delimitaciÓ de polÍgon d’actuaciÓ i pla de … · general vigent, concretar la nova...
TRANSCRIPT
DELIMITACIÓ DE POLÍGON D’ACTUACIÓ
I
PLA DE MILLORA URBANA,
TEXT REFÓS
EN L’ÀMBIT DE L’ILLA LIMITADA PELS CARRERS D’EN JOSEP
IRLA, DELS TARONGERS, D’EN PERE DE GARRAF I AMB EL
LÍMIT DEL SECTOR,
DEL PLA PARCIAL CAN PEI
DEL MUNICIPI DE SITGES,
PER A
SITGES RESIDENCIAL, S.A.
Maig de 2006
(Text que incorpora les prescripcions establertes per la Comissió Territorial d’Urbanisme de
Barcelona en acord de data 19 d’octubre de 2.006)
OÑA&LÓPEZ ARQUITECTURA I URBANISME, S.C.P.
TRIAS I GIRÓ 15-19, 3º 3ª
08034 – BARCELONA
Télf: 93.205.53.05
Els documents que integren la Delimitació de Polígon d’Actuació i Pla de Millora
Urbana, en l’àmbit de l’illa limitada pels carrers d’en Josep Irla, dels Tarongers, d’en
Pere de Garraf i amb el límit del sector, del Pla parcial Can Pei del municipi de Sitges,
per a Sitges Residencial, S.A., es desenvolupen sota el següent índex:
1.- MEMÒRIA.
1.1.- Antecedents, situació geogràfica, àmbit, planejament vigent i objecte del document.
1.2.- Estructura de la propietat i conveni urbanístic vinculant.
1.3.- Descripció de la proposta.
1.4.- Avaluació econòmica de la promoció i justificació de plus vàlues.
1.5.- Sistema d’actuació i pla d’etapes.
2.- QUADRE DE DADES.
3.- ORDENANCES REGULADORES.
4.- ANNEX.
Conveni urbanístic entre l’Ajuntament de Sitges i Sitges Residencial, S.A., signat en data 30
de desembre de 2.005.
5.- PLÀNOLS.
5.1.- Emplaçament.
5.2.- Planejament vigent i àmbit de la Delimitació del Polígon d’Actuació i del P.E.M.U.
5.3.- Zonificació.
5.4.- Ordenació volumètrica y altura reguladora màxima
5.5.- Implantació edifici sobre topogràfic
5.6.- Topogràfic
1.- MEMÒRIA.
1.1.- Antecedents, situació geogràfica, àmbit, planejament vigent i objecte del document.
El 9 de desembre de 1.992, la Comissió d’Urbanisme de Barcelona va aprovar definitivament el
Pla parcial Can Pei, del terme municipal de Sitges. El 28 d’abril de 1.993 va ser acordada la
seva publicació, a efectes d’executivitat.
El sector Can Pei està delimitat, al sud, per la línia del ferrocarril, a ponent, per la C-246a i el
terme municipal de Sant Pere de Ribes i, a llevant, pel futur Pla parcial La Plana.
L’àmbit de la Delimitació del Polígon d’Actuació i del P.E.M.U., coincideix amb l’illa
corresponent a zona hotelera, zona 13,de l’esmentat Pla parcial Can Pei, tal com es pot veure en
el plànol número 1, “Emplaçament” i en el número 2, “Planejament vigent i àmbit de la
Delimitació del Polígon d’Actuació i del P.M.U.”.
Està constituït per l’illa limitada pels carrers d’en Josep Irla, dels Tarongers, d’en Pere de
Garraf i amb el límit del sector, del Pla parcial Can Pei.
Topogràficament, el solar té un lleuger pendent que va de nord-oest a sud-est.
En data 30 de març de 2.006, la Comissió d’Urbanisme de Barcelona ha aprovat definitivament
el Pla d’Ordenació Urbanística Municipal de Sitges.
En data 10 d’abril de 2.006, el Pla de Millora Urbana va se aprovat inicialment per
l’Ajuntament de Sitges.
La Comissió Territorial d’Urbanisme de Barcelona, en sessió de 19 d’octubre de 2.006, va
acordar emetre informe desfavorable, en base a sis prescripcions, de les quals tan sols tres en
són vinculants.
Per tal de donar continuïtat al tràmit al urbanístic i conseqüentment a la proposta de la seva
aprovació definitiva, es redacta aquest nou text, que recull el contingut de les esmentades
prescripcions i corregeix dues errades materials referents a la superfície de sostre admissible
per a usos comercials i residencials, respectivament.
