EDGAR DARÍO NÚÑEZ ALCÁNTARA

PROFESOR DE LA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS (FCJP) DE LA UNIVERSIDAD DE CARABOBO (U. C.)

ABOGADO LITIGANTE.

COMENTARIOS A LAS

DISPOSICIONES SOBRE LOS CONTRATOS Y LOS CÁNONES ARRENDATICIOS EN LA LEY

DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL.

Valencia, noviembre, 2017.

DEDICATORIA. A la memoria del Dr. SANTIAGO MERCADO DÍAZ, quien dejó huella en el foro

carabobeño por su honestidad y capacidad profesional.

Con el reconocimiento y respeto del autor.

PREFACIO. “EL CAMINO está al frente: os dice del secreto de la ciencia; del

milagro de la vida; de la esencia de vuestra propia levadura… Dad la espalda al

halago y estudiad… Estudiad en Códigos, infolios y tratados, sí; pero, también en

vosotros mismos y en la vida! POR ESO, hijos innumerables de mi emoción y

angustia, os digo como el Vargas de nuestra historia republicana, de nuestra

convicción más profunda, el mundo sigue siendo del justo, pese a que el justo

muera, asaetado por la alevosía… Sobre la tierra dura, sobre el polvo reseco, o en

el pavimento de moderna estructura, siempre tendrá rojo de símbolo perpetuo, la

sangre del justo… Mientras que, sobre esa misma tierra, temblor de fugas

sempiternas tendrá el paso del cínico, del que cree que la vida es sólo para la

fuerza, el instinto o la traición!” (Profesor Manuel Feo La Cruz, en discurso de

fecha 13 de noviembre de 1964, a la Promoción de Abogados de la Facultad de

Derecho de la Universidad de Carabobo, cuyo epónimo fue el Dr. José Luís Bonnemaison).

GLOSARIO LEGAL

CC. Código Civil.

C. Com. Código de Comercio.

CPC. Código de Procedimiento Civil.

C.N. Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela.

COT. Código Orgánico Tributario.

DLSDV. Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda.

LOPA. Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

LDDAV. Ley Contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Viviendas.

LAI. Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

LIVA. Ley de Impuesto al Valor Agregado.

LISR. Ley de Impuesto sobre la Renta.

LOPJ. Ley Orgánica de Precios Justos.

GLOSARIO LEGAL

CC. Código Civil.

C. Com. Código de Comercio.

CPC. Código de Procedimiento Civil.

C.N. Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela.

COT. Código Orgánico Tributario.

DLSDV. Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda.

LOPA. Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

LDDAV. Ley Contra el Desalojo y la desocupación Arbitraria de Viviendas.

LAI. Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

LIVA. Ley de Impuesto al Valor Agregado.

LISR. Ley de Impuesto sobre la Renta.

LOPJ. Ley Orgánica de Precios Justos.

Capítulo IVDe los Contratos

Artículo 24. El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble

arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la

actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no

pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año,

de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de

arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario.

Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.

Concatenaciones. Arts. 1.133, 1.141, 1.159, 1.160, 1.167,n1.579, 1.580, 1.581,

1.600, 1.614,1.615 CC; 12, 15, 243, 859-880 CPC; 11, 12, 33, 34 LAI; 1, 3, 5, 21,

32, 38, 45, 50, 51, 58, 77, 94, 96 LRCAV; 6 (4), 7, 24, 26, 32, 33, 40, 41 (8, 12)

LAC.

Doctrina. El texto de la ley nos permite hacer estas aseveraciones sobre su

contenido: a) De modo anómalo la ley no señala su contenido obligatorio, sino lo

mínimo que ha de contener el contrato arrendaticio comercial. Usualmente el

legislador señala el contenido obligatorio e indica de manera residual la libertad

para estipular otras obligaciones. En está ley se lee “...contendrá al menos…”, lo

cual en materia inquilinaria, regida expresamente por el principio de la

irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario (art. 7) parece extraño; b) Ha de

señalar la identificación física del inmueble arrendado y del que le contenga, si

éste fuera el caso. Eso impone el señalamiento de linderos, medidas, tipo de

construcción y sus materiales; c) El valor (económico) del inmueble arrendado, y

caso de acogimiento del primer y tercer supuesto del artículo 32 (sistemas de

determinación y establecimiento del canon) el del inmueble que le contiene; d)

indicación de otras obligaciones que pacten los contratantes (verbigracia,

contratación de un seguro que proteja al inmueble en caso de daños a la

estructura u ocupantes; reglas de uso en caso de ser un centro comercial, sobre

horarios y seguridad, -ver regla general y excepción prevista en el numeral 8 del

artículo 41-, etc.); e) Expreso acogimiento de la reglamentación obligatorio previsto

en la ley.

El profesor Emilio J. Urbina Mendoza en su obra La Teoría de la Interpretación de

los Contratos y la Jurisprudencia Venezolana, cuando en su recapitulación del

Capítulo I, analiza el rol de los contratos en los tiempos que corren, hace las

siguientes consideraciones1:“…la irrupción de un Estado más intervencionista, derogará temporalmente cualquier libertad omnímoda para

contratar. El contrato sufrirá un eclipse jurídico en la medida que el estado social de Derecho desplaza los

últimos reductos del liberalismo decimonónico, degradación que se complicó con los procesos de

decodificación progresiva. De fuente pasará a ser tratado como un acto sometido a la voluntad del legislador .

Dicha interdicción ampliará los poderes de interpretación de los jueces, extendiéndose más allá de la voluntad

declarada o real de los contratantes.” (Cursivas del texto citado, subrayados nuestros).

En este mismo sentido en ensayo del autor itálico Vincenzo Roppo denominado

“El Contrato del Dos Mil”2, traducido al español por la profesora venezolana de la

Universidad Externado de Colombia Milagros Koteich, se hacen estas reflexiones: “La irrupción de la leyes especiales como fuente cada vez más importante del derecho de los contratos

significa descodificación; significa surgimiento al margen de un código (civil) en retirada, de microsistemas

extra código; significa nuevo protagonismo de los tipos contractuales, en detrimento del “contrato en general”,

y creciente dificultad para reconstruir en este cuadro de fragmentación cada vez más mercado, una

significativa de la unidad de la figura contractual,

Significa en fin -por lo menos para quien ve en estos procesos algún riesgo de efectos descontrolados e

indeseables- el trabajo en aras de la recodificación, de la recomposición de los fragmentos, de la recuperación

de la figura y del régimen contractual a un nivel superior de generalidad ” (Paréntesis y subrayados nuestros).

Y asimismo el profesor de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas de la

Universidad de Carabobo, Rafael Roversi Thomas, quien3 en su ensayo “Teoría

Sistémica del Contrato” nos hace estas conclusiones:

“El asunto de las redes contractuales apenas aflora en el mundo del Derecho Civil, pero lo hace de una

manera avasallante. Si bien cuestiona conceptos clásicos, aporta soluciones a los problemas planteados por

esa nueva realidad. Consideramos importante hacer estos planteamientos: 1. Es indispensable una regulación

normativa que no trate el asunto de manera aislada o circunstancial, sino de manera específica. Las

Facultades de Derecho y los Colegios de Abogados deben influir en esa dirección. 2. Quienes formamos parte

del denominado “sistema de justicia” debemos digerir y aceptar esta nueva realidad jurídica. Sólo su estudio y

ejercicio cotidiano permitirá ir formando los principios de su eventual doctrina general. 3. Debemos tener la amplitud mental necesaria para cuestionar, de manera razonable, los paradigmas del derecho y

1 Emilio J., Urbina Mendoza. La Teoría de la Interpretación de los Contratos y la Jurisprudencia Venezolana. Academia de Ciencias Políticas y Sociales. Serie Estudios 84. Caracas. 2010. Página 118. 2 Vincenzo, Roppo. El Contrato del Dos Mil. Traducción profesora Milagros Koteich. Universidad Externado de Colombia. Bogotá. 2005. 3 Rafael Ernesto, Roversi Thomas. Teoría Sistémica del Contrato. Escritorio Juridico Villalba y Asociados A. C. Valencia. 2011. Página 60.

comprender que este se mueve en un mundo que cambia aceleradamente. La teoría Sistémica del Contrato, cuestionadora, abre un mundo de oportunidades jurídicas”. (Negrillas nuestras).

Derecho comparado. El Código Civil del Reino de España data del 24 de julio de

1889, y en su contenido podemos ver una versión del arriendo connatural a las

ideas liberales que dominaban al mundo occidental y que dan fisonomía a la

institución, sujeta hoy día a los embates de los conceptos de una sociedad

democrática, de un estado social y democrático de derecho, como prevé la

Constitución del Estado Español4. Entre otras reglas que rigen el arriendo

destacamos las siguientes:

“Artículo 1.542. El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios”.

“Artículo 1.543. En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una

cosa por tiempo determinado y precio cierto”.

“Artículo 1.544 En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a

prestar a la otra un servicio por precio cierto”. “Artículo 1.545. Los bienes fungibles que se consumen con el

uso no pueden ser materia de este contrato”.

“Artículo 1.546. Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el

servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a

pagar”.

A su vez el Código Civil5 colombiano expresa variadas e interesantes ideas sobre

el arrendamiento, tales como :

“Artículo 1.973. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a

conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,

obra o servicio un precio determinado

“Artículo 1.974. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que puedan

usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales,

como los de habitación y uso.

4 Artículo 1. 1. España se constituye en un Estado social y democrático de Derecho, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico la libertad, la justicia, la igualdad y el pluralismo político. 2. La soberanía nacional reside en el pueblo español, del que emanan los poderes del Estado. 3. La forma política del Estado español es la Monarquía parlamentaria. (Constitución del 27 de diciembre de 1978).5 Ley 57 de 1887, en su edición de 1994.

Puede arrendarse aún las cosas ajenas, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el

arrendador, en caso de evicción.”

“Artículo 1.975. El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este

segundo caso fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.

Llámase renta cuando se paga periódicamente.”

“Artículo 1.979. Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podrá

cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la

cosa arrendada; si intervinieren arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de

compraventa.” (Subrayados nuestros)

Y, finalmente la legislación costarricense en su Ley General de Arrendamiento

Urbanos y Suburbanos (Ley 7527 del 17 de agosto de 1995) señala:

“Existe arrendamiento o locación cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y

goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado.

Quien cede el uso y goce de la cosa se denomina arrendador o locador y el que paga el precio, arrendatario,

locatario o inquilino. El precio se llama alquiler o renta”. (Subrayados nuestros).

Obiter dictum. Importancia de la naturaleza temporal de la relación arrendaticia. Caso particular de la LAC. Sea propicia la oportunidad para

analizar uno de los temas más espinoso en la legislación arrendaticia venezolana

de este siglo. Nos referimos al relacionado con la duración de los contratos, su

temporalidad, el efecto que la presencia de la tácita reconducción (si la hubiere)

tenga en el régimen jurídico aplicable al caso que se estudia o dilucida. Y, dada su

complejidad, procederemos a su análisis tratando de hacerlo en varias fases y en

los siguientes términos:

a) Devenir de la diferenciación histórica entre los contratos de tiempo determinado y de tiempo indeterminado. El contrato de tiempo indeterminado

era el común en Venezuela hasta bien entrada la década de los setenta del siglo

XX. El pacto verbal estaba en correspondencia con el tiempo en el cual la

documentación no era una necesidad, por cuanto la sociedad asumía como cierto

que la palabra de los contratantes era per se una garantía de reconocimiento a su

existencia y contenido obligacional. De modo que el Estado cuando regulaba este

tipo de vínculo lo hacía fundamentalmente para este modo de contratación, y

dejaba el de tiempo determinado a las reglas jurídicas comunes.

Esa es la razón por la cual por la cual la Asamblea Nacional Constituyente en el

año 1947 cuando dicta el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda

(DLSDV) lo elabora fundamentalmente para regular los contratos de tiempo

indeterminado. Hasta ese momento ese especie contractual estuvo regido por el

artículo 1.615 CC (desocupación), norma totalmente imbuida de los conceptos

jurídicos-económicos del liberalismo recogido en el código civil napoleónico de

1804, cuyo contenido aún vigente es el siguiente: “Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere

determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes,

concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún

establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificará aunque el

arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios.

Los mismos plazos se concederán por el arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler.

No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo, en caso de que no esté solvente por

alquileres, o cuando la casa se esté arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a

usos deshonestos”. (Subrayados nuestros).

