estudio densificación tp-avn_2008-2012

Consultoría para el

Estudio Piloto del Proceso de Densificación

de Proyectos de Techo Propio

Orden de Servicio Nº 02042-2012

Introducción

El ESTUDIO PILOTO DEL PROCESO DE DENSIFICACIÓN DE PROYECTOS TECHO PROPIO se centra en la actuación de la modalidad ADQUISICIÓN DE VIVIENDA NUEVA ocurrida en el quinquenio 2008 - 2012(nov.), sobre las áreas urbanas de los Departamentos donde se registraron proyectos y se asignaron Bonos Familiares Habitacionales. En la Primera Parte se analiza el criterio de focalización del BFH en relación a la composición familiar, habida cuenta de los datos del Censo 2007, ENAHO y Fondo MiVivienda. En la Segunda Parte se analiza el impacto urbano por ubicación en Lima Metropolitana y en Trujillo, y en detalle los parámetros urbanísticos de cinco proyectos TP en la modalidad AVN, a fin de determinar su performance en cuanto a densificación urbana.

Primera Parte

Análisis del criterio de focalización del BFH en relación a la composición familiar, de acuerdo a los datos del Censo 2007, ENAHO y del Fondo MiVivienda.

Fuente: INEI, ENAHO 2007, Anexo 2 PPR-BFH 2012 Elaboración Propia

Pobre Extremo

Pobre No Extremo

No Pobre

DÉFICIT CUANTITATIVO Y CUALITATIVO – ÁMBITO BFH El Censo Nacional 2007 generó los datos para determinar el DÉFICIT URBANO DE VIVIENDA en familias cuyos ingresos están por debajo del 45% de la UIT, que es el Ámbito del BFH, el mismo que se compone del Déficit Urbano Cuantitativo y Déficit Urbano Cualitativo. En cuanto al Déficit Cuantitativo que es el ámbito de la modalidad AVN materia de este Estudio, se observa que el segmento poblacional Pobre Extremo alcanza sólo el 1%, el cual actualmente –en la práctica- no es atendido por el programa Techo Propio. La causa del bajo porcentaje (menos de 4 mil hogares a nivel nacional en el 2007)podría ser el hecho de que las familias urbanas en extrema pobreza, al formarse, suelen invadir terrenos eriazos del Estado, sin servicios ni equipamiento, y construyen de modo muy precario sus viviendas, las que son contabilizadas como tales a pesar de ser inadecuadas. Esto es lo que generaría el 27% del Déficit Cualitativo, como se aprecia en el estadígrafo circular respectivo. Seis de cada 10 familias (más de 184 mil) que no tienen vivienda y que son No-Pobres, son las que tendrían opción a conseguir un crédito hipotecario para adquirir una vivienda TP. Esta situación, como se verá en el gráfico siguiente, sucede mayoritariamente en provincias y no en Lima Metropolitana. De otro lado, el 38% de familias Pobres-No-Extremas (más de 116 mil) con déficit cuantitativo de vivienda, sólo estarían en condición de acceder a una vivienda nueva bajo la modalidad «deuda cero», debido a que sus ingresos –que alcanzan para una canasta básica- no les permiten ser sujetos de crédito en el sistema financiero.

DÉFICIT CUANTITATIVO vs. DESEMPEÑO DEL BFH-AVN Al primer quinquenio del BFH se pudo conocer exactamente el desempeño del subsidio comparado con el déficit real. En términos Cuantitativos, para un déficit nacional ascendente a 304,316 hogares urbanos sin vivienda -con ingresos menores al 45% de la UIT-, se habían construido 8,317 casas en la modalidad TP-AVN. Es decir, el 2,7%. La situación mejoró notablemente en el segundo quinquenio. En dicho lapso se construyeron alrededor de 21,700 viviendas TP-AVN, que constituyen el 7,1% del déficit del 2007. Sin embargo, a ese ritmo, se requerirían de tres quinquenios más sólo para alcanzar el déficit cuantitativo del 2007, sin considerar el crecimiento natural del mismo en 20 años. Esta situación del TP-AVN, además de ser una debilidad, tiene sus amenazas y sus oportunidades. • AMENAZA: En la práctica, los proyectos TP-AVN vienen

generando crecimientos horizontales de baja densidad, principalmente en las periferias de las ciudades, lo que genera costos de habilitación cada vez mayores, incremento de la dificultad de extender los servicios de agua, desagüe, electricidad y recolección de desechos sólidos, y mayor fricción en la movilidad urbana.

