estratÈgies i actuacions a l'abast municipal per a la mobilitzaciÓ del parc … · 2018-02-14 ·...

ESTRATÈGIES I ACTUACIONS A L'ABAST MUNICIPAL PER A LA MOBILITZACIÓ DEL PARC VACANT D’HABITATGE

AL MUNICIPI DE GIRONA

Març de 2017

ESTRATÈGIES I ACTUACIONS A L'ABAST MUNICIPAL PER A LA MOBILITZACIÓ DEL PARC VACANT D’HABITATGE AL MUNICIPI DE GIRONA

1

Estudi elaborat per encàrrec de l'Ajuntament de Girona

Àrea d'Igualtat, Drets Socials, Treball, Joventut i Seguretat. Serveis Socials, Habitatge i Seguretat Silvia Paneque, Tinenta d'alcaldia de l'Àrea d'Igualtat, Drets Socials, Treball, Joventut i Seguretat Judit Espuche, Directora de l'Oficina Municipal d'Habitatge de Girona Equip redactor Cooperativa d'arquitectes Lacol, amb la col·laboració d'Eduard Cabré Romans Dolors Clavell Nadal (Clavell Consulting SL), amb la col·laboració de Graciela Chaia


2

ÍNDEX DE CONTINGUTS

INTRODUCCIÓ ............................................................................................................................. 3

I.- MARC NORMATIU ................................................................................................................... 4

I.- ANÀLISI I DIAGNOSI ............................................................................................................... 9

I.1.- Caracterització del parc vacant .......................................................................................... 9

I.2.- Les necessitats d'habitatge assequible al municipi ......................................................... 18

I.2.1.-El mercat d’habitatge a Girona .................................................................................. 18

I.2.2.-Necessitats d’habitatge social .................................................................................... 20

I.3.- Els recursos actuals en matèria d’habitatge .................................................................... 23

I.3.1.- Recursos municipals ................................................................................................. 23

I.3.2.- Altres recursos .......................................................................................................... 28

II.- PROPOSTES D'ACTUACIÓ ................................................................................................. 33

II.1. Marc estratègic ................................................................................................................. 33

II.1.1. Línies d'actuació ........................................................................................................ 33

II.1.2. Desplegament de les línies d'actuació en relació a les característiques del parc d'habitatge vacant ............................................................................................................... 39

II.1.3. Línies d'actuació complementàries ........................................................................... 42

II.2.- Mesures per a la mobilització del parc d'habitatge buit .................................................. 43

ANNEXES ................................................................................................................................... 71

Annex 1. Mapes de caracterització del parc d'habitatge buit al municipi de Girona ............... 71

Annex 2. Localització dels habitatges de la Borsa de Mediació ............................................. 71

Annex 3. Procediment per a la declaració de l’existència d'habitatge buit i procediment sancionador o expropiatori (incorporació supòsits Llei 4/2016) .............................................. 71

Annex 4. Estudi de solars destinats a Habitatge amb Protecció Oficial al municipi ............... 71


3

INTRODUCCIÓ

El present document d'Estratègies i actuacions a l'abast municipal per a la mobilització del parc vacant d’habitatge es redacta en compliment de l'encàrrec de l'Ajuntament de Girona a l'equip integrat per la cooperativa d'arquitectes Lacol i el despatx encapçalat per l'advocada Dolors Clavell.

L'encàrrec té per objecte donar suport a l'equip municipal en la implementació de mesures que permetin mobilitzar el parc d'habitatge vacant al municipi cap a habitatge assequible i d'aquesta manera facilitar l'accés a l'habitatge a persones que es troben amb dificultats per accedir al mercat d'habitatge lliure o que es troben en situació de vulnerabilitat o d'exclusió residencial.

Es pretén que el text resulti eminentment pràctic per a l'Ajuntament, incloent les referències normatives a considerar però incidint especialment en facilitar l'adopció de procediments i resolucions específiques, que constitueixin una eina al servei dels empleats públics responsables en la matèria.

El document consta de tres parts principals:

I. Marc normatiu vigent. S'exposa quins són els preceptes aplicables que donen cobertura a l'acció municipal en el marc de les seves competències, amb l'objectiu de mobilitzar el parc d'habitatge buit al municipi cap a habitatge assequible.

II. Anàlisi i diagnosi. Es presenta una anàlisi i diagnosi sintètica dels aspectes principals a considerar cara a portar a terme les polítiques per a la mobilització del parc d’habitatge vacant. Els aspectes analitzats són: (I.1) el parc vacant existent al municipi, (I.2) les necessitats d’habitatge, (I.3) els recursos en matèria d’habitatge al municipi.

III. Propostes d’actuació. L’Estudi proposa un marc estratègic d’actuació per a la mobilització del parc d’habitatge vacant al municipi, en el qual es desenvolupen un seguit d’actuacions concretes considerant, entre altres qüestions: la seva aplicabilitat, l'habitatge buit al qual s'orienta l'actuació, o les persones beneficiàries principals de cada actuació. Per facilitar la seva comprensió i posada en pràctica, s’han elaborat unes fitxes-resum de les diverses mesures, que s’acompanyen a la part final de l’Estudi.


4

I.- MARC NORMATIU

El present apartat serveix com a repàs del conjunt de les previsions normatives a tenir en compte per dur a terme una política de detecció del parc d'habitatges desocupats, així com fonamentar les línies d'actuació a adoptar per a la seva mobilització cap a habitatge assequible. No s'hi esmenten les normes més generals de procediment administratiu i règim jurídic de les Administracions Públiques, ja que la voluntat és presentar els preceptes més específics d’aplicabilitat per dur a terme una política de mobilització del parc d'habitatge buit del municipi.

En primer lloc, val a dir que la Constitució, l‘Estatut d’Autonomia de Catalunya i la legislació de règim local atorguen als ajuntaments competències per a dissenyar i desenvolupar polítiques i actuacions en matèria d‘habitatge. Concretament, cal esmentar l’article 84.2 de l’Estatut d’Autonomia de Catalunya, que estableix que els governs locals tenen, entre altres, competències pròpies sobre:

a) L'ordenació i la gestió del territori, l'urbanisme i la disciplina urbanística i la conservació i el manteniment dels béns de domini públic local.

b) La planificació, la programació i la gestió d'habitatge públic i la participació en la planificació en sòl municipal de l'habitatge de protecció oficial.

i) La regulació de l'establiment d'autoritzacions i promocions de tot tipus d'activitats econòmiques, especialment les de caràcter comercial, artesanal i turístic i foment de l'ocupació.

j) La formulació i la gestió de polítiques per a la protecció del medi ambient i el desenvolupament sostenible.

m) La regulació i la prestació dels serveis d'atenció a les persones, dels serveis socials públics d'assistència primària i foment de les polítiques d'acolliment dels immigrants.

Més enllà de les competències reconegudes en la legislació de bases de règim local, que després de la modificació introduïda per la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local (LRSAL) han patit les conseqüències d'una mirada restrictiva sobre l'àmbit d'actuació de l'Administració local, cal tenir en compte que la legislació sectorial atribueix facultats que no poden ésser desconegudes.

En el tema que ens ocupa, la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge (LDH) defineix a l'article 8 les competències locals en matèria d'habitatge, que abasten des de la promoció i gestió d'habitatges -que ja reconeix la legislació de règim local-, al control de la qualitat del parc immobiliari, o la igualtat en l'accés i de l'ocupació dels habitatges. Per altra banda, la llei defineix un esquema legal pel qual totes les Administracions Públiques estan cridades a actuar per resoldre els problemes d'habitatge de la població (articles 1 a), 7, 8 i 9).

Val a dir que, quan es tracta del parc vacant, hi ha dos aspectes que s'interrelacionen. Per una banda, és necessari definir i detectar aquest parc; per l'altra, és important connectar les accions dirigides a la seva mobilització amb l'exigència del deure de conservació i rehabilitació dels


5

propietaris respecte als seus habitatges, ja que en molts casos aquests no poden ser ocupats per manca de condicions d'habitabilitat. En aquest sentit, interessa comentar que l'article 5 de la LDH determina que hi ha incompliment de la funció social de la propietat d'un habitatge tant en el supòsit que l'habitatge o l'edifici d'habitatges estiguin desocupats de manera permanent i injustificada, com quan els propietaris incompleixin el deure de conservació i rehabilitació, sempre que això comporti un risc per a la seguretat de les persones i se'ls hagin garantit, si en demostren la necessitat, els ajuts públics suficients per a afrontar el cost de la conservació o la rehabilitació de l'habitatge.

Per altra banda, la LDH defineix l'habitatge buit a l'article 3d):

Habitatge buit: l'habitatge que roman desocupat permanentment, sense causa justificada, per un termini de més de dos anys. A aquest efecte, són causes justificades el trasllat per raons laborals, el canvi de domicili per una situació de dependència, l'abandonament de l'habitatge en una zona rural en procés de pèrdua de població i el fet que la propietat de l'habitatge sigui objecte d'un litigi judicial pendent de resolució.

Per evitar aquesta desocupació permanent, que la LDH considera una “utilització anòmala” de l'habitatge (art. 41), existeixen un seguit de mesures de foment dirigides a potenciar la incorporació al mercat, preferentment de lloguer, dels habitatges buits o permanentment desocupats (art. 42). Si es manté la desocupació d'un habitatge per més de dos anys, correspon l'aplicació de mesures penalitzadores. En concret, es poden imposar multes coercitives (art. 113)1 i mesures sancionadores (art. 123.1.h), ja que es tracta d'una infracció molt greu. És important tenir present que les mesures coercitives i sancionadores tenen un caràcter diferent, ja que les primeres van dirigides a aconseguir que el particular compleixi una determinada obligació de fer, però no tenen el caràcter sancionador -càstig- que sí caracteritza el règim d'infraccions i sancions. Per aquest motiu les mesures coercitives i sancionadores són compatibles i es poden produir sobre un mateix fet.

