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FORMULACIÓN

CAPÍTULO 8: REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

FORMULACIÓN Y ADOPCIÓN DEL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA DEL

CENTRO EMPRESARIAL ECOPETROL (CEE)

Bogotá D. C., Agosto de 2019

GESTIÓN DE SUELO

La propuesta para la gestión del suelo y reparto de cargas y beneficios para el desarrollo

del Plan Parcial de Renovación Urbana de Centro Empresarial Ecopetrol ha tomado en

cuenta las características urbanas, la estructura predial y la naturaleza de los propietarios,

factores que moldean las decisiones de gestión a proponer.

En el planteamiento urbano previsto, las nuevas áreas útiles (áreas útiles resultantes) y las

nuevas áreas públicas modifican el territorio con el objeto de obtener un pedazo de ciudad

adaptado a los nuevos estándares urbanos internacionales, sin desconocer el carácter

propio del sector y su entorno. Sin embargo, a pesar de la nueva imagen generada, de

fondo no resultan ser modificaciones significativas de la estructura predial existente. Por

tanto, si bien es cierto, se requiere de la colaboración y compromiso de todos los

propietarios, no es necesario plantear la integración predial entre ellos.

No obstante, se plantea el uso de un mecanismo fiduciario o similar, cuyo objeto sea la

recepción de los suelos de carga local, que se adicionarán al área pública existente. Así

mismo, mediante encargo de los propietarios de las dos Unidades de Gestión y del Área de

Manejo Diferenciado, se establecerá el aporte de recursos, y se dará instrucciones para

proceder, mediante la contratación de una firma gestora para la obtención de los permisos

que sean necesarios para la intervención del suelo público, la contratación de la

construcción, la coordinación con los promotores del Plan Parcial de la CAR – UL y la

entrega de obras, para dar así cumplimiento a las obligaciones previstas en el Plan Parcial.

DELIMITACIÓN Y OTRAS CONSIDERACIONES

Con el objeto de revisar de forma independiente e integral este capítulo relacionado con la

gestión del plan parcial y el reparto de cargas entre partícipes, se retoman algunos puntos

ya mencionados en el curso del presente Documento Técnico de Soporte. La delimitación

del Plan Parcial de Renovación Urbana, los propietarios y las áreas base, etc.

Tabla No 1

ÁREA PARTICIPACIÓN

AREA BRUTA ORIGINAL 29.629,10 100,00%

ÁREA DE CARGA GENERAL 622,59 2,10%

Avenida Carrera 7ª 622,59 2,10%

ÁREA PÚBLICA EXISTENTE

CARGA LOCAL 9.264,72 31,27%

ÁREA PRIVADA ACTUAL 19.741,79 66,63%

Elaboración propia

La tabla anterior contiene el resumen de los predios que integran el Plan y a continuación

se enuncian, de forma resumida, las áreas y los propietarios de los predios que hacen parte

de cada una de las dos (2) Unidades de Gestión y el área de manejo diferenciado propuesta.

Tabla No 3

Predio Nombre Predio UG 1 UG 2 AMD1 TOTAL

1 Ecopetrol Principal 3.472,91 3.472,91

2 Colgas 4.365,76 4.365,76

3 Ministerio de Ambiente 6.383,89 6.383,89

4 Teusacá 3.948,37 3.948,37

5 Lutaima 1.570,86 1.570,86

Área Predios Iniciales 11.787,04 6.383,89 1.570,86 19.741,79

Elaboración propia

Tabla No 1

Nº de

predio Nombre Predio

Nº Folio de

Matrícula

Inmobiliaria

Área en

suelo

representad

a

(m²)

Participación

sobre área

bruta total

(%)

Participació

n

sobre área

útil (%)

1 Ecopetrol Principal 050C-1420977 3.472,91 11,72% 17,59%

2 Colgas 34 folios 4.365,76 14,73% 22,11%

3 Ministerio de Ambiente 50C-1197892 6.383,89 21,55% 32,34%

4 Teusacá 050C-63314 3.948,37 13,33% 20,00%

5 Lutaima 83 folios 1.570,86 5,30% 7,96%

Área Predios Iniciales 19.741,79 66,63% 100,00%

Áreas Públicas 9.887,31 33,37%

Área Total Planificación 29.629,10 100,00%

Elaboración propia

Tabla No 2

Nº de

predio Nombre Predio PROPIETARIO

1 Ecopetrol Principal ECOPETROL SA

2 Colgas ECOPETROL SA, y otros, Propiedad

Horizontal.

3 Ministerio de Ambiente MINISTERIO DE AMBIENTE Y

DESARROLLO SOSTENIBLE

4 Teusacá ECOPETROL SA

5 Lutaima 83 folios *

Elaboración Propia

En el edificio de Colgas se encuentran cinco (5) inmuebles con propietarios diferentes a

Ecopetrol; en el curso de este documento se enuncian los mecanismos propuestos para la

incorporación de estos propietarios al desarrollo del plan parcial.

Tabla No 2A

DIRE CIÓN MATRÍ CUL A N° USO

ACTUA L

NOMBRE

PROP IET ARIO

CL 3 7 8 4 3 IN 1

50C-220408

1 LOCA L

CLA UDI A M

VAL ENC IA MAR IT ZA

SERR ATO Y OTRO S

KR 8 3 6 71 I N 8 50C-220407 1 LOCA L

PAT RIMON IO AUTO

NOMO P ARA PA T-

TE LE FONI CA

KR 13 36 6 0 50C-275056 1 LOCA L

LA TI TU LI ZA DORA

COLOMB IA S .A.

H ITO S

CL 3 7 8 2 7 50C-220412 1 LOCA L BANCO GNB

SUDAM ERI S S .A

CL 3 7 8 3 7 50C-220413 1 LOCA L

TURI SMO

INT ERNA CION A L

COL VEN T OUR

LTD A

Elaboración propia

Naturaleza Jurídica de los propietarios del Plan Parcial

La naturaleza jurídica de los propietarios del Plan se enuncia en la siguiente tabla; en

síntesis, está conformado por una entidad pública, una empresa de economía mixta y

personas naturales y jurídicas, tal como se puede ver detalladamente en el Anexo que

contiene las matrículas inmobiliarias de todos los inmuebles.

Tabla No 4

PROPIETARIOS NATURALEZA

ECOPETROL SA Empresa de Economía

Mixta

MINISTERIO DE AMBIENTE Y

DESARROLLO SOSTENIBLE Entidad Pública

OTROS (COLGAS Y LUTAIMA) Personas Naturales y

Jurídicas

Elaboración propia

Los representantes de las entidades públicas propietarias de inmuebles en el área del plan

parcial, en el momento que se requiera, deberán certificar que están facultadas para la

realización de las gestiones conducentes a la conformación de unidades prediales que

permitan el funcionamiento eficiente de la entidad (particularmente por la condición de

permanencia del uso dotacional en el predio del Ministerio de Ambiente). Esta facultad le

permitirá vincularse a los fideicomisos que se constituyan para dar cumplimiento a las

obligaciones urbanísticas derivadas del PPRU ECOPETROL. Esto es reparto de cargas y

beneficios entre partícipes y aportes para la construcción de la Carrera 8 en conjunto con

los promotores del plan parcial de la CAR-UL. Facultad que aplica igualmente para las

demás entidades, personas naturales y jurídicas involucradas dentro del PPRU.

Suelo público reconocido como espacio público

La configuración del suelo público actual está dada por el cumplimiento de la Escritura de

Donación 1849 del 18 de mayo de 1970 y sus modificaciones posteriores resultantes de la

adecuación de la malla vial arterial de la ciudad. Independientemente de los ajustes y

correcciones que deban hacerse, producto del saneamiento y ajuste de cotas y linderos

mencionados en la estrategia de saneamiento, según la información oficial a la fecha, estas

actuaciones (escritura y obras públicas) son las que han definido la conformación actual de

predios útiles y zonas públicas que sirven de base para el desarrollo del plan parcial, así:

Tabla No 5

ÁREA PARTICIPACIÓN

AREA BRUTA ORIGINAL 29.629,10 100,00%

ÁREA DE CARGA GENERAL 622,59 2,10%

Avenida Carrera 7ª 622,59 2,10%

ÁREA PÚBLICA EXISTENTE

CARGA LOCAL 9.264,72 31,27%

Calle 36 1.169,03 3,95%

Carrera 8 3.306,05 11,16%

Calle 37 1.014,90 3,43%

Calle 38 1.253,78 4,23%

Peatonal Calle 37 189,00 0,64%

Zona Verde 1 (occidente 7ª) -

Lutaima 729,00 2,46%

Zona Verde 2 (oriente 13) Min

Ambiente 992,96 3,35%

Bahía 02 (Ecopetrol - cra.13) 610,00 2,06%

ÁREA PRIVADA ACTUAL 19.741,79 66,63%

Elaboración propia

Como se mencionó, en el curso de formulación del Plan Parcial, se ha hecho la validación

de áreas existentes, con los registros del Departamento Administrativo de la Defensoría del

Espacio Público, DADEP, las resoluciones de urbanismo, modificaciones de planos y títulos

de los predios, los cuales han establecido la ruta de saneamiento predial dentro de la

delimitación del PPRU. Las actividades de saneamiento definidas formarán parte de las

instrucciones del mecanismo jurídico de gestión del suelo propuesto.

UNIDADES DE GESTIÓN Y ÁREAS DE MANEJO DIFERENCIADO

Para la definición de las Unidades de Gestión se ha tomado en cuenta las posibilidades de

desarrollo del Plan Parcial, para ello se ha considerado la propiedad de cada uno de los

predios útiles, y sus áreas prediales. En la siguiente imagen se ilustran y precisan las áreas

de las Unidades de Gestión y/o Actuación y de las Áreas de Manejo Diferenciado

propuestas.

Figura UNIDADES DE GESTIÓN Y/O ACTUACIÓN

Elaboración propia

Tabla No 6

Predio Nombre Predio UG 1 UG 2 AMD1 TOTAL

1 Ecopetrol Principal 3.472,91 3.472,91

2 Colgas 4.365,76 4.365,76

3 Ministerio de Ambiente 6.383,89 6.383,89

4 Teusacá 3.948,37 3.948,37

5 Lutaima 1.570,86 1.570,86

Área Predios Iniciales 11.787,04 6.383,89 1.570,86 19.741,79

Áreas Públicas - carga

general 622,59 622,59

Áreas Públicas - carga local 9.264,72 9.264,72

Área Total Planificación 29.629,10

Elaboración propia

Áreas privadas mínimas de subdivisión:

De acuerdo con la conformación de la pieza urbana actual, a efectos de garantizar un

aprovechamiento adecuado de los nuevos predios útiles del PPRU, las áreas útiles no

podrán tener un área inferior a la propuesta en el presente PPRU.

