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EL CIUDADANO LICENCIADO EN ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS LUIS ERNESTO AYALA TORRES, PRESIDENTE DEL H. AYUNTAMIENTO DEL MUNICIPIO DE LEÓN, GUANAJUATO, A LOS HABITANTES DEL MISMO HAGO SABER:
QUE EL HONORABLE AYUNTAMIENTO QUE PRESIDO CON FUNDAMENTO EN LOS ARTÍCULOS 115 FRACCIONES II Y V INCISOS a) Y d) DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS; 117 FRACCIONES I Y II INCISO a) DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO; 69 FRACCIONES I INCISO b) Y II INCISO b), DE LA LEY ORGÁNICA MUNICIPAL PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO; EN SESIÓN ORDINARIA DE FECHA 10 DE ABRIL DE 2003, APROBÓ EL SIGUIENTE:
Manual Técnico de Usos del Suelo
I. OBJETIVO DEL MANUAL.
Para ejercer las normas del Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo para el Municipio de León, Guanajuato (REZUS), y en su caso autorizar las actividades contenidas en los diferentes grupos de usos del Suelo, la Dirección de Desarrollo Urbano Municipal en coordinación con el Instituto Municipal de Planeación (IMPLAN) emite el presente Manual Técnico de Usos del Suelo en el cuál describen las características de cada uso del suelo.
El presente documento complementa las especificaciones para la clasificación de las actividades y las normas de intensidad a fin de facilitar la aplicación del Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo, así como las modificaciones y casos no contemplados dentro del mismo (Ver Anexos 1 y 2).
Para los efectos del presente Manual , se entenderá por:
I. AUTO-HOTEL.- Establecimiento de Servicio situado generalmente fuera de los núcleos urbanos y en las proximidades de las carreteras, y que de acuerdo a su Partido Arquitectónico contendrá una vialidad interior a manera de circuito, la cuál iniciará con una entrada y terminará con una salida, y que de acuerdo a la propuesta de sus habitaciones o departamentos, éstos alojarán dentro su espacio a vehículos de motor.
II. CASA DE HUÉSPEDES.- Vivienda en que mediante cierto pago, se da estancia y comida, ó solo alojamiento por tiempos indefinidos, las cuáles tendrán por nivel un núcleo de servicios sanitarios común.
III. COMISIÓN INTERINSTITUCIONAL.- Comisión integrada por diferentes Direcciones y dependencias (IMPLAN, Desarrollo Urbano, Obras Públicas, Protección al Ambiente y Desarrollo Sustentable, Tránsito Municipal, SAPAL y Fomento Económico), que se encarga de la revisión y auxilio para el dictamen sobre propuestas, modificaciones o cambios de uso del suelo.
IV. COMISIÓN DE AYUNTAMIENTO.- Comisión asignada a la Dirección de Desarrollo Urbano integrada por síndicos y regidores, a la cuál se le consultan dictámenes de casos especiales, supuestos y casos aplicables no previstos en el Reglamento, previos a su aprobación por el H. Ayuntamiento.
V. DEPARTAMENTO.- Edificio o conjunto de viviendas que se encuentran divididas dentro de un territorio cualquiera, y que cuentan con áreas comunes y privativas.
VI. CASA HABITACIÓN DUPLEX.- Vivienda que consta de dos elementos, que hacen doble función, y en particular de piso o vivienda que tiene las habitaciones dispuestas en dos niveles superpuestos o en un sólo nivel, y cuyo Proyecto Arquitectónico presenta un partido igual pero invertido, y cuenta con un área en común.
VII. MOTEL.- Establecimiento Público situado generalmente fuera de los núcleos urbanos y en las proximidades de las carreteras, en el que se facilita alojamiento en departamentos con entradas independientes desde el exterior.
VIII. RMAE.- Resolución de Medio Ambiente y Ecología (Ahora Dirección de Protección al Ambiente y Desarrollo Sustentable).
IX. DIRECCIÓN.- La Dirección de Desarrollo Urbano.
X. REZUS.- Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo para el Municipio de León, Guanajuato.
XI. PLAN DE ORDENAMIENTO.- El Plan Estratégico de Ordenamiento Territorial y Urbano -León Hacia El Futuro.
XII. IMPLAN.- El Instituto Municipal de Planeación.
II. OBJETIVOS DE LAS ZONAS MARCADAS EN EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL MUNICIPIO.
1. Objetivos de las Zonas Habitacionales. En las zonas habitacionales se procurará la calidad ambiental y el bienestar de la comunidad, a través de los siguientes objetivos:
A. Incrementar los parámetros de densidad de población, a fin de permitir mayores coeficientes de ocupación y utilización del suelo urbano, que hagan rentables las inversiones en suelos de alto valor en el mercado, normando sobre el porcentaje de área abierta con respecto al número de habitantes por hectárea; señalando la mínima dotación de espacios abiertos dentro de estas zonas con objeto de asegurar espacios para el descanso y la recreación, que posibiliten un medio ambiente más deseable para la vida urbana;
B. Procurar un acceso adecuado de sol, luz y aire de los espacios interiores habitables y salvaguardar la privacidad de ellos a través del control de separación y altura de las construcciones;
C. Proteger las zonas habitacionales contra explosiones, emanaciones tóxicas y otros riesgos producidos por usos del suelo incompatibles, así como ruidos excesivos, vibraciones, humos, malos olores y otras influencias nocivas;
D. Proteger las zonas habitacionales contra el tráfico pesado ocasionado por usos incompatibles y contra el congestionamiento vial producido por exceso de autos estacionados en las calles;
E. Proteger el carácter de ciertas áreas identificadas por su valor fisonómico tradicional e histórico, en la cuales la escala de las edificaciones debe ser controlada de una manera acorde con su contexto;
F. Permitir libertad en el diseño arquitectónico individual, que produzca una deseable diversidad de formas de la edificación sin afectar las edificaciones circundantes;
G. Permitir la inclusión de ciertos usos de equipamiento urbano, como servicios educativos, religiosos, recreativos, de salud, comerciales de primera necesidad y otros similares, los cuales normalmente desarrollan su actividad propia en una forma más eficiente dentro de las zonas habitacionales, y no generan impactos negativos al medio ambiente.
2. Objetivos de las Zonas de Comercio. Para las zonas de comercio se fomentará su funcionamiento en atención a los siguientes objetivos:
A. Permitir que la población realice los intercambios comerciales necesarios para el desarrollo económico de la comunidad, en espacios que ofrezcan accesibilidad y comodidad;
B. Alentar a la población a que realice sus actividades comerciales dentro de áreas y locales adecuados para tal fin;
C. Asegurar un armónico desarrollo de las actividades en compatibilidad con los usos existentes en el sitio, sin llegar a causar impactos negativos al lugar, principalmente en el aspecto vial;
D. Proteger el carácter de ciertas áreas identificadas por su valor fisonómico tradicional e histórico, en las cuales la escala de las edificaciones debe ser controlada de una manera acorde con su contexto;
E. Permitir libertad en el diseño arquitectónico individual, que produzca una deseable diversidad de formas de la edificación sin afectar las edificaciones circundantes.
3. Objetivos de las Zonas de Servicio. Para las zonas de servicio se impulsará su establecimiento de acuerdo a los siguientes objetivos:
A. Permitir que la población obtenga los servicios necesarios para el desarrollo económico y social de la comunidad;
B. Evitar que la ubicación provoque impactos negativos a las vías por generación de viajes;
C. Proteger el carácter de ciertas áreas identificadas por su valor fisonómico tradicional e histórico, en las cuales la escala de las edificaciones deber ser controlada de una manera acorde con su contexto;
D. Permitir libertad en el diseño arquitectónico individual, que produzca una deseable diversidad de formas de la edificación sin afectar las edificaciones circundantes.