En relación a los contratos de arriendo de tiempo determinado, su régimen era, en

principio, lo establecido como norma general contractual en el artículo 1.167 del

mismo código, al disponer: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar

judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si

hubiere lugar a ello”.

Sumado a ello el momento histórico-político (Venezuela venía de un golpe cívico

militar que derrocó al presidente de la república, General Isaías Medina Angarita,

(personaje controversial por cuanto buena parte de los estudiosos de la historia le

señalaron como proclive a la democratización del país y “el más civil de los

militares”), lo cual condujo a que el proceso se pertrecha preservando para sí la

esencia del “poder” social, y determinó que todo el trámite del procedimiento, del

contrato de tiempo indeterminado, que se produjera por los desacuerdos entre las

partes se desarrollara en sede política administrativa, específicamente por ante la

Cámara Municipal (Concejo Municipal, como vox populi ), de la división política

territorial denominada distrito, integrante de los estados federados y estos a su vez

de la república.

Por el contrario, los contratos de tiempo fijo seguían su curso por ante la

jurisdicción civil competente, según disponía la legislación procesal común, CC y

CPC.

Fue está separación procedimental tan tajante la que condujo a que durante más

de medio siglo se resolvieran de este modo los conflictos de intereses entre las

partes contratantes en el arriendo, y se marcará en la conciencia colectiva la

separación entre contratos de tiempo determinado e indeterminado.

Al producirse la instauración de la democracia representativa desde el año 1958 y

el asentamiento de la democracia como forma de gobierno y de vida, unas dos

décadas luego, la doctrina jurídica nacional, las cátedras sobre la materia

contractual y las de arrendamiento específicamente comenzaron una labor de

discusión sobre la necesidad (democratizadora, por demás) que los asuntos

arrendaticios sobre conflictos contractuales fueran tramitados todos en sede

judicial. Ello en el entendido que la resolución de los conflictos inter subjetivos por

parte de la administración pública es negativo, desde luego que el ente decisor

carece de la autonomía e independencia que es connatural a la jurisdicción. .

Ello condujo a que en el año 1999, cuando se dicta la LAI, se entrega a los jueces

la función resolutoria de tales conflictos y de sus intereses particulares (excepto la

regulación de los bienes inmobiliarios a arrendar). Y, es así tanto para el contrato

de tiempo determinado como el indeterminado.

A su vez se reservó el término “desalojo” para la pretensión de terminación del

contrato a tiempo indeterminado (artículo 34 LAI), por causales específicas e

incluyentes que el Estado considera de interés social, y el resto de las demandas

con su nombre propio (las contempladas en el artículo 33 eiusdem) tales como

cumplimiento, resolución, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en

garantía, reintegro de arriendos ilícitos, ejecución de garantías, prórroga legal,

preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio.

Pero, con la particularidad que el trámite (siempre judicial) es el mismo para todas

las pretensiones señaladas, sea desalojo u otra ( al caso, el juicio breve). Esto

último condujo a que buena parte de la doctrina opinará que la diferencia entre los

contratos de arriendo de término fijo o indeterminado carecía de sentido. Se había

extinguido la razón de la separación: la dualidad del trámite. Y, ciertamente fuimos

participes de dicha opinión, y así lo expusimos tanto en textos, como charlas y

clases.

De modo que, para este ensayo, el asunto se plantea en dos áreas, a saber, lo

relacionado con la escogencia de un solo camino procesal, judicial o

administrativo; y, en segundo término, dentro de la escogencia hecha la

separación del desalojo del resto de las pretensiones de parte.

Trámite procedimental. Ignoramos qué tanto influyó esa opinión doctrinaria en el

legislador de los años años 2011 (LRCAV) y 2014 (LAC), pero en ambas en

relación a la innecesaria doble vía del trámite ha sido afectada fuertemente, y

todos los procesos de arriendo de vivienda han ido conservando la preeminencia

judicial, pero con la característica de haber concedido a la administración pública

una suerte de otorgamiento del plácet para el inicio de la vía jurisdiccional, según

lo establecido en los artículos 94 y 96 de la ley especial; y en materia de arriendo

comercial el trámite administrativo previo que permite la concesión de la medida

cautelar de secuestro (artículo 41 (12) LAC.

Trato diferenciado para el desalojo. Pese a que se escogió un trámite para todo

tipo de pretensión (oral especial en la LRCAV y oral común en la LAC) el

legislador insiste en calificar los casos de arriendo de vivienda como desalojo

diferenciado del resto de las pretensiones (artículo 91 LRCAV); y en caso de la ley

de arriendo comercial llegó al extremo de calificar de desalojo a todo tipo de

pretensión (artículo 40 LAC), al extremo que en su contenido cohabitan la falta de

pago, uso indebidos, daños al inmueble, cambio de uso, demolición, cesión de

contrato y subarriendo (típicos del desalojo por el invocado interés social, pero

cuya supervivencia y trato exclusivo no se justifica técnicamente, ya que todo son

resoluciones o cumplimientos de contratos) con las pretensiones de vencimiento

del término, agotamiento del plazo para el ejercicio de la preferencia ofertiva -un

extraño caso de pérdida del derecho a la permanencia en el bien por no ejercer el

derecho de preferencia- y el bien sea vendido al tercero, con el incumplimiento de

cláusulas contractuales, condominiales y asociativas.

La pregunta es ¿por qué llamar desalojo a todos y no a causas muy específicas

que el legislador ha establecido con ánimo tuitivo, y usar un solo vocablo para

cualquier pretensión? ¿estamos acaso en un uso de un metalenguaje que procura

demonizar al arrendador cuando su pedir está vinculado, por ejemplo, con el

incumplimiento del arrendatario? y que lógicamente, en este último caso, llamarlo

por su nombre natural resolución, nulidad, o cumplimiento, porque en definitiva en

estas últimas consideraciones lo que impulsa no es el deseo de un desalojo, en

sentido negativo, sino de exigir un derecho que atañe (justificadamente por ser el

derecho constitucional de acceso a la jurisdicción) a una de las partes.

b) ¿Existe el contrato de tiempo indeterminado en el ámbito arrendaticio comercial? La interrogante surge debido a los términos en que el legislador

redacta el artículo 24 al señalar “...la duración será mínima de un (01) año,

excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas

específicas…”. Esto hace suponer que las partes cuando crean el vínculo

arrendaticio están obligadas a colocar un plazo, que no será menor a un año. Es

decir, el señalamiento de un plazo no menor a un año es una obligación de validez

del contrato de arriendo mercantil.

Vale decir, siempre se establecerá un período, obligatoriamente se deberá acordar

un plazo; inclusive, si es un período menor, como por vía excepcional permite la

norma) se ha de indicar cuál es su duración. De modo que desde nuestra visión

las partes siempre conocen cual es la fecha de inicio y reiteración temporal del

vínculo, salvo acuerdo en contrario; así mismo es lógico que conozcan cuándo

vence cada período.

Una primera conclusión es todos los contratos de arriendo comercial nacen a

tiempo determinado.

Y, ¿qué pasará si pasado el plazo convencional inicial el contrato se indetermina,

y surge la tácita reconducción? Veamos de seguidas como entendemos este

fenómeno que afectará la naturaleza temporal del contrato arrendaticio comercial.

c) ¿Tiene alguna importancia el surgimiento de la tácita reconducción en el arriendo comercial? Como una consecuencia de lo señalado y analizado en el

literal anterior surge está interrogante. Porque es interesante preguntarse ¿si el

contrato de tiempo determinado se indetermina (contrariando así nuestra

conclusión anterior, pero científicamente discutible y aceptable dentro de la

riqueza casuística de la práctica diaria)) durante el devenir de la relación jurídica, y

naturalmente surge la tácita reconducción (artículos 1.600 y 1.614 CC), qué

efectos sustantivos o procesales tendrá ello? Una aproximación a nuestro

concepto es ninguna. El trámite a seguir -sea relación de tiempo determinado o

indeterminado- será el oral común (artículos 859 al 880 del código procesal

general); la preferencia ofertiva y el retracto legal se conservan íntegro en ambos

casos, el desalojo será igual y por las mismas causales, las prohibiciones son

comunes.

conclusio nunc per. En conclusión, desde nuestra óptica inicial, la innecesaria

dicotomía a que se somete al usuario de la ley, bien sea justiciable, abogado, juez

o estudioso de la temática no se justifica, ni histórica ni jurídicamente. La

coherencia que requiere el sistema legal en su integración clama por el retorno a

la unidad del lenguaje técnico jurídico, que permite al experto y al neófito

comprender cómo se usa el lenguaje en el entramado jurídico nacional.

Es este un asunto de muchas aristas y tomará muchas reflexiones y letras su

resolución. -------------------------------

Artículo 25. Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el

inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y

cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las

demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de

acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.

Concordancias. Arts. 1.167, 1.579, 1.580, 1.616, 1.618; 3, 4, 6 Decreto Legislativo

sobre Desalojo de Vivienda (DLSDV); 33, 38, 39 LAI; 50, 51,

94, 98 LRCAV; 8, 20, 21, 24, 28, 40 (7), 44 (2) LAC.

Doctrina. Sin duda una norma de una gran complejidad para su interpretación y

aplicación. Veamos las razones que apuntalan está afirmación.

Contenido de la norma in comento. En está norma se desarrollan los siguientes

aspectos: a) Concede un derecho de preferencia -para seguir ocupando- al

arrendatario; b) su aplicación tiene una condición suspensiva, cual es que el

propietario (rectius: es menester incluir al arrendador o administrador) ha de tener

la voluntad de seguir arrendando el inmueble; c) Y, esa voluntad habrá de ser la de alquilar para el mismo rubro6 o actividad comercial, regida por está ley; d)

Surge entonces el derecho preferencial para el arrendatario; y, e) éste ha de estar

solvente con todas las obligaciones contractuales, y dispuesto a asumir las que

surjan de este cuerpo legal (fijación del canon según sus métodos, obligaciones en

relación a los límites temporales de la relación jurídica, si está ubicado en un

centro comercial las reglas del comité paritario, etc).

Carencia de antecedentes recientes y necesidad de la búsqueda en el antiguo derecho arrendaticio. Ahora bien la preferencia arrendaticia o derecho

preferente para seguir ocupando es una figura jurídica recogida en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, según acto de rango constitucional

emanado de la Asamblea Nacional Constituyente del año 1947, y que fue

abrogada en nuestro sistema arrendaticio por la Ley de Arrendamiento

6 Entendemos por rubro comercial, a los fines de está ley, aquella parte del mundo negocial relativa a la intermediación de productos o prestación de servicios a los cuales se dedica de manera preferente la sociedad mercantil o el fondo de comercio, la cual es declarada contractualmente como objetivo y destino de la utilización del inmueble dado en arriendo.

Inmobiliarios del año 1999, motivado a la serie de dificultades que había creado en

las relaciones arrendador-arrendatario. Su antecedente remoto es el actual

artículo 1.618 del Código Civil, sobre el cual hemos leído varias referencias en la

doctrina jurídica nacional, y al cual dedicamos diversos comentarios en nuestros

textos sobre la materia. Está norma dispone: “Si el contrato de arrendamiento hubiere durado por más de cinco años, el inquilino tiene derecho preferente

sobre otras personas que pretendan arrendar la finca. En este caso, puede continuar el arrendamiento en las

mismas condiciones que el tercero hubiere estipulado.

No gozan de este derecho sino los arrendatarios que no estuvieren incursos en incumplimiento de sus

obligaciones contractuales, y deberán hacer uso de él dentro de los ocho días inmediatos a la notificación que

se les haga.”

El profesor Isaac Bendayán Levy7 explica en ese sentido: “Trátese de vivienda o de local comercial, el inquilino si tiene suscrito un contrato de arrendamiento por tiempo

fijo, podrá hacer uso del derecho preferente para seguir ocupando el inmueble a la terminación del plazo; la

recta interpretación de está disposición (Art. 4° D.D.V.), así como la del artículo 40 de la Ley de Regulación de

Alquileres, que repite la misma regla, es de que ese derecho podrá ejercerse contra los terceros a quienes el

arrendador pretenda dar en arrendamiento el inmueble, pero no contra el propietario, sus parientes dentro del

segundo grado de consanguinidad, o cuando se trata de demolición, reconstrucción total o reparación que

amerite el desalojo; guarda relación este privilegio con el existente a favor de los inquilinos desde el año de

1942, fecha de la promulgación del vigente Código Civil, el cual, en su artículo 1.618 ya reconocía ese

derecho a los inquilinos que hubieren habitado u ocupado el inmueble por más de cinco años; con el derecho

especial arrendaticio ya no es requisito para ejercer el derecho preferente la duración de cinco años en el

arriendo, basta que tenga suscrito contrato a plazo fijo, no importa el término de la duración, para poder

ejercer el derecho, el cual, según decisión del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, es un verdadero

privilegio que se reconoce a los inquilinos para proteger mejor sus derechos...omissis...

