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VIRGINIA PÉREZ PINO. INSPECTORA DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO,

URBANISMO Y VIVIENDA DE LA JUNTA DE ANDALUCIA

DISCIPLINA URBANÍSTICA Y SEGURIDAD JURÍDICA PREVENTIVA

PARCELACIONES URBANÍSTICAS Y SUS PRESUNCIONES



ANTECEDENTES HISTÓRICOS. PASADO

• Desde los años 50 existían dos tipos de divisiones del terreno, una la rústica, creadora de asentamientos rurales y otra, urbanística, que constituiría núcleos aislados de población a modo de arrabales en las cercanías a las ciudades.

• A juicio de GUTIÉRREZ - ALVIZ Y CONRADI y ROMERO CANDAU, el legislador afronta el problema parcelatorio tardíamente y sin una concepción clara de sus causas y clases. (Vid. PABLO GUTIÉRREZ-ALVIZ Y CONRADI Y PEDRO A. ROMERO CANDAU, “Las parcelaciones en el derecho español”, Ed. Comares, Consejo General del Notariado, Granda, 1993, pág. 2).



ANTECEDENTES HISTÓRICOS.PASADO

• El legislador de 1956, la Ley de 12 de mayo de 1956, sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, señaló en su Exposición de Motivos, la relevancia de los actos de parcelación en la

acción urbanística, dada cuenta que bajo

actos aislados de parcelación se ejecutaban

urbanizaciones sin atenerse al procedimiento previsto para la formulación y aprobación de los correspondientes proyectos.




• El concepto de parcelación urbanística se efectuó, por primera vez, en la Ley de 1956, ya que las disposiciones anteriores lo trataban pero sin establecer una definición legal. Este concepto fue criticado doctrinalmente porimpreciso.

• El art. 77 de la Ley de 1956 establecía que: “Se

considerará parcelación urbanística la división de

terrenos en dos o más lotes cuando uno o varios de ellos

han de dar frente a alguna vía pública o privada,

existente o en proyecto esté situado en distancia inferior

a cien metros del borde de la misma”.




• Este concepto de parcelación se vinculaba a la preexistencia de una ordenación urbanística (plan parcial de ordenación del sector y en defecto de plan general, se exigía éste, el plan parcial y el proyecto de reparcelación, de forma simultánea).

• De hecho, la Ley de 1956 incorpora los preceptos del RSCL de 17 de junio de 1955 relativos a la intervención administrativa en la edificación y uso del suelo urbano, licencias, ya fueren de edificación ya fueren de parcelación y reparcelación, remitiendo al RSCL su procedimiento de otorgamiento.



ANTECEDENTES HISTORICOS. PASADO

• El art. 78.2 de la Ley de 1956, establecía en cuanto a la intervención notarial y registral que “Los Notarios y Registradores harán

constar en la descripción de las fincas la

cualidad de “indivisibles” de las que se

encontraren en cualquiera de los casos

expresados”.




• Los supuestos a que se refiere el art. 78 de la Ley de 1956 parte de un sistema de parcelas adecuadas a la finalidad perseguida por el plan o norma urbanística de “parcela mínima”.

• Art. 78.1 Ley de 1956: 1. Serán indivisibles: a) Las parcelas determinadas como mínimas en el correspondiente Plan o norma, a fin de constituir fincas independientes. b) Las parcelas cuyas dimensiones sean iguales o menores a las determinadas como mínimas en el Plan, salvo si los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de terrenos colindantes, con el fin de agruparlos y formar una nueva finca. c) las parcelas cuyas dimensiones sean menores que el doble de la superficie determinada como mínima en el Plan, salvo que el exceso sobre dicho mínimo pueda agregarse con el fin indicado en el apartado anterior y d) las parcelas edificables en una proporción de volumen en relación con su área cuando se construyere el correspondiente a toda su superficie o en el supuesto de que se edificare en proporción menor, la porción de exceso, con las salvedades indicadas en el apartado anterior”.




• Para MARCOS JIMÉNEZ, MARTÍN el cumplimiento de esta previsión es difícil puesto que no existe una disposición general para suelo urbano que establezca la parcela mínima. La determinación de esta parcela mínima está en el Plan o norma urbanística aplicable y ello supone para los Notarios y Registradores una tarea de localización y ello porque la publicada del planeamiento aun después de la reforma de 1975 es incompleta y deficiente. (Vid. MARCOS JIMÉNEZ, MARTÍN, “Parcelaciones y reparcelaciones y el Registro de la Propiedad”, Ed. Montecorvo, S.A., 1976, págs. 106 y ss.)




• El art. 44 preveía la publicación de “Los “acuerdos”…..aprobatorios de Planes, Programas de Actuación, Normas Complementarias y Subsidiarias, Proyectos o normas ordenanzas, catálogos, se publicarán en el Boletín Oficial del Estado o en el de la respectiva provincia”.

• Es opcional publicar en uno u otro boletín y además se publicaba sólo el acuerdo mas no el contenido del planeamiento. La reforma de 1975 no mejoró el sistema de publicidad del planeamiento.




• Si el Notario hacía tal manifestación de “indivisible” en la escritura, los Registradores inscribirían pero si en la escritura pública hacen una manifestación los interesados respecto del art. 78 de la Ley de 1956, los Registradores deben comprobar esa manifestación bien exigiendo al órgano competente la remisión de copia autentica o autorizada de los planes o normas bien investigando por su cuenta.

• De otra parte, pueden hacer la manifestación de las dificultades para el cumplimiento del precepto (art. 78 Ley de 1956) ya que la obligatoriedad del cumplimiento de los planes y proyectos es posible con una adecuada publicidad y sin su existencia no se puede exigir su cumplimiento (GONZÁLEZ PÉREZ).




• Por su parte, a nivel NOTARIAL Y REGISTRAL, el art. 79establecía que “toda parcelación y reparcelación urbanística quedará sujeta a licencia. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos que se acredite en el otorgamiento de la licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento”.

• Para CAMY-SÁNCHEZ CAÑETE, este precepto venía a comprender a los actos de parcelación de suelos de reservas urbana y urbanos. El problema se suscitaba en municipios sin planeamiento, respecto de los que resultaba complejo aplicar la normativa. De igual forma, en los casos de licencias por silencio positivo, era complejo acreditar la obtención del mismo.




• Respecto de la ANULABILIDAD- NULIDAD de parcelaciones sin licencia y su acceso al Registro de la Propiedad, MARCOS JIMÉNEZ las considera ANULABLES siguiendo a GONZÁLEZ PÉREZ al desligar el acto civil del administrativo, si bien el legislador urbanístico ha evolucionado sancionando las parcelaciones como nulas de pleno de derecho por la consolidación de situaciones a que da lugar prohibidas expresamente por el legislador (art 6 C.C.: “Los actos contrarios a normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho”). (Vid. MARCOS JIMÉNEZ, MARTÍN, “Parcelaciones y reparcelaciones y el Registro de la Propiedad”, Ed. Montecorvo, S.A., 1976, págs. 194 y 196).




• ACCESO REGISTRAL DE PARCELACIONES SIN LICENCIA EN LA LEGISLACIÓN APLICABLE. ART. 98 RH EN LA REDACCIÓN DE 17 DE MARZO DE 1959:

• “Cuando las leyes u otras disposiciones impongan como requisito para otorgar o inscribir determinado título, la autorización, licencia, aprobación o cualesquiera otra intervención de una autoridad u organismo administrativo….el registrador, si no se acredita su cumplimiento, podrápracticar la inscripción con la reserva explícita, en el acta de inscripción y en la nota al pie del título, de no haberse justificado y la advertencia de que transcurridos dos años desde la fecha del asiento, será cancelado de oficio o a instancia de parte si no se hizo constar antes del repetido requisito. Practicada la inscripción, si se presenta el documento justificativo se hará constar por nota marginal. Transcurrido el indicado plazo sin haberse presentado, se cancelará el asiento por nota marginal.

• No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, deberá denegarse la inscripción cuando una Ley sancioné expresamente la omisión del requisito que preceptúe con la nulidad absoluta del acto o de su inscripción”.




• En la redacción vigente dada por el RD 3215/1982, de 12 de noviembre: “El Registrador considerará, conforme a lo prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos, siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple inspección de ellos.

• Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.




• Para CAMY-SÁNCHEZ CAÑETE, se trata de un asiento provisional y condicionado.

• La problemática se plantea cuando se cancela la inscripción por nota marginal porque no se haya aportado el título y, sin embargo, la parcelación siga produciendo efectos por no haberse anulado, por lo que existiría una discordancia entre la realidad registral y extrarregistral.




