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FIDUCIA, MERCADO INMOBILIARIO
Y DESARROLLO URBANO
Tercer Foro Asofiduciarias
Sandra Forero Ramírez
Presidente Ejecutiva
Bogotá - 17 Noviembre de 2015
2. Avances de la fiducia en el mercado inmobiliario: hechos destacados
Proyectos integrales de desarrollo urbano:el siguiente paso
3.
2
1. Una mirada al mercado de vivienda nueva
3
1. Una mirada al mercado de vivienda nueva
4
Año corrido enero – septiembre 2015
4
Fuente. Coordenada Urbana – CAMACOL - Subtotal trece regiones. DEET
126.432 viviendas nuevas compraron los hogares colombianos
en los nueve primeros meses del año 2015
55
Unidades de vivienda nueva comercializadasEne-sept. 2012-2015
96.757
109.624
120.829
126.432
80.000
85.000
90.000
95.000
100.000
105.000
110.000
115.000
120.000
125.000
130.000
2012 2013 2014 2015
Crecimiento de 4,6% anual en el año corrido a septiembre de 2015.
Fuente. Coordenada Urbana – CAMACOL - Subtotal trece regiones. DEET66
Unidades de vivienda nueva lanzadasEne-sept. 2012-2015
94.968
102.970
129.311
117.421
80.000
90.000
100.000
110.000
120.000
130.000
140.000
2012 2013 2014 2015
Decrecimiento de -9,2% anual en el año corrido a septiembre de 2015.
117.421 viviendas nuevas fueron lanzadas en los primeros
nueve meses del año 2015
Fuente. Coordenada Urbana – CAMACOL - Subtotal trece regiones. DEET77
Unidades de vivienda nueva lanzadas (Sin VIP)Ene-sept. 2012-2015
93.123
100.669
91.896
108.867
80.000
85.000
90.000
95.000
100.000
105.000
110.000
115.000
2012 2013 2014 2015
Crecimiento de 18,5% anual en el año corrido a septiembre de 2015.
Al descontar el efecto VIP ( Casa Ahorro - VIPA) se observa un incremento de
16.971 en el número de viviendas nuevas lanzadas en lo corrido del año 2015
Fuente. Coordenada Urbana – CAMACOL - Subtotal trece regiones. DEET
$21.3 billones invirtieron los hogares en vivienda nueva entre
enero y septiembre de 2015
88
Valor de las viviendas nuevas comercializadas(Billones de Pesos contantes de 2015)
16,7
19,6
20,6
21,3
16,0
17,0
18,0
19,0
20,0
21,0
22,02012 2013 2014 2015
Crecimiento de 3,7% anual en el año corrido a septiembre de 2015
9
Año corrido enero – septiembre 2015
Fuente. Coordenada Urbana – CAMACOL - Subtotal trece regiones. DEET1010
El programa Casa Ahorro impulsó los lanzamientos del segmento VIP durante el año 2014, en 2015 continua la comercialización e inicio de los proyectos
41.066
47.655
30.112
41.369
22.965
35.890
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
ene.
-14
feb
.-1
4
mar
.-1
4
abr.
-14
may
.-1
4
jun
.-1
4
jul.-
14
ago
.-1
4
sep
.-1
4
oct
.-1
4
no
v.-1
4
dic
.-1
4
ene.
-15
feb
.-1
5
mar
.-1
5
abr.
