estudio oferta de centros comerciales en lima metropolitana

Análisis de la oferta y demanda para centros comerciales tipo mall en Lima Metropolitana y el Callao.

Oferta de Centros Comerciales en Lima Metropolitana

ANÁLISIS DE LA DEMANDA - I

Un fenómeno interesante y reciente es la variación

que ha sufrido la distribución de la población en el

territorio en las ultimas décadas. Según un reciente

informe del Instituto Nacional de Estadística e

Informática (INEI), los habitantes de la ciudad han

pasado de estar concentrados mayoritariamente

en los distritos tradicionales del núcleo urbano

(Lima, Barranco, Breña, Jesús María, La Victoria,

Lince, Magdalena del Mar, Miraflores, Rímac, San

Borja, San Isidro, San Miguel y Surquillo), a estar

localizados en distritos antes considerados

periféricos. De esta manera, los primeros distritos

albergan solamente el 18.5% de la población

limeña, mientras que solamente ocho distritos (San

Juan de Lurigancho, San Martín de Porres, Ate,

Comas, Villa el Salvador, Villa María del Triunfo, San

Juan de Miraflores y Los Olivos) concentran el

51.4%.

Demanda - Distribución de la Población

Fuente: INEI

Lima Norte y Lima Este son las zonas que

albergan la mayor cantidad de

población, con un promedio de 2.1

millones de personas cada una.

Zonificación de Lima Metropolitana según

IPSOS, APOYO Opinión y Mercado.

Zona Población 2007

Lima Callao 923,143

Lima Centro 771,285

Lima Este 2,169,379

Lima Moderna 1,003,526

Lima Norte 2,117,451

Lima Sur 1,428,583

Total general 8,413,367

Lima Callao 11% Lima Centro

9%

Lima Este 26%

Lima Moderna

12% Lima Norte

25%

Lima Sur 17%

Demanda - Distribución de la Población por Zona

Fuente: INEI – Censo 2007

Centros comerciales en Funcionamiento

Centros comerciales en Proyecto

Los primeros Centros Comerciales (CC) de Lima preferían ubicarse cerca a los hogares de NSE A y B. Sin embargo, en los

últimos años, los CC están acercándose a las zonas de alta densidad poblacional o zonas en proceso de mejoramiento comercial y económico, generalmente representadas por el NSE C.

A simple vista, aún existe espacio para

seguir creciendo. Las zonas marcadas en círculos negros aún no cuentan con un Centro Comercial cercano. Sin embargo, en el presente estudio se validará el real potencial de negocio de cada zona.

NSE Lima Metropolitana - 2007

NSE Cant. Hogares Cant. Personas

A 84,909 270,037

B 380,910 1,328,017

C 857,327 3,358,218

D 585,490 2,320,781

E 313,465 1,120,307

N.D. 2,654 16,007

Total 2,224,755 8,413,367

Demanda - Distribución de la Población por NSE

Fuente: INEI – Censo 2007

RÍMAC



Demanda – Zonas de Lima por NSE

Fuente: INEI – Censo 2007, APEIM: NSE 2013

SJL

COMAS

CARABAYLLO

LOS OLIVOS

RÍMAC

LIMA CALLAO

LA PERLA LA VICTORIA

STGO. DE SURCO

S.J.M. V.M.T.

Es posible ubicar algunas zonas dentro de los los distritos marcados que aún no cuentan con Centros Comerciales y asociar la

distribución de NSE (APEIM).

Nótese por ejemplo el potencial de SJL, donde el NSE A, B y C suman aproximadamente un 50% del total de hogares, avizorándose un amplio potencial para el desarrollo de un centro comercial.

