el rÉgimen de la adquisiciÓn de la propiedad inmueble...

EL RÉGIMEN DE LA ADQUISICIÓNDE LA PROPIEDAD INMUEBLE

EN EL SISTEMA JUÚDICO MEXICANO

José Joaquín Herrera VillanuevaNotario Púbhco Número 33 del D.F

Suvazuo: Introducción. I. Antecedentes históricos del práLrrafo primero del artículo 27 constitucio-nal. A. El régimen de adquisición de la propiedad inmobiliaria durante la Colonia. B. El régimende adquisición de la propiedad inmobiliaria durante el México Independiente hasta 1894. C. El ré-gimen de adquisición de la propiedad inmobiliaria a partir de 1894 hasta 1916. II. Antecedenteshistóricos del artículo 830 del Código Civil. A. El régimen de la propiedad en el Código Civil de1870. B. El régimen de la propiedad en el Código Civil de 1884. III. El régimen de la adquisiciónde la propiedad inmobiliaria en la Constitución de 1917. A. El artículo 27 en el proyecto deConstitución de Venustiano Carranza. B. Iniciativa de proyecto del artículo 27. C. Proyecto de ar-ticulo27. D. El primerpárrafo del artículo 27 Constitucional. IV. E1 artículo 830 del Código Civil.

V. Interpretación sistemática.

INTRODUCCION

El artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos,que reforma la del 5 de febrero de 1857,t en su primer párrafo establece que lapropiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorionacional coresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene elderecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la pro-piedad priyada.2

De conformidad con lo dispuesto por dicho primer párrafo, la nación ha teni-do y tiene el derecho de transmitir el dominio de las tierras a los particulares,

I La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos que reforma la del 5 de febrerode 1857, fue expedida el día treinta y uno de enero de mil novecientos diecisiete, promulgada el 5de febrero y entro en vigor el día primero de mayo del mismo año.

2 Publicada el día lunes 5 de febrero de 1917, en el número 30, del Tomo V, de la 4uÉpocadel Diario Oficial, órgano del Gobiemo Provisional de la República Mexicana, edición facsimilar,Andrade, México, 1997.

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Revista Mexicana de Derecho, núm. 14, México, 2012. DR © 2012. Colegio de Notarios del Distrito Federal

JOSÉ JOAQUÍN HERRERA VILLANUEVA

constituyendo la propiedad privada) En una interpretación literal de lo dispuesto

por dicha nonna, debemos de entender que en el sistema jurídico mexicano se

requiere de un acto del poder público para que un particular adquiera el derechode propiedad sobre un inmueble. Este acto del poder público sería discrecional,ya que la Constitución no establece los supuestos, ni los requisitos para su otor-gamiento; sería pues, un acto "gracioso" del Estado al particular.+

Las interrogantes que surgen de esta interpretación literal del párrafo primero

del artículo 27 Constitucional son muchas y variadas; baste con mencionar algu-na de ellas: ¿Qué se entiende por Nación? ¿La Nación tiene derechos? ¿Entreestos derechos se incluye el de transmitir la propiedad inmueble? ¿Qué naturale-

za jwídica tiene el acto transmisivo constituyente de la propiedad privada inmo-

biliaria? ¿Qué acto otorgó en el pasado 1a Nación para constituir la propiedad

inmueble particular? ¿Mediante qué actos la nación puede constituir la propiedadprivada inmueble?

Tanto el Código Civil Federal como el Código Civil para el Distrito Federal,s

regulan en el Título Cuarto de su Libro Segundo, al derecho real de propiedad yen su artículo 830, mencionan que el propietario de una cosa puede gozar y dis-

poner de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes. Aparente-mente el Código Civil adoptó la concepción romana del derecho de propiedad e

hizo propia las ideas liberales de la Revolución Francesa, que le atribuyen a lapropiedad la categoría de ser un derecho natural, desde luego reconociendo que

el ejercicio del derecho de propiedad no es irrestricto, pleno y absoluto, sino que

debe sujetarse a las limitaciones y modalidades impuestas por la ley al poder ju-rídico que implica.

Dicho artículo 830 del Código Civil no regula cómo se adquiere la propie-

dad, ni fija el concepto del derecho real de propiedad, únicamente presupone que

una persona es ya propietaria de un bien y se limita a describir el contenido de su

derecho.eDel análisis de la regulación que del derecho de propiedad hace el Código

Civil no resulta afirmada ni negada la necesidad de acto previo alguno por parte

3 Fnaca, Gabino, Derecho Administrativo, Editorial Pomia, México, 1990, p. 353.a DÍlrz y DÍ¡2, Martín, "Proceso Constitucional y Propiedad", en Revista de Investigaciones

Jurídicas, Año 11, Número I l, Escuela Libre de Derecho, México, 1987.5 En lo sucesivo solo utilizaré la mención genérica de Código Civil, en ¡azón de que las dis-

posiciones en Ia materia comentada son idénticas en el Código Civil para el Distrito Federal y en

el Código Civil Federal.* Notario 33 del Distrito Federal. Profesor titular en la Escuela Libre de Derecho y en la Uni-

versidad lberoamericana.o Anr. 830.-El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones

y modalidades que fijen las leyes.




El régimen de la adquisición de la propiedad inmueble en el sistema jurídico mexicano 2os

del poder público para la constitución del derecho de propiedad inmobiliario afavor de los particulares, sino que presupone que una persona adquirió el derechode propiedad respecto de un inmueble por vez primera. de algún modo que noregula ni reconoce dicho ordenamiento.

Por lo que podemos deducir que el código civil presume que una persona,sea fisica o moral, es titular del derecho real de propiedad sobre un inmueble, elcual le otorga el poder jurídico descrito en el Título Cuarto del Libro Segundo dedicho ordenamiento, prescindiendo de su origen.

La doctrina enseña que existen dos modos de adquisición del derecho real depropiedad: los originarios y los derivativos.z Los primeros reciben dicho nombreen razón de que la adquisición de la propiedad se realiza respecto de una cosaque no tiene dueño. La calidad de res nullius hace que la adquisiciónseaex novo.Tradicionalmente se considera que el modo originario es la ocupación, la cualtiene tres especies, que son: la caza,la ocupación bélica y la invención, compren-diéndose en esta última a los bienes vacantes.t En particular sobre los inmuábles,el tema es espinoso, en raz6n de que la regulación de los bienes vacantes noconcede ya la propiedad al denunciante y los demás casos de ocupación se refie-ren exclusivamente a muebles.

En consecuencia se puede afirmar que el Código Civil no enumera cuáles sonlos modos originarios de adquisición de la propiedad inmueble,e lo que trae comoconsecuencia la incertidumbre sobre cuáles son los modos reconocidos en nues-tro ordenamiento jurídico de adquisición del derecho real de propiedad inmobi-liario o incluso nos podemos cuestionar si reconoce alguno.

una atenta lectura del Título cuarto, denominado "De la propiedad,', delLibro Segundo del Código Civil, revela que los modos originarios reconocidospor la doctrina no se encuentran regulados o su regulación es tímidamente atribu-tiva del derecho real de propiedad por apropiación; en efecto, la ocupación noestá regulada (o debería decir reconocida) en el código civil. La propiedad delos animales, se rige por presunciones (artículos 854 y g55). El derecho de cazay pesca ha quedado descodificado, ya que se rige por leyes administrativas; res-pecto de la caza y pesca en terrenos de propiedad particular, la adquisición dela propiedad tendría una fuente convencional, es decir, por modo derivativo. Laaccesión de mueble a inmueble se rige por presunciones (artículo g96) y se dis-

z cesrÁN Tos¡ñas, José, Derecho civil español, común yforal, Tomo segundo, Derecho deCosas, Reus, Madrid, 1992, p. 269.

8 Novísimo Sala Mexicano, Tomo Primero, México, Imprenta del Comercio de N. Chávez,1870, p. 203

e A diferencia de otros ordenamientos juridicos como el Código Civil Español que dedica suLibro Tercero a regular los diferentes modos de adquirir la propiedad, o el Código Civil Argentinoque en su artículo 2524 e¡tmera los modos en que se adquiere el dominio.




JOSÉ JOAQUÍN HERRERA VILLANUEVA

cute si su fuente es convencional (artículo 900 y 904). Solo en el hallazgo de

tesoro, en la accesión natural y en la accesión artificial de bienes muebles encon-

ffamos una regulación de un modo originario de adquisición de la propiedad. Y

en el caso de los modos derivativos, la adquisición de la propiedad se regula

como una consecuencia de los actos jurídicos.

Por lo que válidamente podemos preguntarnos ¿Por qué modo se adquiere el

derecho real de propiedad sobre inmuebles según el Código Civil?

El artículo 764 del Código Civil clasifica a los bienes según las personas a

quienes pertenecen, distinguiendo las cosas en bienes del dominio del poder pú-

bli"o o de propiedad de los particulares.ro Dicha norrna al diferenciar el dominio

del Estado y la propiedad de los particulares, está considerando que son derechos

que tienen un régimen jurídico distinto, que su natxaleza es diferente.

Como se ha mencionado el Código Civil presupone que las personas pueden

adquirir la propiedad de los bienes, es así como el artículo 772 considera que son

bienes de propiedad de los particulares todas las cosasrr cuyo dominio les perte-

nece legalmente, pero no indica cuál es el título por el cual se puede efectuar esa

adquisición legalmente.Por lo expuesto, parece ser que conforme a 1o dispuesto por el articulo 27

Constitucion al para que exista la propiedad privada inmobiliaria se requiere un

acto atributivo o constitutivo por parte de la nación a favor de un particular, con-

tradiciendo el concepto iusnaturalisla racionalista de la propiedad que tradicio-

nalmente se le asigna a dicho derecho real.

Para resolver la anterior problemática es necesari o realizar un examen cuida-

doso de ambas disposiciones, a fin de determinar la naturaleza y régimen de la

propiedad inmobiliaria en el sistema jurídico mexicano.

r. ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL PÁRRAFO PRTMERO

DEL ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONAL

Una de las interpretaciones que se han dado al párrafo primero del artículo 27

constitucional, es la basada en sus antecedentes históricos, la cual señala que di-

cho artículo establece el régimen patrimonial inmobiliario del Estado Mexicano,tz

con particular énfasis en la titularidad de la nación sobre su ámbito territorial.

r0 dlu. i64.-'Los bienes son de dominio del poder público o de propiedad de los particulares.

1r Vale la pena destacar la puridad técnica del artículo 772 del Código Civil, el cual utiliza el

término cosa el su concepto de bien corpóreo, indicando que el derecho real de propiedad solo

puede recaer sobre bienes corpóreos.12 Algunos intérpretes consideran por una interpretación analógica extensiva que el régimen

constitucio;al de la propiedad establecido por el artículo 27 constitucional se aplica tanto a bienes




El régimen de la adquisrcrón de la propiedad inmueble en el sistema jurídico mexicano 207

Para lo anterior, se recure primeramente a la explicación del fundamentojurídico del título por el cual los reyes Católicos adquirieron el dominio sobre lastierras descubiertas y en particular sobre la Nueva España, a fin de explicar elrégimen jurídico de la propiedad territorial durante la Colonia y durante el Méxi-co Independiente hasta el año de 1894, para finalmente analizar el régimen con-sagrado en la Constitución de 1917.