• OPORTUNIDAD: El hecho de haber cubierto un porcentaje aun bajo del déficit cuantitativo, permite generar un salto cualitativo en la Política de Vivienda Social del MVCS, a fin de aprovechar normativamente el impulso e incentivo a mega-proyectos a cambio de mayor densificación, racionalidad de uso del suelo, sostenibilidad ambiental y calidad de vida.

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COMPOSICIÓN FAMILIAR DE LOS GFB El Informe Técnico «Evolución de la Pobreza 2007-2011» del INEI indica anualmente el número de miembros por grupo familiar según su condición de Pobreza. El cuadro adjunto ratifica la relación inversa entre el ingreso familiar y la cantidad de miembros por familia. En promedio y en número enteros, la composición familiar de los Pobres Extremos, al igual que de los Pobres No-Extremos, es de 5 miembros. Para el caso de los No-Pobres, es de 4. Este dato también confirma la realidad de que la oferta de vivienda –en cuanto a número de dormitorios- es inversamente proporcional a la necesidad de las familias. Esto debido a que quienes menos pueden pagar por una vivienda adecuada, tienen un número mayor de miembros de familia. La composición familiar permite determinar el ingreso económico del GF requerido para alcanzar/pasar la Línea de Pobreza que, de acuerdo a la metodología del INEI, se mide per-cápita. Así, es posible la paradoja de que una familia tenga la condición de pobre, aun cuando su ingreso familiar mensual sea menor al de una familia no-pobre, por el hecho de tener mayor cantidad de miembros que aquella. Esta situación, obviamente, también la pone en desventaja frente a la opción de conseguir un crédito hipotecario. En términos del cálculo de densificación, técnicamente la diferencia entre 4 y 5 miembros de familia no es relevante, debido a que la densidad se calcula en base al número de dormitorios de una vivienda, de acuerdo a lo estipulado en el RNE. El cuadro inferior consigna el sexo del Jefe del Hogar. Una de cada 4 familias es conducida por una mujer, por lo que, en el caso de pobres extremos y no-extremos, se presume la presencia de cuatro hijos por hogar. Esto debe llamar a reflexión del tipo de equipamiento urbano y seguridad que deben proveer los proyectos de TP-AVN.

2007 2008 2009 2010 2011

Pobre Extremo 5.4 5.2 5.4 5.3 5.2

Pobre No Extremo 5.1 5 5.1 5 5

No Pobre 3.8 3.8 3.8 3.8 3.8

2007

2008

2009

2010 2011

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Pobre Extremo

Pobre No Extremo

No Pobre

5 5 4

Sexo Total Déficit Cuantitativo Cualitativo

Total 100% 100% 100%

Hombre 75% 75% 75%

Mujer 25% 25% 25%

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Fuente: INEI, Mapa del Déficit Habitacional a Nivel Nacional, 2007

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FOCALIZACIÓN DEL BFH vs. ÁMBITO TERRITORIAL

El Informe Técnico «Evolución de la Pobreza 2007-2011» del INEI identifica las Líneas de Pobreza Extrema y Pobreza No Extrema según el ingreso per-cápita que le permita a una persona cubrir su canasta básica, en el ámbito territorial que le corresponda. Dichos datos, combinados con la composición familiar promedio por ámbito, permitió construir el cuadro inferior, que indica la variación monetaria y porcentual de los ingresos promedio de familias Pobres Extremas y Pobres No-Extremas, comparada con el criterio de focalización del BFH (0.45 UIT). En el cuadro ingerior se observa que la variación porcentual del criterio de Ingreso Máximo por Grupo Familiar –que varía con la UIT-, ha venido paulatinamente desfasándose respecto a la variación -en los mismos períodos- de los ingresos familiares promedio señalados. El caso más dramático se registró en la variación 2010-2011, en la que la UIT no aumentó (variación anual 0%) y las Líneas de Pobreza No Extrema y Pobreza Extrema variaron entre casi 3% á más de 9%. El Gráfico superior ilustra la desigualdad de la Línea de Pobreza No Extrema –según su ámbito territorial- y la aplicación «FLAT» del criterio de focalización a nivel nacional. En las provincias de la Costa, Sierra y Selva existe población No-Pobre

Fuente: “INEI. Informe Técnico: Evolución de la Pobreza 2007-2011”. Lima, Mayo 2012. Elaboración: MVCS–VMVU–DNV, Nov. 2012