Demanda – EL caso específico del Centro de Lima

Un caso particular que se proyecta

como zona comercial potencial es el

centro de Lima. Una de las zonas es el

cuadrante de las calles Conde

Superunda, Camaná, Moquegua y

Tacna, donde existen más de 140

inmuebles que podrían ser puestos en

valor y darles un uso comercial. La zona y

los números son parte del plan que

manejan en la Gerencia de Desarrollo

Empresarial de la Municipalidad de Lima

(GDE) para dar mayor impulso al

comercio en el centro de la ciudad.

Fuente: Mapcity, Diario Gestión

ANÁLISIS DE LA DEMANDA - II

Proyecciones de población, ingresos y gastos

La tasa de crecimiento promedio anual

es el indicador que evalúa la velocidad

del incremento de la población en

términos relativos.

Las mejores tasas de crecimiento se

encuentran en la periferia de Lima

Metropolitana, estando las tasas más

altas en los distritos de La Molina, Punta

Negra, Santa Rosa, Cieneguilla,

Ventanilla, Pachacamac.

Distritos que crecen a mayor o menor ritmo

Ritmo de Crecimiento

Demanda – Tasas intercensales

Fuente: INEI – Censo 2007,

Hogares 2007 Hogares 2015 Hogares 2020 Hogares 2012

Población proyectada – Lima Metropolitana por Zona

Fuentes: Población: INEI Censo 2007 y Proyección de Población de INEI al 2050

Demanda – Proyección de población 2007-2020

Hogares 2007 Hogares 2012 % Crecimiento Hogares 2015 % Crecimiento Hogares 2020 % Crecimiento

Lima Callao 230,389 252,832 9.7% 266,874 5.6% 272,194 2.0%

Lima Centro 226,843 211,641 -6.7% 203,914 -3.7% 201,408 -1.2%

Lima Este 501,369 559,543 11.6% 592,340 5.9% 603,768 1.9%

Lima Moderna 353,543 361,000 2.1% 365,294 1.2% 366,831 0.4%

Lima Norte 519,918 573,596 10.3% 604,410 5.4% 615,253 1.8%

Lima Sur 392,693 432,156 10.0% 454,896 5.3% 462,932 1.8%

Total general 2,224,755 2,390,768 7.5% 2,487,728 4.1% 2,522,385 1.4%

Fuentes: Población: INEI Censo 2007 y Proyección de Población de INEI al 2050

Demanda – Proyección de población 2007-2020

0

100

200

300

400

500

600

700

Lima Callao LimaCentro

Lima Este LimaModerna

Lima Norte Lima Sur

Mile

s d

e H

oga

res

La población de Lima Centro muestra una

tendencia a decrecer en los próximos

años. Esto se debe en gran medida a la

conversión de zonas residenciales en

comerciales, sumados a otros factores

como la saturación de los espacios para

vivir (polución, ruido, presencia de

comercio, entre otros)

Hasta el año 2015, Lima Moderna mantiene

una tasa de crecimiento de hogares de

0.4% anual. Sin embargo a partir del 2015 al

2020, se estima que el promedio de

crecimiento será de 0.084% anual.

Callao, Lima Este, Lima Norte y Lima Sur

demuestran un crecimiento promedio

anual de 1.8% entre el 2012 y el 2015 y de

0.37% entre el 2015 y el 2020

2,225

2,391

2,488

2,522

2,050

2,100

2,150

2,200

2,250

2,300

2,350

2,400

2,450

2,500

2,550

Mile

s d

e H

oga

res

Año 2007 Año 2012 Año 2015 Año 2020

Población Proyectada por Zonas – Lima Metropolitana

7.5%

4.1% 1.4%

Población Proyectada Lima Metropolitana (Hogares)

De acuerdo a las tendencias de los

ingresos analizados desde el año 2002

hasta la fecha, estos incrementan de

manera sostenida en Lima Metropolitana.

Lima Moderna representa en promedio el

33% de los ingresos de toda Lima

Metropolitana. destacando por su

permanente liderazgo a lo largo del

tiempo.

Tomando como año base el 2012, en

términos reales, un hogar de NSE A tendrá

un ingreso promedio mensual de S/.25,560

en el año 2015 y S/.35,406 para el año 2020.

