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E S T I M A C I Ó N D E L VA LO R R A ZO N A B L E D E L A S C U OTA S Y D E

L A S I N V E R S I O N E S

F O N D O D E I N V E R S I Ó N I N D E P E N D E N C I A

R E N TA S I N M O B I L I A R I A S

A L 3 1 D E D I C I E M B R E D E 2 0 1 7

VERSIÓN FINAL

MARZO 2018

Estimación del Valor Razonable Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias Marzo 2018

i

Resumen Ejecutivo

En este documento se presenta la estimación realizada por Mario Corbo y Asociados del valor

razonable de las cuotas de Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias y de las

inversiones que éste mantiene en acciones de distintas sociedades, esto al 31 de diciembre de 2017.

El fondo posee participación accionaria directa en ocho sociedades, las que en su mayoría actúan

como vehículos para invertir en activos inmobiliarios, principalmente generadores de renta, tales

como edificios de oficinas, locales comerciales y centros de bodegaje. Estas sociedades son:

• Bodenor Flexcenter S.A.

• Inmobiliaria Descubrimiento SpA

• Inmobiliaria Mixto Bucarest SpA

• Inmobiliaria Plaza Araucano SpA

• Rentas Inmobiliarias SpA

• Rentas Retail SpA

• Constitution Real Estate Corp.

• Limitless Horizon Limited

Para la valorización de las cuotas del Fondo se utilizó el método de dividendos descontados,

considerando las distribuciones que se proyecta que el Fondo realice a futuro a sus aportantes.

En el caso de las inversiones en sociedades, se empleó preferentemente el método de flujo de caja

libre de los activos, tomando en cuenta las características de cada propiedad, sus contratos vigentes

y las proyecciones de mercado. En los casos de propiedades que no generan renta, como pueden

ser algunos terrenos, o que se considera que no son parte del foco principal del negocio, como

pueden ser propiedades habitacionales, el método utilizado correspondió al de comparación de

mercado, utilizando como base las tasaciones disponibles.

El valor cuota se estimó en CLP 17.551, equivalente a un valor del patrimonio de M CLP 443.421.778.

Concepto Valor en M CLP Valor en CLF

Valor económico del patrimonio del fondo 443.421.778 16.546.737

Número de cuotas suscritas y pagadas 25.264.785

Valor económico por cuota 17,551 0,655


ii

El valor razonable de las inversiones que Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias

mantiene en acciones de sociedades al 31 de diciembre de 2017 se detalla en la siguiente tabla:

Nombre de la sociedad Valor razonable de la inversión del fondo (M CLP)

Bodenor Flexcenter S.A. 24.048.142

Inmobiliaria Descubrimiento SpA 76.986.018

Inmobiliaria Mixto Bucarest SpA 5.984.614

Inmobiliaria Plaza Araucano SpA 19.171.242

Rentas Inmobiliarias SpA 19.933.716

Rentas Retail SpA 523.180

Constitution Real Estate Corp (*) 2.038.242

Limitless Horizon Limited (*) 26.497.286 (*) Los valores de ambas sociedades están directamente relacionados, puesto que ambas forman parte de la estructura societaria a través de la cual se invierte en propiedades en EE. UU..


1

Índice

1 Introducción ..............................................................................................................................4 2 Estructura de propiedad de las inversiones ...............................................................................5 3 Descripción de los activos subyacentes .....................................................................................5

3.1 Bodenor Flexcenter S.A. .....................................................................................................6

3.2 Inmobiliaria Descubrimiento SpA .......................................................................................7

3.3 Inmobiliaria Mixto Bucarest SpA ........................................................................................8

3.4 Inmobiliaria Plaza Araucano SpA ........................................................................................9

3.5 Rentas Inmobiliarias SpA ..................................................................................................10

3.6 Rentas Retail SpA..............................................................................................................11

3.7 Constitution Real Estate Corp. ..........................................................................................12

3.8 Limitless Horizon Limited .................................................................................................12

3.9 Inmobiliaria Plaza Constitución SpA .................................................................................13

4 Metodología de valorización ...................................................................................................14 4.1 Valor cuota del Fondo ......................................................................................................14

4.2 Valor razonable de las inversiones del Fondo ..................................................................17

5 Valorización de las cuotas del Fondo .......................................................................................20 5.1 Resultado de la valorización .............................................................................................20

5.2 Estados Financieros proyectados del Fondo .....................................................................21

5.2.1 Balance .....................................................................................................................21

5.2.2 Estado de resultados ................................................................................................22

5.2.3 Flujos de caja y distribuciones a aportantes .............................................................22

5.3 Análisis de sensibilidad .....................................................................................................23

6 Valorización de las inversiones del Fondo ...............................................................................24 6.1 Bodenor Flexcenter S.A. ...................................................................................................24

6.2 Inmobiliaria Descubrimiento SpA .....................................................................................26

6.3 Mixto Bucarest SpA ..........................................................................................................27

6.4 Inmobiliaria Plaza Araucano SpA ......................................................................................29



6.7 Constitution Real Estate Corp ...........................................................................................34

6.8 Limitless Horizon Limited .................................................................................................36


2


7 Principales supuestos ..............................................................................................................39 7.1 Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias .................................................39

7.1.1 Duración del Fondo ..................................................................................................39

7.1.2 Ingresos ....................................................................................................................39

7.1.3 Costos y gastos .........................................................................................................39

7.2 Bodenor Flexcenter S.A. ...................................................................................................41

7.2.1 Ingresos ....................................................................................................................41

7.2.2 Costos y gastos .........................................................................................................42

7.2.3 Otros .........................................................................................................................42

7.2.4 Tasa de descuento ....................................................................................................43

7.2.5 Otros activos .............................................................................................................43

7.3 Inmobiliaria Descubrimiento SpA .....................................................................................43

7.3.1 Ingresos ....................................................................................................................44

7.3.2 Costos y gastos .........................................................................................................45

7.3.3 Otros (flujos) .............................................................................................................46


7.3.5 Otros activos .............................................................................................................46

7.4 Inmobiliaria Mixto Bucarest SpA ......................................................................................47

7.4.1 Ingresos ....................................................................................................................47

7.4.2 Costos y gastos .........................................................................................................47

7.4.3 Otros (flujos) .............................................................................................................48


7.5 Inmobiliaria Plaza Araucano SpA ......................................................................................48

7.5.1 Ingresos ....................................................................................................................49

7.5.2 Costos y gastos .........................................................................................................49

7.5.3 Otros (flujos) .............................................................................................................50


7.5.5 Otros activos .............................................................................................................50


7.6.1 Ingresos ....................................................................................................................51

7.6.2 Costos y gastos .........................................................................................................53

7.6.3 Otros (flujos) .............................................................................................................53


7.6.5 Otros activos .............................................................................................................54


7.7.1 Ingresos ....................................................................................................................54

7.7.2 Costos y gastos .........................................................................................................55


3

7.7.3 Otros .........................................................................................................................55



7.8.1 Ingresos ....................................................................................................................56

7.8.2 Costos y gastos .........................................................................................................57

7.8.3 Otros (flujos) .............................................................................................................57


7.8.5 Otros activos .............................................................................................................58

7.9 Constitution Real Estate Corp. y Limitless Horizon Limited ..............................................59

8 Declaración de responsabilidad ...............................................................................................60


4

1 Introducción En este documento se presenta la estimación realizada por Mario Corbo y Asociados del valor

razonable de las cuotas de Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias (el “Fondo”) y de

las participaciones que éste posee en acciones de distintas sociedades al 31 de diciembre de 2017

(la “Fecha de Valorización”).

El Fondo posee participación accionaria directa en ocho sociedades (las “Sociedades”), las que en

su mayoría actúan como vehículos para invertir en activos inmobiliarios, principalmente

generadores de renta, tales como edificios de oficinas, locales comerciales y centros de bodegaje.

Sociedad Tipos de activo inmobiliario

Bodenor Flexcenter S.A. Centros de bodegaje

Inmobiliaria Descubrimiento SpA Oficinas, locales comerciales y terrenos

Acciones de sociedades que invierten en activos inmobiliarios

Inmobiliaria Mixto Bucarest SpA Oficinas y locales comerciales

Inmobiliaria Plaza Araucano SpA Oficinas

Rentas Inmobiliarias SpA Oficinas y locales comerciales

Rentas Retail SpA Locales comerciales

Constitution Real Estate Corp. Acciones de sociedades que invierten en activos inmobiliarios

Limitless Horizon Limited Deuda de sociedades que invierten en activos inmobiliarios

Además, el Fondo posee participación indirecta, a través de las Sociedades, en otras sociedades con

inversiones inmobiliarias:

Sociedad Tipos de activo inmobiliario Accionista directo

Inmobiliaria Plaza Constitución SpA

Oficinas y locales comerciales Inmobiliaria Descubrimiento SpA

Sociedades en EE. UU. (1) Oficinas, locales comerciales y centros de bodegaje

Constitution Real Estate Corp.

Para la valorización de las cuotas del Fondo se utilizó el método de dividendos descontados,

considerando las distribuciones que se proyecta que el Fondo realice a futuro a sus aportantes.

En el caso de las inversiones en sociedades, se empleó preferentemente el método de flujo de caja

libre de los activos, tomando en cuenta las características de cada propiedad, sus contratos vigentes

y las proyecciones de mercado. En los casos de propiedades que no generan renta, como pueden

ser algunos terrenos, o que se considera que no son parte del foco principal del negocio, como

pueden ser propiedades habitacionales, el método utilizado correspondió al de comparación de

mercado, utilizando como base las tasaciones disponibles.

(1) Las sociedades son Rentas USA Corp., Rentas Citi Centre Inc. y Reus Westgate Inc.


5

2 Estructura de propiedad de las inversiones

El Fondo posee inversiones directas en siete sociedades, las que a su vez poseen distintos bienes

raíces y en algunos casos, participación en otras sociedades inmobiliarias cuyos principales activos

corresponden a bienes raíces:

(*) No posee una participación accionaria, sino que invierte a través de deuda.

3 Descripción de los activos subyacentes

Los activos subyacentes a las inversiones del Fondo corresponden a propiedades inmobiliarias como

edificios de oficinas, locales comerciales y centros de bodegaje, contando también con algunos

terrenos y propiedades habitacionales. En esta sección se presenta información sobre las

propiedades inmobiliarias de cada Sociedad, incluidas aquellas en las que el Fondo participa de

forma indirecta.

En el caso de propiedades cuya valorización se realizó en base a la proyección de flujos, la

información presentada incluye la superficie arrendable (2), vacancia y el canon de renta promedio

de los contratos vigentes a la Fecha de Valorización. En el caso de las propiedades valorizadas a

partir de la estimación de su valor de mercado, según comparables, la información que se presenta

corresponde a su superficie.

(2) La suma de las obras principales como oficinas y locales comerciales. No incluye obras complementarias, como bodegas y estacionamientos, salvo caso que sean consideradas obras principales, como es el caso de los centros de bodegaje.

50,00%

99,99% 100,00% 100,00% 50,00% 100,00%

20,00%

20,00%

100,00%

Fondo de Inversión Independencia

Rentas Inmobiliarias

ConstitutionReal Estate

Corp.

Rentas RetailSpA

Rentas Inmobiliarias SpA

Inmobiliaria Plaza Araucano SpA

Inmobiliaria Descubrimiento SpA

Inmobiliaria Plaza Constitución SpA

BodenorFlexcenter S.A.

LimitlessHorizon Limted

99,99%

Inmobiliaria Mixto Bucarest SpA

100,00%

Rentas USA Corp.

Rentas Citi Centre Inc.

Reus WestgateInc.

Sociedades inmobiliarias en EE. UU.

(*) 100,00%


6

3.1 Bodenor Flexcenter S.A. Bodenor Flexcenter posee un conjunto de centros de bodegaje, ubicados en las regiones

Metropolitana, del Bio Bio y de Los Lagos. Además, la sociedad cuenta con terrenos eriazos

colindantes a algunos de los centros.

La siguiente tabla presenta las principales características de las propiedades, junto con el nivel de

vacancia y canon promedio de sus contratos a la Fecha de Valorización.

Nombre del activo Tipo Ubicación (comuna)

Superficie arrendable (m2)

Vacancia Canon promedio

(CLF/m2)

Lo Boza 441 Centro de bodegaje Pudahuel 45.197 i/c i/c

Centro Unilever Centro de bodegaje Lampa 54.753 i/c i/c

Av. La Montaña 1660 Centro de bodegaje Lampa 25.971 i/c i/c

Marco Polo 9038 Centro de bodegaje Hualpén 12.587 i/c i/c

Bernardino 1997 Centro de bodegaje Puerto Montt

3.902 i/c i/c

Lo Boza 107 Centro de bodegaje Pudahuel 29.212 i/c i/c

Lo Boza 120 (3) Centro de bodegaje Pudahuel 105.164 i/c i/c

Panamericana km 19(4) Centro de bodegaje Colina 30.326 i/c i/c

Enea fase I Centro de bodegaje Pudahuel 136.753 (5) i/c i/c

Enea fase II Centro de bodegaje Pudahuel 88.625 (6) i/c i/c

Nota: por temas de confidencialidad se ha eliminado información de la tabla, reemplazándola por i/c (información confidencial)

Por otro lado, se presenta la información relacionada con los terrenos que actualmente no forman

parte operativa de los centros.