• El art. 62.4 TRLS 1976 habilita al adquirente de lotes resultantes de una parcelación ilegal por infracción de las disposiciones aplicables, a resolver el contrato en el plazo de 1 año a contar desde la fecha de su otorgamiento y a exigir la indemnización de daños y perjuicios que se le hubieren irrogado.

• Puede suceder que: a) el adquirente rescinda y la enajenación deviene ineficaz (art. 1295 CC) y b) que el adquirente no rescinda o la ejerza fuera de plazo consolidándose la situación.

• En el Registro, si la inscripción se ha cancelado: a) si ha caducado la impugnación, se presentan la división, ya convalidada, y la compraventa, para inscribirse en este orden por tracto sucesivo; b) si la división está en plazo, el principio de tracto sucesivo impediría la inscripción de la compraventa por haberse cancelado la escritura de división. Para inscribirlo habrá que esperar a: 1) que se convalide por caducidad de la acción de impugnación o 2) aportar el título exigido o licencia de parcelación, en cuyo caso la inscripción es definitiva y sirve de eslabón para inscribir la compraventa y c) que el acto de división se haya impugnado en plazo, en cuyo caso arrastraría a la ineficacia de la compraventa, sin perjuicio de los daños y perjuicios.




• En la actualidad, existen mecanismos de colaboración entre la administración actuante y el Registro de la Propiedad en la inscripción de parcelaciones sin licencia, si bien analizaremos las diversas posturas que se mantienen respecto de los arts. 78 a 82del RD 1093/1997, de 4 de julio en relación con los diversos conceptos de presunciones parcelatorias.

• De igual modo, se han venido efectuando por el legislador reformas en aras de una mayor colaboración registral con la administración competente en materia de disciplina urbanística en evitación del acceso al registro de actuaciones ilegales, de advertencia a terceros hipotecarios de buena fe así como de mecanismos información de inscripciones practicadas con títulos administrativos, en aras de un mayor control de su legalidad.




• En cuanto al suelo rústico, el art. 69 establecía limitaciones y, en particular, respecto de la parcelación: 4º.- “En las transferencias de

propiedad, divisiones y asignaciones de

terrenos rústicos no podrán efectuarse

fraccionamientos que rompan la unidad

mínima de cultivo”. Se remitía a la legislación agraria.




• A juicio de MARCOS JIMENEZ, MARTÍN, las parcelaciones o divisiones del suelo rústico escapaban del control municipal, regulándose por la legislación agraria. La Ley de unidades mínimas de cultivo de 15 de julio de 1954 en su artículo ordenó al Ministerio de Agricultura que señalara por Decreto la extensión de las unidades mínimas de cultivo para cada zona o comarca de la provincia. Se desarrolló por los Decretos de 25 de mayo y 22 de septiembre de 1955, fijando la Orden de 27 de mayo de 1958 la unidad mínima de cultivo para cada término municipal de cada provincia española. (Vid. MARCOS JIMÉNEZ, MARTÍN, “Parcelaciones y reparcelaciones y el Registro de la Propiedad”, Ed. Montecorvo, S.A., 1976, págs. 162 y ss.).




• La Ley de 2 de mayo de 1975 de reforma de la Ley sobre régimen de suelo y ordenación urbana intenta establecer medidas ante el crecimiento irregular y la indisciplina.

• El legislador de 1975 delegó en su disposición final segunda al Gobierno para dictar un texto refundido, que introdujo cambios en la definición de parcelación urbanística y en el suelo rústico (urbanizable no programado y no urbanizable).




• La Ley de 2 de mayo de 1975 considera parcelación urbanística “la

división simultanea o sucesiva de dos o mas lotes cuando pueda dar lugar

a la constitución de un núcleo de población en la forma en que éste se

defina reglamentariamente. Dos. Se consideran ilegal, a efectos

urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en el

Plan, Proyecto o norma urbanística que le sea de aplicación o que infrinja

lo dispuesto en el artículo setenta y nueve de esta Ley”.

• Y establece en los arts. 69 y 69 bis un régimen jurídico para suelo urbanizable no programado y suelo no urbanizable. Respecto de los fraccionamientos, se remite a lo previsto en la legislación agraria como hacía la ley de 1956. Asimismo, especifica para el suelo no urbanizable protegido que no pueden destinarse a utilizaciones que impliquen transformación de su destino o lesionen el valor específico que se quiere proteger.




• El art. 77. Uno de esta Ley de 1975 establecía: “Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población en la forma en que éste se defina reglamentariamente”. Sigue sujetando a licencia la parcelación, si bien especifica “urbana” y suprime de esta sujeción a las “reparcelaciones”.

• El TRLS 1976, Real Decreto-legislativo 1346/1976, de 9 de abril, reproduce la definición del art. 77 de la Ley de 1975 si bien rectifica el error material de redacción relativo a “división ..de dos o mas lotes” por “división…terrenos en dos o más lotes”.

• El TRLS 1976 no altera la intervención de los Notarios y Registradores.




• El TRLS 1976 sujeta a sanciones las parcelaciones sin licencia, además de prohibición notarial y registral de autorizar e inscribir sin haberse acreditado la misma: a) no se considerarán solares ni se puede edificar en ellos (art.96-4); b) suspensión de la actuación por el alcalde o gobernador civil a instancia de delegado provincial del ministerio de la vivienda o de oficio (art.186 y ss); c) regulación “ex novo” de infracciones urbanísticas, arts. 225 y ss.

• Pero, existe una novedad y es que el TRLS de 1976 añade en el art. 96 que “en suelo no urbanizable no se podrán realizar parcelaciones urbanísticas”.




• Artículo 96 TRLS 1976.• 1. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin que

previamente haya sido aprobado un Plan General cuando afecte a suelo urbano, o sin la previa aprobación del Plan parcial del sector correspondiente para el suelo urbanizable. En suelo no urbanizable no se podrán realizar parcelaciones urbanísticas.

• 2. Toda parcelación urbanística quedará sujeta a licencia y toda reparcelación a la aprobación del proyecto correspondiente.

• 3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia, que los primeros deberán testimoniar en el documento.

• 4. En ningún caso se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos los lotes resultantes de una parcelación o reparcelación efectuadas con infracción de las disposiciones de este artículo o el que antecede.




• En suelo urbanizable no programado y en suelo no urbanizable, el TRLS 1976, en sus arts. 85 y 85 reproducen los arts. 69 y 69 bis de la Ley de 1975.

• La Ley 8/1990, de 25 de julio, de régimen de suelo y valoraciones, no introduce novedades respecto del fenómeno de la parcelación urbanística.

• El TRLS 1/1992, de 26 de junio, añade en el art. 259.3 la figura de la declaración de innecesariedad: “Artículo 259. Régimen de las parcelaciones

• 1. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin que previamente haya sido aprobado el planeamiento urbanístico exigible según la clase de suelo de que se trate.

• 2. Toda parcelación urbanística quedará sujeta a licencia o a la aprobación del proyecto de compensación o reparcelación que la contenga.

• 3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento.

• 4. En ningún caso se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos los lotes resultantes de una parcelación efectuada con infracción de las disposiciones de esta Sección.




• En cuanto al concepto de parcelación urbanística no remite la definición de núcleo de población a la “forma en que se determine reglamentariamente”.

• De hecho, el art. 257 TRLS 1992 establece en el artículo 257. Parcelaciones

• “1. Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población.

• 2. Se considerará ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en el planeamiento urbanístico que le sea de aplicación o que infrinja lo dispuesto en la legislación urbanística”.




• Para GUTIÉRREZ - ALVIZ Y CONRADI y ROMERO CANDAU hay que distinguir la parcelación agraria de la parcelación urbanística si bien a través de la parcelación agraria ha sido un pórtico para las urbanizaciones ilegales. (Vid. PABLO GUTIÉRREZ-ALVIZ Y CONRADI Y PEDRO A. ROMERO CANDAU, “Las parcelaciones en el derecho español”, Ed. Comares, Consejo General del Notariado, Granda, 1993, págs. 30 y ss).

• TRLS 1992: Art. 16: Artículo 16. Prohibiciones y autorizaciones• “1. En las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de

terrenos en esta clase de suelo no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, o en otra aplicable, para la consecución de sus correspondientes fines.

• 2. En el suelo no urbanizable quedarán prohibidas las parcelaciones urbanísticas y habrá de garantizarse su preservación del proceso de desarrollo urbano, sin perjuicio de lo que la legislación aplicable establezca sobre régimen de los asentamientos o núcleos rurales en esta clase de suelo.