Amb posterioritat a la LDH, a Catalunya s'han aprovat diversos textos legislatius. Així, a banda de la derogació d'alguns preceptes de la LDH originària2, és important tenir en compte l'aprovació del Decret Llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària. Aquesta norma incorporà a la LDH una Disposició addicional vint-i-quatrena per la qual es crea el Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant. L’Agència de l'Habitatge de Catalunya gestiona aquest registre administratiu, i en ell s'han d'inscriure els habitatges adquirits en un procés d’execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària que no disposin d’un contracte que els habiliti per a la seva ocupació. Per altra banda, aquest Decret Llei preveu el dret de tanteig i retracte a favor de la

1Recentment els Jutjats i Tribunals de Catalunya estan posant en qüestió -de forma cautelar- la cobertura legal de les Administracions per aplicar multes coercitives (Roj: STSJ CAT 7308/2016 de 6 de juliol de 2016, STSJ CAT 8290/2016 de 22/11/2016 ). Aquest posicionament no és definitiu, ja que es produeix en l'àmbit de mesures cautelars, i caldrà estar a l'espera del posicionament judicial quan es produeixi l'anàlisi de fons de la controvèrsia. 2Llei 9/2011de 29 de desembre, de promoció de l'activitat econòmica, que va derogar els apartats 6 i 7 de l'article 41 de la LDH pel qual s'autoritzava a l'administració a acordar el lloguer forçós de l'habitatge i l'expropiació temporal de l’usdefruit.


6

Generalitat -que el pot exercir en benefici dels ens locals- en les transmissions d'habitatges situats en municipis en àrees de demanda forta i acreditada3 provinents d’execucions hipotecàries posteriors a l’abril de 2008. Aquesta mesura d’intervenció s'estableix amb caràcter temporal i el seu exercici es limita a sis anys des de la seva entrada en vigor (fins al 2021).

També la Llei 24/2015, del 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica, suspesa parcialment pel Tribunal Constitucional, continua vigent pel que fa a diversos articles. Tot i això, cap d’aquests articles guardaria una relació directa amb la problemàtica de l'habitatge buit o de la seva conservació i rehabilitació, més enllà de l'exigència de facilitar habitatge a les persones en risc d'exclusió residencial i, per tant, de la conseqüent necessitat de tenir un parc d'habitatges disponible per atendre aquestes necessitats.

Finalment, a nivell legislatiu català cal esmentar la recent aprovació de la Llei 4/2016, del 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial (DOGC de 29/12/2016), que incorpora diferents instruments per pal·liar situacions de sobreendeutament de les famílies, resoldre la manca d'habitatge de famílies en risc d'exclusió residencial, i que estableix mesures per ampliar el parc social d'habitatges, com l'expropiació temporal d'habitatges buits, regulada a l'article 15. El Govern de la Generalitat ha d'habilitar una dotació econòmica específica per a garantir la suficiència financera dels ajuntaments en relació a l'aplicació d'aquesta llei.

En desenvolupament de la LDH, és avui vigent el Pla pel dret a l'habitatge de Catalunya (PDH) aprovat pel Decret 75/2014. Tal com s'indica en la seva exposició de motius, el PDH posa l’accent en els programes socials que inclouen les següents actuacions: ajuts per al pagament de l’habitatge, la mediació per al lloguer social, els habitatges d’inserció com a formes d’accés de les persones que requereixen una especial atenció i tutela, i les actuacions socials en àrees de risc d’exclusió residencial o amb degradació urbana (art. 8). Respecte a la rehabilitació, el PDH contempla les següents actuacions: la rehabilitació dels edificis d’habitatges i, especialment, les obres de rehabilitació d’elements comuns en edificis plurifamiliars, la rehabilitació dels interiors dels habitatges i, especialment, les obres de rehabilitació per assolir els mínims d’habitabilitat i la rehabilitació d’edificis d’habitatges i d’habitatges en àmbits territorials declarats àrees de rehabilitació i o en el marc de programes específics de rehabilitació impulsats per les administracions (art. 28).

En tractar de la conservació i rehabilitació, és transcendental acudir a les previsions urbanístiques, ja que la matèria de l'urbanisme i de l'habitatge són àmbits que de cap manera poden dissociar-se si es pretén dur a terme una política efectiva de suport a la ciutadania amb dificultats d'habitatge. Així, el vigent Text refós de la Llei d’urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, i el Decret 64/2014, de 13 de maig, pel qual s'aprova el Reglament sobre protecció de la legalitat urbanística, regulen el deure de les persones propietàries pel que fa a la conservació i rehabilitació de les edificacions. És competència dels

3Girona és municipi de demanda forta i acreditada en virtut del Decret 75/2014, de 27 de maig, del Pla per al dret a l'habitatge.


7

ajuntaments dictar ordres d’execució per fer complir aquest deure legal de conservació i rehabilitació. I el Decret 67/2015, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació d'habitatges, regula i estableix un programa d'inspecció tècnica obligatòria dels edificis d'habitatges.

En aquest punt cal esmentar que, respecte dels habitatges buits adquirits en un procés d'execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària, el Decret Llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària dóna més instruments a les Administracions per forçar l’execució de les obres de rehabilitació necessàries en aquests habitatges, facultant la possibilitat d'ordenar-les d'ofici o a instància de qualsevol persona interessada; i, si aquestes obres no s'executen, en el marc d’un procediment d’execució forçosa mitjançant execució subsidiària a càrrec del titular, es pot acordar l'expropiació temporal de l'úsdefruit -per un mínim de quatre i un màxim de deu anys-, llevat que la propietat cedeixi l'usdefruit a l'administració per tal que aquesta efectuï les obres i disposi de l'habitatge per un termini pactat, o efectuï les obres necessàries per garantir l’habitabilitat dels habitatges en el termini de sis mesos des de la seva notificació.

En l'àmbit estatal també hi ha previsions d'interès. En concret, el Reial Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre, pel que s'aprova el text refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana, que obliga als poders públics a potenciar l'adaptació, la rehabilitació i l'ocupació dels habitatges buits o en desús (article 3.3b) i la regeneració i renovació urbanes, amb l'adopció de mesures que assegurin la realització de les obres de conservació i restabliment de condicions de seguretat, funcionalitat i habitabilitat de les edificacions (art.4). En l'article 15.4 es concreten els deures generals dels propietaris i es regula l'afecció real dels immobles al compliment del deure legal de conservació. Així mateix, la Disposició addicional primera de l’esmentat RDL 7/2015 estatal, relativa a la informació al servei de les polítiques públiques, determina que les administracions s'han de coordinar per assegurar l'obtenció, actualització permanent i explotació d'un sistema informatiu general i integrat que inclogui entre altres: cens de construccions, edificis, habitatges i locals desocupats i aquells altres que requereixen una millora o rehabilitació.

Quan es tracta la conservació dels immobles és important tenir també present la legislació civil, ja que és la reguladora de les relacions entre privats. En aquest punt hem de considerar les normes aplicables al règim de Propietat Horitzontal. En l’àmbit català, la Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, estableix a l'article 553-25 sobre el règim general d’adopció d’acords que només cal majoria simple per decidir l'execució d'obres relacionades amb la supressió de barreres arquitectòniques o instal·lació d'ascensors; o per a les innovacions exigibles per a habitabilitat, accessibilitat o seguretat.

També en l'àmbit de les relacions privades, és important tenir en consideració en quines condicions pot posar-se avui al mercat un habitatge per tal que sigui ocupat. La Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans amb les modificacions introduïdes per la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d'habitatges, estableix que la durada de l’arrendament l’han de pactar lliurement les parts, però que si aquesta és inferior a tres anys, arribat el dia del venciment del contracte aquest es


8

prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a una durada mínima de tres anys4. Una altra de les previsions que incorpora la modificació de la Llei d'arrendaments urbans és que en els contractes d’arrendament les parts poden acordar que, durant un termini determinat, el pagament de la renda es pugui reemplaçar totalment o parcialment pel compromís de l’arrendatari de reformar o rehabilitar l’immoble en els termes i condicions pactats (article 17.5). Aquesta regulació de la “rehabilitació per renda” pot servir de marc jurídic pels contractes de masoveria urbana.

4 Llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador, com a mínim amb trenta dies d’antelació a la data de terminació del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la voluntat de no renovar-lo.

En definitiva, el marc normatiu vigent dota a les Administracions Públiques de diferents instruments legals que permeten, per diferents vies, la mobilització de l’habitatge buit cap a habitatge assequible.

La més destacada és la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge (LDH), que defineix l’habitatge buit, considera la seva “utilització anòmala”, i estableix diferents mesures de foment i mesures penalitzadores (multes coercitives i mesures sancionadores) orientades a garantir el compliment de la funció social de la propietat.

Relacionat amb la crisi social dels desnonaments existeix, d’una banda, el Decret Llei 1/2015 de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d’execució hipotecària, a partir del qual la Generalitat disposa d’un Registre d’habitatges buits fruit d’aquests processos així com d'habitatges ocupats sense títol habilitant i preveu l’exercici del tanteig i retracte a favor de la Generalitat en les transmissions provinents d’aquests tipus de processos. A la vegada, aquest Decret aporta major protecció a les persones afectades.

En aquest sentit, es destaca també la Llei 4/2016 de mesures de protecció del dret a l’habitatge de les persones en risc d’exclusió residencial, que entre altres qüestions, preveu mesures per a l’expropiació temporal d’habitatges buits.

Relacionat amb la generació d’habitatge assequible vinculat al deure de conservació de l’habitatge es destaquen de nou la LDH i la legislació de sòl (estatal) i urbanística (catalana): Real Decreto Legislativo 7/2015, i Text refós de la Llei d’Urbanisme, amb les seves normes de desenvolupament.