A. El RÉcrueN DE ADeursrcróNDE LA pRopIEDAD INMoBTLIARIA DURANTE re CoroNre

Recordemos que la Bula o Breve Noveriht (lniversi del 4 de mayo de 1493,dictada por el Papa Alejandro vI, otorgó el derecho de propiedad a los reyes deCastilla y de León y sus.§¿lc¿.§ores de todas las tierras descubiertas o por descu-brir al oeste de una línea imaginaria trazada meridionalmente de polo a polo,misma que corría a 100 leguas al oeste de las islas Azores y del Cabo Verde.

Debido a los problemas suscitados con Portugal por la aplicación de dichaBulo, los reyes Católicos se vieron forzados a celebrar el Trotado de Tordesillas,el7 dejunio de 1494, el cual movió la línea divisoria 370 leguas al oeste.

Con independencia de la razón histórica, económica, política y religiosa dedichos documentos, los mismos fueron el fundamento jurídico del título de pro-piedad de la corona española sobre la tierra de la Nueva España y conforme aellos los reyes podían disponer válidamente del territorio enajenando el dominioa favor de los particulares. Es importante precisar que la propiedad sobre la tierradescubierta formaba parte de su patrimonio y no de España. La adquisición otor-gó a los reyes el dominio directo y eminente sobre las tierras.r:

Como un incentivo parala colonización de las tierras descubiertas, la coronaespañola otorgaba a los colonizadores derechos territoriales sobre las mismas,sujetos ala carga real de poblar, cultivar o explotar la tierra. Por lo que se refierea la población indígena, la corona española les reconoció la posesión comunalsobre la tierra que hasta ese momento poseían.

El contenido interno de dichos derechos territoriales, es decir, el poder queconferían a sus titulares no era otro más que el régimen medioeval de dominiovigente en España en el siglo XV, en particular el vigente en Castilla y León, en

inmuebles como a bienes muebles, con lo cual el autor no está de acuerdo por la génesis de dichadisposición como se comentará más adelante en el presente trabajo.

13 Cfr. Ley 14, título 12, libro 4" de la Recopilación de Indias, citada por Jacinto Pallares,Legíslación Federal complementaria del Derecho Civíl Mexicano, Tipografia Artística de RamónF. Riverróll, México, 1897, p. VIL




2t0 JOSÉ JOAQUÍN HERRERA VILLANUEVA

de l824,zr señala que la nación mexicana se componía de las provincias com-

prendidas en el territorio del virreinato llamado antes de Nueva España.

Para algunos autores, la nación por efecto de la independencia adquirió el

derecho de propiedad sobre las tierras como causahabiente de la corona es-

pañola.Durante esta época se continuó el régimen colonial de titulación de tierras a

los particulares, el cual se efectuaba por conducto de las Entidades Federativas yposteriormente por la Federación. La finalidad del repartimiento era la misma,

promover la ocupación y cultivo del territorio nacional, mediante el otorgamiento

de derechos territoriales a los particulares. Estos derechos territoriales seguían

teniendo un contenido similar a1 dominio útil y se conservó la facultad de revisar

los títulos de propiedad por parte del poder público, por lo que seguía siendo una

propiedad resoluble.La Constitución Federal de los Estados tJnidos Mexicanos, del 4 de octubre

de 1824, repitió en su artículo 2", que el territorio de la Federación era el que

fue del Virreinato llamado antes Nueva España.

Tanto el Acta Constitutiva de la Federación como la Constitución Federal de

los Estados Unidos Mexicanos de 1824 no contienen disposición alguna referen-

te al régimen de transmisión inmobiliaria a los particulares, ni otorgaron a laFederación la facultad de enajenar los terrenos baldíos, por lo que esta facultad

se entendía reservada a los Estados, era materia local.

Por su parte, las Leyes Constitucionales de la República Mexicana, del30 de

diciembre de 1836, establecieron un régimen de propiedad plena, modificando

con esto el sistema de propiedad colonial. El artículo 2" de la Primera Ley con-

sagró como derecho de los mexicanos ooel no ser privados de su propiedad, ni

del libre uso y aprovechamiento de ella en todo ni en parte", instaurando con

ello la inviolabilidad de la propiedad. En lo relativo al régimen de transmisión de

la propiedad inmueble, en su artículo 13 se estableció que las adquisiciones de

colonizadores se sujetarían a las reglas especiales de colonización, dando con

esto base constitucional ala legislación en materia de colonización.

La Constitución Política de la República Mexicana, sobre la indestructible

base de su legítima independencia, proclamada el 16 de septiembre de 1Bl0 yconsumada el 27 de septiembre de 1821, del 5 de febrero de 1857, reconoció la

inviolabilidad de la propiedad en el primer párrafo de su artículo 27, y en las

fracciones XXI y XXIV del artículo 72 confirió al Congreso la facultad de legis-

lar en materia de colonización y enajenación de terrenos baldíos, respectivamen-

2r Tr,Ne ReuÍn¡2, Felipe, Leyes fundamentales de México, Editorial Pomia, México, 1982,

pp.154-161.




El régimen de la adquisición de la propredad inmueble en el sistema jurídico mexicano

te, federalizando en consecuencia el régimen de transmisión de la propiedad deterrenos baldíos.

"{pr.27.-La propiedad de las personas no puede ser ocupada sin su consenti-miento, sino por causa de utilidad pública y previa indemnización. La ley determina-rá la autoridad que debe hacer la expropiación y los requisitos con que ésta haya deverificarse..."

Don Ramón Rodríguez al comentar el primer pánafo del artículo 27 de laConstitución de 1857 no duda en afirmar que la propiedad es un derecho indivi-dual concedido por la nattraleza a cada hombre como una consecuencia necesa-ria de su libertad y que la única limitación que puede imponerse a la propiedades la expropiación.zz

A pesar del carácter liberal de la Constitución de 1857 y de que había esta-blecido un concepto individualista del derecho de propiedad, la Ley sobre ocupa-ción y enajenación de terrenos baldíos, de 22 de julio de 1863,2t expedida porBenito Jrárez,za continuó el régimen colonial de la tierra, atribuyendo a la naciónla facultad de titular los terrenos a los particulares, estableciéndose limitacionesen cuanto a la extensión territorial y la obligación (carga real) de los adquirentesde poblar y explotar la tierra adquirida, es decir, seguía siendo una propiedadprecaria. Es interesante señalar que esta ley en su artículo I I otorgó a los titularesdel dominio útil el derecho de adquirir el dominio directo de las tierras, lo querevela la preocupación de modificar en alguna forma el régimen de la tenencia dela tierra vigente hasta entonces.

Puede pensarse por la redacción de los textos comentados, que únicamenteestamos hablando de predios rusticos y no urbanos, por lo que la problemática dela adquisición tendría una dimensión eminentemente agraria. Sin embargo, loanterior no es preciso, enrazón de que la transmisión de la propiedad inmobilia-ria se refiere a inmuebles urbanos y rusticos. En la Ciudad de México, comentael Sala Mexicano, pueden adquirirse en censo enfitéutico los terrenos que notienen dueño, conforme al procedimiento establecido en el bando de 2 de marzode 1835.2s

22 RopnÍcurz, Ramón, Derecho Constitucional, edición facsimilar, Universidad NacionalAutónoma de México, México, 1978, p.325.

23 Dust-ÁN, Manuel y LozaNo, José María, Legislación Mexicana ó Colección Completa delas disposiciones legislativas expedidas desde la Independencia de la República, Tomo IX, Impren-ta del Comercio, de Dublan y Chavez, México, 1878, pp. 637-640.

2a Dicha ley tiene como fecha 20 de julio de 1863, pero en la misma se señala el día22 dejulio de 1863 como de promulgación, es por este motivo que en algunos repertorios o citas doctri-narias se le denomina como de 20 de julio, yo sigo la fecha de promulgación.

2s Sala Mexicano, op. cit., p.203.

2n




2t2 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA

C. El úcuuEN DE e»eursrctóNDE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA A PARTIR

op 1894 Hesra 1916

A finales del siglo XIX, todo el régimen colonial de la propiedad inmobiliariaexistente durante más de trescientos años fue cambiado por el sistema de propie-dad privada de corte romanista, mismo que fue instaurado por la Ley sobre ocu-pación y Enajenación de Teruenos Baldíos de los Estados Unidos Mexicanos, de

26 de marzo de l894,zo expedida durante el régimen de Porfirio Diaz,zt la cual en

su artículo 2o reconoció la propiedad privada de los particulares, en razón de que

señala que serán terrenos baldíos todos aquellos que no son propiedad de losparticulares y en su artículo 7o derogó la obligación de poblar y cultivar la tierra,dejó sin efectos cualquier sanción aplicable, particularmente la consistente en

la nulidad del título, convalidando todos las adquisiciones efecfuadas con ante-

rioridad.

"Anr. 2.-Son baldíos todos los terrenos de la República que no hayan sido des-tinados a un uso público, por la autoridad facultada para ello por la Ley, ni cedidos

por la misma a título oneroso ó lucrativo, á individuo ó corporación autorizada para

adquirirlos.

Anr. 7.-Cesa la obligación hasta ahora impuesta, a los propietarios y poseedo-res de terrenos baldíos de tenerlos poblados, acotados y cultivados; y los indivi-duos que no hubieren cumplido las obligaciones que á este respecto han impuestolas leyes anteriores á la presente, quedan exentos de toda pena, sin necesidad de

declaración especial en cada caso y sin que la Nación pueda en lo futuro sujetar a

inquisición, revisión o composición los títulos ya expedidos, ni mucho menos rein-vindicar los terrenos que éstos amparen, por la falta de población, cultivo o acota-miento".

Dicha ley también derogó las limitaciones sobre la extensión máxima territo-rial de la que podían ser titulares los particulares, legitimando con esto los lati-fundios.z¡ Pero 1o más importante, es que en su artículo 63 declaró exentos de

revisión todos los títulos de propiedad, convirtiéndose de un régimen de tenenciaresoiuble a un régimen de propie(ad plena. Con esta luelta de tuerca, desaparece

e[ régimen inmobiliario colonial y se instaura en México el régimen individualis-

26 Dicha ley se publicó el 25 de marzo de 1894.27 PALLARES, Jacinto, Legíslación Federal complemenfaria del Derecho Civil Mexicano,Ti-

pografia Artística de Ramón F. RiverólI, México, 1897, pp. 22-37 . Para los artículos transcritos de

dicha Ley, sigo la versión de Pallares citada.za Cfi., artículo 6 de la citada ley.




El régimen de la adquisición de la propiedad inmueble en el sistema jurídrco mexicano 213

ta del derecho real de propiedad, ya no existen títulos revisables, todas las adquisiciones quedan ñrmes y válidas.zs

Por lo que se refiere al régimen constitucional vigente en esa época, no sufriócambio alguno en materia de terrenos baldíos. Pero el artículo 27 dela Constitu-ción de 1857 fue reformado el 25 de septiembre de 1873, a fin de adicionar laincapacidad de las instituciones religiosas para adquirir bienes raíces y el 14 demayo de 1901 se reformó en el sentido de permitir la adquisición a las corpora-ciones e instituciones religiosas de los bienes raíces que se destinasen inmediatay directamente a su finalidad, y el de otorgar la capacidad adquisitiva inmobilia-ria a las corporaciones e instituciones civiles casi de manera irrestricta.¡o

II. ANTECEDENTES HISTÓRICOSDEL ARTÍCULO 830 DEL CÓDIGO CIVL

En contrapartida a la regulación del régimen inmobiliario efectuada por elderecho público decimonónico,3r los Códigos Civiles de 1870 y de 1884, copia-ron el régimen iusnaturolista racionalista de la propiedad establecido en el Có-digo Napoleón de 1804, en el que se prescindió de resolver el problema delorigen de la propiedad, si esta existía por las leyes de la nattxaleza o si era unbeneficio resultante de la sociedad.¡z Esta concepción individualista de la propie-dad incide en el poderjurídico que concede, estableciendo en cuanto a su conte-nido la concepción de tipo romana que le atribuye las características de serexclusiva, absoluta y perpetua.

