DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA PARA LA REALIZACIÓN DE AUDITORÍA EN AVALÚOS DE BIENES INMUEBLES URBANOS

LUIS CARLOS UMAÑA ORTIZ JHON ALEXANDER SIERRA VEGA

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

URBANOS BOGOTÁ D.C.

2018

DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA PARA LA REALIZACIÓN DE AUDITORÍA EN AVALÚOS DE BIENES INMUEBLES URBANOS

LUIS CARLOS UMAÑA ORTIZ COD. 20181117046

JHON ALEXANDER SIERRA VEGA COD. 20181117038

Director: Ing. Hernando Acuña Carvajal

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

URBANOS BOGOTÁ D.C.

2018

AGRADECIMIENTOS

Agradezco especialmente a mi familia, mi papá, mi mamá, mis hermanos y a mi pareja por el apoyo durante este proceso de Especialización en Avalúos, a Dios por permitirme vivir esta experiencia académica; a mis profesores por el apoyo y las enseñanzas durante todo este año 2018.

LUIS CARLOS UMAÑA ORTIZ

Agradezco a Dios por permitirme cursar esta Especialización en Avalúos, a mis padres por el apoyo durante estos dos semestres de estudio de la Especialización y a los profesores por transmitirnos todos sus conocimientos.

JHON ALEXANDER SIERRA VEGA

Contenido INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................... 5

JUSTIFICACIÓN .................................................................................................................................... 6

OBJETIVOS ........................................................................................................................................... 7

Objetivo General ............................................................................................................................. 8

Objetivos específicos ....................................................................................................................... 8

1. MARCO DE REFERENCIA .............................................................................................................. 9

2. MARCO TEÓRICO ....................................................................................................................... 10

3. ESTRUCTURA ............................................................................................................................. 11

4. DESARROLLO ............................................................................................................................. 15

5. CONCLUSIONES ......................................................................................................................... 22

6. BIBLIOGRAFÍA Y WEBGRAFÍA .................................................................................................... 23

ANEXOS ............................................................................................................................................. 24

INTRODUCCIÓN

Con el presente trabajo se propone un DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA PARA LA REALIZACIÓN DE AUDITORÍA EN AVALÚOS DE BIENES INMUEBLES URBANOS que permita tener un concepto más claro y efectivo en el proceso valuatorio realizado por cualquier valuador en el sector urbano, teniendo como base el marco normativo, la Ley 1673 de 2013, que rige exclusivamente la organización y unificación normativa de la actividad del avaluador. La temática desarrollada es pertinente por cuanto el programa académico de la Especialización en Avalúos contiene la formación suficiente para plantear el proyecto. Con la presente investigación se expone la propuesta consistente en una metodología para la realización de auditoría en avalúos de bienes inmuebles urbanos, que permita al auditor (revisor valuador) o a quien haga sus veces, comprobar si un determinado avalúo cumple con el encargo valuatorio y satisface las necesidades o requerimientos del solicitante en cuanto a investigación, estudio y presentación del avalúo, todo esto de una manera ágil y óptima siguiendo los parámetros establecidos en la metodología. Esperamos finalmente que este diseño en un futuro sea utilizado a nivel Nacional o pueda ser aplicado para el diseño de una Norma Sectorial.

JUSTIFICACIÓN

En Colombia y en general en el mundo se vio la necesidad de encontrar una manera de darle valor a los bienes muebles, este criterio viene de tiempos antiguos, en los cuales las transacciones tenían un valor establecido por la funcionabilidad que le asignaba el propietario del bien a dicho bien; esta funcionabilidad estaba asociada a la importancia, seguridad y ventajas que podía adquirir del mismo.

A través del tiempo tomaron gran importancia los bienes inmuebles y aquel bien que tuviera mejores condiciones, mayores garantías podía ofrecer a su poseedor o propietario y en términos de valor sería mucho más alto en comparación con otros bienes inmuebles de características inferiores, se concluyó entonces que se debía establecer una manera de calcular efectivamente un precio de intercambio de los bienes Inmuebles, iniciando dicho cálculo de manera empírica, para después al paso del tiempo establecer metodologías para el cálculo de ese valor.

