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El renacer del interés del inversor alemán en el inmobiliario español

Los datos disponibles sobre el mercado de la vivienda parecen confirmar que la mayor parte de la activi-dad del sector inmobiliario corresponde al régimen del alquiler. La autora analiza las causas y consecuen-cias de esta situación y ofrece las claves para entenderla. ¿Tendencia o coyuntura?

Considerando el valor de casi 1000 mi-llones de euros de las últimas adquisicio-nes de inversores internacionales durante el pasado mes de julio, parece que asisti-mos a un cambio de tendencia en el inmo-biliario español.

Evidentemente nuestros vecinos ale-

manes tampoco son ajenos al resurgir del interés internacional en nuestro sector in-mobiliario. Y ello, tanto desde el punto de vista de los fondos institucionales alema-nes, que han vuelto a visitar nuestro país en busca de nuevas operaciones de adqui-sición, como del propio inversor particular que aterriza en España con la idea de ad-quirir un inmueble para su uso personal. Incluso empiezan a constituirse grupos de inversores particulares alemanes creados ex profeso para la adquisición de inmue-bles radicados en España en rentabilidad. En este nuevo contexto, parece lógico plan-tearse dos cuestiones estrechamente co-nectadas entre sí: ¿Por qué nos abandonó el inversor alemán? Y, sobre todo, ¿cuáles son las claves que han hecho posible el re-surgir de su interés?

Con carácter introductorio ha de in-dicarse que el regreso de la inversión in-mobiliaria internacional ha podido verse impulsado sobre la base de tres pilares es-pecialmente relevantes: la percepción del riesgo de un rescate o de salida del euro, como el año pasado por estas fechas, ha

desaparecido, a la par que se va asumiendo que la bajada de precios de los activos es importante y casi final y que, por último, se va produciendo una creciente apertura del crédito financiero.

En general, el inversor alemán se carac-teriza por ser bastante conservador en sus inversiones. Los objetos que más valora son los inmuebles situados en zonas pri-me, pero que, además, deben tener com-petitivos retornos de la inversión a medio plazo. Precisamente ésta ha sido una de las razones por las que el inversor germa-no ha desaparecido de España momentá-neamente con el estallido de la burbuja inmobiliaria: la espera de que los precios tocaran fondo. Su convencimiento de que los precios podían bajar aún más, unido la experiencia adquirida a raíz de lo ocurrido en su propio mercado nacional –cabe re-cordar a este respecto que en algunas zo-nas de Alemania se produjo una reducción continuada de los precios del inmobiliario durante más de 10 años– ha contribuido a que el inversor alemán, tanto particular como institucional, haya esperado unos años para volver a interesarse por nuestro país como lugar de inversión en inmue-bles.

Como consecuencia de las propias cir-cunstancias del mercado inmobiliario ale-mán, en el que el arrendamiento alcanza cotas del 80% de los inmuebles y, en con-

Ana SacristánAbogado Associate Partner, Rödl & Partner Madrid

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secuencia, el mercado del inmueble en alquiler se encuentra infinitamente más desarrollado que en España, donde la re-lación inmueble en propiedad-inmueble arrendado es exactamente la inversa, el comprador alemán está acostumbrado a calcular el precio de compraventa de un inmueble en función de la renta arrenda-ticia que podría obtener de su arrenda-miento. Es decir, se plantean los retornos de la rentabilidad que podría obtenerse de un arrendamiento del inmueble, a la hora de calcular el precio de compraven-ta de un inmueble. Nada más lejano del cálculo que se hace en España a la hora de estimar el precio de venta de nuestra vivienda, basado fundamentalmente en la plusvalía a obtener teniendo en cuenta nuestros propios costes de adquisición. Tan diferente es la situación en nuestro país respecto al alquiler, que en la mayo-ría de los ayuntamientos alemanes exis-ten módulos de las rentas arrendaticias de las viviendas por m², y sin embargo, nuestras Comunidades Autónomas cuen-tan con módulos del precio de compra-venta de los inmuebles por m².