• 3. Además de las limitaciones que resulten aplicables en virtud de otras normas se observarán las siguientes reglas:

• 1ª No se podrán realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones agrícolas que guarden relación con la naturaleza, extensión y utilización de la finca y se ajusten en su caso a los planes o normas de los órganos competentes en materia de agricultura, asícomo las construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas. Las citadas construcciones e instalaciones podrán ser autorizadas por los Ayuntamientos.

• 2ª Podrán autorizarse por el órgano autonómico competente edificaciones e instalaciones de utilidad pública o interés social que hayan de emplazarse en el medio rural, así como edificios aislados destinados a vivienda familiar, en lugares en los que no exista posibilidad de formación de un núcleo de población, de acuerdo con el siguiente procedimiento:




• a) Petición ante el Ayuntamiento, con justificación en su caso de la utilidad pública o interés social.

• b) Informe del Ayuntamiento que, junto con la documentación presentada, se elevará por éste al órgano autonómico competente.

• c) Información pública durante quince días, al menos.

• d) Resolución definitiva del órgano autonómico.

• La autorización señalada se entiende sin perjuicio de la necesidad de obtener licencia municipal.

• 4. Para autorizar e inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras de declaración de obra nueva se estará a lo dispuesto en el artículo 37.2”.




• Para los citados autores existen 4 clases de urbanizaciones ilegales:

• A) Parcelaciones rústicas. División latifundio en 2 o más hectáreas con pretensiones de pequeña explotación agrícola. Segunda residencia.

• B) Parcelaciones ilegales tradicionales. No son rústicas ni urbanas. Se sitúan en los aledaños de pueblos sin regulación urbanística propia.

• C) Parcelaciones residenciales de regadío. Parcelas de pequeña extensión que fueron formando otras parcelas conectadas por caminos de tierra. Se abastecen de un pozo común que se enmascara con servidumbres de alberca y acueducto. En ocasiones la finca es de secano.




• D) Parcelaciones de transición. Mezcla de las anteriores entre parcelación rústica y de regadío.

• El concepto de parcelación urbanística en el TRLS de 1992 (art. 257.1) suprime remitir la definición del concepto de “núcleo de población” a un desarrollo reglamentario si bien el art. 76.c) RP NNSSP y art. 78.1.d) NNSSM exige que se defina el concepto de “núcleo de población” lo que concuerda con los arts. 36, 92 y 93 RP.




• Lo mas curioso del TRLS 92 es que la prohibición de parcelación urbanística en suelo no urbanizable se ubica en el art. 16 dedicado a la regulación del suelo no urbanizable.




• El art. 242 TRLS 92 sujeta a licencia municipal actos de uso del suelo y subsuelo, parcelaciones urbanas si bien en parcelaciones rústicas, habrá que estar atentos a los actos de obras de terrenos y modificaciones que afecten a parcelas rústicas aunque no éstas por sí mismas.

• Los Notarios y Registradores debían exigir el acto administrativo, parar autorizar e inscribir obra nueva, pero esa novedad se introdujo con la Ley 8/1990 :

• Artículo veinticinco• 1. La edificación concluida al amparo de una licencia no caducada y conforme con la ordenación

urbanística queda incorporada al patrimonio de su titular.• 2. Los NOTARIOS y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir,

respectivamente escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia de edificación y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto aprobado. Para autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañarácertificación expedida por técnico competente acreditativa de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deberá hacer constar la terminación en el plazo de tres meses a partir de ésta, mediante acta notarial que incorporará la certificación de finalización de la obra antes mencionada. Tanto la licencia como las expresadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras.




• Se reproduce en el art. 37 TRLS 92 sin cambios respecto a la dicción de la Ley 8/1990 en su artículo veinticinco.

• Artículo 242. Actos sujetos a licencia• 1. Todo acto de edificación requerirá la preceptiva licencia municipal.• 2. Estarán sujetos igualmente a previa licencia los actos de uso del

suelo y el subsuelo, tales como las parcelaciones urbanas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, modificación de estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y los demás actos que señalaren los Planes. Cuando los actos de edificación y uso del suelo se realizaren por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público.




• 3. Las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y planeamiento urbanísticos.

• 4. En las actuaciones asistemáticas, la licencia habrá de verificar también si el aprovechamiento proyectado se ajusta al susceptible de apropiación, debiendo procederse, en caso contrario, conforme a lo previsto en los artículos 187 a 190 de esta Ley.

• 5. El procedimiento de otorgamiento de las licencias se ajustará a lo prevenido en la legislación del Régimen Local que resulte aplicable.

• 6. En ningún caso se entenderá adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico.

• 7. Los Colegios profesionales que tuviesen encomendado el visado delos proyectos técnicos, si observaren incumplimiento de la legislación urbanística pondrán en conocimiento de la administración competente dicha presunción, denegando el visado.




• Como afirma GONZÁLEZ PÉREZ la clave de una parcelación urbanística aun en suelo rústico es que de lugar a la formación de un núcleo de población.

• Si el Registrador sospecha una parcelación urbanística en suelo no urbanizable debe actuar conforme al art. 259 TRLS 92: Artículo 259. Régimen de las parcelaciones

• 1. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin que previamente haya sido aprobado el planeamiento urbanístico exigible según la clase de suelo de que se trate.

• 2. Toda parcelación urbanística quedará sujeta a licencia o a la aprobación del proyecto de compensación o reparcelación que la contenga.

• 3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento.

• 4. En ningún caso se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos los lotes resultantes de una parcelación efectuada con infracción de las disposiciones de esta Sección.




• Para GUTIÉRREZ ALVIZ y ROMERO CANDAU, como no pueden exigir licencia de parcelación o declaración de innecesariedad por estar prohibidas las parcelaciones en suelo no urbanizable deben negarse en el ejercicio de su función por infracción del art. 16 TRLS 92. (Vid. P PABLO GUTIÉRREZ-ALVIZ Y CONRADI Y PEDRO A. ROMERO CANDAU, “Las parcelaciones en el derecho español”, Ed. Comares, Consejo General del Notariado, Granda, 1993 , pág. 184).

• Por otro lado, si se aportan licencias de obra nueva de las que se deduzca un hecho parcelatorio, la problemática estribaría en el alcance de la función calificadora respecto de actos administrativos que se presumen válidos, (art. 18 LH y art. 98 RH)¿se inscribirían sin perjuicio de reflejar registralmente el recurso contencioso-administrativo o demanda frente a terceros de buena fe o su dudosa legalidad?.




• Se observa cómo el legislador de 1992, introduce la figura de “declaraciones de innecesariedad”.

• Para GUTIÉRREZ-ALVIZ y CONRADI Y ROMERO CANDAU, esta previsión es para suelo urbano y urbanizable ya que si fuere una parcelación urbanística en suelo rústico esta intervención administrativa previa no ha sido exigida por el legislador.

• La declaración de innecesariedad se exige cuando no se aporta la correspondiente licencia.




• La consolidación de urbanizaciones ilegales por la utilización del portillo de la legislación agraria, puso de manifiesto que ya en 1990 nuestro TS expresara que la parcelación va más allá de una segregación o división; es una operación jurídico formal que puede presentarse aisladamente o ligada a otro acto o negocio jurídico inscribible. (SSTS 13/03/1990 y 24/12/1990).




• Además, pueden anotarse preventivamente los actos de incoación de expedientes de disciplina urbanística derivados de una actividad parcelatoria ilegal (art. 307.3).

• La DGRN en Resolución de 12/01/1984 adelantó la necesaria coordinación entre el Registro y el Urbanismo, siendo indispensable en parcelaciones urbanísticas.

• Pueden existir parcelaciones urbanísticas sin finca registral. CABELLO DE LOS COBOS MANCHA afirmó que en la parcelación urbanística se integran los conceptos de urbanización privada o propiedad horizontal tumbada. Y STS de 13/05/1980 planteaba la posible exigencia de licencia de parcelación a actos divisorios de bienes poseídos en comunidad.

• Si bien pueden existir parcelaciones urbanísticas ilegales en suelo urbano y urbanizable, las cuáles se hacen sin ajustarse a las previsiones de planeamiento aplicable, con sus consecuentes expedientes disciplinarios, vamos a centrarnos en suelo no urbanizable, por la problemática inherente a crecimientos descontrolados de urbes así como a los problemas territoriales y medio ambientales que arrastra.




• Las únicas parcelaciones autorizables en suelo no urbanizable son las agrarias.

