Responsabilidad ante El Subadquirente Del Edificio

La Posición del Subadquirente

El Subadquirente es aquel que adquirió el bien de quien a su vez, lo adquirió el

fraudator. El Subadquirente del bien objeto del acto impugnado, se hallará cubierto de la

acción pauliana, si acredita que lo es de buena fe y a titulo oneroso, cualquiera que haya

sido el titulo de su antecesor. Nuestro código civil ha previsto la situación en el Art.

197º.

Se discute el fundamento de la acción del Subadquirente de la vivienda o

edificio: mientras una tesis señala que tienen legitimación propia, basada en el carácter

legal de la responsabilidad derivada del Art. 1591.1 del Código Civil; otra tesis entiende

que el Subadquirente se subroga en las acciones que correspondían al comitente

propietario o al primitivo propietario. Algunas sentencias llegan incluso a decir que la

transmisión de un adquirente posterior de la vivienda o edificio no impide al dueño

inicial de la obra reclamar.

El adquirente a titulo oneroso (compraventa) y gratuito (donación) pleno (el que

adquiere la “propiedad”) o titular de un derecho real limitado de goce o disfrute (cuando

sufra daños materiales en el edificio). Esto es, el ocupante, usufructuario, precarista,

arrendatario, o el titular de un derecho de uso o habitación , o el titular de una

servidumbre o el titular de un derecho de aprovechamiento por turno que se ve

perjudicado por los daños materiales sufridos en todo o parte del edificio.

Para el caso de que el propietario lo sea de un piso sometido al régimen de

propiedad horizontal también estaría legitimado activamente aunque no lo haya dicho

de modo explicito la Ley, el Presidente de la comunidad de propietarios sujeto a quien

jurisprudencia no solo legitimó activamente respecto de los daños ocasionados en

elementos comunes, sino también en elementos privados siempre y cuando el

propietario no se oponga a ello.

El promotor, o su Compañía de seguros, en calidad de propietario de todo o

parte del edificio parte que la legitimación activa del promotor no propietario plantea

mayores dudas, porque ya no lo es (o lo que es lo mismo, porque ha dejado de serlo tras

la venta de todo o parte del edificio) o porque nunca lo fue (porque promovió la obra

para un tercero).