el reglamento de propiedad horizontal. palabras...
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El Reglamento de Propiedad Horizontal.
Autor: Dr. Santiago Siro Zencic.
Introducción, El Reglamento de Propiedad Horizontal, Concepto, Naturaleza
Jurídica, Forma, El Reglamento y el Título Suficiente, Contenido, Clasificación de
las Clausulas, Novedades del Art. 2056 del C.Civ.yCom, Nuevos paradigmas
regulatorios en el Reglamento de Propiedad Horizontal, Cláusulas Abusivas,
Palabras Finales
Introducción.
En el presente trabajo expondremos breves consideraciones sobre el Reglamento de
Propiedad Horizontal, su impronta, las modificaciones surgidas de la nueva legislación,
los nuevos desafíos en los cuales deberá incursionar el Reglamento en este contexto
jurídico renovado.
La naturaleza jurídica, cláusulas que debe contener, su modificación, y los nuevos
paradigmas planteados por la legislación vigente, hacen al Reglamento un instrumento
esencial para el Derecho Real de Propiedad Horizontal, no solo por sus efectos
constitutivos sino también con sus aspectos regulatorios deben propender a evitar
conflictos, entre los propietarios y/o ocupantes por cualquier título de las unidades
funcionales, sea cual fuere su destino.
Los Conjuntos Inmobiliarios propiamente dichos como Propiedad Horizontal Especial1,
serán parte de este abordaje, detallando lineamientos a los fines de determinar la
intensión del legislador, al momento de su positivización.
El Reglamento de Propiedad Horizontal
1 Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2075. Marco legal Todos los aspectos relativos a las
zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los
conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad
horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente
Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde
coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que
regulan este derecho real.
Como lo hemos expuesto en la introducción el Reglamento de Propiedad Horizontal es
requisito esencial2 para la constitución del derecho real de Propiedad Horizontal, el
instrumento que confeccionado y redactado de acuerdo a los parámetros legales tiene
como consecuencia una vez inscripto, la afectación de un inmueble al Régimen de
Propiedad Horizontal.
El nombre de este instrumento ha sido modificado de aquel que establecía la ley 13.512,
Reglamento de Copropiedad y Administración, por el de Reglamento de Propiedad
Horizontal, que se ajusta en mejor medida a este derecho real sobre cosa propia – la
unidad funcional- donde el derecho real es autónomo y su objeto es la unidad
funcional. Que es esa conjunción de partes privativas y comunes que forman un todo no
escindible, como así también no se limita sólo a la administración de la cosa común sino
que es más amplio su contenido, por ello vemos con beneplácito el cambio propuesto
oportunamente por la doctrina, y receptado por el Código Civil y Comercial.
Concepto.
En cuanto al Concepto del Reglamento de Propiedad Horizontal, los autores han
establecido distintas puntos de vista para el abordaje de esta temática, al decir de
Novellino, “el Reglamento es el vínculo que une a los Copropietarios en la gestión de
los intereses comunes y constituye, en consecuencia, el verdadero estatuto inmobiliario
regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad.”3, Constantino sostiene
“que el Reglamento genera el Marco Jurídico dentro del cual se desarrollaran las
vinculaciones entre los distintos actores de la vida consorcial”4, en la obra que dirige el
Doctor Claudio Kiper, trata al reglamento como “ el instrumento escrito que otorga
derechos y atribuye deberes , deslinda cuestiones y finalmente, procura reglar la futura
vida en común”5, los autores son coincidentes en cuanto al tratamiento conceptual del
2 Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2038. Constitución A los fines de la división jurídica
del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de
propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad
horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad. 3 Novellino, Norberto J. “Cobro de Expensas en la Propiedad Horizontal”, editorial La Rocca Buenos
Aires 1997, pag 66. 4 Costantino, Juan A. “La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación”.
Editorial Hammurabi, Buenos Aires, 2015, pag. 56 5 Loiza, Fabian Marcelo “Propiedad Horizontal” Director Claudio Kiper. Editorial Rubinzal Culzoni,
Santa Fe 2008, pag. 165.
Reglamento de propiedad horizontal, sean anteriores o posteriores a la puesta en
vigencia del Código Civil y Comercial.
El reglamento a nuestro entender es “negocio jurídico corporativo de carácter
organizativo”.
Naturaleza Jurídica.
En cuanto a la naturaleza jurídica numerosa doctrina se ha expresado sobre el tema,
siendo la postura mayoritaria otorgarle a este instrumento la naturaleza jurídica del
contrato, siendo en ese sentido Doctrinarios de la talla de Racciatti, Mariani de Vidal,
no sin tener detractores de la postura planteada embanderados por el Dr. Borda que
sostienen que “el reglamento es un conjunto de normas jurídicas que rigen la vida
interna del consorcio”6, hace hincapié el eximio catedrático para sostener su postura ,
que los propietarios entran y salen de la supuesta relación contractual sin
consentimiento ni conocimientos de los demás propietarios.7
Musto, acertadamente reflexiona que más allá de su naturaleza contractual “es
indudable que sus efectos trascienden esa esfera, proyectándose a un ámbito
institucional de mayor densidad”8
La naturaleza contractual no muta debido a que existan cláusulas obligatorias, impuestas
por la ley.
En el decir de la Dra. Higthon, ella persigue dentro de la tesis contractualista una mayor
precisión diciendo que el Reglamento como contrato integra un grupo denominado de
asociación o plurilaterales de organización.9
Costantino, tiene una postura muy original al respeto, la cual establece que el
Reglamento es un estatuto que tiene naturaleza convencional, pero no es técnicamente
un contrato, sosteniendo que se manifiestan en torno al Reglamento situaciones y
soluciones jurídicas que no se ajustan a la operatividad propia del contrato.10
6 Borda, Guillermo, Tratado de Derechos Reales Tomo I, pag 626.
7 Borda, Guillermo, Tratado de Derechos Reales Tomo I, pag 627 8 Musto, Nestor Jorge, Derechos Reales Tomo I, Pag 725
9 Higthon,Elena Derechos reales vol 4 pag. 130. “En este caso las voluntades en cierta medida son
paralelas ya que tienen a formar una comunidad en vez de intercambiar prestaciones” “ a pesar del bien
común que persigue, en el momento de constituirse el consorcio existen intereses contrapuestos” 10
Costantino, Juan A. “La Propiedad Horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación”
pag. 57.
El artículo 2038 del Código Civil y Comercial utiliza la palabra redactar11, como
significativa, en cuanto al Reglamento de Propiedad Horizontal para la afectación del
inmueble al Derecho real de Propiedad Horizontal.
En tanto el vocablo utilizado en el art. 912
de la ley 13.512 derogada era acordar y
redactar el Reglamento de Copropiedad y Administración, cuestión ella que genera más
dudas que certezas en cuanto a la naturaleza jurídica del Reglamento debido a que ha
quedado relegada la palabra acordar.
Entendemos que independientemente que el artículo 2038 del C.C.C., no cuente con la
palabra acordar, los condóminos deberán acordar previa a su redacción las distintas
cláusulas del Reglamento y su contenido, en cuento a los legitimados individuales el
titular de dominio y el superficiario, el Reglamento de Propiedad tendrá una eminente
naturaleza convencional, donde el titular del derecho real sobre el inmueble, redactará
las cláusulas, más allá de la imperatividad del art. 2056 del C.C.C. su contenido, y
demás cláusulas que hagan a esa propiedad horizontal determinada, resultando para su
constituyente, un contrato asociativo u organizativo, pero para aquellos que no
participaron del acto, operará como una oferta de contrato13
, la cual será aceptada por la
adquisición de las unidades funcionales, siendo el mismo un contrato de adhesión.
Forma.