A partir de esta área útil resultante se definen los aprovechamientos representados en usos,

índices de ocupación, índices de construcción, definición de áreas privadas afectas al uso

público y demás normas volumétricas. Como resultado de este ejercicio se obtiene un mejor

aprovechamiento del suelo y una mejora del espacio peatonal (público y privado).

Estructura de la propiedad y la definición de Unidades de Gestión y/o Actuación y Áreas de

Manejo Diferenciado:

De acuerdo con la titularidad de los predios, existe concentración de la propiedad, condición

que favorece la gestión y desarrollo de compromisos del PPRU, como quiera que la

concentración de la propiedad facilita la gobernabilidad sobre el territorio y la gestión para

el cumplimiento de estos compromisos.

Dentro de este orden de ideas se propone la conformación de dos Unidades de Gestión y/o

Actuación: UG1 y UG2, y la conformación de un área de manejo diferenciado, AMD,

integrada por el edificio Lutaima, Propiedad Horizontal conformada por 83 folios de

matrícula inmobiliaria.

Con la presente formulación y según la gestión social adelantada, se espera llegar a

acuerdos entre los propietarios diferentes a Ecopetrol y al Ministerio de Ambiente; sin

embargo, en caso de presentarse alguna dificultad, se procederá a delimitar la

correspondiente Unidad de Actuación Urbanística según lo definido en la Ley 388 de 1997

y demás decretos reglamentarios.

Tabla No 7

PREDIO NOMBRE PREDIO UG 1 UG 2 AMD1

1 ECOPETROL

PRINCIPAL ECOPETROL SA

2 COLGAS ECOPETROL SA

Y OTROS

3 MINISTERIO DE

AMBIENTE

MINISTERIO

DE AMBIENTE

Y

DESARROLLO

SOSTENIBLE

4 TEUSACÁ ECOPETROL SA

5 LUTAIMA 83 FOLIOS

Elaboración propia

El Area de Manejo Diferenciado se ha establecido de conformidad con el artículo 28 del

Decreto 080, en su numeral 7; esto es, edificaciones que se definen como relevantes de

conservar y mantener con independencia de su valor patrimonial. En consecuencia, el

reparto equitativo de cargas y beneficios podrá prever un esquema de reparto de cargas y

beneficios especial sin que esta Propiedad Horizontal haga parte del reparto.

Ahora bien, dado que en algún momento esta copropiedad podrá tener interés en participar

de los beneficios del plan parcial, se establece la posibilidad de incrementar su edificabilidad

bajo la normativa del presente plan parcial, quedando a cargo de quienes desarrollen este

proyecto el pago proporcional de las cargas asumidas por los propietarios de los demás

inmuebles ubicados en el plan parcial, como aporte para la ejecución de las obras del

deprimido de la Carrera 8 o como aporte proporcional a cada unidad de gestión, para el

mantenimiento de las Áreas Privadas Afectas a Uso Público, delimitadas en el presente

plan parcial:

APAUP Plaza del Sagrado Corazón (Ministerio de Ambiente)

- APAUP Plaza Gabriel Serrano Camargo (Edificio BIC Ecopetrol)

Gestión del suelo público y privado para la conformación de la nueva propuesta urbana

De conformidad con el planteamiento urbano de este PPRU, habrá modificaciones parciales

sobre las áreas públicas existentes, las cuales se describen en el Plano de Redefinición del

Espacio Público. Estas variaciones implican la cesión de porciones del área útil en favor del

Distrito e intercambios de áreas públicas a privadas, cuyo objeto es mejorar la

funcionabilidad de las áreas privadas, sin detrimento del componente público actual. La

siguiente tabla ya mencionada en el capítulo de espacio público, precisa para cada uno de

los predios, la cesión e incorporación de áreas públicas.

Tabla No 7

TOTAL ECOPETROL COLGAS TEUSACA MINAMBIENTE LUTAIMA ZONAS

PÚBLICAS

Área Útil Inicial 19.741,79 3.472,91 4.365,76 3.948,37 6.383,89 1.570,86 0,00

Cargas

generales (m²) 88,99 0,00 0,00 35,48 0,00 0,00 53,51

Suelo

ampliación

andén Av.

Carrera 7ª

0,00 0,00 35,48 0,00 0,00 53,51

Total área

privada cedida 2.557,60 89,67 206,27 1.271,01 1.044,16 0,00 -53,51

Cargas locales

(m²) 2.557,60 89,67 206,27 1.271,01 1.044,16 0,00 -53,51

Control

ambiental 303,48 0,00 0,00 303,48 0,00 0,00 0,00

Suelo

ampliación

Carrera 8ª

718,56 89,67 56,21 317,44 174,32 0,00 80,92

Suelo cedido

Cra 13. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Suelo cedido

Calle 37 120,33 0,00 150,06 0,00 0,00 0,00 -29,73

Elaboración propia

De acuerdo con lo señalado en la tabla anterior, resultado de la propuesta urbana del PPRU

y según lo dispuesto en los artículos 44 a 47 de la Ley 388 de 1997, referentes a los

mecanismos de desarrollo de las unidades de actuación, salvo situaciones particulares que

se presenten en durante el proceso de desarrollo del plan, se precederá por medio de la

cooperación entre participes para el desarrollo de la propuesta urbana del PPRU CENTRO

EMPRESARIAL ECOPETROL.

Los términos de esta cooperación se establecerán en el desarrollo de esta sección, en el

que se definen las cargas y la contraprestación esperada para cada uno de los partícipes y

propietarios. Así mismo, se enuncian los acuerdos adelantados con los promotores del Plan

Parcial de la CAR y la Universidad Libre, a efectos de la conformación de la propuesta de

construcción del deprimido de la Carrera 8. Por último, para la administración de los

recursos necesarios para la ejecución de obras locales propuestas y la contratación de las

Suelo cedido

Calle 38 352,16 0,00 0,00 0,00 357,74 0,00 -5,58

Suelo cedido

Calle 36 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Zona verde

Teusaca 650,09 0,00 0,00 650,09 0,00 0,00 0,00

Suelo cesión

zona verde

pública 02 Min

Ambiente

491,53 0,00 0,00 0,00 512,10 0,00 -20,57

Zona verde

Lutaima -39,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -39,87

Peatonal Calle

37 -38,68 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -38,68

Total área

pública

convertida en

área privada

801,08 0,00 801,08 0,00 0,00 0,00 0,00

Bahía Calle 38 542,76 0,00 542,76 0,00 0,00 0,00 0,00

Suelo bahías

carrera 13 258,32 0,00 258,32 0,00 0,00 0,00 0,00

Suelo bahías

carrera 8 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Área Útil

Resultante 17.896,28 3.383,24 4.960,57 2.641,88 5.339,73 1.570,86 0,00

gestiones para su construcción, recepción y formalización jurídica, se propone la

conformación de un encargo fiduciario, el cual podría facilitar las gestiones conducentes a

la configuración urbana propuesta.

ACUERDOS ENTRE PARTICIPES Y COORDINACIÓN CON PLAN PARCIAL CAR-UL

A efectos de llevar a cabo el PPRU, se propone en primera instancia la firma de un acuerdo

privado general entre los propietarios que lo conforman, en el que se establezcan los

beneficios económicos de su participación, así como los aportes necesarios para la

obtención de dichos beneficios.

Por otro lado y a efectos de llevar a cabo la gestión y financiación del Plan, se plantea la

conformación de un vehículo jurídico que facilite el cumplimiento de las obligaciones

urbanísticas que se derivan de éste y de las gestiones que se requieran para procurar el

cierre financiero de la operación.

Acuerdos entre propietarios, partícipes, del Plan Parcial

Se plantea dos tipos de acuerdos para los propietarios:

- El primero corresponde a la participación de cada propietario en la Unidad de Gestión

correspondiente, de acuerdo con los beneficios y aportes definidos en el balance que

se describe en la siguiente sección. Para lograr este balance se utilizó el presupuesto

desarrollado por indicadores y las prefactibilidades, según los aprovechamientos del

suelo y bajo las condiciones actuales de mercado.

- El segundo, es la participación de los propietarios diferentes a Ecopetrol y el Ministerio

de Ambiente. Para este efecto, el grupo de trabajo social identificó las expectativas y

necesidades de cada uno de los propietarios, a partir del uso actual de sus inmuebles,

con el objetivo de motivar la vinculación de estos propietarios al Plan Parcial.

FIGURA No 4. Beneficios y cargas propietarios UG 1

NOMBRE

PROP IET ARIO CONDIC IÓN AC TUA L RECOME NDAC IÓN

CLA UDI A M

VAL ENC IA

MARI TZA

SERR ATO Y

OTROS

Quiere permanecer en la zona.

Como beneficio del aporte del local se

propone su remplazo por un local de

condiciones similares en el nuevo

desarrollo.

Se asumirían los costos del traslado

temporal a un local cercano durante el

tiempo que dure el desarrollo del proyecto

y el arrendamiento que se cause en este

local temporal.

PAT RIMON IO AUTO

NOMO P ARA PA T-

TE LE FONI CA

Alfonso González: Difícil, tiene más de

10 empleados. Cree que lo van a

expropiar y supone que de aquí a que

ocurra va a pasar mucho tiempo. En este

caso, se tendría que ofrecer lo mismo

que a Soca Café.




desarrollo.





local temporal.

LA TI TU LI ZA DORA

COLOMB IA S .A.

H ITO S

Propietario del local: Titularizadora

Colombiana – Rep. Sebastián Castillo,

tienen con Davivienda un contrato a 10

años. Aportarían el valor del local.




desarrollo.

Así mismo, se evaluará la compensación

de las rentas que deje de recibir el

propietario por efectos de la entrega

temporal del local y/o la reubicación en el

proyecto que se desarrolle.

BANCO GNB

SUDAM ERI S S .A No se ha abordado este propietario por

parte del Equipo Socioeconómico.




desarrollo.





local temporal.