9

I.- ANÀLISI I DIAGNOSI

I.1.- Caracterització del parc vacant

El 2016 l'Ajuntament de Girona presentava un estudi sobre l’habitatge desocupat a la Ciutat de Girona realitzat per la Unitat Municipal d'Anàlisi Territorial (UMAT)5. En base a aquest estudi, i per facilitar el present treball, la UMAT ha identificat específicament l’habitatge permanentment desocupat existent al municipi el primer trimestre de 2017. Aquest concepte parteix de la definició continguda en la moció aprovada pel ple municipal de 13 de gener de 2014, que considera habitatge permanentment desocupat aquell que durant els darrers dos anys no tingui cap persona empadronada i no presenti consum d’aigua. La definició s’assimila al concepte d’habitatge buit de l’article 3d) de la LDH.

L'Ajuntament de Girona compta també amb les dades que figuren al Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant, associat al Decret Llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents, per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària. Tot i així, degut a la poca concordança entre les dades d'habitatge del Registre de la Generalitat i la informació generada en els estudis municipals, en el present document es treballa en base a l'estudi elaborat per la UMAT, que garanteix plenament la identificació de l'habitatge buit existent d'acord amb la moció municipal aprovada.

L’estudi de la UMAT ha identificat 772 habitatges buits titularitat de 466 propietaris, el que significa el 2% del parc d’habitatge principal de Girona 6. El 90% es troba en edificis plurifamiliars i un 10% en cases unifamiliars. S’exposen a continuació les característiques principals d’aquest parc considerant (a) la titularitat de l’habitatge, (b) la concentració de la propietat, (c) el nivell de desocupació, (d) l’antiguitat dels edificis amb habitatge buit i (e) la distribució espacial del parc vacant al municipi.

La titularitat del parc vacant es distribueix pràcticament a parts iguals entre persones físiques i persones jurídiques. Així doncs, el 53% del parc (406 habitatges) és titularitat de persones físiques i el 47% (360 habitatges) de persones jurídiques.

Tipus de titularTitulars no localitzats 6 1%

Persona Física 406 53%Persona Jurídica 360 47%

TotalFont: Ajuntament de GironaInforme sobre l'habitatge buit a la ciutat de Girona. Juliol 2016

Habitatge buit segons tipus de titular

Nombre d'habitatges

772

5Disponible a: http://terra.girona.cat/apps/observatori/media/observatori/estudis/130/fitxers/basics_hbuit16_tot.pdf 6D’acord amb el Cens d’Habitatge i Població de 2011, Girona compta amb un parc d’habitatge principal de 38.245 habitatges.


10

Pel que fa al parc d’habitatge buit titularitat de persones jurídiques, aquest principalment es distribueix entre tres tipus de propietaris: Empreses promotores i constructores (115 habitatges, 32%), Agents immobiliaris (110 habitatges, 31%) i Entitats financeres (105 habitatges, 29%). En segon pla trobem, 5 habitatges (1%) d’Administracions públiques i 25 habitatges (7%) d’altres propietaris.

Tipus persona jurídicaAdministració Pública 5 1%

Entitats financeres 105 29%Empreses promotores i constructores 115 32%

Agents immobiliaris 110 31%Altres 25 7%Total

Font: Ajuntament de Girona. Informe sobre l'habitatge buit a la ciutat de Girona. Juliol 2016

360

Habitatge buit de persones jurídiques

Nombre d'habitatges

Si s’aprofundeix en els tipus de propietari en cadascun d’aquest grups, cal destacar els 113 habitatges d’empreses dedicades a la promoció immobiliària (31%), els 80 habitatges d’entitats financeres (22%) i els 76 habitatges d’agents dedicats a la compra venda de bens immobiliaris per compte propi (21%).

Tipus persona jurídicaAdministració Pública 5 1%

Entitat financera 80 22%Altres Serveis financers 25 7%Construcció d'edificis 2 1%Promoció Immobiliaria 113 31%

API 4 1%

Compra venda de bens immobiliaris per compte propi

76 21%

Lloguer de bens immobiliaris per compte propi

30 8%

Altres 25 7%Total

Habitatge buit de persones jurídiques (detallat)

Nombre d'habitatges

360

Pel que fa a la concentració de la propietat de l’habitatge buit, s’observa que el 50% del parc és titularitat de persones físiques o jurídiques que tenen només un habitatge buit. L’altre 50% és titularitat de persones físiques o jurídiques que tenen més d’un habitatge buit.


11

En el següent gràfic de dispersió es mostra el nombre de titulars segons el nombre d’habitatges buits. El nombre de titulars amb 5 o més habitatges es situa entre 1 i 5, mentre que el nombre de propietaris amb 4 habitatges o menys presenta valors superiors. Per facilitar la visualització de la resta de valors, a la gràfica no s’inclou el punt corresponent als 384 titulars d’un sol habitatge.

Habitatges buits per titular

1 384 82,4% 384 50,1%2 40 8,6% 80 10,4%3 14 3,0% 42 5,5%4 9 1,9% 36 4,7%5 2 0,4% 10 1,3%6 2 0,4% 12 1,6%7 1 0,2% 7 0,9%8 1 0,2% 8 1,0%9 3 0,6% 27 3,5%11 2 0,4% 22 2,9%13 2 0,4% 26 3,4%14 1 0,2% 14 1,8%15 1 0,2% 15 2,0%18 1 0,2% 18 2,3%20 1 0,2% 20 2,6%21 1 0,2% 21 2,7%24 1 0,2% 24 3,1%

total

Font: Informe sobre l'habitatge buit a la ciutat de Girona. Juliol 2016

Concentració de la propietat de l'habitatge buit

Nº titulars

466

Nº habitatges

766(*) Recompte sobre 766 habitatges. No es pot tenir dades de la propietat de 6 dels habitatges


12

Per intervals s’observa que 17 propietaris, un 4%, concentren el 28% del parc d’habitatge buit al municipi, el que significa 214 habitatges. Més detalladament, 13 propietaris (3%) són titulars de entre 6 i 15 habitatges cadascú, el que significa un total de 131 habitatges (el 17% del parc d’habitatge buit). D’altra banda, tan sols 4 propietaris (1%) són titulars cadascú de més de 16 habitatges buits, el que suposa un total de 83 habitatges (l’11% del parc vacant al municipi).

2; 40

3; 14

4; 9

5; 2 6; 27; 1

8; 1

9; 3 11; 2 13; 2

14; 1

15; 1 18; 1 20; 121; 1

24; 1

0

5

10

15

20

25

30

35

40

0 5 10 15 20 25 30

Nom

bre

de ti

tula

rs

Nombre d'habitatges

Gràfic de dispersió. Concentració de la propietat de l'habitatge buit

Font: Informesobre l'habitatge buit a la ciutat de Girona. Juliol 2016

Habitatges buits per titular

1 384 82% 384 50%2 a 5 65 14% 168 22%6 a 15 13 3% 131 17%

16 i més 4 1% 83 11%total

Nº titulars Nº d'habitatges

Concentració de la propietat de l'habitatge buit (per intervals)


466 766


13

Si s’analitza el tipus de propietari del grup de titulars que concentren un major nombre d’habitatges buits, s’observa, d’una banda, que 21 habitatges pertanyen a una persona física, mentre que els 16 propietaris restants són persones jurídiques. Concretament 5 entitats financeres concentren 68 habitatges (32%), 5 agents immobiliaris concentren 63 habitatges (29%) i 6 empreses promotores i constructores concentren 62 habitatges (29%).

Tipus de titularPersona física 21 10% 1 6%

Entitats financeres 68 32% 5 29%Empreses promotores i

constructores62 29% 6 35%

Agents immobiliaris 63 29% 5 29%Total

Font: Informe sobre l'habitatge buit a la ciutat de Girona. Juliol 2016Nota: Inclou els 17 propietaris de més de 6 habitatges, que representen 214 habitatges en total (27,93% del parc vacant total)

Concentració de la propietat dels 17 titulars amb més de 5 habitatges

Nombre de titularsNombre d'habitatges

214 17

El parc d’habitatge buit es distribueix en 508 edificis dels quals 465 són edificis d’habitatge plurifamiliar (92%), mentre que 52 són habitatge unifamiliar (8%). Pel que fa al nivell de desocupació de les finques plurifamiliars amb habitatge buit, en el 84% de les finques l’habitatge buit representa menys del 35% del total d’habitatges. Dins aquest grup, cal destacar que en prop de la meitat de les finques amb habitatge buit detectades (el 41%), aquest representa menys del 10% del total d’habitatges de l’edifici. Per contra, en 14 finques amb habitatge buit (3% del total), aquest representa més del 90% del total d’habitatge pel qual parlem de finques desocupades en la seva pràctica totalitat.

384

65

13 4

384

168131

83

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

1 hab. per titular 2 a 5 hab. per titular 5 a 15 hab. per titular 16 i més hab. per titular

Nombre de titulars Nº habitatges

Concentració de la propietat de l'habitatge buit (per intervals)



14

% de desocupacióMenys del 10% 189 41% 231 32%10% - 24,99% 131 29% 191 27%25% - 34,99% 62 14% 114 16%35% - 49,99% 4 1% 15 2%50% - 69,99% 50 11% 74 10%70% - 89,99% 6 1% 23 3%

90% i més 14 3% 66 9%TOTAL

Nivell de desocupació de les finques

Nombre d'habitatges

714Font: Dades sobre habitatges buits, procedents de l'Informe sobre l'habitatge buit a la ciutat de Girona. Juliol 2016

Dades sobre habitatges totals en les f inques, Cens d'edif icis i locals i Padró de l'IBINo es té en compte en aquest càlcul les f inques unifamiliars, 52 unitats

Nombre de finques

456

Destacar l’existència de 22 edificis plurifamiliars, amb més de 5 habitatges cadascun, que tenen més del 50% del total d’habitatges buits. Això significa que existeixen 98 habitatges buits situats en fiques plurifamiliars amb un percentatge significatiu d’habitatge en aquest situació.

