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39EL MÉTODO DE LOS VALORES TIPOLÓGICOS (MVT). IDEAS PARA UN MÉTODO

DE IDENTIFICACIÓN Y DE PREVALORACIÓN CUALITATIVA DE ÁREAS A URBANIZAR

Revista de Geografía Norte Grande, 39: 39-58 (2008)

El Método de los Valores Tipológicos(MVT). Ideas para un método deidentificación y de prevaloracióncualitativa de áreas a urbanizar1

Rodrigo Vidal Rojas2

RESUMENLos estudios de urbanistas, geógrafos, economistas y sociólogos, como tambiénla experiencia acumulada de los promotores inmobiliarios y de los tasadores depropiedades, permiten identificar y construir una importante cantidad de datos,respecto de predios urbanos y de predios urbanizables. Durante la investigaciónque funda este texto, fueron analizados una importante cantidad de esos datos,lo que nos permitió construir parámetros que expresan cualidades específicasdel suelo urbano: orientación, nivel de seguridad, accesibilidad, etc. En total, seelaboraron 22 parámetros. Este texto propone un método de tratamiento de esosparámetros, con la finalidad de obtener una prevaloración cualitativa de futurospredios a urbanizar. Esta prevaloración puede constituir una importante herra-mienta prospectiva de planificación de las inversiones en suelo urbanizable porparte del Estado.

Palabras clave: Suelo urbano, método de valoración, parámetros de urbani-zación.

ABSTRACTThe studies of city planners, geographers, economists and sociologists, inclu-ding the comprehensive experience of real estate promoters, bring us to handan important and relevant amount of data; respect the urban land market withtheir availabilities. The research that supports this paper has had the opportunityto analyze all this available data. This permitted us to identify parameters thatexpress qualities values for this urban land availability: like orientation, level ofsecurity, accessibility and others. Altogether, we are considering 22 parameters.This paper proposes a methodology of analysis of those parameters with thepurpose of obtaining future urban land availability. This validation will constitu-te an important urban growth prospective tool for state investment planning.

Key words: Urban land market, methodology, parameters of urbanization.

Dirección de Investigación Científica y Tecnológica(DICYT) de la Universidad de Santiago de Chile.

2 Arquitecto, Máster en Ciencias Sociales, Máster enDiseño Urbano y Ordenamiento Territorial, Doctoren Geografía Urbana, profesor e investigador Es-cuela de Arquitectura, Universidad de Santiago deChile (Chile). E-mail: [email protected]

1 Artículo recibido el 11 de abril de 2007 y aceptadoel 2 de enero de 2008. Este es el tercer artículo quesurge de la investigación titulada Modelación com-putacional del impacto del poblamiento de las zonasperiurbanas por grupos de ingreso medio-alto sobreel valor y el destino del suelo de reserva en el GranSantiago, que se desarrolló con financiamiento de la

40 R E V I S TA D E G E O G R A F Í A N O R T E G R A N D E

La expansión física es una característicainnata de la ciudad (Geddes, 1915). Esta ex-pansión responde históricamente a la accióndel Estado y de las municipalidades paraproveer vivienda social y desarrollar la in-dustria en suelos de bajo precio, pero demanera central es una consecuencia de lasacciones de inversión por parte de los pro-motores inmobiliarios privados. Esta políticade desarrollo periurbano aparece bien fun-dada sobre varios fenómenos complementa-rios que adquieren toda su fuerza a partir dela segunda mitad del siglo XX en Europa ydurante los últimos 25 años en Chile: losprecios relativamente bajos del suelo, la dis-ponibilidad de suelo, el desarrollo del trans-porte individual, entre otros (Bigot, 1994:51). Esta expansión se produce siguiendo in-variablemente los mismos patrones que pro-vocan siempre los mismos efectos: disminu-ción de suelo agrícola, encarecimiento delos costos y tiempos de transporte, agrava-miento de la crisis ambiental producto delaumento del parque automotriz y de las dis-tancias de recorrido, construcción de nuevasvías financiadas en parte por un gran núme-ro de ciudadanos contribuyentes que no sebenefician con su construcción, entre otros.

Martín Lou y Múscar subrayan un tercerfactor de crecimiento urbano en América delSur a partir de los años ochenta: “Dada la es-casez de recursos públicos para la construc-ción y el mantenimiento de la ciudad, los sec-tores populares han asumido la construcciónde áreas cada vez más extensas” (1992: 258-259), áreas disponibles preferentemente en laperiferia de la ciudad. Este crecimiento de losespacios periféricos es, en términos generales,producto del modelo económico, de la diver-sificación de funciones de la ciudad, del cre-cimiento demográfico, de las nuevas tecnolo-gías, entre otros, como lo revela JacquelineBeaujeu-Garnier (1997: 77-90).

En Europa, algunas prácticas de diversosorígenes han contribuido a disminuir el rit-mo de expansión que experimentaron lasciudades desde la época de la industrializa-ción, fomentando el desarrollo de ciudadespequeñas e intermedias y orientando las po-líticas urbanas hacia un mayor equilibrio te-rritorial del espacio urbano, redefiniendo laciudad de fines del siglo XX y comienzosdel siglo XXI (Remy et Voyé, 1992).

Algunas de estas prácticas son los proce-sos de gentrification (reciclaje de áreas yedificios históricos), de new urbanism (en loque respecta la reconquista de sectores yaurbanizados) y de renovación urbana (en laocupación residencial de antiguas zonas in-dustriales) con el traslado de la industriafuera de los márgenes del área urbanizada,acompañados de una verdadera voluntad delimitar la expansión física, basados en lasnuevas corrientes de diseño y planificaciónurbana que se observan en Europa (Ascher,2004: 55-85).