TURI SMO

INT ERNA CION A L

Alfonso González: en las

conversaciones sostenidas con este



COL VEN T OUR

LTD A

propietario, no existe la aún clara

disposición respecto a su vinculación

con el proyecto del Plan Parcial.


desarrollo.





local temporal.

Elaboración propia

Mecanismo Fiduciario propuesto para el desarrollo del Plan Parcial

Como se mencionó, la modificación predial necesaria para albergar la nueva propuesta

urbana no implica necesariamente la transferencia de activos inmobiliarios entre participes

del Plan; no obstante, sí requiere de la gestión predial con el Distrito, especialmente por los

temas relacionados con la precisión y correcciones de las áreas públicas mencionadas en

el capítulo de sanemiento predial. Posteriormente, se necesita también la gestión con el

DADEP, particularmente, para la integración del suelo privado al suelo público existente y

viceversa, una vez se gestiones las correspondientes licencias urbanísticas, para obtener

la nueva configuración predial que acompaña la propuesta urbana.

Con este objetivo se ha planteado la constitución de un vehículo jurídico, que podría

apoyarse en un mecanismo Fiduciario. En líneas generales este acuerdo podrá contener

los siguientes puntos, sin que sea necesario limitarse a lo expuesto:

- La designación de una persona natural o jurídica que coordine en general todo el

proyecto.

- El cumplimiento de los acuerdos entre propietarios definidos para el desarrollo del Plan

Parcial,

- Los estudios, viabilidades, diseños y aprobaciones necesarias para la ejecución de las

obras derivadas del Plan Parcial.

- Las gestiones de saneamiento predial que se requieran para la consolidación jurídica

de los suelos dentro del ámbito del PPRU;

- El licenciamiento y elaboración de convenios necesarios para realizar la entrega de

obras: legalización de zonas públicas y minutas para la segregación del suelo, entre

otros. En caso de haberse constituido patrimonios autónomos, una vez obtenido las

licencias de urbanismo respectivas, dar instrucciónes al fiduciario para realizar la

segregación de los predios que conforman el suelo de carga local;

- La entrega del suelo de carga local a la ciudad, de conformidad con las licencias

urbanísticas obtenidas;

- La administración de los recursos que aporten los propietarios, destinados a la

contratación de terceros para dar cumplimiento a las obligaciones urbanísticas, tales

como diseños, estudios de viabilidad, estudios, saneamiento predial, de segregaciones,

englobes, transferencias que sean necesarias;

- Las gestiones necesarias para el cumplimiento de los acuerdos y decisiones

establecidos por los propietarios y/o promotores;

- La coordinación con la fiducia o el instrumento que se defina con el objetivo de ejecutar

las obras del deprimido de la Carrera 8. Fideicomitentes CAR y Participes del PPRU

Ecopetrol, según lo que se describe a continuación.

Mecanismo Fiduciario propuesto para el desarrollo de obras comunes entre el Plan Parcial

de Renovación urbana CAR Universidad Libre y ECOPETROL

Independientemente de los porcentajes de participación, obligaciones y áreas que se tienen

en cada uno de los planes parciales, la Carrera 8 entre calles 36 y 39 es una obra común a

los dos, por lo cual requiere de la coordinación entre las partes. Con este propósito, se

desarrollaron múltiples reuniones en la Secretaría Distrital de Planeación en las que se llegó

a un acuerdo respecto a la metodología para distribuir la participación de cada uno de los

Planes Parciales en su financiación. Los resultados de esta metodología se enuncian en el

ejercicio de cargas y beneficios que se explica en la sección siguiente.

Según las conversaciones adelantadas en dichas mesas de trabajo, a continuación se

esboza sucintamente los pasos identificados para la coordinación, articulación, gestión y

financiación, entre los dos planes parciales; Se propone que estos pasos formen parte de

las instracciones de un mecanismo fiduciario cuyo objeto será la realización de la obra y la

preservación del equilibrio económico entre los dos Planes Parciales.

- Los gestores y/o desarrolladores de los PPRU CAR - Universidad Libre y Centro

Empresarial Ecopetrol deberán costear el valor total de los diseños, construcción e

interventoría de la construcción de la Carrera 8 entre calles 36 y 39 .

La construcción será asumida en los porcentajes establecidos en la sección

correspondiente a la distribución acordada entre los Planes Parciales, la cual se

desarrolla con base en el valor residual de los predios de cada Plan, resultante de llevar

a cabo los aprovechamientos propuestos en cada uno.

- Se propone que se haga un aporte inicial del 10% del presupuesto preliminar elaborado,

en los porcentajes acordados, con el objeto de iniciar el proceso de gestión y diseños

definitivos que permitirán establecer el valor final de esta obra.

- Una vez se tenga claro el valor de la inversión, para dar cumplimiento a esta obligación

el promotor que inicie los trámites de licencia deberá consultar con el otro si cuenta con

la disponibilidad de recursos en los porcentajes señalados; de no ser así, el primero

podrá realizar la inversión total con retorno posterior al momento del licenciamiento de

la otra parte.

- Los derechos económicos en favor de alguno de los promotores de los planes parciales

quedarán señalados como una obligación futura, cuyo cumplimiento deberá ser

verificado por el Curador Urbano previo a la expedición de cualquier tipo de licencias de

construcción en cualquiera de los predios útiles resultantes del plan parcial que no hizo

los aportes.

- La realización de las obras de manera conjunta deberán contar con un constructor y un

Interventor aceptado por ambas partes, quienes serán elegidos de manera abierta.

- Para efectos de garantizar el cumplimiento de la obligación de ejecutar las obras del

deprimido de la Carrera 8ª, bajo cualquiera de los escenarios anteriores, los

desarrolladores de los PPRU CAR - Universidad Libre y Centro Empresarial Ecopetrol,

deberán articular, coordinar y concertar los siguientes aspectos:

o La definición y diseño, a nivel de detalle, de los accesos a cada uno de los

predios colindantes con la Carrera 8ª.

o El levantamiento topográfico de la zona y el detalle del perfil del deprimido, para

definir el límite de la intervención tanto en áreas públicas como en áreas

privadas.

o El estudio de suelos para determinar las condiciones de cimentación de los

muros de contención del deprimido y su articulación con las estructuras de los

sótanos proyectados en cada uno de los predios colindantes.

o La definición de las redes públicas y privadas que estén en el corredor del

deprimido y su armonización con aquellas previstas en los predios colindantes.

o En el evento en que la construcción de esta vía se proyecte más allá del límite

definido en el RUPI, cada uno de los propietarios será responsable de la

elaboración y/o aporte de los documentos, planos y trámites requeridos para la

cesión y entrega real y material de esta área.

- A partir del diseño de detalle contratado y acordado conjuntamente , se elaborará el

presupuesto total, para confirmar la disponibilidad de recursos, tiempos de ejecución y

los planes de coordinación con vecinos colindantes existentes (estudios y diseños

adicionales, planes de manejo de tráfico, acceso y salida de los predios colindantes,

socialización, etc.).

REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS

De conformidad con lo establecido en la Ley 388 de 1997, los planes parciales incluirán los

mecanismos para garantizar el reparto equitativo de cargas y beneficios a efectos de

establecer las relaciones entre los propietarios dentro del ámbito del Plan Parcial.

La asignación de cargas y beneficios, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley

388 de 1997, debe ser igualitaria respeto de todos los partícipes del Plan Parcial frente a la

norma definida en el desarrollo urbano y su aporte.

Dentro de este orden de ideas, el Sistema de Reparto de Cargas y Beneficios identificará

y cuantificará el aporte de suelo y las edificaciones en estado actual por parte de cada uno

de los partícipes del Plan Parcial de conformidad con los documentos y certificaciones

catastrales, títulos de propiedad y avalúos de referencia (UAECD si existen) y avalúo de las

edificaciones. Así mismo, las áreas privadas y públicas de partida corresponderán a la pieza

urbana actual.

Como se mencionó la Áreas de Manejo Diferenciado, AMD, no realizan aportes de suelo

para la conformación del PPRU Ecopetrol, por tanto, sus beneficios se circunscriben al

mejoramiento en el futuro del entorno inmediato dada las nuevas condiciones urbanas

previstas en el desarrollo propuesto. No obstante, los promotores desarrollarán las

estrategias de mitigación de los impactos del desarrollo urbano propuesto.

CARGAS DEL PLAN PARCIAL

Las cargas atañen a las obligaciones urbanísticas definidas en el presente Documento

Técnico de Soporte, DTS, éstas se atañen al aporte de porciones de suelo para llegar a la

configuración urbana propuesta, la elaboración de obras como el deprimido sobre la carrera

8, la conformación de plazoletas, y su integración con el entorno inmediato.

Aportes en suelo y edificaciones

La siguiente tabla resume las áreas generales, públicas y privadas delimitadas dentro del

PPRU ECOPETROL, clasificadas de acuerdo con las Unidades de Gestión y Áreas de

Manejo Diferenciado.

Tabla No 8

PPRU ECOPETROL

UG 1 UG 2 AMD

Lote 1 Lote 2 Lote 3 Lote 1 Lote 5

Ecopetrol Colgas Teusacá Min

ambiente Lutaima

ÁREA BRUTA 29.629,10

ÁREA DE

CARGA

GENERAL 622,59

Avenida Carrera

7 622,59

ANU 29.006,51

ÁREA

PÚBLICA

CARGA

LOCAL 9.264,72

ÁREA ÚTIL

DEL PLAN

PARCIAL 19.741,79 3.472,91 4.365,76 3.948,37 6.383,89 1.570,86

Elaboración propia

La siguiente tabla resume, igualmente, los aportes al PPRU propuestos para cada una de

las Unidades de Gestión y Unidad de Manejo diferenciado, detallando, a partir de las áreas

útiles iniciales, las variaciones e intercambios entre suelo privado y público que resulta en

la nueva configuración urbana propuesta.