• La Ley agraria aplicable en aquella época era la Ley de reforma y desarrollo agrario de 1973, arts. 43 a 48 regulaba la unidad mínima de cultivo, desarrollada por Orden de 27 de mayo de 1958 y se aplica si la CCAA no había ejercido competencias en la materia. En Andalucía, existe la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias y la Unidad Mínima de Cultivo se regula en en Resolución de 4 de noviembre de 1996 de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales, por la que se determinan provisionalmente las unidades mínimas de cultivo en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma Andaluza.




• Este misma Ley establecía excepciones a la unidad mínima de cultivo: a) disposición a favor de predios colindantes de forma que su unión no fuere inferior a la unidad mínima de cultivo y b) que la porción segregada se destine, al año siguiente, a cualquier género de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario. Si bien esta última hay que relacionarla con el art. 16 TRLS que no de lugar a la formación de núcleo de población y c) que los predios resultantes de la división o segregación se destinen a huerto familiar en los términos determinados reglamentariamente. Esta previsión no fue objeto de desarrollo reglamentario.




• La legislación agraria respecto del control de la parcelación rústica atribuye funciones a la administración agraria sin intervención de la autoridad urbanística.

• Ya veremos cómo el crecimiento parcelatorio ilegal a través de esta válvula de escape hace que el legislador urbanístico someta la actuación, asimismo, a intervención de la administración urbanística.




• El concepto de núcleo de población varía de un municipio a otro.

• Es relevante que exista una autoridad urbanística que compruebe todas las facetas del proceso parcelatorio atendiendo a que en la legislación sectorial se analizan facetas, en la agraria, el mejor aprovechamiento agrícola, en el forestal, el aprovechamiento del monte.




• En suelo no urbanizable y urbanizable no programado, no se preveían en el art. 242 TRLS 1992, licencia para parcelaciones urbanísticas porque están prohibidas por el art. 16 TRLS, garantizándose la preservación de este suelo del proceso urbano.

• Precisamente, esa no intervención de la autoridad urbanística y el crecimiento de urbanizaciones ilegales, ha hecho que el legislador sujete a licencia las parcelaciones en suelo no urbanizable. En Andalucía, art. 66.4 LOUA (Ley 7/2002, de 17 de diciembre): 4.Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad.

• No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.




• El art. 257.2 TRLS 92 establece que: “Se considerará ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en el planeamiento urbanístico que le sea de aplicación o que infrinja lo dispuesto en la legislación urbanística”.

• La parcelación urbanística no se sanciona con nulidad. El legislador urbanístico, posterior, atendiendo a los efectos de los actos anualables ha sancionado la parcelación con nulidad de pleno derecho como sucede en Andalucía (art. 68 LOUA).

• Además, en la redacción del RH art. 98 anterior a 1982, no tenían las mismas consecuencias el reflejo registral un acto anulable que acto nulo de pleno derecho, lo que evitaría la consolidación de una actuación ilegal frente a terceros de buena fe.



PROBLEMÁTICAS

• Con la actual redacción del art. 98 RH que remite al art. 18 LH, principio de legalidad: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro” existe un debate sobre el alcance del control de legalidad y si puede llegar a la validez intrínseca de los actos administrativos que se presenten. (Vid. ARNÁIZ RAMOS, RAFAEL, “El control de legalidad urbanística a través de la calificación registral. Alcance sobre la determinación de su extensión de la doctrina resultante de la Resolución de la DGRN de fecha 19 de mayo de 2010).



PROBLEMÁTICAS

• Lo que sí está claro es desde la RDGRN de 9 de abril de 1984 y posterior Instrucción de 16 de julio de 1984 que los Notarios y Registradores al enjuiciar la validez y alcance de los actos jurídicos sobre fincas situadas en los territorios de las CCAA es quien deberán tener en cuenta las normas urbanísticas que les sean propias. En este sentido, resoluciones de la Dirección General que aplicaban la legislación andaluza a partir de 25 de mayo de 2005. (Vid. PIEDAD MARÍA PAREJO-MERINO Y PAREJO “Las parcelaciones urbanísticas en Andalucía (análisis legislativo y jurisprudencial). Boletín Colegio Registradores, núm. 187, pág. 395).



PROBLEMÁTICAS

• La previsión anterior del TRLS 1992, era de ilegalidad para las parcelaciones urbanísticas (art. 257.2 TRLS 1992): “Se consideraráilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en el planeamiento urbanístico que le sea de aplicación o que infrinja lo dispuesto en la legislación urbanística”.

• CAMY ESCOBAR, JESÚS entiende que, el legislador ha avanzado ante la problemática de inscribir actuaciones ilegales que puedan consolidar en situaciones irreversibles. A su entender no pueden acceder al Registro actos nulos de pleno derecho como son las parcelaciones urbanísticas, la cuáles fueron sancionadas con nulidad de pleno derecho en la Ley andaluza 7/2002 (art. 68), por el cierre registral del art. 17 TRLS 2/2008 junto a la STS de 28 de enero de 2009 (recurso de casación en interés de ley) que ponen en cuestión la vigencia del art. 79 RD 1093/1997. (CAMY ESCOBAR, JESÚS, “La calificación registral de los actos de parcelación urbanística en Andalucía”, pág. 18).



PROBLEMÁTICAS



PROBLEMÁTICAS

• 2º.- Constancia registral de resoluciones administrativas de expedientes de disciplina cuando no han sido anotados de forma preventiva en el Registro de la Propiedad (actuaciones anteriores al RD-Ley 8/2011 o bien no se pueden anotar por imposibilidad de identificación de finca registral). La peculiaridad de anotar una resolución que aun no es firme.

• 3º.- Constancia registral de resoluciones administrativas han sido recurridas en vía jurisdiccional, en el orden jurisdiccional contencioso-administrativo, no habiéndose anotado preventivamente recurso contencioso-administrativo ni la demanda y se intenta la inscripción de resolución judicial no firme.

• 4º.- Constancia registral del supuesto anterior cuando además, han existido enajenaciones a terceros de buena que no han podido ser parte en el procedimiento por la fijación de la relación jurídico-procesal.

• C) PROBLEMÁTIVA DEL ALCANCE DE CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL REGISTRADOR. ACTUACIONES POR SILENCIO Y ACTOS ADMINISTRATIVOS REVESTIDOS DE ILEGALIDAD MANIFIESTA.



CONCEPTO ESTATUTARIO DE LA PROPIEDAD DE SUELO. PRESENTE

• Art. 7.1 TRLS 2/2008, de 20 de junio: “el régimen urbanístico de la propiedad de suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística”.Art. 8 TRLS 2/2008, de 20 de junio: “la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el art. 17 ”

• Art. 13 TRLS 2/2008: “están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación y urbanística”.

• ARNÁIZ EUGUREN expresa la desmaterialización o espiritualización del derecho de propiedad, se pasa de una división material a jurídica como son los complejos inmobiliarios, la propiedad volumétrica y las transferencias de aprovechamientos.



PARCELACIÓN URBANÍSTICA . PRESENTE

• La parcelación urbanística es un concepto más amplio que división o segregación, hay supuestos en los que existe parcelación urbanística, como sucede con división ideal del derecho de aprovechamiento o manteniéndose unidad de finca se produce una división de la titularidad o goce sin que se produzca división ni segregación de fincas y otros en los que existe división / segregación registral sin que haya parcelación. Resolución de la DGRN de 14 de julio de 2009, Resolución de 12 de julio de 2010 y Resolución de 24 de agosto de 2011. (Vid. “RUIZ BURSÓN, JAVIER, “Doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre parcelaciones urbanísticas en Andalucía, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 730, págs. 963 y ss).



PARCELACIÓN URBANÍSTICA. PRESENTE

• El TRLS 2/2008, art. 17 establece que:

• Artículo 17. Formación de fincas y parcelas y relación entre ellas.

• 1. Constituye:

• Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

• Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

• 2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.




• 3. La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a del apartado 1 del artículo anterior.



PARCELACIÓN URBANÍSTICA.PRESENTE

• 4. Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.




• 5. El acto administrativo que legitime la edificación de una parcela indivisible, por agotamiento de la edificabilidad permitida en ella o por ser la superficie restante inferior a la parcela mínima, se comunicará al Registro de la Propiedad para su constancia en la inscripción de la finca.




• 6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida, o el testimonio notarial de la misma.




