de mattos, c globalización financiera, dinámica inmobiliaria y mercantilización del desarrollo
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Proyecto FONDECYT N° 1.110.387
De la ciudad de negocios al negocio de las ciudades.
El mercado inmobiliario y sus impactos en el Área Metropolitana de Santiago
Avance segunda fase
Preliminar
Marzo 2013
GLOBALIZACIÓN FINANCIERA, DINÁMICA
INMOBILIARIA Y MERCANTILIZACIÓN DEL
DESARROLLO URBANO
Carlos A. de Mattos
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INDICE
Presentación
I. RESTRUCTURACIÓN Y GLOBALIZACIÓN FINANCIERA: HACIA UN NUEVO
ESCENARIO MACROECONÓMICO
Crisis industrial-desarrollista, gobernanza neoliberal y financiarización
El escenario y la dinámica emergentes
La desigual geografía de la globalización financiera
II. LA CUESTION INMOBILIARIA EN UNA DINÁMICA ECONÓMICA
FINANCIARIZADA
Lo inmobiliario en una nueva revolución urbana: aportes teóricos pioneros
Restructuración, globalización financiera y financiarización inmobiliaria
Plusvalía urbana y mercantilización del desarrollo urbano
III. RESTRUCTURACIÓN, MODERNIZACIÓN CAPITALISTA Y FINANCIARIZACIÓN
DE LA VIDA ECONÓMICA Y SOCIAL EN CHILE
Modernización capitalista hacia una sociedad financiarizada
Cronograma de la trayectoria hacia la financiarización en Chile
Atractividad, competitividad y auge de los negocios inmobiliarios
IV. GLOBALIZACIÓN FINANCIERA Y FINANCIARIZACIÓN INMOBILIARIA EN EL
AMS
Fuentes de financiamiento para la acumulación de capital en el sector
inmobiliario en Chile y en el AMS
Aumento de la demanda inmobiliaria familiar y empresarial y nuevos
artefactos en el medio ambiento construido en el AMS
Mercantilización de la dinámica urbana y consolidación de la ciudad
neoliberal
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Presentación
Durante las últimas décadas del siglo pasado comenzó a intensificarse el interés por
analizar y discutir diversos problemas ocasionados por la creciente importancia que han
venido adquiriendo las inversiones y los negocios inmobiliarios en las grandes
aglomeraciones urbanas en crecimiento, considerando en especial los cambios que ello
ha ocasionado a lo largo de la respectiva evolución urbana. A este respecto, se parte del
reconocimiento de la importancia del aporte realizado por Henri Lefebvre, quien hacia
fines de la década de los años sesenta comenzó a plantear y analizar la relación entre el
aumento de la importancia de los negocios inmobiliarios y los cambios en la evolución de
la conformación urbana en las distintas fases del desarrollo capitalista.
Desde entonces, numerosos estudios e investigaciones han destacado el papel que las
inversiones inmobiliarias han adquirido en la transformación urbana y metropolitana en
diversas partes el mundo. Buena parte de esos estudios han focalizado su atención en el
papel que el sector inmobiliario ha pasado a cumplir en los procesos de acumulación de
capital, en la medida en que ha logrado transformarse en una alternativa atractiva para
la valorización de un volumen de capitales móviles que desde la crisis del petróleo a
comienzos de la década de los años setenta no ha cesado de crecer, al mismo tiempo en
que comenzaban a revertirse las condiciones de rentabilidad que ofrecía el sector
productivo.
Más tarde, en una nueva etapa de modernización capitalista, ya bajo los efectos de la
globalización financiera, el ascendente desvío de capitales hacia el sector inmobiliario y la
aparición de diversas burbujas inmobiliarias, puso de relieve el aumento de la
importancia que había adquirido este fenómeno, el cual comenzó a ser objeto de un
número creciente de estudios empíricos en diversas partes del mundo.
Esta tendencia, se intensificó especialmente a partir de la crisis inmobiliaria de 1991 en
Japón, que fue seguramente uno de los fenómenos que suscitó mayor preocupación en
cuanto a la repercusión que un aumento desmedido de las inversiones especulativas
inmobiliarias podía tener en el desencadenamiento de una fase recesiva de larga
duración que, en este caso, paralizó una evolución económica que hasta entonces
aparecía como una de las más exitosas del mundo. En la misma dirección, años más
tarde la crisis originada con la sobre-especulación inmobiliaria en Tailandia y, en
particular en Bangkok, al propagarse más allá de su ámbito originario, incidió en la
generación de un proceso recesivo que alcanzó prácticamente al mundo entero. Estos
acontecimientos, contribuyeron a ubicar desde entonces a este tema en un primer plano
de la discusión mundial.
Pero fue sin duda la posterior crisis de las hipotecas ‘sub-prime’ en Estados Unidos, el
hecho que, al poner en marcha la actual crisis financiera mundial, colocó a este tema en
un primer plano de la discusión económica mundial. La evolución posterior de los
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problemas suscitados por la especulación inmobiliaria, donde se pueden destacar las más
recientes explosiones de burbujas inmobiliarias de Dubai, Irlanda y España, llevó a que
los principales aspectos destacados por Lefebvre varias décadas atrás, se situaran en un
primer plano en las discusiones actuales a este respecto, aun cuando el trasfondo
ideológico de las explicaciones pueda presentar diferencias sustantivas entre los distintos
autores que se han ocupado de este tema.
En el contexto de los análisis realizados sobre crisis inmobiliarias como las que aquí han
sido mencionadas, y habida cuenta de la magnitud que ha adquirido el crecimiento del
sector inmobiliario en el caso concreto de la ciudad de Santiago durante los últimos 35
años, se generó la iniciativa de plantear y desarrollar esta investigación sobre el impacto
de los negocios inmobiliarios en la actual transformación urbana y metropolitana de esta
área o región urbana. En particular, los profundos y muy visibles cambios que han
afectado a Santiago durante los últimos 30 años, justifican el interés por analizar el papel
que en ellos han tenido las inversiones y los negocios inmobiliarios. Como parte de ese
análisis esta parte del Informe de Proyecto FONDECYT N° 1.110.387 “De la ciudad de
negocios al negocio de las ciudades”, sintetiza los avances realizados durante su segundo
año en lo relativo al contexto histórico-estructural en que se desarrolla dicho proceso.
A tales efectos, el Informe ha sido estructurado en cuatro partes. En la primera, se
identifican y analizan los principales cambios que se produjeron como consecuencia de
las políticas aplicadas en diversas partes del mundo desde las últimas décadas del siglo
pasado, con el propósito de encontrar una salida a la crisis del régimen de acumulación
que se había intentado desarrollar a partir de la Gran Depresión del 29. En ese contexto,
se realiza una presentación sintética sobre el proceso de liberalización económica, que se
llevó adelante conforme a las indicaciones de las propuestas del así denominado “ajuste
estructural”, con cuya aplicación se buscó encontrar una salida al agotamiento y crisis del
modelo keynesiano-fordista, que tuvo su expresión específica en el caso de las
economías más avanzadas latino-americanas, en lo que se conoce como la fase
industrial-desarrollista. En ese contexto, se busca caracterizar el proceso de
financiarización de la vida económica y social que se produjo como consecuencia de las
reformas realizadas y de las políticas aplicadas en esta fase.
En la segunda parte, se presenta un análisis sobre cómo la financiarización de la
dinámica económica y social incidió en las inversiones y negocios inmobiliarios desde las
últimas décadas del siglo pasado, considerando en particular el impacto de las
transformaciones resultantes de la aplicación de las políticas del denominado “ajuste
estructural”. En este contexto, se intenta caracterizar las implicancias del proceso de
globalización financiera en la evolución del sector abocado a la producción de bienes
raíces y como esto incidió en el desencadenamiento de una nueva fase de metamorfosis
urbana, marcada por la creciente mercantilización de la dinámica urbana.
La tercera parte está dedicada a caracterizar y analizar la evolución de la dinámica
económica en Chile como consecuencia de las reformas y políticas aplicadas en el
proceso de restructuración iniciado a mediados de la década de los años setenta del siglo
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pasado y, en especial, en como ello incidió en la progresiva financiarización de la
dinámica económica en este país. Se buscará relacionar este proceso con la aplicación de
un nuevo enfoque de gestión pública basado en los criterios y prescripciones del discurso
neoliberal y se caracterizará como ello ha llevado a la aplicación de la corporate
governance en Chile.
Finalmente, la cuarta y última parte está dedicada a analizar los cambios que se
produjeron en la evolución de las inversiones y negocios inmobiliarios en Chile y, en
como esto incidió en el desencadenamiento de una nueva metamorfosis urbana de lo
que inicialmente se consideró como el Área Metropolitana de Santiago (AMS), dando
paso para la configuración de una nueva forma urbana que podría considerarse como
una región urbana expandida, donde los conceptos de lo urbano y lo rural han ido
perdiendo especificidad.
La presente versión constituye la base para un mayor desarrollo posterior de los temas
planteados y, por lo tanto, para la elaboración de la versión final de este Informe, tarea
que forma parte del plan de trabajo para el tercer año de esta investigación. En cualquier
caso, en esta versión ya se encuentran planteadas y fundamentadas, en algunos casos
en forma preliminar e incompleta, las principales hipótesis de esta investigación.
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I. RESTRUCTURACIÓN Y GLOBALIZACIÓN FINANCIERA:
HACIA UN NUEVO ESCENARIO MACROECONÓMICO
Crisis industrial-desarrollista, gobernanza neoliberal
y financiarización
El hecho de que durante las últimas décadas se haya podido comprobar que una parte
creciente de los excedentes de capital han comenzado a valorizarse en inversiones y
negocios inmobiliarios en un número cada día mayor de lugares del espacio mundial de
acumulación puede considerarse como una de las tendencias generadas por la aplicación y
la vigencia de las reformas y políticas de ajuste estructural que fueron promovidas desde
las últimas décadas del siglo pasado. En efecto, los hechos indican que esta tendencia se
constituyó y evolucionó asociada a los esfuerzos por encontrar una salida al
agotamiento/crisis del régimen keynesiano-fordista que había pugnado por imponer su
vigencia en diversos países desde los años posteriores a la Gran Depresión. Fue con las
reformas que entonces se realizaron que se establecieron condiciones propicias para una
progresiva financiarización de la economía mundial.
Fue frente a la magnitud y a los alcances de esta crisis cuando, como señaló Offe (1985a
y b), una nueva coalición de fuerzas sociales comenzó a plegarse a un discurso teórico-
ideológico que, en lo esencial, postulaba la restauración de una dinámica económica que
se apegase rigurosamente a una lógica genuinamente capitalista, bajo la convicción de
que esta lógica había sido parcialmente desvirtuada con las reformas y las políticas de
fundamento keynesiano utilizadas desde los años siguientes a la crisis del 29. En la
medida que esta convicción se fue imponiendo entre las fuerzas políticamente más
influyentes de los países centrales, se inició la evolución hacia una situación en la que se
terminó por imponer una estrategia estructurada en base a una meta sustantivamente
distinta a la que había sido impulsada durante la época que se había logrado cierto
consenso en torno a los objetivos del pacto keynesiano: “apoyada por parte del gran
capital y las clases medias tradicionales, la meta de esta coalición inclinada al laissez-faire es
una re-mercantilización de la vida social. Intenta reducir la importancia del poder político y
administrativo des-mercantilizado resucitando las fuerzas del mercado” (Keane, 1990:34).
El hecho fundamental que entonces cobró fuerza, fue que con esa base de sustentación
política, un número creciente de gobiernos nacionales se adscribió al diagnóstico de dicho
discurso teórico-ideológico cuyas prescripciones, en lo medular, estaban orientadas a
lograr la mayor re-mercantilización posible de la vida social. Y esto, por cuanto se
entendía, implícita o explícitamente, que por ese camino sería factible superar las
contradicciones estructurales que se habían generado con la aplicación de las políticas
keynesianas y que se habían venido agudizando hasta tornarse incontrolables desde
finales de la década de los años setenta del siglo pasado.
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Desde esa perspectiva, se puede señalar que la trayectoria que se desarrolló conforme a
tales prescripciones, tiene un hito previo, que puede ser considerado como de carácter
fundacional de esta nueva fase de modernización capitalista, el cual radica en una decisión
adoptada en forma inconsulta en los Estados Unidos, cuando “en agosto de 1971 Richard
Nixon decidió poner fin a la convertibilidad dólar-oro, rompiendo así la premisa
fundamental en la que se sustentaba el sistema monetario internacional creado en 1944”
(Palazuelos, 1998: 18). Por su alcance, esta decisión provocó una verdadera ruptura con el
sistema monetario que había nacido con los acuerdos de Bretton Wood, sistema éste que
había mantenido su vigencia durante las décadas de la posguerra y que había regido la
dinámica económica de los años de mayor prosperidad de ese período. La trayectoria que
se inició con este clivaje, encontró sus primeras experiencias concretas hacia fines de la
década de los años setenta y comienzos de la de los ochenta, con las reformas y políticas
impulsadas por los gobiernos de Pinochet en Chile (desde 1975), de Thatcher en el Reino
Unido (desde 1979) y de Reagan en los Estados Unidos (desde 1981).
De hecho, las reformas impulsadas por los gobiernos de estos dos últimos países,
profundizadas en los años siguientes en especial por las administraciones republicanas en
los Estados Unidos, contribuyeron al desencadenamiento de una oleada desreguladora que
alcanzó a numerosos países en distintas partes del mundo. Si bien esta oleada se expresó
con diversas modalidades e intensidad, ella representó un significativo avance del intento
por “crear un espacio económico sin interferencias públicas”, en el que se pudiese re-
mercantilizar la vida económica y social tanto como fuese posible. En la trayectoria de los
experimentos que entonces se pusieron en marcha, es posible considerar como un hito de
especial relevancia, el intento de sistematizar los lineamientos y prescripciones básicos que
habría que contemplar para llevar adelante un proceso de “neoliberalización”, los cuales
posteriormente, en 1989, fueron acordados y difundidos en forma generalizada por el
mundo entero bajo lo que se conoce como el Consenso de Washington.
En este contexto, se ha propuesto considerar que “la neoliberalización supone una
tendencia históricamente específica, pautada, híbrida y desarrollada desigualmente de
reestructuración regulatoria sujeta a la disciplina del mercado” (Brenner, Peck y Theodore,
2010: 24, destacado en el original). Desde esta perspectiva, en la medida que se parte de
la convicción de que los procesos respectivos “están siempre mediados por las
instituciones estatales en varios ámbitos de producción de políticas”, se considera a “la
neoliberalización como una forma particular de reorganización regulatoria: ella implica
recalibrar modos de gobernanza internacionalizados y colectivamente vinculantes, así
como, más generalmente, las relaciones entre el Estado y la economía a fin de imponer,
difundir o consolidar formas de vida social mercantilizadas y comercializadas” (Idem: 24).
Partiendo de este enfoque conceptual, al observar los procesos que fueron puestos en
marcha a partir de las propuestas que en el ámbito latinoamericano fueron difundidas
genéricamente bajo la denominación de “ajuste estructural”, puede sostenerse que de ello
resultó lo que estos mismos autores han calificado como procesos de neoliberalismo
realmente existente y cuya peculiaridad resumen en la forma siguiente:
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“los programas neoliberales de restructuración capitalista nunca son impuestos en
forma pura, pues ellos son siempre introducidos dentro de contextos político-
institucionales que han sido significativamente moldeados por los arreglos
regulatorios, las prácticas institucionalizadas y los compromisos políticos heredados.
En este sentido, es probable que la evolución de cualquier configuración político-
institucional bajo la imposición de reformas políticas neoliberales, demuestre fuertes
propiedades de dependencia de trayectoria, en las cuales los arreglos institucionales
establecidos tengan una incidencia significativa en el alcance y en la trayectoria de
la reforma” (Peck, Theodore & Brenner, 2009: 54; traducción propia).
De esta manera, al ganar adhesión el camino preconizado por el discurso de la
neoliberalización, comenzó a ponerse en práctica el respectivo conjunto de reformas y
arreglos institucionales estructurales, mediante la utilización de un nuevo enfoque de
gobernanza empresarialista (Harvey, 1989) que, en lo esencial, preconizaba la aplicación
del principio de subsidiaridad estatal y de una estrategia de “partenariado” público-
privado. Desde el momento en que esas reformas y arreglos comenzaron a ser
implementados, obviamente bajo distintas modalidades y con distinto alcance en cada
ámbito nacional, se fue afirmando un conjunto de condiciones que favorecieron el
desencadenamiento de lo que, en definitiva, constituye su eje medular, esto es, de un
proceso de globalización financiera, que luego se fue difundiendo hacia diversas partes de
un espacio mundial de acumulación en rápida expansión.
Si bien, el capital financiero siempre estuvo presente a todo lo largo del proceso de
desarrollo capitalista, en la expresión que adquirió con las respuestas a la crisis del
régimen keynesiano-fordista, “el aumento del poder de este capital estuvo acompañado
por la formación de nuevas configuraciones sistémicas y por encadenamientos macro-
económicos y macro-sociales inéditos, al corazón de los cuales se encuentran los
mercados financieros y el nuevo accionariado” (Chesnais, 2001: 2). Es la formación e
imposición de esta “nueva configuración sistémica”, lo que provoca la “gran ruptura”
caracterizada por Michalet (2007). En definitiva, este cambio dio comienzo a la imposición
a escala global de una dinámica que ha significado la progresiva y, hasta ahora,
irreversible, marcha hacia una generalizada financiarización de la dinámica económica y,
en general, de la vida social (Martin, 2002).
Un hecho elocuente a este respecto es que las elevadas tasas de ganancia que se han
podido comprobar para el período en que tendió a generalizarse la aplicación de las
políticas de neoliberalización, en especial en el ámbito de los países más desarrollados del
hemisferio norte, comenzaron elevarse al mismo tiempo en el que también se podía
comprobar una tendencia decreciente de la tasa de acumulación en el sector productivo
(ver Gráfico 1); lo cual indica, como un hecho fundamental de esta fase, que los
excedentes de capital comenzaron a ser colocados preferentemente en destinos
especulativos en el ámbito financiero (Husson, 2009).
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Gráfico 1
Lo que esta evidencia permite inferir es que un volumen creciente de los flujos de capital
en busca de destinos de alta rentabilidad, mostraron su preferencia por colocaciones
financieras especulativas, entre las que empezaron a tener relevancia las inmobiliarias. De
esta manera, comenzó a consolidarse una dinámica económica en la que una parte
significativa y en incesante aumento de los flujos de capital se orientaron hacia el sector
financiero, en la medida que éste aparecía como un destino más atractivo en términos de
creación de valor que las inversiones en el sector productivo. Con ello, se buscó una
plantear una alternativa a una situación que es inherente a la propia evolución de la
acumulación capitalista: “la perpetua necesidad de encontrar sectores rentables para la
producción y absorción de capital excedente conforma la política del capitalismo y enfrenta
al capitalista con diversas barreras a la expansión continua y libre de inconvenientes”
(Harvey, 2008: 24).
