-
ri, cultura, paisatge, equipaments, comunicacions? Què
atrau al comprador internacional per adquirir habitatge
a casa nostra?
Certament existeix una sòlida demanda d’habitatge per
part d’estrangers que no es concentra exclusivament en
els mediàtics mercats xinès i rus. Britànics, francesos i
belgues ocupen les primeres posicions en el rànquing
dels que més compren a Espanya. Tenim l’oportunitat,
dins el marc d’ IMMOSCÒPIA, de conèixer de la mà dels
màxims responsables de les associacions immobiliàries
d’aquests països què busquen, com ho fan i com arribar
al comprador estranger, a l’inversor internacional. L’11%
de propietats venudes el 2013 van ser adquirides per
estrangers. Bones notícies, tornem a donar confiança.
El segon eix central de la jornada IMMOSCÒPIA és el
producte immobiliari d’avui. A hores d’ara, ja es cons-
trueixen els immobles que conformaran les ciutats de
demà, més sostenibles, menys contaminades, més efi-
cients. Volem conèixer quines són les prestacions que
tenen aquests nous immobles per poder traslladar-les
als nostres clients i quins són els serveis addicionals re-
lacionats amb l’optimització dels immobles que podem
oferir als nostres clients per tal que adaptin els seus ha-
bitatges. La rehabilitació pot conformar-se amb un eix
d’aquesta evolució necessària.
Ha arribat la revolució al sector immobiliari? Tenim els
indicis? Edificis transformats en petites plantes d’energia
verda? Ciència ficció? Aquest és el producte immobili-
ari que avui ja es projecta i que pot suposar la creació
de llocs de treball al sector. Ens trobem en un inici de
reactivació?
Cada cop hi ha més usuaris que es preocupen per l’efici-
ència energètica, per la sostenibilitat del seu habitatge.
Però, què implica la construcció d’un edifici amb certi-
ficació A? Associem que aquest tipus d’immobles són
rendibles? Us asseguro que tindrem respostes i exemples
a aquestes qüestions.
En eI tercer bloc, procurarem esbrinar com arribar a con-
nectar amb aquest client que està fent un tomb en els
seus hàbits de compra, en el seu format de producte i
fins i tot en els seus valors sobre els que fomenta un nou
estil de vida i per tant de relació amb l’entorn. Més d’un
82% d’usuaris de mòbil té un smartphone. Els nadius di-
gitals són els nostres futurs compradors i cal que parlem
el seu llenguatge, que siguem presents on es busquen
els productes. I per arribar a ells no només cal ser-hi, cal
convertir els “80m2 dues habitacions amb cuina i bany”
en relats d’experiències úniques. Hi ha camí a recórrer,
ens cal evolució. Identificar aquestes premisses ens per-
metrà apuntar cap a l’èxit les nostres accions comercials.
Si som capaços d’aglutinar totes les bones notícies, de
ser crítics però constructius i d’actuar, per obtenir resul-
tats diferents, tinc la convicció que un any més, IMMOS-
CÒPIA s’haurà convertit en aquell instrument d’obser-
vació per diagnosticar problemes i avançar en la bona
direcció de trobar les millors solucions compartides, en
definitiva per trobar la nostra evolució constant.
L’escenari d’aquest espai de reflexió IMMOSCÒPIA es-
devé a casa nostra, a casa dels API gironins. Girona s’ha
retrobat i evoluciona cap un model urbà i turístic sos-
tenible i de qualitat. És per això que hem procurat que
pugueu gaudir de l’explosió de colors que és la ciutat de
Girona en un marc únic que és Temps de Flors. Gràcies
per fer-ho possible.
RAMON COROMINASPresident API Girona
3
Del mercado inmobiliario y sus problemas sólo ten-
go las nociones generales de cualquier ciudadano,
quede constancia desde el principio. Los periodis-
tas, sin embargo, tenemos algún conocimiento adjunto
que a veces nos ayuda a entender cómo se plantean estos
temas cuando salen a la luz pública y cuáles son los mo-
tivos que originan las noticias sobre todo lo inmobiliario.
Hay compañeros expertos en el asunto y los demás siem-
pre podemos aprender de las ‘historias internas’ a través
de ellos. Y, desde luego, no hay periodista veterano (tal
es mi caso) que no se haya topado alguna vez con no-
ticias más o menos complejas referidas a ese mercado,
tanto para trabajarlas como para padecerlas.
Estamos hablando de un mercado muy importante:
todo aquel que haya comprado, vendido, heredado o
alquilado una casa, un piso o un chiringuito ha tenido
que enfrentarse con leyes y reglamentos más o menos
incomprensibles, que parecen variar según los gobier-
nos de turno. Un lío que se acrecienta cuando pensa-
mos que sobre nuestro hábitat urbano (o rural también)
tienen competencia tanto el Gobierno central como los
autonómicos y, desde luego, los ayuntamientos, con sus
ordenanzas, normas y correspondientes intereses. El re-
sultado de esta acumulación es una jungla legal a la que
se enfrentan los ciudadanos. Una jungla que requiere de
expertos que orienten a los pobres mortales en busca de
techo donde cobijar sus vidas. Por la razón que sea, en
nuestra realidad es raro quién que no necesita poner un
API en su vida.
Hago esta introducción para que se entienda que el
periodista está obligado a conocer la realidad de los
ciudadanos ante cualquiera de las circunstancias que
determinan su vida, y la vivienda es de la mayor impor-
tancia; comprobado. Aún más, el periodismo correcto y
profesional debe existir, en este campo como en todos
los demás, para ayudar a los ciudadanos a conocer y
comprender cuál es la realidad y cómo hacer para ma-
nejarse correctamente en ella.
El periodismo no debería desorientar ni engañar ni tam-
poco ocultar realidades desagradables o moverse por in-
tereses propios. Los periodistas debemos sintetizar con
inteligencia: explicar los hechos y sus circunstancias
pensando más en estos ciudadanos que en los intereses
y compromisos del diario o de sus anunciantes. Todo el
mundo debería saberlo, lo subrayo: el ejercicio honesto
y veraz del periodismo es posible, pero no es fácil. Tam-
poco en lo que afecta al tema de la vivienda en el que
confluyen tantos intereses encontrados.
Hay ejemplos de todas clases. ¿Cómo saber, para empe-
zar, cuánto ha bajado el mercado de la vivienda nueva
y de la de segunda mano en Barcelona desde hace 10
años? O ¿cuál es la perspectiva de ese mercado, seguir
bajando o cambiar al alza? La respuesta correcta a esa
pregunta elemental cambia, por sí sola, un montón de
cotizaciones y puede hacer ricos o arruinar a quién se
equivoque.
No es ninguna novedad: el de la vivienda ha sido el mer-
cado de grandes enriquecimientos y lo contrario. ¿Qué
decir de los fondos buitre (multinacionales financieras)
que parece se aprestan a invertir en las llamadas ‘opor-
tunidades’ de mercado? ¿Sabremos alguna vez de qué
plusvalías van a beneficiarse esos presuntos inversores?
Periodistas ante lo inmobiliario: todo un mundo
4
E D TO P N
Mas incógnitas punzantes. ¿Cómo evaluar la repercusión
de los precios de venta del patrimonio inmobiliario pú-
blico sobre los precios de la propiedad privada? He leído
hace poco que nuestra Generalitat catalana trata de ven-
der 13 edificios públicos por 215 millones de euros: ¿es
eso una ganga o no? Sólo recordar que por la bella finca
racionalista (1929) de la calle de Caspe esquina Pau
Claris conocida por el nombre de ‘casa Tecla Sala’ (Ca-
talogada, arquitecto Folguera) se pide una cifra de risa
(23,4 millones según La Vanguardia -5 de marzo 2014- o
18 784 millones según la página de la Generalitat que
incluye 3 años de alquiler). No es fácil responder a eso,
sin equivocarse claro.
Los periodistas, en casos así, sólo podemos explicar
nuestras dudas y mostrar los datos que tenemos. Y, des-
de luego podemos estar muy equivocados, o, para que se
me entienda, ser ‘víctimas’ de fuentes muy interesadas
que ‘dirijan’ en nuestras narices la información periodís-
tica por medio de nuestra firma (que es nuestro único
patrimonio).
Pienso que un buen periodista es aquel que ha sido en-
gañado las veces suficientes como para no volver a caer
en esas trampas y, contrastarlo todo con diversas fuen-
tes, también inmobiliarias o económicas. Publicar según
qué historias es toda una carrera de obstáculos y supone
tener que trabajar a fondo para descubrir esos intereses
que no afloran a simple vista. Y esto ahora mismo resul-
ta tan caro que los medios tienen demasiado a menudo
la tentación de hacer una información más efectista o
populista que real.
Otro ejemplo. ¿Cuánto tiempo hace que se sabe que en
el año 2014 se acaba la ‘alegría’ de los antiguos contra-
tos de alquiler que cobijan tantos comercios y negocios
barceloneses? Pues bien, todos hemos visto como el
asunto parece haber ‘cogido por sorpresa’ al mismísimo
Ayuntamiento de la ciudad. ¿Es posible que no se hayan
dado cuenta de que algunos centenares de estos nego-
cios (farmacias, pastelerías, tiendas textiles, etcétera) se
han convertido, a través de los tiempos, en alquileres/
ganga para el inquilino? Parece que han sido los medios
de comunicación quienes han puesto al consistorio sobre
aviso utilizando el viejo truco del rasgamiento de ves-
tiduras que moviliza el sentimiento popular ante esas
reliquias del pasado: ¿Cómo puede desaparecer tal bar,
o tal farmacia, o tal confitería?, se preguntan.
Los periodistas han apelado a los ciudadanos para que
se conviertan en jueces. Y el dictamen ha sido casi uná-
nime: esos lugares ‘viejunos’ han modelado la identi-
dad de un montón de generaciones que lamentarían su
desaparición. El recurso al populismo ha sido el recurso
directo. Y, en este caso más que otros muchos, el perio-
dismo ha servido para aglutinar esa entelequia que se
ha dado en llamar opinión pública. Personalmente creo
que algunos de esos comercios deberían ser conservados
como ‘testimonios’ vivos de una época, pero eso no es
fácil si no se alcanzan acuerdos con la propiedad y con
quienes dan vida a tales reliquias.
No puedo extenderme más. Ya he dicho que soy lega en
la materia y que me he limitado a subrayar algunos pro-
blemas que son comunes a estos tres ejes que formamos,
los ciudadanos, el mundo amplio y difuso de la vivien-
da y los periodistas que informamos de lo que sabemos
que sucede. Y cuando no lo sabemos, aunque tenemos
prohibido inventarlo, buscamos recursos debajo de las
piedras. Esos recursos, me refiero al sector y las perso-
nas que lo conforman, también podrían ayudar a que se
conozca la realidad facilitando informaciones precisas,
transparentes y reales. Que falta nos hacen a todos.
MARGARITA RIVIÈREPeriodista
5
La motivació és un estat mental, l’energia ens mou a l’acció. Per aquest motiu, allò que fa que obtinguem un elevat rendiment i el puguem mantenir sostingudament en el temps és ser capaç de generar energia. Però, com es genera l’energia?
A LA RECERCA DE L’ENERGIA
6
T X T
INTRODUCCIÓ
Durant els anys que he estat entrenador
d’esportistes sempre he estat preocupat
per dos grans àmbits de coneixement: el
tàctic o estratègic (és a dir, com es pot
jugar millor) i l’emocional (com aconse-
guir que els esportistes sempre rendeixin
al màxim nivell mental).
Sempre havia pensat que aquests dos
són els aspectes cabdals per a assolir el
màxim rendiment. En aquest article des-
velaré les claus d’aquests dos àmbits i les
de dos àmbits nous que he descobert en
el camí. Igualment crec que les respostes
que doni en l’àmbit esportiu es poden
aplicar a la nostra vida diària ja que els
esportistes són en realitat persones i
construeixen el seu rendiment amb les
mateixes eines que tenim tots.
Per damunt de tot m’he adonat que tot i
que la recerca de les estratègies de mo-
tivació sol preocupar-nos, dos conceptes
apareixen i es revelen com encara més
importants que la motivació: el primer
és el rendiment. El que generalment vo-
lem és que l’equip rendeixi, per sobre
del fet que estigui motivat. A vegades no
guanya el que està mes motivat ja que
l’adversari pot tenir un talent o organit-
zació tàctica superior que l’ajuda a ob-
tenir un rendiment major. A vegades els
jugadors ja estan motivats... el què els
passa és que no saben com dur a terme
les tasques que els facin guanyar!
Amb el temps m’he adonat que allò que
fa que obtinguem un elevat rendiment i
el puguem mantenir sostingudament en
el temps és ser capaç de generar ener-
gia. Crec que és important fer el canvi
de voler estar motivat a voler sentir
energia. En efecte, la motivació pot ser
un element més mental en canvi el que
realment ens mourà i ens aproparà als
nostres objectius és posseir una energia
sense fi que ens faci actuar físicament.
Crec que aquesta energia s’allibera quan
s’alineen els quatre índexs dels que par-
laré en l’article: el talent, les emocions,
la salut i la transcendència.
LA FÓRMULA MÀGICA
Fa anys que em dedico a la formació
d’entrenadors. En tot aquest temps,
quan explicava com podem treure el
màxim rendiment dels nostres espor-
tistes, construïa una fórmula que resu-
midament deia que el rendiment dels
esportistes és la suma de les diferents
perspectives que en la seva preparació
desenvolupem, és a dir, la preparació
física més la tècnica, més la tàctica més
la psicològica. Aquesta fórmula, per la
seva senzillesa i obvietat, mai no havia
estat qüestionada.
Fa un temps vaig començar a sospitar
que l’operació matemàtica que unia els
diferents tipus de preparació no era la
suma. Vaig observar que les relacions
que s’establien entre els diferents tipus
de preparació més que afegir-se les unes
a les altres, es potenciaven i s’interrela-
cionaven d’una manera molt més siner-
gètica.
Portada a l’extrem per mancances, veiem
que quan un jugador no estava motivat,
no és que afegís un valor igual a zero a
la seva qualitat tècnico-tàctica, sinó que
senzillament no valia res. I el mateix
passava amb l’apartat físic.
D’aquesta manera, sembla que la rela-
ció que s’estableix entre les diferents
“columnes” de rendiment és més aviat
la multiplicació. Si entenem (en una pri-
mera aproximació) que el talent d’un ju-
gador és la seva capacitat tècnica més la
seva capacitat tàctica) ens trobarem amb
que la motivació i la forma física poden
augmentar (o disminuir si multipliquem
per menys d’un) el seu talent i, per tant,
el seu rendiment.
EL TALENT
Considero que hi ha tres tipus de perso-
nes: les que no s’adonen del que succe-
eix, les que sí que se n’adonen del que
passa, i els que fan que passin coses.
Utilitzant aquests tres avatars personals,
explicaré a continuació el concepte que
tinc de talent, com a capacitat personal
d’assolir rendiment.
XESCO ESPAR
7
La definició de talent que presentaré
aquí potser no sigui la més ortodoxa
però està carregada d’utilitat. Per a fer-
ho, necessitaré aquests tres elements que
fan referència als tres tipus de persones
que acabo d’esmentar.
En primer lloc, podem entendre el ta-
lent com el conjunt d’habilitats que un
jugador o una persona posseeix. En un
esportista poden ser les habilitats que
té de passar la pilota, regatejar, xutar,
aturar, córrer o fer tombarelles amb més
estil que ningú. El talent pot ser innat
(escassos casos) o adquirit (a base d’ho-
res de pràctica enfocada). En la nostra
feina, aquesta dimensió del talent podria
entendre’s com les habilitats que hem
anat aprenent des que vam ser consci-
ents que ens volíem dedicar al que fem.
No obstant això, el talent inicial sol
servir de molt poc, si no som capaços
d’usar-lo per a resoldre els problemes
que el joc o la vida ens proposa. De poc
serveix que un jugador sigui ben hàbil
durant l’entrenament, quan la oposició
dels seus companys és sempre respec-
tuosa. El talent, el verdader talent cal
demostrar-lo en les situacions difícils i
que suposen un repte en tots els sentits.
Quan el partit està costa amunt i el ri-
val ens treu avantatge, juguem a camp
contrari i queda poc temps, allà és quan
el talent ha d’aflorar i rendir. Igualment
treballar amb compradors o venedors
decidits és molt més fàcil que quan qui
ens visita no té clar el que vol i a més
ens trobem en una època en que és difí-
cil fer transaccions.
Finalment, un tercer component oblidat
del talent és aquell que ens permet dur
la iniciativa, és a dir, el que ens permet
anticipar els possibles problemes que
tindrem i actuar proactivament perquè
es donin en les maneres més convenients
per als nostres interessos.
