INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"CRITERIOS Y FACTORES CLAVE QUE INCIDEN EN EL VALOR Y CONDICIONAN LA FACTIBILIDAD DE INVERSION EN CRÉDITOS PUENTE, PARA UN DESARROLLO HABITACIONAL
DE VIVIENDA MEDIA RESIDENCIAL; CASO: LOS ALTOS RESIDENCIAL EN HERMOSILLO, SONORA."
T E S I S QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
" ARQ. SANDRA LUZ GUERRERO MARTÍNEZ".
ASESOR:
v M. en V.l.l. ENRIQUE GUTIÉRREZ LÓPEZ.
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME EL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 03 DE OCTUBRE DE 2003.
HERMOSILLO SONORA MÉXICO MARZO DE 2010
Agradecimientos:
A Dios, principalmente; por las grandes bendiciones que de Él recibo y me
permiten seguir adelante.
A mi Asesor de tesis, Ing. Enrique Gutiérrez López; por su tiempo y
conocimientos que con generosidad compartió.
A Lie. Ma. de los Ángeles Toruga León, coordinadora de Maestrías CMIC; por
su incondicional apoyo, a través de todo este recorrido para llegar a la meta.
A mis maestros y compañeros de estudio por todo lo que aprendí de ellos; así
como de cada una de las personas que han sido parte importante en este
proyecto.
IV
Dedicatoria:
A mi esposo e hijos:
Francisco
Agustín
Mariana
Que son mi motivación y mi fuerza y sin su amor, paciencia, sacrificio y apoyo no
hubiera logrado realizar esta meta.
A mis padres y hermanos:
Que con su amor incondicional, siempre han sido fuente de inspiración para tratar
de superarme.
A toda mi familia en general, ya que con su cariño y apoyo han sido una fuente
importante para salir adelante.
V
ITC
ABSTRACT.
This study is an analysis and review of the regulations and methodology used in
feasibility studies by 3 financial institutions for bridge loans authorizations.
Study starts from a request issued by residential housing developer, which
discusses the following: required documentation, feasibility study of the project
and obtain the return time of investment, through cash flow, internal rate of
return, present value techniques.
Finally, it aims to identify factors which are crucial to the viability and security of
the project.
This work will be presented in 4 chapters structured as follows:
chapter I, concerning the general theoretical framework, including criteria and
introduction to the topic, description, definitions, concepts and methodologies in
the valuation, and the context where the project is developed. Chapter 2
presents an analysis of the problem, establishing a comparative table with the
criteria used in some institutions for approval of bridge loans, characteristics, as
well as the facts of a case study of a feasibility study for a housing development,
Chapter 3 Concerning the diagnosis through documentation review budgets,
costs and base budget, market feasibility study, appraisal result residual fees,
VPN, etc., Chapter 4 includes interpretations, views and comparative table and
finally, which shows an analysis of the results and the conclusions and
recommendations.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martinez
Páaina No. 1
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Resumen de la investigación
El presente trabajo es un análisis y revisión de la normatividad y metodología
aplicada en estudios de factibilidad en 3 instituciones financieras para
autorización de créditos puente, desarrollando el caso para un proyecto de
Fraccionamiento de Viviendas tipo Residencial , analizando lo siguiente: Si la
documentación requerida actualmente en relación al proyecto a ejecutar resulta
lo más adecuado para garantizar el fmanciamiento ;si la ejecución de este
proyecto es viable, y a través de la elaboración del estudio y dictamen de
factibilidad, tendremos un estimado del tiempo en que se recuperaría la
inversión, por medio de flujos de efectivo, tasa interna de retorno, valor
presente. Finalmente se pretende identificar factores que sean determinantes
para la viabilidad y garantía del proyecto.
El trabajo se presenta en 4 capítulos estructurados de la siguiente manera :
capítulo I, referente al Marco teórico y generalidades, comprende criterios e
introducción al tema; descripción , definiciones; conceptos y metodologías en
la valuación, y el contexto donde se desarrolla el proyecto; el capítulo 2
muestra un análisis de la problemática, estableciéndose una tabla comparativa
con los criterios utilizados en algunas instituciones para la autorización de
créditos puente, características, etc.; así como el planteamiento de un caso
práctico de un Estudio de factibilidad para un desarrollo habitacional; el
capítulo 3 Referente al diagnóstico a través de la revisión de documentación
presupuestos, costos y presupuesto base, estudios de mercado Estudio de
factibilidad; resultado de avalúo residual; tasas, VPN, etc., el capítulo 4,
comprende interpretaciones, dictamen y cuadro valuatorio y por último
presentaré un análisis de los resultados, conclusiones y recomendaciones
finales.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Pácjina No. 2
^ J í l l i l ITC
ÍNDICE Introducción 5 Planteamiento del problema 6 Objetivo General de la Tesis 6 Objetivos Particulares 7 Hipótesis: 7 Tipo de investigación: 8 Capitulo 1. Marco Teórico y Generalidades de la Evaluación de Proyectos 9 1.1. Evaluación de proyectos 9 1.1.1. Proyecto e Identificación de Proyectos: 9 1.1.1.1. Evaluación Financiera de Proyectos: 12 1.2. Decisiones de Inversión y Decisiones de Financiamiento 13 1.3. Definiciones y Conceptos Básicos: 14 1.4. Créditos puente: 16 1.4.1. Normatividad y Legislación de los Créditos Puente: 19 1.5. Metodologías aplicables (Criterios para Determinar la Factibilidad Proyecto) 21 Introducción 21 1.5.1. Estudios de Mercado: 22 Procedimiento de muestreo y determinación del tamaño de la muestra 23 1.5.2. Método Residual, Estático y Dinámico: 26 1.5.3. Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI) 29 1.5.4. Método del Valor Presente: 30 Interpretación del VPN: 32 1.5.6. Método de la Tasa Interna de Rendimiento TIR: 33 1.5.7. Criterio de decisión Relación Beneficio - Costo (B/C) 36 Criterio de decisión 36 1.6. Entorno de la Inversión en Sonora 37 1.7. Antecedentes del Contexto de la Vivienda en Hermosillo 39 Localización del proyecto: 39 Infraestructura del desarrollo a analizar: 43 Capitulo 2. Análisis de la problemática 45 2.1. Introducción: 45 2.1.1. Análisis comparativo de los criterios utilizados para aprobación de créditos en algunas instituciones financieras 45 2.1.1. 1.Cuadro comparativo: 50 Capitulo 3. Diagnóstico 51 3.1. Identificación del problema: 51 3.1.1. Costos y Presupuesto base (Ver Anexos) 53 3.1.1.1. Memoria descriptiva: 54 Capitulo 4. Propuesta de solución, determinación de la Factibilidad del proyecto. Caso Práctico 63 4.1. Avalúo Residual Dinámico: 63 4.2. Flujo de efectivo VPN, resultado residual, tasa interna de rendimiento 65
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Página No. 3
CI
4.3. Interpretaciones VPN; TIR 66 4.4. Cuadro valuatorio 67 Conclusiones y recomendaciones finales 68 Cuadro de resultados 68 Análisis de resultados 68 Conclusiones y Recomendaciones Finales 69 Bibliografía 71 Anexos y Apéndices: 72
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Página No. 4
Introducción.
En la toma de decisiones para la realización de un proyecto en general,
en la cuales va de por medio una inversión, el precio de arriesgarse a
ejecutarlo sin antes realizar un estudio para ver la factibilidad de su realización,
puede representar un alto costo financiero. Este tipo de estudios se basan en
una serie de metodologías, normatividad y criterios que consideran algunos
aspectos tales como los costos, el valor de la inversión en el tiempo, el tiempo
de recuperación de la inversión y que finalmente nos dan una perspectiva muy
clara sobre la posibilidad de llevar a cabo dicha inversión.
Esto en cuanto a la decisión del inversionista, pero una vez que se tiene la
aprobación de un proyecto y se ha determinado que es factible su ejecución, la
mayoría de las veces se recurre a financiar dicha inversión a través de
diferentes formas de crédito que ofrecen algunas instituciones financieras, las
cuales llevan a cabo una serie de procesos y estudios que garanticen el
financiamiento. Las instituciones financieras cuentan con una normatividad
para analizar si el cliente y proyecto representan una garantía, por ello
consideran los estudios de Factibilidad como elementos de decisión y
administración de los diferentes tipos de crédito, se requiere que estos mismos
sean elaborados por equipo calificado que cuente con las directrices que se
apeguen a las prácticas de la valuación, así como observando la normatividad
establecida por las distintas autoridades que normen el servicio.
Dentro de los esquemas de financiamiento existentes, el crédito puente, que
es una forma de financiamiento de mediano y largo plazo, diseñado para
financiar la construcción, representa una opción muy utilizada por el
inversionista y aplicable para proyectos de viviendas en serie o
Fraccionamientos.
Para una institución Financiera donde se manejan esquemas para
créditos puente, es importante contar dentro de sus procesos de
financiamiento, con el servicio de estudios de factibilidad y supervisión de obra
que ofrezcan de manera transparente y confiable los procedimientos y
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Páaina No. 5
metodologías que permitan promover esos servicios con alto nivel de calidad,
ética y confiabilidad.
Se requiere que estos mismos sean elaborados por equipo calificado que
cuente con las directrices que se apeguen a las prácticas de la valuación, así
como observando la normatividad establecida por las distintas autoridades que
regulan el servicio. De esta manera se reduce o elimina el riesgo de pérdidas
financieras, lo que reflejaría un alto grado de seguridad en que el monto de lo
invertido será recuperado.
El presente trabajo analiza algunos de los criterios y metodologías utilizadas
en 3 instituciones de crédito, comprobará su efectividad o las posibles mejoras
o aportaciones que pueda tener, y a través de un caso específico se pretende
identificar de ser posible los factores que determinan o inciden y afectan el
valor del proyecto y la factibilidad para llevarlo a cabo, así como establecer la
importancia del Estudio de Factibilidad como elemento para la toma de
decisiones.
Planteamiento del problema
Existe en ocasiones una aplicación inadecuada de los criterios y normatividad
vigente, como: el incumplimiento dentro de algunos aspectos importantes del
proceso de revisión de documentación para el otorgamiento de créditos, la
vigencia en la aprobación de proyectos por parte de las instituciones de
gobierno involucradas, así como el no identificar claramente los factores que
afectan o determinan el valor de un proyecto específico, representan un
problema grave para las instituciones financieras y en general para el
inversionista, ya que de ello depende la garantía de la inversión.
Objetivo General de la Tesis
Conocer los criterios utilizados en la Normatividad que rigen los créditos
puente en las Instituciones Financieras, así como la Factibilidad de Inversión
para un desarrollo habitacional en la ciudad de Hermosillo, Sonora; lo que
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
<Íl¡Í¡& "C
permitirá determinar si los procedimientos empleados actualmente para
aprobación de este tipo de créditos son realmente eficientes, y si existen
factores clave que influyen en ello y condicionan su valor dentro del mercado.
Objetivos Particulares
Para determinar si es conveniente la normatividad y metodología aplicable
actualmente (Estudios de Factibilidad) para autorización de créditos puente,
específicamente en referencia al desarrollo de un fraccionamiento de vivienda
tipo residencial; analizaremos lo siguiente:
• Revisar y determinar si la documentación requerida actualmente para
solicitud de créditos puente en relación al proyecto a ejecutar es viable y
representa garantía en la inversión.
• Determinar la factibilidad de desarrollo del Proyecto; analizando la
conveniencia de realizarlo, a través del análisis de la inversión planeada, el
giro de negocio, generar un estimado del tiempo en que se recuperaría la
inversión, a través de flujos de efectivo tasa interna de retorno, valor
presente, avalúo residual.
Para el desarrollo de este ejercicio se revisará la normatividad que rige este
proceso actualmente con la finalidad de establecer su vigencia, si los procesos
se desarrollan de acuerdo a la misma y presentar las posibles opciones en
caso de mejora.
Hipótesis:
Al revisar los procesos y Metodologías sobre evaluación de proyectos y
estudios de factibilidad de Inversión, que rigen actualmente en algunas
instituciones Financieras así como identificar los factores que son
determinantes para su factibilidad es posible:
• Al revisar la metodología que rige actualmente en algunas Instituciones
financieras, comprobar su efectividad o en un momento dado mejorar
algunos aspectos o criterios para su mayor efectividad y transparencia
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Páaina No. 7
para proyectos de inversión por medio de financiamiento o créditos
puente.
• Determinar si los criterios utilizados actualmente para los Estudios de
Factibilidad, representan una garantía de crédito.
• Obtener los factores que afectan o benefician la factibilidad de inversión
o rentabilidad del proyecto en solicitud.
• Identificar Factores que inciden en el valor de la inversión.
Tipo de investigación:
Por lo anterior es posible establecer que el tipo de Tesis que se propone tendrá
las siguientes características:
La investigación, se desarrollará como tipo Descriptiva y Correlacional.
Descriptiva por que nos basaremos en la integración de la información
recolectada para establecer nuestro planteamiento de Hipótesis. Es decir en
base a procesos de metodología para Estudios de Inversión en un determinado
proyecto, medimos la factibilidad de la inversión misma.
Correlacional por que existen 2 o más variables en este caso por que
estamos analizando la relación existente entre 2 procesos conocidos: la
Factibilidad de que un proyecto de Inversión resulte rentable, su relación con el
momento óptimo para invertir y el valor comercial en la zona.
Tipo experimental ya que al definirse este tipo de diseño de investigación
como la manipulación de variables independientes para observar sus efectos es
decir se basa en la comprobación por medio de la experimentación al realizar
un caso practico.
Metodología para valuación de Empresas. El área dentro de la cual se
desarrolla el presente trabajo, enfocado principalmente a las metodologías y
procesos valuatorios, como línea de investigación.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 8
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Capitulo 1. Marco Teórico y Generalidades de la Evaluación de Proyectos
1.1. Evaluación de proyectos.
La planeación formal con sus características modernas fue introducida por
primera vez en algunas empresas comerciales a mediados de 1950,
denominándose en ese entonces como sistemas de planeación a largo plazo; y
desde entonces, la planeación se ha ido perfeccionando al grado que en la
actualidad un número cada vez mayor de empresas del sector privado y público
está siguiendo este ejemplo.
La planeación es un proceso que estructura y ordena información, variables e
indicadores involucrados en un proceso de toma de decisiones.
La planeación estratégica proporciona guía, dirección y límites para las
operaciones cuando el problema más importante es el cómo usar
eficientemente aquellos recursos que son cada vez más escasos para producir
bienes y servicios, lo cual es una de las preocupaciones principales de la
dirección de cualquier proyecto.
La planeación es una función ejecutiva a cualquier nivel de un proyecto, y para
poderla llevar a cabo es necesario que se determine la estructura del proyecto y
se promueva el desarrollo de la filosofía del mismo con las creencias, valores,
actitudes y lineamientos que señalan "cómo se hacen las cosas en este
proyecto".
1.1.1. Proyecto e Identificación de Proyectos:
Por lo general entendemos como proyecto, una acción a realizar, mediante un
plan o programa de trabajo, o la conclusión de obras físicas; la definición
económica de proyecto, abarca un concepto más amplio, en este caso se hace
referencia a un proyecto, cuando existe una "acción o decisión que genere
beneficios y costos en diferentes momentos".
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 9
<s Otra definición: "Una propuesta de acción que implica la utilización de un
conjunto determinado de recursos para el logro de ciertos resultados
esperados".
Debido a que un proyecto implica costos y beneficios conviene llevar a cabo un
análisis de sus posibles resultados, para determinar si conviene o no destinar
recursos a su ejecución.
Proyectos Sociales y Proyectos Privados.
En los proyectos sociales, corresponde analizar e identificar a las autoridades
de una comunidad, siendo importante que se establezcan mecanismos para la
identificación de ellos, si no, es muy probable que estos surjan por los intereses
de determinadas personas o grupos que presionaran para llevarlos a cabo; en
el caso de la iniciativa privada, se deberá considerar la oferta y demanda
existente respecto a un proyecto determinado, en ambos casos la necesidad
que impera en una determinada población.
Analizar las propuestas de desembolso de capital, no es una operación sin
costo, se pueden obtener beneficios, pero los análisis si tienen un costo. Para
ciertos tipos de proyectos se requiere un análisis relativamente detallado.
Todo proyecto, sea una obra física, un plan de acción o un programa de trabajo,
tiene un ciclo de vida que se compone de cuatro etapas:
• Generación de Preinversión.
• Ejecución o inversión
• Operación
• Abandono o muerte del proyecto.
Debido a que rara vez un problema tiene una sola solución lo común es que
existan diferentes alternativas, por lo que podemos aprovechar las
oportunidades que dieron origen al proyecto.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 10
Dentro de la fase en que aun no se destinan recursos al proyecto, es cuando se
debe tomar la decisión de ejecutarlo, postergarlo o abandonarlo, para ello se
elaboran los estudios de Evaluación de proyectos que va a permitir visualizar si
conviene desarrollarlo o no, el nivel de estos estudios, dependerá del avance de
los mismos y del presupuesto que se tenga considerado, así la etapa de
preinversión se puede dividir en cuatro niveles:
a) Generación de la idea del proyecto.
b) Estudio del proyecto a nivel perfil.
c) Estudio del proyecto a nivel prefactibilidad.
d) Estudio a nivel de factibilidad.
En cada uno de estos niveles la información que se requiere en cuanto a
exactitud para realizar los proyectos es mayor conforme se avanza de nivel.
Se extenderá el tema de la inversión privada para adentrarnos al tema en si.De
manera general se puede concluir que existen dos tipos de evaluación privada:
La primera es la evaluación económica; en la que se supone que el dueño o su
promotor tiene el 100% del capital necesario, para financiarlo y que todas las
operaciones son de riguroso contado, es decir la evaluación económica busca
determinar si el proyecto es o no conveniente en su totalidad, independiente
mente de cómo se financie y del momento en que se paguen las compras o las
ventas. En este caso los beneficios se determinan a partir de los bienes o
servicios que produce el proyecto y proporcionan beneficio a los intereses del
dueño.
En este tipo de evaluación casi siempre recae la decisión final por ello es
importante que los métodos utilizados sean lo mas transparente posible y se
analizan por lo regular los que consideran el valor a través del tiempo.
El flujo de caja que se genera se conoce como flujo privado del proyecto.
Anq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 11
El segundo tipo de evaluación privada se conoce como Evaluación Financiera1,
que a diferencia de la económica distingue el capital del dueño del proyecto, del
capital prestado. En ella se considera a los préstamos como un ingreso, y a sus
intereses y pagos como costos financieros. El flujo de la evaluación financiera,
no es más que el flujo de los accionistas del proyecto, este tipo de evaluación
tiene como propósitos:
• Determinar la rentabilidad del capital del dueño del proyecto, invertido en
el mismo.
• Determinar la capacidad financiera del proyecto.
1.1.1.1. Evaluación Financiera de Proyectos:
El desarrollo de diversos métodos de análisis de inversión, para algunos
autores no representa más que la determinación momento óptimo de la
inversión, así como el rendimiento obtenido de una determinada inversión, de
ahí la importancia o relevancia de considerar el valor del dinero a través del
tiempo al analizar mediante flujos de efectivo los rendimientos esperados.
Un buen análisis financiero debe detectar la fuerza y los puntos débiles de un
negocio, en particular en el proceso de evaluación de la rentabilidad de
proyectos de inversión que, al margen de su clasificación, se caracterizan por la
aplicación de flujos financieros en el transcurso del tiempo, como se menciona
anteriormente.
El flujo de caja del proyecto puro es aquel que resulta de las operaciones del
mismo para los dueños del proyecto, que pueden ser los accionistas, los
banqueros o quienes financien su ejecución. Es decir, se incluyen todos los
costos y beneficios privados que provoca el proyecto, independientemente del
esquema de financiamiento que se tenga. Generalmente este enfoque se aplica
a proyectos productivos, industriales y comerciales.
1Apuntes para evaluación social de proyectos. Banco Nacional de Obras y servicio públicos S.N.C. Centro
de Estudios para la preparación y Evaluación Socioeconómica de proyectos-Primera Edición 1999.CEPEP
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 12
<j
Este análisis también se conoce como análisis financiero de ¡a inversión y debe
considerar la totalidad de los recursos requeridos o generados después del
pago de impuestos, tanto en el periodo de inversión como en el de operación.
Los beneficios en el flujo del proyecto son todos los ingresos que provengan de
las ventas del o los bienes o servicios producidos por el proyecto, de la venta de
residuos y de activos durante la operación. Los costos del proyecto son los
egresos y se incluyen los que provengan de la fabricación, administración y
ventas. En el flujo del proyecto que se elabora para medir su rentabilidad se
incluyen dos beneficios que no constituyen ingresos disponibles sino hasta que
el proyecto concluye: el valor de desecho y la recuperación del capital de
trabajo.