Demanda – Proyección de Ingresos 2012-2020

Fuentes: INEI - Encuesta Permanente de Empleo (EPE), Módulo de Ingresos. / MEF / CEPLAN / Ingresos por NSE Mapcity

* Valores deflactados tomando como año base el 2012 a una tasa

promedio de inflación del 2.3% anual hasta el 2020.

0

5

10

15

20

25

30

35

Lima Callao Lima Centro Lima Este LimaModerna

Lima Norte Lima Sur

Mile

s d

e M

illo

ne

s

Ingresos Anuales por Zonas al 2020 (S/. Reales)

2012 2015 2020

65 75

97

0

20

40

60

80

100

120

2012 2015 2020

Mile

s d

e M

illo

ne

s

Ingresos Anuales al 2020 (S/. Reales)

15.8%

29.4%

De acuerdo a la encuesta ENAHO en Lima

Metropolitana y el Callao, los gastos en la

canasta familiar se distribuyen asignando el

48% de los gastos en Alimentos y Bebidas,

seguido por Alquiler de Vivienda con 13%,

Esparcimiento y Enseñanza 12.5% y Transporte

8%.

Lima Moderna reparte sus gastos en Alimentos,

esparcimiento y enseñanza y alquiler de

vivienda, mientras que en Lima Este, Centro,

Norte, Sur y Callao el pago de vivienda es mas

alto que el de esparcimiento y enseñanza.

Demanda – Gasto 2013

Fuentes: INEI - Encuesta Permanente de Hogares (ENAHO)/ Gasto por NSE Mapcity

15.8%

ANÁLISIS DE LA OFERTA

Según el modelo de Huff, los CC

actuales y en proyecto tienen una

población cercana (con alta

probabilidad de asistir al CC) de 3.4

Millones de personas.

Población y Hogares incluidos dentro del área de

influencia según el modelo de Huff.

Probabilidad de Asistir a un

CC cercano

Estado/Zona Población cercana

2012 (Hogares) Población cercana

2012 (Personas)

Funcionando 631,315 2,335,866

Lima Callao 24,548 90,828

Lima Centro 20,556 76,056

Lima Este 24,686 91,340

Lima Moderna 88,339 326,853

Lima Norte 332,745 1,231,156

Lima Oeste 9,599 35,517

Lima Sur 130,842 484,116

En Proyecto 287,495 1,063,733

Lima Este 148,421 549,159

Lima Moderna 99,862 369,488

Lima Sur 39,212 145,086

Total general 918,811 3,399,599



Oferta – Modelo de HUFF

Fuente: Población: INEI Censo 2007 y Proyección de Población 2050.

Distritos con proyectos de Nuevos Centros Comerciales

Fuentes: : ACCEP

Oferta – Centros Comerciales en Proyecto

Zona Centro comercial Área Arrendable

2010 (m2)

Lima Este Mega Plaza Este 69,028

Lima Este Real Plaza Puruchuco 70,000

Lima Moderna Derby Plaza 14,240

Lima Moderna Monterrico Plaza 15,800

Lima Moderna Parque El Golf 20,000

Lima Moderna San Borja Plaza 43,000

Lima Moderna Brasil Plaza 50,535

Lima Moderna Real Plaza Salaverry 60,000

Lima Sur El Sol Villa 17,868

Total 9 360,471

Zona Centro comercial Grupo empresarial Área Arrendable

2010 (m2) Población cercana

2012 (Hogares)

Lima Este Mega Plaza Este Parque Arauco 69,028 28,031

Lima Este Real Plaza Puruchuco Interbank 70,000 60,195

Lima Moderna Derby Plaza Cencosud 14,240 2,809

Lima Moderna Monterrico Plaza Brescia 15,800 3,335

Lima Moderna Parque El Golf Parque Arauco 20,000 16,903

Lima Moderna San Borja Plaza Brescia 43,000 21,411

Lima Moderna Brasil Plaza Brescia 50,535 30,450

Lima Moderna Real Plaza Salaverry Interbank 60,000 24,954

Lima Sur El Sol Villa Romero 17,868 39,212

Total 9 360,471 227,300

Área Arrendable por

Grupo Empresarial.

