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Fideicomiso F/1401 FUNO

HR AAA Corporativos

27 de noviembre de 2015

Calificación

FUNO 13 HR AAA FUNO 13-2 HR AAA FUNO 13U HR AAA FUNO 15 HR AAA

Perspectiva Estable

Contactos María José Arce Analista [email protected]

Luis Roberto Quintero Director de Deuda Corporativa / ABS [email protected]

Definición La calificación de largo plazo que determina HR Ratings para las emisiones FUNO 13, FUNO 13-2, FUNO 13U y FUNO 15 es HR AAA con Perspectiva Estable. El emisor o emisión con esta calificación se considera de la más alta calidad crediticia, ofreciendo gran seguridad para el pago oportuno de las obligaciones de deuda. Mantiene un mínimo riesgo crediticio.

HR Ratings ratificó la calificación de HR AAA con Perspectiva Estable para las emisiones FUNO 13, FUNO 13-2, FUNO 13U y FUNO 15 de FUNO.

La ratificación en la calificación de las emisiones con clave de pizarra FUNO 13, FUNO 13-2, FUNO 13U y FUNO 15 del Fideicomiso F/1401 de Deutsche Bank México, S.A. (FUNO y/o Fibra Uno y/o el Fideicomiso), se basa en la capacidad de FUNO para restructurar su deuda y obtener recursos financieros vía ofertas públicas de CBFIs, lo cual le ha permitido presentar un DSCR de 1.2x al 3T15 (vs. 2.0x al 3T14). Adicionalmente, se considera la sana diversificación de sus ingresos UDM por tipo de inmueble que mantiene al 3T15: comercial (57.5%), industrial (26.9%) y oficinas (15.6%). Asimismo, se toma en cuenta el equipo administrativo que conforma a FUNO, el cual cuenta con una experiencia acumulada superior a los 100 años reflejando su conocimiento sobre el mercado. Esto les ha permitido seguir creciendo en términos de ingresos y mantener un alto factor de ocupación. Cabe mencionar que en los UDM el nivel de FLE ha sido menor al esperado, debido a los menores resultados operativos con relación a los estimados.

Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:

Capacidad de refinanciamiento y obtención de recursos por parte del Fideicomiso. Lo anterior se refleja en la colocación de emisiones por un monto total de P$18,500.0m y las ofertas públicas de CBFIs anteriores. Adicionalmente, se apoya en la ampliación del monto de líneas comprometidas cubriendo 100.0% de la deuda de corto plazo al 3T15, representando la fortaleza financiera de FUNO.

Sano perfil de vencimientos de contratos de la cartera total, donde 61.7% de los contratos vencen en un plazo mayor a 3 años. Se debe mencionar que el Fideicomiso presenta una tasa de renovación de 90.0%.

Capacidad de generación de FLE bajo un escenario de estrés, presentando un FLE acumulado de 2015 a 2024 de P$84,410.8m (vs. P$84,773.3m en el escenario base). Lo anterior nos habla de la capacidad de generación de FLE de FUNO aún bajo un escenario de estrés, debido a que en el cálculo de FLE se considera solamente el pago de distribuciones obligatorio, el cual se calcula en función del resultado fiscal neto que bajo un escenario de estrés es -34.1% menor que en el escenario base, mostrando niveles de P$11,586.9m (vs. P$17,579.2m en el escenario base). Con base en lo anterior se estima un DSCR acumulado de 1.5x bajo un escenario de estrés (vs. 1.3x en el escenario base).

Sana diversificación de los ingresos por tipo de activo. Al cierre del 3T15 el sector comercial representa 57.5% de los ingresos por rentas UDM (vs. 54.0% al 3T14), seguido del sector industrial con el 26.9% (vs. 27.5% al 3T14) y oficinas con 15.6% (vs. 18.5% al 3T14).

Mejora del margen NOI de los UDM, cerrando en niveles de 80.6% al 3T15 (vs. 79.9% al 3T14). Esto se debe al incremento en los ingresos por la adquisición y el desarrollo de las propiedades incorporadas en los UDM. Sin embargo, la proporción de las distribuciones pagadas en los UDM con relación a la generación de NOI de los UDM ha incrementado a 74.1% al 3T15 (vs. 66.6% al 3T14), lo cual puede presionar la generación de FLE.

Acelerado ritmo de adquisiciones durante los UDM representando un riesgo en términos de operación y migración de inmuebles. Al 3T15 cerró con una SBA de 6,833,280m2 al 3T15 (vs. 5,778,672m2 al 3T14), representando un crecimiento de 18.3%, mientras en términos de propiedades cerraron en 477 propiedades (vs. 440 al 3T14), representando un crecimiento de 8.4%.

Experiencia del personal administrativo y su gobierno corporativo. Este presenta una experiencia acumulada superior a los 100 años en la administración y operación de inmuebles en el mercado mexicano y es respaldado por un Comité Técnico con más de 450 años de experiencia acumulada, reflejo de un sano factor de ocupación de 94.5% al 3T15 (vs. 94.6% al 3T14).

Sana diversificación entre la superficie bruta arrendable por tipo de inmueble. Al cierre del 3T15 las propiedades industriales representan 49.1% de la SBA total (vs. 54.0% al 3T14), seguido de las propiedades comerciales con 40.6% (vs. 36.4% al 3T14) y las oficinas con 10.3% (vs. 9.6% al 3T14), lo cual vuelve más defensivo al Fideicomiso ante un escenario de estrés económico.

Incremento en la renta promedio por m2 del portafolio total de FUNO en los UDM, alcanzando niveles de P$121.7 al 3T15 (vs. P$102.0 al 3T14), equivalente a un crecimiento de 19.4%. Lo anterior se debe a que el Fideicomiso se ha enfocado en la adquisición de propiedades comerciales y de oficinas que manejan una mayor renta por m2 que las propiedades industriales.

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Principales Factores Considerados Fibra Uno se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 12 de enero de 2011 por Fibra Uno Administración, S.A. de C.V. (el Fideicomitente) y Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el Fiduciario). El Fideicomiso inició operaciones el 18 de marzo de 2011 y se estableció principalmente para adquirir y poseer propiedades en bienes raíces con el fin de arrendar y desarrollar propiedades comerciales, industriales y de uso mixto, así como edificios de oficinas y terrenos, en el mercado minorista mexicano. Al cierre del 3T15 FUNO posee una cartera de 6,833,280m2 de superficie bruta arrendable (SBA) (vs. 5,778,672m2 al 3T14), compuesta de 477 unidades de tipo comercial, industrial, uso mixto y de oficinas (vs. 440 unidades al 3T14), equivalente a un crecimiento de 18.3% y 8.4% respectivamente. Dicho crecimiento es reflejo de las diversas adquisiciones que realizó el Fideicomiso en los últimos doce meses (UDM), entre las cuales se encuentran centros comerciales, oficinas y un parque industrial, así como la terminación de propiedades en desarrollo. Adicionalmente, FUNO cuenta con 12 propiedades que se encuentran en desarrollo, las cuales una vez estabilizadas se esperaría incrementen la SBA en 14.0%, alcanzando 7,790,815m2. HR Ratings considera que el acelerado ritmo de crecimiento puede llevar a que el Fideicomiso adquiera unidades bajo condiciones menos favorables, por ende impactando el desempeño del Fideicomiso. Asimismo, un acelerado ritmo de crecimiento podría complicar la administración de los inmuebles por parte de FUNO, en caso de que la capacidad de inmuebles bajo administración sea superada. Con el objetivo de financiar su plan de adquisiciones y desarrollo de propiedades de los UDM, durante el 1T15 FUNO emitió P$10,000.0m a través de la reapertura de la emisión FUNO 13, donde se colocaron P$2,500.0m sumando un monto total por P$6,850.1m y los P$7,500.0m restantes se colocaron vía una nueva emisión con clave de pizarra FUNO 15 a un plazo de 10.5 años y tasa fija de 7.0%. Ambas emisiones se encuentran al amparo del Programa de Certificados Bursátiles Fiduciarios de Largo Plazo por P$25,000.0m a un plazo de cinco años, el cual fue autorizado por la CNBV el 9 de diciembre de 2013. Adicionalmente, existen otras dos emisiones al amparo de dicho Programa: FUNO 13-2 por P$2,000.0m y FUNO 13U por P$2,150.0m, teniendo disponibles P$6,500.0m del Programa. Es importante mencionar que durante el 3T15 el Fideicomiso anunció el cierre de una nueva línea de crédito revolvente comprometida por cinco años por un monto de P$7,000.0m y US$410.0m con diversos bancos, con la cual reemplazaron las líneas comprometidas que el Fideicomiso mantenía hasta ese día. Debido a la emisión por P$10,000.0m y a la depreciación del tipo de cambio del peso contra el dólar, FUNO incrementó su deuda total 36.9% presentando niveles por P$47,319.9m al 3T15 (vs. P$34,554.6m al 3T14). Tomando en consideración el efectivo y equivalentes de efectivo, obtenemos una deuda neta por P$42,150.9m al 3T15 (vs. P$9,610.9m al 3T14), equivalente a un incremento de 338.6%. Es importante destacar que 84.9% de la deuda total al 3T15 es de largo plazo (vs. 93.7% al 3T14), mientras que 15.1% es de corto plazo (vs. 6.3% al 3T14). Por lo anterior presenta una vida promedio de 9.6 años (vs. 4.5 años al 3T14), en línea con los planes de desarrollo y vida de los activos. Asimismo, las características actuales de la deuda cumplen con la regulación para FIBRAs por parte de la CNBV, la cual incorpora métricas donde la razón de apalancamiento no puede ser mayor a 50.0% y la razón del servicio de la deuda no puede ser menor a 1.0x. Al cierre del 3T15 FUNO cumple con estas métricas, presentando niveles para la razón de apalancamiento de 30.3% (vs. 25.2% al 3T14) y un