Este estudio permite saber si el proyecto generará riqueza o no, por lo que no
se incluyen el pago por intereses, la amortización del crédito como flujos
negativos, ni el otorgamiento de crédito como flujo positivo. Debido a que este
análisis corresponde a una evaluación privada, deben incluirse todos los
impuestos que se tienen que pagar (IVA, impuesto a las utilidades, etc.) como
flujos negativos, y todos los subsidios que se vayan a recibir, como flujos
positivos.
Dentro de la evaluación, la depreciación debe incluirse sólo para calcular las
utilidades sujetas a impuestos y no como flujo negativo del proyecto, ya que en
realidad no constituye una salida de recursos del proyecto, en realidad, la
depreciación se incluye en la forma del diferencial entre los costos de inversión
y el valor de rescate de los activos.
1.2. Decisiones de Inversión y Decisiones de Financiamiento.
Los beneficios que en el largo plazo una empresa puede lograr, dependen en
gran medida en que los siguientes problemas son resueltos:
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 13
1. Selección de fuentes de financiamiento adecuadas.
2. Racionamiento del capital obtenido entre las diferentes propuestas de
inversión disponibles".
Las dos decisiones anteriores deben manejarse en forma separada, la
selección de propuestas de inversión debe basarse en los méritos financieros
de cada propuesta, independientemente de la fuente o costo de la fuente con
que se financia cada propuesta.
El problema de seleccionar la fuente de financiamiento adecuada debe ser
resuelto independientemente de la utilización que se le den a los fondos
obtenidos, y se debe basar en los méritos de cada fuente, es decir la fuente
seleccionada debe ser aquella de menor costo y la que represente el menor
riesgo para la empresa.
El procedimiento lógico para la selección de propuestas, debe ser basado en la
medición de los méritos financieros de cada propuesta de acuerdo a una base
de comparación tal como: Tasa interna de rendimiento; valor presente, período
de recuperación, retorno sobre la inversión etc., después de justificar la
propuesta (TIR>TREMA) ó un VPN > 0 y además un período de recuperación
aceptable, se debe seleccionar la fuente de financiamiento más adecuada
(menor costo y menor riesgo), aún si esto no es posible la propuesta puede ser
aceptada si da los valores anteriores, puesto que el rendimiento esperado es
mayor al costo de las diferentes fuentes de financiamiento utilizadas.
1.3. Definiciones y Conceptos Básicos:
• Estudio de factibilidad: es el análisis y evaluación del proyecto ejecutivo
completo para determinar su viabilidad técnico-financiera; considerando
cierta información oficial.
• Crédito puente: Es un crédito de medio plazo que los Intermediarios
Financieros otorgan a los desarrolladores de vivienda para la edificación
de conjuntos habitacionales, equipamiento comercial y mejoramiento de
grupos de vivienda.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 14
• Mercado: Es el sistema en que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio.
• Avalúo: Opinión o estimación de valor. Es el estudio formal del valor
comercial de un bien, con apego a las disposiciones técnicas y legales
correspondientes.
• Interés simple e Interés Compuesto: relación entre el interés y el
tiempo, lo que conduce al concepto del valor del dinero a través del
tiempo, premisa importante y determinante para este tipo de análisis de
inversiones. La diferencia fundamental entre interés simple e interés
compuesto radica en el hecho de que cuando se utiliza el interés
compuesto, los intereses a su vez generan intereses, mientras que
cuando se utiliza el interés simple, los intereses son función únicamente
del principal, el número de períodos y la tasa de interés.
• Proyecto de Inversión: Una acción a realizar, mediante un plan o
programa de trabajo, o la conclusión de obras físicas; la definición
económica de proyecto, abarca un concepto más amplio, en este caso se
hace referencia a un proyecto, cuando existe una "acción o decisión que
genere beneficios y costos en diferentes momentos".
• Tasa de Interés: Es la que cobra una institución de crédito por los
préstamos que otorga.
• Rentabilidad: La rentabilidad es la obtención de beneficios o ganancias
provenientes de una inversión o actividad económica.
• Precio: Económicamente representa la cantidad de dinero que el
productor de un bien o servicio pretende o espera recibir por su
enajenación, es decir, por su cesión a un consumidor, pero en términos
contables expresa la cuantía monetaria que un oferente recibe de un
demandante por dicha cesión.
• Valor: Concepto económico que se refiere a la cuantía monetaria de
enajenación de bienes, derechos y servicios disponibles en el mercado,
entre quienes los ofrecen y adquieren en una fecha dada.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 15
• Desarrollo Habitacional: Se considera como tal a el crecimiento o
realización planeada de un conjunto de viviendas integradas con todos los
servicios necesarios que lo hagan habitable para el ser humano.
• Garantía: Asegurar y proteger contra algún riesgo o necesidad.
• Criterio: Norma, regla o pauta para conocer la verdad o la falsedad de
una cosa. Juicio para discernir, clasificar o relacionar una cosa; capacidad
o facultad que se tiene para comprender algo o formar una opinión.
• Factores clave: Elementos que determinan o tienen acción directa sobre
un suceso.
• Normatividad: La normatividad es un conjunto de criterios o fórmulas,
con las que se rige la conducta humana. Pueden ser éstas de carácter
voluntario, (del orden moral) o pueden ser obligatorias (del orden jurídico).
• Costo de Capital: Es la tasa de interés que los inversionistas tanto
acreedores como propietarios desean les sea pagada para incrementar
sus inversiones en la empresa.
1.4. Créditos puente:
Específicamente el crédito Hipotecario Puente es un fmanciamiento de mediano
plazo diseñado especialmente para el desarrollador, para financiar la
construcción e individualización de sus conjuntos habitacionales de interés
social(Sociedad Hipotecaria Federal, Infonavit vivienda económica, Infonavit
línea II, además vivienda Media Residencial y Plus, así mismo el crédito puente
es otorgado para el financiamiento de otro tipo de Desarrollos de carácter
publico o privado, tales como hospitales, edificio de condominio, hoteles, etc.
Las Instituciones financieras establecen una serie de requisitos que avalen
principalmente la capacidad Técnico-Financiera del proyecto Ejecutivo a
desarrollar, siendo esto el estudio de factibilidad.
Es importante mencionar que existe un organismo que regula y respalda estas
operaciones y se basa en el principio de proporcionar apoyo para el desarrollo
de la vivienda; la Sociedad Hipotecaria Federal, (SHF) es una institución
Aro. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 16
financiera perteneciente a la Banca de Desarrollo, creada en el año 2001, con el
fin como se menciona anteriormente de propiciar el acceso a la vivienda de
calidad a muchos que la demandan, y establece las condiciones para que se
destinen recursos públicos y privados a la oferta de créditos hipotecarios.
Mediante el otorgamiento de créditos y garantías, SHF promueve la
construcción y adquisición de viviendas preferentemente de interés social y
medio, incluyendo para fraccionamientos de tipo Residencial.
En la actualidad SHF no otorga los recursos directamente para la construcción
de vivienda. Lo que hace es garantizar el pago oportuno a los acreedores de los
Intermediarios Financieros respecto de los créditos destinados al fmanciamiento
para la construcción de viviendas en caso de incumplimiento por parte del
promotor.
Por lo anterior, el trámite, evaluación, otorgamiento y contratación de un crédito
puente tendrá que realizarse ante algún Intermediario Financiero registrado
ante SHF.
Para iniciar el trámite para la obtención de un crédito puente con algún
Intermediario Financiero, se debe de cumplir con algunos requisitos básicos, los
cuales constan de los documentos inherentes a la empresa y al propio proyecto
a desarrollar, siendo los principales2:
• Carpeta legal. Deberá contener todos los documentos legales de la
empresa, tales como: actas, poderes, identificaciones, etc., así como los
documentos legales de proyecto: Título de Propiedad, Régimen de
Propiedad en Condominio, autorizaciones de fraccionamiento y
construcción, pago del predial, etc.
• Carpeta técnica. Deberá de tener los planos arquitectónicos, de
lotificación, estructurales, de ubicación, licencias, permisos, factibilidades
de agua potable, energía eléctrica, presupuestos, programas de obra,
etc.
Marco jurídico: Reglas de carácter legal que establecen la metodología para valuación de inmuebles
objeto de créditos garantizados a a vivienda, circular 1462 CNBV.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Pácjina No. 17
Documentación minima más relevante de acuerdo a la normatividad actual que
rige algunas instituciones, que deberá entregar el solicitante del crédito:
• Estudio de Factibilidad.
• Memoria descriptiva del proyecto
• Plano Arquitectónico del proyecto (plantas, fachadas y cortes).
• Titulo de propiedad del terreno donde se desarrollara el proyecto
totalmente pagado, el cual deberá estar libre de gravamen y al corriente
en sus contribuciones.
• Especificaciones de la vivienda(metros cuadrados de construcción, y
terreno, acabados y accesorios)
• Sembrado y notificación.
• Ubicación del desarrollo en el plano de la ciudad.
• Licencia de uso de suelo y servicio(agua, drenaje y electrificación)
• Programa de obra y comercialización.
• Carpeta financiera. Que contiene la información financiera histórica de la
empresa solicitante del crédito, así como los flujos de efectivo del
proyecto y sus premisas de elaboración en base a un estudio de
mercado.
Estos requisitos podrán variar de acuerdo con el Intermediario Financiero con el
que se esté tramitando el crédito. (Ver Requisitos de otros bancos)
Las condiciones financieras de los créditos en cuanto a tasa de interés y
comisiones, varían de acuerdo a cada Intermediario.
Una vez que se tiene el total de la documentación solicitada al desarrollador, y a
sido revisada la institución financiera llegara a una conclusión dando como
resultado un Dictamen Técnico; un avalúo tipo y un cuadro valuatorio
proyectado que validen la viabilidad del proyecto.
Después de autorizado el crédito puente por parte del Intermediario Financiero,
este turnará el proyecto para su registro en SHF y obtención de la garantía de
pago oportuno.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 18
Una vez formalizado el crédito puente generalmente se otorga un anticipo por
parte del Intermediario para iniciar el proyecto.
Las demás ministraciones se dan conforme al avance de obra.
Los créditos individuales con los cuales se liquidará el crédito puente se pueden
canalizar a través de este Intermediario Financiero u otro elegido por el
adqui rente.
La supervisión Técnica para los avances de obra una vez autorizado el proyecto
regularmente corre a cargo de la misma institución con su propio equipo
técnico, en algunas ocasiones se contrata un equipo externo para estos
procedimientos, mas adelante se analizara cual podría resultar mas
conveniente.
En este proceso se verifica lo siguiente:
Calidad de los materiales según especificaciones proporcionadas por el
constructor.
Calidad de la ejecución de los sistemas constructivos empleados de acuerdo a
las normas según planos autorizados.
Tiempos de ejecución de acuerdo a los programas previamente autorizados.
Levantamiento Topográfico.
Solicitud de pruebas de laboratorio.
Con esta información se emite el reporte de avance de obra, el estado
financiero para la aprobación del suministro de recursos.
1.4.1. Normatividad y Legislación de los Créditos Puente:
Dentro de las Entidades financieras existe el manual de políticas y
procedimientos de servicios valuatorios, que representa el documento
institucional que se basan en la legislación de la comisión Nacional Bancaria y
de valores, con ello se busca brindar a los clientes asistencia ética, profesional
en lo que a servicios valuatorios se refiere, así como ser una herramienta de
apoyo para los trámites de avalúos y otros servicios valuatorios tales como:
Créditos Hipotecarios y Reestructuras, crédito a negocios,, garantías,
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Páaina No. 19
adjudicación de bienes, avalúos para empleados para fines internos de la
institución y público en general; y en cuanto a Financiamiento inmobiliario
donde entran los estudios de Factibilidad y supervisiones de obra, que sirven
de apoyo para el área de Financiamiento inmobiliario para toma de decisiones
crediticias sobre proyectos de inversión a constructores.
Marco Jurídico: En apego a las disposiciones emitidas por los diferentes
organismos reguladores en materia de valuación los cuales se enlistan:
Ley de las Instituciones de crédito (Diario Oficial de 18 de Julio de 1990).
Articulo 46: Referente a las operaciones que podrán realizar las Instituciones de
Crédito.
Articulo 48, Las tasas de interés, comisiones premios, descuentos u otros
conceptos análogos, montos plazos y demás características de las operaciones
activas, pasivas y de servicios.
Articulo 77, Referente a la prestación de servicios.
Articulo 133, Referente a la inspección, mediante visitas, que tendrán por
objetivo revisar, verificar comprobar y evaluar recursos, obligaciones y
patrimonio.
Articulo 134, Cuidar que las instituciones cumplan con las disposiciones de
esta ley en cuanto a vigilancia.
Articulo 135. Obligaciones de las instituciones de crédito y las sociedades
sujetas a inspección.
Ley del Banco de México.
Regulación de actividades de bancos e intermediarios: Artículo 26.
Ley de la comisión Nacional Bancaria y de Valores (Diario Oficial de la
Federación 28 de Abril de 1995).
Articulo 2, La comisión tendrá por objetivo supervisar y regular en le ámbito de
su competencia, a las entidades financieras a fin de procurar su estabilidad y
correcto funcionamiento.
Articulo 4; corresponde a la comisión.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 20
^ ^ ^ ^ ^ i tc
Fracción I.-Realizar la supervisión de la s Entidades, así como de las personas
físicas y demás personas morales cuando realicen actividades previstas en las
leyes relativas al sistema financiero.
En relación a la legislación referente a los créditos puente mencionamos en el
capitulo 1.4. las siguientes reglamentaciones:
Existe un organismo que regula y respalda estas operaciones y se basa en el
principio de proporcionar apoyo para el desarrollo de la vivienda; la Sociedad
Hipotecaria Federal,(SHF) es una institución financiera perteneciente a la Banca
de Desarrollo, creada en el año 2001, con el fin como se menciona
anteriormente de propiciar el acceso a la vivienda de calidad a muchos que la
demandan, y establece las condiciones para que se destinen recursos públicos
y privados a la oferta de créditos hipotecarios. Mediante el otorgamiento de
créditos y garantías, SHF promueve la construcción y adquisición de viviendas
preferentemente de interés social y medio, incluyendo para fraccionamientos de
tipo Residencial.
La SHF es un organismo regulador que también se encarga de la supervisión
de los trabajos valuatorios y regulación de los mercados de valores
garantizando los valores de los bienes valuados.
Por lo anterior, el trámite, evaluación, otorgamiento y contratación de un crédito
puente tendrá que realizarse ante algún Intermediario Financiero registrado
ante SHF.
1.5. Metodologías aplicables (Criterios para Determinar la
Factibilidad Proyecto).
Introducción.
En este tema conoceremos algunos de los criterios utilizados para la
evaluación de Proyectos y que aplicaremos en el ejercicio a realizar.
Se dará una descripción de cada uno de ellos; en que consiste, las variables
consideradas para su aplicación y formulas.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 21
ITC
1.5.1. Estudios de Mercado:
El objetivo de la realización de estos estudios para la evaluación de Proyectos
es importante por que nos permite principalmente conocer las necesidades que
se tienen sobre un determinado producto, el estudio de mercado se puede
considerar como la primera parte del estudio y podemos enumerar de la
siguiente manera los objetivos principales a alcanzar:
• Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha.
• Determinar la cantidad de bienes o servicios de una unidad de
producción que la comunidad estaría dispuesta a adquirir.
• Conocer los medios utilizados para hacer llegar estos bienes o servicios.
• El estudio de mercado se propone dar al inversionista una ¡dea del
riesgo que su producto corre de ser o no aceptado en el mercado.
Estructura del análisis de Mercado:
Análisis de la
Oferta
Análisis de
Mercado
Análisis de la
Demanda
Análisis de
los Precios
I Conclusiones del
Análisis de mercado
Análisis de la
Comercialización
Fig. 3.1. Estructura del análisis del mercado.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 22
ۤ
Para realizar una investigación de mercado deben seguirse los siguientes
pasos:
1. Definición del Problema.
2. Necesidades y fuentes de información: se pueden dividir en Primarias y
Secundarias.
Primarias: Consisten básicamente en información de campo a base de
encuestas.
Secundarias: Toda la información recopilada en base a información escrita
existente.
3. Diseño de la recopilación y tratamiento estadístico de los datos, es decir
diseñar la forma de las encuestas y la manera de obtener la información
escrita.
4. Procesamiento y análisis de los datos.
5. Informe.
Procedimiento de muestreo y determinación del tamaño de la
muestra:
Existen dos tipos generales de muestreo, el probabilístico y el no probabilístico,
en el primero cada uno de los elementos de la muestra tiene la misma
probabilidad de ser entrevistado y en el no probabilístico la posibilidad no es
igual para todos los elementos del espacio maestral.
Un estudio de mercado siempre está enfocado a investigar ciertas
características, no es una encuesta general sobre cierto producto, más bien es
una serie de preguntas enfocadas a obtener ciertos datos de ese producto.
Para calcular el tamaño de la muestra se deben tomar en cuenta alguna de sus
propiedades y el error máximo que se permitirá en los resultados, para el
cálculo de n (tamaño de la muestra) se puede emplear la siguiente fórmula:
n = Z 2a 2 /E 2
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 23
Donde:
n: Tamaño de la muestra.
Z: Nivel de confianza deseado, el cual acepta que sea del 95% en la
mayoría de las investigaciones, su valor se obtiene de la tabla de
probabilidades de una distribución normal.(ver figura 7.0)
a Desviación estándar, que puede calcularse por criterio, por referencia a
otros estudios o mediante una prueba piloto.
E: Error, o diferencia máxima permitido entre la media muestra y la media
de la población que se está dispuesto a aceptar en el nivel de confianza fijado.
La mayor dificultad al determinar el tamaño de la muestra necesaria para
estimar la media de la población consiste en calcular la desviación estándar de
la población; después de todo, si tuviéramos un conocimiento completo sobre la
población, no habría necesidad de realizar una investigación sobre sus
parámetros estadísticos. Si no podemos confiar en los trabajos anteriores, para
calcular la desviación estándar de la población, las alternativas incluyen el juicio
o el empleo de estudios exploratorios con muestras pequeñas para conocer su
valor.
Si lo preferimos, podemos abordar este mismo tipo de problema desde el punto
de vista del "error permisible relativo" en vez del "error absoluto". En este caso
la desviación estándar "<j" y el error permisible "E" se expresan en función de su
porcentaje de la media verdadera de la población connotada como "a". La
ecuación más apropiada en este caso se parece a la que acabamos de
presentar y será:
n = Z2(a/ j i )2 / (E/fx)2 ,
o bien:
n = Z2v2/e2,
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 24
<I¡¡1& »c
Donde:
n: Tamaño de la muestra.
Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal
que producirá el nivel deseado de confianza.
a Desviación estándar de la población (conocida o estimada a partir de
estudios anteriores).
(j,: Media de la población.
v: Coeficiente de variación.
E: Error, o diferencia máxima entre la media muestra y la media de la
población que estamos dispuestos a aceptar en el nivel de confianza que
hemos indicado.
e: Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media
poblacional.
El valor que corresponde a la variable aleatoria "Z" se determinará de acuerdo
con el grado de confianza que convenga aplicar al caso, a través del siguiente
despeje:
Z2 = ne2 /v2 ,
Nivel de confianza {%) 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99
Valor aplicable de "z" 1.645 1.695 1.75 1.81 1.88 1.96 2.055 2.17 2.33 2.575
Fig. 3.2. Relación del nivel de confianza y del parámetro "Z"
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 25
1.5.2. Método Residual, Estático y Dinámico:
El método Residual nos muestra que es posible encontrar el valor de un
elemento dentro de su contexto integral determinando su valor de uso o cambio
del conjunto considerando los costos propios del mismo. Si se desconoce el
valor de cambio de un elemento perteneciente a un conjunto entendido como
unidad económicamente divisible, éste puede determinarse a través de la
reducción del valor de cambio o de uso asociado con dicha unidad, hecha con
los costos netos de reposición de los componentes restantes de la misma.
"Al hablar del valor de una unidad económicamente divisible nos referimos al
correspondiente por su mayor y mejor uso en condiciones de bajo riesgo, sea
éste valor de uso o valor de cambio".
Este método es empleado principalmente para estimar el valor de los predios de
bienes inmuebles, pues los bienes inmuebles son considerados como la unión
de un terreno o solar, edificaciones o construcciones, instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias, y a todos éstos, menos al
terreno, se les puede establecer un costo neto de reposición específico; aunque
también puede ser utilizado en la valuación de derechos o de otro tipo de
bienes.
