el impacto de la arquitectura de autor sobre los …

EL IMPACTO DE LA ARQUITECTURA DE AUTOR SOBRE LOS VALORES RESIDENCIALES Àxel Legares Sierra

Prof. RESUMEN OBJETIVOS METODOLOGIA ESTADO DEL ARTE EJEMPLOS CALEDARIO BIBLIOGRAFIA

PRESENTACIÓN TESIS___MÀSTER UNIVERSITARIO EN GESTIÓN Y VALORACIÓN URBANA__2011-12

EL IMPACTO DE LA ARQUITECTURA DE AUTOR

SOBRE LOS VALORES RESIDENCIALES

c/ BACH 28, RICARDO BOFILL, 1965




La propuesta de tesis surge de la voluntad de poner en valor el diseño en la edificación. Una primera idea sería saber cuanto vale el diseño de la arquitectura respecto la simple construcción de viviendas tipo. Cuanto valen esos sueños, o mejor dicho la falta de sueño. Eso que todos nos esforzamos en estudiar durante tantos años para luego caer en el mismo saco único de la voracidad, homogenización, precarización y banalización (+CRISIS). Esta primera idea parece un tema a priori inalcanzable. La infinidad de variables entre lo material y inmaterial pide concentrar la investigación. La tesis de máster “El impacto de la arquitectura de autor sobre los valores residenciales” tendrá como objetivo saber la incidencia en el valor de los bienes inmuebles de la arquitectura realizada por arquitectos que con su firma aporten un reconocimiento social o inmaterial a la arquitectura construida. Los despachos profesionales que aporten este valor añadido son los que en un extremo se podrían denominar arquitectos con marca.

TIENE VALOR LA MARCA ?

TIENEN LOS ARQUITECTOS MARCA ?

“SIGNATURE ARCHITECTURE”

“ARQUITECTOS ESTRELLA”

VALOR MARCA

POSIBLE ESTUDIO DE LA FIRMA O MARCA COMO EXTERNALIDAD

VALOR FIRMA

VALOR MARCA

VALOR FIRMA




Los edificios de viviendas con firma distinguida como marca sufren una valoración positiva.

El aspecto que trabajaremos es un parámetro inmaterial y la bondad de la tesis residirá en la posibilidad llevada a la práctica de extraer el valor residual de los casos estudiados. La dificultad será probablemente desgranar el hecho de que todos los edificios para uso básicamente residencial tienen autor y diferenciar aquellos en que la firma del arquitecto los distinga del resto aportando valor añadido. En el ámbito de las valoraciones inmobiliarias no existen estudios centrados en nuestro territorio que relacionen diseño de edificios residenciales y valor. En concreto la tesis trabajará solamente uno de los aspectos que el diseño incorpora, la marca.

HIPÓTESIS

MARCA = VALOR

MARCA COMO VALOR AÑADIDO

ANÁLISIS PREVIO

ENTREVISTA PROMOTORES

VALOR MARCA RESIDENCIAL BARCELONA

TESIS MÁSTER

TESIS DOCTORAT

CONCLUSIONES

DET. POBLACIÓN RELEVANTE

ANALISIS

DISEÑO DE LA ENCUESTA

OBJETO DE ESTUDIO

PRECALENTAMIENT O CONTEXTUALIZACIÓN

PROVISIÓN DEL VEHICULO DE PAGO

EXTRACCIÓN DE LA DAP

INFO. COMPLEMENTARIA (SOCIODEMOGRÁFICA




Los edificios de viviendas con firma distinguida como marca sufren una valoración positiva.

HIPÓTESIS

MARCA = VALOR

EL DISEÑO Y EL NOMBRE ES LA MARCA

MARCA COMO VALOR AÑADIDO

LAS MARCAS SE VALORAN

LA ARQUITECTURA ES DISEÑO Y AUTOR

LA ARQUITECTURA DEBERÍA TENER VALOR




EXTRACCIÓN DEL VALOR DE LA FIRMA Y DE LA MARCA DEL TOTAL DE FACTORES EN UNA OBRA DE UN ARQUITECTO ESTRELLA

FACTORES DIRECTAMENTAMENTE

TRASLADADOS

•CALIDADES MEDIAS SUPERIORES

•DET. CONSTRUCTIVOS SINGULARES

•TIPOLOGÍAS SINGULARES

•LOCALIZACIONES DISTINGUIDAS

•COSTES DE MARQUETING

•HONORARIOS ELEVADOS

•INFLEXIBILIDAD EN LA NEGOCIACIÓN

A continuación se describen factores que no deberían influir directamente en el coste de la ejecución la obra pero que un diseño o un diseñador pueden favorecer.