Sentir-nos talentosos en el dia a dia
significa tenir confiança de què serem
capaços de resoldre els nostres proble-
mes domèstics o a la feina i per tant
afecta directament a la motivació. Si
nosaltres tenim confiança de bon matí
que avui serà un dia productiu a l’ofici-
na i que anirem resolent les demandes
que els clients ens facin, segur que ani-
rem molt més motivats a treballar que
no pas si tenim por del dia. És per això
que la formació i l’aprenentatge conti-
nuat sempre afecten directament també
la motivació.
A vegades no és que no estiguem moti-
vats per a fer una venda, el problema és
que no tenim clar com fer-la. Quan ho
esbrinem o ho aprenem, la motivació per
a fer-la acudeix a l’instant.
L’ASPECTE EMOCIONAL
Podem entendre les emocions com a
estats mentals molt intensos que es ge-
neren a partir del sistema nerviós i que
són desencadenats per alguns elements
de l’entorn o per la direcció deliberada
de l’enfoc del pensament.
Les emocions ens permeten accedir a re-
cursos que anteriorment no reconeixíem,
per tant ens permeten actuar en circums-
tàncies que en altra hora no ho hagués-
sim fet. Per això es relacionen amb la
motivació. Un adequat estat emocional
ens farà actuar i un altre no.
La relació entre l’estat emocional perce-
but i la postura que adoptem és evident.
Cada estat emocional porta associada
una postura que és en realitat el que ens
fa sentir. Les postures que adopta una
persona quan sent por, alegria o ràbia
són completament diferents entre elles.
Crec que és important adonar-nos que
la relació que els estats emocionals te-
nen en referència al cos són certes en
les dues direccions. És a dir, que tant
l’emoció afecta la postura, com la postu-
ra afecta l’emoció, ja que la ment no pot
processar i sentir una emoció per la qual
no té el cos disposat de manera correc-
ta. Per exemple, és difícil sentir tristor
si tenim un somriure dibuixat a la cara.
És fàcil observar com els metges reco-
manen de seguida la gent que pateix
depressions, que es mogui i camini. El 8
T X T
moviment i la postura poden fer desapa-
rèixer la sensació corporal de tristor en
només uns instants.
Un altre element que ens permet accedir
al control de les emocions és el control
del pensament. No sempre podem con-
trolar el que succeeix en el nostre en-
torn, però sempre podem decidir dues
coses: a quina part de l’entorn prestem
atenció i què significa això per a nosal-
tres. Efectivament, segons en la part de
l’entorn que enfoquem sentirem només
tristor o segons en la part que enfoquem
sentirem ràbia, o alegria. De la mateixa
manera que quan uns jugadors s’adonen
que falten tres minuts i van perdent per
dos gols, el seu estat emocional serà
completament diferent si interpreten
que “només” falten tres minuts, o que
“encara” falten tres minuts. Si aprenem
a enfocar sempre en aquelles coses que
ens donen força i no que ens la treuen
estarem més a prop de controlar també
les nostres emocions.
Els estats de motivació solen caracterit-
zar-se per postures dretes i de seguretat,
amb un cert moviment associat i sobretot
amb l’habilitat d’enfocar en aquelles cir-
cumstàncies que ens fan sentir control so-
bre la situació i ganes d’actuar sobre ella.
LA SALUT
El rendiment dels esportistes està forta-
ment lligat al seu esforç físic. En alguns
esports és més evident que en altres,
com ara en els esports individuals, però
en tots els esports és determinant per al
seu rendiment.
I si en els esportistes és important també
ho ha de ser en la població en general.
És possible que la forma física no sigui
tan determinant però no és menys cert
que la salut sí que ho és. I no em re-
fereixo a estar malalt. Evidentment el
rendiment d’una persona malalta bai-
xa molt (de fet sol agafar la baixa a la
feina) però molts petits entrebancs de
salut passen inadvertits en el dia a dia
afectant en bona mesura l’energia que
tenim per a anar a buscar el dia en lloc
d’esperar que vingui.
El mateix succeeix amb l’alimentació.
No és el mateix menjar que nodrir-se.
El que realment importa quan mengem
són els nutrients que proporcionem al
nostre cos. De tota la gama de productes
que hi ha en el supermercat, segur que
n’hi ha uns cinquanta que proporcionen
el màxim de nutrients per peça. Perquè
no ens acostumem a menjar aquests?
La publicitat, els gustos i els hàbits que
hem anat adquirint fan que la nostra
alimentació ens proporcioni una baixa
nutrició i un excés d’aliments dolents
per la nostra salut i plens de substàncies
tòxiques. Aquestes substàncies, si bé no
ho semblen en aquell precís moment, a
base d’anar acumulant-se en el nostre or-
ganisme acaben per deteriorar la nostra
forma física i apagar l’energia.
Uns bons hàbits alimentaris són impres-
cindibles per a poder generar de mane-
ra sistemàtica l’energia que necessitem
cada dia. Hauríem de canviar la mane-
ra en que veiem la nostra alimentació i
passar a pensar que quan mengem ens
nodrim més que altra cosa.
El mateix passa amb l’exercici físic. Sóc
del parer que l’energia no es posseeix,
sinó que es crea. I que una de les mane-
res d’aprendre a crear energia és entre-
nant, ja que l’esforç volitiu de fer activi-
tat física posa en moviment els nostres
recursos de producció d’energia, de ma-
nera que estaran més optimitzats quan
demanem l’energia per realitzar altres
tasques (els cansats fan la feina, diuen,
possiblement perquè son aquells que han
après a generar energia fins i tot quan
aquesta se’ls ha acabat).
A L A R E C E R C A D E L’ E N E R GI A
Hi ha tres tipus de persones: les que no s’adonen del que succeeix, les que sí que se n’adonen del què passa, i les que fan que passin coses
9
A més la sensació de sentir-se en forma o
si més no físicament actiu afecta directa-
ment l’humor general de la persona i com
a conseqüència el seu nivell d’activitat.
LA TRASCENDÈNCIA
Fins ara hem repassat els tres actors
principals en la generació d’energia. La
salut (o aspecte físic), el talent (o aspec-
te mental), la motivació (aspecte emoci-
onal) són els principals factors que fan
que siguem capaços de generar energia
a voluntat.
Així i tot hi ha cops en què les tres for-
ces ens semblen alineades, és a dir, que
estem bé de salut, ens encanta i sabem
fer la nostra feina i fins i tot ens sen-
tim motivats a fer-la... però no sempre
ho aconseguim. L’evidència d’aquest fet
m’ha fet reflexionar durant temps i crec
que quan “tot està be” i encara no actu-
em, es perquè encara ens falta disparar
el darrer factor, el factor espiritual o de
transcendència.
Tots coneixem grans aconseguidors (es-
portistes o professionals de diversos àm-
bits) que a vegades arriben a límits on
sembla que ja estan realitzats i l’única
manera de continuar perseguint els seus
somnis és fent-ho per quelcom més que
ells mateixos. És com si la necessitat o
possibilitat de deixar un llegat els donés
l’extra que necessiten per a enfocar-se
definitivament.
Quan s’allibera aquesta quarta força
l’energia esdevé inabastable. Fins i tot
molts cops aquesta quarta força
desencadena i orienta les altres.
Fer les coses pels altres ens fa sentir una
major necessitat de cuidar-nos, d’apren-
dre el que faci falta, d’organitzar el nos-
tre entorn perquè els recursos apareguin
i ens dóna motivació per llevar-nos cada
dia. Potser aquesta quarta força, la de la
transcendència, sigui la clau definitiva
de la voluntat humana.
Recordo les paraules que en Pep Guar-
diola va etzibar als integrants d’aquell
equip del Barça que ho havia guanyat
tot excepte el darrer títol de la Copa In-
tercontinental. “Si perdeu seguireu sent
el millor equip del món, però si guanyeu
sereu eterns” .
Van guanyar... i encara els recordem.
10
T X T
Ara més que mai, necessites un expert que et faci costat en la compra, venda o lloguer d’un immoble.www.api.catEl portal professional més important de Catalunya
Oferta immobiliària amb la garantia d’un col·lectiu professional amb més de 60 anys d’experiència en el sector i amb més de 2.000 membres a tot Catalunya.
El centre de Barcelona s’està “gentrificant”: la població de classe treballadora originària dels centres urbans està sent substituïda per població més benestant. Per mitigar els efectes d’aquest fenomen, cal intervenir conscientment.
EL REPTE DE LA REHABILITACIÓ SENSIBLE -ESPECIAL REFERÈNCIA A LA “GENTRIFICACIÓ”-
12
T X T
La idea d’aquest article prové d’una ses-
sió de treball organitzada pel COAPI a
la seu de l’APCE el 08/11/2013, on vam
analitzar què podíem fer per tirar enda-
vant operacions 3R (rehabilitació, rege-
neració o renovació, en termes legals)
a partir de l’entrada en vigor de la Llei
8/2013.
En aquest context vaig plantejar que, al
meu entendre, el futur de l’urbanisme
és clarament el de les actuacions en la
ciutat construïda, però que aquestes in-
tervencions tenen com a repte majúscul
trobar la manera de ser viables econò-
micament sense posar en perill la mà-
xima atenció a les persones, en especial
als residents i petits propietaris. Així, si
tradicionalment les operacions urbanís-
tiques han concernit només a promotors
i propietaris majoritaris, en la rehabi-
litació s’obre un camp de treball que
no té res a veure amb el protagonisme
d’aquests agents. La ciutat construïda és
habitada i, per tant, les persones que hi
resideixen passen a ser protagonistes de
primer ordre.
En la Llei 8/2013 es ve a dir que les co-
munitats de propietaris –hauríem d’in-
cloure-hi els veïns- són el centre de la
política rehabilitadora. Però alhora la
llei permet que la iniciativa de la trans-
formació no sigui dels residents sinó que
es declari obligatòria per part de l’Ad-
ministració pública, per decisió pròpia o
a proposta d’un agent rehabilitador. En
aquest cas les comunitats no tenen capa-
citat de decisió, ja que no és necessari
l’acord de la comunitat per dur a terme
l’actuació.
Hem d’adonar-nos que aquesta previsió,
pensada per facilitar algunes operacions
rehabilitadores, pot ser un problema si
s’utilitza de forma generalitzada, en un
país amb una població que ha envellit al
ritme dels seus habitatges, amb un gran
nombre de pensionistes, i on els que no
som vells vivim també una crisi mai vis-
ta. Davant aquesta situació, no podem
estressar més a la gent que pateix.
Hauríem de tenir clar que no podem
traslladar a les operacions rehabilitado-
res les perversions de les tècniques i mè-
todes de treball utilitzats en les operaci-
ons urbanitzadores. L’agent rehabilitador
no pot ser un mer agent urbanitzador
traslladat a la ciutat construïda. Si ens
creiem que un edifici i un tros de ciutat
DOLORS CLAVELL NADALAdvocada (va treballar en la regeneració de Ciutat Vella els anys 90)
Què és la gentrificació?
El terme va ser creat als anys 60 per la sociòloga marxista Ruth Glass, per referir-se al que succeïa al centre de Londres, on les classes mitjanes i altes dels afores de la ciutat anaven envaint progressivament el centre, expulsant indirectament les classes baixes. Etimològicament, la paraula deriva de l’an-glès “gentry”, que significa classe acomodada, i que originàriament incloïa les persones de bones maneres (gentlemen) i el conjunt de professionals acomo-dats (esquires). Es podria dir que la gentrificació és una mena d’elitització.
S’entén que el procés de gentrificació és aplicable al desplaçament de la po-blació de classe treballadora originària dels centres urbans, substituïda per població més benestant que veu en aquest centre l’oportunitat de gaudir d’una oferta d’equipaments i activitats que no li ofereix la perifèria. Per posar un exemple, a casa nostra la gentrificació es produiria al centre de Barcelona, amb la vinguda de determinades persones i parelles amb capacitat de consum cultural que, un cop han criat els fills en un habitatge aïllat a Sant Cugat, al voltant dels 50 anys desitgen gaudir de la proximitat del Liceu, els teatres, el cinema, la dansa o la música en directe, i les activitats molt diverses que no-més ofereix la ciutat central. D’aques-ta forma, aquesta ciutat central es va transformant socialment, expulsant directament i indirectament les per-sones que van patir els moments de degradació i que ara no poden pagar els preus que el fenomen ha generat. 13
U N E N TO R N D I F Í C I L
es revaloritzen amb unes obres de reha-
bilitació, els seus veïns han de sentir-se’n
beneficiats i no expulsats i menystinguts
i maltractats, com s’han sentit tradicio-
nalment els petits propietaris i ocupants
davant els poderosos agents urbanitza-
dors.
L’objecte de la rehabilitació no són els
edificis sinó la gent, les seves necessitats
bàsiques, la seva qualitat de vida i el seu
dret a un habitatge digne. El negoci ex-
cessiu i descontrolat que va fer-se sobre
el sòl d’aquest país no pot traslladar-se
ara als barris habitats.
Per tant, el NOU AGENT REHABILITA-
DOR ha d’ampliar la seva perspectiva i
els seus coneixements, i ha d’integrar
com a propi l’estudi i anàlisi dels proces-
sos urbans. No pot ser que vagin per una
banda les associacions veïnals i els ex-
perts en sociologia o geografia urbanes, i
per l’altra els agents de la transformació,
amb llenguatges i mirades absolutament
diferenciades sobre un mateix fet.
En aquesta línia, l’agent rehabilitador
s’ha de reciclar, i tenir coneixements bà-
sics de les reflexions entorn al fet urbà.
Un dels temes de reflexió interessants
que es van desenvolupant en l’acadèmia
–i que tots hauríem de conèixer- és el de
l’anomenada GENTRIFICACIÓ.
En l’anàlisi de la gentrificació, s’ha dit
que hi ha dues explicacions, que es com-
plementen:
a) Existeix una tendència “natural” del
mercat del sòl i el comportament del ca-
pital immobiliari a destinar-se a les clas-
ses més afavorides donat que generen un
major negoci a l’activitat immobiliària.
Segons estudià el geògraf Neil Smith,
arriba un moment en què determinats
espais degradats generen un potencial
immobiliari tan gran que els inversos
impulsen el procés de gentrificació per
obtenir-ne beneficis.
b) Les ciutats es converteixen en espais
amb una economia basada en els serveis
i els negocis, la qual cosa incrementa la
presència de professionals especialistes,
que formen part de les classes mitjanes
i altes. Aquestes classes tenen preferèn-
cies residencials, d’oci i de consum molt
lligades a la qualitat de la vida urbana.
Podem veure que, si continuem amb
l’exemple de Barcelona, és possible
mitigar els efectes de la tendència a la
gentrificació si invertim en la millora
general dels barris i no ens concentrem
únicament en el centre de la ciutat, o si
reconeixem el dret al reallotjament de
les persones residents que no volen mar-
xar, o si actuem quan es detecten casos
d’assetjament immobiliari característics.
En observar la nostra pròpia història re-
cent, podrem detectar l’evolució de les
operacions que hem realitzat i com s’ha
permès o no que la tendència inicial fos
corregida.
Per evitar processos com la gentrificació,
l’alternativa no és la passivitat, sinó la
intervenció conscient. És a dir, no crec
que es pugui defensar que no cal inter-
venir en les ciutats centrals per frenar-ne
la degradació, però sí que és exigible
que aquesta intervenció sigui curosa i
coneixedora dels efectes perversos que
es poden generar.
En conclusió, la reflexió general que
aquí s’apunta és que, si volem actuar
en la ciutat construïda, hem de fer els
màxims esforços per entendre els efectes
que les nostres actuacions tinguin en la
població. Entre aquests efectes, cal evi-
No podem traslladar a les operacions rehabilitadores les perversions de les tècniques i mètodes de treball utilitzats en les operacions urbanitzadores.
14
T X T
tar la substitució total de la població que
habita un barri per donar pas a gent amb
majors recursos que busca la centralitat
urbana d’un espai renovat. I això es pot
defensar per part dels propis agents
rehabilitadors, no cal deixar que tota
aquesta reflexió es produeixi en àmbits
estrictament acadèmics i veïnals.