"Pragmáticamente, el método consiste en establecer, antes de todo, el valor de
uso o el valor de cambio que le corresponde a la unidad completa, en la que el
bien que quiere valuarse es parte; por separado se determinarán los costos
netos de reposición de los demás componentes y se adicionarán; y
posteriormente, esta suma será restada del valor de la unidad económicamente
divisible, con lo cual se estará estableciendo el "valor residual" que le
corresponderá al bien que se valúa."
El valor de cambio proviene de la indagación que se efectúe en el mercado
propio de los bienes similares o idénticos al que pertenezca la unidad
económicamente divisible, considerando que cuando se trate de bienes
similares se incluirá el proceso de homologación respectivo; por su parte, el
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 26
valor de uso se determinará mediante la capitalización de los beneficios que la
mencionada unidad genere realmente. (Capitalización de rentas).
Es decir utilizaremos mercadeo, que generalmente aplicaremos la
Homologación y capitalización de rentas.
Resulta importante señalar que, cuando el método parta del valor de cambio
recibirá el nombre de "residual estático", pero cuando se aplique con el valor
de uso se llamará "residual dinámico". No obstante, debe tenerse presente
que la metodología será "estática" cuando no se considere el valor del dinero en
el tiempo, y cuando sí se haga será "dinámica", por tanto puede decirse que, al
contrario del residual estático, el dinámico aplica una visión financiera.
Al decir que la perspectiva estática de la metodología considerará que el terreno
ya es parte de la unidad en estado nuevo, simplemente se quiere decir que, al
valor de cambio de la misma, fundamentado en la indagación de mercado
correspondiente, se restarán los costos de reposición nuevo de las
edificaciones o construcciones, de las instalaciones especiales, de los
elementos accesorios y de las obras complementarias que deberían existir para
dar lugar a la unidad económicamente divisible terminada en estado nuevo
como se ha dicho, además de las comisiones y utilidades derivadas de la
percepción equivalente al valor de cambio referido, así como también los gastos
inherentes de los costos que reciben el nombre de "indirectos". Esto puede
expresarse de la siguiente manera:
V.C.xterreno = V .C . — C.R.N.c,ie,ea,oc— C. y U. — I.
o bien:
V.C.xterreno = V .U . — C.R.N.c,ie,ea,oc- C. y U. - I.
donde:
V.C.xterreno: Valor de cambio del terreno por valuar.
V .C: Valor de cambio de la unidad económicamente divisible.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 27
V.U.: Valor de uso de la unidad económicamente divisible.
C.R.N.c,¡e,ea,oc: Costos de reposición nuevo de las construcciones, instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble.
C. y U. Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o de uso.
I. Indirectos de los costos de reposición nuevo.
Por su parte, la forma dinámica del método residual es un procedimiento
análogo al seguido en el análisis de un negocio en marcha de tipo inmobiliario,
en el que se establecerá que el valor del predio es igual al valor presente neto
de los flujos de efectivo neto que se formulen, deflactados a través de la tasa de
productividad o tasa de interés que seleccione el tomador de decisiones
(valuador). Para ello se tomará en cuenta que el terreno será complementado
paulatinamente por las edificaciones o construcciones, por las instalaciones
especiales, por los elementos accesorios y por las obras complementarias,
incurriendo así en erogaciones al paso del tiempo que corresponderán a los
costos de reposición nuevo de estos elementos y, por supuesto, también a sus
indirectos; así mismo y paralelamente, se fijarán como ingresos o beneficios
periódicos las cantidades que se establezcan equivalentemente al valor de
cambio o de uso, según considere el estudio, de la unidad económicamente
divisible, menos las comisiones y utilidades que procedan de estas
percepciones.
Sobre la forma dinámica, resta decir que la formulación de los flujos de efectivo
neto se hará a partir de la diferencia que se aplique en instantes determinados
al paso del tiempo de los ingresos o beneficios, menos las comisiones y
utilidades de éstos, menos los costos de reposición nuevo de los complementos
del terreno, menos sus indirectos respectivos. Lo anterior puede definirse con
las expresiones siguientes:
n
V.C.xterreno= I ( 1+T .P . ) - j ( V . C . j - C.R.N.j(c,ie,ea )oc)- C . y U . j - l.j) j=1
o bien: n
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 28
V.C.xterreno= I ( 1+T .P . ) - j ( V . U . j - C.R.N.j(c,ie,ea,oc)- C . y U . J - I.j) j=l
donde:
V.C.xterreno: Valor de cambio del terreno por valuar. T.P. Tasa de productividad o de interés de deflactación de los flujos de efectivo neto. V.C.J: Valor de cambio de la unidad económicamente divisible en el j-ésimo instante. V.U.J: Valor de uso de la unidad económicamente divisible en el j-ésimo instante. C.R.N.j(c,ie,ea,oc): Costos de reposición nuevo de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del
inmueble en el j-ésimo instante.
C. y U.j Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o de uso
aplicables en el j-ésimo instante.
I.j Indirectos de los costos de reposición nuevo correspondientes al j-ésimo
instante.
n: Total de periodos analizados en el método.
Es importante la tasa de interés de deflactación que sea elegida, pues si los
flujos de efectivo neto se formulan en términos de unidades monetarias
constantes de la fecha en que se valúa, lo cual es lo recomendable, la tasa de
interés o de productividad que deberá aplicarse será de tipo "real"; si por el
contrario, fueran formulados mediante unidades monetarias corrientes,
entonces se deflactarán con tasas de productividad o de interés de tipo
"nominal".
1.5.3. Tasa de Rentabilidad Inmediata (TRI)
Se refiere a el momento óptimo para la entrada en operación de un proyecto
cuyos beneficios son crecientes en el tiempo es el primer año en que la TRI es
igual o mayor que el costo de capital(tasa social de descuento ó trema). Habrá
que considerar únicamente el Flujo de Efectivo Neto del primer año en que éste
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 29
sea positivo, determinándose esta tasa a través del cociente que resulte de
dividir dicho Flujo de Efectivo Neto positivo entre la sumatoria del valor presente
de cada uno de los Costos (Flujos de Efectivo Neto negativos) del proyecto,
esto es:
n
TRIi = Bk (l+i)-k/ [Co + S Ct (l+iXl t=i
1.5.4. Método del Valor Presente:
El método del valor presente es uno de los criterios económicos mas
ampliamente utilizados en lo proyectos de inversión. Este consiste en
determinar la equivalencia en el tiempo cero de los flujos de efectivo futuros que
genera un proyecto y comparar esta equivalencia con el desembolso inicial
Cuando esta equivalencia es mayor que el desembolso inicial, entonces es
recomendable, que el proyecto sea aceptado.
Para entender su conceptualización, y también posteriormente el de Tasa
Interna de Retomo, consideremos el siguiente esquema mostrado en la figura
3.3, que recibe el nombre de Diagrama de Flujo de Efectivo, en el cual se
representan, como su nombre lo indica, los flujos de efectivo para una inversión.
F f
a 1 2 3 n
p
Fig. 3.3. Diagrama de flujo de efectivo.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 30
C111& iic
La formula utilizada para evaluar el valor presente es la siguiente:
n
VNP = So + I St
t=1 (1 + 0*
Donde:
Vpn= valor presente neto
S= Inversión inicial.
St= Flujo de efectivo neto del periodo t
n= Numero de periodos de vida del proyecto
i= Tasa de recuperación mínima atractiva.
En otras palabras lo podemos explicar como la determinación u obtención de
los flujos netos de efectivo y actualizarlos en un tiempo determinado a través de
una tasa de interés, restándole la inversión inicial, lo cual quedaría así: Fig. 3.4.
VPN = - P + FENj + FEN2 + FEN2
(1 + i)1 (1 + i)2 (1 + i)2
Fig. 3.4. Diagrama de Flujo de Efectivo.
Se considerará que la inversión es rentable si el Valor Presente Neto (VPN)
tiene un valor positivo, y en caso contrario será no rentable; por lo que se
deduce entonces que el resultado que se obtiene refleja si el proyecto será
capaz de generar utilidades o pérdidas respectivamente.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 31
Como conclusiones respecto a este método podemos observar:
1. Considera el valor del dinero en el tiempo mediante la aplicación de
la teoría del interés.
2. Determina si la operación es aceptable o no solo al aplicar lo
siguiente: si VPN> ó = 0 es positiva en cambio si VPN< 0 .
3. Tiene solución única por cada tasa de interés que se aplique.
4. Su valor depende de la tasa aplicada.
Para calcular el VPN se utiliza el costo de capital o la Tasa Mínima aceptable de
rendimiento TMAR O TREMA (tasa de recuperación mínima aceptable.)
Interpretación del VPN:
El VPN es positivo sólo si el monto de inversión es menor a la equivalencia en
el periodo inicial del valor total de los flujos netos futuros del proyecto. Cuando
se está analizando un proyecto individual, el criterio de decisión aplicable al
VAN indica que es rentable si el valor presente del flujo de beneficios es mayor
que el valor presente del flujo de costos. En otras palabras, es conveniente
realizar un proyecto si el VPN es positivo.
VPN> 0, Se acepta el proyecto
VPN = 0, Se mantiene el valor de la riqueza (el proyecto cubre todos los costos
de oportunidad)
VPN < 0, Se rechaza el proyecto
Cuando se tienen varias inversiones independientes el criterio de decisión es
realizar aquellas cuyo VPN es mayor que cero y rechazar las que tengan un
VPN menor a cero.
Cuando se tienen dos o más proyectos con VPN positivo, pero sólo puede
hacerse uno de ellos, se trata de inversiones mutuamente excluyentes, en cuyo
caso se recomienda hacer el que tenga el VPN más alto.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Pánina Nln 3?
C l l l l > ITC
El VPN de un proyecto tiene diversas interpretaciones, entre las cuales
destacan:
El valor presente es la cantidad máxima que podría pagar un inversionista por la
oportunidad de realizar la inversión sin perjudicar su posición financiera.
El VPN representa la variación en la riqueza o bienestar del dueño del proyecto.
Cuando el VPN es positivo, representa la utilidad del proyecto en el momento
de la inversión. Esta utilidad no es reconocida para efectos contables.
Es el monto que el promotor podría pagar en exceso por el proyecto (margen de
error en los cálculos de las inversiones) y recuperar su inversión a la tasa
deseada.
Cuando el VPN calculado a la tasa del crédito es negativo, representa el monto
del proyecto que no puede ser financiado con crédito.
1.5.6. Método de la Tasa Interna de Rendimiento TIR:
Se ha definido a un proyecto como la fuente de costos y beneficios durante un
periodo de tiempo. Generalmente se debe desembolsar cierta cantidad en el
presente para tener derecho al flujo de beneficios netos futuros, los que,
idealmente, redituarán en un cierto porcentaje por sobre el monto de la
inversión inicial. Esta tasa es un indicador de rentabilidad ampliamente utilizado.
Técnicamente se define como aquella tasa de descuento que hace que el VPN
sea igual a cero. En la figura 3.5 se puede observar que si se gráfica el VPN
como una función de r, la TIR corresponde al punto en donde la curva
intercepta al eje horizontal.
Anq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 33
Figura 3.5. Relación entre VPN y TIR
Con este método es necesario calcular la tasa de interés, (i) que satisface la
ecuación (fig. 3.5.) y compararla con la tasa de recuperación mínima atractiva
(TREMA).Cuando " i " sea mayor que TREMA, conviene que el proyecto sea
emprendido.
La fórmula para calcular la TIR es:
VPN =-lo + V - A z í L =0 t í (i+Ti;?)'
en donde:
lo = inversión en el periodo cero
Bt = beneficios totales en el periodo t
Ct = costos totales en el periodo t
TIR = tasa interna de rendimiento
n = periodos de vida útil
r =Tasa de recuperación mínima aceptable. (TREMA)
La TIR se calcula de la siguiente manera: después de obtener el VPN con
determinada tasa de descuento, se prueban diferentes valores de r en la
ecuación hasta que el VPN sea igual a cero. También se pueden encontrar, por
prueba y error, los valores de "r" para los cuales el VPN es positivo y muy
pequeño, o negativo y muy cercano a cero, e interpolar linealmente entre ellos
para obtener la TIR. Existen programas para computadora que entre sus
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 34
ire
funciones financieras incluyen el cálculo de la TIR, requiriendo únicamente el
flujo del proyecto.
Cuando los flujos del proyecto cambian de signo sólo una vez, es decir, hay uno
o varios flujos de efectivo negativos seguidos de flujos netos positivos como se
ilustra en la figura 3.6 a, existe una única TIR. Cuando existen varios cambios
de signo en los flujos netos del proyecto, como se ilustra en la figura 3.6 b,
aparece el fenómeno de las múltiples TIR. Esto se debe a que
matemáticamente el cálculo de la TIR equivale a obtener la raíz de una
ecuación de grado "n". Así, puede suceder que para una misma inversión no
exista una sola TIR, sólo haya una TIR positiva en el dominio de los números
reales, o que se presente más de una TIR positiva, tantas como cambios de
signos se presenten en los flujos. La ecuación de grado "n" puede obtenerse de
la siguiente forma:
VPN = FCNn + FCN, l + TIR - + . .+ -
FCN„ (l + IJRy
( a ) ( b )
Figura 3.6 Múltiple TIR
Algunas definiciones3:
• Es la tasa que iguala la suma de los flujos descontados a la inversión
inicial.
• Esta definida como la tasa de interés que reduce a cero el valor
presente, el valor futuro, o el valor anual equivalente de una serie de
ingreso y egresos.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 35
• La tasa promedio por periodo (generalmente anual) que se obtiene
debido al proyecto.
TIR= I I1-E1 -li=0
npnnf-
1.5.7. Criterio de decisión Relación Beneficio - Costo (B/C)
Para un proyecto individual, el criterio de decisión es realizarlo si la TIR es
mayor que el costo de oportunidad de los recursos con que se ejecutó la
inversión; si es más baja, se recomienda no hacerlo. En caso en que la TIR sea
igual a la tasa de descuento utilizada, significa que el inversionista estaría
indiferente entre ejecutar o no el proyecto.
Criterio de decisión:
TIR > r Se acepta el proyecto
TIR = r Indiferente entre hacer o no el proyecto
TIR < r Se rechaza el proyecto
Cuando se están evaluando dos o más inversiones independientes, y sus flujos
se comportan de manera "normal", es decir, con un sólo cambio de signo, es
conveniente aceptar aquellas inversiones con TIR > r.
Criterio de decisión
Resumiendo, este criterio consiste en calcular el valor presente de los
beneficios del proyecto y dividirlo entre el valor presente de los costos,
utilizando el costo de oportunidad de los fondos como la tasa de descuento
relevante. Debido a que para que un proyecto sea rentable, los beneficios
deben ser mayores a los costos en valor presente, se puede concluir que
aquellos proyectos con una relación B/C mayor a 1 deben ser aceptados. Este
criterio también es conocido como "índice de valor presente".
Análisis y Evaluación de proyectos de inversión. Raul Coss Bu.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 36
Bajo este criterio, un proyecto individual se acepta si su relación beneficio-costo
es mayor a 1. Si se trata de varios proyectos, el criterio es aceptar aquellos con
mayor razón beneficio-costo, siempre que ésta sea mayor a 1.
1.6. Entorno de la Inversión en Sonora
Desarrollo Económico
Agricultura
Esta actividad se desarrolla principalmente en la Costa de Hermosillo, mediante
el uso de riego por bombeo; sistema que actualmente enfrenta limitantes para
los cultivos que demandan un mayor volumen de agua, particularmente el trigo,
que ha sido el cultivo predominante.
Industria
Esta actividad ha tenido un desarrollo importante, a partir de la década de los
ochenta principalmente por las inversiones en la industria automotriz aunado al
desarrollo experimentado por la industria maquiladora, siendo estas las ramas
que absorben el mayor número de personas. Dentro de las actividades que
abarca la industria sobresalen la automotriz, alimenticia, eléctrica, textil y
cementera.
En Hermosillo se localizan 12 parques industriales que cuentan con 111
empresas manufactureras. Se localizan también aquí 27 de las 50 principales
empresas del Estado de acuerdo al número de empleados registrados.
Comercio y Servicios
Existen en el municipio 6,813 establecimientos de carácter comercial y de
servicios; de los cuales 2,394 corresponden a giros comerciales y el resto 4,419
a servicios. Entre los giros comerciales se encuentran abarrotes, zapaterías,
mueblerías, papelerías, farmacias, expendios de cerveza, etc.
En los últimos años se han instalado importantes centros comerciales de origen
nacional y extranjero.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 37
Referente a los servicios con que cuenta el municipio, existe un importante
número de restaurantes, hoteles, prestadores de servicios profesionales y
técnicos, educativos, investigación, de asistencia social, esparcimiento,
culturales, recreativos y deportivos; así como los relacionados con las
actividades agrícola, ganadera, de la construcción, transporte y sector
construcción, transporte y sector financieros, entre otros.
Razones de inversión en Sonora4:
1)
2}
3)
4)
5)
6)
7)
disponibilidad de mano de obra
Edad promedio: 23 años. 39 Universidades, e Institutos Tecnológicos 31 escuelas técnicas.
Ubicación:
Frontera con Arizona (Uno de los estados de mayor crecimiento en EU), Frontera con California (La primera economía de EU). Acceso Natural a! Océano Pacifico. Corredor Industrial Estratégico.
Infraestructura de Nivel Mundial:
4 aeropuertos internacionales. 190 aeródromos, 1 puerto de altura. 6 puertos fronterizos con EU.
Vinculación con centros de investigación de alto nivel:
8 centros de investigación tecnológica. Más de 248 proyectos anuales.
Dinámico ambiente de negocios:
$870 millones de dólares invertidos en el 2000 $2000 millones de dólares de inversión al sector automotriz en el 2005. $5,495 millones de dólares en exportaciones.
Crecimiento de la industria de proveeduría:
2 exposiciones anuales de insumes. 2 exposiciones anuales de comercio. 4 programas de desarroiio de proveedores. 3 programas de modernización tecnológica.
Liderazgo Nacional en sectores productivos:
Proyecto automotriz más grande en Latinoamérica #1 en producción de Oro, Cobre, Wolastonita, Grafito Molibdeno. #1 en producción de trigo, algodón, sandia, uva, y espárragos #1 en exportación de carne de puerco a Asia. #1 en pesca a nivel nacional.
Fuentes: SEC (sub. Secretaria de coordinación y polftica educativa) Empleosonora.com.mx
Árq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 38
<IÍI1& «C
1.7. Antecedentes del Contexto de la Vivienda en Hermosillo.
Localización del proyecto:
El Estado de Sonora se localiza al noroeste del país, limita al norte con los
Estados Unidos de América, al sur con el estado Sinaloa, al este con el Estado
Chihuahua y al oeste con el estado de Baja California Norte. La capital del
Estado es la ciudad de Hermosillo, en la cual se centra el proyecto objeto del
presente estudio; Hermosillo se encuentra en el centro del estado, esta
ubicación le permite tener fácil acceso a la frontera con Estados Unidos, a sólo
276 Km , de su frontera y a 574 Km. de Phoenix, Az. y 382 Km. de Tucson, Az
Se comunica hacia la cuenca del pacífico a través del Puerto de Guaymas y a
sus estados vecinos de: Sinaloa, Chihuahua y Baja California.
Cuenta con una población de 625,000 habitantes (INEGI).
Figura 2.1 localización del proyecto
Arq Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 39
Posee una superficie 14,880.2 kilómetros cuadrados que significa 8.02 por
ciento del total estatal; y una densidad de población de 41.0 habitantes por
kilómetro cuadrado.
Hermosillo en datos:
Tasa de crecimiento demográfico anual: 2.9 %
Población con más de un salario mínimo: 262,640
Instituciones Bancarias: 55(21 son matrices)
Casas de bolsa: 7
Casas de Cambio: 12
Empresas Industriales Manufactureras: 1700
Establecimientos Comerciales: 4800
Desarrollo y Crecimiento Urbano en la Ciudad.
La ciudad de aproximadamente un millón de habitantes, presenta actualmente
una etapa de desarrollo, crecimiento y globalización. El desarrollo de la vivienda
en el Estado y principalmente en Hermosillo, a tenido un incremento
verdaderamente importante, se han desarrollado Fraccionamientos para todos
los niveles sociales y presupuestos: económico, medio y Residencial. Gran
parte de esta demanda de desarrollo surge a partir del año 2005 en
consecuencia de la instalación de la planta Ford Motor Company, en el año
2003, lo que trajo un incremento en la población laboral y por ello una mayor
demanda de vivienda.
Las inversiones en Hermosillo con motivo de la ampliación de la planta Ford,
son significativas pues en esta ciudad se establecen ya las plantas que
fabricarán partes y componentes para la armadora automotriz. Se construye un
nuevo parque industrial. Vialidades, desarrollo de una cadena de proveedores
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 40
de servicio, construcción, apoyos logísticos. Al mismo tiempo, la ciudad recibe
inversiones del Gobierno federal a fin de hacer más eficientes las vías de
comunicación urbanas y construir los bulevares y puentes de acceso y paso
específicos para abasto y servicio de los parques.
