Anàlisi de l’oferta i la demanda de superfície comercial a la comarca
del Vallès Occidental
20 de setembre de 2018
CONTINGUT DE LA PRESENTACIÓ
• D’on venim?
• Objectiu de l’estudi
• Què tenim? – Oferta comercial actual
• Què podem tenir? – Oferta comercial potencial en funció de la normativa urbanística
• Quant pot créixer la oferta comercial?
• Conclusions
2
Antecedents• Signatura de la Declaració del Vallès Occidental, Cap a la 2a reindustrialització el 24 d’abril de 2014
• Presentació del document 40 propostes concretes d’actuació – El compromís de tothom, unany més tard.
• Aprovació, l’11 de maig de 2016 per part del Consell d’Alcaldes i Alcaldesses, d’un acordgeneral de suport al desplegament del Pacte on es van identificar set (nou) mesuresprioritàries a impulsar durant els anys 2016 i 2017
• Mesura 1: Creació de la Taula del Comerç, per definir el model territorial•Constituïda l’11 d’octubre de 2016•Objectiu: Analitzar l’impacte de la concentració comercial fora de la TUC
• Estudi sobre el model territorial comercial a la comarca: Iniciativasorgida de la Taula del Comerç reunida el 23 de març de 2017.
3
D’ON VENIM?
OBJECTIU DE L’ESTUDI
• Analitzar l'oferta i la demanda de superfície comercial a la comarca del Vallès Occidental
• Normativa urbanística vigent a cada municipi.
• Resultats esperats:
• Quantificar el potencial de creixement de superfície comercial
• Definir diversos escenaris de creixement
• Valorar la viabilitat futura de l’activitat del comerç al detall
4
CONTINGUT DE L’ESTUDI
• Resum executiu
• Metodologia
• Introducció
• Objectiu de l’Estudi
• Contextualització territorial
• Anàlisi del planejament urbanístic
• Concentracions Comercials
• L’ oferta comercial a la comarca del Vallès Occidental
• La demanda comercial
• Fets posteriors a la data de tancament de les dades (1-1-2017)
• Conclusions
• EPÍLEG: FITXES MUNICIPALS I COMARCAL
• Annexos
5
QUÈ TENIM?
• 23 municipis
• 910.031 habitants
• 58,25 km2
Nombre establiments Superfície comercial
• 11.752 establiments comercials
• 2.091.941 m2
6
QUÈ TENIM?
Àmplia oferta comercial d’alimentació, equipament de la llar i equipament de la persona. El sectoramb un major nombre d’establiments és el de quotidià alimentari, que és el que ocupa méssuperfície a la comarca, seguit pels establiments d’equipament llar (a bastanta distància), que tot iaixí, ocupen una superfície similar a la d’alimentació
7
QUÈ TENIM?
Concentració comercial molt condicionada per la morfologia dels diferents municipis
8
QUÈ TENIM?
TUC’s definides als diferents municipis, sense criteris homogenis (segons interessos municipi)
El 83% dels establiments comercials es troben ubicades dins de les TUC.
9
Balanç superfície comercial dins + i fora TUC – (m2)
QUÈ TENIM?
11.752 establiments comercials 2.091.941 m2
Distribució de la superfície comercial dels establiments dins i fora TUC10
QUÈ TENIM?
Funció comercial molt marcada entre l’atractivitat comercial i la proximitat
11
QUÈ TENIM?
El 92,6% de les activitats es concentra als 11 municipis situats al voltant dels eixos C-58 i A-7/B-30 i el
seu encreuament.
12
QUÈ PODEM TENIR?
Anàlisi del sòl urbanitzable amb possibilitats d’ús comercial
13
QUÈ PODEM TENIR?
Anàlisi del sòl urbanitzable amb possibilitats d’ús comercial
14
QUANT ES POT CRÉIXER?
Quina és la demanda prevista?
: previsions
Quin creixement de superfície
comercial es pot absorbir?
: quin equilibri pot
haver-hi?
On créixer?
: fora de la ciutat actual? (urbanitzable)
: es pot dins de la ciutat?
(urbà)
Com créixer?
: quin model es vol
15
Augment demogràfic
Creixement consum
Demanda prevista
2023
QUINA ÉS LA DEMANDA PREVISTA?
16
QUINA ÉS LA DEMANDA PREVISTA?
+ 7.91%
Pot augmentar la demanda?: 1.28% anual (escenari moderat)
Despesa comercial per càpita (€/any). Fonts: FMI, Bd’E i elaboració pròpia
17
Sostenibilitat dels establiments comercials
Retribució
Digna
Capacitat Reinversió
Sostenibilitat Activitat
Empresarial
QUIN CREIXEMENT DE SUPERFÍCIE COMERCIAL POT ABSORBIR LA DEMANDA?
18
Viabilitat?
VA_Crític
VA_Establiment
Sense excedent <13,197 €/any
Excedent feble 13,197 €/any < VA
< 26,394 €/any
Excedent fort >26,394 €/any
QUIN CREIXEMENT DE SUPERFÍCIE COMERCIAL POT ABSORBIR LA DEMANDA?
19
Equilibri oferta/demanda. Evolució del rendiment superfície comercial (2006-2016)
QUIN CREIXEMENT DE SUPERFÍCIE COMERCIAL POT ABSORBIR LA DEMANDA?
20
QUIN CREIXEMENT DE SUPERFÍCIE COMERCIAL POT ABSORBIR LA DEMANDA?
2016 Escenari 2023
Escenari Actual Baix Mig Alt
Població 909,851 984,331 984,331 984,331
Despesa per càpita (€/persona-any)
4,900 5,140 5,321 5,507
Superfície comercial (m2) 2,091,941 2,350,871 2,585,542 3,360,065
Rendiment m2 (€/m2-any) 2,131 2,152 2,026 1,613
S’observa que tant sols en el cas de l’escenari d’un creixement baix de la superfície comercial, podria absorbir l’oferta comercial aquest creixement, mantenint uns nivells similars de rendibilitat de la superfície comercial. En
els altres dos, la rendibilitat cauria sensiblement.
21
Conseqüències
Més oferta comercial
Més difícil generar valor
afegit
Insostenibilitatdels
establiments petits [ i
medians?]
QUIN CREIXEMENT DE SUPERFÍCIE COMERCIAL POT ABSORBIR LA DEMANDA?
22
A ON CRÉIXER?
CONDICIONANTS: CIUTAT CONSTRUIDA
23
Superfície per tipologia urbana al Vallès Occidental Establiments comercials per km2 de tipologia edificatòria
A ON CRÉIXER?
HI HA ESPAI ALS PAE?
Percentatge de parcel·les buides en polígons industrials
24
A ON CRÉIXER?
Hi ha espai dins de la ciutat (sòl urbà)?
Representació esquemàtica de les àrees comercials per superfície i municipi
25
A ON CRÉIXER?
Hi ha espai dins de la ciutat (sòl urbà)?
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Pe
rcen
tatg
e su
per
fíci
e c
om
erc
ial s
ob
re a
ltre
s
Anàlisis ocupació en planta baixa per municipi amb zones de concentració comercial
26
A ON CRÉIXER?
En nous desenvolupaments urbans (sòl urbanitzable) ?
Sectors de desenvolupament urbanístic per tipus de desenvolupament al Vallès Occidental
27
COM CRÉIXER?
No creixement en format GEC o GECT fora de la trama urbana
A ÓN ES VOLEN LES CONCENTRACIONS COMERCIALS EN EL FUTUR?
28
Model tradicional
Centre
Operadors locals
Obert i incremental
Local
Mixcitat d’usos urbans
Creixement condicionat pel
planejament públic
Tradicional
Model periurbà
Perifèria
Operadors externs
Tancat no creixement
Global
Sense mix
Creixement condicionat per
un operador privat
Modern
Model no dual
Centre amb capacitat d’atracció
Mix d’operadors
Incremental i locomotores
Glocal
Mix d’usos afavorint el
comerç
Projecte urbà integral
Contemporani
COM CRÉIXER?
29
COM CRÉIXER?
30
Matadepera
Badia del Valles
Sentmenat
Castellbisbal
Montcada i Reixac
Palau-solità i Plegamans
Sant Quirze del Vallès
Santa Perpètua de Mogoda
Castellar del Vallès
Ripollet
Rubí
Barberà del Vallès
Cerdanyola del Vallès
Sant Cugat del V.
Terrassa
Sabadell
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
Pe
rce
nta
tge
so
bre
to
tal
Superficie
Concentració intensitat 5 Vallès Occidental
Badia del Valles
Rellinars
Sant Llorenç Savall
Ullastrell
Ripollet
Polinyà
Sentmenat
Viladecavalls
Barberà del V.
MatadeperaVacarisses Palau-solità i Plegamans
Sant Quirze del Vallès
Montcada i Reixac
Castellar del Vallès
Castellbisbal
Santa Perpétua de Mogoda
Cerdanyola del Vallès
Sabadell
Rubí
Terrassa
Sant Cugat del V.
R² = 0.0593
-10%
10%
30%
50%
70%
90%
110%
0 5 10 15 20 25 30
Pe
rcen
tatg
e s
ob
re t
ota
l
Superficie
Concentració intensitat 1 Vallès Occidental
Excés d’oferta?
S’ha doblat la superfície d’oferta
comercial
S’ha mantingut la demanda comercial
La rendibilitat de la superfície comercial és la meitat de fa 11 anys
Conseqüències
Per mantenir el VA generat, cada cop es necessiten locals més
grans
Qui té la capacitat d’accés a locals més
grans?
Qui pot accedir a llocs Premium?
COM CRÉIXER?
31
Urbanisme-1
Una visió holística de l’urbanisme comercial
Combinar densitat i disseny urbà
Conservar nucli antic i urbà tradicional
Noves maneres d’intervenir al centre i
de fer l’expansió urbana amb la llei
territori
Posar atenció a les franges i límits espais
de transició (guals, volumetries, façanes,
accessibilitat)
Urbanisme-2
Una visió no dual de la ciutat i la preferia
Definir models publico privats d’intervenció
d’urbanisme comercial
Més projectes urbans i menys planejament
estàtic
Incloure els càlculs de sostenibilitat
econòmica dins l’ús comercial
Crear plans d’urbanisme comercial
supramunicipal.
Eines
PMU
Plans Especials
Noves ordenances edificació
Incentivar activitats
Unió de locals en trama històrica
Potenciar oferta locals: fiscalitat
inversa
COM CRÉIXER?
32
MOLTES GRÀCIESManuel Amado
Cambra de Comerç de [email protected]
Àlex VaqueroCambra de Comerç de [email protected]
Antoni MunueraCambra de Comerç de [email protected]
33