Dentro del proceso de los avalúos se encuentran una infinidad de formas o métodos para realizar esta labor, en Colombia se destaca la Resolución 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi la cual marca un direccionamiento en este aspecto, adicional a esto existe la Norma Técnica Sectorial NTS I 01 Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos, que describe como debe ser presentado el informe valuatorio, pero no existe una manera definida para realizar una auditoría a este proceso, de esta manera se realiza un DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA PARA LA REALIZACIÓN DE AUDITORÍA EN AVALÚOS DE BIENES INMUEBLES URBANOS basado en la Norma NTC-ISO 19011 Directrices para la Auditoría de los Sistemas de Gestión. Finalmente, basado en el término utilizado por el IVS de “Revisor de valuación1” el cual no ha sido utilizado por parte de las normas Colombianas en el tema valuatorio se plantea la necesidad de ponerlo en contexto y diseñar unas herramientas para su uso y aplicación.

1 Valuation Reviewer. Glosary International Valuation Standards 2017. Numeral 20.12

1. PROBLEMA DEFINICIÓN DEL PROBLEMA Dentro del proceso valuatorio en Colombia no existe un control de generación de procesos valuatorios, esto definido a que no todos los avalúos realizados por parte de los profesionales actuales no cumplen en su totalidad con las características definidas dentro de la normatividad, adicionalmente a ello la competencia de los profesionales no se evalúa de manera efectiva permitiendo así que las personas solo con algunos conocimientos adquiridos puedan realizar un proceso valuatorio en cualquier momento; este problema causa una competencia desleal

PREGUNTA ¿De qué manera se puede establecer un mecanismo que permita realizar evaluaciones dentro de los encargos valuatorios urbanos y a los profesionales encargados de realizarlos para validar su efectividad y su correcto uso?

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Al no existir un mecanismo de evaluación a los encargos valuatorios en el tema urbano y a la competencia con la que cuenta el profesional que lo realizo, es importante diseñar una metodología de evaluación que permita validar estos criterios indispensables en el proceso valuatorio:

- Estructura de presentación del avaluó - Competencia del profesional avaluador - Metodología acorde a lo solicitado - Valor generado

Por las anteriores razones se hace necesario el planteamiento de una metodología que permita conocer si todo el proceso del avaluó es efectivo y puede llegar a diferentes instancias con un proceso valido y sólido para su aprobación.

2. OBJETIVOS

Objetivo General Diseñar una metodología para la realización de auditorías en avalúos de bienes inmuebles urbanos. Objetivos específicos

1. Diseñar la estructura de la metodología basado en el modelo de auditoría de la NTC-ISO 19011.

2. Aplicar la estructura de la metodología en relación a la presentación de un Avalúo descrito en la NTS I 01.

3. Presentar las conclusiones de la aplicación para las posibles mejoras en el diseño.

3. MARCO DE REFERENCIA

NTS I 01: Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos.

NTC-ISO 19011: Directrices para la auditoría de los sistemas de gestión.

Decreto 1420 de 1998: Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto Ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84, y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.

Decreto 556 de 2014: Tiene por objeto reglamentar la Ley 1673 de 2013.

Resolución 620 de 2008: Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.

Ley del Avaluador 1673 de 2013: Por la cual se reglamenta la actividad del Avaluador y se dictan otras disposiciones.

Resolución 64191 de 2015 de la Superintendencia de Industria y Comercio: Por la cual se deroga el contenido del título IX de la Circular Única de la Superintendencia de Industria y Comercio, en materia de avaluadores y se incorpora lo establecido en la Ley 1673 de 2013 y el capítulo 17 del Decreto 1074 de 2015 y se imparten instrucciones, relativas a la actividad del Avaluador.

Resolución 80935 de 2015 de la Superintendencia de Industria y Comercio: Por la cual se modifica la Resolución 64191 del 2015, en particular el contenido en el anexo 6 – Requerimientos del sistema del registro abierto de avaluadores, RAA.

Ley 1564 de 2012: Por medio de la cual se expide el Código General del Proceso y se dictan otras disposiciones.

Resolución 898 de 2014: Por medio de la cual se fijan normas, métodos, parámetros, criterios, y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los proyectos de infraestructura de transporte a que se refiere la ley 1682 de 2013.

4. MARCO TEÓRICO

CONCEPTOS

Auditoría: Proceso Sistemático, independiente y documentado para obtener evidencias y evaluarlas de manera objetiva con el fin de determinar el grado en que se cumplen los criterios de auditoría.

Auditor: Persona que lleva a cabo una auditoría.

Avaluador/Valuador: Persona certificada y con conocimientos necesarios que tiene la capacidad para aplicar técnicas, métodos, criterios, herramientas y actuaciones pertinentes para determinar el valor de un bien.

Confidencialidad: Seguridad de la información.

Imparcialidad: Obligación de informar con veracidad y exactitud.

Independencia: Base para la imparcialidad de la auditoría y la objetividad de las conclusiones de la auditoría.

Integridad: Fundamento de la profesionalidad.