Hermosillo también es destino de inversiones de manera importante en el
desarrollo inmobiliario habitacional. El crecimiento de la ciudad responde ahora
a un plan de desarrollo que ha permitido un mejor orden en la construcción de
vivienda que en todos los puntos cardinales se define en colonias y casas de
todos los tipos y precios. La construcción se beneficia en la obra industrial, en
las vialidades y en vivienda generando importante derrama y empleo.
Este desarrollo abarca cientos de Fraccionamientos nuevos en la ciudad
distribuidos principalmente en los 2 polos de mayor concentración de la
población y situados estratégicamente en el sector norte de la ciudad a lo largo
de avenidas principales y al oriente sobre la avenida Colosio, la cual también
representa un crecimiento comercial importante, los 2 polos restantes Sur y
Este; presentan, aunque en menor proporción un incremento en el desarrollo de
vivienda.
Según el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Hermosillo (PMDUH) 2000-
2003 las Reservas Territoriales son: "Las áreas futuras que ocupará la ciudad
en el corto y mediano plazo, las que se clasifican en habitacionales e
industriales". Se describe la clasificación de reservas para uso habitacional y
reservas para uso industrial además de identificar las áreas de reserva
"condicionadas". No se encuentran datos en relación a la reserva territorial con
que cuenta el municipio. Este último, es un grave problema para los solicitantes
de tierra de uso habitacional y también para los estudiosos del tema que se
interesan en conocer la cifra para efectos de análisis. El PMDUH señala como
área crecimiento en corto plazo, señala que la demarcación de reservas está
condicionada por la factibilidad de dotación de agua potable y que las áreas que
tienen muchas probabilidades de urbanización son:
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 41
^ ^ ^ & ITC
1) La periferia rural-urbana del oriente de la ciudad.
2) El bulevar Progreso al Norte de la ciudad.
3) Los suelos colindantes al Parque Industrial en el sureste de la ciudad.
4) Los cerros del Bachoco al Nororiente de la ciudad.
Aunque Existe la voluntad de evitar en lo posible los asentamientos humanos
irregulares, debido al crecimiento de la población que ha emigrado a esta
capital en busca de oportunidades, este se sigue dando en la periferia de la
misma. Muy recientemente, a principios del 2002, se registraron varios
desalojos en diferentes invasiones, de un amplio sector del Boulevard Progreso
al norte de la ciudad. Luego de cinco años de posesión de las 350 familias
ubicadas irregularmente en una superficie de 8.5 hectáreas, el Gobierno
Municipal medió entre éstos y la Unión de Propietarios de Predios Invadidos
para llegar al acuerdo de la compra-venta y posteriormente proceder a la
regularización. Es importante mencionar que existe la apertura de más de 500
hectáreas en este lugar para usos comerciales, industriales y de servicios,
viviendas y vialidades secundarias con una inversión de 50 millones de pesos
aportados por el Ayuntamiento, Gobierno del Estado y desarrolladoras
inmobiliarios. Actualmente se habla de la existencia de 30 invasiones, las
cuales están en su mayoría, en el norte de la ciudad.
El espacio físico que ocupa la mancha urbana de 13,991.607 has. ha
concentrado los diversos giros de la actividad económica, agropecuaria,
industrial y comercial. También es un importante centro de servicios regionales,
con influencia en todo el estado y la región noroeste del país. Destaca así la
localización de empresas financieras, de comunicaciones y del sector público,
convirtiendo a la ciudad en polo de desarrollo económico del noroeste.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 42
Infraestructura del desarrollo a analizar:
Se analizará un terreno y proyecto a ubicar en una zona considerada, por su
ubicación dentro de la ciudad como Residencial o Residencial plus de acuerdo
a las normas de SHF; y se encuentra al norte de la ciudad, muy cerca de zona
Comercial y Hotelera.
Mas adelante se presenta las generalidades del objeto de estudio en cuanto a
su entorno y consideraciones necesarias de análisis, ya que la zona es
considerada altamente rentable, como parte importante del desarrollo de este
ejercicio es necesario comprobar si realmente resulta así; y que factores son
determinantes o influyen positiva o negativamente para la realizar tal inversión,
así como que factores si fuera el caso determinan su valor.
Lomas del Country: Es un Desarrollo Habitacional ubicado al noreste de la
ciudad de Hermosillo, que contempla una superficie de 52,741 m2, donde se
desarrollará el fraccionamiento dentro del cual se tiene destinado a la
edificación de 129 viviendas clasificadas en tres modelos; el resto a
equipamiento urbano, avenidas, áreas verdes y jardines, Casa Club y vialidades
interiores.
Características de la zona: La zona representa por su ubicación gran plusvalía,
ya que se encuentra situada cerca de vialidades importantes que comunican a
toda la ciudad y con acceso a centros comerciales, bancos restaurantes, zona
hotelera; escuelas. Al noroeste de la ciudad
Vialidades Internas:
Está proyectado para manejarse vialidades para movimiento interno de
vehículos y una avenida para acceso principal.
Espacios: Avenidas peatonales con árboles, Casa club; Gimnasio y Palapa;
Áreas verde; Fuentes y jardines; Edificio de Administración; edificio de servicio
y Edificio de mantenimiento; barda perimetral y caseta de vigilancia.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 43
I fC
Lotificación: Se disponen de lotes de carácter comercial con una superficie de
696.41 m2; lotes tipo para vivienda de 220.00 m2 hasta 330.00 m2
Con las siguientes medidas y cohndancias-
Al norte: En línea quebrada 125,377;49,959;109,660 y 60.860 m con propiedad
particular y avenida Veracruz.
Al sur: En línea quebrada 23 520 y 265.347 m con propiedad particular.
Al Este. En línea quebrada 21.150; 1.382; 11.205 y 115.832,metros con
fraccionamiento lomas pitic.
Al Oeste: En 191 424 m con propiedad particular.
Instalaciones:
Se contará con los siguientes servicios Cisterna, drenaje y alcantarillado
Sanitario; red de agua potable; electrificación y Alumbrado
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 44
<s Capitulo 2. Análisis de la problemática
2.1. Introducción:
Actualmente es común la utilización de créditos puente para el fmanciamiento
de desarrollos habitacionales enfocados a los diferentes tipos de vivienda ;
dado que este sector representa un buen mercado para el inversionista en
general, se ha propiciado una gran oferta de desarrollos en la Ciudad, aunado a
que también existe una gran demanda, Según estudios recientes esta demanda
ha ido a la baja ya que la sobreoferta y la actual crisis económica tiene detenido
este importante sector de la economía; lo que representa para el sector
financiero una grave amenaza sobre la garantía de pago de lo financiado; por
ello se deben reforzar las medidas existentes en la autorización de los créditos.
2.1.1. Análisis comparativo de los criterios utilizados para aprobación de créditos en algunas instituciones financieras.
Esquema Financiamiento 1(Banamex):
Financiamiento para construcción de vivienda, hasta por el 70% del valor de
venta del proyecto en vivienda económica y 65% en media y residencial. Límite
máximo hasta USD $20MM por cliente.
Plazo del Crédito: hasta 24 meses en vivienda económica y hasta 36 en media
y residencial. Garantía Hipotecaria en primer lugar, sobre el terreno del
proyecto, el cual deberá ser aportado por el desarrollador. El paquete integral
incluye el Crédito Puente así como líneas de crédito complementarias de
Prepuente, Anticipo y Liquidación.
Forma de disposición:
Ventaja Competitiva: Respuesta ágil y oportuna sobre la viabilidad crediticia del
Cliente y del Proyecto. Reducir hasta en un 50% el costo de financiamiento de
sus proyectos.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 45
<3
Requisitos:
Desarrolladores de vivienda económica, media y residencial.
Experiencia mínima de Sanos, en el sector, plaza y proyecto de escala
semejante.
Evaluación crediticia de la empresa y dictamen de factibilidad técnica.
Probada capacidad de comercialización de sus productos.
Esquema Financiamiento 2(Scotiabank):
El Crédito Puente de este banco está enfocado a proyectos de vivienda media
y residencial
El financiamiento es otorgado a proyectos ubicados en la Ciudad de México,
Guadalajara y Monterrey
Se realiza una evaluación técnica y financiera de cada proyecto para determinar
monto, plazo, comisiones y condiciones de cada crédito
Plazo de hasta 24 meses para proyectos horizontales y 30 meses para
verticales
Fondeo limitado de sobre costo pre-aprobado
Experiencia exitosa en proyectos similares al que se busca financiar.
Requisitos
Los inmuebles deben de cubrir los siguientes requisitos:
El terreno deberá estar bien ubicado y contar con el uso de suelo
correspondiente para vivienda. Las zonas conurbanas al terreno objeto del
desarrollo se deben encontrar en proceso de densificación con proyectos
similares y comparables. Deben existir servicios de infraestructura a pie de lote
o en una zona cercana al terreno objeto del desarrollo. Las construcciones
deberán tener una vida útil remanente de 30 años como mínimo. En términos
generales no se aceptan construcciones de madera, adobe o materiales que no
garanticen la durabilidad; Licencias permisos vigentes o en proceso de trámite
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Páaina No. 46
^SÍII& «c
Restricciones Inmuebles:
• Si el inmueble se encuentra mal ubicado
• Si existe algún problema de riesgo ambiental o que estén catalogados como
reserva territorial
• Sin uso de suelo correcto y/o adecuado
• Con carencia de servicios
• No considerados en el Plan de Desarrollo Urbano correspondiente
• Proyectos en los que el inmueble sobre el cual se realizará el desarrollo, se
haya adquirido mediante:
• Regularizaciones de la Tenencia de la Tierra efectuadas por CORETT,
CODEUR, FIDEUR y por la Dirección General de Regularización Territorial
(DGRT)
• Prescripción Positiva, In matriculación Administrativa, Comodato,
• Adjudicaciones dudosas (juicios llevados en rebeldía, sucesiones
testamentarias o in testamentarias)
• Donaciones (salvo que se cuente con el vo.bo. del Área Jurídica)
• Inmuebles sobre los que pese usufructo vitalicio, a menos que el
usufructuario lo transmita a quien tiene la nuda propiedad o renuncie a él a
favor de quien tiene la nuda propiedad.
Esquema de Financiamiento 3: HSBC
Esquema de financiamiento:
• Monto a financiar de acuerdo a las necesidades de cada proyecto. Con el
objetivo de reducir el riesgo proyecto, típicamente se financia hasta el
65% de la inversión total para el segmento de vivienda y para otros
proyectos ajenos al segmento vivienda que se encuentren en etapa de
operación o en marcha. Para los casos de etapa de construcción de otro
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 47
ITC
tipo de proyectos ajenos al segmento de vivienda, se apoya hasta un
máximo del 50% del valor total de inversión.
• Crédito en pesos o en moneda extranjera.
• Tasa de financiamiento competitiva (fija o variable).
• Opción de anticipo hasta el 20% de la línea autorizada.
• Ministraciones por avance de obra o avance financiero.
• Los pagos de capital se podrán adecuar a la generación de flujos de
efectivo de cada proyecto.
• Pagos de intereses mensuales o diferente periodicidad (por definir en la
revisión de cada caso).
• Estructuras de garantías establecidas caso por caso.
Proyectos objeto de financiamiento:
Vivienda de interés social, media, residencial y residencial plus.
Edificios de oficinas.
Centros comerciales.
Bodegas, parques y naves industriales.
Proyectos turísticos.
Reserva Territorial.
Proyectos de uso mixto.
Línea de crédito para desarrolladores con probada solidez financiera
mediante estados financieros.
Requisitos de Contratación:
Para revisar y en su caso otorgar previabilidad y continuar con el proceso
completo de autorización sobre cualquier solicitud de financiamiento
inmobiliario, se requiere la siguiente información:
• Solicitud de crédito: Para el caso de proyectos de vivienda, aplicará el
formato preestablecido para tales efectos, el cual se puede obtener con
algún ejecutivo de Financiamiento y Servicios Inmobiliarios. Ahora bien,
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 48
para el caso de otro tipo de proyecto, la solicitud del financiamiento se
deberá de presentar en papel membretado de la empresa solicitante, en
el cual se especifique monto, destino, plazo, gracia, garantías y/o avales
y, en su caso información adicional que se considere necesaria.
• Curriculum de las empresas participantes (promotor, constructor,
comercializador, operador) y/o socios con experiencia en desarrollo de
proyectos inmobiliarios.
• Memoria descriptiva del proyecto.
• Estudio de mercado específico.
• Escritura de la sociedad y título de propiedad del predio donde se
desarrollará el proyecto.
• Flujo de efectivo histórico (en su caso) y proyectado, en el cual se
incluyan los supuestos detallados respecto a: ingresos; precios;
absorciones; ocupaciones y tarifas (para proyectos hoteleros); así como
egresos de inversión; operativos; capital invertido, avances de obra,
ministraciones del financiamiento programadas e índices de cobertura de
intereses, de deuda y rentabilidad.
• Carta de autorización de investigación crediticia del futuro acreditado y
principales socios (hasta personas físicas).
• Contrato de arrendamiento, operación y/o comercialización (según sea el
caso).
• En caso de no contar con contratos de arrendamientos, integrar relación
de arrendatarios para propuestas de segmentos comerciales, industriales
o de edificio de oficinas en renta.
• Presupuesto de inversión total desglosado por partidas y conceptos
generales, conteniendo cuadro de orígenes y aplicaciones de recursos.
Apoyan cualquier tipo de construcción: Se apoya a desarrolladores de vivienda,
hoteles, oficinas, centros comerciales, naves industriales y proyectos mixtos.
Cuál es el plazo máximo de financiamiento: Puede ser máximo de 10 años, sin
embargo se analiza sobre la base de caso por caso.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Pánina Nln 4Q
<s ITC
2.1.1.1 .Cuadro comparat ivo:
M l fípcdeOtaaFimí yísancsr Psiodo Mtim
CreditoPuerte m, m y ¡ill iida tcomcay36
pHimÉiiide3años,e(ielsectof,
2a y pipío de escal
i i fníePÉiÉ ^ i i í de fio Especifica,
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24 mese!
proyectos
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Í E S las de vebEd del proyecto,EÉ(los
f m m de la empresa solcitsite.y
E É É S Técnicos y (fe C I É C É I deINoEspet
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seraciostaonite.
"Estos se describen con amplitud en el capitulo 3, referente a información requerida.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 50
Capitulo 3.Diagnóstico.
3.1. Identificación del problema:
A través del análisis y revisión de la documentación solicitada, se detectó como
afectan algunas omisiones al verificar la documentación para iniciar los
procedimientos en la evaluación del proyecto y aprobación del mismo, otro
elemento que se considera importante es la vigencia por parte de las instancias
reguladoras de proyecto ; llevar a cabo la supervisión de obra a través de las
dependencias involucradas y por último la aplicación de las diferentes
metodologías para el análisis de este proyecto específicamente; iniciamos con
la revisión de la documentación solicitada :
Documentación requerida:
Analizando los esquemas que presenta la sociedad Hipotecaria Nacional para
el otorgamiento de créditos puente para vivienda residencial y media podemos
resumir en una guía para la aprobación del producto, la siguiente
documentación. (Ver anexos)
a) Documentación minima que entrega el solicitante al promotor del negocio.
1. Solicitud de crédito (No. De registro SHF o Infonavit, según sea el caso.
2. Curriculum vitae de la empresa o de sus socios.
3. Memoria descriptiva del proyecto.
4. Proyecto de Comercialización.
5. Estudio de mercado
6. Título de propiedad del terreno donde se desarrollara el proyecto, el cual
deberá estar libre e gravamen y al corriente en sus contribuciones.
7. Flujo de efectivo proyectado por la vigencia de construcción y venta, el
cual deberá incluir los flujos que correspondan al desarrollador, costo
financiero del crédito puente.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 51
b) Documentación Técnica minima:
1. Licencia de uso de suelo y factibilidad de servicios
2. Licencia de construcción vigente
3. autorización de fraccionamiento(en su caso)
4. Autorización o permiso de ventas(en su caso)
5. Régimen de propiedad en condominio
6. Constancia e alineamiento y numero oficial proyecto
URBANIZACIÓN:
1. Plano de localización
2. Plano de lotificación y sembrado
3. Presupuesto de obra(por partidas y conceptos con precios unitarios
4. Especificaciones de la construcción
5. Programa de obra firmado por responsable
6. Reporte de pruebas de laboratorio de comparación de plataformas para
cimentación y vialidades.
EDIFICACIÓN:
1. Estudio de mecánica de suelo
2. Memoria de calculo estructural
3. Plano Arquitectónico de conjunto
4. planos arquitectónicos tipo
5. presupuesto de obra
6. Especificaciones de construcción
7. Programa de obra firmado por responsable
8. Reportes de pruebas de laboratorio de comparación, de plataformas
para cimentación y vialidades.
Notas: En forma paralela el promotor del negocio deberá solicitar buró de
crédito y proveedores.
Se espera el dictamen de viabilidad del proyecto del área asignada para ello.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 52
ITC
3.1.1. Costos y Presupuesto base (Ver Anexos).
A partir de estos datos iniciamos nuestro estudio de Factibilidad, en base a un
formato realizado con la normatividad que rige a las Instituciones por parte de
Sociedad hipotecaria Federal, y que vendría siendo una memoria descriptiva,
para la captura y check list de la información por parte de personal responsable
que avale dichos documentos.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Páaina No. 53
ITC
3.1.1.1. Memoria descriptiva:
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD MEMORIA DESCRIPTIVA
DATOS GENERALES D E L PROYECTO
No de solicitud
Destmo del Crédito
Plaza
Nombre del Acreditado
Nombre del Proyecto
Ubicación
Municipio
Estado
No de Viviendas
Tipo de Viviendas
Crédito Puente solicitado
Previabihdad Fin Inm HSBC
Chekhst Fin Iran HSBC
Descripción del Proyecto
009-001
Proyecto Residencial Habitacional
Hermosillo, S onora
Inmobiliaria " Habita" S A de C V
Burgos Pitic
Av Veracruz,Hermosino,Sonora
Hermosillo, Sonora
Sonora
129 Viviendas Residencial
Residencial
$48,700,000 00 M N
No se recibió previabihdad para el proyecto por el segmento de negocio
No se recibió para el proyecto por el segmento de negocio
Desarrollo para 129 Viviendas Tipo Residencial
BASE INFORMATIVA DEL TERRENO D E L PROYECTO DE DESARROLL
¡.1 Ubicación
Mhgonal de los Linderos
'laño Catastral o Deslinde
Configuración Topográfica fotografia Aerea
síúmero Oficial del Predio
Presentada
X
No Presentada
X
X
Comentarios de la información
Descrita en escrituras sin cuadro constructivo
Para verificar linderos y etapa del proyecto
N o se requiere por estar en zona urbana
No se requiere por estar en zona urbana
Copia certificada
2.2 Base Legal del Terreno
No Esentura del Terreno
Volumen
Fecha de la escritura
No Notaría y Ubicación
Notario
Motivo de la Esentura
Régimen del predio
Propietario
Superficie del Predio
Partida inscripción RPP
Sección
Fecha de Inscripción
Clave Catastral predio
Fecha de Estado del recibo
Superficie Catastral
839
16 de Junio de 1993
# 80,Herraosillo sSonora,México
Lie Rene Ramírez Buentello
Contrato de Compraventa
Copropiedad
Water Hussong Shuelke
Juan David Hussong Shuelke
5-20-98 hectáreas
Comentarios de la información
Se entrego copia con sello de copia autorizada
26
La escritura indica que según deslinde el predio tiene
una superficie de 46,615 269 m
5146597
Civil
24 Enero del 2006
ZP-100-015
5 Enero del 2006
46,303 48 m2
Copia simple del recibo H Ayuntamiento Ensenada
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 54
ITC
MEMOK1A n E S e W F t l V A
4.4 Vías de Acceso al proyecto
Nombre de la Vía
Blvd Feo Ensebio Kmo
Tipo
Pnmana
Sentidos
Dos
Carriles
No.
4
Transito
P M L
Transito
Tipo de pavimento
Concreto asfáltico
Distancia
al predio
100 m
Foto
No.