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índice de cobertura del servicio de la deuda de 2.2x (vs. 4.4x al 3T14). Hay que mencionar que FUNO está analizando distintas opciones de refinanciamiento para cubrir sus vencimientos de deuda de corto plazo, con base en términos y condiciones más en línea con la vida de los proyectos. Hay que mencionar que esta deuda que está llegando a vencimiento ya había sido pactada antes de la adquisición de los inmuebles por parte de Fibra Uno. Analizando el portafolio total de FUNO por sector, observamos que el sector industrial es el más relevante en términos de la superficie bruta arrendable (SBA) representando 49.1% del SBA total al 3T15 (vs. 54.0% al 3T14). Sin embargo, su peso dentro del portafolio ha disminuido reflejando una mayor diversificación por tipo de sector, debido al enfoque en adquirir propiedades de tipo comercial y oficinas. Por lo anterior, la participación de los sectores comercial y oficinas aumentó representando 40.6% (vs. 36.4% al 3T14) y 10.3% (vs. 9.6% al 3T14), respectivamente. Sin embargo, con relación a los ingresos el sector comercial es el de mayor peso, debido a las mayores rentas por m2 que maneja representando 57.5% de los ingresos por rentas de los UDM al 3T15 (vs. 54.0% al 3T14), seguido del sector industrial con 26.9% (vs. 27.5% al 3T14) y el sector de oficinas con 15.6% (vs. 18.5% al 3T14). Sin embargo, para los próximos periodos se espera que el sector comercial obtenga mayor relevancia sobre los ingresos conforme la ocupación del portafolio Kansas mejore. Durante los UDM al cierre del 3T15, el Fideicomiso presentó ingresos totales por P$9,728.2m (vs. P$6,883.8m al 3T14), equivalente a un crecimiento de 41.3%. De dichos ingresos P$8,818.3m se refieren a ingresos por rentas (vs. P$6,335.9m al 3T14), representando un incremento de 39.2% y el resto corresponde a ingresos por mantenimiento de P$890.2m (vs. P$547.9m al 3T14) y la comisión por la administración de HELIOS de P$19.6m (vs. P$0.0m al 3T14). La tasa de ocupación promedio del portafolio total al 3T15 fue de 94.5% (vs. 94.6% al 3T14), presentando una disminución debido a la adquisición del portafolio Kansas durante el 2T15, el cual presenta una ocupación más baja que el promedio. Lo anterior se ve reflejado en el factor de ocupación del sector comercial cerrando en 92.9% al 3T15 (vs. 94.8% al 3T14). Por lo contrario, se observa una mejora en la tasa de ocupación del sector industrial y oficinas alcanzando niveles de 96.4% y 91.8% al 3T15 (vs. 95.8% y 87.2% al 3T14), respectivamente. En términos de la renta por m2 promedio de los UDM observamos un crecimiento de 19.4% alcanzando niveles de P$121.7 al 3T15 (vs. P$102.0 al 3T14), lo cual explica el comportamiento de los ingresos. Con relación al nivel de distribuciones realizadas hacia los fideicomitentes, podemos observar un crecimiento de 58.5%, cerrando en niveles de P$5,810.2m al 3T15 (vs. P$3,664.9m al 3T14). Sin embargo, el monto distribuido fue mayor al obligado por la ley (95.0% del RFN), debido a que su RFN fue negativo y por ende no tenían la obligación de realizar pago alguno. Al comparar las distribuciones que han realizado en los UDM con relación a la generación de NOI1 de los UDM, se observa que han pagado una mayor proporción respecto al año anterior repartiendo 74.1% del NOI de los UDM al 3T15 (vs. 66.6% al 3T14). De acuerdo con lo anterior, para el cálculo de FLE se incorpora solamente el pago de distribuciones obligatorias, generando para los UDM un FLE por P$4,952.4m al 3T15 (vs. P$3,931.4m al 3T14), equivalente a un incremento de 26.0%. Esto nos habla de la capacidad que posee el Fideicomiso para generar FLE en caso de que se limite a entregar el monto que le exige la ley. Cabe mencionar que el FLE al 3T14 incluye un ajuste especial por el impacto en Otros Pasivos, debido a las cuentas por pagar por adquisiciones de propiedades de inversión por P$6,950.1m, las

1 El cálculo del NOI en 2014 incluye gastos no recurrentes por P$160.0m dentro de los gastos operativos.

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cuales se pagaron durante los UDM al 3T14. Por lo anterior, se decidió eliminar dicho efecto debido a que no corresponde a un movimiento inherente a la operación del Fideicomiso. En las proyecciones de HR Ratings para el periodo 2015 – 2024, se espera que el nivel de FLE vaya incrementando debido a mejores resultados operativos por mayores ingresos y un control de gastos. Cabe mencionar que bajo el escenario base se estima que el Fideicomiso realice distribuciones por arriba de las obligadas por la ley, mientras bajo un escenario de estrés se espera se limite a pagar solamente las distribuciones obligatorias. Con base en los niveles de deuda esperada, la colocación de una nueva emisión por P$8,500.0m durante el 1T16 a un plazo de diez años y el calendario de amortización de la deuda al 3T15, se contempla un DSCR2 acumulado para el periodo 2015 – 2024 de 1.3x en el escenario base (vs. 1.5x en el escenario de estrés). Lo anterior refleja la capacidad de generar FLE y liquidar sus obligaciones de deuda aún bajo un escenario de estrés.

2 El cálculo del DSCR es diferente al que utiliza FUNO dentro de sus obligaciones financieras.

DSCR = Flujo Libre de Efectivo / Servicio de la Deuda (Intereses Netos Pagados + Amortizaciones de Principal).

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Descripción del Emisor El Fideicomiso F/1401 de Deutsche Bank México, S.A. (Fibra Uno y/o FUNO y/o el Fideicomiso) se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 12 de enero de 2011 ´por Fibra Uno Administración, S.A. de C.V. (el Fideicomitente) y Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el Fiduciario). El Fideicomiso inició operaciones el 18 de marzo de 2011 y se estableció principalmente para adquirir y poseer propiedades en bienes raíces con el fin de arrendar y desarrollar propiedades comerciales, industriales y de uso mixto, así como edificios de oficinas y terrenos, en el mercado minorista mexicano. Al cierre del 3T15 FUNO posee una cartera de 6,833,280m2 de superficie bruta arrendable (SBA) (vs. 5,778,672m2 al 3T14), compuesta de 477 unidades de tipo comercial, industrial, uso mixto y de oficinas (vs. 440 unidades al 3T14).