Edificis plurifamiliars amb alt percentatge de desocupació

Nombre d'edificis Nombre d'habitatges

totals Nombre d'habitatges

buits 22 143 98

Font: Dades sobre habitatges buits, procedents de l'Informe sobre l'habitatge buit a la ciutat de Girona. Juliol 2016 Nota: Inclou els edificis amb 4 habitatges o més i un grau de desocupació del 50% o més

Respecte a l’antiguitat dels edificis que contenen habitatge buit, pràcticament la meitat de les finques (48%) foren construïdes abans de 1971. Són edificis amb més de 45 anys d’antiguitat als quals la Generalitat exigeix que passin la Inspecció Tècnica de l’Edificació ja que és possible que presentin símptomes de deteriorament i requereixin intervenció. Cal destacar que el 20% de les finques, que concentren prop del 30% del parc d’habitatge buit, tenen menys de 20 anys d’antiguitat i per tant haurien de presentar un bon estat de conservació. Entre aquestes destacar el conjunt de 53 finques (10%) amb menys de 10 anys d’antiguitat que concentren el 21% del parc d’habitatge buit.

Any const Antiguitat2016-2007 0 - 10 anys 53 10% 162 21%1996-2006 11 - 20 anys 53 10% 72 9%1986-1995 21 - 30 anys 39 8% 42 5%1971-1985 31 - 45 anys 119 23% 156 20%

Anterior a 1971 més de 45 anys 244 48% 334 44%Total Total

Antiguitat dels edificis amb habitatge buit

Nombre d'habitatges

766Font: Dades sobre habitatges buits, procedents de l'Informe sobre l'habitatge buit a la ciutat de Girona. Juliol 2016Antiguitat dels edif icis: Bases de dades cadastrals

Nombre de finques

508


15

Els mapes elaborats per la UMAT en el marc d’aquest estudi, permeten fer un anàlisi espacial del parc d’habitatge buit al municipi. Aquests, s’adjunten al final del document com a documentació annexa al treball.

Així doncs, pel que fa a la distribució de l’habitatge buit en el municipi s’observa com els sectors amb un major volum d’habitatge buit són Eixample Nord (173 habitatges, 23%) i Eixample Sud (147 habitatges, 19%). Segueixen el Barri Vell (92 habitatges, 12%), Santa Eugènia (89 habitatges, 12%), i a continuació el sector de Carme (53 habitatges, 7%), Can Gibert del Pla (52 habitatges, 7%) i Mercadal (41 habitatges, 5%).

Nom del sectorEixample Nord 173 23%Eixample Sud 147 19%Barri Vell 92 12%Santa Eugènia 89 12%Carme 53 7%Can Gibert del Pla 52 7%Mercadal 41 5%Pont Major 25 3%Montilivi 20 3%Taialà 17 2%Vila-roja 14 2%Sant Daniel 6 1%Sant Ponç 6 1%Sant Narcís 6 1%Pedret 6 1%Palau 5 1%Torre Gironella 4 1%Domeny Sud 3 0,4%Germans Sabat 2 0,3%Font de la Pólvora 1 0,1%Domeny Nord 1 0,1%

Número d'habitatges buits per sectors

Habitatges buits

*Sectors amb 5 habitatges buits o menysFont: Dades sobre habitatges buits, procedents de l'Informe sobre l'habitatge buit a la ciutat de Girona. Juliol 2016


16

Sobre el parc vacant al municipi

El parc d’habitatge buit al municipi es situa en 772 habitatges el que significa un 2% del parc d’habitatge principal.

Si bé significa un percentatge baix del parc d’habitatge principal, la seva mobilització pot permetre igualment donar resposta a necessitats d’habitatge assequible al municipi.

Poc més de la meitat del parc d’habitatge buit és titularitat de persones físiques (53%) mentre que el 47% és de persones jurídiques.

Els habitatges buits de persones jurídiques es distribueixen, principalment, entre empreses promotors i immobiliàries (32%), agents immobiliaris (31%) i entitats financeres (29%).

La major part del parc d’habitatge buit és titularitat de petits propietaris. Tot i així, existeix un grup de 17 propietaris que concentren una quarta part del parc vacant.

L’anàlisi de la concentració de la propietat dibuixa un escenari en què la titularitat de la major part del parc vacant (552 habitatges, el 72%) està fragmentada en titulars d’un sol habitatge (384 habitatges, el 50%), 2 habitatges (80 habitatges, el 10%) i de entre 3 i 5 habitatges (88 habitatges, l’11,5%).

Com a contrapunt, cal destacar l’existència de 17 propietaris que concentren un total de 214 habitatges, el 28%. Entre aquests cal fer esment a 4 propietaris titulars de 83 habitatges, l’11% del parc d’habitatge buit.

La fragmentació o concentració de la titularitat de l’habitatge buit és un factor rellevant a l’hora d’establir els mecanismes a través dels quals l’Ajuntament pot interpel·lar els propietaris per a impulsar-ne la seva mobilització cap a habitatge assequible.

Els propietaris que concentren el 28% del parc d’habitatge vacant (214 habitatges) són en un 6% persones físiques (21 habitatge d’un sòl titular) i 94% persones jurídiques (193 habitatges).

Entre les persones jurídiques trobem 6 empreses promotores i constructores, 5 entitats financeres i 5 agents immobiliaris. El parc d’habitatge vacant es reparteix en tres parts molts semblants entre els tres tipus de persona jurídica.


17

L’habitatge buit en edificis plurifamiliars es situa en finques on la majoria dels habitatges estan en ús. Tot i així, s’identifiquen 14 finques on els habitatges buits representen més del 90% del total d’habitatges

La presència significativa d’habitatge buit en un edifici -a més a més de suposar un ús anòmal de l’habitatge- pot generar disfuncions en les comunitats de veïns i, en aquells casos en que la finca està totalment buida, pot comportar problemes de manteniment i deteriorament de l’edifici, entre d’altres. En aquest sentit, caldria posar especial atenció en aquelles finques en que el 50% o més seus habitatges estan buits (15% del total) i en especial a aquelles en que l’habitatge buit representa el 90% o més dels habitatges de l’edifici (3%).

La meitat del parc d’habitatge buit fou construït fa 45 anys o més, per la qual cosa s’estima que pot presentar elements deteriorats o patologies. A la vegada s’identifiquen 53 finques (amb 162 habitatges) relativament noves amb menys de 10 anys d’antiguitat.

El mal estat dels edificis o els habitatges pot ser una causa que indueixi a que un habitatge romangui buit. En aquest sentit, considerant que prop del 50% del parc vacant, és anterior a 1971 el suport a la rehabilitació i millora d’aquest pot contribuir a la seva mobilització cap a habitatge assequible. D’altra banda, l’existència de parc vacant construït recentment, i per tant previsiblement en bon estat de conservació, obre la possibilitat a la seva mobilització i ús en un termini més curt de temps.

El 85% del parc d’habitatge buit es concentra en els sectors Eixample Nord, Eixample Sud, Barri Vell, Santa Eugènia, Carme, Can Gibert del Pla i Mercadal. Destacar que prop de la meitat del parc vacant (42%) es situa en els sectors Eixample Nord i Eixample Sud.


18

I.2.- Les necessitats d'habitatge assequible al municipi

I.2.1.-El mercat d’habitatge a Girona

D’acord amb l’anàlisi i diagnòstic realitzat per l’equip redactor de l’Avenç del Pla Local d’Habitatge de Girona de 2010 (que no fou finalment aprovat), les prospeccions demogràfiques apunten a que la població i el nombre de llars de Girona continuarà creixent en els propers anys. Al possible impacte d’aquest augment de la demanda sobre el mercat d’habitatge cal afegir els desequilibris estructurals existents en aquest mercat.

En aquest sentit, l’Avenç del Pla assenyalava desequilibris qualitatius entre oferta i demanda d’habitatge a Girona. Per una banda, s’estimava que un 15% de l’oferta d’habitatge lliure era en règim de lloguer, mentre que més del 65% dels sol·licitants d’habitatge lliure demandaven aquesta tipologia. Per altra banda, els sol·licitants d’habitatge en lloguer estarien disposats a pagar uns 400€ al mes de mitjana, mentre que el mercat oferia un preu mitjà de més de 620 €. Assumint un esforç màxim del 30% dels ingressos, aquest preu requereix uns ingressos mensuals nets iguals o superiors a 2.066€; i s’estima que un 90% de persones sol·licitants d’habitatge lliure en lloguer tenien uns ingressos inferiors a aquesta xifra. Aquest grau d’exclusió es reduïa fins al 59% si es considerés l’esforç màxim a l’interval 40-45%.

Les fiances de lloguer dipositades a l'INCASÒL, publicades per la Secretaria d'Habitatge i Millora Urbana, assenyalen com, després d’un període de descens important del preu de lloguer entre 2007 i 2014 (d’un 18%), a partir de 2014 es produeix un canvi de tendència a l’alça que suposa un augment del lloguer mensual de l’entorn del 10% entre 2014 i 2016. Així, el tercer trimestre de 2016 el preu de lloguer mitjà es situa en 533€ mensuals i el valor acumulat de 2016 és de 513€ mensuals en front els 466€ de mitja de l’any 2014. Pel que fa al nombre de contractes de lloguer es produeix un procés invers al dels preus del lloguer. Així, el nombre de contractes de lloguer va créixer de manera continuada entre 2004 i 2014, amb un increment del 60% entre 2007 i 2014. Però a partir de 2014 s'observa un canvi de tendència a la baixa. Les dades del 3r trimestre de 2016 confirmen aquesta tendència amb valors de 2.338 contractes respecte 2.467 el mateix trimestre de 2015. D’acord al Cens de Població i Habitatges de 2011, l’habitatge de lloguer a Girona significa el 28% del parc d’habitatge principal.


