estudio e informe del local avv granados
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Informe Reforma Local GranadosTRANSCRIPT
AVV. Los Granados C/Ben Sahl de Sevilla L.1 Estudio e Informe. Sevilla 41008
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ESTUDIO E INFORME DE ACTUACIONES
PARA EL LOCAL
AVV LOS GRANADOS
Sevilla, 23 de Mayo de 2014
AVV. Los Granados C/Ben Sahl de Sevilla L.1 Estudio e Informe. Sevilla 41008
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HOJA RESUMEN DE DATOS GENERALES
FASE DEL PROYECTO Análisis y sugerencias para concretar obras de reformas interiores y exteriores.
NOMBRE LOCAL Asociación de vecinos Los Granados
SUPERFICIE Aproximadamente 160 m2.
EMPLAZAMIENTO C/ Ben Sahl s/n. Sevilla.
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INDICE: CONTENIDO DEL DOCUMENTO.
1. Descripción.
2. Emplazamiento
3. Parámetros urbanísticos
4. Accesibilidad y sostenibilidad
5. Planteamientos arquitectónicos
a. Espacios Interiores
b. Espacios Exteriores
c. Fachada y Protecciones solares
6. Reportaje fotográfico actual.
7. Visita. Informe y sugerencias.
8. Presupuestos recibidos.
9. Análisis de los presupuestos recibidos.
10. Conclusiones y Resumen.
11. Anexos
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1. Descripción.
El inmueble de la Asociación de vecinos los granados se encuentra situado
en la C/Ben Sahl de Sevilla. Es un inmueble rectangular con una única línea
de fachada y acceso desde la calle peatonal Ben Sahl de Sevilla.
Actualmente dispone de un acceso principal y una puerta de emergencia
situadas a ambos extremos del inmueble. La principal es de acceso directo
a la zona bar, mientras la de emergencia es utilizada de forma alternativa,
como salida del salón social y de la zona de recreo infantil.
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2. Emplazamiento
EL local de la AVV de los Granados, ubicado en una calle peatonal y con
acceso a esta, desde las calles Urquiza y San Juan Bosco, avanza desde uno
de los extremos colindante con Urquiza hacia la calle San Juan Bosco. Le
suceden a este local, distintos locales y jardines privativos en la misma
línea de fachada, frente al local se encuentra el IES Isbilia.
En el centro de esta calle peatonal existen plantaciones de árboles de más
de 3 mts de altura, separados aproximadamente 5 mt de cada línea de
fachada. El ancho de la calle peatonal es por tanto igual o mayor a 10 mts.
Por último destacar que el inmueble de la AVV los Granados se encuentra
retranqueado sobre la línea de fachada del edificio de viviendas del que
forma parte.
Detalle del vuelo de la losa de forjado sobre la fachada de la asociación Avv Los Granados
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3. Parámetros urbanísticos
EL inmueble de la AVV Los granados, es la agrupación de dos locales
propiedad de Doña Carmen Belén Galindo, actualmente con licencia de
apertura valida y CIF G-41124421, donde se desarrollan actividades
sociales y culturales.
Con una superficie Útil total aproximada de 160 m2. Y con unas medidas
medias rectangulares aproximadas de 22,00 mts x 7,20 mt.
La superficie construida del local es de aproximadamente 181.75 m2.
arrojando un coeficiente de edificabilidad aproximado de 1,1359 m2/m2.
El inmueble se encuentra dotado de todas las infraestructuras necesarias
para desarrollar su actividad.
El Local se encuentra retranqueado sobre la línea de fachada
aproximadamente un metro, no se trata de un local exento, sino de un
inmueble integrado bajo un edificio de viviendas y ubicado en uno de sus
extremos. Con fachadas de acceso por la calle ben Sahl y lateral sin acceso
por calle Urquiza.
Lateral sin acceso a la asociación de AVV Los Granados.
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4. Accesibilidad y sostenibilidad
El local se eleva sobre la cota de calle entre 3/4 cmt. Su acceso principal
garantiza la accesibilidad al interior tras salvar este desnivel con una
pequeña rampa.
Los espacios interiores entre los dos locales permiten su acceso libre por
el interior, actualmente separados opcionalmente por una mampara de
aluminio que se pliega a voluntad por los usuarios del local.