Eventos Relevantes

Emisión de CEBURS a largo plazo El 3 de febrero de 2015 el Fideicomiso llevó a cabo una emisión por P$10,000.0m a través de la reapertura de la emisión FUNO 13 a un plazo de 3.6 años y tasa variable TIIE28 más una sobretasa de 80 puntos base y una nueva emisión con clave de pizarra FUNO 15 a un plazo de 10.5 años y tasa fija de 7.0%. Cabe mencionar que el 75.0% del monto emitido se colocó por medio de FUNO 15, mientras que el restante 25.0% en la emisión FUNO 13 sumando un monto total por P$6,850.1m. Ambos programas se encuentran al amparo del Programa de Certificados Bursátiles Fiduciarios de Largo Plazo por P$25,000.0m a un plazo de cinco años, el cual fue autorizado por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) el 9 de diciembre de 2013. Los recursos obtenidos de la emisión se utilizaron para financiar algunas de las adquisiciones dentro del plan de inversión del Fideicomiso. Adicional a las emisiones mencionadas previamente, al 3T15 existen otras dos emisiones al amparo de dicho Programa: FUNO 13-2 por P$2,000.0m y FUNO 13U por P$2,150.0m. Por lo anterior, al 3T15 FUNO cuenta con P$6,500.0m disponibles del Programa.

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Nuevo vehículo de inversión El nuevo vehículo de desarrollo inmobiliario se refiere a un fideicomiso, denominado HELIOS, en el cual el Fideicomiso F/1401 (Fibra Uno y/o el Fideicomiso y/o FUNO) fungirá como administrador, mientras diferentes inversionistas institucionales mexicanos participarán como socios inversionistas. HELIOS llevará a cabo el desarrollo de diversos proyectos inmobiliarios, en los cuales FUNO participará como co-inversionista con al menos el 30.0% de cada proyecto. Asimismo, FUNO se encargará de la administración del desarrollo. Por la administración de HELIOS y de los proyectos de desarrollo, Fibra Uno recibirá por parte del nuevo vehículo diferentes comisiones. Es importante destacar que cualquier proyecto en el que invierta HELIOS deberá provenir 100.0% de Fibra Uno, originándose directamente por medio de FUNO o por medio de terceros o socios fundadores a través de FUNO. Por su parte, cuando un proyecto de desarrollo llegue a su madurez FUNO tendrá el derecho a adquirir la participación restante a precio de mercado. Sin embargo, en caso de que se obtenga una oferta por parte de un tercero y FUNO no ejerza su derecho de compra, el Fideicomiso cuenta a su vez con derecho a tag-along para la venta de proyectos. Este derecho le permite a FUNO obligar a los otros inversionistas a incluirlos en cualquier oferta de venta a terceros, con los mismos términos y condiciones. Para el Fideicomiso, el nuevo vehículo de inversión le permitirá maximizar la capacidad de desarrollo, de acuerdo con cálculos de FUNO, en aproximadamente 2.6x con relación a la capacidad con la que cuenta actualmente. Por lo anterior, se estima que se realicen proyectos de mayor escala, considerando que cada proyecto sea por aproximadamente P$3,000.0m como mínimo. El 26 de junio de 2015 FUNO anunció que el proceso de levantamiento de capital para HELIOS concluyó, en el cual participaron diferentes inversionistas institucionales mexicanos. La emisión se realizó vía Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (no sujetos al régimen fiscal de las FIBRAs) bajo la clave de pizarra F1CC15 y fue por un monto total de P$6,000.0m, la primera llamada de capital fue por P$1,200.0m equivalente a 20.0% del monto total de HELIOS. Con base en lo anterior, HR Ratings solamente considera bajo sus proyecciones que FUNO perciba una comisión por la administración de dicho fideicomiso. Esto se debe a que FUNO solamente será co-inversionista en los diferentes proyectos, los cuales se esperan sean terminado en un periodo de 3 a 5 años.

Cambios en el comité técnico y estructura operacional El 15 de junio de 2015 Fibra Uno anunció la renuncia de Elías Cababie Daniel como miembro del Comité Técnico del Fideicomiso, así como de su miembro suplente Abraham Cababie Daniel. Actualmente, FUNO se encuentra en la búsqueda de un nuevo miembro que sea independiente. Por su parte, el 31 de agosto de 2015 se anunció la contratación de Alejandro Chico Pizarro como Vicepresidente Jurídico. Alejandro Chico es egresado de la licenciatura en Derecho de la Universidad Anáhuac y estudió una maestría en Derecho en la Universidad de Miami contando con más de 20 años de experiencia laboral.

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Adquisición de Propiedades

Portafolio Búfalo El 17 de abril de 2015 se cerró la adquisición del portafolio Búfalo por un monto total de US$185.0m. Este portafolio está compuesto por un desarrollo de usos mixtos que incluye el proyecto Mitikah, en el sur de la Ciudad de México. Este proyecto contendrá oficinas, un centro comercial, un hotel y una torre de departamentos. Debido a la amplitud del proyecto se estima una inversión total de P$6,683.0m (incluyendo precio de compra), lo cual se espera genere un NOI por P$1,043.0m y una SBA de 131,307m2 (excluyendo los departamentos para la venta). Para realizar dicha inversión el Fideicomiso está buscando utilizar el nuevo vehículo de inversión.

Portafolio Kansas El 30 de abril de 2015 finalizó la adquisición del portafolio Kansas por un monto total de P$10,452.0m, el cual incluye diez centros comerciales estabilizados (P$8,712.0m), cinco terrenos adyacentes para posibles expansiones (P$538.0m), dos centros comerciales en proceso de estabilización (P$903.0m) y siete terrenos para futuras expansiones (P$299.0m). La totalidad de la transacción se liquidó en efectivo y el portafolio no contaba con deuda alguna. Los diez centros comerciales cuentan con una SBA de 251,891m2 y una ocupación de 89.0%, estimando un ingreso neto operativo de P$742.0m. Cinco de los diez centros comerciales cuentan con terrenos adyacentes por 165,081m2, de los cuales el Fideicomiso desarrollará aproximadamente 85,000m2 de SBA. Por su parte, los dos centros comerciales en proceso tienen una SBA de 46,288m2 y estiman un ingreso neto operativo de P$90.0m una vez que se encuentren estabilizados. Por último, los siete terrenos que se adquirieron cuentan con 719,981m2 que se utilizarán para desarrollo.

Portafolio Oregon El 12 de junio de 2015 Fibra Uno finalizó la adquisición del portafolio Oregon, el cual cuenta con una SBA de 34,103m2 y una ocupación de 98.2%. Asimismo, se estima alcanzar un NOI anual de P$135.9m. Dicho portafolio está integrado por tres centros comerciales en la Ciudad de México, siendo el primero Pabellón Cuauhtémoc ubicado en Avenida Cuauhtémoc, contando con una SBA de 18,717m2 y una ocupación de 98.0%. El segundo es Plaza Misterios ubicado en Calzada de los Misterios con una SBA de 7,971m2 y una ocupación de 99.0%; y por último Súper Plaza La Viga sobre Calzada La Viga, teniendo un SBA de 7,415m2 y una ocupación de 98.0%. El precio de cierre de este portafolio fue de P$1,626.0m y se pagó vía 41,390,686 CBFIs, mientras que las propiedades no cuentan con deuda alguna. FUNO comenzó a percibir rentas derivadas de estos centros comerciales a partir de mayo de 2015.

Portafolio Utah El 5 de marzo de 2015 se anunció el cierre de la adquisición del portafolio Utah, el cual se compone de un edificio de oficinas sobre el corredor Reforma-Lomas en la Ciudad de

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México. Esta propiedad cuenta con una SBA de 16,348m2 y una ocupación de 100.0%, esperando que generé un NOI por US$6.0m y no tiene deuda. La transacción se realizó en efectivo por un monto total de US$67.9m.

Parque Industrial CuautiPark II El 30 de septiembre de 2015 se anunció la adquisición por P$783.5m del parque industrial CuautiPark II, un nuevo parque industrial en el área de Cuautitlán. La construcción de dicho parque concluyó en agosto de 2015 y cuenta con una SBA de 95,274m2 y una ocupación de 90.0%. El 89.4% (P$700.8m) de la operación se liquidó vía la emisión de 19,806,720 CBFIs y 10.6% (P$82.7m) restante en efectivo. El Fideicomiso espera generar P$67.5m de NOI anual una vez que se encuentre completamente estabilizado, comenzando a percibir rentas desde abril de 2015. Cabe mencionar que el inmueble no cuenta con deuda alguna.