Por su parte, las grandes ciudades latinoa-mericanas se expanden, se recentralizan, si-guen generando una fuerte presión centrífu-ga. El territorio se sigue desequilibrando y lamacrocefalia capitalina caracteriza el orde-namiento urbano, con los efectos ya conoci-dos. En Chile, el respeto ciego a la iniciativaprivada, consagrado en la Constitución Políti-ca de la República; una legalización de estosprocesos desprovista de mecanismos realesde fiscalización en terreno; la creencia de lasautoridades en que no hay que aplicar unacamisa de fuerza a la ciudad a través del lí-mite urbano; una memoria corta que olvidalas consecuencias territoriales provocadaspor la eliminación del límite urbano (1979-1984) y que olvida la urbanización en parce-las de agrado desarrollada en terrenos de5.000 m2 creados con fines agrícolas; la in-congruencia de haber aplicado un Programade repoblamiento del centro de la ciudad sinprosecución a través de un proceso serio yplanificado de densificación del vasto peri-centro urbano (en el caso de Santiago) y elrol del propio Ministerio de Vivienda y Urba-nismo que ha estimulado históricamente laexpansión de la ciudad más allá del límite ur-bano, a través de los programas de subsidioshabitacionales, explican en parte esta insis-tencia por expandir la ciudad.

Lamentar a posteriori los efectos de estoserrores recurrentes resulta estéril. Con el finde contribuir a un debate amplio y propositi-vo acerca de cómo aprovechar al máximo laexperiencia acumulada en materia de desa-rrollo urbano, y lograr al mismo tiempo dis-minuir el impacto de la expansión urbana, sepropone poner sobre la mesa de discusión elMétodo de los Valores Tipológicos (MVT). Pri-meramente, se exponen de manera sucinta la



diversidad de factores que inciden en la for-mación del precio del suelo. En segundo lu-gar, se explica detalladamente el método. An-tes de concluir se dan algunas orientacionesprácticas de aplicabilidad del método MVT.

Específicamente, en relación con el mé-todo de valores tipológicos se presentan lasvariables de base a considerar; se identificany describen los parámetros generales de va-loración cualitativa del suelo, detallando elprocedimiento para la construcción del va-lor por unidad de suelo e ilustrando el méto-do a través del estudio de trazados alternati-vos del territorio.

La diversidad de factores queinciden en la formación del

precio del suelo

La formación de los precios del suelo enel medio urbano depende de factores queson no solo numerosos, sino además muydiversos: considera desde la calidad del sub-suelo para un determinado uso, hasta elprestigio del barrio en el que se encuentra,incluido su potencialidad de uso futuro. Al-gunos de los factores que pueden determi-nar y modificar en el mediano y largo plazoel precio del suelo son: los cambios en losinstrumentos de planificación territorial, lamodificación en la estructura socioeconómi-ca de la población, las variaciones de los ni-veles de seguridad urbana, las nuevas valo-raciones sociales de un sector de la ciudado la construcción cercana de una carretera ode un centro de servicios, entre otros.

Por lo demás, el precio del suelo, consi-derado como un dato económico de tran-sacción, depende de la valoración socialque ese suelo obtenga. Esa valoración es tri-butaria a su vez de la diversidad de factoresantes subrayada, como también de la valora-ción del suelo en el juego de la oferta y dela demanda en el mercado. La existencia depotenciales compradores le otorga al suelola calidad de recurso transable, por lo tantovalorable. Es a partir de ese momento queentran en juego los factores que permitiránla fijación de un precio de transacción.

En consecuencia, la valoración social delsuelo antecede la fijación económica del

precio. La literatura anglosajona y francófo-na y, en menor medida, la literatura hispanaofrece una gran cantidad de modelos de va-loración del suelo urbano. En general, esosmodelos se refieren a las características par-ticulares del mercado territorial, a los com-ponentes del precio del suelo y a los facto-res de variación de los precios.

Según Derycke (1987: 126-139), entrelos modelos clásicos americanos destacan elmodelo de Wingo y el modelo de WilliamAlonso, de carácter más general que el ante-rior. Entre los modelos clásicos franceses sedestacan el modelo de Gérard Maarek y elmodelo de René Mayer. Ambos intentan per-feccionar los modelos americanos. “Todosestos modelos tienen en común el esfuerzopor vincular el precio de los terrenos a loscostes de transporte, además de integrar losmecanismos de formación de los valores delsuelo a la teoría del crecimiento urbano”(Derycke, 1987: 127).

Granelle (1967: 52) destaca que el merca-do del suelo presenta cuatro característicasque contribuyen a modificar el precio. Estasson las siguientes: (1) es un mercado de imper-fección en la competencia, (2) es un mercadode especulación, (3) es un mercado comple-mentario del mercado de la construcción y,producto de las anteriores, (4) es un mercadofuertemente orientado al alza. Además, los au-tores franceses coinciden en que el valor agrí-cola del suelo; los costos de ordenación delsuelo; las rentas de escasez (plusvalías por lademora de puesta en situación urbanizada) yde situación (todas las particularidades delemplazamiento); y la accesibilidad del terre-no, son componentes esenciales del precio fi-nal. A su vez, Derycke (1987: 119) insiste enla existencia de tres factores a su juicio pre-ponderantes en la variación y formación delprecio: “la distancia al centro; la red de trans-porte y el crecimiento urbano”.

El Método de los ValoresTipológicos

Conviene advertir que el modelo propues-to se orienta evaluar la percepción de calidadde áreas urbanizables, a partir de parámetrosseleccionados, para una mayor viabilidadeconómica de la urbanización, localizando


en el espacio los ámbitos periurbanos conmayor probabilidad de demanda de urbani-zación. Esto permite acercar las expectativasde valor que un usuario posee en relacióncon el precio ofertado del suelo, al grado desatisfacción de ese usuario, una vez el suelourbanizado y ocupado. Sin duda alguna, estemétodo se complementa con otros que eva-lúen, por ejemplo, la viabilidad ecológica yambiental de la urbanización.