IVS: International Valuation Standards (Estándares Internacionales de Valuación).

Revisión de valoración: El acto o proceso de considerar e informar sobre una valoración realizada por otra parte, que puede o no requerir que el revisor proporcione su propia opinión de valoración.

Revisor de valuación: Valuador profesional contratado para revisar el trabajo de otro valuador.

RNA: Registro Nacional de Avaluadores.

5. ESTRUCTURA

Para dar un inicio al proceso de la estructura de la metodología para la realización de auditorías en los avalúos urbanos, se deben tener en cuenta los principios de la auditoría, Integridad, Imparcialidad, Cuidado Profesional, Confidencialidad, Independencia y un enfoque basado en la evidencia.

Luego de ello se debe definir que debe tener la auditoría y para eso es importante describir un programa de auditoría, que debe incluir la información y los recursos necesarios para organizar y llevar a cabo sus auditorías de forma eficaz y eficiente en el momento de efectuar una auditoría a un avalúo.

A. PROGRAMA DE AUDITORÍA

La estructura del programa de auditoría es de la siguiente manera:

1- Establecimiento de los objetivos del programa de auditoría. 2- Establecimiento del programa de auditoría.

- Funciones y responsabilidades de la persona responsable - Competencia de la persona responsable - Alcance del programa - Identificación y evaluación de los riesgos relacionados - Procedimientos de evaluación - Recursos

3- Implementación del programa de auditoría. - Definición de los objetivos, el alcance y los criterios para la auditoría - Selección de los métodos de auditoría - Miembros del equipo auditor (si aplica) - Responsabilidades de cada miembro (si aplica) - Gestión de Resultados - Mantenimiento de los registros

4- Seguimiento del programa de auditoría. - Evaluación general - Evaluaciones individuales (si aplica) - Evidencias de Hallazgos

5- Revisión y mejora del programa de auditoría.

B. REALIZACIÓN DE LA AUDITORÍA

Para el desarrollo de este punto es importante tener en cuenta que se debe realizar una buena preparación y realizar las actividades propuestas en el paso anterior, adicionalmente que la persona que va a realizar esta actividad debe estar capacitada y debe conocer muy bien el método utilizado en el Avalúo definido dentro de la Resolución 620 de 2008.

La estructura de la realización de auditoría es de la siguiente manera:

1. Inicio de Auditoría

2. Preparación de las actividades

* Parámetros a revisión

* Tiempos de ejecución

3. Realización de las actividades

* Revisión parámetros

* Recopilación, verificación y conclusiones de la información evidenciada en el proceso de auditoría

4. Preparación y distribución del informe de auditoría

5. Finalización de la auditoría

6. Realización de las actividades de seguimiento de una auditoría

C. COMPETENCIA Y EVALUACIÓN DE LOS VALUADORES EN CALIDAD DE AUDITOR “REVISOR DE VALUACIÓN”

La confianza generada en el proceso de revisión de un avalúo, determina la validez del mismo, cumpliendo la razón por la cual fue solicitado, que cumpla con los parámetros de las normas utilizadas y adicionalmente que satisfaga la necesidad de las partes interesadas en el mismo. La competencia del avaluador debe medirse de forma tal que el comportamiento y la capacidad de aplicar los conocimientos generados por la educación o experiencia del mismo sean cuantitativos.

La evaluación del valuador debe estar documentada para que sea acorde con la necesidad del desarrollo en el proceso valuatorio teniendo en cuenta lo siguiente:

* Tipo de avalúo

* Certificación del valuador

* Experiencia certificada

* Conocimientos de la Metodología solicitada

* Conocimientos de las Normas Relativas al avalúo

* Habilidades del valuador

Es importante tener en cuenta que la experiencia certificada y la certificación del valuador pueden ser definidas por cualquier parte interesada en el avalúo, ya que este puede definir educación mínima permitida, experiencia mínima permitida o ser estándar según este diseño.

Acompañado de los parámetros anteriores es importante evaluar el comportamiento del valuador, con criterios tales como:

* Ética

* Mentalidad Abierta

* Observación

* Percepción

* Decisión

* Tenacidad

* Comunicación clara

TABLA 1 MÉTODOS DE EVALUACIÓN

Para la evaluación del posible valuador-auditor se puede utilizar cualquier método definido dentro de esta metodología según la tabla siguiente:

MÉTODO OBJETIVOS EJEMPLOS Revisión de registros Verificar los antecedentes del valuador Análisis de los registros de

educación, formación, laborales, credenciales, profesionales y experiencia en auditorías

Retroalimentación Proporcionar información sobre cómo se percibe el desempeño del auditor