El régimen romano de la propiedad llegó a nuestro Códigos Civiles a travésde la influencia del Proyecto García Goyena de 1851. El proyecto de CódigoCivil de don Justo Sierra, realizado en los años de 1859 a 1860, está basado en laobra del jurista español. A su vez la comisión redactora del Código Civil del Im-perio Mexicano de 1865, se basó en el Proyecto Sierro y la Comisión redactoradel Código Civil de 1870 se basó en el Código Civil del Imperio Mexicano.tt

2e El reglamento de dicha ley fue expedido e1 5 de junio de 1894 y posteriormente derogadopor el reglamento de 6 de septiembre de 1897.

30 Leyes Constitucionales de México, durante el siglo XX, Oñcina Tip. de la Secretaría deFomento, México, 1901.

3r Salvo por lo establecido en el artículo 27 dela Constitución de 1857, que conceptuó unrégimen individualista de la propiedad como ha quedado dicho, régimen duramente criticado porlos constituyentes de 1917.

32 BATtzA, Rodolfo, Los orígenes de la Codificación Civil y su influencia en el DerechoMexicano, Editorial Pomia, México, 1982, p. 81.

33 BATIZA, Rodolfo, "Código Civil del Imperio Mexicano", en Boletín de Derecho Compara-do, Nueva Serie, Año XIV, Número 41, mayo-agosto, Universidad Nacional Autónoma de México,México, 1981.




214 JOSÉ JOAQUÍN HERRERA VILLANUEVA

En el Proyecto García Goyena, se menciona que las cosas propiedad de los

particulares se regirán por las disposiciones del Código Civil,:+ esta disposición

es de suma importancia, enrazón de que circunscribe la regulación de la institu-

ción de la propiedad al Código Civil en forma exclusiva. En su artículo 391 de-

fine a la propiedad como "el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más

limitaciones que las que previenen las leyes o reglamentos", señalando su autor

como concordancias de dicha disposición los artículos 544 del Código Francés,

439 del Sardo, 345 del de Vaud, 623 del Holandés, 354 del Austriaco, laLey 21,título 35, libro 4 del Código de Justiniano y la Ley 1, título 28, partida 3 de las

Siete Partidas.¡sDe conformidad con lo comentado, el artículo 520 del Código Civil del Im-

perio Mexicano repitió la definición de propiedad del Proyecto García Goyena,

en los siguientes términos:

..Anr. 520.-La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin mas

limitaciones que las que frjan las leyes".:0

El Código Civil del Imperio Mexicano reconoce una propiedad de tipo roma-

no y hace suya la concepción de la revolución francesa de considerar ala propie-

dad como un derecho individual y natural del hombre.

Un caso excepcional y que merece un comentario especial es el Código Civilde Oaxaca de 1829, el cual contra la corriente imperante en el México Indepen-

diente, reguló los modos de adquirir la propiedad, en efecto, en su Libro Terceroo'De los diferentes modos de adquirir la propiedad", reconoció que la propiedad

se adquiere y se transmite por sucesiótr, por donación entre vivos o testamentaria

y por efecto de las obligaciones. Señaló que la propiedad se adquiere también por

agregación o incorporación y por prescripción, y que los bienes que no tiene

dueño pertenecen al estado.¡z Desaforfunadamente este Código no tuvo influencia

alguna en el Proyecto Sierra.

A. El úcnr¿BN DE LA PRoPIEDAD EN EL CÓotco CryIr oB 1870

Debemos considerar como una portentosa obra al Código Civil de 1870, ya

que tuvo el mérito de dar a nuestro país la sistematización de la regulación de las

3a Del Proyecto de García Goyena: "Art. 390.-Las cosas que son propiedad de los particula-

res, individual o colectivamente, se rigen por las disposiciones de este Código". Vid., infra.3s G,qnci¡, GoyrN¡., Florencio, Concordancias, motivos y comentarios del Código Civil espa'

ñol,Tomo I, Imprenta de la Sociedad Tipográfico-Editorial, Madrid, 1852' pp. 351-352.x Código Civil det Imperio Mexicano,Imprenta de Andrade y Escalante, México, 1866.37 ORTrz-UReurpr, RaúI, Oaxaca, cuna de la codificación iberoamericana, Editorial Pomia,

México, 1974, p. 199.




El régimen de la adquisición de la propiedad inmueble en el sistema juridico mexicano 2ts

relaciones jurídicas de orden privado. Alejándonos de la polémica sobre el papelque jugaron las comisiones revisoras, la valia de este monumento legal no dejalugar a dudas.

El Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja-Califurnia, del8de diciembre de 1870,¡t con gran técnica jurídica clasificó a las cosas en bienesmuebles e inmuebles. Consideró como inmuebles a los bienes enumerados en losocho párrafos de su arlículo 782,2s

"nt " los cuales se encuentran en primer lugar

las tierras y distinguió que las cosas según las personas a quienes pertenezcan son

de propiedad pública o privada.+o Para el Código Civil de 1870 el titular del de-recho de propiedad puede ser una persona de derecho público o de derecho pri-vado, sin que la calidad del sujeto altere la nattraleza del derecho de propiedad.

Es de destacarse que el Código Civil de 1870 establece que en el ordena-miento jurídico mexicano no existen las res nullius, ya que las cosas que no tie-nen dueño, son bienes de propiedad pública,+r originando que no se reconozca a

la ocupación ni al régimen de vacantes como modo de adquirir la propiedad ysentando el principio de que todas las cosas que no son de propiedad de los par-ticulares son de propiedad pública.

Respecto del derecho real de propiedad, en su artículo 798 se indica que sonbienes de propiedad privada todas las cosas, cuyo dominio pertenece legalmentea los particulares. Dicho ordenamiento define a la propiedad en su artictlJo 827,+z

como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que lasque fijan las leyes, y reconoce que la propiedad es inviolable en su artículo 828.¿¡

Inspirado en los ideales de la Revolución Francesa, y copiando indirectamen-te las disposiciones del Código Civil de Napoleón de 1804 por influjo del Pro-yecto Sierra, el Código Civil de 1870 instauró una concepción del derecho de

ze Código Civil del Distrito Federal y territorio de la Baja-Califurnia, Imprenta dirigida porJosé Batiza, México, 1870.

3e Es preciso señalar que el Código Civil vigente en su artículo 750 enumera en trece fraccio-nes lo que considera como bienes inmuebles contra los ocho párrafos del artículo 782 del CódigoCivil de 1870, por lo que puedo afirmar que la categoría de bienes inmuebles depende de conside-raciones económicas, más que jurídicas o naturales. La materia inmobiliaria es una categoría móvilen su conceptu alización.

40 Ant. 795.-Los bienes son de propiedad pública o privada.al Att. 796.-Son bienes de propiedad pública... 4o Las cosas que no tienen dueño y los

bienes que dejan las personas que mueren sin herederos ó cuyas sucesiones deben considerarseabandonadas según las leyes.

42 ARt. 827.-La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin mas limitacio-nes que las que frjan las leyes.

43 Ant. 828.-La propiedad es inviolable: no puede ser ocupada sino por causa de utilidadpública y previa indemnización.





propiedad, como un derecho natural del hombre, inviolable, perpetuo, absoluto yexclusivo.«

En relación a la adquisición de la propiedad inmobiliaria, los artículos 799 y2967 remiten en materia de capacidad a lo señalado en el artículo 27 dela Cons-titución de 1857.

"ART. 799.-Las corporaciones no son capaces de adquirir propiedad sino en lostérminos fijados en el artículo 27 dela Constitución y por las leyes especiales de la

materia".

"Anr. 2967.-No pueden comprar bienes raíces los establecimientos públicos nilas corporaciones, bajo la pena de perder lo comprado en provecho de la Nación".

Estas disposiciones en materia de capacidad tienen por finalidad evitar lapropiedad de "manos muertas" y también tienen su origen en ideas provenientes

de la Revolución Francesa.¿s Muy interesante resulta señalar que el articulo 2967antes transcrito hace referencia a la nación como titular del derecho de propiedad,los tratadistas de la época entienden como nación al Estado Mexicano.¿o

Todo lo relativo a la enajenación de terrenos baldíos, es decir, lo conducente

a la adquisición de la propiedad raiz no sujeta aún al derecho de propiedad par-

ticular o individual se regiría por lo dispuesto por la ley orgánica de la fracciónXXIV del artículo 72 de la Constitución de 1857.

"Anr. 806.-Todo lo relativo a la ocupación y enajenamiento de terrenos baldíos,

se arreglará a lo que disponga la ley orgánica de la fracción 24 del articulo 72 de la

Constitución".

Como hemos visto, en ese momento histórico se encontraba vigente la Leysobre ocupación y enajenación de terrenos baldíos, de fecha 22 de julio de I 863,la cual señalaba que eran terrenos baldíos los terrenos de la República que no

habían sido destinados a un uso público, ni cedidos por la mismas a individuos o

corporación attorizada para adquirirlos.aT Sin embargo, no es tanfácil desentra-

44 Metsos AlnncóN, Manuel, Estudios sobre el Código Civil del Distrito Federal, Libreríay Agencia de Publicaciones de N. Budin, Sucesores, México, 1891, p. 49.

a5 Cft. Ley de 25 de junio de 1856, que ordenó la adjudicación en propiedad de las fincas

rusticas y urbanas propiedad de las corporaciones civiles o eclesiásticas a favor de los arrendatarios

de las mismas.46 DrL CRSrrLo VELASCo, José M., Apuntamientos para el estudio del Derecho Conslitucio-

nal Mexicano, México, 1888, p. 102.47 Recuérdese que esta ley estableció una incapacidad a los extranjeros para adquirir inmue-

bles en la zona fronteriza, vid., articulo 2o 'ocon excepción de los naturales de las naciones limítrofesde la República y de los naturalizados en ellas, quienes por ningún título pueden adquirir baldíos

en los Estados que con ellos linden".




El régimen de la adquisición de la propiedad inmueble en el sistema jurídico mexicano

ñar a qué leyes se refería el artículo 806 del Código Civil de 1870, veamos lo que

dice un tratadista de la época al respecto:

"Las reglas que deban observarse en cuanto á la ocupación y enajenamiento de terre-nos baldíos, serán objeto de la ley orgánica de la frac. 24 del articulo 72 de la Cons-titución; pero entretanto el Congreso de la Unión promulga dicha ley, creemos que

los baldíos pueden adquirirse actualmente conforme á las leyes de 22 de Julio y 19

de Setiembre de 1863. Por 1o que hace á los terrenos que no tienen dueño en la ciu-dad de México, se observaba el bando de 2 de Marzo de 1835, el cual debe haberquedado sin vigor desde la promulgación del Código civil, cuyas disposiciones rela-tivas son objeto del capítulo siguiente".a8

El Código Civil de 1870 al hacer referencia que la adquisición de la propie-dad inmobiliaria tiene que realizarse conforme a los presupuestos establecidos enla Constitución de 1857, está reconociendo que es reglamentario en esta materiade los preceptos constitucionales. Pero como consecuencia de esta afirmación,surge el problema de considerar o limitar el marco competencial, ya que la mate-ria civil e inmobiliaria es local y las limitaciones sobre su extensión y uso cons-tan en una ley federal. A dicho efecto es necesario resaltar que dicho CódigoCivil no copió e1 artículo 390 del Proyecto García Goyena que señala imperati-vamente que la propiedad se regirá por las disposiciones del Código Civil, sinoal contrario, el propio Código Civil de 1870 contiene nornas de remisión a laConstitución y a otras leyes, para la regulación de la capacidad y de las limita-ciones de la propiedad. Sin abundar demasiado sobre el tema puedo afirmar que

la competencia para la regulación de la adquisición de la propiedad inmobiliariaes federal y la competencia para establecer limitaciones es una facultad concu-rrente.