19

En contrast amb el mercat de lloguer, dades del Ministeri de Foment relatives a transaccions immobiliàries7 assenyalen com, des de 2011, es produeix un augment del nombre de compravendes d’habitatge després d’un període de descens de les transaccions entre 2005 i 2011. El mercat de compravenda a Girona és majoritàriament de 2a mà ja que el 91% de les compravendes es realitzen en aquest mercat, mentre que tan sols el 9% són d’habitatge d’obra nova. D’altra banda, en línia amb el mercat de lloguer, dades del Col·legi Oficial d'Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Girona i del Gremi de Promotors i Constructors d'Edificis de Girona assenyalen com els preus per metre quadrat s’han començat a estabilitzar i a augmentar lleugerament a alguns barris els anys 2013, 2014 i 2015, després d’un descens continuat des de 2007. Es detecten diferències creixents entre barris, amb valors als barris més

7Dades disponibles a http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=34000000

513,6

466,0

570,5

469,2

250

300

350

400

450

500

550

600

2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

Girona Figueres Olot

Evolució anual del lloguer mitja (euros/mes) pel període 2006-2016

NOTA: Els valors de 2016 corresponen al valor del lloguer acumulat el tercer trimestre de l'anyFont: Secretaria d'Habitatge i Millora Urbana, a partir de les fiances de lloguer dipostiades a l'INCASÒL

3.3163.618

1.459

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

2005 2007 2009 2011 2013 2015Girona Figueres Olot

Nombre de contractes de lloguer anual pel període 2006-2016

Font: Secretaria d'Habitatge i Millora Urbana, a partir de les fiances de lloguer dipositades a l'INCASÒL


20

cars que tripliquen els dels barris més barats.

Finalment, cal destacar l’augment del nombre d’habitatges d’ús turístic (HUTs) en els darrers anys a la Ciutat. Dades de l’Ajuntament de Girona assenyalen com el nombre de HUTs s’ha multiplicat per deu entre 2013 i 2016, passant de 31 unitats a 361. Aquests es situen majoritàriament al centre de la Ciutat (80%) i especialment al Barri Vell. El traspàs d’habitatge principal cap a l’ús turístic, que ofereix un rendiment superior al del lloguer per a habitatge principal, és un factor que sens dubte pot contribuir a l’increment de preus en determinats barris de la Ciutat i té el potencial d’esdevenir un problema estructural que acabi afectant la totalitat del mercat d’habitatge a la Ciutat.

En relació als punts anteriors, des del Col·legi Oficial d'Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Girona s’apunta la falta d’oferta de lloguer per atendre la demanda d’habitatge principal per part d’unitats de convivència, així com per part d’altres agents, entre els quals estudiants o professors, que també actuen com a demandants d’habitatge de lloguer.

I.2.2.-Necessitats d’habitatge social

L’anàlisi dels col·lectius en risc o situació d’exclusió social de l’Avenç del Pla Local d’Habitatge de Girona de 2010 concloïa que entre el 10,61% i el 15,27% de la població del municipi es trobava en una situació vulnerable, bé perquè no disposava de llar, bé perquè es trobava exclosa o en risc d’exclusió. Entre les persones que es trobaven en risc d’exclusió, més del 6% no podien accedir a cap règim d’HPO, mentre que més del 70% complia amb els requisits d’accés a HPO de lloguer de règim general a 10 o 25 anys. En total es calculava que durant el període de vigència del pla es necessitarien 8.470 habitatges per a llars amb rendes baixes, el 80% dels quals haurien de ser protegits i la resta a preu assequible captant habitatge del mercat lliure a través de la Borsa de Mediació per al Lloguer Social.

Categories 1-2 dormitoris 3 dormitoris 4 dormitoris TOTALExistent ConcertatConcertatGeneral 3,20% 2,10% 5,30%Especial 1,10% 2,10% 3,20%Lloguer R. General 10 anys 12,60% 21,10% 33,70%Lloguer R. General 25 anys 23,00% 14,00% 2,10% 39,10%Lloguer R. Especial 25 anys 8,40% 3,30% 11,70%Exclosos HPO 4,10% 2,50% 6,60%TOTAL 52,40% 45,10% 2,10% 100,00%

Font: Memòria de l'Avenç del Pla Local d'Habitatge de Girona

Distribució de les llars excloses del mercat lliure segons tipus d'habitatge amb protecció oficial assequible amb un esforç màxim del 45% dels ingressos

Nota: Les cel·les buides, corresponen a règims d’habitatge assequible que, per als habitatges intermedis i grans, presenten uns preus superiors al preu del producte lliure més econòmic mitjà per la superfície corresponent, i que per tant, no ofereixen alternativa en el mercat lliure.


21

Les dades del Registre de Sol·licitants d’HPO de l’any 2015 comptabilitzaven 205 inscripcions, un 13% més respecte les 181 de 2014. El 2015, l’Oficina Municipal d’Habitatge comptabilitzava 74 habitatges HPO de lloguer social i els contractes signats presentaven un lloguer mitjà de 284€. Pel que fa a la demanda de la Borsa, l’any 2015 es varen rebre 188 sol·licituds de persones interessades mentre que el parc d’habitatge gestionat era de 108 habitatges. El lloguer mitjà per a aquesta tipologia es trobava als 381€, essent els ingressos dels seus sol·licitants d’uns 1.000€.

Finalment, en relació a la demanda d’habitatge d’inclusió8, des de Serveis Socials s’estima que hi ha unes 100 unitats de convivència amb necessitats urgents d’habitatge a la Ciutat. Per la seva banda, l’Avenç de la Memòria del Pla Local d’Habitatge estimava que el 2010 hi havia uns 1.252 casos de persones en situació de vulnerabilitat que podien requerir suport habitacional, incloent persones sense sostre, persones que vivien en allotjaments temporals, i persones que vivien en habitatges sense títol legal, amb notificació de desnonament o sota violència masclista. L’any 2015 l’OMH disposava de 54 habitatges d’inclusió actius, amb un lloguer mitjà de 153€.

El 2017 l’Ajuntament està desenvolupant una estudi socioeconòmic exhaustiu que ha de permetre ampliar la informació sobre les necessitats d’habitatge de la població a la Ciutat.

8 Habitatges que es destinen a persones en situació d’especial vulnerabilitat derivades des de els serveis socials municipals


22

Sobre les necessitats d’habitatge al municipi

Dificultat d’accés a l’habitatge

Els darrers anys s’ha fet palès l’augment de les dificultats d’accés a l’habitatge al municipi per part de moltes llars.

D’una banda, el període de crisi econòmica iniciat el 2007 ha suposat un descens de les rendes familiars per a moltes llars catalanes. A Girona, a aquesta situació s’hi suma, des de 2014, l’augment progressiu dels preus de lloguer així com la reducció de l’oferta fruit d’una menor mobilitat dels persones llogateres i, en determinades zones, de la pèrdua d’habitatge principal cap a l’ús turístic.

Oferta limitada d’habitatge de lloguer assequible a la Ciutat

Des de diferents organismes s’apunta la necessitat d’ampliar l’oferta d’habitatge de lloguer assequible al municipi, per poder donar resposta a les diferents necessitats. En aquest sentit, l’Avenç del Pla d’Habitatge de Girona reforça aquesta idea al apuntar que el 65% dels demandants d’habitatge voldrien un habitatge de lloguer.

Registre de les necessitats d’habitatge assequible

De cara a millorar les polítiques públiques en matèria d’habitatge és important disposar de registres de dades actualitzats que permetin caracteritzar i quantificar les necessitats d’habitatge assequible i d’emergència al municipi, i d’aquesta manera poder fixar objectius i millorar les actuacions en aquest camp.

Si bé a dia d’avui Girona no disposa d’un registre d’informació detallada en aquest sentit, es comptabilitzen 188 unitats de convivència demandants d’habitatge de la Borsa i unes 100 unitats de convivència amb necessitat urgent d’habitatge identificades pels serveis socials municipals. L’estudi socioeconòmic que està desenvolupant l’Ajuntament ha de contribuir a ampliar la informació en aquest camp.

Les oportunitats vinculades a la mobilització del parc vacant

Si bé el parc vacant al municipi representa un percentatge baix respecte el total d’habitatge principal al municipi, la seva mobilització cap a habitatge assequible pot permetre incrementar a curt i mig termini el parc d’habitatge assequible a la Ciutat. Això permetria atendre part de la demanda d’habitatge assequible (registrada a la Borsa) així com les situacions d’especial urgència detectades per serveis socials. .

Cal destacar però, que les dinàmiques del mercat de lloguer -amb l’augment progressiu dels preus els darrers anys- i del mercat turístic -amb la pèrdua d’habitatge principal en favor d’habitatge d’ús turístic- poden actuar en contra la mobilització de l’habitatge buit al municipi cap a habitatge assequible.


23

I.3.- Els recursos actuals en matèria d’habitatge

I.3.1.- Recursos municipals

L'Ajuntament de Girona disposa d'un seguit de recursos al servei de les seves polítiques d'habitatge. Es descriuen a continuació (a) l’Oficina Municipal d’Habitatge, (b) altres iniciatives municipals en matèria d’habitatge, (c) actuacions específiques aprovades pel Ple municipal, (d) ajuts i subvencions municipals existents i (e) el pressupost municipal en matèria d’habitatge.

a) Oficina Municipal d'Habitatge:

L'Oficina Municipal d'Habitatge (OMH) depèn orgànicament de l'Àrea d'Igualtat, Drets Socials, Treball, Joventut i Seguretat. Les funcions principals són, d’una banda,millorar l’accés a l’habitatge de la població en general i especialment a aquelles persones que es troben en situació d’exclusió residencial o en risc d’estar-ho; i de l’altra promoure el manteniment i la rehabilitació dels habitatges i edificis de la Ciutat.