Encuestas, cuestionarios, referencias personales, recomendaciones, quejas, evaluación del desempeño, evaluación entre pares

Entrevista Evaluar el comportamiento personal y las habilidades de comunicación, para verificar la información y examinar los conocimientos y para obtener información adicional

Entrevistas personales

Observación Evaluar el comportamiento personal y la aptitud para aplicar los conocimientos y habilidades

Juego de roles, auditorías en presencia de un testigo, desempeño en una situación real

Examen Evaluar el comportamiento personal y los conocimientos y habilidades y su aplicación

Exámenes orales y escritos, exámenes psicotécnicos

Revisión después de la auditoría

Proporcionar información sobre el desempeño del valuador durante las actividades de auditoría, identificar fortalezas y debilidades

Revisión del informe de la auditoría, entrevistas con el líder si aplica y retroalimentación.

6. DESARROLLO Para todo el proceso de implementación de la metodología para la realización de auditoría en avalúos de bienes inmuebles urbanos es importante tener en cuenta el siguiente flujograma

6.1 PROGRAMA DE AUDITORÍA

6.1.1 Establecimiento de los objetivos

Se debe realizar un establecimiento apropiado para el desarrollo del programa de auditoría y que esté relacionado con el proceso Valuatorio. De esta manera se debe establecer un objetivo general y varios específicos para su debido proceso.

- Objetivo General: Revisión de la fiabilidad de un avalúo presentado mediante el método expuesto y validar la competencia del valuador

- Objetivos Específicos: a. Revisar la estructura establecida por el valuador para el proceso

realizado. b. Revisar la metodología utilizada para el proceso del avalúo y su

validez. c. Revisar la competencia del auditor y la experiencia para la validez

dentro del proceso valuatorio.

6.1.2 Establecimiento del Programa de Auditoría

- Funciones y Responsabilidades: las funciones y responsabilidades están definidas en el formato de Perfil del Valuador Auditor (ANEXO A)

- Alcance del programa: Esta establecido por el tipo de avalúo a auditar y a la competencia que debe tener el Valuador Auditor para el proceso.

- Identificación de los Riesgos Asociados: Dentro de este proceso debe realizarse un proceso contractual o un acuerdo de confidencialidad para el cuidado de la información generada y suministrada dentro el proceso de auditoría.

- Procesos de evaluación: Se debe realizar una evaluación al valuador auditor antes del proceso de auditoría mediante la cual se otorgue la validez de su competencia para la realización de dicho proceso; adicionalmente debe realizarse una evaluación al final que valide su comportamiento y resultado en el proceso de auditoría mediante cualquier de los métodos descritos en la Tabla 1.

- Recursos: Aquí se debe definir los recursos necesarios para la realización del proceso de auditoría donde se incluyen: el tiempo, transporte, alimentación, hospedaje si es necesario, documentos, normatividad referente al proceso, personal si se necesita el apoyo a un equipo.

6.1.3 Implementación del programa de auditoría

- Definición de los objetivos: Aquí se evidencia el grado de conformidad que debe tener este proceso de evaluación, donde se involucran las actividades realizadas, la documentación base de revisión, los requisitos conceptuales y legales que se establecen dentro de este proceso.

- Definición del alcance: Este debe ser el mismo que se estableció en el numeral 6.2, ya que tiene q ser acorde y coherente a los objetivos determinados en el punto anterior.

- Definición de los criterios de auditoría: Aquí se debe tener muy en cuenta los objetivos establecidos, los procedimientos utilizados, las normas de referencia, los requisitos legales según el tipo de avalúo a revisar y cualquier otro tema necesario para su proceso.

- Selección de métodos de auditoría: Para el proceso de auditoría de avalúos es necesario que cada profesional lo determine por su competencia, pero debe ser descrito dentro del Informe de Auditoría que será descrito en el numeral siguiente, dependiendo de igual manera a lo establecido en los objetivos y en el alcance del mismo.

- Miembros del equipo auditor: Cuando sea necesario el uso de más profesionales para el proceso de revisión de un avalúo se debe contar con la evaluación de competencia y habilidades según el perfil (ANEXO 1) que pueda confirmar su participación en este proceso.

- Responsabilidades de cada miembro: Se hace necesario que para cada miembro se estipulen responsabilidades individuales según su experiencia si es necesario y dar validez dentro del proceso.