-15
may
.-1
5
jun
.-1
5
jul.-
15
ago
.-1
5
Lanzamientos Ventas Iniciaciones
87%
75%
Unidades de viviendaAcumulados desde enero de 2014
Fuente. Coordenada Urbana – CAMACOL - Subtotal trece regiones. DEET
Mi Casa Ya, un segmento de rápida respuesta comercial en el mercado de vivienda
1111
28.788
33.872
26.000
27.000
28.000
29.000
30.000
31.000
32.000
33.000
34.000
35.000
2014 2015
Crecimiento de 17,7% anual en el año corrido a septiembre de 2015
(5 mil unidades más)
Ventas - Unidades de vivienda nueva Segmento 70 -135 smlv ($45 a $87 millones)
Ene – sept
Fuente. Coordenada Urbana – CAMACOL - Subtotal trece regiones. DEET
Mi Casa Ya ha impulsado los lanzamientos en el segmento VIS
1212
23.274
32.457
15.000
17.000
19.000
21.000
23.000
25.000
27.000
29.000
31.000
33.000
35.000
2014 2015
Crecimiento de 39,5% anual en el año corrido a septiembre de 2015
(9 mil unidades más)
Lanzamientos - Unidades de vivienda nueva Segmento 70 -135 smlv ($45 a $87 millones)
Ene – sept
Fuente. Coordenada Urbana – CAMACOL - Subtotal trece regiones. DEET
FRECH - PIPE 2.0: tras los anuncios de mayo, las preventas de vivienda en ese segmento han crecido
en 16.2%
1313
Crecimiento de 16,2% anual en el año corrido a septiembre de 2015
(6.800 unidades más)
Ventas - Unidades de vivienda nueva Segmento 135 – 335smlv ($87 y $216 mill)
Ene – sept
41.912
48.712
35.000
37.000
39.000
41.000
43.000
45.000
47.000
49.000
2014 2015
Fuente. Coordenada Urbana – CAMACOL - Subtotal trece regiones. DEET
FRECH - PIPE 2.0: Los lanzamientos del segmento crecieron 19,3%
1414
Crecimiento de 19,3% anual en el año corrido a septiembre de 2015
(8.200 unidades más)
Ventas - Unidades de vivienda nueva Segmento 135 – 335smlv ($87 y $216 mill)
Ene – sept
42.374
50.568
35.000
37.000
39.000
41.000
43.000
45.000
47.000
49.000
51.000
53.0002014 2015
15
Año corrido enero – septiembre 2015
Fuente. Coordenada Urbana – CAMACOL - Subtotal trece regiones. DEET
En la No VIS, hay algunas señales positivas3.5% creció el número de ventas de unidades de vivienda con
precio superior a $216 millones.
1616
Crecimiento de 3,5% anual en el año corrido a septiembre de 2015
(991 unidades más)
Ventas - Unidades de vivienda nueva Segmento más de 335 smlv ( más de $216 mill)
Ene – sept
28.519
29.510
25.000
26.000
27.000
28.000
29.000
30.000
2014 2015
Fuente. Coordenada Urbana – CAMACOL - Subtotal trece regiones. DEET
Los lanzamientos en este segmento se redujeron en -1,5%
1717
Decrecimiento de -1,5% anual en el año corrido a septiembre de 2015
(406 unidades menos)
Lanzamientos - Unidades de vivienda nueva Segmento más de 335 smlv ( más de $216 mill)
Ene – sept
26.248
25.842
22.000
23.000
24.000
25.000
26.000
27.000
2014 2015
2. Avances de la fiducia en el mercado inmobiliario: hechos destacados
18
1. La fiducia inmobiliaria ha impulsado una gestión eficiente de riesgos
1919
Comerciales
• Profundización del modelo de preventa de los proyectos • Gestión eficiente de los depósitos iniciales• Respaldo y confianza a compradores
Financieros
• Vinculación de fuentes de capital y financiación • Articulación de expectativas y retornos• Especialización de los agentes
2020
No. de activos inmobiliarios fideicomitidos2010-2015
-
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015
3.278 3.590
3.959
4.791
5.481
6.211
Fuente. Superintendencia Financiera de Colombia. Elaboración DEET Camacol. A julio de 2015
En 5 años ha aumentado en 89%.