A través de este modelo se intenta contri-buir a una urbanización que se aproxime demejor forma a las características de la de-manda del suelo periurbano. Este estudio noha tenido por objeto estudiar los parámetrosque justificarían la no urbanización del sue-lo, producto de valores patrimoniales, ar-queológicos, ecológicos, paisajísticos uotros. Tampoco contempla la oportunidadde la urbanización en términos de ritmo,programación, velocidad de los diferentessectores a urbanizar. No es un método parala toma de decisión de la urbanización, nipara la determinación de la forma de esa ur-banización, pero sí contribuye con datos re-levantes a esa toma de decisión.

El Método de los Valores Tipológicos(MVT) es un método para la valoración eco-nómica y cualitativa de un área a urbanizara partir de parámetros geográficos, sociales,económicos, físico-ambientales del entorno,paisajísticos, de accesibilidad, de la estruc-tura del suelo y de la forma del territorio.

La principal fortaleza del modelo está enpermitir conocer con anticipación las orien-taciones del mercado y los mecanismos quepermiten orientar la forma del crecimiento yla organización del territorio. Consiste bási-camente en aplicar una tabla de valores re-lativos de los diversos parámetros que inter-vienen en la percepción social del sueloperiurbano para prever los efectos de plus-valía de un terreno en función de diversosescenarios de urbanización.

Esta percepción social del territorio condi-ciona en mayor o menor grado el interés queel suelo provoca en el usuario e incide direc-tamente en el precio del mismo en función dela mayor o menor demanda que surge. Esto sedebe a que el precio del suelo urbano es unproducto directo del juego de la oferta y de la

demanda, fuertemente condicionado por dosfactores esenciales: el prestigio y la moda. Elprimero, más permanente, tiene que ver conla valoración social del suelo y el segundo,más variable, con ciertos factores estacionalesque ponen en valor cualidades específicas enun momento histórico dado.

La principal implicancia de lo anterior esque el mayor o menor precio de un prediono refleja proporcionalmente su mayor omenor calidad objetiva. Por calidad objetivase entienden aquellos parámetros que per-miten establecer inequívocamente cualida-des que serán reconocidas por todos en fun-ción de una finalidad: así por ejemplo, parael promotor inmobiliario, la accesibilidad,el grado de consolidación del suelo y laproximidad relativa a los equipamientos se-rán valores a considerar. Para un romántico,la calidad del paisaje será tan importantecomo para el agricultor saber de qué calidades el suelo. Al no existir cualidades únicaspara finalidades convergentes, es necesarioponderar su incidencia en el valor final.

Es lo que llamamos una valoración socialde los predios urbanos y que no siempre esconsiderada en los proyectos inmobiliarios,por ser fundamentalmente cualitativa y difícilde cuantificar con las herramientas actuales.Muchos terrenos no se venden porque su pre-cio se eleva a niveles incongruentes con la ca-lidad del lugar. Esto lleva a generar una ofertainmobiliaria que en determinados casos supe-ra la demanda lo que se explica en parte porel hecho de que la valoración del suelo no essinónimo de encarecimiento. El prestigio y lamoda aumentan la demanda, encarecen laoferta y disminuyen el mercado disponible,generando al mismo tiempo una fuerte presiónsobre suelos no urbanizados y de crecientevaloración social y cultural. Sin embargo, lamayor demanda muchas veces tiende a saturarel mercado en desmedro de aquello que le diosu prestigio y lo puso de moda. La devalua-ción cualitativa del suelo acompaña su enca-recimiento, transformando grandes áreas de laciudad en zonas caras, de prestigio, de ima-gen positiva pero de una cada vez menor cali-dad de vida. Dos ejemplos claros de este pro-ceso son el Centro Histórico de Santiago y supermanente degradación cualitativa desde losaños 50 y la comuna de Providencia, en espe-cial las áreas aledañas al eje Providencia–11



de Septiembre y a la calle Bilbao, como con-secuencia de la expansión de la ciudad al no-roriente, lo que transforma esta comuna enuna comuna de tránsito. En ambos casos, elalto tráfico vehicular (privado y colectivo) consus corolarios de congestión, ruido, contami-nación del aire y visual, como también la pre-sencia muchas veces agresiva del comercio ylos servicios, hacen de estas áreas lugarescada vez menos habitables. No obstante, so-bre todo en el segundo caso, los precios man-tienen índices elevados.

Por otro lado, los loteos y urbanizacio-nes en comunas con importantes áreas nourbanizadas, se desarrollan muchas vecessobre la base de presunciones y en muchasocasiones con éxito de ventas. El problemaes que con el tiempo, la decepción de loshabitantes revela el abismo entre expectati-vas (en relación al precio) y beneficios (enrelación a la calidad de vida real obtenida).

El objetivo central del Método de los Va-lores Tipológicos es integrar la valoraciónsocial del suelo en las decisiones de urbani-zación, tanto en la estrategia de localizacióny emplazamiento como en la organización ydiseño del territorio. Es un método más bienapriorístico que mantiene el precio del suelodentro de la lógica de la oferta y de la de-manda, pero que interviene indirectamenteen la construcción del precio en la medidaen que otorga una mayor información al de-mandante. Esto se debe a que a pesar de sufuerte dependencia del libre mercado “lacuestión inmobiliaria sigue siendo un temapolítico difícil y diseminado de resquicios,comportando aspectos de lucha entre gruposde interés, como también aspectos de éticasocial” (Bridel, 1996: 61).