Tabla No 9

Nombre Predio Total PPRU UG 1 UG 2 AMD1

Área Total

Planificación

29.629,07 29.629,07

Área de carga General

inicial

622,59 622,59

Avenida Carrera 7

622,59 622,59

Aportes de suelo a

áreas públicas

88,99

35,48 - -

53,51

Ampliación de la

carrera 7 TM

35,48

35,48 - -

-

Re clasificación de

suelo público

53,51

- - -

53,51

Áreas Públicas - carga

general Resultante

711,58 711,58

Área Neta

Urbanizable

resultante

28.917,49 28.917,49

Áreas Públicas -

carga local inicial

9.264,72 9.264,72

Suelo a útil a público

-

1.602,43

-

1.044,16 -

-

53,51

Suelo público a útil

801,08

- -

-

Saldo neto suelo útil

a público

-

1.845,51

-

801,35

-

1.044,16 -

-

0,00

Áreas Públicas -

propuestas

11.110,23 11.110,23

Área Predios

Iniciales

19.741,79

11.787,04

6.383,89 1.570,86

-

Variaciones del AU -

1.845,51

-

801,35

-

1.044,16 -

-

Área útil propuesta

17.896,28

10.985,69

5.339,73 1.570,86

-

Elaboración Propia

De esta información se desprende

• Las variaciones en el suelo de carga general, suelo de la Malla vial arterial de la

carrera 7, están definidas por las demandas en suelo resultantes del perfilamiento

de la línea de Transmilenio por la carrera 7. Por tanto, no forman parte del reparto

de cargas y beneficios previsto.

• Las variaciones establecidas en las áreas útiles de cada una de las unidades de

Gestión, se definieron para mejorar perfiles viales y áreas públicas de la pieza

urbana en renovación.

• Como se mencionó, el planteamiento urbano no propone aportes en suelo por parte

del AMD definida en este PPRU.

Valor del suelo condiciones actuales

La Tabla No 10 contiene los valores de referencia año 2.017 extraídos de la página

http//mapasbogota.gov.co/index.html#.

Tabla No 10. Valor de Referencia del suelo

Predio Nombre Predio UG 1 UG 2 AMD1 Área en metros

cuadrados

1 Ecopetrol Principal 1.900.000 3.472,91

2 Colgas 2.800.000 4.365,76

3 Ministerio de Ambiente 1.856.000 6.383,89

4 Teusacá 3.200.000 3.912,89

5 Lutaima 3.200.000 1.570,86

Elaboración Propia

Tabla No 11. Valor del suelo aportado sin edificaciones

Predio Nombre Predio

Área en

metros

cuadrados

UG 1

Valor

medio

UG 2

Valor

medio

Aporte en

suelo

Miles de

Pesos

1 Ecopetrol Principal 3.472,91 1.900.000 6.598.529

2 Colgas 4.365,76 2.800.000 12.224.128

3 Ministerio de Ambiente 6.383,89 1.856.000 11.848.500

4 Teusacá 3.912,89 3.200.000 12.521.234

5 Lutaima 1.570,86 0

43.192.391,08

Elaboración Propia

El suelo, cuantificado con los valores de referencia, de cada uno de los predios que

componen la UG 1 y UG 2, son el punto de partida del aporten en suelo por parte de los

propietarios dentro del ámbito del Plan Parcial.

Valor de las edificaciones existentes en los predios

Para la estimación de las edificaciones se tomó en cuenta los valores catastrales, los

valores obtenidos de los avalúos realizados por parte de Ecopetrol a sus bienes

inmuebles; igualmente, se realizaron ejercicios de valoración a partir del valor de

reposición de los activos, el cual se depreció, para cada edificación, de acuerdo con las

ecuaciones de Fitto y Corvini, de conformidad con lo dispuesto en la Resolución Número

620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, numeral 9, Depreciación. Los

resultados se enuncian en la Tabla No 12.

Tabla No 12. Avalúos de edificaciones. Valores en miles


Área sobre

Novel 00 de la

edificación

Valor del

suelo

Miles de

Pesos

Vr Reposición

depreciado Vr de inmuebles

1 Ecopetrol Principal

2 Colgas 18.099,00 12.224.128 17.918.010 30.142.138

3 Ministerio de Ambiente 10.790,50 11.848.500 25.681.390 37.529.890

4 Teusacá 6.798,00 12.521.234 16.587.120 29.108.354

5 Lutaima

36.593.862 60.186.520 96.780.382

Elaboración Propia

Los valores obtenidos para las edificaciones, en el análisis de valor de reposición

depreciado, han sido calculados mediante la suma del valor del suelo de acuerdo con

los avalúos de referencia de Catastro, más el valor de reposición de las edificaciones

depreciado, con los factores de las ecuaciones de Fitto y Corvini.

El valor de reposición se estimó mediante indicadores de costos directos obtenidos

mediante entrevista con constructores, donde se indagó por el valor de éste costo

directo por metro cuadrado para edificaciones de altura similar. El valor así obtenido se

ha aplicado a las áreas disponibles por parte de CSM contenidas en la Tabla No 12. Los

valores de reposición obtenidos han sido depreciados de acuerdo con las mencionadas

ecuaciones. La Tabla No 13 contiene el valor del costo directo aplicado, así como el

parámetro X, factor de antigüedad del inmueble, el cual para una vida útil de 100 años

establece el parámetro de depreciación.

Los aportes en edificaciones y en suelo en el caso del edificio de conservación de

Ecopetrol no se tomaron en cuenta, dado que la edificación permanece por su condición

de Bien de Interés Cultural, BIC. En consecuencia, en el análisis de cargas y beneficios,

si bien es cierto la edificación y suelo forman parte de los aportes, al final, forman

igualmente parte del beneficio, por efectos de su condición de permanencia en el

análisis.

Tabla No 13. Valor de edificación por M2, valor de reposición depreciado


Valor de

reposición por

M2

Valor

X

Estado

del

Inmueble

Depreciación

Valor de la

edificación

sin suelo

Por M2

1 Ecopetrol Principal

2 Colgas 3.550.000 54 4,0 72,19 990.000

3 Ministerio de Ambiente 4.070.000 54 1,0 41,58 2.380.000

4 Teusacá 4.040.000 52 1,0 39.52 2.440.000

Elaboración Propia

Cargas locales obra

Se plantea la realización de las siguientes obras y gestiones:

• Deprimido Carrera 8

Solución de infraestructura que recoge el tráfico vehicular sobre la carrera 8 de

conformidad con los estudios de tráfico contenidos en este documento. La

construcción de esta obra se realizará en una estructura en concreto conformada

por pantallas, losas, vigas y placas que componen la solución estructural de esta

infraestructura.

Para la estimación de costos se han incorporado los elementos necesarios para su

funcionamiento tales como: pavimentos, andenes, señalización, espacio público,

redes eléctricas.

Las estimaciones, parten de la experiencia del equipo promotor en cuanto a las

actividades, materiales y demás ítems que conforman los elementos definidos para

la realización de la infraestructura.

Los valores unitarios que han definido los ítems generales que componen estas

estimaciones han sido obtenidos conforme a el documento " Precios Unitarios de

Referencia 2017 - II Semestre (26.12.17)" del I.D.U. De igual manera, para aquellos

ítems no considerados en este estudio, se ha realizado sondeos de mercado con

proveedores especializados.

La estimación de los costos de construcción del túnel deprimido en los tramos

comprendidos sobre la calle 37 entre carreras 8a y 13 y sobre la carrera 8a entre

calles 36 y 3 incluyen los siguientes ítems de construcción:

- Pantallas en concreto reforzado de una resistencia de 28Mpa.

- Losas de pavimento en deprimido en concreto reforzado con resistencia de 28Mpa.

- Losa de cubierta del deprimido en concreto reforzado con resistencia de 28Mpa.

Adecuación y renovación red vial y de las redes de acueducto y alcantarillado sanitario

y pluvial, así como de las redes eléctricas y de comunicaciones.

Adecuación y renovación de la Red vial local contenida en el ámbito del plan parcial y

que complementa, junto con la carrera 8, deprimida, los circuitos viales para este PPRU,

de este con la ciudad y de la ciudad a través de éste.

Adecuación y renovación de la Red de Aguas negras

Adecuación y renovación de la Red de Aguas Lluvias

Adecuación y renovación de la Red de suministro de agua potable

Adecuación y renovación de la Red eléctrica

Red de comunicaciones

El presupuesto general de estas obras está contenido en la siguiente tabla y en el

Anexo 18. El presupuesto se ha desglosado por obra (calles y otros) a efectos de poder

realizar, en el caso de ser necesario, asignación de obras de conformidad con el ámbito

de cada Unidad de Gestión.

Tabla No 14

ÍTEM PPE

Antes de AIU AIU IVA Total COP

1 CONTROL AMBIENTAL CEE $ 27.446.538 $ 6.861.635 $ 2.557.913 $ 36.866.086

2 CRA. 8ª / CALLE 37 - CALLE 39 $ 9.838.818.967 $ 2.459.704.742 $ 916.940.565 $ 13.215.464.273

3 CALLE 36 / CRA 8ª - CRA 13 $ 742.514.399 $ 185.628.600 $ 69.199.522 $ 997.342.521

4 CALLE 37 / CRA 8ª - CRA. 13 $ 3.406.641.504 $ 851.660.376 $ 317.486.052 $ 4.575.787.932

5 CALLE 38 / CRA. 8ª - CRA. 13 $ 1.242.332.890 $ 310.583.223 $ 115.780.708 $ 1.668.696.820

6 CALLE 37 (P) / CRA 7ª - CRA 8ª $ 133.446.537 $ 33.361.634 $ 12.436.711 $ 179.244.882

7 ZONA VERDE 1 JUNTO A LUTAIMA $ 72.683.694 $ 18.170.924 $ 6.773.844 $ 97.628.462

8 ZONA VERDE 2 MIN. AMBIENTE $ 151.009.824 $ 37.752.456 $ 14.073.542 $ 202.835.822

9 ZONA VERDE 3 TEUSACÁ $ 148.450.708 $ 37.112.677 $ 13.835.042 $ 199.398.427

10 DEMOLICIONES EDIFICIOS UG1 $ 1.219.953.000 $ 1.219.953.000

11 DEMOLICIONES EDIFICIOS UG 2 $ 528.759.000 $ 528.759.000

12

13

TOTAL COSTOS ($COL) $ 17.512.057.062 $ 3.940.836.266 $ 1.469.083.899 $ 22.921.977.227

ARVID BERNAL

• Costos indirectos en general

Los valores de costos indirectos han sido estimados bajo el supuesto que se

contratan con firmas especializadas, por tanto, hace falta el cómputo de los costos

indirectos, los que se valoran con los siguientes factores de cálculo:

AIU

Administración 10%

Imprevistos 10%

Utilidad 5%

IVA

Sobre utilidad y servicios 19%

• Gestión social

Las gestiones valoradas han sido establecidas de conformidad con lo establecido

en el artículo 25 del Decreto Distrital 080 de 2016, la entidad gestora del PPRU

“Centro Empresarial Ecopetrol implementará las acciones de gestión social que se

determinan en la siguiente tabla, el valor estimado 3,5 mil millones de pesos.