En la interminable búsqueda de caminos para dar respuesta a esa perpetua necesidad de
encontrar sectores rentables, “a partir de mediados de los años 1980, el capital de
colocación financiera se ha ubicado en posiciones que le permiten pesar muy fuertemente
tanto sobre el nivel y la orientación de las inversiones como sobre la configuración de la
repartición del ingreso” (Chesnais, 2001: 2). Como también señala Chesnais lo que
emerge es lo que se puede denominar como un “régimen de acumulación de dominio
financiero” o, aún, “régimen de acumulación financiarizada”, “ordenado alrededor de
relaciones cuya fuerza se encontraría menos en la esfera de la producción que en la de la
finanza”. Finalmente, según este mismo autor, en este régimen de acumulación, “se
confirma que el capital que se valoriza bajo la forma de colocación financiera y que vive
asociado a la ganancia de empresa, se presenta como la fracción dominante del capital,
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aquella que está en posición de comandar las formas y el ritmo de la acumulación”
(Chesnais, 2001: 2-3).
Para establecer una situación apropiada para que esta dinámica se pudiese desencadenar,
fue necesario realizar los cambios regulatorios antes mencionados, y desmontar la mayor
parte de los arreglos institucionales establecidos en la fase keynesiano-fordista. A este
respecto, lo que resulta evidente es que la existencia, persistencia y profundización de
estas mutaciones obedece ante todo a un conjunto de decisiones adoptadas en el plano
político, principalmente en el ámbito de los respectivos gobiernos nacionales. En otras
palabras, estos procesos pudieron desarrollarse merced a la voluntad y a la decisión
política de los gobiernos que se propusieron y lograron realizar los arreglos institucionales
necesarios para articular estructuralmente sus principales circuitos productivos y
financieros en una dinámica globalizada. Y, para hacerlo, como ya se ha señalado, este
conjunto de decisiones fueron respaldadas por el referido discurso teórico-ideológico,
cuyos fundamentos han sido y son objeto de controversia, en la que muchos de sus
supuestos están siendo cuestionados actualmente con mucho más fuerza que en sus fases
iniciales.
En cualquier caso, para avanzar en esta dirección, se impuso la necesidad de instaurar un
ámbito geográfico regido por disposiciones comunes, esto es, de construir políticamente
un “level player field”, idóneo para lograr la articulación del mayor número de lugares de
diversas partes del espacio mundial de acumulación. Fue esta construcción política la que
hizo posible que se lograse “[…] la circulación sin obstáculos de los bienes, de los
servicios, de los capitales financieros, de las inversiones productivas y de los hombres (al
menos de aquellos cuya competencia los hace indispensables para la gestión comercial,
técnica o de control” (Michalet, 2007: 110-111). Esto es, lo que se buscó fue establecer un
terreno de juego conformado por diversas escalas de distintas entidades nacionales y
dotado de condiciones equivalentes para que las empresas pudiesen “desplegar una
estrategia y una organización a fin de explotar las oportunidades ofrecidas por los
diferentes territorios de la economía mundial […]” (Michalet, 2007: 13).
Además, esto supuso la imposición en ese “terreno de juego” de unas específicas “reglas
del juego”, las cuales pasaron a estar regidas por los principios y criterios de la corporate
governance que, de esta suerte, devino en un componente medular de la gobernanza
neoliberal empresarialista. De hecho, la vigencia de los criterios de la corporate
governance en un determinado espacio nacional, se ha ido imponiendo como una
condición que, desde la perspectiva de las empresas y de los inversores, se considera
esencial para poder determinar la mayor o menor atractividad de un lugar en cuanto a su
potencialidad para la creación de valor. En ese sentido, como se señala en un documento
de la OECD (2004: 1), debe entenderse que “una buena corporate governance —las reglas
y prácticas que gobiernan las relaciones entre gerentes y accionistas de las corporaciones,
así como de participantes tales como empleados y acreedores— contribuye al crecimiento
y la estabilidad financiera al apuntalar la confianza del mercado, la integridad financiera
del mercado y la eficiencia económica” (OECD, 2004:1).
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El escenario y la dinámica emergentes
A lo largo de los procesos respectivos, lo que se impuso fue lo que Carlota Pérez (2004)
caracteriza como un nuevo paradigma tecno-económico, sustentado en dos fuerzas
básicas, por una parte, en las reformas y políticas del ajuste estructural y, por otra, en la
adopción y la utilización sistemática y generalizada de las nuevas tecnologías de la
información y la comunicación (NTIC). Las medidas que los diversos estados nacionales
fueron adoptando para vertebrar (y uniformizar) a escala global los mercados financieros
nacionales (Palazuelos, 1998: 87), implica en cierta forma un esfuerzo por perfilar la
“óptima práctica” que Carlota Pérez, considera como un requisito ineludible para hacer
posible la mejor utilización de las innovaciones aportadas por cada revolución científico-
técnico y, en particular, en este caso específico, por la revolución informacional.
En la evolución de este nuevo paradigma tecno-económico, impulsado por el discurso
neoliberal y sustentado por las NTIC, se consolidaron las condiciones para la
financiarización de la economía mundial, lo cual, en lo medular, supone que se produjo un
“[…] cambio del centro de gravedad de la actividad económica desde la producción
(incluso el creciente sector terciario) hacia las finanzas” (Foster y Magdoff, 2009: 111).
Como consecuencia de ello se ha evolucionado hacia una situación en la que la
financiarización aparece como “[…] un proceso por el cual los mercados, las instituciones y
las élites financieras ganan una creciente influencia sobre la política y los resultados
económicos” (Palley, 2007). Como es obvio, esto corresponde perfectamente con la meta
de la nueva coalición de fuerzas sociales que, en el análisis de Offe, aparecen como los
promotores de las políticas que finalmente terminaron siendo implementadas.
El hecho fundamental es que, como señala Palazuelos (1998: 86), con el avance de esa
dinámica, “el panorama financiero se fue alterando en profundidad con la aparición de
nuevas empresas financieras, nuevas formas de emisión de obligaciones, nuevos contratos
bursátiles, el desarrollo de los mercados de futuros y más tarde de los mercados de
opciones y un sinfín de otras novedades promovidas en el conjunto del sector financiero”.
En otras palabras, lo que se puede observar es que esta evolución fue extremadamente
fértil en términos de “invención” de nuevas instituciones e instrumentos idóneos para la
intensificación la movilidad transfronteriza del capital, así como para su colocación en
nuevos destinos apropiados para la creación de valor.
En ese ámbito, donde las diversas formas de capitalización individual generaron una
creciente complicidad social con la globalización financiera, aparecieron nuevos inversores
institucionales tales como, en especial, los fondos de pensiones y diversos tipos de fondos
de inversión, así como de novedosos instrumentos al servicio de la financiarización, como
la securitización (o titulización) aplicable a distintos tipos de activos. En el escenario
emergente, en el que los inversores institucionales juegan un papel fundamental, los
mismos, “como regla general, […] intentan combinar tres objetivos: la minimización de los
riesgos, la liquidez del portafolio y la rentabilidad de la inversión” (Batsch, 2002: 21). Al
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respecto, cabe destacar que estos objetivos de minimización de riesgos, liquidez de los
portafolios y rentabilidad de la inversión, son los que marcan los rasgos constitutivos y
específicos de la financiarización.
En este sentido, no es un hecho menor que entre las instituciones y los mecanismos que
se han ido generando y perfeccionando a lo largo del proceso de financiarización de la
economía global, se haya multiplicado la creación y consolidación de un número
extremadamente elevado de los llamados paraísos fiscales, que constituyen instrumentos
idóneos para la cosecha y siembra de capitales financieros. Estos enclaves financieros,
localizados en distintas partes del mundo, constituyen instrumentos funcionales para una
mejor circulación de los capitales financieros de la más diversa procedencia, entre los
cuales han ido adquiriendo una magnitud cada día más importante los que proceden de
diversas modalidades del crimen organizado.
Desde el momento en que se impusieron las reglas del juego de la globalización financiera
en los lugares que se involucraron en estos procesos, la creación de valor se ubicó como
el criterio y objetivo focal de las decisiones económicas y como la motivación medular de
las decisiones de los principales actores económicos. Esto aparece como resultado del
hecho de que “para alinear los incentivos de los directivos y los accionistas, nuevos
instrumentos financieros como los ‘stock options’ han conseguido sutilmente que toda la
gestión empresarial esté enfocada única y exclusivamente a la creación de valor” (Garzón
Espinosa, 2009: 2). Lo cual significa que la ubicación de la creación de valor como objetivo
focal de la dinámica económica financiarizada es lo que, en última instancia, permite
explicar los cambios de mayor relevancia que se produjeron en las motivaciones y
decisiones, tanto a nivel gubernamental como, en especial, a nivel empresarial.
Es posible afirmar entonces que en esto radica el cambio de mayor importancia que se
manifiesta en forma generalizada allí donde se ha impuesto la globalización financiera que,
en última instancia, implica la culminación de una tendencia que ya estaba presente en
fases anteriores del desarrollo capitalista. Esto es, lo que ocurre es que se radicaliza al
límite uno de los rasgos congénitos de una sociedad capitalista, determinando de esta
forma que el funcionamiento de la economía en los sectores y lugares afectados se realiza
desde entonces apegada a una lógica más estrictamente capitalista, donde las
motivaciones no económicas tienden paulatinamente a perder importancia, minimizando
de esta forma la posibilidad de cumplir con objetivos de justicia social o ecológica. En este
contexto, cabe tener presente, que con las mutaciones de esta fase,
“El apremio por la rentabilidad ha ganado intensidad. Sin duda el señuelo de la
ganancia de los ahorristas y la gula de los inversores traspasan el tiempo; pero hoy
los accionistas están organizados, cuentan con el apoyo de gestores profesionales,
disponen de una teoría financiera que guía su accionar, pueden apoyarse en
mercados activos que les informan permanentemente sobre el clima de negocios.
Así, la presión sobre la rentabilidad ha adquirido un nivel y una permanencia
inigualados” (Batsch, 2002:101).
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Considerando las circunstancias específicas en las que se produjo la agudización de las
contradicciones del régimen fordista, y la orientación teórico-ideológica del diagnóstico
que en ese momento se impuso, es posible entender que, como ha señalado Marazzi
(2009:32-33), “[…] la financiarización de la economía ha sido un proceso de recuperación
de la redituabilidad del capital después de un período de descenso de la tasa de ganancia:
un dispositivo exterior a los procesos directamente productivos para acrecentar la
redituabilidad del capital”.
En términos generales, la receta aplicada para lograr esa redituabilidad del capital,
corresponde a la concepción y a las directrices generadas e implantadas en el mundo
anglosajón (Palazuelos, 1998; Batsch, 2002), que responden en lo medular a los
predicamentos de la “corporate governance”, tal como ella fue encarada inicialmente en
los Estados Unidos. En ese contexto, la evolución hacia la uniformización (y articulación)
de los sistemas financieros nacionales se ha ido imponiendo como una tendencia
inexorable, donde las reformas realizadas en esa dirección tienden a propagarse en el
espacio mundial de acumulación, cada vez con mayor apego a los criterios básicos de la
corporate governance. Los argumentos esgrimidos reiteradamente a este respecto por una
institución como la OECD, de la que forman parte las economías de mayor desarrollo de
todo el mundo, es una clara expresión de la fuerza que ha adquirido esta tendencia
uniformizadora, concebida como un puente entre finanzas y empresa, para la creación de
valor y el crecimiento (OECD, 2012).
Con la expansión de estos procesos a escala global, se ha podido comprobar que dicha
tendencia hacia la uniformización u homogeneización universal de normas y criterios
dominantes para la dinámica financiera se ha ido imponiendo en forma inexorable. En este
sentido, como afirma Batsch (2002: 16), “el aumento del poder de los inversores
institucionales es un fenómeno universal. Tres evoluciones se encuentran en todos los
grandes Estados: i) el peso de los institucionales tiende a suplantar el del accionariado
directo; ii) una parte creciente de sus activos es invertido en acciones; y, iii) su
comportamiento accionarial es de más en más activo y su presencia en el accionariado de
los grandes grupos se ha convertido por tanto en un hecho económico mayor”.
Ha sido así que a medida que esta nueva configuración financiarizada se ha ido
imponiendo en una mayor cantidad de lugares del espacio mundial de acumulación,
también sus impactos se han hecho presentes en dichos lugares como expresión de una
específica dinámica financiera global. En ella, como ha sido señalado por Palley (2007: 2),
los principales de esos impactos son: i) elevar la relevancia del sector financiero en
relación al sector real, ii) transferir rentas desde el sector real al sector financiero, iii)
aumentar a la desigualdad del ingreso y contribuir al estancamiento de los salarios”.
En esta situación, para cada empresa que se adscribe a esta dinámica financiarizada, su
futuro pasa a estar condicionado por su capacidad para crear valor, dado que es esto lo
que se ubica como el criterio medular que rige las decisiones de las inversiones financieras
en ella. Lo cual resulta del hecho de que desde entonces las inversiones financieras
quedan bajo la vigilancia y, por ende, bajo la presión de los inversores, en especial, de los
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inversores institucionales, quienes adoptan sus decisiones de invertir o no invertir en esa
empresa en función de su rentabilidad esperada, que es lo que finalmente condiciona la
evolución del precio de sus acciones. Lo cual, en otras palabras, significa que, como ya se
ha mencionado, en la medida en que una inversión se rige por las exigencias de una
dinámica financiera, cuyo objetivo intransable es la búsqueda de las mejores alternativas
para la creación de valor, cualquier objetivo que privilegia aspectos sociales deja de ser
prioritario.
En este contexto, una mutación de singular relevancia es que también las actividades
productivas, en especial las del sector industrial, en la medida que se adscriben a la
dinámica financiera (por ejemplo, cotizando sus acciones en la bolsa de valores), pasan a
tener sus estrategias y políticas acotadas por dicha capacidad para maximizar la creación
de valor, siendo esto lo que a su vez condiciona su aptitud para cosechar recursos en el
en el mercado financiero. Es así que, en especial para las grandes empresas de cobertura
global su incorporación a la dinámica financiera, como mecanismo para la cosecha de
capitales, se transforma en un imperativo difícil de eludir. Fue bajo esta dinámica que las
principales actividades en el área de los negocios inmobiliarios, también se fueron
incorporando a ella, con lo cual sus decisiones más importantes pasaron a estar regidas
por la lógica financiera.
Desde entonces, siempre bajo el impulso de las dos fuerzas antes mencionadas, la
revolución neoliberal y la revolución informacional, la financiarización de la economía
adquirió un impulso que no ha cesado de perfeccionarse y profundizarse. Con ello se ha
llegado a una situación en la que, “[…] vivimos a partir de ahora en un nuevo régimen de
libertad total de los movimientos de capital. El capital, en el sentido más amplio del
término, es infinitamente móvil (al contrario de la mano de obra). No solamente las
mercancías o los bienes continúan intercambiándose, sino que además los capitales van a
invertirse allí donde sus poseedores esperan encontrar la rentabilidad más alta […]” (J.
Peyrelevade, 2005: 58 y 59).
La desigual geografía de la globalización financiera
A medida que este proceso fue logrando ampliar su cobertura geográfica mediante
el establecimiento de un conjunto de mecanismos e instrumentos orientados a lograr la
más amplia propagación de sus reglas de juego se fue avanzando hacia la conformación
de un espacio mundial de acumulación, en el que una parte significativa de los flujos
financieros de capital se despliegan hacia los destinos más favorables para su mejor
valorización. Sin embargo, no obstante el sostenido y persistente mejoramiento de las
condiciones para la conectividad y la movilidad, el movimiento de los flujos financieros no
se da por igual a lo largo y a lo ancho de dicho espacio.
El mapa de la distribución de las principales plazas financieras del mundo que se
incluye a continuación, muestra claramente que con la imposición a escala global de la
dinámica financiera dichas plazas no se ha distribuido uniformemente por todo el mundo,
sino que principalmente se han fortalecido aquellos lugares más directamente relacionados
15
con áreas de mayor desarrollo relativo del mundo, siendo allí donde se realiza el control y
la operación de los flujos financieros de mayor magnitud.
A este respecto, como afirmó Sassen (2003: 21), “[…] mientras las nuevas
tecnologías de la comunicación realmente facilitan la dispersión geográfica de las
actividades económicas sin perder la integración del sistema, han tenido también el efecto
de reforzar la importancia de la coordinación central y las funciones de control de las
empresas, y aún de los mercados”. Lo que ha llevado a una geografía de la globalización
financiera, que hasta ahora no ha modificado en lo esencial un mundo organizado en
torno a ciertos grandes centros de acumulación y gestión financiera, que han venido
retroalimentándose desde muchas décadas atrás.
REFERENCIAS
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17
II. LA CUESTION INMOBILIARIA EN
UNA DINÁMICA ECONÓMICA FINANCIARIZADA
Lo inmobiliario en una nueva revolución urbana:
aportes teóricos pioneros
Para ubicar la cuestión relativa a la financiarización de los negocios realizados en el sector
inmobiliario parece conveniente ante todo, realizar una revisión general de los principales
antecedentes y planteos teóricos sobre el tema. En esa dirección, en primer lugar es
ineludible considerar los aportes de Henri Lefebvre, dado que fue uno de los primeros
autores que planteó y analizó la importancia adquirida a partir de un determinado
momento del desarrollo capitalista por “lo inmobiliario”, considerando su impacto en la
evolución y transformación del desarrollo urbano. A este respecto, en este informe se
considera que esos aportes tuvieron una importancia fundamental para el discurso teórico
que se ha ido elaborando a este respecto desde entonces.
Tanto en sus trabajos sobre la revolución urbana (1970) como en los sobre espacio y
política (1972) y, en especial, en su obra sobre la producción del espacio (1972), Lefebvre
destacó que la importancia de este sector había incidido decisivamente en lo que él calificó
como una nueva revolución urbana. Al respecto, su punto de partida es que en la medida
que la producción del espacio urbano comenzó a estar regido por la lógica de la plusvalía:
“la ciudad (o lo que de ella queda o en lo que se convierte) es más que nunca un
instrumento útil para la formación de capital, es decir, para la formación, la realización y la
repartición de la plusvalía” (Lefebvre, 1970: 42). Esta relación entre el potencial para
creación de valor de las inversiones en el sector inmobiliario urbano y la evolución de las
áreas urbanas constituye, desde entonces, un aspecto crucial para la caracterización de la
metamorfosis urbana que se desencadenó con los procesos de restructuración urbana
iniciados durante las últimas décadas del siglo pasado y, en especial, con el concomitante
proceso de globalización financiera.