En conclusión, en el Código Civil de 1870 paradójicamente el régimen de lapropiedad inmobiliaria, no es la propiedad liberal de carácter romano, ya que porla remisión que dicho ordenamiento hace a la Constitución de 1857, resulta apli-cable la ley del 22 de júio de 1863,¿q misma que continúa el régimen de propie-dad territorial colonial, ya que al ser revisables todos los títulos de propiedad,esta situación hacia nugatorio el régimen de inviolabilidad de la propiedad esta-

blecido por el artículo 828 del citado Código Civil, impidiendo que la propiedadfuese plena.

48 CALVA, Esteban, Instituciones de Derecho Clvil, Tomo I, Personas y Cosas, Imprenta de

Díaz de León y White, México, 1874, pp.338-339.ae RueNose, Francisco de Paula, Lecciones de Derecho Civil, Tomo 1', Imp. de Narciso

Bassols, Puebla, 1871, p. 399.

217




218 JOSE JOAQUIN HERRERA VILLANUEVA

B. El nÉcnrlEN DE LA pRoprEDAD EN Er- Cóorco Cryu- op 1884

El Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California, del 3lde marzo de 1884 no varió el régimen de la propiedad establecido por su antece-

sor, siguió considerando que las cosas que pueden ser objeto de propiedad son

bienes muebles o inmuebles.so Pero en materia de inmuebles adicionó a los ani-males que forman el pie de cría en los predios rusticos destinados total o parcial-mente al ramo de ganadería, mismos que no se consideraban como inmuebles en

el Código de 1870,st esta adición se efectuó con la finalidad de que dichos ani-males quedaran comprendidos en la hipoteca sobre fincas rústicas.sz

En relación a la adquisición de la propiedad inmobiliaria, los artículos 70ls¡y 708sq de dicho Código Civil de 1884 son concordantes en su texto con los ar-tículos 799 y 806 del Código Civil de 1870, pero en materia de capacidad elCódigo Civil de 1884 varió la redacción de su antecesor el artículo 2967, veamos:

"Anr. 2839.-Las personas morales enumeradas en las fracs. I y II del artículo38, no pueden comprar bienes raíces sino cuando sea para destinarlos inmediata ydirectamente al servicio u objeto de su institución. En caso de infracción de este

precepto, los bienes comprados entrarán al dominio nacional".

Las fracción I del artículo 38 hace referencia a que son personas morales laNación, los Estados y los Municipios y la fracción II del mismo numeral señala

que son personas morales las Asociaciones o corporaciones, fundadas con algúnfin de utilidad pública o de utilidad pública y particular conjuntamente.

Ahora bien, si consideramos la fecha de promulgación de dicho Código Ci-vil, no encontraremos diferencia alguna en cuanto al régimen jurídico de la ad-

quisición de la propiedad inmobiliaria comentado anteriormente. Pero si tenemosen cuenta que durante la vigencia del Código Civil de 1884, el sistema de adqui-sición inmobiliaria sufrió la trascendental reforma producida por efecto de la leydel26 de marzo de 1894, el régimen de la propiedad inmobiliaria a partir de di-cho año es pleno, y por 1o tanto el Código Civil de 1884 regularia ala propiedad

50 La cita de los artículos del Código Civil de 1884 la tomó de la edición del Código Civil de

Herrero Hermanos Editores, México, 1904. ART. 683.-Las cosas que pueden ser objeto de propie-

dad, son bienes muebles ó inmuebles.st Ant. 684.-Son brenes inmuebles... VIII. Los animales que forman el pie de cría en los

predios rusticos destrnados total o parcialmente al ramo de ganadería.52 SÁNCssz Mroel, Ramón, Dos Códigos Civiles y una Escuela de Derecho, sin editorial,

México, 1972, p. 33.53 Ant. 701.-Las corporaciones no son capaces de adquirir propiedad sino en los términos

fijados en el art.27 de la Constinrción y por las leyes especiales de la materia.s+ Ant. 708.-Todo lo relativo á la ocupación y enajenamiento de terrenos baldíos, se arre-

glará á lo que disponga la 1ey Orgánica de la fracción XXIV del artículo 72 de la Constitución.




El régimen de la adqursrción de la propredad inmueble en el sistema 1urídtco mexicano 219

inmobiliaria con las características de la propiedad romana, dejando a un lado el

sistema colonial. En consecuencia una vez transmitidos los terrenos baldíos a los

particulares, estos adquirirían un derecho real de propiedad sobre dichos terrenos,55

el cual se regularía por el Código Civil de 1884 y solo estaría sujeto a 1as limita-ciones establecidas por dicho Código y a las propias de las leyes administrativas.

Constituyendo dichas limitaciones el contorno de la propiedad, tal y cual está

concebida en el Código Napoleón.

III. EL RÉGIMEN DE LA ADQUISICTÓN OB LA PROPIEDADINMOBILIARIA EN LA CONSTITUCIÓN DE I9I7

Para algunos intérpretes el primer párrafo del artículo 27 de la Constituciónde 5 de febrero de l9l7,lo que regula es que el Estado Mexicano tiene la propie-dad de las tierras y aguas que conforman su ámbito espacial, precisamente en

forma originaria por efecto de una causahabiencia de la corona española. El terri-torio fue y es del pueblo mexicano en toda su conformación pluricultural, es de-

cir, de la nación y en consecuencia la nación reconoce el derecho de propiedad

que han adquirido y que adquirirán sus nacionales.so

Conforme a esta interpretación, resulta lógico pensar en que el desarrollo del

régimen de la propiedad en el artículo 27 Constitucionai parte de dicha premisay por tal motivo reconoce y regula las características de la propiedad originariay del dominio directo de la nación sobre su territorio; señalando en consecuen-

ciala capacidad que deben tener los particulares para ser propietarios de tierras,y reconociendo el régimen particular de la propiedad de las comunidades sobre

sus tierras.Para explicar la frase de que "la Nación ha tenido y tiene el derecho de trans-

mitir el dominio sobre las tierras", se ha recurrido a una interpretación históricaa través del análisis de la génesis del artículo 27 Constitucional.

Lo primero que tenemos que precisar es el significado del término nación en

la Constitución, explicación que se ha venido postergando, a pesar de haberse

utilizado dicho término en la legislación decimonónica, pero se pospuso hasta

este lugar, a fin de dar el concepto más aproximado que se especula tomó en

cuenta el constituyente de 1916-1917; es así como se puede rastrear el concepto

de nación en nuestro derecho constitucional en la base primera del Plan de la

5s Mer¡os AlencóN, Manuel, Código Civil del Distito Federal, concordado y anotado,

Tomo I, Librería de la Vda. De Ch. Bouret, México, 1904, p.347.56 El término nación es interpretado como sinónimo del pueblo mexicano en su unidad. Cy'.,

LeNz Dunrr Miguel, Derecho Constitucional Mexicano y consideraciones sobre la realidad polí-tica de nuestro régimen, José Pomia e Hijos, México, 1936, p.29.





Constitución Política de la Nación Mexicana, del 16 de mayo de 1823,s2 sn s1

que se menciona que la nación mexicana es la sociedad de todas las provinciasdel Anáhuac ó Nueva España, que forman un todo político, es decir, podemossentar de una vez, que el término Nación utilizado por la Constitución, hace refe-rencia a la organización del poder político, por lo que debemos conceptualizarlacomo el Estado Mexicano.s¡

A. El ARTÍcuLo 27 BN EL pRoyECTo

DE CoNSTITUCIÓN DE VENUSTIANo CARRANZA

Don Venustiano Cartanza presentó su proyecto de Constitución el 1" de di-ciembre de 1916, en relación al artículo 27 dela Constitución de 1857 propusose reformara en materia de expropiación, capacidad para adquisición de propie-dad inmobiliaria de las corporaciones e instituciones religiosas, instituciones debeneficencia pública o privada, sociedades civiles y comerciales, y bancos, asícomo en lo relativo a los ejidos de los pueblos. El párrafo primero del Artículo27 del Proyecto presentado establecía "La propiedad privada no puede ocuparsepara uso público, sin previa indemnización", por lo que no hacía ninguna referen-cia al régimen de adquisición, ni mucho menos al contenido del derecho real depropiedad, ni al establecimiento de modalidades sobre el mismo. Antes bien, ensu mensaje de presentación del proyecto, fundamentó que la facultad para expro-piar la propiedad particular, era suficiente para resolver el problema agrario.

"Esta facultad es, a juicio del Gobierno de mi cargo, suficiente para adquirir tierrasy repartirlas en la forma que se estime conveniente entre el pueblo que quiera dedi-carse a los trabajos agrícolas, fundando así la pequeña propiedad, que debe fomen-tarse a medida que las públicas necesidades lo exijan".se

El debate de dicho artículo en el Constituyente se estuvo posponiendo enrazón de que se consideró que la reforma que proponía no resolvía el problemaagrario, ya que solo se limitaba a tratar la cuestión ejidal. De esta manera es queun grupo de diputados encabezado por el Ingeniero Pastor Rouaix, se dio a latarea de formular una iniciativa de proyecto de dicho artículo. Previo a la redac-ción de dicha iniciativa, el licenciado Andrés Molina Enriquez, presentó un pro-yecto de artículo 27 en el cual se establecía lo siguiente:

57 TPNA R¡;rlÍn¡2, Felipe, Leyes Fundamentales de México, 1808-1982, Editorial Pomia,México, 1982, p. 147.

58 La Nación es la ideología de un tipo de Estado. qÉ., Rossot-rt-t-o, Franceso. 'Nación", enDiccionario de Política, Siglo XXI Editores, México, 1991, pp. 1022-1026.

se Cfr., Mensaje y Proyecto de Constitución de Venustiano Cananza.




El régimen de la adquisición de la propredad inmueble en el sistema juridico mexicano

"El artículo 27 de nuestro proyecto primitivo estaba formulado de un modo distintodel que fue adoptado después: afirmaba de plano, como derechos territoriales legíti-mos, todos los adquiridos por título, por posesión y hasta por simple ocupación de

recorrimiento, para sancionar todos los derechos positivos adquiridos hasta ahora,

fueran cuales fuesen la causa y el título de la adquisición: renunciaba la Nación res-

pecto de todas las tierras y aguas adquiridas por particulares, el derecho de reversión,que tenía por herencia jurídica de los Reyes Españoles y por razón de su propia So-

beranía; pero ejercía ese derecho de reversión, sobre todas las propiedades tenidas

como derecho privado cuando causaban perjuicio social, como los latifundios, que de

una plumada quedaban nacionalizados y vueltos al Estado, como fuente de donde

salían y a donde debían volver, en su caso, todos los derechos territoriales".60

Como se aprecia la intención original de don Andrés Molina Enríquez, era

establecer un sistema juridico legitimador de la propiedad privada y rectificadorde la tenencia territorial, basado en la soberanía estatal y en la teoría de la causa-

habiencia, y con este apoyo justificar todo el régimen inmobiliario nacional, in-cluyendo las expropiaciones y nulidades de los acaparamientos territoriales. Sin

embargo, este proyecto no prosperó, ni siquiera fue presentado al constituyentepara su discusión.