Debe hacerse por escritura pública, más allá de la prescripción legal, al tratarse de un
inmueble, la constitución y transmisión, entre otros actos jurídicos debe hacerse por
escritura pública, la misma debe ser confeccionada por un oficial público con
competencia en la materia y competencia territorial, en cuanto al tema registral existe
una modificación sustancial, con el sistema declarativo del Registro de la Propiedad
Inmueble, en este caso la inscripción del instrumento es constitutiva de derecho, es decir
11
Codigo Civil y Comercial de la Nación Artículo 2038. Constitución A los fines de la división jurídica
del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de
propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad
horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. 12
Ley. 13512. Art.9º: Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un
Reglamento de Copropiedad y Administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el
Registro de la Propiedad. Dicho Reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en
escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. 13
Zelaya, Mario “La propiedad Horizontal” pag. 27.
mientras no esté inscripto no tendremos el inmueble afectado al Régimen de Propiedad
Horizontal.
La fundamentación de tal modificación sustancial en materia registral inmobiliaria, se
encuentra del art. 194514
del C.C.C. en cuanto a la extensión del dominio, el cual
establece el principio básico del derecho romano que el dominio de un inmueble se
extiende al subsuelo y al espacio aéreo o al decir del Derecho Romano “desde el cielo
hasta el infierno”, el principio de accesión física de que todo los edificado clavado y
plantado pertenecen al titular de dominio, excepto lo dispuesto respecto de los derechos
de propiedad horizontal y superficie, es decir que mientras no existe una inscripción
constitutiva, este principio seguirá plenamente operativo, y el mismo con la afectación
entrará en un estado de latencia, mientras el inmueble este bajo el derecho real de
propiedad horizontal, hasta su desafectación, el cual tomará nuevamente relevancia este
principio consagrado en el art. 2045 del Código Civil y Comercial.
Abonamos la posición de la doctrina, expresada por el Dr. Zelaya en la cual el
Reglamento no altera el derecho real sobre el inmueble, el que continúa sin
modificación alguna, incluso rigiéndose por el título que tenía como antecedente , esta
situación es calificada como “estado de propiedad horizontal”, cual es la aptitud jurídica
de un inmueble, para luego de inscripto el Reglamento, convertirse en asiento del
Derecho real de Propiedad Horizontal, del cual no puede hablarse mientras las partes
comunes sigan siendo de un único titular.15
El Reglamento y el Título Suficiente.
En cuanto a lo establecido en último párrafo del art. 2038 del C.Civ.yCom Una
mención especial es necesaria cuando nos dice que el Reglamento de Propiedad
Horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional, que quiso decir aquí
el legislador, con la siguiente afirmación, de la misma se pueden realizar distintas
interpretaciones. En primer lugar podemos inferir que la primera adjudicación de la
unidad funcional a su titular, debe llevar transcripto en ella el Reglamento de Propiedad
14
Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 1945. Extensión El dominio de una cosa comprende
los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se
extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo
dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un
inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si
no se prueba lo contrario. 15
Zelaya, Mario “La propiedad Horizontal” pag. 15
Horizontal, no así las transmisiones futuras. Otra hipótesis será aquella de que en cada
transmisión de las unidades funcionales se establezca que el adquirente de la misma
declara conocer y que cuenta en su poder con un Reglamento de Propiedad Horizontal
de su unidad funcional. Una posición más estricta será que el Reglamento debe ser
transcripto en cada, acto jurídico real, debido a que sino no existe título suficiente y en
consecuencia no tendríamos el derecho real de propiedad horizontal sobre cada unidad
funcional.
Entendemos en este punto que ante la falta de claridad sobre esta problemática para
evitar cuestionamientos sobre los títulos de las unidades funcionales, se deberá aclarar
que el adquirente declara conocer y contar con una copia del Reglamento de Propiedad
Horizontal en cada acto jurídico real que afecta a la misma, nos parece excesivo
transcribir el reglamento en cada acto jurídico real sobre la unidad funcional, por lo
menos hasta que exista una disposición técnico registral que aclare el tema.
Contenido.
ARTÍCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener: a.
determinación del terreno; b. determinación de las unidades funcionales y
complementarias; c. enumeración de los bienes propios; d. enumeración de las cosas y
partes comunes; e. composición del patrimonio del consorcio; f. determinación de la
parte proporcional indivisa de cada unidad; g. determinación de la proporción en el
pago de las expensas comunes; h. uso y goce de las cosas y partes comunes; i. uso y
goce de los bienes del consorcio; j. destino de las unidades funcionales; k. destino de
las partes comunes; l. facultades especiales de las asambleas de propietarios; m.
determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su
forma de notificación; n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes
que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en
asambleas; ñ. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o. determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de pro-
piedad horizontal; p. forma de computar las mayorías; q. determinación de eventuales
prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia
terceros no propietarios; r. designación, facultades y obligaciones especiales del
administrador; s. plazo de ejercicio de la función de administrador; t. fijación del
ejercicio financiero del consorcio; u. facultades especiales del consejo de propietarios.
En cuanto al contenido del Reglamento, la imperatividad de su contenido está
establecido por el vocablo debe que establece el artículo 2056 del Código Civil y
Comercial, ello no limita a que las mismas sean las únicas que deben contener el
Reglamento sino que del articulado de la Propiedad Horizontal podemos afirmar que la
redacción del artículo en estudio es meramente enunciativa.
Otro punto a debatir es que o quien controla que las cláusulas obligatorias del
Reglamento de Propiedad Horizontal estén contempladas en el mismo, ello debido a que
el registro general de la propiedad inmueble sólo hace control de las formas extrínsecas,
art. 816
ley 17.801 de la escritura al inscribirse, salvo que los documentos estén viciados
de nulidad manifiesta y absoluta, en tal caso procederá al rechazo en la inscripción del
mismo o proceder a su subsanación art. 917
ley 17.801, pero no del contenido del
mismo.
En este tema entendemos que el control en cuanto al contenido del art. 2056 del C.C.C.,
debe ser realizado por el escribano público actuante en la redacción del Reglamento,
salvo los casos, contemplados con anterioridad, de nulidad manifiesta y absoluta, donde
deberá hacerlo el Registro.
Una segunda posición podrá ser como ha ocurrido oportunamente con el asentimiento
conyugal, que el Registro realice un control de las cláusulas del Reglamento en relación
a aquellas que hagan al sistema en sí mismo, es decir al Derecho Real que sin ellas sería
de nulidad absoluta y manifiesta. Por ejemplo falta de determinación de las partes
comunes.
16
Ley 17.801 Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos
respectivos. 17
Ley 17.801 Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el
plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por
períodos determinados, a petición fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la
observación formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la
prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la
decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley
local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
La primera opción es la utilizada en los registros y por ello los escribanos sean que haya
redactado o no el Reglamento ante las falta de alguna cláusula obligatoria, podrán
realizar una escritura complementaria, la cual no tiene plazos de prescripción para
llevarse a cabo, para subsanar el título, de aquello que carece el Reglamento, o una
escritura aclaratoria si hay algo oscuro, oculto o de difícil interpretación, o una tercera
opción será una escritura rectificatoria, en el caso de que el contenido sea erróneo.
Lo anteriormente mencionado no es comprensivo de las modificaciones que pueda tener
ni las mayorías necesarias para tal fin.
Así mismo debemos aclarar que los Reglamentos anteriores a la puesta en vigencia del
Código Civil y Comercial carecerán indefectiblemente de muchas cláusulas contenidas
en el art. 2056 del C.C.C. y que por ello no es necesario, ni imperativo de acuerdo a la
ley la adecuación de los reglamentos anteriores al nuevo Código Civil y Comercial.
El mismo será plenamente operativo, aplicándose en lo no establecido la ley, que en este
sentido es mucho más amplia que la legislación anterior, y si no fuera posible por el
silencio de la norma, los propietarios podrán tratar los temas faltantes en Asamblea y
dejarlo pertinentemente establecidos en el libro de actas, (un ejemplo de ello podrá ser
las notificaciones de las convocatorias a asamblea, forma, plazos, etc.), salvo que la
gravedad del tema amerite que debe llevarse a cabo una modificación del reglamento de
propiedad horizontal, (por ejemplo la determinación en la contribución de las expensas)
Clasificación de las Cláusulas.
La doctrina en este punto ha tomado del derecho societario la clasificación de las
cláusulas de los estatutos societarios o contratos sociales y que hoy en día recepta como
propia, cual es dividir las cláusulas en estatutarias que son aquellas que tienen un
vínculo patrimonial, para con los propietarios, tal como la cláusula donde constan los
porcentajes de los bienes propios y comunes que cada propietario tiene sobre el todo, o
el porcentaje de contribución de expensas, y el resto de ellas serán las clausulas
reglamentarias, las cuales carecerán en su contenido de derechos patrimoniales.