S’apunta doncs una idea, dirigida als
potencials agents rehabilitadors: Volem
realment començar l’actuació rehabili-
tadora que necessàriament haurem de
fer, amb les tècniques imperatives que
preveu la Llei 8/2013? Estem en condici-
ons de fer-ho de forma solvent? No seria
millor aspirar a què els veïns vinguin a
buscar-nos perquè saben de les nostres
bones pràctiques i començar, per tant,
amb actuacions negociades? No podríem
ser capaços de fer aliances? No és mi-
llor fer-nos necessaris que imposar-nos,
en una situació social i econòmica tan
complexa com l’actual? No és millor in-
vertir en gestors amb habilitats socials
i sensibilitat humana que en professio-
nals freds i prepotents, tan abundants
en el món immobiliari “d’abans”? O és
que no és “d’abans” realment i volem
continuar practicant el que ja sabem,
sense reciclar-nos? No seria un bon ob-
jectiu demostrar que els mètodes ante-
riors són efectivament “d’abans”, i que
ara hem après la lliçó i hem pres nota
de les experiències i volem evolucionar,
modernitzar-nos, aprendre a tractar els
problemes humans de forma raonable i
complexa?
Crec que és una nova professió la que
hem d’impulsar: la de les persones pro-
fessionals del canvi urbà, un camp inter-
disciplinari i híbrid. Es tracta de cons-
truir un nou model empresarial, amb
desig de ser prestigiós, especialitzat,
rigorós i humanament sensible.
E L R E P T E D E L A R E H A B I LI TA C I Ó S E N S I B L E
15
Hasta ahora España era reacia a incorporar fórmulas más o menos flexibles de segunda oportunidad. Sin embargo, la Ley de Emprendedores esconde un artículo que la regula por primera vez. Aunque no es el ideal que se necesita, es un primer paso.
LA REMISIÓN DE DEUDAS EN LA ÚLTIMA REFORMA DE LA LEY CONCURSAL. UNA PERLA ESCONDIDA EN UN CONTENEDOR
16
T X T
Para quien no esté familiarizado con la
jerga jurídico-económica que ha termi-
nado por imponerse en tiempos de cri-
sis, el derecho a la segunda oportunidad
hace referencia a la previsión legal de
perdón de todo o parte de las deudas a
quien no disponga de recursos econó-
micos. Esta institución tiene su origen
en países de cultura anglosajona, en los
que se entiende que el deudor no pue-
de quedar permanentemente atrapado
por la deuda, que tiene derecho a poder
empezar de nuevo, rehacer su vida eco-
nómica.
Para conseguir esta remisión de deudas
es necesario que se acredite que el deu-
dor lo es de buena fe, es decir, que no
se trata de alguien que haya utilizado el
engaño o la falta absoluta de previsión
para endeudarse; también se necesita
acreditar que el deudor ha vendido todo
su patrimonio para satisfacer las deudas
pendientes; finalmente es necesario que
exista una supervisión de un organismo
público que constate el origen de las
deudas, que se identifiquen los recursos
económicos del deudor y que durante un
período más o menos largo de tiempo –
de 5 a 7 años – el deudor ve limitado su
acceso al crédito.
Cumplidos estos requisitos el juez puede
perdonar al deudor accidental, al buen
deudor, la parte de deuda que no haya
podido pagar, de ese modo se le ofrece
una segunda oportunidad.
En España, como en otros países de cul-
tura latina, esta fórmula anglosajona
había sido tradicionalmente rechazada.
El Código civil pesaba como una losa
al advertir que el deudor responde con
todo su patrimonio, con sus bienes pre-
sentes y futuros; que no se libera de las
deudas hasta la completa satisfacción
del deudor.
Todos los países de nuestro entorno eco-
nómico, social y cultural habían incor-
porado fórmulas más o menos flexibles
de segunda oportunidad. En el arranque
del siglo XXI en Europa sólo España y
Bulgaria eran reacias a incorporar este
tipo de normas.
Los analistas de la crisis y las institucio-
nes europeas advertían de las profundas
disfunciones sociales que generaba la
persecución ad aeternum de los deudo-
res, su sometimiento a la penuria per-
manente de la insolvencia, los riesgos de
exclusión social, la condena al deudor a
subsistir gracias a la economía sumergi-
da, a no pagar impuestos y a aceptar las
tareas más sórdidas y peor retribuidas de
la pirámide económica.
La presión de los supervisores de la
Unión Europea ha determinado que fi-
nalmente el gobierno español haya de-
cidido regular el derecho a la segunda
oportunidad. Podría haber aprovechado
la ocasión para intentar reconciliarse
con cientos de miles de ciudadanos de
este país a los que los recortes y las re-
formas les han dejado a las puertas de la
miseria, sin embargo, como la reforma
no deja de ser la asunción de un fracaso
de determinadas políticas económicas y
sociales, ha optado por incluir la medida
de rondón, escondida en una de esas le-
yes contenedor con la que nos sorprende
una semana sí otra también.
Las leyes contenedor son aquellas en las
que el gobierno utiliza una nueva norma
para trastocar todo el ordenamiento ju-
rídico, para introducir reformas fiscales,
laborales, mercantiles o reguladoras de
sectores estratégicos. Esas leyes contene-
dor hacen saltar la necesaria armonía del
sistema jurídico y responden la mayoría
de las veces a urgencias generadas por
un titular de prensa o a la necesidad de
devolver favores a lobbys económicos.
En una de estas leyes contenedor, con-
cretamente en la Ley 14/2013, de 27
de septiembre, se escondía, como una
perla, la regulación por primera vez en
la historia de España del derecho a la
segunda oportunidad.
La ley contenedor en cuestión era la lla-
mada Ley de Emprendedores, uno de los
palabros moda que ha inventado el go-
bierno para dibujar una posible salida a
la crisis. Sólo podrán superar la crisis los
emprendedores; cuestión distinta es sa-
JOSÉ Mª FERNÁNDEZ SEIJOMagistrado
17
ber quién puede ser emprendedor y qué
riesgos ha de asumir.
Amagado en el artículo 21 de la Ley de
Emprendedores aparece la reforma que
podrá habilitar que miles de ciudadanos
puedan tener una segunda oportunidad.
Como se trataba de esconder bien una
reforma que pudiera abrir una luz de
esperanza el legislador no se contenta
con utilizar una norma contenedor, sino
que dentro del contenedor a la vez es-
tablece un recoveco en el que disimular
la reforma.
Para poder disponer de una segunda
oportunidad el deudor deberá iniciar un
procedimiento de insolvencia, un proce-
dimiento concursal. Si es emprendedor
podrá evitar los juzgados ya que la Ley
habilita un sistema de mediación ante
un notario que permitiría pactar con los
acreedores. Ni qué decir tiene que aun-
que la ley entró en vigor a finales de oc-
tubre a fecha de hoy no se han regulado
todavía los requisitos de los mediadores
por lo que la norma lleva varios meses
sin poderse aplicar de modo efectivo.
Si uno no tiene la suerte de ser empren-
dedor entonces no puede usar la medi-
cación ni ningún otro remedio extrajudi-
cial, tiene que solicitar el concurso.
Para que un deudor, emprendedor o
no, pueda tener derecho a una segun-
da oportunidad, es decir, se le perdone
una parte de la deuda, es necesario que
pague los siguientes créditos: todos los
créditos públicos, incluidos recargos, in-
tereses y sanciones; también ha de pagar
el crédito con garantía real – la hipoteca
-, deberá pagar todos los gastos del pro-
cedimiento y además un 25% del resto
de acreedores. Además el deudor tiene
que acreditar que no lo es de mala fe, por
lo tanto no puede ser declarado culpable
de su concurso, ni haber cometido delitos
de naturaleza patrimonial o societaria.
Para conseguir el perdón no basta con
ser un buen deudor y haber pagado una
parte importante de las deudas, también
es necesario justificar que se han vendi-
do todos los bienes del patrimonio del
deudor para el pago de sus acreedores.
Se llega a la segunda oportunidad puro
de espíritu y ligero de equipaje – la ley
solo permite conservar los bienes inem-
bargables o los de valor ridículo -. Rea-
lizados todos estos esfuerzos el juez po-
drá perdonar, remitir, el resto de deuda
insatisfecha para que el deudor pueda
rehacer su vida económica desde prácti-
camente la nada.
Como se ha indicado la reforma habilita
dos vías. Por una parte el nuevo título X
de la Ley Concursal establece un sistema
extrajudicial de pago a los acreedores,
los pequeños empresarios podrán acu-
dir al notario o al registrador mercantil
para iniciar una ronda de contactos con
sus acreedores con el fin de llegar a un
acuerdo de pago. Para ayudar al deudor
la Ley prevé el nombramiento de un me-
diador concursal, que tutela el proceso.
Se pretende un procedimiento muy ágil
en el que, si no se ve viabilidad, el me-
diador pueda instar el concurso. El pro-
blema que se observa es que todavía no
se ha iniciado ningún procedimiento ya
que el Ministerio de Justicia tiene blo-
queada la elaboración de listas de me-
diadores.
En este procedimiento extrajudicial si no
hay convenio o si el convenio de pago
se incumple el deudor se ve abocado al
concurso, concurso en el que podrá obte-
ner la remisión de las deudas si acredita
En otros países a los que nos gustaría parecernos estas medidas de gracia se tutelan por la Administración, se buscan procedimientos muy ágiles
18
T X T
L A R E MI S I Ó N D E D E U D A S E N L A Ú LT I M A R E FO R M A D E L A L E Y C O N C U R S A L
haber pagado cuando menos los créditos
públicos, los créditos con garantía real y
los gastos de todo el procedimiento.
Si el deudor no es emprendedor no pue-
de acceder a este procedimiento extraju-
dicial y deberá ir directamente a concur-
so. En este caso el nuevo artículo 178.2
de la Ley concursal establece que para
poder obtener la remisión de las deudas
deberá haber pagado no sólo los créditos
referidos para el emprendedor, sino que
también ha de pagar al menos el 25%
del crédito ordinario.
La Ley, por descontado, no tiene efectos
retroactivos, por lo tanto sólo podrá apli-
carse a quien acuda a los juzgados a par-
tir de octubre de 2013. El procedimiento
previsto es costoso, no hay previsión de
reconocimiento automático de justicia
gratuita, por lo que deberá pagarse a
los profesionales que intervienen en el
procedimiento. El trámite se prevé lento,
farragoso, lleno de formalidades y con la
exigencia del máximo sacrificio: el deu-
dor ha de perder prácticamente todo y
haber pagado una parte significativa de
la deuda.
La reforma no es ni mucho menos el
ideal que necesitaría el país, es una perla
pequeñita escondida en el fondo de un
contenedor oscuro y sucio. Esa perla no
servirá de nada a los que carezcan de pa-
trimonio, los que estén ya en la miseria
no podrán disfrutar de segundas oportu-
nidades, quién sabe si pudieron gozar de
una primera oportunidad siquiera.
En otros países a los que nos gustaría
parecernos estas medidas de gracia se
tutelan por la Administración, se buscan
procedimientos muy ágiles. En España
esto, como casi todo, se judicializa, lo
que es sinónimo de lentitud, de forma-
lismos y de obstáculos hasta el final. Tal
vez convendría que este tipo de normas
tuvieran una difusión mayor, que los co-
legios de abogados facilitaran formula-
rios y demandas de modo gratuito, que
se evitara cualquier fárrago y que se nor-
malizara el uso de estas pequeñas medi-
das que podrían ayudar a muchas fami-
lias a salir de las tinieblas económicas.
19
S’està produint un canvi de paradigma en el món i també en el mercat immobiliari: no caldrà construir més obra nova, sinó invertir sobre la ciutat construïda. Aquest fet obre múltiples opcions al professional i li permet diverses maneres d’orientar el seu negoci.
REINVENTAR LA MANERA DE FER NEGOCIS. LA TERCERA REVOLUCIÓ INDUSTRIAL AL SECTOR IMMOBILIARI. L’ECONOMIA COL·LABORATIVA
20
T X T
Parlar de revolució industrial en l’àmbit
immobiliari pot semblar inadequat o im-
propi. Però la història demostra que hi
ha una relació directa entre les revoluci-
ons industrials i el sector de l’edificació.
La primera revolució industrial va tenir
un enorme impacte en la societat del
segle XIX, amb l’aparició de la màquina
de vapor i la possibilitat de substituir el
treball manual per màquines, propiciant
la creació d’indústries i la formació o
creixement de ciutats, basades en una
nova economia. La primera revolució in-
dustrial va canviar radicalment la forma
de viure i treballar.
La segona revolució industrial, de la
qual la implementació de l’automòbil
és paradigma de la mobilitat individual,
va ser la clau de la transformació eco-
nòmica del segle XX, i es va fonamen-
tar en els combustibles fòssils, el petroli
principalment. Les ciutats actuals són la
conseqüència evident de la segona revo-
lució industrial, que va canviar de nou la
forma de viure i de treballar.
Com a conseqüència de les dues prime-
res revolucions industrials els avanços
tècnics van determinar un creixement
econòmic i social desconegut fins ales-
hores. Van canviar el món, l’economia i
les relacions socials i polítiques. La con-
centració de la població en ciutats i la
necessitat de construir milers d’edificis
nous, va ser una de les conseqüènci-
es. Les grans fàbriques centralitzades
i fortament capitalitzades, amb grans
plantilles de treballadors, i cadenes de
muntatge de producció massiva d’arti-
cles, són la millor imatge de la segona
revolució industrial. Les grans empreses
productores d’energia també, com les
grans petrolieres, que esperonades per la
demanda insaciable d’energia van adqui-
rir un volum mai conegut fins aleshores.
Els costos de producció eren, per unes i
per les altres, molt elevats, amb unes ne-
cessitats financeres enormes. Les grans
corporacions financeres eren imprescin-
dibles. Les grans immobiliàries, també.
Aquestes exigències s’estructuren en un
sistema social, polític i econòmic molt je-
rarquitzat. Tot forma part d’una manera
de fer que ha esdevingut obsoleta.
La segona revolució industrial impulsada
pels combustibles fòssils, es troba en un
declini irreversible. Les tecnologies ba-
sades en fons d’energia fòssil estan anti-
quades i, fins i tot, obsoletes.
Gairebé tothom està d’acord amb el di-
agnòstic: el model econòmic està esgo-
tat. El fets, cada dia menys controvertits,
que ho corroboren són, entre d’altres, els
següents:
• L’energia fòssil és limitada
i molt costosa.
• L’ocupació laboral disminueix a tot el
món industrial a un ritme creixent.
• Les empreses, les famílies i els
Estats estan ofegats de deutes.
• El nivell de vida decau.
• El canvi climàtic originat per
l’activitat industrial i els combustibles
fòssils és cada dia més evident.
Cal, en conseqüència, un canvi de mo-
del. La transformació ja ha començat i
encara és més radical que en les dues
revolucions industrials anteriors.
LA TERCERA REVOLUCIÓ INDUSTRIAL
Estem ja immersos en un canvi profund:
La tercera revolució industrial, que ca-
racteritza els inicis del segle XXI. Aques-
ta tercera revolució industrial es basa en
la convergència entre la tecnologia de la
comunicació d’Internet i les energies re-
novables. En el segle XXI, cents de milions
d’essers humans es generaran la seva pròpia
energia verda a casa seva, a les seves oficines
o a les fàbriques, i la compartiran entre sí
a través de xarxes intel·ligents d’electricitat
distribuïda (“inter-xarxa de subministra-
ment”), de la mateixa manera que ara ge-
neren la seva pròpia informació i la compar-
teixen en Internet. (Jeremy Rifkin)1
La tercera revolució industrial permet
que milions de ciutadans produeixin la
seva pròpia energia, i al mateix temps, la
revolució digital dels processos de fabri-
cació permet que es pugui fer el mateix
en altres terrenys de la producció.
PERE GONZÁLEZ NEBREDAExpert en optimització d’actius immobiliaris. A52 Serveis Immobiliaris
21
Paral·lelament, les xarxes permeten que
la connexió subministrador - usuari s’en-
forteixi, i creixi contínuament. La infor-
mació compatida flueix de forma natural
i els coneixements dels consumidors es
multipliquen.
Internet ha canviat la naturalesa de la
competició. Milions de venedors i com-
pradors en un espai virtual que és - gai-
rebé - gratuït. Milions de petites eco-
nomies locals que tornen a generar un
sentit de comunitat en l’economia. Mili-
ons de petits productors d’energia neta
connectats amb xarxes intel·ligents.
El nou règim energètic lateral, fixa i pro-
picia el model organitzatiu d’un sense fi
d’activitats econòmiques, entre elles, i
de forma destacada, les del sector im-
mobiliari.
El gir dels mercats cap a les xarxes, por-
ta a una nova orientació dels negocis.
L’anterior, i fins ara vigent, confrontació
entre venedors i compradors, ha estat
substituïda per una altra relació entre
subministradors i usuaris, que té un ca-
ràcter col·laboratiu i no de confrontació.
Les xarxes han entrat en competència
amb els mercats.