L'Ajuntament de Girona va subscriure un conveni de col·laboració amb l'Agència de l'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, en data 28 de març de 2014, per a la implantació, el funcionament i finançament de l'Oficina d'Habitatge, conveni que s'ha anat prorrogant mitjançant successives addendes. En la mateixa data es va signar el conveni de col·laboració entre l' Ajuntament de Girona i l'Agència de l'Habitatge de la Generalitat de Catalunya per a la gestió del programa de mediació per al lloguer social d'habitatges (Borsa). L’OMH ofereix informació i assessorament a la ciutadania en múltiples aspectes relatius a l’habitatge. En aquest sentit, l’OMH pot traslladar sol·licituds i documents a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya quan sigui pertinent. El primer semestre de l’any 2016 l’OMH ha atès més d’11.000 peticions, de les quals més de 7.000 presencialment.

L'organigrama de l'OMH inclou nou membres: la directora de l'Oficina, dos arquitectes tècnics, un inspector d'obres, un advocat, quatre administratives i un administratiu vinculat a la Fundació Servei Gironí de Pedagogia Social (SER.GI), que gestiona la Borsa de Mediació.

L'àmbit de treball de la OMH s’estructura a partir dels eixos principals següents: gestió del registre de sol·licitants d’habitatge protegit; prestacions socials per al pagament de l’habitatge; gestió de diferents modalitats d’accés a l’habitatge; ajuts a la rehabilitació; gestió i tramitació de cèdules d’habitabilitat de segona ocupació;i servei de mediació en cas de risc o pèrdua de l’habitatge. Aquests eixos són resultat de l’aplicació d’accions i programes que deriven de les polítiques d’habitatge dissenyades per l’Administració de la Generalitat de Catalunya descrites en el Pla pel dret a l’habitatge vigent.

Gestió del registre de sol·licitants d’habitatge protegit.

Des de 2013 l’OMH recull la documentació necessària i la tramet a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, que tramita la inscripció. El 2015 es van comptabilitzar 205 inscripcions, un 13% més que l’any anterior.


24

Prestacions socials per al pagament de l’habitatge

o Ajuts al pagament del lloguer. Es tracta d’ajuts a fons perdut a unitats de convivència a qui el cost de l’habitatge pot situar en risc d’exclusió social residencial. La quantitat mensual de la prestació és equivalent a la diferència entre el lloguer a pagar i el 30% dels ingressos de la unitat de convivència. El 2015 es van atendre 766 sol·licituds d’ajuts al pagament del lloguer.

o Prestacions econòmiques d’especial urgència. En els casos en que la persona sol·licitant corri el risc de perdre l’habitatge, l’OMH ofereix prestacions econòmiques d’especial urgència a unitats de convivència que requereixin ajuts per fer front a deutes de lloguer, deutes derivats de quotes d’amortització d’hipoteca, desnonament o execució hipotecària, o situació d’atur de llarga durada. El 2015 es van atendre 49 sol·licituds de prestacions.

Gestió de diferents modalitats d’accés a l’habitatge

L’OMH gestiona diferents modalitats d’habitatge assequible, destinat a unitats de convivència amb dificultats per accedir al mercat lliure, algunes de les quals en situació d’exclusió socioresidencial o de molta vulnerabilitat. Les modalitats principals són: Habitatges de Protecció Oficial de lloguer, habitatge de la Borsa de Mediació, habitatge d’inclusió i habitatges procedents d’entitats bancàries. L’any 2015, la distribució dels habitatges gestionats per l’OMH era la següent:

o Habitatges amb Protecció Oficial. La gestió d’aquests habitatges es desenvolupa, en bona mesura, a través de la societat municipal Vivendes de Girona, SAU. A 2015 l’Ajuntament gestionava 74 habitatges d’HPO de lloguer que tenien un preu mitjà de 284€ mensuals.

o Borsa de Mediació per al Lloguer Social. És gestionada per la Fundació Servei Gironí de Pedagogia Social (SER.GI) mitjançant un conveni de col·laboració amb l’Ajuntament. L’habitatge de la Borsa es dirigeix a unitats de convivència amb dificultat per accedir al mercat de lloguer i amb uns ingressos mínims, al voltant dels 1.000€. S’estima que s’incorporen a la Borsa entre 15 i 20 habitatges l’any. Des de l'equip municipal s'apunta que, tot i que anteriorment s'ha desenvolupat campanyes específiques de captació, aquestes no han tingut un impacte rellevant

Tipologies d'habitatge 2015Habitatges de Protecció Oficial (HPO) 74Habitatges d'Inclusió 54Habitatges amb renda antiga (procedents de Patrimoni) 27Habitatges municipals dins el programa de Borsa de mediació 7Habitatges de la Borsa per al lloguer social (sense els de l'Ajuntament) 108Total habitatges gestionats 270Habitatges procedents d'entitats financeres 19Font: Memòria de l'Oficina Muncipal d'Habitatge 2015

Distribució dels habitatges gestionats per l'OMH el 2015


25

en l'augment del nombre d'habitatges incorporats. El 2015 la Borsa comptava amb un parc de108 habitatges que es llogaven a un preu mensual mitjà de 381€, prop d’un 30% per sota del preu de mercat. Cal destacar l’aportació d’habitatge provinent dels sectors Eixample Nord, Eixample Sud, Santa Eugènia, Can Gibert del Pla, i Carme9. D’acord al que exposa la memòria anual de SER.Gi, el 2015, el 50% de les persones usuàries que es van adreçar a la Borsa van estar derivades a un altre recurs (Càritas, Patronat Sta. Creu, Serveis Socials de l’Ajuntament, etc.). D’altra banda, aproximadament un 16% de les unitats de convivència titulars d’un contracte de la Borsa van tenir algun problema de morositat. Finalment, en la memòria de 2015, SER.GI constata la necessitat d’augmentar el nombre d’habitatges de la Borsa per poder fer front a la creixent demanda d’habitatge de lloguer assequible al municipi.

o Habitatges d’inclusió. Són habitatges que es destinen a persones en situació d’especial vulnerabilitat derivades des de els serveis socials municipals. El 2015 l’OMH gestionava 54 habitatges d’inclusió que es posen a disposició a través d’un contracte de cessió d’ús a un cànon mitjà de 153€. El cànon que es paga per aquests habitatges s’adapta als ingressos de les unitats de convivència que les ocupen, les quals paguen com a màxim un terç dels seus ingressos.

o Habitatges provinents d’entitats bancàries. L’Ajuntament ha realitzat propostes d’adjudicació d’habitatges procedents d’entitats financeres. El 2015 es van realitzar 8 propostes d’adjudicació, i des de 2013 s’ha disposat d’un total de 19 habitatges procedents d’entitats bancàries.

Ajuts a la rehabilitació

L’OMH tramita els ajuts a la rehabilitació de la Generalitat: subvencions per a la rehabilitació d’edificis d’ús residencial. El 2015 es van tramitar 201 ajuts a la rehabilitació d’edificis i habitatges al municipi.

Gestió i tramitació de cèdules d’habitabilitat de segona ocupació

L’OMH gestiona les cèdules d’habitabilitat de segona ocupació. Anteriorment es tramitaven també les cèdules d’habitabilitat de primera ocupació i el certificat d'eficiència energètica, però actualment, per problemes de personal, aquest servei es presta des de l'Oficina del Consell Comarcal. El primer semestre de l’any 2016 es van tramitar 6 ajuts a la rehabilitació, inclosa la inspecció tècnica i l'avaluació prèvia.

Servei de mediació en cas de risc o pèrdua de l’habitatge

El servei de mediació per l’habitatge que ofereix l’Ajuntament de Girona a través de l’Oficina Municipal d’Habitatge té la finalitat d’assessorar i acompanyar a la població en situació de risc de pèrdua o pèrdua de l’habitatge.

9 Veure mapa amb la distribució de l’habitatge de la Borsa per sectors, elaborat per la UMAT inclòs com a annex.


26

Segons les dades de l'informe de seguiment relatiu a l'activitat de l'Oficina Municipal d'Habitatge i la Borsa per al primer semestre de 2016, des de la posada en marxa del servei s’han atès un total de 286 casos per mediació en habitatge, dels quals 163 estan tancats (57%) i 123 es troben en negociació (43%). Durant aquest mateix semestre s’han realitzat 393 atencions, amb una entrada de 52 nous casos; s’han suspès un total de 30 desnonaments; i s’han signat 13 lloguers socials i 4 dacions en pagament. També s’han tramitat 19 casos derivats del protocol de diligències de llançament dels partits judicials de Catalunya.

b) Altres iniciatives municipals en matèria d’habitatge

Unitat Municipal d’Anàlisi Territorial (UMAT)

És la unitat municipal encarregada de la gestió dels sistemes d’informació territorial de l’Ajuntament, que inclouen el servei municipal de cartografia, la gestió del sistema d’informació territorial, i l’elaboració d’estudis d’anàlisi territorial. Aquesta última funció s’organitza a partir de l’Observatori, una plataforma online que l’UMAT utilitza per publicar estudis i bases de dades relatives a demografia, economia, mercat de treball, qualitat de vida, territori, i urbanisme i habitatge al municipi.

Taula de Coordinació Local pel Dret a l’Habitatge

Està integrada per l’Ajuntament de Girona, la Generalitat de Catalunya, els representants de tots els grups municipals i les entitats SER.GI, Càrites Diocesana de Girona, la Plataforma d’Afectats per l’Hipoteca (PAH), el Col·legi d'advocats i el Defensor del Ciutadà. La Taula confecciona i actualitza la guia d’informació per les persones amb problemes hipotecaris, manté contacte amb entitats bancàries per aconseguir la cessió d’habitatges buits i destinar-los a lloguer social, i fa seguiment del servei de mediació hipotecària que du a terme l’OMH.