4. Objetivos de las Zonas de Industria. Para las zonas industriales se preverá su instalación de conformidad con los siguientes objetivos:
A. Dotar al área urbana del espacio suficiente y en la localización y clasificación adecuada en todos los tipos de actividades industriales propias del área y necesarias para el desarrollo económico de la comunidad;
B. Asegurar los espacios destinados para estas actividades, así como para proteger las áreas habitacionales de las industriales con áreas de mitigación, separando las industrias de riesgo;
C. Proteger las características del contexto urbano, restringiendo las actividades industriales que involucran peligros de fuego, explosión, emanaciones tóxicas, humos y polvos, ruidos excesivos y cualquier otro tipo de contaminación del medio ambiente, ubicado las instalaciones en áreas limitadas adecuadas para su actividad y bajo estrictas normas de control;
D. Permitir que las actividades que no presentan algún tipo de impacto negativo al medio ambiente, y que son importante para la economía familiar de la población, puedan ubicarse dentro de ciertas zonas habitacionales y comerciales.
5. Objetivos de los Corredores. Para los usos en los corredores se atenderá a los siguientes objetivos:
A. Todas las vías que estén clasificadas dentro del sistema vial primario y secundario serán consideras como corredores;
B. Las características de los usos del suelo que se den en dichos corredores estarán determinadas por la necesidad de contar con accesos ágiles para el desplazamiento de sus productos y por la generación de viajes que produzcan;
C. Los usos predominantes en dichos corredores serán los comerciales y los de servicios, así como el equipamiento especializado, pudiéndose establecerse además el uso habitacional y la industria;
D. Se tomará en cuenta el uso predominante en el corredor, previo análisis de la Dirección de acuerdo a la información presentada por el solicitante y a la visita técnica realizada por personal adscrito a la Dirección de Desarrollo Urbano;
E. Para una determinación del uso del suelo, éste se basará principalmente en su contexto inmediato.
6. Objetivos de las Zonas de Reserva. Dentro de las zonas de reserva se procurará la concentración de altas condiciones naturales adecuadas para la vida de especies de flora y fauna, así como la realización de actividades productivas, creando espacios propios para el equipamiento, la investigación científica, turística y de descanso, que ayuden al desarrollo de la comunidad en un medio ambiente adecuado.
7. Objetivos de las Zonas de Parque. Las zonas de parque son espacios naturales reforestados que tienen como funciones básicas las de ser áreas para esparcimiento y recreación de la población, así como también las de ser pulmones ecológicos que permitan purificar el aire contaminado de las áreas urbanas. La autorización de otros usos estará Condicionada al Estudio de Compatibilidad Urbana presentado y puesto a consideración para su aprobación al H. Ayuntamiento, siempre y cuando no generen impactos negativos de cualquier tipo en la zona.
8. Objetivos de la Zona de Crecimiento. Las zonas de crecimiento son espacios susceptibles de aprovechamiento urbano en el corto y largo plazo, a fin de alojar el crecimiento poblacional o dar soporte a actividades de comercio, servicio e industria ligera y mediana, así como los servicios urbanos.
III. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LOS GRUPOS DE USOS.
1. HABITACIONAL: Comprende aquellas construcciones con características propias de vivienda, tanto unifamiliar, dúplex, departamentos, plurifamiliar, casa de huéspedes, o similares. Las actividades que en ellas se desarrollan son las básicas para el buen desarrollo del ser humano como: comer, dormir, aseo personal, descansar, cocinar, convivir, recreación familiar, entre otras.
El siguiente uso:
o Cochera Particular.
Este uso se clasificará como Habitacional para vehículos hasta de 3 ton y quedará prohibida la instalación o construcción de baños y/o de cocineta en este tipo de inmuebles, ya que se considerará como complemento a éste uso.
En las zonas de Protección Histórica H6-E, los grupos de usos XII Comercio de Intensidad Alta y XVI Servicios de Intensidad Alta, quedarán clasificados como usos Condicionados a la presentación y el resultado del Estudio de Compatibilidad Urbanística.
2. COMERCIO. Comprende aquellos establecimientos en los cuáles se llevan a cabo actividades de intercambio comercial, es decir, compra o venta de productos. Estos establecimientos pueden contar con área de servicios a empleados, oficinas administrativas y de servicios al público, así como área para el almacenamiento de los productos, sin ser ésta la actividad predominante. Esta Dirección clasifica como uso de comercio a los siguientes giros:
o Abarrotes
o Alfombras y Pisos
o Alimentos para animales
o Aparatos E Implementos Ortopédicos
o Aparatos Electrónicos y Línea Blanca
o Artesanía
o Artículos de Belleza
o Artículos de Limpieza RMAE
o Artículos de Piel
o Artículos de Plástico
o Artículos Deportivos
o Artículos Médicos
o Artículos Musicales RMAE
o Artículos para Decoración
o Artículos para la Carpintería excepto Madera RMAE
o Autos Usados RMAE
o Bazar
o Bicicletas RMAE
o Bombas Sumergibles
o Boticas RMAE
o Cajas de Cartón
o Carbonería RMAE
o Carnicería RMAE
o Cenaduría
o Centros Comerciales RMAE
o Comedores Sin Bebidas Alcohólicas RMAE
o Comida Para Llevar. RMAE
o Compraventa de cajas de cartón y todo para empaque RMAE
o Cuero en Azul (En Seco) RMAE
o Discos
o Dulcería
o Empaques
o Enseres Menores para El Hogar
o Equipo de Aire Acondicionado
o Equipo Fotográfico
o Equipos Celulares
o Expendio De Café Tostado
o Expendio De Combustible RMAE
o Expendio De Nieves RMAE
o Expendio De Pan RMAE
o Farmacia RMAE
o Ferretería
o Florería
o Frutería
o Hielo
o Herramienta
o Joyería
o Juguetería
o Librería
o Lonchería
o Maquinas de Coser
o Maquinaria Pesada RMAE
o Materiales para Construcción RMAE
o Mariscos sin cerveza
o Mercería y Bonetería.
o Metales y aceros RMAE
o Mini súper RMAE
o Miscelánea.
o Mueblería
o Muebles y Accesorios Para Baño
o Muebles y Artículos De Oficina
o Nevería RMAE
o Papelería
o Peletería
o Pinturas RMAE
o Refaccionaría
o Regalos y Curiosidades
o Relojería
o Revistas y Periódicos
o Ropa
o Rosticería RMAE
o Semillas
o Solventes y productos para el calzado RMAE
o Suelas RMAE
o Supermercado RMAE
o Tanques Estacionarios y Equipo para Gas RMAE
o Telas y Cortinas
o Tlapalería
o Tortillería RMAE
o Toldos y rótulos impresos por computadora
o Verdulería
o Viveros
o Zapatería
Para los grupos de usos:
IX Comercio de intensidad mínima y X Comercio de Intensidad Baja, que se señalan en la Tabla de Compatibilidades (Anexo 1 del REZUS) como Usos condicionados (S) de acuerdo a la zona en la que se encuentren, y que por lo tanto requieren asignación por el H. Ayuntamiento, se revisarán por parte de la Dirección, para analizar la posibilidad de otorgarse como usos compatibles en base a lo siguiente:
· Estudio de Compatibilidad Urbanística de carácter específico,
· Levantamiento fotográfico y,
· Usos existentes en la zona,
· Anuencia de Vecinos, en su caso,.
Dentro de estos grupos de usos, siempre se aplicará ésta política.
Por otra parte, existen usos que no podrán ser compatibles y por lo tanto, seguirá su clasificación como condicionados (s), y estos deberán ser sometidos a una revisión y análisis, para de ésta manera estar en posibilidades de presentar el caso a la Comisión de Ayuntamiento asignada a la Dirección de Desarrollo Urbano.
