fideicomisos para el desarrollo de viviendas de...
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CORREVAL FIDUCIARIA NIT 900.520.184-7
CORREVAL FIDUCIARIA
Fideicomisos para el Desarrollo de Viviendas de Bajo Costo y de Interés Social
Modelo Colombiano
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CORREVAL FIDUCIARIA NIT 900.520.184-7
CORREVAL FIDUCIARIA
1. Antecedentes2. EsquemasFiduciarios
1. TiposdeFideicomisosparadesarrollodeViviendadeinteréssocial
2. Beneficiostributarios
3. PuntodePar@daenNegociosPúblicos
3. AplicabilidaddeestosEsquemasaotrospaíses
Correval‐Fiduciaria
Temas
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CORREVAL FIDUCIARIA NIT 900.520.184-7
CORREVAL FIDUCIARIA
1. Antecedentes2. EsquemasFiduciarios
1. TiposdeFideicomisosparadesarrollodeViviendadeinteréssocial
2. Beneficiostributarios
3. PuntodePar@daenNegociosPúblicos
3. AplicabilidaddeestosEsquemasaotrospaíses
Correval‐Fiduciaria
Temas
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1.Antecedentes:Hechos
PresentaciónColafi
4
a) EngranpartedelosdesarrollosinmobiliariosenColombia@enepar@cipaciónunesquemafiduciario
b) Delas28fiduciariasac@vasenColombiagranpartepar@cipanenelnegocioinmobiliario
c) Estoesaplicableaproyectos inmobiliariosdeviviendasdebajocostoydeinteréssocial
d) Peroestonosiemprefueasí.
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1.Antecedentes:LaNecesidaddelEsquemafiduciarioenColombia
PresentaciónColafii
5
– LosFideicomisossonvehículosjurídicos:• Receptoresdederechosyobligaciones
• Enocasionessus@tutosdesociedades
– Eliminación de las Secciones Fiduciarias de las en@dadesfinancierasobligandoacrearen@dadesseparadas
– Legislación:• Objeto amplio: administradores de fondos y fideicomisos,
representación de obligacionistas, agente de manejo yBanquerosdeInversión
• Losfideicomisossonneutrosenmateriatributaria
• Leyesfavorables:monopoliosparalosFideicomisosoleyesrestric@vasalassociedades
– LasfiduciariasIndependientes.Nobancarizadas
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1.Antecedentes:LaNecesidaddelEsquemafiduciarioenColombia
PresentaciónColafii
6
– Valoragregado‐Innovación– Corrupción:disminucióndeltamañodelestado
– Necesidad:• Nuestra Guerra y pobreza – Seguridad Personal –
Confidencialidad–EstadoFallido
• Manejo de pasivos pensionales del Estado y de empresasprivadas
• Terceroendiscordia
• Crisiseconómicas,especialmentelainmobiliaria
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1.Antecedentes:LaCrisisInmobiliaria:losaños90
PresentaciónColafii
7
– ElNarcotráficopermeanuestrasociedadenvariosfrentes– Hayunacrisiseconómica
– Haycrisisdeconfianza
– Anivelinmobiliario:• Elconstructorasumíariesgocompletodelproyecto:
– Compradelloteapalancándoseendeudafinanciera
– IniciodeConstrucciónsincompradoresvinculados– En caso de fracaso comercial del proyecto se generaba
incumplimientocon:
– BancoHipotecario– Compradores
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Altas tasas de interés
Crisis del sector de la construcción
• Constructores empiezan a entregar en dación en pago:
• Lotes • Proyectos sin terminar • Devolución de inmuebles
de compradores
• Compradores empiezan a entregar en dación en pago los inmuebles
Las Fiduciarias tuvieron problemas legales y de reputación porque tanto al constructor como a los compradores no les fue claro el alcance de las obligaciones y responsabilidades que las ellas
asumieron.
PresentaciónColafii
1.Antecedentes:LaCrisisInmobiliaria:losaños90
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1.Antecedentes:LaCrisisInmobiliaria:losaños90
PresentaciónColafii
9
• Losesquemasfiduciarios:– Empezabansudesarrollo
– Noestabangeneralizados.