Esta clasificación es llevada a cabo por la doctrina atento a que las cláusulas estatutarias
para su modificación requerirán la unanimidad de los propietarios en asamblea, y su
posterior elevación a escritura pública, con los pasos necesarios dependiendo de la
modificación y las cláusulas reglamentarias se limitaran a los extremos establecidos en
el art. 2057 del C.C.C.18
, es decir dos tercios de todos los propietarios.
Como el criterio de clasificación no se desprende de la norma pueden surgir distintas
posiciones como la que establece la Cámara Nacional Civil el 13/11/2013, con cita de
un precedente judicial que una cláusula estatutaria, es aquella cuya reforma produce
un perjuicio que puede recaer en “intereses jurídicos concretos” sin otra especificación
(se concibió como tales a las molestias provocadas por ruidos y olores a pesar que los
actores invocaron “daños patrimoniales y morales concretos”)19
Costantino hace referencia a esta clasificación diciendo que las cláusulas estatutarias
son aquellas que hacen al derecho de propiedad individual de cada consorcista y a las
restricciones y límites precisos que esos derechos tenían al momento de la adquisición,
y que los mismos fueron tenidos en consideración al momento de tal adquisición
(porcentuales de las unidades funcionales, monto contributivo de expensas, destino de
las unidades funcionales, hipoteca del terreno, etc.)20
, y las restantes serán clausulas
reglamentarias las cuales constituyen la regulación dinámica del derecho de propiedad
horizontal que ostenta cada propietario.
Es palmaria las discrepancias doctrinarias en que incluir o no como cláusulas
estatutarias, y las mayorías necesarias para su modificación, atento a ello, en primer
lugar no debemos soslayar que las cláusulas establecidas en el art. 2056 del
C.Civ.yCom., son obligatorias, a partir de la vigencia del Código Civil y Comercial, es
decir que el código nos propone una primer forma de clasificarlas las cuales serán
cláusulas obligatorias, las ya expuestas y cláusulas voluntarias, que serán aquellas que
se agreguen en su redacción para la afectación del inmueble al Régimen de Propiedad
Horizontal.
Dentro de las cláusulas obligatorias trataran básicamente tres tópicos: a) las cosas o
sectores que integran al edificio o conjunto; b) los derechos sobre las cosas que
enumera, y c) la organización de la persona jurídica. art. 2056 del CCiv.yCom.21
Esto no resuelve, en principio que mayorías se requerirá, para la modificación de cada
una de ellas, solo lo establecido en el art. 2057 del C.Civ.yCom.
18 Codigo Civil y Comercial de la Nación Artículo 2057. Modificación del reglamento El reglamento sólo
puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad
de los propietarios. 19
Camara Nacional Civil “Crespo Elvira y/otros c/Cons Edificio Caribe II calle fortunato de la plaza
1806 s/acciones del art. 15 de la ley 13.512. LL online, AR/JUR/82523/2013. 20
Costantino, Juan A. “La propiedad Horizontal en el Nuevo Código Civil y Comercial” pag. 60. 21
Causse, Federico - Pettis, Christian R., "Incidencias del Código Civil y Comercial...", cit., p. 136
Otra clasificación también receptada por la doctrina serán las cláusulas estatutarias y
cláusulas reglamentarias, independientemente de que sean o no obligatorias.
La diferencia entre unas y otras esta dado en la mayoría agravada para su modificación,
es decir en las clausulas estatutarias necesitaremos la unanimidad para su modificación
y/o incorporación y en las cláusulas reglamentarias, las dos terceras partes de los
propietarios.
Cuando la modificación, incorporación o quita, de una cláusula sea obligatoria o no, del
Reglamento que suprima o limite derechos de los propietarios, que vayan más allá del
mero funcionamiento cotidiano se requerirá además de las mayorías ante dichas que los
propietarios presten su conformidad expresa, ante tal decisión. Art. 2061 C.Civ.y
Com22
.
Para nosotros las cláusulas estatutarias, sean o no obligatorias, serán aquellas que
contengan derechos patrimoniales, de los propietarios, para los cuales se requerirá la
unanimidad en la toma de decisión asamblearia, ello puede inferirse del análisis de las
normas relativas a la Propiedad Horizontal, tales los casos del art. 2044 del
C.Civ.yCom23
, en cuanto a la desafectación del inmueble al régimen de propiedad
horizontal, el art. 2052 del C.Civ.yCom24
, en cuanto a las modificaciones sobre coas y
partes comunes que graviten de manera sustancial la estructura del inmueble sin que
implique construir nuevos pisos o en el subsuelo, también se requerirá la unanimidad, o
cuando la modificación de la cosa común favorezca a un solo propietarios, es claro que
el interés del legislador es preservar los derechos constitucionales patrimoniales de los
propietarios y por ello tal mayoría agravada.
22
Codigo Civil y Comercial de la Nacion Artículo 2061. Conformidad expresa del titular Para la
supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de
funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares. 23
Codigo Civil y Comercial de la Nacion Artículo 2044. Consorcio El conjunto de los propietarios de las
unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus
órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario 24 Codigo Civil y Comercial de la Nacion Artículo 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad Si
la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun
cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del
inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También
requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo
beneficia a un propietario.
Para las cláusulas reglamentarias sean o no obligatorias, bastara con la mayoría de las
dos terceras partes de los propietarios, en asamblea, con el agregado de la conformidad
expresa si fuere necesaria.
Novedades del Art. 2056 del C.Civ.yCom.
En cuanto a las novedades más importantes, independientemente de que años de
redacción de reglamentos hayan avanzado más allá de los preceptos legales y hoy son
clausulas obligatorias que deben ser contempladas, en primer lugar y debido a que el
consorcio es una persona jurídica, será el determinar su patrimonio, determinar el uso y
goce de los bienes del consorcio, determinación de las unidades complementarias, la
posibilidad de limitar su disposición o locación a terceros no propietarios, la
determinación de la forma de convocar a asamblea, haciendo hincapié en su forma de
notificación y las cantidad de cartas poder que puede tener un propietario para asistir a
la asamblea en representación de otros facultades especiales del consejo de propietarios,
ya que el mismo es legislado en el presente cuerpo legal, si estuviere propuesta su
constitución ya que es un órgano facultativo.
Entendemos que en este punto ha sido un gran avance la redacción del art. 2056 del
C.Civ.yCom, dado que ha incorporado no sólo los preceptos del art. 9 de la ley 13.512,
sino también el art. 3 del decreto reglamentario 18.734/49 ambos derogados, sino
también, años de creación y redacción por parte de los legitimados activos para la
afectación del inmueble y su incorporación por parte de los Escribanos de cláusulas, que
han ido más allá de la norma, que hoy recepta el Código.
Independientemente de ello vemos carencias que deben ser tratadas por los titulares al
momento de la constitución y redactadas con minuciosidad y transparencia, no sin algún
dejo de preocupación en cuanto a las normas que regulan la propiedad horizontal, a la
cual trataremos de traer luz al receptor del presente trabajo.
En primer lugar con la inscripción del Reglamento de Propiedad Horizontal no sólo
obtenemos el estado de propiedad horizontal, sino que también -y en principio- se
constituye el consorcio de propietarios, como persona jurídica, cuestión que el art 2044
del C.Civ.yCom, no resuelve son los atributos de la persona jurídica Consorcio a
continuación haremos una breve exposición de los mismos.