P transito (P) pesado, (M) Medio, (L) Ligero
Normas de vialidad
T IPO
Pnmana
Secundana
Local
Cerrada
Andador o pasaje
SeccMin
37mts
28mts
17mts
12mts
2mts
Sentidos
Dos
uno o dos
Dos
Dos
4.5 Contaminación en la Zona
No existe contaminación en la zona
Existe contaminación en la zona
Alta ( )
Regular ( )
Baja ( )
Tipo de Contaminación
Humos ( ) Producida por
Gases ( )
Ruidos ( )
Mal olor ( )
Coméntanos Ninguno
Fotografía No
( X )
( )
Basura
Canales de aguas negras
Establos
Industria
Vehículos automotores
Arq Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No 55
mmmsm-mmmnwA
5 CARACTERÍSTICAS D E L P R E D I O
5 1 Ubicación del Predio
„ MM m mam mm-
mmmmf
5 2 Descripción del Predio
Topografía
Terreno Plano
Poca Pendiente
Mucha Pendiente
Lomerío
Otros
Total
m2
52,142 25
52,142 25
Foto No Comentarios
Suelo
*Basurero
Agrícola
•Arcilloso
*Arenoso
Tepetate
*Roca
•Pantanoso
•Cavernas
Montañoso
Otros
Total
m2
52,142 27
52,142 27
Foto No Comentarios
Deposito residual donde la roca madre es Granito
* O . J - — l,*— 1 _ +™U„„ A « , a - . * « ^ - r t „ t » ™ ! , . ^ - — — 1 — * Se recomienda emplear losa con trabes de cimentación, también podra utilizarse zapata corrida de 0 60 de ancho y desplantada a 0 60 de profundidad, la superficie del terreno debe tener la pendiente nmecesana para evitar la acumulación de agua sobre la superficie
Arq Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No 56
^ ^ ^ ^ ^ ITC
MMOiMáUKSeSIKHVA
Instalaciones Especiales
Pía De Bombeo p/drenaje
Pta. De Bombeo p/riego
Pta De Bombeo p/agua potable
Acueducto
Gasoductos
Canales
Drenaje
Bordos
Líneas de alta tensión
Alumbrado
Líneas de baja tensión
Calles
Brechas
Tanques de agua
Represas
Arroyos
Urbanización y/ó invasiones
Otros
Ubicación en el Predio
N/aplica
N/aplica
N/aplica
N/aplica
N/aplica
N/aplica
N/aplica
N'aplica
N/aphca
N/aplica
N/aplica
N/aplica
N/aplica
N/aplica
N/aplica
N/aplica
N/aplica
N/aplica
Foto No.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 57
ITC
ESTCJPIO »« FACTIBILlBAtt
DICTAMEN DE FACTIBILIDAD DE SERVICIOS DEL PROYECTO
6.1 Agua Potable
Organismo Operador que emite la factibiiidad
No. Oficio
Fecha de factibilidad
Abastecimiento en Lts/seg para el desarrollo
Otorgó factibilidad
Opinión del O. Operador del servicio al Desarrollo
Conclusiones
AGUAHH DE HERMOSILLO
DG-0143/06
03 de Febrero del 2006
No se determino Se estima de 4 5 1 s con dotación de 350 lt/Hab /día
SI C.P. Enrique Alfonso Martínez P.,Dlr.Gral. de AGUAHH DE Hillo. Se Detemuno como compromiso para el Organismo Operador,que como parte de las Instalaciones internas de cTvmenda, incluir un deposito o Tmaco con capacidad de
1,000 00 Itmedldor de 1/2" de diámetro, válvula check También dtgar instalada
Necesidad de ampliación de obras de cabeza No aplica
Distancia de conexión obras de cabeza al desarrollo No se especifica
Costo de obras de cabeza al desarrollo
Tiempo de ejecución de las Obras de cabeza
Fuentes alternas para abastecimiento
Tipo de infraestructura e instalaciones
Costo infraestructura de abastecimiento
Presentar croquis conexión de obras de cabeza
al desarrollo ó de la red colindante al predio
Foto No Punto de conexión de red ó
infraestructura actual municipal.
El O.Operador no requirió Inversiones para Obras de cabeza.
No aplica
No aplica
Derechos de Conexión Agua Potable y Alcantardlado
Anexo No 1
6.2 Drenaje Sanitario
Organismo Operador que emite la factibilidad
No Oficio
Fecha de factibilidad
Otorgó factibilidad
Conclusiones
AGUAHH DE HERMOSILLO
03 de Febrero del 2006
03 de Febrero dd 2006
Si C.P. Enrique Alfonso Martinez P.,Dir.Gral. de AGUAHH DE Hillo.
Opinión del O. Operador del servicio al Desarrollo Desacrga de Aguas Pluviales independientemente de la descaiga sanitaria
Necesidad ampliación de infraestructura de drenaje No aplica
Distancia conexión del desarrollo a la infraestructura No aplica
Costo obras desarrollo a iniraestnictura Municipal No aplica
Tiempo de ejecución de infraestructura No aplica
Presentar croquis conexión del desarrollo a la No aplica
infraestructura municipal ó de la red colindante al predio
Foto No Punto de conexión de red ó No aplica
infraestructura actual municipal
Tipo de Tratamiento alternativo No aplica
Costo de planta de tratamiento en el desarrollo No se especifica.
Costo del equipamiento y bombeo No se especifica.
Costo infraestructura de abastecimiento No aplica
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 58
ISTUMO DE FACTIBHJDA» MmmmA^wmmrrwA
63 Energía Eléctrica Conclusioneí.
Organismo Operador que emite la factibilidad CFE Division Distabnaon Noroeste-Zona Hennosillo
No Oficio P1201/2005
Fecha de factibihdad 01 DE AGOSTO 2005
Otorgo factlbllldad Dictamino que existe factibUidad
Opinion del O Operador del servicio al Desarrollo Presentar sobcitud con datos básicos para la elaboración del Proyecto
de la red de Distribución
Acorde al Procedimiento para la Construcción de Obras para
terceros
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 59
ITC
DICTAMEN DK DESARROLLO URBANO
7.1 Licencia de Uso de Suelo
Dependencia que emite Dictamen ó licencia
No. Oficio
Fecha de Dictamen o Licencia
Otorgó Dictamen ó Licencia de Uso de Suelo
Factibilidad de Uso de Suelo
No. Oficio
Fecha de factibilidad de Uso de Suelo
Uso de Suelo autorizado
Coeficiente Ocupación de Suelo autorizado
Coeficiente Uso de Suelo autorizado
Conclusiones
Dirección General de Desarrollo Urbano y Obras Publicas
DUYOP/JQA/4195/2005
01 DE AGOSTO DEL 2005
Ratificación
Se ratifico la Licencia de Uso de suelo ,ya que el el Desarrollo ya
contaba con el Totorgada mediante oficio MASO/2781/93
dictamen de uso de suelo.
MASO/2 781/93
AÑO 2003 SEGÚN OFICIO CITADO
Habilacional
COS=0 65
CUS=1 30
7.2 Licencia Ambiental
Dependencia que emite licencia
No. Oficio
Fecha de Licencia
Otorgó Licencia ambiental
Conclusiones
Secretana de Desarrollo Urbano y Ecología
No
Es un requerimiento |iara obtener la Licencia de Uso de suelo.
7.3 Licencia de Construcción
Dependencia que emite licencia
No. Oficio
Fecha de Licencia
Otorgó Licencia
Conclusiones
Dirección General de Desarrollo Urbano y Obras Publicas
DUYOP/JQA/4277/2006
29 DE AGOSTO 2006
SI DIRECTOR GENERAL DE DESARROLLO URBANO
No. Oficio de solicitud de Licencia de Construcción No se hace referencia a la fecha solo a la solicitud presentada
Fecha de Solicitud de Licencia de Construcción Ago-06
7.4 Licencia del Fraccionamiento
Dependencia que emite licencia
No Oficio
Fecha de Licencia
Otorgó Licencia
Fecha de publicación en gaceta oficial
Conclusiones
Dirección General de Desarrollo Ultiano y Obras Publicas
DACU E/ER A/0812/2006
Sin Presentar
SI
JUEVES 28 DE SEPTIEMBRE DEL 2006
7.5 Régimen de propiedad en Condominio
Dependencia que autoriza régimen
Fecha de Publicación del Régimen
Conclusiones
Dirección General de Desarrollo Urbano y Obras Publicas
Sm Presentar
Anq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 60
ITC
ISTüBIO DE FACTiSiURAD
DICTAMEN DEL PROYECTO EJECUTIVO DEL DESARROLLO URBANO
8 1 Planos Generales del proyecto Conclusiones
Plano de locahzacion Completo
Plano de lotifícacion del predio Completo
Plano de Sembrado de Edificios o viviendas Parcial
8 2 Planos de Urbanización del proyecto Conclusiones
Planos de la red agua potable del desarrollo presentado
Planos de la red de atarjeas del desarrollo presentado
Planos de electrificación y alumbrado del desarrollo presentado
Planos de Instalaciones de Gas presentado
Planos de Inst A Acondicionado presentado
Planos de Instalaciones Especiales presentado
Presupuesto desglozado por conceptos Completo
8 3 Planos de Edificación del proyecto
Planos Arqitectomcos de los inmuebles
Planos Estucturales
Planos de Instalaciones
Memoria estructural
Memona de Mecánica de Suelos
Presupuesto desglozado por conceptos
Conclusiones
Completos sm autonzacton de D Obras Municipal
Completos sm autonzaaon de D Obras Municipal
Completos sm autorización de D Obras Municipal
Proyectos laboratorio y Supervision ,S C
Proyectos Jaboratono y Supervision S C
Completo Elaborado por Construplan S A de C V
Una vez que se tiene la Documentación debidamente revisada, partiendo desde
la recepción, check list, elaboración de avalúo captura de datos en el formato;
podemos emitir un un diagnóstico el cual sería que si califica o no el proyecto
para solicitar un crédito puente, dando paso a la siguiente propuesta de
solución.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 61
3.2. Análisis del panorama a través del Desarrollo de un caso específico:
A continuación se plantea un ejercicio para determinar la factibilidad de un
proyecto Especifico: "Vivienda tipo residencial plus"; se presentan los datos
relativos al proyecto, mismos que se obtuvieron a través de una investigación
con los propios inversionistas y con los representantes de la Institución que
financiará el desarrollo; los requerimientos para el proyecto, presupuestos de
obra, costos por estudios, permisos entre otros, es información proporcionada
por el desarrollador.
Se espera contar con un panorama que nos indique claramente, la factibilidad
de invertir o no en el proyecto; y cuales son los factores que influyen positiva o
negativamente para su realización.
Se desea invertir en el desarrollo de un Fraccionamiento de 129 viviendas tipo
Residencial plus en la Ciudad de Hermosillo Sonora; donde el costo total del
proyecto es de $323,805,429.00 inversión inicial requerida es de:
$ 48, 700,000.00 mismos que se pretenden obtener a partir del financiamiento
solicitado, en un período de pago a 24 meses, de acuerdo al flujo de efectivo
programado para la venta de las viviendas y presentado por los inversionistas,
además se presenta un plan estructurado para los gastos de inversión y costos
del proyecto y costos de edificación así como de la infraestructura necesaria en
la ejecución y desarrollo del mismo.
Bajo este panorama las preguntas a responder serían:
• La factibilidad de la realización de la inversión.
• Elementos que soportan la inversión.
• Identificación de los factores que son determinantes en la realización de
este proyecto y otros en su tipo.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 62
ITC
Capitulo 4. Propuesta de solución, determinación de la Factibilidad del proyecto. Caso Práctico
4.1. Avalúo Residual Dinámico:
El estudio se desarrolla en formato elaborado de acuerdo a la normatividad y
criterio de valuación de SHF adaptado a las condiciones del proyecto a analizar.
Este procedimiento es muy completo y nos permite determinar de manera
general los valores que reflejan la plusvalía de la zona a que corresponde el
proyecto, así como las interpretaciones de flujos de efectivo VPN, Tasa interna
de rendimiento, valores residuales Estático y Dinámico del terreno y de esta
manera emitir un juicio respecto a la factibilidad de ejecución del proyecto.
Determinación de plusvalía y de valor de tierra por metodología residual estática y dinámica Superficie del terreno objeto de valuación 52,142.12 nt* Superficie de cada vivienda por construir 293 27 m1
Número de niveles de cada vivienda 2 Número de viviendas en cada nivel del módulo 1 Número de niveles de cada módulo 2 Cajones o lugares de estacionamiento por cada vivienda 2 Porcentaje de la superficie de cada vivienda destinado a escaleras, cubos y áreas comunes 10 00% Superficie de escaleras, cubos de elvadores y áreas comunes de cada módulo 29 33 m2
Superficie de desplante de cada módulo 146 64 m2
Superficie de construcción de cada módulo 293 27 m2
Número de viviendas en cada módulo 129 Superficie de calles, andadores, banquetas y jardines por vivienda 234 62 m2/vivienda Superficie de calles andadores, banquetas, jardines y estacionamientos por vivienda 234 62 m2/vivienda Numero de módulos que pueden construirse 1 Número de viviendas que se pueden construir en todo el terreno 129 Area libre y permeable del fraccionamiento 58 00% Costo directo unitario de construcción de cada módulo $5,500 00 lm2
120 $208 075 065 00 Costo directo unitario de construcción de infraestructura (agua, drenaje, electrificación, etc) $350 00 /m2
Costo directo umtano de construcción de pavimentos, banquetas, jardines y estacionamientos $259 00 /m2
Costo de Reposición Nuevo de pavimentos, banquetas y jardines por módulo $18,431,667 58 Inversión por módulo (viviendas, infraestructura, pavimentos, banquetas, jardines y estacionamientos) $226,506,732 58 No de fases constructivas del fraccionamiento 1 No de módulos a construir por fase 1 00 No de viviendas a construir por fase 129 Los gastos de instalación del proyecto serian Estudios y proyectos, Permisos y Derechos de Coi $5,506,884 00
Asesona legal.ISR.Gastos de venta y publicidad $17,344,550 00 Admon Central, de Obra , Control Calidad $5,347,900 00
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 63
1*5llll& nc
Se plantes construir los m&iulos en 1 fases, que se mtegrarian con los siguientes costos' Primer mes Segundo mes Tercer mes Cuarto mes quinto mes Sexto mes Séptimo mes Octavo Mes Noveno mes Décimo mes Décimo primero me Décimo Segundo tr Décimo tercero me Décimo cuarto mes Décimo quinto mes Dedmo sexto mes Deamo séptimo mt Décimo octavo mes Dedmo noveno me Vigésimo mes Vigésimo primer mi Vigésimo segundo Vigésimo tercer me Vigésimo cuarto
Inversión permanente por módulo (costo directo) Costo directo de cada vivienda, sin considerar la compra del terreno Superficie vendible de terreno Superficie vendible de construcción Precio unitario del terreno en la venta (Valor de mercado de zonas similares ya urbanizadas) Precio del terreno Porcentaje de indirectos, financiamiento y utilidad en la construcción del fraccionamiento Precio de la edificación y sus obras complementarias de cada vivienda Precio de venta por vivienda Gastos de comercialización y venta Utilidad del promotor sobre las ventas
0 58% 3.50% 2 30% 2 50% 2.40% 2.90% 4.90% 6 00% 2 90% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5,00% 5.00% 5.00% 5 00% 5.00% 5.00% 3.90% 3 90% 4.21%
100.00%
Se estima que las viviendas que se construirían en cada fase se podnan vender de la siguiente manera: Primer mes Segundo mes Tercer mes Cuarto mes quinto mes Sexto mes Séptimo mes Octavo Mes Noveno mes Dectmo mes Décimo primero mes Décimo Segundo mes Décimo tercera mes Décimo cuarto mes [Décimo quinto mes Décimo sexto mes Deamo séptimo mes Décimo octavo mes Décimo noveno mes Vigésimo mes Vigésimo primer mes Vigésimo segundo mes Vigésimo tercer mes Vigésimo cuarto
$1,336,389 72 $7,927,735.64 $5,209,654.85 $5,662,668.31 $5,436,161.58 $6,568,695.24 $11,098,829.90 $13,590,403.95 $6,568,695.24 $11,325,336 63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336 63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $11,325,336.63 $8,833,762 57 $8,833,762.57 $9,535,933.44
$226,506,732.58 iií>4,4éS.éS
250.37 m2
293.27 m2
tó.láO.OO/m2
$538,295.50 25 00%
$2,413,432 17 $2,750,000.00
5 00% 10.00%
0 0 0 0 0 6 6 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 5
129
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 64
Tasa pasiva de inversión financiera (CETES 28) Tasa pasiva de inversión financiera (CETES 91) Tasa inflacionaria efectiva en lo que va Meses transcurridos en el afto
del ano
Tasa pasiva efectiva anual de inversión financiera Tasa mflacionana efectiva del aflo Tasa de crecimiento real anual Factor por pnma de nesgo Costo de capital anual para valuación Costo de capital mensual para valuación Valor residual estático del terreno Valor residual dinámico del terreno Valor unitario por residual estático Valor umtano por residual estático de la superficie vendible Valor unrtano por residual dinámico Valor unitario por residual dinámico de la superficie vendible Diferencia del valor unitario residual estático respecto del dinámico Plusvalía de la operación, tomando en consideración el valor dinámico de tierra Tasa Interna de Retomo del Proyecto sin considerar la compra del terreno
Mes 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
SUMATORIA
4 48% 4 59% 3 37%
1 4 67% 3 57% 1 06%
2 2 16% 0 18%
$41,734,360 55 $39,620 166 38
$¿0Ó.4Ó /m4
Í1,905. ri/m* $75955 /ni
am.ifint ¿.34^ 18.84% 5 57%
- Flujos de efectivo aplicados en la metodología residual Ingresos
$16,500,000 00 $16,500,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $19,250,000 00 $13,750,000 00
$354,750,000 00
Costos
$24,187,823 72 $9 909,669 55 $6,512,068 56 $7,078,335 39 $6,795,201 98 $8,210,869 06
$13,873,537 37 $16,988,004 94 $8,210,869 06
$14,156,670 79 $14,156,670 79 $14,156,670 79 $14,156,670 79 $14,156,670 79 $14,156,670 79 $14,156,670 79 $14,156 670 79 $14,156,670 79 $14,156,67079 $14,156,670 79 $14,156,670 79 $11.042.203 21 $11,042,203 21 $11,919,916 80
$305,650,752 29
VP Ingresos
$0 00 $0 00 $0 00 $0 00 $0 00
$16,324,751 87 $16,295 725 35 $18,977,875 51 $18,944,131 55 $18,910,447 60 $18,876,823 53 $18,843 259 25 $18,809,754 65 $18 776,309 62 $18,742,924 06 $18,709,597 87 $18,676 330 93 $18,643,123 14 $18,609,974 39 $18,576,884 59 $18,543,853 62 $18,510.881 38 $18,477,967 77 $13,175,080 49
$0 00 $345,425,697 18
VP Costos
$24,144,81612 $9,874,460 74 $6,477,393 58 $7,028,126 45 $6,735,004 76 $8,123,660 61
$13,701 779 07 $16,747,856 78 $8,080 404 34
$13,906,960 05 $13,882,232 53 $13,857,548 97 $13 832,909 31 $13,808,313 45 $13,783,761 33 $13,759,252 86 $13,734 787 97 $13,710,366 58 $13,685,988 61 $13,661,653 99 $13,637,362 64 $10,618,229 29 $10,599,349 36 $11,421,517 33
$0 00 $298 813,736 73
Flujo
-$24,187,823 72 -$9,909,669 55 -$6,512,068 56 -$7,078,335 39 -$6,795 201 98 $8,289,130 94 $2,626,462 63 $2,261,995 06
$11,039,130 94 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $5 093,329 21 $5,093,329 21 $5 093,329 21 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $5,093,329 21 $8,207,796 79 $8,207,796 79 $1,830,083 20
$0 00 $49,099,247 71
* Acumulado
-$24,144,816 12 -$34,019,276 86 -$40,496,670 45 -$47 524,796 90 -$54,259,801 66 -$46,058,710 40 -$43,464,764 11 -$41,234,745 38 -$30,371,018 17 -$25,367,530 63 -$20,372,939 63 -$15,387,229 35 -$10 410,384 01 -$5 442,387 83
-$483,225 09 $4,467,119 91 $9 408,662 87
$14,341,419 43 $19,265,405 20 $24,180,635 80 $29,087,126 78 $36,979,778 87 $44,858,397 29 $46,611,960 45
Posteriormente se realiza una interpretación de los resultados que arroja el
presente estudio:
4.2. Flujo de efectivo VPN, resultado residual, tasa interna de
rendimiento.
Los flujos de efectivo que resultan en el desarrollo del presente trabajo reflejan
una tendencia positiva en cuanto al esquema de egresos-ingresos, lo que
significa que la operación es rentable. La Tasa Interna de rendimiento es de
5.34 % considerándose como la máxima tasa que se puede aplicar para los
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 65
flujos de efectivo y también es mayor al costo de capital mensual para
valuación, por lo tanto nos indica la rentabilidad del proyecto a ejecutar.