En esta dirección, Lefebvre (1970) afirmó que el sector inmobiliario cumple una función
esencial para la supervivencia del capitalismo, en la medida que ofrece una salida a los
inversores privados en los momentos en que el sector productivo no ofrece condiciones
atractivas para la valorización de sus capitales. En este sentido, su argumentación apunta
a que
“lo ‘inmobiliario’ [...] desempeña el papel de un segundo sector, de un circuito
paralelo al de la producción industrial que trabaja para el mercado de ’bienes’ no
duraderos o menos duraderos que los ‘inmuebles’. Este segundo sector absorbe los
choques. En caso de depresión, el capital afluye hacia él, pero si bien empieza por
sacar beneficios fabulosos, termina por hundirse. […] En la medida en que el
circuito principal, es decir, el de la producción industrial de bienes ‘mobiliarios’,
detiene su crecimiento, los capitales se invierten en el segundo sector, el del
inmobiliario. […] Mientras baja el grado de plus-valía global formada y realizada en
la industria, crece el grado de plus-valía formada y realizada en la especulación y
18
mediante la construcción inmobiliaria. El segundo circuito suplanta al principal. De
accidental pasa a ser esencial”.
La idea fundamental, que aquí se propone es que cuando ocurre que “’el inmobiliario’ y la
construcción dejan de ser circuitos secundarios y ramas anexas al capitalismo industrial y
financiero, para pasar al primer plano” (Lefebvre, 1972: 120), al mismo tiempo que se
abre una alternativa más atractiva para los flujos financieros que están aumentando su
movilidad tanto a escala nacional como global, los mismos comienzan a intensificar su
desplazamiento hacia inversiones inmobiliarias en aquellas áreas urbanas que muestran un
mayor crecimiento económico. El supuesto es que sería en éstas áreas se podría obtener
mejores condiciones para la valorización del capital. Es así que Lefebvre llega a la
siguiente conclusión:
“En la medida en que el circuito principal, es decir, el de la producción industrial de
bienes “mobiliarios”, detiene su crecimiento, los capitales se invierten en el segundo
sector, el del inmobiliario. Incluso puede ocurrir que la especulación de los bienes
raíces se convierta en la fuente principal, lugar casi exclusivo de “formación de
capital”, es decir, de realización de plus-valía. Mientras que baja el grado de plus-
valía global formada y realizada por la industria, crece el grado de plusvalía formada
y realizada en la especulación y mediante la construcción inmobiliaria. El segundo
circuito suplanta al principal. De accidental pasa a ser esencial” (Lefebvre, 1970:
165)
Con ello Lefebvre ofreció un conjunto de elementos de juicio para la explicación de las
razones del proceso de mercantilización del desarrollo urbano que desde entonces
comenzó a tomar impulso en el mundo entero, en especial cuando con la globalización se
intensificó la des-fronterización del una parte cada vez más extensa del planeta y cuando
la continuidad efectiva de la tendencia a la urbanización incidió en una todavía mayor
expansión urbana y metropolitana. En ese contexto, tiene plena vigencia la conclusión de
que “[…] La urbanización generalizada no ha generalizado solamente la llamada
especulación inmobiliaria; ella no solamente ha acompañado la comercialización del
espacio; ella ha acarreado, en lugar de la superación de la relación ciudad-campo, un
magma, un caos en el cual la ciudad y el campo se entremezclan confusamente”
(Lefebvre, 1972: 152). Al hacer esta afirmación, Lefebvre anticipa la evolución hacia la
ciudad desbordada (Geddes, ….) o difusa (Indovina, ….) que desde entonces ha pasado a
constituirse en uno de los aspectos centrales de los estudios y debates sobre la cuestión
urbana.
Desde esta perspectiva, se puede afirmar que Lefebvre aportó elementos de juicio
fundamentales para explicar la importancia adquirida por el sector inmobiliario en la
dinámica de acumulación de capital en el momento en que el circuito primario productivo
comenzó a perder capacidad para absorber una sobre-acumulación de capitales que se
intensificó desmesuradamente hacia mediados de la década de los años setenta del siglo
pasado; y, consecuentemente, en cómo esta situación incidió en la proliferación de
19
productos inmobiliarios, cuya presencia ha tenido un fuerte impacto en las mutaciones que
han marcado la evolución de un número creciente de las grandes aglomeraciones urbanas.
A partir del aporte de Lefebvre, diversos autores, entre los que se destacan Harvey (1973)
y Soja (1989 [1993]), avanzaron en el desarrollo de un marco teórico en el que se
considera que en un escenario en el que prima la lógica de obtener el mayor retorno de la
inversión, el circuito de secundario de acumulación ofrece ventajas en un contexto de
liberalización y flexibilización para la captación y flujo de los capitales móviles. En lo
fundamental, la línea de investigación planteada por Lefebvre fue retomada y desarrollada
posteriormente, en especial en Estados Unidos y Europa, donde se continuó explorando
las implicancias de las relaciones entre acumulación, financiarización, inversiones
inmobiliarias y metamorfosis urbana. Al respecto, habría que destacar, entre muchos
otros, a autores como Harvey (1973 y 1990), Molotch (1976), Topalov (1979), Logan &
Molotch (1987), Storper & Walker (1989), Smith (1996), Angoti (2008), así como una línea
de investigación ya más específicamente referida a la relación entre financiarización,
cuestión inmobiliaria y cambio urbano, donde cabe hacer especial referencia a los trabajos
de Renard, Theurillat y Nappi-Choulet, entre otros.
Dentro de esta misma vertiente teórica, Topalov (1979) dedicó una parte importante de
un influyente trabajo sobre la urbanización capitalista al tema del “sector inmobiliario
como sector de la producción y de la circulación del marco construido” y proyectó la tesis
de que “la ciudad es el marco de la ganancia, pero sus elementos son también objeto de
ganancia. El marco edificado urbano proporciona al capital, en su conjunto, un valor de
uso complejo. Pero el marco edificado urbano es también un conjunto de mercancías
inmobiliarias: habitaciones, edificios destinados al comercio, oficinas, etc. Todas estas
mercancías son producidas por el capital: ellas sirven de apoyo a la valorización de los
capitales particulares, especializados en su producción y circulación” (Topalov, 1979: 109,
destacado nuestro). De esta manera, Topalov apuntó a una de las cuestiones cruciales de
la relación entre las inversiones inmobiliarias y medio ambiente construido, al destacar la
importancia del espacio urbano como medio propicio para el mejoramiento de las
condiciones para la valorización del capital, aspecto que habría de cobrar creciente
importancia como motivación central de la dinámica económica que se impuso con la
globalización financiera.
Complementariamente, en estudios desarrollados con referencia a la expansión urbana en
los Estados Unidos, Molotch (1976) se propuso establecer la relación entre las estrategias
de crecimiento de las grandes ciudades y los intereses de los propietarios de la tierra
urbana, así como de las coaliciones políticas que se formaban en torno a ellos,
principalmente para explicar la expansión de las grandes ciudades norteamericanas. En
ese sentido, propuso y desarrolló la tesis de la “urban growth machine”, haciendo
referencia con ello a las coaliciones de élites relacionadas con la propiedad de la tierra
urbana y vinculadas a las posibilidades económicas de los lugares, que se constituían
como “machines” con el propósito de manejar las políticas urbanas en busca de expandir
las respectivas economías locales y acumular riqueza.
20
En la propuesta y en los análisis de Molotch, luego ampliamente fundamentada y
documentada en la investigación sobre fortunas urbanas desarrollada conjuntamente con
Logan (Logan y Molotch, 1987), se mostró como se relacionaron las decisiones y las
acciones de los actores vinculados con los intereses inmobiliarios con el crecimiento
económico de las ciudades. En este contexto, estos autores destacaron el papel y la
importancia de las estrategias promoción y marketing urbano en un ámbito en proceso de
globalización, lo cual posteriormente pasaría a constituirse en uno de los componentes
centrales de las estrategias de competitividad urbana de las nuevas modalidades de
gestión empresarialista que se han venido imponiendo en el mundo entero.
Por otra parte, los aportes pioneros de Lefebvre, fueron retomados y desarrollados
posteriormente en especial por parte de Harvey (1990), quien intentó formular un
encuadramiento teórico comprensivo de la dinámica de la urbanización capitalista desde
una perspectiva marxista. Los trabajos de este autor han logrado una ascendente
resonancia durante las últimas décadas, constituyendo uno de los principales soportes
teóricos para analizar y explicar la burbuja inmobiliaria que culminó con la crisis de las
hipotecas ‘sub-prime’ en Estados Unidos, así como también las que se desencadenaron
más recientemente en Dubai, Irlanda y España. Más allá de la forma en que Harvey a
tratado estos procesos, cabe mencionar que los principales aspectos destacados por
Lefebvre aparecen desde entonces en un primer plano en las explicaciones que han sido
suministradas incluso a nivel periodístico, aún cuando el trasfondo ideológico de la
explicación pueda diferir sustantivamente.
Restructuración, globalización financiera
y financiarización inmobiliaria
El continuo y sostenido aumento de la importancia de las inversiones y los negocios
inmobiliarios que se produjo con el avance a escala global de la financiarización de la
dinámica económica fue uno de los cambios de mayor impacto en la metamorfosis urbana
que se desencadenó en esta fase. Como ya se ha señalado, bajo el efecto de las políticas
de liberalización económica y de la utilización de las innovaciones informacionales, se
desarrolló un proceso marcado por el “papel creciente de los mercados financieros y
bancarios en el financiamiento, el desarrollo y la explotación de los espacios urbanos
(inmobiliarios, grandes equipamientos, infraestructuras, proyectos urbanos de gran
tamaño)” (Halbert & Le Goix, 2012: 40).
La principal mutación que marcó esta evolución hacia la financiarización inmobiliaria radica
en que en el momento en que comenzó a producirse una sobre-acumulación de capacidad
productiva (Chesnais, 2010), una parte importante de los excedentes de capital tendió
escoger su destino bajo la consideración de que “el medio ambiente construido representa
una clase de activo que permite diversificar las colocaciones”, […] según “una lógica de
gestión de portafolio en los mercados financieros” (Theurillat, 2010: 5). Y en esto, radica
uno de los aspectos neurálgicos de esta mutación: “la financiarización de la ciudad
significa la transformación de un activo real en activo financiero y el desarrollo de un
21
circuito particular de inversión basado en una lógica de portafolios de inversiones típico de
los operadores financieros. Esto ha sido hecho posible por el reforzamiento de un circuito
intermediado y titulizado, por oposición a un circuito directo y no titulizado” (Theurillat,
2011: 5).
¿Cuáles fueron entonces los principales cambios que afectaron a cada aglomeración
urbana como tal en el escenario urbano global? Desde una aproximación de carácter
general, ante todo podría señalarse que quizá el hecho más relevante fue que con la
financiarización de la dinámica global la metamorfosis urbana llevó a una situación en la
que “la ciudad en su conjunto puede ser entendida como un producto que se intercambia,
al menos en pedazos, y que puede ser valorizada” (Baraud-Sarfaty, 2008: 99-100). Es
justamente esa valorización de cada ciudad lo que pretenden evaluar los rankings de
ciudades que se realizan cada vez con más frecuencia, en los que se consideran y evalúan
diversos aspectos de las mismas (condiciones para los negocios, potencialidades para el
off-shoring, calidad de vida, etc.) (de Mattos, Bannen y Fuentes, 2012). Vale decir, cada
aglomeración urbana, al financiarizarse pasó a constituirse, en si misma, ella también, en
un activo financiero con capacidad para generar más o menos ingresos que otro activo
financiero urbano de la misma naturaleza. Es desde esta perspectiva que se puede
entender la importancia que la gobernanza neoliberal asigna a las estrategias y políticas
de competitividad urbana, en la medida en que también busca hacer competir al activo
financiero “ciudad”, con otros activos financieros “ciudad”, también en competencia.
Pero, además, en ese contexto, diversos componentes (o “pedazos”) del medio
ambiente construido mutaron en activos financieros, en un proceso que se sustentó en los
arreglos institucionales e instrumentos financieros establecidos por la gobernanza
neoliberal, entre los cuales se destaca particularmente la “securitización” o titulización de
dichos productos. Como señala Renard (2008: 109), “[…] trátese de una casa, de un
inmueble de oficinas o de una plataforma logística, el inmueble se encuentra “titulizado”,
lo que lo convierte en un producto financiero que se transa en el mercado”. En otras
palabras, lo que se produjo como cambio medular de este proceso fue que, titulización
mediante, diversos productos inmobiliarios se convirtieron en activos con capacidad de
generar ingresos o flujos financieros. De esta manera, a partir de momento en que un
bien inmueble se constituye en un activo financiero, el mismo pasa a ser un medio para
generar ingresos o flujos financieros y, en consecuencia, “pasa de ser un bien de carácter
patrimonial a otro cuyo carácter ahora es financiero” (Nappi-Choulet, 2012: 44).
Con el avance de esta trayectoria, se produjo la transformación y/o generación de
los principales actores e instituciones directa o indirectamente involucrados en los
negocios inmobiliarios, como es el caso, en especial, de bancos, de fondos de inversión y
de compañías de seguros. En este esfuerzo por conformar un mercado financiero
articulado a la dinámica global, en buena parte de los casos jugó un papel fundamental la
adopción de nuevos mecanismos de capitalización individual, donde fue crucial el
establecimiento y la operación de los fondos de pensiones y de otros inversores
22
institucionales, entre los cuales, algunos orientados específicamente al financiamiento de
las actividades del sector inmobiliario.
Como ya se ha señalado, con estos cambios se produjo un incremento de flujos de
inversión hacia nuevos negocios inmobiliarios en aquellos lugares que ofrecían mejores
condiciones para la valorización de los capitales financieros, lo que operó tanto a escala
sub-nacional como global. En circunstancias en la que la evolución de la economía mundial
mostraba un continuado aumento del volumen de capitales en busca de oportunidades de
inversión, un número creciente de circuitos financieros buscaron ubicarse como destino
privilegiado para recibir esos capitales. En ese contexto, el circuito inmobiliario también se
colocó como una alternativa atractiva para realizar negocios de carácter especulativo, lo
que originó cuadros localizados de auge de crecimiento inmobiliario de una magnitud
desconocida hasta entonces. Ejemplos como los de Dubai o de las “ghost cities” en China,
entre muchos otros, son elocuentes testimonios de ello.
En esa dinámica el estallido de diversas burbujas inmobiliarias tuvieron amplia y
generalizada repercusión en la evolución de la economía mundial. Ejemplos como los de la
burbuja financiera e inmobiliaria en Japón en la década de los años ochenta, de la que se
desarrolló en Tailandia hacia fines de la década de los años noventa y la más reciente de
las hipotecas sub-prime en Estados Unidos, se han presentado con más frecuencia y cada
vez con mayor propagación global. En todos estos casos, las consecuencias del estallido
de las respectivas burbujas inmobiliarias se han constituido en episodios de una
prolongada, y hasta ahora incontrolable, crisis financiera mundial.
Con el aumento de la importancia de los negocios inmobiliarios en la evolución de
las grandes aglomeraciones urbanas, la plusvalía esperada en cada lugar se ubicó como el
principal criterio para adoptar las decisiones sobre el tipo y la ubicación de los productos
inmobiliarios más relevantes. En la afirmación de esta situación ha tenido una incidencia
determinante el hecho de que bajo la liberalización y el “partenariado” público privado, los
inversores inmobiliarios dispusieron de mucha mayor autonomía para la elección del
destino sectorial y territorial más favorable para la valorización de las inversiones
respectivas. Con la consolidación de que este tipo de situación, “los bienes inmuebles han
llegado a ser casi autónomos por cuanto ciudades y capital han pasado a ser
crecientemente dependientes de ellos, independientemente del resto de la economía
regional. De esta manera, podría decirse que la inversión inmobiliaria es la que comanda
la urbanización neoliberal a escala local” (Hackworth, 2007: 77).
De esta manera, fue posible la revitalización y la progresiva diversificación geográfica y
productiva de las inversiones y negocios inmobiliarios. A este respecto, en una primera
aproximación, cabe destacar algunos cambios que marcaron la evolución de este sector:
a) Los mecanismos y arreglos institucionales para la inversión inmobiliaria se
diversificaron y sofisticaron, adquiriendo creciente importancia los inversores
institucionales, los fondos de pensiones y de inversión, los bancos de negocios,
23
las compañías de seguros y, en general, las empresas que cotizan en la bolsa,
con lo cual los flujos financieros se incrementaron;
b) Los medios de colocación inmobiliaria que en el pasado se limitaban a las
inversiones con fondos propios, se multiplicaron, incluyendo, entre otros,
propiedad directa, fondos inmobiliarios, acciones, unidades fiduciarias de
colocación inmobiliaria, préstamos de primer rango, préstamos subordinados,
préstamos participativos, etc.;
c) Las fuentes de financiamiento y las inversiones inmobiliarias, cuya procedencia
en un primer momento fue principalmente local o nacional, con el propio avance
del proceso de financiarización inmobiliaria comenzaron a sumar capitales de
origen externo, en un proceso en el que la generación y utilización generalizada
de nuevos instrumentos ad-hoc para la estimular la imbricación en la dinámica
financiera, tales como la titulización y la nuevas modalidades de
apalancamiento, hicieron posible su rápida expansión global.
¿Cuáles fueron los cambios que tuvieron mayor incidencia en el auge de los
negocios inmobiliarios financiarizados? Al respecto, se pueden destacar algunos cambios
que se produjeron y/o se intensificaron en esta fase y que contribuyeron aumentar la
atractividad del sector inmobiliario como destino para la valorización del capital financiero.
Al respecto, en primer lugar, importa mencionar el impacto que tuvo en esta
evolución “la privatización de las ciudades” (Baraud-Sarfaty, 2011) que resultó de las
medidas adoptadas para enfrentar la acentuación de la crisis fiscal ocasionada por el
aumento de la participación directa del Estado en la vida urbana en la fase anterior. La
necesidad de disminuir el monto de los recursos necesarios para cubrir el gasto fiscal
generado por las actividades y servicios cuya operación habían sido asumidos por el sector
público, llevó a que numerosas administraciones urbanas optasen por transferir el costo
de una parte sustantiva de las mismas al sector privado. A tales efectos, en concordancia
con el enfoque empresarialista de la gobernanza neoliberal, se generalizó la utilización del
“partenariado” público-privado como medio para involucrar en mayor o menor grado al
sector privado en el suministro, la operación y el financiamiento de dichas actividades y
servicios. Si bien esta alternativa se utilizó con modalidades y alcances diversos según los
países, en muchos de los casos en que fue aplicada significó abrir las puertas al capital
financiero para nuevos y lucrativos negocios inmobiliarios. Con lo que el poder del capital
privado en el proceso de producción de la ciudad se incrementó más aun que en períodos
anteriores.