El P.O.U.M. recentment aprovat, recull en el seu text les dades urbanístiques corresponents a
l’anterior sector Can Pei.
Així, en el seu annex I, quan descriu la normativa referent a la zona 13, zona hotelera,
corresponent a l’àmbit objecte d’aquest document, diu el següent:
“ZONA 13. Zona Hotelera.
Tipus d’edificació: Edificació hotelera en volumetria específica.
Parcel.la mínima: La parcel.la qualificada per l’ús hoteler tindrà caràcter
d’indivisible. Els projectes tindran una composició conjunta i
unitària per parcel.la.
Ocupació de l’edificació: El desenvolupament de l’edificació en planta està representada
en la parcel.la corresponent del sector i recull tot allò que
disposa el plànol 20 de parcel.lació i volumetria del pla parcial
aprovat.
L’ocupació fixa l’embolcall màxim de les plantes inclosos els
vols, la disposició dels volums i les distàncies mínimes als límits
de carrer, de parcel.la, o entre volums. En les plantes soterrani
no s’admet una ocupació superior del 50% del total de la
parcel.la i és obligat ocupar, com a mínim, la part ocupada en
planta baixa per l’edificació. El restant 50% vindrà obligat a
sistematitzar-se amb jardí, piscines i pistes esportives a l’aire
lliure.
Sostre edificable net: 6.740 m² com a màxim.
Altura reguladora màx.: 15,50 m. (Planta baixa més quatre plantes pis). En relació a la
cota natural del terreny fixada en el plànol 21 del pla parcial
aprovat, on es fixa la cota de la planta baixa. S’admet una altura
de fins a 16,45 m. per a hotels de 5 estels.
La quarta planta ocupa la superfície habitable de sota la coberta,
fixant-se les parets de tancament perimetrals a una altura
màxima de 2m., mesurada des del sostre de l’últim forjat, fins a
l’arrencada de la coberta.
Separacions mínimes: Les separacions en planta de l’edificació al carrer, està
representada en les cinc parcel.les del sector i recullen tot allò
que disposa el plànol 20 de parcel·lació i volumetria del Pla
parcial aprovat.
Usos i instal·lacions: En aquesta zona sols s’admet l’ús hoteler com a tal .
Totes les instal·lacions de tipus hoteler o assistencial s’acolliran
a les reglamentacions sectorials vigents i es regiran per la
normativa d’activitats molestes i insalubres.
En la declaració d’obra nova no s’admetrà en cap cas la divisió en propietat horitzontal. Previ
a l’atorgament de les llicències hoteleres, els promotors, de mutu propi, registraran la
indivisibilitat de la parcel·la, així com, la no divisió en propietat horitzontal al Registre de la
propietat, sense que es puguin atorgar les llicències sense haver introduït aquesta clàusula i la
seva demostració per mitjà de certificat registral a l’Ajuntament.
L’illa qualificada de zona hotelera podrà canviar d’us a habitatge de protecció pública amb
el corresponent augment de dotació de sistemes d’equipaments i zones verdes establert en
l’art. 16 del Desplegament Parcial Reglamentari de la Llei 2/2.002, d’Urbanisme. Per a tal
objecte es redactarà un Pla de Millora Urbana que establirà l’ordenació, i la cessió de
l’aprofitament el qual no serà inferior al 20% del sostre edificable. El P.M.U. haurà de
modificar el gàlib de l’altura previst al Pla parcial urbanístic per tal de concretar les
condicions anteriorment esmentades.”.
És voluntat de l’Ajuntament i de Sitges Residencial, S.A. aplicar aquesta darrera part de la
normativa vigent, consistent en canviar l’ús de l’illa hotelera a habitatge de protecció pública.
Com a conseqüència d’això, es fa necessari redactar el Pla de Millora Urbana establert per ella
mateixa, amb l’objecte de definir l’ordenació, la nova zonificació, derivada de les cessions de
sòl públic que generarà el canvi d’ús, la definició de volums, d’acord amb el que estableix
l’article 68.b del Text refós de la Llei d’Urbanisme (DL 1/2.005), la concreció del sistema
d’actuació i la seva modalitat, i precisar les condicions de divisió en propietat horitzontal
pròpies d’una actuació d’habitatges protegits.