B. INtcIartvA DE PRoYECTo DEL ARTÍcuLo 27

Durante el Congreso Constituyente, en la sexagésima primera sesión ordina-ria, celebrada en la tarde del jueves 25 de enero de 1917, se presentó una inicia-tiva referente al artículo 27 del Proyecto a la Primera Comisión de Constitución,firmada por los diputados Pastor Rouaix, Julián Adame, D. Pastrana, Pedro A.Chapa, José Alvarez, José N. Macías, Porfirio del Castillo, Federico E. Ibarra,

Rafael L. de los Ríos, Alberto Terrones 8., S. de los Santos, Jesús de la Torre,

Silvestre Dorador, Dionisio Zavala, E. A. Enríquez, Antonio Gutiérrez, Rafael

Martinez de Escobar y Rubén Marti,6t en la que se consideraba que el artículomás importante de la Constitución, era precisamente el artículo 27, porqte el

mismo se refería a la propiedad de la República. Se argumentó que el régimen de

la propiedad raiz colonial era el más adecuado para el país; que el régimen de lapropiedad adoptado por la Constitución de 1857, era extraño y artificial, debido

a que no tomaba en cuenta las características sociales, económicas y jurídicas de

los dos tipos de propiedad que de hecho existían en la Nación, la propiedad par-

ticular y la propiedad de las comunidades indígenas.

60 PnLnvrcrNr, Félix, F., Historia de la Constitución de 19l7,Tomo Primero, México, 1938,

p. 608.6r Congreso Constituyente 1916-1917, Diario de Debates, Tomo II, Instituto Nacional de

Estudios Históricos de la Revolución Mexicana, México, 1985, p.926.

221





"Aunque desconocidas por las leyes desde la independencia, la propiedad reconociday la posesión respetada de los indígenas, seguían, si no de derecho, sí de hecho, re-gidos por las leyes coloniales".62

Las líneas de pensamiento de la iniciativa se fundamentan en que la naciónes la plena titular de las tierras como causahabiente de la corona española y quela misma debe ser la titular del dominio eminente, por lo que solo debe concedera los particulares el dominio directo sobre ellas.e3 Aquí debemos entender que lainiciativa hace referencia al dominio útil, ya que se refiere al régimen colonial, elcual es de tipo feudal.

"Creemos haber conseguido lo que nos hemos propuesto. La proposición concreta aque acabamos de referirnos, anuda nuestra legislación futura con la colonial en elpunto en que esta última fue intemrmpida, para implantar otra, no precisamentemala, sino incompleta. Al decir que la proposición que hacemos anuda nuestra legis-lación futura con la colonial, no pretendemos hacer una regresión, sino al contrario.Por virhrd precisamente de existir en dicha legislación colonial el derecho de propie-dad absoluta en el rey, bien podemos decir que ese derecho ha pasado con el mismocarácter a la nación. En tal concepto, la nación viene a tener el derecho pleno sobrelas tierras y aguas de su territorio, y sólo reconoce u otorga a los particulares, eldominio directo, en las mismas condiciones en que se tuvo por los mismos particu-lares durante la época colonial y en las mismas condiciones en que la Repúblicadespués lo ha reconocido u otorgado. El derecho de propiedad así concebido es con-siderablemente adelantado, y permite a la nación retener bajo su dominio, todo cuan-to sea necesario para el desarrollo social, como las minas, el petróleo, etcétera, noconcediendo sobre esos bienes a los particulares, más que los aprovechamientos que

autoricen las leyes respectivas. La primera parte del texto que proponemos para elartículo 27, da clara idea de 1o que exponemos".64

Sobre esta concepción de que el régimen de propiedad inmobiliario más ade-cuado para el país era el colonial, es decir, la concepción medioeval del dominioterritorial, y no el régimen de la propiedad liberal acuñado en la RevoluciónFrancesa que la considera como un derecho sagrado e inviolable, natural al hom-bre y cuyo contenido es el reconocido por el derecho romano clásico, se preten-dió claramente establecer en el artículo 27 Constitucional un modo de adquirir lapropiedad inmobiliaria mediante un acto otorgado por el poder público a favor de

62 Los Derechos del Pueblo Mexicano, México a través de sus Constituciones, Tomo IV,Manuel Pomia, México, 1978, p. 640.

63 "Iniciativa sobre el artículo 27 del proyecto de Constitución, referente a la propiedad en laRepública, presentada por varios CC. Diputados en la sesión celebrada el dia 25 de enero de 1917",en Congreso Constituyente 1916-1917, Diario de Debates, op. cit., pp.1223-1229.

64 Los Derechos del Pueblo Mexicano, op cit., p.641.





los particulares. Acto que no tenía por objeto exclusivo la transmisión de propie-dad de terrenos baldíos, sino que se refería sin distinción a todo el régimen inmo-biliario y que fundamentaba una idea de reordenación de la propiedad con fines

agrarios.

"En efecto, la nación, reservándose sobre todas las propiedades el dominio supremo,podrá, en todo tiempo, disponer de las que necesite para regular el estado de lapropiedad total (...) En 1o sucesivo, las cosas cambiarán. El proyecto que nosotros

formulamos, reconoce las tres clases de derechos territoriales que real y verdadera-

mente existen en el país; la de la propiedad privada plena, que puede tener sus dos

ramas, o sea la individual y la colectiva; Ia de la propiedad privada restringida de las

corporaciones o comunidades de población y dueñas de tierras y aguas poseídas

en comunidad; y la de las posesiones de hecho, cualquiera que sea su motivo y su

condición".6s

Conforme con estas ideas expuestas, la Comisión presentó un proyecto de

artículo 27 que en su primer pánafo señalaba:

"Arur.27.-La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los lími-tes del territorio nacional, corresponde originariamente a la nación, la cual ha tenidoy tiene el derecho de transmitir el dominio directo66 de ellas a los particulares, cons-

tituyendo la propiedad privad¿".o't

La Comisión pretendió establecer un régimen de propiedad limitado, en el

cual el dominio pleno pertenece al Estado y la propiedad privada sería un dere-

cho limitado. Además, de lo anterior el argumento de la propiedad originaria fue

utilizado por la Comisión para fundamentar la facultad que tiene el Estado de

expropiar la propiedad y establecer modalidades a la misma. Y la posibilidadde establecer modalidades fundamentaría las diversas especies de propiedad re-guladas en dicho artículo. Pero más importante aún, dicha propiedad originaria es

la causa de que la nación pueda transmitir el dominio y por 1o tanto es la fundante

de la validez de los actos de enajenación de tierra realizado durante la colonia a

favor de las comunidades indígenas y de los demás pobladores. La Comisión,para lo anterior, ideó el procedimiento por medio del cual se reconocería que la

nación había transmitido el dominio directo de la tierra a los particulares y el cual

además sería útil también para regularizar la tenencia de la tierra, y ese sistema

fue la prescripción, en efecto, 1a fracción XIII del proyecto señaló:

6s lbid., p.642.66 Los doctrinarios del régimen territorial medioeval, explican que el concepto de dominio útil

evolucionó a dominio directo, cobrando sinonimia a finales del siglo XVI.67 lbid., p. 643, las cursivas son mías.

223




224 JOSÉ JOAQUÑ HERRERA VILLANUEVA

"XIII. Desde el día en que se promulgue la presente Constitución quedará pres-cripto el dominio directo de la nación sobre las tierras y aguas poseídas por particu-lares o corporaciones permitidas por la ley, a favor de los mismos particulares ocorporaciones, cuando la posesión haya sido por más de treinta años pacífica conti-nuada y pública, siempre que la superficie poseída no alcance el límite que se fijepara cada Estado, el cual no podrá exceder de diez mil hectáreas, y que las tierras yaguas no estén comprendidas en las reservas de este artículo. Este mismo derechotendrán en lo sucesivo los poseedores de tierras y aguas que no sean de uso comúnpara prescribir contra el Estado o contra los particulares".68

Este reconocimiento de la procedencia u origen de la propiedad privada en lapropiedad original de la nación, subordina aquélla al poder público, lo que traeaparejado el establecimiento de un sistema de reordenación de la propiedad terri-torial mexicana, lo que implica no solo una fórmula política, sino jurídicamenteefectiva para fundar todo el régimen de la propiedad inmobiliaria propuesto endicha iniciativa, a saber, desde las diversas clases de propiedad, las modalidadesde la propiedad privada, la expropiación, el sistema de nulidades y de revisión detítulos. La propiedad originaria es fundante de todo el régimen inmobiliaria en elsistema jurídico mexicano.

"El pánafo primero, idéntico (sic) al de nuestra iniciativa, fue la consecuencia obli-gada a la que llegamos el Lic. Macías, el Gral. Lugo, Molina Enríquez y yo, cuandose había formulado ya todo el reste del Artículo. Al estudiarlo en su conjunto, vimosque era indispensable expresar con precisión y con firmeza el principio sobre el cualse basaba la Nación para establecer limitaciones y cortapisas al derecho de propiedadprivada, que era la propiedad absoluta y original que las naciones tienden sobre suterritorio, reconocida tácitamente en toda jurisprudencia, pero no consignada expre-samente como la base de una legislación, que fue lo que nosotros propusimos, dandoasí homogeneidad y cohesión a todos los ordenamientos que componen el menciona-do artículo, que sin esa declaración clara y concreta, hubieran aparecido arbitrarias ydisPersas".oe

C. PRoyecro DE ARTÍCuL: 27

En la sexagésima sexta Sesión Ordinaria, celebrada en el Teatro Iturbide porla tarde del lunes 29 de enero de 1917, se presentó el proyecto de articulo 27,mismo que fue firmado por Francisco J. Múgica, Alberto Román, Luis G. Mon-zón, Enrique Recio y Enrique Colunga, en el cual se profundizó sobre los temasmedulares sobre el régimen de propiedad, cuestionándose si la propiedad era un

68 lbid., p. 646.6e RouAIx, Pastor, citado en PALAVICINI, Félix, F., op. cit.,p.6ll.




El régimen de la adquisición de la propiedad inmueble en el sistema jurídico mexicano 225

derecho natural, sobre cuál era su contenido y a quiénes debería reconocérselecapacidad para adquirir bienes raíces,7o en el que se esgrimió una postura en lí-neas generales divergente a la expuesta en la iniciativa, veamos:

"Si se considera que todo esfuerzo, todo trabajo humano, va dirigido a la satisfacciónde una necesidad; que la naturaleza ha establecido una relación constante entre losactos y sus resultados, y que, cuando se rompe invariablemente esa relación se hace

imposible la vida, fuerza será convenir en que la propiedad es un derecho natural(...) El afán de abolir la propiedad individual inmueble no puede considerarse en su

esencia sino como una utopía".7l

Por lo tanto se reconoce que la propiedad es una garantia individual, pero que

su ejercicio no es absoluto, el Estado tiene la atribución de imponerle modalida-des, mismas que inciden en su contenido el cual no sería pleno. La preocupacióndel constituyente estriba en la amplitud del derecho de propiedad de corte iusna-turalista, en el cual el titular tiene un derecho ad coelum et ad inferos. Para fun-damentar la atribución estatal de establecer restricciones al derecho de propiedad,la Comisión recurrió al argumento de la propiedad originaria de la nación, la cuales la titular del dominio eminente y en consecuencia la propiedad privada inmo-biliaria reconocida sería una propiedad limitada.