Nombre del activo Ubicación (comuna) Tipo Superficie (m2) Situación

Enea fase I Pudahuel Terreno 40.834 Sin construcciones

Enea fase II Pudahuel Terreno 172.734 Sin construcciones

Bernardino 1997 Puerto Montt Terreno 7.234 Sin construcciones

(3) Centros I, II, III y Cordillera. (4) La información sobre la situación de este centro se obtuvo de una tasación. (5) Incluye parques 1 al 9. (6) Incluye parques 10 al 12.


7

3.2 Inmobiliaria Descubrimiento SpA Inmobiliaria Descubrimiento SpA posee distintos tipos de propiedades, entre los que destacan

edificios de oficinas y locales comerciales. Del total de propiedades existe el caso de un terreno en

arriendo, denominado Valle Lo Aguirre, en el que la sociedad no es la propietaria.






(CLF/m2)

Av. del Cóndor 760 Oficinas Huechuraba 4.553 i/c i/c

Edificio 7 - El Cóndor 520

Oficinas Huechuraba 6.078 i/c i/c

General Bari 85 Oficinas Providencia 657 i/c i/c

Providencia 655 Oficinas Providencia 12.400 i/c i/c

Oficinas Espacio M Oficinas y local

comercial Santiago 9.052 i/c i/c

Apoquindo 4217 Locales comerciales Las Condes 608 i/c i/c

Bandera 201 Locales comerciales Santiago 10.147 i/c i/c

Del Salvador 329 Locales comerciales Puerto Varas

1.364 i/c i/c

Isidora Goyenechea 2872

Locales comerciales Las Condes 693 i/c i/c

Isidora Goyenechea 2874

Locales comerciales Las Condes 327 i/c i/c

La Florida 9624 Locales comerciales La Florida 370 i/c i/c

Las Condes 11090 Locales comerciales Vitacura 628 i/c i/c

Las Condes 9050 Oficinas y locales

comerciales Las Condes 3.524 i/c i/c

Manzo Melipilla Locales comerciales Melipilla 3.239 i/c i/c

Nueva York 77 - Ahumada 86

Locales comerciales Santiago 1.679 i/c i/c

Salvador 42 Locales comerciales Providencia 535 i/c i/c

Strip Center Los Carrera

Locales comerciales Concepción 3.433 i/c i/c

Laguna Sur 9660 2AB

Centro de bodegaje Pudahuel 62.883 i/c i/c

Valle Lo Aguirre (7) Terreno Pudahuel 17.680 i/c i/c


(7) Corresponde a un terreno arrendado por Inmobiliaria Descubrimiento, la cual a su vez lo subarrienda a una estación de servicio.


8

Adicionalmente a las propiedades de la tabla anterior, cuyo foco es la generación de renta a partir

de los contratos de arrendamiento, la sociedad posee otras propiedades cuyo destino sería el

desarrollo de proyectos comerciales destinados a la renta.


Américo Vespucio 1600 LT10 C1

Cerrillos Terreno 83.038 Sin construcciones

La Florida 9612 La Florida Terreno 1.489 Tiene infraestructura para lavado de autos

Las Condes 11340 Vitacura Terreno 462 (*) Tiene una casa




Las Verbenas 9117 Las Condes Terreno 454 Sin construcciones

Luis Beretta Porcel 2031 Arica Terreno 42.003 Con algunas

construcciones

Providencia 655 (8) Providencia Terreno 2.246 Fracción de un terreno mayor

Terreno Alcalde Délano Lo Barnechea Terreno 9.369 Sin construcciones

(*) Casa que pertenece a un condominio. La superficie indicada incluye 69 m2 de áreas comunes.

3.3 Inmobiliaria Mixto Bucarest SpA Inmobiliaria Mixto Bucarest posee un edificio de oficinas, con una placa comercial, ubicado en

Providencia.

La siguiente tabla presenta las principales características del edificio Puente Suecia, junto con el

nivel de vacancia y canon promedio de sus contratos a la Fecha de Valorización.




(CLF/m2)

Puente Suecia Oficinas y locales

comerciales Providencia 8.528 i/c i/c


(8) Corresponde a una fracción de terreno, dentro de la propiedad fusionada entre Providencia 655, Salvador 42 y General Bari 85, donde se tendría planificado el desarrollo de un nuevo proyecto inmobiliario.


9

3.4 Inmobiliaria Plaza Araucano SpA Inmobiliaria Plaza Araucano posee un edificio de oficinas en el sector de Nueva Las Condes y un

departamento residencial en el mismo sector.

La siguiente tabla presenta las principales características del edificio Cerro El Plomo 6000, junto con

el nivel de vacancia y canon promedio de sus contratos a la Fecha de Valorización.

Nombre del activo Tipo Ubicación

(comuna/sector) Superficie

arrendable (m2) Vacancia

Canon promedio (CLF/m2)

Cerro El Plomo 6000 Oficinas Las Condes /

Nueva Las Condes 26.879 i/c i/c


En el caso del departamento, para el cual se consideró su valor de mercado por comparación, sus

principales características son:


Manquehue Norte 600 Las Condes Residencial 129 Departamento en edificio residencial


10

3.5 Rentas Inmobiliarias SpA La cartera de propiedades de Rentas Inmobiliarias SpA consiste en locales comerciales y oficinas.

Parte importante de estas propiedades corresponden a sucursales bancarias.

La siguiente tabla, que está dividida en dos por su tamaño, presenta las principales características

de las propiedades, junto con el nivel de vacancia y canon promedio de sus contratos a la Fecha de

Valorización.




(CLF/m2)

Alameda 288 Local comercial Santiago 410 i/c i/c

Apoquindo 3001 Oficina y local

comercial Las Condes 1.160 i/c i/c

Balmaceda 540 Local comercial La Serena 671 i/c i/c

Colón 398 Local comercial Los Ángeles 647 i/c i/c

Colón 657 Local comercial Talcahuano 701 i/c i/c

El Cóndor 820 Oficinas Huechuraba 2.959 i/c i/c

Coyancura 2283 Oficinas Providencia 4.026 i/c i/c

Concha Y Toro 260 Local comercial Puente Alto 202 i/c i/c

Ecuador 104 Local comercial Viña del

Mar 616 i/c i/c

Moneda 893 Local comercial Santiago 394 i/c i/c

Estado 370 Local comercial Curicó 705 i/c i/c

Gran Avda. 5120 Local comercial San Miguel 393 i/c i/c

Huérfanos 770 Oficinas y local


Irarrázaval 3329 Local comercial Ñuñoa 437 i/c i/c

Las Condes 11380 Oficinas y local

comercial Vitacura 1.026 i/c i/c

Magallanes 944 Local comercial Punta Arenas

596 i/c i/c

Manuel Rodríguez 840

Local comercial San

Fernando 427 i/c i/c

Matta 624 Local comercial Osorno 758 i/c i/c

21 de Mayo 115 Local comercial Arica 521 i/c i/c

Morandé 115 Oficinas y local


Nueva de Lyon 072 Oficinas Providencia 3.199 i/c i/c

Nueva Providencia 1919

Local comercial Providencia 414 i/c i/c

Ramón Freire 1783 Local comercial Maipú 350 i/c i/c



11




(CLF/m2)

Pajaritos 1605 Local comercial Maipú 857 i/c i/c

Pajaritos 2222 Local comercial Maipú 235 i/c i/c

Príncipe De Gales 7085

Local comercial La Reina 285 i/c i/c

Prat 177 Local comercial San Felipe 343 i/c i/c

Prat 495 Local comercial San

Bernardo 333 i/c i/c

Providencia 1422 Local comercial Providencia 226 i/c i/c

Ramón Picarte 370 Local comercial Valdivia 842 i/c i/c

San Martín 2668 Local comercial Antofagasta 1.248 i/c i/c

Agustinas 799 - San Antonio 205

Local comercial Santiago 218 i/c i/c

Ignacio Serrano 276 Local comercial Iquique 634 i/c i/c

Uno Sur 1118 Local comercial Talca 673 i/c i/c


Las principales características del terreno ubicado en Romeral, el que se encuentra arrendado a una

estación de servicio y que fue valorizado empleando el valor de tasación, son:


Romeral Curicó Romeral Terreno 15.000 Opera una estación

de servicio

3.6 Rentas Retail SpA Rentas Retail posee locales comerciales distribuidos en dos propiedades distintas, ubicadas en las

ciudades de Santiago y Valdivia. Ambas propiedades presentan un nivel alto de vacancia a la Fecha

de Valorización.






(CLF/m2)

Apoquindo Valdepeñas Locales

comerciales Las Condes 369 i/c i/c

Independencia 491 Locales

comerciales Valdivia 630 i/c i/c



12

3.7 Constitution Real Estate Corp. A través de esta sociedad el Fondo invierte en propiedades, principalmente oficinas y centro de

bodegaje, en EE. UU.. Constitution Real Estate posee participación en distintas sociedades que son

las que finalmente poseen las propiedades en cuestión.

Las propiedades en las que la sociedad posee participación indirectamente son las siguientes.

Nombre Ubicación (país/estado) Tipo

Ogden EE. UU./Illinois Oficinas

Citi Centre EE. UU./Florida Locales comerciales

Westgate EE. UU./New Jersey Oficinas

Harbor South EE. UU./Massachusetts Oficinas

G-Tech EE. UU./Rhode Island Oficinas

K & L Gates EE. UU./Pennsylvania Oficinas

Britax EE. UU./South Carolina Centro de bodegaje

Crate & Barrel I EE. UU./North Carolina Centro de bodegaje

Crate & Barrel II EE. UU./North Carolina Centro de bodegaje

United Technology EE. UU./North Carolina Centro de bodegaje

Lucky Country EE. UU./North Carolina Centro de bodegaje

Magma Tech EE. UU./North Carolina Centro de bodegaje

Greenheck EE. UU./North Carolina Centro de bodegaje

Amesbury EE. UU./North Carolina Centro de bodegaje

Plastiflex EE. UU./North Carolina Centro de bodegaje

Lenovo EE. UU./North Carolina Centro de bodegaje

3.8 Limitless Horizon Limited Limitless Horizon Limited es una sociedad a través de la cual se financia parte de las inversiones

realizadas en EE. UU. en sociedades inmobiliarias (las mismas en las que se invierte a través de

Constitution Real Estate Corp.. A la Fecha de Valorización los activos de la sociedad están

constituidos en un 99,97% por cuentas por cobrar a entidades relacionadas.


13

3.9 Inmobiliaria Plaza Constitución SpA El Fondo invierte en forma indirecta, a través de Inmobiliaria Descubrimiento SpA, en Inmobiliaria

Plaza Constitución. Esta sociedad posee un conjunto de tres edificios de oficinas, denominado Plaza

San Damián, un terreno eriazo que colinda con éstos y un proyecto de dos torres de oficinas en su

etapa final de desarrollo, a la espera de la recepción municipal (9).

La siguiente tabla presenta las principales características de Plaza San Damián, junto con el nivel de


Nombre del activo Tipo Ubicación

(comuna/sector) Superficie

arrendable (m2) Vacancia

Canon promedio (CLF/m2)

Plaza San Damián Oficinas y locales

comerciales Las Condes / San

Damián 23.259 i/c i/c


Las principales características de los otros activos de la sociedad, incluyendo el terreno eriazo y el

desarrollo de dos torres de oficinas se presentan a continuación.


Plaza San Damián – Lote B3

Las Condes Terreno 6.193 Sin construcciones

Las Condes 11.740 Vitacura Proyecto 20.206 (10) Proyecto de oficinas

en desarrollo

(9) Según se indica en la tasación de Valued a noviembre de 2017. (10) Superficie de oficinas y locales comerciales, según la tasación de Valued.


14

4 Metodología de valorización

4.1 Valor cuota del Fondo El valor de las cuotas del Fondo a la Fecha de Valorización se determinó en base al valor económico

estimado para su patrimonio y a la cantidad de cuotas suscritas y pagadas.

𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑐𝑢𝑜𝑡𝑎 =𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑒𝑐𝑜𝑛ó𝑚𝑖𝑐𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑖𝑜

𝑛° 𝑑𝑒 𝑐𝑢𝑜𝑡𝑎𝑠 𝑠𝑢𝑠𝑐𝑟𝑖𝑡𝑎𝑠 𝑦 𝑝𝑎𝑔𝑎𝑑𝑎𝑠

El valor del patrimonio del Fondo corresponde al valor presente de las distribuciones que se espera

que se realicen a futuro a los aportantes, considerando además todos los aportes de capital que se

realicen al Fondo. Además se supuso que el Fondo opera a perpetuidad, es decir, que se renueva

indefinidamente, por lo que se estima su valor residual una vez concluido el horizonte explícito de

proyección. Finalmente se le agrega el valor de los activos que actualmente posee en cartera y que

no fueron considerados en la generación futura de flujos, como son terrenos para desarrollos de

proyectos de renta y proyectos en desarrollo (11).

De acuerdo con lo anterior, se determinó el valor del patrimonio a partir de la siguiente fórmula:

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑒𝑐𝑜𝑛ó𝑚𝑖𝑐𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑖𝑜

= ∑−𝐴𝑝𝑜𝑟𝑡𝑒𝑠𝑡 + 𝐷𝑖𝑠𝑡𝑟𝑖𝑏𝑢𝑐𝑖ó𝑛𝑡

(1 + 𝑟𝑝)𝑡

𝑛

𝑡=1

+𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑅𝑒𝑠𝑖𝑑𝑢𝑎𝑙

(1 + 𝑟𝑝)𝑛 + 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜𝑠 𝑛𝑜 𝑔𝑒𝑛𝑒𝑟𝑎𝑑𝑜𝑟𝑒𝑠 𝑑𝑒 𝑓𝑙𝑢𝑗𝑜𝑠

Donde:

• t corresponde a los meses considerados en el período de proyección.

• n corresponde al horizonte explícito empleado en la proyección, el cual corresponde a 180

meses.

• Aportest corresponde a los aportes de capital que se espera que realicen los aportantes al

Fondo en el período t. Dado que no se sabe de posibles futuras inversiones del Fondo, se

supuso que no se realizarán aumentos de capital.

(11) Se definió como proyectos en desarrollo todos aquellos que, independientemente de su nivel de avance, a la Fecha de Valorización aún no cuenta con los permisos necesarios para poder comenzar a ser explotados.


15

• Distribuciónt corresponde al dinero que se espera que el Fondo distribuya a sus aportantes

en el período t, el cual está directamente relacionado con los flujos que se proyecta que el

Fondo reciba desde sus inversiones. El monto considerado para las distribuciones se estimó

de acuerdo con:

+ Dividendos recibidos desde inversiones

+ Intereses recibidos por préstamos a inversiones

+ Otros ingresos financieros

+ Fondos provenientes de la liquidación de inversiones

- Gastos de cargo del Fondo + Gastos Comité de Vigilancia

- Costos financieros

- Amortizaciones (emisiones) de deudas

- Remuneración fija Administradora

- Remuneración variable Administradora

= Distribuciones

Para determinar los flujos que recibirá el Fondo desde sus inversiones, tanto por concepto

de dividendos como de intereses, se proyectaron los flujos de caja de cada sociedad en la

que el Fondo invierte, ya sea directa o indirectamente, los cuales a su vez son generados

por las propiedades que éstas explotan.

Respecto del costo financiero y las amortizaciones y emisiones de deuda, se supuso que el

Fondo mantiene las condiciones actuales de su financiamiento y, en la medida que se va

amortizando, se toman nuevos créditos por un monto igual al de las amortizaciones,

suponiendo una tasa de refinanciamiento de largo plazo del 3,0% real anual.

La remuneración fija, correspondiente al 1,3% anual, IVA incluido, del valor del patrimonio

del Fondo determinado al 31 de diciembre de 2014, se supuso distribuida en parte entre las

sociedades y el Fondo, de acuerdo con los montos reales registrados durante 2017.

La remuneración variable se estimó a partir de lo establecido en el Reglamento Interno del

Fondo, considerando:

• El patrimonio del Fondo al 31 de diciembre de 2014

• El beneficio neto percibido de cada año, estimado en base a los intereses y

dividendos recibidos desde las sociedades, los gastos de cargo del fondo, la

remuneración fija por administración y los costos financieros

• Del exceso de retorno sobre el 5,0% anual, estimado como el beneficio neto

percibido dividido en el patrimonio al 31 de diciembre de 2014, el 22,0%

corresponderá a la remuneración variable


16

• valor residual supone que el Fondo opera a perpetuidad y corresponde al valor de

una perpetuidad igual a las distribuciones esperadas en régimen, las que

corresponden a aquellas estimadas para los últimos 12 meses del horizonte

explícito de proyección, descontado a la tasa aplicada a los flujos del negocio

(WACC) y suponiendo un crecimiento constante nulo.

• rp corresponde al costo de capital del patrimonio del Fondo y se utiliza como tasa

de descuento para los flujos de sus aportantes, así como para la estimación del valor

residual. Dicho costo se determinó empleando el modelo CAPM:

rP=rf + βa×(rm –rf)

Como tasa libre de riesgo (rf) se empleó el promedio de los últimos 12 meses de los

bonos “Treasury Inflation Protected Security (TIPS)” a 10 años emitidos por el

Gobierno de Estados Unidos.

Para la estimación del premio por riesgo de mercado se empleó el modelo sugerido

por Aswath Damodaran(12), el cual tomando como base información del mercado

accionario de los Estados Unidos de América (mercado maduro) ajusta el premio

por riesgo a la realidad del mercado para el cual se está estimando el premio por

riesgo de mercado.

En tanto, el beta apalancado (βa) se estimó en base la estimación realizada para el

beta desapalancado. Para determinar este último valor, se determinaron los betas

desapalancados promedio de REIT’s (Real Estate Investment Trsut) especializados

en cada una de las áreas en las que invierte el Fondo (oficinas, comercial y bodegas)

que operan en mercados maduros, en este caso de EEUU, de acuerdo a la

clasificación GICS y se ponderaron en función del peso relativo de cada segmento

dentro de los ingresos totales del Fondo (13).

• Activos no generadores de flujos corresponden a aquellas inversiones que no fueron

incluidas en la generación de flujos, como terrenos o propiedades sin recepción

municipal, para las cuales se consideró su valor de acuerdo con tasaciones y/o los

costos incurridos hasta la Fecha de Valorización.

(12) Aswath Damodaran. Equity Risk Premiums (ERP) Determinants, Estimation and Implications. (13) Como referencia se empleó la distribución de ingresos presentada en el informe de clasificación de riesgo de los bonos del Fondo de abril de 2017, realizado por Feller Rate.


17

4.2 Valor razonable de las inversiones del Fondo El valor razonable de las inversiones del Fondo, a la Fecha de Valorización, se determinó

generalmente en base al valor estimado para el patrimonio de las sociedades en las que invierte y

el porcentaje de participación del Fondo en ellas.

El valor del patrimonio se estimó empleando el método de flujos de caja libres de los activos. De

acuerdo con este método, el valor del patrimonio de la sociedad es equivalente al valor presente de

los flujos de caja libres esperados en el futuro, sin considerar el servicio de las deudas, descontados

a una tasa acorde con el riesgo relevante del negocio, sumado al valor residual esperado una vez

transcurrido el horizonte explícito de proyección y a los activos que no generan flujos (14) y restada

la deuda neta:

𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑖𝑜

= (∑𝑓𝑙𝑢𝑗𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑗𝑎 𝑙𝑖𝑏𝑟𝑒 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜𝑠𝑡

(1 + 𝑊𝐴𝐶𝐶)𝑡

𝑛

𝑡=1

+𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑟𝑒𝑠𝑖𝑑𝑢𝑎𝑙

(1 + 𝑊𝐴𝐶𝐶)𝑛)

+ 𝑝𝑟𝑜𝑝𝑖𝑒𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟𝑖𝑧𝑎𝑑𝑎𝑠 𝑝𝑜𝑟 𝑚é𝑡𝑜𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑐𝑖ó𝑛 + 𝑜𝑡𝑟𝑜𝑠 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜𝑠

− 𝑑𝑒𝑢𝑑𝑎 𝑛𝑒𝑡𝑎

Donde:

• t=1 corresponde al mes inmediatamente siguiente al de la Fecha de Valorización

• n corresponde al horizonte explícito de proyección, que en este caso corresponde a 15 años

(180 meses)

• El flujo de caja libre utilizado corresponde al de la compañía (también llamado de los activos u

operacional), es decir, al flujo de caja libre disponible para todos los aportantes de capital de la

compañía (incluyendo deuda y patrimonio). Éste considera el flujo operacional, además de las

necesidades de capital de trabajo, CAPEX e impuestos, sin incluir los ingresos ni los egresos no

operacionales:

+ EBITDA

- Impuestos (15)

- CAPEX

- Variación capital de trabajo (16)

= Flujo de caja libre activos

(14) En el caso de algunos terrenos o propiedades habitacionales con las que cuentan las sociedades se consideró que no generan flujos, independientemente de que lo hagan a la Fecha de Valorización, por lo que fueron clasificados en esta categoría. (15) Impuestos estimados como (EBITDA - depreciación y amortización) x tasa de impuesto. (16) Incluye la recuperación de IVA en aquellas sociedades en las que se mantiene saldo por recuperar.


18

El flujo de caja libre de las distintas sociedades valorizadas se determinó considerando los

ingresos futuros esperados, los que corresponden principalmente a las rentas cobradas por

concepto de arriendo de las propiedades que mantienen en cartera y los egresos asociados a

las mismas. En el caso de los ingresos, se utilizó información específica de los bienes raíces en

cuestión, además de algunos supuestos basados en información de mercado y las últimas

tasaciones realizadas por tasadores independientes por mandato del comité de vigilancia del

Fondo.

• El valor residual se ha estimado suponiendo que éste corresponde a una perpetuidad igual al

flujo del último período del horizonte explícito de proyección con crecimiento constante nulo a

través del tiempo y descontado a la tasa aplicada a los flujos del negocio.

• WACC es la tasa de descuento empleada para los activos y que corresponde al costo promedio

ponderado del capital. Esta tasa se utilizó para estimar el valor presente de los flujos de caja

libres, así como la perpetuidad mediante la cual se estimó el valor residual.

Para determinar el WACC se utilizó el costo del patrimonio, determinado a través del método

CAPM, y el costo esperado de la deuda, de acuerdo con la siguiente ecuación:

𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝑟𝑃 ×P

P + D+ 𝑟𝐷 ×

D × (1 − T)

P + D

Donde cada uno de los términos corresponde a:

• rP: costo del patrimonio

• rD: costo de la deuda financiera

• P: valor de mercado del patrimonio

• D: valor de mercado de la deuda financiera, incluyendo deuda con bancos, bonos

corporativos y leasing financiero

• T: tasa de impuesto a las utilidades

El costo del capital propio o del patrimonio de la empresa (rP) se determinó aplicando el modelo

CAPM:

rP=rf + βa×(rm –rf) + premio por liquidez

Como tasa libre de riesgo (rf) se empleó el promedio de los últimos 12 meses de los bonos

“Treasury Inflation Protected Security (TIPS)” a 10 años emitidos por el Gobierno de Estados

Unidos.

Para la estimación del premio por riesgo de mercado se empleó el modelo y los valores

sugeridos por Aswath Damodaran (17), el cual tomando como base información del mercado

accionario de los Estados Unidos de Norteamérica (mercado maduro) ajusta el premio por

riesgo a la realidad del mercado para el cual se está estimando el premio por riesgo de mercado.

(17) Aswath Damodaran. Equity Risk Premiums (ERP) Determinants, Estimation and Implications.


19

En tanto, el beta apalancado (βa) se estimó en base al beta desapalancado obtenido de los datos

de empresas o fondos de inversión abiertas, que transan sus acciones en mercados activos,

consideradas como comparables a nivel de industria en las que operan, de acuerdo con la

clasificación GICS.

El premio por liquidez corresponde al retorno adicional exigido por el mercado por tratarse de

una inversión de baja liquidez comparado con los instrumentos utilizados como referencia para

la estimación de la tasa y que corresponden a sociedades que transan públicamente sus

acciones en bolsas de comercio.

El costo de la deuda se determinó en función del costo al cual se espera que se pueda financiar

el potencial comprador de las sociedades, estimado en función de la situación actual, del tipo

de activos y del tamaño de la operación a financiar.

• Propiedades valorizadas por el método de comparación corresponde a propiedades que no han

sido valorizadas empleando el método de flujos de caja libres, ya sea porque se trata de terrenos

que no generan renta o de proyectos en etapas tempranas de desarrollo, para los cuales es

complejo, dado el nivel de incertidumbre existente, realizar la proyección de flujos.

• Otros activos corresponden a aquellos activos que, si bien tienen un valor económico, no

contribuyen a la generación de los flujos de caja libres considerados. En estos casos se supone

que su valor corresponde al de liquidación a la Fecha de Valorización.