3. SERVICIOS. Comprende aquellos establecimientos en los cuales se llevan a cabo actividades de prestación de servicios al cliente, sin que necesariamente exista la venta de algún producto. Estos establecimientos por lo general cuentan con áreas de atención a clientes y áreas propias para realizar las actividades del servicio que prestan, pueden contar con área para venta de productos, área de servicios para empleados, oficinas administrativas, así como área para el almacenamiento de los productos. Para la Autorización de la Licencia de Construcción o de Uso del Suelo de estos usos se deberá de contar con el número de cajones de estacionamiento dentro del predio en función de los m2 construidos y del tipo de servicio a establecerse, mismo que están contenidos en el Anexo 1 del REZUS. Esta Dirección clasifica como usos de Servicios a los siguientes giros:
o Adiestramiento de Mascotas RMAE
o Agencia de Mudanzas, Autotransporte, Viajes y Publicidad RMAE
o Agencia Funerarias RMAE
o Agencias de Vehículos con Taller de Servicios RMAE
o Albercas Públicas y Balnearios RMAE
o Alineación y Balanceo RMAE
o Almacenes y Bodegas RMAE
o Alquiler de lonas, toldos, cubiertas, sillas, mesas y similares RMAE
o Aseguradoras RMAE
o Autobaños y similares RMAE
o Auto eléctrico RMAE
o Bancos RMAE
o Banquetes RMAE
o Baños Públicos RMAE
o Bienes Raíces
o Billar RMAE
o Boliches RMAE
o Bombas sumergibles RMAE
o Cafetería
o Cajas de Ahorro
o Capillas de Velación
o Casa de Empeño
o Casas de Cambio
o Casas de Bolsa
o Casas de Decoración
o Cancelería de aluminio RMAE
o Centro De Copiado
o Centro Deportivo RMAE
o Centro Recreativo RMAE
o Centrales de Autobuses Foráneos o Urbanos RMAE
o Cerrajería
o Cines RMAE
o Confección De Ropa
o Consultorio Médico RMAE
o Crematorio RMAE
o Deposito De Bebidas
o Depósitos De Vehículos RMAE
o Despachos de Oficinas Privadas RMAE
o Equipo de aire acondicionado RMAE
o Escuelas Especiales Privadas RMAE
o Estacionamientos Públicos RMAE
o Estaciones de Radio RMAE
o Estadios, Plazas de Toros y lienzos RMAE
o Estética
o Estudio de Televisión RMAE
o Estudio Fotográfico RMAE
o Estudio de tatuajes
o Fianzas y Administración RMAE
o Fumigaciones RMAE
o Funerarias RMAE
o Galería De Arte
o Gimnasio
o Grabaciones de Audio y Video
o Instalación de Alarmas RMAE
o Instalación De Parabrisas RMAE
o Instalación y Venta de Canceles
o Laboratorios de Análisis Clínicos RMAE
o Laminado vehicular RMAE
o Lavado y Engrasado RMAE
o Lavandería RMAE
o Limpieza de Alfombras, Muebles y Cortinas RMAE
o Mensajería y Paquetería RMAE
o Mudanzas RMAE
o Notarías
o Obradores RMAE
o Oficinas Corporativas Privadas y Despachos RMAE
o Óptica
o Peluquería
o Productos de piedra y cantera RMAE
o Procesamiento y molienda de granos RMAE
o Purificadora de agua RMAE
o Refresquería.
o Renta y Venta de Maquinaria para la Construcción RMAE
o Renta de Vehículos RMAE
o Reparación de Bicicletas
o Reparación de Calzado RMAE
o Reparación de Equipo de Cómputo o sonido
o Reparación de Máquinas de Escribir
o Reparación de Maquinas en General RMAE
o Reparación de Radiadores RMAE
o Reparación de Equipo Doméstico y Eléctrico RMAE
o Reparación de Muebles de Oficina e Industriales
o Salón De Belleza
o Sastrería
o Servicio de Fontanería RMAE
o Servicio de Instalaciones Eléctricas RMAE
o Servicio de Preparación de Banquetes
o Servicio de Transporte de Carga
o Servicios Automotores
o Servicios de Limpieza
o Servicio de Grúas RMAE
o Taller Auto Eléctrico RMAE
o Taller de Mecánica en General. RMAE
o Taller de Reparación de Aparatos Eléctricos y Electrónicos
o Taller de Reparación de Equipo Doméstico
o Taller de trofeos y reconocimientos de cristal, metálicos y similares RMAE
o Talleres de Impresión RMAE
o Templos
o Tienda De Mascotas
o Tintorerías RMAE
o Veterinaria RMAE
o Venta y renta de maquinaria para la construcción RMAE
o Vídeo club
o Vidriería
o Vulcanizadora RMAE
Para los Grupos de Usos:
XIII Servicio de intensidad mínima y XIV Servicio de Intensidad Baja, que se señalan en la Tabla de Compatibilidades como Usos condicionados (S) de acuerdo a la zona en la que se encuentren, y que por lo tanto requieren asignación por el H. Ayuntamiento, se revisarán por parte de la Dirección, para analizar la posibilidad de otorgarse como usos compatibles en base a lo siguiente:
· Estudio de Compatibilidad Urbana de carácter específico,
· Levantamiento fotográfico y,
· Usos existentes en la zona,
· Anuencia de Vecinos en su caso,.
Dentro de estos grupos de usos, siempre se aplicará ésta política.
Por otra parte, existen usos que no podrán ser compatibles y por lo tanto, seguirá su clasificación como condicionados (s), y estos deberán ser sometidos a una revisión y análisis particular para de ésta manera estar en posibilidades de presentar el caso a la Comisión de Ayuntamiento asignada a la Dirección de Desarrollo Urbano.
4. USOS ESPECIALES. Comprende aquellos establecimientos de servicios, que además de la autorización de la Dirección requieren la autorización para su funcionamiento permanente o temporal de otra autoridad; o bien, que de acuerdo al posible impacto en la zona en la que se ubique el predio, se deberán cumplir las especificaciones que para ello se establecen a continuación.
Dentro de éste apartado se encuentran los siguientes giros o establecimientos:
o Bar RMAE
o Cantina RMAE
o Servi-Bar RMAE
o Centro Nocturno RMAE
o Discoteque RMAE
o Hotel y Motel RMAE
o Auto-Hotel RMAE
o Peña RMAE
o Restaurante Bar RMAE
o Salón de Usos Múltiples RMAE
o Salones de Fiestas RMAE
Las definiciones de Motel y Auto-Hotel, para establecer un mismo criterio, estarán contenidas dentro del Apartado de Objetivos de éste Manual.
Se clasificarán dentro del Grupo de Usos de Servicios de Intensidad Alta, independientemente de la intensidad que le correspondiera por dimensión o frente del predio o por el tipo de transporte a utilizar, los siguientes giros o establecimientos:
o Áreas Recreativas Familiares RMAE
o Salón De Fiestas Familiares RMAE
o Salón De Fiestas Infantiles RMAE
En lo referente a los cajones de estacionamiento, se establecerá un cajón de estacionamiento por cada 20 m2 de área construida o al aire libre.|
Con excepción de los usos de Hotel y Motel, que deberán respetar un cajón de estacionamiento por cada 10 metros cuadrados de área construida o al aire libre.
Cuando se solicite un Servicio de Intensidad Alta, uno de los requisitos será presentar el Estudio de Impacto Vial, avalado por la Dirección de Tránsito Municipal, a fin de determinar su factibilidad.
Se clasificarán a partir del grupo de usos de servicios de intensidad media, la intensidad estará determinada por las características señaladas en los Artículos 27 o 28 del REZUS y deberán sujetarse a las siguientes normas:
o El horario de funcionamiento será de la 10:00 Horas a las 22:00 Horas.
o No se autoriza en el inmueble ningún tipo de servicio musical profesional, en vivo o con aparatos musicales y las actividades que se realicen en el inmueble no deberán provocar molestias por ruido y/o obstrucción de cocheras a los vecinos. En caso de no respetarse esta norma, se procederá a la revocación del uso.
o Cuando el uso sea compatible o condicionado en zonas habitacionales de intensidad mínima o baja, se solicitará la anuencia de los vecinos.
Los siguientes giros o establecimientos:
o Restaurante RMAE
o Venta de Bebidas Alcohólicas al copeo con alimentos RMAE
o Venta de comida con cerveza o alguna otra bebida alcohólica RMAE
o Cervecería (venta de cerveza en envase abierto) RMAE
o Vinícola (Comercio con venta de bebidas alcohólicas en envase cerrado)
Se clasificarán a partir de el grupo de usos de servicios de intensidad media, la intensidad estará determinada por las características señaladas en los artículos 27 o 28 del REZUS. No se autorizarán en vías locales y deberán respetar un cajón de estacionamiento por cada 10 metros cuadrados de área construida o al aire libre.