Tot i que el Pla parcial aprovat preveu una superfície per aquest àmbit de 4.420 m2, de
l’amidament recent realitzat sobre l’obra realment executada es desprèn que la superfície real
de l’àmbit és de 4.882,60 m2. En qualsevol cas, aquesta diferència de superfície no comportarà
cap increment d’edificabilitat respecte de la prevista en el Pla parcial aprovat.
1.2.- Estructura de la propietat i conveni urbanístic vinculant.
D’acord amb el Conveni urbanístic entre l’Ajuntament de Sitges i Sitges Residencial, S.A.,
signat en data 30 de desembre de 2.005, on es recull la permuta que va aprovar el Ple de
l’Ajuntament de Sitges, en sessió ordinària del dia 12 de setembre de 2.005, els propietaris del
sòl de l’àmbit del P.M.U. són, en participació indivisa del 50% cada un d’ells, la Cia. Mercantil
Sitges Residencial y l’Ajuntament de Sitges.
S’adjunta com annex l’esmentat Conveni.
1.3.- Descripció de la proposta.
La proposta consisteix en aplicar el canvi d’ús contemplat en la normativa del Planejament
General vigent, concretar la nova zonificació i definir la volumetria bàsica de l’edificació
resultant.
Es preveu, en lloc de l’ús hoteler, la construcció de 70 habitatges en règim concertat i una petita
part de locals comercials, per tal de poder donar servei als mateixos
Tot i que en aquests moments es pot considerar sòl privat tot l’àmbit de l’actuació, atesa la
transformació d’ús a habitatges amb algun règim de protecció pública i d’acord amb el que
s’estableix a l’article 16.3 i 16.1.3 del Reglament parcial de la llei 2/2002, de 14 de març,
d’urbanisme, caldrà preveure una reserva de terrenys per a sistemes locals d’espais lliures i
equipaments de 10 m², com a mínim, per cada nou habitatge.
Atesa la reduïda dimensió de l’àmbit es considera adient l’aplicació de l’esmentat article
16.1.3. que diu “Les reserves addicionals de sòl per a sistemes locals d’equipaments poden ser
adscrites, total o parcialment, al sistema local d’espais lliures en funció del millor servei als
interessos públics.”.
Per aquest motiu, dins l’àmbit es crea una zona verda pública de 700 m², d’acord amb el que
resulta de multiplicar el nombre d’habitatges de nova creació (70 habitatges), per 10 m².
Aquesta zona verda se situa al sud-est de l’illa, fent front al carrer d’en Pere de Garraf, en una
única peça de forma sensiblement rectangular, tan sols reduïda en la trobada amb el carrer dels
tarongers, per adaptació a la xarxa viària existent. La seva descripció gràfica es pot veure al
plànol número 3, “Zonificació”.
La resta de l’àmbit es qualifica de sòl privat, clau 13, per a ús residencial d’habitatges subjectes
a alguna protecció oficial.
Tal com es pot veure al plànol número 4, “ordenació volumètrica”, l’edificació principal té
forma rectangular, situant el seu costat llarg sobre el carrer Josep Irla. I entre el sol privat i el
carrer Pere Garraf, es situa un volum en planta baixa en forma aproximada d’un quart de cercle,
per a locals comercial complementaris dels habitatges previstos.
L’espai que resta entre l’edifici principal, els locals comercials i la zona verda pública, es
preveu per a espai lliure privat dels habitatges.
En el plànol número 4, “ordenació volumètrica”, també es pot veure la configuració dels
volums, en alçada i en relació als carrers perimetrals a l’àmbit ordenat.
Pel que fa al compliment de les reserves de sòl per espais lliures i equipaments previstes
a l’article 94 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el text refós
de la Llei d’urbanisme, cal indicar el següent:
El punt 4 de l’esmentat article 94, estableix el següent: “En sòl urbà, quan la
modificació del planejament té per objecte la reordenació general d’un àmbit que
comporta la transformació global dels usos previstos per planejament, ha d’incorporar
una reserva mínima de 22,5 m2 per cada 100 m2 de sostre residencial per a zones
verdes, espais lliures públics i equipaments públics. D’aquesta reserva, s’ha de destinar
un mínim de 15 m2 de sòl per cada 100 m2 de sostre residencial a zones verdes i espais
lliures públics. Així mateix, s’ha d’incorporar una reserva per a zones verdes, espais
lliures públics i equipaments públics de 7,5 m2 de sòl per cada 100 m2 de sostre destinat
a altres usos. Aquestes reserves s’apliquen sobre la totalitat del sostre edificable de
l’àmbit. Als efectes anteriors, computen les reserves que s’han obtingut o s’han
previst per a qualsevol ús per raó de la destinació de l’àmbit en qüestió d’acord amb
el planejament anterior i s’hi ha d’aplicar el que estableix l’article 65.5.”