Tanto la disposición del local, retranqueado sobre la línea de fachada del
edificio principal como la única ventana existente en la zona social, y el
acceso principal acristalado, impiden disfrutar de luz natural suficiente,
precisando del aporte de luz artificial. El estudio de este aporte artificial
de luz y la instalación de luminarias existentes (no apropiadas), se
comentan más adelante en este mismo documento.
Estas condiciones de luz y de incidencia solar moderadas, no precisan un
control solar sobre el local, mediante celosías y/o toldos. Se aconseja la
climatización del mismo, más por la dureza del clima de la ciudad de
Sevilla y sus altas temperaturas que por la incidencia solar directa.
En el interior del local la accesibilidad de todo el local transcurre en el
mismo plano horizontal, a excepción de uno de los aseos, elevados unos 4
cm, sobre el nivel de planta, actualmente uno de ellos, intenta, paliar la
barrera de acceso que supone este desnivel mediante una pequeña
rampa.
Ambos aseos, acondicionados de sanitarios y lavabos, carecen de
elementos sostenibles que contribuyan al ahorro energético (doble
descarga, grifería automática) y elementos de agarres mediante barras
fijas de ayuda (minusvalía).
El suministro de agua carece de registro de contador propio.
La iluminación interior y el cuadro eléctrico del local, precisan de revisión,
ampliación, cambio y/o mejora.
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La solución actual de encendidos parciales es insegura. Las luminarias no
son las apropiadas, por no encontrarse protegidos los tubos fluorescentes
que las albergan, el riego de rotura o caída es permanente.
La sostenibilidad eléctrica pasa por el cambio de luminarias apropiadas, de
mayor eficiencia energética, una nueva disposición de encendidos por
zonas y un estudio o análisis de distribución de la iluminación por zonas en
el interior de recinto.
La ventilación actual del interior del local es directa por fachada mediante
la ventana existente, y la puerta principal y de emergencia, precisa de
aporte forzado en la época estival, actualmente existen dos ventiladores
de techo en la zona de bar y uno en la zona social, que deberían
reemplazarse por otros de velocidad regulada. El local dispone de dos Split
de pared o climatizadora en la zona de bar, la zona social no dispone de
máquinas de frio porque su uso en verano es mínimo y casi limitado a la
mañana, se debería cambiar la ventana actual de esta zona para mejorar
su aislamiento térmico interior.
Es de destacar en el apartado de
ventilación que la zona de bar,
contiene una extracción forzada,
mediante campana y tiro directo
al exterior que capacita al local a
la eliminación total de los humos
provocados por las actividades de
cocina.
El local dispone de extintores de
incendios que necesitan ser
revisados al igual que toda la
iluminación de emergencia.
Detalle del tubo de extracción de
humos de la zona de cocina
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5. Planteamientos arquitectónicos
a. Espacios Interiores
b. Espacios Exteriores
c. Fachada y Protecciones solares
a) Espacios Interiores.
El inmueble formado por dos locales unidos y continuos, se encuentra
distribuido en su interior en varias zonas.
- Aseo de Caballeros
- Aseo de Señoras y de personas con capacidad de movilidad reducida.
- Zona de almacén.
- Zona de cocina.
- Frente de bar.
- Mesas y sillas en zona bar.
- Área social y de actividad cultural.
- Zona infantil, ludoteca.
- Despacho u oficina.
b. Espacios Exteriores
La salida de ambos locales desembarca sobre la calle peatonal Ben Sahl, la
asociación, tiene actualmente licencia de veladores (8 uds) y seguro en
vigor que cubre las incidencias del interior del local y la zona de veladores.
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c. Fachada y protecciones solares
La fachada de ambos locales tienen una longitud de aproximadamente 22
mts. El local se encuentra ligeramente hundido sobre la línea principal de
fachada. No dispone de protecciones solares.
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6. Reportaje fotográfico actual.
Fotos Exterior.
Acceso Principal Fachada Ventanal y Salida de Emergecia
Puerta de acceso Detalle zócalo de fachada Rampa de entrada principal.
Campana extractora cocina y tubo salida Humos Remate y coronación del tubo para salida de
humos.
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Fotos del Interior.
Salón social. Mampara Divisoria.
Zona infantil : Ludoteca.