En total los CC en

proyecto incorporarán

360,471m2 de espacio

arrendable.

La zona de influencia de estos

proyectos permitiría atender a

más de 227 mil hogares.

(1) Fuente: ACCEP

(2) (2) Población dentro de la zona de influencia según mapcity.

Fuente: INEI – Censo 2007, Mapcity - Proyecciónes a nivel de manzana.

(1) (2)

Oferta – Centros Comerciales en Proyecto

Marcas Chilenas

Distritos con Centros Comerciales en Funcionamiento

Fuentes: : ACCEP

Oferta – Centros Comerciales en Funcionamiento

Zona Centro comercial Área Arrendable

2011 (m2)

Lima Callao Open Plaza Canta Callao 25,000

Lima Callao Mall Aventura Plaza Bellavista 60,000

Lima Callao Minka 117,560

Lima Centro Real Plaza Centro Cívico 40,000

Lima Este Parque el Agustino 12,250

Lima Este Real Plaza Santa Clara 22,000

Lima Este Mall Aventura Plaza Santa Anita 49,000

Lima Moderna Molina Plaza 15,819

Lima Moderna Larco Mar 30,000

Lima Moderna Real Plaza Primavera 40,000

Lima Moderna Open Plaza Angamos 52,500

Lima Moderna Plaza San Miguel 73,730

Lima Moderna Jockey Plaza 111,000

Lima Moderna Open Plaza La Marina 34,000

Lima Norte Real Plaza Pro 19,000

Lima Norte Mega Plaza Norte 75,315

Lima Norte Lima Plaza Norte 90,000

Lima Sur Real Plaza Guardia Civil 15,000

Lima Sur Mega Express Villa El Salvador 7,565

Lima Sur Mega Express Chorrillos 8,900

Lima Sur Plaza Lima Sur 53,700

Lima Sur Open Plaza Atocongo 37,500

Total 22 989,839

Las áreas de influencia de los CC en

funcionamiento permiten llegar a más

de 690 mil hogares.

(1) Fuente: ACCEP

(2) (2) Población dentro de la zona de influencia según el modelo de Huff.

Fuente: INEI – Censo 2007, Proyección a nivel de manzana Mapcity.

* Incluye el Gran Terminal Terrestre Lima Norte.


Zona Centro comercial Grupo empresarial Área

Arrendable 2011 (m2)

Ventas 2010 (Millones de

USD)

Visitantes / Mes 2011 (milones)

Población cercana 2012

(Hogares)

Lima Callao Open Plaza Canta Callao Open Plaza 25,000 20 11,577

Lima Callao Mall Aventura Plaza Bellavista Mall Plaza 60,000 227 12,274

Lima Callao Mall Aventura Plaza Santa Anita Mall Plaza 49,000 ND 15,674

Lima Callao Minka Grupo Romero 117,560 150 12,274

Lima Centro Real Plaza Centro Cívico Interbank 40,000 81 20,556

Lima Este Parque el Agustino Graña y Montero 12,250 ND 24,686

Lima Este Real Plaza Santa Clara Interbank 22,000 25 9,599

Lima Moderna Molina Plaza Brescia 15,819 54 4,274

Lima Moderna Larco Mar Parque Arauco 30,000 23.9 7,729

Lima Moderna Real Plaza Primavera Interbank 40,000 81 9,701

Lima Moderna Open Plaza Angamos Open Plaza 52,500 122 21,477

Lima Moderna Plaza San Miguel Pontificia Universidad Católica 73,730 480 2.7 28,498