A salvo de la estrella de la inversión ale-mana que es y será la isla de Mallorca, las zonas preferidas por el inversor alemán se sitúan especialmente en algunas áreas de la Costa Brava, de la Costa Blanca y de la Costa del Sol. Por supuesto, además de Mallorca, en Ibiza y en las Islas Canarias encontramos importantes enclaves de in-versión teutona, y no debemos olvidar el descubrimiento que supone el norte de España, fundamentalmente Galicia y As-turias.

Pero las grandes ciudades como Madrid y Barcelona también son objeto de opera-

ciones de adquisición de inversores germa-nos y no sólo en residencial sino también en inmueble comercial (oficinas, indus-trial, centros comerciales, etc).

Resulta obvio indicar que el régimen le-gal aplicable a las compraventas de inmue-bles radicados en España por adquirentes de nacionalidad alemana es el mismo que a cualquier otra operación de compra. No obstante lo anterior, es necesario recor-dar que tanto el adquirente persona física como el adquirente persona jurídica y la persona física que le represente, habrán de obtener previamente los correspondien-tes NIE y CIF españoles, respectivamente, para poder llevar a cabo las compraventas ante Notario.

Algo que sorprende habitualmente al comprador germano es el hecho de que las compraventas de inmuebles bajo derecho español pueden efectuarse en documento privado. El hecho de que la inscripción en el Registro de la Propiedad alemán tenga carácter constitutivo, esto es, que para que se obtenga la propiedad de un inmue-ble sea precisa la inscripción en el Regis-tro del contrato por el que dicho derecho de propiedad es adquirido por el nuevo ti-tular, obliga a los compradores en Alema-nia a otorgar la correspondiente escritura ante Notario. Por el contrario, en España la compraventa de un inmueble no requie-re la forma notarial, lo que evidentemen-te no es recomendable, dado que siempre existe el problema de que se pueda produ-cir una doble venta a un tercero de buena fe que resulte protegido por la adquisición al titular inscrito en el correspondiente Registro de la Propiedad. Pero como deci-mos, ello no impide que tales compraven-tas sean plenamente válidas en nuestro derecho.

“El mercado alemán del alquiler està mucho más desarrollado que el español; de hecho, el comprador alemán a la hora de calcular el precio de compraventa de un inmueble, se plantea la rentabilidad que podría obtenerse de su arrendamiento”

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Traemos a colación un tema de gran ac-tualidad y que es posible que tenga a los juristas españoles y alemanes entreteni-dos en los próximos años y es la reciente Sentencia del Tribunal Supremo español de fecha 19 de junio de 2012, en la que se reconoce los efectos ante el Registro de la Propiedad español de una escritura otorgada ante un notario alemán. De esta sentencia se han hecho evidente eco tanto los notarios españoles por oponerse radi-calmente a la misma, como los notarios alemanes y los eventuales adquirentes ex-tranjeros de inmuebles en España, quie-nes están evidentemente interesados en que prospere esta doctrina. Desde nuestro punto de vista, es difícil que al menos en los próximos meses, los Registradores de la propiedad españoles así como la Dirección General de los Registros y del Notariado admitan la inscripción de tales escrituras sobre bienes inmuebles situados en Espa-ña pero otorgados ante Notario alemán y por lo tanto haya que acudir nuevamente a los tribunales como en el caso de la senten-cia indicada, lo que conllevó una espera de aproximadamente 7 años.

Debe tenerse en cuenta que se trata de una sentencia y que para sentar jurispru-dencia es necesario que existan 2 senten-cias con el mismo pronunciamiento en casos similares. Pero es que además, el Tribunal Constitucional alemán decidió en su Sentencia de igual fecha 19 de ju-nio de 2012 precisamente lo contrario con respecto a los documentos otorgados ante notario extranjero y su eficacia en Alema-nia, motivo por el cual no existe reciproci-dad en la materia entre los dos países por lo que en nuestra opinión, no va a resultar tan sencillo que los registradores españo-les inscriban títulos de Notarios alemanes sobre inmuebles españoles. Ya veremos lo que ocurren en el futuro más o menos cercano.