"Claro está que el ejercicio del derecho de propiedad no es absoluto, y que así comoen el pasado ha sufrido modalidades, es susceptible de admitir otras en el porvenir,basadas en el deber que tiene el Estado de conservar la libertad igual de todos losasociados; deber que no podía cumplir sin el derecho correlativo. Es un principioadmitido sin contradicción, que el dominio eminente del territorio mexicano pertene-ce originariamente a la nación; que lo que constituye y ha constituido la propiedadprivada es el derecho que ha cedido la nación a los particulares, cesión en la que noha podido quedar comprendido el derecho a los productos del subsuelo ni a las aguas,

como vías generales de comunicación. En lapráctica se tropieza con grandes dificul-tades al tratarse de especificar los elementos que quedan eliminados de la propiedadprivada: la Comisión encuentra aceptables sobre este punto las ideas desarrolladaspor el señor diputado Rouaix".72

De acuerdo a las ideas antes expresadas se propuso un proyecto de artíctlo 27,

el cual en su primer párcafo señalaba:

"Apr.27.-La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los lími-tes del territorio nacional, corresponde originariamente a la nación, la cual ha tenidoy tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendola propiedad privada".

70 Cfr., Congreso Constituyente 1916-1917, Diario de Debates, op. cit., p. 1070.7t lbíd., p. 647.72 lbid., p. 647.





Al eliminarse la mención de dominio directo y por las opiniones vertidas porla Comisión se conserva el régimen de la propiedad de raíces romanas, pero laconcepción individualista de la misma es matizada con las modalidades que ala propiedad privada puede imponer la nación, mismas que inciden en su conte-nido y régimen jurídico.

Este proyecto suscitó el debate que túvo lugar en la Sesión Permanente cele-brada los dias 29, 30 y 31 de enero de 1917, en los que se discutieron cada unode sus párrafos y sus siete fracciones. Durante el debate del proyecto se puede

apreciar una confusión relativa a las materias reguladas por el artículo 27 , ya que

los temas que preocupaban al constituyente versaban tanto sobre el régimen de lapropiedad de la tierra y su contenido; pero su mayor preocupación era resolverla situación agraria del país,r: por lo que una lectura cuidadosa nos hace adoptarprecauciones al interpretar el sentir del constituyente sobre la propiedad. Sobre

esta línea se argumentó que la pretensión de otorgar el dominio pleno al propie-tario era 1o correcto y que en cambio el otorgarle únicamente el dominio útil era

un effor.Referente al primer párrafo del artículo 27, la discusión versó sobre la facul-

tad de la nación de recobrar las tierras enajenadas en forma ilícita por los regíme-

nes anteriores, para que una vez que dichas tierras estuvieran en el dominio de lanación, ésta las fuera enajenando en "pequeños pedazos de terreno".Ta Aquí ve-mos como la concepción de un Estado de pequeños propietarios de raíz liberalis-ta se encuentra aún presente en el ánimo de los constituyentes, pero con una

finalidad de recomponer las relaciones devenientes de la propiedad territorial.Posteriormente las deliberaciones versaron en su mayoría sobre la propiedad

agraria, el problema del latifundio y la capacidad para adquirir bienes raíces. Peroya no hubo argumentos sobre la propiedad originaria de la nación. Finalmente

dicha proyecto fue aprobado por unanimidad de 150 votos.

D. El pzuMER pÁRRAFo DEL ARTÍcuLo 27 CoNstttucloNer

IJnavez analizados los antecedentes históricos y legislativos del párrafo pri-mero del artículo 27 Constitucional, en esta vertiente se señala que el conceptode nación a que se refiere dicha norma, debe ser interpretado como el ámbito

73 "El C. Magallón: Señores diputados: Hace un momento tuve ocasión de oír al señor Pala-

vicini, para alli ala entrada de este salón, exponiendo la idea a varios ciudadanos diputados, de que

no se discutiera en este Congreso la cuestión agraria (...) este Congreso Constituyente no daría

verdaderamente cima a sus labores si no discutiera inmediatamente el artículo relativo a la cuestiónagraia", Congreso Constituyente 1916-1917, op. cit., p. 1076.

7a lbid., p. 653.




El régimen de la adquisición de la propiedad inmueble en el sistema juridico mexicano 227

nacional, el cual está integrado por el ámbito federal y local, por lo que la nornaserá comprensiva y fundante del ámbito espacial del sistema jurídico mexicano.

Que como se ha dicho, el reconocimiento de la propiedad originaria de lanación, es un elemento técnico jurídico para dar solución de continuidad al pro-blema de la titularidad del territorio a favor del Estado Mexicano, derivado de laIndependencia de la corona española a través de una causahabiencia.

La frase de que "la Nación ha tenido y tiene el derecho de transmitir el do-minio sobre las tierras",hace referencia en primer término a la manera porla que se transmitió la propiedad inmobiliaria a los particulares, en un iniciopor la corona española y posteriormente por los Estados y por la Federación; en

segundo término es fundamento de las enajenaciones de terrenos baldíos a losparticulares; y por último fundamentó la enajenación de terrenos a favor de loscolonizadores del territorio del país. En efecto, el Estado mexicano para promo-ver la colonización de las partes más agrestes y lejanas del territorio del país,

concedió a los colonizadores el derecho de propiedad sobre las tierras en las que

se asentaran.En palabras de Martín Diazy Diaz,la propiedad originaria es una manifesta-

ción concreta de la soberanía territorial del Est¿do Mexicano y causa final de legi-timación para cualquier título derivado, en este caso de la propiedad privad¿.rs

Por último, en relación con la facultad reconocida a la nación de transmitir eldominio de las tierras que le pertenecen originariamente, es decir de las baldías ynacionales, a favor de los particulares , resultaría que la Ley Agraria sería regla-mentaria de este primer párrafo del artículo 27 Constitucional, como se comenta-rá más adelante.

IV. EL ARIÍCULO 830 DEL CÓDIGO CIVIL

Unavez analizados los antecedentes del artículo 830 del Código Civil en losCódigos anteriores, concluimos que el antecedente legislativo indirecto del mis-mo es el artículo 544 del Código Napoleón de 2l de marzo de 1804, el cual tienecomo ratio legis reconocer la concepción racionalista de la propiedad como underecho natural del hombre, y en consecuencia dicho numeral tuvo por finalidadabolir el sistema de privilegios del Ancien Régime, el cual había sido heredero delsistema jurídico y político de la propiedad feudal, en el cual los bienes se clasifi-caban como las personas mismas, en sirvientes y libres;zo por tal motivo el Code

1s Di¡z Y DiAZ, Martín, op. cit., p.230.76 PoRTALIS, Jean Etienne Maie, Discurso preliminar al Código Civil francés, España, Civi-

tas, p. 89.





Civil fae muy preciso en reconocer al derecho de propiedad como el señorío delos particulares sobre sus cosas.

Recordemos que el advenimiento de la Edad Media, trajo consigo una nuevaconcepción de la propiedad. El señor feudal era dueño de las tierras y ejercía supoder sobre todo lo que se hallase dentro de su territorio, incluido un derecho de

señorío sobre las personas: los vasallos, los siervos de la gleba. Los campesinosrecibían del señor feudal el derecho de gozar de la tierra que le era asignada, yeste derecho era transmisible por herencia (disponible mortis causa), el señorfeudal tiene el derecho eminente sobre la tierra y el siervo el derecho útil sobrela misma. La concepción romana de la propiedad ha sido olvidada, en razón deque no se aviene al sistema económico y político feudal.

Contra este sistema de pactos y vasallaje, de privilegios y sometimiento, que

prevalece en Francia hasta bien entrado el siglo XVIII, reacciona la RevoluciónFrancesa, la cual positiviza el retorno al régimen del individualismo con el con-cepto de propiedad, reviviendo el régimen jurídico de la propiedad romana. Conla concepción iusnaturalista, racionalista e individualista de la propiedad, el de-recho a la misma no tiene que ser otorgado por el Estado, quien solo se limita areconocer a la propiedad como un derecho natural e inmanente al hombre, es poreso que la regulación de los modos de adquirir la propiedad, sean estos origina-rios o derivativos, se efectua únicamente a través del reconocimiento de sus efec-tos por el ordenamiento jurídico.

La comisión redactora del Proyecto de Código Civil de 1928 tuvo muy pre-sente el significado del artículo 544 del Código Napoleón, por lo que intentóevitar los extremos de la concepción liberal del derecho real de propiedad, me-diante una revisión de los postulados del individualismo imperante a fin de ela-borar un concepto social de la propiedad. Además de tener en cuenta el régimensocial establecido por la Constitución de 1917,tt la comisión redactora se vió in-fluenciada por la doctrina de la propiedad función social de León Duguit.

"A1 tratar de la propiedad se separó la Comisión de la tendencia individualista que

campeaba en el Derecho Romano, en la legislación napoleónica y en gran parte de

nuestro Código Civil vigente, y aceptó la teoría progresista que considera el derechode propiedad como el medio de cumplir una verdadera función social".78

77 "Por lo tanto, era ya una necesidad imperiosa que, puesta en vigor la Constitución de l9l7,en la que aparecen como avanzadas de la nueva legislación los preceptos 27,28 y 123, representa-

tivos de las nuevas orientaciones sociales, se conceptuase indispensable llamar a revisión los pos-tulados del individualismo romanista y napoleónico", cfr., G.ancÍa TÉtrpz, Ignacio, Motivos,colaboración y concordancias del Nuevo Código Civil Mexicano, México, 1932,p. l.

z8 GencÍa TÉrrzz,Ignacio, op. cit., p. 30.




El régimen de la adquisición de la propiedad inmueble en el sistema jurídico mexicano 229

En efecto, el artículo 816 del Proyecto de Código Civil elaborado por la co-misión redactora, establecía:

"El propietario tiene derecho de disfrutar de su propiedad con las limitaciones esta-

blecidas en las leyes y reglamentos respectivos y el deber de ejercitar ese derecho de

manera que se obtenga también un beneficio social".

Pero este intento de matizar el derecho de propiedad y socializarlo fracasó, larevisión que del artículo 816 del proyecto hizo la Barra Mexicana de Abogados,obligó a la comisión redactora a dar marcha atrás a su concepción.

"Se dijo que el Proyecto privaba a la propiedad de su ahibuto esencial, al no conce-der al propietario el derecho de disponer libremente de 1o que le pertenece, convir-tiendo la propiedad en un verdadero usufructo y que, además, se introducía en elconcepto de la propiedad un factor antes desconocido: la obligación de utilizarlo en

beneficio general".ts

Es muy interesante destacar como la crítica realizada por la Barra Mexicanade Abogados va en función de evitar cualquier señalamiento o fiase que dé lugara interpretar que el derecho de propiedad no es pleno. ¿Tendrían en mente evitarcualquier referencia al régimerr colonial de la propiedad? La mención de que lapropiedad se convertiría en un verdadero usufructo, hace pensar en la afirmativa.