En segundo lugar, la reactivación de la demanda inmobiliaria que se puede observar con
el avance de la globalización de la dinámica económica incidió decisivamente en la
intensificación de los flujos de capitales financieros hacia los negocios inmobiliarios, en los
que se esperaba encontrar condiciones más favorables que en la “economía real” para su
valorización. En esta situación, que evolucionó asociada a la persistencia de la tendencia a
la urbanización de la economía y de la población, se observaron cambios tanto en lo que
24
concierne a la demanda de las familias como a la de las empresas, en un proceso en el
que se pueden destacar dos tendencias principales:
a) un sostenido incremento de la demanda habitacional urbana, la cual fue
alimentada principalmente por dos fenómenos que evolucionaron prácticamente en forma
simultánea: por una parte, la persistencia del crecimiento de la población urbana la cual
en general mostró su preferencia por las áreas metropolitanas, generando una demanda
residencia adicional en ese ámbito. Y, por otra parte, debido a que en estas últimas
décadas en la mayoría de las grandes aglomeraciones urbanas se produjo un apreciable
aumento del ingreso medio de las familias (Birdsal, 2011), así como también un aumento
del peso de los sectores medios (Ferreira & al. 2013). Estos cambios socio-económicos
urbanos contribuyeron a generar un aumento de la demanda inmobiliaria residencial, así
como también de la por infraestructura para el consumo de bienes y servicios, lo que
estimuló fuertemente la inversión para darle respuesta. En buena parte de los casos las
inversiones respectivas se beneficiaron de los nuevos arreglos institucionales para la
financiarización de los correspondientes sistemas hipotecarios, entre los cuales cabe
destacar la implantación de mecanismos ad-hoc para su titulización, del cual las hipotecas
“sub-prime” en EE.UU. es un ejemplo paradigmático.
b) un incremento de la demanda por infraestructura inmobiliaria para el
funcionamiento de los nodos o filiales de circuitos globales productivos, financieros o de
consumo, que intensificaron en este período su despliegue en diversas áreas urbanas del
espacio mundial de acumulación. Esta demanda muestra la particularidad de que ella está
referida esencialmente a ciertos productos inmobiliarios específicos, cuya presencia en los
lugares escogidos para su localización, constituye un requerimiento ineludible para la
expansión geográfica de los correspondientes circuitos globales. Tal es el caso, en
especial, de los grandes proyectos urbanos (GPU), los “shopping-malls”, los rascacielos,
los aeropuertos-shopping, los centros culturales y deportivos, la infraestructura para
servicios globales (salud, educación, religión) etc., etc. Si bien muchos de estos productos
ya habían comenzado a mostrar su presencia en fases anteriores, fue ahora cuando
adquirieron una configuración específica para satisfacer los también específicos
requerimientos de los circuitos globalizados. En buena parte de los casos, estos productos
cuya demanda jugó un papel fundamental en la revitalización de los negocios
inmobiliarios, han sido concebidos como activos financieros dotados de alta capacidad
para generar ingresos. En este sentido, estos activos otorgaron una todavía mayor
importancia a la dinámica inmobiliaria en la organización, el funcionamiento, la morfología
y el paisaje urbanos.
Al mismo tiempo, como consecuencia de los requerimientos de infraestructura inmobiliaria
planteada por el propio avance de la globalización, la financiarización adquirió particular
importancia tanto en el mercado de oficinas, como la infraestructura inmobiliaria requerida
por el consumo y los servicios, como es el caso de clínicas médicas, edificios
universitarios, infraestructura vial y para estacionamiento, etc., muchos de los cuales se
constituyeron en importantes fuentes de ingresos. Dada la magnitud que han adquirido las
25
inversiones respectivas, estos artefactos han marcado una presencia cada día más
importante en el paisaje urbano de las ciudades en proceso de globalización.
Complementariamente, habría que mencionar que un hecho que también tuvo gran
importancia en la dinamización del mercado inmobiliario fue la aparición y diversificación
de productos inmobiliarios, consecuencia de los requerimientos en materia de la infra-
estructura necesaria para que ciertos procesos globalizados pudiesen materializarse y
desplegarse. Al mismo tiempo, también la expansión y diversificación de ciertos servicios a
las familias, en áreas como salud, educación, esparcimiento, religión, etc., generaron una
demanda por nuevos tipos de configuraciones edilicias, que aparecieron como
imprescindibles para que fuese posible atender y satisfacer los requerimientos planteados
por una nueva demanda social. Fue en este contexto que se diversificó la demanda en
términos de lo que podrían considerarse como nuevos artefactos de la globalización,
muchos de los cuales se encuadran en aquello que Augé ha denominado como “no
lugares” (Ver Cuadro 1.1).
Cuadro 1.1
Nuevos productos inmobiliarios
INFRAESTRUCTURA PARA LOS NEGOCIOS
Grandes proyectos urbanos (GPU) y/o centros empresariales integrados, edificios corporativos inteligentes (en particular, rascacielos)
INFRAESTRUCTURA PARA EL CONSUMO
Grandes superficies comerciales y/o infraestructuras para el consumo (shoppings centers, malls, hiper y supermercados, grandes tiendas por departamentos, patios de comida, etc.)
INFRAESTRUCTURA PARA LA MOVILIDAD
Autopistas elevadas y/o subterráneas, vías exclusivas, playas de estacionamiento en altura y subterráneas, aeropuertos de alto estándar, helipuertos, etc.
INFRAESTRUCTURA PARA VIAJEROS GLOBALES
Hoteles de cadenas internacionales, recintos para eventos y ferias internacionales, nuevos espacios para la gastronomía
INFRAESTRUCTURA PARA EL ESPARCIMIENTO
Museos globales, salas para eventos multitudinarios, complejos cinematográficos, recintos para juegos electrónicos, parques temáticos y complejos deportivos
INFRAESTRUCTURA RESIDENCIAL
Edificios de departamentos (verticalización), megaproyectos habitacionales de funciones combinadas, áreas residenciales gentrificadas, barrios y condominios cerrados
En este mismo contexto, en el que los shoppings-malls y los rascacielos pueden
considerarse como los artefactos más representativos de esta nueva fase de desarrollo
capitalista, también habría que mencionar a los grandes proyectos urbanos, que
rápidamente pasaron a situarse como uno de los componentes emblemáticos del paisaje
urbano de la ciudad financiarizada. En tal calidad, se constituyeron en uno de los más
26
atractivos señuelos para operaciones inmobiliarias de gran magnitud en buena parte de
las grandes aglomeraciones urbanas del mundo (Swyngedouw, Moulaert & Rodríguez,
2002: Ingallina, 2001). La presencia de todos estos nuevos productos arquitectónicos,
comenzaron desde entonces a marcar al medio ambiente construido correspondiente a
esta nueva metamorfosis urbana y a desatar una interminable competencia por mejorar la
posición de las respectivas áreas urbanas en la red global de ciudades transfronterizas.
Como resultado de todo este conjunto de mutaciones, es importante destacar que el
incremento de las inversiones en bienes raíces que se produjo con la financiarización del
mercado inmobiliario, obligó a una generalizada restructuración del sector construcción,
en un proceso que también tuvo una importante incidencia en la re-configuración de la
base económica de las áreas urbanas involucradas. Esto es, al incrementarse las
inversiones y negocios inmobiliarios, también se produjo una paulatina reactivación y
modernización del sector construcción en su conjunto, el cual comprende un diversificado
conjunto de actividades, en gran parte de carácter industrial, en el que se destacan
actividades relacionadas con la producción de los diversos insumos para edificios y
construcciones. Esto comprende, desde los insumos básicos (cemento, hierro, madera,
vidrio, etc.), hasta componentes mucho más sofisticados (como, por ejemplo, ascensores
y equipamientos para aire acondicionado y calefacción). De esta manera, se puede afirmar
que, dada la estructura diversificada y compleja de este sector, la reactivación de las
inversiones inmobiliarias, también repercute normalmente en la reactivación de un amplio
conjunto de actividades de la economía real y, por consiguiente en los niveles de empleo
del ámbito en que se desarrollan estos procesos. Es por esta razón, que las políticas que
estimulan la financiarización y reactivación del sector inmobiliario adquieren carácter
prioritario para muchas administraciones urbanas, para las cuales la generación de empleo
aparece normalmente como un objetivo de primer orden.
Por último, un aspecto muy importante que pone en evidencia la naturaleza de los
cambios que han afectado a este sector bajo el efecto de su financiarización tiene relación
con que al mismo tiempo que el mismo comenzó a globalizarse, su estructura comenzó a
ser afectada por un proceso de complejización en su organización y funcionamiento, lo
que se reflejó en un importante diversificación en los actores que participan en el mismo
y, en especial, en el papel que desempeñan en su proceso de gobernanza.
Plusvalía urbana y mercantilización del desarrollo urbano
Al incrementarse el volumen de los capitales que buscan mejorar su valorización en el
sector inmobiliario, cierto tipo de nuevas “mercancías inmobiliarias” representativas de la
fase globalizada, que son los que pueden considerarse genéricamente como artefactos de
la globalización, comenzaron a reproducirse por el mundo entero. De esta manera,
contribuyeron a establecer algunos de los rasgos o atributos específicos que caracterizan
al “producto urbano” de la actual metamorfosis urbana. Una peculiaridad de estos
artefactos que los distingue de la arquitectura dominante en fases anteriores es que su
específica identidad depende básicamente de su originalidad arquitectónica “ornamental”
(Esteban, 2007) o simbólica, para cuyo diseño por lo general no se otorga mayor
27
importancia a los rasgos específicos del medio ambiente construido del que ahora pasarán
a formar parte.
En este sentido, el producto de buena parte de las mayores inversiones inmobiliarias
financiarizadas pueden considerarse como “máquinas solteras” según la expresión
utilizada por Mongin (2005). En muchos casos, en especial en lo relativo a los edificios
residenciales verticalizados, se trata simplemente de una infatigable repetición de un
diseño estandarizado, que produce un tipo de reiterativo paisaje urbano, que deriva en
una tendencia a la homogenización del mismo en el mundo globalizado. De hecho, esta
tendencia parece aplicable a todas aquellas situaciones en que han estado vigentes las
mismas condiciones generales, con lo cual se podría concluir que esta tendencia a la
homogenización de partes importantes del paisaje urbano de esta ciudad financiarizada
constituye una de las tendencias constitutivas de la metamorfosis urbana que se ha
impuesto en esta fase de modernización capitalista.
En el escenario emergente buena parte de los productos inmobiliarios que pasan a formar
parte del respectivo paisaje urbano, lo hacen básicamente en función del potencial que
han ofrecido para la valorización del capital invertido en su realización, en la forma y con
la apariencia que los inversores consideran más adecuada, lo cual en buena parte de los
casos no otorga importancia alguna a la respectiva identidad urbana y/o al paisaje urbano
pre-existente.
En esta misma dirección, un aspecto que puede considerarse como inherente a esta fase
es que son justamente las aglomeraciones urbanas cuya transformación ha sido
presentada como ejemplo exitoso de la aplicación de esta nueva modalidad de gobernanza
urbana empresarialista, también se constituyen en ejemplos acerca de cómo la excesiva
mercantilización termina jugando a mediano o largo plazo en contra del objetivo de
mejoramiento generalizado de la calidad de vida de sus habitantes y de cómo dicha
aglomeración termina convirtiéndose en un objeto de especulación financiera. En otras
palabras, la aplicación de una gobernanza empresarialista que se propone, y logra,
aumentar la respectiva competitividad urbana vis-à-vis los flujos de capitales móviles,
entendido esto como un requisito para promover su crecimiento económico, lo que
realmente logra en muchos casos es ante todo ofrecer las condiciones más favorables
posibles para la valorización de estos capitales, de manera de que decidan realizar sus
inversiones en esa ciudad y no en las otras ciudades también en competencia. Y, al
hacerlo y tener éxito, lo que se consolida es una situación en la que los negocios
inmobiliarios logran desplegarse con más libertad para hacer lo que entienden como más
redituable, independientemente de si eso es lo mejor, desde el punto de vista urbanístico,
para la ciudad en cuestión.
Para ilustrar como se manifiesta este aspecto en la realidad observable, podemos traer a
colación la experiencia de Barcelona, que por bastante tiempo fue idealizada y promovida
en su momento como “el modelo” de referencia de la gobernanza empresarialista. Sin
embargo, luego de un tiempo en el que el esta experiencia fue promovida como camino a
imitar, diversos estudios (Capel, 2005; Borja, 2009) han señalado que justamente como
28
producto de su éxito, Barcelona se transformó en el campo de operaciones de un
capitalismo financiarizado, que terminó generando un producto urbano que no evolucionó
en la dirección que había motivado la propuesta desencadenante de esta experiencia, más
allá de que esta ciudad haya terminado siendo mucho más competitiva que lo que era al
comienzo de este proceso. El resultado, para expresarlo con las palabras de Manuel
Delgado. sería:
”Barcelona es hoy, como tantas veces una ciudad asediada. Quienes quisieran verla
sometida no son ya ejércitos enemigos, ni regímenes políticos que detestan su amor
por la vida o su capacidad para generar y albergar mundos, y mucho menos sus
cíclicos estallidos de insolencia colectiva. Quien ansía ocupar Barcelona y avasallarla
es, hoy, un capitalismo financiero internacional que ha descubierto en el territorio
una fuente de enriquecimiento y aspira a convertir la capital catalana en un artículo
de consumo con una sociedad humana dentro” (Delgado, 2007: 11, destacado de
este informe)
Pero la experiencia de Barcelona no puede considerarse como un resultado excepcional de
la especulación financiera inmobiliaria. Esto, por cuanto, puede considerarse que todo
intento de transformar a una determinada aglomeración urbana, identificada bajo la
denominación de la ciudad en torno a la que se originó, en una fuente de enriquecimiento
para el capital financiero internacional y, de esta forma, en convertirla en “un artículo de
consumo con una sociedad humana dentro”, es un fenómeno generalizado en el mundo
globalizado, que comprende a un número creciente de áreas urbanas del mundo entero.
En lo esencial, puede afirmarse que las ciudades mejor evaluadas de la “world city
network” (Taylor, 2004), esto es la ciudades más competitivas de dicha red, constituyen
activos inmobiliarios donde los capitales financieros globales buscan valorizarse y, que por
tanto, de hecho, constituyen “artículos de consumo con una sociedad humana dentro”, tal
como propone Delgado. En este sentido, tanto “la ciudad competitiva”, como la “ciudad
creativa” analizada y postulada por Florida (2005), son en lo fundamental productos
inmobiliarios generadores de flujos financieros y corresponden a la metamorfosis analizada
por Lefebvre que transformó a la ciudad como valor de uso a la ciudad como valor de
cambio.
Un ejemplo ilustrativo reciente acerca de cómo esta dinámica puede afectar a las mayores
aglomeraciones urbanas de un ámbito nacional competitivo en términos de condiciones
para la valorización de los capitales financieros que se despliegan por el espacio mundial
de acumulación, lo brinda la actual crisis financiera en España. Al respecto, López (2006)
en un amplio estudio sobre la evolución de este proceso muestra como este país
experimentó un sostenido aumento del flujo de capitales externos destinados al circuito
secundario, hasta el punto en que el mismo llegó a convertirse en el motor de
acumulación de capital de España en este período, así como también, posteriormente, en
el corazón de la crisis que actualmente aqueja a este país. Esto se produjo como
consecuencia del estancamiento y/o regresión de la inversión industrial y de la
disponibilidad de una enorme cantidad de dinero en busca de ciclos productivos rentables,
29
reforzado por el desarrollo de este circuito secundario a escala planetaria. Fue así que
durante las últimas décadas se observó una desmedida intensificación de las inversiones
inmobiliarias en España, la cual estuvo asociada a un proceso de incontrolado incremento
del consumo de suelo urbano, que otorgó singular dinamismo a las tendencias a la
metropolización expandida durante los últimos 25 años en este país (Calvo et al., 2006).
¿Cómo puede explicarse la magnitud de este fenómeno en España? Frente a la dinámica
emergente de la globalización financiera, hay países (y áreas y regiones urbanas) que han
incrementado su atractivo vis-à-vis los capitales móviles en función de una particular
coyuntura económica que beneficia diferenciadamente a ese lugar, lo que provoca un
sostenido aumento de carácter coyuntural de la demanda inmobiliaria tanto de parte de
las empresas como de las familias. Al mismo tiempo, este proceso tiende a alimentarse no
solamente de las expectativas generadas por ese aumento de la demanda, sino que
también por la circunstancia de que en un momento de sobre abundancia de capitales,
ante las limitaciones ofrecida por la tasa de ganancia en la economía real, los mismos
pueden encontrar en el suelo y en ciertos activos urbanos, un destino coyuntural
aparentemente menos riesgoso.
En este sentido, aun cuando referido a una situación diferente, Baer (2008) analiza para el
caso de Buenos Aires como en un período de crisis económica la sobre oferta de capital
encontró una vía de escape en este sector. Al respecto, este autor plantea que ante la
crisis Argentina de 2001/02 los capitales y ahorros encontraron un buen destino en el
sector inmobiliario: “esta masa de capital proveniente del ahorro y las actividades
productivas más dinámicas se utilizó para financiar proyectos inmobiliarios y también para
comprar vivienda como reserva de valor frente a un sistema bancario que, por la crisis
reciente y las históricas, alcanzó su máximo descrédito” (Baer, 2008: 25). En cuanto a las
consecuencias sociales de este proceso, el mismo autor explica, “el uso residencial
protagonizó el boom, pero a pesar de la expansión de la oferta residencial empeoraron las
condiciones de acceso a la vivienda, ello se explica por la devaluación del peso pero
también por el notable aumento del precio de los bienes inmuebles en un contexto de
ausencia de crédito hipotecario” (Baer, 2008: 25).
Los aspectos que aquí se han analizado avalan la conclusión de que el aumento del
peso de las inversiones y negocios inmobiliarios representa uno de los cambios de mayor
relevancia producidos por la aplicación de las reglas del juego y los criterios de una
economía financiarizada. En este escenario, los intereses y las decisiones de los
propietarios y gestores del capital se situaron como el motor principal de la creciente
mercantilización de la metamorfosis urbana lo cual, justamente desde la partida,
constituyó uno de los principales objetivos de la gobernanza urbana neoliberal. Como tales
condicionaron el tipo de metamorfosis urbana que entonces se desencadenó, y se
ubicaron como un condicionamiento medular de la evolución hacia la nueva forma urbana
que, como se verá más adelante, comenzó a imponerse en el mundo entero.
Como afirma Naredo (2010) en base al análisis de lo ocurrido en el caso español,
que tiene muchas coincidencias con lo que ha estado ocurriendo en los países
30
latinoamericanos, con “las reglas del juego impuestas por la regulación social neoliberal, se
han promovido modelos territoriales, urbanos y constructivos específicos, en los que se ha
impuesto un modelo territorial que polariza el espacio en núcleos atractores de población,
capitales y recursos, y áreas de abastecimiento de y vertido, con sus redes y servidumbres,
un modelo urbano de conurbación difusa que separa y expande por el territorio las distintas
piezas de la ciudad […]”.