Las variables del Método de los ValoresTipológicos

De lo anterior resulta evidente la necesi-dad de establecer una distinción entre pre-cio y valor del suelo. “El precio relativo deun bien o servicio está determinado, segúnlos economistas clásicos, por la cantidad derecursos naturales y de trabajo necesariopara su producción, lo que constituye un in-dicador de su valor. Sin embargo, es necesa-rio intervenir, en particular para el bien tie-rra, las relaciones de poder o de dependen-

cia, especialmente a través de la propiedad.El propietario detenta un derecho –algunosdirán un privilegio– el cual le da, en confor-midad con la reglas de nuestra sociedad li-beral, la capacidad de cobrarlo, a condiciónque exista una demanda” (Bridel, 1996: 69).Lo anterior permite a Bridel establecer queel precio inmobiliario y del suelo se consti-tuye en función de a lo menos tres factoresesenciales:

1. Los factores generales (legislación, nivelglobal de precios, escasez del suelo,etc.);

2. Los factores de barrio o de área (accesi-bilidad, calidad ambiental, nivel social,disposiciones de la ordenanza, etc.); y

3. Los factores de la parcela (tamaño, topo-grafía, cualidades geomorfológicas, ac-ceso a los equipamientos y a los trans-portes públicos, etc.).

A su vez, estos factores dependen de va-riables socioculturales, entre las cuales cabedestacar: la diversidad de intereses en tornoal suelo, la alta necesidad de endeudamientohipotecario para la adquisición de terrenos ylas facilidades de acceso al crédito, las ten-dencias de legislación vigente, el prestigio yla moda antes indicados, entre otros.

Lo anterior explica la alta vulnerabilidaddel precio del suelo cuando este se caracte-riza por su inflación, vulnerabilidad que per-judica al promotor e inversionista. Es porello que la tendencia a la estabilidad de losprecios relativos, la cual conduce a una bajaen la tasa de ganancia de las empresas in-mobiliarias, incide directamente en la ten-dencia expansionista del mercado inmobi-liario, cuyo objetivo es la deslocalizacióndel alza del precio del suelo, a través de lareinversión de las ganancia en suelos de ma-yor plusvalía, con el coincidente aumentodel precio (por los valores incorporados), sinque ello se traduzca en inflación respectodel mercado global. De esta manera, el in-versionista incorpora el precio del suelo enel precio global de la inversión inmobiliaria(el que se traduce en el precio de venta delinmueble) la que incorpora además factoresindirectos a la inversión (vistas, paisaje,aire, accesibilidad) además de los factoresdirectos (calidad del inmueble). Al mismotiempo esta deslocalización se transforma en


una herramienta de negociación del oferen-te, respecto del demandante, lo que permiteaumentar el precio.

Lo anterior es directamente concordantecon las dos primeras de las cuatro conclusio-nes para Santiago propuestas por Sabatini, asaber: “El precio del suelo es dependiente delprecio de venta de las viviendas, y no al re-vés” y “El precio del suelo está influido por re-laciones de fuerza entre promotores y propie-tarios” (Sabatini, 1990: 65). Para comprenderesta relación de fuerza, e intervenir en ella, esimportante identificar las variables indepen-dientes y dependientes implícitas en el juegode la oferta y la demanda, las que pueden serobservadas mediante parámetros bien preci-sos. Llamaremos variables del tipo dependien-te a aquellas que están directamente condicio-nadas a partir de los tres factores identificadospor Bridel y podrían ser objetivadas. Las varia-bles independientes son aquellas propias dellugar a intervenir y cuya valoración dependede factores culturales y de imagen, fundamen-talmente subjetivas. En el título siguiente nosinteresa reconocer los parámetros que emer-gen de esas variables y que permiten valorarel suelo más que especificar la diferencia en-tre los dos tipos de variables.

Más arriba se explica que el MVT consis-te básicamente en aplicar una tabla de valo-res relativos de los diversos parámetros queintervienen en la percepción social del sue-lo periurbano para prever los efectos deplusvalía de un terreno en función de diver-sos escenarios de urbanización. Se trata deun método del tipo lógico-deductivo, en lamedida en que su punto de partida es unadeterminación de valores generales relativosy ponderados, no dependiente de un lugar olugares específicos, para luego, a través deacercamientos sucesivos, ser aplicado en lu-gares seleccionados. Su carácter lógico esuna aplicación del pensamiento filosóficode Emmanuel Kant, fundador de la lógicatrascendental o material, quien considera lalógica como el estudio del pensamientoaplicado a la realidad. Esta definición seacerca a la idea moderna según la cual lalógica es el arte de conducir adecuadamentesu razón en la búsqueda del conocimientode las cosas, tanto para instruirse uno mis-mo, como para instruir a los demás. El méto-do lógico-deductivo aplicado es entonces

una estrategia que permite llegar de concep-tualizaciones generales a aplicaciones rea-les, a través de la construcción de un pensa-miento orientado a crear conocimiento.

Las etapas sucesivas de este método lógi-co-deductivo son cinco:

1. Identificación y descripción de los pará-metros generales de valoración cualitati-va del suelo;

2. Construcción del valor por unidad desuelo;

3. Estudio de trazados alternativos del terri-torio;

4. Aplicación de la tabla valórica-cualitati-va al territorio; y

5. Aplicaciones concretas.

Identificación y descripción de losparámetros generales de valoracióncualitativa del suelo

La primera y fundamental etapa del MVTconsiste en identificar aquellos parámetrosrecurrentes al momento de elegir un terrenoa urbanizar y que constituyen el fundamentosobre el cual se construye el valor del mis-mo. Para identificar estos parámetros utiliza-mos cuatro herramientas:

1. Estudio de las cualidades ofrecidas en laoferta inmobiliaria de los alrededores deSantiago, según lo publicado en el diarioEl Mercurio, durante un período de unaño;

2. Estudio de los parámetros consideradosal momento de evaluar propiedades porparte de tasadores profesionales;

3. Estudio de la percepción de las razonesevocadas por los compradores, según lainformación entregada por diversos pro-fesionales de empresas inmobiliarias(empresarios, arquitectos, corredores depropiedades); y

4. Estudio de la bibliografía pertinente.

Los cuatro estudios anteriores revelaronlos parámetros que a continuación se expo-nen, los que se definen sucintamente, y se or-denan según la prioridad acordada por losusuarios. Se trata de parámetros interdepen-



dientes: por ejemplo, la percepción del nivelde seguridad estará en directa relación con elnivel socioeconómico del entorno, de la mis-ma manera en que el costo de la edificaciónes tributario también del tipo de relieve.