• Deuda neta corresponde a las deudas que las sociedades mantienen con terceros, incluyendo

empresas relacionadas, menos el efectivo y equivalentes a efectivo a la Fecha de Valorización.

Tanto el costo del patrimonio como el de la deuda, así como las proyecciones de flujos de caja libre,

se estimaron en base real.

El horizonte explícito de proyección considerado fue de 15 años, período en el cual se espera que

los flujos hayan alcanzado una situación de régimen, correspondiendo el último año de dicho

horizonte a 2032.


20

5 Valorización de las cuotas del Fondo

5.1 Resultado de la valorización El valor de la cuota del Fondo se estimó en CLP 17.551. Este valor corresponde a la estimación de

los flujos futuros esperados a recibir por los aportantes, bajo el supuesto de que el Fondo continúa

su operación a perpetuidad.

Concepto Fórmula Valor en M CLP Valor en CLF

Valor presente de los flujos horizonte explícito de proyección

(1) 219.988.390 8.209.092

Valor presente valor residual (2) 148.316.594 5.534.585

Valor de otras propiedades (18) (3) 75.116.794 2.803.060

Valor económico del patrimonio del Fondo (4): (1) + (2) + (3) 443.421.778 16.546.737

Número de cuotas suscritas y pagadas (5) 25.264.785

Valor económico por cuota (4) / (5) 17,551 0,655

(18) Es el valor total de las propiedades que fueron valorizadas con un método diferente al del flujo de caja descontado, como el valor de tasación o por costo de la inversión.


21

5.2 Estados Financieros proyectados del Fondo

5.2.1 Balance

Balance (M CLF) 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Régimen

Activos corrientes

Efectivo y equivalentes al efectivo 96,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Activos financieros a costo amortizado 888,1 888,1 888,1 888,1 888,1 888,1 888,1 888,1

Cuentas y documentos por cobrar por operaciones

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Otros documentos y cuentas por cobrar 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Total activos corrientes 984,1 988,2 988,2 988,2 988,2 988,2 988,2 988,2

Activos no corrientes

Activos financieros a costo amortizado, no corriente

9.208,5 9.208,5 9.208,5 9.208,5 9.208,5 9.208,5 9.208,5 9.208,5

Cuentas y documentos por cobrar por operaciones, no corriente

3.911,3 3.911,3 3.911,3 3.911,3 3.911,3 3.911,3 3.911,3 3.911,3

Inversiones valorizadas por el método de la participación

4.847,9 5.009,2 5.178,7 5.323,0 5.411,7 5.354,1 5.285,4 4.750,6

Total activos no corrientes 17.967,7 18.129,1 18.298,6 18.442,9 18.531,6 18.473,9 18.405,2 17.870,4

Total activos 18.951,9 19.117,3 19.286,7 19.431,0 19.519,7 19.462,1 19.393,4 18.858,6

Pasivos corrientes

Préstamos, corrientes 195,5 192,8 2.190,1 168,2 2.625,5 0,0 0,0 0,0

Remuneraciones sociedad administradora 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8 2,8

Otros documentos y cuentas por pagar 6,1 6,1 6,1 6,1 6,1 6,1 6,1 6,1

Otros pasivos, no financieros 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3 1,3

Total pasivos corrientes 205,7 203,0 2.200,3 178,4 2.635,7 10,2 10,2 10,2

Pasivos no corrientes

Préstamos, no corrientes 4.910,0 4.910,0 2.910,0 4.910,0 2.450,0 5.000,0 5.000,0 5.000,0

Otros pasivos 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Total pasivos no corrientes 4.910,0 4.910,0 2.910,0 4.910,0 2.450,0 5.000,0 5.000,0 5.000,0

Patrimonio

Aportes 6.193,9 6.193,9 6.193,9 6.193,9 6.193,9 6.193,9 6.193,9 6.193,9

Otras reservas 197,0 197,0 197,0 197,0 197,0 197,0 197,0 197,0

Ganancias acumuladas 7.448,9 7.445,3 7.613,3 7.785,5 7.951,7 8.043,1 8.060,9 7.524,5

Resultado del ejercicio 922,1 1.001,9 1.007,0 976,9 910,6 782,8 753,2 756,9

Dividendos -925,8 -833,8 -834,9 -810,6 -819,2 -765,0 -821,9 -823,9

Total patrimonio 13.836,2 14.004,2 14.176,4 14.342,7 14.434,0 14.451,9 14.383,2 13.848,3

Total pasivos y patrimonio 18.951,9 19.117,3 19.286,7 19.431,0 19.519,7 19.462,1 19.393,4 18.858,6


22

5.2.2 Estado de resultados

Estado de Resultados (M CLF) 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Régimen

Intereses y reajustes 700,6 700,6 700,6 700,6 700,6 700,6 700,6 700,6

Resultado en venta de inversiones 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,0

Resultado en inversiones valorizadas por el método de la participación

298,6 267,5 277,4 289,9 293,1 295,9 295,6 298,8

Total ingresos netos de la operación 999,2 968,1 978,0 990,5 993,7 996,5 996,2 1.000,4

Gastos de cargo del Fondo y del comité de vigilancia

-8,3 -8,3 -8,3 -8,3 -8,3 -8,3 -8,3 -8,3

Comisión de administración -207,5 -91,3 -90,4 -83,6 -86,0 -70,7 -86,8 -87,4

Total gastos de la operación -215,8 -99,6 -98,7 -91,9 -94,3 -79,0 -95,0 -95,6

Ingresos financieros 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

Costos financieros 137,7 132,3 126,7 77,3 10,2 -135,6 -148,9 -148,9

Ganancia antes de impuestos 922,1 1.001,9 1.007,0 976,9 910,6 782,8 753,2 756,9

Ingreso (gasto) por impuestos a las ganancias

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Ganancia después de impuestos 922,1 1.001,9 1.007,0 976,9 910,6 782,8 753,2 756,9

5.2.3 Flujos de caja y distribuciones a aportantes

Flujo de Distribuciones a aportantes (M CLF) 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Régimen

Intereses por préstamos a EERR 700,6 700,6 700,6 700,6 700,6 700,6 700,6 700,6

Dividendos desde sociedades 530,2 381,1 377,1 370,8 370,3 367,7 364,3 366,9

Gastos de cargo del Fondo y del Comité de Vigilancia

-8,3 -8,3 -8,3 -8,3 -8,3 -8,3 -8,3 -8,3

Remuneración administradora -207,5 -91,3 -90,4 -83,6 -86,0 -70,7 -86,8 -87,4

Ingresos financieros 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

Gastos financieros -145,5 -145,3 -145,1 -169,9 -158,4 -225,4 -148,9 -148,9

Amortización deudas (neto) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Variación capital de trabajo 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Flujo de caja antes de distribuciones 870,5 837,8 834,9 810,6 819,2 765,0 821,9 823,9

Caja inicial 151,2 96,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Distribuciones a aportantes 925,8 833,8 834,9 810,6 819,2 765,0 821,9 823,9

Caja final 96,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0


23

5.3 Análisis de sensibilidad Se llevó a cabo el ejercicio de evaluar el efecto que tiene sobre el valor cuota la variación de los

precios (19) y las vacancias (20) de los activos inmobiliarios, la tasa de crecimiento del valor residual y

la tasa de descuento de los flujos a los aportantes. Para el caso de los precios y vacancias, se aplicó

una variación porcentual a todas las propiedades.

Precio vs. Tasa de descuento

Valor de la cuota en CLP

Variación en los precios

-2,0% -1,0% 0,0% 1,0% 2,0%

Del

ta t

asa

de

des

cuen

to

1,0% 15.453 15.509 15.566 15.622 15.678

0,5% 16.359 16.421 16.483 16.544 16.606

0,0% 17.415 17.483 17.551 17.619 17.687

-0,5% 18.660 18.735 18.811 18.886 18.962

-1,0% 20.149 20.234 20.319 20.403 20.488

Vacancia vs. Tasa de descuento


Variación en la vacancia

2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0%

Del

ta t

asa

de

des

cuen

to

1,0% 15.403 15.484 15.566 15.642 15.719

0,5% 16.307 16.395 16.483 16.565 16.648

0,0% 17.360 17.456 17.551 17.640 17.730

-0,5% 18.602 18.706 18.811 18.908 19.006

-1,0% 20.088 20.203 20.319 20.426 20.534

Tasa de crecimiento vs. Tasa de descuento


Tasa de crecimiento del valor residual

-0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5%

Del

ta t

asa

de

des

cuen

to

1,0% 15.278 15.566 15.897 16.283 16.737

0,5% 16.127 16.483 16.896 17.384 17.966

0,0% 17.107 17.551 18.074 18.699 19.460

-0,5% 18.249 18.811 19.482 20.299 21.314

-1,0% 19.598 20.319 21.195 22.285 23.677

(19) Se refiere a los precios estimados en régimen para el caso base para las distintas unidades. (20) Valor de la vacancia proyectada en régimen.


24

6 Valorización de las inversiones del Fondo

A continuación, se presentan los resultados de la valorización realizada a la inversión del Fondo en

las distintas sociedades en las que posee participación.

6.1 Bodenor Flexcenter S.A. El valor razonable de la inversión directa del Fondo en Bodenor Flexcenter, a la Fecha de

Valorización, se estimó en M CLP 24.048.142 (CLF 897.381). Este monto considera que el patrimonio

de la sociedad es igual a M CLP 120.240.682 (CLF 4.486.904) y que el Fondo posee el 20,00% de su

propiedad. Cabe señalar que el Fondo tiene, además de esta participación directa, una participación

indirecta a través de Inmobiliaria Descubrimiento, sociedad que posee el 20,00% de la propiedad de

Bodenor Flexcenter S.A..

El siguiente cuadro presenta los valores empleados para el cálculo del patrimonio.

Concepto Fórmula Valor en CLF Valor en M CLP

Flujos por rentas: valor presente horizonte explícito de proyección

(1) 5.461.355 146.354.156

Flujos por rentas: valor presente valor residual (2) 3.998.120 107.142.179

Otras propiedades (21) (3) 720.990 19.321.191

Activo propiedades (4): (1) + (2) + (3) 10.180.465 272.817.526

Otros activos (5) 0 0

Caja (6) 199.776 5.353.625

Deuda financiera (7) 3.498.337 93.748.925

Deuda EERR (8) 2.395.000 64.181.545

Deuda neta (9): (7) + (8) – (6) 5.693.561 152.576.845

Patrimonio (4) + (5) – (9) 4.486.904 120.240.682

(21) Corresponde a los terrenos disponibles en los centros Enea fase I, Enea fase II y Bernardino 1997 (Puerto Montt).


25

El estado de resultados operacional y los flujos de caja en base a los cuales se estimó el valor del

activo de la sociedad se presentan en las siguientes tablas.

EERR (M CLF) 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Régimen

Ingresos 909,6 900,5 892,1 908,3 904,4 880,8 869,0 868,3 855,7 833,5 833,2 833,2 833,2 833,2 833,2

Costos de venta -14,7 -14,7 -14,6 -14,8 -14,9 -15,0 -15,0 -15,1 -15,1 -15,2 -15,2 -15,2 -15,2 -15,2 -15,2

Margen bruto 894,9 885,8 877,5 893,5 889,5 865,8 854,0 853,2 840,6 818,3 818,0 818,0 818,0 818,0 818,0

Gastos de admin. -156,7 -156,7 -156,7 -156,7 -156,7 -156,7 -156,7 -156,7 -156,7 -156,7 -156,7 -156,7 -156,7 -156,7 -156,7

Otras ganancias (pérdidas)

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Ingresos financieros 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Ingresos financieros EERR

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Costos financieros 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Costos financieros con EERR

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Ganancia (pérdida) por valor razonable propiedades de inversión

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Resultado por unidades de reajuste

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Ganancia antes de impuestos

738,2 729,1 720,8 736,8 732,8 709,1 697,3 696,5 683,9 661,6 661,3 661,3 661,3 661,3 661,3


-177,3 -174,8 -172,6 -176,9 -175,8 -169,4 -166,2 -166,0 -162,6 -156,6 -156,5 -156,5 -156,5 -156,5 -156,5

Ganancia después de impuestos

560,9 554,3 548,2 559,9 557,0 539,7 531,1 530,5 521,3 505,0 504,8 504,8 504,8 504,8 504,8

EBITDA 738,2 729,1 720,8 736,8 732,8 709,1 697,3 696,5 683,9 661,6 661,3 661,3 661,3 661,3 661,3

Flujo de caja libre (M CLF)

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Régimen

EBITDA 738,2 729,1 720,8 736,8 732,8 709,1 697,3 696,5 683,9 661,6 661,3 661,3 661,3 661,3 661,3

Impuestos -177,3 -174,8 -172,6 -176,9 -175,8 -169,4 -166,2 -166,0 -162,6 -156,6 -156,5 -156,5 -156,5 -156,5 -156,5

CAPEX 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Variación capital de trabajo

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Valor residual 9.036,1

Flujo de caja libre activo

560,9 554,3 548,2 559,9 557,0 539,7 531,1 530,5 521,3 505,0 504,8 504,8 504,8 504,8 9.540,9


26

6.2 Inmobiliaria Descubrimiento SpA El valor razonable de la inversión del Fondo en Inmobiliaria Descubrimiento, a la Fecha de

Valorización, se estimó en M CLP 76.986.018 (CLF 2.872.812). Este monto considera que el

patrimonio de la sociedad es igual a M CLP 76.986.018 (CLF 2.872.812) y que el Fondo posee el

100,0% de su propiedad. Entre los activos de la sociedad se considera su participación en 3

sociedades:

• 50,00% en Inmobiliaria Plaza Araucano

• 20,00% en Bodenor Flexcenter

• 100,00% en Inmobiliaria Plaza Constitución

El siguiente cuadro presenta los valores empleados para el cálculo de su patrimonio.