Artículo 1.618 del Código Civil. Este artículo aparece por primera vez en el Código Civil promulgado en 1942;

en la exposición de motivos del proyecto de Código Civil, redactada por la Comisión Codificadora Nacional, se

explica así la razón por la cual se introduce el nuevo artículo: `El objeto que se ha perseguido al introducir está

disposición es el de evitar una competencia en cierto modo desleal entre individuos de un mismo negocio,

prevaliéndose alguno de ellos de la solicitud de la casa donde el otro ha acreditado con su esfuerzo y con su

industria el nombre de su establecimiento mercantil¨ y agrega la Comisión: `El otro artículo, el 1.614 (Art.

1.611 del Código aprobado por el Congreso Nacional) se estableció para disponer expresamente que los

preceptos del Código Civil sobre arrendamiento de casas tendrán aplicación, mientras leyes especiales no los

modifiquen, con lo que ha querido salvarse, como en oportunidades y materias anteriores, la discusión relativa

a la aplicación de leyes especiales¨...omissis…

7 Isaac, Bendayán Levy. Estudios de Derecho Inquilinario. Cromotip. Caracas. 1980. Páginas 207 y 209.

El artículo 1.618 no ha sido derogado por la disposición del artículo 4° del D.D.V., ni por la del artículo 40 L.A,

en efecto, una recta interpretación de ese derecho hace resaltar la diferencia entre los derechos que concede

el derecho común y los que concede la legislación especial; según el Código Civil para tener el derecho

preferente sólo se exigen dos condiciones: 1°) Que el contrato de arrendamiento hubiere durado por más de

cinco años; y 2°) Que el arrendatario haya cumplido fielmente con las obligaciones contractuales; en cambio,

para la legislación especial es condición sine qua non que el inquilino tenga suscrito contrato a término fijo;

por consiguiente, ambos privilegios existen paralelamente, sin interferir el uno con el otro, al contrario,

complementándose mutuamente.”

En el texto sobre la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios8 que publicamos

inicialmente hace casi dos décadas decíamos: “Derogación parcial del artículo 1.618 del Código Civil. Salvo cuando se refiere a los contratos de

arrendamiento de tiempo indeterminado, el artículo 38 tiene la característica fundamental de haber derogado

el artículo 1.618 del Código Civil, el cual es del siguiente contenido:...omissis...

...¿Está derogado el artículo 1.618 del Código Civil? Como hemos anotado precedentemente, sostenemos

con relación a la legislación hoy derogada, que el artículo 1.618 estaba vigente, en lo relativo a los contratos

arrendaticios, pactados sin fecha determinada de conclusión. Entendíamos que al Decreto Legislativo Sobre

Desalojo de Vivienda no se le derogó, sino que permanecía incólume en los casos de arrendamientos de esta

naturaleza. Lógicamente no nos planteamos el problema frente al contrato de tiempo determinado por la

presencia del artículo 4º, antes reseñado, y según el cual los contratos a tiempo fijo —inclusive— con un lapso

menor al de cinco (5) años (solamente se requerían dos), concede el mismo derecho. Pensamos, de cara a la

nueva normativa, que el legislador con la proposición del artículo 38 deroga cualquier tipo de preferencia de

ocupación, excepto el previsto en el artículo 1.618 del Código Civil. En efecto, la voluntad legislativa es

establecer una prórroga automática y evitar que haya los derechos preferentes ocupativos. No percibimos en

el legislador del año 1947 ni el del año 1999 voluntad de derogar más allá de lo expresamente contradictorio

con su voluntad de derecho de permanencia o de prórroga legal, pero el artículo 1.618 del código sustantivo

común no le contradice, y en consecuencia no lo observamos cómo derogado, sino muy por el contrario

vigente y utilizable en los contratos de tiempo indeterminados, por cuanto en estos no funciona la prórroga

legal del artículo 38 de la ley especial inquilinaria.

En torno a esta modalidad contractual existió una interpretación de la Corte Suprema de Justicia, de cuya

certeza y legalidad tenemos severas dudas. Mediante ella se determinó que la declaratoria con lugar del

derecho preferente para seguir ocupando convertía al arrendamiento, iniciado como a plazo fijo, en uno a

tiempo indeterminado. Este criterio jurisprudencial contribuyó mayormente a la desazón de los arrendadores,

así como al acabóse del arrendamiento en Venezuela, y lógicamente a la inexistencia de la construcción o

destinación de inmuebles para el arrendamiento”. (Cursivas nuestras).

8 Edgar Darío, Núñez Alcántara. El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano. Vadell Hermanos Editores. Valencia. 2008. Página 310.

Concretamente el decreto legislativo referido preveía tal institución del derecho

preferencial, bien fuese para seguir ocupando, en los artículos 1, literal b, 3 y 4, o

para adquirir el inmueble en su artículo 6, en los siguientes términos: Artículo 1°. Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de la casa: ...

...b) Cuando a juicio de la Comisión Nacional de Abastecimiento* o la Delegación respectiva, se compruebe

suficientemente que el propietario o algunos de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado tienen

necesidad de ocupar el inmueble. la ocupación deberá efectuarse dentro del mes siguiente a la fecha de la

desocupación por el inquilino y por un plazo no menor de seis meses. SI el propietario o sus parientes, para

trasladarse a la casa cuya desocupación solicitan, dejan desocupado otro inmueble que les perteneciera,

estarán obligados a ofrecerlo en arrendamiento al inquilino que van a desalojar, salvo en el caso de que el

inmueble vaya a ser objeto de reparaciones mayores, reconstrucción o demolición; pero se exigirá la

autorización previa de la Comisión Nacional de Abastecimiento* o Delegación respectiva.

Si el inmueble que va a ser desocupado por la persona que solicita la desocupación de otro que le pertenezca, no es también de su propiedad o de la propiedad de sus parientes ya indicados, el inquilino intimado de desalojo tendrá derecho a ser preferido en su arrendamiento en las mismas condiciones que regían para el anterior contrato de arrendamiento o las que establezca la Comisión Nacional de Abastecimiento, organismo que estará encargado de tramitar las peticiones correspondientes, en los casos que se indican en está parte”. (Negrillas nuestras).

“Artículo 3°. El inquilino que hubiere tenido que desocupar un inmueble por causa de reparación, modificación

o reconstrucción tiene derecho preferente, al quedar terminadas éstas a obtener arrendamiento por el alquiler

que le señalare el Organismo regulador”.

“Artículo 4°. El inquilino que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo, tiene preferente derecho para seguir ocupando el inmueble al vencimiento del plazo, por un canon de arrendamiento no mayor al que fije el Organismo competente.

Cuando el inmueble en el caso anterior, fuere destinado a casa de habitación, el canon de arrendamiento no

podrá ser mayor que el estipulado en el contrato vencido”. (Negrillas nuestras).

“Artículo 6°. Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, el el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.Aun cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tendrá el derecho que

acuerda está disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del cinco por ciento (5%) del valor del

inmueble.

En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las

pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto.

Parágrafo único.- En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un

edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo”. (Negrillas nuestras).

Sobre estas normas el autor Isaac Bendayán Levy en su obra citada supra9 opina:“...d) De acuerdo con el derecho inquilinario de excepción, especialmente, el artículo 40 de la Ley de

Alquileres, el inquilino que tenga suscrito contrato a plazo fijo tendrá preferente derecho para seguir ocupando

el inmueble al vencimiento del plazo, sobre esta materia nos ocuparemos in extenso al comentar esas

disposiciones ene capítulo que hemos dedicado en esta obra al nuevo derecho inquilinario; bástenos decir

que el derecho preferente que reconoce la Ley a los arrendatarios, no altera en nada las consecuencias

jurídicas que produce la tácita reconducción,tales como la extinción de las fianzas, hipotecas, etc….

...Trátese de vivienda o de local comercial, el inquilino si tiene suscrito un contrato de arrendamiento por

tiempo fijo, podrá hacer uso del derecho preferente para seguir ocupando el inmueble a la terminación del

plazo; la recta interpretación de está disposición (Art. 4° D.D.V.), así como la del artículo 40 de la Ley de

Regulación de Alquileres, que repite la misma regla, es de que ese derecho podrá ejercerse contra los

terceros a quienes el arrendador pretenda dar en arrendamiento el inmueble, pero no contra el propietario, sus

parientes dentro del segundo grado de consanguinidad, o cuando se trata de demolición, reconstrucción total

o reparación que amerite el desalojo; guarda relación este privilegio con el existente a favor de los inquilinos

desde el año de 1942, fecha de la promulgación del vigente Código Civil, el cual en su artículo 1.618 ya

reconocía ese derecho a los inquilinos que hubieren habitado u ocupado el inmueble por más de cinco años;

con el derecho especial arrendaticio ya que no es requisito para ejercer el derecho preferente la duración de

cinco años en el arriendo, basta que tenga suscrito contrato a plazo fijo, no importa el término de la duración,

para poder ejercer el derecho, el cual, según decisión del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, es un

verdadero privilegio que se reconoce a los inquilinos para proteger mejor sus derechos.

Con ocasión del ejercicio del Derecho de Preferencia por parte del inquilino que tiene suscrito contrato a tiempo determinado, para seguir ocupando el inmueble después de la finalización del término, se presentan varios problemas de tipo jurídico, la mayor parte de los cuales ya han sido resueltos por la jurisprudencia, tanto de la Dirección de Inquilinato, como del Tribunal de Apelaciones del Inquilinato”. (Negrillas nuestras).

Pues bien, el artículo 25 en estudio revive la figura y crea un sistema de preferencia para seguir ocupando el inmueble arrendado. Esto significa que se ha reeditado una figura que en el sistema económico actual del mundo globalizado constituye una marcha a contrapelo con el momento histórico. Pero, más allá de este aspecto crítico su implementación es harto difícil. Las

razones son estas:

a) ¿Cuándo el arrendatario se entera de la voluntad de su arrendador de seguir

arrendando el inmueble para una actividad del mismo rubro? En la práctica

comercial es probable que cuando ya ha desocupado el inmueble arrendado.

9 Isaac, Bendayán Levy. Ibídem. Páginas 92 y 207.

Entonces su esfuerzo para ser beneficiario del derecho preferente a seguir

ocupando será de difícil concreción material, y probablemente le resulte oneroso.

b) Y, si lo vemos como un caso en el cual la estructura física del inmueble sólo

permite el desarrollo de esa actividad comercial, o su transformación implica un

alto desembolso económico para el arrendador, se podría llegar al caso en que el

derecho del arrendatario se haría eterno, por cuanto la voluntad de volver arrendar

para el desarrollo del mismo rubro mercantil sólo podría tener esa posibilidad.

c) Y, yendo al aspecto conceptual académico debemos preguntar ¿Cuando el cumplimiento de las obligaciones implica el vencimiento del contrato? Para

acercarnos al área adjetiva, y por cuanto la norma nos señala que ese derecho

nace “al vencimiento del contrato”, nos falta preguntarnos ¿qué efecto tiene sobre

el contrato el cumplimiento de la obligación? Este tópico es importante a los fines

de determinar exactamente, en la complejidad del mundo arrendaticio, cuáles son

las obligaciones que se han establecido, su alcance, las prestaciones que se

deben cumplir y realmente los sistemas por los cuales se puede llegar a la

disolución del vínculo contractual, a través de diversos medios jurídicos.

¿Cuándo se cumple el contrato? Ante esta interrogante nos responderemos

ahora, aunque parezca sencilla la respuesta y obvia, que el arrendador y el

arrendatario cumplen, desde el punto de vista sustantivo, en la medida en que

satisfacen la pretensión de su contraparte, al ejecutar la prestación de cada

obligación. Es decir, el arrendador está obligado a mantener el goce pacífico de la

cosa, en hacer entrega de la cosa; y el arrendatario en pagar el canon y en hacer

un uso adecuado y normal de la cosa arrendada.

Desde el punto de vista procesal plantear el cumplimiento o la ejecución del

contrato significa que el pretensor, el demandante, está exigiendo que se dé

cumplimento a una obligación, y que no se rompa el vínculo contractual, salvo que

se refiera al caso de cumplimiento por vencimiento del término.