Ventilador de techo y extractor de fachada Luminaria de 2 tubos y pulsador de
encendido.
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Frente de Barra Zona de acceso Barra
Zona de acceso Barra Zona de acceso latera Barra
Zona Bajo Fregadero Bar Zona superior fregadero bar
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Fregadero con Grifo de Caño alto desprendido Enchufes estancos bajo frente barra.
Zona Inferior Fregadero Frente de Barra. Encimera Rota y soportes provisionales
Cuadro eléctrico General del Local.
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Tablero aglomerado sustituyendo encimera
rota. Detalle filtros campana extractora de
humos en cocina.
Aseos Femeninos Interior Aseo Femenino Cuadro Luz Exterior en Aseo
Femenino.
Aseos Masculino Detalle suelo entrada aseo
masculino. Puertas de acceso Almacén.
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Detalle laminaría circular sin tulipa o difusor de
protección. Puerta de Salida de Emergencia con luminaria de señalización y extintor.
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7. Visita. Informe y sugerencias.
Tras la visita al local y contrastando la información recibida de los socios
de la AVV los Granados, se ha desarrollado el siguiente documento que
únicamente pretende ayudar a comprender la reforma que se pretende.
Cada apartado lo hemos valorado con la clasificación de Alto, Medio o
Bajo, atendiendo a la necesidad de mejorar el local en aspectos de
deterioro, imagen y sostenibilidad energética, principalmente.
Aseos y Sanitarios.
Se propone una reforma integral de ambas zonas con cambio de los
revestimientos (suelos y paredes) y sanitarios existentes. Nuevas puertas
de acceso.
Necesidad de actuación: ALTA
Se debe sanear las instalaciones de fontanería y en la medida de lo posible
dotarlo de elementos que aumenten su sostenibilidad, griferías
temporizadas, descargadores de doble pulsador, volumétricos de luz,
ventilación forzada.
Almacén.
Se propone como único cambio la sustitución de la puerta. Para mantener
la imagen restaurada de la zona y por tanto la linealidad visual.
Necesidad de actuación: ALTA
Cocina.
Las encimeras de Granito de la zona de cocina están rotas, los apoyos de
las encimeras son provisionales e inapropiados. Se precisan apoyos
intermedios y encimeras nuevas.
Necesidad de actuación: ALTA
Se propone como mejora, la sustitución de granito por encimera
compacta anti bacteriana tipo silestone o similar de uso alimentario (algo
más cara que el granito).
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Zona Barra.
Se debe mejorar el acceso al interior de la barra, el espacio es insuficiente,
se debe demoler el murito de ladrillo del extremo de barra y enfoscar y
rematar toda esa zona (alicatado, enfoscado y pintura).
La zona bajo la barra, está muy deteriorada, se debe sanear todo ese
frente, y revestir con plaqueta de cerámica, adecentar los apoyos del
fregadero. Sustitución de la grifería existente. Debería acometerse la
ejecución de una arqueta separadora de grasas baja la zona del fregadero.
Sustitución de las bases de enchufe estancas bajo la barra de bar.
Se debería de instalar un registro o contador de consumo de agua, la
ubicación de este por normativa, accesibilidad y lectura debe estar en
fachada, por tanto habría que acondicionar líneas de acometida, obra civil
de armarito en exterior, licencias y permisos. (Se adjunta escrito en el
apartado anexos)
Se debe chequear y reemplazar los elementos del cuadro eléctrico situado
en la barra que puedan poner en peligro la estabilidad eléctrica del local.
Sustitución de las luminarias de toda esta zona, buscar luminarias que
cumplan la normativa de locales públicos y que incrementen la eficiencia
energética.
Cambio de la solería existente, muy deteriorada y sucia, por un gres
compacto de alta resistencia a golpes.
Mejorar el paño de la pared tras la barra, es imprescindible enlucir techos y paredes con pasta de renovación para la decoración final del local.
Necesidad de actuación: ALTA
Se propone como mejora la sustitución de toda la solería tras el frente de
barra por un mortero epoxi alimentario de fácil limpieza y mínimo
mantenimiento (algo más caro que el gres compacto).
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Zona de bar. Público
Es necesario un desbastado del suelo que elimine toda la suciedad y un
pulido y abrillantado del mismo. Así como sanear zócalos de madera,
paredes y techos de esta zona.