FACTORES DIRECTAMENTAMENTE

TRASLADABLES

•COMPOSICIÓN ESPACIAL

•IDONEIDAD DE LOS MATERIALES

•ADECUACIÓN DETALLE CONSTRUCTIVO

•ESTÉTICA

•MODA

Características de los edificios proyectados de los “arquitectos estrella”. En la propuesta de tesis están trabajadas como hipótesis, para confirmarlas en la etapa del trabajo de campo.

Coste

Beneficio

•MARCA

AR

QU

ITE

CTO

ES

TRE

LLA

B

UE

N A

RQ

UIT

EC

TO




ESTADO DEL ARTE

Signature Architecture, Oficinas USA

AUTOR AÑO PER. METODO CONCEPTO VAR.

FUERST 2010 HEDÓNICO LOGIT

Alquiler Venta alquiler

5% - 7% 17% 5%

Mc NEILL 2007 Valor edificio y entorno Arquitectura Foster Arquitectura Piano

positiva

ASABERE 1989 positiva

HOUGH 1983 HEDÓNICO Buenos pero nuevos

premium

DERMISI 2010 96-07 HEDÓNICO OLS APPROACH

Premium vs. Clase B Premium vs. Clase B + distribución + neoclásico +fachadas

rehabilitadas

44% 90%

ZAHIROVIC 2011 HEDÓNICOS venta “country” venta “country club”

4.2% 5.1% ad

PLAZA 2006 ANÁLISIS CUANTITATIVO

Valor edificio

ALEGRET 2002 COSTES DE VIAJE

Valor edificio

Signature Architecture, Oficinas Sidney

Estilo Neoclásico, Inmuebles USA

Comertial Buildings, Downtown Chicago

Edificios Oficinas, Downtown Chicago

Denominación Edificios

Museo Guggenheim, F. Gehry. Bilbao

Sagrada Familia, Gaudí. Barcelona




ESTADO DEL ARTE

Signature Architecture, Fuerst.

Signature Architecture (Foster), Mc Neill

Estética Neoclásica, Asabere

Denominación “Country Club”, Zahirovic

En los estudios previos de la redacción de la tesis no se han encontrado trabajos que relacionen “marca” con valor en el ámbito de los valores residenciales. Estética neoclásica (ASABERE, 1989) Calidad de los edificios de oficinas de Chicago o USA en general. (HOUGH, 1983) y (DERMISI, 2010) “Signature architecture” en los edificios de oficinas FUERST, 2010 y Mc NEILL, 2007 Valor de la Sagrada Familia y el Museo Guggenheim ALEGRET, 2002 y PLAZA 2006 Denominación de “country” o “country club” de edificios de USA ZAHIROVIC, 2011




Signature Architecture, Fuerst.




“Designer buildings: estimating the economic value of signature architecture” Franz Fuerst, Patrick McAllister, Claudia B Murray (2010) Abstract. Este estudio investiga si las oficinas comerciales diseñadas por los "arquitectos estrella" de los Estados Unidos generan más rentas en comparación con las rentas de las oficinas comerciales diseñadas por arquitectos en general. Centrándose en los edificios diseñados por los ganadores del Premio Pritzker y la Medalla de Oro otorgada por el Instituto Americano de Arquitectos, creamos una muestra de los edificios de oficinas comerciales diseñados por "arquitectos estrella", sobre amplia base de datos nacional de CoStar. Utilizamos una combinación del modelo de regresión hedónica y un modelo logit para estimar los factores determinantes de los precios diferentes. Los resultados del análisis hedónico sugieren que, en comparación con los edificios en el mismo submercado, edificios de oficinas diseñados por "arquitectos estrella" tienen rentas que son entre el 5% y 7% más altas, y se venden a precios un 17% más altos. Los resultados de la estimación logit de la segunda etapa sugieren una renta de alquiler de aproximadamente el 5% para los "arquitectos estrella" en grandes edificios, mientras que los valores de venta identificados en la etapa de regresión hedónica primero no fue confirmada. Entonces el artículo de Fuerst, McAllister y Murray ya han trabajado y resuelto este tema. Uno de los resultados es claro: “edificios de oficinas diseñados por "arquitectos estrella" tienen rentas que son entre el 5% y 7% más altas, y se venden a precios un 17% más altos”. La tesis trabajará el mismo tema centrado en Barcelona, con vivienda residencial y con los promotores como principales interlocutores.