Tabla No 15. Alcance de la Gestión Social Condiciones de la estrategia de gestión social Objetivos y acciones propuestas.

Prever las áreas requeridas para la permanencia

de las actividades económicas y sociales, acordes

con los objetivos del plan parcial, en el ámbito del

mismo.

La estrategia de intervención con las entidades incluirá:

mesas de trabajo para la concertación del modelo de

inclusión y participación de las entidades en el proyecto;

acompañamiento en la definición de alternativas

inmobiliarias transitorias y permanentes para el desarrollo

del proyecto; acompañamiento en la definición de

estándares arquitectónicos para la organización de

espacios de trabajo y la operación inmobiliaria para la

administración y mantenimiento de las sedes

administrativas.

Condiciones de la estrategia de gestión social Objetivos y acciones propuestas.

Implementar los mecanismos de comunicación

que permitan el desarrollo de canales

permanentes de interlocución entre el

desarrollador y los usuarios del ámbito del plan

parcial a lo largo de todas las etapas del proyecto.

Ofrecer información clara, ágil y oportuna, a los diferentes

públicos objetivos, sobre el desarrollo e implementación

del PPRU “Centro Empresarial Ecopetrol””, con el fin de

generar canales de comunicación directos e indirectos

para dar a conocer las características, los procedimientos

y los tiempos en las diferentes etapas del plan. Para tal fin,

se tendrán en cuenta las siguientes herramientas:

-

- Piezas diseñadas para la web de las entidades

involucradas.

-Comunicados y notas de prensa

-Redes sociales

-Impresos y material POP

-Reuniones y jornadas informativas

-Oficina de Atención al Ciudadano

ARC

Valor total de las cargas locales:

Tabla No 16.

Estimación de Cargas locales

Ítem Valor en miles de pesos

Costos directos 17.512.057

Costos indirectos 5.409.920

Gestión Social 3..861.084

Formulación del PPRU 1.250.000

28.033.061 Elaboración Propia

APROVECHAMIENTOS

ANÁLISIS DE MERCADO:

Para valorar los aprovechamientos posibles del PPRU ECOPETROL, se procedió a realizar

un estudio de mercados por parte de Galería Inmobiliaria, GI. Estudio que hace un análisis

de la actividad inmobiliaria durante los últimos 10 años en la zona de influencia del PPRU

a efectos de identificar las tendencias de los posibles aprovechamientos, que a la luz del

mercado inmobiliario puedan tener lugar.

Las actividades relacionadas en las bases de datos de GI identifican unidades inmobiliarias

vendidas en tres aprovechamientos posibles, vivienda, servicios y comercio. La zona de

influencia sobre la que se realizó los análisis de las bases de datos de GI se delimitó así,

de sur a norte entre las calles 13 y 63 y de oriente a occidente, cerros orientales a carrera

30.

A continuación, se resume los aspectos relevantes obtenidos del análisis efectuado por GI

para cada uno de los aprovechamientos identificados.

VIVIENDA

La actividad inmobiliaria en los últimos 3 años se ha duplicado al pasar, al cierre del mes

de abril del presente año, de 755 a 1.145 unidades de vivienda.

La oferta se ha venido incrementando en los últimos años como consecuencia de los

lanzamientos de proyectos dirigidos a atender la población estudiantil. De hecho, la oferta

actual de vivienda se concentra en un 82% en viviendas de una alcoba, un 15% para dos

alcobas; para viviendas con más de dos alcobas se observan rotaciones1 de casi 24 meses,

indicador diciente respecto de su demanda.

Tabla No 17

1 Rotación de ventas se refiere al tiempo en meses que tomaría la venta del inventario de inmuebles existente en un momento dado, bajo el supuesto que éste se vendiera al promedio registrado en el mes de análisis.

Elaboración GI

Figura No 4. Evolución del área media de ventas

Realización GI

Tabla No 18. Distribución del mercado en cada subzona de la zona de influencia

Realización GI

Los aumentos del precio por metro cuadrado oscilan entre 148% a 153% en el período

analizado; el promedio del precio en la zona a abril de 2018 corresponde a 7.8 millones por

metro cuadrado. Vale decir que los inmuebles con precios absolutos de 231 millones

de pesos y precios por metro de 6.8 millones son los que presentan las mejores

rotaciones del mercado.

Alcobas Oferta dispon. Abr/18 Ventas Trim. % V. Acum. Ult.

12 meses % Rot. Trim Rot. Año

1 1,091 339 90% 1,185 82% 9.7 11.02 321 34 9% 211 15% 28.3 18.33 66 5 1% 49 3% 39.6 16.2

Total 1,478 378 100% 1,445 100% 11.7 12.3

Subzona Abr. 08 Abr. 09 Abr. 10 Abr. 11 Abr. 12 Abr. 13 Abr. 14 Abr. 15 Abr. 16 Abr. 17 Abr. 18

Centro 83.1 78.6 69.2 68.0 81.7 75.3 61.1 56.8 59.1 44.7 42.7Chapinero 100.6 100.4 119.4 73.3 55.3 71.6 66.7 70.3 60.4 45.8 42.7Teusaquillo 61.7 69.1 59.6 61.5 70.2 65.1 83.2 59.5 69.3 59.8 60.9Total 86.5 91.7 82.0 70.4 70.7 73.1 63.3 61.2 61.7 48.3 45.9

Tabla No 19. Ventas por precio absoluto de vivienda

Realización GI

Tabla No 20. Ventas por área de vivienda

Realización GI

Tabla No 21. Ventas por precio de metro cuadrado

Realización GI

No obstante, el área media de la zona es de 45.9 metros cuadrados, las mayores rotaciones

se dan en áreas de 31 metros cuadrados. La rotación media de los proyectos es de 12

meses, indicador que supera al promedio de la ciudad de Bogotá. La siguiente tabla muestra

la rotación media de vivienda en la zona.

Tabla No 22

Precio total

Rango Precio Und. Dispon. Abr/18 % Ventas

Trimestrales % Ventas Ult. 12 Meses % Rotación

TrimestralRotación

Año<235.4 264 18% 179 47% 600 42% 4.4 5.3

De 235.4 a 284.5 326 22% 79 21% 293 20% 12.4 13.4De 284.5 a 330 291 20% 51 13% 180 12% 17.1 19.4De 330 a 423.1 300 20% 34 9% 183 13% 26.5 19.7

>423.1 297 20% 35 9% 189 13% 25.5 18.9Total 1,478 100% 378 100% 1,445 100% 11.7 12.3

Área

Rango Area Und. Dispon. Abr/18 % Ventas

Trimestrales % Ventas Ult. 12 Meses % Rotación

TrimestralRotación

Año< 31 284 19% 165 44% 531 37% 5.2 6.4

De 31 a 35.3 288 19% 48 13% 186 13% 18.0 18.6De 35.3 a 45.7 302 20% 82 22% 300 21% 11.0 12.1De 45.7 a 61 295 20% 52 14% 254 18% 17.0 13.9

>61 309 21% 31 8% 174 12% 29.9 21.3Total 1,478 100% 378 100% 1,445 100% 11.7 12.3

Precio por metro cuadrado

Rango Precio mt²Und. Dispon.

Abr/18 %Ventas

Trimestrales %Ventas Ult. 12

Meses %Rotación

TrimestralRotación

Año<6791.7 294 20% 128 34% 609 42% 6.9 5.8

De 6791.7 a 7481.2 294 20% 105 28% 388 27% 8.4 9.1De 7481.2 a 8083.8 250 17% 72 19% 190 13% 10.4 15.8De 8083.8 a 8726.7 306 21% 22 6% 94 7% 41.7 39.1

>8726.7 334 23% 51 13% 164 11% 19.6 24.4Total 1,478 100% 378 100% 1,445 100% 11.7 12.3

Mes Disponibles Ventas

12

meses

Rotación

12 meses

Abril 08 913 1.188 9.2

Abril 09 610 850 8.6

Abril 10 538 807 8.0

Abril 11 290 693 5.0

Abril 12 415 802 6.2

Abril 13 558 801 8.4

Abril 14 618 815 9.1

Abril 15 554 755 8.8

Abril 16 708 1.306 6.5

Abril 17 1.393 1.716 9.7

Abril 18 1.478 1.445 12.3

Elaboración: GI.

Por último, las ventas medias por mes para los proyectos de vivienda en la zona, en función

del % de éxito del proyecto, como se muestra en la siguiente tabla, asciende a 1,189

Millones de pesos /mes, con un desempeño del 80% de éxito.

Tabla No 23. % de éxito de los proyectos

Elaboración: GI.

OFICINAS:

En general, el mercado de oficinas se encuentra en una situación especial, tomando en

cuenta que la oferta acumulada de la ciudad, entre oficinas nuevas y usadas, es superior a

un millón de metros cuadrados, mientras que la absorción promedio anual en la ciudad

asciende a 160 mil, pese a la demanda por parte de inversionistas institucionales e

inversionistas, lo que redunda en vacancias del 21%.

De acuerdo con este desbalance de oferta y demanda, y las estimaciones realizadas por

Galería Inmobiliaria, GI, es previsible que una condición de oferta en exceso se prolongue

% de Éxito Puesto Venta Prom. Mes ($MM)

90% 4 1,980

80% 8 1,189

70% 12 840

hasta el año 2.022, año donde el inventario estaría alrededor de 228.000 m2 en exceso.

Ver figura 5.

Tabla No 24. Oferta nueva y usada

Elaboración: GI.

Figura 5, Estimación de absorción M2

Elaboración: GI.

