declaratoria_fabrica

5/8/2018 declaratoria_fabrica - slidepdf.com

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ASPECTOS REGISTRALESASPECTOS REGISTRALESDE LA DECLARATORIADE LA DECLARATORIA

DE FÁBRICADE FÁBRICA

Fredy Silva VillajuánFredy Silva Villajuán



Normativa aplicable

- Ley Nº 29090 (Ley de Regulación dehabilitaciones urbanas y de edificaciones),modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476.

- D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de

Licencias de habilitación urbana y licencias deedificación). Vigente desde el 28/9/2008. Modificadopor DS N° 003-2010-VIVIENDA.

- Ley 27157 y su Reglamento.(regularización deedificaciones)

- Reglamento de Inscripciones del Registro dePredios: Adecuación aprobada por Resolución Nº339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el27/12/2008.



Definición de declaratoria defábrica

Es el reconocimiento legal de la existencia de

cualquier tipo de obra, que se realizamediante declaración del propietario con lasformalidades y trámites previstos en la ley.

Art. 2 Reglamento Ley 27157



D

efinición de edificación

EsEs elel resultadoresultado dede construirconstruir unauna obraobra cuyocuyodestinodestino eses albergaralbergar alal hombrehombre enen elel desarrollodesarrollo

dede sussus actividadesactividades.. ComprendeComprende laslasinstalacionesinstalaciones fijasfijas yy complementariascomplementarias adscritasadscritasaa ellaella..

ArtículoArtículo 33,, numeralnumeral 22 LeyLey 2909029090



Predios sobre los que puede recaer

la declaratoria de fábrica - Predios urbanos.

- Terrenos que cuenten con proyecto aprobado

de habilitación urbana con construcciónsimultánea de vivienda.

- Predios ubicados en zonas urbanasconsolidadas que se encuentren como urbanos

en la municipalidad e inscritos como rústicos enel Registro.

- Predios rurales.



Jurisprudencia registral

Determinación de la naturaleza urbana deun predio.

Corresponde a la autoridad municipalcompetente, determinar la naturaleza de unpredio, condición que puede ser acreditada alRegistro mediante el Certificado de Zonificación

y Vías o el Certificado de ParámetrosUrbanísticos y Edificatorios.

Resolución N° 360-2005-SUN ARP-TR-L



Legitimados para edificar y paraformular la declaratoria de fábrica

Los propietarios, usufructuarios,superficiarios, concesionarios, titulares de

una servidumbre o afectación en uso ocualesquiera que cuente con derechosciertos para llevar a cabo obras de

edificación sobre un predio. Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090



Jurisprudencia registral

Declaratoria de fábrica

La declaratoria de fábrica podrá ser

efectuada por el propietario del predio o porel titular del derecho de superficie vigente.En este último caso, la edificación declaradadebe comprender aquella efectuada a partirde la vigencia de dicho derecho real.

Resolución N° 024-2005-SUN ARP-TR-L



Edificación social sobre terrenopropio de uno de los cónyuges

Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga lasociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad degananciales y la fábrica haya sido edificada en

terreno propio de uno de ellos, el Registradorprocederá a extender simultáneamente el asientode dominio de la sociedad conyugal sobre elinmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvoque se acredite que el bien mantiene la condición

de propio.

Para ello, deberá presentarse la respectiva partidade matrimonio en copia certificada.

Art. 50K del RIRP



Procedimientos para formular unadeclaratoria de fábrica

1. Procedimiento ordinario o regular.Regulado anteriormente por el Título II de laLey 27157 y actualmente por el Capítulo III de

la Ley 29090.

2. Procedimientos en vía deregularización.

2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157(FOR), sin intervención municipal.

2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090,con intervención municipal.



Procedimiento ordinarioProcedimiento ordinario

o regular deo regular dedeclaratoria de fábricadeclaratoria de fábrica



Documentos previos

Regula el diseño o las condiciones técnicas queafectarán el proceso de habilitación urbana o de

edificación de un predio y que, por tanto, esnecesario recabar o tramitar ante una entidad,con anterioridad al trámite de licencias dehabilitación urbana y de edificación.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29476.