New York by Gehry WTC, Mannhatan

AIA ‘99; Pritzker ‘89 Pritzker ‘07

F.O. Gehry Richard Rogers




Signature Architecture, Fuerst




“Office buildings and the signature architect: Piano and Foster in Sydney” D. MC. Neill (2007) Abstract. En este trabajo se examina la tendencia creciente en el desarrollo de la oficina comercial del uso de los arquitectos estrella nivel mundial, líderes famosos del diseño que se buscan y son contratados para proporcionar productos de diseño en ciudades alejadas de su sede social. La participación de dos empresas líderes internacionales de diseño – Renzo Piano Building Workshop y Foster and Partners - en proyectos realizados por los desarrolladores australianos de Sydney en nuevas torres de oficinas (Aurora Place y 126 Phillip Street, respectivamente) se analiza en detalle. Identifico tres áreas en las que se utiliza diseño de edificios de oficinas para marcar una diferencia en la comercialización: en la lubricación de los procesos de planificación, aprobación en contextos urbanos sensibles, en la adición de valor al edificio a través del contexto urbano y la conciliación de la forma arquitectónica con racionalidades de desarrollo comercial, y en vender el espacio interior del edificio a los futuros inquilinos comerciales. En 2007 Mc. Neill trabajó en el ámbito de Sydney, Australia, el tema de los arquitectos estrella como Foster o Piano. Llega a la conclusión que estas “marcas” son utilizadas para incrementar el valor de los edificios y del entorno urbano.

Hearts Tower, Mannhatan NYT, Mannhatan

AIA ‘94; Pritzker ‘99 AIA ‘08; Pritzker ‘98

N. Foster R. Piano




THE PRITZKER ARCHITECTURE PRICE

GOLD MEDAL AWARD, AIA








“Architecture, historic zoning, and the value of homes” Asabere, PK & Hachev, G. & Grubaugh, S. (1989) Abstract. El objetivo principal de este trabajo es detectar los posibles efectos parciales, debido a la arquitectura en el valor de su casa. Los resultados empíricos muestran que los precios “premium” están asociados con los estilos históricos de arquitectura colonial, “federal”, “garrison” y victoriano. Un segundo objetivo es detectar posibles impactos de los núcleos históricos, sin embargo, no muestra de manera concluyente que el distrito histórico de Newburyport efectos externos positivos. En 1989 se estudiaron los valores de los inmuebles en edificios históricos neoclásicos. Había una relación directa entre los precios Premium y ese tipo de inmueble. Se tratará de ver si es consecuencia de las calidades de los edificios que han sido construidos bajo esas premisas o del valor que aporta localizarse en un inmueble de este estilo. Comprobar entonces si es una cuestión material o inmaterial.








“What is the value of a name? Conspicuous consumption and house prices” ZAHIROVIC-HERBERT, V.& CHATTERJEE, S. (2011) Abstract. Este es el primer estudio para dar apoyo empírico a los informes anecdóticos de los medios de comunicación que indican que los compradores de bienes inmuebles pagar precios superiores en función del nombre de las propiedades. Con uso de un modelo de precios hedónicos estándar, se exploran los efectos de propiedades cuyos nombres incluyen los términos "country" y "country club" dentro de un barrio. Los compradores asignan una prima del 4,2% superior para el término "country" y un adicional de 5,1% para el " country club", incluido éste en el nombre de la propiedad. Compradores más adinerados tienden a ser los líderes en el pago de la prima en el precio, aunque los compradores están menos dispuestos a pagar estas primas en tiempos de recesión. El estudio realizado por Zahirovic-Herbert constata por medio del método de los precios hedónicos que el nombre o la designación de la propiedad tienen influencia final sobre el precio de venta. Si las propiedades se denominan con términos "country" o "country club" los precios se incrementan en un 4,2% y un 5,1% adicional respectivamente.