(1) 2.580.658 69.156.834


Otras propiedades (22) (3) 658.139 17.636.901


Inmobiliaria Plaza Araucano SpA (*) (5) 715.395 19.171.255

Inmobiliaria Plaza Constitución SpA (*) (6) 812.023 21.760.706

Bodenor Flexcenter S.A. (*) (7) 897.381 24.048.142

Participación otras sociedades (8): (5) + (6) + (7) 2.424.799 64.980.103

Ctas. por cobrar entidades relacionadas (9) 1.306.189 35.003.436


Caja (11) 19.017 509.620

Deuda financiera (12) 67.904 1.819.701

Deuda EERR (13) 6.146.752 164.721.521

Deuda neta (14): (12) + (13) –

(11) 6.195.639 166.031.601

Patrimonio (4) + (8) + (9) +

(10) – (14) 2.872.812 76.986.018

(*) Corresponde al valor del patrimonio de la sociedad calculado y desarrollado en este mismo informe.



(22) Considera las propiedades de Américo Vespucio 1600, La Florida 9612, Las Condes 11340 – 11342 – 11344 – 11348, Las Verbenas 9117, Luis Beretta Porcel 2031 (Arica), el terreno en Alcalde Délano y la fracción de terreno, donde podría llevarse a cabo un nuevo desarrollo, en Providencia 655.


27


Ingresos 382,0 377,6 371,8 365,8 362,9 362,7 364,8 367,9 369,2 369,9 373,6 373,6 373,6 373,8 376,3

Costos de venta -12,0 -12,0 -12,5 -13,2 -13,2 -13,8 -14,5 -15,0 -15,2 -15,5 -16,8 -16,8 -16,8 -16,8 -17,1

Margen bruto 370,0 365,6 359,3 352,6 349,7 348,9 350,3 352,9 354,0 354,4 356,8 356,8 356,8 357,0 359,2

Gastos de admin. -37,2 -37,4 -37,4 -37,4 -37,4 -37,4 -37,4 -37,4 -37,4 -37,4 -37,4 -37,4 -37,4 -37,4 -37,4


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


332,8 328,2 321,9 315,2 312,3 311,5 312,9 315,5 316,6 317,0 319,4 319,4 319,4 319,6 321,8


-81,1 -79,9 -78,2 -76,4 -75,6 -75,4 -75,8 -76,5 -76,8 -76,9 -77,5 -77,5 -77,5 -77,6 -78,2


251,7 248,3 243,7 238,8 236,7 236,1 237,1 239,0 239,8 240,1 241,9 241,9 241,9 242,0 243,6

EBITDA 332,8 328,2 321,9 315,2 312,3 311,5 312,9 315,5 316,6 317,0 319,4 319,4 319,4 319,6 321,8


2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Régimen

EBITDA 332,8 328,2 321,9 315,2 312,3 311,5 312,9 315,5 316,6 317,0 319,4 319,4 319,4 319,6 321,8

Impuestos -46,3 -79,9 -78,2 -76,4 -75,6 -75,4 -75,8 -76,5 -76,8 -76,9 -77,5 -77,5 -77,5 -77,6 -78,2

CAPEX -40,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


72,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



318,8 248,3 243,7 238,8 236,7 236,1 237,1 239,0 239,8 240,1 241,9 241,9 241,9 242,0 4.815,8

6.3 Mixto Bucarest SpA El valor razonable de la inversión del Fondo en Mixto Bucarest, a la Fecha de Valorización, se estimó

en M CLP 5.984.614 (CLF 223.322). Este monto considera que el patrimonio de la sociedad es igual

a M CLP 5.984.614 (CLF 223.322) y que el Fondo posee el 100,00% de su propiedad.


28

El siguiente cuadro presenta los valores empleados para el cálculo del patrimonio.



(1) 433.779 11.624.470

Flujos por rentas: valor presente valor residual (2) 327.719 8.782.260

Otras propiedades (3) 0 0

Activo propiedades (4): (1) + (2) + (3) 761.498 20.406.730


Caja (6) 1.944 52.096

Deuda financiera (7) 0 0

Deuda EERR (8) 540.120 14.474.211

Deuda neta (9): (7) + (8) – (6) 538.176 14.422.116

Patrimonio (4) + (5) – (9) 223.322 5.984.614




Ingresos 52,5 52,7 52,0 51,9 52,5 55,4 57,0 57,0 57,0 57,0 57,0 57,0 57,0 57,0 57,0

Costos de venta -1,1 -1,2 -1,4 -1,5 -1,7 -2,1 -2,4 -2,4 -2,4 -2,4 -2,4 -2,4 -2,4 -2,4 -2,4

Margen bruto 51,4 51,5 50,6 50,4 50,8 53,3 54,6 54,6 54,6 54,6 54,6 54,6 54,6 54,6 54,6

Gastos de admin. -15,0 -15,0 -15,0 -15,0 -15,0 -15,0 -15,0 -15,0 -15,0 -15,0 -15,0 -15,0 -15,0 -15,0 -15,0


-4,8 -4,8 -4,8 -4,8 -4,8 -4,8 -4,8 -4,8 -4,8 -4,8 -4,8 -4,8 -4,8 -4,8 -4,8



0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


46,6 46,7 45,8 45,6 46,0 48,5 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8


-11,4 -11,5 -11,2 -11,1 -11,3 -11,9 -12,3 -12,3 -12,3 -12,3 -12,3 -12,3 -12,3 -12,3 -12,3


35,2 35,2 34,6 34,5 34,7 36,6 37,5 37,5 37,5 37,5 37,5 37,5 37,5 37,5 37,5

EBITDA 46,6 46,7 45,8 45,6 46,0 48,5 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8


29


2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Régimen

EBITDA 46,6 46,7 45,8 45,6 46,0 48,5 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8 49,8

Impuestos 0,0 0,0 -11,2 -11,1 -11,3 -11,9 -12,3 -12,3 -12,3 -12,3 -12,3 -12,3 -12,3 -12,3 -12,3

CAPEX 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


6,9 5,8 5,8 5,7 5,8 6,1 2,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Valor residual 710,3


53,5 52,5 40,4 40,2 40,5 42,7 40,1 37,5 37,5 37,5 37,5 37,5 37,5 37,5 747,8

6.4 Inmobiliaria Plaza Araucano SpA El valor razonable de la inversión del Fondo en Inmobiliaria Plaza Araucano, a la Fecha de


de la sociedad es igual a M CLP 38.342.484 (CLF 1.430.789) y que el Fondo posee directamente el

50,00% de su propiedad (23).




(1) 1.543.553 41.364.349


Otras propiedades (24) (3) 8.628 231.214



Caja (6) 10.076 270.018

Deuda financiera (7) 44.585 1.194.795

Deuda EERR (8) 1.393.462 37.342.190

Deuda neta (9): (7) + (8) – (6) 1.427.971 38.266.967

Patrimonio (4) + (5) – (9) 1.430.789 38.342.484



(23) El otro 50,00% lo posee en forma indirecta a través de Inmobiliaria Descubrimiento SpA. (24) Corresponde a la propiedad ubicada en Manquehue Norte 600.


30


Ingresos 248,4 188,5 189,5 189,7 191,9 192,6 189,9 189,8 189,8 189,8 193,2 210,0 210,0 210,0 210,0

Costos de venta -3,1 -4,0 -4,2 -4,3 -5,0 -5,1 -5,2 -5,2 -5,2 -5,2 -5,5 -6,9 -6,9 -6,9 -6,9

Margen bruto 245,3 184,5 185,3 185,4 186,9 187,5 184,7 184,6 184,6 184,6 187,7 203,1 203,1 203,1 203,1

Gastos de admin. -18,7 -18,2 -17,8 -17,8 -17,8 -17,8 -17,8 -17,8 -17,8 -17,8 -17,8 -17,8 -17,8 -17,8 -17,8


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Costos financieros -2,2 -2,2 -2,2 -2,2 -2,2 -2,2 -2,2 -2,2 -2,2 -2,2 -2,2 -2,2 -2,2 -2,2 -1,5


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


224,4 164,1 165,3 165,4 166,9 167,5 164,7 164,6 164,6 164,6 167,7 183,1 183,1 183,1 183,8


-46,1 -29,8 -30,1 -30,2 -30,6 -30,8 -30,0 -30,0 -30,0 -30,0 -30,8 -35,0 -35,0 -35,0 -35,2


178,3 134,3 135,2 135,2 136,3 136,7 134,7 134,6 134,6 134,6 136,9 148,1 148,1 148,1 148,6

EBITDA 226,6 166,3 167,5 167,6 169,1 169,7 166,9 166,8 166,8 166,8 169,9 185,3 185,3 185,3 185,3


2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Régimen

EBITDA 226,6 166,3 167,5 167,6 169,1 169,7 166,9 166,8 166,8 166,8 169,9 185,3 185,3 185,3 185,3

Impuestos -46,7 -30,4 -30,7 -30,8 -31,2 -31,4 -30,6 -30,6 -30,6 -30,6 -31,4 -35,6 -35,6 -35,6 -35,6

CAPEX 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


39,8 4,9 4,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



219,7 140,8 141,7 136,8 137,9 138,3 136,3 136,2 136,2 136,2 138,5 149,7 149,7 149,7 2.981,4

6.5 Rentas Inmobiliarias SpA El valor razonable de la inversión del Fondo en Inmobiliaria Rentas Inmobiliarias, a la Fecha de


de la sociedad es igual a M CLP 19.933.716 (CLF 743.847) y que el Fondo posee el 100,00% de su

propiedad.



31



(1) 2.083.411 55.831.540


Otras propiedades (25) (3) 33.934 909.368


Otros activos (5) 216.700 5.807.157

Caja (6) 15.235 408.270


Deuda EERR (8) 3.418.002 91.596.096

Deuda neta (9): (7) + (8) – (6) 3.402.767 91.187.826

Patrimonio (4) + (5) – (9) 743.847 19.933.716




Ingresos 289,5 291,4 289,5 289,6 291,7 294,0 300,9 303,0 303,1 303,1 303,2 306,9 307,2 307,2 307,2

Costos de venta -9,0 -10,5 -11,2 -11,5 -11,7 -11,8 -12,4 -12,7 -12,8 -12,8 -12,9 -14,4 -14,6 -14,6 -14,6

Margen bruto 280,5 280,9 278,3 278,1 280,0 282,2 288,5 290,3 290,3 290,3 290,3 292,5 292,6 292,6 292,6

Gastos de admin. -22,6 -22,6 -22,6 -22,6 -22,6 -22,6 -22,6 -22,6 -22,7 -22,7 -22,7 -22,7 -22,7 -22,7 -22,7


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


257,9 258,3 255,7 255,5 257,4 259,6 265,9 267,7 267,6 267,6 267,6 269,8 269,9 269,9 269,9


-61,0 -61,1 -60,4 -60,4 -60,9 -61,5 -63,1 -63,6 -63,6 -63,6 -63,6 -64,2 -64,2 -64,2 -64,2


196,9 197,2 195,3 195,1 196,5 198,1 202,8 204,1 204,0 204,0 204,0 205,6 205,7 205,7 205,7

EBITDA 257,9 258,3 255,7 255,5 257,4 259,6 265,9 267,7 267,6 267,6 267,6 269,8 269,9 269,9 269,9

(25) Corresponde al terreno, ubicado en la comuna de Romeral, donde actualmente opera una estación de servicio.