- Gestión de resultados: En relación a los resultados se debe definir como productor final un informe de auditoría realizado por parte del revisor de evaluación con factor favorable o desfavorable según sea el caso y dar trazabilidad del proceso. En caso de que el resultado sea desfavorable debe realizarse dentro del informe la novedad de los hallazgos encontrados para que, si es posible, se realice su respectiva corrección y sea aprobado el informe de avalúo. (Los Hallazgos están definidos como observaciones, No Conformidad menor y No Conformidad Mayor; estos según el reporte del revisor pueden permitir la aprobación o la no aprobación del informe de avalúo)

- Mantenimiento de los registros: Se estipula que dentro del proceso de los registros finales se tenga un tiempo de almacenamiento equivalente al estipulado en el informe de avalúo, si es necesario realizar una segunda evaluación de dicho informe debe almacenarse por el mismo

tiempo, junto con los hallazgos descritos si aplican y su respectiva solución.

6.1.4 Seguimiento del programa de auditoría

- Evaluación general: Se debe realizar una evaluación del resultado de auditoría, mediante el formato de EVALUACIÓN PROGRAMA DE AUDITORÍA (Anexo 3) y se debe mantener el registro con el mismo tiempo de validez del avalúo.

- Evaluación individual: Este proceso debe realizarse si aplica cuando en el proceso de revisión valuatorio se utilizó más de un revisor. Mediante el formato de EVALUACIÓN REVISOR DE VALUACIÓN (Anexo 4)

- Evidencias de Hallazgos: Cuando dentro del proceso de revisión del avalúo se generan evidencias de observaciones, No Conformidad menor o una No Conformidad Mayor debe realizarse el control proceso de seguimiento y del cierre del mismo.

6.1.5 Revisión y mejora del programa de auditoría

En este punto es importante tener en cuenta el numeral 4.1.4 ya que de lo concluido allí se pueden generar las actividades para la mejora del programa de auditoría, adicionalmente este permite que se adicionen o se omitan puntos de control que pueden ser útiles en el proceso de auditoría, al igual que los temas de competencia del revisor y que otros parámetros de evaluación se pueden implementar.

6.2 REALIZACIÓN DE AUDITORÍA

6.2.1 Inicio de Auditoría

- Para dar inicio a la auditoría se debe tener claridad del proceso valuatorio a evaluar, por eso es necesario tener la capacidad de revisión y la experiencia en el campo, adicionalmente del conocimiento de los registros que se llevan en el proceso para su correcto desarrollo.

- Se debe contar con toda la información necesaria (informe de avalúo y demás soportes para su correcta revisión) y con los recursos necesarios para llevar a cabo este proceso (infraestructura, papelería).

6.2.2 Preparación de las actividades

- Se debe establecer los tiempos para la revisión del informe valuatorio.

- Se debe contar con los documentos y recursos necesarios para llevar a cabo el proceso.

- Se debe tener una lista de verificación de los requisitos exigibles. - Se debe tener conocimiento del programa de auditoría. - Se debe conocer los objetivos, alcance, requisitos a revisar dentro del

proceso de revisión. - Se debe establecer los tiempos de ejecución de la auditoría, inicio,

ejecución y cierre de la auditoría.

6.2.3 Realización de las Actividades.

- Se debe diligenciar los formatos requeridos dentro del programa de auditoría.

- Se deben asignar las tareas a realizar por las personas que están involucradas en el proceso de revisión si es un grupo de profesionales.

- Se debe cumplir con los tiempos estipulados en el numeral anterior. - Se debe comunicar cualquier novedad durante la auditoría. - Se deben generar los hallazgos si aplican. - Se debe realizar el cierre de auditoría y comunicar los resultados

verbalmente y posteriormente mediante el diligenciamiento del Informe de Auditoría.

6.2.4 Preparación y distribución del informe de auditoría.

- Para este numeral se debe tener en cuenta que como resultado se debe presentar un informe de auditoría con los concluidos dentro del proceso de revisión, para ello se debe diligenciar el INFORME DE AUDITORÍA (Anexo 4) con todo lo realizado en el desarrollo de la labor.

- Este informe debe estar firmado y aprobado por el revisor, definiendo aquellos puntos importantes si aplican y definiendo claramente el tiempo de validez de dicho informe.

6.2.5 Finalización de la auditoría.

La auditoría finaliza con la presentación del informe de auditoría y con todo lo establecido en el programa de auditoría, siempre y cuando no se hayan registrado hallazgos dentro del proceso, estos registros deben conservarse para ser presentados de ser necesario en un proceso posterior. Las acciones presentadas y debidamente cerradas deben servir como soporte de los procesos de mejora tanto para el valuador, como para la persona que incorporo esta metodología y que permita estar en constante mejora.