• Algunas fiduciarias asumieron roles que no le correspondíantomandouna responsabilidadde “administradordelegado”antelostercerosinvolucradosenelproyecto• Gerencia
• Interventoría
• Veeduría• Cer@ficadosdeavancesdeobra
• $$$$$
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1.Antecedentes:LaCrisisInmobiliaria:losaños90
PresentaciónColafii
10
• Yhoyhayregulación– Una “especie” de autorregulación del mercado: Bancos,
Fiduciariasyconstructoresestructuraronesquemasfiduciariosparabrindarconfianzaytransparencia
– LaSuperintendenciaFinancieraemi@ónormas
– Seestructuraronmodelosdecontratos“claros”
• Pero:
– Seestándesarrollandofideicomisosdeescrituración,recaudodecompradoresafavordeconstructoressinfiducia,Encargosfiduciariosdepreventaconrequisitosdiferentesalosusualesyotros.Elboom
– Hayunpoderdenegociacióndelconstructorporcompetenciaquesereflejaencomisionesycondiciones
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1.Antecedentes:LaCrisisInmobiliaria:losaños90
PresentaciónColafii
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YotrosquenoenQendobienelalcance:“ellímiteeslaimaginación”parabienoparamal
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CORREVAL FIDUCIARIA NIT 900.520.184-7
CORREVAL FIDUCIARIA
1. Antecedentes2. EsquemasFiduciarios
1. TiposdeFideicomisosparadesarrollodeViviendadeinteréssocial
2. Beneficiostributarios
3. PuntodePar@daenNegociosPúblicos
3. AplicabilidaddeestosEsquemasaotrospaíses
Correval‐Fiduciaria
Temas
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CORREVAL FIDUCIARIA NIT 900.520.184-7
CORREVAL FIDUCIARIA
1. Antecedentes2. EsquemasFiduciarios
1. TiposdeFideicomisosparadesarrollodeViviendadeinteréssocial
2. Beneficiostributarios
3. PuntodePar@daenNegociosPúblicos
3. AplicabilidaddeestosEsquemasaotrospaíses
Correval‐Fiduciaria
Temas
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2.EsquemasFiduciariosTiposdeFideicomisosparadesarrolloViviendadeInterésSocial
PresentaciónColafi
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FideicomisosInmobiliarios
• Parapreventasodepre‐arriendodecánonesoprimas
• Deadministracióninmobiliaria• Para adquisición de Inmuebles (sus@tuto de Promesas decompraventa)
• Dedesarrollodeproyectosyarriendodeinmueblesresultantes.• ParadesarrolloyadministracióndeHoteles
• Paramanejodean@cipodesubsidios
• DecreacióndeTierra‐renovaciónurbana• ParaMacroproyectos
• Asocia@vos
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2.EsquemasFiduciariosTiposdeFideicomisosparadesarrolloViviendadeInterésSocial
PresentaciónColafi
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FideicomisosInmobiliariosParadesarrollodeViviendadeInterésSocial
• Parapreventasodepre‐arriendodecánonesoprimas
• Deadministracióninmobiliaria• Para adquisición de Inmuebles (susQtuto de Promesas decompraventa)
• Dedesarrollodeproyectosyarriendodeinmueblesresultantes.• ParadesarrolloyadministracióndeHoteles
• ParamanejodeanQcipodesubsidios
• DecreacióndeTierra‐renovaciónurbana• ParaMacroproyectos
• Asocia@vos
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Vinculacióndeadquirentes
2.EsquemasFiduciariosTiposdeFideicomisosparadesarrolloViviendadeInterésSocial
Transferenciaunidades
Entregaderecursosalconstructor
• Aporte del inmueble al Patrimonio Autónomo
• Giro de recursos para el desarrollo del proyecto, previa autorización del interventor
• Contabilidad • Atención crédito
constructor • Finalización de la
construcción
• Escrituración y entrega de unidades
• Subrogaciones de créditos
• Reglamento de Propiedad Horizontal
• Liquidación del Patrimonio Autónomo
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• PresentaciónColafi
• Promoción del proyecto • Elaboración proyectos
técnicos • Recaudo cuotas iniciales • Suscripción Encargos
Fiduciarios individuales • Cumplimiento de
condiciones de inicio: técnicas, económicas y jurídicas
• Devolución de recursos en caso no cumplimiento de condiciones de inicio
Preventa Construcción Escrituración
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ParaManejodeAnQcipodeSubsidios
– Hay una brecha entre la oferta de Vivienda de Interés Socialfrentealossubsidiosaprobados
– La leypermiteeldesembolsoan@cipadodehastael80%de lossubsidiosparaqueelConstructorpuedadesarrollarelproyecto.