El Pla parcial Can Pei va se aprovat definitivament per la Comissió d’Urbanisme de
Barcelona el 9 de desembre de 1992 i el 28 d’abril de 1.993 va donar conformitat al text
refós presentat.
En el punt 3.1 de la memòria d’aquest pla parcial, “Quadre de dades” figuren, entre
altres, les següents dades:
Total sostre màxim edificable (per tots els usos) 56.160 m2st.
Sistema Parcs urbans (clau 6) 18.105 m2
Tan sols amb aquestes dues xifres ja es pot comprovar que s’acompleixen amb escreix
els requeriments de l’esmentat article 94, atès que:
18.105 m2 / (56.160 m2st./100) = 32,24 m2/ m2st.
És a dir, que es preveuen més de 22,5 m2 de cessions per a zones verdes, espais lliures públics i
equipaments, per cada m2st. del sector, més de 15 m2 de cessions per a zones verdes i espais
lliures per cada m2st. residencial del sector i més de 7,5 m2 de cessions per a zones verdes i
espais lliures, per cada m2st. d’altres usos, atès que tan sols amb el sistema de Parcs urbans, ja
s’acompleixen tots aquests requeriments, amb una previsió de 32,24 m2/ m2st.
Per millor aclariment, es reprodueix a continuació el quadre de superfícies de sostre privat i sòl
públic, del Pla parcial.
Zones Sostre (m2st)
Zona Residencial 17 a/1 3.080Zona Residencial 17 a/2 11.550Zona Residencial 17 a/3 9.240Zona Residencial 17 a/4 6.930Zona Residencial 17 a/5 6.160Zona Residencial 17 b 12.460Zona hotelera 6.740
Total sostre 56.160
Sistemes Sòl (m2.)
Parcs urbans 18.105Parc forestal 17.365Protecció sistemes i serv. 6.120Equipaments socials 16.162Vialitat i aparcaments 29.657
Total sòl sistemes 87.409
1.4.- Avaluació econòmica de la promoció i justificació de plus vàlues.
En aquest cas, el canvi d’ús a habitatges de règim concertat no genera Plus vàlues.
Així, en el Conveni urbanístic entre l’Ajuntament de Sitges i Sitges Residencial, S.A., signat en
data 30 de desembre de 2.005, on es recull la permuta que va aprovar el Ple de l’Ajuntament de
Sitges, en sessió ordinària del dia 12 de setembre de 2.005, en el seu “EXPOSEN A” es
justifica que el valor dels terrenys, destinant-los a ús hoteler és de 6.700.031,80 Euros. En
“l’EXPOSEN G” del mateix conveni es justifica que el valor de la parcel·la un cop el seu ús
sigui per a habitatges en règim concertat, serà de 4.027,217,40 Euros.
Atès que aquestes quantitats han estat aprovades pel Ple de l’Ajuntament el dia 12 de setembre
de 2.005, en aprovar la permuta on aquests valors tenen conseqüències econòmiques rellevants,
es posa de manifest que el canvi d’ús proposat no genera plus vàlues al promotor.
Per tant, no serà necessària la cessió a l’Administració actuant de més sòl privat del que ja es va
cedir en la gestió del Pla parcial.
1.5.- Sistema d’actuació i pla d’etapes.
El sistema d’actuació per aquesta actuació serà el de Reparcel·lació en la modalitat de
compensació bàsica.
Es preveu el desenvolupament urbanístic de l’àmbit del P.M.U. en una sola etapa.
Atès que les obres d’urbanització consisteixen essencialment en la urbanització de la zona
verda pública inclosa en el seu àmbit, atès que tot el sòl privat es configura en una única
parcel·la i atès que les obres de l’edificació poden malmetre les esmentades zones verdes, per
raons de racionalitat constructiva, es considera oportú que aquestes s’iniciïn amb un termini
màxim de dos anys a comptar des de la data de publicació de l’aprovació definitiva del projecte
d’urbanització. El termini màxim per a finalització aquestes obres serà de sis mesos, a comptar
des de la data d’inici de les obres i com a màxim a la finalització de les obres de les
edificacions.