• Para RUIZ BURSÓN, JAVIER, el Real Decreto-ley 8/2011 introduce un apartado sexto que resulta de dudosa constitucionalidad en cuanto que impone autorización administrativa a la constitución y modificación de los complejos inmobiliarios, lo que resulta contrario a la STC 61/1997, según la cual la competencia para la determinación de los actos sujetos a licencia es exclusiva de las CCAAs. Sin embargo, la exigencia de acreditar el otorgamiento de dicha autorización como requisito para su acceso es competencia exclusiva del Estado (art. 149.1.8 CE); no obstante, en Andalucía, se salva porque el art. 66 LOUA exige licencia para los referidos complejos inmobiliarios. (Vid. BURSÓN RUIZ, FRANCISCO JAVIER, “La Licencia urbanística de los complejos inmobiliarios privados”, Revista Jurídica del Notariado, separata 81, pág. 511.).




• El concepto de parcelación urbanística en Andalucía profundiza aún más en la Ley 7/2002, puesto que además, de segregación (art. 47 RH), división (art. 46 RH), a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva, se incorpora una novedad: asignaciones de uso.



PARCELACIONES URBANÍSTICAS. PRESENTE

• Artículo 66 Parcelación urbanística

• 1. Se considera parcelación urbanística:

• a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.



PARCELACIONES URBANÍSTICAS. PRESENTE

• b) En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.



PARCELACIÓN URBANÍSTICA. PRESUNCIONES. PRESENTE

• Art. 66.2. LOUA: Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.



PARCELACIONES URBANÍSTICAS. PRESUNCIONES. PRESENTE

• art. 66.2 LOUA: En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.

• Este precepto es desarrollado reglamentariamente; en concreto, por el art. 8 del reglamento de disciplina urbanística de Andalucía (Decreto 60/2010, de 16 de marzo).



PARCELACIONES URBANÍSTICASPRESUNCIONES. PRESENTE

• Art. 8 RDUA: Artículo 8 Actos sujetos a licencia

urbanística municipal

• Están sujetos a previa licencia urbanística municipal, sin perjuicio de las demás autorizaciones o informes que sean procedentes de acuerdo con la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, o con la legislación sectorial aplicable, todos los actos de construcción o edificación e instalación y de uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y, en particular, los siguientes:



PARCELACIONES URBANÍSTICAS PRESUNCIONES. PRESENTE

• a) Las parcelaciones urbanísticas a que se refiere la sección sexta del Capítulo II del Título II de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, salvo que estén contenidas en proyectos de reparcelación aprobados o sean objeto de declaración de innecesariedad de la licencia.

• Conforme a lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario,



PARCELACIONES URBANÍSTICASPRESUNCIONES.PRESENTE

• puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.

• En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en la legislación para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate. A juicio de JESÚS CAMY Y JAVIER BURSÓN, las presunciones se aplican a toda clase de suelo, si bien las consecuencias jurídicas son diferentes en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable (RDGR de 14/11/2006).




• Igualmente, tendrán la consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística, la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que represente cada cuota

indivisa enajenada.




• Para PIEDAD MARÍA PAREJO-MERINO Y PAREJO, este precepto constituye un indicio de los que según la RDGN 12 de julio de 2010 venta de cuota indivisa existiendo otros indicios que uso exclusivo de parte del terreno. (Vid. PIEDAD MARÍA PAREJO-MERINO Y PAREJO en “Parcelaciones urbanísticas en Andalucía (Análisis legislativo y jurisprudencial) Boletín Colegio de Registradores, núm. 187, pág. 412.)




• Para EVA GAMERO RUIZ este precepto no altera el ámbito de aplicación del art. 66.2. LOUA sino que lo concreta en operatividad en transmisiones intervivos de cuotas en suelo no urbanizable.

• Si se observa el precepto se limita a:

• A) TRANSMISIONES DE CUOTAS INTER VIVOS

• B) TRANSMISIONES DE CUOTAS EN SUELO NO URBANIZABLE.




• El mismo régimen se aplicará a las transmisiones de acciones, participaciones u otros derechos societarios que produzcan el mismo resultado, así como a las divisiones horizontales.




• En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se requerirá la correspondiente licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no inducción a la formación de nuevos asentamientos. Para CAMY esta condición resolutoria se refleja mediante nota marginal y acto firme con el contenido del art. 19 RDUA. Si no fuese firme podría considerarse que no se cumple con el requisito exigido ex lege.




• Los Notarios y Registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir respectivamente las escrituras públicas de estos actos o negocios jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia urbanística o declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en las correspondientes escrituras públicas.




• Las presunciones del art. 66 LOUA y art. 8 RDUA son presunciones “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario de particular. Resolución 3/2005, de 25 de mayo, afirma que el art. 66 LOUA contiene una presunción legal que “únicamente podrá ser desvirtuada en el correspondiente

procedimiento administrativo o jurisdiccional”. (BURSÓN RUIZ, JAVIER, “Doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre parcelaciones urbanísticas en Andalucía, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 730, pág. 964).




USO INDIVIDUALIZADO• A) ATRIBUCIÒN DE USO INDIVIDUALIZADO:

Consiste en la atribución en exclusiva de una parte del inmueble.

Quiere significar a utilización de la finca resultante de forma que sirva para ser soporte de vivienda residencial u otro uso urbanístico (art. 52.6 LOUA).

Este uso exclusivo puede conseguirse mediante usufructo. Resolución de la DGRN de fecha 23 de enero 2003 sobre venta de cuota indivisa.




• Las resoluciones de 7, 8 y 18 de abril de 2005 tienen como objeto la compraventa de cuotas indivisas de una finca en Utrera, adquiridas por matrimonio para sociedad de gananciales. En documento notarial declararon que no adquirían el uso individualizado del inmueble, resultando que este tipo de pactos fraudulentos fueren esclarecidos en reforma de la Ley 13/2005, “sin que la voluntad manifestada de no

realizar pactos sobre el uso excluir tal aplicación”.

Resolución de 14 de julio de 2009.



PARCELACIONES URBANÍSTICASPRESUNCIONES. PRESENTE. USO

INDIVIDUALIZADO• PROINDIVISO CON ASIGNACIÓN DE USOS. SUB-USOS EN PARCELAS

INFERIORES A LA MÍNIMA ESTABLECIDA EN NNSS.



PARCELACIONES URBANÍSTICAS PRESUNCIONES. PRESENTE

USOS INDIVIDUALIZADOS EN PARCELA INFERIOR A LA MÍNIMA DEL PLANEAMIENTO NNSS



PARCELACIONES URBANÍSTICAS. PRESUNCIONES. USOS

INDIVIDUALIZADOS



PARCELACIONES URBANÍSTICASPRESUNCIONES.PRESENTE.

SOCIEDADES• B) INTERPOSICIÓN DE SOCIEDADES:• Se refiere al supuesto en que la sociedad transmite acciones o

participaciones con derecho exclusivo de uso de un inmueble. Este uso exclusivo puede hacerse constar en los Estatutos sociales, lo que se controlaría por el RM a la hora de practicar la inscripción o bien al momento de realizar de realizar las escrituras públicas. (PIEDAD MARÍA PAREJO-MERINO Y PAREJO, “Las parcelaciones urbanísticas en Andalucía (análisis legislativo y jurisprudencial)” Boletín Colegio de Registradores, núm. 187, pág. 402) .



PARCELACIONES URBANÍSTICASPRESUNCIONES. PRESENTE.

SOCIEDADES• El término “sociedades” no debe ser interpretado en

sentido estricto, sino que comprende sociedades

mercantiles (en sus diferentes formas) como sociedades civiles, asociaciones sin ánimo de lucro u

otro tipo de entidad con personalidad propia.

• En opinión de CAMY, JESÚS, va a ser muy complicado detectar la exclusividad de uso de acciones y participaciones sociales ya que estos pactos suelen ser internos y parasociales, que no acceden al Registro.



PARCELACIONES URBANÍSTICASPRESUNCIONES. PRESENTE.

SOCIEDADES• En el caso de asociaciones y cooperativas habrá que atender

a sus estatutos, la mayoría de estas transmisiones no se van a hacer en escritura pública. (Vid. CAMY ESCOBAR, JESUS, “Calificación registral de los actos de parcelación urbanística en Andalucía, pág. 139). En estos casos, resulta esencial la labor de inspección urbanística previa recabando información (art. 22 ROF Decreto 225/2006, de 26 de diciembre).