Los uso de Motel, Auto-Hotel y Venta de Refacciones Automotrices usadas de todo tipo (Yonkee) se clasificarán como Servicios Carreteros, los cuáles deberán contar con fachada al frente, misma que deberá presentar elementos arquitectónicos predominantes en la zona, y deberá integrarse con su entorno urbano inmediato o en un radio de influencia de 300 metros, lo anterior a fin de no generar impactos negativos visuales. Dicha propuesta deberá de presentarse para su Visto Bueno a la Dirección, previo a la solicitud de Licencia de Construcción. Esta propuesta, de acuerdo al giro solicitado, se presentará para su revisión ante la Comisión Interinstitucional para su validación, para posterior a esto emitirse la resolución por parte de la Dirección.
Se especifica que para este tipo de usos de suelo, así como a los considerados con Sexo-Comercio, no se podrán establecer en las zonas habitacionales, así como tampoco cerca de Equipamientos Urbanos, debiéndose respetar una distancia radial de influencia de 300 metros o más, con respecto de las mismas.
Los usos de Bodegas serán clasificados como Servicios, y en caso de que el tipo de almacenaje no esté definido, tendrán que cumplir con la normatividad para industria, además se deberá respetar dentro del predio un cajón de estacionamiento por cada 100 m2 construidos y un cajón de estacionamiento por cada 400 de área descubierta así como área de carga y descarga.
Los requisitos para los siguientes giros, estarán contenidos dentro de los Anexos 1 y 2, respectivamente, del presente Manual:
· Antenas De Telefonía Celular, y
· Bancos de Material
Para cualquiera de los Usos Especiales, en caso de que el solicitante requiera que le sea reconsiderada la clasificación señalada en el presente Manual, deberá acompañar a su solicitud de reconsideración un Estudio de Compatibilidad Urbanística General.
5. INDUSTRIA. Comprende aquellos establecimientos, en los cuáles se llevan a cabo actividades de producción, elaboración, transformación, maquila, manejo y/o almacenamiento de materias primas o productos elaborados, entre otras.
Estos establecimientos por lo general, cuentan con áreas de producción, áreas de almacenamiento, áreas administrativas, áreas de carga y descarga, áreas de servicios a empleados, áreas para almacenamiento de residuos, pequeñas áreas de venta al público, entre otras.
Esta Dirección clasifica como uso de Industria a los siguientes giros:
o Acabado de Pieles. (Proceso Seco). RMAE
o Armadora de Vehículos RMAE
o Adhesivos y Pegamentos RMAE
o Alimentos Caseros RMAE
o Almacén de Fertilizantes, Alimentos Balanceados y Follajes RMAE
o Almacén de Productos Farmacéuticos RMAE
o Armado de Maquinaria Pesada RMAE
o Artesanías de Piel RMAE
o Artículos a base de Cartón y Papel RMAE
o Artículos Confeccionados con Textiles RMAE
o Artículos de Limpieza RMAE
o Artículos Deportivos RMAE
o Artículos y Accesorios de Madera Excepto Muebles RMAE
o Básculas (En Zonas Industriales) RMAE
o Bebidas Alcohólicas RMAE
o Bodega de Basura Reciclable RMAE
o Bodega de Chatarra RMAE
o Banco de Extracción de Materiales Pétreos RMAE
o Bordados y Costuras RMAE
o Carpintería RMAE
o Calzado RMAE
o Campers RMAE
o Centros de Acopio y Plástico. RMAE
o Cerámica y Alfarería RMAE
o Cerilleras RMAE
o Cerquillos RMAE
o Colchones RMAE
o Chocolates, Dulces y Confituras RMAE
o Conservas (Mermeladas, Embutidos, Encurtidos y Similares) RMAE
o Deshidratación, Congelación y Cocción de Legumbres RMAE
o Dulces, Caramelos y Similares RMAE
o Ebanistería y Tallado de Madera RMAE
o Elaboración de Solventes RMAE
o Elaboración de Tintas y Pigmentos RMAE
o Elaboración y Envasado de Agua Purificada RMAE
o Elaboración y Envasado de Refrescos, Aguas Gaseosas. RMAE
o Elaboración y Tratamiento de Productos Lácteos RMAE
o Elaboración y Venta de Hielo RMAE
o Empacadora de Jabón y Detergente RMAE
o Encuadernación de Libros RMAE
o Ensamblaje Aparatos Eléctricos y Domésticos RMAE
o Ensamblaje de Bicicletas, Carreolas y Similares RMAE
o Ensamblaje de Productos De Acero RMAE
o Ensamble de Encendedores RMAE
o Ensamble de Maquinaria y Equipo Agrícola RMAE
o Espinazos y Tachuelas RMAE
o Estructuras Metálicas y Tanques RMAE
o Extinguidores RMAE
o Fabricación de Maquinaria Ligera RMAE
o Fabrica de Bolsas de Plástico RMAE
o Fabrica de Cartón RMAE
o Fabrica de Helados (A Gran Escala) RMAE
o Fabrica de Piel Sintética RMAE
o Fábrica de Guantes, Látex, Globos, Pelotas y Suelas RMAE
o Fabrica de PVC RMAE
o Fabricación de Asientos Para Automóvil RMAE
o Fabricación y Envasado de Grasas Industriales RMAE
o Fabricación y Reciclamiento de Acumuladores RMAE
o Fertilizantes y Plaguicidas RMAE
o Fibras Artificiales y Sintéticas RMAE
o Fundidora RMAE
o Grasa Semisólidas RMAE
o Grasas y Aceites RMAE
o Grenetina y Cola RMAE
o Herrería RMAE
o Herrajes y Hebillas RMAE
o Herramientas y Marroquinería RMAE
o Hormas RMAE
o Hule (Inyección de plástico) RMAE
o Implementos Eléctricos y Electrónicos RMAE
o Imprenta RMAE
o Industria Editorial y de Impresión RMAE
o Industrialización de Ropa RMAE
o Industrialización de Sábanas, Colchonetas, Edredones y Similares RMAE
o Madererías RMAE
o Maquiladoras RMAE
o Metales y Aceros RMAE
o Molinos De Semilla RMAE
o Mosaicos y Granito Artificial RMAE
o Muebles Metálicos RMAE
o Muebles y Puertas de Madera RMAE
o Naves Industriales RMAE
o Orfebrería RMAE
o Paneles Estructurales RMAE
o Panificadora, Elaboración de Pan, Pasteles y Similares RMAE
o Películas Fotográficas RMAE
o Perfiles y Tubulares RMAE
o Perfumes y Cosméticos RMAE
o Periódicos y Revistas (Rotativas) RMAE
o Persianas y Toldos (Fabricación) RMAE
o Pinturas, Barnices, Lacas, Tintas, Pegamentos e Impermeabilizantes RMAE
o Porcelanizados y Muebles De Baño RMAE
o Prendas de Vestir (En Serie) RMAE
o Preparación y Acabado de Textiles de Fibras. RMAE
o Procesamiento y Molienda de Granos RMAE
o Productos a Base de Cereales (Gran Escala) RMAE
o Productos Alimenticios RMAE
o Productos de Asbesto RMAE
o Productos de Cartón y Papel Hojas, Bolsas, Cajas y Similares) RMAE
o Productos de Cera RMAE
o Productos de Concreto RMAE
o Productos de Grafito RMAE
o Productos de Hule RMAE
o Productos de Limpieza RMAE
o Productos de Piedra y Cantera RMAE
o Productos de Plástico RMAE
o Productos de Tabaco RMAE
o Productos Farmacéuticos RMAE
o Productos Metálicos Maquinados RMAE
o Productos No Tóxicos Ni Cáusticos RMAE
o Procesadora de Carnaza para Alimentos de Animales RMAE
o Procesadora de Productos del Mar RMAE
o Química RMAE
o Refinamiento de Azúcar RMAE
o Regeneración de Productos de Hule RMAE
o Resinas Sintéticas y Plastificantes RMAE
o Rolado y Doblado de Metales RMAE
o Serigrafía RMAE
o Substancias Químicas Industriales Básicas Excepto Abonos RMAE
o Suelas (Proceso De Inyección) RMAE
o Suelas y Tacones De Cuero RMAE
o Suelas y Tacones De PVC RMAE
o Torno RMAE
o Tacones RMAE
o Taller de Encuadernación de Libros RMAE
o Taller de Reparación de Compresoras RMAE
o Taller de Joyería, Orfebrería y Similares con Equipo Especializado RMAE
o Tapicería RMAE
o Terminados Metálicos RMAE
o Velas y Veladoras RMAE
Para los grupos de usos:
XVIII Taller Familiar, que se señalan en la Tabla de Compatibilidades como Usos condicionados (S) de acuerdo a la zona en la que se encuentren, y que por lo tanto requieren asignación por el H. Ayuntamiento, se revisarán por parte de la Dirección, para analizar la posibilidad de otorgarse como usos compatibles en base a lo siguiente:
· Estudio de Compatibilidad Urbanística de carácter específico,
· Levantamiento fotográfico y,
· Usos existentes en la zona,
· Anuencia de Vecinos en su caso,.
