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Copropiedad sobre inmuebles Master de Gestión Integral en la Edificación y Consultoría Inmobiliarias: Project, Facility & Property Manager. Dra. Rebeca Carpi Profesora Derecho Civil ESADE (URL) Magistrada Suplente Audiencia Provincial de Tarragona. Ideas previas. Denominaciones: - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
Copropiedad sobre inmuebles
Master de Gestión Integral en la Edificación y Consultoría Inmobiliarias: Project, Facility & Property Manager
Dra. Rebeca CarpiProfesora Derecho Civil ESADE (URL)
Magistrada Suplente Audiencia Provincial de Tarragona
Ideas previas
– Denominaciones: • Cotitularidad, copropiedad, comunidad, condominio.
– Tipos de comunidades:• Copropiedad por cuotas: comunidad romana o pro indiviso.• Comunidad germánica o en mano común.• Comunidad “pro diviso”.
Comunidad romana o proindiviso
• ¿Qué es? (art. 392 Cc):
– Titularidad compartida por varios
– Sobre una cosa (o derecho)
– Pro indiviso
– Atribuida por cuotas
Las cuotas (porciones o participaciones):
– ¿Qué son?
• Expresión numérica porcentual
• Determina la titularidad del derecho
• Determina la participación
– ¿Para qué sirven?
• Reparto de beneficios y gastos
• Mayorías para acuerdos
• Disponibilidad del derecho
– ¿Cómo se fijan?
Facultades de los condueños
– En la cosa común (en general, arts. 394 y 395 Cc)• Uso y disfrute:
– En función de la cuota – ¿Qué sucede si no es posible cuantificarlo o no se ha
cuantificado? Art. 394 Cc.• Cargas y gastos:
– En función de la cuota– Todos están obligados (art. 395 Cc.)
» ¿En qué medida?» ¿Es una obligación absoluta?
• Gestión de la cosa común:– Actos de administración (art. 398 Cc)– Actos dispositivos (art. 397 Cc) y variación de la esencia física
– En la cuota:• Principio general:
– Libre disponibilidad, no es titularidad personalísima (art. 399 Cc.)
– Límite: art. 1522 Cc
Extinción
– Causas específicas:
• Confusión
• División de la cosa común: “actio communi dividundo”:
– Régimen: arts. 400-406 Cc.
Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal
– Concepto:
• propiedad especial y compleja. ¿por qué?
• Aplicable a edificios divididos en pisos y/o locales
– Caracteres:
• Propiedad separada e individual de los pisos o locales (art. 3 LPH)
• Copropiedad de elementos comunes plasmada en la cuota de participación
• Conjunto inseparable que conforma una sola unidad jurídica
– Fuentes normativas:
• Art. 396 Cc, normas imperativas LPH, arts. 8.4º y 5ºy 107.11 LH.
• Voluntad interesados
• Normas dispositivas LPH
• Disposiciones generales CC.
Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal
• Constitución:
– Antecedentes: voluntaria, mediante título con carácter perfectivo de la PH.
– Momento actual (art. 2 LPH):
• a) Con título.
• b) Sin título.
Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal
• A) Con título (art. 5): – Sujetos: uno o varios.– Contenido:
• Mínimo imperativo• Dispositivo (no es propiamente título constitutivo).• ¿Cabe modificar el título constitutivo?
– Forma: libertad formal.– Momento: amplitud de posibilidades.
• B) Sin título:– Existe comunidad desde que un edificio con pluralidad de pisos o
locales privativos pertenecen a diversos dueños– Peculiaridades:
• El otorgamiento de título puede ser exigido por cualquiera de ellos• No tiene acceso al RP• ¿Cómo se determinan las cuotas de participación?
Estatutos y Reglamento interno:
– Son las normas pactadas por los copropietarios para regir la PH.
– 1 ) Estatutos (art. 5.3 LPH):
• Delimitan el conjunto de derechos y deberes de los propietarios y su ejercicio.