Los parámetros, individualmente defini-dos son los siguientes:

– Parámetros de primera prioridad: se tratade aquellos parámetros que son conside-rados en primera instancia por los futu-ros usuarios, antes de la adquisición deun terreno. Las motivaciones de inver-sión pasan en gran medida por la consi-deración de estos parámetros de inver-sión o del inversionista.

– Parámetros de segunda prioridad: sonaquellos parámetros que condicionanfundamentalmente los costos, la forma, lacalidad de la urbanización, condicionesque, en definitiva, afectarán los costos deconstrucción de los edificios. Son los pa-rámetros de urbanización o del urbanista.

– Parámetros de tercera prioridad: una vezdecidida la inversión y la urbanización,corresponde determinar las condicionesgenerales de la arquitectura y de la cons-trucción, considerando estos parámetrosque actúan directamente sobre la decisióndel proyecto a edificar. Son los parámetrosde la construcción o del arquitecto.

Parámetros de primera prioridad o deinversión

Orientación: se refiere a la disposición yproporción del terreno respecto del asolea-miento. Una orientación norte significa queel terreno se orienta principalmente de sur anorte con acceso desde el norte. Una orien-tación sur significa que el terreno se orientade norte a sur con acceso desde el sur.

Nivel socioeconómico del entorno: se re-fiere a las características socioeconómicasactuales y permanentes del entorno del áreaa urbanizar (nivel de ingresos, tipo de urba-nización, seguridad, etc.).

Entorno socioeconómico del lugar: se re-fiere a las características socioeconómicasactuales y permanentes del área a urbanizar

(nivel de ingresos, tipo de urbanización, se-guridad, etc.). En otras palabras, el nivel eco-nómico y cultural de los nuevos residentes, lacalidad de las construcciones, etc.

Presencia de ruidos desagradables: fun-damentalmente referidos a circulación vehi-cular, actividades productivas, proximidadde aeropuertos, oportunidad de manifesta-ciones sociales, entre otros.

Distribución de unidades residenciales:se refiere al grado de independencia y dis-tancia entre las unidades residenciales. Amayor distancia y privacidad, mayor valora-ción del suelo.

Nivel de seguridad: la seguridad garanti-zada contra la delincuencia en general y, enparticular, a favor de la tranquila conviven-cia entre residentes, es un factor mayor devaloración. Esta valoración es tanto más im-portante cuanto menor son las oportunida-des de tener que ejercer los instrumentos deseguridad disponible.

Propiedad de los terrenos disponibles: laabsoluta legalidad de la posesión de los te-rrenos y la directa relación con los propieta-rios oferentes, sin mediación de terceros, esun factor bien evaluado al momento de va-lorar un terreno o área a urbanizar.

Parámetros de segunda prioridad o deurbanización

Tipo de paisaje: se refiere a las cualida-des del paisaje concebido como las vistasposibles al entorno natural (río, montaña,valle, árboles, etc.). Esto también involucralas cualidades estéticas del área a urbanizar.

Accesibilidad a vías pavimentadas: es laproximidad, contigüidad o facilidad de ac-ceder a vías pavimentadas.

Accesibilidad a fuentes de trabajo: es laproximidad a las fuentes de trabajo, o la dis-ponibilidad de vías expeditas hacia las fuen-tes de trabajo (es el ejemplo de quienes seinstalan en las proximidades de la AvenidaAmérico Vespucio por la mayor rapidez paraacceder a sectores empresariales, al aero-puerto o a las intersecciones con las vías na-cionales).


Accesibilidad a servicios: es la proximi-dad a los centros de servicios, o la disponi-bilidad de vías expeditas hacia ellos (es elejemplo de quienes se instalan en las proxi-midades de la Avenida Américo Vespucio,del eje Ruta 68-Apoquindo por la mayor ra-pidez para acceder a los centros de servi-cios: centro histórico, centro de negocios,etc.).

Accesibilidad a transporte público: es laproximidad a las vías de tránsito del trans-porte público (este aspecto es medianamen-te valorado en los grupos de ingreso medioy bajo, y tiene una menor valoración en losgrupos de ingreso alto).

Relación al área urbana consolidada:cuando se trata de nuevas áreas residencia-les, esta relación es requerida respecto delos centros de abastecimiento y servicios, yasea que existan a proximidad (el caso deHuechuraba), ya sea que estén en proyectode ser desarrollados en paralelo (el caso delos faldeos cordilleranos de La Florida y Pe-ñalolén), ya sea que el proyecto inmobiliariolos considere (el caso de algunos loteos deChicureo).

Nivel de concentración humana: se refie-re a la mayor o menor densidad de ocupa-ción en las nuevas áreas a urbanizar.

Coeficiente de constructibilidad: referidoaquí a la mayor oportunidad de ocupacióndel suelo asociada a una mayor oportunidadde superficie de edificación.

Tipo de seguridad: se refiere a si la se-guridad será dada por Carabineros e Inves-tigaciones, por guardias armados de empre-sas privadas, o por guardias sin armas defuego.

Situación de los terrenos disponibles: serefiere a la cantidad de dueños y al grado desaneamiento de los terrenos.

Estructura de propiedad de los predios:se refiere al tipo de propietario (público, pri-vado o mixto).