2007S/. S/. % S/. % S/. % S/. %

1,552.5 1,575.0 1.45% 1,597.5 1.43% 1,620.0 1.41% 1,620.0 0.00%

Lima Metropolitana 1,575.9 1,610.0 2.16% 1,652.4 2.63% 1,675.0 1.37% 1,740.0 3.88%

Costa Urbana 1,244.4 1,275.0 2.46% 1,290.3 1.20% 1,315.0 1.91% 1,385.0 5.32%

Sierra Urbana 1,060.8 1,100.0 3.70% 1,127.1 2.46% 1,135.0 0.70% 1,190.0 4.85%

Selva Urbana 1,167.9 1,180.0 1.04% 1,208.7 2.43% 1,210.0 0.11% 1,295.0 7.02%

Lima Metropolitana 750.6 811.2 8.07% 864.0 6.51% 874.5 1.22% 899.6 2.87%

Costa Urbana 577.8 634.4 9.80% 664.2 4.70% 678.4 2.14% 717.6 5.78%

Sierra Urbana 529.2 592.8 12.02% 631.8 6.58% 636.0 0.66% 660.4 3.84%

Selva Urbana 621.0 650.0 4.67% 691.2 6.34% 683.7 -1.09% 748.8 9.52%

2009 2010 2011

Pobre No

Extremo

Pobre

Extremo

Ingreso Máximo = 0.45 UIT

2008

que gana menos de 0.45 UIT, lo que la posesiona como potencial sujeto de crédito hipotecario. A diferencia de Lima Metropolitana, donde hay Pobres No-Extremos quienes para cubrir su canasta básica deben gastar más de 0.45 UIT, lo que los deja fuera de opción de un crédito hipotecario.

Segunda Parte

Análisis del impacto urbano por ubicación en los casos de Lima Metropolitana y de Trujillo, y en detalle los parámetros urbanísticos de cinco proyectos TP en la modalidad AVN, a fin de determinar su performance en cuanto a densificación urbana.

Los Jardines de Ventanilla Distrito de Ventanilla,

Código 0115 - Año 2007 485 Viviendas Inscritas

472 BFH Asignados

Urb. Ribera del Chillón Distrito de Puente Piedra, Código 0142 - Año 2008 1,034 Viviendas Inscritas

997 BFH Asignados

Urb. Torreblanca III Etapa Distrito de Carabayllo,


483 BFH Asignados

Las Praderas de Lurín Distrito de Lurín, Código 0179 - Año 2010 356 Viviendas Inscritas 133 BFH Asignados

Las Terrazas de Comas Distrito de Comas, Código 0134 - Año 2008 207 Viviendas Inscritas 161 BFH Asignados

Los Parques del Agustino Distrito de El Agustino, Código 0132 - Año 2008 100 Viviendas Inscritas 100 BFH Asignados

A excepción de Los Parques del Agustino, los otros cinco proyectos TP-AVN construídos en Lima Metropolitana en el quinquenio 2008-2012 están ubicados en la periferia urbana, donde el precio comercial del terreno está todavía dentro de los márgenes de proyectos de vivienda social masiva. De ellos, sólo Los Jardínes de Ventanilla planteó una urbanización basada en lotes bi-familiares. Los demás siguieron el padrón clásico de lotes unifamiliares, propiciando la baja densidad, los mayores costos de habilitación urbana por familia, mayor fricción por movilidad urbana y el crecimiento horizontal de la metrópoli.

IMPACTO URBANO POR UBICACIÓN CASO LIMA METROPOLITANA

IMPACTO URBANO POR UBICACIÓN CASO TRUJILLO METROPOLITANO

Los once proyectos TP-AVN construídos en Trujillo Metropolitano en el quinquenio 2008-2012 están ubicados en la periferia urbana, por las mismas razones del caso de Lima, donde el precio comercial del terreno está dentro de los márgenes de proyectos de vivienda social masiva. De ellos, los tres Residenciales Santa Verónica y Los Sauces plantearon condominios cerrados con viviendas de dos pisos. Los demás siguieron el padrón clásico de urbanización con lotes uni-familiares, propiciando la baja densidad, mayores costos de habilitación urbana por familia, más inseguridad, mayor fricción por movilidad urbana y el crecimiento horizontal de la metrópoli.