A la hora de comprender los incenti-vos diseñados para fomentar la recupera-ción de la confianza del inversor alemán en nuestro mercado, hemos de tener en cuenta otros factores aún no enunciados, como son la fiscalidad, y en particular, la

articulación de vehículos especiales de in-versión.

En cuanto a la fiscalidad de las opera-ciones de inversión de ciudadanos o insti-tuciones alemanas en inmuebles radicados en España, hemos de atenernos, en primer lugar, al Convenio de Doble imposición, suscrito entre ambos países, así como a la fiscalidad alemana de renta y patrimonio, fundamentalmente de los rendimientos que pudiera obtenerse de la explotación del inmueble en arrendamiento. Hemos de destacar en relación a la fiscalidad es-pañola, la exención del 60% del rendi-miento obtenido por el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español en el Impuesto sobre la Renta de los no resi-dentes, a personas físicas no residentes que actúen sin establecimiento permanente en España. Esta exención se eleva al 100% en el caso de residentes en otro estado miem-bro de la Unión Europea que actúen sin establecimiento permanente y cuando el arrendatario tenga una edad comprendi-da entre los 18 y 30 años de edad y unos rendimientos netos del trabajo o de activi-dades económicas en el periodo impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.

Asimismo, se modifica el Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de En-tidades no Residentes de manera que no estarán obligadas a tributar por dicho gra-vamen las entidades no residentes salvo las domiciliadas en un paraíso fiscal.

Finalmente, no queremos dejar de nom-brar a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), como el nuevo vehículo de in-versión inmobiliaria con grandes incenti-vos fiscales y que esperamos también sea utilizado por nuestros vecinos germanos, al tener un régimen fiscal especial que tributa al tipo de gravamen del 0% en el Impues-to de Sociedades siempre que se cumpla el requisito de permanencia de los inmuebles en su activo durante 3 años.

Al cúmulo de circunstancias ya referidas procede añadir otros elementos que si bien

“Además de Mallorca, estrella de la inversión alemana, las zonas preferidas por el inversor germano se sitúan en la Costa Brava, Costa Blanca y la Costa del Sol, sin olvidar el descubrimiento del norte de España, fundamentalmente Galicia y Asturias”

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carecen de relevancia en plano técnico-jurídico, no son menos importantes a la hora de redundar en el recuperado interés del inversor germano, entre los que cabe citar entre otros: la rápida conexión con Alemania, el alto nivel de infraestructuras de nuestro país, la óptima localización de los enclaves turísticos unido a la amplia oferta de actividades de ocio (golf, playa, ciclismo, deporte, turismo rural, etc) y en general, la alta calidad de los inmuebles, que contribuyen a que el alemán medio que busque una segunda residencia o bien, que quiera rentabilizar sus ahorros evi-tando depósitos bancarios que se puedan percibir como amenazados tras la crisis

de Chipre, volviendo así la vista a nuestras costas y ciudades.

A modo de conclusión, parece inevi-table resaltar el hecho de que si bien el estallido de la burbuja inmobiliaria trajo consigo el enfriamiento de las relaciones inversor alemán-inmobiliario español, los más recientes avances no hacen sino mostrar que España siempre ha estado en las mentes y en los corazones de nuestros vecinos germanos, que una vez disipadas las más importantes dificultades coyuntu-rales vuelven a depositar su confianza en un mercado que les ofrece no pocos atrac-tivos.

“El recuperado interés del inversor alemán en nuestro mercado, también se explica por la rápida conexión con Alemania, nuestro alto nivel de infraestructuras, la óptima localización de los enclaves turísticos así como la amplia oferta de actividades de ocio (golf, playa, ciclismo, deporte, turismo rural, etc)”