Por ello es importante que distingamos que la palabra cumplir o ejecutar el

contrato no sólo se refiere al cumplimiento por vencimiento del término, sino por

un conjunto de obligaciones que se transformarán en prestaciones de dar, de

hacer o de no hacer, que tienen efectos sobre el contrato de arrendamiento. A

guisa de ejemplo, en el contrato de arrendamiento puede haber adquirido el

arrendatario una obligación de hacer, tal como contratar una póliza de incendio

que ampara el inmueble en caso de un siniestro de esta naturaleza; obligarse a

construir una determinada bienhechuría en un tiempo predeterminado. Estas

prestaciones de facere son obligaciones adquiridas en el contrato, que permiten

establecer que ellas van a tener influencia a la hora que las partes reclamen en el

proceso que se dé cumplimiento al contrato. No podría pretenderse que porque

alguien solicite cumplimiento de la obligación de contratar una póliza de seguro

esté estableciendo la voluntad de terminar el contrato, sino por el contrario la

continuación de éste; ello sin menoscabo de exigir la obligación de cumplir con la

prestación no ejecutada a la fecha.

En el caso del artículo 25 que analizamos nos ocupa un caso de cumplimiento de

contrato por vencimiento del término, y para el arrendatario surge la obligación de

devolver el inmueble, ex artículo 8 de la misma ley en estudio; y aunque de poco

estudio en el ámbito académico la obligación correlativa del arrendador de recibir

la cosa.

Opiniones doctrinarias al respecto. Autores nacionales han expresado sus

criterios sobre la institución, y citamos a la profesora Irma Lovera de Sola10, quien

afirma:

“Lo que se persigue con está norma es que el propietario al rescatar el inmueble no se lo arriende a un

tercero, sino que se aproveche del punto comercial que ha generado su arrendatario anterior y así hacerle

competencia con un negocio semejante. Debemos señalar que está norma constituye una gran novedad

nunca antes prevista en legislaciones anteriores en Venezuela.

10 Irma, Lovera de Sola. Manual de Arrendamiento Comercial, de Vivienda y Otros Usos. Editorial Álvaro Noda. Caracas. 2016. Páginas 151 y 152.

También es conveniente aclarar que el derecho de preferencia del arrendatario no opera contra el propietario,

es decir, que si el dueño del inmueble pretende la desocupación para instalar el mismo otro negocio del

mismo o de otro rubro comercial, la preferencia no le puede ser opuesta.

Sin embargo, el arrendatario que desee defender su preferencia a permanecer en el inmueble tendría que

iniciar un pleito judicial y demostrar las intenciones del propietario, lo cual es casi imposible ya que en el juicio

no se pueden probar omisiones y menos aun intenciones de hacer o dejar de hacer tal o cual cosa, como

tendría que lograr demostrar el inquilino para tener éxito en su reclamo es decir, demostrar que el propietario

tiene la intención de montar en el local que él ha venido ocupando como arrendatario un negocio de su mismo

ramo comercial es una prueba prácticamente imposible.

Así pues, de poco a nada sirve esta innovación porque el arrendatario ante la posibilidad negada de

demostrar las intenciones del arrendador, quie se cuidará muy bien de ocultarlas, hace inoperante esta

posibilidad.” (Subrayados nuestros).

El autor Carlos Brender Ackerman11 a su vez señala:“a) Al vencimiento del contrato, debe entenderse que al vencimiento del período de duración fijado por las

partes en el contrato más su prórroga legal. Se establece por primera vez un derecho de preferencia a favor

del arrendatario para continuar ocupando el inmueble aún después del vencimiento del contrato y de su

prórroga legal, siempre y cuando el propietario tenga la intención de arrendar el inmueble bajo la misma

actividad económica. ¿Qué sucede si el propietario se lo alquila a un tercero para la misma actividad

económica sin respetar el derecho de preferencia del arrendatario? Nada se dice al respecto y en materia de

sanciones, la interpretación siempre tiene que ser ¨stricto sensu¨

b) Considero que ha debido hablarse del arrendador como lo señalan los artículos precedentes, en virtud de

que, no necesariamente el propietario es el arrendador del inmueble.

c) La condición de que, a los fines de la prórroga del contrato al vencimiento del mismo, esté sujeto a que el

arrendatario continúe explotando el mismo rubro comercial, colide con lo previsto en el artículo 12 de la Ley

para Promover y Proteger el Ejercicio de la Libre Competencia y de preferente aplicación al presente Decreto,

por no referirse a materia especial arrendaticia.

d) La condición de que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y

condominio y además haya cumplido con las demás obligaciones estipuladas en el contrato y este de acuerdo

con las demás estipulaciones contenidas en el presente Decreto Ley.” (Subrayados nuestros).

Y, finalmente, el profesor Jorge C. Kiriakidis L. 12expone sobre el tema:“ (ii) La preferencia para Continuar Arrendando. A pesar de que el Decreto Ley rescata la prórroga legal a

diferencia de a Ley de arrendamiento Inmobiliarios no elimina y por el contrario consagra la preferencia para

continuar arrendado. Este derecho en favor del inquilino supone que a vencimiento del contrato, si el

11 Carlos, Brender Ackerman. Comentarios al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Edición privada. Caracas. 2014. Páginas 46 y 47.12 Jorge C, Kiriakidis L. El Régimen Inquilinario Venezolano Luego de las Recientes Incorporaciones Normativas. Fundación Estudios Derecho Administrativo. Funeda. San Cristóbal. 2016. Páginas 52 y 53.

propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el

arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los

cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y

de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesario de acuerdo con lo estipulado en el Decreto (artículo

25). Sobra decir que está estipulación luce irracional al verla sumada a la Prórroga Legal. Está es además una

estipulación probablemente desesimuladora del arrendamiento y profundamente individualista, pues con ella

se protege al inquilino en singular ( el que está en el inmueble ) y no a los inquilinos en plural ( lo que podrían

estar interesados en tener la oportunidad de acceder a un arrendamiento) es además el tipo de estipulaciones

que, al restringir el derecho de quien arrenda, desestimula el arrendamiento e incluso la construcción de

inmuebles para arrendar. Evidentemente, el legislador especia o no tiene sentido común o no conoce la

historia reciente de nuestro país.” (Subrayados nuestros).

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Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el

arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa

para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos

de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3

años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y

permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por

las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de

un procedimiento de regulación.

Concatenaciones. 1.579, 1.580, 1.592 CC; 3, 4, 6 DLSDV; 38, 39, 40 LAI; 7, 14,

24, 25, 32, 33 LAC.

Doctrina. A está norma le integran las siguientes reglas jurídicas: a) su aplicación

ocurre al vencimiento del término de duración del contrato; esto implica la

culminación del período fijado por las partes a término fijo no renovable, así como

los lapsos de prórrogas convencionales, que surgen con el establecimiento -muy

común y recomendable, desde nuestra visión profesional- de prórrogas

convencionales por igual período que el inicial o por previsión expresa de sus

extensiones; y aun cuando el contrato no haya tenido previamente una fecha fijada

de culminación, como veremos al literal b) de este comentario.

Particularmente, sobre el modo como se vence el contrato hemos expresado

nuestra opinión en el análisis del artículo 25 de está ley.

b) Aplica sólo para los contrato de tiempo determinado, compartiendo criterios

regulatorio con la LAI, la cual en su artículo 38 establece claramente que la

prórroga sólo operará en casos de contratos de tiempo determinado. La norma de

la LAC es confusa en su redacción, pero sin duda esa conclusión es correcta, y

así lo señala nuestra doctrina jurídica, como veremos infra.

Contratos temporales. Por cuanto la norma in comento expresa que “...Al

vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o

más…” debemos entender que, como el artículo 24 de la misma ley establece

como mínimo legal un período de un (1) año, y por excepción por lapsos menores

cuando se refiere a se refiere a aquellos en los cuales “...la actividad a desarrollar

esté enmarcada en temporadas específicas…”, incluye a los contratos temporales,

de tiempo determinado, los cuales se pactaron por seis (6) meses o más, o

cuando siendo de menor tiempo las prórrogas convencionales le llevaron a ese

tiempo o más.

c) En cuanto al ingreso de la institución a nuestro tinglado jurídico, en el texto de

nuestra autoría publicado en el año 2008 sobre la LAI, inclusive con cita a la

opinión previa del año 2000, decíamos13: “La prórroga legal. Éste es quizás uno de los aspectos novedosos y más importantes de la nueva Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios. Se traduce en la eliminación del derecho de preferencia para seguir ocupando a

que se contraen los artículos 3 y 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, hoy derogado. En el

viejo régimen se establecía el derecho del arrendatario de seguir ocupando en algunas circunstancias

señaladas expresamente por la ley, tales como en caso de tener que volver a ocupar el inmueble que hubiese

sido remodelado o cuando estando vinculado a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado el órgano

administrativo declaró con lugar el derecho de preferencia para seguir ocupando. En el actual sistema se

elimina esa figura que se convirtió, en la práctica, en una noria para los arrendadores.

En efecto, una interpretación de la extinta Corte Suprema de Justicia decía que en los casos de declaración

con lugar del derecho de preferencia para seguir ocupando, previsto en el artículo 4 del Decreto Legislativo

sobre Desalojo de Vivienda, se convertía al contrato —estipulado convencionalmente a tiempo fijo— en

13 Ibídem. Páginas 132 y 133.

tiempo indeterminado. Esto conducía a su vez al arrendador que deseaba ver concluido su vínculo contractual

a la necesidad de recurrir a la figura del desalojo. Este conjunto de circunstancias que gravitaban y pesaban

sobre el arrendador contribuyó a la negativa de destinar inmuebles para el arriendo y nos llevó a la reforma

legal que devino en el sistema jurídico que comentamos.

La prórroga legal, muy por el contrario, nos parece que ha sido de una gran utilidad y practicidad, desde luego

que ha permitido un sistema asertivo en las relaciones arrendador-arrendatario. Estos tienen una idea precisa

del modo como se relacionan en cuanto a la duración del vínculo inquilinario. En nuestro texto del año 2000 lo

preveíamos, al afirmar:

“se ha de convertir en una fórmula catalizadora en las relaciones, de por sí controvertidas y contrapuestas,

entre el arrendador y arrendatario. En verdad, puede constituir una magnífica manera de aliviar y atemperar

las diferencias”

Según el contenido del artículo 38, al término del vencimiento del lapso de arrendamiento, se produce

automáticamente una prórroga por los lapsos establecidos por la ley misma, como veremos a posteriori. Es

de señalar que este derecho sólo existe en los contratos arrendaticios de tiempo determinado, salvo las

consideraciones que haremos infra sobre la pervivencia del artículo 1.618 del Código Civil”. (Subrayados

nuestros).

d) Omisión del legislador sobre el cumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario como requisito de procedencia. El legislador no

señala de manera expresa el requisito de solvencia obligacional del derechante

potestativo, como sí lo hace el artículo 40 de la LAI cuando prevé: “Artículo 40. Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de

sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”

Lógicamente, surge la pregunta ¿puede el arrendatario que se encuentra

insolvente en las obligaciones contractuales optar por el ejercicio del derecho a la

prórroga legal? ¿Es ello lo deseado por el legislador con su omisión? ante la

interrogante nuestra respuesta es la negación de esa posibilidad. En auxilio de

nuestra opinión invocamos el contenido de los artículos 1.592 CC, 7, 14 y 25 de la

misma ley, los cuales tienen el siguiente contenido:“Artículo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el

contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

“Artículo 7. En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y

acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la

intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE)”.

“Artículo 14. El arrendatario están en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según

la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este

Decreto Ley.” “Artículo 25. Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el

inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y

cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las

demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de

acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley”.

Sería un contrasentido que la ley premiase al contratante maula, y le permita tal

beneficio, con el evidente daño a los intereses de su contraparte

e) Normas al respecto en la LRCAV. La ley inquilinaria especial en materia de

vivienda ha optado por crear un sistema de preferencia para seguir ocupando y elimina el lógico sistema de la prórroga legal, el cual ya ha tenido una altísima receptividad en la sociedad venezolana. Así la legislación se retrotrae

al pasado, y trae aparejada toda la ineficiencia y conflictividad que representa, y

crea un modo de relación entre los contratantes que se ha revelado como incapaz

de resolver el problema de la vivienda y, muy por el contrario, es un factor de

perturbación entre los ciudadanos. Sobre este espinosos asunto remitimos al

lector a la sensata opinión del profesor Oswaldo Ablán Candia, la cual citamos

infra.

f) La parte final de la norma en estudio señala expresamente que durante la

prórroga legal todos las condiciones y modos contractuales previos (por lógica los

vigentes para el momento del inicio de la prórroga legal) continuarán en iguales

términos, y entendemos que ello será así salvo que las partes acuerden algunas

modificaciones; la excepción a está continuidad contractual será o relativo a las

variaciones del canon de arrendamiento, las cuales han de ser consecuencia de

un procedimiento de regulación. Está última expresión sobre el “procedimiento de

regulación” es sin duda un gazapo del legislador. No existe un sistema de

regulación como tal, sólo una modelo de “autorregulación”, mediante el cual las

partes establecen el monto (inicial) del canon, siguiendo las directrices que fije la

Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos

( SUNDDE ), y sus modificaciones se producirán en anualmente mediante el uso de

la adecuación del monto fijado a la fecha a través del Índice Nacional de Precios al

Consumidor ( INPC ), según prevé el artículo 33 (1) de la misma ley .