Portafolio Florida El 27 de febrero de 2015 se cerró la adquisición del portafolio Florida compuesto por un edificio de oficinas sobre el corredor Insurgentes en la Ciudad de México, el cual cuenta con una SBA de 21,755m2, una ocupación del 100.0% y se espera genere un NOI por P$57.2m. Esta operación se cerró por un monto de P$640.1m y se liquidó en su totalidad vía efectivo. Por su parte, la propiedad no tenía deuda.

Espacio Aguascalientes El 28 de abril de 2015 Fibra Uno anunció la apertura de un nuevo centro comercial en Aguascalientes, Espacio Aguascalientes, el cual cuenta con una SBA de 24,656m2 y arrendatarios como Cinépolis, Soriana y Office Depot. El Fideicomiso espera generar P$39.7m de NOI.

Análisis de la Industria Actualmente, en el mercado nacional existen 11 FIBRAs constituidas y que operan en la BMV, incluyendo a FUNO. La mayoría de estas fibras se enfocan solamente a un sector de tipo industrial, hotelero o comercial con excepción de FUNO, DANHOS, FIBRAMQ, FIBRAHD y FMTY. El número de FIBRAs enfocadas en diferentes sectores ha ido aumentando debido a la entrada al mercado de FIBRAHD y FMTY en los UDM. A continuación se presenta un cuadro comparativo de los resultados de las distintas FIBRAs que se encuentran en el mercado.

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Debido a que FUNO se enfoca en diversos sectores, compite prácticamente con todas las demás FIBRAs, con excepción de FIHO, FINN y FHIPO, las cuales las dos primeras se enfocan en hoteles y la última en residencias hipotecadas. Al cierre del 3T15 FUNO es la FIBRA de mayor tamaño con base en el valor de las propiedades de inversión al representar 45.9% de la suma de las propiedades de inversión del total de FIBRAs al 3T15 (sin considerar FHIPO) (vs. 45.5% al 3T14). De acuerdo con lo anterior, en términos de ingresos también muestra niveles superiores a las demás FIBRAs. Sin embargo, analizando la razón de apalancamiento (Deuda Total / Activos Totales) es de las más endeudadas con 30.1% al 3T15. Con relación al sector comercial, durante los UDM el mercado continúa mostrando un mayor interés por las propiedades de tipo comercial, debido a que se percibe un desajuste en términos del precio promedio de renta por metro cuadrado en comparación con otros países. Asimismo, se estima que actualmente de los 500 centros comerciales con superficie mayor a 10,000m2 que existen en México, sólo 18.0% pertenece a las FIBRAs (FUNO, Fibra Shop, Danhos y Macquarie), mientras otro 20.0% se encuentra en manos de Grupo Carso y Grupo Liverpool y 60.0% restante pertenece a otros propietarios. Esto nos habla del potencial de propiedades que aún siguen existiendo en el mercado, además de que recientemente se ha anunciado el arribo de distintas marcas de ropa al mercado mexicano que están buscando nuevas ubicaciones dentro de centros comerciales como: Old Navy, H&M, Forever 21, entre otras. Con base en lo anterior, se estima que las propiedades comerciales tienen mercado por crecer, lo cual explica el peso que tienen en portafolio de FUNO. Al comparar FUNO con las demás FIBRAs que también cuentan con propiedades comerciales, se observa que FUNO presenta el mayor margen NOI. Sin embargo, en términos de la razón de apalancamiento (LTV) resulta ser el más endeudado respecto a las FIBRAs con propiedades comerciales. Analizando solamente las propiedades comerciales con las que cuenta FUNO y comparándolas con FSHOP, la cual solamente cuenta con propiedades comerciales, se observa que FUNO maneja un mayor factor de ocupación siendo de 92.9% (vs. 91.0% de FSHOP). Lo anterior demuestra el posicionamiento y la buena administración que mantiene FUNO. En términos del sector industrial, actualmente los desarrolladores locales representan 66.8% de la industria, seguido por FUNO con 6.1%, FIBRAPL con 5.6%, CPA con 5.3%, FIBRAMQ con 5.2%, TERRA con 5.0%, Vesta con 3.1% y otros con 2.9%. Lo anterior muestra la posibilidad de crecimiento que tienen las FIBRAs en la industria dentro de propiedades de tipo industrial.

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Análisis del Portafolio Al cierre del 3T15 el portafolio de FUNO está compuesto por 477 propiedades (vs. 440 al 3T14) y 6,833,280m2 (vs. 5,778,672m2 al 3T14), equivalente a un crecimiento de 8.4% y 18.3% respectivamente. Lo anterior se explica por las diferentes adquisiciones que realizaron durante los UDM, así como por la terminación de propiedades que se encontraban en desarrollo. Dicho portafolio muestra un factor de ocupación promedio de 94.5% al 3T15 (vs. 94.6% al 3T14), observando una disminución debido a la incorporación de propiedades con una menor ocupación como es el caso del portafolio Kansas, el cual representa 5.1% del SBA total del portafolio y muestra una ocupación de 80.7% al 3T15. Sin embargo, el Fideicomiso se encuentra trabajando en mejorar dicha tasa de ocupación esperando que esta mejora se presenta para mediados de 2016. Adicionalmente, el Fideicomiso cuenta con 12 propiedades que se encuentran en desarrollo perteneciendo cinco de ellas al sector industrial, cuatro son oficinas y tres al sector comercial. Una vez estabilizadas dichas propiedades se esperaría un crecimiento en la SBA de 14.0%, alcanzando 7,790,815m2. Asimismo, se debe mencionar que una propiedad en desarrollo del portafolio R15 con una SBA de 190,400m2, no está incorporada en los resultados del 3T15.

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Analizando el portafolio total de FUNO por sector, observamos que el sector industrial es el más relevante representando 49.1% del SBA total al 3T15 (vs. 54.0% al 3T14). Sin embargo, su peso dentro del portafolio ha disminuido reflejando una mayor diversificación por tipo de sector. Asimismo, la participación de los sectores comercial y oficinas aumentó representando 40.6% (vs. 36.4% al 3T14) y 10.3% (vs. 9.6% al 3T14), respectivamente. Lo anterior se debe a un mayor enfoque por parte del Fideicomiso en adquirir propiedades de tipo comercial y oficinas, el cual se espera continúe para los próximos periodos.

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Durante los UDM al cierre del 3T15, el Fideicomiso presentó ingresos totales por P$9,728.2m (vs. P$6,883.8m al 3T14), equivalente a un crecimiento de 41.3%. De dichos ingresos P$8,818.3m se refieren a ingresos por rentas (vs. P$6,335.9m al 3T14), representando un incremento de 39.2%. Lo anterior se explica por las diversas adquisiciones que FUNO realizó en los UDM principalmente del sector comercial, el cual maneja un mayor precio por m2 que los demás sectores. Por lo anterior, su participación aumentó representando 57.5% de los ingresos por rentas de los UDM al 3T15 (vs. 54.0% al 3T14). Por su parte, la participación del sector industrial disminuyó a 26.9% (vs. 27.5% al 3T14). En el sector de oficinas también se observó una disminución al representar 15.6% (vs. 18.5% al 3T14). Sin embargo, para los próximos periodos se espera que el sector comercial obtenga mayor relevancia sobre los ingresos conforme la ocupación del portafolio Kansas mejore.

La tasa de ocupación promedio del portafolio total al 3T15 fue de 94.5% (vs. 94.6% al 3T14), presentando una disminución debido a la adquisición del portafolio Kansas durante el 2T15, el cual presenta una ocupación más baja. Lo anterior se ve reflejado en el factor de ocupación del sector comercial cerrando en 92.9% al 3T15 (vs. 94.8% al 3T14). Por lo contrario, se observa una mejora en la tasa de ocupación del sector industrial y oficinas alcanzando niveles de 96.4% y 91.8% al 3T15 (vs. 95.8% y 87.2% al 3T14), respectivamente.

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Perfil de Deuda y Herramientas de Fondeo FUNO presentó una deuda total por P$47,319.9m al 3T15 (vs. P$34,554.6m al 3T14), representando un incremento de 36.9%. Esto se explica principalmente por la emisión por P$10,000.0m que se llevó a cabo durante el 1T15, a través de la reapertura de la emisión FUNO 13 y FUNO 15, utilizando los recursos para financiar algunas de las adquisiciones que conformaban el plan de inversión. Asimismo, el incremento se debe a la depreciación en el tipo de cambio del peso contra el dólar. Tomando en consideración el efectivo y equivalentes de efectivo, obtenemos una deuda neta por P$42,150.9m al 3T15 (vs. P$9,610.9m al 3T14), equivalente a un incremento de 338.6%. Es importante mencionar que 51.4% de la deuda total al 3T15 se encuentra denominada en dólares (vs. 62.5% al 3T14), mientras que 48.6% en pesos (vs. 37.5% al 3T14). Sin embargo, actualmente el Fideicomiso no cuenta con instrumentos financieros derivados que mitiguen el riesgo cambiario. Es importante mencionar que el resultado cambiario se elimina del cálculo del Resultado Fiscal Neto, eliminando su impacto sobre las distribuciones hacia los fideicomitentes.