• Son potestativos
• ¿Cuándo se otorgan? ¿Cómo?
• ¿A quién obligan?
– 2 ) Reglamento interno (art. 6 LPH)
• Regulan cuestiones de convivencia interna
• Potestativos
• ¿Cuándo se otorgan y cómo?
Elementos comunes y elementos privativos
– Comunes: anejo de la propiedad de cada elemento privativo.
• ¿Cuáles son? Art. 396
• Características: compartidos, indivisibles e inseparables.
• Clases: por naturaleza y por destino
– Elementos privativos: los distintos pisos y locales con salida a la vía pública o a un elemento común y los anejos asignados.
– Garajes. Variedad de posibilidades:
• Un solo elemento privativo independiente
• Múltiples elementos privativos independientes
• Anejos asignados a pisos o locales
• Elemento común por destino.
La cuota
• Derechos y deberes de los propietarios: la cuota
– Concepto de cuota: índice centesimal que representa la participación en los elementos comunes (arts. 3 y 5, p. 2º LPH).
• ¿Quién y dónde se establece?
• ¿Cómo se calcula?
• Funciones:
– Activa
– Pasiva
– Otras
Derechos y deberes de los propietarios
• En relación a:
– a) Elementos privativos:
• Principio de libre disponibilidad
• Ausencia de tanteo y retracto legal (art. 396 Cc).
• Plenitud de uso y disfrute: ¿límites?
– Los aplicables a todo derecho de propiedad
– Los derivados de la especial naturaleza de la PH.
» 1. Respeto a los elementos comunes
» 2. Respeto a los demás elementos privativos
» Especial atención al art. 7.2º párrafo
Derechos y deberes de los propietarios
• b) Elementos comunes:
– Pauta rectora: uso racional y diligente
– No existe acción de división
– ¿cabe modificar elementos comunes? Art. 17
• Regla general: unanimidad
– Beneficios y gastos:
• En proporción a la cuota de participación
• Cabe establecer cuota de gastos distinta
• Gastos: obligación propter rem (art. 9.e) p. 3º)
Órganos de gobierno y representación
• Funcionamiento y administración: junta, presidente, administrador y secretario.
– 1) Junta de Propietarios (arts. 14/18):
• Es el órgano deliberante y básico de funcionamiento
• Sus competencias (art. 14) son las propias de cualquier órgano rector colectivo, facilitando y organizando el ejercicio de los intereses en conflicto, la propiedad de los elementos privativos y la copropiedad de los comunes.
• Composición (art. 15): voz y voto en ella de todos los propietarios
– Directamente o por representación
– Excepción: propietarios “morosos”.
• Formación de junta: art. 16
Órganos de gobierno y representación• Funcionamiento y administración: junta, presidente, administrador y
secretario.
– 2) Presidente (art. 13.2)
• ¿quién es?
• ¿cómo se elige?
• ¿qué hace?
• Vicepresidente: ¿quién y para qué?
– 3) Administrador (arts. 13.5 y 6 y 20)
• ¿qué hace?
• ¿quién es?
– 4) Secretario (arts. 13.5 y 6, 19.4 y 20.e):
• ¿qué hace?
• ¿quién es?
Órganos de gobierno y representación– Los acuerdos y su impugnación
• Adopción de acuerdos (art. 17)
– Unanimidad
– Mayoría cualificada de 3/5
– Mayoría simple de propietarios y cuotas
– Minoría de 1/3
• Impugnación de acuerdos (art. 18):
– Contrarios a la ley o estatutos:
» Plazo: 1 año
» Legitimación: propietarios disidentes, ausentes e indebidamente privados de voto.
» ¿nulos de pleno derecho de acuerdo con el 6.3 Cc?
– Gravemente lesivos para la comunidad o generadores de grave perjuicio a un propietario [art. 18 b) y c)]:
» Plazo: 3 meses.
» Legitimación: la misma
– Cómputo plazo: desde el acuerdo o desde la comunicación.