Estructura etárea de la población: se re-fiere a si la población se constituye priorita-riamente de adultos mayores, familias con

hijos en edad escolar o matrimonios y solte-ros jóvenes. Sin duda que esta percepcióndependerá de la posición de cada cual endicha estructura. La tendencia es a buscarvecinos pares.

Parámetros de tercera prioridad o deconstrucción

Tipo relieve: si se trata de terrenos enpendiente suave o fuerte, a lo que se incor-pora también las cualidades de un terrenoplano, liso o escarpado.

Geometría o proporción de los terrenosdisponibles: la predominancia del fondo enrelación al frente será menos valorada quela predominancia de un gran frente, conproporciones que tiendan al cuadrado.

Costo general de la edificación: se refie-re al incremento del costo real de la edifica-ción, provocado por las características delterreno: pendiente, tipo de suelo, nivel de lanapa freática, etc.

El estudio de estos parámetros permitióconfirmar que, por una parte, los aspectosmás valorados por los compradores al mo-mento de elegir un predio son: la orienta-ción, el nivel socioeconómico del entorno,el entorno socioeconómico del lugar, la pre-sencia o no de ruidos desagradables, la for-ma de la distribución de las unidades resi-denciales, el nivel de seguridad del lugar yel tipo de propiedad de los terrenos disponi-bles. Por otra parte, los aspectos menos con-siderados (o despreciables) son: el tipo derelieve (a pesar que en los estratos económi-cos bajos este aspecto cobra importancia),la geometría o proporción de los terrenosdisponibles y la estructura de edades de lapoblación.

Construcción del valor por unidad desuelo

Sobre la base de estos parámetros cons-truimos la tabla de valoración y pondera-ción de los parámetros considerados (Cua-dro Nº 1). En ella figuran, en una columna,los 22 parámetros seleccionados, con suscorrespondientes indicadores. Los indicado-res de los parámetros se ordenan en funciónde una escala de notas de 0 a 7.



Cuadro Nº 1TABLA DE VALORACIÓN Y PONDERACIÓN DE LOS PARÁMETROS CONSIDERADOS*


Fuente: Elaboración propia.

INVESTIGACIÓN DICYT - R. VIDAL, R. MARTIN, D. LAGOS, C. HERMOSILLATabla de variables y parámetros que permiten construir la malla o manto de valoración del suelo periurbanoSantiago, 23 de octubre de 2000

Cuadro Nº 1(CONTINUACIÓN)



Las columnas siguientes reflejan el pre-cio comercial en UF, la superficie total y elprecio en UF por metro cuadrado. Estos da-tos, irrelevantes para los efectos de esteartículo, cobrarán toda su fuerza al momen-to de cruzar las estimaciones de valor conaquellas de precio.

Cada uno de los indicadores de los pará-metros principales está asociado a un valor1 ó 0, en función del tipo de externalidad.Si se considera que la incidencia de ese in-dicador es positiva, entonces se le asignaráun valor de 1 como externalidad positiva(Ep). Si su incidencia perjudica la valoracióndel suelo, se le asignará un valor de 1 comoexternalidad negativa (En). Esta cifra consti-tuye una información adicional y no incidedirectamente en el valor final. Su importan-cia radica en su capacidad de constituirseen una herramienta de ponderación mayor omenor, una vez estimado el valor del suelo.

Las tres columnas siguientes son las másimportantes: ponderación, puntaje y acumu-lado. Estos tres ítemes sintetizan el valorponderado de ese parámetro en relación alpredio total.

La ponderación es la mayor o menor im-portancia que se le atribuye a un parámetroen relación a otros parámetros y se estimaen relación a 1. Hemos establecido estaponderación en relación con las tres priori-dades antes mencionadas, las que han sidodistribuidas de la siguiente manera: los pará-metros de primera prioridad tienen una pon-deración de 0,085, los de segunda prioridadde 0,034 y los de tercera prioridad de0,016. Esta ponderación es un factor que semultiplica por el puntaje o nota.

En este método, el puntaje o nota, segúnuna escala de 1 a 7, se otorga al parámetroen función del indicador que expresa de lamejor forma la cualidad del terreno. A ma-nera de ilustración, una orientación sur-po-niente/nor-oriente con acceso desde el nor-oriente constituye la orientación preferidapor los usuarios dado el régimen de inciden-cia solar sobre la residencia. Esta orienta-ción recibe un puntaje de 7. Sin duda que lavaloración cambia si se consideran inmue-bles de oficinas o educacionales, y cuyaorientación mejor evaluada es la oriente-

poniente, por cuanto permite una mayor ex-posición del edificio al sol norte.

El acumulado resulta de multiplicar laponderación por el puntaje o nota. Así, conti-nuando con nuestro ejemplo, un predio conorientación preferente hacia el nor-oriente,obtendrá una nota 7 la que multiplicada porla ponderación correspondiente, en este casode 0,085, logra un acumulado de 0,60.

Esta operación se repite para cada uno delos 22 parámetros y, finalmente, se suman to-dos los acumulados para obtener el valor sín-tesis del predio. Se trata de una operaciónmatemática muy simple ya que se realizaasociando las tablas de cálculo de aplicacio-nes del tipo Excel a planos elaborados o dis-ponibles en diversos Sistemas de InformaciónGeográfica (SIG). Cada predio en una aplica-ción SIG corresponde a un polígono entrecuyos atributos existen tablas a las cuales seasocia la tabla Excel, la que puede ser actua-lizada cada vez que los datos son modifica-dos. La Tabla de valoración y ponderación delos parámetros ponderados (Cuadro Nº 1) seaplica para cada uno de los predios de un lo-teo proyectado, lo que permite establecer losvalores síntesis de todos los predios mediantecifras del 1 al 7. Estas cifras aparecen en losplanos SIG, como lo muestra la Figura Nº 1.