32


2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Régimen

EBITDA 257,9 258,3 255,7 255,5 257,4 259,6 265,9 267,7 267,6 267,6 267,6 269,8 269,9 269,9 269,9

Impuestos -61,0 -61,1 -60,4 -60,4 -60,9 -61,5 -63,1 -63,6 -63,6 -63,6 -63,6 -64,2 -64,2 -64,2 -64,2

CAPEX 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


-10,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



186,0 197,2 195,3 195,1 196,5 198,1 202,8 204,1 204,0 204,0 204,0 205,6 205,7 205,7 4.115,9

6.6 Rentas Retail SpA El valor razonable de la inversión del Fondo en Rentas Retail, a la Fecha de Valorización, se estimó

en M CLP 523.180 (CLF 19.523). Este monto considera que el patrimonio de la sociedad es igual a M

CLP 523.180 (CLF 19.523) y que el Fondo posee el 100,00% de su propiedad.




(1) 65.761 1.762.272

Flujos por rentas: valor presente valor residual (2) 48.236 1.292.635

Otras propiedades (3) 0 0

Activo propiedades (4): (1) + (2) + (3) 113.997 3.054.908


Caja (6) 610 16.347

Deuda financiera (7) 328 8.790

Deuda EERR (8) 94.756 2.539.285

Deuda neta (9): (7) + (8) – (6) 94.474 2.531.727

Patrimonio (4) + (5) – (9) 19.523 523.180




33


Ingresos 6,1 8,0 8,3 8,2 8,0 8,1 8,2 8,2 8,2 8,2 8,2 8,2 8,2 8,2 8,2

Costos de venta -0,6 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4

Margen bruto 5,5 7,6 7,9 7,8 7,6 7,7 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8

Gastos de admin. -0,8 -0,8 -0,8 -0,8 -0,8 -0,8 -0,8 -0,8 -0,8 -0,8 -0,8 -0,8 -0,8 -0,8 -0,8


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


4,7 6,8 7,1 7,0 6,8 6,9 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0


-0,9 -1,5 -1,6 -1,6 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5


3,8 5,3 5,5 5,4 5,3 5,4 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5

EBITDA 4,7 6,8 7,1 7,0 6,8 6,9 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0


2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Régimen

EBITDA 4,7 6,8 7,1 7,0 6,8 6,9 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0

Impuestos 0,0 -0,2 -1,6 -1,6 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5 -1,5

CAPEX 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,5 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,6 0,0 0,0

Valor residual 103,6


5,2 7,6 6,5 6,4 6,3 6,4 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,5 6,1 5,5 109,1


34

6.7 Constitution Real Estate Corp El valor razonable de la inversión directa del Fondo en Constitution Real Estate Corp., a la Fecha de

Valorización, se estimó en M CLP 2.038.242 (USD 3.315.562). Este monto considera que el

patrimonio de la sociedad es igual a M CLP 2.038.446 (USD 3.315.894) y que el Fondo posee el

99,99% de su propiedad.

El siguiente cuadro presenta los valores empleados para el cálculo de su patrimonio. Las sociedades

para las cuales se presenta el valor de la inversión de Constitution Real Estate Corp. contabilizado

por el método de participación, corresponden a las sociedades en EE. UU. que son utilizadas como

vehículo de inversión y que, a su vez, invierten en otras sociedades inmobiliarias en dicho país.

Concepto Fórmula Valor en USD Valor en M CLP

Activo corriente (1) 63.910 39.289

Part. Rentas USA Corp. (2) 17.282.667 10.624.519

Part. Rentas Citi Centre Inc. (3) 0 0

Part. Reus Westgate Inc. (4) 0 0

Inversiones contabilizadas utilizando método de participación

(5): (2) + (3) + (4) 17.282.667 10.624.519

Otros activos no corrientes (6) 0 0

Activo no corriente (7): (5) + (6) 17.282.667 10.624.519


Deuda con EERR (9) 14.030.683 8.625.362

Patrimonio (1) + (7) - (8) -(9) 3.315.894 2.038.446

Los valores empleados para los otros activos y pasivos corresponden a los de los estados financieros

individuales de la sociedad a la Fecha de Valorización, mientras que las participaciones en

sociedades corresponden al valor obtenido para el patrimonio cuando éste es positivo y a cero

cuando es negativo. Esto supone que los accionistas de las sociedades sólo están obligados a

responder hasta por el valor del patrimonio de ésta.

Para determinar el patrimonio de las sociedades en las que mantiene participación Constitution Real

Estate Corp., correspondientes a Rentas USA Corp., Rentas Citi Centre Inc. y Reus Westgate Inc., se

consideraron las tasaciones de las propiedades en las cuales estas invierten y sus estados financieros

auditados a la Fecha de Valorización.

Los valores empleados para determinar el valor del patrimonio de Rentas USA Corp., Rentas Citi

Centre Inc. y Reus Westgate Inc. se presentan a continuación:


35

Estimación valor de las participaciones de Constitution Real Estate Corp. en sociedades (M USD)

Rentas USA Corp.


Reus Westgate Inc.

Participación en sociedades 32.477 4.351 8.553

Activos prescindibles/no operacionales 0 0 0

Valor activos 32.477 4.351 8.553

Efectivo y equivalentes al efectivo 378 137 455

Deuda financiera 0 0 0

Deuda con EERR (Limitless Horizon Limited) 15.572 9.231 13.239

Deuda neta 15.194 9.095 12.784

Patrimonio 17.283 -4.743 -4.232

Porcentaje de participación 100,00% 100,00% 100,00%

Valor participación societaria 17.283 0 0

Los valores empleados para los otros activos y pasivos corresponden a los de los estados financieros

individuales de las distintas sociedades a la Fecha de Valorización, mientras que para las

participaciones de Rentas USA Corp., Rentas Citi Centre Inc. y Reus Westgate Inc. en otras

sociedades se consideraron las tasaciones de las propiedades en las cuales éstas últimas invierten y

sus estados financieros auditados a la Fecha de Valorización.

Los valores empleados para determinar el valor de las inversiones de Rentas USA Corp., Rentas Citi

Centre Inc. y Reus Westgate Inc.en otras sociedades se presentan a continuación:

Estimación valor económico patrimonio (M USD)

Harbour South LLC

Reus One Oliver LLC

Reus Memorial

LLC

Reus North

Carolina

Citi Centre LLC

Reus Westgate

LLC Valor propiedad según tasación

33.700 107.500 67.700 119.500 19.900 60.000

Activos prescindibles/no operacionales

0 0 0 0 0 0

Valor activos 33.700 107.500 67.700 119.500 19.900 60.000

Efectivo y equivalentes al efectivo

2.172 5.308 2.138 653 398 1.195

Deuda financiera 23.346 77.791 33.974 78.124 12.862 39.322

Deuda neta 21.174 72.483 31.835 77.471 12.465 38.127

Deuda con EERR 0 0 0 0 0 0

Patrimonio 12.526 35.017 35.865 42.029 7.435 21.873

Sociedad relacionada Rentas USA

Corp. Rentas

USA Corp. Rentas

USA Corp. Rentas

USA Corp. Rentas Citi Centre Inc.

Reus Westgate

Inc. Porcentaje de participación

33,45% 18,73% 32,31% 24,13% 58,52% 39,10%

Valor participación 4.190 6.557 11.588 10.141 4.351 8.553


36

6.8 Limitless Horizon Limited El valor razonable de la inversión directa del Fondo en Limitless Horizon, a la Fecha de Valorización,

se estimó en M CLP 26.497.286 (USD 43.102.539). Este monto considera que de las cuentas por

cobrar que la sociedad mantiene con empresas relacionadas, no todo es recuperable, dados los

valore estimados para las propiedades, según las tasaciones disponibles, y las sociedades en las

cuales invierte. El patrimonio de la sociedad se estimó en M CLP 26.499.936 (USD 43.106.850),

correspondiente principalmente a las cuentas por cobrar que la sociedad mantiene con otras

empresas relacionadas, y considerando que el Fondo posee el 99,99% de su propiedad.

El siguiente cuadro presenta los valores empleados para el cálculo del patrimonio de Limitless

Horizon Limited:

Concepto Fórmula Valor en USD Valor en M CLP

Efectivo y equivalente al efectivo (1) 16.887 10.381

Documentos y cuentas por cobrar empresas relacionadas c/p y l/p

(2) 52.739.707 32.421.735

Estimación monto no recuperable cuentas por cobrar a empresas relacionadas c/p y l/p

(3) 9.632.857 5.921.799


Pasivos (5) 8.442 5.190

Patrimonio (1) + (2) - (3) + (4) – (5) 43.106.850 26.499.936

Los valores empleados para los otros activos y pasivos, distintos a los documentos y cuentas por

cobrar a empresas relacionadas, corresponden a los de los estados financieros individuales de la

sociedad a la Fecha de Valorización, mientras que la estimación del monto no recuperable de las

cuentas por cobrar a empresas relacionadas corresponde a la estimación realizada, suponiendo que

los deudores sólo podrán responder por hasta el monto de su patrimonio.

De acuerdo con lo anterior, los montos recuperables se estimaron considerando los siguientes

valores para las distintas sociedades acreedoras:

Estimación monto recuperable cuentas por cobrar EERR (M USD)

Rentas USA Corp.


Reus Westgate Inc.

Constitution Real Estate Corp.

Participación en sociedades 32.477 4.351 8.553 17.283

Activos prescindibles/no operacionales 0 0 0 0

Valor activos 32.477 4.351 8.553 17.283

Efectivo y equivalentes al efectivo 378 137 455 64

Deuda financiera 0 0 0 0

Deuda con EERR (Limitless Horizon Limited) 15.572 9.231 13.239 14.031

Deuda neta 15.194 9.095 12.784 13.967

Patrimonio 17.283 -4.743 -4.232 3.316

Deuda con EERR (Limitless Horizon Limited) recuperable

15.572 4.488 9.007 14.031


37

6.9 Inmobiliaria Plaza Constitución SpA En este caso no se presenta la participación del Fondo, ya que no existe una participación directa.

La participación indirecta se presenta como parte del valor estimado para Inmobiliaria

Descubrimiento, que es la que posee la inversión directa en Inmobiliaria Plaza Constitución. En su

reemplazo, se presenta únicamente el patrimonio de Inmobiliaria Plaza Constitución, que es igual a

M CLP 21.399.949 (CLF 798.561).




(1) 1.369.280 36.694.157


Otras propiedades (26) (3) 1.381.369 37.018.120



Caja (6) 10.647 285.320


Deuda EERR (8) 2.973.716 79.690.058

Deuda neta (9): (7) + (8) – (6) 2.963.069 79.404.738

Patrimonio (4) + (5) – (9) 798.561 21.399.949

(26) Corresponde al terreno colindante con Plaza San Damián (Lote B3) y al proyecto en desarrollo en Las Condes 11740.


38




Ingresos 115,0 129,0 143,6 151,3 152,4 160,4 160,3 160,2 160,2 160,2 160,2 160,2 160,2 160,3 160,3

Costos de venta -9,9 -7,4 -6,0 -5,2 -5,4 -6,2 -6,3 -6,3 -6,3 -6,3 -6,3 -6,3 -6,3 -6,3 -6,3

Margen bruto 105,1 121,6 137,6 146,1 147,0 154,2 154,0 153,9 153,9 153,9 153,9 153,9 153,9 154,0 154,0

Gastos de admin. -18,1 -18,1 -18,0 -18,0 -18,0 -18,0 -18,0 -18,0 -18,0 -18,0 -18,0 -18,0 -18,0 -18,0 -18,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0



0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


87,0 103,5 119,6 128,1 129,0 136,2 136,0 135,9 135,9 135,9 135,9 135,9 135,9 136,0 136,0


-6,8 -11,3 -15,7 -18,0 -18,2 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1


80,2 92,2 103,9 110,1 110,8 116,1 115,9 115,8 115,8 115,8 115,8 115,8 115,8 115,9 115,9

EBITDA 87,0 103,5 119,6 128,1 129,0 136,2 136,0 135,9 135,9 135,9 135,9 135,9 135,9 136,0 136,0


2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Régimen

EBITDA 87,0 103,5 119,6 128,1 129,0 136,2 136,0 135,9 135,9 135,9 135,9 135,9 135,9 136,0 136,0

Impuestos 0,0 0,0 -3,3 -18,0 -18,2 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1 -20,1

CAPEX 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0


10,3 23,7 26,8 20,6 20,8 21,7 21,7 21,7 21,7 21,7 21,7 21,7 21,7 21,2 0,0



97,3 127,2 143,1 130,7 131,6 137,8 137,6 137,5 137,5 137,5 137,5 137,5 137,5 137,1 2.307,0


39

7 Principales supuestos

A continuación, se presentan los principales supuestos empleados para la valorización de las

sociedades y el Fondo.

7.1 Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias

7.1.1 Duración del Fondo

Se supuso que el Fondo opera indefinidamente, manteniendo su cartera de inversiones actual.