Dentro de estos grupos de usos, siempre se aplicará ésta política.
Toda industria clasificada de Intensidad Alta en Zonas Industriales I-2, estará condicionada a:
· Estar en una vía colectora,
· Estudio de Compatibilidad Urbanística
· Estudio de Manifiesto de Impacto Ambiental,
· Así como los requisitos que se le marquen para la Licencia de Construcción.
De acuerdo a la tabla de compatibilidades, en las zonas en las que los usos de Industria de Intensidad Alta, estén marcados como predominantes no se requerirá del Estudio de Compatibilidad Urbanística.
6. EQUIPAMIENTO. Comprende aquellos establecimientos en los cuáles se llevan a cabo actividades de prestación de servicios a la comunidad, ya sea de manera directa o indirecta. Esta Dirección clasifica como usos de Equipamiento a los siguientes giros:
A. EQUIPAMIENTO URBANO VECINAL.
a. Educación:
- Jardín de Niños RMAE
- Guardería RMAE
- Escuelas Primarias RMAE
- Telesecundaría RMAE
b. Cultura
- Biblioteca Pública Municipal RMAE
- Casa de la Cultura RMAE
- Centro Social Popular RMAE
c. Salud:
- Centro de Salud Rural RMAE
- Puesto de Socorro RMAE
d. Asistencia Social:
- Centro de Desarrollo Comunitario RMAE
e. Comercio:
- Tianguis o Mercado sobre Ruedas RMAE
- Tienda Conasupo RMAE
- Tienda Rural Regional RMAE
f. Comunicaciones:
- Oficina Radiofónica o telefónica RMAE
g. Transporte:
- Ninguno
h. Recreación:
- Plaza Cívica RMAE
- Juegos Infantiles RMAE
- Jardín Vecinal. RMAE
i. Deporte:
- Módulo Deportivo RMAE
j. Servicios urbanos:
- Comandancia de Policía RMAE
B. EQUIPAMIENTO URBANO ZONAL.
a. Educación:
- Secundaria General RMAE
- Secundaria Técnica. RMAE
b. Cultura
- Museo Local RMAE
- Museo de Sitio RMAE
c. Salud:
- Centro de Salud Urbano RMAE
- Centro de Salud con Hospitalización RMAE
- Hospital General RMAE
- Unidad Médica Familiar(IMSS, ISSSTE) RMAE
- Centro de Urgencias. RMAE
d. Asistencia Social:
- Centro de Asistencia de Desarrollo infantil RMAE
- Mercado Público RMAE
- Tienda o Centro Comercial (ISSSTE) RMAE
- Farmacia (ISSSTE) RMAE
e. Comunicaciones:
- Agencia de Correos RMAE
- Administración Telegráfica RMAE
- Unidad Remota de Líneas. RMAE
f. Transporte:
- Encierro de Transporte Urbano RMAE
- Estación de Taxis RMAE
- Central de Autobuses de Pasajeros. RMAE
g. Recreación:
- Parque de Barrio = Parque Distrital RMAE
h. Deporte:
- Centro Deportivo RMAE
- Salón Deportivo RMAE
i. Administración pública:
- Delegación Municipal RMAE
- Oficinas de Gobierno Estatal RMAE
- Ministerio Público Estatal. RMAE
C. EQUIPAMIENTO URBANO ESPECIALIZADO
a. Educación:
- Centro de Desarrollo Infantil RMAE
- Centro de atención Preventiva de Educación
- Preescolar RMAE
- Escuela Especial para Atípicos RMAE
- Centro de Capacitación para el Trabajo RMAE
- Preparatoria General RMAE
- Preparatoria por Cooperación RMAE
- Colegio de Bachilleres RMAE
- Colegio Nacional de Educación Profesional Técnica (CONALEP) RMAE
- Centro de Estudios de Bachillerato. RMAE
- Centro de Bachillerato Tecnológico Industrial y de Servicios. (CBTIS) RMAE
- Centro de Bachillerato Tecnológico Agropecuario (CBTA) RMAE
- Instituto Tecnológico Agropecuario. RMAE
- Universidad Estatal
- Universidad Pedagógica Nacional. RMAE
b. Cultura
- Biblioteca Regional RMAE
- Biblioteca Pública Central Estatal RMAE
- Museo Regional RMAE
- Museo de Sitio RMAE
- Museo de Arte RMAE
- Teatro RMAE
- Escuela Integral de Artes RMAE
- Auditorio Municipal. RMAE
c. Salud:
- Hospital General (IMSS, ISSSTE) RMAE
- Clínica de Medicina Familiar (ISSSTE) RMAE
- Clínica Hospital (ISSSTE) RMAE
- Hospital General (ISSSTE) RMAE
- Hospital Regional (ISSSTE) RMAE
- Hospital de 3er. Nivel (cruz roja) RMAE
d. Asistencia Social:
- Casa Cuna RMAE
- Casa Hogar para Menores RMAE
- Casa Hogar para Ancianos RMAE
- Centro de Rehabilitación RMAE
- Centro de Integración Juvenil RMAE
- Guarderías RMAE
- Velatorio (IMSS, ISSSTE) RMAE
- Estancia de Bienestar y Desarrollo Infantil (EBDI) RMAE
e. Abasto:
- Unidad de Abasto Mayoristas RMAE
- Unidad de Abasto Mayoristas para Aves RMAE
- Almacén RMAE
- Rastro de Aves RMAE
- Rastro Bovinos y Porcinos. RMAE
f. Comunicaciones:
- Sucursal de Correos RMAE
- Centro Integrador de Servicios
- Administración de Correos RMAE
- Centro Postal Automatizado RMAE
- Centro de Servicios Integrados RMAE
- Centro Digital RMAE
- Centro de Trabajo RMAE
- Oficina Comercial. RMAE
g. Transporte:
- Central de Autobuses de Pasajeros RMAE
- Central de Servicios de Carga RMAE
- Aeropista RMAE
- Aeropuerto de Corto, Mediano y Largo alcance RMAE
h. Recreación:
- Parque Urbano RMAE
- Parque Metropolitano RMAE
- Áreas de Ferias y Exposiciones RMAE
- Espectáculos Deportivos. RMAE
i. Deporte:
- Unidad Deportiva RMAE
- Ciudad Deportiva RMAE
- Gimnasio Deportivo RMAE
- Alberca Deportiva RMAE
j. Administración Pública:
- Administración Local de Recaudación Fiscal RMAE
- Centro Tutelar para Menores Infractores RMAE
- Centro de Readaptación Social (CERESO) RMAE
- Delegación Estatal RMAE
- Agencia del Ministerio Público RMAE
- Oficinas de Gobierno Federal RMAE
- Palacio Municipal RMAE
- Palacio de Gobierno Estatal RMAE
- Oficina de Hacienda Estatal RMAE
- Tribunales de Justicia del Estado RMAE
- Palacio Legislativo Estatal RMAE
k. Servicios Urbanos:
- Cementerio
- Central de Bomberos RMAE
- Basurero Municipal RMAE
En la zonas de Densidad Baja, H-3, el Grupo de Usos VII Equipamiento Urbano Zonal, queda como uso condicionado a la presentación y resultado del estudio de Compatibilidad Urbanística.