Todo ello corrobora la tendencia prevista por Lefebvre, quien al analizar los cambios
que se habían producido con el advenimiento de la ciudad industrial, señaló que todas las
lógicas y tautologías que entonces se habían manifestado respondían a un factor común: la
lógica de la plusvalía. Y que, con ello, “lo que quedaba de la ciudad, o aquello en lo que la
misma se transformaba”, se ponía más que nunca antes al servicio de la formación de
capital, esto es, de “la formación, la realización y la repartición de la plusvalía” (Lefebvre,
1970: 51). El proceso posterior, al validar la afirmación de esta tendencia, está justificando
la aprehensión de Harvey (2000: 13), en cuanto a que en tanto persistan las reglas del
juego establecidas por la gobernanza neoliberal, se corre el riesgo de que el destino de las
ciudades quede “casi enteramente a merced de promotores y especuladores inmobiliarios,
de los constructores de oficinas y del capital financiero”.
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33
III. CHILE, RESTRUCTURACIÓN, MODERNIZACIÓN
CAPITALISTA Y FINANCIARIZACIÓN DE LA VIDA
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Modernización capitalista hacia una sociedad financiarizada
Los trabajos desarrollados como parte de un proyecto de investigación realizado
anteriormente (Proyecto Fondecyt N°1.085.257 sobre competitividad urbana), permitieron
recabar y analizar diversos antecedentes que avalan la conclusión de que el buen
desempeño económico de Chile durante las últimas décadas, lograron posicionar a este
país como uno de los mejor calificados en la mayor parte de un amplio conjunto de
estudios y evaluaciones sobre comportamiento nacional en la nueva dinámica mundial; a
este respecto, se pueden considerar en especial los resultados de las evaluaciones y
rankings relativos a riesgo-país, a globalización y a competitividad (de Mattos, Bannen y
Fuentes, 2012).
Esta evolución estuvo jalonada por diversos cambios estructurales que fueron dando
contenido específico a lo que puede caracterizarse como una nueva fase de modernización
capitalista; en su avance, una sucesión de mutaciones afectaron las dimensiones
económicas, sociales, políticas y culturales del país en su conjunto, así como también de
sus principales ciudades. Cuando se analiza este proceso, importa tener en cuenta que
Chile formó parte del grupo de países latinoamericanos en los que luego de la Gran
Depresión del año 29 se realizó el intento de aplicar desde el ámbito del Estado nacional
un conjunto de políticas orientadas a impulsar un proceso de industrialización basado en la
sustitución de importaciones. En esta dirección, hasta donde su propia evolución histórica
(en definitiva, su “path dependency”) y los recursos del Estado lo permitieron, en este país
fue posible establecer tempranamente, en forma parcial y contradictoria, un conjunto de
arreglos institucionales en la dirección establecida por la agenda del Estado de Bienestar,
que entonces se había transformado en receta dominante en los países más desarrollados
del mundo occidental.
Como ocurrió en otras partes del mundo, al culminar el proceso de implementación de las
políticas respectivas, Chile terminó siendo afectado por una fuerte e incontrolable crisis
fiscal del Estado industrial-desarrollista, en la misma forma en que también se vivió en la
mayoría de los países de mayor desarrollo industrial del ámbito latino-americano. En el
caso chileno, las contradicciones que se generaron en este proceso se agudizaron en el
momento en que se radicalizaron algunas políticas de signo keynesiano durante el
gobierno demócrata cristiano de Frei Montalva; en definitiva, ello terminó dando paso a un
frustrado experimento de transición democrática al socialismo, en el cual se agudizaron
dichas contradicciones, al extremo de provocar una brutal ruptura institucional, por la que
terminó estableciéndose en Chile un régimen militar autoritario, que al cabo de un corto
34
período de indefinición terminó, en julio de 1975 optando, como alternativa al camino
industrial-desarrollista, por una de las versiones más ortodoxas del modelo neoliberal.
En ese sentido, como ya ha sido reconocido por autores como Harvey y Brenner de hecho
Chile constituye el primer país en el mundo en escoger y aplicar por decisión política una
de las versiones más radicales del discurso neoliberal. Ello dio lugar a un experimento
monitoreado por un equipo de economistas conocidos como los “Chicago Boys”, en el que
se intentó poner en práctica la mayor parte de las prescripciones del discurso teórico-
ideológico neoliberal. De hecho, en lo esencial, lo que se intentó desarrollar en ese
momento en Chile, fue buscar una salida al callejón sin salida en el que había
desembocado la crisis industrial-desarrollista en los años de la Unidad Popular. En esa
dirección, lo que se intentó poner en práctica fue una radical restructuración, orientada a
lograr la mayor re-mercantilización posible de la dinámica económica y de la vida social.
De esta manera, conforme a la concepción teórico-ideológica que entones se impuso, se
intentó proceder a una rectificación a fondo del rumbo que se había escogido en la fase
anterior, en el entendido de que el mismo había buscado des-mercantilizar la dinámica
económica, hasta donde ello era posible, mediante la aplicación de las políticas de corte
keynesiano, en especial desde el gobierno del Frente Popular.
El componente medular del proceso de restructuración en Chile fue una profunda reforma
del Estado, llevada a cabo en forma dictatorial bajo un nuevo enfoque de gobernanza
neoliberal, vertebrado en torno a los principios de subsidiaridad y de neutralidad estatal y
a la estrategia de “partenariado” público-privado. Se trata por tanto, de un proceso
conducido por el Estado, en el cual a partir del momento en que se produjo un cambio
político y una nueva coalición de fuerzas sociales pasó a encabezar el respectivo proceso
decisorio, y a tratar de llevar adelante un proyecto político sustantivamente distinto al que
se había intentado ejecutar en la fase industrial-desarrollista. Fue en esta nueva situación
que se decidió establecer un ámbito institucional más favorable que el pre-existente para
el desarrollo de las actividades del capital privado y, por esa vía, generar una situación
para un desarrollo genuinamente capitalista.
Fue en este contexto, que se decidió impulsar un radical proceso de privatizaciones y, al
mismo tiempo, establecer un marco regulatorio especialmente favorable para la inversión
extranjera directa (IED), lo cual fue considerado como un requisito fundamental para el
cumplimiento del objetivo básico de re-mercantilizar la vida social. Resulta evidente, por lo
tanto, que se trata de establecer un proceso de libre mercado pero estrictamente regulado
por el Estado.
Las privatizaciones, abarcaron las más diversas áreas de la vida económica y social del
país, al incluir desde sus primeras etapas algunos de los servicios públicos básicos, como
agua potable, electricidad, telefonía, salud pública, educación, etc. Al mismo tiempo, se
impulsó la realización de diversas reformas en distintos ámbitos de la vida económica, las
cuales fueron concebidas con el objetivo de lograr el restablecimiento de los equilibrios
macroeconómicos, donde el control de la inflación incidió en la conformación de un
escenario atractivo para negocios de largo plazo. En este sentido, se puede afirmar que
35
esas reformas, y en especial lo relativo a aquello que ha sido calificado como
“desregulación” impulsadas por el Gobierno Militar, fundamentalmente a partir de 1975, se
orientaron a establecer una nueva modalidad de regulación que resultase funcional a los
nuevos objetivos de la política económica. Por ello, es discutible calificar este proceso
como uno de desregulación, dado que ante todo se trata de un proceso de
desmantelamiento de un cuerpo regulatorio de corte keynesiano para sustituirlo por otro
cuerpo regulatorio, ahora de fundamento neoliberal. En definitiva, puede afirmarse que en
Chile a partir del Golpe de Estado de 1973, se desarrolló un proceso de desregulación y
re-regulación, orientado a consolidar un escenario en el que se buscó crear las
condiciones para el despliegue de una dinámica económica regida por el libre juego de las
fuerzas del mercado.
Cronograma de la trayectoria hacia la financiarización en Chile
En el contexto de este proceso de reformas concebidas conforme a los criterios básicos de
lo que se denominó como “ajuste estructural”, debe tenerse presente que desde que
comenzó a ser aplicado en Chile uno de sus objetivos prioritarios, fue la generación de un
mercado de capitales regido por los criterios de la “corporate governance” (Agosin &
Pasten, 2001). Esto, que puede considerarse como el meollo mismo de lo que podría
considerarse como la “planificación neoliberal”, se ajustó a una cronología que, más allá
de las naturales dificultades políticas, económicas y sociales que se presentan en todo
proceso de reformas, avanzó en una dirección predeterminada que, en términos
generales, puede considerarse que se mantuvo apegada a los lineamientos básicos pre-
establecidos y que ha continuado vigente más allá del término del Gobierno Militar. En lo
esencial, los hitos más destacados de ese proceso de reformas y de establecimiento de
nuevos arreglos institucionales, evolucionó en la forma que se sintetiza en la siguiente
cronología:
1974-1975: Comienzo del desmantelamiento de los arreglos institucionales
desarrollistas. Primeras reformas encaminadas a desmantelar, inicialmente todavía
en forma relativamente inorgánica, de los principales arreglos institucionales de corte
keynesiano, orientados a fortalecer una gestión estatal-intervencionista para promover
la industrialización, establecidos a lo largo de la historia económica anterior de Chile.
1975 (julio): Toma del control del proceso por los Chicago Boys. Shock
económico, incluyendo un amplio paquete de reformas y políticas encaminadas a
devolver al mercado sus funciones básicas en la regulación social y al capital privado su
papel protagónico en la dinámica económica, conforme al ideario neoliberal. En
especial, se puede destacar una amplia apertura externa, basada en un tipo de cambio
único, un arancel parejo del 10% (excluyendo automóviles) e inexistencia de otras
barreras comerciales (Meller, 1996). De esta manera, se busca intensificar la
articulación a la dinámica económica global, estableciendo condiciones para aumentar
la inversión extranjera directa y favorecer un generalizado crecimiento de las
exportaciones.
36
Al mismo tiempo, se incluye un conjunto de arreglos institucionales, en especial
referidos a las áreas financiera, buscando poner en marcha los cambios necesarios
para la modernización y generalización del mercado de capitales.
“A partir de 1974 se liberalizaron las tasas de interés, se eliminaron los controles al
crédito y se privatizó gran parte del sector bancario. Sin embargo, este proceso de
liberalización financiera no se vio acompañado de un marco de regulación y
supervisión apropiado, lo cual fue un determinante clave para desencadenar la crisis
financiera de 1982-1983. Con posterioridad a la crisis se produjo una revisión de las
instituciones existentes: en 1986 se introdujo una nueva Ley de Bancos, orientada a
mejorar el marco de supervisión y regulación del sistema financiero, y una nueva
Ley de Quiebras.” (Hernández y Parro, 2004: …..).
En lo esencial, observado en su conjunto, se puede afirmar que lo que se buscó fue
poner en marcha lo que fue presentado por esos años como el “círculo virtuoso de la
política económica”, que comprendía un conjunto de medidas (eliminación de los
subsidios, privatizaciones, reducción del déficit fiscal, etc., etc.), que constituían los
aspectos básicos del ideario neoliberal de ese momento (Ver gráfico 3.1).
Gráfico 3.1
1974-79: Primera onda privatizadora. Desde el primer momento el gobierno
militar puso en marcha un proceso de privatizaciones, incluyendo la devolución a sus
propietarios originales de buena parte de las empresas que habían sido incorporadas a
lo que se denominó el Area de Propiedad Social, durante el gobierno de la Unidad
Popular. Fue así que mientras antes del golpe militar el Estado controlaba más de 400
empresas y bancos, hacia 1980 el sector público controlaba apenas unas 45 empresas.
Fuente: El Mercurio, 27/set/1994
37
Todo ello formó parte de un esfuerzo político por revertir la mayor parte de las
estatizaciones realizadas por el gobierno de Salvador Allende.
1981: Adopción del principio de capitalización individual. Esta reforma que
constituye uno de los cambios más relevantes del “ajuste estructural” en Chile,
constituye uno de los hitos fundamentales en el proceso de conformación de un
mercado de capitales capitales diversificado animado por instituciones no bancarias
(Arrau, 1997), lo que dio un impulso fundamental a la financiarización de la dinámica
económica de este país. Al respeto, Hernández y Parro (2004: 105), destacan: “en
1981, previo a la crisis y en un hito histórico para el sistema financiero chileno, se llevó
a cabo la reforma de pensiones, donde el sistema de reparto existente entonces fue
cambiado por un sistema de capitalización individual […]”. Como se analizará en la
última parte de este informe, los capitales de los fondos de pensiones han jugado un
papel fundamental en el desarrollo y la financiarización inmobiliaria en Chile. En ese
sentido, se considera que “la expansión económica de Chile entre 1984 y 1997 no
puede entenderse sino en conjunto con la expansión del mercado de capitales y del
sistema financiero” (Arrau, 2001: 336).
1988: Regulación del Sistema de Mutuos Hipotecarios.
1984-89: Segunda fase del proceso privatizador. La segunda fase privatizadora
en Chile es más compleja que la primera desde que se propone avanzar en cambios
sustantivo acordes con los criterios básicos del discurso neoliberal, por cuanto buscó
“el reforzamiento de la sociedad libre basada en la economía de mercado, el aumento
de la eficiencia de la empresa en general, la reprivatización de las empresas
intervenidas y el desarrollo del mercado de capital” (Hachette, 200: 120). En este caso
se incluyó la reprivatización de las empresas (fundamentalmente bancos)
desprivatizados como consecuencia de la situación generada por la crisis 1981-82 y la
privatización de las grandes empresas estatales creadas o nacionalizadas por ley,
donde se destaca el caso de las principales empresas de servicios públicos, como
teléfonos, energía eléctrica (ENDESA), telecomunicaciones, transportes aéreos (LAN),
entre las principales.
1989: Promulgación de la ley Fondos de Inversión. En esta Ley se define un
Fondo de Inversión como “un patrimonio integrado de aportes de personas naturales y
jurídicas para su inversión en valores y bienes que esta ley permita, que administra
una sociedad anónima por cuenta y riesgo de los aportantes” (Daher, 1995). En el
contexto generado por la vigencia de esta ley se estableció un marco normativo para la
creación de fondos mobiliarios,inmobiliarios y de capital de riesgo (Cattaneo, 2011), lo
que se tradujo un un insumo fundamental para la dinamización y ampliación del
mercado de capitales en Chile.
1994: Securitización. Promulgación de la Ley 19.301, que incorporó al mercado los
títulos de securitización como una nueva alternativa de inversión. Esta Ley “incorporó
al mercado los títulos de securitización como una nueva alternativa de inversión,
38
estableciendo como vehículo para ello, un tipo sociedad de giro exclusivo, la sociedad
securitizadora, cuya característica principal es su capacidad legal para formar
patrimonios separados a partir de la emisión de títulos respaldados por determinados
créditos” (Rodríguez Bravo, 2001).
2000 (octubre): Ley sobre reforma de las prácticas corporativas. Incluye
protección los derechos de los accionistas minoritarios, en consonancia con los criterios
y regulaciones establecidos según lo estipulado por la corporate governance a escala
mundial (Agosin & Pasten, 2001: 3).
2001: Reforma Mercado de Capitales I. La primera reforma de Mercado de
Capitales, aprobada por el Congreso tras una discusión de más de seis meses, a fines
de 2001, consideraba la eliminación del impuesto a la ganancias de capital, que
gravaba en un 15 por ciento la diferencia entre el precio de compra y venta de
acciones, para títulos de alta presencia bursátil. Además, rebajaba los impuestos sobre
los intereses obtenidos por los inversionistas externos, igualando el régimen tributario
para locales y extranjeros, y creó incentivos tributarios para empresas emergentes, que
en el largo plazo tendrían efectos en el crecimiento del país.
2004: Creación de los primeros fondos inmobiliarios
2004 y años siguientes: Avances en corporate governance. Establecimiento y
perfeccionamiento de diversos mecanismos para establecer un sistema de “corporate
governance” en Chile (Agosín y Pastén, 2003) – incluye diversas reformas al mercado
de capitales y la financiarización de la dinámica económica, impulsando la integración
internacional de la Bolsa de Valores de Santiago
2006: Reforma Mercado de Capitales II – “La segunda reforma al mercado de
capitales incorpora sesenta medidas cuyo objetivo es avanzar en algunos puntos no
tratados en la primera reforma. El énfasis de la primera propuesta era la generación de
incentivos para crear una industria de capital de riesgo en Chile, inexistente hasta la
fecha. Sin embargo, la segunda se hace cargo de situaciones específicas y marcadas
por la coyuntura […] que pueden paralizar al sistema financiero de alguna forma. Entre
las novedades que incorpora, está el concepto de discrecionalidad en la entrega de
licencias bancarias y en las AFP y las compañías de seguros de vida, en las que el
regulador podrá definir colegiadamente lo que se llama las "áreas grises" para no
otorgar licencias. Las modificaciones de la actual iniciativa buscan también que los
instrumentos financieros de alto valor sean transados de manera electrónica o
inmaterial, para evitar robos de certificados de papel, como ocurrió con CORFO.
Asimismo, establece mayores atribuciones de investigación y sanción a los entes
fiscalizadores. Los elementos fundamentales de esta segunda reforma son el incentivo
al desarrollo de la industria de capital de riesgo; reducción de los costos de transacción
y contratación comercial sofisticada; profundizar el perfeccionamiento de la ley que rige
los gobiernos corporativos; fortalecimiento de los mecanismos de ahorro provisional
39
voluntario; fortalecimiento de los mecanismos de fiscalización y actualización de los
textos legales, adecuándolos a la realidad actual del mercado de capitales.
Como consecuencia del conjunto de reformas y arreglos institucionales implementadas a
lo largo de la trayectoria consignada en esta cronología, se impulsó una transformación
sustantiva del sistema financiero que se había conformado en la fase anterior del
desarrollo de este país. En lo fundamental, se logró consolidar un sistema de gobernanza
corporativa en la dirección preconizada por los principales organismos internacionales, lo
cual resultó en la paulatina y progresiva articulación del sistema financiero chileno en la
dinámica financiera global. En este sentido, (Cifuentes, Desormeaux & González, 2002:
….) sintetizan los principales logros de este proceso en la forma siguiente:
“Entre 1975 y 1981 el sistema financiero chileno experimentó una significativa
expansión, como resultado de un proceso de liberalización que puso fin a 30 años
de represión financiera. […]. hacia mediados de la década de los 80 el país optó
por un sistema de regulación prudente, el cual mejoró la supervisión bancaria y
modernizó las áreas no bancarias del sistema financiero. La principal reforma fue
el desarrollo de un nuevo sistema de pensiones, por la cual el sistema existente
operado por el Estado, fue reemplazado por uno enteramente capitalizado con
recursos privados. Desde mediados de los 80 el mercado chileno de capitales ha
crecido extraordinariamente en tamaño, profundidad y liquidez. El sistema privado
de pensiones está en la raíz de esta importante transformación, que ha influido en
forma significativa en el resto del sistema financiero. El sistema bancario chileno
se transformó en uno de los más saludables y competitivos de América Latina,
mientras otras instituciones, tales como el mercado nacional de valores, los
intermediarios financieros y los inversores institucionales se expandieron
notablemente”.