7.1.2 Ingresos

Los ingresos del Fondo provienen de los dividendos que se reciben por las utilidades de las

sociedades en las que éste invierte y de los intereses generados por los préstamos que el Fondo

mantiene con dichas sociedades.

7.1.3 Costos y gastos

Gastos de cargo del Fondo y del Comité de Vigilancia

Se consideró un gasto fijo durante toda la operación del Fondo, sin incluir la remuneración fija ni

variable que se debe pagar a la Administradora, de CLF 689 mensuales. Dicho monto considera tanto

los gastos de cargo del Fondo como los del comité de Vigilancia. El valor considerado corresponde

a lo registrado durante el año 2017.

Remuneración fija por administración

La remuneración fija por administración anual se estimó como el 1,3% IVA incluido del patrimonio

del Fondo al 31 de diciembre de 2014.

Remuneración variable

Se estimó de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno del Fondo, en base a la

proyección de los beneficios netos percibidos y el valor del patrimonio del Fondo al 31 de diciembre

de 2014.

Costo financiero

Se supuso que el Fondo mantiene su nivel de deuda actual, suponiéndose que en la medida que se

amortiza la deuda actualmente existente se emite un monto equivalente. Para el refinanciamiento

se supuso una tasa del 3,0% anual, la cual supone un spread del 1,2% sobre la tasa promedio de los

bonos BCU a 10 años del período octubre-diciembre de 2017. El spread se estimó en base a la tasa

de emisión del bono del Fondo y las tasas BCU a 5 años a dicha Fecha y se supuso que se mantiene

constante. Cabe señalar que se espera un alza en las tasas de interés a mediano plazo, por lo que se

considera razonable suponer que el refinanciamiento de las deudas del Fondo tendrá un costo

superior al actual.


40

Impuestos

El Fondo no tributa. Por otro lado, el flujo de caja libre en base al cual se estimó el valor cuota no

considera el posible pago por parte de los aportantes de impuestos adicionales a los ya pagados por

las sociedades en las cuales invierte el Fondo. Cabe señalar que una proporción de las distribuciones

que realiza el Fondo no han tributado previamente, puesto que corresponden a intereses cobrados

a las sociedades a través de las cuales éste invierte.

Distribuciones a los aportantes

Se supuso que el Fondo distribuye periódicamente la totalidad de la caja disponible, manteniendo

en forma permanente un saldo en efectivo u otras inversiones de alta líquidez de CLF 100.000.

Tasa de descuento

Los flujos de caja libre del patrimonio se descontaron empleando el costo del patrimonio, el cual se

determinó utilizando los siguientes parámetros:

Parámetros Valor

Tasa libre de riesgo (rf) 0,46%

βP desapalancado 0,60

βP apalancado 0,91

Premio por riesgo de mercado (rm-rf) 6,21%

Premio por liquidez 0,0%

Deuda/patrimonio 0,69

Costo del patrimonio 6,11%

En el caso del beta desapalancado, se determinó un promedio ponderado basado en los betas

promedio de REIT’s especializados en los distintos segmentos en los que participa el Fondo (oficinas,

comercial y bodegas) y que operan en EEUU (mercado maduro) y la proporción de los ingresos que

genera cada uno (27). Para determinar los REITS a considerar en cada grupo se utilizó la clasificación

GICS.

Parámetros Beta desapalancado

REIT’s Distribución de ingresos

Ponderación para cálculo de beta

Oficinas 0.60 52% 58,4%

Comerciales 0,58 23% 25,9%

Industriales/bodegas 0,66 14% 15,7%

Beta desapalancado 0,60

(27) Como referencia se empleó la distribución de ingresos presentada en el informe de clasificación de riesgo de los bonos del Fondo de abril de 2017, realizado por Feller Rate.


41

7.2 Bodenor Flexcenter S.A. Los principales supuestos utilizados para la estimación del patrimonio de la sociedad se relacionan

con aquellos utilizados para la proyección de los flujos futuros -ingresos, costos y gastos- y la tasa

de descuento.

7.2.1 Ingresos

Los ingresos de la sociedad provienen de las rentas que se obtienen de sus propiedades.

En la siguiente tabla se presentan los principales supuestos para la proyección de ingresos. Los

parámetros indicados como iniciales corresponden a la situación contractual de los activos al

comienzo de la proyección, mientras que el régimen presenta la situación que se proyecta a

perpetuidad.

Propiedad Tipo de unidad Arrendable (m2 - n° de unidades)

Situación inicial Situación en Régimen

Canon (CLF/m2)

Vacancia Canon

(CLF/m2) Vacancia

Lo Boza 441 Centro de bodegaje 45.197 m2 i/c i/c i/c i/c

Centro Unilever Centro de bodegaje 54.753 m2 i/c i/c i/c i/c

Av. La Montaña 1660 Centro de bodegaje 25.971 m2 i/c i/c i/c i/c

Marco Polo 9038 Centro de bodegaje 12.587 m2 i/c i/c i/c i/c

Bernardino 1997 Centro de bodegaje 3.902 m2 i/c i/c i/c i/c



Panamericana km 19 Centro de bodegaje 30.326 m2 i/c i/c i/c i/c

Enea fase I Centro de bodegaje 136.753 m2 i/c i/c i/c i/c

Antena 1 un i/c i/c i/c i/c

Enea fase II Centro de bodegaje 88.625 m2 i/c i/c i/c i/c



42


En la siguiente tabla se presentan los principales supuestos para la proyección de costos y gastos.

Aquellos valores que fueron proyectados como egresos variables se presentan como un porcentaje

relativo a los ingresos u otros.

Concepto Valor Comentarios

Comisiones variables 0,1% de los ingresos Asociado a corretaje.

Mantención 10.596 CLF/año (*) Valor no cubierto por los gastos comunes.

Seguros 14.974 CLF/año (*) Valor no cubierto por los gastos comunes.

Contribuciones 45.120 CLF/año (*)

Gastos comunes 0,014 CLF/m2 Para los casos en que no se contó con información real. En el caso de centros dedicados a un cliente no se considera el pago de gastos comunes.

Otros gastos 96.655 CLF/año Asociados a conceptos como remuneraciones, asesorías de terceros, patentes comerciales y otros.

(*) Valor obtenido para cada activo de las tasaciones.

7.2.3 Otros


Tasa de impuestos 27,0% La sociedad se acoge al régimen semi integrado.

Pérdidas tributarias acumuladas

0 CLF No presenta pérdidas acumuladas a la Fecha de Valorización.

CAPEX 0 CLF/año Las mantenciones se consideran dentro de los costos y no se proyectan egresos clasificados como CAPEX.

La deuda considerada corresponde a aquella existente a la Fecha de Valorización.

Respecto de los gastos comunes, estos no se incluyeron en los ingresos, sino que se consideraron

sólo aquellos ingresos generados directamente por el arriendo de propiedades. Dado lo anterior, no

se incluyeron los costos que se serían cubiertos a través de la recaudación de los gastos comunes,

suponiéndose que ambos, ingresos (incluidos los de vacancia) y costos, son iguales.


43

7.2.4 Tasa de descuento

Los flujos de caja libre de la compañía se descontaron empleando el WACC, el cual se determinó

utilizando los siguientes parámetros:

Parámetros



βP apalancado 0,85


Premio por liquidez y tamaño 1,0%


Costo de la deuda 3,7%


WACC 5,6%

En el caso del beta desapalancado, se emplearon datos promedio de REIT’s (Real Estate Investment

Trust) especializados en propiedades industriales y que transan en el mercado de EE. UU.(28).

7.2.5 Otros activos

Los terrenos remanentes que existen en algunos centros fueron valorizados según el menor valor

de tasación.

7.3 Inmobiliaria Descubrimiento SpA Los principales supuestos utilizados para la estimación del patrimonio de la sociedad se relacionan

con aquellos utilizados para la proyección de los flujos futuros -ingresos, costos y gastos-, la tasa de

descuento y la valorización de terrenos.

(28) Fuente: Bloomberg al 18 de enero de 2018 y cálculos propios.


44

7.3.1 Ingresos

Los ingresos de la sociedad provienen de las rentas que se obtienen de su conjunto de propiedades.




perpetuidad.



Canon (CLF/m2)

Vacancia Canon

(CLF/m2) Vacancia

Av. del Cóndor 760

Oficinas 4.553 m2 i/c i/c i/c i/c

Estacionamientos 152 un i/c i/c i/c i/c

Bodegas 104 m2 i/c i/c i/c i/c

Edificio 7 - El Cóndor 520




General Bari 85 Oficinas 657 m2 i/c i/c i/c i/c

Providencia 655 (29) Oficinas 12.400 m2 i/c i/c i/c i/c

Oficinas Espacio M


Locales comerciales

635 m2 i/c i/c i/c i/c



Apoquindo 4217 Locales comerciales


Bandera 201 Locales comerciales

10.147 m2 i/c i/c i/c i/c

Del Salvador 329 Locales comerciales

1.364 m2 i/c i/c i/c i/c

Isidora Goyenechea 2872 Locales comerciales


Isidora Goyenechea 2874 Locales comerciales



(29) Si bien esta propiedad cuenta con estacionamientos y bodegas, las proyecciones se hicieron a nivel de edificio -sin desagregar por tipo de unidad- ya que así se presentó la información del arriendo actual.


45



Canon (CLF/m2)

Vacancia Canon

(CLF/m2) Vacancia

La Florida 9624 Locales comerciales


Las Condes 11090 Locales comerciales


Las Condes 9050


Locales comerciales

2.292 m2 i/c i/c i/c i/c


Manzo Melipilla Locales comerciales

3.239 m2 i/c i/c i/c i/c

Nueva York 77 - Ahumada 86 Locales comerciales

1.679 m2 i/c i/c i/c i/c

Salvador 42 Locales comerciales


Strip Center Los Carrera Locales comerciales

3.433 m2 i/c i/c i/c i/c

Laguna Sur 9660 2AB

Centro de bodegaje

62.883 m2 i/c i/c i/c i/c

Antena 1 un i/c i/c i/c i/c

Valle Lo Aguirre (30) Terreno 17.680 m2 i/c i/c i/c i/c







Comisiones variables 2,7% de los ingresos Valor en régimen, asociado a la administración de contratos y corretaje.



Contribuciones 31.765 CLF/año (*) Se supone que las contribuciones de Valle Lo Aguirre serían pagadas por el propietario.

Gastos comunes 0,10 CLF/m2 Para el cálculo de gastos comunes de vacancia.



(30) No se considera régimen para esta propiedad porque sus rentas concluyen en agosto de 2022. Lo anterior fue informado por Independencia.


46

7.3.3 Otros (flujos)




3.462.006.62 CLP Monto a la Fecha de Valorización.

CAPEX 40.000 CLF

Se considera este monto solamente en el año 2018 asociado a mejoras del edificio Providencia 655. Las mantenciones se consideran dentro de los costos y no se proyectan otros egresos clasificados como CAPEX.





Parámetros



βP apalancado 0,86






WACC 5,3%

En el caso del beta desapalancado, se utilizó un valor ponderado considerando el peso de cada uno

de los negocios (oficinas, industrial y locales comerciales) dentro de la sociedad. Para los betas por

negocio, se utilizaron los betas desapalancados de REIT’s, para cada negocio, en EE. UU..

7.3.5 Otros activos

Las propiedades valorizadas por el método del valor de tasación corresponden a terrenos ubicados

en distintas comunas de la ciudad de Santiago y Arica, además de propiedades residenciales en

Vitacura. Estas fueron valorizadas utilizando el menor valor de las tasaciones.


47

7.4 Inmobiliaria Mixto Bucarest SpA Los principales supuestos utilizados para la estimación del patrimonio de la sociedad se relacionan


de descuento.

7.4.1 Ingresos

Los ingresos de la sociedad provienen de las rentas que se obtienen del edifico de oficinas Puente

Suecia.




perpetuidad.



Canon (CLF/m2)

Vacancia Canon

(CLF/m2) Vacancia

Puente Suecia


Locales comerciales 1.368 m2 i/c i/c i/c i/c










Mantención 480 CLF/año (*) Valor no cubierto por los gastos comunes.

Seguros 84 CLF/año (*) Valor no cubierto por los gastos comunes.



Otros gastos 909 CLF/año Asociados a conceptos como remuneraciones, asesorías de terceros, patentes comerciales y otros.

(*) Valor obtenido, para cada activo, de las tasaciones.


48











Parámetros



βP apalancado 0,88






WACC 5,3%


Trust) especializados en oficinas y que transan en el mercado de EE. UU.(31). Dicho conjunto

corresponde a 25 REIT’s.

7.5 Inmobiliaria Plaza Araucano SpA Los principales supuestos utilizados para la estimación del patrimonio de la sociedad se relacionan


descuento y la valorización de una propiedad residencial.