És el triomf de la transparència front
el secretisme, basat en un fet inqüesti-
onable: l’addició de valor a la xarxa no
deprecia els actius particulars, sinó que
tot el contrari, aprecia els de tots el par-
ticipants connectats, que són nodus d’un
empeny comú.
El canvi de paradigma, basat inicial-
ment en el canvi de model energètic,
comporta molts més canvis: econòmics,
empresarials, socials i polítics. Ja no són
necessàries les grans concentracions
industrials, ni les grans empreses ener-
gètiques, ni les petroleres, ni les grans
corporacions financeres. El poder polític
i econòmic jerarquitzat, no té sentit, da-
vant de les relacions distribuïdes i del
poder lateral.
LA TERCERA REVOLUCIÓ INDUSTRIAL AL SECTOR IMMOBILIARI
Dels pilars en que segons Jeremy Rifkin
es fonamenta la tercera revolució indus-
trial ressaltem el segon: La transforma-
ció del parc d’edificis en microcentrals
elèctriques que recullin i reaprofitin “in
situ” les energies renovables.
La tercera revolució industrial transfor-
marà, altre cop, les ciutats, ja no força-
des a tenir un creixement centrípet, sinó
com a protagonistes essencials de l’efici-
ència fonamentada en les relacions i la
cooperació.
El canvi de model en el mercat immo-
biliari de casa nostra, permet avançar
que les ciutats no creixeran, que no cal
edificar massivament més obra nova, i
que cal invertir sobre la ciutat constru-
ïda. Els usuaris requereixen habitatges
més confortables, més eficients i més
adequats a les funcionalitats actuals. La
factura energètica constitueix una part
exagerada de la renda dels usuaris i és
un llast per la seva capacitat d’accés a un
habitatge, tant de lloguer com de propie-
tat. La lluita contra la pobresa energètica
és, també, una de les prioritats de la UE.
En aquestes circumstàncies, resulta evi-
dent que cal incrementar la capacitat de
compra o lloguer dels usuaris, estimu-
lant mides d’estalvi energètic de diverses
formes:
Aquesta tercera revolució industrial es basa en la convergència entre la tecnologia de la comunicació d’Internet i les energies renovables
22
T X T
• Estalvi en la factura energètica
• Estímuls i bonificacions fiscals al me-
nor consum i a la disminució d’emissi-
ons de CO2, i
• Increment del valor de mercat, com a
conseqüència de la millora en la efi-
ciència.
Sense oblidar que no existeix demanda
real de més habitatges, sinó de millors
habitatges i que en operacions de millo-
ra substantiva de las prestacions de la
vivenda existent, la demanda està en
condicions de solvència, i les inversions
són molt reduïdes en termes relatius.
En aquesta situació, crítica, s’implemen-
ta un nou marc jurídic, que modifica
lleis i normes per tal d’ impulsar la re-
habilitació, la regeneració i la renovació
urbanes2. Que propicien i possibiliten,
raonablement, les intervencions sobre
els edificis vells.
La política europea està explícitament
dirigida en aquesta direcció: destinar re-
cursos a les millores dels edificis (en allò
que fa referència a seguretat, habitabili-
tat, accessibilitat i eficiència energètica),
reduir la factura energètica i les emis-
sions de CO2, canviar a una economia
baixa en carboni, i propiciar que tots els
edificis funcionin com a una microcen-
tral elèctrica capaç de generar energia
neta i renovable per cobrir, amb escreix,
les seves necessitats.
L’activitat professional dels immobiliaris,
ha de tenir en compte el canvi de model,
i actuar en conseqüència, com a mínim
en tres fronts:
Com actuar sobre els edificis ja construïts
Les noves promocions immobiliàries, ja no precisen grans inversions ni grans recolzaments financers. Es basen en actuar sobre edificis vells, obsolets, o ineficients, per transformar-los en confortables, segurs, habitables, accessi-bles i energèticament eficients. Davant d’un immoble d’aquesta naturalesa el professional té opcions múltiples, i diverses maneres d’orientar el seu negoci.
1. Pot optar per continuar com fins ara, i comercialitzar l’immoble tal com està, opció habitual i legítima. Només cal exigir que se sigui conscient que el producte que ofereix és el suport d’una propera o futura transformació, de forma immediata o mediata, perquè té uns dèficits que el fan inadequat. La professionalitat obliga a informar els propietaris i els usuaris de les caracte-rístiques, amb èmfasi especial en les mancances. La certificació energètica és un senzill exemple, les IEE, o les “technical due diligence”, en són un al-tre. En les transaccions internacionals aquestes exigències documentals son pràcticament obligades.
2. Pot optar a participar en una transformació del producte, aplicant els seus coneixements, i a partir de les eines d’anàlisis, inspecció i certificació que hi ha a l’abast, avaluar les inversions necessàries, propiciar la inversió i millorar l’immoble per comercialitzar-lo en millors condicions. La inversió necessària provindrà de: • Subvencions, ajudes o préstecs, dels que cal que tingui coneixement i
capacitat de gestió.• Inversió del propietari, amb volum moderat i garantia de retorn raonable.• Aportacions de tercers (les cse, petits inversors, constructors o d’altres).Aquesta modalitat té especial rellevància en les propietats verticals i comu-nitats de propietaris en règim de propietat horitzontal, en el que la figura del professional pot ser un factor decisiu de la transformació de l’edifici “acom-panyant” als usuaris.
3. Pot optar per afrontar el risc de la transformació del producte, per acabar comercialitzant-lo en condicions òptimes. Per fer-ho haurà de conèixer el mecanismes anteriors i disposar del finançament adequat (microcrèdits).24
T X T
• El gir dels mercats cap a les xarxes, su-
perant la confrontació entre venedors
i compradors, per la relació entre sub-
ministradors i usuaris, amb un caràcter
col·laboratiu i no de confrontació. Han
canviat les idees i han canviat les eines.
• L’actuació sobre edificis ja construïts
i no sobre obra nova. Ha canviat el
producte.
• La demanda qualitativa ha substituït
a la demanda quantitativa. Ha canviat
la demanda.
REINVENTAR LA MANERA DE FER NEGOCIS
Evidentment, la manera de fer negoci és
diferent en els tres casos. En la primera
opció, la tradicional -la de sempre-, tots
sabem com funciona i coneixem la difi-
cultat d’obtenir uns rendiments empresa-
rials satisfactoris, que es circumscriuen
a la remuneració de la intermediació
comercial.
En la segona opció, l’acompanyament
professional en tot el procés ha de tenir
una retribució més significativa, perquè
la plusvàlua generada en el procés és
substancial i està garantida per l’actu-
alització dels estalvis energètics. En un
nou camp professional que requereix co-
neixement i capacitat de gestió.
En la tercera opció, el retorn de la in-
versió pot venir per la via col·laborativa
amb el propietari, amb un repartiment
equitatiu de la plusvàlua generada per la
pròpia inversió i per la gestió professio-
nal. El retorn de la inversió es produeix
en un termini raonable i està garantit per
l’actualització dels estalvis energètics.
NOTES
1) La tercera revolución industrial, cómo
el poder lateral está transformando la
energía, la economía y el mundo. Autor:
Jeremy Rifkin. Editorial Paidos 2011.
2) • Llei 8/2013 de rehabilitació,
regeneració i renovació urbanes.
• Modificació de la llei de
propietat horitzontal
• Modificació de la llei
d’ordenació de l’edificació
• Modificació de la llei de sòl.
• Real Decret 235/2013 de 5 de
abril, de certificació de la eficiència
energètica dels edificis.
• Real Decret 233/2013 de 5 d’abril
Pla estatal de foment del lloguer de
vivendes, la rehabilitació edificatòria
i la regeneració i renovació urbanes
(2013-2016) que estableix el
“informe d’avaluació dels edificis” .
R E I N V E N TA R L A M A N E R A D E F E R N E G O C I S . L’ E C O N O MI A C O L · L A B O R AT I VA
25
La Llei de Rehabilitació, Renovació i Regeneració urbanes preveu determinades actuacions per part de les comunitats de propietaris. Però cal tenir present el Codi Civil Català i la Llei de Propietat Horitzontal estatal abans de dur-les a terme.
LES 3 R (REHABILITACIÓ, REGENERACIÓ I RENOVACIÓ URBANES): UN REPTE PER A LES COMUNITATS DE PROPIETARIS
26
T X T
Fa ja uns quants mesos, el Butlletí Oficial
de l’Estat, va publicar la Llei 8/2013, de
26 de juny, de rehabilitació, regeneració
i renovació urbanes que, entre d’altres
qüestions d’interès per al sector immo-
biliari, aborda la modificació de la Llei
49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat
horitzontal. Malgrat els mesos transcor-
reguts, més de 9, és una llei amb poca
visibilitat i ressò en una part molt sig-
nificativa del sector com el dels serveis
dels professionals de la mediació i de
l’administració. La seva importància i
el rang de norma bàsica, que l’exposició
de motius li atorga, mereix una especial
atenció per part del nostre col·lectiu.
La llei amb caràcter general té tres ob-
jectius fonamentals definits en el seu
preàmbul i que, per ser el màxim de fi-
dedignes amb el seu esperit, es concre-
ten textualment de la següent manera:
“En primer lugar, potenciar la rehabili-
tación edificatoria y la regeneración y
renovación urbanas, eliminando trabas
actualmente existentes y creando meca-
nismos específicos que la hagan viable y
posible.
En segundo lugar, ofrecer un marco nor-
mativo idóneo para permitir la reconver-
sión y reactivación del sector de la cons-
trucción, encontrando nuevos ámbitos de
actuación, en concreto, en la rehabilita-
ción edificatoria y en la regeneración y
renovación urbanas.
En tercer lugar, fomentar la calidad, la
sostenibilidad y la competitividad, tanto
en la edificación, como en el suelo, acer-
cando nuestro marco normativo al marco
europeo, sobre todo en relación con los
objetivos de eficiencia, ahorro energético
y lucha contra la pobreza energética”.
i continua,
“Para ello, además de los contenidos pro-
pios de la nueva Ley, cuya función estriba
básicamente en llenar los vacíos legales
existentes, resulta necesario afrontar la
modificación de las siguientes normas
actualmente en vigor, tanto para elimi-
nar aquellos obstáculos que impiden hoy
alcanzar los objetivos propuestos, como
para adaptar los existentes a los nuevos
:....//.... y la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal. En algunos
casos puntuales, la modificación incluye
la derogación de determinados preceptos”.
Ens cal doncs veure com gestionen la
normativa autonòmica en matèria de
propietat horitzontal i els principis nor-
matius bàsics que llei estatal declara.
En primer lloc haurem de definir què
s’entén per norma bàsica. Una norma
bàsica té com a finalitat establir un
marc normatiu de caràcter general i
comú per tot l’estat, procurant una uni-
formitat legislativa i, al mateix temps,
haurà de conciliar la potestat legislativa
de les autonomies, fruit de les compe-
tències que tenen transferides. La fixa-
ció dels seus límits ha estat abordada
diverses vegades pel Tribunal Cons-
titucional i en una sentència de 1989
(núm. 13/89) va dir :
“En primer lugar, el Estado debe garan-
tizar, a través de las normas básicas un
común denominador normativo... a la
satisfacción de esta finalidad responde el
concepto material de norma básica que
impide considerar como tal cualquier
precepto que en realidad no tenga ese ca-
rácter y vacíe de contenido o cercene las
competencias autonómicas. En segundo
término, en la definición de lo básico de-
ben observarse también las imprescindi-
bles garantías de certidumbre jurídica...
A esta segunda finalidad se orienta la
exigencia de que las bases se regulen en
principio por ley formal y de que la propia
ley declare expresamente el alcance básico
de todas o parte de sus normas o, al me-
nos, permita inferir esta condición de las
mismas sin especial dificultad”.
Dit això, l’escenari legislatiu que ens
trobem és la “Ley 49/1960, de 21 de Ju-
lio, sobre Propiedad Horizontal” amb les
modificacions introduïdes per la Llei de
rehabilitació, regeneració i renovació ur-
banes, d’àmbit nacional i la Llei 5/2006,
de 10 de maig, del llibre V del Codi Civil
de Catalunya, d’àmbit autonòmic, que
en els seus articles 553.1 a 553.32 regu-
la a Catalunya, la propietat horitzontal.
Val a dir que la legislació catalana ja va
ser sensible amb la problemàtica de les
majories i va moderar els quòrums per
la presa d’acords, de manera que la re-
forma de la llei estatal, a part d’altres
qüestions, deixa clar en l’exposició de
motius que el seu objectiu s’enfoca en
MONTSERRAT JUNYENTAdvocadaCap de l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’API de Barcelona
27
la mateixa direcció i busca “evitar que
los actuales regímenes de mayorías es-
tablecidos impidan la realización de las
actuaciones previstas en la nueva Ley. No
se puede hacer depender algunos de sus
más importantes efectos de que las co-
munidades de propietarios adopten dicha
decisión por unanimidad o por mayorías
muy cualificadas, máxime cuando van a
incluir obras que, aunque afecten al título
constitutivo o a los estatutos, en realidad
competen a la Administración actuante
autorizar o, en algunos casos, exigir. Pre-
tén doncs que, la fins ara rigidesa, no
faci ineficaç les finalitats que la nova llei
té previstes i que afecten, entre d’altres
a les comunitats de propietaris, que en
són subjectes obligats a donar-hi com-
pliment. Les actuacions a que es refereix
la llei son “aquéllas que tienen por objeto
realizar obras de rehabilitación edificato-
ria, cuando existan situaciones de insu-
ficiencia o degradación de los requisitos
básicos de funcionalidad, seguridad y ha-
bitabilidad de las edificaciones, y de re-
generación y renovación urbanas, cuando
afecten, tanto a edificios, como a tejidos
urbanos, pudiendo llegar a incluir obras
de nueva edificación en sustitución de edi-
ficios previamente demolidos”.
En definitiva, les comunitats de propieta-
ris a Catalunya hauran de tenir present el
Codi Civil Català i, la Llei estatal, quan
es tracti de les actuacions previstes a la
llei de la rehabilitació, d’ara en endavant
m’hi referiré amb el nom amb el qual se
la comença a conèixer, la llei de les 3 R.
Les novetats que afecten la Llei de Propi-
etat Horitzontal estatal estan contingu-
des a la disposició final primera i afec-
ten, per ordre de la seva numeració, els
següents articles:
• afegeix una lletra d) i una lletra e)
a l’article 2
• modifica article 3
• deroga article 8
• modifica article 9
- apartat 1 lletres c) i e) i f)
- apartat 2
• modifica article 10
• deroga article 11
• deroga article 12
• modifica article 17
• modifica disposició addicional apartat 2
Aquestes modificacions van dirigides en
síntesis a:
• Potenciar la realització
d’obres als edificis
• Millora de l’eficiència energètica
• Flexibilització del sistema
d’adopció d’acords
• Ampliació del termini d’afectació
real i del reconeixement de crèdit
preferent a les despeses comunitàries
d’1 a 3 anys + any en curs:
- adquisicions posteriors a l’entrada en
vigor de la llei
- Preferència davant crèdit hipotecari
• Millora en l’accessibilitat:
instal·lació ascensor
S’incorpora a la subjecció a la Llei de PH
i, per tant, d’això en resulta el seu reco-
neixement legal, les sub-comunitats, que
d’altra banda el Codi Civil català ja re-
cull. Per sub-comunitats s’entén aquelles
que del títol constitutiu varis propietaris
disposen, per al seu ús i aprofitament
exclusiu, de determinants elements o
serveis comuns, amb independència
funcional o econòmica, com per exemple
garatges i també les entitats urbanísti-
ques de conservació.
Es dóna una nova redacció a qüestions
ja regulades de manera que els propi-
etaris hauran de consentir, a més de a
la creació de serveis comuns d’interès
general que afectin el seu habitatge
Les comunitats de propietaris a Catalunya hauran de tenir present el Codi Civil Català i la Llei estatal, quan es tracti de les actuacions previstes a la llei de la rehabilitació.
28
T X T
o local con fins ara, a la realització
d’obres i actuacions, acordades segons
els criteris de la nova llei. Les servituds
que se’n derivin seran indemnitzables.
El fons de reserva fins ara destinat a
les obres de conservació i reparació,
s’amplia a les de rehabilitació. També
es detallen aquelles obres que tenen la
consideració d’obligatòries que d’altra
banda no requereixen acord comunita-
ri, comportin o no modificació del títol
constitutiu o dels estatuts, resultin exi-
gides per les administracions públiques
o a instància dels propietaris, i ho se-
ran les següents:
• Conservació i manteniment de l’edi-
fici, del seus serveis i instal·lacions
comunes i les que resultin necessàries
per a la seguretat, habitabilitat i acces-
sibilitat universal, condicions d’orna-
ment i qualsevol altra que requereixi
l’administració, derivada del deure de
conservació.