El desempeño del mercado de oficinas en los últimos meses en la ciudad de Bogotá se

resume en la siguiente tabla, donde se muestra la absorción a marzo de 2.018 por parte del

Mar. 17 Jun. 17 Sep. 17 Dic. 17 Mar. 18903.978 784.833 659.992 657.433 577.154343.353 396.688 444.709 437.001 466.462

1.247.331 1.181.521 1.104.701 1.094.434 1.043.616

Estructura de la Oferta

Total

Oferta Constructor sin entregarOferta Usada

466.462

591.454657.038 683.662

731.534670.468

587.503499.268

411.032319.868

228.703

40.000 80.000 82.656 82.656 85.400 85.400 88.235 88.235 91.165

Disponibleactual

I Sem2018

II Sem2018

I Sem2019

II Sem2019

I Sem2020

II Sem2020

I Sem2021

II Sem2021

I Sem2022

II Sem2022

Semestres de Entrega

Saldos Oferta por Semestre

Saldo Oferta Absorción

mercado de oficinas respecto de la oferta de metros cuadrados construidos desde el 2.009.

Destacable que la absorción asciende a 156.000 metros cuadrados, lo que demuestra,

respecto del promedio de la demanda de oficinas, estabilidad en este indicador.

Tabla No 25. Absorción histórica

Elaboración: GI.

La demanda general en la zona analizada, en los 7 años de análisis, asciende a 7.187

metros cuadrados anuales, los cuales representan el 4.6% de la absorción promedio anual

de oficinas en la ciudad. Se destaca que estos resultados pueden ser consecuencia de una

oferta no continua en la zona de análisis.

Tabla No 26 Absorción acumulada por zona, últimos 7 años

Elaboración GI.

Fecha Entrega Edificios Area TotalVac.

Mar. 18% Vacancia

Mar. 18

Ocupado Feb-11 - Mar. 18

Dic. 08 - Dic. 09 49 288.152 19.525 6,8% 81.508Ene. - Dic. 2010 28 111.599 7.319 6,6% 54.978Ene. - Dic. 2011 18 151.491 9.718 6,4% 141.773Ene. - Dic. 2012 10 53.861 1.468 2,7% 52.393Ene. - Dic. 2013 25 159.127 5.610 3,5% 153.518Ene. - Dic. 2014 23 158.268 11.169 7,1% 147.098Ene. - Dic. 2015 38 230.106 31.592 13,7% 198.514Ene. - Dic. 2016 31 188.942 42.715 22,6% 146.227Ene. - Dic. 2017 29 293.526 173.289 59,0% 120.238Ene. - Mar. 2018 11 60.406 54.050 89,5% 6.356Total nuevos 262 1.695.478 356.455 21,0% 1.102.603Oferta 1 a 1 898 110.007 -31.708Total 466.462 1.070.895

Total area desde Dic. 2008

1.642.918 Base Año 151.185

% Cobertura 96,9%Cobertura

100% 156.022

Niveles de Absorción a Marzo 2018

Tipo Centro Chicó Fra. Bta. Multicentro Norte Occidente Salitre Total generalA 27.351 44.203 64.981 145.742 31.484 283.168 596.929B 12.874 180.305 3.371 65.987 25.751 18.159 20.482 326.929C 10.090 75.279 5.311 36.881 40.668 6.631 3.884 178.745

Total general 50.315 299.787 8.682 167.850 212.161 56.274 307.533 1.102.603

En la actualidad existe una oferta de oficinas de 78.000 metros cuadrados de proyectos en

ejecución y 16.800 metros cuadrados de proyectos en oferta. Esta oferta toma en cuenta

los 64.000 metros cuadrados ofertados en la Torre Atrio.

COMERCIO:

Se ubica de manera general tanto en proyectos de oficinas como de vivienda, con precios

que oscilan desde 9.3 a 28 millones de pesos y arriendos entre 40 a 120 mil pesos por

metro cuadrado. La vacancia en una zona de influencia cercana al PPRU, entre calles 31 y

45 y carrera 7 y caracas, es del 7%, indicador inferior al promedio de la ciudad, el que

asciende al 12%.

Los destinos predominantes de este tipo de comercio es comidas 45%, le siguen unos 15%

destinado a servicios.

Tabla No 27. Usos registrados

Elaboración GI.

PARÁMETROS DE MERCADO USADOS EN LOS ANÁLISIS

Categorías Arriendo Venta Desocupado Total general Part. CategoriaCOMIDAS 312 45%CUERO Y CALZADO 3 0%ENTIDADES FINANCIERAS 42 6%ENTRETENCION 19 3%HOGAR 4 1%LIBRERIAS Y ART. DE ESCRITORIO 3 0%MULTITIENDAS 3 0%OTROS 5 1%PRODUCTOS DE BELLEZA 43 6%PRODUCTOS MEDICOS 58 8%PRODUCTOS Y SERVICIOS AL VEHICULO 19 3%SERVICIOS 108 15%TECNOLOGIA 1 0%VACIO 29 4 16 49 7%VARIEDADES 22 3%VESTUARIO 2 0%VESTUARIO 5 1%Total general 29 4 16 698 100%

En el desarrollo de esta sección se ilustra la información numérica de los datos comerciales

de Galería Inmobiliaria usados en los análisis, así como su justificación.

Tabla No 28

Producto inmobiliario Consideraciones de mercado Valor tomado en el análisis

Vivienda Informe de GI menciona: El análisis de quintiles nos

muestra que los inmuebles con

precios inferiores a los $235.4 millones, áreas hasta 31 mt² y un

precio promedio no superior

$6´792.000 mt² generaron las mejores rotaciones.

Dentro de este orden de ideas, se

toma un valor de 7 Millones de

pesos por M2, el área media de la vivienda usada en los análisis

corresponde a 39 M2.

Servicios empresariales De los datos de venta de oficinas

registrados por GI2, de éstos por su ubicación; por estar en el eje de

la 7, se seleccionaron:

7 – 24 Oficinas: 7.830 Miles de $/M2.

Vía 7 Oficinas: 10.790 Miles de

$/M2.

Para efectos de valorar el precio

medio de ventas, dado estos dos proyectos, se ha supuesto una

progresión lineal, con pendiente

negativa a partir del Proyecto de oficinas Vía 7, ubicado en la calle

66. De esta progresión se

obtiene un valor cercano a los 9

Millones de pesos.

Servicios turísticos No se dispone de información por

parte de GI. Sin embargo, se ha tomado como referencia

transacciones de enajenación de

activos inmobiliarios para la explotación hotelera

El valor con los ajustes de tiempo y ubicación se estima puede ser

de 8 Millones de pesos por M2

de área vendible.

Comercio La síntesis de la oferta de

comercio detectada por G.I. se

resume:

El valor recomendado por parte

del consultor, tomando la

dispersión de precios encontrados en el informe, y que el área total

2 En el estudio de GI se ilustran la siguiente información de proyectos:

El 81% de la oferta se encuentra

en Construcción y el 19%

terminada, con precios de venta

que oscilan entre los $ 9.342.000 $/M2 y los $28.000.000 $/M2.

de venta de comercio en el PPRU

Ecopetrol podría llegar a los

12.000 M2, es de 12 Millones de

$/M2, comoquiera que esta área requiere de la mezcla de comercio

al detal y anclas comerciales que

apalanquen la oferta de locales en la zona.

Dotacional de escala

Metropolitana.

La información que se dispone

atañe a las rentas que estarían dispuestos a pagar instituciones

no privadas en la zona de

influencia, a edificaciones de alto estándar, podría estar entre 50 y

55 mil $/M2.

Un ejercicio simplificado de rentas

perpetuas, tomando en cuenta los costos asociados al

mantenimiento y tenencia del

inmueble, así como impuestos asociados, podría resultar en un

valor cercano a los 8.5 millones

de pesos / M2.

Elaboración Propia

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

La propuesta en el plan parcial respecto de los usos inmobiliarios posibles abarca un amplio

espectro de posibilidades; sin embargo, para el análisis de aprovechamientos en este

capítulo se ha tomado en cuenta las consideraciones de mercado enunciadas en la sección

anterior, el cual establece un amplio espectro de posibilidades inmobiliarias, las cuales se

concretarán durante su desarrollo dependiendo de las condiciones del mercado

inmobiliario.

Usos del suelo propuestos en el PPRU

A continuación se describen los usos actuales contenidos en la base catastral y los usos

propuestos para el desarrollo del Plan, según la información de Catastro, únicamente tiene

la condición de permanencia el predio del Ministerio de Ambiente, pues para el año 2000

era el único con este uso dotacional.

Figura No 4. Usos Actuales UPZ

Predio Nombre Predio USO

Predominante en el

predio Primer Piso

1 Ecopetrol Principal Dotacional o

institucional

Dotacional o

institucional

2 Colgás Dotacional o

institucional

Dotacional o

institucional

3 Ministerio de Ambiente

Dotacional,

institucional, servicios

privados, comercio

Comercio (rentas

institucionales)

4 Teusacá Servicios Comercio

5 Lutaima Residencial Comercio

Elaboración Propia

Figura No 5. Usos Propuestos en el PPRU UG 1 UG 2

Ecopetrol Principal Conserva su uso de servicios

empresariales como BIC.

Colgas Servicios empresariales,

comercio zonal, dotacionales,

vivienda y servicios hoteleros.

Teusaca Servicios empresariales,

comercio zonal, dotacionales,

vivienda y servicios hoteleros.

Ministerio de Medio

ambiente

Usos dotacionales, dado su

condición de permanencia

dotacional.

No obstante, se propone la

permanencia del área necesaria

para el correcto funcionamiento

del Ministerio y sus filiales y la

destinación del resto del área

vendible resultante para los

demás usos permitidos en el plan

parcial.

Elaboración Propia

Los usos utilizados en el análisis de cargas y beneficios de conformidad con lo hasta aquí

expuesto son los siguientes:

Figura No 6. Usos para el análisis UG 1 UG 2

Ecopetrol Principal

En éste está ubicado la sede

principal de Ecopetrol, su carácter

de permanencia hace que el

efecto de su consideración en el

análisis sea neutro para efectos

del reparto.

Colgas Los análisis se realizan con usos

de servicios y comercio

Empresariales en plataformas.

Teusaca

Los análisis se realizan con usos

de servicios y comercio

Empresarial, vivienda, servicios

hoteleros.

Ministerio de Medio ambiente

Se realiza el análisis con usos

dotacional metropolitano,

servicios empresariales, vivienda.

Elaboración Propia

VALORACIÓN DE LOS APROVECHAMIENTOS

Con el propósito de elaborar el reparto de cargas y beneficios se procede a realizar el

cálculo de edificabilidad de los usos planteados para el análisis de reparto.

Edificabilidad

En esta sección se describe los parámetros empleados para la determinar la edificabilidad

de cada uno de los aprovechamientos inmobiliarios previstos para el análisis de cargas y

beneficios en el PPRU.