2. La gestión de activos inmobiliarios a través de fiducia se ha profundizado con la actividad
edificadora
2. La gestión de activos inmobiliarios a través de fiducia se ha profundizado con la actividad
edificadora
2121
Valor de los activos inmobiliarios fideicomitidos2010-2015 –Millones de pesos constantes
$ -
$ 5.000.000
$ 10.000.000
$ 15.000.000
$ 20.000.000
$ 25.000.000
$ 30.000.000
$ 35.000.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015
$ 11.781.293 $ 13.458.162
$ 16.382.957
$ 19.972.205
$ 26.160.863
$ 33.257.506
Fuente. Superintendencia Financiera de Colombia. Elaboración DEET Camacol. A julio de 2015
En 5 años ha aumentado en 182%.
2. La gestión de activos inmobiliarios a través de fiducia se ha profundizado con la actividad
edificadora
2222
Valor de los activos inmobiliarios fideicomitidos y valor de la oferta de vivienda nueva - Var% anual
Fuente. Superintendencia Financiera de Colombia y Coordenada Urbana. Elaboración DEET Camacol. A julio de 2015
El mecanismo fiduciario crece más rápido que la dinámica inmobiliario
8%
33%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
abr.
-20
10
jul.-
20
10
oct
.-2
01
0
ene.
-20
11
abr.
-20
11
jul.-
201
1
oct
.-2
01
1
ene.
-20
12
abr.
-20
12
jul.-
20
12
oct
.-2
01
2
ene.
-20
13
abr.
-20
13
jul.-
20
13
oct
.-2
01
3
ene.
-20
14
abr.
-20
14
jul.-
20
14
oct
.-20
14
ene.
-20
15
abr.
-20
15
jul.-
20
15
Var % Oferta Vivienda Var % Fiducia Inmobiliaria
27%
18%
3. La fiducia inmobiliaria se ha convertido en la segunda línea de mayor
relevancia
2323
Líneas de activos fideicomitidos 2015 – No.de activos
Fuente. Superintendencia Financiera de Colombia. Elaboración DEET Camacol. A julio de 2015
Los activos inmobiliarios representan el 27% del total administrados
12.418
6.211
2.310
2.015
125
119
7
- 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000
Fiduacia de Administración
Fiducia inmobiliaria
Fiducia de Garantía
Fiducia de inversión
Carteras Colectivas
Recursos Seguridad Social y otros
Fondos de pensiones voluntaria
4. La profundización de la fiducia inmobiliaria se evidencia en la salud del mercado
2424 Fuente. Superintendencia Financiera de Colombia yCoordenada Urbana. Elaboración DEET Camacol
-
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
2010 2015
3.278
6.211
No. de activos inmobiliarios fideicomitidos
Aumento de la oferta en preventa
40%
50%
60%
2009 2015
52%
60%
0%
5%
10%
2009 2015
6%4%
Reducción de inventario terminado
60%
70%
80%
2009 2015
67%
75%
Aumento del punto de equilibrio comercial
Proyectos integrales de desarrollo urbano:el siguiente paso
3.
25
26
1) Un país con gran potencial de desarrollo en el contexto urbano
2727 Fuente. DANE . Elaboración y cálculos DEET Camacol.
76%
Población urbana/población total
66%
Pobreza urbana/ Pobrezatotal
86%
PIB urbano/ PIB total
82%
Empleo urbano/ Empleo total
Indicadores Urbanos / Total
2) Las aglomeraciones urbanas y las relaciones funcionales de las regiones acentúan la necesidad
de actuaciones integrales
2828 Fuente. Tomado de DNP –Sistema de ciudades
Configuración de subregiones
La tendencia a la formación de regiones continuará en los próximos años. Eso implica anticiparse con modelos de ordenamiento efectivos y proyectos integrales
2) Hacia 2050, más de 10 millones de personas harán parte de esos ejes subregionales
2929 Fuente. Tomado de DNP –Sistema de ciudades
Proyecciones de población
Estos ejes subregionales tienen 113 municipios que representan 80% de la población urbana
3) El país se prepara para grandes avances en conectividad y obras de infraestructura
3030 Fuente. Vicepresidencia de la República , ANI, Ministerio de Educación
Concesiones 4G
• 53 Megaobras por más de 45 billones de pesos• 7.000 km de vías • Reducción de 30% prevista en los tiempos de viaje• Reducción de 20% en los costos de operación • Reducción de la tasa de desempleo de 1% (largo plazo)
Otras obras de infraestructura
• Intervenciones en 51 aeropuertos• Concesiones férreas por 1.500 km• Concesiones portuarias• 57 proyectos adicionales en obras públicas
Educación
PLAN NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA EDUCATIVA:Aprox.• 30.000 aulas • 1.500 colegios • 2’000.000 de m²
Además de la meta de 400.00 viviendas sociales… se tiene
31
3232
Sin planeación de largo plazo y gestión eficiente del suelo, las ciudades terminan desarrollándose
informalmente
Bogotá Zonas de Origen Informal 2013
Fuente. Tomado de DNP –Sistema de ciudades. Secretaría distrital de planeación
33
Qué son actuaciones urbanas integrales?