La plusvalía de la zona analizada refleja una tendencia positiva, ya que
tomando en cuenta el valor de la tierra da un porcentaje de 18.84 % sobre el
costo de compra del terreno y la venta del mismo reflejando la relación beneficio
costo de la operación.
4.3. Interpretaciones VPN; TIR.
Es importante la interpretación de este indicador financiero, ya que es el que
mide los flujos de los futuros ingresos y egresos que tendrá un proyecto, para
determinar si luego de descontar la inversión inicial, queda alguna ganancia.
VPN= BNA- INVERSION
DONDE:
BNA=Beneficio neto actualizado
l= Inversión
VPN= 345, 425,697.18-298, 813,736.73 = 49, 099,247.71
POR LO TANTO SE CUMPLE:
VPN es positivo si VPN= ó > 0
Cuando el VPN es positivo, representa la utilidad del proyecto en el momento
de la inversión. Esta utilidad no es reconocida para efectos contables.
TIR =5.57 > 2.16
En donde la tasa interna de rendimiento es mayor al costo de capital anual para
valuación.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 66
ITC
Representa además la tasa máxima que se podría aplicar en este caso, y
fortalece la confianza para la ejecución del proyecto.
En general se puede interpretar como positivo ya que de acuerdo a los criterios
de interpretación de cada procedimiento la operación es totalmente factible a
realizar.
4.4. Cuadro valuatorio.
(Ver Anexos).
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 67
Conclusiones y recomendaciones finales.
Cuadro de resultados
Tasa pasiva de inversión financiera (CETES 28) 4.48% Tasa pasiva de inversión financiera (CETES 91) 4.59% Tasa inflacionaria efectiva en lo que va del año 3.37% Meses transcurridos en el año 1 Tasa pasiva efectiva anual de inversión financiera 4.67% Tasa inflacionaria efectiva del año 3.57% Tasa de crecimiento real anual 1.06% Factor por prima de riesgo 2 Costo de capital anual para valuación 2.16% Costo de capitel mensual para valuación 0.18% Valor residual estático del terreno $41,734,360.55 Valor residual dinámico del terreno $39,620,166.38
Valor unitario por residual estático
Valor unitario por residual estático de la superficie vendible
Valor unitario por residual dinámico
Valor unitario por residual dinámico de la superficie vendible
Diferencia del valor unitario residual estático respecto del dinámico
Plusvalía de la operación, tomando en consideración ei valor dinámico d
Tasa Interna de Retomo del Proyecto sin considerar la compra del terreno
$800.40 /m*
$1,905.71 lm2
$759.85 lm2
$1,809.17 lm2
5.34%
18.84%
5.57%
Relación Beneficio - Costo=VALOR PRESENTE DE INGRESOSA/ALOR
PRESENTE DE COSTOS= 1.5599
ES > 1 Por lo tanto es rentable.
Análisis de resultados
En general se puede considerar como una inversión totalmente factible a
realizar ya que los resultados que nos arrojan los diferentes criterios utilizados
para su evaluación cumplen con holgura en los valores permitidos en cuanto a
factibilidad; en referencia a los resultados y de acuerdo a los criterios de
interpretación de cada procedimiento la operación es totalmente factible a
realizar.
Los esquemas presentados de las 3 Instituciones bancarias, presentan
deficiencias en cuanto a la verificación de los datos de los Proyectos a
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 68
Desarrollar, por ejemplo, se realiza un Estudio basado en Documentación
aprobada por las instituciones Municipales, pero por la anticipación con que se
realiza previa al desarrollo del proyecto, este presenta variación hasta en el
concepto, mismas que detienen el proceso aún cuando este ya ha sido
aprobado, la mayoría de las veces en el proyecto continúan haciéndose las
adaptaciones, y esto disminuye las posibilidades de que la operación sea
exitosa y puede representar perdidas y retrasos para la Institución Bancaria.
Conclusiones y Recomendaciones Finales.
Al Conocer y aplicar los criterios utilizados en la Normatividad que rigen ios
créditos puente en las Instituciones Financieras, se determina que los
procedimientos empleados actualmente son eficientes, pero necesitan llevarse
a cabo en tiempo y forma, y desarrollar mecanismos que permitan comprobar
de una manera mas eficaz la veracidad de la información solicitada y sobre
todo la actualización y vigencia del proyecto a realizar.
Muchos errores se generan por que se trabaja sobre esquemas pre-aprobados
con mucha anticipación lo que provoca que en ocasiones, cuando ya se va a
realizar la operación, las condiciones del proyecto evaluado son muy distintas
al proyecto original, por ejemplo se cuenta con proyectos aprobados por parte
de Desarrollo Urbano, hasta con 3 años de antelación y las Instituciones
trabajan sobre números muy concretos. Un factor importante es la inflación y
las condiciones económicas de inestabilidad que perjudican cualquier
programa o presupuesto realizado.
La tasa a utilizar es determinante ya que afecta directamente el resultado del
flujo de efectivo y puede afectar positiva o negativamente un mismo estudio.
Un indicador también importante para la determinación de la factibilidad de la
inversión, lo es la tasa interna de retorno, cuando esta es positiva nos indica
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 69
que se puede seguir adelante con el proyecto ya que nos muestra el
porcentaje o tasa de interés que se gana sobre los saldos no recuperados de
una inversión.
Los siguientes factores son importantes ya que afectan indistintamente y de
manera directa cualquier proyecto que se desea realizar:
La inflación
Como es de esperarse los factores de estabilidad de la situación económica
que se viva en el país son determinantes incluso para simplemente pensar en
invertir, y posteriormente el análisis de los movimientos en las tasas de
interés, ya que estas representan y reflejan la estabilidad de la moneda,
cuando las tasas que se manejan son muy bajas influyen negativamente en la
rentabilidad del proyecto a ejecutar ya que alteran algunos factores de
rendimiento tornándolos negativos.
Plusvalía:
Este factor es analizado a través de la comparación entre el costo de compra
del terreno y el precio de venta del mismo, el porcentaje obtenido muestra el
panorama de aceptación que puede presentar el proyecto a realizar;
representa un punto de referencia con alto valor para considerar.
Se recomienda realizar los estudios apegados estrictamente a la normatividad
que los rige y a la de las áreas especializadas en la instituciones, en algunos
casos estos estudios los elaboran externamente, lo cual aumenta el riesgo, así
como los costos ya que la información debe ser manejada con criterios muy
estrictos de confidencialidad y ética profesional.
Lo anterior en cuanto a normatividad y criterios, pero concluyendo con los
resultados obtenidos en el estudio de factibilidad, el proyecto resulta viable ya
que los parámetros que arroja el resultado reflejan: valores positivos y con
amplio margen de ingresos en el valor a los períodos con que se trabajó, ya
que se realizó un flujo a 2 años, que es el tiempo que regularmente se maneja
en estos créditos y se comprobó que la inversión es perfectamente redituable.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 70
Bibliografía
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Sámano, José Elíseo; Costos y evaluación de proyectos Ocampo
México, editorial Limusa Año 2002.
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 71
ITC
Anexos y Apéndices:
Arq. Sandra Luz Guerrero Martínez
Página No. 72
¿fe MmS^MíámMmMmm^S^í^W^
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- ~ r T-j~<i-_, ^ „ r i - • • -»<. ' "o , u. . " i t ^ n '->-í"= =1 t ' u ' p b r c r » r t f n
i i t > r j W ( _ - ~j , q «-fM) , r ___ t - «- c r- r c j - , 0
^ K * >•» i E C. V T* í / A - í ^ i _ , ( cr *-'af T- > - i i ^n3t ¡i
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^IRECCíOfc GENERAL DE DISAftüQlLO URBAMG Y OBRAS PUStiSME
-2698 A ÍO CE U» «O VBKJEMC* HAStA t * S MUJERES'"
Duyop/jciAf4sr «ooé
ASUNTO; AUTORHACiÓN MRA MOVIMIENTO DE TERRAS.
Hermssiio, Sonora s 2S ú& Agesto ctei 2006-
COMPLEJO RESIDEMCSM. DEL NOROESTE, SA. BE C,¥. C 1 y O A & ,-
ATm C, MO. PEDRO SARCIA GASTELUM imECTOR RESPONSABLE DE tiBRA
^o- este conducto y an respuesta a su escrito pressreads en esta "¡neccién. íiie&ante el cus? soficita aiáorización para r.ietar rabsjas se Tmnm-enzc de tierras y oonstracción de tes casas motíeJo en &i predio ubicado zn €f Frgceíor.gmieoto Lorpgs def Couotfy de esta C&dad al respecto Is informamos que 4é acuerdo a ios tnollvos fo r Usted expuestos en el esc-fto de íft-fers^Cta. esta Dirección consfoera procedente atáorfear Joscnados rabfefos.
En «f «tteniíWo de que deberé remftimos te docymeniacMSn tanto -ecnics somo fe§as que pars te autorización definitiva m requiere en confe-miaad con ío dispuesto por loa Míeufes 1, 3» 32, 33, ¿1 y 42 oel *5«gl»rieníc se Consbxicctón para ei Múmc^fe de Hermosllo
Sfn nüs pw&i fflwiento, qmúo de üsísd,
ATENTAMENTE B. PiRECTOR GENERAL E DES^ÍROLLO OSAMO
Y OBRAS I
*«'*
C. ING. JVOnWd QÜINTAKA AMAYA r i 'F; ,¡f A
v -i ¡y^c p "í» CAS
C O p Arcft-vo JQAÍ 'RGW^U*
ERECCIÓN GENERAL DE DESARROLLO URBANO Y OBRAS PUBLICAS
Ooblemo Munltfpal
Hermosilo. Sonora a 12 de Dície-rnbre reí 2006. OFKIO No. DAGUE/ERA/0812/2006
ASUNTO: FACTIBIUDAO DE CONSTRUCCIÓN.
"3GC8- AMO DE LA NO VIOLENCIA HACÍA LAS WU JERES"
COMPLEJO RESIDENCIAL OEL NOROESTE, S.A. DE C.V. C 1 U D A D -
AT'N: C. IMG. DANTE SOLIS SANTAMARÍA fíEPRESENTANTE LE6AL
Por sste conducto v en respuesta a su escrto presertiado en esta Dirección, mediante el cual solicita factibHidad por oarte del H. Ayuntarcüento de HemwsiUo para otorgar el aermiso de constracción al proyecto de ,21 casas habitación, las cuates se llevarán a cabe en ei fraccionamiento Lernas de! Country*, ubicado al Orienie í e esta Ciudad, af respecto !e ¡"ÍD'mimos lo siguiente:
Desoués ce un análisis ai oreyecto mencionacSo aniericrme*iíe esta Dirección no tiene inconveniente en esrteoder la presente Constareis, s emore y cuando se cjbra -a normatMdad que p&m tal efecto establece ef f ••ograma %ltiniclpal de Desarrollo Urbano para ia Ciudad de Hermosffie Señora; ei Reglamente de Construcción para el Municipio de Hermosillo y e'ectua." el pago de derechos para otorgar la Licencia de Construcción.
Sm más pore! momento, quedo de Usted.
A T E N T A M E N T É - -EL DIRECTOR DE ADMINISTRACIÓN, CONTROL ORftftNO
Y ECOLOGÍA
C. ARQ. ÉRNEámRUiZ ARMENIA
C.c.p. Archivo. Folio No. 271905 JERA/RGfWlgu*
DiRECCiON GENERAL DE DESARROLLO % ÜRBKHO Y OBRAS POBLICSS ^^ ^^^ ^
HESMíáuO Gobierno MumupdJ
OIRECCION DB MJMmiBTSMCIÓM XJBSKÜh
OFICIO SO. DOTOP/JQA/41S5/2005,
ASUNTO: EX. aOE SE IMDICA, FECHA: Agosto CI d e l 2C05.
"2005: MMO m LA WXMEZ cm mscñPMcmm*f
cammjo assiDBNciM» DEL NORTE, SA CB C^*.
Z. ISC-. DAXI£ J A V I D SOLTS SANTAMARÍA. P R E S E X T A ' . -
En respuesta a sa escrxto presentado sr.-e esta r-recc;cr General, raedicsiite el cual solicita Ratificación dm Itxownex® ám Oso ds Suelo, para el Desarrollo "Surges Pitic* e"1 «" i-raciic -on ana supcrzice aproxxmaaa de 55,00-2,2 ~Í2 -.jucaat BSZTS la Calle BugeurJ3_l*a entre las ca-Ies Caries, "z^ =33 y Jazr-n Je la Montaña, al oriente cta esta Ciuaaa, le t r rranos lo s^g^-ente,
le acjerac a los i sos y linean: entos que ~arca el . Prograiaa Mumcira- ae Desarrollo üroa-o pira la C_ , 5a^ e
^/ Feracstllo, Sonora, est» predio &e localiza en una .cna denae tí_ use perratido es Pabi nacional, con una densia<aa u «orlacren ae hesta 43 viviendas por hectázeas, cen „n Coeficxerte ae ^cipacion ael Saelo ce 0.65 v un Coeficiente de utilización ae.. Ci,e-,o de 1. 3C.
Abj. jisro, le informamos ~ue este Des'r ol'o, ya cuenta cor Licenc_a de uso de Suelo otorgarir "neaza^te ,_ _a No. MASO/2781/93 , motivo per el cua^ es-a Dirección General ^ . s - ^ e í a tsctinle su ratificación.
Por otra parte deberá considerar las Onras oe Ttoanización necesarias para ligar el fraccionairtientc a» resto ae la C tunad y/o .a participación proporcional en .as Ceras ae redora en la vialidad o pluvial que se requiera en 9_ ¿ec or.
lo arter_or lo hacemos de S'a conocnr-ierto yara -" s fines que "uzgie pertinentes,
M. T E St T A M E M T S EL ^ lRBCT0^3ESEp\^ J0E DESARROLLO
ÜRBAN0 Y OBSA^Í-UBLICAS
J C. ING. JO^WT21f2| QUINTJttia. AMASA.
C. c . o . -Ar t m v o
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COMPLEJO RESIDENCIAL DSL NOROESTE, S.A. DS C .V. , C e n t e n a r i o St;r Num. 94 , C i u d a d »
Í-LANEACKK 30í\^ i.II C P I ^ I J ÍÍL i : ? . _ J . EXPZDIE\*rS: r "
"8 DE CULI. LEL : :
• a t e i c i c " 3uirc s / r * de f echa 27 ae jw^^ j 1 •* C-Za, l a f a c r i c r - i c a a dr s e r v i c i e c e s • s ^ ' i - c Dará "ce r re ic 2 balizado s e b r e l a
^ „ 0 £ J., C a l ^ e - a / J a r - -. " " a r a c a c e l a c e s~r c e
i IL"1"-/ acna»" *:cs .",: s**i-c j e e ne r aba
L -oZ ' 'e zcr^z r . ,r de _a Icr.taña c - e ^c ^ _ « ec , ^-a'
s - Fr ccxonasiicr nc BÜR30S PITIC " . :ctD xe . . r r c r i r ancs c a e ¡=5 i C i . - L Q X !"> ! P «= . * 1 Í: ~ •" v : v i u
. ec~r_ca a l t e r r e n o a n ee s mencor .c
Q í i f í ^^ r t n ^ í s ^ P 1 0 f - l ^¿a / i ^ - * " ^ .G-»;-,_*» u e ^ s r a prest ir is- i" s^ s o^ -C i^ad de a s t e s r e í , r a « i ' a e l n r c i e c t c ae l a r e a ce a i s -»- 1 c D'
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% as 3 c o r e J .£S dwCttacic c ^ c ^ f - c a s / de a - c l i a c i c r . cr. : .ufcs_rss r - a _ ^ ' 3 q^c
-.o^^c =_ ^ e a l a r c - i o c e l a Ley d e - S e r v i c - ?Jsb, c ae S i . - r a i s r_c.a, € - -a*"^'_c. d- e p o r t a c o í a s , e r s i r : c— ~0. ^
»s £ - e c „ c z " r ae -.as c e r e s esps"- ~ C E ^ , a " : r - " _C£w^cr ce l a s e x i s r s r . z ' s , s e rfe-v-erct ^ f e c - ' f * o r . a l s s cene -ct a d q u i r i r ^n de p r e d i o s , _a con - i - _ - _o r J ^e n c c r e s , l a e l a b o r a c i c i de e&i^d_Oí.j de "arpac":». x i e r - t a » , e -de a e r e a r e s p a r a l a c c r e n c i c n a e p e r m s o s o e - p ge Ce c e r e s . o s en i r r u e c l e s de t e r c e r o s , s * r r . p c r t e d e f e r s s e r OwC-erdc ^ u c x - c i t a n t e .
n r .acer a t e n c i c ^ SvJ s o - . c ^ t t a , c^edsXT^s c_a-iCuier a^da o a c a r a _ . " a l r e ¿ r
ING./RAMIRj 'MTKJFaAJD
Jefe Dep to . kl&n^á^&i Zona M r a r o s i l l p t r ; , ^nr
Cs/te "£*" r#f3a? Pie, FIÍCG Ofícmas Federates y Estatales C.P, 83240 Herrpos.ilo Soiora Teí. B22-2S9-0S~QB Fs4 622.2S3-0S~ie
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C 1 N C OMNTrc DAVW» SOOS SAWT^AKA 02«BCTCHt 31 «OYSCfOS a s ü p i i » MesscNaiaN. IHB. mswofisrif, S A DE CV. t i l ; M6-2Mti PRCSSKTE.
»m t w i n e s a su e so» ás * » 0? <fe « * ^ e tie 2005, a través M oat ssWte la rwtsró * les prefectos ewutrms » ra m nsd tte agm p ^ t e y ^wteriftstto a n t e * del tSesarrtsíte hajütacáona! dwwi^ssdo mlamm M CsiiBfry, ub ia» ai CWerts de fe Ci«dadt oor b Call? St^anWfe entre Cste Carte K, C ltefa y J a m * de ta Monafie, d o n * esa i»-¿rasa aromueve te cúftánjeióri de i 30 w««tós tíe lioo resscfereBL
.« fe^JOto a te rSDfrr» que mm "#«2 r w » t e tos proyecte y «a tíocuírtertaaén «trejaefe ^ J B Orcpwsar» Ops»Qc>r na (Sesammado Q«e ta au i s r ^^R es ppseseegJigt, ^ íps esetó la iftírsgSEructeB ^Rír¿Jl£3 y a i tena 3rs»a«3 « i Sos mismos cumpa caí as «speriffcaaones de cons¿ueei6n « ? « « ,
E ^ »itor»zaaón téems no csxi^nye un ooraprseniss par parte efe % ja ae -ferrocsi-te * aimm^ar tes sevioeis, ni msoréa » c»fl«én a m ínfraesínríiita sjdstisiav SÍ y * » m> e ^ conven» de pago por tos d^W^s #e anexan áe la ^ 6 8 a rtsarrafer en el ftacoonafraerte, {sor o caaJ se «aancede una vigencia se doce ( tai ^eses cantados a parar de ;a eiataradon de este escU»
Qy§ «gyn tarifas p icadas en e§ Btáetín « ^ ctó Gcsfei» ctt! esíatte dt Si3«»3 fteép Sspecal Nc. 12 TCJO» CL¿f^l m fed» ^ S T I S 33 de Otdembre de 2íXK, dtóeá catoir el ptgt} pw 3a^dws »« csnewon p rs 130 visSe«fes se iápo reSfitoiaí, te oriodso íte: •
^ ú n * sellóse íte ios sipteitts CTmtx:
A»iA IMKTIkCKilCML ( IMMii iolal) AS*» pmtík: 130.K42x350xl,30La,S, * 31,115 12J/l.p.s,
Afcsifeiifeíe*, 32,338.47 m? x 2,S5 S/n?* Suoervislík! de CSUn; (15 % m sgta txxsble y ateamarriíactoj
A B U potable: 0^201 up* .» 31115.12 ¡fiíLp.s. ajpefviaón de Obrs; (15 % de agya * y atearttantíado
a t
m;im ffefwA» Madcftal.)
ss^as •
i . $ tmt7um
Con el fin de eátólecar prán^fes y fcnwmtentos mmm B la partáapsáte de ks t teaTti»te«£ de vwends en «sí Municipio de Ham^to» cr. ai estudio, proyecejóft, iwersicn, adnirastraaón y ^« icSy * la Wfaestrjrtí;^ hafát,«k3 Que í«ya * «spenrsa pe^? ae&ate y fotures desarrotos de vvteids * scswdó lo sfcjuierte; que para los «Sfasrfiesí t p s * wwewias se ¿probé er> a se» del Comrtá T fe te ; ttef Rdrioomoo ^ H ^ C J ^ según sets Numero ^AHPROVI csfeljrsfe el cía 31 de E'-ere- tM 2006, tos vaterK s^üsentea;
^ , CCS>-IFÍU9 Ito** f*:. 2
SWtl, Litis Eternas y Avenida liniversltiad * Col. universitaria * Ttíéfer.e 288 SU OC»He'tr.astllo. Seno», MéXíts
HEiMÜSlliO
Cf do No. Elfr«Í43/«
Que para- Fraadwsmierts Industria! y Usuarios Comereates, Imluansies y * Servidos* se aprotó m vabroe 42,120 tíDI's por'cKta Itero por segundo: ¡feha ap<rtadsn se apilcare a la p rsws «a» o mota» m desarrote estes
Que para cada tor» domcsfiafta se aprot» qye eí cáeiarrrfteilor c frsoacnadcr sumsmjtmrs e ipstaara ei írucroDecMo'- y u a de HsrmtKlo a través de te ISrecoén Qsmeraaí mssalsra el mactoríeatcor, o x e'to «! tíesarroiteaor o Irwxionadcr * cofftpwwÉe a pagsr «I agua u&izsda » coostmcsép aájemás de s! agía que <»i*a»iice tí maaomeatáor ia cud a desastar» saé a w u m regisado p»r fas tonas cjue a !a faena * ts fectofadóñ i»§ar contrato con si Orgsntsmo f^wade»* cuya tfl-feusneís ps^ra e- desamáteítoF c frac30fed« s ai Oígsrusn» Operador en sass a la tsrffe csmeñSai, rtduárai o efe servidos estaaeaoa en te Ley numeío 201, de ingresa y prestpi^íQ de ,i^§re»s del Aroftemieííto da Muftós*) de Ksme^o» &»>ÍW, pars d ^ e d o fias! * 2308
De aaweo E to sntenor deteá O Í W Í ia aocrtatíón por de srrfraesírucaira hidráyltcs f . cares oe cs!»2s se aeyede a *a tarts de CSÍCÍÉJ s fu te te
V M a n d » 1 1 p e l l M M e M M « U 0 r i r f M d K X 1,207 UM 's • I S ^ n C U M U m ' s
«or to i|U€ aebe»-! cubrir e! pago per ia aoortadóf» {XX tnfraestsríchíra hidráuíka an obras as soea la «ntxiaci se: 256,918.00 UOFS (Swv: Gante deawfttít y «ate «¡I , «6v«it í««» tfte punte ©Ero « r e «nWrtes d« iRvsrawta), ioesaye el impoetB al vater agnsgadp wgéite al día de pago.