6.2.6 Realización de las actividades de seguimiento de una auditoría.

Cuando dentro del proceso de auditoría se registren hallazgos es importante dejar definido el tiempo de respuesta para las correcciones o dado el caso se debe dejar el registro de no aprobación del proceso por su falta de validez y el no cumplimiento con los parámetros básicos de aprobación.

Si es necesario llevar a cabo una nueva revisión se deben presentar las actividades que dieron cierre para evidenciar un correcto cumplimiento y su uso para la mejora continua.

6.3 COMPETENCIA Y EVALUACIÓN DE LOS VALUADORES EN CALIDAD DE AUDITOR “REVISOR DE VALUACIÓN”

Para obtener una confianza alta dentro del proceso de revisión de los avalúos mediante la auditoría es importante que este revisor cuente con competencias propias y experiencia mínima estipulado en el perfil establecido en el ANEXO 1, por eso es necesario realizar una evaluación que sea acorde a las exigencias del Informe de Avalúo que va a ser revisado, por esa razón es necesario tener conocimiento en los siguientes temas:

6.3.1 Tipo de Avalúo.

- Comercial - Para el Estado

6.3.2 Certificación del valuador

El revisor de valuación debe contar con toda la documentación que soporte su competencia en el campo valuatorio, debe presentar sus certificaciones junto con su comprobante de inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores RAA donde se puede verificar su competencia en cualquier de las 13 categorías.

6.3.3 Experiencia certificada.

El revisor debe presentar toda la documentación que valide su participación en procesos valuatorios anteriores de manera efectiva y que sean acordes al proceso que va a ser fuente de auditoría.

Junto a lo mencionado anteriormente esa experiencia debe tener relación con las metodologías de avalúos enunciados en la Resolución 620 de 2008 del IGAC:

- Comparación o de mercado

- Capitalización de rentas o ingresos - Costo de Reposición - Técnica residual

Finalmente, el revisor debe contar con el conocimiento certificado en las normas relativas de su profesión, que puede ser validada mediante la revisión de los soportes solicitados.

6.3.4 Habilidades del revisor de valuación.

Como criterios a tener en cuenta como las habilidades de quien realiza una revisión de un avalúo deben estar:

* Ética

* Mentalidad Abierta

* Observación

* Percepción

* Decisión

* Tenacidad

* Comunicación clara

Dichas habilidades deben ser corroboradas mediante la evaluación que se debe realizar al finalizar el proceso de revisión valuatoria, para dejar la trazabilidad del desarrollo y para que dicho registro sirva de soporte en un proceso de revisión posterior o si es solicitado por alguna persona o empresa con el debido proceso y autorización aprobada.

7. CONCLUSIONES

- Mediante la aplicación de la metodología se puede dar un soporte más fuerte a la presentación de un informe de avalúo y que permita además validarlo frente a un ente público o privado si es el caso.

- Esta metodología está disponible para procesos posteriores de mejora y adaptación, que permitan su aplicación para organizaciones responsables del tema valuatorio en Colombia, como lo puede ser el RNA, SCA, las lonjas de Propiedad Raíz, entre otros.

- Los anexos permiten su aplicación y posible adopción en un corto

tiempo, para el cumplimiento de un requisito mencionado por la IVS que es del Revisor de Valuación, que actualmente no se está aplicando dentro de los procesos de valuación en Colombia.

- Esta metodología aplicada para el tema de avalúos urbanos puede

adaptarse para los avalúos rurales o especiales definiendo los criterios de evaluación y la normatividad a tener en cuenta por parte de quien acople dicha metodología.

8. BIBLIOGRAFÍA Y WEBGRAFÍA

• NTC-ISO 19011: Directrices para la auditoría de los sistemas de gestión. Icontec

• NTS I 01: Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos. Icontec-RNA

- http://rna.org.co/ información tomada el día 11/11/2018 - https://www.scavaluos.org.co/ información tomada el día 11/11/2018 - https://colombialegalcorp.com/actividad-del-avaluador-nueva-reglamentacion-en-

colombia/ información tomada el día 18/11/2018

ANEXOS ANEXO A. PERFIL, FUNCIONES Y RESPONSABILIDADES DE REVISOR DE VALUACIÓN

CARGO REVISOR DE VALUACIÓN PROCESO Validación del Proceso Valuatorio

JEFE INMEDIATO N/A

PERSONAL A CARGO N/A QUIEN PUEDE REEMPLAZARLO Valuador Auditor (con la misma calificación)

1. MISIÓN DEL CARGO Realizar las labores de auditoría de avalúos bajo las directrices de la organización solicitante, normativas aplicables al tipo de avalúo y validación de la competencia del valuador que realizo la labor.