CLASIFICACIÓN ARQUITECTOS

Arquitectos Estrella

Arquitectos

Popularidad

METODOLOGÍA

Según el Gremio

General

El Sentido de la Popularidad

SELECCIÓN DE PROMOTORES

ENCUESTA

Para extraer el valor de la marca de los arquitectos de sus proyectos debemos en primera instancia escoger una muestra clasificada.

SELECCIÓN DE PROMOCIONES

SELECCIÓN DE VIVIENDAS TIPO

¿Cuál es el criterio para clasificar los “arquitectos estrella”?

¿Todos ellos aportan un valor añadido semejante?

¿La marca se mantiene constante a lo largo del tiempo?






Arquitectos

Popularidad

Según el Gremio

General



ENCUESTA



¿Una firma bien valorada conlleva necesariamente buena arquitectura?

PREMIOS

REVISTAS

CONCURSOS

Revistes arquitect. Internacional






Arquitectos

Popularidad

Según el Gremio

General



ENCUESTA



¿Es constante la distribución espacial del valor de la marca?

La popularidad respecto de la ciudadanía es la más difícil de medir. Es probable que la tesis precise de un estudio previo realizado a través de una encuesta ciudadana para poder obtener el punto de partida necesario: cuales son los arquitectos más populares según la ciudadanía. Enumere 10 arquitectos Enumere 10 arquitectos con obra en Barcelona

¿Se aprecia y se valora la buena arquitectura?

ENCUESTA


Prof.

RESUMEN OBJETIVOS METODOLOGIA ESTADO DEL ARTE EJEMPLOS CALEDARIO BIBLIOGRAFIA







Arquitectos

Popularidad

Según el Gremio

General



ENCUESTA



La popularidad, siendo un factor seguramente objetivable, puede ser entendida como positiva o negativa.

• visitas que tiene la página web • el número de publicaciones especializadas • el número y la calidad de los premios recibidos • el número de viviendas construidas • encuesta de popularidad.

Las obras de los “arquitectos estrella” tienen más repercusión mediática que el resto, porque normalmente son estos despachos los que firman los edificios mas relevantes. Los medios actúan de amplificador también de los aspectos negativos de las obras.

TNC, BOFILL, 1997 Auditori, CALATRAVA, 2005

• Sobrecostes, orbita PP, corrupción • Estética neoclásica ( T2, INEF)

REPERCUSIÓN OBJETIVA

REPERCUSIÓN MEDIÁTICA






Arquitectos

Popularidad

Según el Gremio

General



ENCUESTA



¿Es constante la distribución espacial del valor de la marca?

¿Se aprecia y se valora la buena arquitectura?

PROMOTORES / PROMOCIONES

Las entrevistas se centrarán en promotores que hayan trabajado en vivienda residencial en edificios plurifamiliares de Cataluña proyectados o no por “arquitectos estrella”. Se busca extraer del valor total de compra-venta, el peso de la “marca” respecto del total. Factores que inciden en su formación del precio: A IGUAL oferta demanda localización superficie orientación programa calidad de acabados servicios

DIFERENTE arquitectura honorarios planning materiales o detalles constructivos estrategias de promoción inmobiliaria marca

Una opción para seleccionar obras, promociones y arquitectetos sería dirigirse a los API’s o comercializadores especializados en oficinas.






Arquitectos

Popularidad

Según el Gremio

General



ENTREVISTA



EDIFICIO VERTIX, FERRATER, 2003-2007

ILLA DE LA LLUM_DIAGONAL MAR, IGNACIO PARICIO




EJEMPLOS

Sir Norman Foster, Foster & Partners

Santiago Calatrava

Ricardo Bofill i Leví, Taller de Arquitectura

WALDEN 7, 1974 C/ NICARAGUA 99, 1965




EJEMPLOS

Carles Ferrater

CONJUNTO RESIDENCIAL AV. FOIX, 1991-1996

EDIFICIO EN PLAÇA LESSEPS, 2004-2007

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