• D’ajustament raonable d’accessibi-
litat universal o les requerides per
ocupants dels habitatges o locals amb
discapacitats o majors de 70 anys (as-
censor). A càrrec de tota la comunitat
sempre que la quantitat repercutida
anualment (abans quantitat total) no
excedeixi de 12 mensualitats de quota
ordinària, descomptades les subvenci-
ons. El excés pot ser assumit per qui
les hagi requerit.
• Construcció de noves plantes, altres
alteracions de la estructura de l’edifici
o dels elements comuns, constitució
de complexos immobiliaris com a con-
seqüència de la inclusió de l’edifici en
un àmbit d’actuació de rehabilitació,
regeneració i renovació urbanes.
• Divisions d’habitatges, locals, agre-
gacions, segregacions etc. fetes per
la voluntat i a instància dels seus
propietaris sempre que sigui possi-
ble, com a conseqüència de la inclu-
sió de l’edifici en un àmbit d’actu-
ació de rehabilitació, regeneració i
renovació urbanes.
En relació a aquestes obres, la junta de
propietaris que integren la comunitat
L E S 3 R ( R E H A B I LI TA C I Ó , R E GE N E R A C I Ó I R E N O VA C I Ó U R B A N E S )
Quadre del sistema d’acords:
• Comunicació – Recàrrega vehicles elèctrics
• Majoria de propietaris que a la vegada representin majoria de quotes. En segona convocatòria, majoria d’assistents, sempre que representin a la vegada més de ½ del valor de los quotes presents.– Acords que no requereixin quòrums determinats
• 1/3 de propietaris que a la vegada representin majoria de quotes– Infraestructures per serveis de telecomunicacions, (Decret 1998) ener-
gies renovables, nous serveis energètics col·lectius
• 3/5 de propietaris que a la vegada representin majoria de quotes– Noves instal·lacions o millores no requerides per a la conservació, habi-
tabilitat, seguretat i accessibilitat– Supressió de serveis de porteria, consergeria, vigilància o altres d’inte-
rès general, arrendament d’elements comuns, supressió o instal·lació de sistemes o equips de millores energètiques o hídriques
– Per la divisió, segregació, agrupació amb augment o disminució de superfí-cies, construcció de noves plantes, altres alteracions estructurals, tanca-ments de terrasses, modificació dels elements de tancaments per millora energètica. A petició dels interessats
• Unanimitat de propietaris que a la vegada representin totes les quotes.
• Caràcter residual per aquells acords no previstos en quòrums determi-nats que comportin aprovació o mo-dificació del títol o dels estatuts. 29
només distribuirà la derrama que se’n
derivi i fixarà els terminis de pagament,
per la qual cosa no s’hi podrà oposar.
S’introdueix la responsabilitat individu-
al (sancions) d’aquells propietaris que
s’oposin o demorin injustificadament
l’execució de les ordres dictades per
l’autoritat competent i també es cons-
tituirà l’afectació real de l’habitatge o
local, com en el cas de les despeses or-
dinàries.
Caldrà autorització administrativa:
• Per la constitució i modificació del
complex immobiliari, a què es refereix
l’article 17.6 del text refós de la Llei
del Sòl, aprovat per Reial Decret legis-
latiu 2/2008 de 20 de juny . (Es con-
sidera “complex immobiliari qualsevol
règim d’organització unitària de la pro-
pietat immobiliària en què es distingei-
xin elements privatius, subjectes a una
titularitat exclusiva, i elements comuns,
la titularitat dels quals correspongui,
amb caràcter instrumental i per quotes
percentuals, als qui en cada moment si-
guin titulars dels elements privatius”).
• Per la divisió, segregació, agrupa-
ció amb augment o disminucions de
superfícies, construcció de noves plan-
tes, altres alteracions estructurals, tan-
caments de terrasses, modificació dels
elements de tancaments per millora
energètica.
- Quòrum aprovació de 3/5 parts del
total, que a la vegada representin 3/5
parts de les quotes de participació.
- Consentiment dels propietaris afec-
tats. Determinació conjunta de la in-
demnització pels danys i perjudicis
que se’n derivin.
- Les noves quotes i la naturalesa de
les obres en cas discrepància, re-
querirà el mateix quòrum o bé arbi-
tratge o dictamen tècnic.
En relació a les obres es fixen els se-
güents quòrums per la presa d’acords
-instal·lació, repercussió del cost i el seu
posterior manteniment- per:
• Infraestructures per serveis de tele-
comunicacions, energies renovables,
nous serveis energètics col·lectius,
a petició de qualsevol propietari, es
requereix: 1/3 propietaris que repre-
sentin 1/3 de quotes. Consideració
d’element comú.
- No es podrà repercutir cost ni conser-
vació i manteniment en els que no
hagin votat a favor. En cas de sol-
licitar l’accés amb posterioritat, els
interessats hauran d’abonar l’import
actualitzat que els hagués correspost
en el moment en què va ser incre-
mentat amb l’interès legal.
• Ascensor, supressió barreres, llevat
que resultin obligatòries: (art. 10 b.1
majoria propietaris que representin
majoria de quotes. Cost assumit per
tots encara que superi la repercussió
anual de 12 mensualitats de quotes
ordinàries.
Cal tenir en compte aquelles que l’article
10 b.1 considera obligatòries, ascensor
inclòs: accessibilitat universal –ajusta-
ment raonable-, accessibilitat particular
–límit 12 quotes, o si el supera, disponi-
bilitat dels interessats en assumir l’excés.
• Supressió de serveis de porteria, con-
sergeria, vigilància o altres d’interès
general, arrendament d’elements co-
muns, supressió o instal·lació de siste-
mes o equips de millores energètiques
o hídriques: 3/5 parts dels propietaris
que a la vegada representin 3/5 parts
de les quotes de participació. Vincula
a tots el propietaris. Malgrat això, si
els sistemes o equips tenen aprofita-
ment privatiu, l’acord passa a 1/3. No
es podrà repercutir a qui no hagi votat
a favor.30
T X T
Les modificacions van dirigides a potenciar la realització d’obres als edificis i millorar l’eficiència energètica, entre d’altres.
• Noves instal·lacions o millores no re-
querides per a la conservació, habita-
bilitat, seguretat i accessibilitat: 3/5
parts dels propietaris que a la vegada
representin 3/5 parts de les quotes
de participació. Els dissidents no es-
tan obligats a participar del cost de
la instal·lació si la repercussió supera
l’import de 3 mensualitats de despeses
ordinàries encara que no se’ls pugui
privar de la millora o del nou servei.
En cas de privació, si posteriorment hi
vol accedir, caldrà abonar la quota de
despeses de realització i manteniment
més l’interès legal.
• Punts de recàrrega vehicles elèctrics
per a ús privat. Règim de comunica-
ció, no cal cap acord exprés. El cost i
el subministrament del servei a càrrec
del o dels interessats.
Es manté el règim d’unanimitat per de-
terminades situacions:
• Té caràcter residual i caldrà per
aquells altres tipus d’acords que no
tinguin previst un quòrum determinat
i que comportin aprovació o modifica-
ció del títol o dels estatuts.
Per a qualsevol altre acord no previst en
els anteriors: majoria de propietaris que
representin majoria de quotes. En se-
gona convocatòria, majoria d’assistents
sempre que representin a la vegada més
de ½ del valor de los quotes presents.
• En cas de no assolir acord, es podrà
resoldre judicialment “en equitat” a
instància de part, prèvia audiència
dels discordants.
També es regula el còmput dels vots dels
no assistents:
• Es consideren vots favorables els
d’aquells propietaris absents que, un
cop informats dels acords, no s’hi opo-
sin, llevat que l’acord afecti la reper-
cussió del cost dels serveis a aquells
propietaris que no hagin votat a favor
o els que la reforma afecti un aprofita-
ment de caràcter privatiu
Determina de manera expressa qui as-
sumeix el pagament de les derrames de
les despeses relatives a les millores fetes
o per fer, per evitar la discussió que es
deriva d’una transmissió en la qual hi
ha derrames aprovades però no posades
en circulació, així es recull que seran a
càrrec de qui en resulti propietari en el
moment que resultin exigibles.
Quant a la constitució del fons de reser-
va, les quantitats emprades per obres o
actuacions obligatòries computaran com
a part integrant del fons a efectes del
càlcul de seu import mínim.
L E S 3 R ( R E H A B I LI TA C I Ó , R E GE N E R A C I Ó I R E N O VA C I Ó U R B A N E S )
31
El sector de l’habitatge mostra símptomes incipients de recuperació des de fa uns quants anys. Probablement, s’accelerarà el procés d’absorció de l’estoc, però no de manera homogènia a tot el territori català.
SOM DAVANT D’UN CANVI DE CICLE DEL SECTOR IMMOBILIARI?
32
T X T
L’estoc d’habitatges acumulat sense ven-
dre a tot Catalunya ascendia, a final del
tercer trimestre de 2013, a 81.225 ha-
bitatges, havent-ne rebaixat en un any
1.543 unitats. La província de Barcelona
n’assolia el 53% del total de l’estoc.
L’APCE redacta periòdicament un estu-
di de l’evolució de l’estoc d’habitatges
d’obra nova pendents de venda a Cata-
lunya. Les últimes dades disponibles es-
tan tancades a final del tercer trimestre
de 2013. Encara que han transcorregut
sis mesos i, lògicament, les xifres hauran
variat una mica, les proporcions continu-
en sent vàlides.
Seguint amb les dades de l’estudi, de la
resta de les províncies catalanes, única-
ment la de Lleida és la que havia aug-
mentat en un any l’estoc d’habitatges
nous sense vendre, concretament en 69
unitats. La resta de províncies van veure
disminuït el seu estoc: en 659 habitatges
a Barcelona, 648 Tarragona i 329 Giro-
na. Cal fer esment que les províncies que
disposen de més habitatge turístic, és a
dir, Tarragona i Girona, són les que en
proporció a altres exercicis havien reduït
més l’estoc d’obra nova; gairebé més del
doble de l’any anterior. També és impor-
tant assenyalar que en la reducció de
l’estoc provincial la ciutat de Barcelona
ha tingut un paper molt important, do-
nat que del total d’habitatges descomp-
tats de l’estoc, el 36% corresponien a la
capital catalana.
De totes formes, més enllà de les xifres
absolutes, resulta més fàcil d’entendre la
situació de l’estoc si es ponderen segons
el nombre d’habitants. És a dir, ponde-
rant aquestes dades, no en valors abso-
luts, sinó relatius per cada unitat d’1.000
habitants permet veure millor la situa-
ció real de l’estoc d’habitatges i les seves
possibilitats d’absorció. Així, la província
de Barcelona té 8 habitatges pendents de
venda, seguida de la província de Lleida
amb 11. Contràriament, les províncies
més afectades són, des de lluny, Tarra-
gona i Girona. A Girona la xifra és de 20
habitatges per cada 1.000 habitants i a
Tarragona 23. Aquests índexs assenya-
len –tal com s’ha apuntat abans-, l’efecte
que han suposat les segones residències
i/o els habitatges turístics al llarg de tota
la franja costanera catalana.
És important també destacar que, dins
de la comarca del Barcelonès i seguint
amb la trajectòria positiva de reducció
de l’estoc d’habitatges d’obra nova sense
vendre a la ciutat de Barcelona i primera
corona, sí que es pot parlar d’esperança
pel sector en tota aquesta zona. La ciutat
de Barcelona, contràriament amb la tra-
jectòria general, va canviar la tendència
l’any 2013 ja que es va incrementar en
un 41,4% els habitatges iniciats en com-
paració amb l’any anterior. La reducció
de l’obra iniciada així com d’obra aca-
bada feien baixar l’oferta d’ha-
bitatges en venda i evidentment
25
20
15
10
5
0Provincia
de TarragonaProvíncia de Griona
4a corona Barcelona
Catalunya Província de Lleida
3a corona Barcelona
Província de Barcelona
2a corona Barcelona
1a corona Barcelona
Barcelona ciutat
Estoc d’habitatges nous per cada 1.000 habitants (habitatges)
33
la conseqüència va ser una reducció del
seu estoc, un problema que es podria
traduir, donada la previsible pressió de
la demanda, en increments de preus en
algun indrets molt concrets de la ciutat.
De tota manera, aquest efecte no única-
ment comença a afectar la pròpia ciutat
de Barcelona, que pel seu atractiu dis-
posa d’una forta demanda, sinó que es
comença a evidenciar en altres municipis
molt propers.
Una anàlisi més detallada de la conurba-
ció de Barcelona (Badalona, Sant Adrià
del Besòs, Santa Coloma de Gramenet,
Sant Just Desvern, Sant Joan Despí, Es-
plugues, Sant Feliu de Llobregat, Corne-
llà i Hospitalet) i la ciutat en sí posa de
manifest una realitat diferent. En ter-
mes relatius, l’acumulació d’estoc supo-
sa l’existència de 4 habitatges per cada
1.000 habitants per a la conurbació i de
3 per a la ciutat, quan la mitjana de Ca-
talunya és de 11 habitatges en estoc per
cada 1.000 habitants.
Si es continua amb aquesta anàlisi deta-
llada de les corones de Barcelona permet
visualitzar com a mesura que ens allu-
nyem de la capital, en termes relatius,
l’estoc augmenta, passant de 4 habitat-
ges per cada 1.000 habitants de la pri-
mera corona als 12 de la quarta.
Per tant, d’aquestes dades es poden ex-
treure dues conclusions. La primera, que
el panorama de Catalunya varia substan-
cialment entre les diferents províncies.
I segona, que l’estoc d’habitatges està
molt territorialitzat i que constitueix -o
no- un problema segons la localització
de l’habitatge.
És a dir, les dades posen de manifest la
concentració d’estoc en determinades
zones, sobretot turístiques, on aquest
estoc serà difícilment absorbible a curt i
mig termini. I també es pot afirmar que,
tan a la zona urbana de Barcelona, com
a les capitals de província, l’estoc actu-
al no hauria de suposar un problema en
condicions normals de finançament i de
crèdit, donat que hi ha una demanda
potencial solvent. Els experts coincidei-
xen que, en situacions de normalitat del
mercat de treball, econòmic i de presèn-
20.000
15.000
10.000
5.000
0
-5.0002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Habitatges acabats, compravendes i variació de l’estoc (habitatges)
Habitatge acabat corregit
Compravenda habitatge nou
Variació estoc
Estoc per corones metropolitanes
HABITATGES HAB/1.000 HABITANTS
BARCELONA CIUTAT 4.276 3
1a CORONA 3.783 4
2a CORONA 4.005 6
3a CORONA 6.945 9
4a CORONA 3.411 12
1a corona: Badalona, Sant Adrià del Besòs, Santa Coloma de Gramenet, Sant Just Desvern, Sant Joan Despí, Esplugues, Sant Feliu de Llobregat, Cornellà i Hospitalet. 2a corona: Masnou, Mollet, Ripollet, Barberà del Vallès, Cerdanyola, Moncada, Sant Cugat, Sant Andreu de la Barca, Sant Vicenç dels Horts, Viladecans, El Prat, Sant Boi de Llobregat, Gavà i Molins de Rei. 3a corona: Mataró, Granollers, Sabadell, Terrassa, Rubí, Martorell i Castelledefels. 4a corona: Malgrat de Mar, Vic, Manresa, Igualada, Vilafranca del Penedès i Vilanova i la Geltrú.
34
T X T
cia de contingents migratoris, per cobrir
les necessitats de la formació de noves
llars es necessiten 4 habitatges nous per
cada 1.000 habitants a l’any. Tot i el flux
migratori negatiu en aquests moments,
segons dades del Centre d’Estudis Demo-
gràfics, les necessitats són d’unes 3 o 3,5
habitatges nous anuals per cada 1.000
habitants.
Aquests habitatges només serien sufici-
ents per cobrir, per exemple, les necessi-
tats de noves llars de la demanda de la
conurbació de Barcelona (19 municipis)
amb una població de 2,9 milions de per-
sones (1,4 milions si descomptem Barce-
lona). Les dades de l’actual estoc d’habi-
tatges per a aquesta conurbació (4 per
cada 1.000 habitants) permeten veure
que l’oferta de l’estoc s’esgotaria en no-
més un any. Si es té present que una pro-
moció immobiliària (des que es comença
a planificar fins que està totalment aca-
bada i pendent de lliurar), necessita una
durada aproximada d’uns 2 anys, pot
dir-se que s’haurien d’iniciar en aquesta
zona noves promocions per evitar futures
tensions de preus en aquells llocs on hi
ha tradicionalment més pressió de la de-
manda, com és –justament-, el cas de la
ciutat de Barcelona i dels municipis de la
seva primera corona metropolitana.