Cuando analicemos el artículo 32 volveremos sobre este tema; a sabiendas desde

ahora que él se ha complicado por la escasa, cuando no nula, información que

suministra al público el Banco Central de Venezuela (BCV); amén de una

irrealidad fehaciente entre lo que la información oficial revela y la realidad

económica de la inmensa pérdida del poder adquisitivo de la moneda venezolana

(inflación desbordada o hiperinflación).

Opiniones doctrinarias al respecto. Volviendo a la opinión de importantes

autores nacionales sobre la estructura jurídica de la ley en torno a estos temas,

revisamos algunos criterios de reputados autores.

El profesor Oswaldo Emilio Ablán Candia14, quien es corredactor de la LAI, explica

al respecto:“Comentario: La prórroga legal era sin duda alguna la figura o institución más importante de la LAI-2000, por la

seguridad jurídica que generaba para las partes de la relación arrendaticia inmobiliaria, al determinar con

certeza absoluta el vencimiento definitivo de la misma….omissis...

...Comentario: La sustitución de la prórroga legal por la figura de la preferencia arrendaticia constituye sin

duda alguna uno de los aspectos más negativos de la LEYCONTRAARRENDAVIVIENDAS-2011, por sus

funestas consecuencias.

En efecto, volver a la preferencia arrendaticia significa retroceder a las anacrónicas normas del derogado

Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas dictado por la Asamblea Nacional Constituyente de los

Estados Unidos de Venezuela, el 15 de septiembre de 1947, y publicado en Gaceta Oficial N° 22.424 de fecha

27 de septiembre de 1947, el cual en su artículo 4° disponía textualmente:

El inquilino que tenga suscrito contrato de arrendamiento a plazo fijo, tiene preferente derecho para seguir

ocupando el inmueble al vencimiento de plazo, por un canon de arrendamiento no mayor al que fije el

14 Oswaldo Emilio, Ablán Candia. Análisis Comparativo Entre el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI 2000) y la Ley Para la Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda (LEYCONTRAARRENDAVIVIENDAS-2011). Nueva Ley de Arrendamiento de Vivienda. IV Jornada de Derecho Arrendaticio en homenaje al Dr. Domingo sosa Brito. UCAB. Caracas. 2012. Páginas 134 y 135.

Organismo competente, Cuando el inmueble, en el caso anterior, fuese destinado a casa de habitación el

canon de arrendamiento no podrá ser mayor que el estipulado en el contrato vencido

Y a las de también derogada Ley de Regulación de Alquileres sancionada por el Congreso de la República de

Venezuela, el 26 de julio de 1960, y publicada en la Gaceta Oficial N° 26.319 de fecha 1° de agosto de 1960,

la cual en su artículo 40 disponía textualmente: “ En los casos de contratos por tiempo determinado, derecho

preferente para continuar como inquilinos del inmueble que ocupan, sin perjuicio de lo establecido en el

artículo 1°, ordinal a) del Derecho sobre Desalojo.”

Ahora bien, el efecto o la consecuencia jurídica de que el precitado derecho de preferencia ejercido por el

inquilino fuera declarado con lugar y quedase definitivamente firme, en virtud de una resolución dictada por el

organismo administrativo o de una sentencia pronunciadas por los órganos de la jurisdicción contencioso

administrativa, era que convertía el contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado, en un contrato

a tiempo indeterminado, lo cual le permitía al inquilino permanecer indefinidamente en el inmueble arrendado,

con todos los graves perjuicios que ellos significaba para el propietario del inmueble.

Lo antes expuesto conllevo directamente a una situación de inseguridad jurídica tal, que desestimó de manera

absoluta la inversión inmobiliaria en la construcción de viviendas para alquilar, y consecuencialmente redujo el

mercado de arrendamiento a su mínima expresión, mientras los antes referidos instrumentos legales

estuvieron vigentes.” (Subrayados nuestros).

La profesora Irma Lovera de Sola15 expone al respecto:“La Ley de arrendamiento comercial a pesar de hacer copiado la institución de la prórroga legal de la ley del

año 2000, eliminó el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala que la “prórroga legal

opera de pleno derecho…”, sin embargo por la naturaleza misma de este mecanismo se debe aplicar la

prórroga automáticamente una vez vencido el plazo fijo del contrato.”

Y el profesor Jorge C. Kiriakidis L16. enseña: “(i) La Prórroga Legal. La prórroga legal es un beneficio que introdujo en 1999 la Ley de Arrendamiento

Inmobiliarios a cambio de haber eliminado de nuestro ordenamiento la preferencia para continuar arrendando.

La Prórroga legal permite que el inquilino ( en una relación a tiempo determinado) pueda permanecer en

posesión del inmueble y en una extensión del arrendamiento impuesta por la Ley, cuya duración depende de

la duración de la Relación Arrendaticia ( es decir, del tiempo en que el mismo inquilino haya ocupado como tal

el mismo inmueble alquilado por el mismo arrendador). El derecho surge en la cabeza del inquilino a partir del

año, y le da seis meses de prórroga. SI la relación ha sido más de un (1) año y menos de cinco (5) años, la

prórroga alcanza 1 año. Si la relación ha sido más de cinco (5) años y menos de diez (5) 10, la prórroga

alcanza 2 años. y finalmente si la relación se ha prolongado por más de (10) años, la prórroga alcanza los tres

(3) años. Durante el plazo de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y

permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por

15 Ibidem. Página 153.16 Ibidem. Página 52.

las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencias

de un procedimiento de regulación (artículo 26).“

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Artículo 27. El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el

arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.

Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.

En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de

la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que

se hubieren efectuado.

Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o

por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a

disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles

destinados al uso comercial.

Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.

Concatenaciones. Arts. 1.283, 1.290, 1.296, 1.592 CC; 13, 17, 51, 53 LAI; 39, 42,

47, 54, 67, 68, 69, 70, 72, 83 LRCAV; 14, 17, 22, 24, 28, 32, 33, 40 (1), 41 (4, 5, 7,

8, 9).

Doctrina. Se inicia el capítulo señalando cómo se ha de realizar el pago del canon

arrendaticio comercial; y expone que el arrendador deberá abrir, o tener abierta,

una cuenta bancaria cuyo único titular es el arrendador. Esto implica que puede

ser el propietario, el administrador, el responsable del inmueble, etc., pero en todo

caso quien sea o funja de arrendador en el contrato.

Continúa la norma indicando que en éste se deberá indicar “los datos” de la

cuenta, lo cual implica la entidad bancaria, tipo de cuenta (corriente, ahorros o

cualquiera que permita que el arrendador pueda tener disposición inmediata sobre

la suma de dinero que se le paga por tal concepto).

En nuestro ensayo jurídico Comentarios a las Disposiciones Generales, Relación

Arrendaticia y Garantías de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario

Para el Uso Comercial17 cuando analizamos el contenido del artículo 22 de está

ley, al numeral 3°, hicimos estas afirmaciones:

17 Publicado en www.blogderechovenezolano, en agosto del año 2017.

“...Si no ha dado cumplimiento a la obligación de disponer una cuenta bancaria para el cumplimiento de la

obligación de pagar cánones, el incremento como consecuencia de la obligación de pagar intereses al

arrendatario, se hará tomando en consideración lo que indique el Banco Central de Venezuela (BCV), u

órgano que le sustituya en esas labores.

En este sentido creemos necesario establecer, en los convenios arrendaticios, que los pagos dinerarios entre

partes cuando requiera utilizar los datos del BCV, ante la ausencia de información mensual, que ha

caracterizado la gestión del ente oficial en los últimos años, se fijará tomando en consideración la última

información aportada por aquél. Caso que ello no fuera posible, se puede pactar acudir a los entes gremiales

que agrupan a los comerciantes, para que se establezca el monto a pagar”.

No se debe perder de vista que el artículo 22 LAC está diseñado para el asunto de

las garantías arrendaticias y la norma que nos ocupa para el pago de los cánones

inquilinarios; y que el elemento de conexión entre ambas reglas estriba en la

obligación de la existencia de una cuenta bancaria para el depósito de las

cantidades que sean menester consignar.

Contempla la ley el supuesto que durante la relación arrendaticia se produzca la

modificación de la cuenta bancaria en la cual se deposita el pago del canon, e

indica que el arrendador deberá notificar de ello al arrendatario, con una

antelación no menor a quince (15) días (consecutivos) a aquel en el cual nace la

obligación de pago.

Obsérvese también que está ley, a diferencia de la LRCAV ex artículo 70, no

prevé disposición alguna sobre las causas justificadas en las cuales se producirá

el cierre de la cuenta bancaria del arrendador.

Novedoso es que en caso de negativa del arrendador a recibir el pago del canon,

o imposibilidad de hacerlo por fuerza mayor (en tales términos ha de implicar el

caso fortuito, según hemos comentado anteriormente18) la SUNDDE dispondrá de

una cuenta especial (a nombre de la institución) a la cual irá el dinero consignado

por los arrendatarios para fines similares. La norma modifica las reglas

tradicionales que sobre consignaciones arrendaticias se establecen en las otras

leyes sobre materia inquilinaria.

18Ibídem. comentarios al artículo 8.

Jurisprudencia. Por cuanto el trámite previsto en el penúltimo aparte del artículo

en estudio no se ha implementado aún, la Sala Político Administrativa en fecha 27

de enero del año 2016, pero publicada en la cuenta del 28 del mismo mes y año,

con ocasión del caso sociedad mercantil FARAH, C.A., y bajo ponencia del

magistrado Inocente Antonio Figuero Arizaleta, estableció:

“En este sentido, cabe destacar que el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de

Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la

República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.418, del 23 de mayo de 2014, establece en su parágrafo tercero,

lo siguiente:

“(…) Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad

bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial (…)” (Resaltado de la Sala).

Conforme a lo precedentemente transcrito, corresponderá al organismo competente en materia de

arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial y de acuerdo con lo previsto en los artículos 5 y 27

del referido cuerpo normativo, es decir, al Ministerio con competencia en materia de Comercio, con asistencia

de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), regular el

procedimiento para efectuar las consignaciones arrendaticias en aquellos casos en que el arrendatario no

pudiese efectuar el pago del canon de arrendamiento por causas imputables al arrendador.

Sin embargo, observa esta Sala que no consta que el aludido Ministerio haya creado la cuenta, a los fines de

recibir las cantidades de dinero que los arrendatarios pongan a disposición de los arrendadores con el fin de

cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes.

Ahora bien, previo a la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de

Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la Sala Plena de este Tribunal Supremo de Justicia dictó

la Resolución Nro. 2011-0051 del 26 de octubre de 2011, publicada en la Gaceta Judicial N° 13 del 5 de

marzo de 2012, mediante la cual creó los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito a nivel

nacional, estableciendo en su artículo 21 lo siguiente:

“Oficina de Control de Consignaciones (OCC). Artículo 21. La OCC estará encargada del control contable

de los movimientos de dinero de los asuntos que llevan los tribunales y estará a cargo de un Coordinador o

Coordinadora de Área, quien le reportará al Coordinador o Coordinadora Judicial correspondiente.

En la OCC se llevará un registro automatizado, en el cual se asentará los datos relativos a las

consignaciones realizadas por los interesados. Esta Oficina se creará en la sede judicial correspondiente,

cuando según las necesidades, así lo determine la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, a solicitud de la

Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Igualmente, se podrá crear una Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), de acuerdo a la información estadística sobre el volumen de causas en una determinada Circunscripción Judicial”. (Negrillas de esta Sala).

De conformidad con la disposición citada, los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito cuentan

con una Oficina de Control de Consignaciones (OCC), la cual está encargada de llevar el control contable de

los movimientos de dinero de los Tribunales.