En relación a los atributos en el art. 2044 del C.C.C., sólo establece el domicilio, como
el lugar de emplazamiento del inmueble, por cuestiones obvias, pero en los actos
constitutivos de las personas jurídicas se podrán constituir domicilios donde las
notificaciones serán válidas, ello es así dado que la consecuencia del domicilio de la
persona jurídica es de acuerdo al art. 153 del C.C.C., que “todas notificaciones echas en
el domicilio constituido son válidas y vinculantes a ella”, con lo que ello implica,
sostenemos que es un domicilio muy particular donde viven varias personas, donde se
encuentran en el mejor de los casos, personal de seguridad, portería, encargado, o
habitantes de la propiedad horizontal, con lo que es muy probable que no llegue a la
persona del Representante Legal (Administrador), con el riesgo cierto que ello conlleva
esta situación planteada, por lo tanto, estimamos prudente poder establecer un domicilio
distinto al del lugar de emplazamiento donde serán válidas y vinculantes las
notificaciones, con una carga para el consorcio constituir dicho domicilio, bajo
apercibimiento de tenerlo por notificado válidamente en el lugar de ubicación del
inmueble.
Con respecto al nombre como atributo el art. 2044 del C.C.C., nada dice, cuestión que
deberá contemplarse debido a que es una obligación legal impuesta por el art. 15125
del
C.C.C., el nombre y que cumpla con los recaudos allí establecidos, atento a ello, para
soslayar la falta de mención en el Art. 2044 del C.C.C., nos proponemos analizar el Art.
2056 del C.C.C., donde constan las cláusulas obligatorias que debe contener el
Reglamento de Propiedad Horizontal, y apreciamos que el nombre del Consorcio no es
una cláusula obligatoria, con la anteposición del tipo de persona jurídica que estamos
invocando cual será Consorcio y el nombre elegido, estimamos y es de uso y costumbre
encontrarnos en el Reglamento de Propiedad Horizontal en su encabezado luego de los
antecedentes, la afectación del inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal
constituyendo en ese momento el nombre del consorcio, que será un nombre de fantasía
o en su defecto el nombre coincidiera con el domicilio donde está construído el
inmueble, atento a ello entendemos que el nombre del consorcio, debe estar expresado
en el Reglamento de Propiedad Horizontal y deberá ser una cláusula obligatoria del
25 Código Civil y Comercial de la Nación, Infojus Artículo 151. Nombre La persona jurídica debe tener
un nombre que la identifique como tal, con el aditamento indicativo de la forma jurídica adoptada. La
persona jurídica en liquidación debe aclarar esta circunstancia en la utilización de su nombre.
El nombre debe satisfacer recaudos de veracidad, novedad y aptitud distintiva, tanto respecto de otros
nombres, como de marcas, nombres de fantasía u otras formas de referencia a bienes o servicios, se
relacionen o no con el objeto de la persona jurídica.
No puede contener términos o expresiones contrarios a la ley, el orden público o las buenas costumbres ni
inducir a error sobre la clase u objeto de la persona jurídica. La inclusión en el nombre de la persona
jurídica del nombre de personas humanas requiere la conformidad de éstas, que se presume si son
miembros. Sus herederos pueden oponerse a la continuación del uso, si acreditan perjuicios materiales o
morales.
reglamento, siendo el mismo, el instrumento idóneo constitutivo de la persona jurídica
consorcio.
En relación a la capacidad como atributo, deberemos resolver en primer lugar el objeto
del consorcio, que estará íntimamente ligado con otro atributo cual es el patrimonio, el
art. 2044 del C.Civ.yCom., tiene en estos aspectos una carencia notoria y preocupante,
lo cual nos remite a su estudio y a intentar brindar soluciones a las mismas.
En primer lugar definamos el objeto, el artículo 156 del C.Civ.yCom, determina un
deber legal para con las personas jurídicas privadas, cual es “que su objeto debe ser
preciso y determinado”, una primera pregunta que podemos hacernos es si, puede
inferirse ese objeto preciso y determinado, o necesita estar de manera expresa en el acto
constitutivo, esta obligación legal tendrá impacto directo en las atribuciones para
adquirir derechos y contraer obligaciones, de la persona jurídica privada Consorcio.
En cuanto a la capacidad como atributo, dos principios son los que la doctrina a
establecido desde antigua data, estos son los principios de especialidad y libertad, ello
atento a que el principio de especialidad, es aquel que la persona puede llevar a cabo
solo los actos jurídicos tendientes al cumplimiento de su objeto, y el principio de
libertad aquel en el cual la persona puede llevar acabo todo tipo de actos jurídicos,
siempre que sean de objeto lícito, no contrario a la moral y buenas costumbre, ni
abusivos. Las personas son capaces por principio salvo que la ley o una sentencia
judicial establezcan lo contrario, entendemos que este principio para las personas
jurídicas es excesivo, y que aquí se aplica el principio de especialidad, esto tiene que ver
con el objeto, siendo el mismo preciso y determinado.
Esto nos lleva al consorcio, cual es el objeto de la persona jurídica consorcio, el art.
2044 del C.Civ.yCom., no lo determina. En relación a las cláusulas obligatorias del
Reglamento de Propiedad Horizontal del art. 2056 del C.Civ.yCom., no establece que
sea una de ellas el objeto del Consorcio, de ello podemos hacer una lectura analítica de
las normas relativas a la Propiedad Horizontal e integradoras de las mismas e inferir
ciertas cuestiones que pueden develar el objeto, entendiendo que el objeto puede ser
preciso y determinado pero no expreso, o si de lo contrario deberá constar en el
Reglamento.
En el primer sentido el art. 2048 del C.Civ.yCom., en su segundo párrafo establece que
los propietarios deben pagar expensas comunes ordinarias de administración, reparación
y sustitución de cosas y partes comunes como así también de los bienes del consorcio,
necesarios para mantener la seguridad, comodidad y decoro del inmueble. Cabe aclarar
que en ningún momento el Código hace referencia a qué son los bienes del consorcio,
por ello deberemos recurrir al Reglamento de Propiedad Horizontal para saber cuáles
son ellos atentos que una cláusula obligatoria del reglamento será la enumeración de los
mismos, post puesta en vigencia del Código Civil y Comercial.
El art. 2067 inciso C del C.Civ.yCom., establece que es obligación del administrador,
“atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la
estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales”, en el artículo en estudio no
hace mención alguna a los bienes del consorcio, entendemos que forma parte del objeto.
De lo expuesto podemos inferir, más allá del desarrollo doctrinario que ha tenido el
tema por años que el objeto de la persona jurídica consorcio “es la administración,
conservación, mantenimiento, mejora e innovación, de las cosas y partes comunes,
como así también el uso, goce y disposición material y jurídica de los bienes de la
persona jurídica consorcio”.
¿Es necesario establecer el objeto de manera precisa y determinada de la persona
jurídica consorcio?, estimamos que sí, y proponemos que el mismo independientemente
de no ser una cláusula obligatoria del reglamento de propiedad horizontal que la misma
sea contenida en el mismo, como tal, y será una cláusula estatutaria no obligatoria por
el art. 2056 del C.Civ.yCom, sino por el art. 156 del mismo precepto legal por los
motivos que daremos a continuación.
Entendemos que es prioritario establecer dentro del Reglamento de Propiedad
Horizontal el objeto del consorcio como persona jurídica de manera precisa y
determinada, puesto que de la lectura del Código Civil y Comercial no se infiere, más
que los actos que pueda realizar el consorcio que cumplan con el objeto de manera
inmediata, aquel que hemos establecido por interpretación de las normas del Código
Civil y Comercial.
El consorcio como persona jurídica privada puede llevar a cabo actos jurídicos, que de
manera mediata y no solo inmediata cumplan con su objeto, un ejemplo de ello será el
contrato de locación de una unidad funcional como bien del consorcio y con los frutos
obtenidos cumplir con el objeto del consorcio.
Nuestra propuesta radica en que la persona jurídica consorcio deberá tener en su
instrumento de constitución -Reglamento de Propiedad Horizontal- la determinación
del objeto, que en el mismo debe constar el uso, goce y disposición de los bienes del
consorcio, y que los actos jurídicos serán amplios en la medida de cumplir con los fines
que justifican su existencia, es decir la del consorcio como persona jurídica.
Todo ello atento a lo establecido en las conclusiones de jornadas nacionales precedentes
como la realizada en la universidad nacional del litoral en 1977, cuyo tema V fue la
responsabilidad de las personas jurídicas, determino “Que la persona jurídica es sujeto
de derecho con capacidad limitada por los alcances que se desprenden de su objeto -
fin. Así mismo Que los actos de gestión cumplidos por los integrantes del órgano de la
persona jurídica obligan a ésta, siempre que no fueran notoriamente extraños al objeto
social.”.