Adicionalmente, el 30 de julio de 2015 el Fideicomiso anunció el cierre de una nueva línea de crédito revolvente comprometida por cinco años por un monto de P$7,000.0m y US$410.0m con Banco Santander, Bank of America (BOFA), BBVA Bancomer, Credit Suisse, Goldman Sachs, HSBC México, Itaú BBA y Deutsche Bank. Con esta línea de crédito reemplazaron las líneas comprometidas que el Fideicomiso mantenía hasta ese día. Al analizar el calendario de pagos del Fideicomiso se observa que 84.9% de la deuda total al 3T15 es de largo plazo (vs. 93.7% al 3T14), mientras que 15.1% es de corto plazo (vs. 6.3% al 3T14). Por lo anterior presenta una vida promedio de 9.6 años (vs. 4.5 años al 3T14), en línea con los planes de desarrollo y vida de los activos. En la siguiente gráfica se muestra el calendario trimestral de amortización de la deuda, observando los vencimientos de las diferentes emisiones del Fideicomiso. Cabe mencionar que en el 3T16 vencen unos créditos con GE por US$287.3m y P$1,702.0m.

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Regulación para Fibras

La regulación para FIBRAs por parte de la CNBV incorpora métricas para medir el nivel de apalancamiento y el índice de cobertura del servicio de la deuda de las FIBRAs. La razón de apalancamiento no puede ser mayor a 50.0% y en relación a la razón del servicio de la deuda no puede ser menor a 1.0x. Al cierre del 3T15 FUNO cumple con estas métricas, presentando niveles para la razón de apalancamiento de 30.1% y un índice de cobertura del servicio de la deuda de 2.2x. Hay que mencionar que la razón de servicio de deuda mejoró debido a la autorización de la línea de crédito comprometida por P$7,000.0m durante el 3T15. A continuación se detalla el cálculo de dichas razones.

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Comparativo Proyecciones De acuerdo con los resultados operativos que presentó FUNO al 3T15, se compararon dichas cifras con las proyecciones realizadas por HR Ratings durante el 4T14. A continuación se muestra un comparativo con las proyecciones realizadas por HR Ratings y los resultados operativos.

Analizando los resultados al cierre del 3T15 se observan mayores ingresos con relación al escenario base y de estrés. Sin embargo, se generaron menores ingresos por rentas que ambos escenarios, lo cual nos indica que el plan de adquisiciones que se contemplaba llevar a cabo en las proyecciones se retrasó no pudiendo adquirir el número de propiedades esperado. A pesar de los mayores ingresos, el Fideicomiso generó menores niveles de EBITDA3 y NOI debido a un incremento en los gastos por la incorporación de las nuevas propiedades, así como por el bono ejecutivo que el Fideicomiso otorga a fin de año. Lo anterior nos arrojó menores márgenes de EBITDA y NOI que ambos escenarios. Con base en los menores resultados operativos durante los UDM, se observa una generación de FLE por debajo de los escenarios base y de estrés. Asimismo, el nivel de distribuciones hacia fideicomitentes ha sido mayor a las distribuciones obligatorias en ambos escenarios. Por esa razón es que el nivel de deuda total y deuda neta de FUNO ha sido mayor que ambos escenarios. De manera paralela, el nivel de propiedades en inversión ha sido menor que en ambos escenarios, debido a que las adquisiciones han tardado más de lo esperado. Debido a lo anterior el nivel de LTV ha sido mayor que lo esperado en ambos escenarios, sin embargo se encuentra en cumplimiento de los niveles regulatorios.

3 El cálculo de EBITDA incluye dentro de los gastos el plan de compensación y en 2014 gastos no recurrentes por P$160.0m.

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Análisis Cuantitativo De acuerdo con la metodología de HR Ratings, se realizaron proyecciones financieras del Fideicomiso en donde se evaluaron las métricas financieras y de efectivo disponible, bajo un escenario base y un escenario de estrés. Las proyecciones de HR Ratings abarcan desde el 4T15 hasta el 4T24. A continuación se presentan los resultados obtenidos para cada uno de los escenarios mencionados.

Escenario Base El escenario base contempla una tasa media anual de crecimiento (TMAC) de los ingresos totales para el periodo proyectado de 2015 a 2024 de 7.4%, la cual se estima alcanzar de acuerdo con las adquisiciones que el Fideicomiso espera llevar a cabo en los próximos meses, así como por la terminación de propiedades que se encuentran en desarrollo. Adicionalmente, se contempla el incremento anual en el precio de renta por m2 basado en la inflación esperada para los siguientes periodos y se considera una comisión derivada de la administración del nuevo vehículo de inversión denominado Helios. Por su parte, se incorpora un incremento en los gastos de mantenimiento y operación, al igual que en los gastos administrativos, los cuales incluyen el bono ejecutivo que el Fideicomiso otorga a fin de año. En términos del factor de ocupación se considera una tasa ponderada por m2 de 95.9% para las propiedades industriales, 93.4% para las propiedades comerciales y 92.8% para las oficinas. El incremento esperado en los factores de ocupación de las propiedades comerciales y de oficina se deriva de una mejora en las propiedades del portafolio actual, como es el caso del portafolio Kansas, al igual que por la adquisición de propiedades que mantienen buenas tasas de ocupación. Bajo el escenario base se contempla que FUNO coloque durante el 1T16 una emisión por P$8,500.0m a un plazo de diez años con pago a vencimiento, con el objetivo de

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financiar su plan de adquisiciones estimando una inversión por P$29,087.7m para el periodo 2015 – 2024. Al cierre del 3T15 el portafolio de FUNO presenta un crecimiento de 8.4% en términos de propiedades, contando con 477 propiedades (vs. 440 al 3T14) equivalente a una SBA de 6,833,280m2 (vs. 5,778,672m2 al 3T14). Lo anterior se explica por las diferentes adquisiciones que realizaron durante los UDM, así como por la terminación de propiedades que se encontraban en desarrollo. Es importante mencionar que una propiedad en desarrollo del portafolio R15 con un SBA de 190,400m2, no está incorporada en los resultados del 3T15. Del total del SBA el sector industrial continúa siendo el de mayor relevancia, representando 49.1% del SBA total al 3T15 (vs. 54.0% al 3T14), seguido del sector comercial con 40.6% (vs. 36.4% al 3T14) y por último oficinas con 10.3% (vs. 9.6% al 3T14). Con base en lo anterior, se observa una mayor diversificación del SBA por tipo de sector al disminuir el porcentaje que representa el sector industrial y aumentar el peso de los otros dos sectores, debido a que gran parte de las adquisiciones y desarrollos de los UDM han estado enfocadas a dichos sectores. Dentro del plan de inversiones del Fideicomiso se contempla la adquisición de ocho portafolios y el desarrollo de 12 propiedades, siendo en su mayoría propiedades comerciales estimando por ende un incremento principalmente en la SBA de dicho sector. De acuerdo con lo anterior, se espera que incremente la proporción del sector comercial del SBA total después que dichas propiedades se incorporen al portafolio, representando 41.6% del portafolio total. Asimismo, se estima una mayor proporción de las oficinas representando 11.1% del portafolio total, lo cual se espera se traduzca en una disminución del sector industrial aunque continuando siendo el sector de mayor peso con 47.3% del portafolio total. Con base en lo anterior, se contempla un incremento total de 13.2% derivado principalmente de la compra de un portafolio de tiendas de Soriana y la terminación del portafolio de Apolo y el corporativo La Viga, generando una SBA por 7,243,046m2 en 2015, 7,619,418m2 en 2016, 7,727,385m2 en 2017 y 7,727,385m2 en 2018 (vs. 5,951,241m2 en 2014). De acuerdo con los desarrollos y adquisiciones realizadas durante los UDM, el valor de las propiedades de inversión en conjunto con los derechos fideicomisarios sobre inmuebles asciende a P$141,459.6m al 3T15 (vs. P$104,385.7m al 3T14), representando un incremento de 35.5%. Para los siguientes años se espera que el valor de las propiedades de inversión incremente conforme se incorporen y terminen las propiedades por adquirir y desarrollar que se encuentran dentro del plan de inversión de FUNO. De acuerdo con lo anterior, se estima que las propiedades de inversión alcancen un valor de P$148,176.8m en 2015, P$148,787.9m en 2016, P$148,890.3m en 2017 y P$148,890.3m en 2018 (vs. P$113,831.2m en 2014). Durante los UDM se observa un crecimiento de 41.3% en los ingresos del Fideicomiso, ascendiendo a P$9,728.2m al 3T15 (vs. P$6,883.8m al 3T14), de los cuales P$8,818.3m se refieren a ingresos por rentas (vs. P$6,335.9m al 3T14), representando un crecimiento de 39.2%. El incremento en los ingresos se explica principalmente por la incorporación al portafolio de las propiedades adquiridas y desarrollas en los UDM, enfocándose en el sector comercial incrementando su SBA 31.8% dado que maneja un mayor precio por m2. Lo anterior generó un crecimiento de 49.4% en los ingresos por rentas de dicho sector, a pesar de la disminución en el factor de ocupación siendo de 92.9% al 3T15 (vs. 94.8% al 3T14), debido a la compra del portafolio Kansas que presentó una ocupación de 80.7% al 3T15. Asimismo, los ingresos del sector industrial