2. FUNCIÓN GENERAL Proporcionar los elementos necesarios para la identificación del cumplimiento de la presentación y validación del avalúo según el marco normativo aplicable a dicho proceso, realizando las labores de auditoría y validación del procedimiento realzado en la labor del avalúo, cumpliendo con el tiempo pactado con el cliente, manteniendo los principios éticos que corresponden y presentando un informe adecuado del resultado obtenido del estudio realizado al cliente cumpliendo con la reglamentación de la organización solicitante.

3. FUNCIONES Y RESPONSABILIDADES ESPECIFICAS 1. Realizar el proceso de auditoría del avalúo para la organización solicitante. 2. Cumplir con los periodos de tiempo expuestos entre la organización y los clientes. 3. Analizar de manera concreta la información provista por el valuador. 4. Verificar la información presentada por el valuador para su posterior análisis. 5. Analizar todos los elementos de juicio que le permitan efectuar el análisis global de la auditoría 6. Ejecutar el Programa de Auditoría asignado, así como las acciones de seguimiento y control posterior

si aplica. 7. Elaborar los Informes de Auditoría en según sea definido, garantizando la coherencia y manejo

confidencial de la información del cliente. 8. Entregar los informes y soportes correspondientes dentro del tiempo estipulado. 9. Realizar el seguimiento correspondiente a las recomendaciones y observaciones emitidas producto

de las evaluaciones realizadas. 10. Evaluar y comunicar situaciones que se presenten fuera de la norma. 11. Realizar un proceso que sea trazable y confiable. 12. Preservar los principios éticos de la auditoría de acuerdo a los lineamientos de la norma ISO 19011,

lo requerido bajo la presentación de avalúos NTS-S01 y cualquier otra norma que involucre la labor del avalúo.

13. Mantenerse actualizado sobre la legislación, normas que afecten el proceso de auditoría de avalúos. 14. Conocer y aplicar las políticas y actualizaciones de la organización solicitante del proceso de

auditoría. 15. Hacer uso correcto de las herramientas que se le suministran para realizar su labor. 16. Cumplir con los requisitos de la imparcialidad, independencia, integridad y confidencialidad de la

información y la prestación del servicio.

17. Presentar toda la información necesaria que valide su competencia 4. REQUISITOS DE COMPETENCIA

EDUCACIÓN Especialización en avalúos

CONOCIMIENTOS PREVIOS

• Políticas, procedimientos y planes definidos y establecidos de la organización solicitante del proceso de auditoría de avalúos.

• NTC-ISO 19011 "Directrices para la auditoría de los sistemas de gestión"

• NTS I 01 Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos

EXPERIENCIA Si aplica, se requiere Certificación del RAA en la categoría de bienes inmuebles urbanos.

HABILIDADES

RESPONSABILIDAD DISCIPLINA ORDEN PUNTUAL

EVALUACIÓN Se debe realizar una cada vez que presente un proceso de auditoría de avalúos.

REQUERIMIENTOS PARA CATEGORÍAS DE AVALÚO INMUEBLES URBANOS

Certificación del RAA (Registro Abierto de Avaluadores) en la categoría de bienes inmuebles urbanos.

ANEXO 2. INFORME DE AUDITORÍA

1. INFORMACIÓN BÁSICA Proceso Valuatorio (Predio de Avalúo y/o Consecutivo Asignado)

FECHA: AÑO/MM/DD

CIUDAD: ALCANCE: CRITERIO DE AUDITORÍA:

METODOLOGÍA USADA EN EL AVALÚO COMPARACIÓN O

DE MERCADO CAPITALIZACIÓN

DE RENTAS COSTO DE

REPOSICIÓN TÉCNICA

RESIDUAL

OTRA CUAL 2. PROFESIONAL AUDITOR

Nombre: Categorías Certificadas

Correo electrónico:

TIPO DE AUDITORÍA:

PRIMERA REVISIÓN SEGUNDA REVISIÓN

3. EQUIPO AUDITOR (SI APLICA) Revisor Líder: Revisor: Experto (s) Técnico (s):

4. OBJETIVO DE LA AUDITORÍA

5. ACTIVIDADES DESARROLLADAS EN LA AUDITORÍA

Etapa Inicial SI NO

Establecimiento de los objetivos

Establecimiento de las actividades

Establecimiento de los parámetros a evaluar

Establecimiento de fechas de revisión y entrega de resultados

Establecimiento de evaluación

Resultado de la revisión inicial: (Se deben describir las novedades registradas y los documentos revisados dentro del proceso de este numeral, una a una) Etapa de revisión SI NO