Car» compromiso ds su empresa para ton «se Opsusma Operador, se hace efe su cr*: ¡rnór-t» ace oeterá indur awo parte de ias tnst»'>atíone$ rtemas de ada wvisnda, tr. áa?»*} o tíraca can capee tow -guai o mavor a 1,300 sjtros, pwíísdor de ¥a' ae ífiámtíro, wlwia ch«*, m se tor* ton^fcf* de agya wtsSe,:? ca l éeaerá consar caí M)e'ie ds pofejfe» atitoftatfa i w á u p r * las Gst»dones. Tamhfc ^tejara »fiáM«a «ra fecargs de aguas piuvfe*» iícS€p»!ÍÍES»ae*ner*e * sa descarp sanfew, can dér^tro m t w » * 10C físr («n y cor. ,iesagte superfldsf a wsf de rasapos de tes este.
Conádafar Que, oe stua^o y a fe wBnlwidatí «Aifrtatte tomada erire tos »dos de ía Carama NacSonsi de te Indurtría de DesarroBo v Prawx^n de Vivonda, la irsteiacfe de S^UJ^SS ahorradores de agw eo afis una oe las v vieritías, así nisso dé atender lo efebteSdo en «i artiato 79 * * te L€y Mam»»t> 104, de Agís? Poerte y A'caitarifiadc Stiratañc.
5r rafc^-^
c i p , * Cara«« t t íp,- OfrasMft d» ittgenwiH e c,;,- D W Í » » ~ «Jifa.
'» / C C B , - ^ « s í t e csyf»a«
ees.» Cerendi íe Pw sactes as P*«cdCíña««5f>Bs. Coneaas y U Í M C S M S
Sl^d. Lyis Enemas y Avenida Ur.iverstdaa * Col. Uniwrst tam * Taléfone 2SS *C ttfi • snncsífíe Sonora^ M»xicc
cowmunju Ptoíjídm.i iK Of>i.« URIiAMKACIOM t.OflAS OÉI COUKTKV
WiK 'SB • •,.•,1 t<
CATALOOO bt: « u Ot fttOh'AR'LlADO
Ju l AtOOO H03 DE AOUA POTABLE
CAT*» OiiO '',1 NERAU DT TBRi»i\ct!R!/"S •
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Depemfencw =Í?ACC OMAV = V C ^CSAt-TOS'
C O - C O'C
CortCarsO he
Obm. f=?A^ -^MAMlfcNTO '_0S V ^ O S
agar VER-^C ?bZ " JAZtJIS
^««Jdd lERW"" 3'_ i -ÍONORA
PRESUPUESTO DE OSRA
TOTAt
491-A
=- rr
AD-» T R S S A J i S PHEUMINARES,
" ' r v* ""'azo * - '8 8«e-> i f a r t s i pera establecer ejes, í j a i co 0e rave}
¥-«"e 'ex-as. n e a f » ""afefates mano de obra eowpov
fte~3m e n a
ECVIO^ C t * ,8<«c < i pcPd nsf iacoi* ^ cste'na «»matera, tipo 8
" t i " * -e r* ae -a'enai producto ce excavador hasta K
«'CSV
"S 1 " - Tíegisírs - anía-c ce áO^;x4C cm a tase <te concreío f c-150
v.g.cm,'' •'i- *;"o sn csjra cen tsase oe cemento pulido y "mtim
orna l e 4 con -"-ar-o > contramarco de angdk» de ferro *8Ei3
•JS corv&c acaba JC pytafo ixcavaraon ctmtjra (iesamtea T
-;E 3 Rsq sfre <-«cf « f v cte Me^or a de 4&4£feifi0 om a base *
Qo-tctsto t^-i-il ' 3 r'-'2 hejno en obra cor oase de eemerto
oa le j - c a "^na se 4 con ma t» y corAramarco dvs angwo
as'crro oaoeeo^crewaeatwdoBii'íio Excavación ornb'a
desoí ' í& 'a , fcawsao
TRABAJC S PREUMWARES
C!STg8*J
p^od * t . * siafcuia p * ^ Oisterta s"-rat«ia< tJ fasta 2 n
-*• o oíjnc. iid<j oejando el msteiaJ |)fo<Suc*o ote exraiacBrs e
- r Saoa c;» a zaris Equipo j mano oe oCra
c j c a ^ c s a f oU. na iia*a osteTfa e»? natenaJ 'C' hasta 2 r»
c¡e i«i*_P3 a * ^«ía'-tfc si ma*era« (íaJucto de excavación a
un laoo oe a san a Hq JIBO V mano de dm
~A¥A-A£>Eí«'» p ar r ta da s r ^a do 5 cm de PSOSSO"' oa^a aserter astena
Ma ta tes ma o as oca
O C - c rtcaTeae-'prrtm •'atsiíaccpasSOm d#natenal orodur'o
de a da—e-e"!?- / o «•xcartc»» nciuve nano * oora eqt.<po v>ar<'<j*n.'S' a
C S "^ 5 ?^* Sti-w-stro loíocaaon de astema tipo inioplas de 2 S5001
M'aMrAes ' Tiaio de ocra
í fe^EhiC f e «f ^ i e sAeTa ccr niatenal proawslo de excavaron en
»pa* - i ^ e n a 3C% coefor separando patertai guesc
uí*r<pec a-a ^ ^ 38»iatrs v con ia humedaocn aoecuada
TOTAL CISTE^NÍ
A tó CíWENTAtlON
- _ ' < to Pfaiti"'» ^e > -m ce ssoesa- de cs-^eto f^ecno en obra ac
- — iZCkscrC
~j^ * Dertellcn tíi4¡ " ! ^ . ' .<r 2í)sxS c^ « conweio *c= 2(X3 l i tems
f - ^ ¿t-í ser ado x~ a " "»* 15x30-4 reforzado cotí 2 « r #?
Vrrado oeacto vitrado Inciuye 'rasiaoes y anclajes
^ T ' Déme,o- C3 3C 1 i . íQx;tí C T "<» concreto fc= H » kgfcT^
n a 3'¿ a-r-ade c o ' afrnsx tSx30-4 reforaEto con 2 var
iS i i r -sce soódc voraoo
^ C:„^^ES Arcvjfe de eas'it'os a tosa de ameTaoor» iicniye aobteces
«ras gpss, e madres %*ateiaK>s ¡ v e de etaa y *oafi te
Volurnenes ae «diticBOcxi
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Oora- -RACC 3N4¥!EN~0' IOS AuTOS
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PRESUWESTO OE OBikA
Votuinenes <ie «Kferaftn
Pedis: Daraaon
-seesant. tara su correcta efecwfé"
* Zar>a-3 te aa« «pt, 2-i te i 40x' 40x0 20 m de cmorsto Te
'JQO «ge ^ vm S * " v-srmm coi -iar #4 © " ó c r en ambos
senteos en "ee-s infero»- Amaio, ooSado, v oraco mátenles
/ -naic 4 c«rg ineiuve'fasiapes oertes y dotoeees
Z"" Zaoataastiaáa'fpcraüfi* ?art 2ÍM) 2 ) m de «sncralo fc= PZA
~S0 K3 c ~ ; + r ^ 3'4 «forzad» cor var #4 g i s etn en ambos
sentidos PT 'ecne mfSTO' Airriaoo colado, wbrado matenafes
>r -nano de oora -{•'uya traüapes cortes y doísteces,
2 3 Saw a ais iaoa tipo Z-3 de 1 0x1 «xO 20 -n de concrf*o PZ^ p oa2QC -<s cnS *"M 3 4 arr-ada con *sr #4 @ ". 5 e n «"•
sir-jcisst- ¿os r-mado «¿aoo wJyaciü irsterates y maio
j e otra
"-íúsntra Zaoa-'íi ser fra» Z-4 * 3 SCxO 8a<0 08 m de conorsfo fc= 2 » PZA
<(i v~2'—i %- reíerzaoo con is #3 @15 cm c ambos
sertdose-techo ••'e'ef Amatto cesaoo vibrado matenale5
y mans ¡» J:-a nc'-ve conss traslapes /dobleces
/-4-íiciero Za'ja.a oc "Q©* Z-4 08 t <Xk1 00x0 08 <n de concreto fe» PZA
2 3 rg ;—2 í-sa ' i i ' '«rocíaao con var #3 @15 cw en amtew»
«eníirit^ * \ lec^c «ferio? ftrmado, colaoo v.ferat» matens'-es
ma"-- ae 8 „-*c t ye coces, traslapes ¥ despertiews
Zaoat» 'te r w n :-5 * ! Wx1 20x3 08 ¡n de ognpieto f c -
^00 fe; *"• t ' -a 3 '«' reforzado con var #3 @15 cm en « « A
sentíaos e saem nfeno' Armado coiatfo, «¡brado materiales
> -Taro ae jora *f «uve cortes r^g^apes / aespwáiwos
^SVPfcS Rster» ce cepas oo-*1 BíStenal prsxíucts da la exwvacion
c»)T>atc«ac3 co" tote- ra sf 30% proeior aoiaonanoo agua
aiSÁ-OCSOaOO" «-osa se a ^ f a c s n de 12 em de espesor cte concreto f c=2O0
kg/c^: 'Pk- 3^4' amnadd cw; malla e*eotfosoldada 6x8-6 6
j vyeofc -J ^cíuiát, .Tuuye cimbra metálica a aase de poír
TDr-'ei-i»»? 5 C^bM tescrr t rd <«7"aao, viD<aclo y curado
- «•"iü-ac t ' ' jane* ^ateriaJís v mano ciéowa acabado
,^pF",!<Cv'A SüT.nstro.'cctocar'üncfec-r.fafMPERNOVAaelSaBde V
" • ^m, a1* : 30ia-*e ae muros oen'»^tretes Msfenates y mant-
oc oots
Ci-A~C_~, PS Citarla pa*a 'egactj'a ae o'an'a jajá bajaioo ¿ ane> mve de V2
* J 3 ~ I >J3G Ra^atto 3v ifista'aoo" laraufca er cimeitacion a bese de
*ube"3 de 1 PVC c!e ' 2 inc ia^ cortes coneeoíones y ptazas
sspecaes -"atería' w ¡naro efe obra
^ST-^EC RartwB-í ae instaiA„j.i í-tect-ita en csnentacKín a ease de
i hx r vod i -vio de 2 de acusrao a diseño Incfyvc
-oí ca. a'j 5 ^cts,, esortss malertat y mano de obra Para certrt Ge
\.S Í JAN- f?ama«o de- nsíaas or sansíara en orentacion a base de sshía
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Bammimaa: ' í - r c ^-mremo"i,cs vrCS' H>' 0» J-Jtí
Concurso te.
Obrx FRAOC CNAteiEMO' .OS ALTOS
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JiMiad «ERVC, tLC SO\'Of?A
Pf?ESli»UESTO DE 0S8A
Voltownes Ai edificación
€srus
F«€ba: Duración-
FfBObra.
rr ^i^iEz: 'jber H a# '• x'O ssttena de S" 4" y Z de scuerao a diseño,
-chRe ce iss., jesoemiaos piezas especiales materiales
t«soo) ¡xfc en regadera y ma»» de obra
* H "GAS tmm «o í a rsia«c,©p «fe gas en cimentación a base de
íO*-!!? ae 'cb-fe Í>5Í> 1" a© VZ" «íe dámetro matice
espuciaies sntapysaoo con oartucto oe 1 2" para evita''
cor>íac;e v ^s acero « ÍSIUBKO, materiales / mano de obra
ftW MUROS > CASTILLOS PLANTA BAJA
V Jft C SPB- fAros s- ante oa;a a base ae Sadnito de baño recocido de
?<* Ase? - • ju-ttea* -or- morte» cemen*o-arer>a "' 3 l mrts "v)
mayo' a * ? m-n f-lateiwes f»,8r'c cifr oora equioo y iodo (o
•mcesa'-iQ »aw su correcta e ecu-ior
VuRCS^B- «vlj'ss» de t ir«< 'iV Je 3" en piarla bajs incluye anefajess d
s rereac o v « r e p s o Maier>ates y mano rfe oera
Vu RCS^S- Casillo i sx Kl s^ caita baja cíe 15X1S em síe toncrefo fc=230
íyonZ tp\ 3'A* l ecího en obra, armaao cws armsx 15x15-4
acabaoc s emp ->? yye a^c-ate a omeníaowr» y eweptso
O'fnb Ü de-t, i^ - lo^éa abraoo
„ ROSOS- Sas J - pt «2 e ciaita oaja de 15X20 om ao conemto rc=2SX,
AC, i.tT<_ *-*- S J p*ct5o e i osra anraao con armex 15x15-4
acabado Gctam, irUuye cenbra, desarrfjra, colad-o, vibra*
Vv-riOof-J- Cas;.Bat»pt K3sr p»Tteoapcte10xiQ emite concreto fc=20O
kg/ero" t-^e 3<4 <-ac"o en obra, airnado con armex *Gxt0-3
acao»'je e r r -> '-c*u19 amora, descimfwa, armado coSado
vmratc
VJRGSPB- CotunraC ir» pí8"ta b^a ae 30x30 ctl «íe concreto fc= 20C
<3»"«? *— 3 4' ir&cho m oota armada con 8 «f # 4 ,8 es
*"• § i c cr. er y - y » extrswos y g 20 cm en el centro,
acaDadocc-on mcu&crwra oascimws amado edade
.aratíc
. 'KROS^B Coiuine 0 . en rtanta taja ae 20x30 cm de eonereta fc= a »
<S'C'»>2' m-t %*!' 'IBSIO en «twa armada con 8 var # 4 Sesi
tó # *0 - ' sn probos, extremos y @ 20 cm sn el centm
acafaacsj cocían, inc.-^e cimora aes.simbfa, armíKto, coiaoo
'«ROSPB- Co'un'ra C e"- oianta oaa * '• 5x30 cm efe concreto fc= 200
«tgcrr-' ÍÍ» '1'4* hscro en orna 8T">aca con 6 va' #45 6 así
sí.1 @15"*- acaoaac romcjti -<claye cimbra etescitnbra
artpado -wl-(So vfonao scsh&So oomur
SV'üHC/SPfc- Caaereae efranwnto de i ox20 cm de concreto fe=200
1*9 cr"2' v 4 3)4* techo e" abra armada con «rwx 15JC2C-4
aeaoaclo ojnun Glnraa. etesetmora a*mado colado vibrado
S C S 0i «osa oara e catea de 15 errs De espesor f cZQCBeg cm2
'"Ciuye a m s » ccruar #3 @20cn- en amtx» senttíos
=- ttaje a FTCOS a -bra aesoTbra v preparación para
•ec&r tía-afiaes i,"1 piaoas. de 2"]<2"¡í3W en cada 3 escaii3«8
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PFSSUPUESTO DE D B R M
f W C O ' "NAMIEN-Q "LOS ALTOS"
PRA^GiCNAMirN'O u.OS AL TOS
Valuuíenes de edifícacKsn
E'brus
Fecha:
Imc» Obra
Fsn Obra
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i'icwye to.- Jíís de 5
\STrtlD-0002 Ra" afeo c., instaaoion i drsriícs en muros efe piante bap a
ease de t j «-<a ae CPs/C ae 1 < «f n e w * ranuraao y resane
de t r os «rtes, coiscao"«s v mezas eapeetaies, matena1 v
^S^HLEO- Rdtna eo o.- trisíatacícr. deernoa en muros de plarta tsajs a
sase de tubera acMucio de 1 /Z 3^ * y 1" de acuedo a
1 se^o te jve '8n-*aoc de ««res, resane con mertera
oe^e-vc-a «na 1-5 cajasocíagonaes> chaLioas registros»
aecescris so^es dsciecss resertíss "natenai y mana de obra
MSTSftN- ^ama eo d natawsem «¡a-itera «n muros de Diantd baja a
•s-rse »*u i-«'- r ce i^tfG s»>ff8i8 de 4' v 2" efe aouercío «
QíSe k: >siGrjtí0co-ías dssp^^icios, piezas e^36C)ais&
siuraao r^sa-»? «-atenates y mano de £ * «
KS'rGA3 Hi)-rtsiec-s insíalac«on * gas en srturos de pianta ba;a a tase
de ft*jt»"a " aooB two "u" de 1 '2* de demetro me uye
rnaterrass TOTC ¡fe otea corteai desjieriaictos, pisíass
gfrfectí,-»» »%•»»"-» sai*» cor; pobauetcae1^ para «war
'«"aeso oc < acero as 'etuerzc «purado resanes
~axer,8fe© msrm ás obra
^PDÍPB- cofjaac ae -reo os- oamá v enjarre
hachj eri at ra de i 5 cm tte a^cl-o según «itseíte
arqii&sc*«j x M«IBI ¡a es mano ae oirá, eqwoo v toao lo
iscesaro cira &u wrecte eiecuuor ¡.opgrtud mesada &oí)re e
acaeac-,
MÜRCS Y JUSTILLOS PLANTA SAJA
¡m LOSA D£ i MTREPISO
.034-3 ' ^ssa perm a de era'ssxso «te concreto fc-2Q0 kg/om2 tm<s 3/4'
a- rpcia t o" -wwa e-«círos«iada 6x6.^ 0/10 en capa de
compreso" de S ,r»¡ o lateralis sobre casetón de D0i«st:reno ae
3.{a cfens.£»i de ni>iS0x16 cm, nervaduras v Srates de acueroo
a ensero emb-'a dsscimn?® armado, teimtnadD para rsafotr piso
seramBO o a'njiac» os Taaers, coíado v curaos
Anótese oe « s i los r tofUTmas a tosa de entrepiso inoiu'/e
doWeoes, r * i 8oes f «-Tanes. Materiales, mar» de mm v iodo
o Tscesano s-ars sb «srreeta e^ecocór
Pfeosraow a s i p a » de ductos de are acondicionado v fopa
sucia de os ta aha "e 60x60 en Cmara y desseif ibra
CH6.PCJii-BA Charnte uai- pgocsra de planta alta oajartefo 2 cm <sf nael de
DiKs v-'M-n, aeiorif*8 0soce»amt» Cimbra y descifrfcira
,%ST-Sím)Cij& Sarmíeo de «nsalaocr htofai&ca m kma de ertrepisoa tosa
ae Uiünm ú%. Z^VC de 1 2 pciiiye cortes, comcmmm y
; «zas esoe- Mies ^ « n e s , mstena» y mano <se oíra
NS'f'SHN Parnaso ae "síalaoonsamtaraenerttreMsoatwsede
i berta ae ? »'S « n ¡ana de 4 y 2 de acuerdo a dissefto inch>/e
oeapo- * cfttdera cortes desplataos, piezas espectaie?