7. AMPLIACION EN PREDIOS CONSTRUIDOS. Cuando se pretenda ampliar un predio o lote con construcciones existentes el solicitante deberá presentar los siguientes requisitos al momento de solicitar la Licencia de Construcción:
a) Planos y Licencias de Construcción autorizada que acredite la construcción existente.
b) Licencia de Uso de Suelo que acredite la actividad que se desarrolla en el predio, o certificación de uso de suelo.
c) Resolución de la Autoridad Competente en Materia de Medio Ambiente, para la mitigación de Impactos Ambientales y/o de riesgo.
d) El Visto Bueno de Bomberos.
e) En caso de que la ampliación o remodelación contemple modificación o creación de acceso vehicular deberá presentar Visto Bueno de Tránsito (excepto en habitacional unifamiliar, dúplex o bifamiliar).
f) En caso de que el solicitante no cuente con los requisitos a y b, deberá tramitar la Licencia de Uso de Suelo.
g) Si la ampliación solicitada no contempla construcción colindante con la vía publica, no se requiere tramitar un nuevo alineamiento, pudiéndose presentar el anterior.
h) Si no se cuenta con ninguna licencia de alineamiento deberá tramitarse la correspondiente.
i) Si la ampliación se refiere a la creación de nuevas unidades rentables (incrementar a número de viviendas, bodegas, comercios, entre otras.) deberá presentar factibilidad de Servicios del Sistema de Agua Potable y Alcantarillado de León.
j) Para que esta Dirección indique de manera precisa en la certificación los requisitos necesarios para autorización de la licencia de construcción, se deberá presentar el proyecto de ampliación y documentación existente referente a la construcción anterior.
k) Para remodelación de fachada no se requiere de licencia o certificación uso de suelo y en su caso lo señalado en el incisos g) y d); únicamente alineamiento reciente.
l) En todos los casos para la autorización de la licencia de construcción, el proyecto deberá cumplir con los requisitos establecidos en el REZUS, en el Reglamento de Construcción y de Fraccionamientos, y/o a lo señalado en las Licencias de uso de Suelo y de Construcción autorizadas con anterioridad.
m) Si el predio no reúne los requisitos señalados en el inciso anterior no es FACTIBLE la autorización de ningún tipo de ampliación.
IV. MANEJO DE TABLAS.
1. Tabla de Compatibilidades, correspondiente al Artículo 100 y Anexo 1 del REZUS.
A. En la parte superior de la tabla se indican las zonas establecidas en el mapa de zonificación de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio. (columnas)
B. El predio en el que se pretenda realizar alguna actividad, dar algún uso, cambiar de giro, o realizar algún tipo de construcción, deberá localizarse en el mapa de zonificación para determinar el uso de suelo que le corresponde por zona y/o corredor.
C. En la parte izquierda se indican los usos que podrá autorizar la dirección. (filas)
D. El uso de suelo solicitado se deberá clasificar de acuerdo a las características de intensidad señaladas en los artículos 11 al 38 y 46 del REZUS y las establecidas en el presente Manual.
E. En la intersección de las filas y las columnas se indicará la categoría de compatibilidad, establecidas en el artículo 101 del REZUS.
F. Con respecto a esta Tabla, la Dirección podrá evaluar solicitudes en la zona H6-E, para Usos de Comercio o Servicios de Intensidad Alta, cuando se garantice la utilización de vehículos de transporte hasta 3 toneladas, considerándolas como casos especiales.
2. Tabla de normas para usos condicionados, correspondiente al Artículo 102 y Anexo 1 del REZUS.
A. En la parte superior (columnas), se establecen los siguientes condicionamientos:
a. Viales.
o Para que un uso condicionado se autorice deberá cumplir con la norma de ubicación que se señala en este apartado.
o En caso de no estar establecida esta condicionante, el uso se podrá autorizar en cualquier ubicación.
B. DICTAMENES.
a. Compatibilidad Urbanística.
o Una vez cubierta la condición de ubicación, podrán requerirse estudios especiales para la autorización del uso solicitado.
o El estudio de Compatibilidad Urbanística se deberá presentar previamente al otorgamiento de la certificación positiva.
o El estudio de Compatibilidad Urbanística será evaluado por la dirección y dependiendo del caso podrá ser evaluado además por la Comisión Interinstitucional para revisión de usos de suelo y/o por el Consejo Técnico Consultivo de la Dirección.
o Una vez que se valide el Estudio de Compatibilidad, la Dirección expedirá la Certificación positiva de Uso de Suelo.
o Al final del presente Manual se establece la Guía para la presentación del Estudio de Compatibilidad Urbanística.
o El estudio de Compatibilidad Urbanística solo se aplicará a los usos No Predominantes o Condicionados.
b. Manifiesto de Impacto Ambiental.
o Para construcciones nuevas o ampliación de construcciones ésta condición se entregará al momento de solicitar la Licencia de Construcción.
o Para predios edificados, será necesario demostrar el cumplimiento de las medidas de mitigación previo al otorgamiento de la Licencia de Uso de Suelo.
c. Manifiesto de Impacto de Riesgo.
o Este estudio se deberá presentar previamente al otorgamiento de la certificación positiva.
d. Asignación por Ayuntamiento.
o En la parte superior se indican las zonas en las que los usos condicionados, deben obtener una Asignación de uso de suelo por el H. Ayuntamiento, previamente al otorgamiento de la Certificación de Uso de Suelo.
o En la parte izquierda se indican los grupos de usos, que en la Tabla de Compatibilidades se señalan como condicionados en la zona. (filas)
o El Uso de Suelo solicitado se clasifica de acuerdo a las características de intensidad, señaladas en los artículos 11 al 38 y 46 del REZUS y las establecidas en el presente Manual.
o El solicitante deberá esperar el tiempo establecido para la asignación y dependerá del siguiente proceso:
1. Autorización de la Comisión de Ayuntamiento asignada a la Dirección.
2. Presentación para su aprobación al H. Ayuntamiento en Sesión Ordinaria.
3. Ratificación en la Sesión próxima a su autorización
4. Elaboración del oficio correspondiente, mismo que será enviado a la Dirección que haya presentado el caso para su aprobación.
e. Manifiesto de Impacto Vial.
o Todos los usos que se clasifiquen como Intensidad Alta, deberán presentar el resultado de este Estudio emitido por la autoridad competente.
f. Anuencia de Vecinos.
o La Dirección podrá solicitar como condición, la Anuencia de los Vecinos en las zonas habitacionales de Intensidad Mínima o Baja para la autorización de los usos Compatibles o Condicionados., o en aquellas zonas que por el propio giro solicitado pueda representar conflictos o inconformidades a futuro.
3. Tabla de Normas para las Zonas, correspondiente al Artículo 113 y Anexo 1 del REZUS.
A. En la parte superior de la Tabla se indican las zonas establecidas en el Plano de Zonificación de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio. (columnas)
B. En la parte izquierda se indican las normas especificas para cualquier uso que se establezca en la zona de ubicación. (filas)
C. En la columna correspondiente a cada zona se indican las normas que se deberán de cumplir para que la Dirección autorice el uso o la construcción.
o Con respecto a esta Tabla, en Zonas No Habitacionales, la restricción para ventilación e iluminación sustituye al área jardinada, excepto en Régimen de Condominio, en la cuál, el área verde es requisito indispensable para su autorización.
D. Para la asignación por el H. Ayuntamiento en las zonas donde sea compatible el Grupo de Usos XII, Actividades de alto riesgo, se deberá presentar en el expediente previo para la asignación, el Resolutivo positivo del Manifiesto de Impacto de Riesgo, otorgado por la Autoridad competente.
E. En base al Art. 148 del REZUS, para el otorgamiento de la Licencia de Construcción además de lo señalado en el Articulo mencionado, deberá incluirse copia del recibo correspondiente del pago efectuado en la oficina recaudadora de la Secretaria de Finanzas y administración de esta ciudad, para la publicación del edicto en el Periódico Oficial, como acuerdo tomado por el H. Ayuntamiento en Sesión Ordinaria celebrada el 13 de julio del 2000.
F. En las zonas ZPE, ZRC, RE, RA, RF, RP, RQ, PM Y PD que tengan frente a un Corredor que no este urbanizado se aplicaran las Compatibilidades de las Zonas, para lo cuál los usos quedaran Condicionados a la Asignación por el H. Ayuntamiento.