En este sentido, puede afirmarse que si bien la experiencia de ajuste estructural se inició
en Chile apegada a una versión extremadamente ortodoxa de los predicamentos básicos
de discurso teórico-ideológico neoliberal, la misma continuó desde entonces
introduciendo un conjunto de correcciones, pero siempre apegada a los lineamientos
constitutivos de esta corriente teórico-ideológica. En cualquier caso, se puede llegar a la
conclusión de que a lo largo de esta trayectoria, iniciada hacia mediados de la década de
los años setenta del siglo pasado, se ha procesado una profunda financiarización de la
economía chilena en su conjunto, lo cual actualmente afecta al conjunto de la dinámica
económica y social de este país.
Atractividad, competitividad y auge de los negocios inmobiliarios
Dado que asociado al proceso de sostenido crecimiento económico que se originó con las
medidas aplicadas en la trayectoria que aquí se ha reseñado, se produjo una ostensible
mejoría de la imagen externa de este país, lo que se vio reflejado en las principales
evaluaciones y rankings internacionales elaborados en base a los fundamentos del
40
discurso teórico-ideológico, —o nuevo “saber convencional dominante” en la expresión de
Krugman (1996)— que se impuso en el mundo de la globalización (Cuadro 3.1).
Cuadro 3.1
Posicionamiento de Chile en evaluaciones internacionales de atractividad
GLOBALI-
ZACIÓN
2011
(KOF)
COMPETI-
TIVIDAD
2011-2012
(WEF)
RIESGO PAÍS
2012
(S&P)
DOING
BUSINESS
2012
(W. Bank)
LIBERTAD ECONOMICA
2012
(Heritage)
PERCEPCIÓN CORRUPCIÓN
2011
(Transp. Int.)
Lugar Lugar Clasific. Lugar Lugar Lugar
ARGENTINA 77 85 B 124 158 100
BRASIL 74 53 BBB 130 99 73
CHILE 36 31 A+ 37 7 22
COLOMBIA 86 68 BBB- 45 45 80
MEXICO 70 58 BBB 48 54 100
PERU 52 67 BBB 43 42 80
URUGUAY 51 63 BB- 89 29 25
ECUADOR 98 101 B- 139 156 120
VENEZUELA 115 124 B+ 177 180 172
Desde que desde una fase relativamente temprana, Chile se ubicó en una posición
destacada en estas evaluaciones y rankings en relación a la mayoría de los países latino-
americano, con ello se convirtió en un destino atractivo para la IED y, de esta manera,
para la localización de nodos o filiales de circuitos globales. De hecho, esto ha significado
que a lo largo de todo este proceso, como consecuencia de las reformas y políticas
aplicadas, el flujo de IED ha sido muy elevado si se considera la dimensión de este país,
y ello ha continuado hasta el presente, llegando en el 2012 a ubicar a Chile en el tercer
lugar en América Latina como receptos de inversiones. (Ver Gráfico 3.2)
41
En un ámbito configurado de esta manera, las principales tendencias que se afirmaron a
lo largo de este proceso fueron perfilando un escenario sumamente favorable para el
crecimiento de las inversiones inmobiliarias, las cuales parecen haberse realizado
siguiendo una dirección similar a la observada en otros países bien ubicados en rankings
como los de riesgo-pais y de competitividad. Todo esto tuvo una influencia relevante en
la creciente mercantilización de la metamorfosis urbana de las áreas urbanas principales
de esos países y, entre ellas, en las de Chile, donde destaca la importancia del AMS
como foco de acumulación en bienes raíces.
A este respecto, parece importante destacar un conjunto de rasgos y tendencias
constitutivas de esta metamorfosis en el caso del AMS, destacando los factores que
tuvieron mayor influencia en la misma.
En este escenario, la progresiva inserción de la economía chilena en la dinámica de la
globalización y su consecuente vertebración en un número creciente de circuitos
globales, provocó un continuo aumento de la localización en este país de nodos
empresas globales organizadas en red, la cual, de esa manera, contribuyó a provocar
una sustantiva restructuración y diversificación de la economía nacional. Esta situación,
se tradujo en un progresivo aumento de la demanda por edificios de oficinas, lo que llevó
a que este tipo de producto inmobiliario se ubicase como uno de los destinos
privilegiados para inversiones, tanto nacional como extranjera.
Este proceso de crecimiento económico estuvo relacionado a un fuerte aumento de las
exportaciones, fundamentalmente relacionadas a recursos naturales, lo cual generó un
significativo incremento del ahorro de las empresas —y, en especial, de los grandes
grupos económicos—, del cual una parte importante se canalizó hacia inversiones
inmobiliarias. Esta situación, que se consolidó junto al proceso de financiarización de la
economía chilena, fue acompañado por la aparición de un conjunto de nuevos
mecanismos e instrumentos financieros, entre los cuales los fondos de pensiones y de
inversión inmobiliaria se constituyeron en factores clave en la conformación de las
nuevas tendencias y, por tanto, en el avance hacia la mercantilización del desarrollo
urbano.
A medida que la evolución de los indicadores de riesgo-país y de competitividad fueron
transformando a Chile en uno de los países más competitivos de la región, se incrementó
rápidamente su atractividad vis-à-vis los flujos de capital, lo cual terminó incidiendo en
creciente disponibilidad de capitales en búsqueda de mejores condiciones para su
valorización, de los cuales una parte no menor se encauzó hacia actividades
inmobiliarias.
En virtud del incremento del ingreso personal medio (Ver Cuadro 4) que se produjo como
efecto del sostenido proceso de crecimiento económico iniciado con posterioridad a la
crisis de 1981-82, se observó un significativo aumento de la demanda de bienes
inmobiliarios, tanto en el área residencial, como en la relativa al consumo y a los
42
servicios, lo que incidió decisivamente en la reactivación y diversificación de los negocios
inmobiliarios.
Tanto la demanda inmobiliaria de las familias, como la de las empresas, tuvo una rápida
respuesta por parte de la inversión inmobiliaria, que se materializó en un diversificado
conjunto de bienes raíces que se ubicaron en diversas partes del AMS e incidieron en una
importante modificación de su organización, funcionamiento, morfología y apariencia.
REFERENCIAS
AGOSIN, M. R. & E. PASTEN (2001). “Corporate Governance in Chile”. Draft, OECD
Development Centre. www.
ARRAU, P. (2001). “El mercado de capitales chileno: el necesario big-bang para el
crecimiento”. En BEYER, H. & R. VERGARA, Eds. ¿Qué hacer? Propuestas para el
desarrollo. Santiago, Centro de Estudios Públicos.
CATTANEO PINEDA, R. A. (2011). “Los fondos de inversión inmobiliaria y la producción
privada de vivienda en Santiago de Chile: ¿un nuevo paso hacia la financiarización de la
ciudad?”. EURE, n. 112, Santiago, pp. 5-22.
CIFUENTES, R.; J. DESORMEAUX & C. GONZALEZ (2002). “Capital markets in Chile: from
financial repression to financial deepening”. Economic Policy Papers (Banco Central),
Santiago, n. 2, agosto.
DAHER, A. (1995). “Efecto concentrador de los fondos inmobiliarios”. Estudios Sociales,
n. 83, trimestre 1, Santiago, pp. 193-216.
HACHETTE, D. (2000). “Privatizaciones: reforma estructural pero inconclusa”. En
LARRAIN, F. & R. VERGARA, EDS. (2000), La transformación económica de Chile.
Santiago, Centro Estudios Públicos, pp.111-154.
HERNANDEZ, L. & F. PARRO (2005). “Sistema financiero y crecimiento económico en
Chile”. Estudios Públicos, Santiago, n. 99, invierno, pp.
MELLER, P. (1996). Un siglo de economía política chilena (1980-1990). Santiago,
Editorial Andrés Bello.
RODRÍGUEZ AGUILAR, A. (1998). “El mercado de capitales en Chile y el papel de los
fondos de pensiones”. CEN 110, julio. www.
RODRÍGUEZ BRAVO, V. (2001). “Securitización en Chile”. Revista Securitización, …..
http://www.svs.cl/sitio/otra_informacion/doc/iimv/Revista-Securitizacion_x_VRB-2001.pdf
43
IV. GLOBALIZACIÓN FINANCIERA,
FINANCIARIZACIÓN INMOBILIARIA Y
MERCANTILIZACIÓN DE LA DINÁMICA URBANA DEL AMS
Fuentes de financiamiento para la
acumulación de capital en el sector inmobiliario en Chile y en el AMS
Fue en el escenario configurado bajo el impacto del conjunto de cambios que aquí se
han reseñado que se produjo la persistencia y acentuación de la tendencia que en este
informe se caracteriza como mercantilización de la dinámica urbana. En lo fundamental,
esto ocurrió desde el momento en que asociado a la adopción de una modalidad de
gobernanza empresarialista, que privilegia el partenariado público-privado, comenzó a
procesarse el desmontaje y liberalización del marco regulatorio que se había establecido
en la fase que en América Latina suele ser considerada como industrial-desarrollista. De
esta manera, se fue perfilando una situación en la cual la plusvalía esperada por las
inversiones en bienes raíces realizadas en distintas partes del respectivo territorio urbano
se ubicó como el principal criterio urbanístico. Conforme a esta lógica, las decisiones
sobre el tipo específico de bien raíz y sobre su localización en el territorio urbano,
pasaron a ser adoptadas en función de las expectativas en términos de la valorización de
las respectivas inversiones inmobiliarias, criterio este que se ubicó como
condicionamiento básico de la metamorfosis urbana que entonces se desencadenó.
Este proceso, que tuvo consecuencia cruciales en la transformación de las diversas áreas
urbanas chilenas y, en especial, de la que se ha ido conformando en torno a lo que puede
considerarse como la región urbana de Santiago, fue alimentada por un continuo aumento
del flujo de inversiones hacia el sector inmobiliario, cuya procedencia se ha ido
incrementando y diversificando lo largo de estas últimas décadas. Este aumento de la
importancia de los negocios inmobiliarios, está relacionado con el hecho de que en un
proceso de crecimiento económico relativamente exitoso como ha sido el de Chile en esta
fase, el sector productivo y, en particular, el sector industrial tendió a disminuir su
participación en el PIB, por lo cual el proceso de inversión en la economía real tendió a ir
perdiendo atractivo como destino para la colocación de los excedentes de capital
generados en los circuitos productivos relacionados con el ciclo exportador. En esas
circunstancias, para los capitales móviles en busca de oportunidades atractivas para su
valorización, los negocios inmobiliarios comenzaron a ubicarse como una alternativa
especialmente atractiva.
En esta dirección, se puede consignar que en un primer momento el financiamiento de
las inversiones inmobiliarias en Chile y, en particular, en dicha región urbana, se nutrió
básicamente con los excedentes de un conjunto de grupos económicos nacionales, cuyo
crecimiento y expansión se cimentó fundamentalmente en la exportación de productos
relacionados con recursos naturales de los circuitos productivos básicos de la economía
chilena de entonces (minero, forestal, horto-frutícola y pesquero), que fueron los que en
44
lo esencial sustentaron el dinamismo de la primera fase exportadora post-restructuración
en este país.
En un segundo momento, desde fines de 1980, dichos flujos financieros recibieron un
aporte adicional de fundamental importancia, el que se produjo desde cuando el
gobierno militar decidió remplazar el sistema estatal de pensiones a la vejez, invalidez y
sobrevivencia por un sistema de capitalización individual, cuya operación fue derivada a
un conjunto de instituciones privadas, las administradoras de fondos de pensiones (AFP).
Con la creación de este mecanismo de capitalización individual se produjo la
incorporación del ahorro de un número creciente de cotizantes a los fondos de
pensiones, lo cual significó un aporte sustantivo de recursos financieros al mercado de
capitales en Chile. A este respecto, Arrau (2001: 336) afirma que “nadie duda que el
desarrollo del mercado de capitales chileno está íntimamente ligado al crecimiento de de
los fondos de pensiones, que pasaron a ser un actor de gran relevancia en el mercado de
capitales”. Esto, por cuanto, desde la fecha de su establecimiento, en noviembre de
1980, estos fondos fueron aumentando progresivamente su participación en los recursos
administrados por inversionistas institucionales en el mercado financiero chileno según la
tendencia que muestra el Cuadro 3.1.
Cuadro 3.1
RECURSOS ADMINISTRADOS POR INVERSIONISTAS INSTITUCIONALES Y SISTEMA FINANCIERO (Millones de dólares de 1997)
1982 1989 1994 1997
1. Inv. Institucionales 2.273 10.916 36.277 46.282
Fondos de Pensiones 981 7.877 25.006 30.819
Fondos Mutuos 691 577 2.351 4.235
C. de Seguros 601 2.295 6.572 9.845
Fondos Inv. Capital Extranjero 0 167 2.348 1.384
2. Sistema Financiero 39.882 39.013 50.010 66.507
Fuente: Reinstein & Rosende (2000), en base a Superintendencia de Administradoras de Fondos de Pensiones (SAFP), Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF).
Lo más importante desde la perspectiva del tema considerado en este informe es que
este componente del mercado de capitales redundó en un significativo aumento del flujo
financiero hacia los negocios inmobiliarios. A este respecto, un documento de la
Asociación de Administradoras de Fondos de Pensiones (AAFP), documenta la
importancia que cobró esta tendencia, al señalar lo siguiente:
“Los Fondos de Pensiones han aportado recursos financieros de largo plazo al mercado de capitales. Uno de los sectores que más se ha beneficiado es el sector inmobiliario. En efecto, los fondos previsionales poseen el 47% de las Letras Hipotecarias del mercado, con una inversión cercana a US$ 5.400 millones. Con esto se financia la adquisición o construcción de bienes inmuebles, principalmente habitacional. En la actualidad con este instrumento se están financiando cerca de
45
300.000 viviendas. La inversión de los Fondos en letras hipotecarias, ha hecho posible entregar financiamiento hasta por 20 años plazo, facilitando la compra de la anhelada casa propia a muchos chilenos y fomentando los puestos de trabajo en el rubro de la construcción. Además, con una inversión adicional de US$ 520 millones en cuotas de Fondos de Inversión Inmobiliarios, los Fondos de Pensiones invierten en otras áreas del negocio inmobiliario, tales como: oficinas, centros comerciales, mutuos hipotecarios, terrenos, financiamiento de proyectos, etc.” (AAFP, 2012).
A esto hay que agregar que, como ya se ha mencionado en el capítulo anterior, el proceso
de financiarización de la economía chilena, se completó y consolidó con la creación de
nuevas instituciones e instrumentos financieros, en una secuencia en la que resulta
fundamental, por una parte, la incorporación de otros inversores institucionales, donde
adquieren especial importancia distintos tipos de fondos de inversión y, por otra, la
instauración de instrumentos funcionales a la operación del sistema financiero, donde la
securitización (o titulización) tiene especial relevancia. Es desde que se hizo efectiva la
presencia de este conjunto de arreglos institucionales, que resulta posible hablar de
financiarización de la dinámica económica de este país.
En lo que concierne en particular al sector inmobiliario, en el marco institucional que se
fue generando a lo largo de este proceso, se destaca ante todo la creación de los fondos
de inversión inmobiliaria (FII). En esta dirección, en lo que concierne a los FII, Rodriguez
Aguilar (1998: 12) señala que “los Fondos Inmobiliarios o Real Estate Funds surgen un
año antes (1991) de los Venture Capital Funds. Con apenas 9 Fondos Inmobiliarios, hoy en
día (1998) concentran más de la mitad de los activos totales administrados por los Fondos
de Inversión, lo que registra un promedio de activos por fondo de US$75 millones”
(Rodríguez Aguilar, 1998). Por otra parte, en esta misma dirección se produjo la
modernización de los instrumentos hipotecarios al servicio de las familias, donde adquiere
especial relevancia la introducción y reglamentación de los mutuos y las letras
hipotecarias, que desde entonces pasaron a jugar un papel de creciente importancia en el
proceso de financiación de la vivienda.
Una vez establecidos los diversos arreglos institucionales encaminados a sustentar el
proceso de financiarización de la dinámica económica en Chile, comenzó a ser difundido,
en especial por parte de los promotores y operadores financieros, un discurso que
proclama las ventajas de la inversión en el sector inmobiliario (el así llamado “ahorro en
ladrillo”), tal como también ocurrió en otras partes del mundo. Este discurso, además,
generalmente logró concitar el respaldo gubernamental a estas actividades en todas sus
escalas, en el entendido de que la activación del sector construcción, dados los múltiples
encadenamientos que involucra su funcionamiento, acarrea naturalmente el crecimiento
del conjunto de actividades productivas vinculadas al mismo por relaciones de insumo-
producto. Lo cual, se considera lógicamente como uno de los caminos más efectivos para
la generación de empleo, que siempre constituye uno de los objetivos prioritarios de
cualquier gobierno. (Ver Recuadro 1)
46
Recuadro 1
¿Comprar acciones o invertir en bienes raíces?
“[…] actualmente la compra de bienes raíces está en franco crecimiento. ¿Por qué? Hoy existen muchas más ventajas que desventajas. Para comprender esta ecuación es fundamental tener una estrategia clara de inversión y entender los principales “drivers” de este vehículo de inversión en comparación con el mercado bursátil.
Principales ventajas:
Generar un alto crecimiento del capital invertido en el largo plazo. Los precios promedios de las propiedades no caen en el mediano y largo plazo. En períodos de crisis el mercado inmobiliario se “congela”, por lo que se requiere entender la dinámica de los “ciclos inmobiliarios”.
General flujos constantes de renta que permiten cubrir créditos y generar excedentes en forma paralela a las ganancias de capital.
Es una inversión segura dado que en el mercado nacional las instituciones financieras son rigurosas en sus evaluaciones de riesgo y a que la delincuencia hipotecaria es baja. Posibilita trabajar con un alto apalancamiento bancario.
Permite generar valor agregado sobre los retornos esperados (se puede remodelar las propiedades y aumentar el interés comercial y el precio.
Hay beneficios tributarios, principalmente las propiedades DFL2.
Los principales “drivers” del mercado inmobiliario son factores tangibles, como la oferta y la demanda en una zona determinada, a diferencia del mercado accionario, donde los precios están basados en proyecciones de rentabilidades futuras.”