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incrementaron 36.6% debido a una mejora en su factor de ocupación alcanzando niveles de 96.4% al 3T15 (vs. 95.8% al 3T14) y a un aumento de 7.6% en su SBA. Por último, las oficinas presentan un crecimiento de 18.1% con relación a sus ingresos, derivado de un incremento de 26.4% en su SBA, así como por el alza de su factor de ocupación a 91.8% al 3T15 (vs. 87.2% al 3T14). Con base en lo anterior, se observa un factor de ocupación del portafolio total de 94.5% al 3T15 (vs. 94.6% al 3T14), mostrando una disminución de diez puntos base (pbs). Para el periodo proyectado se espera que el factor de ocupación del portafolio actual incremente considerando una tasa ponderada de 94.9%, derivada de la mejora en el sector comercial por la recuperación del portafolio Kansas y algunas oficinas contemplando una factor de ocupación del portafolio actual para las propiedades comerciales y oficinas de 93.4% y 92.8%, respectivamente, al igual que se estima que el factor de ocupación de las propiedades industriales actuales se mantenga en niveles de 96.5%. Sin embargo, conforme se incorporen las nuevas propiedades se estima que la tasa de ocupación de los diferentes sectores se vea impactada debido principalmente a que las propiedades en desarrollo manejan menores tasas de ocupación. Por lo anterior, se considera un factor de ocupación ponderado para el sector industrial, comercial y oficinas de 95.9%, 93.3% y 92.2%, respectivamente. De acuerdo con los factores de ocupación ponderados para el periodo proyectado y considerando una actualización anual en las rentas con base en las expectativas de inflación, así como la comisión derivada de la administración del nuevo vehículo de inversión denominado Helios, se espera que el Fideicomiso alcance ingresos totales por P$10,456.7m en 2015, P$11,557.7m en 2016, P$12,349.4m en 2017 y P$12,855.5m en 2018 (vs. P$7,822.0m en 2014). De dichos ingresos se estima que los ingresos por rentas sean de P$9,498.1m en 2015, P$10,560.7m en 2016, P$11,291.8m en 2017 y P$11,756.7m en 2018 (vs. P$7,114.1m en 2014).

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Con relación al ingreso neto operativo (NOI) de los UDM al 3T15, el Fideicomiso presentó niveles de P$7,837.2m (vs. P$5,501.0m al 3T14), equivalente a un crecimiento de 42.5%. Por lo anterior, el margen NOI incrementó siendo de 80.6% al 3T15 (vs. 79.9% al 3T14). Lo anterior se debe a una menor proporción de los gastos de operación con relación a los ingresos derivado de la incorporación de las propiedades adquiridas en los UDM. Asimismo, durante los UDM se observa una mayor generación de EBITDA por P$6,862.7m al 3T15 (vs. P$4,636.3m al 3T14), arrojando un margen EBITDA de 70.5% al 3T15 (vs. 67.4% al 3T14), debido al crecimiento en los ingresos. Para los próximos años se estima una mayor generación de NOI y EBITDA de acuerdo con el crecimiento en los ingresos y esperando que el Fideicomiso mantenga la misma proporción de los gastos de operación y administración con relación a los ingresos totales. Con base en esta mayor generación se espera un margen NOI y EBITDA de 80.6% y 70.8% en 2015, 81.3% y 71.3% en 2016, 81.3% y 71.4% en 2017 y 81.3% y 71.4% en 2018 (vs. 77.7% y 64.7% en 2014), respectivamente.

De acuerdo con la Ley Mexicana, FUNO tiene la obligación de pagar al menos el 95.0% de su resultado fiscal neto (RFN) a los tenedores de los CBFIs por lo menos una vez al año. Sin embargo, desde su colocación el Fideicomiso ha pagado a sus tenedores distribuciones mayores a las obligadas y de manera trimestral. En los UDM las distribuciones de FUNO ascienden a P$5,810.2m al 3T15 (vs. P$3,664.9m al 3T14), representando un incremento de 58.5%, cuando por ley no estaban obligados a distribuir monto alguno debido a que su RFN fue negativo. Para el cálculo del RFN se tomó una base de depreciación equivalente a 70.0% del valor de las propiedades de inversión del periodo en cuestión, aplicando una tasa de depreciación anual de 5.0%. Lo anterior, bajo el supuesto de que aproximadamente el 30.0% del valor de las propiedades corresponden al valor del terreno. A continuación se muestra el nivel de distribuciones por CBFIs que ha pagado FUNO.

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Con relación al flujo libre de efectivo (FLE), es importante mencionar que por la subordinación que mantiene el pago de amortizaciones de la deuda ante las distribuciones hacia los Fideicomitentes, HR Ratings incorpora en el cálculo del FLE el pago de distribuciones obligatorias para obtener mayor sensibilidad de los recursos disponibles en el Fideicomiso para cubrir el servicio de la deuda en cada periodo. Con base en lo anterior, el Fideicomiso generó un FLE en los UDM por P$4,952.4m al 3T15 (vs. P$3,931.4m al 3T14), equivalente a un incremento de 26.0%. Cabe mencionar que el FLE al 3T14 incluye un ajuste especial por el impacto en Otros Pasivos, debido a las cuentas por pagar por adquisiciones de propiedades de inversión por P$6,950.1m, las cuales se pagaron durante los UDM al 3T14. Por lo anterior, se decidió eliminar dicho efecto debido a que no corresponde a un movimiento inherente a la operación del Fideicomiso. Con base en los mejores resultados operativos y considerando el pago de distribuciones obligatorias, se estima una generación de FLE para los próximos años por P$4,939.9m en 2015, P$7,134.2m en 2016, P$13,096.4m en 2017 y P$8,456.8m en 2018 (vs. P$4,760.9m en 2014). Sin embargo, es importante mencionar que bajo el escenario base se contempla que FUNO realice distribuciones a sus tenedores por arriba de lo obligado por la ley pagando un monto de P$5,892.8m en 2015, P$5,790.3m en 2016, P$6,310.7m en 2017 y P$6,812.0m en 2018 (vs. P$4,282.6m en 2014). En términos de la deuda, el Fideicomiso incremento su deuda total 36.9% presentando niveles de P$47,319.9m al 3T15 (vs. P$34,554.6m al 3T14). Lo anterior se debe principalmente a la emisión por P$10,000.0m que se llevó a cabo durante el 1T15, a través de la reapertura de la emisión FUNO 13 y una nueva emisión FUNO 15, la cual se utilizó para financiar algunas de las adquisiciones que conformaban el plan de inversión. Asimismo, el incremento se debe a la depreciación en el tipo de cambio del peso contra el dólar siendo 51.4% de la deuda total al 3T15 en dólares (vs. 62.5% al 3T14). Considerando el efectivo y equivalentes de efectivo, obtenemos una deuda neta por P$42,150.9m al 3T15 (vs. P$9,610.9m al 3T14), equivalente a un incremento de 338.6%. Con base en lo anterior y en los niveles de FLE y EBITDA, obtenemos años de pago de deuda neta a FLE y EBITDA de 8.5 años y 6.1 años al 3T15 (vs. 2.4 años y 2.1 años al 3T14), respectivamente. Es importante señalar la sana estructura de la deuda donde 84.9% de la deuda total al 3T15 es de largo plazo (vs. 93.7% al 3T14), mientras que 15.1% es de corto plazo (vs. 6.3% al 3T14). Con la finalidad de llevar a cabo su plan de inversión, se considera que el Fideicomiso coloque una emisión por P$8,500.0m durante el 1T16 a un plazo de diez años con pago a vencimiento. De acuerdo con lo anterior y con base en el calendario de amortización de la deuda actual, se estima que la deuda total cierre en niveles de P$51,007.9m en 2015, P$52,390.7m en 2016, P$52,485.4m en 2017 y P$51,800.6m en 2018 (vs. P$35,920.6m en 2014). Tomando en cuenta el efectivo y equivalentes de efectivo obtenemos una deuda neta por P$50,392.9m en 2015, P$51,791.0m en 2016,