PARCELACIONES URBANÍSTICASPRESUNCIONES. PRESENTE. PROPIEDAD HORIZONTAL

• C) PROPIEDADES HORIZONTALES:

• En la propiedad horizontal tumbada se mantiene la unidad jurídica de finca dando lugar a elementos comunes y a elementos privativos . El art. 53.a.) RD 1093/1997, establece que: Artículo 53 Requisitos de los títulos de constitución de

propiedad horizontal

• Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se aplicarán las siguientes reglas:



PARCELACIONES URBANÍTICASPRESUNCIONES. PRESENTE. PROPIEDAD HORIZONTAL

• a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.



PARCELACIONES URBANÍSTICASPRESUNCIONES . PRESENTE.

PROPIEDAD HORIZONTAL• La DGRN criticó esta regulación reglamentaria por no hacerse

en norma con rango de Ley en Resolución de 16/01/2012.

• En Resolución de 25 de mayo de 2005, aborda de forma clara esta presunción parcelatoria del art. 66.2 LOUA, consistía en propiedad horizontal tumbada en finca en Utrera de 1.164 m2.- en la que existían dos edificaciones independientes con obras nuevas declaradas en momentos diversos y se crean entidades con cuotas y elementos comunes, si la legislación sustantiva exige licencia, es necesaria la misma. (art. 66.4). Vid. Resoluciones 2/2005, de 30 de mayo y 1/2005, de 31 de mayo.



PARCELACIONES URBANÍSTICAS. PRESUNCIONES. PRESENTE. PROPIEDAD HORIZONTAL

• Es curioso cómo el 14 de enero de 2010, la DGRN se aparta en división horizontal de vivienda unifamiliar en suelo urbano, expresando que se trata de una edificación y no de un terreno, parcela o solar y no es aplicable el art. 66 LOUA. Es un límite al derecho de organización del promotor. En contra, porque, además, el precepto se aplica, según Ley 13/2005, a cualquier clase de suelo (LÓPEZ FERNÁNDEZ, LUIS MIGUEL, “Apuntes de jurisprudencia registral (XI)”; Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, núm. 280, marzo, 2013, págs. 158 y ss.”



PARCELACIONES URBANÍSTICASPRESUNCIONES. PRESENTE. PROPIEDAD HORIZONTAL

• No exigir licencia implica que se pueda inscribir cualquier actuación ilegal puesto que puede dar lugar a incremento de edificabilidad o aprovechamiento urbanístico o bien manteniendo el aprovechamiento urbanístico a un incremento de la densidad edificatoria. (Vid. CAMY ESCOBAR, JESÚS, “Calificación registral de los actos de parcelación urbanística en Andalucía”, pág. 138). Es una exigencia del art. 17.2 TRLS + Art. 66.2.3.4 LOUA.



PARCELACIONES URBANÍSTICAS PRESUNCIONES.PRESENTE. PROPIEDAD HORIZONTAL

• Resolución de 12 de septiembre de 2011 que la exigencia del art. 53.a) hay que entenderla según lo que establezca la legislación urbanística sustantiva y así se exige por el art. 66 LOUA (no distingue entre edificación de suelo).

• Para PIEDAD MARÍA PAREJO-MERINO el legislador aplica la presunción de la propiedad horizontal de forma automática a diferencia de la venta de cuotas, sin embargo, hay ocasiones en que se produce esta división de propiedad horizontal (edificación existente que se divide en plantas y alturas) y no existe parcelación urbanística aunque se tengan que someter a licencia urbanística de modificación, reforma o ampliación (art. 8 RDUA) y se exigirán por los Registradores y Notarios cuando se alteren los elementos estructurales de cualquier inmueble (art. 45 RD 1093/1997 + RDGN de 06/04/2009).



PARCELACIONES URBANÍSTICASPRESUNCIONES.PRESENTE. COMPLEJO INMOBILIARIO

• * Complejos inmobiliarios privados:

• RDGN de 10/12/2003; 27/01/2006 y 03/12/2009 expresan que los complejos inmobiliarios privados tienen una naturaleza distinta a la propiedad horizontal tumbada. En los complejos inmobiliarios existen parcelas independientes física y jurídicamente y el suelo no es común, en la propiedad horizontal tumbada existe una unidad de finca. Respecto de si el suelo es privativo también en las edificaciones de la propiedad horizontal tumbada hay voces discrepantes. (Vid. BURSÓN RUIZ, JAVIER, “Licencia urbanística de los complejos inmobiliarios privados” Revista Jurídica del Notariado, enero-marzo 2012, pág. 495).



PARCELACIONES URBANÍSTICASPRESUNCIONES. PRESENTE. COMPLEJO INMOBILIARIO

• REFORMA DEL ART. 17.6 POR REAL DECRETO.LEY 8/2011, establece de hecho de forma expresa para evitar parcelaciones urbanísticas la sujeción de la autorización de los complejos inmobiliarios privados con el siguiente tenor: “6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida, o el testimonio notarial de la misma”.



PARCELACIONES URBANÍSTICAS. PRESUNCIONES. PRESENTE. COMPLEJO INMOBILIARIO

• Ya se advirtió por JAVIER BURSÓN que podría ser de dudosa constitucionalidad por reparto competencial pero que en Andalucía, no obstante, se sujetaban a licencia. Parece ser que el Anteproyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana del Estado excepciona este requisito:




6. La constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida, o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes:




• a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel,

• b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.




• A los efectos previstos en el número anterior se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales.




• Desde mi modesto punto de vista, el proyecto legislativo define el concepto de complejo inmobiliario privado, lo acota de otras figuras para evitar la exigencia de acto administrativo y agilizar el tráfico inmobilairio si bien parece establecer supuesto de no exigencia de acto autorizatorio que los Notarios y Registradores deben valorar.

• En opinión de EVA GAMERO RUIZ están ejerciendo una función de policía que no les corresponde y que estáatribuida ex lege a la administración con competencia en materia urbanística (art. 12 Ley 30/1992).




CUOTA INDIVISAC) VENTA DE CUOTA INDIVISA:

• Resoluciones de DGRN 7, 8 y 18 de abril de 2005: se presenta escritura de venta de cuota indivisa otorgada con anterioridad a certificación municipal de incoación de expediente de disciplina urbanística, por lo que se practica anotación preventiva. Había pacto en la escritura de que no se atribuía uso exclusivo.




CUOTA INDIVISA• Lo curioso es que no se practica la inscripción

de la venta porque se aplica el art. 66 LOUA que exige licencia de parcelación o declaración de innecesariedad (art. 79.3 y 4 del RD 1093/1997) ya que los efectos del art. 145 RH sobre prohibición de disponer se producen sobre actos posteriores a la anotación habiendo sido la escritura de venta anterior a la certificación municipal.



PARCELACIONES URBANÍSTICAS. PRESUNCIONES. PRESENTE.

CUOTA INDIVISA• RESOLUCIÓN DGRN DE 10 DE OCTUBRE DE 2005:

venta indivisa sin uso exclusivo y necesarios indicios reveladores.

• RESOLUCIÓN DE 23/07/2005. VENTA DE CUOTA YA INSCRITA PREVIA A LA LOUA. Se aplica el art. 66 LOUA. Existen otros indicios de parcelación urbanística.

• Tras la reforma de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre: “sin que la voluntad manifestada de no

realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal

aplicación”.



PARCELACIONES URBANÍSTICAS. PRESUNCIONES. PRESENTE. CUOTA

INDIVISARESOLUCIÓN DE 14 JULIO 2009: respuesta a consulta planeada por el

Colegio Notarial de Andalucía. Aplica a los Notarios la misma actividad que el art. 79 impone a los registradores.

• En este sentido, la reforma de la Ley 2/2012, de 30 de enero, alart. 176 LOUA:3. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas, ya sean parcelas o edificaciones, el Notario o la Notaria podrá solicitar de la Administración Pública competente información telemática, o en su defecto cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística, de los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas así como especialmente de su situación de fuera de ordenación o asimilada, de las medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico que pudieran alcanzarles.



PARCELACIONES URBANÍSTICAS. PRESUNCIONES. CUOTA INDIVISA• Dicha información, recibida con antelación suficiente, será

incluida por el Notario o la Notaria autorizante en la correspondiente escritura, informando de su contenido a las personas otorgantes.

• El Notario o la Notaria remitirá a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no generará gastos para las Administraciones Públicas.




INDIVISAVENTA Y USO EXCLUSIVO:



PARCELACIONES URBANÍSTICAS. PRESUNCIONES. CUOTA INDIVISA.