Pel que fa al termini màxim per a l’inici de construcció de l’edificació, serà de dos anys com a
màxim, a comptar des de que la parcel·la tingui la condició de solar. El termini màxim per a
finalització de les obres d’edificació serà de tres anys, a comptar des de la data d’atorgament de
la llicència d’obres.
2.- QUADRES DE DADES.
SÒL PÚBLICZona verda 700,00 m²
Total sòl públic 700,00 m²
SÒL PRIVATZona 13 (Hab. Con.) 4.182,60 m²
Total sòl privat 4.182,60 m²
TOTAL SÒL ÀMBIT 4.882,60 m²
SÒL PRIVATZona 13 (Hab. Con.) 6.740,00 m²st
Total sostre const. 6.740,00 m²st
QUADRE DE SUPERFÍCIES DE SÒL
QUADRE DE SUPERFÍCIES DE SOSTRE
3.- ORDENANCES REGULADORES.
Les ordenances particulars reguladores per a la parcel·la inclosa en aquest Pla de Millora
Urbana són les que es descriuen a continuació. Per a qualsevol altre precisió no inclosa en les
mateixes serà d’aplicació el que s’estableixi al Pla parcial Can Pei o al P.O.U.M. de Sitges.
Article únic.
Zona 13. Habitatge Concertat.
Parcel·la mínima: La parcel·la inclosa en l’àmbit d’aquest P.M.U. tindrà caràcter
d’indivisible. Els projectes tindran una composició conjunta i
unitària per parcel·la.
Ocupació de l’edificació: El desenvolupament de l’edificació en planta està representada en
el plànol número 4, “Ordenació volumètrica”.
En les plantes soterrani no s’admet una ocupació superior del
50% del total de la parcel·la i és obligat ocupar, com a mínim, la
part ocupada en planta baixa per l’edificació (destinada a ús
residencial).
En la part no ocupada per l’edificació s’hi podran fer rampes per
accessos als soterranis, jardins privats i piscines descobertes,
privades de l’edifici.
Sostre edificable net: 6.740 m² com a màxim.
Nombre màxim
d’habitatges admesos: Setanta. La totalitat d’aquests habitatges seran en algun règim de
protecció oficial.
Altura reguladora màx.: 15,50 m. (Planta baixa més quatre plantes pis). En relació a la
cota natural del terreny fixada en el plànol número 4, “Ordenació
volumètrica”, on es fixa la cota de la planta baixa.
Sobre la quarta planta, s’ocupa la superfície no habitable de sota
la coberta, on es situaran els setanta trasters (un per cada
habitatge), fitxant-se les parets de tancament perimetrals a una
altura màxima de 1,50m; mesurada des del sostre de l’últim forjat,
fins l’arrencada de la coberta, aquesta superfície no comptabilitza
a efectes de sostre edificable.
Separacions mínimes: Les separacions en planta de l’edificació al carrer, són les que
s’estableixen al plànol número 4, “Ordenació volumètrica.
Usos: S’admeten els usos de:
a) Habitatges en algun règim de protecció oficial., amb un sostre
màxim de 6.392,30 m2st.
b) Comercial, amb un sostre màxim de 347,70 m²st.
c) Aparcaments en plantes soterrani i semi soterrani.
d) Trasters per a usos exclusius dels habitatges.
e) Jardins privats i piscines privades descobertes.
Indivisibilitat de la
parcel·la: La parcel·la privada resultant serà indivisible.
En la declaració d’obra nova s’admetrà la divisió en propietat
horitzontal.
Sistema d’actuació,
instruments de desenvolupament
i execució del Pla.. El sistema d’actuació serà per reparcel·lació, en la modalitat de
compensació bàsica.
Caldrà redactar i tramitar el corresponent projecte d’urbanització,
així com el projecte de reparcel·lació.. Aquest projecte de
reparcel·lació haurà de tenir en compte el contingut d’aquest Pla i
del conveni del qual s’annexa còpia.
Cessió d’aprofitament
a l’Administració Actuant: Atès que l’àmbit d’aquest Pla està inclòs en un de major que és el
del Pla parcial Can Pei, el qual ja ha tingut en compte la previsió
les cessions d’aprofitament per a l’Administració Actuant i les ha
definit, no caldrà que aquest Pla en consideri de noves.
Barcelona, a 2 de Maig de 2.006
Els arquitectes: El Promotor:
OÑA&LÓPEZ ARQUITECTURA I URBANISME SITGES RESIDENCIAL, S.A.
Fdo: Ángel López Fdo. Francisco Sánchez