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P$47,393.5m en 2017 y P$47,033.8m en 2018 (vs. P$15,891.3m en 2014). Con base en los niveles de deuda neta esperada y la generación de FLE y EBITDA, estimamos años de pago de deuda neta a FLE y EBITDA de 10.2 años y 6.8 años en 2015, 7.3 años y 6.3 años en 2016, 3.6 años y 5.4 años en 2017 y 5.6 años y 5.1 años en 2018 (vs. 3.3 años y 3.1 años en 2014).

Analizando la proporción de deuda total a activos totales (LTV por sus siglas en inglés) esta asciende a 30.1% al 3T15 (vs. 24.9% al 3T14), debido al incremento en la deuda. Sin embargo, cumple con los niveles impuestos por la regulación (LTV 50.0%). Para el periodo proyectado se estima que este indicador aumente en línea con los niveles esperados de la deuda total, sin embargo esperando que comience a disminuir a partir de 2018 de acuerdo con el calendario de amortización de la deuda. Por lo anterior, se estima que FUNO alcance niveles de 31.7% en 2015, 32.4% en 2016, 32.5% en 2017 y 32.2% en 2018 (vs. 24.9% en 2014). De acuerdo con los términos y condiciones del Fideicomiso, el nivel de deuda total que puede llegar a tomar FUNO no puede exceder el 50.0% del valor de los activos totales, por ende se espera que el Fideicomiso cumpla con dicho indicador para los siguientes periodos.

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Con la finalidad de analizar la capacidad de pago del Fideicomiso, se debe hacer referencia a los niveles de cobertura del servicio de la deuda (DSCR por sus siglas en inglés), el cual al 3T15 cerró en 1.2x (vs. 2.0x al 3T14). Tomando en cuenta la caja inicial disponibles obtenemos un DSCR con caja de 1.3x al 3T15 (vs. 2.7x al 3T14). Lo anterior refleja la solvencia financiera de FUNO para liquidar sus obligaciones de deuda. Tomando en consideración la generación de FLE esperada para los próximos años y de acuerdo con el calendario de amortización de la deuda, se estima un DSCR de 1.4x en 2015, 0.7x en 2016, 4.8x en 2017 y 2.3x en 2018 (vs. 0.6x en 2014). Considerando la caja inicial se espera que el DSCR con caja alcance niveles de 1.5x en 2015, 0.7x en 2016, 5.0x en 2017 y 3.7x en 2018 (vs. 0.7x en 2014). Lo anterior refleja las presiones que tendrá el Fideicomiso durante el 2016 debido principalmente a la amortización de un crédito con GE por US$287.3m en el 3T16. Sin embargo, observando la capacidad del Fideicomiso para hacer frente a sus obligaciones de deuda en los siguientes años.

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Escenario de Estrés Bajo el escenario de estrés de FUNO se contempla una TMAC15-24 de 8.7% (vs. 7.4% en el escenario base), debido a que se considera el mismo plan de inversión que bajo el escenario base. Sin embargo, a partir de 2018 se espera que el Fideicomiso invierta el excedente de caja en nuevas adquisiciones representando un crecimiento para los ingresos. Por su parte, se estima que ante un escenario de estrés los factores de ocupación se vean presionados, el aumento en las rentas no sea por arriba de inflación y las propiedades en desarrollo se retrasen demorando el crecimiento en los ingresos. Ante un escenario de estrés se considera que el Fideicomiso le pague a sus tenedores solamente las distribuciones obligadas por la ley, lo cual le permitirá generar un mayor flujo para realizar futuras adquisiciones a partir de 2018. Lo anterior se espera incremente las inversiones de 2015 – 2024 a un monto de P$57,587.7m (vs. P$29,087.7m en el escenario base). En cuanto a los márgenes operativos, se contemplan mayores presiones derivados de un incremento en los gastos de operación y administración. El escenario de estrés asume, al igual que el escenario base, la colocación de una emisión por P$8,500.0m a un plazo de diez años con pago a vencimiento. Sin embargo, se considera que dicha emisión se coloque en el 2T16. Adicionalmente, bajo un escenario de estrés se contempla un mayor nivel de días rentas por cobrar, considerando un escenario económico en donde los arrendatarios soliciten un mayor plazo para cubrir sus rentas, lo cual habría de presionar el FLE del escenario de estrés. El escenario de estrés contempla el mismo plan de adquisiciones y de propiedades en desarrollo que el escenario base. Sin embargo, considera demoras en la incorporación de algunas de estas propiedades. Adicionalmente, a partir de 2018 se considera la inversión en nuevas propiedades derivado del excedente en efectivo por pagar solamente las distribuciones obligatorias. Con base en lo anterior, se espera cerrar con un valor de propiedades de inversión por P$148,176.8m en 2015, P$148,787.9m en

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2016, P$148,890.3m en 2017 y P$157,390.3m en 2018 (vs. P$148,176.8m, P$148,787.9m, P$148,890.3m y P$148,890.3m en el escenario base). Con relación a los ingresos se estima una caída acumulada de -0.9% en los ingresos totales durante el periodo proyectado 2015 – 2024 respecto al escenario base. Lo anterior se explica por la demora en la incorporación al portafolio de las nuevas propiedades, así como por menores factores de ocupación ponderados estimando que sean de 92.0% para el sector industrial, 89.3% para el sector comercial y 88.1% para oficinas (vs. 95.9%, 93.3% y 92.2% en el escenario base) y un menor crecimiento en rentas por m2. Sin embargo, se contempla la adquisición de nuevas propiedades a partir de 2018, lo cual se espera se traduzca en un crecimiento de los ingresos. Por lo anterior, se espera que el Fideicomiso presente ingresos por P$10,142.2m en 2015, P$10,281.1m en 2016, P$10,941.0m en 2017 y P$11,347.1m en 2018 (vs. P$10,456.7m, P$11,557.7m, P$12,349.4m y P$12,855.5m en el escenario base), de los cuales los ingresos por rentas sean por P$9,209.1m en 2015, P$9,387.1m en 2016, P$9,996.6m en 2017 y P$10,369.9m en 2018 (vs. P$9,498.1m, P$10,560.7m, P$11,291.8m y P$11,756.7m en el escenario base).

De acuerdo con los menores ingresos y contemplando una mayor proporción de los gastos respecto a los ingresos que bajo el escenario base, se estima una menor generación de NOI y EBITDA que se traduzca en menores márgenes. Con base en lo anterior, se espera que el Fideicomiso presente un margen NOI de 79.0% en 2015, 79.1% en 2016, 79.6% en 2017 y 79.6% en 2018 (vs. 80.6%, 81.3%, 81.3% y 81.3% en el escenario base) y un margen EBITDA de 65.5% en 2015, 65.7% en 2016, 66.9% en 2017 y 67.3% en 2018 (vs. 70.8%, 71.3%, 71.4% y 71.4% en el escenario base).