Por tal motivo es de necesidad primaria el establecimiento del objeto en el Reglamento
de Propiedad Horizontal, para determinar la responsabilidad de los actos del
Representante legal en relación al cumplimiento del mismo.
En las jornadas nacionales de derecho civil celebradas en la Universidad Nacional de
Comahue, en San Carlos de Bariloche en el año 1989, en la comisión número 1 se trató
el tema relativo a las personas jurídicas y su problemática actual, en cuyas conclusiones
además de recomendar otorgar personalidad jurídica al Consorcio de Propietarios,
establece “que las diferencias de régimen en cuanto a permeabilidad patrimonial,
responsabilidad y límites de las obligaciones que pueden atribuírseles, corresponden al
tipo y no a la personalidad jurídica. La personalidad determina la atribución de
derechos y obligaciones al nuevo sujeto, a sus integrantes, y a los terceros relacionados
con el ente. Y la tipicidad determina el grado de permeabilidad patrimonial y los
alcances de la responsabilidad individual y de sus integrantes”
La tipificación de la persona jurídica consorcio surge de manera expresa del Código
Civil y Comercial, pero el mismo omite su legislación en cuanto a sus elementos
tipificantes, objeto, fines y patrimonio, con lo que ello conlleva la incertidumbre de los
propietarios de las distintas unidades funcionales en cuanto a los actos que puede llevar
a cabo el consorcio a través de su representante legal y las responsabilidades por las
cuales deberá responder el consorcio, o solamente el administrador por actos que
exceden notoriamente el objeto.
La ampliación del objeto y de los actos jurídicos que puede realizar la persona jurídica
consorcio no afecta la estructura legal establecida en el art. 1884 del C.Civ.yCom26
, del
Derecho Real de Propiedad Horizontal
26
Codigo Civil y Comercial de la Nacion Artículo 1884. Estructura La regulación de los derechos reales
en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y
Entendemos que es posible la extensión del objeto de la persona jurídica consorcio,
siempre y cuando atienda a la consecución del fin que ha tenido en miras tanto el
legislador en la redacción de la norma de 1948 ley 13.512 como así también en los
distintos proyectos de reforma y finalmente en nuestro Código Civil y Comercial
vigente, es decir no podemos soslayar que esta persona jurídica peculiar, que su
constitución depende de la afectación de un inmueble al régimen de Propiedad
Horizontal es decir a un Derecho real, es el único que tiene esta consecuencia.
Que el derecho real de Propiedad Horizontal tiene particularidades que le son propias,
que es un derecho real sobre cosa propia, la unidad funcional, y que la finalidad de este
derecho real es, que esas partes privativas y comunes de los propietarios, sirvan para el
cumplimiento del destino dado por aquel o aquellos que han afectado el inmueble a este
Derecho Real, y cumplir con los caracteres de este derecho real, como ser que las
unidades funcionales tengan independencia funcional y salida independiente o paso
común a la vía pública, cuestión que debe ser garantizada por el consorcio en cuanto al
cumplimiento de este fin, es decir el contemplado en los artículos 2037, 2038 y 2039 y
concordantes del C.C.C., extensible al Conjunto inmobiliario propiamente dicho.
Por ello somos partícipes de un objeto amplio que pueda cumplir con esta finalidad,
pero el mismo debe ser expreso en el Reglamento.
Las asambleas celebradas al efecto y el vínculo jurídico Organizativo (Reglamento)
funcionarán como cortapisas al momento de saber los actos jurídicos que puede llevar a
cabo, salvo que nada digan y entonces se deban ceñir a aquellos que la ley define de
manera poco eficiente.
La extensión del objeto no puede desvirtuar el derecho real de propiedad horizontal,
contemplar la posibilidad de distribuir utilidades, o modificar la naturaleza jurídica del
consorcio transformándola en una persona jurídica tipificada en la ley comercial
especial o donde las personas tanto humanas como jurídicas participen del patrimonio
del consorcio sin ser titulares de unidades funcionales.
Esto nos lleva al último de los atributos: el patrimonio, otra situación no planteada por
nuestro Código Civil y Comercial, si tratado en el proyecto de reforma de 1998 en su
art. 198027
y dejado librado a lo establecido por el Reglamento de Propiedad Horizontal
extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley,
o la modificación de su estructura. 27
Proyecto de Reforma Código Civil y Comercial 1998, artículo 1980: Patrimonio: el patrimonio del
consorcio se integra, con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los créditos contra los consortes o
de acuerdo al art. 2056 del C.Civ.yCom., dos situaciones ya planteadas en otro punto de
nuestro trabajo será los reglamentos anteriores a la puesta en vigencia del Código Civil
y Comercial dado que en ellos será factible no encontrar determinado el patrimonio del
consorcio, cuestión que es un deber legal a partir de la vigencia del Código Civil y
Comercial.
Estamos en principio de acuerdo con el patrimonio del consorcio del proyecto de
reforma de 1998, conformado por el fondo de reserva, las expensas devengadas no
cobradas, los intereses de las mismas, y las unidades funcionales asignadas en su favor
en el Reglamento de Propiedad Horizontal, o adquiridas con posteridad, en
concordancia con lo establecido en el art. 208528
del C.Civ.yCom., sin entrar en detalle
a qué tipo de derecho de preferencia hace referencia el codificador en este punto, el
consorcio puede adquirir, una unidad funcional, entendemos que por actos entre vivos
se dará esta situación jurídica del derecho de preferencia si es que el mismo está
previsto de manera expresa en el Reglamento, pero sostenemos que podrá adquirir una
unidad funcional en el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, además de
lo planteado, por compensación de deudas del propietario para con el consorcio en el
momento de su ejecución, por disposición de última voluntad y por prescripción
adquisitiva, no habiendo prohibiciones legales al respecto.
Las partes comunes de la Propiedad Horizontal no forman parte del patrimonio del
consorcio, son titularidad de los propietarios, por ello de que las mismas forman con las
partes privativas ese objeto de la propiedad horizontal llamado unidad funcional y estas
partes son inescindibles entre sí. De la misma manera podemos afirmar que los frutos
obtenidos de las partes privativas como de las partes comunes les corresponde a los
propietarios en sus proporciones, y que los frutos obtenidos de las partes comunes
formarán parte del patrimonio del consorcio si así lo deciden los propietarios en
asamblea, debiendo contemplar los alcances de la misma o por Reglamento de
Propiedad Horizontal.
Es un rasgo particular de esta persona jurídica, que el objeto de la misma es en general,
la cosa que no le es propia, es decir lo relativo a las cosas y partes comunes. Las
terceros, las unidades funcionales que se le asignan, o adquiera en el inmueble, y en general las cosas y
bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia. 28
Código Civil y Comercial de la Nación, infojus Artículo 2085. Transmisión de unidades El reglamento
de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente
adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de
preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las
unidades privativa
personas jurídicas realizan su objeto con su propio patrimonio, y el objeto es
esencialmente aquello que le es propio a la persona jurídica, pero en este caso, no es así.
Entendemos que para poder realizar actos de administración y/o disposición material o
jurídica, sobre cosas que no les son propias, debe haber acuerdo de los propietarios en
Asamblea, salvo para aquellos casos contemplados en el Reglamento o en la Ley. Ante
la falta de objeto es recomendable que exista por Reglamento o en Asamblea un
mandato otorgado por los propietarios a la persona jurídica consorcio, para que ella
actúe en nombre y cuenta de ellos, en los actos que no sean de cumplimiento inmediato
del objeto, como por ejemplo el alquiler de una parte común, esos frutos no tienen como
fin cumplir con el objeto inmediato, por ende este contrato no podrá suscribirlo el
consorcio debido a que no se transmiten las cosas y partes comunes al mismo, ni existe
por ley la posibilidad de este tipo de actos, ya que como hemos sostenido no queda claro
el objeto, de la persona jurídica porque carece de un precepto legal a tal efecto.
La autorización al administrador de suscribir el contrato citado, debe ser dada por los
propietarios y no por el consorcio reunido en asamblea, cuestión que estimamos debe
ser resuelta. Con la determinación del objeto de manera precisa y determinada
solucionaremos tal presupuesto, para evitar planteos futuros.