Los Sauces Distrito de Víctor Larco,


128 BFH Asignados

El Milagro Nuevo Horizonte Distrito de Huanchaco,


44 BFH Asignados

Residenc. Santa Verónica Distrito de La Esperanza, Código 0157 - Año 2009

126 Viviendas Inscritas 128 BFH Asignados

Alto Salaverry II Distrito de Salaverry, Código 0201 - Año 2011 4,346 Viviendas Inscritas 254 BFH Asignados

Valle Sol II Etapa Distrito de Laredo, Código 0209 - Año 2011 2,593 Viviendas Inscritas 852 BFH Asignados

Urb. Villa Santa María Distrito de Trujillo, Código 0183 - Año 2010 328 Viviendas Inscritas 283 BFH Asignados

Valle Sol Ciudad Piloto Distrito de Laredo, Código 0173 - Año 2010 662 Viviendas Inscritas 655 BFH Asignados

Residenc. Santa Verónica II Distrito de La Esperanza, Código 0177 - Año 2010


Residenc. Santa Verónica III Distrito de La Esperanza, Código 0157 - Año 2009


Urb. San Francisco Distrito de Huanchaco,


357 BFH Asignados

Villa Florencia Distrito de Víctor Larco,


128 BFH Asignados

Nueva Urbanización Torre Blanca Tercera Etapa Sub-Parcela 1D Distrito de Carabayllo, Provincia de Lima Código 0188 - Año 2010

Las Praderas de Lurín Vía Potrillo Grande Distrito de Lurín, Provincia de Lima Código 0179 - Año 2010

Los Jardines de Ventanilla Predio Santa Rosa Distrito de Ventanilla, Provincia del Callao Código 0115 - Año 2007

Alto Salaverry II Urbanización Villa Marina Distrito de Salaverry, Provincia de Trujillo Código 0201 - Año 2011

ANÁLISIS DE PARÁMETROS Y DENSIFICACIÓN DE CINCO PROYECTOS

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Las Lomas de Virú Conjunto Habitacional Distrito de Virú, Provincia de Virú Código 0199 - Año 2010

Nueva Urbanización Torre Blanca Tercera Etapa Sub-Parcela 1D Distrito de Carabayllo, Provincia de Lima Código 0188 - Año 2010

Las Praderas de Lurín Vía Potrillo Grande Distrito de Lurín, Provincia de Lima Código 0179 - Año 2010

Los Jardines de Ventanilla Predio Santa Rosa Distrito de Ventanilla, Provincia del Callao Código 0115 - Año 2007

Alto Salaverry II Urbanización Villa Marina Distrito de Salaverry, Provincia de Trujillo Código 0201 - Año 2011

Las Lomas de Virú Conjunto Habitacional Distrito de Virú, Provincia de Virú Código 0199 - Año 2010

Área Terreno

Área Vivienda

Área Equipamient

Área Vías

79,901.00 50.1%

159,420.81 100%

RP 15.3% ED 2.8% OU 3.8%

44,318.04 27.8%

66.511 49.9%

133,287.62 100%

RP 2.7% PZ 1.0% ED 0.9% OU 1.1%

48,783 36.6%

284,359.72 56.4%

504,439.09 100%

RP 12.9% ED 2.0% OU 0.2%

COMERC 1.9%

134,112.73 26.6%

61,911.69 49.1%

126,000.00 100%

RP 8.3% ED 2.0% OU 0.9%

50,019.36 39.7%

59,248.09 47.7%

124,203.60 100%

RP 9.3% PZ 1.5% ED 2.0% OU 0.9%

47,844.77 38.5%

# de Viviendas

Densidad Hab/HÁ

981

356

4,346

926x2 = 1,852

1,229

123

56

153

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USO RACIONAL DEL SUELO URBANO El diseño urbano de proyectos de vivienda social masiva debe propiciar el uso racional del suelo urbano, debido a los costos de habilitación urbana que deben ser prorrateados entre todas las viviendas. Dos parámetros fundamentales que denotan la racionalidad del uso son el área neta destinada a vivienda y el área neta destinada a vías. En el gráfico superior se observa que el proyecto Alto Salaverry II emplea más del 56% del área neta del terreno en uso residencial, mientras los demás proyectos utilizan el 50% o menos para dicho fin. En el gráfico inferior se observa el porcentaje del área neta del terreno utilizado en vías, sean éstas peatonales (pasajes) o vehiculares (calzadas con veredas). Nuevamente el proyecto Alto Salaverry II destaca por utlizar menor área de suelo urbano en vías, de la que aprox. 1/5 es sólo peatonal. Cabe señalar que Jardines de Ventanilla, a pesar de tener casi 40% de área en vías, más de la mitad de éstas son peatonales, por su planteamiento de lotes bi-familiares en una implantación que resuelve los fuertes desniveles del terreno. De modo similar, Lomas de Virú también cuenta con más de la mitad de vías peatonales, pero con lotes uni-familiares.