Los requisitos que deberán presentar el solicitante, para la Asignación de Uso de Suelo, en las zonas que así lo requieran de acuerdo al REZUS y al Plano de Zonificación Municipal, son los siguientes:
Documentación:
v Solicitud de asignación de Uso de Suelo firmada por el propietario del predio, donde se indique el uso que pretende darle al predio;
v Copia de identificación oficial con fotografía del propietario;
v Copia de las escrituras inscritas ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, (copia de las mismas deberá ser legible).
v Plano a escala legible donde se indique gráficamente, a que parte del predio se refiere cada una de las escrituras entregadas;
v Plano de localización exacta, indicando vialidades de acceso al predio y las condiciones de urbanización que guardan las mismas. El plano deberá presentarse a una escala legible;
v En las zonas de crecimiento: Zona de Primer Ensanche ZPE y de Reserva para el Crecimiento ZRC, copia del Estudio de Compatibilidad Urbana. Este estudio deberá entregarse tomando en cuenta:
o Como base la Guía Básica que para el mismo, proporciona la Dirección del Control del Desarrollo de la Dirección de Desarrollo Urbano, y
o La normatividad indicada en el Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo
v Para predios no desarrollados copia de la Constancia de Compatibilidad Urbanística (incluida la traza) otorgada por la Dirección de Desarrollo Urbano, en base a los Art. 155 y 156 del REZUS. Se resalta que la traza es uno de los documentos más importantes que deberá entregarse.
v Copia del Anteproyecto Arquitectónico o de lotificación, debiéndose respetar de acuerdo a las Normas establecidas en el propio REZUS y en el Reglamento de Fraccionamientos del Municipio;
v Fotografías de la zona y de los Usos de Suelo colindantes, indicando en las mismas las vialidades de acceso;
v En caso de que el trámite no sea realizado por el propietario deberá anexar además:
o Poder notarial para el gestor
o Copia de identificación oficial con fotografía del gestor
Nota: Los planos que se anexen al expediente deberán entregarse doblados en tamaño carta.
4. Tabla de Requerimiento de Estacionamiento, correspondiente al Artículo 136 y Anexo 1 del REZUS.
A. En la parte superior se indican los requerimientos de Cajones de Estacionamiento, por vivienda, por metro cuadrado de construcción, por metro cuadrado de área descubierta y el requerimiento de área de carga y descarga. (columnas)
B. En la parte izquierda se indican los usos que podrá autorizar la Dirección. (filas)
C. El Uso de Suelo solicitado se deberá clasificar de acuerdo a las características de intensidad señaladas en los artículos 11 al 38 y 46 del REZUS y las establecidas en el presente manual.
o Con respecto a esta Tabla, para usos de Industria con áreas construidas mayores a 500 metros cuadrados, se considerará un cajón por cada 250 metros cuadrados construidos o menos a partir de los 500 metros; los primeros 500 metros cuadrados deberán cubrir la norma correspondiente.
o Para el Grupo de Usos II Habitacional de Densidad Baja, se requieren 2 cajones de estacionamiento en lugar de 3.
V. VIAS COLECTORAS.
1. En los barrios y colonias ya consolidadas de la ciudad, las vías colectoras serán clasificadas de la siguiente manera:
A. Aquellas que tengan como mínimo un ancho de calle de paramento a paramento de 15.00 m y de acuerdo a la intensidad de los usos que se estén dando en dichas vías.
o El solicitante deberá anexar a su solicitud un croquis en el que se indique el ancho de paramento a paramento.
o Las mismas se establecen en el plano de calles colectoras.
VI. ASPECTOS GENERALES.
Los supuestos y casos aplicables que no estén contenidos en este Manual, serán resueltos por la Dirección, si así fuera necesario, previa opinión de su Comité Técnico Consultivo y/o la Comisión Interinstitucional.
Todas las asignaciones de zonificación en Zonas de Crecimiento y Reserva que el IMPLAN presente al H. Ayuntamiento para su aprobación en los términos de lo dispuesto por el Articulo 10 fracción IV del REZUS y que tengan como consecuencia la modificación del Plan de Ordenamiento Territorial y al Plano de Zonificación Municipal, deberán ser publicadas en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado e inscritas en el Registro Público de la Propiedad, por lo que el costo que se origine con motivo de la publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado será a cargo del interesado, con base al acuerdo de Ayuntamiento de fecha 13 de Julio del año 2000.
VII. Guía Básica Para La Presentación De Estudios De Compatibilidad Urbanística General Ante La Dirección De Desarrollo Urbano, Departamento De Usos De Suelo (No Para Fraccionamientos).
Estudio de Compatibilidad Urbanística: Estudio presentado por el solicitante a la dirección en el que se evalúan los impactos urbanos, tanto a la estructura e infraestructura, como a la imagen, al funcionamiento vial y del transporte, de la zona en que se pretende un uso del suelo en tipo o intensidad diferente a lo señalado en el plano de zonificación municipal y, en el que se proponen las acciones para mitigar los impactos referidos. (Artículo 2 del REZUS.)
1. Datos Del Propietario Y/O Solicitante.
2. Denominación Del Proyecto
3. Ubicación Del Proyecto.
o Se deberá presentar un croquis de localización (con norte) en el que se indiquen: vias de acceso al predio; dimensiones y colindancias del predio; ancho de la calle de paramento a
paramento (calzada y banquetas); indicar tipo de pavimentos de la vía pública, postes, líneas de alta tensión, entre otras.;
§ Contexto edificado y usos de suelo;
§ Se deberán especificar claramente los usos de suelo existentes en la manzana en la que se ubica el predio y en la acera frente a éste. (señalar en plano);
§ Se deberá señalar el equipamiento urbano y los centros de reunión existentes en la zona (en un radio de 100 mts. A la redonda).
4. Análisis De La Normatividad Urbana.
o Indicar las normas aplicables para el uso solicitado de acuerdo a los establecido en los reglamentos municipales y en las normas especificas correspondientes. (dependiendo del caso);
o Descripción general del proyecto indicando las actividades, y procesos, preferentemente a través de diagramas de flujo;
o Se deberá presentar un anteproyecto acompañado de una memoria descriptiva en la que se indique el cumplimiento de la normatividad establecida para el uso;
5 Evaluación De La Compatibilidad Urbanística
o Se deberá justificar plenamente la compatibilidad del uso solicitado, especificando los impactos positivos y los beneficios, así como los impactos negativos y las medidas de mitigación de éstos, de acuerdo con los siguientes aspectos:
§ Impacto visual. (necesariamente con levantamiento fotográfico referido a ubicación en croquis anexo)
§ Impacto ambiental (por el propietario y/o solicitante)
§ Impacto de riesgo. (en su caso)
§ Impacto vial (por el propietario y/o solicitante, en su caso)
§ Impacto social (por el propietario y/o solicitante)
§ Impacto económico (por el propietario y/o solicitante)
§ Anuencia de vecinos (en caso de considerarse necesario por la dirección de acuerdo al giro específico)
o En caso de que el solicitante deba realizar algún tipo de estudio de los antes citados de manera puntual por ser requisito para la autorización de la licencia de construcción, únicamente se deberá indicar que lo presentará por separado al momento de la solicitud de la licencia.
6. Conclusiones Del Estudio.
· Deberán establecerse las condiciones bajo las cuáles es factible compatibilizar el uso solicitado. Dichas condiciones y medidas de mitigación deberán ser cubiertas en su totalidad por el propietario y/o solicitante.
· En inmuebles construidos, las condiciones de autorización deberán ser realizadas previamente al otorgamiento de la licencia de uso de suelo.
7. Gráficos Y Fotografías.
o Preferentemente los elementos gráficos, planos, fotografías, entre otras., deberán incluirse en el documento de presentación de los estudios de manera lógica y ordenada, en caso de no ser posible, en anexos.
Nota: los requisitos anteriores son los mínimos requeridos, sin embargo, el solicitante podrá presentar todos aquellos que considere necesarios para justificar la compatibilidad del uso solicitado.
VIII. Guía Básica Para La Presentación De Estudios De Compatibilidad Urbanística Específica Ante La Dirección De Desarrollo Urbano, Departamento De Usos De Suelo (No Para Fraccionamientos).
Estudio de Compatibilidad Urbanística: Estudio presentado por el solicitante a la dirección en el que se evalúan los impactos urbanos, tanto a la estructura e infraestructura, como a la imagen, al funcionamiento vial y del transporte, de la zona en que se pretende un uso del suelo en tipo o intensidad diferente a lo señalado en el plano de zonificación municipal y, en el que se proponen las acciones para mitigar los impactos referidos. (Artículo 2 del REZUS.)