DETALLE DE FOTO ANTERIOR




INDIVISA• RESOLUCIÓN DGRN DE 12 DE JULIO DE 2010: VENTA

EXISTIENDO INDICIOS DE USO EXCLUSIVO DE UNA PARTE DEL TERRENO: obra nueva de vivienda sobre terreno rústico de varios comuneros, venta de cuota con uso de vivienda y exonera de seguro decenal por autopromoción.

• RESOLUCIÓN DGRN DE 24/08/2011: se refiere al art. 8 RDUA. 19 escrituras de compraventa de cuotas sobre una misma finca. El art. 8 es YA un indicio.



PARCELACIONES URBANÍSTICAS. PRESUNCIONES. PRESENTE. OTROS

SUPUESTOS• Para PIEDAD MARIA PAREJO-MERINO Y

PAREJO existen otros supuestos:

• A) Pactos de adjudicación a personas concretas supeditado al planeamiento futuro.

• B) Cuotas indivisas de otros derechos de disfrute (usufructo). Se incurre en parcelación si el pacto tiene efecto “erga omnes”.



PROBLEMÁTICAS. FUTUROALCANCE DE CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL REGISTRADOR. ACTUACIONES POR SILENCIO Y ACTOS ADMINISTRATIVOS

REVESTIDOS DE ILEGALIDAD MANIFIESTA

• PROBLEMÁTIVA DEL ALCANCE DE CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL REGISTRADOR. ACTUACIONES POR SILENCIO Y ACTOS ADMINISTRATIVOS REVESTIDOS DE ILEGALIDAD MANIFIESTA.

• El art. 52.1 LOUA admite segregaciones rústicas en suelo no

urbanizable siempre que no implanten usos urbanísticos y con la

correspondiente declaración de innecesariedad. En el desarrollo reglamentario de este precepto, sería deseable condicionarlo al efectivo cumplimiento de las condicionantes urbanísticos. Estas segregaciones no son urbanísticas, son agrarias. En Andalucía, el art. 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias establece la NULIDAD de las divisiones y segregaciones por debajo de la unidad mínima de cultivo.





• El art. 80 RD 1093/1997 establece que: “Cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la Administración agraria competente, en los términos previstos en el apartado 5 del artículo anterior. Si dicha Administración adoptase el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída.





• En el caso que transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración agraria apreciase la existencia de alguna excepción, el Registrador practicará los asientos solicitados.

• En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción. Si dicha resolución (de nulidad) fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la finca objeto de fraccionamiento.





• Para PIEDAD MARÍA PAREJO-MERINO Y PAREJO, el art. 80 RD 1093/1997 no se aplica ya que no se pueden autorizar (art. 145 RN) ni inscribir (art. 18 LH) actos nulos de pleno derecho por establecerlo el art. 24 de la LMEA, es decir, segregaciones/divisiones por debajo de la unidad mínima de cultivo.

• Aunque existan segregaciones /divisiones por encima de la unidad mínima de cultivo pueden inducir a formación de asentamientos, los Notarios y Registradores debe indagar por pueden dar lugar a la consolidación de un asentamiento urbanístico (art. 79 RD 1093/1997).





• En Resolución de 22 marzo de 2004, INSCRIPCIÓN DE SEGREGACIÓN INFERIOR A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO CON LICENCIA DE SEGREGACIÓN QUE ADOLECE DE VICIOS DE NULIDAD, se admite la inscripción de una escritura de segregación de finca rústica de extensión inferior a la UMC, en la que se declara obra nueva terminada y con licencia de segregación. Si bien para la administración agraria es NULA la referida licencia, se admite la inscripción ya que cuenta con licencia de segregación del art. 66 LOUA. (RDGRN 24/05/2005 + 27/05/2006, 14/11/2006) ¿y el proyecto de actuación urbanística? (art. 19 RDUA).





• Para JESÚS CAMY la nulidad deriva de la misma norma (art. 24 LMEA y arts. 7.1, 17.2 TRLS 2008 y art. 68.2 y 185.2. LOUA). La administración agraria comprobaría si concurren algunas de las excepciones del art. 25 LMEA.

• El art. 80 RD 1093/1997 tiene sentido si se interpreta que la remisión a la administración agraria es para verificar que la concurrencia de alguna de las excepciones del art. 25 LMEA. Si la infracción es clara no debe inscribir pues la nulidad civil no debe ser declarada mediante acto administrativo.





• En los casos de parcelaciones urbanísticas, para JESÚS CAMY hacen falta tres actos autorizatorios, parcelación, construcción y ocupación. Así debe ser entendido el art. 25.b) LMEA. La remisión expresa a la legislación urbanística en orden a su aplicación, exigiéndose el previo proyecto de actuación urbanística o plan especial (art. 19 RDUA + 62 Ley 30/92).





• Para JAVIER BURSÓN, con la STS de 28 de enero de 2009 y art. 8.1.b.) TRLS 2/2008, si existe licencia que adolece de nulidad no puede inscribirse. Además, la RDGRN de 01/08/2011 admite la anulación de una licencia de segregación por la administración agraria, cuando en el título no se hace mención a las excepciones del art. 25 LMEA.





• Desde nuestro punto de vista, si existe un acto de segregación o declaración de innecesariedad del que se pueda predicar su nulidad, su anulación debe hacerse por el mismo órgano que dicta el acto (revisión de oficio) o bien acudir a su impugnación (LBRL, LEY 30/92), lo que se deberá reflejarse registralmente, si bien el Registrador deberá denegar su inscripción porque si la administración agraria considera que la segregación es NULA por lógica no concurre la excepción del art. 25 LMEA.





• Otra cuestión es que concurran todos los requisitos de excepción del art. 25.b) LMEA y la LICENCIA CADUQUE, entonces podrían venir el problema del reflejo registral de la cancelación si la finca se ha enajenado a tercero que no es titular de la licencia (arts. 24 RDUA “se dirige al titular de la licencia” y art. 173 LOUA). La clave podría estar, en la advertencia a tercero en nota al margen de la inscripción practicada, del condicionamiento de la licencia (art. 7 RH, art. 28.1.ll RDUA: ll) Las condiciones especiales de concesión de licencias o de otras autorizaciones administrativas, reflejando literalmente las condiciones a las que se sujetan las mismas, asícomo de las declaraciones municipales de innecesariedad, que hayan de cumplirse en la finca a la que afectan, con arreglo a las Leyes o a los Planes.)





• Art. 25 LMEA:

• Artículo 25 Excepciones

• No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:

• a) Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.





• b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación. A los efectos del artículo 16 del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, no se entenderávulnerada la legislación agraria, cuando la transmisión de la propiedad, división o segregación tenga el destino previsto en este apartado.





• En los casos de parcelaciones urbanísticas, para JESÚS CAMY hacen falta tres actos autorizatorios: parcelación, construcción y ocupación. Así debe ser entendido el art. 25.b) LMEA. La remisión expresa a la legislación urbanística en orden a su aplicación, exigiéndose el previo proyecto de actuación urbanística o plan especial (art. 19 RDUA + 62 Ley 30/92 – omisión trámite esencial -).





• c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.

• d) Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa.





• CUESTION DISTINTA ES CUANDO LA ADMINISTRACIÓN AGRARIA NO SE PRONUNCIA EN PLAZO DEL ART. 80 RD 1093/1997, ¿SE PODRÍA INSCRIBIR? Si el Registrador evidencia una parcelación urbanística, el silencio de la administración a nuestro entender debería interpretarse conforme a la sentencia del TS de 28 de enero de 2009 y art. 8.1.b) TRLS 2/2008 que impide la adquisición de facultades en contra de la ordenación territorial y urbanística y ello sin perjuicio de la exigencia de la acreditación de los preceptivos actos administrativos autorizatorios exigidos por el legislador urbanístico.





• ART. 79 RD 1093/1997:

• Existen dudas sobre la vigencia del art. 79 RD 1093/1997, tras la STS de 28 de enero de 2009 + art. 8.1.b) TRLS 2/2008 + cierre registral art. 17.2 TRLS 272008.

• SUPONGAMOS QUE LA ADMINISTRACIÓN NO CONTESTE O BIEN NO INICIE PROCEDIMIENTO DE DISCIPLINA ¿ SE PODRÍA INSCRIBIR ACTO QUE ADOLECE DE NULIDAD?:





• A) TESIS DE QUE ART. 259.3 TRLS es aplicable a toda clase de suelo ¿y art. 242 TRLS?. Es excepcional (RDGRN 15/06/2005). Art. 259.3.TRLS: 3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento. ART. 78 RD 1093/1997 exige licencia o declaración de innecesariedad para inscribir divisiones /segregaciones y art. 66.4 LOUA.