Estudio de trazados alternativos delterritorio

Finalmente, el valor síntesis, expresado enuna cifra de 1 a 7, da origen a un vector quepermite dar una altura al polígono-predio delplano. Este polígono-predio vectorizadoconstituye la unidad geométrica de lo quedenominaremos un manto de valores cualita-tivos. Este consiste en la construcción de unmanto virtual sobre el área a urbanizar, elque expresa gráficamente la mayor o menorvaloración que los usuarios otorgan a los di-versos predios. Este manto surge de vinculartodas las unidades geométricas elaboradassegún lo descrito en el título anterior.

Dijimos anteriormente que una de las for-talezas de este método era su capacidad deestablecer antes de la proyectación definitivade un área a urbanizar, los valores estimadosde los predios. Es este el momento precisopara establecer esos escenarios apriorísticos.


Las Figuras Nº 2 a 5 muestran el caso deun territorio cualquiera, dominado central-mente por una colina. Para este mismo terri-torio hemos propuesto dos trazados distin-tos, lo que permite estudiar las diferenciasentre los dos mantos de valores cualitativosresultantes. Las Figuras Nº 6 a Nº 8 mues-tran el caso de un mismo trazado para dosterritorios distintos.

En el caso del trazado radio-concéntrico(Figuras Nº 2 y Nº 3) los valores aumentanconsiderablemente hacia la colina, lo quese explica por la excelente combinación

entre las posibilidades de adaptación a lapendiente otorgada por las vías concéntri-cas y las posibilidades de vista, como tam-bién el alto nivel de seguridad que implicainteriorizarse hacia la colina. En el caso deltrazado de damero (Figuras Nº 4 y Nº 5),los valores disminuyen ostensiblemente enel área de la colina y aumentan hacia elperímetro. Esto se explica, entre otras razo-nes, por la excesiva rigidez que implica undamero en pendiente, lo que genera pre-dios con pendientes muy fuertes, vistas de-ficientes y orientaciones muy dispares entreellos.

Figura N° 1EJEMPLO DE APLICACIÓN DE LA TABLA DE PARÁMETROS EN PREDIOS DE LOMAS DE LO AGUIRRE




FIGURA Nº 2ESTUDIO DE TRAZADO 1: RADIO-CONCÉNTRICO EN TERRENO CON COLINA

Figura Nº 3ESTUDIO DE TRAZADO 1: MANTO DE VALORES CUALITATIVOS PARA

TRAZADO RADIO-CONCÉNTRICO




Figura Nº 4ESTUDIO DE TRAZADO 2: DE DAMERO EN TERRENO CON COLINA

Figura Nº 5ESTUDIO DE TRAZADO 2: MANTO DE VALORES CUALITATIVOS PARA TRAZADO DE DAMERO





En las Figuras Nº 6 a 8 las cualidadesdel territorio cambian radicalmente la valo-ración del suelo, a pesar que el trazado ur-bano es el mismo, esto es, un damero regu-lar, atravesado por un río o estero. En laFigura Nº 7, el río transporta desechos do-miciliarios transformándolo en una suertede vertedero. No solo es importante la bajavaloración de los terrenos adyacentes a esteestero sino, además, se puede observar que

el conjunto de predios del área a urbanizardisminuyen su valor. En la Figura Nº 8, setrata de un río de aguas limpias, aptas parael baño y la recreación. Eso implica unaimportante valoración de sus predios adya-centes, y la disminución del valor de lospredios siguientes se explica por la excesi-va diferencia de calidad visual y ambientalque se produce entre los primeros y los se-gundos.

Figura Nº 6PLANTA ESQUEMÁTICA DE UN TERRITORIO ATRAVESADO POR UN RÍO



Figura Nº 7ESTUDIO DE TRAZADO 3, CON MODIFICACIÓN DEL TERRITORIO: EL RÍO ES UN VERTEDERO URBANO

Figura Nº 8ESTUDIO DEL MISMO TRAZADO 3, CON MODIFICACIÓN DEL TERRITORIO: EL RÍO ES APTO PARA EL

BAÑO Y PARA ACTIVIDADES RECREATIVAS





Es interesante notar que en todos los ca-sos mencionados, los parámetros de primeraprioridad no tienen gran incidencia sobre lavaloración del suelo, incidencia que es muyimportante en los parámetros de segundaprioridad. Esto se explica porque los prime-ros parámetros están implícitos en la deci-sión de optar por un área a urbanizar: su in-cidencia se expresa en la decisión deinstalarse o no. Una vez tomada esta deci-sión, los parámetros de segunda prioridadson los más relevantes en la decisión delpredio elegido.

Aplicación de la tabla valórica-cualitativa al territorio

A manera de recapitulación, a continua-ción se esbozan someramente las grandesetapas de la aplicación del método:

– Se identifican nuevas áreas potenciales aurbanizar a través de un inventario de si-tios vacuos, tanto dentro como fuera delárea urbanizada. Se estudian sus condi-ciones legales y territoriales.

– Se identifican actuales y recientes áreasurbanizadas cuyas características geográ-ficas, de localización, de emplazamien-to, de tamaño, de orientación y de nivelde ingresos puedan ser asociadas a lasnuevas áreas a urbanizar. Se estudia ladistribución del precio del suelo conel fin de estimar el estrato económico alque se orienta ese tipo de urbanizacio-nes. Se estudian además, sobre la basede información entregada por los promo-tores inmobiliarios y por los usuarios, lasprincipales razones de la fuerte atracciónque esas áreas provocan sobre determi-nados segmentos socioeconómicos de lapoblación.

– La información antes recogida entregavaliosas indicaciones para el desarrollode los trazados alternativos respecto de:segmento socioeconómico de los usua-rios, tamaño y forma de la división pre-dial, tipo de equipamiento y de serviciosrequeridos, elementos naturales mejorevaluados, formas de accesibilidad, nivelde urbanización de los espacios públi-cos, tipo de seguridad preferida, etc.