I això és, també justament, el que no
s’ha pogut fer fins ara. La producció
d’habitatges a Catalunya -amb dades de
tancament de 2013-, reflecteix la pitjor
xifra del sector de tota la sèrie històrica.
En valors absoluts, a Catalunya es van
iniciar al 2013, 3.036 habitatges dels
quals el 63,6% es localitzen a la pro-
víncia de Barcelona. Per províncies, va
baixar l’obra iniciada espectacularment:
a la província de Tarragona (-64,1%),
seguida de Lleida (-42,1%), Barcelona
(-40,5%) i Girona (-23,9%).
El punt més elevat del cicle pel que fa al
nombre d’habitatges iniciats es va donar
l’any 2006, amb 127.000 unitats, just
l’any abans de començar la crisi. Succes-
sivament els anys següents van ser tam-
bé de caiguda de la producció.
Que la crisi ha fet estralls en el sector
és força evident. Els habitatges iniciats
n’és un bon indicatiu. Però també ho és
el número de compravendes. En aquest
aspecte, les dades de 2013 continuen
mostrant la trajectòria descendent que
pateix el sector, tant a Catalunya com
al conjunt d’Espanya, des de la segona
meitat de l’any 2007, quan va començar
la crisi. El 2013 Catalunya va registrar
un total de 45.064 compravendes d’ha-
bitatges, el 31% del total dels venuts a
Espanya (311.414).
D’aquest total d’operacions a Catalu-
nya, 15.541 corresponien a obra nova
i 29.523 a segona mà, gairebé el 50%
més de vendes d’habitatges usats que de
nous, per causa de la incidència de les
Tan a la zona urbana de Barcelona com a les capitals de província, l’estoc actual no hauria de suposar un problema en condicions normals de finançament.
S O M D AVA N T D ’ U N C A N V I D E C I C L E D E L S E C TO R I M M O B I LI A R I ?
Habitatges iniciats
ANY HABITATGES
2006 127.117
2007 85.515
2008 27.569
2009 13.506
2010 13.523
2011 7.898
2012 5.311
2013 3.036
35
vendes a la província de Barcelona i a
la de Girona, que van incrementar en un
any les transaccions dels habitatges de
segona mà un 14% i 16,7% respectiva-
ment. La província de Lleida és l’única
de les quatre que baixa el ritme de com-
pravendes, tan dels habitatges nous com
dels usats (-8% i -9,1% respectivament).
COMPORTAMENT DEL PREU DELS HABITATGES
El mes passat es va fer públic l’estudi de
l’oferta d’habitatges de nova construcció
a la província de Barcelona 2/2013, dut
a terme per l’Associació de Promotors de
Barcelona (APCE), amb la col·laboració
de la Generalitat de Catalunya, el Patro-
nat Municipal de l’Habitatge, l’Ajunta-
ment de Barcelona i la Diputació de Bar-
celona. L’estudi ha inclòs un total de 50
municipis de la província de Barcelona,
en els quals s’han inventariat 990 pro-
mocions d’habitatges d’obra nova amb
un total de 6.109 habitatges a la venda.
El preu mitjà de l’habitatge nou a la pro-
víncia de Barcelona és de 279.293 €, el
que suposa una disminució anual del
6,9%. Pel que fa al preu per m2 útil, és
de 3.276 € en el conjunt de la província,
valor que suposa un descens anual del
-11,1%.
En el cas de la ciutat de Barcelona, la
reducció en nombre de promocions ha
estat molt significativa: de les 25 pro-
mocions amb habitatges a la venda que
L’estoc d’habitatges està molt territorialitzat i constitueix -o no- un problema segons la localització de l’habitatge.
Barcelona ciutat. Preus dels habitatges de nova construcció en venda
TOTAL HABITATGES HABITATGES UNIFAMILIARS HABITATGES PLURIFAMILIARS
UNITATS SU (M2) PREU VENDA € PREU M2 € UNITATS SU (M2) PREU VENDA € PREU M2 € UNITATS SU (M2) PREU VENDA € PREU M2 €
MUNICIPI DE BCN 1.183 84,9 453.153 5.216 10 162,9 1.185.100 6.537 1.173 84,2 446.772 5.204
CIUTAT VELLA 48 76,7 468.795 6.261 48 76,7 468.975 6.261
EIXAMPLE 176 80,3 490.202 6.215 176 80,3 490.202 6.215
SANTS-MONTJUÏC 87 89,8 333.842 3.746 87 89,8 333.842 3.746
LES CORTS 166 76,6 467.524 5.886 166 76,6 467.524 5.886
SARRIÀ- ST GERVASI 123 122,4 996.008 8.088 2 286,8 2.750.000 9.588 121 119,7 965.503 8.061
GRÀCIA 76 79,6 379.731 4.746 3 157,1 1.283.333 8.200 73 76,3 342.081 4.598
HORTA-GUINARDÓ 175 76,7 293.913 3.958 175 76,7 293.913 3.958
NOU BARRIS 55 81,2 252.764 3.127 55 81,2 252.764 3.127
SANT ANDREU 95 81,0 280.541 3.612 3 125,6 560.000 4.557 92 79,6 271.328 3.580
SANT MARTÍ 182 84,3 425.871 4.967 2 103,6 410.500 3.962 180 84,0 426.042 4.978
T X T
hi havia al segon semestre de 2012 ja
no n’hi cap un any més tard. És a dir,
que en nombre d’habitatges la ciutat ha
tingut una disminució de l’oferta de 176
habitatges menys.
El comportament dels preus a la ciutat
de Barcelona ha seguit el mateix camí,
tot i que amb un valor diferent. Així el
preu mitjà de l’habitatge era a final de
2013 de 453.153 € i mostrava un incre-
ment de l’1,8% mentre que el preu per
m2 útil presenta una reducció del -5,5%
amb un resultat de 5.409 € el m2 útil.
Si es pren el primer semestre de 2007
com a referència de l’inici de la crisi
quant a l’efecte en els preus, destaca
una caiguda del preu en el seu acumulat
del 38,7% en relació al preu nominal del
m2 útil de la mitjana de la província de
Barcelona a final de 2013; però aquesta
davallada important, encara és més in-
tensa si considerem la inflació d’aquests
últims exercicis, concretament amb la
variació de l’IPC general d’un període
a l’altre, representaria afegir una caigu-
da addicional del 13,5%. En el cas de
la ciutat de Barcelona, la disminució del
mateix període ha estat del 36,9% del
preu nominal.
El paisatge del sector immobiliari ha
canviat radicalment i les xifres d’oferta
i demanda prèvies a l’esclat de la bom-
bolla no es recuperaran, això és evident.
No obstant això, el fet que els preus ha-
gin deixat de caure a algunes zones de la
ciutat de Barcelona i a altres llocs i que
les vendes han alentit el seu descens,
anticipen que entrem en una fase d’inci-
pient recuperació.
Si finalment tota aquesta situació es con-
firma, el mercat podria estabilitzar-se,
tant en vendes com en preus, la qual
cosa permetria accelerar el procés d’ab-
sorció de l’estoc, malgrat que cal apuntar
que aquesta esperada reducció de l’estoc
no serà homogènia a tots els municipis i
zones del territori català.
Com a conclusió, podríem dir que el
sector de l’habitatge mostra símptomes
incipients de recuperació des de fa uns
quants anys, la demanda no tornarà a
mostrar el creixement desproporcionat
dels anys del “boom” i l’activitat promo-
tora ha de travessar encara una etapa
de certes dificultats. Respecte dels preus
dels habitatges, la seva evolució serà,
sens dubte, en funció de l’oferta i de-
manda de cada localització.
S O M D AVA N T D ’ U N C A N V I D E C I C L E D E L S E C TO R I M M O B I LI A R I ?
37
La comunicación on line es básica para mejorar los resultados en el negocio inmobiliario, pero las redes sociales requieren método. Identificar el quién, qué, dónde, cómo, cuándo y por qué es clave para determinar una estrategia de comunicación adecuada.
MONAPART Y LA COMUNICACIÓN ONLINE EN EL SECTOR INMOBILIARIO
38
T X T
“A mis seis criados diligentes
Les debo todo lo que sé:
Se llaman Qué, Quién, Cuándo,
Cómo, Dónde y Por qué.”
En el cuento El hijo del elefante del es-
critor británico Rudyard Kipling, hay un
poema que enmarca las claves de toda
estrategia de comunicación, conocidas
como las 5 W y 1 H, una lista de veri-
ficación de seis preguntas, cada una de
las cuales comprende una palabra inte-
rrogativa en inglés: Who (Quién), What
(Qué), Where (Dónde), How (Cómo),
When (Cuándo) y Why (Por qué).
Quién: EL QUIÉN ES NOSOTROS
El sector inmobiliario es un sector en-
tre personas, por tanto, el cliente está
siempre en el centro de nuestra estra-
tegia de comunicación. ¿Y quién es
nuestro cliente? ¿Cómo es? ¿Por dónde
se mueve? ¿Qué le interesa? Conocerle
bien es clave para saber qué estrategia
de comunicación debemos desplegar y
eso requiere de una premisa: escuchar
antes de hablar.
En Monapart sabemos que nuestro
cliente es urbanita, de nivel cultural
medio-medio/alto, inquieto, viajero, de
espíritu joven, con sentido del humor,
esteta, amante de las cosas buenas y
bonitas, del cine independiente, fan del
mobiliario de los Eames, de los domin-
gos con vermut, de la fruta de tempora-
da y local, del whisky on the rocks, de
PJ Harvey y Manel, de Mad Men y Polò-
nia, de Bob Esponja y Hora de Aventu-
ras. Todo forma parte al final del mismo
universo. Y es de ese universo del que
hablamos con él.
Para nosotros resultó muy fácil identifi-
carle, porque al final nuestros clientes
son exactamente como nosotros. Podría-
mos decir que creamos una empresa de
servicios inmobiliarios porque no había
una que nos gustara, así que creamos la
nuestra, partiendo de cero, replanteán-
donos todos los procesos y mensajes, po-
niendo a nuestro cliente, poniéndonos a
nosotros, en el centro de todas las ope-
raciones. Entre iguales todo es mucho
más fácil.
Qué: INTERESANTE, ÚTIL, DIVERTIDO
Toda comunicación tiene un eje temáti-
co: El nuestro es la vivienda, un terreno
repleto de contenidos interesantes y un
foro con muchísimos interlocutores (de-
coradores, interioristas, arquitectos... y
muchísimos aficionados) lo que lo hace
un campo abonado para la conversa-
ción. Las cifras en consumo de revistas
del sector hogar, blogs, o programas de
televisión no son nada desdeñables.
Hoy día, con tanta avalancha de in-
formación, el valor en alza es la capa-
cidad para llamar la atención y saber
retenerla y mantenerla en el tiempo
(Zygmunt Bauman) y eso no lo vamos
a conseguir si sólo hablamos de noso-
tros o de nuestro producto. De cara a
entablar conversación con tu cliente,
es muy importante que le nutras con
contenido interesante, útil y divertido,
pues a menudo se peca de hablar sólo
de uno mismo, de dar información irre-
levante y además en tono corporativo.
En Monapart desplegamos una estrate-
gia de contenidos, propios y ajenos, a
través de la cual compartimos un pro-
yecto de reforma, ideas de decoración,
la historia de un mueble icónico o la
entrevista a un interiorista... La vivien-
da es un eje temático muy amplio, y
además, muy viral. Por otro lado, tam-
bién sabemos que el cliente que vende
o alquila quiere soluciones, y procu-
ramos dárselas a través de contenido
más práctico, como el estado del precio
de la vivienda o consejos para buscar
la primera residencia, por ejemplo. Y
finalmente, todo, siempre, lo comuni-
camos en un tono ameno y cómplice
que es marca de la casa. Porque como
dijo Oscar Wilde, la risa es la distancia
más corta entre dos personas.
Dónde: EL DON DE LA UBICUIDAD
Como no hay una barrera de entrada,
hay cierta fiebre generalizada por parte
de las marcas por hacerse un lugar en
las redes sociales y se obsesionan con
estar presentes en todas ellas y
en tener un número importante
OLGA SALASocia fundadora de Monapart@olgasala_
39
de seguidores, pero las redes sociales no
son un concurso de popularidad. Debe-
mos elegir el foro donde sabemos que
está nuestro cliente, y una vez elegido,
aprender su propio registro. Facebook,
Twitter, Linked-In, Google+, Instagram,
Pinterest, Foursquare, etc. tienen su pro-
pio lenguaje, y antes de hablar, debemos
escuchar. Es un error común caer en la
tentación de escribir un único contenido
y compartirlo tal cual en todos los per-
files sociales. Como también es un error
común no distinguir el registro que debe
usarse en un perfil personal o en un per-
fil de empresa.
Monapart nunca se ha obsesionado con
los números, y el crecimiento de nuestra
comunidad ha sido lento, sólido y cons-
tante. Gestionamos nueve perfiles socia-
les, pues resulta que nuestro cliente es
bastante tekkie y social. Estos son per-
files gestionados desde la central, pues
nuestras agencias en Palma y en Alicante
gestionan su propio Twitter e Instagram,
por ser las redes sociales que requieren
más inmediatez y pulsión local.
Cómo: NO HAY UN ESTÁNDAR DEFINIDO
Twitter tiene 8 años de vida, Facebook
otros tantos... Éste es un terreno de ex-
perimentación constante a través del
ensayo / error, donde todo cambia muy
rápido y donde no hay un estándar de-
finido. No hay un único “cómo”, pues
es importante entender que las redes
sociales son foros abiertos cuyas reglas
últimas las definen sus usuarios, y por
eso, como marca, es importante
estar atento, centrarnos en nues-
tros usuarios y mantener con ellos inte-
racciones auténticas y con sentido donde
les podamos transmitir nuestra propues-
ta de valor, lo que nos hace diferentes y
mejores.
A nivel operativo, Monapart no tiene
oficina a pie de calle, pero tiene una
web que es un referente en el sector y
diversos perfiles sociales que se actua-
lizan cada día (¡la consistencia es im-
portante!) con contenidos de calidad
por parte de dos miembros del equipo,
quienes también moderan las posibles
interacciones, miden los resultados
(porque no hay estrategia sin objetivos
claros) y monitorizan qué se dice de
nosotros. Dicho esto, el uso de la tec-
nología es intensivo por parte de todos
los que formamos Monapart y la cultu-
ra social está presente en todo lo que
hacemos, bien porque uno de nuestros
agentes publica en Instagram una foto
de la vivienda que está captando, bien
porque otro publica un tweet con una
reflexión que quizás acaba de compartir
con un cliente...
Cuándo: EL VIAJE PERFECTO
En este entorno digital, es tan importan-
te lo que se comparte como cuándo se
comparte. Según un estudio de Cohen
& Bodnar, autores del libro “The B2B
Social Media Book” (http://socialme-
diab2b.com/), la vida media de un en-
lace es de 3h. Hay herramientas que nos
permiten gestionar y programar tweets
(Hootsuite, Tweedeck, Buffer...) para
su publicación diferida y eso sin duda
es muy útil, siempre y cuando tengamos
presente que no tiene ningún sentido
publicar un tweet un lunes a las 3 de la
mañana...
Éste es un aspecto importante del cuán-
do. Pero hay otro mucho más importan-
te: no caer en automatismos nos permi-
tirá estar atentos al momento en el que
surja en nuestro usuario/consumidor de
contenidos una necesidad inmobiliaria
que nosotros podemos cubrir. Es decir,
cuando desplegamos nuestra estrategia
de contenidos a través de las redes so-
ciales lo que estamos haciendo es sem-
brar el terreno de posibles interacciones
Como marca, es importante estar atento, centrarnos en nuestros usuarios y mantener con ellos interacciones auténticas y con sentido
40
T X T
M O N A PA R T Y L A C O M U NI C A C I Ó N O N LI N E E N E L S E C TO R I N M O B I LI A R I O
(conversación) que fidelizan a nuestra
comunidad y que pueden captar la aten-
ción de usuarios nuevos. De entre todas
estas interacciones pueden florecer opor-
tunidades de negocio si detectamos que
nuestro usuario nos necesita. Si es así y
conseguimos establecer con él un víncu-
lo de confianza, recogeremos los frutos
y ya no hablaremos de usuario sino de
cliente (conversión). Y si lo hemos he-
cho todo bien y como él esperaba, el
fruto será jugoso y habremos ganado un
cliente satisfecho que nos recomendará
(de consumer a prosumer), cerrando el
círculo del viaje perfecto.