Lima Moderna Jockey Plaza Altas Cumbres 111,000 637 2.5 21,957

Lima Moderna Open Plaza La Marina Open Plaza 34,000 130 22,387

Lima Norte Real Plaza Pro Interbank 19,000 56 84,896

Lima Norte Mega Plaza Norte Parque Arauco - Grupo Wiese 75,315 396 2.9 60,174

Lima Norte Lima Plaza Norte Corporación EW 90,000 223 2 187,675

Lima Sur Real Plaza Guardia Civil Interbank 15,000 31 4,404

Lima Sur Mega Express Villa El Salvador Parque Arauco 7,565 33 31,952

Lima Sur Mega Express Chorrillos Parque Arauco 8,900 ND 5,271

Lima Sur Plaza Lima Sur Cencosud 53,700 189 1 55,093

Lima Sur Open Plaza Atocongo Open Plaza 37,500 106 43,797

Total 22 989,839 695,925

(1) (2)

Marcas Chilenas

Área Arrendable para CC en

funcionamiento: 989,839 m2

Más de 690 mil hogares se

encuentran alrededor de los

CC en funcionamiento.

(1) Fuente: ACCEP

(2) Población dentro de la zona de influencia según el modelo de Huff.

Fuente: INEI – Censo 2007, Proyección a nivel de manzana Mapcity.


ATRACTORES DE COMERCIO

• Metropolitano:

• Real Plaza Centro Cívico

• Lima Plaza Norte

• Mega Plaza Norte

• Lima Plaza Sur

• Real Plaza Pro

• Línea Alimentadoras de Metropolitano:

• Mega Express Chorrillos

• Real Plaza Guardia Civil

• Plaza Sur

• Tren Eléctrico:

• San Borja Plaza

• Real Plaza Primavera

• Open Plaza Atocongo

• El Sol Villa

12 Centros Comerciales, de los 31 que se

proyectan en Lima Metropolitana, son los

más beneficiados por las actuales rutas

de transporte urbano.

Planes de Transporte

Probabilidad de Asistir a un

CC cercano Centros comerciales en Funcionamiento


Tren Eléctrico

Metropolitano

CONCLUSIONES

San Juan de Miraflores, Lurigancho, San Martin de Porres, Comas, Ate, Callao, Villa El

Salvador, Villa María de Miraflores y Los Olivos, en ese orden, alcanzan la mayor

cantidad de población para los años 2015 y 2020.

De los 10 centros comerciales en proyecto, uno inauguró en agosto del 2011 (Mall

Plaza Santa Anita), seis (6) serán localizados en la zona de Lima Moderna, Dos (2) en

Lima Este y uno (1) en Lima Sur.

Lima Norte resalta por la cantidad de viviendas nuevas que se están construyendo.

(se han proyectado más de 15mil viviendas nuevas). Asimismo, se proyecta que el

crecimiento inmobiliario en dicha zona será mayor en los próximos años.

Solamente 12 de los 32 Centros Comerciales que existirán en total, tienen una buena

ubicación respecto a las nuevas rutas de transporte urbano (Metropolitano y Tren

Eléctrico)

El Centro de Lima se proyecta a modernizarse y desarrollarse comercialmente.

Conclusiones

En promedio, un hogar que se encuentra dentro de las zonas de influencia de los

Malls gastaría S/.565 soles al mes. Sin embargo los hogares de NSE más alto (AB)

gastan en promedio S/.1,100 al mes.

Para el año 2015, se estima que los distritos con mayor atractivo para un Mall son:

Comas, Santa Anita, La Molina, El Agustino y Magdalena del Mar.

Para el 2020, se suman los distritos de Callao, Carabayllo, San Martín de Porres y San

Juan de Lurigancho. Siendo este último el que reúne las mejores condiciones de

tamaño de mercado potencial, con un total de 52 mil hogares por atender gracias a

los proyectos de vivienda que existen en la zona.

Conclusiones

estudio oferta de centros comerciales en lima metropolitana

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