1. Se cuenta con todos los soportes para la revisión del informe

2. Se cuenta con la lista de verificación del informe

3. Se cuenta con la información suficiente para dar continuidad al proceso

Actividades desarrolladas:

(En este espacio se deben describir los puntos de revisión del informe, los más importantes, que dependen del tipo de avalúo, metodología utilizada y competencia del auditor)

Resultado etapa de revisión:

(Se deben describir las novedades registradas y los documentos revisados dentro del proceso de este numeral, una a una)

6. INFORMACIÓN COMPLEMENTARIA 6.1 Quejas/reclamos u observaciones registradas dentro del proceso de revisión. 6.2 Cambios presentados durante el proceso de revisión 6.3 Sugerencias registradas durante el proceso de revisión

7. CONCLUSIONES DE LA AUDITORÍA

8. CONFORMIDAD CON LOS CRITERIOS DE AUDITORÍA Número de no conformidades detectadas en esta auditoría. Número de no conformidades solucionadas en esta auditoría. Número de no conformidades pendientes

9. REGISTRO DE HALLAZGOS (OBSERVACIONES/NO CONFORMIDAD MENOR Y MAYOR)

Hallazgo: N° De

Descripción

Requisito

Evidencia

PROPOSICIÓN DEL PLAN DE ACCIÓN

Corrección propuesta Fecha de Implementación

Evidencia de la implementación

Descripción de la(s) Causa(s): utilizar metodología de análisis de causas

Acción Correctiva (acciones garantiza la eliminación de la/s causa/s)

Fecha propuesta de implementación

Evidencia de la implementación.

Responsable de la acción Correctiva:

Nombre:

Cargo:

Fecha:

Firma:

Aprobación de la acción correctiva (Diligenciada por el auditor)

Fecha de revisión Observación Aprobación

Si No

Estado del hallazgo

Cerrado Abierto Observaciones:

Nombre del Auditor:

Firma:

Fecha:

11. CONCEPTO DEL REVISOR SI NO

Resultado Favorable sin observaciones

Resultado Favorable con observaciones

Resultado Desfavorable

Resultado No aprobado

Comentarios adicionales:

NOMBRE DEL REVISOR:

FIRMA:

FECHA:

ANEXO 3. EVALUACIÓN PROGRAMA DE AUDITORÍA

Es muy importante para la trazabilidad del proceso realizar este proceso.

FECHA:

PROCESO VALUATORIO (PREDIO DE AVALÚO Y/O CONSECUTIVO ASIGNADO):

PROFESIONAL QUE REALIZO EL AVALÚO:

PROFESIONAL QUE REALIZO LA REVISIÓN DEL PROGRAMA:

1. Deficiente 2. Regular 3. Bueno 4. Excelente

REQUISITO 1 2 3 4 OBSERVACIONES

Establecimiento de los objetivos

Establecimiento del Programa de Auditoría

Implementación del Programa de Auditoría

Seguimiento del Programa de Auditoría

Revisión y mejora del Programa de Auditoría

AUDITORÍA 1 2 3 4 OBSERVACIONES

Inicio de Auditoría

Preparación de las actividades de Auditoría

Realización de las actividades de Auditoría

Preparación y distribución del informe de auditoría

Finalización de Auditoría

Actividades de Seguimiento de Auditoría

REVISOR DE VALUACIÓN 1 2 3 4 OBSERVACIONES

Certificación del profesional

Experiencia del profesional

Habilidades del profesional

RECOMENDACIONES Y/O OBSERVACIONES PARA LA MEJORA:

Nota: Esta evaluación debe realizarse en cada proceso de revisión

ANEXO 4. EVALUACIÓN REVISOR DE AVALÚO

Nombre de profesional Fecha:

Dirección – Teléfono

Nombre de la persona que realizo la revisión:

Proceso Valuatorio (Predio de Avalúo y/o Consecutivo Asignado

1. Deficiente 2. Regular 3. Bueno 4. Excelente

1. Competencia del Personal 1 2 3 4 Observaciones

Conocimiento del tipo de Avalúo

Conocimiento de la Normatividad

Desarrollo adecuado de sus habilidades

Desarrollo adecuado del programa de auditoría

Utilización adecuada de los recursos asignados

Cumplimiento con los tiempos establecidos

Manejo adecuado de los formatos

Claridad en la información

2. Atención y servicio 1 2 3 4 Observaciones

Calidez de la atención y cortesía

Receptividad y respuesta oportuna a las inquietudes

Cumplimiento con el servicio definido.

Coherencia en la comunicación durante la prestación del servicio

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