Por lo tanto, la concepción que el Código Civil de 1928 siguió respecto delderecho real de propiedad, fue de características romanas, aunque levemente ma-tizadas con la teoría de la propiedad función social.eo Don Ignacio García Téllez,señala como concordancia el artículo 729 del Código Civil de 1884, el arfículo 27de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y las observaciones alProyecto sobre la propiedad en general, por el Licenciado Manuel Gual Vidal.8r

La concepción individualista y romana del derecho real de propiedad por elCódigo Civil de 1928, trae aparejada el reconocimiento de la propiedad comoderecho natural y se estructura como el derecho real más importante en materiapatrimonial, lo que origina una expresión en la técnica legislativa de altísimovalor. En efecto, el derecho real de propiedad se encuentra regulado en el CódigoCivil en los artículos del 830 a|979 y en ellos no encontramos una regulación delaspecto intemo del derecho de propiedad. Su contenido o facultades no se en-cuentran reguladas por dicho ordenamiento, no existe un artículo que nos diga enqué consiste el ius utendi, el ius fruendi, el ius abutendi, ni el ius possidendi. ElCódigo Civil se limita a establecer las limitaciones que afectan al derecho real de

zs Gencit Tü-rpz,Ignacio, op. cit., p. 78.80 Bon:e SoRlANo, Manuel, "La influencia del Códigc Civil Francés en México", en La Jus-

ticia, p. 1399.st GA,ncin TÉrtpz,Ignacio, op. cit.,p. 120.





propiedad y a regular las modalidades en que puede presentarse la propiedad. Laregulación del derecho de propiedad es el prístino ejemplo del principio del indi-vidualismo jurídico de que a los particulares les está permitido todo lo que no lesestá prohibido. El contenido del derecho de propiedad es el poder de aprovecha-miento de una cosa en todo lo que no se encuentre prohibido por la ley. A dife-rencia de los demás derechos reales

-usufructo, uso, habitación, servidumbre,

prenda e hipoteca- en los cuales la regulación que de ellos hace el Código Civilconsiste precisamente en establecer su contenido intemo; las facultades y poderes

de su titular se encuentran reguladas en detalle y en forma exhaustiva, lo no con-siderado o atribuido al titular de dichos derechos reales, se entiende reservado alpropietario.

Al considerar al derecho de propiedad como un derecho natural, el CódigoCivil se limita a establecer el contorno de este derecho, mediante el estableci-miento de las limitaciones y la regulación de las modalidades que lo afectan oque pueden recaer sobre el mismo. La ley reconoce implícitamente que es el de-recho que otorga el poder total de aprovechamiento económico y jurídico respec-

to de una cosa. Regular un derecho individual es establecer sus límites, es laregulación de la convivencia social, los límites de la libertad.

V, INTERPRETACION SISTEMATICA

Podemos intentar una inte¡pretación de lo dispuesto por el primer párrafo delartículo 27 Constitucional y lo dispuesto por el artículo 830 del Código Civil, a

fin de averiguar si el régimen establecido por el Código Civil para la propiedadinmobiliaria es coincidente o contradictorio del régimen constitucional.

Habiendo determinado que la concepción de la propiedad en el Código Civiles heterogénea, en el sentido de que responde en líneas generales al conceptoromano de propiedad utilizado por los ideólogos de la Revolución Francesa y delCódigo Napoleón, pero sin olvidar que su ejercicio sufre las limitaciones estable-cidas en la ley devenientes de considerarla como una función social, y en razónde que el constituyente de l9l7 adoptó la misma concepción de la propiedadprivada en el primer pánafo del artículo 27 constitucional, es que se consideraque el Código Civil es reglamentario de dicha disposición constitucional. O dichode otra manera, laLey General de Bienes Nacionales, laLey Agraria y el CódigoCivil, son leyes reglamentarias del párrafo primero del artículo 27 Constitucional.La propiedad de la nación sobre las tierras y aguas se encuentra regulada en laLey General de Bienes Nacionales y en la Ley Agraria. LaLey General de Bie-nes Nacionales regula el régimen de dominio público de los bienes de uso comúny los destinados a un servicio público. Por su parte la Ley Agraria regula los te-




El régimen de la adquisición de la propredad rnmueble en el sistema juridico mexicano

renos baldíos, que son aquellos que no son de uso común, ni están destinados a

un servicio público, sobre los cuales el Estado es el propietario originario y asi-mismo regula la transmisión de terrenos nacionales a favor de los particulares.

Finalmente, el Código Civil regula la propiedad privada, misma que puede tenerpor objeto bienes inmuebles.

De lo anterior se desprende que la clave es desentrañar el sentido de la frase"constituyendo la propiedad privada". Para la interpretación sistemática dichoenunciado significa el reconocimiento de la propiedad privada como derecho hu-mano, antes denominada garantía individual. La propia ubicación del artículo 27,en el Capítulo Primero'oDe los Derechos Humanos y sus Garantías", del TítuloPrimero de la Constitución, la interpretación armónica con los artículos 14,16 y22 constitucionales, y su antecedente en los debates del Constituyente, sirven de

fundamento para considerar ala propiedad como un derecho del hombre; el par-

ticular no puede ser privado de su propiedad, los títulos de propiedad no son re-visables por la autoridad, la propiedad es plena y la caracferística de perpetuidadse encuentra constitucionalmente garantizada, únicamente se puede privar a unparticular de su propiedad o extinguirla de manera excepcional, en los supuestosy cumpliendo con los requisitos establecidos por la Constitución. Por su parte elCódigo Civil no haría más que reconocer esta situación y presuponer al derecho

de propiedad, como una clase de los derechos humanos protegidos por el ordena-miento jurídico; por tal motivo es que dicho Código Civil señala que son bienes

de propiedad de los particulares todas las cosas cuyo dominio les pertenece legal-mente (artículo 772), el cual implica un poder que puede ser ejercitado sin más

limitaciones y modalidades que las señaladas en la ley (artículo 830) y que cuan-do recae sobre un bien inmueble, las personas que pueden ser sus titulares deben

cumplir para su adquisición con los requisitos señalados en la Constitución y sus

leyes reglamentarias (artículos 113 y 988).

Como consecuencialógica de esta postura es que el Código Civil no regulalos modos de adquirir la propiedad, ya que al ser un derecho humano (permítase-

me decir un derecho natural) solo tiene que regular sus efectos o únicamente es-

tablecer las reglas de solución de controversias o principios para los casos

dudosos, y así tenemos regulados, por ejemplo: la ocupación en las consecuen-cias que genera en algunos supuestos de la caza y de la pesca; o el régimen de

adquisición de la propiedad en elhallazgo del tesoro, o en la accesión. La regu-lación de los modos derivativos descansa en un único principio, la transmisión de

la propiedad opera por mero efecto del contrato, reconocido en el artículo 2014del Código Civil, el cual por su importancia merece ser objeto de un estudio enparticular, baste señalar que el mismo implica que el sistema jurídico mexicanoadoptó la tendencia de la espiritualización del régimen de transmisión de pro-piedad.

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En una puridad técnica el Código Civil distingue que la facultad de aprove-chamiento sobre una cosa en su totalidad recibe el nombre de dominio cuando su

titular es el Estado; pero que cuando es atribuido a las personas particulares tomael nombre de derecho de propiedad, lo anterior con fundamento en el articr¡lo 764del Código Civil.

La redacción de este artículo 764 del Código Civil de 1928, es de llamar laatención, en razón, de que la Comisión cambió la frase "propiedad pública" con-tenida en los artículos 795y 697 de los Códigos Civiles de 1870 y 1884, respec-

tivamente, por la de "dominio del poder público", lo cual implica una toma depostura sobre la consideración de que la propiedad de los particulares tiene unanattraleza distinta del dominio que pertenece a la nación de la cual procede.

Diferencia que recae en su contenido, en el aspecto interno del derecho,mientras los particulares pueden usar y gozar libremente de sus bienes, salvo en

lo que les está expresamente prohibido; el Estado solo puede realizar los actosque expresamente le estén atribuidos por ley, tiene que usarlos y gozarlos confor-me al destino legal.

El principal contenido o poder más importante del derecho real de propiedad,es el lzs abutendi, es decir, la facultad de consumir real o jurídicamente el bienobjeto del mismo y este poder es diferente cuando el titular es un particular o

cuando el titular es e1 Estado. La propiedad particular es alienable por esencia, lainalienabilidad en términos absolutos se encuentra prohibida. Las prohibicionesde enajenar solo excepcionalmente se encuentran permitidas y con un régimenlegal riguroso.82 En cambio los bienes del dominio del poder público son inalie-nables, el Estado solo puede enajenarlos en forma excepcional, cuando han per-dido sus características de tales. El ius abutendi es la regla en la propiedadparticular y la excepción en el dominio del poder público. Esto se hace evidenteincluso en los supuestos de enajenación a los particulares de terrenos nacionales,ya que solamente que no sean útiles para un servicio público es que pueden ser

objeto de propiedad particular.Desde el punto de vista estrictamente dogmático, el primer párrafo del artícu-

lo 27 Constitucional responde a la concepción que busca fundamentar el sistemade la causahabiencia de la titularidad del territorio nacional como ámbito espacialde validez del ordenamiento jurídico mexicano. Lo anterior se fundamenta en que

no existe antecedente legislativo u opinión de la Comisión Redactora sobre elparticular en contrario como se ha demostrado anteriormente. Antes bien, comolínea programática se esgrimió que la nación mexicana siempre había sido lapropietaria originaria de su territorio. Sobre este punto tenemos las valiosas opi-

82 Los supuestos legales de inalienabilidad llevarían a considerar si en esos casos nos encon-

tramos efectivamente frente a un derecho de propiedad.





niones de los primeros intérpretes de la Constitución de 1917, don Aurelio Cam-pillo reconoce la causahabiencia en estos términos:

"El párrafo primero que nos ocupa, en el que se establece que la propiedad origina-riamente perteneció a la Nación, y que ésta por sus transmisiones ha creado la pro-piedad privada, no hace más que restablecer un principio perfectamente conformecon la historia de nuestra legislación. Los mismos Estados Unidos tuvieron que ad-mitir los principios de la legislación española, cuando adquirieron las tierras que nos

fueron quitadas por el Tratado de Guadalupe Hidalgo. La legislación española sirvióde base a las comisiones territoriales creadas por el Congreso norteamericano para

arreglar la cuestión de las tierras en California y Nuevo México. Sería realmentecurioso que se controvertiera el principio de que la propiedad de las tierras no perte-nece originariamente a la Nación".83

La autorizada opinión de Don Felipe Tena Ramírez, reconoce expresamen-te la causahabiencia como origen de la titularidad de la tierra para el EstadoMexicano.

"Al realizarse la independencia, la Nación Mexicana substituyó en todos sus dere-

chos, inclusive en la naturaleza del dominio, a la Corona de España; fue, en otros

términos, su causahabiente a título universal".sa

La explicación que nos brinda esta interpretación sobre el sistema de coloni-zación y de deslinde del territorio a través de la transmisión de la propiedad de

las tierras a los particulares, es una explicación correcta de dicho supuesto jurídi-co enunciado en la norrna constitucional, el cual tiene como consecuencia jurídi-ca el reconocer la validez de los contratos y en general de los actos jurídicosconstitutivos de propiedad particular efectuados por el Estado mexicano a lo lar-go de su historia, incluidos los efectuados por la corona española.