1. Datos Del Propietario Y/O Solicitante.
2. Denominación Del Proyecto
3. Ubicación Del Proyecto.
o Se deberá presentar un croquis de localización (con norte) en el que se indiquen: vías de acceso al predio; dimensiones y colindancias del predio;
§ Contexto edificado y usos de suelo;
4. Análisis De La Normatividad Urbana.
o Descripción general del proyecto indicando las actividades, y procesos, preferentemente a través de diagramas de flujo;
o Se deberá presentar un anteproyecto acompañado de una memoria descriptiva en la que se indique el cumplimiento de la normatividad establecida para el uso;
5. Evaluación De La Compatibilidad Urbanística
o Se deberá justificar plenamente la compatibilidad del uso solicitado, especificando los impactos positivos y los beneficios, así como los impactos negativos y las medidas de mitigación de éstos, de acuerdo con los siguientes aspectos:
§ Impacto visual. (necesariamente con levantamiento fotográfico referido a ubicación en croquis anexo)
§ Impacto ambiental (por el propietario y/o solicitante)
§ Anuencia de vecinos
§ En caso de que el solicitante deba realizar algún tipo de estudio de los antes citados de manera puntual por ser requisito para la autorización de la licencia de construcción, únicamente se deberá indicar que lo presentará por separado al momento de la solicitud de la licencia.
6. Conclusiones Del Estudio.
· Deberán establecerse las condiciones bajo las cuales es factible compatibilizar el uso solicitado. Dichas condiciones y medidas de mitigación deberán ser cubiertas en su totalidad por el propietario y/o solicitante.
· En inmuebles construidos, las condiciones de autorización deberán ser realizadas previamente al otorgamiento de la licencia de uso de suelo.
7. Gráficos Y Fotografías.
· Preferentemente los elementos gráficos, planos, fotografías, entre otras., deberán incluirse en el documento de presentación de los estudios de manera lógica y ordenada, en caso de no ser posible, en anexos.
Nota: Los requisitos anteriores son los mínimos requeridos, sin embargo, el solicitante podrá presentar todos aquellos que considere necesarios para justificar la compatibilidad del uso solicitado.
ANEXO 1.
REQUISITOS PARA AUTORIZACIONES DE ANTENAS DE TELEFONIA CELULAR.
Para evaluar cualquier solicitud, la empresa deberá enviar previamente Proyecto de Planificación a corto y mediano plazo que permita a las autoridades municipales evaluar cada torre para coordinar acciones.
· No se autorizara ninguna torre a la compañía que no haya cubierto este requisito previo.
1. Las antenas sólo deberán y podrán autorizarse en corredores con jerarquía mayor a tipos de Vialidad Primaria ó los clasificados como Corredores de Servicio S-3, lo anterior de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial y a la Ley de Desarrollo Urbano.
2. Deberá obtenerse la Anuencia de todos los vecinos de la manzana y los ubicados al frente de donde se ubica el predio, lo anterior en caso de situarse en zonas habitacionales.
3. El Proyecto deberá presentarse acompañado de un Estudio de Imagen Urbana (Gráfico o Fotográfico).
4. El Predio deberá estar bardeado (no malla) a la altura del 1er. nivel colindante, o en caso de colindar con lotes baldíos la altura mínima será de 3 metros.
5. El Predio deberá tener una franja mínima de 0.80 metros de área arbolada al exterior del predio, en el frente o frentes del lote y a la misma deberá proporcionársele mantenimiento constante.
6. El portón y puerta de acceso deberán ser ciegos.
7. La antena deberá ser del color indicado por la Dirección de Desarrollo Urbano ó la autoridad competente, ó en su caso, se presentará proyecto de manejo de la imagen urbana de la antena, la cuál deberá ser preferentemente de tipo árbol o campanario; o de acuerdo al análisis de la zona presentado justificando totalmente la instalación de cualquier otro tipo de antena.
8. En el Estudio de Impacto Ambiental deberán indicarse claramente los mecanismos de mitigación de ruido, de tal manera que éste no se escuche fuera del predio (paneles aislantes, franjas arboladas, muros acústicos perimetrales). La Planta de Energía Eléctrica de emergencia deberá instalarse en un espacio cerrado que no genere ruido al exterior.
9. Al exterior de la construcción deberá exhibirse un letrero en el que se informe que es una instalación que no genera riesgo ni a la seguridad ni a la salud y que se encuentra de acuerdo a las normas oficiales. Deberá exhibirse además:
· El Número Oficial del Inmueble.
· El Nombre de la Compañía Telefónica, y
· El Número Telefónico gratuito de la compañía, para quejas o casos de emergencia.
· Así mismo se deberá permitir el acceso y uso a las Autoridades Municipales para casos específicos tales como la Instalación de cámaras de video de monitoreo vehicular, de seguridad y emergencia.
· Deberá proponer un Programa de retiro de torres obsoletas o sin uso. (Programa de Desmantelación)
10. Requisitos para Licencias de Construcción:
· Estudio de Mecánica de Suelos, firmados por el D.R.O.
· Memoria de Cálculo firmados, por el D.R.O.
· 4 juegos de Planos firmados, por el D.R.O.
· Estudio de Impacto Ambiental.
· Carta de autorización de Aeronáutica civil.
· Licencia de Alineamiento y No. Oficial.
· Copia del último recibo predial.
ANEXO 2.
REQUISITOS PARA AUTORIZACIONES DE BANCOS DE MATERIAL.
OBJETIVO
El presente documento complementa las especificaciones para la regulación de la actividad clasificada como Industria de Intensidad Alta, a fin de facilitar la aplicación del Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo, y en su caso autorizar las actividades contenidas dentro del grupo de usos XXI como Industria de Intensidad Alta , de conformidad a lo establecido en el Articulo 33, del mismo Reglamento. Por lo anterior se presenta a su consideración la presente propuesta, a fin de integrarla como Anexo 3, dentro del Manual Técnico de Usos del Suelo.
1. Deberá de respetar las condiciones para la localización de bancos de materiales pétreos en el Estado, así como los parámetros de diseño, explotación y medidas de regeneración ambiental, de acuerdo a lo establecido en la Norma Técnica Ecológica NTE-IEG-002/98.
2. Presentar propuesta de Diseño de Explotación del Banco de Material Pétreo, considerando:
o Parámetros de diseño y explotación de bancos de material.
o Seguridad.
3. Diseño de Regeneración de la Zona Afectada.
4. Deberá de solicitar ante la Dirección de Protección al Ambiente y Desarrollo Sustentable, guía para la elaboración de Manifiesto de Impacto Ambiental.
5. Solicitar Dictamen Técnico por parte del Instituto Municipal de Planeación, el cuál deberá de acompañarse de lo siguiente:
o Estudio de Compatibilidad Urbana de carácter específico;
o Levantamiento fotográfico; y
o Esta Gestión se realizará a través de ésta Dirección.
6. Solicitar ante la Dirección de Desarrollo Urbano, certificación de Uso del Suelo, misma que deberá acompañar de los dictámenes de solicitados en los puntos 5 y 6.
7. Una vez integrada toda la documentación correspondiente a su solicitud de uso del Suelo, ésta se presentará ante la Comisión de Regidores asignada a la Dirección de Desarrollo Urbano, a fin de analizar su petición como caso especial.
POR TANTO CON FUNDAMENTO EN EL ARTÍCULO 70 FRACCION VI Y 205 DE LA LEY ORGÁNICA MUNICIPAL PARA EL ESTADO DE GUANAJUATO, MANDO QUE SE IMPRIMA, PUBLIQUE Y SE LE DÉ EL DEBIDO CUMPLIMIENTO.
DADO EN LA CASA MUNICIPAL DE LA CIUDAD DE LEÓN, GUANAJUATO EL DÍA 26 DE MAYO DE 2003.
L.A.E. LUIS ERNESTO AYALA TORRES.
PRESIDENTE MUNICIPAL
LIC. FELIPE DE JESÚS LÓPEZ GÓMEZ.
SECRETARIO DEL H. AYUNTAMIENTO.
P.O. número 96 Segunda Parte del 17 de junio de 2003.