– Requisitos:
• Fideicomiso
• Cumplimientoderequisitoslegales:– Uninterventor
– Contratación de la póliza teniendo como beneficiario alGobierno
– El20%finalsólosedesembolsaalfinalizarlaescrituracióndelasviviendasanombredecadabeneficiario
2.EsquemasFiduciariosTiposdeFideicomisosparadesarrolloViviendadeInterésSocial
PresentacónColafi
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ParaManejodeAnQcipodeSubsidios
2.EsquemasFiduciariosTiposdeFideicomisosparadesarrolloViviendadeInterésSocial
PresentacónColafi
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Beneficiarios
Constructor
Fonvivienda
Fideicomiso
1. Asigna subsidios
2. Se vinculan al proyecto
3. Constituye fideicomiso
5. Desembolsa Recursos. Contra avance de obra, máximo 80% y 20% contra escritura
4. Cumple requisitos: interventor, póliza, actas de obra.
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CORREVAL FIDUCIARIA NIT 900.520.184-7
CORREVAL FIDUCIARIA
1. Antecedentes2. EsquemasFiduciarios
1. TiposdeFideicomisosparadesarrollodeViviendadeinteréssocial
2. Beneficiostributarios
3. PuntodePar@daenNegociosPúblicos
3. AplicabilidaddeestosEsquemasaotrospaíses
Correval‐Fiduciaria
Temas
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CORREVAL FIDUCIARIA NIT 900.520.184-7
CORREVAL FIDUCIARIA
1. Antecedentes2. EsquemasFiduciarios
1. TiposdeFideicomisosparadesarrollodeViviendadeinteréssocial
2. Beneficiostributarios3. PuntodePar@daenNegociosPúblicos
3. AplicabilidaddeestosEsquemasaotrospaíses
Correval‐Fiduciaria
Temas
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Losderechosfiduciarios:• HacenpartedelPatrimonio:Declaraciónderenta
• El ac@vo no pierde su naturaleza: acciones, casa de habitación(rentapresun@va)
Renta: opera el principio de transparencia fiscal: las u@lidades opérdidas obtenidas en los fideicomisos deberán ser incluidas en lasdeclaracionesde rentade losbeneficiarios,enelmismoañogravableen que se causan a favor o en contra del patrimonio autónomo,conservandoel carácterde gravablesonogravables, deduciblesonodeducibles,yelmismoconceptoycondicionestributariasquetendríansifuerenpercibidasdirectamenteporelbeneficiario.
2.EsquemasFiduciariosBeneficiosTributarios
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Presentación Colafi
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• BeneficiosTributariosporactosrealizadosatravésdeFideicomisos:Cuando la ley consagre un beneficio tributario (inversiones,donaciones, etc) la operación que da lugar al beneficio podrárealizarsedirectamenteoatravésdeunpatrimonioautónomo
• InversiónExtranjeraatravésdeFideicomisos• Costodecons@tucióndesociedades
Presentación Colafi
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2.EsquemasFiduciariosBeneficiosTributarios
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2.EsquemasFiduciariosBeneficiosTributarios
PresentaciónColafi
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– Exenciónderenta:• Losproyectosdeviviendadeinteréssocialquesedesarrollen
atravésdepatrimoniosautónomossonexentosderentaenlau@lidadquegeneren
– GananciaOcasional:
• No hay ganancia ocasional en la venta de un inmuebledondesedesarrolleviviendadeinteréssocial(noexigequesehagaatravésdeFideicomiso)
– Devolución de in porcentaje del Impuesto al Consumo (IVA;VAT)• Hay devolución para el desarrollador inmobiliario de cuatro
puntosdelIVAenproyectosdeviviendadeinteréssocial(noexigequesehagaatravésdeFideicomiso)
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CORREVAL FIDUCIARIA NIT 900.520.184-7
CORREVAL FIDUCIARIA
1. Antecedentes2. EsquemasFiduciarios
1. TiposdeFideicomisosparadesarrollodeViviendadeinteréssocial
2. Beneficiostributarios
3. PuntodePar@daenNegociosPúblicos
3. AplicabilidaddeestosEsquemasaotrospaíses
Correval‐Fiduciaria
Temas