E. González Rojas, “¿Comprar acciones o invertir en bienes raíces?, Diario
Financiero, Santiago, 26 diciembre 2012
En este escenario, desde entonces se observa un continuo aumento de las inversiones
inmobiliarias realizadas por los fondos de inversión inmobiliaria, las cuales muestran
algunas tendencias ascendentes para todo el período (Gráfico 3.1). Como ha señalado
Cattaneo las mismas han mostrado un fuerte sesgo metropolitano, con particular
preferencia por la región urbana de Santiago (Gráfico 3.2), así como también por el
mercado residencial (departamentos y casas) y, luego, por el de oficinas; por otra parte,
también se puede comprobar, mayores niveles de inversión en el centro histórico y en
aquellas partes del territorio urbano en el que residen los sectores de mayores ingresos
47
Gráfico 3.1
Total activos administrados por tipo de fondo de inversión
Fuente: Proyecto FONDECYT N° 1.110.387 - ACAFI, basado en información pública disponible (SVS)
Gráfico 3.2
Finalmente, más avanzado este proceso, con la creciente inserción de diversas actividades
chilenas en la dinámica global, comenzó a producirse la irrupción de algunos inversores
institucionales extranjeros en este mercado, atraídos por las condiciones favorables para la
creación de valor generadas por las ya mencionadas reformas que habían sido
implementadas en este país. En concreto, puede afirmarse que los capitales extranjeros
orientados a los negocios inmobiliarios solamente comenzaron a marcar su presencia en
48
Chile, cuando el conjunto de arreglos institucionales realizados en este país, hicieron que
el mismo fuese observado como un destino de alta rentabilidad y de bajo riesgo para las
inversiones en el rubro bienes raíces. Ello ocurrió, fundamentalmente cuando ya habían
sido acogidos y se encontraban vigentes en este ámbito nacional los criterios y
salvaguardas planteadas por la corporate governance.
A este respecto, en una nota publicada por The Wall Street Journal (El Mercurio,
11/julio/2007) se reconocía que “cada vez es más común que los inversionistas
estadounidenses dirijan su capital a inversiones fuera de su país, desde centros
comerciales en Australia a edificios de oficinas en Noruega y viviendas en América Latina”
lo que se agrega que “el principal motor detrás de la inversión en bienes raíces fuera de
Estados Unidos en el mundo es el surgimiento de los fondos fiduciarios de inversión en
bienes raíces (conocidos como REIT en inglés). En años recientes, la estructura de los
REIT, que son muy comunes en EE.UU. ha ganado adeptos y ahora se puede encontrar en
más de 20 países”.
El hecho es que a medida que Chile fue mejorando su posición en distintas evaluaciones
relacionadas con atractividad en el escenario internacional, donde se observaba en
especial la existencia de una institucionalidad favorable a la IED, que aseguraba
rentabilidades por encima del promedio y seguridad para los negocios, —como lo muestra,
por ejemplo, el estudio Doing Bussiness realizado regularmente por el Banco Mundial—, el
AMS logró ubicarse como un destino alternativo para las inversiones inmobiliarias en el
contexto de esta nueva dinámica. De esto comenzaron a dar cuenta diversos medios
periodísticos, en notas en las que se destacaba la importancia que diversos inversores
institucionales extranjeros habían empezado a asignar al mercado inmobiliario chileno,
como lo documenta el texto que se reproduce en el Recuadro 2.
49
Recuadro 2
En esta misma dirección, en otra nota publicada por el Diario La Tercera (Santiago,
30/diciembre/2007), bajo el título “Fondos de inversión extranjeros revolucionan el
mercado inmobiliario local”, se afirma que:
“Se está produciendo un cambio estructural en el merado inmobiliario chileno. No
por las fusiones de empresas que tomaron vuelo en el 2007. Se trata de un
fenómeno más silencioso, pero relevante desde el punto de vista de la industria: la
llegada de gran número de fondos de inversión europeos y norteamericanos sobre
todo. Todo comenzó el 29 de diciembre de 2006, cuando el fondo Raíces, de la
gestora Las Americas (ligada al grupo Penta) traspasó el edificio Birman […], al
fondo alemán Deutsche Inmobilien Fonds AG (DIFA), ahora llamado Union
Investment Real Estate, en 773.690 UF, unos US$ 30 millones hoy. […] Lo del
Birmann fue un hito. Desde entonces se ha producido una ola de llamadas y
negociaciones.”
Con ello, Chile, y dentro de Chile el AMS, logró ubicarse como una de los lugares más
atractivos para los negocios en el ámbito latinoamericano lo cual, como ya se ha
documentado, se tradujo un significativo incremento de los montos financieros asignados
a lo inmobiliario, muchas veces orientados a la adquisición de activos inmobiliarios ya
construidos o en construcción.
50
Aumento de la demanda inmobiliaria familiar y empresarial y nuevos artefactos en el medio ambiente construido en el AMS
Asociado al sostenido crecimiento del PIB que se registró en Chile en esta fase, también
se produjo un muy significativo aumento del ingreso medio per cápita (corregido por
poder de compra) de las familias. En ese sentido, los datos disponibles permiten
comprobar que dicho ingreso medio per cápita más que septuplicó entre los años 1980 y
2013 (ver Cuadro 4), lo cual incidió en una importante expansión del gasto de las familias
y, por consiguiente, en un fuerte aumento del poder adquisitivo de las mismas.
Cuadro 3.2
PIB per cápita (corregido por poder de paridad de compra)
País 1980 2013 2013/1980
Argentina 6.348 18.800 2.96
Brasil 3.679 12.584 3.42
Chile 2.651 19.255 7.26
Colombia 2.628 11.219 4.27
México 4.051 15.881 3.92
Perú 2.740 11.275 4.11
Uruguay 5.591 16.635 2.98
Venezuela 3.604 13.584 3.77
EE.UU. 12.000 51.056 4.25
Fuente: World Bank y FMI, diversos años
Este aumento del ingreso medio, que es el más elevado logrado en este período en
relación al de los otros países latinoamericanos y, también, al de algunos países
desarrollados como es el caso, por ejemplo, de los Estados Unidos, tuvo un importante
impacto en el crecimiento y la diversificación de la demanda por bienes inmobiliarios en el
AMS, tanto en lo que concierne a los de carácter residencial, como en los relacionados con
el crecimiento del consumo de bienes y servicios de las familias. Este aumento y
diversificación de la demanda de las familias por una variada gama de bienes raíces tuvo,
como se verá más adelante, un fuerte impacto en los cambios que se produjeron en la
organización, el funcionamiento, la morfología y la apariencia de la región urbana que ha
ido constituyendo en torno a la ciudad de Santiago.
En lo que respecta al rubro habitacional, este aumento de la demanda tuvo como
respuesta un significativo incremento de la oferta de viviendas, caracterizado por una
importante diversificación del tipo de producto inmobiliario, incluyendo desde conjuntos
de vivienda social, condominios habitacionales verticalizados de gran dimensión hasta
residencias de distinto tipo y estilo ubicadas en barrios cerrados para sectores de
ingresos altos y medios. Al respecto, como se puede observar en el Gráfico 2, más allá
de las naturales oscilaciones, la oferta de viviendas nuevas que para el primer trimestre
de 1981 llegaba a las 10.000 viviendas, muestra un fuerte crecimiento sobre todo a
partir de 1996, llegando hacia el año 2008 a las 50.000, para caer al año siguiente a una
51
cifra cercana a las 30 hacia fines del 2012, pero manteniéndose a un nivel más elevado
que a comienzo del período.
Gráfico 3.3
Fuente: Collect, 2010
El aumento de la oferta de productos residenciales, ha tendido a cubrir todo el espectro de
la demanda, considerando los diversos niveles de ingreso de la población de las distintas
partes del área metropolitana, pero en forma sumamente desigual como se analizará más
adelante, donde la vivienda social cada vez más tiende a ubicarse en las áreas más pobres
de la corona externa de la ciudad del AMS, en tanto la vivienda más costosa ha tendido a
ubicarse en las áreas en que tradicionalmente se han localizado los sectores de ingresos
medios y altos, reafirmando una estructura socio-territorial desigual y fragmentada. y, en
especial, la vivienda social por una parte y los condominios y barrios cerrados por otro
A lo largo de este proceso, se puede comprobar que sobre todo a partir del
establecimiento del nuevo sistema previsional, con establecimiento de los fondos de
pensiones en 1981 y, posteriormente con la creación de los FII, aunado al establecimiento
del sistema de letras hipotecarias y, más tarde, de mutuos hipotecarios endosables y no
endosables, el mercado de la vivienda pasó a regirse cada día con mayor rigurosidad por
los criterios dominantes en una economía financiarizada. En esta evolución, la utilización
de los productos que pueden ser titulizados es creciente y la participación de los bancos,
los fondos de seguros y los fondos de inversión inmobiliaria ha crecido significativamente
durante los últimos años, en tanto que los instrumentos más utilizados son los mutuos
hipotecarios, que pueden ser objeto de titulización y las letras hipotecarias (Ver Cuadro
3.3 y Gráfico 3.4).
52
Fuente: Rivas Martínez, CMS Chile, 2010
Evolución MHE en cartera de inversiones de compañías de seguro
Mutuos Hipotecarios Endosables
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
en
US
mm
Fuente: Asociación de Aseguradores de Chile, A.G.
También como consecuencia del impacto del aumento del ingreso medio (y del gasto) de
las familias, se produjo un fuerte crecimiento y diversificación en la demanda por
infraestructura inmobiliaria para el consumo de bienes y servicios, lo que contribuyó
decisivamente a la evolución desde lo que Soja (1990) caracterizó como la “ciudad como
Cuadro 3.3
Gráfico 3.4
53
máquina de producción” a la “ciudad como máquina de consumo”. En esta dirección, cabe
destacar el aumento “in crescendo” de las inversiones destinadas a la construcción de
edificios destinados directamente al consumo, como es el caso de shopping-malls, strip-
centers, grandes tiendas de retail, hiper y supermercados, etc. A lo cual es necesario
agregar una diversificada oferta de productos inmobiliarios destinados a atender las
necesidades, cada día más diversificadas, en áreas como la salud (diversos tipos de
hospitales, clínicas, sanatorios, etc.), la educación (edificios universitarios, secundarios y
primarios, locales para institutos técnicos y servicios educacionales especializados, etc.),
para circulación y estacionamiento (autopistas, playas de estacionamiento, etc.), para
cultos religiosos (templos para diversas redes religiosas), esparcimiento y ocio (complejos
de salas cinematográficas, teatros, salas de exposiciones, locales para gimnasia, espacios
para la gastronomía, etc.) y muchos otros. Toda esta diversificada demanda, generó un
campo especialmente atractivo para nuevos negocios inmobiliarios, habiendo dado lugar a
una proliferación de distintos tipos de artefactos arquitectónicos, que en buena parte de
los casos han tenido una fundamental incidencia en la organización y el funcionamiento
urbanos y, especialmente, en cambios sustantivos en el medio ambiente construido.
Por otra parte, hay que tener en cuenta que con el avance del proceso de liberalización
económica, a medida que se produjo una progresiva globalización de ciertos circuitos
económicos, tanto en el ámbito productivo y financiero, como en el del consumo, se pudo
observar un aumento de la localización en Chile y, en particular al AMS, de un número
creciente de filiales o nodos de empresas globales de diversa naturaleza, que también
requirieron una específica infraestructura urbana. La presencia de este conjunto de filiales
o nodos de cadenas globales de valor, generó una importante demanda por servicios a la
producción, cuya implantación incidió en un cambio relevante en la estructura y la
dimensión del aparato productivo metropolitano y, en definitiva, en la generación de una
demanda adicional por bienes inmobiliarios para atender los requerimientos de las
empresas.
En este sentido hay que considerar que el aumento en la inversión del “inmobiliario de
empresa” (Malezieux, 1995) en Santiago comenzó a cobrar impulso con la construcción de
nuevos centros de negocios, como el denominado “Sanhattan” desarrollado en el terreno
de una antigua fábrica de cerveza en la Comuna de Providencia, el complejo de edificios
corporativos Nueva Las Condes, la Ciudad Empresarial (cuyo proyecto contempla la
construcción de alrededor de 100 edificios corporativos, de los cuales ya se encuentra
construido más del 50%, el complejo industrial-residencial ENEA en las proximidades del
Aeropuerto Internacional, etc. A esto hay que agregar la proliferación de edificios
inteligentes en altura, entre los que se detacan dos rascacielos (Torres Titanium (52 pisos)
y Costanera (64 pisos)), cuya presencia ha modificado radicalmente el perfil y la dinámica
del principal sector empresarial de la ciudad, así como un amplio conjunto de edificios
corporativos en el Barrio El Golf. Este tipo de producto inmobiliario ha alcanzado ritmos de
crecimiento muy elevados en las últimas décadas, lo que ha llevado a que el AMS se haya
ubicado como una de las 15 áreas urbanas con más oficinas de grandes empresas entre
54
los países emergentes (Ver Recuadro 3). En muchos de los emprendimientos de este tipo
se ha venido produciendo una aumento de la participación, directa o indirecta, de
inversores institucionales extranjeros, por lo que es válida la afirmación de que “[…] en la
consolidación de los central building districts capitalinos, los capitales internacionales y los
inversionistas institucionales parecen haber jugado un rol preponderante” (Cattaneo,
2011: 20).
Recuadro 3
A este respecto, es importante tener en cuenta que buena parte de los productos del
inmobiliario de empresa, en especial los de más reciente construcción han sido concebidos
como en el contexto de la financiarización inmobiliaria, esto es como activos para la
generación de flujos financieros (Ver Recuadro 4). De esta manera, a partir de momento
en que un bien inmueble se constituye en un activo financiero, el mismo pasa a ser un
medio para generar ingresos o flujos financieros y, en consecuencia, “pasa de ser un bien
de carácter patrimonial a otro cuyo carácter ahora es financiero” (Nappi-Choulet, 2012:
44).
55
Recuadro 4
Otro aspecto de crucial importancia generado por el explosivo crecimiento del inmobiliario
de empresa, en particular a través de la ya referida multiplicación de edificios de oficina,
es que su localización ha tendido a concentrarse en un número muy limitado de comunas,
que son principalmente aquellas en las que residen los sectores de ingresos altos y medios
altos y/o en áreas situadas en la proximidad del Aeropuerto Internacional. Es así, que
fuera de las comunas más ricas del AMS, no es posible encontrar ningún edificio de
oficinas de alto estándar, como se puede observar en el Mapa siguiente.
56
Por otra parte, en lo relativo a la infraestructura edilicia para atender al sector terciario
también se puede comprobar una amplia y diversificada infraestructura para la educación
(donde se destaca la inversión realizada durante los últimos años por las universidades
privadas), para atención de salud (con inversiones de gran magnitud, para complejos
hospitalarios y policlínicos, como es el caso de la Clínica Alemana, la Clínica Las Condes y
la Clínica Santa María, entre muchas otras), servicios culturales y deportivos etc., cuya
presencia en el medio ambiente construido ha tendido una fuerte incidencia en la
mutación de la imagen urbana del AMS. Lo que importa señalar aquí, es que la mayor
parte de este tipo de infraestructura, ha sido posible gracias a la utilización de los
mecanismos establecidos al servicio del capital financiero.
En la misma dirección, por otra parte, cabe mencionar el aumento de los equipamientos
para el consumo, los cuales comenzaron a tomar impulso desde la década de los ‘80 con
la creación del primer shopping center de la época (Apumanque), que fue seguido con la
construcción en 1982 del shopping-mall Parque Arauco, éste ya concebido, administrado y
operado conforme a los cánones internacionales, cuyo éxito pronto convirtió al respectivo
grupo inversor en una empresa en expansión hacia algunos países limítrofes (como
Argentina y Perú). A partir de ese momento, se ha producido una amplia expansión
57
geográfica de este tipo de artefacto, el cual si bien inicialmente solamente marcaba su
presencia en las partes del área urbana de residencia de los sectores de altos ingresos,
posteriormente ha tendido a localizarse también en otras partes del territorio
metropolitano; al respecto, las cifras mencionadas en un estudio sobre el crecimiento de
los diferentes shopping-malls en Santiago, indican que mientras en 1992 había sólo 10
centros comerciales de este tipo, en el 2006 la cifra se había elevado a 23, en tanto que
para 2012 la misma se proyectaba a 37 (Galetovic, Poduje y Sanhueza, 2009).
Esto se complementa, con el sostenido aumento de la inversión en equipamientos
destinados a satisfacer demandas de visitantes globales tales como centros
gastronómicos, hoteles de cadenas internacionales, spa, entre otros, que se concentran
preferentemente en tres o cuatro comunas que constituyen la base operativa turística del
AMS, lo cual se complementa con los atractivos de sus alrededores (centros invernales y
de ski, viñas, termas y, más recientemente, casinos). Hay que destaca que la localización
que los principales equipamientos para los visitantes globales se localizan prácticamente
en las mismas comunas que los edificios clase A para oficinas, esto es, Providencia, Las
Condes y Vitacura.
Finalmente, también hay que mencionar las inversiones financieras en materia de
infraestructura urbana, destinadas principalmente a autopistas urbanas y playas de
estacionamiento subterráneas, en especial en el AMS, donde el régimen de concesiones se
constituyó una modalidad de “partenariado” público privado, que ha permitió encontrar
una respuesta satisfactoria a las dificultades de los gobiernos respectivos para encontrar
recursos para el financiamiento requerido para la ejecución de este tipo de infraestructura.
Esta opción, ha ofrecido una alternativa redituable a inversores tanto nacionales como
extranjeros, dada la capacidad para generar de flujos financieros que la obras entregadas
en régimen de concesión (Engel, Fischer & Galetovic, 2000).
En el desarrollo de todo este tipo de emprendimiento, han jugado un papel central
diversas instituciones financieras, tal como es el caso en especial de distintos tipos de
inversores institucionales, que consideran como activos generadores de flujos financieros a
los productos inmobiliarios en cuyo financiamiento participan. En este sentido, como
afirma Cattaneo (2011: 20), “[…]en la consolidación de los central building districts
capitalinos, los capitales internacionales y los inversionistas institucionales parecen haber
jugado un rol preponderante”
Considerando el conjunto de cambios a los que aquí se ha hecho referencia, se puede
concluir que por las razones anotadas, en el escenario que comenzó a afirmarse en Chile
con el avance de una nueva fase de modernización capitalista hacia mediados de la
década de los años setenta del siglo pasado, se generó una fuerte demanda por nuevos
productos inmobiliarios que se vio respaldada por el aumento de la disponibilidad de
capitales, inicialmente fundamentalmente de origen nacional, a los que luego se ha
venido sumando una importante presencia de inversores institucionales, en su mayor
parte de procedencia europea y norteamericana, que han utilizado ampliamente las
posibilidades que ofrece la financiarización de la dinámica económica global. El resultado
58
de las inversiones respectivas, incidió en una progresiva mercantilización del desarrollo
del AMS, que produjo importantes cambios en la respectiva organización,
funcionamiento, morfología y paisaje urbanos.