Es necesario cambiar toda la iluminación existente.
Necesidad de actuación: ALTA
Sustitución o limpieza de ventiladores existentes, puesta a punto del Split
de aire acondicionado (carga de gas, limpieza de filtros, etc.).
Necesidad de actuación: MEDIA
Puerta principal de acceso.
Cambio del cierre, sustitución completa de la puerta que mejore su
accesibilidad, con apertura completa de hojas, que mejoren la evacuación
en caso de emergencia. Engrase y puesta a punto de la persiana metálica o
cierre que disminuyan el ostensible ruido que genera su manipulación.
Cambios de cerradura.
Necesidad de actuación: ALTA
Vidrios sin transmisión térmica y frentes de aluminio con rotura de puente
térmico que mejoren el aislamiento y la eficiencia energética de la única
zona climatizada
Necesidad de actuación: MEDIA/ALTA
Zona infantil: Ludoteca.
Repaso en paredes y techos, mejora en la iluminación de este recinto,
limpieza y saneado y fijación de suelos de tarima flotante.
Necesidad de actuación: MEDIA
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Zona social.
Es necesario un desbastado del suelo que elimine toda la suciedad y un
pulido y abrillantado del mismo. Así como sanear zócalos de madera,
paredes y techos de esta zona.
Es necesario cambiar toda la iluminación existente, instalación de
mecanismos de encendidos independiente.
Sustitución de la ventana de aluminio y vidrio existente que mejoren el
aislamiento y la eficiencia energética de esta zona. Engrasado y puesta a
punto del cierre metálico de la ventana que mejore su utilización y
disminuya el ruido que se origina con apertura y cierre.
Necesidad de actuación: ALTA
Aplomado y reajuste del cierre de aluminio entre locales, actualmente
está descolgado y es difícil su apertura completa.
Necesidad de actuación: MEDIA
Sustitución de los vidrios del cierre central de aluminio entre locales, por
vidrios traslucidos que mejoren la transición de luz entre espacios y que
compaginen con el cambio de imagen que se pretende, en la zona del bar.
Necesidad de actuación: ALTA
Obra de fachada.
Acondicionamiento exterior de la fachada del local, saneado de paredes y
zócalo con pasta niveladora, aplicación de pintura de exteriores, cambio o
sustitución de elementos decorativos, pintado del techo exterior del local.
Necesidad de actuación: MEDIA/ALTA
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Otras obras menor
Sustitución de todos los mecanismo de encendido, bases de enchufe,
cableado, etc.
Pequeña obra de fontanería, cambio de latiguillo, nuevos tubos de
desagüe, llaves de paso y de corte de agua, limpieza de campana
extractora, filtros, etc.
Necesidad de actuación: MEDIA/ALTA
Reparación de todas las luminarias y señalizaciones de evacuación para
emergencias. Carga y/o reposiciones de extintores existentes.
Necesidad de actuación: ALTA
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8. Presupuestos Recibidos
A continuación se adjuntan todos los presupuestos recibidos.
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9. Análisis de los presupuestos recibidos.
Las ofertas recibidas no recogen por ellas solas el alcance de las reformas
que se pretende emprender, por tanto precisan de un análisis individual
de cada una para obtener un valor del conjunto.
Por un lado tenemos el presupuesto de instalación de registro individual
de agua recibido, cambio independiente y nuevo a la reforma que se
plantea, pero se ha incluido para obtener una valoración global.
Ha de tenerse en cuenta que estos son unos primeros presupuestos que
deberán adaptarse a la obra final concretada y pactada y por tanto
estarán sujetos a modificaciones económicas.
Ítem Unidad de obra Empresa Importe
01 Instalación de registro exterior de fachada, acometida, certificados y conexión definitiva
COBLE
1,351.17 €
02 Metalistería. Cierre completo de acceso principal en
color Plata. Ventana Corredera en doble cristal de entrada, puerta despensa y sustitución de 10 cristales en frente de carpintería medianero de locales.