Efectos de la inscripción de losdocumentos previos

Los Registros Públicos inscribirán, a solicituddel propietario, cualquiera de los documentos

establecidos en el presente artículo, para surespectiva publicidad. El contenido delasiento de inscripción debe resaltar lascondiciones establecidas para el

aprovechamiento del predio, por lo que ésteserá oponible frente a terceros.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566



Documentos previos: Certificado deParámetros Urbanísticos y

Edificatorios

Es el documento emitido por las municipalidadesdistritales y provinciales o por la Municipalidad

Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado,donde se especifican los parámetros de diseño queregulan el proceso de edificación de un prediourbano.

Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles ytendrá vigencia de 36 meses.

Art. 14 Ley 29090



Documentos previos: Certificado deFactibilidad de Servicios

Documento emitido por las entidadesprestadoras de servicios que contiene:

a) Las condiciones técnicas bajo las cuales seotorgará el servicio, precisando las obras einstalaciones de insfraestructura pública quedeberán realizar las empresas prestadoras.

b) Plazo en que podrá accederse al servicio.

c) Fecha de emisión.

d) fecha de vigencia. Art. 14 Ley 29090



Licencia de edificación

La licencia de edificación constituye un actoadministrativo mediante el cual lasmunicipalidades otorgan autorización para la

ejecución de obras de edificación.

Las licencias podrán ser objeto de prórroga ymodificación, así mismo de desistimiento de

manera expresa y a solicitud del interesado. Artículo 7 Ley 29090



Plazo de vigencia Efectos de lalicencia

Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por12 meses calendarios por única vez. En todaslas modalidades, el inicio se computa a partir del

ingreso del expediente a la municipalidad. Art. 11

de la Ley 29090

Efectos: Determina la adquisición de derechosde construcción y desarrollo, en los términos dela licencia. Las licencias producen todos susefectos aun cuando los inmuebles seanenajenados. Art. 12 de la Ley 29090.



Modalidades de aprobación de lalicencia de edificación

Modalidad A: Aprobación automática con firma deprofesionales

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.

Modalidad C: Aprobación con evaluación previa deproyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas.

Modalidad D: Aprobación con evaluación previa deComisión Técnica.

Artículo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476



Modalidad A: Aprobación automáticacon firma de profesionales

Se requiere presentar ante lamunicipalidad el FUE y los demás

documentos. El cargo de ingresoconstituye la licencia, previo pago de laliquidación respectiva y a partir de ese

momento se pueden iniciar. Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476



Modalidad B: Con firma deprofesionales responsables

El cargo de ingreso del FUHU constituye la licenciatemporal que permite iniciar las obras

preliminares. La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días

para verificar el expediente, la idoneidad ycorrecta ejecución del proyecto.

Después de la verificación sin observaciones, seotorga la licencia definitiva que autoriza lacontinuación de las obras.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.



o a a : va uac n prev a eproyecto por revisores urbanos o

comisiones técnicas

Revisores urbanos: El cargo de presentación delexpediente ante la municipalidad constituye lalicencia, previo pago de la liquidación respectiva,pudiéndose a partir de este momento iniciar lasobras.

Comisiones técnicas:

La municipalidad convocará a la comisión en elplazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 díasútiles para evaluar el expediente. Vencido este plazosin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.




Modalidad D: Aprobación conevaluación previa de comisión técnica

La municipalidad convocará a la comisión en elplazo máximo de 5 días útiles; la comisión

tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, seaplica el silencio positivo.




Predeclaratoria de fábrica

Los propietarios pueden solicitar al Registro laanotación preventiva de la predeclaratoria defábrica, la misma que tendrá la vigencia de unaño.

Cuando se solicite la inscripción de una unidadinmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y

zonas comunes, debe inscribirse necesariamente,en el mismo acto, el reglamento interno y lapreindependización.

Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.