3434
Herramienta de coordinación Gobierno Nacional & Gobiernos Locales para el desarrollo de proyectos urbanos estratégicos
Desarrollos urbanos integrales con vivienda, dotacionales y destinos no residenciales
Instrumento para gestionar integralmente el suelo en la escala y el lugar adecuado
Mecanismo de planeación y financiación de largo plazo del desarrollo urbano
Cuál es el papel de la fiducia en este tipo de proyectos?
3535
Recursos• Fiscales (nación,
departamentos, municipios)• Financieros y aportes de
capital
Desarrollo y ejecución • Estructuración • Promoción • Construcción• Aprovechamiento
económico
Aportes de sueloIntegración inmobiliaria
• Voluntario• Con instrumentos de ley
(Ley 388)
1 Articulador de intereses y recursos
2 Instrumento jurídico para gestionar aportes
Especialización y flexibilidad contractual (tiempos, etc.)3
Respaldo y control de riesgos4
Actuaciones Urbanas Integrales(Proyecto estratégico de la nación)
Mecanismo Fiduciario
Reflexiones finales
3636
• Se debe mantener la flexibilidad del mecanismo fiduciario (no sobrerregularlo ni limitar su operación)
• El mecanismo fiduciario es fundamental para gestionar suelos con expectativas y retornos efectivos. Balance de los intereses de los agentes.
• El mecanismo fiduciario debe ser la base para articular la gestión de grandes proyectos urbanos, sin embargo, las fiducias que se establezcan para el desarrollo de grandes proyectos urbanos DEBEN contar con todos los instrumentos urbanísticos para su operación (gestión y financiación).
• Hay grandes oportunidades para las ciudades de potencializar su desarrollo con la transformación demográfica, las relaciones funcionales y las inversiones en infraestructura.
• Se debe preservar la confianza en el instrumento fiduciario y no desfigurar su lógica de articulador en los proyectos inmobiliarios (no captación/fondeo)
Reflexiones finales
3737
• Las actuaciones urbanas integrales significan acometer empresa, por tanto la fiducia mercantil y la regulación amplia y flexible del Código de Comercio resultan ideales.
• Las autoridades de regulación pueden usar la circular que piensan expedir para generar un marco regulatorio que genere un marco normativo atractivo para la participación de los inversionistas, mediante:
• Definición de la responsabilidad del Fideicomitente Gestor o Promotor frente a terceros, de acuerdo con su aporte.
• Claridad para establecer fideicomisos inmobiliarios con aportes de industria o trabajo, al igual que en las sociedades comerciales.
• Extender la Fiducia Mercantil Inmobiliaria (y no solo fiducia pública) a todos los niveles territoriales (Departamentos, Municipios)
• Establecer mecanismos de gobierno corporativo ágiles, sencillos y garantistas. Practicas acordes con las recomendaciones de la OCDE
Gracias
3838
FIDUCIA, MERCADO INMOBILIARIO
Y DESARROLLO URBANO
Tercer Foro Asofiduciarias
Sandra Forero Ramírez
Presidente Ejecutiva
Bogotá - 17 Noviembre de 2015