El proyecto de reforma del código civil y comercial del año 1998, en su art. 1980
desarrolla los bienes que conforman el patrimonio del consorcio y de su lectura e
interpretación, podemos establecer el carácter enunciativo del mismo. Es por ello y
atento a la falta de precepto legal y el dejar librado al Reglamento de Propiedad
Horizontal enunciar los bienes que conforman el patrimonio de la persona jurídica
Consorcio, podemos preguntarnos si ¿Es posible adquirir otros tipos de bienes como ser
automotores, tractores, e inmuebles fuera del inmueble afectado al Régimen de
Propiedad Horizontal, con la finalidad de cumplir con el objeto de la persona jurídica
consorcio?
Entendemos que sí, con la limitación de no afectar la estructura legal del derecho real de
Propiedad Horizontal, si podrán adquirir distintos tipos de bienes e incluso si se puede
adquirir una unidad funcional dentro del Conjunto Inmobiliario propiamente dicho, o en
la Propiedad Horizontal, también podrá hacerlo fuera de ella.
La posibilidad de adquirir una unidad funcional por el Consorcio del Conjunto
Inmobiliario, única norma que regula esta posibilidad, es también posible en la
Propiedad Horizontal propiamente dicha, y establecer el derecho de preferencia
contemplado el art. 2085 del C.Civ.yCom. Entendemos que puede extenderse a la
adquisición de inmuebles fuera del consorcio pero deberán tener en miras el
cumplimiento del objeto de la persona jurídica consorcio de manera mediata, o la
ampliación del mismo, sin exceder la estructura legal del derecho real, para ello la
ampliación de los actos jurídicos para su consecución.
De lo tratado se desprende lo necesario para el tratamiento del uso y goce de los bienes
del consorcio, no sin agregar su disposición, sea material y jurídica, aquí vamos a tener
otra cláusula estatutaria, con mayoría agravada para su modificación, es primordial el
tratamiento de esta cláusula sus alcances, dado que en cuanto al fondo de reserva, su
constitución e integración. La utilización del mismo ya no es privativa del administrador
sino que lo es de manera compartida con el consejo de propietarios ante situaciones
puntuales que deberán estar contenidas en el Reglamento, art. 2064 inc. C del
C.Civ.yCom.29
¿Qué actos jurídicos puede hacer el representante legal del consorcio sobre los bienes
del mismo sin decisión de la asamblea? actos de conservación, reparación, mejoras
útiles sobre las unidades funcionales titularidad del consorcio, actos de administración,
o si todos ellos deben ser con decisión previa de asamblea, salvo casos de urgencia en
temas de reparación.
Con sólo enumerar los bienes del consorcio en el mejor de los casos no basta, y el dejar
en manos de la Asamblea para su uso y goce, tampoco, por la lentitud y el riesgo que
ello conllevaría sobre los bienes del consorcio, con el agregado ya tratado del fondo de
reserva.
Relacionadas con la forma de convocatoria a asamblea y su notificación, debemos
agregar aquí otro tipo de notificaciones que pueden darse dentro del ámbito consorcial,
como por ejemplo la notificación de los ausentes de las propuestas de decisión tomadas
en asamblea por la simple mayoría de presentes, y como deben notificar los ausentes sus
oposiciones, sobre este tema hay una vacío legal en cuanto a la forma de notificación
que el legislador en el art. 2059 del C.Civ.y Com30
, deja librada su tratamiento por el
29
Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2064. Atribuciones La asamblea puede designar un
consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el
orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para
disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la
administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea
si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en
este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones. 30
Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2059. Convocatoria y quórum Los propietarios deben
ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
reglamento, en este sentido y en los demás expuestos, entendemos que la forma
fehaciente de ser notificados los propietarios de lo planteado, dependerá de lo que ellos
establezcan como tal, si es que nada se dice en el reglamento, pero atento que la única
manera sin que nada diga el reglamento es la carta documento, o acta notarial, no así el
edicto por boletín oficial, legalmente posible, pero que realmente no cumple con la
finalidad querida, que es el posible conocimiento del propietario, atento a ello
sugerimos establecer medios fehacientes, prácticos, eficaces y preferentemente
económicos, los antes citados ponen en un aprieto al administrador y al consorcio por
los recursos que deben utilizar para notificar.
En cuanto a las cartas poder entendemos que la asamblea no debe perder legitimidad, el
número de cartas poder, otorgadas a un propietario, dependerá de la cantidad de
unidades funcionales, y que la asamblea una vez sesionando sea representativa de todos
los propietarios, por ello apelaremos a la razonabilidad, de la redacción dependiendo del
caso concreto, un ejemplo de ello será que en un reglamento con veinte unidades
funcionales se pueden otorgar como máximo, una carta poder por propietario.
En relación al consejo de propietarios, el art. 2064 del C.Civ.yCom31
, solo legisla sus
atribuciones, esto quiere decir que si el constituyente decide, contar con un consejo de
propietarios, se deberán establecer, quienes pueden ser consejeros, la cantidad, cuanto
duran en su cargo, importante será establecer quien o quienes firman los certificados de
deuda de expensas de las unidades funcionales, quien o quienes del consejo convocan a
asamblea ante la omisión de convocar del administrador, de qué manera de llevar a cabo
la autorización para utilizar el fondo de reserva cuando el gasto sea mayor al ordinario,
y de qué manera controlaran los aspectos económicos y financieros del consorcio, será
recomendable dado que es un cuerpo colegiado, que no existan trabas hacia el
administrador en cuanto a hacerse del certificado de deuda, o del fondo de reserva, en
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento
de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea. 31
Artículo 2064. Atribuciones La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las
siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para
disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la
administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea
si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en
este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
caso de que tengan que tomar decisiones sobre su accionar, deberán contar con un libro
de consejo de propietarios, y que ante la falta de uno o alguno de los consejeros puedan
actuar los demás de manera conjunta o indistinta, incluso individual.
El consejo de propietarios no administra, no tiene el manejo del dinero, y no toma
decisiones mas allá de sus atribuciones, asiste y ayuda al administrador, como así
también controla el estado financiero y patrimonial del consorcio, es decir extender las
atribuciones del consejo de aquellas que tuvo en miras el legislador, y otorgarles
facultades de administración, modificaran su responsabilidad ante el incumplimiento de
sus funciones naturales propias.
Nuevos paradigmas regulatorios en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
En este punto expondremos algunas consideraciones además de las antes propuestas que
serán de utilidad al momento de la redacción del Reglamento, dada en ciertos aspectos
la poca claridad y practicidad de la norma jurídica.
Atento a los artículos en estudio, es menester comenzar con una cuestión esencial cual
es, la imperatividad de las normas relativas a la Propiedad Horizontal, como ya lo
hemos establecido el art. 1884 del C.Civ.yCom, establece la estructura legal de los
Derechos Reales, “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en
la ley, o la modificación de su estructura”, primera cuestión insoslayable, si las normas
de la Propiedad Horizontal pueden ser modificadas en la redacción de los Reglamentos,
y aquí tendremos situaciones distintas a contemplar, en primer lugar la norma establece
un mínimo legal que por debajo de ella, estaremos afectando la estructura legal del
derecho real, un ejemplo de ellos serán las mayorías para tomar decisiones en la
asamblea, que puede ser aumentada, sin modificar el sistema de votación.
La Ley deja al arbitrio de los constituyentes, algunas cuestiones, tales como las partes
comunes art. 2040 del C.Civ.yCom32
. En este punto son comunes a las unidades
32
Codigo Civil y Comercial de la Nacion Artículo 2040. Cosas y partes comunes Son comunes a todas o
a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para
mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y
partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
funcionales, las de uso común a ellas o indispensables para mantener su seguridad, y las
establecidas en el Reglamento de propiedad horizontal.