Título que da mérito a la anotaciónde la predeclaratoria de fábrica

a) Cargo del FUE, presentado ante laMunicipalidad con su sello de recepción y elnúmero de expediente asignado.

b) Resolución de licencia de edificación en los

casos de las modalidades b), c) y d). c) Plano de ubicación, localización y plano de

arquitectura presentados ante la Municipalidad. d) Memoria descriptiva de distribución de

ambientes.

* En caso de discrepancia entre la memoria y elplano, prima el plano.

* Se puede presentar memoria descritiva en copiadigital

Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476



Contenido del asiento depredeclaratoria de fábrica

Distribución de ambientes, área techada por cada

piso, área libre del primer piso, el carácterpreventivo del asiento, la norma que autoriza suextensión, su plazo de vigencia y el nombre delprofesional que interviene en el proyecto y

demás datos relevantes. Art. 50D del RIRP



Título para la anotación delprereglamento interno y

preindependizaciones

El Reglamento interno y las preindependizaciones

se anotarán en mérito a documento privadootorgado por el propietario, con firma certificadanotarialmente.

Luego de anotado el prereglamento, seextenderán las preindependizaciones.

Art. 50E del RIRP



Contenido del asiento deprereglamento interno y

preindependizaciones

Prereglamento: Los datos del artículo 52 delRIRP, el carácter preventivo del asiento, el plazode vigencia y la norma que autoriza su

extensión. Preindependizaciones: Además de los datos

de los literales a) b) y c) del artículo 19 del RIRPy el régimen adoptado de conformidad con el

art. 127 del Reglamento de la Ley 27157, elcarácter preventivo del asiento, el plazo devigencia y la norma que autoriza su extensión.

Art. 50F del RIRP



Plazo de vigencia y prórroga

Vigencia: Un año contado desde la fecha delasiento de presentación, prorrogable antes delvencimiento y por el mismo plazo, cuantas vecessea necesario. Este plazo no podrá exceder la

vigencia de la licencia de obra. Prórroga: Se anota en mérito a documento

privado con firma certificada otorgado por elpropietario del terreno, cualquiera de losadquirentes de las unidades preindependizadas o

por el tercero cuyo derecho emane de laspartidas, acompañado de la documentaciónpertinente.

Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.

Art. 50G del RIRP



Anotación de compraventa

Se anotarán preventivamente en las partidaspreindependizadas la compraventa u otros actos

análogos por el cual el propietario se obligue atransferir la propiedad de las futuras seccionesde propiedad exclusiva.

Estas anotaciones caducan de pleno derecho al

caducar la anotación preventiva de laspreindependizaciones.

Art. 50H del RIRP



Conversión de la anotaciones eninscripción

Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, lapredeclaratoria de fábrica, el prereglamento internoy las preindependizaciones se convertirán endefinitivas por el mérito de la declaratoria defábrica.

Cuando la edificación discrepe del proyecto y elloimplique modificaciones del prereglamento interno ylas preindependizaciones, deberá presentarseademás los documentos aclaratorios omodificatorios.

Art. 50I del RIRP



Declaratoria de fábrica: títuloinscribible

1. FUE al que se refiere la Ley 29090.

2. Escritura pública en el que se inserte o adjunte elFUE.

Se deben acompañar los anexos según la normativaespecial y planos de localización, ubicación ydistribución autorizados por profesional.

En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva

y el plano, primará el plano

Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J delRIRP.



Declaratoria de fábricaDeclaratoria de fábrica

en vía deen vía deregularización: sinregularización: sinintervención municipalintervención municipal



Declaratoria de fábrica en vía deregularización (FOR)

Requisitos:

1. Edificación realizada sin licencia de

construcción, conformidad de obra o que nocuente con declaratoria de fábrica.

2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.

3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre

predios urbanos, terrenos que cuenten conproyecto aprobado de habilitación urbana conconstrucción simultánea o predios ubicados enzonas urbanas consolidadas.



Ampliación excepcional del plazode regularización a través de FOR

1. La decimocuarta disposición transitoria de laLey 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades)

amplió el plazo para las construcciones irregularesterminadas hasta el 31/12/2002. El plazo pararegularizar venció el 30/6/2003.