Éste es un viaje largo del que no hay que
esperar éxito a corto plazo. Pero además
es un viaje difícil, porque es mucho más
fácil identificar qué percibe el usuario de
nuestra marca que gestionar las expecta-
tivas de nuestro cliente.
Por qué: ADN 2.0
Más del 90% de las personas que buscan
vivienda empiezan por buscarla en In-
ternet. Hay que estar ahí, es ineludible
[Out of sight, out of mind]. La web y las
redes sociales, bien gestionadas, ofrecen
a las empresas una tremenda plataforma
de visibilidad y comunicación multica-
nal, inmediata y directa con sus usuarios
y clientes, posicionan la marca, fidelizan
a una comunidad de usuarios y son un
canal de difusión de noticias de la propia
empresa y sus productos.
Monapart es una empresa que desde su
concepción tiene en la comunicación di-
gital uno de sus pilares. Podríamos decir
que tiene ADN 2.0... Así que en las redes
sociales encontramos nuestro ecosistema
natural.
Quién, qué, dónde, cómo, cuándo y por
qué son seis parámetros que deben estar
alineados para garantizar que nuestra
estrategia de comunicación es consis-
tente, potente y efectiva. Comunicar
un mensaje interesante al receptor in-
adecuado, o utilizar el canal apropiado
a destiempo son errores muy comunes
que arruinan una estrategia de comu-
nicación. Por tanto, si consideramos la
comunicación online una de las palancas
para mejorar los resultados de nuestro
negocio, tan importantes son las res-
puestas a cada una de estas preguntas
como un despliegue bien orquestado de
todas ellas.
41
El acceso a una vivienda digna pasa por conseguir un funcionamiento adecuado del mercado del suelo. Para tal fin, es imprescindible encontrar un equilibrio entre la iniciativa privada y la función pública, que hasta ahora ha ejercido un presión asfixiante sobre el sector.
LA REGULACIÓN DEL MERCADO DEL SUELO
42
T X T
I. INTRODUCCIÓN
El suelo es un factor determinante en
la mayoría de las actividades económi-
cas y es, además, un activo financiero
de primer orden para la mayoría de las
familias españolas. De manera que un
funcionamiento adecuado del mercado
del suelo es esencial tanto para asegu-
rar un funcionamiento fluido y eficiente
de muchas otras actividades económicas
como para permitir un acceso razonable
de las familias a una “vivienda digna”.
Pero para que ese mercado funcione
adecuadamente es indispensable al-
canzar un punto de equilibrio entre
la consideración del urbanismo como
función pública y el reconocimiento de
la iniciativa privada como motor de la
economía.
Pues bien, ese punto de equilibrio no
sólo no se ha logrado sino que la breve
historia del Derecho urbanístico espa-
ñol nos muestra que se ha seguido un
camino diametralmente opuesto: cada
reforma de la primitiva Ley de 1956 ha
supuesto una acentuación del papel del
sector público en detrimento de los su-
jetos privados, básicamente los propie-
tarios del suelo.
Naturalmente que el énfasis en lo públi-
co no ha obedecido a razones gratuitas:
los objetivos a alcanzar a través de su
intervención se hallan perfectamente de-
finidos en los sucesivos textos normati-
vos; anticipemos desde ahora que, por el
contrario, los resultados conseguidos no
sólo no los han alcanzado sino que han
sido francamente desoladores.
Es cierto que en el punto de partida de
la moderna regulación urbanística en Es-
paña, 12 de mayo de 1956, la situación
era altamente preocupante por la caren-
cia de un marco general y estable que fi-
jara objetivos y método para alcanzarlos,
por lo que puede hablarse de que en la
época el mercado del suelo se movía en
un ambiente de absoluta desregulación.
Pero la superación de este esquema
insatisfactorio desde el punto de vista
del interés general no se intentó lograr
mediante una redefinición equilibrada
del papel de los agentes públicos y pri-
vados sino –como ya hemos apuntado-
mediante la fórmula de otorgar a la
Administración el protagonismo abso-
luto en base a su cualidad de agente
fiduciario y depositario de los intere-
ses generales y al equívoco de suponer
que éstos son distintos y aún contra-
rios a los intereses particulares de los
de los sujetos privados.
II. SITUACIÓN ACTUAL DEL SUELO
II.1. Los objetivos del Derecho urbanístico vigente
Las metas que se propuso la Ley del 56,
y sus sucesivas reformas, eran básica-
mente regular el mercado del suelo im-
pidiendo la especulación, promover de
ese modo la construcción de viviendas
asequibles y asegurar el tratamiento
igualitario a los propietarios del suelo.
Pues bien, nada de eso se ha conseguido.
A) La regulación del mercado del sue-
lo se ha convertido, de hecho, en una
“creación del mercado” por parte de la
Administración; en efecto, es ella –a tra-
vés del Plan- quien define la cantidad de
materia prima disponible por los agentes
económicos, su calidad, el “tempo” para
su manipulación, los mecanismos para
su transformación, las distintas clases de
productos resultantes y la cantidad final
del mismo. Todo ello olvidando que la
puesta en escena por el sector público
de un supuesto mercado organizado en-
traña, cabalmente, la negociación misma
del concepto “mercado” tal y como lo de-
fine la doctrina económica.
El caso es que, además, la regulación del
mercado del suelo parte de un falso pre-
supuesto: el de su supuesta escasez. En
efecto: ¿cómo puede hablarse de escasez
de suelo en un país como España en el
que la malla urbana no alcanza siquie-
ra el 4% del territorio nacional?. Muy
al contrario: con un 96% del territorio
disponible y un crecimiento demográfico
mínimo, se dan todas las condiciones ne-
JOSEP SORIA I SABATÉAbogado
43
cesarias –en términos económicos- para
hablar de abundancia de materia prima
y, en consecuencia, para situarla en el
mercado a precios razonables.
En estas circunstancias, lograr que el
mercado del suelo funcione de manera
eficiente es simplemente cuestión de po-
sibilitar una oferta suficiente.
Y si ésta no está presente, y el suelo es-
casea y se encarece, forzoso es concluir
que instrumentos puestos en juego por
el legislador –singularmente la actual
regulación del contenido de los Planes
de Ordenación- son inadecuados y de
efectos perversos.
B) En cuanto a la aplicación práctica del
art. 47 C.E en orden a la promoción por
los poderes públicos de las condiciones
necesarias para asegurar el derecho a
una vivienda digna, las Exposiciones de
motivos de las sucesivas Leyes de Refor-
ma dan cuenta de cuán lejos nos halla-
mos del cumplimiento de ese objetivo.
Y es que la práctica demuestra que cuan-
do la Administración se implica como
agente económico en el mercado inmo-
biliario no sólo no introduce factores de
mejora en su funcionamiento evitando
el efecto perverso final que atribuye a
su libre fluctuación (la carestía del pre-
cio de la vivienda) sino que contribuye
decisivamente a agudizar el problema;
así, y por vía de ejemplo, ha sido en el
pasado inmediato una práctica común
que el suelo lucrativo que recibía la Ad-
ministración procedente de su cuota de
aprovechamiento medio lo colocaba in-
mediatamente en el mercado al precio
más alto posible normalmente mediante
subasta, en vez de utilizarlo en la pro-
moción pública de viviendas del precio
asequible para la demanda de nivel más
débil.
De manera que el tan elogiado principio
del rescate de la plusvalía generada por
el planteamiento se convierte, en defini-
tiva, en un mero instrumento de finan-
ciación de las siempre exhaustas arcas
municipales, que encarece el suelo y, por
traslación, la vivienda. Es decir, el efecto
inverso al perseguido por el legislador.
C) Finalmente, desde la óptica del pre-
tendido trato igualitario a la propiedad
del suelo, los resultados tampoco son
muy halagüeños.
Y es que no es posible eliminar la dosis
de arbitrariedad implícita en las deter-
minaciones del planeamiento, especial-
mente en materia de clasificación del
suelo y en la aplicación de los criterios
de distribución de beneficios y cargas.
En efecto: la determinación por el
P.G.O.U del aprovechamiento urbanísti-
co de los terrenos genera una primera e
irreparable desigualdad entre los titula-
res de suelos con aprovechamiento ur-
bano y los de aprovechamiento rústico.
E incluso la genera también entre los
titulares de los distintos suelos urbanos
en función de su calificación e intensi-
dad de usos; y no vale decir que en este
último supuesto la Ley crea mecanismo
de compensación para corregir las des-
La Ley del 56 pretendía regular el mercado del suelo impidiendo la especulación, promover la construcción de viviendas asequibles y asegurar el trato igualitario a los propietarios del suelo
44
T X T
L A R E G U L A C I Ó N D E L M E R C A D O D E L S U E LO
igualdades: la complejidad práctica de
su aplicación puede paliarlas pero en
ningún caso las evita.
II.2. Perspetivas posibles
La experiencia, pues, demuestra que en
los casi sesenta años de protagonismo
de la iniciativa pública no se ha logrado
alcanzar una solución satisfactoria para
el problema del suelo y la vivienda en
España. Pero lo más grave es que aún
son muchos los que hoy siguen pensan-
do que ello se debe a que la regulación
administrativa del suelo aún no es sufi-
cientemente intensa y que –por ello- la
solución pasa por incrementar los me-
canismos de regulación e intervención
pública.
En línea diametralmente opuesta a tal
forma de razonar se sitúa el famoso
Informe del Tribunal de Defensa de la
Competencia publicado en 1993 (“Re-
medios políticos que pueden favorecer
la libre competencia en los servicios y
atajar el daño causado por los mono-
polios”) en el capítulo dedicado a la
competencia en el mercado del suelo
urbano.
De ese Informe, destacamos aquí la si-
guiente afirmación;
“Que el uso del suelo debe estar interveni-
do por los poderes públicos es algo que na-
die niega y así sucede en todos los países.
El problema en España es un problema
de la forma de intervención. El problema
en España es que, en vez de fijar unas re-
glas generales de defensa de los intereses
públicos, la autoridad urbanística va de-
cidiendo todo hasta el extremo de poder
determinar con el máximo detalle el uso
de cada espacio …”
En definitiva: el problema no reside tan-
to en la consideración del urbanismo
como una función pública, lo que no se
discute, sino en que se ha roto el equili-
brio iniciativa pública/iniciativa privada,
hasta el extremo de haber convertido a
esta última en un convidado de piedra,
objeto y no sujeto en la definición del
interés general en esta materia y en la
articulación de las soluciones a adoptar
para su correcta satisfacción.
Se nos dirá que esto no es así; que la
normativa vigente postula que la “ges-
tión pública suscitará, en la medida más
amplia posible la iniciativa privada”. Pero
el examen de los efectos prácticos de tal
proposición nos revelará cómo se reduce
a un mero ejercicio de verbalismo bien
intencionado pero carente de cualquier
trascendencia real.
III. EL DIAGNÓSTICO DE LA COMISIÓN NACIONAL DE LA COMPETENCIA
Poco antes de su extinción, en el pasado
año 2013, la CNC publicó un importante
documento de discusión denominado “Pro-
blemas de Competencia en el Mercado del
Suelo en España”. Por su importancia y su
actualidad vale la pena recordar algunas
de las conclusiones del documento:
• 1. La existencia de fallos del mercado
justifica que exista intervención públi-
ca sobre el sector del suelo. Pero la in-
tervención también puede tener efectos
negativos que es preciso tener en cuenta
a la hora de diseñarla.
• 2. Los indicadores analizados apuntan a
que la intervención urbanística en Espa-
ña configura una oferta de suelo relati-
vamente más rígida que en otros países.
• 3. El análisis preliminar sobre los me-
canismos de intervención urbanística
en España detecta numerosas fuentes
de ineficiencias:
- La delimitación excesiva de los usos
de suelo (mediante la técnica de la
calificación la autoridad urbanística
determina [pormenorizadamente] el
uso de cada parcela así como su edifi-
cabilidad y otras condiciones de apro-
vechamiento).
- La complejidad del planeamiento (ele-
vado número de instrumentos, hete-
rogeneidad normativa autonómica y
municipal, …).
- El excesivo margen de discrecionali-
dad municipal en el diseño del pla-
neamiento.
En los casi sesenta años de protagonismo de la iniciativa pública no se ha logrado alcanzar una solución satisfactoria para el problema del suelo y la vivienda en España.
46
T X T
L A R E G U L A C I Ó N D E L M E R C A D O D E L S U E LO
- Una inconsistencia temporal notable
(falta de estabilidad de los planes,
continuas modificaciones puntuales,
…).
- La lentitud excesiva del proceso de ur-
banización.
- La intervención directa de los poderes
públicos en el mercado del suelo espe-
cialmente a través de los Patrimonios
Públicos del Suelo, que restringen se-
veramente la competencia y favorecen
la rigidez de la oferta.
Finalmente, es de reseñar cómo el citado
documento de la CNC propone un pla-
neamiento urbanístico nuevo en el que
los usos delimitados por la calificación
no sean excesivamente detallados y por-
menorizados, y en el que los procesos
de su elaboración estén presididos de
acuerdo con los principios de publicidad,
transparencia, concurrencia y no discri-
minación.
IV. LA INICIATIVA PRIVADA EN EL ACTUAL MARCO LEGAL
No deja de ser una paradoja que en un
país como el nuestro en el que todos los
sectores económicos funcionan en régi-
men de libre mercado tan sólo se some-
ta a una global y asfixiante planificación
pública al mercado inmobiliario.
La apuesta reiterada por una planifica-
ción imperativa nos ha llevado a un re-
sultado decepcionante; es preciso, pues,
reconocer que el camino seguido no es
el adecuado, y hay que desandarlo hasta
hallar el “punto de equilibrio” preconi-
zado, en el que encuentren acomodo los
agentes públicos y privados.
Y la solución para hallarlo pasa inevita-
blemente, dada la actual correlación de
fuerzas, en reducir el papel de la Admi-
nistración en la definición del modelo de
ciudad y en aumentar de modo efectivo
el de la iniciativa privada; y también es
preciso que el legislador recupere para el
ordenamiento buena parte de las funcio-
nes de regulación que hasta ahora esta-
ban confiadas al Plan.
47
Bona part de la població “fa vida” en dos o més municipis, fet que planteja interrogants sobre el sentiment de pertinença. D’on ens sentim? De què depèn que ens sentim més d’un lloc o d’un altre? Els entorns urbans difuminen les identitats locals?
MOBILITAT I SENTIMENT DE PERTINENÇA A L’ÀREA METROPOLITANA DE BARCELONA
48
T X T
INTRODUCCIÓ
L’any 2008, per primer cop a la histò-
ria, el nombre de persones que vivien
en entorns urbans superava el nombre
de persones que vivien en espais rurals
(Nacions Unides, 2008). A Europa, es
considera que el 80% de la població
és urbana, mentre que continents com
l’Àfrica i l’Àsia s’urbanitzen de mane-
ra creixent i ràpida. La concentració
de població, com també l’intercanvi de
mercaderies, activitats i informació en
aglomeracions urbanes planteja reptes
de diversos tipus: socials (combatre les
desigualtats, garantir l’accessibilitat als
serveis públics); econòmics i financers
(assegurar la competitivitat i l’eficièn-
cia); territorials (la gestió de l’explosió
urbana, de la mobilitat i dels residus);
polítics i institucionals (la coordinació
de les polítiques i dels serveis, la repre-
sentació democràtica).
L’entorn urbà està marcat per la mobilitat
quotidiana de la població (per anar a tre-
ballar, a estudiar, a comprar, a assistir a
espectacles, etc.). En efecte, bona part de
la població “fa vida” en dos o més muni-
cipis, fet que planteja interrogants sobre
el sentiment de pertinença. D’on ens sen-
tim? De què depèn que ens sentim més
d’un lloc o d’un altre? Els entorns urbans
difuminen les identitats locals?
En aquest article tractem aquesta qües-
tió a partir del cas de Barcelona. En pri-
mer lloc, veurem fins a quin punt s’ha
produït un augment de la mobilitat entre
els municipis de l’aglomeració barceloni-
na i quins efectes ha ocasionat. En segon
lloc, presentarem els resultats d’una re-
cerca en curs que mostra el grau de sen-
timent de pertinença local i metropolità.