Comissió de seguiment per a la sanció d’habitatges desocupats

Aquesta comissió és va crear per a garantir la posada en pràctica dels objectius establerts a la “Moció per la sanció dels immobles permanentment desocupats propietat d’entitats financeres i altres grans empreses” aprovada pel ple municipal de 13 de gener de 2014.

c) Actuacions específiques aprovades pel Ple municipal

“Moció per la sanció dels immobles permanentment desocupats propietat d’entitats financeres i altres grans empreses” Aprovada pel ple municipal de 13 de gener de 2014.Les actuacions desenvolupades fins a dia d’avui no han donat els resultats esperats pel que es considera un àmbit de treball i millora prioritari.

d) Ajuts i subvencions municipals

o Ordenança del “Pla especial de conservació i reforma interior del Barri Vell de Girona”, que contempla al Capítol IV “Drets i deures de conservació del patrimoni


27

arquitectònic i del medi ambiental”, i ajuts econòmics per a la conservació i per a la rehabilitació de l'habitatge (arts. 26 i 27). Tanmateix, aquests ajuts no han estat incorporats a les Ordenances fiscals vigents, de manera que no tenen efectes pràctics en l’actualitat.

Respecte a les Ordenances Fiscals de 2016 cal fer esment a:

o Ordenança fiscal reguladora de l'impost sobre construccions, instal·lacions i obres (ICIO) que recull a l'article 4 del Capítol IV “Beneficis fiscals” diversos supòsits de bonificació de la quota de l'impost a determinades obres de rehabilitació, reforma i millora de la sostenibilitat i accessibilitat.

o Ordenança fiscal reguladora de l'impost sobre béns immobles (IBI), que a l’article 8 preveu bonificacions de les quotes pels habitatges de protecció oficial en règim de venda, durant un termini de sis anys a partir de l'exercici següent al de l'atorgament de la qualificació definitiva;pels habitatges i allotjaments de protecció oficial sota el règim de lloguer, pels que la bonificació durarà tot el període de temps al que obligui aquest règim (el Reial Decret Legislatiu 2/2004 estableix una la bonificació obligatòria de tres anys); i pels propietaris d'habitatges que realitzin obres per la instal·lació de captadors tèrmics solars.

o Ordenança fiscal reguladora de les taxes per a l'estudi, anàlisi i expedició de documents, que determina que gaudiran d’una bonificació del 90% de la taxa per l’anàlisi d’expedient de llicències corresponent a comunicacions prèvies i llicències d’obres majors i menors a aquelles obres de reparació, reforma, rehabilitació, restauració, conservació o manteniment que recaiguin sobre immobles que es trobin dintre l’àmbit d’aplicació previst en la convocatòria per a l’atorgament de subvencions a les persones titulars dels immobles directament afectats per les obres de llarga durada del tren d’alta velocitat (BOP de Girona nº 52 de data 17/03/2014) Aquesta bonificació serà vigent per les obres sol·licitades o comunicades fins el dia 31 de desembre de l’any 2017.

o Ordenança fiscal reguladora de la taxa pel servei de clavegueram (articles 6.2 i 6.3), que preveu una bonificació del 90% en relació a la taxa corresponent a l’habitatge que sigui domicili habitual, i als jubilats, pensionistes i altres subjectes passius amb escassa capacitat econòmica, si compleixen els requisits establerts.

o Ordenança fiscal reguladora de la taxa pel servei de recollida i gestió de residus (art. 5),que contempla bonificacions de la taxa corresponent a unitats familiars amb escassa capacitat econòmica i exempció de la quota de la taxa a aquelles persones que acreditin haver estat desnonades en un procediment d’execució hipotecària de l’habitatge habitual, des del dia que van abandonar l’habitatge.

o Ordenança fiscal reguladora de l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (art. 6), que contempla l’exempció de la quota de l'impost a les transmissions realitzades per persones físiques en ocasió de la dació en pagament de l'habitatge habitual del deutor hipotecari o garant d'aquest, per a la cancel·lació de deutes garantits amb hipoteca que recaigui sobre la mateixa, contrets amb entitats de crèdit


28

e) Pressupost Municipal

Els fons disponibles, segons el pressupost de 2016, per a la gestió i desenvolupament de programes d'habitatge, incloses les despeses de funcionament de l’Oficina, són de 270.000€, més 150.000€ del pressupost per ajudes econòmiques a les famílies (habitatge i pobresa energètica).

L'Ajuntament rep transferències de la Generalitat derivades del conveni de l'Oficina d'Habitatge i de la Borsa de Mediació, i durant el 2016 de la Diputació de Girona per a la realització d'estudis.

I.3.2.- Altres recursos

A banda dels recursos estrictament municipals, cal destacar altres agents amb incidència en les polítiques d’habitatge.

Oficina Comarcal d'Habitatge

L'Ajuntament de Girona i el Consell Comarcal del Gironès tenen subscrit un acord de col·laboració de data 10 de gener de 2014 per a la coordinació entre les respectives oficines d'habitatge, a efectes d'optimitzar els recursos disponibles, evitar duplicitats en les gestions i facilitar l'accés als serveis mitjançant una finestreta única a la ciutat de Girona.

Diputació de Girona:

Ofereix assessorament tècnic i informació en matèria d'habitatge per al personal tècnic i per als càrrecs electes sobre normativa, notícies, i en general sobre qüestions relacionades amb l’habitatge. Respecte al suport econòmic a polítiques específiques, l'any 2016 la Diputació de Girona va convocar uns ajuts econòmics als ajuntaments (BOP Girona 29/01/2016) per finançar programes municipals per al foment de la planificació i execució de les polítiques d’habitatge en els seus diferents àmbits (estudis, censos, aplicació de mesures fiscals per afavorir el bon ús de l'habitatge, captació de parc vacant, rehabilitació d’habitatges pel lloguer social,etc.)

Generalitat de Catalunya

El pla vigent és el Decret 75/2014, de 27 de maig, del Pla per al dret a l'habitatge que estableix, entre altres, la delimitació i la concreció de les actuacions susceptibles de ser protegides, els criteris de prioritat en l’actuació pública, el finançament i els ajuts públics a càrrec de la Generalitat i la gestió dels ajuts estatals per portar a terme les actuacions. Un dels seus principals eixos d'actuació és incentivar l’entrada al mercat de lloguer d’habitatges desocupats. Cal recordar que l'article 18 d'aquest Pla estableix incentius o contraprestacions per als propietaris dels habitatges que signen un contracte de lloguer a través de les borses de mediació per al lloguer social:

- Assegurança de cobrament de les rendes, mitjançant el sistema denominat Avalloguer de cobertura de cobrament de les rendes arrendatícies dels


29

contractes de lloguer d’habitatge.

- Assegurança multirisc, que inclou els desperfectes, durant tot el període de durada del contracte de lloguer.

- Assegurança per garantir la defensa jurídica en el cas d’impagaments.

L'Agència de l’Habitatge de Catalunya gestiona el Registre d’Habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant creat a l'empara del Decret Llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària, que incorpora els habitatges adquirits en un procés d’execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària que no disposin d’un contracte que habiliti per a la seva ocupació.

Fons d'habitatges de lloguer

Per Acord de 12 de juny de 2015 signat entre Departament de Territori i Sostenibilitat i diverses entitats municipalistes i associacions es va constituir un Fons d'habitatge de lloguer destinat a polítiques socials, amb la finalitat de a posar a disposició de les persones i famílies en risc d'exclusió residencial, en règim de lloguer social, els habitatges de titularitat pública o privada que l'integrin. L'Ajuntament de Girona està adherit a aquest Fons amb els 160 habitatges del parc propi municipal.

Al marge del Fons estatal, i a l'empara de les determinacions del Reial Decret Llei 27/2012 de mesures urgents per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, es va crear -mitjançant el conveni signat el 17 de gener de 2013 pels Ministeris d'Economia i Competitivitat, Sanitat, Serveis Socials i Igualtat, Foment, Banc d'Espanya, la Federació Espanyola de Municipis i Províncies (FEMP), la Plataforma del Tercer Sector, les patronals bancàries i entitats de crèdit -, el Fons social d'habitatges destinats al lloguer de propietat de les entitats de crèdit. En virtut d'aquest conveni, cada entitat de crèdit participant constituirà el seu propi fons que han de posar a disposició de les possibles persones beneficiàries, de les Entitats Locals o de les entitats que desenvolupen i executen projectes d'inclusió social. La iniciativa està adreçada a les famílies en situació d'especial vulnerabilitat que hagin estat desallotjades del seu habitatge després d'1 de gener de 2008 per l'impagament d'un préstec hipotecari. El lloguer d'aquests habitatges tindrà una durada de dos anys i les rendes oscil·laran entre els 150 € i 400 € mensuals, amb un límit màxim del 30 % dels ingressos nets totals de la unitat familiar.

Càritas Diocesana de Girona

És una entitat de l’Església Catòlica formada per totes les Càritas del Bisbat de Girona, amb personalitat jurídica pròpia, i que té com a objectiu promoure, coordinar, harmonitzar i realitzar l’acció social de la diòcesi. Entre els seus programes d’habitatge per l’any 2015 es troben el programa Pisos d’Acolliment Temporal per la Inclusió (PATI), que consta de 7 habitatges d’inclusió repartits entre Girona, Salt i Figueres; el Projecte Lloguer Social, que actualment gestiona un únic pis a Girona i pretén donar un ús


30

social a pisos cedits sense cost durant un període superior a cinc anys; i el programa Pis Conviu, que consta d’un pis a Girona i que l’any 2015 va atendre onze persones provinents dels centres penitenciaris de Girona i Figueres. Càritas també ofereix suport a famílies endeutades o que estiguin patint pobresa energètica.