Igualmente, observa esta Sala que la referida Resolución establece la posibilidad de crear una Oficina de

Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), la cual recibirá las cantidades de dinero

producto de las relaciones arrendaticias.

Así, visto que no consta que el Ministerio del Poder Popular para la Industria y Comercio, haya creado la cuenta a fin de recibir la consignación de los cánones de arrendamiento por parte de los arrendatarios de locales con uso comercial y en aras de la protección del derecho a la tutela judicial efectiva y a la celeridad procesal, debe la Sala concluir que, las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), sean las encargadas de recibir las consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a las relaciones arrendaticias; en caso de que dicha Oficina no esté creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito; recibirá las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial. (Ver sentencia Nro. 1004 del 13 de agosto de 2015, caso: Café 012, C.A. Vs. Inversiones Plaza Los Leones, C.A.) Así se declara.

En virtud de lo anterior, considera la Sala que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer de la solicitud

de consignación de cánones de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil Farah, C.A., a favor de la

empresa Inversiones Plaza Los Leones, C.A., y en virtud de ello se declara con lugar el recurso de regulación

de jurisdicción ejercido por la parte solicitante; se anula la decisión dictada el 12 de noviembre de 2014, por el

Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción

Judicial del Estado Lara. Así se decide”. (Destacados de la sala).

------------------------------------Artículo 28. Vencido el plazo de dos (02) años sin que el arrendador requiriera las cantidades consignadas

por el arrendatario a su favor conforme el aparte último del artículo anterior, prescribirá su derecho a

solicitarlas, quedando dichas cantidades a la disposición del organismo competente en materia de

arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, para ser utilizadas de acuerdo a lo establecido en el

reglamento respectivo.

Concatenaciones. Arts. 2, 26, 49, 257 CN; 12,1.283, 1.286, 1.290, 1.291, 1.295,

1.296, 1952, 1956, 1957, 1.962, 1.963, 1.969, 1.970, 1.972, 1.980 CC; 20 (7, 14,

15) 24, 39, 53, 68, 70, 72, 77, 83, 91 (1), 92, Disposición Transitoria (DT) 9°

LRCAV; 14, 24, 27, 29 , 32, 33 LAC.

Doctrina. El artículo anterior in fine señaló de manera precisa que en los casos de

consignación arrendaticia comercial, por ante la SUNDDE, los montos entregados

quedan a disposición -sólo- de la voluntad del arrendador, lo cual implica -de

Perogrullo- que el consignante (arrendatario) pierde todo poder de disposición

sobre la suma pagada, y el destino de ésta dependerá de la conducta del

arrendador. Éste podrá retirar el (los) monto (s) entregados o por el contrario

negarse a ello, por los más diversos motivos como veremos de seguidas.

El encabezamiento de la norma en estudio señala expresamente que transcurridos

dos (2) años sin que el arrendador, a cuyo favor está hecha la consignación, la

haya retirado del ente administrativo prescribirá su derecho al retiro de las

mismas. Pero hemos de advertir, ahora, que esta norma tiene su antecedente

legislativo en la LRCAV, cuando ésta, en norma que estimamos violatoria de los

derechos del arrendador, particularmente del debido proceso constitucionalmente

establecido, prevé en su Disposición Transitoria Novena una regla jurídica de

similar contenido. La norma de marras prevé: “Novena. Los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de

consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la

República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago 54 del

canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma. Transcurrido el

año referido, prescribe la acción de retirar lo consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y

los recursos que se encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán

destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al

Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador. En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada

en vigencia de la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre identificado, la

Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el arrendatario o arrendataria suscribirán el

acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las

excepciones que establezca la ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto del

depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de Protección al Inquilino o

Inquilina y al Pequeño Arrendador”.

He aquí una norma punitiva que sanciona al arrendador, en el ámbito arrendaticio

de vivienda, sin realizar un análisis de las realidades que rodean la práctica

arrendaticia en general. Sobre ella hicimos severas críticas por cuanto en el

mundo real, más allá de los cenáculos ideológicos, existen casos en los cuales el

arrendador tendrá el derecho y la conveniencia de no retirar las sumas

consignadas. Veamos.

En el supuesto que el arrendatario realice las consignaciones señalando unos

montos con los cuales el arrendador está en desacuerdo. Este asunto, en torno al

monto realmente adeudado, se encuentra en sede administrativa, según señala el

penúltimo aparte del artículo 20 de la ley especial arrendaticia de vivienda, lo cual

eventualmente terminará en el ámbito judicial (civil o contencioso administrativo,

según las partes obren); pues bien, durante este trayecto de la disputa podría

transcurrir el plazo prescriptivo que señala la ley, y si el arrendador -ante el

justificado temor de perder sus derechos- retira el dinero consignado, está dejando

sin fundamento fáctico la pretensión según la cual el monto adeudado es diferente

al consignado. Su conducta equivale a la admisión de la validez de la

consignación hecha; y así es comprendido en el ámbito jurídico.

Esta disposición daña, sin duda, el derechos de la expectativa plausible del

arrendador, a quien el Estado mediante una norma sancionatoria-expoliadora

obliga, en la práctica, a desistir de su pretensión so pena de salir perjudicado, de

todas todas, en la causa judicial.

Pues bien, el legislador arrendaticio comercial cuando redacta la presente norma

corrige el error y precave está necesidad de adecuación a la realidad y apego a la

justicia, y redacta una norma que garantiza el derecho constitucional del

arrendador a ser juzgado conforme a derecho (debido proceso, 49 CN) y su

acceso a la justicia (26 CN), y sobretodo respeta el sagrado derecho a la defensa

(49 CN). Para ello crea el artículo 29 de la ley que veremos de seguidas.

Finalmente, sobre está norma contenida en el artículo 28 es pertinente traer a

colación la sentencia de la Sala Política Administrativa de fecha 27 de enero del

año 2016, comentada en el estudio del artículo 27 de está ley.

---------------------------------------------Artículo 29. A los fines del cálculo del plazo de prescripción, se aplicarán las siguientes normas sobre

suspensión e interrupción de la prescripción:

1. La prescripción se interrumpe de la siguiente manera:

a) Por cualquier actuación del arrendador ante el organismo competente en materia de arrendamiento de

inmuebles destinados al uso comercial, solicitando las cantidades a su favor.

b) Por cualquier acto formal del arrendador que pretenda ejercer el derecho de recibir las cantidades a su

favor, ante la jurisdicción contenciosa.

c) Interrumpida la prescripción, comenzará a computarse nuevamente al día siguiente de aquél en que se

produjo la interrupción.

2. El cómputo del plazo de la prescripción se suspende:

a) Por la interposición de solicitudes o recursos administrativos o judiciales, que tengan por objeto la relación

arrendaticia con ocasión de la cual fueron consignadas las cantidades a su favor, hasta sesenta (60) días

después que se adopte resolución o sentencia definitiva sobre los mismos, u opere el silencio administrativo,

de ser el caso.

b) Por decisión o auto judicial que ordene la suspensión del plazo de prescripción hasta el cumplimiento de un

plazo o condición.

Concatenaciones. Arts. 12, 1.346, 1.969, 1.970, 1.972, 1.973, 1974, 1977, 1.980

CC; 166, 339, 346 (7), 351, 355, 361 CPC; 4 Ley de Abogados (LA); 2, 4, 5, 42,

48, 67 Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA); 62, 87 LAI; 128

LRCAV; 22, 24, 27, 28 LAC.

Doctrina. La primera interrogante que podemos hacerle a la disposición es ¿ella

sólo aplica para la prescripción del derecho a retirar tales cánones consignados?

Y, en caso positivo, al resto de las obligaciones cuál plazo prescriptivo le

aplicamos? Veamos.

1. Ciertamente la norma está diseñada para regular el período durante el cual el

arrendador puede retirar de los fondos de la SUNDDE el dinero consignado a su

favor.

2. Significa esto que las obligaciones contractuales que se establecen para los

contratantes se regirán por otras normas jurídicas.

3. La LAC no establece ninguna disposición sobre lapsos prescriptivos del derecho

al pago de los cánones, ni para otras obligaciones contractuales o legales

arrendaticias.

4. En consecuencia, el derecho del arrendador a reclamar al arrendatario los

cánones insolutos prescribirá a los tres (3) años como establece el artículo 1.980

CC, del siguiente contenido:“...Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los

intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por

plazos periódicos más cortos”.

4.1. En cuanto al resto de las obligaciones y el plazo prescriptivo aplicable

debemos considerar que, usualmente, tales obligaciones se establecen para ser

cumplidas dentro del plazo de la relación inquilinaria, por lo cual entendemos que

una acepción de la palabra “pago” como cumplimiento de la obligación haría

aplicable la misma norma cuando ésta señala “... y en general, de todo cuanto

deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”; comprendemos que

esas obligaciones siempre serán periódicas, desde luego que están creadas para

cumplirse (pagarse) dentro del giro temporal de la relación arrendaticia.

Distinto es el caso de la nulidad del contrato o alguna de sus cláusulas, por cuanto

sería aplicable el artículo 1.346 CC.

Caso de una obligación contractual que deba cumplirse luego de la finalización del

contrato debemos revisar su naturaleza para comprender si es periódica (caso de

aplicación de la regla en comentario) o de una sola ejecución en la cual deberá

aplicarse la norma general de prescripción sobre obligaciones reales o de crédito,

como prevé el artículo 1.977 eiusdem.

5. El legislador observa los distintos modos como el fatal plazo prescriptivo puede

ser impedido de tener aplicación, pese a ya existir, o de tan siquiera surgir. Así

comienza por indicar los modos de interrupción, luego los de suspensión y,

lógicamente, nada indica sobre la extinción definitiva del plazo fatal porque ello

ocurrirá, en la práctica, cuando el arrendador ejerza su derecho y, mediante la

citación judicial, hará desaparecer del mundo del derecho la amenaza (la cual

podrá reaparecer en los supuestos del artículo 1.972 del Código Civil).

Es interesante recordar que la prescripción, a diferencia de la caducidad legal, se

caracteriza por tener diversos modos de afectación a sus efectos, tales como su

interrupción, la suspensión y la extinción (caso de la citación judicial); y que ello le

diferencia de la caducidad legal, por cuanto ésta únicamente se afecta mediante

su extinción, lo cual se materializa con la simple presentación del libelo de

demanda, conforme al artículo 339 CPC y otras normas especiales.

Sobre el tema prescriptivo extintivo y su modos de control hemos hecho algunas

consideraciones en el texto Manual de Derecho de Transporte Terrestre19, a ellas

remitimos al lector.

6. Análisis particular de la norma en estudio. En primer término señalemos que

la norma contiene motivos de interrupción de la prescripción para reclamar las

sumas consignadas y motivos de suspensión del plazo prescriptivo para retirar las

cantidades depositadas.

Diferencias entre la interrupción y la suspensión del plazo prescriptivo contenido en la ley. a) La interrupción supone que una vez concluido el motivo

que la originó vendrá el renacimiento ex novo del plazo (se le contará de nuevo,

desde su inicio), como prevé la última parte del numeral 1° del artículo 29 en

estudio. Por su parte la suspensión significa que se reanuda (continúa) el plazo

que había nacido y cuyo curso se detuvo por algún motivo legal, señalado éste

expresamente en la ley.

b) La interrupción se va a materializar cuando el accionar del arrendador se

produce con ocasión de su interés sobre las sumas consignadas. La suspensión

se presenta cuando el arrendador ha intentado una pretensión judicial relacionada

19 Edgar Darío Núñez Alcántara. Manual de Derecho de Transporte Terrestre. Vadell hermanos Editores. Caracas. 2010. Páginas 164 a la 178.

con el vínculo jurídico que origina el conflicto y se representa en la causa de los

cánones consignados.

7. Especificidad de los motivos. La ley señala dos motivos para la interrupción

de la prescripción (lo cual supone que el plazo transcurrido desaparece y al

reanudarse comienza totalmente de nuevo), a saber: a) por actuación del

arrendador ante la SUNDDE solicitando le sean entregadas las sumas

consignadas. ejemplo, cuando de conformidad con las disposiciones de la Ley

Orgánica de Procedimientos Administrativos se pida a la SUNDDE pronunciamiento sobre el derecho reclamado de recibir las sumas depositadas a

favor del solicitante. b) Cuando el arrendador realiza un acto “formal” (en forma)

ante los órganos jurisdiccionales para reclamar su “derecho” a recibir las sumas

consignadas. Verbigracia, una acción mero declarativa, sobre el derecho de

marras.

Como se observa fácilmente la interrupción se vincula con un alegato de parte (el

arrendador) sobre su pretensión de recibir los montos consignados, bien lo haga

en sede administrativa o judicial.