Aluminios y Persianas Cumplido
1,675.00 €
03 Revisión Cuadro e instalación eléctrica 500.00 €
04 Sustitución y cambio de luminarias 700.00 €
05 Suministro e instalación de lavabos, muebles soporte, conexión de desagües y tomas de agua, grifería, etc.
300.00 €
06 Obra Principal según detalle de los presupuestos recibidos
Presupuesto Limancas LIMANCAS 5,145.00 €
Presupuesto Coriano CORIANO 4,457.00 €
Presupuesto Francisco Hernández F. HERNANDEZ 4,086.00 €
Presupuesto Soluciones F.J. Villalba, SLU VILLALBA 7,650.00 €
07 Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor y Limpieza final de obra 6.50%
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PRECIO OBRA OFERTA COMPLETA CON LIMANCAS
9,671.17 € Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor
y Limpieza final de obra
628.63 € TOTAL 10,299.80 €
PRECIO OBRA OFERTA COMPLETA CON CORIANO 8,983.17 € Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor
y Limpieza final de obra
583.91 € TOTAL 9,567.08 €
PRECIO OBRA OFERTA COMPLETA CON FRANCISCO HERNANDEZ 8,612.17 €
Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor y Limpieza final de obra
559.79 €
TOTAL 9,171.96 €
PRECIO OBRA OFERTA COMPLETA CON F.J VILLALBA, SLU 12,176.17 €
Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor y Limpieza final de obra
791.45 €
TOTAL 12,967.62 €
Ninguno de los precios anteriores tiene repercutido el IVA que se aplicará
al tipo correspondientes.
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10. Conclusiones y Resumen. (1)
La actual situación de crisis y dura competencia precisa que los negocios
privados, de cualquier actividad y sean de la índole que sean, se relancen
continuamente para sobrevivir, es preciso innovar tanto en continente
como en contenido, crear atractivos entornos mediante la creatividad, la
innovación, el diseño y que refuercen una imagen.
Este local es la cara de Avv. Los Granados, algo descuidada por el
transcurso del tiempo, necesita una nueva vitalidad en su imagen exterior
e interior. Conseguirlo esto es un sueño, un propósito y una ilusión que
todos nos hemos marcado.
Pretendemos crear un espacio en el que el cliente desee estar y volver,
que retenga en su mente el clima de amistad, solidaridad y unión que
somos capaces de crear las personas que integramos la AVV Los Granados
haciéndonos diferente a la competencia, donde siempre acuden personas
distintas (bar tradicional) y hacer de estas características un valor añadido
que nos distinga de la competencia y fomente la creación de actividades
comunes y genere en la captación de socios
Además de buena voluntad y de creatividad se ha de disponer del dinero
suficiente y somos consciente de ello, hemos de priorizar pero sin
renunciar a un cambio, pues creemos que unos simples alicatados y
abrillantado del suelo mejorarían su aspecto pero poco contribuirán al
cambio de imagen que pretendemos.
Nuestra propuesta en este sentido pasa por la decisión de la contratación
de F.J. Villalba, interiorista. Sin menos preciar al resto de profesionales de
los cuales no nos cabe la menor duda de la calidad de su trabajo, pero esta
persona nos ha transmitido la capacidad de cambio que creemos
necesitar.
Es cierto que aún nos queda por concretar y detallar pormenorizadamente
con él, la oferta que tan general y resumida nos presenta y que tendremos
que concretar las actividades de obra y ajustar este presupuesto, si es
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posible, pero sin duda es la oferta más extensa. Incluye actividades que la
competencia no ha tenido en cuenta.
Pero no está con esta oferta todo dicho ni mucho menos, aquí no está
recogida la nueva acometida y el contador de agua, solicitado por Vds. Ni
el cambio o sustitución de la puerta principal de entrada. Ni los cambios
en fontanería, instalaciones eléctricas y sustitución completa de todas las
luminarias existentes, necesarias y que mejorarían la eficiencia energética
del local.
Por consiguiente, recogiendo todas las reformas, expresadas como
necesidad “ALTA”, junto con la oferta de F.J. Villalba, las actuaciones
complementarias y los gatos directos e indirectos el importe aproximado
de la reforma es de 12.967,67 Euros si incluir IVA.
Sevilla, 23 de mayo de 2014
(1) Conclusión realizada por Jacinto Pulido Carrasco: Socio de la Avv. Los Granados y Responsable Técnico de estudios
de obras y de ofertas en obras de nueva construcción para la empresa DRAGADOS, S.A. en Andalucía occidental.
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11. Anexos