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En términos de la generación de FLE se contempla una caída acumulada para el periodo proyectado 2015 – 2024 de -0.4% con relación al escenario base. Esto se explica por los menores resultados operativos y un mayor número de días rentas por cobrar, considerando que los arrendatarios pidan un mayor plazo. Sin embargo, ante un escenario de estrés se considera que el Fideicomiso realice solamente el pago de distribuciones obligatorias por P$4,517.6m en 2015, P$0.0m en 2016, P$0.0m en 2017 y P$0.0m en 2018 (vs. P$5,892.8m, P$5,790.3m, P$6,310.7m y P$6,812.0 en el escenario base), lo cual compensará las presiones en los resultados operativos. Por lo anterior, se estiman niveles de P$4,493.0m en 2015, P$7,019.5m en 2016, P$12,482.5m en 2017 y P$8,135.4m en 2018 (vs. P$4,939.9m, P$7,134.2m, P$13,096.4m y P$8,456.8m en el escenario base). Debido a que bajo el escenario de estrés el pago de distribuciones es menor que en el escenario base, el Fideicomiso tiene la oportunidad de generar mayores niveles de efectivo que le permiten no necesitar recurrir a la adquisición de deuda adicional. Por lo anterior, solamente se contempla la colocación de una nueva emisión por P$8,500.0m a un plazo de diez años con pago a vencimiento. De acuerdo con esto y al calendario de amortización de la deuda, se estima una deuda total por P$50,335.7m en 2015, P$50,806.3m en 2016, P$51,066.2m en 2017 y P$50,494.5m en 2018 (vs. P$51,007.9m, P$52,390.7m, P$52,485.4m y P$51,800.6m en el escenario base) y una deuda neta por P$49,831.7m en 2015, P$46,736.4m en 2016, P$37,204.2m en 2017 y P$39,908.4m en 2018 (vs. P$50,392.9m, P$51,791.0m, P$47,393.5m y P$47,033.8m en el escenario base). Con base en lo anterior, se esperan años de pago de deuda neta a FLE y EBITDA de 11.1 años y 7.5 años en 2015, 6.7 años y 6.9 años en 2016, 3.0 años y 5.1 años en 2017 y 4.9 años y 5.2 años en 2018 (vs. 10.2 años y 6.8 años, 7.3 años y 6.3 años, 3.6 años y 5.4 años y 5.6 años y 5.1 años en el escenario base).

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Con base en los menores niveles de deuda total, se espera que el indicador LTV vaya cayendo cerrando en niveles de 31.3% en 2015, 30.8% en 2016, 30.0% en 2017 y 28.8% en 2018 (vs. 31.7%, 32.4%, 32.5% y 32.2% en el escenario base). Lo anterior refleja la capacidad del Fideicomiso de cumplir con el nivel de LTV ante un escenario de estrés.

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De acuerdo con la generación de FLE y el calendario de amortización de la deuda, se espera que el Fideicomiso presente un DSCR de 1.3x en 2015, 0.6x en 2016, 5.1x en 2017 y 2.3x en 2018 (vs. 1.4x, 0.7x, 4.8x y 2.3x en el escenario base) y un DSCR con caja inicial de 1.4x en 2015, 0.7x en 2016, 6.8x en 2017 y 6.1x en 2018 (vs. 1.5x, 0.7x, 5.0x y 3.7x en el escenario base). Esto nos muestra la capacidad que tiene FUNO para liquidar sus amortizaciones de deuda ante un escenario de estrés, presentando un DSCR acumulado para el periodo 2015 - 2024 de 1.5x (vs. 1.3x en el escenario base).

Conclusión HR Ratings ratificó la calificación de HR AAA con Perspectiva Estable para las emisiones FUNO 13, FUNO 13-2, FUNO 13U y FUNO 15 de FUNO. La ratificación en la calificación se basa en su capacidad para restructurar su deuda y obtener recursos financieros vía ofertas públicas de CBFIs, lo cual le ha permitido presentar un DSCR de 1.2x al 3T15 (vs. 2.0x al 3T14). Adicionalmente, se considera la sana diversificación de sus ingresos UDM por tipo de inmueble que mantiene al 3T15: comercial (57.5%), industrial (26.9%) y oficinas (15.6%). Asimismo, se toma en cuenta el equipo administrativo que conforma a FUNO, el cual cuenta con una experiencia acumulada superior a los 100 años reflejando su conocimiento sobre el mercado. Esto les ha permitido seguir creciendo en términos de ingresos y mantener un alto factor de ocupación. Cabe mencionar que en los UDM el nivel de FLE ha sido menor al esperado, debido a los menores resultados operativos.

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Glosario FIBRA = Fideicomiso que se dedica a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinan al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes así como a otorgar financiamiento para esos fines.

LTV = Proporción de Deuda Total a Propiedades de Inversión (Deuda Total /Activo Total) Ingreso Operativo Neto (NOI) = Representa el resultado de la operación del portafolio de propiedades y se calcula de la siguiente manera: Ingresos Totales – Gastos de Operación (Gastos Operativos + Gastos de Mantenimiento + Seguros + Predial). Margen NOI = NOI / Ingresos EBITDA = Incorpora los gastos administrativos de la FIBRA y se calcula de la siguiente manera: NOI – Gastos de Administración (Fibra Uno Administración + Jumbo Administración + Bono Ejecutivo). EBITDA Ajustado = NOI – Gastos de Administración (Fibra Uno Administración + Jumbo Administración). No incluye el Bono Ejecutivo. Resultado Fiscal Neto = Utilidad Neta – Revaluación de Propiedades de Inversión – Fluctuación Cambiaria – Gastos por Depreciación de las Propiedades en Inversión. Depreciación Fiscal = 70.0% del valor de las propiedades de inversión del periodo en cuestión, aplicando una tasa de depreciación anual de 5.0%. Lo anterior, bajo el supuesto de que aproximadamente el 30.0% del valor de las propiedades corresponde al valor del terreno.

DSCR o Razón de Cobertura de Servicio de la Deuda = Flujo de Efectivo 12m / Servicio de

la Deuda 12m (Intereses + Amortizaciones de Principal). DSCR (FUNO) = EBITDA Ajustado / (Intereses + Amortizaciones Programadas). TMAC = Tasa Media Anual de Crecimiento Factor de Ocupación = (Área Rentada / (Área Rentada + Área Disponible)) CAPEX = Inversiones en Bienes de Capital Nota Técnica HR Ratings modificó el cálculo del Flujo Libre de Efectivo (FLE), incorporando en el cálculo el pago de las distribuciones obligatorias a los fideicomitentes. Estas distribuciones se refieren al 95.0% que debe repartir la FIBRA a partir del Resultado Fiscal Neto generado durante el periodo de cálculo. Lo anterior, debido a la subordinación que por ley mantiene el pago de amortizaciones de deuda a las distribuciones hacia los Fideicomitentes. El FLE para efectos de nuestro análisis se calcula de la siguiente manera: FLE = Flujos Netos de Efectivo de Actividades de Operación – Distribuciones Obligatorias a los Fideicomitentes + Diferencia en Cambios + Ajustes Especiales al FLE. El cálculo no incorpora el CAPEX de mantenimiento, debido a que por la naturaleza del activo, dicho rubro ya se incluye en los gastos de operación de la FIBRA.

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Anexos - Escenario Base

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Anexos - Escenario de Estrés

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HR Ratings Alta Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General de Operaciones

Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 1253 6532


Finanzas Públicas / Infraestructura Instituciones Financieras / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Fernando Sandoval +52 55 1253 6546


Roberto Ballinez +52 55 1500 3143

[email protected]

Deuda Corporativa / ABS

Luis Quintero +52 55 1500 3146

[email protected]

José Luis Cano +52 55 1500 0763

[email protected]

Regulación

Dirección General de Riesgo Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Claudia Ramírez +52 55 1500 0761

[email protected]

[email protected]

Rafael Colado +52 55 1500 3817

[email protected]

Negocios

Dirección de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

[email protected]

mailto:[email protected]

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Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, CP 01210, México, D.F. Tel 52 (55) 1500 3130.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior

FUNO 13: HR AAA / Perspectiva Estable FUNO 13-2: HR AAA / Perspectiva Estable FUNO 13U: HR AAA / Perspectiva Estable FUNO 15: HR AAA / Perspectiva Estable

Fecha de última acción de calificación

FUNO 13: 15 de enero de 2015 FUNO 13-2: 18 de diciembre de 2014 FUNO 13U: 18 de diciembre de 2014 FUNO 15: 15 de enero de 2015

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

1T11 – 3T15

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información trimestral interna y anual dictaminada por un tercero (Deloitte).

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas o emitidas no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Evaluación de Riesgo Crediticio de Deuda Corporativa, mayo de 2014. Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx

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