Igualmente indica dos motivos para la suspensión del cómputo del plazo de

prescripción (detención del plazo hasta su posterior reanudación, continuando el

plazo acumulado), y acontece cuando: a) el arrendador ejerce su pretensión en

sede administrativa o judicial para que se le conceda un derecho comprendido

con la relación jurídica inquilinaria de la cual surgen los cánones cuya

consignación se ha realizado; por cuanto es un motivo de suspensión, el plazo se

reanuda sesenta (60) días después que se dicta la sentencia, resolución

administrativa o el silencio administrativo negativo que prevé el artículo 4 de la

LOPA. Entonces el arrendador deberá resolver sobre el retiro o no de las sumas

consignadas a su favor. b) Cuando el órgano judicial dicta un fallo que declara la

existencia de una condición o plazo y ordena la suspensión del plazo, en los

términos de los artículos 346 (7), 351 y 355 del CPC.

-------------------------------------------------

Artículo 30. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago

recibido a cuenta del arrendamiento contratado. La factura deberá contener detalladamente la discriminación

del pago, el periodo al que corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano

con competencia en materia tributaria.

Concatenaciones. Arts. 316, 317 CN; 5, 6, 7, 9, 16, 99, 101, 104 Código Orgánico

Tributario (COT); 4 (4), 5, 13, 22, 54, 55, 57 Ley de Impuesto al Valor Agregado

(LIVA); 7, 10, 16, 27 (11,12), 79, 90, 91 Ley de Impuesto sobre la Renta (LISR); 6,

24, 27, 28, 32 LAC.

Doctrina. La norma en análisis se vincula con el aspecto fiscal en cuanto a las

obligaciones impositivas que tiene el contribuyente con el Estado; al caso cuando

lo imponible deriva de un ingreso por concepto del arriendo de un inmueble, cuyo

uso es comercial o de prestación de servicios. No es más que una reiteración de la

obligación del contribuyente para con el Estado. De allí que se relaciona el tema

con leyes diversas, tales el Código Orgánico tributario, la ley de Impuesto al Valor

Agregado (IVA) y la del Impuesto Sobre la Renta. En tal sentido le fija parámetros

al arrendador y le impone la obligación de expedir una “factura legal”, cuyo

contenido mínimo será constancia discriminada del pago recibido, lo cual supone

el detalle de a cuál plazo corresponde, así como el señalamiento de cuánto

corresponde al concepto canon y cuánto pertenece al impuesto a pagar;

finalmente se deja una fórmula abierta el órgano competente, al caso el Servicio

Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Así vemos como el COT, en su artículo 16, crea una especie de “fuero atrayente

hermenéutico” para indicar que cuando la norma se refiera a situaciones definidas

o conceptualizadas por reglas jurídicas de otras leyes (el arriendo, al caso) su

interpretación ha de indagar sobre la realidad que impulsó a la legislación tributaria

al crear el tributo (factura fiscal o el tributo al valor agregado) para inteligir su

leitmotiv.

O cuando, ex artículo 99, señala que la emisión, la entrega y la exigencia de ella

constituye un “deber formal tributario”, y luego al artículo 101 la omisión del

cumplimiento de este deber lo califica como un “ilícito tributario formal”, o que lo es

también -por atentar contra el deber de permitir el el control de la administración

tributaria, como expresa el artículo 104 eiusdem.

La ley que regula el impuesto al valor agregado que en sus artículos 4 cuál es la

actividad gravable en el caso arrendaticio; quién es el sujeto pasivo (artículo 5),

requisitos de las facturas en sus artículos 54, 55 y 57.

Y, finalmente la ley del impuesto sobre la renta, la cual en sus artículos 7 identifica

al sujeto pasivo del impuesto, en los numerados 16 y 79 define el hecho imponible

tributario y contempla nuestra materia, y en los artículo 90 y 91 se refiere al

sistema contable y la factura como elemento de probanza del deber formal o de su

incumplimiento.

Entonces, por ser la factura legal un instrumento de primera importancia para el

Estado y, muy especialmente, la recepción de sus ingresos la ley especial

arrendaticia comercial le concede una gran ramificación con todo el entramado

legal impositivo. No en balde nuestra doctrina jurídica impositiva ha desarrollado

una intensa labor académica que es objeto de análisis constante. Veamos algo de

ella.

El profesor Marco Antonio Romero Rivero20 hace estas consideraciones sobre la

materia: “Ante la convergencia de múltiples tributos, en cuya determinación forma parte integrante y/o prevaleciente el

ingreso bruto, la Administración Tributaria Nacional (SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE

ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA-SENIAT) introduce estos preceptos legales con el propósito

principal de comenzar a regular todo lo relativo y/o atinente al tema de la facturación, no solo de cara a quien

la emite, sino otorgándole un rol bien protagónico a quienes la reciben, traducido para este último, en una

labor contralora en beneficio de la Administración Tributaria, al obligarlos a exigir las facturas de conformidad

con la normativa de facturación existente, y ello con la correspondiente consecuencia jurídica ante su

incumplimiento, al desconocerse la posibilidad de deducir el crédito fiscal pagado en materia de Impuesto al

Valor Agregado y del gasto en materia de Impuesto Sobre la Renta, así como la sanción pecuniaria prevista

en el artículo 101, numeral 5, del Código Orgánico Tributario.

La presencia de un documento que se utilice para respaldar la deducción del crédito fiscal y gasto, le confiere

a la Administración Tributaria la certeza de que se ha materializado una transacción, en la cual queda la

20 Marco Antonio, Romero Rivero. Comentarios a las Normas que Regulan la Emisión de Facturas y otros Documentos en Venezuela. Vadell Hermanos Editores. Caracas. 2014. Páginas 20, 21.

evidencia de que se ha incurrido en una carga tributaria o gasto; no obstante los excesivos formalismos

establecidos por la Ley, no pueden conducir a que el incumplimiento de ciertos requisitos en las facturas y

otros documentos se puede llegar al injusto, absurdo e irracional desconocimiento del impuesto pagado o del

gasto incurrido. De lo que se debe percatar la Administración Tributaria es que- en esencia- se haya efectuado

una operación comercial, para reconocer la efectiva realización de la misma, y que la documentación que

soporta el pago permita perseguir y controlar el débito fiscal e ingreso; todo ello, sin perjuicio de la aplicación

de la correspondiente sanción por incumplimiento de deberes formales.

El incumplimiento de los deberes formales de emisión y exigencia de las facturas y otros documentos ha sido

calificada por el Código Orgánico Tributario como un ilícito tributario formal, debido a que representa un

impedimento para las funciones y tareas de fiscalización, lo cual entorpece la labor de control fiscal, y conlleva

a un riesgo ante el cumplimiento de las obligaciones tributarias de los contribuyentes, y en consecuencia

constituye una disminución en la recaudación tributaria”. (Subrayados nuestros).

De igual manera para comprender la importancia del señalamiento de la obligación

de la emisión de una “factura legal” consultamos el ensayo Régimen de

Facturación en Venezuela, del blog Derecho y Finanzas21, en el cual leemos:“REGIMEN DE FACTURACION EN VENEZUELA. 1. La Factura Fiscal. La factura, es un documento cuyo contenido refleja la realización de operaciones económicas, cuya finalidad

es soportar y constatar la realización de operaciones de compra, venta y de prestación de servicios, vale

decir, que del contenido de estos documentos se evidencia la materialización de actividades económicas.

La emisión de facturas, ha sido tipificada por el legislador como un deber formal, constituido por una

prestación de hacer, y exigido a los diferentes sujetos pasivos; con la finalidad de facilitar el ejercicio de la

competencia de control y fiscalización por parte de la administración tributaria, de allí su radical importancia;

puesto que estos documentos permiten verificar y constatar la realización de las operaciones gravadas con

obligaciones tributarias.

En Venezuela, el régimen de facturación vigente, se encuentra contenido en la Providencia No. 0257,

publicada en la GO No. 38997, de fecha 19/08/2008, instrumento normativo de reciente data, en cuyo

contenido se establecen las normas generales de emisión de facturas y otros documentos. Este nuevo

régimen, sustituyo al régimen derogado desde 1999, contenido en la Resolución 320, publicada en GO No.

36.859 29/12/1999; la cual contenía las disposiciones normativas relacionadas con la Impresión y Emisión de

Facturas y otros Documentos.

Ahora bien, de la tipificación de emisión de las facturas como un deber formal, se desprende su relevancia en

materia de determinación de la obligación tributaria, por lo que, el legislador ha estipulado que de su

incumplimiento se deriva un ilícito formal, sancionado con multas que van desde una (01) unidad tributaria

hasta doscientas (200) unidades tributarias y con sanciones administrativas de cierre de establecimiento o

clausura de uno y hasta cinco días continuos, cuando se trata de facturas contentivas de operaciones

21 www.derechoyfinanzas . Régimen de Facturación en Venezuela, Escrito el 21 de marzo del año 2014.

económicas gravadas con impuesto al consumo (es decir, en materia de IVA) que excedan de doscientas

unidades tributarias (200 UT).

Adicionalmente, al deber formal de la emisión de facturas, el legislador ha sido muy específico, al consagrar

la obligación de emitir facturas conforme a los requisitos y características exigidas por la normativa legal

imperante en el régimen de facturación vigente, tipificando su incumplimiento como un ilícito tributario

también; contemplando sanciones que van de una unidad tributaria por cada factura hasta un máximo de 150

unidades tributarias, por cada periodo,,,”. (Subrayados nuestros).

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Artículo 31. El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo

realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la

metodología de avalúo a aplicar.

Concordancias. Arts. 1.579, 1.592 (2) CC; 2, 14, 29, 30, 32, 34 (a), 51, 58 LAI;

74, 77, 78, 7983, 91 (1) LRCAV; 11 (20, 21) Ley Orgánica de Precios Justos

(LOPJ); 5, 6 (3), 7, 13, 17, 20, 21, 22, 24, 27, 32, 33, 41 (4, 5),44 (3) LAC.

Doctrina. El legislador ha previsto que para la fijación del canon arrendaticio

comercial las partes contratantes determinen el valor del inmueble objeto de la

negociación utilizando el denominado método de costo de reposición, el cual ha

sido definido como:“Costo actual estimado de reemplazo de bienes existentes como si fueran nuevos. Precio que deberá pagarse

para adquirir un activo similar al que ahora se tiene en los activos a los precios prevalecientes en el año de

estudio. Este costo se obtiene mediante la revalorización de los activos adquiridos en períodos anteriores al

año de estudio valuados a los precios actuales de un bien igual o similar, es decir, el monto al que costaría, a

precios del periodo de estudio, adquirir un activo producido en períodos anteriores. Se llama también valor de

los activos a costo de reemplazo”. (Concepto tomado de la página web www.definicion.org/costo-de-

reposicion). (Subrayados nuestros).

La LRCAV señala expresamente como se materializa el cálculo del costo de

reposición y, al efecto, expresa:“Artículo 74. A los efectos del artículo anterior, el valor de reposición será aquel determinado por el valor de construcción en la actualidad, el cual será fijado anualmente por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat; dicho valor deberá ser expresado en bolívares por metro cuadrado. A tal efecto, la determinación del costo en bolívares estará en 28 concordancia con las

políticas nacionales que garanticen un costo real, según las regulaciones que el Estado establezca,

contrarrestando la especulación económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la

población. El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat emitirá una tabla

con los tipos de vivienda, según aspectos constructivos que tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo,

piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas, puertas,

ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Sobre dicha tabla se establecerán los elementos

científicos referidos en el artículo anterior para la determinación del valor del inmueble y la fijación del canon

de arrendamiento” (Negrillas nuestras).

La fórmula escogida por el legislador en el sistema de la LAC tiene una

metodología que la establece y supervisa la SUNDDE, esto en cuanto a su

aplicación concreta. En tal sentido el Decreto número 600 de fecha 21 de

noviembre del año 201322, emanado de la Presidencia de la República,

correspondiente a la Ley Orgánica de Precios Justos mediante la cual se crea la

SUNDDE prevé en su artículo 11, ordinal 20 lo siguiente:“...Corresponde a la SUNDDE el ejercicio de las siguientes atribuciones:...

...establecer los criterios para fijar los cánones de arrendamiento justos de locales comerciales.21. Las demás establecidas en la presente ley y en el ordenamiento jurídico vigente…” (Negrillas nuestras).