Tafenaies y ^ano de oora
\ ' í5_ t .EC Pamaeoae "Staaaon eléctrica en .osa de entrepiso a base de
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*uhe»i* coi ducto as I ? 3(4' y •>" ae acuerdo a d i«f lo nr w e
^•as —'acofa es ohawtsas regislros y accasorsos co(t«s
Job sees ^sos-es ma^naíynanodeo&a
N S~GA o 3as«) -fe «re ta ac« - o* ga* en oss de entrepiso a a Base de
aber e «to 0f>''- v _" de •' r ae diarrwro ¡ncftfte
"a'sflaies - H P O <• s-a cí"?es desperowos pieza»
especttes e icdT a d o rcn poMuc*» ae 1 2" x>am eirtla
coniBcta c t " a w o d* ' ^ L S T O mate'-ales y mano de o í »
>/aí3f¡a es TOPO »C c&ra equsso / hwramB^ia
tOSADEeNTREPlSO
A06 ESTRUCT JRft ( = ^ ^ 1 * ALTA
Mb»C SPA fc'jtos ^ i c arta a c á base efe tedrtl'o de barro '•(scoacto <Je
""xi4iC?8 c - ¡un «s^o so" -icr*8ro cemento-a'eía í á runte r
mavoi a *S "«p o » e acar eo ae maíenal y arKtamiaies
< POS13*1- Muro Je *Z ztr m «fepewir a ba&e ae oar«f rfV de 3" ocluye
anc-«%e»s wos 'ssaceerirepeoyasoteadeacueraaa
jsero "Ja* sr ales narcdeota i hsrarnienta y equipo
Casts c ítoc <* e"> ¿ arta *tet cié 15X15 « n de concrelo fc=230
fg-crnZ t ^a 3 4 iieono 8" otara armado con annex 15x15-*
C Tiara ae««tbrí» ^jiacc ^u-aco nduye acarreo de materwi
j a r e a n a e aoaSsdcro— -
Oasti» * -o *C en cai ta **a tte 5x2C CP^ ae concrete fe=200
^«c-s r^s 3 - " "echo i » oo^a armado con anneí 15x15-4
¿caiacto ca> '«s.r «n^A-acmora (tefttmbra eoiade rtb*B<to
acarreo de a-e>-as \ arcta-rsa e
ivitRO£~A Cast'lo toe <3 er Cania afta de •> 2K1C cm de concreto fdCOO líg,cm»i i-a 3 4" - « b o en o t e ar rodo e tn armex lOx^O-"
a r ^ b a * I>-UP - r ' f Hesar-o-p amado cotedo v&racr
V J ^CSP" Oe-arn erfr n f e w er cnlsnas cte "SxIS cm coicreío f cs^Of»
•Wc-iC K a 3 apraao COP armex ' 5x20-4 Cimbra artnaoo
.ímníxs m» •"bm -cuyscor'as dcsWeces y írasiap«s
J^ROSPA I Í 9 ~ B T e»-'' oe'.-w i * oe *5x20 cm de concreto fc^SOO
t3C"n2trra 3 * a-.saao con armex 15x20-4 Ctnbra coiaoo
¡ Jc:7^>u-i,C^4 "arrate- "e rsi? ac»- tarauaca «n muros oe planta ate d
arise de t je* r B tfí» o*1 / C ce 1 '2* .ne-^í» ranurado de rr u o s ,
-ssa-Hí csr? Hsewo oe^^to-arena 1 5 ccwtes conecc«nes /
w ezas e»«= tales maienaí» nano cte obra
*" STSAiS Rarr*»} "e naaacor aa i 'a ia en muros de oianfa am a
osse ae t j iy f a de ::iVC santería de 4 / Z ae acde'sto a
n sero -o^. /e rar jrado de "»iu"08 / resane co" mor'er'.
seíre-íio areí ; - -ates oesperaieros p isas especiales
—atera S $ Í -sarc ^ ^ o ' a
\S~£>.EC Ranaeode "fctóiN. J" eléctrica er nuros «te planta ata a
-rniv _v t i i t a pw C B * » Ele 1*2 3 J C V 1" ae acuerdo a
Í & Ü U nc» «(«"Turado cte muros resane con Tiortero
í»men o-a's a ^ satas oofagor>afes chaltápas rscfistros y
acíesorws ones cot eess rescues tratepal y mano ffc otrs
O«raeton
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Job,ec=-> «scrtMi -ría*»1» y ianoJeoo.a
J's '"Sii& aac^ ffe >a ra'scwr OÍ» ga* en «sa dfe « f rspsc d a Base <Je
amt e ue e y m " e 1¡Z ae *amstro nrfuye
""a^e'al^s -Tar-i d« t s-a c i t es desperowot» pieza-
espe^cts 3-ickifT*s3etoet»f»Miietocte1 2" oarae*d
coTaaa a " ac»-^ de "• ' i e-zo matera »>s y nsan-j de Ob's
/a„r¡a t s -nvo - s otra «JOBO / neframte^ta
ESTRUCT JRA PLAVTA ALTA
V J as ^T C 3-*a s 3 s base Se i&dnPo de barro recocido de
"x^ 4KÍ S c loT^eado j o r " v r t r o ceniento a'ena 1 J junte -
•navoi a * 3 -a p c t >« acar eo de material y anmn ajes
M Í ' . , * „ f - as aibSesor a base de pCTet vV de T-Pcfuye
dto-ajeaa « o s ' O M ce entrepiso \ azotea de acueroo a
i s e i o felaes •narcdeotai >jsrarater!ta y equipo
C«st „ . ,>., <* e-> o «rta a^a de •• 5X f 5 cm de conorelo f 0=233
i'g.c—S r^a 3 4 »„qo e obra armado con anmej' 15x15-*
" " b r a cte'cimrm» calado foraoo induyedcarrsottematt >3
aroan * aw«Mric con
«t.RC "•* Sasrnc*->o*C:''»np-rfa V a cte "SxX cm «concreto f c » » "
-< {?n? «-a a ¿" nsc^o e^ oo^a armado con amiex 15x15-4
icatedoc»-«_"- «nslmacmora tismmbm cdadc rtb'ado
.carreo <?v. «r<»ai \ ar-oa-ma e
Mv SO??^ Cast ,o tac <3 er ciaría ata de 10>.1 C c-n de urcretc fc-300 iig,c'Tt'**,™3 34* ~cht, e i T ^ s ar T>8i4o COP a msx 10x10-3
arcm-* - ^ <, s ^ t - a desar-bsg amado cotaao nmoc
' - 'QSPr- Ce™am «-w n eno s r e'-ts*»ascie * SCO err concreto fcsfOO
\ 8 . o - " "-a J 3 l « tocor anrex15x20-4 Cimbra armado
"owoc os^ nb"a -•ca¥ecs' ias doMeces v i'asispes
'-^RCSPA Ce-ar-> e»*-oe ne «);»•* 5x20 e n de eoicre^o f0=200
•cg^-^^tr-o"»-* a iaao con armex 15x20-4 Cimbra colado
}'-'-' L ' 34 Karate;} sa w r s sc •>- h rirausoa * r truras <ts planta afta a
sasecetuc iñuteOt rfCtíe 1/"?" rwj^e rsnuracfo de rr dros
esa'1© con lobero ce-te"*» arepa 1 5 cartea coneeaones /
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S~5^H ^siraieo "e «aaiaco" saraana er» muroi. de manta d a a
"zse de tii& r a de ^V C saniana de 4 ¥ 2" 0e a o i e » * a
a SfePo -oiv -"e "^r «ratio de •niros « «sane con motíer^
tsrenes 3re 12 P «r tes despe^ictos ptezas especate«s
-aJera «s v - ap< *e ^e <*
•.s-TEtEC Ra'ra ©c ds -%> t t e i ^ eteclnca e-» nu'os <te plarta ata a
„ . <»« i s< j * Í 3 p d & - v « c i é i s 3 ( « y 1 " a e a o ü e r * a
dsí>ns ^c e ««v«do de Tturos resane con "norwro
«men o-o^ a £ sajas «íagonafe» chalupas registros y
aesesorvs o-es íc i te-^s resortes TatePctfymanoaeotre
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Seoendeficia C^C^ NAW E M O " L O S A_TOS
Soncurss No
Obra P 'ACCCNAMJEirs - J S A l l O * -
4»udad >• r ^ M C - . . 0 SOMOR-*
PRESUPUESTO DE OBR,-
VoíufW«ies de «difcactón
Elbrus
Fecha
fnscio GbM
Fin Obra
MSTQAS- paso es " iaiacié i de gas en m u t » de planta afta a b * » *
j sera o» oo e t ^ . J * i 2 ae aametro ¡ncluve
•nat« '«•-i fTia-Ki ce otra cortes dasoerO'C*» p-azss
abpe&aws * sanisádo ton potoucto "le 2 para enter
5on*acV ce r> samo ae ' 8 f jewo m#ena!es y «nano de owa
ESTRÜCT JRA PiAMTA ALTA
AOfí LOSA DE AZOTEA
OSA-aa .osa tie az 4ea de 1 e «?? de espesor total con sjs*ema de
«guata c ? vimáa < asfttsFi ae Dote&tír8rio oe alts
densicsa <"y» itaous w apo/o!> CQnfonr9 a aireño cajaae
ocnr") »»'-<- « 4 v~ Je oorwsfo ' c^OO kg/aT2
oes&T'Dfa arnecs solado obrado y curaao aoat»ao
^ n £ "t L Pretfes oe _ t cr> o'Oíret: o e r ayotea 8 bas« de ladnlto de
tsar i ' e j j M O * "' 'í14!^ , en mnteaao con monerc
oe-ie-ic =" "a i 5 casillos * 15x1 S cr» »<e confreto * c - 20C
-na 3 * " a nados co" 3™^cx ^ 5x15-^ andados a ¡osa induje
onsfiartete a > Cx! v o í ae pedaoera de tedrilto Matertaies
T a - t as ofc a ^ woo lo nec^sano para su eorreeta ejwuaon
OSA Damsr'íss ar azwes a oase de ooncralo t ^ * 00 Scgícm? I t ra
3 3" a «-ad •• cor oefía de pdieshrw» aípawJKic en espssor
Ofv «a e. a " en
"^S^-CS ^'soaTc o- D»>-a p^sj i t Justoi. de are acordworsao
as p'a •< * «t jt á*» 6Cx6C e n Ctmtoa v «tesamo'a
OS£,^)A g3se ! » „ - t *18 saeítai de 23x20x3 e n %Teaa ton
cr» P"T dí" a «otea oo~ perímetro acnafianade C ntm
tesserae •"aferaissvmano<teobra
\ S * & A v "XS Batadss de Jgua rfu»»} 8 base de tubera de PVC sanfeno de
4 e w so®•erade P N C e f e f o * Ttaterales nene
de obf- ac-esc s ys^as esoeeafes v todo » recesarle oára
^ o" •se*» jccjaor
VS^oAS ^ar'-ateo ae r>staao*o- de gas fc" aze'ea / orafeies a s base de
JDS a de c e s tpo " ^ de 1 2 efe diámetro ¡nciuye
^a'e'aies v >o da obra cores desperaiaos ptezas
'specta ss inca nsaáo con potóücto <te "T para evdar
coHaci^ » . ace o de efi»ras rraterB%s y mano de otea
•••-f S-'E-sC mamáis" -e - s aiac on sfeehca en losa de azotea a bass-e de
4Der a oo i3 jefe de" " 3/4 y r de ar erdo a efeef»» Induye
-a iasoc^cTses 'Jv^pas rpgi^w-w ¥ aooesonos cortes
e* 6&-is r .sytas J^atsr ai > -rano de owa
LOSA DE AZOTE*
APLANADOS E3C!£R«OR£S
»*3*3f«ad3 ""afeado er aante oaja hasta ertreptso a ptoroo y
egia aotre '™urcs co" "teKla cerie->to arsna cernida 1 5
nciyyc -la*' a'es " ano de «ya üsquipo / rerramienla
Sv."» nia*'a < dpi cae J~ oe asar te de ot^urasf» espwado
"O*0iicK»er> "Hjrosde teriaca incluye adhesivos espectaies
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Oaracion
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Concurso ^o Feci» Buracwn
jugar ¿cPrt^3 ¿ a^Z^X IWCIOOÍJM
fíctad HERVC UO ^ ? ' 0R«- FmObra PRESUPUESTO DE OBRH
fissa Cocitgo X
oais 8 . t a •& j a s sor • e r p e - a ' u a en acabado extentr (aplapacto)
,5 j rtivSfc ^o te ráA t cetfadcs ?,i ¡xarts al*8 g rtomo y regia aoore muros M? ^TOa^ c « £« 1 p "16
oor mezcc -e-íií»" » eoa oe^iüa 1 S «nctuye materiales
rrsrc "e 2 «-ÍU»!» v nerranr tenia
-"" 1-5 ^ Ao^pax a^oa-tol so en •nuros Je panta baja con mezcla «2 i48~§ i f * 5 26"*"
"ema>-»i s »'»« t f ITO I ye Tiate ate» rano <fe otra eqaipo
-"'_'""' 5=,» Ao>anaeo a atado '¡so sn maros de plants ada con mezcla M2 * 70 25 38 91 * PS^ ^á
csmenca' - a " ^ ifs-ave ""stefidfesi Ttanodeobw equifp
v reta-i er F
BCX3,-15 Boc_f a K» «pia-sseto ^OTastaiüomsbaseder 8¿ca M of ft ^ -83 s* 5 r
cen e- s-sr^ a 1 - et planta baja y planta ato a reqla
psoTiPac» v n -/mam ,nc uye ntafenates ~«no de obra y
^b^fu. rsrlaao dfisrfas a esnto txneado rte 5 mrr en exterior <* M 3"* 65 á T ' 7 l ^ t ;
pio^o regí •»»nwe -• sase ae mortaro oemer>to-«reRa 1 E
iiate c s s -a^ojeoo-a hs"aií-«nta ajuipo
VOLíT Fo ' ^o - f - o-r*r¿»<re*K]K6OcmyT0fduraBer>Dasamente> lote ZOO CCDOO ¡TOjti
- e -iezv,s v •sner^í-aí^Ta ^ 5 y rootau-a ep capfei tte
j) e s ffe-w «!£SircnJc ' tK, í4íes*)esi»s mal'a de $30iiester
r'eacío í r u n a ao ra te r ta tesv- reno (te obra
' O ^ Vo S t -nrare ^ocunjcordenoiciwaswefabocafes*' W ?S¿n §3 26 2 ^ 93
•v cs'i e-o "¡spana» e~ caoáei oe '•o «r ift*» indgye
ad§W!&«rs l a lad- ^oiiesís i, i eaao y terminado naertalss
•na- "e 'a *íeacías'S!íí2cmmoefetoV5
•O " * siinristv» SQWvcm* as nouJuras» E*ef»>r)cd(ias> cié M * J Í 60
-"iiíeo* < w s,ram Jo er pus^a pnne paJ fpciuye acttiesivos
r-mif. oe oc es»e' jyn'oaco v ternnado matenefes y nano de
' « . D M 1 - LTPs ' o 'i«Gcae»OTde"io!cfíJ'3s¡re*abrir8ti8Síle V I 1 0C 3664" ' *] , "
DO! esti «to ¿xpapd c <*" •r«t»fe,5 ¡rci j^e adhes vos
""at'a ao p"> 'siz featto \ 'enrmado «natenaies y mano ci»
3t»a "¡Jua y
' . .DVC-A Su-ífi^'ís.caocaconílenjoldíJ'asorefabnoacSasde fc* 1400 d0 38 30""2K
BPÍ «aw e •> joan; ÍO er prafres indyye adtoswa»
Tana a« 30 «ler w eado»tectninacio materales y mano de
oe-a %<3c:«i ¥2 i
WO^ - . « R Sjmr«<f v »olw»co"ésmodurasorsfatjricadí»!»de tf 9 OC *f\ ¿4 •< 9^n"
o «si reí o >.j¡»«.*iso0 en prASes njuye adte&tvos
nía a ae joi ¡«s»- 11 rfeaao / 'mmvmúo nratsfraies ¥ maro es
.ora r/«sa! i/? o
MO-D-fí 'S-b Sor»» T stro \ ootocacon íie molduras prefabricaoas de ¥ 90 9
soíiesl -e-o i xpansMo er pretiles tpduve adhesvos
~=jite oe asi -atsr juiícado y feiTO '"ado 'naíetate y nano oe
iOJD-tK S-rid., ^ a c sc»-0= nwidU-BS orsfao'ioatias de M 600 "S^ 6 ^ 3 4
poi estrs o oaaeno c ¿r orefetet ,ríof ye adnesti»»
•^aladbps -s^e IUPWBJO jr'ernsnado naierialí»; y mano de
NMOaiUAR'ASOCi.S.* OECV.
Dependencia, r-i^OZ' ^MtcU'O "IOS ACTOS!
E O F , C H 0!%
CorsciJf so No.
Obra rSí.CC' í fWM'EN'C * LOS AuTOS*
jgar- VLRACR X v JAZMÍN
..usiad. lE^rvK,^. L._0 SG'iCHA
PRESUPUESTO OE OSSiA
Volúmenes de eAüeaciort
Fecha:
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Fin Obra.
_Ctógo_
f'O-D V 7
V X D A PC*
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P H J S S A S A N '
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obra » a r <i i T " * " " " " *~ *~~~
S' i fn fs " - coiocaciO^ ce motaj-as orefebncadas de
pOiesP'sn eMBrs ,e ij en preb-es Incluye adteswos
ma'm * o. wss~ j jrfieafe y ferrrinado "wteriates y mano de
os-a Vo jeto M7 s-" adteiS'
Swuf» sír& / 50-ecac*r * i tóou'aa prefaSjncada^ cte
o o t e is-v -"warvuto e^ orates nauyeaahesnos
valla aa ccesíer j tr íeado y iprm,nado matwates v mano efe
obra «fiodc a íkBC1
Poilíitíc de a-co sen punto iwswtto sn cochera y puerta
o- ropa, «gun *seño arqurtectenico acabado
""eteaSQ V leriaes» ^nans de obra eqwpo
/ 'oao _ p^ 'ssé ' * Ja-a su coracta ewcucwn
APiJWáB IS EXTERIORES
«» iA fcAf»S ¡STERSORES PLANTA BAJA
=ruete oíd -astat ca sara nsíateicsór hidraufica y de gas en
p«r*a a1» oania oaja a "'Kg, CÍP2 dorarte 24 ñoras para
deteciar % as Equipo, mano de OÍJTS V todo » necesario para
m coF-eca <9¡6C jO«f
Pruew '•KJ 3#a* rs, pare rstalaosofi sanfana cargando is
* jbeti-s de» ?«» alfa ,' tea Airarte 24 no'»» oara defecia
•bgas ZÜU it- "~B'K tís obr? y 's<io to necasano oara « .
Aplanaao e» yeso sjSdo en mures de parta iM¡a incluye
•"atañáis —ano ds o o ^ eaupo y «erramienta
JO I Qíssc;^;re a piorno y regia
Apferaac » ,<ssc pj'ido e^ o e ^ da planta teja tirando
Ttueutrafe « ««fenioies ipeiuye materiales manoaeowa
^etal «few ,aado eq^üoíi *»6f a r iens
-aise paro c: de ««se en piante eaia de SJ cm ae altara a
sase se iay aieta ae "erra potada J twfai despiegaao ser»
"30 cen as arado Je 3 c r ¡ » espescf acabado ep yeso
ni* tía tch e psrtt^do r-ateftaies, acarreos iraslapes,
•Mtes " s v s f a a ^ s aopa+ena mano ce obra, eqjipo y
BoquiiíS as * en so*, pefi Meado * S mm en muro »
pmia OB a a y e » pu 'oo a plomo •/ reg)a con sa^o toteade
ae 5 - m Tatanate*! * mar» de obra Perts bata ¥ afea
oertt ooicaca de 5 r - 1 er muro olafon y cielo de /eso p i * » a
ptoro < reg.a >nate»»ies v ma^o ae obra Piante baja v ate
APLANADCS *TgR10f?ES PLAfITA BAJA
APLAMADCS WTERJORES PtAMTA ALTA
¿esnaoo ce veso puteo en nuras de o^nta aKa incluye
mateíates, uj-oiieo&rs squpoy l^errameraai
--cndescjaare a P'jno / regiá
A0la',!j«i a« ? 8 ÍO en o * » de danta arta tirando muestras y
e»srtones ^ U y s Teta desoíegado, nBtertaies,
"isKásxrí f hyamienta
Ouracton.
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