LA EXCLUSIVIDAD, EL SUBARRIENDO Y LA “JUSTA CAUSA”.

Derecho de los contratos

Gloria María Nduka Borico

Grupo 13

El presente trabajo tiene como objeto el análisis de las figuras de la exclusividad, el subarriendo, y la justa causa.

En la primera sentencia del Tribunal Supremo del 11 de marzo de 1996 se plantea si existe un pacto de exclusividad, aunque el en el contrato no se menciona expresamente que se haga la concesión con el carácter de exclusividad, el Supremo llega a la conclusión de que efectivamente éste existe. Basándose en lo siguiente: En primer lugar, se impuso expresamente a la concesionaria «PVC Levante, SA» la limitación de que no podía comercializar, ni vender, otros perfiles en PVC que no fueran, exclusivamente, los fabricados por «Deceuninck Plastics» (Bélgica). En segundo lugar, que «Deceuninck Ibérica, SA» no hiciera concesiones de venta y comercialización de sus perfiles, en favor de otras empresas. En tercer lugar, la limitación geográfica a que se refería la concesión, estaba circunscrita exclusivamente a las provincias de Valencia y Castellón. Y por último, todas estas condicione tenían una validez de tres años, renovables automáticamente, salvo preaviso dado por una de las partes con seis meses de anticipación».

A raíz de esta pronunciación del Tribunal Supremo, podemos conocer la noción del pacto de exclusividad. Este es por tanto, un pacto que acompaña a algunos contratos singularmente de agencia, concesión y suministro, por virtud del cual una de las partes (exclusivista) pasa a disfrutar de una cierta posición de monopolio o privilegio en cuanto que la otra parte se impone el deber de abstenerse u omitir actos y negocios con terceros del tipo de aquel al que se adhiere la exclusiva o sobre el objeto al que éste se refiere. La exclusiva debe someterse a límites temporales y espaciales.

La sentencia del Tribunal Supremo del 8 de febrero de 2005, versa sobre la cesión del arrendamiento, el Tribunal declara que existe una cesión inconsentida, pues queda demostrado que el recurrente, no obtuvo el consentimiento del arrendador para ceder el local, por tanto al no existir dicho consentimiento se queda finalizada la relación arrendaticia. Es necesario distinguir entre cesión y subarriendo.

La cesión del contrato de arrendamiento implica la celebración de un contrato en virtud del cual el arrendatario cede a otra persona el conjunto de derechos y obligaciones que le corresponden como tal arrendatario, quedando así subrogada dicha persona en la posición que aquél tenía frente al arrendador.

El subarriendo, en cambio, implica la celebración de un contrato por el cual el arrendatario (ahora subarrendador) permite a otra persona (subarrendatario) usar la vivienda arrendada por tiempo determinado y mediante precio, coexistiendo con el inicial contrato de arrendamiento.

La Ley de Arrendamiento Urbano de 1994, en su art. 8, dispone que para la cesión del contrato por el arrendatario se requiere la previa obtención del consentimiento escrito del arrendador, ya que, en caso contrario, este último podrá

resolver el contrato provocando así su extinción. Los derechos y obligaciones del nuevo arrendatario serán los mismos que tuviera el cedente.

El mismo precepto legal prevé en materia de subarriendo, que la vivienda sólo se podrá subarrendar en forma parcial, siendo necesario el consentimiento previo y por escrito del arrendador. El subarriendo inconsentido dará derecho al arrendador a resolver el contrato. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó, y el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento inicial.

En la última sentencia del 24 de febrero de 2010, se analiza el concepto de “justa causa”, la Ley, deja al arbitrio del Tribunal la estimación de las circunstancias justificativas que demuestren que el desempleo del local no es revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad del mismo, sino que, por el contrario, puede ser una causa ajena a la voluntad del arrendatario, a quien, por tanto, no le es imputable.

La doctrina del Tribunal Supremo ha manifestado que el concepto de "justa causa" del cierre del local arrendado como el acontecimiento proveniente de fuera de la empresa, extraño al arrendatario, sin que se asimile a ello el hecho nacido dentro de la misma, como ocurre en las declaraciones de quiebra o suspensiones de pagos, ni la mala racha del negocio.

En este caso, la Sala entiende que no se ha producido la “justa causa”, pues las situaciones que se contemplaban en la sentencia, no son hechos ajenos al arrendatario, sino asumibles por éste, al encontrase en su espacio de actuación y no cabe considerarlas como causas extrañas o superiores a su voluntad.