De estas consideraciones podemos concluir en a) el canon lo establecen las

partes, mediante acuerdo; b) usualmente la parte arrendadora ejecuta el avalúo y

sobre éste se hace la determinación del canon inicial; c) la intervención del ente

administrativo queda reservado para casos de desacuerdos entre las partes, como

hemos analizado y revisado en nuestro trabajo Comentarios a las Disposiciones

Generales, Relación Arrendaticia y Garantías de la Ley de Regulación del

Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial23 cuando analizamos el

contenido de los artículos 5, 17, 20, 21, 22 LAC.

------------------------------------ Artículo 32. La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con

el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes

métodos, seleccionado de común acuerdo:

1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI),

de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable

(M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y

por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación

arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el

porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.

22 Gaceta Oficial 40.340 contentiva del Decreto 600 del 21 de noviembre del año 2013. Artículos 20 y 21.23 Publicado en www.blogderechovenezolano, en agosto del año 2017.

Se aplicará la siguiente fórmula:

CAF = (VI/12/M 2A) xM2ax %RA.

Donde:

CAF: valor del canon de arrendamiento fijo mensual;

VI: valor del inmueble;

M2A: metros cuadrados arrendables;

M2a: metros cuadrados a arrendar;

%RA: porcentaje de rentabilidad anual.

2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas:

Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, expresadas

en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente

anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al

porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas

realizadas será definido por las partes y oscila entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el

respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las

partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas:

La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que corresponda a un canon de arrendamiento fijo,

según lo establecido en el numeral 1.

El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2.

Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de

aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiendo la porción fija, quedando todo esto claramente establecido

en el respectivo contrato.

En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en

cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.

La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA)

establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social. (Negrillas

nuestras).

Concordancias. Arts. Art. 1.579, 1.584, 1.592 CC; 2, 4, 13, 14, 29, 30, 31, 32, 34

(a), 51, 52 LAI; 5 (14), 20 (3), 39, 42, 47, 50, 66, 67, 68, 71, 77, 78, 79, 80, 83, 91

(1), 92, 98, 125, 130 LRCAV; 14, 17, 24, 27, 31, 34, 40 (1), 41 (4) LAC.

Doctrina. El legislador ha escogido tres (3) sistemas, taxativos, para que las

partes contratantes determinen el monto del canon inicial; y éste deberá ser

previsto para un plazo no menor a un año, como indica el artículo 24 LAC.

La ley cataloga, y de ese modo concede su propia naturaleza a cada uno de los

tres (3) sistemas, llamándolos: a) Canon de arrendamiento fijo (CAF), en el cual se

toma como base de cálculo, para la contratación inicial, el valor actualizado del

inmueble (VI); b) Canon de arrendamiento variable (CAV), el cual toma como base

de cálculo un porcentaje de las ventas del fondo de comercio o de la actividad

asimilada al ámbito comercial; y, c) Canon de arrendamiento mixto (CAM), el cual

está compuesto por la porción fija más un porcentaje de las ventas.

Modelo de un sistema de canon fijo: En la práctica el sistema del canon fijo (CAF)

es el mayor recepción y aceptación (positividad) por la mayoría de los contratantes

inquilinarios comerciales. En tal sentido, utilizando el sistema CAF, y siempre

atendiendo a las características del diseño legal, los contratos de arriendo, se

elaboran de una manera tal como los modelos que se exponen de seguidas, que

no son más que una aproximación a estas ideas:

a) Caso en el cual el área total es igual al área a arrendar. “CLÁUSULA TERCERA: Fijación del canon según la ley especial. Las partes, en atención a lo dispuesto en

el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, expresan que de

común acuerdo y según avalúo conforme a la ley y mutuo convenimiento entre ellas se determinó que el

inmueble total, del cual forma parte el que se arrienda en este acto, tiene un valor de cuatro mil cincuenta

millones de bolívares (Bs. 4.050.000.000,00). En tal sentido tomando en cuenta el método de cálculo previsto

en el numeral 1º del artículo 32 de la ley, es decir, mediante el sistema de canon fijo se aplica la fórmula “CAF

= (VI/12/MTS2 A) x MTS2 a x % RA”. En consecuencia, el canon se establece tomando en consideración el

valor del inmueble antes indicado, de cuatro mil cincuenta millones de bolívares (Bs. 4.050.000.000,00), cifra

la cual dividida entre doce (12) meses arroja la cantidad de trescientos treinta y siete millones quinientos mil

bolívares (337.500.000,00), y en vista de que, en este caso, el área total del inmueble es igual al área a

arrendar, la cual es de setecientos cuarenta y dos metros cuadrados con ochenta y cuatro centímetros

cuadrados (742,84 Mts2) aproximadamente, ambos componentes de la fórmula están uno en el numerador y

otro en el denominador y en consecuencia se anulan mutuamente, con lo cual bastaría para determinar el

canon de arrendamiento multiplicando la cifra mostrada, es decir trescientos treinta y siete millones quinientos

mil bolívares (337.500,00) por la rentabilidad anual (R. A), cifra que las partes acuerdan fijar en 0,3%, resulta

un canon definitivo de UN MILLÓN DOCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.012.500,00) mensuales, y el

cual las partes han acordado en establecer a los efectos de este contrato en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) mensuales más el impuesto al valor agregado para el periodo comprendido

entre el 01 de febrero del año 2017 hasta el 31 de enero 2018. LA ARRENDATARIA deberá pagar los

intereses moratorios sobre los montos insolutos, calculados a la tasa legal aplicable. Siendo entendido que la

falta de pago de dos mensualidades consecutivas dará derecho a LA ARRENDADORA a exigir el desalojo

del inmueble, en cualquiera de sus figuras jurídicas, tales como la resolución, la desocupación o el

cumplimiento del contrato, según sea el caso”.

b) Caso en el cual el área a arrendar es parte del área total. “CLÁUSULA TERCERA: Fijación del canon según la ley especial. Las partes, en atención a lo dispuesto en

el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, expresan que de

común acuerdo y según avalúo conforme a la ley y mutuo convenimiento entre ellas se determinó que el

inmueble total, del cual forma parte el que se arrienda en este acto, tiene un valor de veintidós mil millones de

bolívares (Bs. 22.000.000.000,00). En tal sentido tomando en cuenta el método de cálculo previsto en el

numeral 1º del artículo 32 de la ley, es decir, mediante el sistema de canon fijo se aplica la fórmula “CAF =

(VI/12/MTS2 A) x MTS2 a x % RA”. En consecuencia, el canon se establece tomando en consideración el

valor del inmueble antes indicado, de veintidós mil millones de bolívares (Bs. 22.000.000.000,00), cifra la cual

dividida entre doce (12) meses arroja la cantidad de mil millones ochocientos treinta y tres mil trescientos

treinta y tres bolívares con treinta y tres centésimas (1.833.333.333,33), monto este que dividido entre el área

total del inmueble, que es de quince mil metros cuadrados (15.000 mts2), da como resultado ciento veintidós

mil doscientos veintidós bolívares con veintidós céntimos (Bs. 122.222,22) por metro, cuya cantidad

multiplicada por la cantidad de metros del local arrendado mediante este contrato, que es de ciento cincuenta

metros cuadrados (150,00 mts2) da un resultado de dieciocho millones trescientos treinta y tres mil trescientos

treinta y tres bolívares con treinta y tres céntimos (Bs. 18.333.333,33), monto este que, multiplicado por la

rentabilidad anual (R.A), cifra que las partes acuerdan fijar en 0,55%, resulta un canon definitivo de CIEN MIL

OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 100.833,33)

mensuales, y el cual las partes han acordado en establecer a los efectos de este contrato en la cantidad de

CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales más el impuesto al valor agregado, para el primer año de

vigencia del presente contrato. Para el periodo comprendido entre 01 de agosto del año 2018 hasta el 31 de

julio 2019, las partes ajustarán el valor del canon tomando como referencia para el incremento el índice

nacional de precios al consumidor (INPC) señalado por el Banco Central de Venezuela, o las instituciones

competentes que se establecieran, durante el período de los últimos doce (12) meses a la fecha en la cual se

actualiza el monto del canon arrendaticio; en el supuesto de que por razones técnicas no se pueda calcular el

aumento por el INPC, el canon se fijará de mutuo acuerdo entre las partes o en su defecto utilizando medios

alternativos para su fijación, los cuales serán los utilizados usualmente en el ámbito inmobiliario para el

momento. Las partes acuerdan que el pago será por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros

cinco días de cada mes. Siendo entendido que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas dará

derecho a LA ARRENDADORA a exigir el desalojo del inmueble, en cualquiera de sus figuras jurídicas, tales

como la resolución, la desocupación o el cumplimiento del contrato, según sea el caso”.

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Artículo 33. Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en

los casos siguientes:

1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará

tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos” considerado

en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo

publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).

2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor

del inmueble establecido como base de cálculo para determinar el canon de arrendamiento.

Concatenaciones. Arts. 1.592 (2) CC; 14, 32 LAI; 68, 83 LRCAV; 6 (4), 14, 17,

24, 27, 32, 34, 40 (1), 41 (4) LAC. Doctrina. En un todo conforme con el contenido de su artículo 24, la LAC reitera

que los contratos arrendaticios comerciales son de duración mínima de un (1) año,

salvo las excepciones temporales que esa norma prevé, y establece que ese es

también el período mínimo en que el canon arrendaticio es revisable.

Aunque Venezuela padece a la fecha una economía enferma de hiperinflación, es

de señalar que las partes pueden establecer lapsos mayores para ese ajuste del

monto de la renta; ello es posible en el ámbito comercial en el cual se procura -con

frecuencia en razón de la necesidad de la estabilidad del “punto comercial”, y ello

es olvidado muchas veces por los propietarios- establecer períodos de duración

del período inicial de un plazo mayor y eso puede conllevar a una mayor extensión

en el tiempo de la revisión del canon. Está mayor lapso del actualización se

justifica en el sistema CAF, pierde sentido en el modo CAV, y lo retoma -tal vez

con menos fuerza que en el primer caso- en el CAM.

En relación al incremento tomando como fuente para ello “...la variación porcentual

anual del grupo ”bienes y servicios diversos” considerado en el Índice de Nacional

de Precios al Consumidor…”, la realidad del país es que el BCV no publica sus

índices con la regularidad mensual que la norma y la práctica imponen, lo cual

conduce a la necesidad de “idear” sistema alternativos; más una tendencia política

constante de modificar nombres y funciones de los entes públicos que atenta

contra la estabilidad política y económica del país, que obliga al ciudadano, al

comerciante en particular y a los profesionales que les asistimos a precaver

situaciones inciertas pero probables, conducen a la toma de previsiones como la

norma contractual que hemos reseñado en el los comentarios del artículo anterior,

cuando expresamos:

“...Para el periodo comprendido entre 01 de agosto del año 2018 hasta el 31 de julio 2019, las partes

ajustarán el valor del canon tomando como referencia para el incremento el índice nacional de precios al

consumidor (INPC) señalado por el Banco Central de Venezuela, o las instituciones competentes que se

establecieran, durante el período de los últimos doce (12) meses a la fecha en la cual se actualiza el monto

del canon arrendaticio; en el supuesto de que por razones técnicas no se pueda calcular el aumento por el

INPC, el canon se fijará de mutuo acuerdo entre las partes o en su defecto utilizando medios alternativos para

su fijación, los cuales serán los utilizados usualmente en el ámbito inmobiliario para el momento”. (Subrayados

de está cita).

En relación al primer ordinal de está norma el autor Carlos Brender Ackerman

señala24:“Considero que que el período para computar el lapso señalado debería ser a partir del período de duración

del contrato y no desde la firma del mismo…

Se observa que, en relación a lo previsto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se

redujo el tiempo para solicitar la revisión de los cánones de arrendamiento de dos (2) años a un (1) año...”

Es válida la observación del autor citado. Con frecuencia los contratos

arrendaticios se firman con antelación a la entrada en vigencia del acuerdo. Y es

lógico que el interprete determine que el incremento sea “desde el inicio real de la

duración del contrato” y no desde la firma del mismo. Está opinión cumple con el

fundamental principio jurídico del in dubio pro arrendatoris.

Lo es también que el legislador obró correctamente al reducir el plazo de la

revisión de la renta de dos (2) años, como prevé la LAI y aplica para los arriendos

en general salvo los viviendas y comercial25, a un (1) año como período mínimo.

24 Ibídem. Página 61. 25 En ambos casos se ha de consultar el significado que cada ley en particular concede a los términos “vivienda” e “inmueble comercial”, en razón que ambos superar largamente el concepto semántico e inclusive legal tradicional de esa dos palabras.

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