– Lo anterior permite construir una tipolo-gía (o cartera) de indicadores mejor eva-luados en una urbanización específica,para que por analogías por contrastepuedan ser incorporados como variablesprivilegiadas en los trazados alternativosa desarrollar.

– Se diseñan los trazados alternativos enfunción de esos indicadores y se aplicala tabla de valoración y ponderación.

– Se levantan los mantos virtuales de valo-ración.

– Se estudian los diferentes escenarios po-sibles en función de los objetivos de laurbanización a desarrollar. Se estudianlas proyecciones de expansión, la plus-valía posible de los terrenos, las correc-ciones necesarias a los trazados, etc. In-cluso es posible levantar mantos devaloración en los sitios actualmente ur-banizados y comparar los resultados conun manto de precios de la misma área.Esto permite observar las variaciones quese producen y establecer las variacionesposibles en las nuevas áreas a urbanizar,a partir de los mantos elaborados.

– Los resultados obtenidos permiten visua-lizar las modificaciones posibles que sepueden inducir en la orientación naturaldel crecimiento urbano de la ciudad, enesa zona.

– Se desarrolla el proyecto de loteo defini-tivo.

Consideraciones finales

Como lo explica Beaujeu-Garnier, el es-pacio, los habitantes y el rol de la ciudad,constituyen una trilogía de puntos de vistadistintos para entender la ciudad: “Lo quese reúne bajo el nombre de ciudad es mul-tiforme por su posición, por su tamaño, porsu arquitectura, por su organización inter-na, por su rol en la vida regional o nacio-nal” (1997: 11). Uno de esos puntos de vis-ta permite concebir la ciudad como unmodo particular de ocupación del suelo,tanto del suelo interior (la ciudad construi-da) como del suelo exterior (aquella franja


entre los límites de la ciudad construida ylos límites del territorio de influencia deesa ciudad). Una ciudad que ocupa su sue-lo exterior impacta durablemente las condi-ciones de vida de su entorno territorial,modificando de paso las cualidades de losasentamientos urbanos menores y ruralesque la rodean.

El avance de la ciudad allende sus lími-tes debe mantener las cualidades urbanas dela ciudad que crece, es el primer factor deurbanización del territorio, en el sentido deprolongar, hacia el resto del territorio, la ci-vilización urbana. Consideramos que unaocupación que preserve las cualidades geo-gráficas, sociales, económicas, físico-am-bientales del entorno, paisajísticas, de acce-sibilidad, de la estructura original del sueloy de la forma del territorio puede, por unlado, poner en valor el territorio y, por otro,acercar las expectativas de valor que unusuario posee en relación con el precio ofer-tado del suelo.

Para lograr lo anterior nos ha parecidoesencial proponer este método para la valo-ración económica y cualitativa de un área aurbanizar, de manera de localizar en el es-pacio los ámbitos periurbanos con mayorprobabilidad de demanda de urbanización ycon menor impacto territorial. Es una contri-bución de carácter técnico-metodológicopara localizar áreas periurbanas con mayorvocación para ser urbanizadas. Eso permitecontrolar los modos de ocupación del sueloperiurbano y localizar la extensión de laciudad sobre la base de parámetros explíci-tos. Ese es el principal aporte de este trabajoa la geografía humana.

A su vez, la originalidad del métodoconsiste en la infinidad de trazados posiblesque se pueden modelar y estudiar, frente aun territorio dado, hasta lograr la mayor ymás homogénea valoración posible de unárea a urbanizar.

De lo anteriormente expuesto es posiblededucir cinco aplicaciones y utilidadesprácticas de este método:

– Las tipologías e indicadores que se cons-truyen para cada área a urbanizar, en re-lación a los parámetros de valoración y a

las cualidades propias del territorio, per-miten identificar fragmentos (Vidal Rojas,2001) de ciudad que poseen su propialógica de urbanización y coherencia in-terna. Extrapolando el método, es posi-ble identificar la organización fragmen-taria del conjunto de la ciudad sobre labase de la valoración cualitativa de lossuelos urbanizados.

– El método permite establecer límites decarga de los territorios estudiados con elfin de controlar el precio sin disminuir elvalor de las propiedades y respetar losvalores del territorio.

– El método contribuye a establecer el pre-cio en consideración de los valores asig-nados de manera de aproximar las ex-pectat ivas del comprador a lascaracterísticas reales de la urbanizaciónterminada, puesto que el precio reflejaráel valor asignado.

– El método es informativo de la mejor in-versión a mediano y largo plazo.

– El método es ambiental y económica-mente sustentable, en cuanto articula es-trategias de preservación del territoriocon estrategias de rentabilidad

Respecto de la manera más adecuada detransitar desde este método hacia una apli-cación concreta en la ciudad, estimamos ne-cesario generar un plan de intervención ur-bana que, sobre la base de siete etapas, nospermita pasar de la actual lógica extensivade crecimiento a un modelo intensivo-des-agregado. Esas siete etapas son:

1. Identificación de predios y áreas urbanasy periurbanas no edificadas ni urbaniza-das, en la Región Metropolitana;

2. Aplicación experimental del método;3. Correcciones del método, si se estima

necesario;4. Estudio de la normativa urbana atin-

gente;5. Valoración de los predios a través del

Método de los Valores Tipológicos;6. Decidir la mejor estrategia y diseño de

ocupación del suelo, para una máximaeficiencia construida, con un mínimoimpacto territorial;



7. Elaboración de un Plan de ocupaciónprogresiva de los terrenos periurbanosvacuos localizados dentro del límite ur-bano, acompañado de un Plan de in-versión que ponga en relación los acto-res públicos y privados, en conformi-dad con lo es tab lec ido en e l P lanRegulador Intercomunal Metropolitano(PRIM) de 1994, en el sentido de au-mentar la densidad del suelo ya edifi-cado.

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