• B) TESIS DE LA NO INSCRIPCIÓN POR SILENCIO DE ACTUACIONES DE LAS QUE SE PRESUMA PARCELACIÓN:

• - RDGRN de 15/09/2009: se exige que los Notarios y Registradores se adapten a la STS de 28 de enero de 2009.

• - RDGRN de 27/10/2010: caso de silencio o inactividad el silencio debe interpretarse contra legem.





• C) TESIS DE APORTACIÓN DE LICENCIA O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD QUE ADOLEZCA DE NULIDAD:

• RDGRN 19/05/2010: Se había aprobado un proyecto de reparcelación adecuado a Plan Parcial pero en un área considerada por el POTS como suelo no urbanizable y el Registrador deniega la inscripción.





• Para ARNÁIZ RAMOS, RAFAEL, “El control de la legalidad urbanística a través de la calificación registral. Alcance sobre la determinación de su extensión de la doctrina resultante de la Resolución de la DGRN de fecha 19 de mayo de 2010”, hay que distinguir entre: a) actos administrativos generados es de modificaciones jurídico reales (proyecto de reparcelación) y b) actos administrativos que presta conformidad a un negocio civil, lo que se inscribe es el negocio autorizado mas no el acto administrativo.





• Para RAFAEL ARNÁIZ RAMOS al Registro deben llegar actos válidos, es lógico denegar la inscripción cuando se refiera a falta de requisitos como trámites esenciales del procedimiento, pero el problema se plantea cuando la causa de nulidad proviene de una cuestión de fondo.

• Con la RDGRN de 19/05/2010 se altera el criterio. Entiende que no deben acceder actos susceptibles de anulación al Registro si bien:





• - Dejaría sin efecto el principio de presunción de validez y carácter ejecutivo de los actos administrativos (art.57 Ley 30/92).

• - traslada al Registro funciones de policía que no le corresponden.

• - especialización de los Registradores y calificación de elementos cualificados en breve plazo de la función calificadora.

• -revisión por la DGRN y jurisdicción civil de negativa de inscripción por nulidad del acto administrativo cuya validez debe ser enjuiciada por la jurisdicción contencioso-administrativa.





• - La clave está en fomentar la colaboración registro y la administración registral (art. 28 RDUA): 3. Los Registradores de la Propiedad deberán comunicar a la Consejería competente en materia de urbanismo las solicitudes de inscripción registral de parcelaciones con licencia o declaración de innecesariedad cuando éstas pudieran ser contrarias a la ordenación urbanística y territorial.





• Desde nuestro entender, podría reflejarse dicha consulta de alguna forma, en nota marginal, de modo que un tercero pueda conocer de su posible ilegalidad.

• Art. 51.2 TRLS 2/2008 (RDL 8/2011). Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificaráa la Comunidad Autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito.



PROBLEMÁTICA DEL REFLEJO REGISTRAL DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DISCIPLINA URBANÍSTICA

• 1º- Identificación registral de las parcelas, perfectamente georeferenciadas en los correspondientes procedimientos.




• La relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad en los países de la Unión Europea (1) accesible en la web site http://www.catastro.meh.es/documentos/publicaciones/ct/ct61/61_2.pdf.

• En la reciente Ley de Economía Sostenible (4 de marzo de 2011) se realiza la modificación de la actual Ley del Catastro Inmobiliario (2004).




• Con ello se pretende aumentar la colaboración que prestan al Catastro los Notarios y Registradores de la Propiedad ampliando la información que comunican.

• Información telemáticamente (incluidos los planos).

• Art. 14.c) TR CATASTRO REDACCIÓN DADA POR LEY 2/2011, DE ECONOMÍA SOSTENIBLE sobre comunicación de parcelaciones del registro y notarios al Catastro.




• 2º.- Constancia registral de resoluciones administrativas de expedientes de disciplina cuando no han sido anotados de forma preventiva en el Registro de la Propiedad (actuaciones anteriores al RD-Ley 8/2011 o bien no se pueden anotar preventivamente por imposibilidad de identificación de finca registral). La peculiaridad de anotar una resolución de un

procedimiento administrativo que aun no es firme.




• Art. 51. 2 TRLS (redacción RDL 8/2011): La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la anotación preventiva a que hace referencia el apartado 1, letra c), segundo párrafo, dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.




• Si se observa el tenor literal del art. 63 RD 1093/1997 establece que:

• Artículo 63 Efectos registrales de la terminación del

expediente

• Cuando adquiera firmeza la resolución de la Administración a cuyo favor se hubiere tomado la anotación, por la que se declare la existencia de la infracción o el incumplimiento de las obligaciones correspondientes, se practicarán, según los casos, los siguientes asientos:




• 1. Si la resolución impusiere el deber de ceder fincas determinadas o partes concretas de las mismas, se practicará asiento de inscripción, siempre que la certificación correspondiente cumpliese con los requisitos establecidos en el artículo 2 de este Reglamento y el acuerdo no fuese susceptible de recurso jurisdiccional.

• 2. Si el acuerdo firme de la Administración actuante impusiera una sanción económica que diese lugar a procedimiento de apremio, se tomará, si se ordena, la anotación preventiva de embargo a que se refiere el artículo 66.




• 3. En los demás casos la terminación del expediente se hará constar por nota marginal, que producirá los efectos generales a que se refiere el artículo.

• 4. La certificación del acuerdo por el que se declare la terminación del expediente provocará, en todo caso, la cancelación de la anotación preventiva.




• Si no se hubiese podido anotar preventivamente la incoación del expediente, ¿no se puede inscribir su resolución? ¿podríamos anotar tan sòlo la incoación del mismo….?

• El art. 28 RDUA establece en su letra j) El acuerdo de reposición de la realidad física alterada a su estado originario, incluida la demolición y reconstrucción, sin exigir su firmeza.




• Como lege ferenda, se alega a una flexibilización de los criterios si bien podria aplicarse el art. 7 RH:

• Conforme a lo dispuesto en el artículo 2.º de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, asícomo cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.




• 3º.- Constancia registral de resoluciones administrativas han sido recurridas en vía jurisdiccional, en el orden jurisdiccional contencioso-administrativo, no habiéndose anotado preventivamente recurso contencioso-administrativo ni la demanda y se intenta la inscripción de resolución judicial no firme.




• Es frecuente que se alegue la aplicación del art. 75 RD 1093/1997, si bien éste exige firmeza de la resolución judicial y, asimismo, notificación a los titulares afectados.

• La constancia registral es más compleja cuando han existido enajenaciones a terceros de buena que no han podido ser parte en el proceso por la fijación de la relación jurídico-procesal y la transmisión es posterior a dicho momento procesal.




• Como no se va a solicitar su anotación preventiva porque ya se ha dictado sentencia (art. 129 y ss LJCA).

• Podría intentarse que se admitiera la inscripción de sentencia no firme en aras de protección de terceros de buena fe, con el siguiente argumento:




• Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado que las resoluciones judiciales no firmes que contienen pronunciamientos llamados a desembocar en un asiento principal en el Registro pueden acceder a los libros mediante un asiento acorde con su provisionalidad, como la anotación preventiva; con ello se impide que los principios de legitimación y fe pública registral desplieguen sus efectos ante la posible transmisión de los bienes o derechos afectados por la misma.




• La posibilidad de anotación preventiva de sentencias con transcendencia real se contempla por el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al permitir anotación preventiva de sentencia que disponga o permita la inscripción o cancelación de asientos en registros públicos, lo que según el artículo 51 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, ocurre con la sentencia que declara la nulidad de una licencia.




• Ese artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es aplicable a la jurisdicción contencioso-administrativa por cuanto la Ley 29/1998 permite al interesado instar la adopción de cuantas medidas aseguren la efectividad de la sentencia; asimismo, la Disposición Final Primera de dicha ley, prevé la supletoriedad de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

• En vista de lo anterior, podría acceder al Registro, vía anotación preventiva una sentencia no firme procedente de un Juzgado de lo Contencioso Administrativo que declare la nulidad de una licencia urbanística.




• Finalmente, en cuanto a que todos los titulares de derechos reales deben ser parte en el proceso, en virtud del principio mutatio libellis, presentada demanda y contestación, queda definida la relación jurídico procesal no pudiendo llamar a la litis a terceros que no se conocían en el momento procesal correspondiente, no pudiendo ser parte en el proceso.

• Respecto de dichos terceros se les podría dar audiencia o bien la prestación de su consentimiento en documento formal.

disciplina urbanÍstica y seguridad jurÍdica … · existente o en proyecto estésituado en...

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