% Área Neta Vivienda

% Área de Vías

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DENSIDAD NETA (Hab/HÁ) La Densidad Neta, en el diseño de proyectos de vivienda social masiva, es el parámetro más importante en cuanto al uso racional del suelo y la calidad de vida urbana. La mayor Densidad implica que más personas vivan en un mismo espacio, lo que en términos urbanos significa “liberar” suelo útil para tipos de equipamiento, como recreación (áreas verdes). El Proyecto Jardines de Ventanilla es el único de los cinco analizados que plantea una lotización tipo BI-FAMILIAR. Logra en cada lote dos GFB con sendos BFH. Así, el costo de habilitación urbana por familia se reduce prácticamente al 50% y, por ende, el costo del terreno. Los proyectos Lomas de Virú y Alto Salaverry II, desarrollados por los mismos inversionistas, desarrolla otro concepto basado en lotes uni-familiares pequeños y uso intensivo de pasajes peatonales, lo que le permite alcanzar altas densidades. Torreo Blanca y Praderas de Lurín proyectan urbanizaciones tradicionales con lotes uni-familiares en manzanas rodeadas por vías vehiculares, por lo que sus densidades son más bajas.

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Nueva Urb. Torre Blanca

Las Praderas de Lurín

Los Jardines de Ventanilla

Alto Salaverry II

Las Lomas de Virú

Conclusiones

1. En relación al criterio de focalización del BFH, se concluye que el criterio FLAT a nivel nacional, asociado a la varaición de la UIT, está desfasado respecto al costo de vida de las familias pobres a quienes está dirigido el subsidio, en razón de los componentes Ahorro y Crédito que debieran asumir y del área geográfica donde viven.

2. Queda demostrado que los proyectos de vivienda social masiva que aplican al subsidio BFH, se desarrollan preferentemente en las periferias de las ciudades, debido fundamentalmente al menor costo del suelo urbano en dichas áreas geográficas.

3. Esta situación, ligada al criterio de Urbanización tradicional de baja densidad, está derivando al Programa Techo Propio a convertirse en económicamente insostenible. De un lado, el costo de habilitación urbana es prorrateado entre el número de viviendas, por lo que a menor cantidad de viviendas por área a habilitar, mayor costo de urbanización a ser trasladado al precio final de cada vivienda.

4. Se ha observado soluciones innovadoras en TP –que son práctica usual en otros tipos de urbanizaciones- como Condominios, que proveen mayor seguridad, áreas privadas comunies y mayor calidad de vida urbana, lotización Bi-Familiar, que duplica la densidad neta y por ende disminuye el costo de habilitación por unidad de vivienda, y edificios Multi-Familiares (no analizados en este estudio).

5. La densificación por lote pequeño es socialmente aceptada, pero tendería al hacinamiento. Habría que analizar anualmente el comportamiento de esta tipología para llegar a conclusiones más específicas.

Recomendaciones

1. Se debe proponer una focalización del BFH basada en el costo de la canasta básica (Límite de Pobreza) de las familias pobres –de acuerdo a la metodología y reportes del INEI-, que refleje las diferencias respecto de la zona geográfica respectiva, y al que se le agregue un porcentaje adicional (aprox. 25%) para el pago del Crédito Hipotecario.

2. Para las familias que ganen menos del Límite de Pobreza, el BFH debe incrementarse hasta costear el 100% de una VIS. Caso contrario, dicha población nunca tendrá acceso a vivienda adecuada mediante proyectos TP.

3. Se debe promover la mayor densificación con alta calidad de vida. Así, los parámetros urbanísticos para TP deben fijar un mínimo de 300 hab/HÁ como densidad neta y un mínimo de 20% de áreas verdes, entre Recreación Pública y Privada.

4. El gráfico inferior propone la unidad familiar a partir de juntar GF en Troncos Familiares, que se beneficien de BFH diferenciados, de acuerdo al piso de la vivienda. La arquitectura derivada de esta propuesta debe permitir el crecimiento horizontal de cada piso, por lo que la unión familiar es fundamental.

Espacio Privado Familiar

Espacio Público

Condominial

Expansión

Expansión

Grupo Familiar 1

BFH 60%

GF 2

BFH 90%

GF 3

BFH 100%

TRONCO

FAMILIAR “A”

TRONCO

FAMILIAR “B”

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