Servicios y Comercio privados e institucionales

Como se mencionó, los análisis se desarrollarán para los usos de servicios y comercio de

carácter institucional y privado; los índices empleados para la determinación de la

edificabilidad y composición de las posibles edificaciones se enuncian en la Tabla No 29,

así como los parámetros determinantes.

Tabla No 29

UG IC 3 IO BASE DE CÁLCULO

COMERCIO

SERVICIOS OTROS PARQUEAD

EROS

1 Colgas

9 veces el

AU, sobre la

base de la

integración

del predio

de

Ecopetrol.

0,60 Valorado sobre el

área útil de la

UG1

Plataforma. En plataforma

y torre.

Subsuelo, 4

sótanos.

1 Teusaca

9 veces el

AU, sobre la

base de la integración

del predio

de

Ecopetrol.

0,60 Valorado sobre el

área útil de la

UG1

Plataforma. Torre

Se plantea

vivienda,

servicios

hoteleros

Subsuelo, 4

sótanos.

2 Min Ambiente

9 veces el AU

0,60 Valorado sobre

Área útil del

predio.

Plataforma. Plataforma y

Torre..

Dotacional

metropolitano

, vivienda.

Subsuelo, 4

sótanos.

Elaboración Propia

Valoración de aprovechamientos

La valoración de los aprovechamientos, para la determinación del reparto de cargas y

beneficios entre unidades de gestión, se realiza para las UG 1 y UG 2, y se define a partir

de las ventas totales estimadas con los parámetros de mercados enunciados en la sección

anterior.

3 IC, Índice de construcción, atañe a la equivalencia del área vendible de los inmuebles respecto del área útil. Para el caso de la UG1, el área útil corresponde a la totalidad del área de los tres predios que la componen: Ecopetrol, Colgas y Teusaca. Y el área vendible incluye el área vendible de las nuevas edificaciones más el área neta del edificio del BIC de Ecopetrol.

A continuación se presenta la valoración de las ventas totales para cada uno de las áreas

útiles resultantes de las unidades de gestión de acuerdo con los índices, alturas señaladas,

y aprovechamientos.

Tabla No 30. Áreas vendibles totales por uso. UG1 UG 2

USO Lote 1 M2

Lote 2 M2

Lote 3 M2

Lote 1 M2

Total M2

VIVIENDA 5.928,57 5.126,15 11.054,72

COMERCIO Y SERVICIOS EN PLATAFORMAS

3.898,70 3.449,91 5.346,92 12.695,53

COMERCIO Y SERVICIOS INSTITUCIONALES

0,00

SERVICIOS TURÍSTICOS 7.078,55 7.078,55

DOTACIONAL A ESCALA METROPOLITANA

8.543,58 8.543,58

SERVICIOS EMPRESARIALES

54.683,49 15.326,85 28.529,86 98.540,20

INDUSTRIA 0,00

DOTACIONAL 420,00 420,00 840,00

0,00 59.002,19 31.783,89 47.966,51 138.752,59

Elaboración Propia

Tabla No 31. Ventas estimadas en miles de pesos. USO Área Vr/ M2

En miles

de pesos

Lote 1

Lote 2 UG 1

Lote 3 UG1

Lote 1 UG 2

Valor en millones

VIVIENDA 11.054,72 7.000,00 0 0 41.500.019 35.883.053 77.383.071

COMERCIO Y SERVICIOS EN PLATAFORMAS

12.695,53 12.000,0

0 0 46.784.384 41.398.958 64.163.030 152.346.373

COMERCIO Y SERVICIOS INSTITUCIONALES

0,00 8.500,00 0 0 0 0 0

SERVICIOS TURÍSTICOS

7.078,55 8.000,00 0 0 56.628.361 0 56.628.361

DOTACIONAL A ESCALA METROPOLITANA

8.543,58 8.500,00 0 0 0 72.620.464 72.620.464

SERVICIOS EMPRESARIALES

98.540,20 9.000,00 0 492.151.417 137.941.677 256.768.709 886.861.803

INDUSTRIA 0,00 0,00 0 12.095.449 6.420.345 12.932.651 31.448.444

DOTACIONAL 840,00 0,00 0 0 0 0 0

TOTAL PPRU 138.752,5

9

0

551.031.250

283.889.359

442.367.907

1.277.288.517

Elaboración Propia

La información se clasifica conforme a la asignación de los aprovechamientos por área para

cada una de las Unidades de Gestión. En síntesis, las ventas esperadas de servicios y

comercio, privados e institucionales, en pesos de hoy, asciende a 1,28 billones de pesos.

Respecto del comercio para usos institucionales se utilizó el mismo valor de las ventas de

locales señalados en la sección anterior.

VALOR DEL SUELO

El cálculo del valor del suelo se realiza a partir de la metodología residual, de conformidad

con lo dispuesto en la Resolución 620 de 2.008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Para su desarrollo se estima los costos directos e indirectos, así como los costos de capital

para los usos privados. Para la estimación de los usos institucionales, como se mencionó,

se evalúan en función de los costos de construcción de los inmuebles.

Figura No 7. Determinantes de costos servicios y comercio privados.

RUBRO DESCRIPCIÓN

COSTOS DIRECTOS En este rubro se encuentran todos los costos relativos a la ejecución de las obras,

que corresponderían a materiales, mano de obra, equipos, contratos a todo costo, y

supervisión y control en sitio4. COSTOS INDIRECTOS

Se refiere a los gastos de promoción y ventas, honorarios de los partícipes gestores del proyecto, costos de la estructura financiera y jurídica del proyecto (gastos de

hipoteca, fiducia inmobiliaria y de preventas), impuestos prediales, de delineación,

registro y beneficencia, gravamen a los movimientos financieros, impuestos de industria y comercio, pólizas, provisiones posventa y de entregas de inmuebles. Los

cuales fueron referenciados a base de indicadores relativos al total de ventas. COSTOS FINANCIEROS

Corresponde al costo financiero asociado al crédito hipotecario, para los análisis se calcularon en pesos constantes para cada módulo estudiado.

UTILIDAD Corresponde a la remuneración de los recursos de patrimonio invertidos en el

proyecto inmobiliario. Éstos están integrados por los gastos preoperativos del

proyecto, esto es: Diseños y estudios, gastos de promoción y ventas, gastos de licenciamiento y

Los gastos necesarios para la conformación de la estructura jurídica y financiera del

proyecto. Y para efectos de análisis el fondeo, con recursos propios, del primer mes de obra para dar tiempo al traslado de recursos en las fiducias de preventa a partir

de la obtención del punto de equilibrio. Los rendimientos de estos recursos se han

estimado en 10% e.a. en pesos constantes.

Figura No 8. Determinantes de costos servicios y comercio institucionales.

RUBRO DESCRIPCIÓN VALOR DEL PREDIO

Se ha tomado como el valor establecido en los precios de referencia de Catastro

más el valor depreciado de las construcciones existentes, los cuales se han ilustrado en el curso de este análisis para cada una de las edificaciones de la UG 1 y UG 2.

4 Los costos directos usados en los análisis corresponden a los datos provistos por constructores especializados en este tipo de edificaciones. Para ello se indagó respecto de un indicador general para una edificación de las siguientes características técnicas:

• Edificación en estructura convencional de 30 pisos de altura, luces medias de 10 metros. Cinco sótanos. Sistema de fundación pilotes a 60 metros de profundidad.

• Plataforma comercial y de parqueos en 15 metros de altura. • Certificación LEED, core and shield, Gold. • Fachada con sistema de ventilación natural, con soporte mecánico para garantizar temperatura,

humedad relativa, bajos niveles de CO2, dentro del polígono de confort establecido en la certificación LEED.

• Sistemas eléctricos certificados goldstar de bajo consumo. • Reaprovechamiento de aguas lluvias y aguas grises. • El valor medio de una construcción de estas características en pesos del último trimestre de 2018,

2,85 millones de pesos por metro cuadrado construido.

COSTOS DIRECTOS En este rubro se encuentran todos los costos relativos a la ejecución de las obras,

que corresponderían a materiales, mano de obra, equipos, contratos a todo costo, y

supervisión y control en sitio. COSTOS INDIRECTOS

Se refiere a los honorarios de gerencia y construcción del proyecto, impuestos prediales, de delineación, gravamen a los movimientos financieros, pólizas,

provisiones posventa y entregas de inmuebles. COSTOS FINANCIEROS

Corresponde al costo financiero asociado al fondeo parcial de los recursos destinados a las obras.

UTILIDAD Para servicios y comercio institucionales, no se consideró remuneración de los

recursos de capital.

Valor del suelo UG 1

Definidos los aprovechamientos en términos de edificabilidad y valores de venta, sección

anterior, se procede a estimar el valor del suelo útil residual para cada uno de los lotes y

UG. Este valor corresponderá al saldo de la sustracción entre las ventas de cada

aprovechamiento de la UG 1, menos los costos incurridos en su realización.

Para el caso del lote de Colgás, que corresponden a usos de servicios y comercio

empresariales en la propuesta del PPRU, se ha estimado, de conformidad con la Figura No

7, los costos directos e indirectos de edificación y costos financieros y de capital necesarios

para su construcción.

Los valores de venta utilizados, así como sus costos se presentan a continuación.

Tabla No 32. Servicios y comercio empresariales.

Lotes Colgas de la UG 1

Ítem Valores en miles

Valor de ventas $ 551.031.250 100,00%

Lote $ 87.966.481 15,96%

Costo Directo $ 282.860.951 51,33%

Costos Indirectos $ 116.901.280 21,22%

Costos Financieros $ 16.464.882 3,06%

Utilidad $ 46.837.656

8,50%

La Tabla No 33, resume los parámetros de venta usados y el cálculo del valor residual del

suelo del Lote del Teusacá; los usos de esta propuesta son comerciales; por tanto, su

evaluación se ha realizado con base en los siguientes lineamientos.

Tabla No 33. Servicios, comercio.

Valor Residual. Lote Teusacá

Ítem Valores en miles Participación

Total de ventas $ 283.889.359 100,00%

Lote $ 43.272.754 15,24%

Costo Directo $ 150.638.850 53,06%



Utilidades $ 21.291.702

7,50%

De esta manera el aprovechamiento de la UG 1, definido como el valor residual del suelo

del Lote 1, y el valor residual del Lote 4; ambos valorados para servicios, comercio, servicios

empresariales, vivienda, servicios hoteleros; su valor asciende a la suma de 131.239

millones de pesos. Sí a este valor se le suma el valor del predio del Lote BIC, Ecopetrol, el

valor del suelo asciende a 137.838 Millones de pesos.