Sin embargo, el problema más arduo es el relativo a la necesidad o no de unacto constitutivo de la propiedad inmobiliaria particular por parte del Estado. Lainterpretación del significado de la frase "constituyendo la propiedad privada",tiene que ser analizada sistemáticamente con el párcafo noveno y con las fraccio-nes I a VI, que señalan la capacidad necesaria para adquirir la propiedad (Cfr.,artículo 773 del Código Civil), en la que se reconoce que solo los mexicanostienen capacidad para adquirir la propiedad de las tierras, fracción que interpreta-da a la luz de los artículos 14, 16 y primer párrafo del propio 27 constitucional,trae como consecuencia que nuestra Constitución considera ala propiedad como

83 CAMPILLo, Aurelio, Tratado Elemental de Derecho Constitucional Mexicano, Tipografia"La Económica", México, 1928, p. 613.

84 T¡Na RauÍnpz, Felipe, "Derecho Constitucional", en Evolución del Derecho Mexicano,Jus, México, 1943, p.28.

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un derecho natural del hombre, además de que la misma es tratada como garantíaindividual y por consiguiente el propio artículo 27 constitucional señala sus limi-taciones más no su contenido, en congruencia con la postura adoptada.

El Código Civil en esta concepción se erige como ley reglamentaria del régi-men constitucional de la propiedad inmobiliaria. La regulación de dicho derechoreal, la hace en estricto apego a la norma fundamental y con absoluta coherenciajurídica, como ejemplo se puede señalar las remisiones a la capacidad para adqui-rir la propiedad y demás derechos reales sobre la misma (Cfr., articulo 988),as ¿si

como la regulación de los bienes vacantes, que consiste únicamente en puntuali-zar el procedimiento que tiene el presunto dueño de los mismos para acreditar supropiedad, ya que el Código Civil nunca los considera res nullius como se hapretendido por algunos intérpretes, por lo que dichos artículos no hacen más que

reconocer la garantia de audiencia para el propietario particular.to

Por lo anterior, se concluye que la propiedad en nuestro régimen jurídico es

un derecho subjetivo privado reconocido por la Constitución y no atribuido porel Estado Mexicano.

Después de haber recorrido los antecedentes del primer párrafo del artículo27 constitucional y del artículo 830 del Código Civil, se está en condiciones derealizar una interpretación sistemática de dichas nornas y dar contestación a lasinterrogantes planteadas al inicio de este estudio.

El primer párrafo del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados

Unidos Mexicanos al mencionar que la propiedad de las tierras y aguas pertenece

originariamente a la nación, entiende por nación, no el concepto sociológico de

la misma, sino la ttlliza como sinónimo de Estado Federal Mexicano, por e1 cualse comprende que los titulares de la propiedad territorial son el conjunto de lasEntidades Federativas que conforman la Federación Mexicana. Lo que lleva a

añrmar que dicho enunciado debe ser interpretado en el sentido de que se está enpresencia de una nonna de ámbito nacional.

Como consecuencia de la causahabiencia originada por la declaración de in-dependencia el Estado Mexicano reivindica su carácter de legítimo titular delterritorio ocupado por la Nueva España, lo que le atribuye el carácter de titularoriginal del mismo. La frase de que la propiedad de las tierras y aguas conespon-de originariamente a la nación, debe ser interpretada en el sentido de que el titu-

85 Ant. 988.-Las corporaciones que no pueden adquirir, poseer o administrar bienes raíces,tampoco pueden tener usufructo constituído sobre bienes de esta clase.

86 El denunciante de un inmueble vacante nunca puede adquirir su propiedad, el artículo 787establece que "El Ministerio Público, si estima que procede, deducirá ante el juez competente, se-

gún el valor de los bienes, la acción que corresponda, a fin de que declarados vacantes, se adjudi-quen al Fisco Federal. Se tendrá al que hizo la denuncia como tercero coadyuvante."




El régimen de ta adquisición de la propiedad inmueble en el sistema jurídico mexicano 235

lar de las mismas siempre ha sido el Estado Mexicano, el cual como se ha vistoreconoció y validó las diversas transmisiones de dominio territorial efectuadas a

favor de los particulares a través de los títulos concedidos durante la Colonia yen el México Independiente.sT

Técnicamente no se puede afirmar que la nación o un poder instituido tenga

derechos,tt lo que tiene son atribuciones legales constitutivas de su marco com-petencial. Por lo que debemos entender que el Estado Mexicano tiene la atribu-

ción legal de transmitir en propiedad privada a los particulares las tierras que aún

no han salido de su propiedad originaria.La nafxaleza jurídica de este acto, al ser denominado por el primer párrafo

del artículo 27 constitucional como constitutivo de la propiedad privada, sería un

modo originario de adquirir la propiedad. Este modo originario de adquirir la

propiedad, es propio del sistema jurídico mexicano, ya que no se está en presen-

cia de un supuesto de ocupación ni de adjudicación. Este modo originario de

adquirir la propiedad lo podemos denominar como acto constitutivo. El cual tiene

por objeto la adquisición originaria de la propiedad privada mediante su constitu-ción por un acto estatal. Es una adquisición originaria ya que el derecho de pro-

piedad privada surge er novo. El hecho de que la propiedad se adquiera por el

particular originariamente, no significa que el objeto sobre el que recae el dere-

cho real de propiedad sea una res nullius o derelictae, enrazófl de que el titulardel bien raiz es el Estado.

Tampoco se puede hablar de que sea un modo derivativo de adquisición de

la propiedad, en raz6n de que no existen los elementos constitutivos del modo

derivativo, los cuales son, (i) existencia de dos partes, a saber, el transmisor o

tradens y el adquirente o accipiens; (ii) identidad del derecho real e igualdad del

objeto enajenado-adquirido; y (iii) causahabiencia, misma que es consecuencia

de que el accipiens adquiere el mismo objeto del derecho real enajenado por el

tradens. Elementos que no se presentan en el acto constitutivo de propiedad pri-vada,ya que aunque exista un transmisor o tradens, éste no es titular del derecho

real de propiedad privada, es titular de la propiedad originaria, misma que tiene

un régimen distinto que el derecho real de propiedad, por lo tanto al no haber

87 "Sería realmente curioso que se controvertiera el principio de que la propiedad de las tierras

no pertenece originariamente a la Nación, cuando más de setenta y dos millones de hectáreas fue-

ron entregadas a los especuladores por los Gobiemos precedentes al del señor Madero", AurelioCampillo, op. cit., p. 613.

88 En una falta de técnica el Poder Judicial de la Federación consideró que el artículo 27

constitucional establece un derecho para el Estado. Cfr. T.XIV, p. 222, Amparo administrativo en

revisión, Rojas de la Torre Francisco, 12 de enero de 1924, mayoría de 6 votos (Tomado de IaCons titución y su interpretac ión.. ., p. 3 17 4).





identidad en el derecho transmitido, no hay causahabiencia y por lo tanto no exis-te adquisición derivativa.

Tomando el antecedente histórico de los actos celebrados por la corona espa-ñola por los que transmitió el dominio de las tierras a los particulares, y recordan-do que la distinción entre normas de derecho público y privado no se encuenffabien definida en dicha época, y que las tierras descubiertas formaban parte delreal patrimonio, sobre el cual los reyes tenían el derecho de disponer, es quedichos actos fueron de natt¡raleza convencional. Por esta razón es que el primerpárrafo del artículo 27 constitucional recoge el término derecho de transmitir,pero el mismo se debe interpretar en el sentido de que el Estado Mexicano tienela atribución legal que lo faculta para transmitir el dominio sobre las tierras paraconstituir la propiedad privada.

El acto constitutivo de la propiedad privada, tiene una naturaleza de derechopúblico, ya que implica la desafectación del bienraiz del régimen de dominio delEstado y a partir del mismo dicho inmueble será regido por las nornas del dere-cho privado

Al paso del tiempo la corona española y el Estado Mexicano transmitieron afavor de los particulares el dominio y posteriormente el derecho real de propie-dad a los particulares mediante los actos jurídicos enunciados a lo largo de estetrabajo y en la actualidad el Estado los transmite a través del procedimiento reguladopor los artículos 157 a 162 de la Ley Agraria y por el Título Cuarto del Regla-mento de la Ley Agraria en Materia de Ordenamiento de la Propiedad Rural.

En relación al régimen de adquisición de la propiedad inmobiliaria en el de-recho mexicano, podemos distinguir dos supuestos en el primer párrafo del ar-tía¿.lo 27 constifucional.

El primero, relativo al reconocimiento de los títulos inmobiliarios otorgadosa favor de los particulares con anterioridad a la entrada en vigor de la Constitu-ción de 1917, es decir, anteriores al díaprimero de mayo de 1917, a los que se

les reconoce que fueron constitutivos del derecho real de propiedad, con la carac-terística de ser plena,te y salvo las excepciones consignadas en la fracción VIIIy XVIII de dicho artículo,eo propiedad a la que se le aplica el régimen establecidoen el artículo 830 del Código Civil. Desde luego, en el entendido que la regula-ción de la propiedad es materia local y le será aplicable el régimen legal delCódigo Civil correspondiente a la Entidad Federativa en la que se ubique el in-

8e Pero bien entendido de que dicha propiedad privada está sujeta a las modalidades o limita-ciones establecidas legalmente, mismas que inciden en su característica de absolutividad.

e0 Que como se ha visto constituyen una excepción a la plenitud de dicho derecho, puesto que

:Hr:, al poder público la facultad de revisar los títulos en los supuestos consignados en dichas





mueble, confonne al principio lex rei sitae, reconocido en la fracción II del ar-tículo 121 constitucional. Y el segundo, corresponde a los inmuebles que aún nohan salido del régimen del dominio de la nación y que son regulados por la leyGeneral de Bienes Nacionales y la ley Agraria. Los cuales, üna vez, que se hantransmitido a los particulares, mediante el acto constitutivo de propiedad, se regi-rán por el correspondiente Código Civil de la Entidad Federativa en la que se

encuentren ubicados. Acto constitutivo que implica que al bien raiz le será apli-cable a partir del mismo el régimen de propiedad privada y no ya el régimen dederecho público.

Conforme con lo expuesto, se debe interpretar que la facultad de constituir lapropiedad privada respecto de los inmuebles de dominio de la nación a favor delos particulares, es de competencia federal y no local, como se encontraba regu-lada en Constituciones anteriores. El Constituyente de l9l7 fue muy preciso eneste punto ya que otorgó al Congreso en la fracción XIX del artículo 73 de laConstitución, la facultad de fijar las reglas a que debe sujetarse la ocupación yenajenación de terrenos baldíos y el precio de éstos. Resultando, pues, que laLeyAgraúa es reglamentaria en esta materia de lo dispuesto en el primer párrafo delartículo 27 constitucional y al regular los Códigos Civiles de las Entidades Fede-rativas el régimen de la propiedad, resultan reglamentarios de la parte final delprimer párrafo del artículo 27 constitucional, ya que deben regular al derecho depropiedad conforme a los lineamientos constitucionales.

Si nos referimos al Código Civil para el Distrito Federal, se concluye que elartículo 830 es reglamentario del régimen de la propiedad inmobiliaria estableci-do en el primer párrafo del artículo 27 dela Constitución Política de los EstadosUnidos Mexicanos, el cual reconoce un régimen de propiedad inmobiliaria concaracterísticas propias del sistema mexicano, en razón de que su contenido sepuede ver modificado a través de las modalidades fijadas por la ley.

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