(31) Fuente: Bloomberg al 18 de enero 2018 y cálculos propios.


49

7.5.1 Ingresos

Los ingresos de la sociedad provienen de los flujos de sus propiedades a partir del negocio de rentas.

En este caso, las rentas provienen del edifico de Cerro El Plomo 6000 y no del departamento de

Manquehue Norte 600.




perpetuidad.



Canon (CLF/m2)

Vacancia Canon

(CLF/m2) Vacancia

Cerro El Plomo 6000



Bodegas 1.971 m2 i/c i/c i/c i/c









Seguros generales 0 CLF/año (*) Valor no cubierto por los gastos comunes.

Otros seguros: habilitaciones y lucro cesante

1.358 CLF Se paga en 18 meses.

Contribuciones 16.956CLF/año (*)





50





0 CLP Considera que no existen pérdidas tributarias acumuladas.






Parámetros



βP apalancado 0,88






WACC 5,3%




7.5.5 Otros activos

Se consideró que la propiedad ubicada en Manquehue Norte 600, que corresponde a una propiedad

residencial, escaparía al negocio principal de la sociedad, cuyo foco son las oficinas. Por este motivo

se consideró como un activo disponible para la venta y su valor de mercado sería reflejado en las

tasaciones. El valor fue estimado en CLF 8.628.

Existen otros activos que corresponden a pagarés a corto y largo plazo de empresa sanitaria, por

obras realizadas y que se espera reembolsar, los cuales fueron incluidos en el flujo de caja libre.

(32) Fuente: Bloomberg al 18 de enero 2018 y cálculos propios.


51

7.6 Rentas Inmobiliarias SpA Los principales supuestos utilizados para la estimación del patrimonio de la sociedad se relacionan


descuento y la valorización de terrenos.

7.6.1 Ingresos

Los ingresos de la sociedad provienen de las rentas que se obtienen de su cartera de propiedades.

En la siguiente tabla, dividida en dos, se presentan los principales supuestos para la proyección de

ingresos. Los parámetros indicados como iniciales corresponden a la situación contractual de los

activos al comienzo de la proyección, mientras que el régimen presenta la situación que se proyecta

a perpetuidad.



Canon (CLF/m2)

Vacancia Canon

(CLF/m2) Vacancia

Alameda 288 Local comercial 410 m2 i/c i/c i/c i/c

Apoquindo 3001

Oficinas 332 m2 i/c i/c i/c i/c

Local comercial 828 m2 i/c i/c i/c i/c


Balmaceda 540 Local comercial 671 m2 i/c i/c i/c i/c

Colón 398 Local comercial 647 m2 i/c i/c i/c i/c

Colón 657 Local comercial 701 m2 i/c i/c i/c i/c

El Cóndor 820




Coyancura 2283




Concha Y Toro 260 Local comercial 202 m2 i/c i/c i/c i/c

Ecuador 104 Local comercial 616 i/c i/c i/c i/c

Moneda 893 Local comercial 394 m2 i/c i/c i/c i/c

Estado 370 Local comercial 705 m2 i/c i/c i/c i/c

Gran Avda. 5120 Local comercial 393 m2 i/c i/c i/c i/c



52



Canon (CLF/m2)

Vacancia Canon

(CLF/m2) Vacancia

Huérfanos 770


Local comercial 1.055 m2 i/c i/c i/c i/c


Irarrázaval 3329 Local comercial 437 m2 i/c i/c i/c i/c

Las Condes 11380

Oficinas 485 m2 i/c i/c i/c i/c



Magallanes 944 Local comercial 596 m2 i/c i/c i/c i/c

Manuel Rodríguez 840 Local comercial 427 m2 i/c i/c i/c i/c

Matta 624 Local comercial 758 m2 i/c i/c i/c i/c

21 de Mayo 115 Local comercial 521 m2 i/c i/c i/c i/c

Morandé 115





Nueva de Lyon 072




Nueva Providencia 1919 Local comercial 414 m2 i/c i/c i/c i/c

Ramón Freire 1783 Local comercial 350 m2 i/c i/c i/c i/c

Pajaritos 1605 Local comercial 857 m2 i/c i/c i/c i/c

Pajaritos 2222 Local comercial 235 m2 i/c i/c i/c i/c

Príncipe De Gales 7085 Local comercial 285 m2 i/c i/c i/c i/c

Prat 177 Local comercial 343 m2 i/c i/c i/c i/c

Prat 495 Local comercial 333 m2 i/c i/c i/c i/c

Providencia 1422 Local comercial 226 m2 i/c i/c i/c i/c

Ramón Picarte 356 Local comercial 842 m2 i/c i/c i/c i/c

San Martín 2668 Local comercial 1.248 m2 i/c i/c i/c i/c

Agustinas 799 - San Antonio 205


Ignacio Serrano 280 Local comercial 634 m2 i/c i/c i/c i/c

Uno Sur 1132 Local comercial 673 m2 i/c i/c i/c i/c



53

















0 CLP Considera que no existen pérdidas tributarias acumuladas.






Parámetros



βP apalancado 0,87






WACC 5,3%


54

En el caso del beta desapalancado, se utilizó un valor ponderado considerando el peso de cada uno

de los negocios (oficinas y locales comerciales) dentro de la sociedad. Para los betas por negocio, se

utilizaron los betas desapalancados de REIT’s, para cada negocio, en EE. UU.

7.6.5 Otros activos

La propiedad ubicada en la comuna de Romeral, que corresponde a una estación de servicio, fue

valorizada como terreno sin construcción. Esto se debe a que la edificación habría sido construida

por el arrendatario y se presume que la desmantelará una vez que finalice el contrato. El valor

estimado es CLF 33.934.

Existen otros activos por CLF 216.700 que corresponden a cuentas por cobrar no corrientes, valor

que se espera recibir a futuro.

7.7 Rentas Retail SpA Los principales supuestos utilizados para la estimación del patrimonio de la sociedad se relacionan


de descuento.

7.7.1 Ingresos

Los ingresos de la sociedad provienen de las rentas que se obtienen de sus dos propiedades.




perpetuidad.



Canon (CLF/m2)

Vacancia Canon

(CLF/m2) Vacancia

Apoquindo Valdepeñas Locales comerciales 369 m2 i/c i/c i/c i/c


Independencia 491 Locales comerciales 630 m2 i/c i/c i/c i/c




55








Seguros 60 CLF/año (*) Valor no cubierto por los gastos comunes.

Contribuciones 314 CLF/año (*)




7.7.3 Otros




221.540.207 CLP Monto a la Fecha de Valorización.






Parámetros



βP apalancado 0,87






WACC 5,2%


56


Trust) especializados en locales comerciales y que transan en el mercado de EE. UU.(33). Dicho

conjunto corresponde a 32 REIT’s.

7.8 Inmobiliaria Plaza Constitución SpA Los principales supuestos utilizados para la estimación del patrimonio de la sociedad se relacionan


descuento y la valorización de terrenos y proyectos en desarrollo.

7.8.1 Ingresos

Los ingresos de la sociedad provienen de los flujos de sus propiedades a partir del negocio de rentas.

En este caso, las rentas son generadas por los edificios que conforman el conjunto Plaza San Damián,

ya que el proyecto ubicado en Las Condes 11.740 aún no inicia su operación.




perpetuidad.



Canon (CLF/m2)

Vacancia Canon

(CLF/m2) Vacancia

Plaza San Damián - Torre A


Locales comerciales 733 m2 i/c i/c i/c i/c

Plaza San Damián - Torre B



Plaza San Damián - Torre C



Zócalo 2.362 m2 i/c i/c i/c i/c

Plaza San Damián – Todas las torres


Bodegas 2.259 m2 i/c i/c i/c i/c


El canon de renta proyectado para la colocación de las oficinas de la Torre C es un valor de unidades

no habilitadas, pero posteriormente serían arrendadas a valores de oficinas habilitadas (canon de

renta de régimen).

(33) Fuente: Bloomberg al 18 de enero de 2018 y cálculos propios.


57








Seguros generales 0 CLF/año (*) Valor no cubierto por los gastos comunes.

Otros seguros: habilitaciones y lucro cesante

207 CLF Valor anual que se paga en 18 meses.

119 CLF Valor anual que se paga en 12 meses.













58




Parámetros



βP apalancado 0,88






WACC 5,3%




7.8.5 Otros activos

El terreno Lote B3, que colinda con Plaza San Damián, es un terreno eriazo cuyo valor comercial, a

la Fecha de Valorización, fue determinado a partir de los informes de los tasadores. Este

corresponde a CLF 87.102.

En Las Condes 11740 existe un proyecto en desarrollo que consiste en dos torres de oficinas. Este

proyecto aún no cuenta con la recepción municipal, por lo que se optó por valorizarlo de acuerdo

con el valor comercial del terreno, según informan las tasaciones, más el costo de las construcciones

a la Fecha de Valorización. El terreno fue tasado en CLF 265.204, mientras que los costos de

construcción se estimaron en CLP 27.576.939.765, equivalentes a CLF 1.029.062(35).

Existen otros activos que corresponden a pagarés a corto y largo plazo de empresa sanitaria, por

obras realizadas y que se espera reembolsar, los cuales fueron incluidos en el flujo de caja libre.

(34) Fuente: Bloomberg al 18 de enero 2018 y cálculos propios. (35) Se utilizó la unidad de fomento al 31 de diciembre de 2017, con un valor de CLP/CLF 26.798,14.


59

7.9 Constitution Real Estate Corp. y Limitless Horizon Limited Estas sociedades son parte de la estructura a través de la cual el Fondo invierte en propiedades en

EE. UU., realizándolo la primera a través de aporte de capital a sociedades inmobiliarias y la segunda

a través de préstamos a las mismas. Dado que son parte de este negocio sus valorizaciones están

directamente relacionadas.

Actualmente, las inversiones consisten participaciones en la propiedad de 16 activos inmobiliarios

en EE.UU.. Para determinar el valor de los activos subyacentes se utilizaron las tasaciones

independientes realizadas por empresas con reconocido prestigio en EE. UU. (36). A partir de dicho

valor, considerando la tasación de menor valor, se determinó el valor del patrimonio de las

sociedades y del valor recuperable de las cuentas por pagar que éstas mantienen.

Las tasaciones de las distintas propiedades, de las cuales se utilizó la de menor valor, corresponden

a:

Nombre del activo Método de valorización Valor tasación CW

(USD) Valor tasación CBRE

(USD)

Citi Centre Tasación 19.900.000 21.250.000

Westgate Tasación 60.000.000 61.000.000

Harbor South Tasación 34.400.000 33.700.000

G Tech Tasación 73.400.000 67.700.000

KL Gates Tasación 130.550.000 107.500.000

Keith Portfolio:

Britax Tasación 28.500.000 30.800.000

Crate & Barrel I Tasación 23.800.000 22.700.000

Crate & Barrel II Tasación 22.400.000 23.150.000

United Technology Tasación 10.000.000 8.700.000

Lucky Country Tasación 4.150.000 3.500.000

Magma Tech Tasación 2.500.000 2.350.000

Greenheck Tasación 6.200.000 5.300.000

Amesbury Tasación 5.400.000 6.150.000

Plastiflex Tasación 3.750.000 3.850.000

Lenovo Tasación 18.250.000 16.900.000

(36) Las tasaciones fueron realizadas por CBRE y Cushman & Wakefield.


60

8 Declaración de responsabilidad

El presente documento ha sido preparado por Mario Corbo y Asociados por mandato de

Independencia Administradora General de Fondos S.A..

La información operacional y financiera de cada una de las sociedades y/o fondos de inversión,

valorizados en el presente documento, ha sido entregada por Independencia Administradora

General de Fondos S.A.. Adicionalmente se recurrió a información disponible en forma pública. Si

bien se ha hecho el mayor esfuerzo por validar los datos disponibles, Mario Corbo y Asociados no

los ha auditado, siendo el mandante responsable de velar por su veracidad y precisión.

En cuanto a las estimaciones y juicios realizados por Mario Corbo y Asociados para determinar el

valor de las inversiones analizadas, éstos corresponden al mejor esfuerzo y están basada en la

información disponible y el conocimiento y criterio del equipo consultor a la Fecha de Valorización.

No existe garantía alguna de que las estimaciones y proyecciones presentadas se cumplan en el

futuro, por lo que no se podrá responsabilizar a Mario Corbo y Asociados por cambios o desviaciones

respecto a lo proyectado.

Mario Corbo y Asociados declara que ni ninguna de las personas que ha participado en el desarrollo

del presente documento tiene relación de parentesco ni comercial con directores u otras personas

que trabajen en el Fondo, los vehículos de inversión y/o los activos subyacentes valorizados,

manteniendo total independencia respecto a éstos.

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