Patronat de la Santa Creu de la Selva

És una entitat sense ànim de lucre que construeix i gestiona habitatge protegit a la demarcació de Girona, on durant els últims 50 anys ha construït més de 3.000 habitatges destinats principalment a joves, persones de la tercera edat i col·lectius amb dificultats. L’Ajuntament i el Patronat van signar un conveni, amb data 17 de maig de 2010, per al projecte “Accés Nord”, el qual permetia a l’Ajuntament obtenir part dels habitatges per a gent gran i part de les habitacions per a allotjaments d’urgència que incloïa el projecte a canvi d’una bonificació de l’impost de construccions, instal·lacions i obres (ICIO) i de la llicència d’activitat. El Patronat també col·labora amb administracions i entitats socials per oferir habitatges de lloguer a preus assequibles.

SER.GI

És una fundació privada sense ànim de lucre que ofereix serveis socials en diferents àmbits a la demarcació de Girona. En l’àmbit de l’habitatge, SER.Gi ofereix serveis de mediació -directament o mitjançant convenis per a la creació de Borses de Mediació municipals- i disposa d’habitatges assequibles a diferents poblacions, entre elles Girona.

Sobre els recursos en matèria d’habitatge

La Borsa es considera un instrument útil per facilitar l’accés l’habitatge a persones amb rendes baixes i dificultat per accedir al mercat lliure. Tot i així, des de SER.GI es destaca la necessitat d’incorporar més habitatge a la Borsa per poder atendre les sol·licituds rebudes. La millora dels incentius que ofereix la Borsa, acompanyat d’una major difusió del servei, pot ajudar a incrementar la captació d’habitatge actual.

Els habitatge de La Borsa es situen de manera majoritària en els sectors on es concentren el major percentatge d’habitatge buit, amb l’excepció del Barri Vell i Mercadal.

A dia d’avui les mesures penalitzadores que s’han portat a terme no han permès incrementar el parc d’habitatge assequible al municipi i garantir la funció social de la propietat. La millora del procediment jurídic en aquest sentit té potencial per incrementar el volum d’habitatge assequible.


31

Actualment l’OMH tramita les ajudes de la Generalitat per a la rehabilitació d’edificis i habitatge. La millora del parc residencial, si bé és una acció positiva en termes generals, no suposa per si mateixa una de les condicions d’assequibilitat de l’habitatge. Tot al contrari, la millora del parc pot anar associada a un increment dels preus de l’habitatge i per tant a un augment de les dificultats per accedir-hi per part de la població. Vincular ajudes a la rehabilitació dels habitatges, impulsades des de l’ajuntament, a la seva mobilització cap a habitatge assequible o al manteniment de les condicions d’assequibilitat actuals, podria contribuir a ampliar el parc d’habitatge assequible a la Ciutat.

En relació als dos punts anteriors, la disposició d'unes ordenances específiques relacionades amb els habitatges buits -que facin referència a les mesures penalitzadores o el programa d'inspeccions-, sumades a la “Moció per la sanció dels immobles permanentment desocupats propietat d’entitats financeres i altres grans empreses” aprovada pel ple municipal de 13 de gener de 2014, així com unes ordenades sobre el deure de conservació, poden contribuir a l’ampliació del parc d’habitatge assequible al municipi per aquest vies.

És important constatar el fet que l’impuls de les polítiques d’habitatge implica àrees municipals diferents: principalment habitatge, serveis socials i urbanisme. En aquest sentit, la coordinació i acció conjunta d’aquestes tres àrees és clau per tal de potenciar l’acció municipal en aquest camp. Al treball interdisciplinari de l’Ajuntament s’ha de sumar el treball de coordinació que ja es porta a terme en el marc de la Taula de Coordinació Local pel Dret a l’Habitatge i la Comissió de seguiment per a la sanció d’habitatges desocupats.

La millora o impuls de nous instruments per a la mobilització del parc d’habitatge pot requerir de recursos humans i d’econòmics addicionals.

La dinàmica del mercat de l’habitatge i el mercat turístic són factors que poden anar en contra la mobilització del parc d’habitatge vacant cap a habitatge assequible. L’impuls d’instruments o polítiques que permetin la seva regulació i control públic poden ser fonamentals de cara a garantir el dret a l’habitatge i el dret a la Ciutat per part de la població.

L’existència al municipi d’organitzacions que gestionen habitatge social i assequible com SER.GI, el Patronat de la Santa Creu i Càritas Diocesana suposa una oportunitat per a l’Ajuntament per seguir col·laborant-hi per millorar o impulsar nous instruments de cara a la mobilització del parc vacant cap a habitatge assequible.


32

Diagrama resum dels òrgans i recursos en matèria d'habitatge


33

II.- PROPOSTES D'ACTUACIÓ

Tenint en compte el marc normatiu existent i l‘anàlisi i diagnosi incorporats als anteriors apartats, a continuació es desenvolupa una proposta d'acció municipal per a la mobilització del parc d'habitatge vacant cap a habitatge assequible al municipi de Girona. En primer lloc es defineix un marc estratègic pel desplegament de les mesures que es plantegen i posteriorment es fa una descripció detallada de les diferents actuacions proposades.

II.1. Marc estratègic

II.1.1. Línies d'actuació

L’objectiu principal al que han de respondre les propostes és augmentar el parc d’habitatge assequible al municipi mitjançant la mobilització del parc d’habitatge buit. Per fer-ho es plantegen quatre línies d'actuació:

A. Impuls de les mesures de foment i col·laboració

B. Intervenció en relació a l'ús anòmal i la manca de conservació de l'habitatge

C. Ampliació del parc d'habitatge públic

D. Millora del funcionament intern

A. Impuls de les mesures de foment i col·laboració

Es considera fonamental impulsar i potenciar les diferents mesures de foment i col·laboració que afavoreixin que els habitatges buits de titularitat privada esdevinguin habitatges assequibles, facilitant l'accés a l'habitatge a persones que troben dificultats per accedir al mercat d'habitatge lliure o que es troben en situació de vulnerabilitat o d'exclusió residencial.

En el marc d'aquesta línia es proposen cinc mesures principals: A1. Potenciació de la Borsa de Mediació per al Lloguer Social, A2. Activació del programa de cessió d'habitatge, A3. Impuls de la masoveria urbana, A4. Impuls de l'habitatge cooperatiu, A5. Convenis de col·laboració. En sisè lloc, es destaquen els ajuts a la rehabilitació (A6) com incentiu vinculat a les diferents mesures, que pot contribuir a facilitar la mobilització d'aquells habitatges en més mal estat cap a habitatge assequible.

Entre totes les mesures destaca especialment la potenciació de la Borsa de Mediació per al Lloguer Social com a actuació que es considera clau per a la mobilització del parc vacant i l'ampliació del parc d'habitatge assequible a curt termini. En aquest sentit, es considera que la millora dels incentius que ofereix la Borsa, tals com garanties, subvencions i facilitats de gestió, és una de les actuacions prioritàries a adoptar de cara a la mobilització de parc vacant cap a habitatge assequible. Com a precedent proper, tot i ser un context diferent, recentment la ciutat de Barcelona ha apostat de manera ferma per la millora d'aquest instrument. Tot i que encara és aviat per treure'n conclusions, es destaca un augment important de l'interès pel programa per part de persones propietàries d'habitatge buit i l'increment del ritme d'habitatges mobilitzats.


34

Per a la mobilització del parc vacant, l'Ajuntament també pot activar un programa de cessió d'habitatge pel qual l'Ajuntament esdevingui cessionari directe de l'habitatge enlloc d'intermediari entre privats com en el cas de la Borsa10. Tanmateix, en la mesura que aquest programa pot competir amb la captació d'habitatge a través de la Borsa, és fonamental treballar en l'encaix entre els dos programes. De nou l'exemple de Barcelona pot ser d'utilitat en aquest sentit. Anteriorment a la millora de la Borsa, Barcelona va activar el programa de cessió d'habitatge gestionat mitjançant un conveni amb la fundació Habitat 3, com a entitat especialitzada, amb l'objectiu de mobilitzar 250 habitatges per a destinar a persones en situació d'emergència habitacional. Un cop s'ha assolit aquest objectiu, s'ha optat per potenciar i millorar la Borsa d'Habitatge, ampliant les garanties, subvencions i facilitats d'aquesta -assolint pràcticament les garanties del programa de cessió-, i per treballar en la mobilització d'habitatge assequible a través d'aquest instrument.

Les mesures d'impuls a la masoveria urbana i de l'habitatge cooperatiu en cessió d'ús permeten la mobilització d'habitatge buit cap a habitatge assequible a través de la implementació de models no especulatius, que prioritzen el valor d'ús de l'habitatge en front el seu valor de canvi. És el cas de la masoveria urbana, facilitant acords entre privats pels quals es disposa d'habitatge assequible a canvi de portar a terme millores a l'habitatge prèviament acordades. En el cas de l'habitatge cooperatiu, l'acord entre privats consisteix en que les cooperatives desenvolupin habitatge en cessió d'ús mitjançant la rehabilitació d'edificis buits a canvi del pagament d'un cànon anual vinculat a un contracte de dret de superfície o, fins i tot, l'adquisició de l'edifici.

Finalment, els convenis permeten establir marcs de col·laboració en situacions específiques, que facilitin la mobilització d'un volum significatiu d'habitatge (per exemple amb grans propietaris com entitats financeres).

Es considera fonamental que la millora i implementació de les mesures plantejades, especialment A1, A2, A3 i A4, vagi acompanyada d'una campanya de comunicació i difusió que interpel·li a la ciutadania en dos sentits: d'una banda, posant en valor la possibilitat de donar un ús social a l'habitatge per contribuir a garantir un dret bàsic, tot obtenint un rendiment econòmic. D'altra banda, posant en valor els incentius associats a aquestes mesures pel que fa a garant

estratÈgies i actuacions a l'abast municipal per a la mobilitzaciÓ del parc … · 2018-02-14 ·...

Documents