La redacción sería pertinente y eficaz, sino fuera por el artículo siguiente, que establece
las cosas y partes necesariamente comunes, una pregunta que no puede dejar de hacerse
el lector es si estas partes necesariamente comunes, serán siempre comunes, o si pueden
dejar de serlo por voluntad del constituyente o de los propietarios en asamblea, la
respuesta dependerá que entendemos por estructura legal y su modificación y las
consecuencias de la misma, según el codificador es nula toda constitución de derecho
real que no existe o modificación de sus normas imperativas, ¿el art. 2041 del C.Civ.y
Com es imperativo?, básicamente dos posturas sobre este tema, aquella que dice que es
imperativo, y por el cual la enunciación del artículo en estudio es intocable por el
constituyente o propietarios, la otra propuesta es más laxa en el sentido de que sin
perder de vista, los elementos esenciales del Derecho Real de Propiedad Horizontal,
inmueble construido, unidades funcionales con salida a la vía pública y autonomía
funcional, si nada dice el Reglamento, serán comunes aquellas partes y cosas que están
enumeradas en el art. 2041 del C.Civ.yCom33
y las que pueda agregar el Reglamento,
ahora bien siguiendo la redacción del art. 2040 del C.Civ.yCom las partes y cosas
comunes serán las de uso común y las indispensables para mantener la seguridad del
inmueble, y aquellas que establezca el Reglamento pudiendo apartarse de las
establecidas en el art. 2041 del C.Civ.yCom, sin por ello afectar los elementos
característicos del Derecho Real. Entendemos que dadas las características constructivas
de los inmuebles, no podemos pensar que algunos incisos contenidos en el art. 2041 del
C.Civ.yCom, serán siempre necesariamente comunes, o que deban existir dentro de la
estructura edilicia.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir
los derechos de los otros propietarios. 33
Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2041. Cosas y partes necesariamente comunes Son
cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c)
los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros
y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e
instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su
extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del
encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios
de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y
circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l) los locales
destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene
carácter enunciativo
Para mayor abundamiento sobre el tema el art. 2043 del C.Civ.yCom34
, que regula las
partes privativas, establece en su segundo párrafo que aquellas cosas y partes que
puedan ser susceptibles de un derecho exclusivo, podrán ser privativas si así lo
estableciere el Reglamento de Propiedad Horizontal, atento a las situaciones de hecho
constructivas y a las limitaciones impuestas a los propietarios en no afectar derechos de
los demás propietarios, se podrá establecer patios, azoteas, balcones y cañerías como
privativas y solo a modo ejemplificativo.
El art. 2042 del C.Civ.yCom35
, enumera las partes y cosas no indispensablemente
comunes, cuestión que es evidente por lo legislado, pero que presta también a algún tipo
de interpretación, en el sentido de si pueden o no estar dentro de la estructura edilicia y
por lo tanto no afectar la estructura legal para la constitución del derecho real, o si
atento a que existieran algunas de las cosas y partes enumeradas en este artículo, puedan
ser privativas, a nuestro parecer su redacción raya lo innecesario, pero advirtiendo su
existencia, deberemos entender que pueden no estar contempladas en la estructura
edilicia e igualmente podrá afectarse el inmueble al Derecho Real ya que no son
indispensablemente comunes, en contra sentido al artículo 2040 del C.Civ.yCom.
Dicha interpretación se hará extensiva a los casos que también puedan plantearse como
privativas, aquellas enumeradas en el artículo 2042 del C.Civ.yCom y otras que pueda
contener el Reglamento.
En cuanto al art. 2043 del C.Civ.yCom. al establecer que las ventanas y puertas de
ingreso a las unidades son privativas, como así también los revestimientos de los
balcones, será necesario por Reglamento establecer los límites que deberán tener los
propietarios para sus sustitución y con ello mantener la idea de conjunto del inmueble
afectado al Derecho Real, ya que sean privativas estas cosas, hacen que los propietarios
puedan poner las que voluntariamente elijan pudiendo afectar el aspecto externo del
inmueble y consiguientemente, afectar le valor de las unidades funcionales.
34
Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2043. Cosas y partes propias Son necesariamente
propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como
tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la
convivencia ordenada 35 Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2042. Cosas y partes comunes no indispensables Son
cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e)
el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
En cuanto a las facultades, obligaciones y prohibiciones de los propietarios, el
constituyente podrá, en cuanto a ellas, aplicar supletoriamente aquellas de los artículos
204536
, 204637
y 204738
del C.Civ.yCom. o establecer otras en el Reglamento de
Propiedad Horizontal, ya que estos artículos son meramente enunciativos, algunos
puntos a considerar serán si solo se pueden limitar en cuanto a los derechos de los
propietarios, los actos sobre las unidades complementarias a terceros no propietarios,
siempre y cuando estén establecidas las mismas dentro del Reglamento, como unidades
complementarias, o si se podrán ampliar las limitaciones sobre la disposición o locación
de unidades funcionales a terceros no propietarios, de forma temporaria atento a lo
establecido en el art. 2082 del C.Civ.yCom39
, norma que se encuentra contenida en los
Conjuntos Inmobiliarios propiamente dichos, que de acuerdo al art. 2075 del
C.Civ.yCom, son considerados Propiedades Horizontales Especiales, y en las XXVI
Jornadas Nacionales de Derecho Civil llevadas a cabo en la Universidad de La Plata en
el año 2017, en las conclusiones de la comisión Nº 7 de Derechos Reales se estableció
que los Conjuntos Inmobiliarios propiamente dichos no son autónomos sino una especie
de Propiedad Horizontal ( http://jornadasderechocivil.jursoc.unlp.edu.ar/conclusiones/ ),
atento a ello, podemos utilizar este artículo como fundamento y limitar los actos
dispositivos temporales o de administración sobre unidades funcionales de manera total
o parcial.
36 Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2045. Facultades Cada propietario puede, sin
necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella
constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real,
gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad
complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas. 37
Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2046. Obligaciones El propietario está obligado a: a)
cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias
en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de
bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y
otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f) notificar fehacientemente al
administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional. 38
Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2047. Prohibiciones Está prohibido a los propietarios y
ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad horizontal; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier
manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales. 39
Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2082. Cesión de la unidad El reglamento del conjunto
inmobiliario puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los
espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las
unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real
o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
En igual sentido se podrá aplicar el art. 2085 del C.Civ.yCom40
, en relación a las
limitaciones a la transmisión de las unidades funcionales, no así a su prohibición, como
así también establecer en el Reglamento el derecho de preferencia en favor del resto de
los propietarios o el consorcio.
Atento a las obligaciones como ya lo hemos expuesto el artículo pertinente es
meramente enunciativo, pudiendo contar con más obligaciones, un avance central sobre
este punto será el cumplimiento de las mismas en el plano factico, pudiendo
establecerse por Reglamento el modo en el cual las mismas son llevadas a cabo por los
propietarios, en especial aquellas que hacen a la instalación de artefactos riesgosos para
el conjunto, o su control una vez instalado, algunas cuestiones son de cumplimiento
imposible para los consorcios, atento a la imposibilidad de conocer, por eso
independientemente de la obligación del propietario, que la misma se instrumente
siguiendo algunos pasos, que lleven a deslindar la responsabilidad del Consorcio ante
un hecho dañoso, como por ejemplo declaración jurada emitida por profesional
matriculado que ha revisado las instalaciones de artefactos que se encuentran en la
unidad funcional o que aquellos instalados lo han hecho de acuerdo a los parámetros de
las legislaciones existentes, tomando en este caso la responsabilidad en el
incumplimiento el propietario.
En cuanto a las prohibiciones, independiente de su carácter enunciativo, normalmente se
establecen, parámetros que hacen a la convivencia entre vecinos en el Reglamento de
Propiedad Horizontal o en el Reglamento Interno, hay tres tipos de prohibiciones
contenidas en el artículo en estudio, aquellas que afectan el Derecho Real, en cuanto a
un carácter esencial del mismo cual es el modificar el Destino de las Unidades
funcionales (Art. 2047 inc. a. C.Civ.yCom), aquellas que afectan la tranquilidad y el
decoro de los propietarios, relativas a el uso de las unidades funcionales contrario a la
moral y buenas costumbres, y a las actividades que puedan perturbar la tranquilidad de
los vecinos que exceda la normal tolerancia (Art. 2047 inc. a y b C.Civ.yCom) , y las
que afectan la seguridad no solo estructural del inmueble sino también de las personas,
acceso de terceras personas ajenas al consorcio por el cambio de destino y contrario la
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Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2085. Transmisión de unidades El reglamento de
propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente
adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de
preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las
unidades privativas.
moral y buenas costumbres, realizar actos que afecten a la seguridad o almacenar
materiales peligrosos (Art. 2047 inc. a, c y d).