2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía

el plazo para construcciones irregularesterminadas hasta el 31/12/2003. El plazo pararegularizar venció el 31/12/2005.



Título que sustentará la inscripción

Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscritopor el propietario y el verificador responsable, confirmas certificadas notarialmente.

Documentos complementarios:

Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.

Informe técnico de verificación / constancia de habersesolicitado la verificación ad hoc.

Planos de ubicación, localización y distribución.

Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública,documento privado de fecha cierta, declaración notarialde prescripción adquisitiva o títulos supletorios.



Precedente vinculante

Regularización de edificaciones sobre prediosubicados en zonas urbanas consolidadas

Para inscribir la regularización de edificacionesexistentes sobre un predio ubicado en zona urbanaconsolidada, que aparece inscrito como rústico en elRegistro de Predios, no se requiere la resolución dealcaldía que apruebe la habilitación urbana deoficio, siendo suficiente acreditar que el predio seencuentre registrado como urbano ante lamunicipalidad correspondiente.

XIX Pleno




Intervención del verificador ad-hoc

Corresponde al Verificador Responsable determinar

la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos porel artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 27157.Sin embargo, el Registrador podrá exigir laconstancia del cumplimiento de la comunicación a laentidad rectora y el pago respectivo, en los casosen los que, de la partida registral o del títulopresentado, se evidencia la existencia de alguna delas condiciones señaladas en el precitado artículo

X Pleno del TR.




Transferencia de predios regularizados al

amparo de la Ley Nº 27157

³Es procedente la inscripción de los actos dedisposición de dominio de unidades inmobiliarias

cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía

regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun

cuando no se cuente con autorización para celebrar

contratos de compraventa garantizada ni conste

inscrita la recepción de obras de habilitación urbana

del terreno sobre el que se levantó la edificación´. IV Pleno del TR.



Improcedencia de regularizaciónsucesiva

Inscrita la declaratoria de fábrica mediante elprocedimiento previsto en el Título I de la Ley27157, la posterior ampliación, modificación,reparacion, remodelación, puesta en valor,cercado o demolición de la fábrica, efectuada sincumplir con los procedimientos establecidos en elTítulo II de la citada ley, se regularizará medianteel procedimiento previsto en el artículo 68 ysiguientes del Reglamento de la Ley 29090.

Décima primera disposición transitoria RIRP.



Cancelación de carga técnica

Las cargas serán canceladas en virtud de unnuevo informe técnico emitido por el verificador

competente, en el que se acredite ellevantamiento de las observaciones que dieronmérito a su anotación, acompañado de ser elcaso, de los planos replanteados. No

corresponde al Registrador formularobservaciones a los aspectos técnicos de dichoinforme.

Art. 50N del RIRP




Regularización de edificaciones

pertenecientes al PCN Es inscribible la regularización de edificaciones

pertenecientes al patrimonio cultural de la nación alamparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya

autorizado.



Declaratoria de fábricaDeclaratoria de fábrica

en vía deen vía deregularización: Conregularización: Conintervención municipalintervención municipal



Requisitos

Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad deobra después del 20/7/1999 hasta la fecha depublicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007).

El plazo para solicitar la regularización ante lamunicipalidad respectiva es de 180 días calendarioscontado a partir de la vigencia de la Ley 29090(28/9/2008). Plazo ampliado hasta el 31/12/2010, porLey 29476.

Las edificaciones deben cumplir las normasurbanísticas, edificatorias y de protección alpatrimonio histórico.

Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la

obra objeto de regularización.



Título que sustentará la inscripción

Resolución municipal que aprueba laregularización de la edificación.

Planos de ubicación, localización y dearquitectura firmados por profesionalconstatador.

Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP



Contenido del asiento dedeclaratoria de fábrica

Distribución de ambientes, área techada porcada piso, área libre del primer piso, fecha de

finalización de la obra, la valorización,nombre del profesional que interviene en ladeclaratoria y demás datos relevantes.

Si en el título no consta la fecha definalización, podrá presentarse D.J. delpropietario, con firma certificadanotarialmente.

Art 50K del RIRP

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