POBLACIÓ I MOBILITAT A L’AGLOMERACIÓ DE BARCELONA
Des de la segona meitat del segle xx, el
creixement de la ciutat de Barcelona i
la seva àrea metropolitana ha seguit les
tendències pròpies a la majoria de ciu-
tats espanyoles, que es caracteritzen per
tres fases (Nel·lo, 2004; de Terán, 2009;
Martí-Costa et al., 2011). Entre 1960 i
1975, Barcelona i, en menor mesura,
l’àrea metropolitana van créixer gràcies
a l’arribada de població d’altres indrets
d’Espanya. La ciutat va aconseguir el seu
màxim històric l’any 1979 amb 1,9 mi-
lions d’habitants, mentre que l’àrea me-
tropolitana de Barcelona (AMB) va arri-
bar als 3 milions. A partir de finals dels
1970, el creixement va continuar però
amb menor intensitat. Aquest període es
caracteritza pel procés de suburbanitza-
ció i un augment de les migracions entre
municipis. En efecte, la capital catalana
va perdre població a favor dels munici-
pis metropolitans, cap a la primera co-
rona però especialment cap a la segona.
Així, el 1996 Barcelona tenia 1,5 milions
d’habitants, mentre que la regió metro-
politana ja comptava amb 4,2 milions
d’habitants (Serra, 2003).
A partir de l’any 2000 es produeixen dos
fenòmens simultanis. En primer lloc,
s’observa un increment de la mobilitat
residencial intramunicipal. Segons Al-
berich (2010: 30), la meitat de la po-
blació metropolitana ha canviat de re-
sidència entre 1990 i 2005: entre l’any
2000 i 2006, el nombre de persones que
no només ha canviat de residència sinó
de municipi ha passat del 12% al 20%.
En efecte, hi ha un augment dels fluxos
migratoris de la ciutat i la seva àrea me-
tropolitana cap a la regió metropolita-
na i zones interiors de Catalunya, així
com de grans ciutats a més petites. En
altres paraules, des de municipis densos
i poblats es migra cap als menys den-
sos i més dispersos. Per exemple, fins a
l’any 2010, a l’aglomeració de Barcelona
més de la meitat dels canvis residencials
entre municipis han tingut com a des-
tinació la segona corona metropolitana.
Aquest fenomen ha estat descrit com un
moviment “de l’interior a l’exterior i del
gran al petit” i ha succeït no només en
l’àmbit metropolità, sinó a tot Catalunya
(Alberich, 2010). El creixement metro-
polità, gràcies a les infraestructures i
xarxes de transport, s’ha traduït per la
sortida de la ciutat de Barcelona de pa-
relles i famílies joves que busquen ha-
bitatges a preus més assequibles i una
millora en l’entorn. A més a més, l’”è-
xode” metropolità ha estat protagonitzat
principalment per les classes mitjanes
(Subirats, 2012).
El segon fenomen ha estat l’arribada de
població estrangera a les ciutats cen-
trals: a Barcelona ciutat, va representar
el 17,5 % de la població total l’any 2012.
Gràcies al flux migratori estranger, la
MARIONA TOMÀS FORNÉSGrup de Recerca en Estudis Locals (GREL)Universitat de Barcelona
49
població barcelonina s’ha estabilitzat al
voltant d’1,6 milions d’habitants. De fet,
es produeix un fenomen de recentralit-
zació de la població, ja que la població
nouvinguda s’assenta als centres urbans
(Nel·lo, 2004; Alberich, 2010). Aquest
gruix de població, però, és el que es mou
amb més facilitat per motius laborals; si
seguís les pautes de mobilitat dels au-
tòctons, als propers anys veuríem que
també la població nouvinguda tendeix a
descentralitzar-se i dispersar-se.
El gràfic següent il·lustra l’evolució com-
parada de la població dels darrers 70
anys de l’aglomeració barcelonina. Hem
diferenciat tres tipus de dades. Primer,
la població de la ciutat de Barcelona.
Segon, la població de la resta de l’àrea
metropolitana de Barcelona (AMB), for-
mada per 35 municipis. Finalment, la
població de la resta de la regió metro-
politana de Barcelona, que correspon a
l’àmbit o vegueria metropolitana (forma-
da per 165 municipis), però descomp-
tant els 36 municipis de l’AMB.
Per entendre els canvis i tendències,
cal doncs una mirada metropolitana. A
aquesta escala, Barcelona i els municipis
de la primera corona han cooperat des
dels anys 1970, passant per diferents
fases amb més o menys grau d’institu-
cionalització (pels detalls, vegeu Perdi-
gó, 2010; Tomàs, 2010, 2012). Després
d’una època de fragmentació institu-
cional i cooperació entre municipis a
través d’agències sectorials, l’any 2010
el Parlament català va aprovar la Llei
de l’Àrea Metropolitana de Barcelona.
En funcionament després de les
eleccions locals de 2011, l’AMB
té competències de coordinació i gestió
dels serveis de transport públic, tracta-
ment de residus, gestió del cicle integral
de l’aigua, com també competències en
urbanisme, desenvolupament econòmic
i cohesió social. Presidit per l’alcalde
de Barcelona, el Consell metropolità
representa els 36 municipis membres
d’acord amb la seva població. Es tracta
doncs d’una elecció indirecta. En l’àmbit
metropolità funcional –la regió metro-
politana de Barcelona, amb 5 milions
d’habitants- l’Autoritat del transport me-
tropolità (ATM) exerceix des de 1997 la
coordinació de totes les xarxes de trans-
port públic i la integració tarifària. La re-
gió metropolitana és formalment un nou
àmbit d’administració descentralitzada
del govern català des de 2010, un cop
aprovada la Llei de vegueries de Catalu-
nya. Tanmateix, la llei no s’ha aplicat i de
moment continuen existint, en territori
metropolità, la província de Barcelona i
les comarques, a més a més de nombro-
ses mancomunitats i consorcis (per a una
major anàlisi vegeu Burns et al., 2010).
En definitiva, l’aglomeració de Barcelona
es caracteritza per un creixement conti-
nu i sobretot per una mobilitat (residen-
cial i quotidiana) instaurada. Com expli-
ca Alberich (2010), cada vegada hi ha
més desvinculació entre el lloc de resi-
dència i el lloc on es desenvolupa la vida
quotidiana: per exemple, més de la mei-
tat de la població treballa fora del mu-
nicipi on viu (dades de 2006). En altres
paraules, cada cop ens movem més i ho
fem en un territori més gran, ampliant el
nostre espai de vida. Com afecta aquest
fet la identitat local? El fet de moure’s
per un entorn metropolità fa que la gent
se senti menys del seu municipi o fa que
se sentin metropolitans? O al contrari,
davant una mobilitat creixent, la gent se
sent més arrelada a l’àmbit més proper,
el municipi de residència?
SENTIR-SE METROPOLITÀ?
Les dades d’una enquesta realitzada
l’any 2013 mostren elements interes-
sants per entendre el sentiment de per-
2
1½
1
0,5
01950 1980 1990 20001960 1970 2010
Evolució de la població de Barcelona, resta de l’àrea metropolitana de Barcelona (AMB) i resta de la regió metropolitana de Barcelona (1945-2012) (població: milions de persones)
Barcelona
AMB
Regió metropolitana
Font: Elaboració pròpia a partir de les dades de l’Institut d’Estadística de Catalunya
50
T X T
Hi ha un sentiment de pertinença local fonamentat en els lligams personals, però també existeix una certa idea de “comunitat metropolitana”
tinença a l’aglomeració de Barcelona
(per conèixer els resultats en detall,
vegeu Vallbé, Tomàs, Magre, 2013). Per
complementar aquest treball quantitatiu
hem realitzat quatre grups de discussió
entre finals de gener i principis de fe-
brer de 2014. En aquests quatre grups,
on han participat de mitjana 7 persones
procedents de l’Àrea Metropolitana de
Barcelona (AMB), s’han tractat les ma-
teixes preguntes de l’enquesta per en-
tendre’n millor els resultats i poder-ne
copsar es matisos. Resumim els primers
resultats en dues idees.
En primer lloc, els ciutadans enquestats
a l’AMB se senten lleugerament més
identificats amb el seu municipi que
amb l’espai metropolità. Tanmateix, se-
gons dades de l’enquesta, la identifica-
ció amb l’AMB, mesurada del 0 al 10, és
notable (de mitjana, un 7,4). Com ex-
plicar aquesta identificació tan alta? Els
grups de discussió ens han permès en-
tendre que els ciutadans metropolitans
tenen dos tipus d’identificació. Amb el
municipi, es tractaria d’una identificació
emocional: és on se senten bé (“com a
casa”), on tenen els amics i la família,
on se senten arrelats. En canvi, la iden-
tificació metropolitana seria funcional:
serveix per moure’s (el gran símbol de
l’AMB és la T-10), per accedir a activi-
tats d’oci i lleure, per poder fer coses.
Aquesta percepció es repeteix en tots
els grups. Tanmateix, cal matisar que
les persones nascudes en altres indrets
d’Espanya que van immigrar a l’AMB als
anys 1960-70 se senten menys arrela-
des al municipi on viuen, ja que conti-
nuen sentint-se lligats al seu municipi
de naixement. És interessant destacar
que aquest grup identifica l’AMB amb
un estil de vida, amb un estatus socio-
econòmic, el de la classe treballadora,
aspecte que no és percebut per les per-
sones nascudes a Catalunya.
En segon lloc, el nostre interès residia
en la percepció política de l’AMB, que
vam traduir en dues preguntes. 1) Hi
hauria d’haver una Gran Barcelona, és
a dir, fusionar els municipis de l’AMB
per convertir-se en una sola ciutat? I 2)
Estarien d’acord a escollir directament
un alcalde per tota l’àrea metropolita-
na? L’enquesta mostra que gairebé la
meitat dels ciutadans de fora de Bar-
celona ciutat rebutgen renunciar al seu
municipi per formar part d’una gran ciu-
tat. Com més petit és el municipi, més
por a “ser menjat per la ciutat” (en les
paraules dels participants als grups de
discussió). En efecte, hi ha un rebuig a
quedar diluït en una gran ciutat i perdre
els trets específics del municipi, bàsica-
ment la proximitat. Alhora, la meitat de
la població metropolitana seria favora-
ble a escollir un alcalde per tota l’AMB,
però altre cop observem diferències se-
gons la mida municipal. Com més petit
és el municipi, més en contra d’escollir
un alcalde directament per tota l’AMB.
En efecte, hi ha la preocupació que un
alcalde metropolità no tingui la sensibi-
litat ni les eines per resoldre els proble-
mes dels municipis més petits. Dit d’una
altra manera, aquests ciutadans pensen
que “Barcelona ho decidiria tot” i, per
tant, els ciutadans dels municipis més
petits estarien desatesos. Sí que serien
partidaris d’eliminar càrrecs electes si
realment es pogués garantir que la pèr-
dua de l’alcalde local suposaria guanyar
en serveis de qualitat i simplificar l’ad-
ministració. En general, però, les per-
sones que van participar als grups de
discussió mostraven una desconfiança
generalitzada cap a la classe política.
Sens dubte, aquest sentiment ha marcat
les opinions al respecte i el refús a crear
més institucions.
M O B I LI TAT I S E N T I M E N T D E P E R T I N E N Ç A A L’ À R E A M E T R O P O LI TA N A D E B A R C E LO N A
REFERÈNCIES BIBLIOGRÀFIQUES
Alberich, J. (2010). L’ús de l’espai.
Revista Papers, 51: 28–43.
Burns, M., C. Marmolejo, J. Roca, E. Chica, J. Freixas
i M. Tomàs. (2010). The Case for Agglomeration
Economies in Europe (CAEE). Barcelona City Region.
Universitat Politècnica de Catalunya i Universitat
de Barcelona, 89 p. http://www.espon.eu/export/
sites/default/Documents/Projects/TargetedAnalyses/
CAEE/CAEE_Barcelona_Case_Study_Appendix_
C4_FINAL.pdf [consulta 26 de gener de 2014]
de Terán, F. (2009). La explosión de las ciudades y
la arquitectura. En Rico, F., Gracia, J., y Bonet, A.
(eds.), Literatura y bellas artes. España siglo XXI, p.
375–409. Biblioteca Nueva, Madrid.
Martí-Costa, M., Iglesias, M., Subirats,
J., Tomàs, M. (2011). Barcelona. En Iglesias, M.,
Martí-Costa, M., Subirats, J., Tomàs, M. (eds.),
Políticas urbanas en España. Grandes ciudades,
actores y gobiernos locales. Icària, Barcelona.
Nacions Unides (2008) World urbanization
prospects. The 2007 revision, New York,
Department of Economic and Social Affairs.
Nel·lo, O. (2004). ¿Cambio de siglo, cambio de ciclo?
las grandes ciudades españolas en el umbral del
siglo xxi. Ciudad y territorio, XXXVI: 523–542.
Perdigó, J. (2010) La institucionalización del Área
Metropolitana de Barcelona: antecedentes y situación
actual”, Anuario del Gobierno Local 2009, p. 109-136.
Serra, J. (ed.) (2003). El territori Metropolità
de Barcelona. Dades bàsiques, evolució recent i
perspectives. Mancomunitat de Municipis de l’Àrea
Metropolitana de Barcelona, Barcelona.
Subirats, M. (2012). Barcelona: de la necessitat
a la llibertat. Les classes socials al tombant
del segle XXI. L’Avenç, Barcelona.
Tomàs, M. (2010). Gobernabilidad
metropolitana, democracia y eficiencia. Una
comparación Barcelona-Montreal. Revista
Española de Ciencia Política, 23: 127–150.
Tomàs, M. (2012). Autonomies polítiques territorials
i governabilitat metropolitana: una comparació
Catalunya-Quebec. Revista d’Estudis Autonòmics
i Federals, n. 16, octubre 2012, p. 177-199.
Vallbé, J.J., Tomàs, M., Magre, J. (2013). “Being
metropolitan: the effects of individual and contextual
factors on shaping metropolitan identity”, Local
citizenship in city regions, University of Umea.
Conclusions
En els darrers anys s’ha produït un augment de la mobilitat quotidiana i residencial en un espai cada cop més gran de l’aglomeració de Barcelona. En aquest context, ens hem preguntat si la gent se sent menys lligada al seu municipi de residència. Gràcies a la combinació d’una recerca quantitativa i qualitativa en curs, hem apuntat la idea que hi ha un sentiment de pertinença local fonamentat en els lligams perso-nals, però que també existeix una certa idea de “comunitat metropolitana” associada a la mobilitat i a les oportunitats que t’ofereix un territori més gran. Tanmateix, en línies generals, les persones entrevistades conceben l’AMB de manera abstracta i funcional, no com un espai polític.
Tenint en compte que existeix una institució metropolitana des de 2011, ens podem preguntar si el fet que hi hagi un ens polític pot enfortir el sentiment de pertinen-ça metropolità. En aquest sentit, l’elecció directa d’un alcalde metropolità podria ajudar a veure l’AMB com un tot, amb problemes i projectes comuns. La realització de polítiques públiques no tan lligades al transport i als residus sinó a serveis so-cials potser podrien provocar un major interès per la institució metropolitana i un enfortiment de sentir-se part d’un espai metropolità conjunt.
El repte des del punt de vista polític recau en la capacitat de millorar la qualitat de la democràcia i la transparència de les institucions existents. En aquest cas, comunicar i transmetre millor el que fa l’AMB, publicar més informació sobre el seu finançament i el seu funcionament, etc. Actualment, es tracta d’una institució poc coneguda per la ciutadania, malgrat que s’ocupa d’aspectes claus per les persones que viuen a l’aglomeració de Barcelona.
52
T X T
IMMOSCÒPIA 06
MAI 2014 EDT: Evolució constant OPN: Periodistas ante lo inmobiliario: todo un mundo TXT: A la recerca de l’energia I El repte de la rehabilitació sensible - Especial referència a la “gentrificació” I La remisión de deudas en la última reforma de la Ley Concursal. Una perla escondida en un contenedor I Reinventar la manera de fer negocis. La tercera revolució industrial al sector immobiliari. L’economia col·laborativa I Les 3 R (Rehabilitació, Regeneració i Renovació urbanes): un repte per a les Comunitats de Propietaris I Som davant d’un canvi de cicle del sector immobiliari? I Monapart y la comunicación online en el sector inmobiliario I La regulación del mercado del suelo I Mobilitat i sentiment de pertinença a l’àrea metropolitana de Barcelona
06
edita: API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris president: Joan Ollé consell editorial: Ma Roser Esquius, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Pere González Ne-breda, Maria Vilà, Marta Llimós, José Miguel Zubieta, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Rebeca Pérez coordinació: Rebeca Pérez col·laboradors: Xesco Espar, Dolors Clavell, José María Fernández Seijo, Pere Gon-zález Nebreda, Montserrat Junyent, Lluís Marsà, Mar-garita Rivière, Olga Sala, Josep Soria, Mariona Tomàs disseny, maquetació i fotografia: tonicastro.com impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal: B-00000-2012 redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: [email protected] | web: www.immoscopia.cat
IMMOSCÒPIA
Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya