documento sobre las denominadas falsas viviendas de
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DOCUMENTO SOBRE LAS DENOMINADAS FALSAS VIVIENDAS DE INTERÉS
PRIORITARIO
Las denominadas falsas viviendas de interés prioritario las he venido denunciado
desde el 2011 a raíz de unas falsas construcciones que empezaron a surgir en la
comuna 11 Laureles y 14 Poblado. En el 2011, en ese entonces como Edil,
mediante mecanismos de participación y en sesiones del Concejo de Medellín, le
advertí a la Alcaldía las ilegalidades que se estaban creando frente a las viviendas
de interés prioritario, donde algunos mal llamados constructores, funcionarios
públicos y algunos curadores, acogieron esta figura legal y la convirtieron ilegal.
PROBLEMA
En Medellín y en general en todo el país, se empezó a ofrecer mayores garantías
para el constructor privado, ya que se necesitaba fomentar la construcción de las
viviendas VIP por el déficit habitacional que hasta la fecha existe. De acuerdo a lo
anterior, el Estado por medio de una agenda legislativa específica para dicho
tema, dedico un espacio para otorgar exenciones tributarias en materia fiscal,
artículo 83 de la ley 388 de 1997 “exención de cobro de la participación en
plusvalía”, en materia tributaria, artículo 49 de la ley 663 de 2000 “devolución o
compensación del impuesto al valor agregado IVA”. Igualmente en Medellín, se
otorgaron otras exenciones fiscales como el no pago del impuesto de
delineamiento urbano, artículo 176 y 185 del Acuerdo Municipal 067 de 2008.
En materia de compensaciones urbanísticas, el Acuerdo Municipal 046,
reglamentado por el Decreto 409 de 2007 y modificado por el Decreto 1521 de
2008, permite que las VIP tengan mayores densidades en altura que los proyectos
convencionales, es decir, pueden construir más apartamentos por piso que los
convencionales, sin importar la zona de construcción y el polígono de área; que
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tengan un solo parqueadero por cada diez viviendas, que obtengan cesiones
urbanísticas gratuitas, que el lote de construcción pueda ser inferior al que se le
exige al proyecto convencional, entre otros más incentivos.
Explicado lo anterior, en la ciudad de Medellín, en los últimos años, se dio inicio a
la construcción de las falsas viviendas de interés prioritario, abusando de la figura
que tiene como espíritu y objetivo final, la destinación de vivienda para las
personas de escasos recursos, por lo tanto ésta no puede superar el precio
máximo de 70 SMMLV, es decir $43.000.000. Estos requisitos fueron
reinterpretados de manera ilegal por los mal llamados constructores que se
constituían por proyectos y se dedicaron exclusivamente a construir falsas
viviendas VIP
Estos mal llamados constructores, empezaron a construir falsas viviendas VIP en
estratos 4, 5 y 6 y licenciaban el proyecto como convencional y posteriormente
pasaban la licencia a VIP defraudando al comprador y al municipio en materia de
impuestos. (Primera ilegalidad: las curadurías no pueden entregar licencias
convencionales para luego ser pasadas a VIP, es decir, en un segundo
licenciamiento. No pueden legalizar lo construido pasándolo de convencional a
VIP). Posteriormente, compraban un lote de menor área, pues como lo dice la
norma, por ser VIP no necesitan el lote general de construcción convencional, el
lote termina siendo más barato y ahorra costos. Después construían más
viviendas en altura que las convencionales, pudiendo existir densidades
desbordadas como por ejemplo un edificio de 40 pisos al lado de una casa (esto lo
hacían aun teniendo la licencia convencional para después pasarla a VIP. La
curaduría obviando los requisitos de ley, otorgaba licencias incumpliendo la norma
nacional y local como así lo estableció Planeación, ya que entregaban licencias
convencionales presentando el lote con menor área como si fuera VIP y después
legalizarlo con la complicidad de las curadurías como VIP. De igual manera
empezaban a construir como si fueran VIP teniendo licencia convencional, en este
caso la Inspección de Control Urbanístico no confrontaba lo construido con lo
licenciado). Vendían los apartamentos fraccionando los contratos, es decir, la
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vivienda valía 70 SMMLV, 43.000.000, el parqueadero valía más que la misma
vivienda al igual que el cuarto útil. También vendían el apartamento en obra negra
o gris para poder vender la obra blanca con otro contrato adicional. Un proyecto de
falsa VIP en Medellín puede valer entre doscientos millones de pesos y trescientos
cincuenta millones (es de advertir que la mayoría de estas irregularidades fueron
licenciadas en la curaduría 4ª). Al solo tener que construir un parqueadero por
cada diez apartamentos, esto lo que ha generado es un problema de convivencia
ciudadana, pues según estudios de la Secretaria de Movilidad, en barrios como el
Poblado y Laureles, las familias tienen promedio 3 carros, lo que genera, que al
construir falsas VIP se colapsen las vías e incentive la inseguridad propiamente en
robo de carros en la modalidad alado y problemas de movilidad y convivencia
ciudadana.
Por lógica y según lo que vale un metro cuadrado promedio en estratos 4, 5 y 6 en
Medellín, 2.500.000, podrían construir 17 metros cuadrados si respetan el requisito
del valor de 70 SMMLV, es decir 43.000.000. según Camacol, esta ilegalidad no
solamente impacta al residente, al comprador y al municipio, sino también el
gremio de la construcción, pues ha generando desconfianza y hay una
competencia desigual, ya que mientras ellos construyen proyectos legales
convencionales en estratos 4, 5 y 6, los mal llamados constructores, construyen
falsas VIP en las mismas condiciones que una convencional, obteniendo una
ganancia adicional en impuestos y en compensaciones urbanísticas, generándoles
una rentabilidad tres veces superior a la que le da a un constructor legal.
HISTORIA DE LA DENUNCIA
Las denuncias fueron presentadas en un Cabildo Abierto, mecanismo de
participación que está consagrado en la ley 134 de 1994 a mediados del 2011.
Teniendo relevancia frente a lo que estaba viviendo la ciudad, se me permitió
exponer dicha problemática en el Concejo de Medellín. De igual manera, se creó
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una comisión accidental para hacerle seguimiento a lo que se había denominado,
las falsas viviendas de interés prioritario.
En ese entonces, la única manera de frenar esta irregularidad, según la Alcaldía
de Medellín era que un ciudadano confrontara esta ilegalidad y se hiciera parte del
proceso administrativo para poder seguir con el debido proceso, como si el
proceso que concedió las falsas VIP hubiera sido correcto o legal. Así fue
entonces que me hice parte de más de 48 proyectos en la ciudad de Medellín,
logrando parar más de 38 proyectos en el recurso de apelación que es
direccionado a Planeación Municipal, pues en el recurso de reposición que está a
cargo de las Curadurías, siempre negaban el recurso defendiendo los intereses de
unos cuantos constructores (después de hacer un estudio de las licencias de las
cuales me hice parte, me di cuenta que la mayoría de proyectos falsos en Medellín
estaban siendo manejados por los mismos, solo que en cada proyecto cambiaban
la razón social para no captar interés, pero los dueños de los proyectos
terminaban siendo los mismos. La ilegalidad de las falsas VIP es manejada por
unos pocos constructores privados en compañía de algunos funcionarios y
curadores).
Hacerme parte del proceso implicaba que les revocaban la licencia y en muchas
circunstancias les tocaba o modificar la licencia y acogerse a la norma o demoler
lo construido ilegalmente. Así fue que empecé a recibir amenazas y demandas
penales por las “víctimas laborales” pues la pérdida económica fue incalculable
con la revocatoria de estos 38 proyectos. Creamos un grupo conformado por
Planeación, Secretaria de Gobierno y Fiscalía, para frenar todos los proyectos
ilegales que estuvieran en proceso de licenciamiento en donde yo me hacia parte
del proceso, Planeación revocaba, Gobierno aplicaba la revocatoria y fiscalía
investigaba por delitos como fraude procesal, estafa, falsificación en documento
público y privado, concierto para delinquir entre otros. Fue así que se judicializaron
a 4 personas, se pararon los 38 proyectos y se derogaron normas como los
Decretos Nacionales 2060 y 2083 de 2004 pues podían tener una interpretación
extensiva de ambigüedad de la norma y propiciar escenarios de ilegalidad.
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Con el cambio de gabinete en la Alcaldía de Medellín, donde cambian al
Secretario de Gobierno y remueven a la Inspectora Urbanística de su cargo, el
proceso de revocar las falsas licencias VIP se acabo y lo más irregular, ilógico e
ilegal fue que, los proyectos que se habían revocado, los legalizaron, obviando la
decisión de Planeación y dejando sin efectos el que yo me hubiera hecho parte del
proceso administrativo. Hoy no se ha podido entender bajo qué argumentos
jurídicos legalizaron estos proyectos VIP, pues hasta donde yo entiendo las
decisiones de Planeación son vinculantes y tienen que ser acatadas por la
Secretaria de Gobierno en este caso por el nuevo Inspector urbanístico que solo
tiene como fundamento aplicar las medias policivas de acuerdo a las decisiones
de planeación Municipal. Al legalizar estas licencias irregulares, se dejaron sin
efectos las demoliciones, el tener que acogerse a la norma y lo más lamentable,
se creó un precedente de ilegalidad en la ciudad. Todo el proceso de investigación
y de ejecución del equipo que se había conformado, dio un giro total en donde
solo quedamos Planeación y quien ha venido haciendo esta denuncia, pues
Gobierno en cabeza del nuevo Inspector y el nuevo Secretario, contrario todo lo
que se había hecho y la Fiscalía por su parte freno y archivo las nuevas
investigaciones de 15 funcionarios públicos que estaban involucrados en esta
ilegalidad de las falsas VIP. ¿Coincidencia o ilegalidad, que justo cuando cambian
a unos funcionarios, todas las investigaciones penales y los proyectos revocados
hayan terminado legalizados?
UN CASO DE LOS TANTO ILEGALES
La curaduría 4ª quien es la que más a licenciado proyectos de viviendas de interés
prioritario, 1346 licencias contra 53 de la curaduría 2ª que es la que le sigue,
según Planeación Municipal “El 97% de las resoluciones corresponden a licencias
indebidamente otorgadas, debido que no cumplían con los requisitos
determinados por la normativa”
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Con base en lo anterior, hay un caso en Medellín que cumple con todas las
irregularidades existentes y que hoy, gracias a la coordinación de la Secretaria de
Gobierno, Inspección urbanística de Medellín y la Curaduría 4ª está legalizado.
Este caso es la copia de todos los proyectos ilegales en Medellín. Así actúan y así
operan. Este ejemplo es uno de los miles ilegales que hay en Medellín licenciados
por la curaduría 4ª
El proyecto está ubicado en el barrio Laureles, calle 34ª # 76-44, se llama Arezzo
y la constructora se llama Invernorte con domicilio en Bello. Los dueños del
proyecto, el 7 de diciembre de 2011, fueron a la curaduría 4ª y pidieron una
licencia de construcción en la modalidad de obra nueva que contaba con 10 pisos
y 9 apartamentos. La licencia fue otorgada y al transcurrir el tiempo, la licencia
otorgada y lo construido no correspondía a los 10 pisos y 9 apartamentos, pues
tenían construido 18 apartamentos y sótanos demás. Estaban construyendo como
si fueran VIP para después pasar la licencia y así defraudar al comprador que no
compro VIP y al municipio para no pagar impuestos.
Paso a seguir, piden una modificación de licencia para VIP (como lo había
explicado, la licencia VIP solo puede ser pedida en el primer licenciamiento y ni
puede pasarse de convencional a VIP) y pretenden legalizar lo ya construido
ilegalmente. Al hacerme parte del proceso administrativo, en 7 oportunidades
Planeación, en recurso de apelación les niega la licencia (en el recurso de
reposición que es primero que el de apelación, la Curaduría 4ª siempre le da la
razón al constructor y deja sin efectos mis consideraciones, dejándole la decisión
a Planeación en recurso de apelación). En el 2012, la Inspectora Urbanística
suspende y sella la construcción pues no cumplía con los requisitos de ley.
Sin importar las determinaciones de carácter policivo por parte de la Inspectora,
siguieron trabajando y en ningún momento tuvieron la voluntad de adecuarse a la
licencia convencional, 9 apartamentos y no 18. Fueron multados y hasta la fecha
no se han pagado las multas. En el 2013, Planeación en inspección ocular, se
encontró que estaban trabajando aun sabiendo que había un sello que tenia
cerrada la construcción, pero ellos mostraron un oficio donde decía que la
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inspectora había cambiado de decisión. Posteriormente la Inspectora se dio
cuenta que le habían falsificado el documento público y así evadieron las
autoridades. Con el documento falso pidieron las matriculas inmobiliarias de los 18
apartamentos. La Inspectora pone la respectiva denuncia penal y hasta ahí llegan
sus funciones como Inspectora pues es removida de su cargo, justo cuando le
falsifican el documento. La remoción de la Inspectora coincide con la llegada de un
nuevo Inspector y con la llegada del Secretario y Subsecretario de Gobierno.
Ya estando el nuevo Inspector y el nuevo Secretario y Subsecretario de Gobierno
el Inspector Urbanístico le ordena a la constructora legalizar el proyecto como
esta, es decir, dejarlo con los 18 apartamentos y no con los 8 como lo dice la
norma. (El Plan de Ordenamiento Territorial, Acuerdo 046 de 2006, define los
polígonos de construcción de cada área siendo el proyecto convencional). Por lo
tanto el Inspector no tiene la competencia de ordenar legalizar lo ilegalizable
cuando un POT define las áreas de construcción. No siendo competente el
Inspector para dar estas órdenes, esta deslegitimando y desarticulando las
decisiones de Planeación quien es la entidad que le compete aprobar o revocar
licencias y, me están violando el derecho fundamental al debido proceso, pues yo
me hice parte de un proceso administrativo para que las autoridades competentes
revocaran, por lo que no puede ser lógico legalizar lo que administrativamente ya
esta revocado por resolución.
Viendo la ilegalidad tan abrupta que se estaba viviendo en Medellín con todos
estos proyectos ilegales, donde un funcionario que no es competente los
legalizaba, me reuní en varias ocasiones con el Secretario y Subsecretario de
Gobierno pues inocentemente creía que ellos no sabían de estas irregularidades,
pero me encontré con la siguiente respuesta: “ellos, los Inspectores si están bajo
mi Secretaria pero son autónomos de sus decisiones y yo no me puedo meter ahí,
aun si están haciendo la cosas mal”. Entendí que así estaban operando para
legalizar todos los proyectos ilegales en Medellín.
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Después de que el Inspector le ordenara sin competencia alguna al constructor
que legalizara lo ilegalizable, la Curaduría 4ª, da por entendido que esa
legalización también se la están ordenando a ella y saca una nueva licencia
legalizando lo ilegalizable (la Biblia de un Curador es el POT, y el POT en este
caso no permite la legalización de ese proyecto, por lo que no puede la Curaduría
legalizar en contravía de su principal instrumento normativo. El fundamento de la
Curaduría 4ª no puede ser que el Inspector le dé la orden de legalizar
Para efectos analógicos, es como si a mí el Presidente de la Republica me dice
que puedo matar pues él es el Presidente y me legitima y mato, el juez me va a
decir que hay un Código Penal y bajo el amparo de autoridad nadie me puede
legitimar una acción ilegal, por lo que en el caso concreto no puede la Curadora
legalizar simplemente porque el Inspector dio la orden dejando a un lado el POT)
Sin embargo, vuelvo y me hago parte de ese nuevo proceso de la licencia de
legalización y como era lógico terminaría Planeación revocando la licencia.
Paradójicamente, el Inspector no acata la decisión de Planeación y mi debido
proceso y excediéndose una vez más en sus funciones, le ordena mediante oficio
al Registrador de Instrumentos Públicos, levantar la medida de registro de los 18
apartamentos, pues para el Inspector es su decisión de legalizar y no la
revocatoria de la misma la que impera. Preocupado el Registrador, le hace un
llamado a Planeación quien es la competente de pedir este tipo de levantamientos
y observa que el Inspector no tenia porque estar oficiando esas medidas de
levantamiento, pues no es su función. Planeación le advierte que no puede
entregar escrituras públicas pues el proyecto es ilegal y tiene que ser demolido,
pues no cumple con el POT y no permite modificaciones en la licencia. El
Registrador no entrega escrituras, lo que genera que nadie puede estar viviendo
en el edificio Arezzo, el cual ya está terminado. A la fecha con evidencias
fotográficas, viven familias sin escrituras, en un proyecto ilegal sin licencia para 18
apartamentos y que por ley tiene que ser demolido. Hoy la Inspección en informes
vía correo y mediante un derecho de petición en donde le pido se me informe si
vive algún propietario o inquilino, advierten y sostienen que nadie vive ahí, pues no
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lo pueden hacer si no se les otorga escritura pública (la Inspección si es la
competente para estar vigilando si vive o no gente y si se construye con base en
las normas urbanísticas)
ASPECTOS GENERALES
Esta problemática tiene muchos componentes que deben preocupar el desarrollo
de nuestra ciudad, pues las falsas viviendas de interés prioritario no solo tienen
como problemática la densificación urbanística desbordada, sino también
problemas de legalidad, de convivencia ciudadana, de corrupción abierta y con
espacios cada vez más fuertes, desarticulaciones políticas al interior de la
administración, poderes y mafias absolutas de escenarios legales absorbidos por
la ilegalidad, viviendas que no están siendo entregadas a las personas de escasos
recursos y no siendo menos grave, la presunta apropiación de las bandas
delincuenciales, BACRIM en algunos casos de construcción de viviendas VIP.
Gracias a la ausencia de autoridad y a la complacencia con la ilegalidad, espacios
como las VIP, el Presupuesto Participativo y las denominadas OPV
(organizaciones de Vivienda Popular) y otros, están siendo coaptados por actores
que cada vez más le quitan espacio a la legalidad. Lo legal, hábilmente lo
convierten en ilegal y dejamos que el miedo del silencio no permita denunciar.
Bienvenidos los proyectos VIP, pero con el cumplimiento de los requisitos.
Definidos y desarrollados en donde los verdaderos beneficiados sean aquellos a
quienes está enfocada la ley, y no para beneficio o lucro de manera explícita de
algunos constructores indelicados, que con trampas engañan a la sociedad y al
Estado, delante de todos nosotros con la aceptación cómplice de algunas
curadurías.
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PROPONGO
(Estas propuestas son personales, pero es importante que tomemos posición en la
rueda de prensa para efectos de hacer cumplir la ley y no permitir lo que hoy se
está volviendo habitual y normal, ser ilegal)
Investigación de oficio por parte de la Contraloría, Procuraduría y Fiscalía frente a
estas irregularidades de las falsas viviendas de interés prioritario que
comprometen a funcionarios públicos y Curadores.
Alcalde, cual es su posición frente al Secretario, Subsecretario de Gobierno e
Inspector Urbanístico frente a estas irregularidades. Es lógico que estén dentro de
su administración cuando los hechos son tan evidentes
Para sentar un precedente de legalidad en la ciudad de Medellín frente a los más
de 1.400 proyectos irregulares, es pertinente que se acate la orden de Planeación
de demolición del proyecto Arezzo ubicado en Laureles
Protección de las VIP en el nuevo POT de Medellín, específicamente, en la
construcción de áreas urbanizables y no loteo por loteo que lo que está
permitiendo es que cada constructor densifique sin coordinación entre todos los
actores de una ciudad
Que las autoridades municipales den estricto cumplimiento sobre a quién se le
están entregando las viviendas VIP, las cuales deben ser para personas de
escasos recursos.
Que las funciones de Monitoreo y Control vuelvan a Planeación pues son ellos los
técnicos. Esto lo que permite es que se acate las decisiones de Planeación y se
acabe la desarticulación de poderes en la administración municipal
En que van las investigaciones de la Fiscalía de los 15 funcionarios que según
este ente de control estaban involucrados
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En que esta la investigación de la Fiscalía por la falsificación en documento
público de la constructora Invernorte domiciliada en Medellín, dueña del proyecto
Arezzo
En que van las investigaciones de los proyectos VIP investigados por Fiscalía.
Específicamente los 61 proyectos que no cumplían con la orden de venta de 70
SMMLV, es decir 43.000.000
Investigación exhaustiva de la curaduría 4ª por parte de los entes de control
PRUEBAS
PRUEBAS DE LOS INFORMES DE LA INSPECCIÓN NO CORRESPONDEN A LA REALIDAD
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EVASIVAS DEL INSPECTOR URBANISTICO. SUS SUPEREIORES NO HACEN NADA CONCRETO, SOLO
CORREOS SIN EL DAR UNA REPUESTA ACORDE A LA REALIDAD Y LA VERDAD
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INFORME DE OTRA INSPECTORA URBANÍSTICA, LA CUAL SIEMPRE HABÍA SIDO AJENA A LO QUE
ESTABA PASANDO. FUE PORQUE PEDIMOS QUE ENVIARAN OTRO INSPECTOR DIFERENTE AL
INVOLUCRADO
INFORME SOBRE LOS PROYECTOS LICENCIADOS POR CADA CURADURÍA, IRREGULARIDADES DE
LOS MISMOS Y PROYECTOS INVESTIGADOS POR FISCALÍA
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RESOLUCIÓN DONDE EL INSPECTOR ORDENA LEGALIZAR EL PROYECTO AREZZO, UBICADO EN
LAURELES
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OFICIO DONDE EL INSPECTOR EXCEDIÉNDOSE EN SUS FUNCIONES LE PIDE AL REGISTRADOR
LEVANTAR LAS MEDIDAS DE REGISTRO