Mercantilización de la dinámica urbana y consolidación de la “ciudad” neoliberal
Para identificar y analizar las principales consecuencias de la financiarización inmobiliaria
en la actual metamorfosis urbana, ante todo es necesario tener presente que las
respectivas inversiones inmobiliarias han tenido que realizarse sobre una estructura de los
precios del suelo conformada en fases anteriores del desarrollo de esta área urbana,
estructura ésta que es extremadamente rígida ante cualquier intento de modificarla. Por
consiguiente, esta estructura heredada de precios de la tierra urbana tiene una crucial
incidencia las decisiones sobre la elección de la localización de los distintos tipos de
inversiones y negocios inmobiliarios y, por lo tanto, en la distribución de las familias y de
las empresas en dicho territorio metropolitano.
Dado que en el caso de las grandes aglomeraciones latino-americanas la evolución de los
precios de la tierra se ha caracterizado casi sin excepciones por una estructura territorial
marcada por fuertes desigualdades entre sus distintas áreas, al imponerse la gobernanza
neoliberal que, bajo el imperio de la subsidiaridad estatal ha dejado en manos de las
fuerzas del mercado las principales decisiones sobre localización de las inversiones
inmobiliarias, estas desigualdades han tendido a reafirmarse y consolidarse. Esto responde
al hecho de que siendo los capitales financieros los que han quedado a cargo del proveer
los recursos para cubrir gran parte de la oferta inmobiliaria, esta debe ajustarse
obligadamente a los requisitos y condiciones impuestas por las fuentes de financiamiento,
sean estos bancos, fondos de inversión, instituciones hipotecarias, compañías de seguros,
etc. Requisitos y condiciones que están relacionados básicamente con la solvencia y el
respaldo financiero de los potenciales adquirentes de los respectivos bienes inmobiliarios. Y
esto, como es obvio, está fuertemente correlacionado con la desigual localización territorial
de los distintos tipos de familias y empresas. En esta situación, bajo el nuevo enfoque de
gobernanza urbana, se reafirmó una dinámica que tiende a retroalimentar la desigual
estructura de precios de la tierra heredada y, por consiguiente, la desigual distribución
socio-territorial de las familias y de las empresas.
En particular en lo que tiene relación con la distribución territorial de las familias, la
mercantilización de la dinámica urbana, se ajusta básicamente a dicha estructura territorial
de precios de la tierra. En general, tanto en lo que respecta a departamentos en edificios
verticalizados, como a la vivienda individual con jardín, la evidencia empírica para la mayor
parte de las grandes aglomeraciones urbanas de todo el mundo indica que su evolución en
esta fase fue afectada por dicha desigualdad en el precio del suelo heredada de las fases
anteriores de la historia respectiva. Lo que reafirma, el aserto de que “el funcionamiento
del mercado del suelo es quizás el principal factor que determina la distribución territorial
de los estratos sociales en la ciudad: el precio que un predio o lote en el mercado afecta
59
directamente las decisiones de localización residencial de las personas” (Ciccolella y Baer,
2008: 652).
En este sentido, la conclusión general a este respecto, es que con la aplicación de las
políticas de liberalización económica, la estructura de precios del suelo urbano cobró
mayor importancia que en la fase anterior como condicionante básico de la configuración
urbana emergente y, por lo tanto, del tipo área urbana producido por la actual
metamorfosis. Ha sido así que, cimentada sobre dicha estructura pre-existente de precios
del suelo urbano, los flujos financieros se desplegaron en busca de los mejores lugares en el
ámbito del AMS para la creación de valor mediante su aplicación en inversiones y negocios
inmobiliarios. En la medida que se impusieron los criterios y condicionamientos de la
gobernanza neoliberal, —y que en virtud del “partenariado” público-privado dichos flujos de
capital pasaron a gozar de una mayor autonomía para escoger y decidir su destino, tanto
sectorial como territorial—, se conformó una situación aun más favorable para el despliegue
de tendencias propicias para la persistencia y/o reafirmación de un tipo de estructura
urbana desigual y fragmentada.
60
En el caso particular del AMS, en consonancia con la muy regresiva distribución del ingreso
que caracteriza a Chile, la actual metamorfosis urbana ha evolucionado condicionada por
una situación que se caracteriza por una fuerte desigualdad en la estructura de los precios
del suelo urbano y por una muy desigual distribución socio-territorial de las familias y de
los hogares. Dado este escenario, se puede comprobar que las inversiones inmobiliarias
han mostrado una clara preferencia por las áreas de residencia de los sectores sociales
más solventes y con mejores condiciones para acceder al financiamiento requerido. Por
otra parte, las empresas inmobiliarias con mayor capacidad para acceder a los recursos
financieros de los fondos de inversión y de otros inversores institucionales, como ya se
mencionado, también mostraron su preferencia por aquellas partes del área urbana que
percibieron como las dotadas de mejores condiciones para la valorización de los capitales
invertidos.
De hecho, desde sus fases iniciales al asignar sus recursos financieros los fondos de
inversión mostraron una inequívoca preferencia por un número limitado de comunas, de lo
que resultó que las que recibieron mayor inversión y en las que se desarrolló un mayor
número de proyectos inmobiliarios fueron, por una parte, la Comuna de Santiago (el
centro histórico) y, por otra parte, aquellas en las que tenían su residencia los sectores de
mayores ingresos. Sobre esta tendencia, ya en el primer análisis realizado sobre este
tema, de hecho muy poco tiempo después de establecidos en 1989 los fondos de inversión
inmobiliaria, en un trabajo seminal publicado bajo el título de “los efectos concentradores
de los fondos inmobiliarios”, Daher (1995: 210), concluía que “de las trece regiones de
Chile, los FII solo invertían en tres de ellas, a marzo de 1992, y en seis, en setiembre de
1993. Aunque en la última fecha la RM registra un caída en términos porcentuales,
prácticamente siempre bordea una cifra cercana al 90% de todas las inversiones
inmobiliarias de los FII” (Daher, 1995: 210). Y más adelante, también agrega otra
conclusión relevante: “aquí se ha podido verificar […] que la fracción del fondo de
pensiones invertida en los FII presenta un fuerte sesgo concentrador, tanto en términos
geográficos (RM) como sociales (comunas con población de mayores ingresos” (Idem:
213).
La proporción en la que los FII asignaron sus colocaciones entre las distintas comunas
resulta ilustrativo al respecto, pues se puede comprobar cuales son las diferencias en los
montos asignados a las distintas comunas, dado que los mismos tienden a concentrarse en
un número considerablemente limitado de comunas, en tanto que una cantidad importante
de las mismas prácticamente no cuenta con proyectos de inversiones inmobiliarias.
61
Gráfico 3.5
Fuente: Proyecto Fondecyt N°. 1.110.387. Cálculos a partir de información proporcionada por laAsociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI), en cartolas de proyectos anuales,AFI 2009 – 2011.Se refiere a los principales proyectos abordados por las AFI en el sector inmobiliario (rentas, desarrollo,plusvalías y mixto.)
62
El mapa que se incluye a continuación muestra la distribución territorial del total de
permisos de edificación, expresado en metros cuadrados, para las distintas comunas del
AMS, para el período 1990-2011, vale decir para los 21 años en los que se generó y afirmó
el proceso de financiarización de la economía chilena. De la información representada en
este mapa, se puede inferir que las dos comunas más favorecidas por el auge inmobiliario
de este período fueron Santiago y Las Condes, seguidas por dos comunas del primer anillo
Puente Alto y Maipú, en las que los programas de vivienda social han realizado una muy
importante contribución en términos de permisos de edificación. En un tercer nivel,
además de algunas comunas de la segunda corona, que están en la misma situación que
Puente Alto y Maipú, aparecen las otras comunas en que residen sectores de ingresos
altos y medios (Providencia, Ñuñoa, Vitacura, Lo Barnechea y La Florida)
En definitiva, de toda esta información se puede inferir que con la financiarización
inmobiliaria se ha acentuado el proceso de mercantilización de la dinámica urbana, del
cual resulta un tipo de conformación urbana producido por un cúmulo de inversiones en
bienes raíces, distribuidas territorialmente de manera sumamente desigual. Lo cual,
63
obviamente, responde básicamente a las diferencias en cuanto a la plusvalía que se espera
obtener con su colocación en determinados tipos de bienes y en determinados lugares del
territorio urbano. En este sentido, uno de los aspectos de mayor relevancia que muestran
estos procesos es que bajo este nuevo tipo de gobernanza, donde la globalización
financiera es la que rige lo medular de la dinámica económica, en la mayor parte del
mundo y, en particular, en el AMS, es que ha persistido la evolución hacia áreas urbanas
muy desiguales desde el punto de vista de su configuración socio-territorial. Dos estudios
realizados para el caso del AMS, han permitido comprobar que estas tendencias han
estado presentes en la evolución de esta área urbana durante los últimos años.
Así, en una investigación sobre Globalización y reestructuración del mercado metropolitano
de trabajo: impactos socio-territoriales en el Gran Santiago (Proyecto FONDECYT
1.040.838) realizada por un equipo de investigación del Instituto de Estudios Urbanos y
Territoriales de la Pontificia Universidad Católica de Chile durante los años 2004 y 2005, se
pudo comprobar la vigencia de este una evolución en la dirección señalada en el AMS, en
base al análisis de la distribución territorial de los grupos socio-ocupacionales según la
información de los censos nacionales de población y vivienda correspondientes a los años
1992 y 2002.
Distribución de GSO directivos y profesionales, 1992-2002
Fuente: Proyecto FONDECYT
En este sentido con respecto a los sectores de mayores ingresos se llegó a la siguiente
conclusión (Ver Mapa 1):
64
“la evolución de la localización del Grupo Socio-Ocupacional (GSO) Dirigentes que,
en general, involucra a los sectores de más altos ingresos (propietarios, dirigentes y
fracciones superiores de los grupos medios) indica una intensificación de su
presencia en los distritos residenciales de las comunas que conforman los “barrios
altos” de la ciudad (Providencia, Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea y, en menor
medida, Ñuñoa, La Reina y Peñalolén). Esto significa que el fortalecimiento de la
participación de estos sectores en el triángulo nor-oriente aumentó la
homogeneidad social de esta parte de la ciudad y estableció una mayor distancia
entre ellos y los grupos más pobres. En esta dinámica, la evolución de los precios
de la tierra, que registra un incremento de la desigualdad entre los que
corresponden a las áreas residenciales de los sectores de mayores ingresos y las
partes más pobres de la ciudad, sustenta una tendencia hacia la acentuación del
comportamiento autosegregativo de este GSO, que parece obedecer al mismo
tiempo a una búsqueda de ampliar su separación de los grupos que ellos perciben
como más diferentes y su proximidad con los de similar status social. En este
sentido, las inversiones inmobiliarias parecen haberse adecuado rápidamente y, al
mismo tiempo, estimulado este tipo de comportamiento, a través de la
multiplicación de la oferta de productos edilicios compatibles con el mismo. La
evidencia disponible, avala la comprobación que también en el caso de Santiago “la
distribución de los grupos y clases sociales en el espacio resulta en gran parte de la
acción del mercado inmobiliario. El precio de las viviendas, frente a la estructura de
distribución de la renta, actúa como mecanismo selectivo al acceso a las diversas
áreas de la ciudad” (Ribeiro, 2003: 309).
En segundo lugar, más recientemente en una investigación realizada por el Núcleo de
Estudios Metropolitanos del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales, orientada a
estudiar los distintos niveles de calidad de vida en diversas áreas urbanas chilenas,
entendida como “las condiciones de vida objetivas de la población generadas a partir de
las actuaciones y dinámicas de transformación del espacio urbano inducidas por actores
públicos, privados y la sociedad civil” (Orellana & al, 2012: 4). A estos efectos se
construyó un Indice de Calidad de Vida Urbana (ICVU) sobre la base de 33 variables
seleccionadas de más un centenar posibles, las cuales se distribuían en seis ámbitos de
la calidad de vida reconocibles: calidad laboral (variables que miden las facilidades de
acceso al mercado laboral, ingresos, capacitaciones, desarrollo profesional y protección
social de los residentes), ambiente de negocios (variables económicas que permiten
evaluar si la ciudad y/o comuna es un medio urbano favorable para la generación de
negocios), condiciones socio-culturales (variables relativas principalmente al nivel de
participación de la población en organizaciones sociales), conectividad y movilidad
(variables relacionadas con las condiciones de la infraestructura de conectividad,
movilidad y seguridad vial), salud y medio ambiente (condiciones de salud de la población
en relación a enfermedades que presentan una mayor correlación con las condiciones
ambientales y su medio antrópico) y vivienda y entorno (variables que dan cuenta de la
65
calidad de la vivienda, nivel de hacinamiento e inversión en el espacio público cercano
para sus residentes).
Al realizar un estudio comparativo del ICVU para los años 2002 y 2012, para el caso del
AMS, se comprobó que si bien la brecha en términos de calidad de vida se ha reducido,
todavía subsiste una situación a acentuada desigualdad entre las diferentes comunas de
la misma, siendo más las comunas que se sitúan por debajo de la media que las que
están por encima de la misma. Al mismo tiempo, se observó que la brecha entre las
comunas con mejor y peor ICVU es sumamente amplia (Ver Gráfico 3.6), lo que evidencia
una ciudad marcada por grandes desigualdades sociales.
Gráfico 3.6 Ranking de comunas del Gran Santiago según ICVU 2012
Fuente: Orellana & al, 2012.
Impacto urbano de la financiarización y cambios en estructura y morfología urbanas en el caso del AMS
En síntesis, considerando este conjunto de aspectos y tendencias, se puede concluir que
la evolución y consolidación en el tiempo de un nuevo modelo de crecimiento económico
en Chile, contribuyó a una reestructuración urbana y metropolitana que hizo que lo
urbano tendiese a desbordar en forma incesante los límites físicos y administrativos que
se habían consolidado en la fase industrial-desarrollista. En ese proceso, en el que la
actividad inmobiliaria jugó un papel clave, se ha ido conformando una configuración
urbana diferente, en el cual la lógica capitalista se despliega con restricciones mucho
menores que en la fase anterior.
En este sentido, los elementos de juicio considerados en este informe avalan la hipótesis
de que la financiarizacion inmobiliaria ha tenido una fuerte incidencia en la metamorfosis
del AMS que comenzó a procesarse asociada a la restructuración que se inició en Chile a
mediados de la década de los años setenta; y, que esto ha redundado en la emergencia
74,5172,11
68,8966,09
63,49
56,60 56,46
48,4646,96 46,01
43,12 43,05 43,00
42,75 42,50 41,43 41,24 40,77 40,71 40,47 40,21 39,7837,57 37,07
35,16 34,23 34,23 33,99 33,18 32,44 32,07 31,36 30,48 29,79
0,00
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
70,00
80,00
Indicador de Calidad de Vida Urbana
Media Gran Santiago: 44,12
Media Nacional: 42,81
66
de una nueva forma urbana que, en términos generales, ha seguido una dirección similar
a la que se ha observado para la mayor parte de las grandes aglomeraciones urbanas
que se han adscrito a la dinámica de la globalización en otras partes del mundo.
Este proceso puede asimilarse, en lo que concierne a sus tendencias generales, a la
caracterización propuesta por Naredo (2010: 14) para las consecuencias urbanas y
territoriales del modelo inmobiliario español:
“[…] las reglas del juego económico habitual, guiado por la brújula del lucro,
promueven modelos territoriales, urbanos y constructivos específicos, salvo que
existan barreras mentales o institucionales que se lo impidan. Cuando estas
barreras se diluyen dejando que el afán de lucro ordene y construya a su antojo la
ciudad y el territorio se observan dos fenómenos solidarios. En primer lugar,
tienden a desatarse patologías de crecimiento que fuerzan la expansión de los
procesos de urbanización y sus servidumbres territoriales a ritmos muy superiores
a los del crecimiento de la población y de su renta disponible. En segundo lugar,
estos procesos se ajustan implícitamente a los siguientes modelos de orden
territorial, urbano y constructivo:
1) Se impone un modelo territorial que polariza el espacio en núcleos atractores de
población, capitales y recursos, y áreas de abastecimiento y vertido, con sus redes
y servidumbres.
2) Se impone el modelo urbano de la conurbación difusa (urban sprawl), que
separa y expande por el territorio las distintas piezas de la ciudad, requiriendo
potentes infraestructuras de transporte para conectarlas y asegurar su
funcionamiento.
3) Se impone como único modelo constructivo un estilo universal, que separa las
partes del edificio, empezando por la estructura, convertida en un esqueleto de
vigas y pilares, para abordar después la cubierta, el cerramiento, ... y la
climatización, haciendo abstracción de las condiciones y los materiales del
entorno”.
Frente a una evolución que se ajusta a estas tendencias y rasgos, la presente
investigación ha buscado concentrarse en el análisis y la discusión del significado y los
alcances de la tendencia a la mercantilización del desarrollo urbano. Al respecto, la tesis
que aquí se sustenta es que ella estaría llevando al AMS a la configuración de una forma
urbana sustantivamente diferente a la que caracterizó a la ciudad industrial-desarrollista,
la cual se manifiesta en la formación de una región urbana expandida, conformada en
torno a la ciudad de Santiago. Esta nueva configuración metropolitana aparece como
resultado de una tendencia hacia lo urbano generalizado tal como la que había sido
anticipada por Lefebvre, donde lo urbano y lo rural pierden especificidad y donde se
impone una estructura policéntrica, desigual y fragmentada.
67
Al respecto es posible plantear un conjunto de interrogantes que deberán continuar siendo
objeto de análisis y discusión en la última fase de esta investigación: ¿cuáles son los
factores que tienen mayor incidencia en la concentración de las inversiones inmobiliarias
en la región urbana que se está conformando en torno a Santiago?; ¿hasta donde puede
preverse que las modalidades dominantes en materia de gobernanza urbana continuarán
incidiendo en la continuidad de las tendencias descriptas?; ¿en qué medida estas nuevas
modalidades dominantes de gobernanza urbana podrían ser utilizadas para lograr una más
adecuada regulación del tipo de crecimiento urbano y metropolitano que está emergiendo
de la actual metamorfosis urbana?; ¿cuáles serían las principales consecuencias futuras de
esta mercantilización del desarrollo urbano en la organización, funcionamiento, morfología
e imagen del medio ambiente construido?; y, finalmente, ¿cuáles podrían ser los efectos
de esta nueva configuración en la evolución de las desigualdades sociales y de la
sustentabilidad del área urbana emergente? Consideramos que si esta investigación puede
aportar elementos de juicio valederos en la dirección planteada por estas interrogantes,
habrá podido cumplir con los principales propósitos que la motivaron.
REFERENCIAS
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Development Centre. www.
ARRAU, P. (2001). “El mercado de capitales chileno: el necesario big-bang para el
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