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CORREVAL FIDUCIARIA NIT 900.520.184-7
CORREVAL FIDUCIARIA
1. Antecedentes2. EsquemasFiduciarios
1. TiposdeFideicomisosparadesarrollodeViviendadeinteréssocial
2. Beneficiostributarios
3. PuntodeParQdaenNegociosPúblicos3. AplicabilidaddeestosEsquemasaotrospaíses
Correval‐Fiduciaria
Temas
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2.EsquemasFiduciariosPuntodeParQdaenProgramasPúblicos
EstrategiaCorpora@va
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ViviendaGratuita
MejoramientoIntegraldeBarrios
ProgramasdeRenovaciónUrbanaMacroproyectos
ViviendaAhorradores FIDEICOMISOS
100.000 viviendas
14.300 beneficiarios
86.000 viviendas
12 proyectos
CAN
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2.EsquemasFiduciariosPuntodeParQdaenProgramasPúblicos
EstrategiaCorpora@va
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ViviendaGratuita
MejoramientoIntegraldeBarrios
ProgramasdeRenovaciónUrbanaMacroproyectos
ViviendaAhorradores
FIDEICOMISOS
100.000 viviendas
14.300 beneficiarios
86.000 viviendas
12 proyectos
CAN
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2.EsquemasFiduciariosPuntodeParQdaenProgramasPúblicos:ElNegociodeVivienda
GraQs
EstrategiaCorpora@va
28
FONVIVIENDA
FIDEICOMISO
1. Constituye Fideicomiso
3. Selecciona Constructores
2. Recibe Recursos
2. Adquiere créditos
PRIVADOS • Compra Proyectos
Terminados • Proyectos en Curso • Proyectos por
Iniciar
PUBLICOS • Constituye otros
fideicomisos con inmuebles aportados por entidades públicas
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2.EsquemasFiduciariosPuntodeParQdaenProgramasPúblicos:ElNegociodeViviendaGraQs
PresentaciónColafi
29
– Ley1537de2012yreglamentarios:• Aplicación normas derecho privado para contratación y
cons@tucióndefideicomisos– EsquemadeCascada:
• Contrato matriz Fiduciario que genera fideicomisosderivadospúblicos(inmueblesoaportespúblicos)yprivados(constructores u@lizan fideicomisos para canalizar aportespúblicos)
– EsquemasdeGaranea:
• Los derechos fiduciarios se equiparan para estos efectos agaraneahipotecariaparalasen@dadescredi@cias
• Comofuentedepago:derivadadeloscontratossuscritosconelfideicomisomatriz
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2.EsquemasFiduciariosPuntodeParQdaenProgramasPúblicos
EstrategiaCorpora@va
30
ViviendaGratuita
MejoramientoIntegraldeBarrios
ProgramasdeRenovaciónUrbanaMacroproyectos
ViviendaAhorradores
FIDEICOMISOS
100.000 viviendas
14.300 beneficiarios
86.000 viviendas
12 proyectos
CAN
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2.EsquemasFiduciariosPuntodeParQdaenProgramasPúblicos
EstrategiaCorpora@va
31
ViviendaGratuita
MejoramientoIntegraldeBarrios
ProgramasdeRenovaciónUrbanaMacroproyectos
ViviendaAhorradores FIDEICOMISOS
100.000 viviendas
14.300 beneficiarios
86.000 viviendas
12 proyectos
CAN
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2.EsquemasFiduciariosPuntodeParQdaenProgramasPúblicos:ViviendadeInterésPrioritario
Ahorradores
PresentaciónColafi
32
– Esquemafiduciariosimilar:• Fonvivienda y Cajas de Compensación Familiar celebran el
contratoFiduciario– Fideicomiso:
• Selecciona proyectos que cumplan con requisitos técnicos ynorma@vos
• Desembolsasubsidios
• Recibecréditosaprobadosalosbeneficiarios
– QuienesConstruyen:• Promotores,ConstructoresoCajasdeCompensaciónFamiliar
– Beneficiarios:
• Familias ingresos 1 o 2 smmlv, ahorros mínimo 5% valorvivienda,créditopreaprobado
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2.EsquemasFiduciariosBeneficios
PresentaciónColafi
33
– Credibilidadenlaejecucióndeprogramaspúblicos– Facilitalavinculacióndeactoresprivados
– Integra diferentes actores en desarrollo de los programas:en@dades de nivel central y descentralizado, contra@stas,notarías,etc.