Valor del suelo UG 2

El desarrollo propuesto del Lote del Ministerio de Ambiente de esta Unidad de Gestión prevé

el uso combinado de servicios y comercio, dotacional metropolitano y vivienda. El ejercicio

se ha llevado a cabo de conformidad con las siguientes tablas; la evaluación está contenida

en la Tablas No 34.

Tabla No 34.

Valor Residual. Lote 1 de la UG 2

Ministerio del Medio Ambiente Ítem Valores en mies Participación

Total de ventas $ 442.367.907 100,00%

Lote $ 66.495.215 15,03%

Costo Directo $ 236.977.661 53,57%



Utilidades $ 33.177.593 7,50%

El aprovechamiento de la UG 2, definido como el valor residual del Lote del Ministerio,

asciende a la suma de 66.495 millones de pesos.

BENEFICIOS

Para los efectos del PPRU Ecopetrol, con aprovechamientos que responden a usos

institucionales y privados, se estimó los beneficios como el valor residual de los predios

menos las cargas urbanas locales estimadas en las secciones anteriores, descuento que

se realiza en la UG que las financia. En la siguiente tabla se determina el valor residual así

definido.

Tabla No 35. Valor residual del suelo

UG 1 y UG 2 Miles de pesos UG 1 UG 2 TOTAL PPRU

Ítem Pesos en miles Pesos en Miles Pesos en Miles

VENTAS PRODUCTO INMOBILIARIO

$ 834.920.609 $ 442.367.907 $ 1.277.288.517

COSTOS DE CONSTRUCCIÓN (A) $ 433.499.801 $ 236.977.661 $

670.477.462

COSTOS INDIRECTOS (B) $ 202.052.215 $ 105.717.438 $

307.769.653

TOTAL COSTOS (A+B) $ 635.552.016 $ 342.695.099 $

978.247.115-

APORTE SUELO DE

CONSERVACIÓN $ 6.598.529

UTILIDAD ESPERADA (D) $

68.129.358 $ 33.177.593 $ 101.306.951

VALOR RESIDUAL DEL SUELO* (Ventas-Total costos-Utilidad)

$ 137.837.764 $ 66.495.215 $

204.332.979

El valor residual o beneficio para la UG 1 asciende a 137.837 millones de pesos y el valor

residual de la UG 2 asciende a 66.495 millones de pesos.

REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

Para garantizar la equidad entre las Unidades de Gestión al desarrollar el PPRU Ecopetrol,

se hace necesario realizar ajustes que garanticen una igual participación entre aportes y

beneficios para las Unidades de Gestión, UGs. Para ello, mediante la comparación de la

participación en los beneficios de las UG 1 y 2, respecto de su participación en las cargas

en suelo, edificaciones y obras, se determina los ajustes a realizar y por ende las

compensaciones necesarias.

Reparto entre Unidades de Gestión del PPRU Ecopetrol

Como resultado de los análisis anteriores, se hace necesario incorporar dentro de los costos

de cargas el mayor valor de ejecución del deprimido5; mayor valor que asciende a la

diferencia entre el valor acordado con el PPRU CAR y el estimado de acuerdo al ámbito de

desarrollo del Plan PPRU Ecopetrol. Esta diferencia asciende a:

Tabla No 39 Cifras en miles

PLAN PARCIAL VALOR PPRU ECCOPETROL participación entre Planes Parciales

$ 16.670.177

OBRAS DE CARRERA 8 ámbito del

Plan $ 13.215.464

TOTAL $ 3.454.713

Reparto entre unidades de Gestión:

5 La participación establecida es superior al desarrollo del deprimido contenido en el área de influencia del PPRU Ecopetrol.

Este reparto se desarrolla mediante la comparación de la participación en los beneficios de

las UG 1 y 2 con el desarrollo del PPRU, respecto de su participación en las cargas en

suelo, edificaciones y obras.

La siguiente tabla contiene esta comparación y las condiciones de ajuste a efectos de

garantizar la equidad entre las Unidades de Gestión.

Tabla No 40 Reparto entre Unidades de Gestión UG 1 UG 2 TOTAL PPRU

Ítem Pesos Pesos Pesos

APORTE EN CARGA (A) -Valor en COP $ 25.835.564 $ 2.197.456 $

28.033.020

APORTE SUELO + EDIFICACIONES (B) -Valor en

COP $ 65.849.021 $ 37.529.890

$

103.378.911

AJUSTE PARTICIPACIÓN OBRAS DEPRIMIDO $ - $ 3.454.713

$

3.454.713

TOTAL APORTE (C=A+B) -Valor en COP $ 91.684.585 $ 43.182.059 $

134.866.644

PARTICIPACIÓN APORTE (D ) -Valor en % 67,98% 32,02% 100,00%

BENEFICIOS (VALOR RESIDUAL E) - Valor en COP

$ 137.837.764 $ 66.495.215 $

204.332.979

PARTICIPACIÓN BENEFICIOS (F) - Valor en % 67,46% 32,54% 100,00%

BALANCE

% FINANCIAMIENTO (G=F-D) - Valor en % -0,52% 0,52% 0,00%

EQUILIBRIO

COMPENSACIÓN H - Valor en COP $ (707.022) $

707.022 $ 0

APORTE EN EQUILIBRIO (I=H+C) - Valor en COP $ 90.977.564 $ 43.889.080 $

134.866.644

% APORTE EN EQUILIBRIO - Valor en % 67,46% 32,54% 100%

Es así como la UG 2 tendrá que aportar los recursos para la realización de las obras de la

calle 38, las demoliciones de su edificación, y proveer los recursos necesarios para alcanzar

la participación del PPRU Ecopetrol en las obras de la Carrera 8.

El mecanismo fiduciario previsto en la sección primera de este capítulo establecerá las

condiciones de pago en el evento que los recursos necesarios para el desarrollo de las

obras de la Carrera 8 sean provistos por otro participe de este desarrollo.

Asignación de costos de ejecución obras comunes entre el Plan Parcial de Renovación

Urbana CAR Universidad América y Plan Parcial de Renovación Urbana de Ecopetrol

Como se mencionó en la sección de gestión del suelo, se hace necesario compartir los

costos de la ejecución de la obra sobre la carrera Octava a ejecutar, obra común al Plan

Parcial la CAR y Universidad Libre. El Valor de la totalidad de estas obras se enuncia en la

siguiente tabla, donde se ha discriminación los costos por ítems, tales como: rampas,

deprimidos, urbanismos e instalaciones; los valores así enunciados contienen el AIU y el

IVA asociados a estas actividades.

Tabla No 36 Cifras en miles

ITEM Valor Parcial Valor Total

RAMPA NORTE $ 1.541.786

RAMPA SUR $ 1.792.270

DEPRIMIDO $ 13.471.396

URBANISMO $ 2.730.547

RED DE AGUS

LLUVIAS

$ 580.323

RED SANITARIA $ 190.203

RED DE SUMINISTRO $ 387.722

RED ELÉCTRICA $ 1.414.644

RED DE

COMUNICACIONES

$ 558.219

RED DE ALUMBRADO $ 355.828

SEÑALIZACIÓN $ 130.087

TOTAL $ 23.153.024

La valoración de la participación de cada uno de los planes parciales en los costos del

deprimido estará dada por la participación de cada plan parcial en los aprovechamientos de

los dos Planes. Los aprovechamientos se medirán por el valor residual del suelo que resulte

del desarrollo de los Planes Parcial de Renovación.

Los valores de venta, la participación del suelo como proporción de las ventas, se usarán

para la estimación del valor del suelo. Los parámetros a utilizar corresponden a los

obtenidos en el presente Documento. La siguiente tabla contiene las valoraciones de

participación de los planes parciales.

Tabla No 37

CAR ECOPETROL

Usos

ÁREAS VENDIBLES

Vr/ M2 En

miles de

pesos

VENTAS ÁREAS VENDIBLES

Vr/ M2 En

miles de

pesos

VENTAS

Vivienda 23.100,00

$

7.000 $

161.700.000 11.054,72

$

7.000

$

77.383.071

Dotacional escala metropolitana 11.000,00

$

8.500 $

93.500.000 8.543,58 $

8.500

$

72.620.464

Equipamiento Educativo 14.490,00

$

8.500 $

123.165.000 0,00

$

8.500

$

-

Servicios empresariales 9.410,00

$ 9.000

$ 84.690.000 98.540,20

$ 9.000

$ 886.861.803

Comercio escala zonal 2.000,00

$ 12.000

$ 24.000.000 12.695,53

$ 12.000

$ 152.346.373

servicios Turísticos 0,00

$

8.000 $

- 7.078,55

$

8.000

$

56.628.361

Servicios empresariales Existentes ECOPETROL6 0,00

$

- 7.966,26 $ 28.259.429

Parqueaderos Unidades 700,00

$

17.528

$

12.269.665 1.794

$

17.528

$

31.448.444

6 Se ha incluido en este ejercicio el BIC, Edificio de Ecopetrol, el cual se ha estimado como la suma del valor del suelo, de conformidad con el valor de referencia, ver Pestaña 3, Excel de reparto, más el valor de reposición de la edificación depreciado con las tablas de Fitto y Corvini.

VENTAS TOTALES

$

499.324.665

$ 1.305.547.946

FACTOR ALFA 15.65% 15.65%

VALOR

RESIDUAL

DEL SUELO

$

78.149.942 $ 204.332.979

PARTICIPACIÓN

27.7% 72.3%

Bajo estas consideraciones la participación en el financiamiento de las obras de la carrera

octava corresponde a:

Tabla No 38

PLAN PACIAL PARTICIPACIÓN VALOR

PPRU CAR U

LIBRE

27.7% $ 6.405.369

PPRU

ECCOPETROL

72.3% $ 16.670.177

TOTAL $ 23.153.024

Los compromisos de participación de los planes parciales en la ejecución de las obras de

la Carrera Octava estarán reglados mediante un mecanismo Fiduciario, en los términos que

acuerden las partes y con la guía expuesta en la sección de Gestión del Suelo, sección

inicial de este capítulo.

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