El tema prohibiciones tiene un sentido lógico acompañado con las sanciones ante su
producción, no solo por los propietarios sino por aquellas personas que hayan sido
sujetos activos de la infracción causada, contenida en el Reglamento de propiedad
Horizontal o Reglamento Interno, en cuanto a las infracciones contamos con un solo
artículo que poco soluciona esta cuestión, solo se limita a establecer el cese de la
infracción, y la posibilidad de que ante la reiteración de infracciones el ocupante no
propietario pueda ser desalojado art. 2069 del C.Civ.yCom41
, entendemos en este punto
y con sustento normativo en el art. 2074 del C.Civ.yCom. cuando habla de las
características que tienen los conjuntos inmobiliarios habla del régimen disciplinario,
cuestión ella aplicable, en estos casos, que será menester a nuestro entender del
Reglamento Interno preferentemente, pero dependiendo de las circunstancias del caso,
se podrá establecer un régimen disciplinario en base sanciones que tengan un proceso de
defensa por parte del presunto imputado de la misma y que dicho proceso conste en el
Reglamento, como por ejemplo realizar un descargo, ofrecer pruebas y que exista un
juzgador distinto de aquel que impuso la sanción, cuestiones mínimas que garantizan el
derecho de defensa, atento a que si no cumple con la sanción pueda ser reclamada
judicialmente.
Así mismo entendemos que el sujeto activo de la infracción y por ende de la sanción es
quién la ha causado y no será en principio el propietario, aunque será en recipiendario
final de la sanción ante el incumplimiento del sujeto.
En cuanto a los gastos comunes poco ha avanzado el Código Civil y Comercial,
manteniendo una clasificación poco práctica cual es gastos ordinarios y gastos
extraordinarios, sin resolver cuales son unos y otros, quiere el legislador en el art. 2048
del C.Civ.yCom, establecer algunos parámetros casuísticos, pero sin buen tino,
entendemos, que diferenciarlos cuando el legitimado al pago es siempre el mismo es
cuanto menos redundante atento a los establecido en el art. 2050 del C.Civ.yCom.
Cuestión ella que en las redacciones de los Reglamentos trae más oscuridades que
certezas, creemos oportuno que las cláusulas relativas a expensas establezca para el caso
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Codigo Civil y Comercial de la Nación En caso de violación por un propietario u ocupante de las
prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de
las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para
hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el
ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de
reiteración de infracciones.
que así lo disponga el constituyente alguna limitación a la contribución sobre algunos
servicios a algunas unidades funcionales, según los establecido en el art. 2049 del
C.Civ.yCom, porque de los contrario será de aplicabilidad el art. 2048 del C.Civ.yCom
en que todos los propietarios contribuyen al pago de todos los gastos que origina el
cumplimiento del objeto de la persona jurídica consorcio, de acuerdo a las proporciones
que establezca la cláusula respectiva, que podrá diferir o no de los porcentajes que
tengan cada unidad funcional sobre el todo.
Clasificar los gastos en ordinarios y extraordinarios, solo han traído dolores de cabeza
entre los inquilinos, propietarios, administradores y consorcio, atento a que los primeros
tienen una idea de que sólo le corresponden abonar los gastos ordinarios, pero no lo
extraordinarios, cuestión esta que no se establece en ningún lugar del código Civil y
Comercial, sino que en relación a la locación de cosas el codificador pone el cabeza los
gastos de mero mantenimiento a cargo del locatario, y los gastos necesarios a cargo del
locador, art. 1206 del C.Civ.yCom, así mismo establece que toma a su cargo el pago de
las cargas y contribuciones, y las que graven a la cosa salvo pacto en contrario, no podrá
hacer cambios sobre la cosa, pero podrá hacer mejoras útiles y suntuarias, no pudiendo
reclamar el monto de las mismas, pero podrá retirarlas sin causar daño, pudiendo
reclamar las mejoras necesarias al locador art. 1224 del C.Civ.yCom, cuestión ella que
en ningún momento habla de gastos ordinarios y extraordinarios, por ello la
complejidad del tema, y su solución, será mucho más practico no clasificar los gastos en
el reglamento, haciendo solo referencia al art. 2048 del C.Civ.yCom que es poco claro,
o solo determinar que los gastos ordinarios serán los previstos atento al cumplimiento
del objeto del Consorcio, aquellos predecibles, y repetitivos en el tiempo, los demás
serán extraordinarios.
En cuanto a las modificaciones o mejoras sobre las cosas y partes comunes, para tratar
de evitar lo inevitable, o direccionarlo tendremos aquellas cuestiones que hacen los
propietarios u ocupantes sobre las cosas y partes comunes en beneficio propio, un
paliativo a ello podrá ser establecer en el reglamento, tipo de cerramiento de los
balcones, colocación de artefactos de aire acondicionado, calefactores tiro balanceado,
cerramiento de patios, parrilleros y azoteas que sean comunes, utilización de jaulas para
ropa, su remoción o modificación, buscando con ello mantener una estructura uniforme,
que no perjudique económicamente al conjunto. La prohibición misma, a la vista
demuestra que no ha dado buenos resultados y que algunos inmuebles afectados al
Derecho Real de Propiedad Horizontal son verdaderos cambalaches visuales, que
afectan de manera directa el valor de las unidades funcionales.
En cuanto a las asambleas lo dicho precedentemente tiene plena aplicabilidad es decir
que el reglamento podrá elevar los mínimos legales establecido en la norma, pero no
con ello transformar las cláusulas en abusivas, tema extenso en el cual se encuentran las
cláusulas predispuestas por el o los constituyentes para con los adquirentes, con
mayorías imposibles de conseguir para tomar decisiones, o la imposibilidad de proponer
temas para ser tratados en asamblea por los porcentajes altísimos establecidos en los
reglamentos, como tantos otros sobre estos extremos.
Con la finalidad de una mejor o más efectiva administración el Reglamento puede
prever la posibilidad de contar con subconsorcios, según los extremos establecidos en el
art. 2068 del C.Civ.yCom42
donde deberán regularse las atribuciones y funciones de la
sub administración, y las sub asambleas.
Cláusulas Abusivas.
En relación a este tema y su extensión sólo lo dejamos presentado pueden tratar
distintos temas, en el Reglamento, como ser que el constituyente se reserva la obtención
de frutos del alquiler de marquesinas, azoteas y paredes medianeras, o las cláusulas
gatillo para que los administradores se perpetúen en el poder, o el silencio es aceptación
de las rendiciones de cuenta puestas de manifiesto por el mismo, muchas situaciones
que sin duda podrán ser reproche jurídico ante el administrador, así mismo en asamblea
y judicialmente, por cualquiera de los propietarios afectados, sin que signifique recurrir
a una asamblea judicial, sino que se atacara el contrato reglamento por contener
cláusulas abusivas, de acuerdo a que todo el código civil y comercial está atravesado
por las normas de consumo y que las cláusulas predispuestas abusivas puedan ser
tratadas e interpretadas por el órgano jurisdiccional, teniendo las mismas como no
escritas e integrar el Reglamento.
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Código Civil y Comercial de la Nación Artículo 2068. Sectores con independencia En edificios cuya
estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la
existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre
el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los
diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
Palabras Finales.
Sin pretender agotar el tema hemos tratado de dar algunas cuestiones que hoy son
fundamentales en materia de Reglamento de Propiedad Horizontal, y que las
redacciones de los mismos tienen que tender a ser claros, precisos y prácticos, para que
sea una herramienta fundamental para los propietarios de las unidades funcionales,
entendemos que un Reglamento de esta manera evita conflictos futuros, la propiedad
horizontal tiene una injerencia significativa en las grandes urbanizaciones, y por ello,
debemos darle una herramienta acorde a las necesidades actuales.
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