– Agiliza procesos de ejecución presupuestal por parte deen@dadespúblicas
– La u@lización de la herramienta a lo largo del proceso generatrazabilidadyconfianza
– U@lizanormasdederechoprivadoquefacilitanlosprocesos
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CORREVAL FIDUCIARIA NIT 900.520.184-7
CORREVAL FIDUCIARIA
1. Antecedentes2. EsquemasFiduciarios
1. TiposdeFideicomisosparadesarrollodeViviendadeinteréssocial
2. Beneficiostributarios
3. PuntodePar@daenNegociosPúblicos
3. AplicabilidaddeestosEsquemasaotrospaíses
Correval‐Fiduciaria
Temas
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CORREVAL FIDUCIARIA NIT 900.520.184-7
CORREVAL FIDUCIARIA
1. Antecedentes2. EsquemasFiduciarios
1. TiposdeFideicomisosparadesarrollodeViviendadeinteréssocial
2. Beneficiostributarios
3. PuntodePar@daenNegociosPúblicos
3. AplicabilidaddeestosEsquemasaotrospaíses
Correval‐Fiduciaria
Temas
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4.AplicabilidaddeEstosEsquemasaOtrosPaísesQuétenerencuenta
PresentaciónColafi
36
• El negocio fiduciario: es de varios pequeños resultados paralograrunresultadonoprome@do
• Noesgaranladeéxitoparaquienessevinculan.Peroayudaymucho
• Definiendo el @po de Fideicomiso para vivienda de interéssocial: preventa, administración inmobiliaria, inmobiliariocompleto,deladito…
• Buscando un acompañamiento de las autoridades en lareglamentación
• Haciendobienlascosas:– Escogiendobienelclienteyelproyecto– En la Estructuración: jurídica, tributaria, financiera y
comercialmente– Ejecución:unáreadeges@ón
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4.AplicabilidaddeEstosEsquemasaOtrosPaísesQuétenerencuenta
PresentaciónColafi
37
• Aprendiendodeloserroresyvirtudesdeotros• Generandoinformaciónclaraparaquienessevinculan,respecto
delanaturalezadenuestraac@vidad• Un equilibrio adecuado entre nuestros intereses comerciales
con los constructores y nuestras responsabilidades comofiduciarios.Superandoconflictosdeintereses
• Noasustarse(osi???)por:• La demanda a la Fiduciaria de una señora por daños y
perjuicios de una señora por una grieta en su casa a trescuadrasdedistanciadelproyecto
• Larevocatoriadeunalicenciadeconstrucciónemi@daconelllenoderequisitoslegales
• Lasaccioneslegalesdeloscompradoresdeunidadesporqueelparquequelesprome@eronenel“brochure”opleglabledeventanoesigual
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4.AplicabilidaddeEstosEsquemasaOtrosPaísesQuépedir
PresentaciónColafi
38
• TransparenciaFiscalenlosFideicomisos• InversiónextranjeraatravésdeFideicomisos• ApoyodelGobiernoparalaviviendadebajocosto
– Beneficiostributariosalosproyectosinmobiliarios– Subsidiosalosprogramasdevivienda– Planesdedesarrollomasivo:
• GrandesProyectos• Plandeviviendassubsidiadas(nogra@s)
• ApoyoGremial:– Financiero– Constructores
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BOGOTÁCalle34No.6‐61piso2.Pbx:+57(1)3078047Fax:+57(1)3078057
CALICalle22NorteNo.6AN‐24,Ofc.202.
Pbx:+57(2)6856300Fax:+57(2)3384476
MEDELLÍNCarrera43ANo.1Sur‐100,Piso12.
Pbx:+57(4)3106300Fax:+57(4)3106300
BARRANQUILLACarrera51No.79‐34,Pbx:+57(5)3583092Fax:+57(5)3583092
www.correvalfiduciaria.com 39