contribuciÓn de valorizaciÓn anÁlisis cinco ciudades ... · y distancia a la obra. ventajas de...

CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN

ANÁLISIS CINCO CIUDADES COLOMBIANAS

ESTUDIO ELABORADO POR BORRERO OCHOA Y

ASOCIADOS PARA EL IEMP

Presentado en el Simposio sobre Contribución de

valorización en Colombia

Bogotá abril 17 y 18 de 2012

IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados 1

IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados

2

EQUIPO CONSULTOR

• Coordinador: Ec. Oscar Borrero Ochoa

• Asesor legal : Ab. Magda Cristina Montaña

• Asesor Tecnico: Ing. Juan Guillermo Gomez

• Asesor catastral: Ing. Katerine Rojas

• Asesores en valorizacion:

• Jorge Manuel Garcia (Manizales)

• Jose Agustin Quintero (Bucaramanga)

• Elmer Fabio Garcia (Cali)

• Juan Guillermo Gomez (Medellin)


3

CIUDADES EN ESTUDIO DE CONTRIBUCIÓN

DE VALORIZACIÓN EN COLOMBIA

Modelo Bogotá: 2 Metodologías

Modelo Manizales

Modelo Bucaramanga

Modelo Medellín

Modelo Santiago de Cali

Bogotá

Bucaramanga

Manizales

Medellín

Santiago de Cali


4

CONTENIDO TÉCNICO ESTUDIO DE

CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN

COLOMBIA

• El estudio se concentra en las experiencias de Bogotá, Medellín, Cali,

Manizales y Bucaramanga que representan tres modelos de cobro en

Colombia.

• Análisis descriptivo de las metodologías (sistema y método según la

normatividad vigente) para medir el beneficio o valorización generada y

los sistemas de reparto o distribución.

• Especial atención en los métodos para medir la plusvalía generada por

las obras viales y la capacidad de pago de los propietarios.

• Descripción de la técnica utilizada en cada ciudad, análisis de

fortalezas y debilidades de estos métodos y propuestas de ajustes


5

CONTENIDO LEGAL ESTUDIO DE

CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN

COLOMBIA

• Críticas y procedimientos no ajustados a la ley

• Se propone cambios que debería presentar una

nueva legislación.

• Se pretende que estas experiencias puedan

servir de guía a otras ciudades de la región

latinoamericana.


6

Modelo Bogotá:

Acuerdo 25 de 1,995

Acuerdo 180 de 2,005

Cobros realizados durante los últimos veinte (20) años

en Bogotá utilizando la Contribución de Valorización


7

Cobros Realizados

Fecha de Aprobación

Fecha de Cobro

Valor en Millones de

Pesos

Valor en Dólares

Valorización General

1993 1993 $ 83.500 US$106.160.600

Total Valorización General US$ 106.160.600

Formar Ciudad

1995 1996-1998 $ 321.271 US$351.928.000

2001 2002 $ 128.647 US$ 55.931.000

Valorización Local US$ 407.859.000

Acuerdo 180 de 2005 (cobro por valorización local).

2005

Fase I- 2007 y 2010 $ 606.692 US$319.311.000

Fase II- 2009 $ 619.607 US$326.108.000

Fase III- 2012 $ 611.203 US$321.685.000

Fase IV- 2015 $ 199.452 US$105.000.000

Total Acuerdo 180 de 2.005 $ 2.036.954 US$1.072.000.000

Acuerdo 451 de 2010. POZ Norte Anillo vial 1. Cobro 2012 $379.000 US 200.000.000

Tabla No. 1

Fuente: Evaluación de las prácticas de la contribución de Mejoras en Colombia. El caso de Bogotá y Manizales. Febrero 2010.

Publicado y patrocinado por el Lincoln Institute of Land Policy. Capitulo 2 elaborado por Jorge Hernández

Si en el año 2012 se cobra el anillo

vial 1 del Plan de Ordenamiento

Zonal de Norte y en 2013 se cobra la

fase II del Acuerdo 180 de 2.005, se

tendría un cobro diferido a tres años

equivalente a $1.18 billones de pesos

(US 650 millones).


8

ANÁLISIS

Fuente: http://www.bogotaampm.com

El recaudo anual por contribución de valorización equivaldría

para el periodo 2012-2015 al 25% del impuesto predial.


9

Califican las características diferenciales más sobresalientes de los predios y las circunstancias que los relacionan con la obras. El producto o sumatoria de los factores parciales, genera el factor de distribución definitivo para cada predio.

Fuente: aceleratuaprendizaje.com

Método de Factores

http://www.google.com.co/imgres?imgurl=http://aceleratuaprendizaje.com/blog/wp-content/uploads/2011/03/Matem%C3%A1ticas.jpg&imgrefurl=http://aceleratuaprendizaje.com/blog/como-estudiar-matematicas.html&usg=__d6QxNmaqqpomWbi5beDDrkwKgu0=&h=282&w=425&sz=18&hl=es&start=6&zoom=1&tbnid=QZhF5V-bAhVY8M:&tbnh=84&tbnw=126&ei=E55rT4mNC_OOsAK-2PSFBg&prev=/search?q=MATEMATICAS&um=1&hl=es&sa=X&gbv=2&tbs=itp:photo&tbm=isch&um=1&itbs=1


10

No se encontro ningún método para medir el grado de beneficio o valorización generada en los inmuebles en Bogotá. El grado de beneficio se debe medir en función de la valorización o plusvalía generada por la cercanía a la obra. Atención en puentes o

intercambiadores

Criticas al modelo del Acuerdo 180 de 2,005

Fuente: http://www.aquaterrasa.com/images/stories/disenogeometrico.png


11

Criticas al modelo del Acuerdo 180 de 2,005

No se han hecho estudios expost en Bogotá sobre las vías

construidas en los últimos 20 años.

Medellin, Manizales, Bucaramanga y Cali han hecho

estos estudios expost para determinar los calculos del

doble avaluo


12

Criticas al Factor Densificación (Pisos) del


No es un factor técnico porque ha determinado un factor creciente a medida que el edificio es más alto. La altura del edificio no determina la incidencia del suelo en el valor del inmueble. La lógica es aplicar el ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN del edificio para examinar la incidencia del suelo en el valor del inmueble construido (Así lo aplican Bucaramanga y Manizales)

Fuente: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/ commons/9/9b/Edificio_Curupayty_I_3.jpg

//upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/9/9b/Edificio_Curupayty_I_3.jpg

http://upload.wikimedia.org/wikipedia/


13

Criticas al Factor

Estratificación (Geo –

económico) del Acuerdo 180

de 2,005

Al estrato medio se le cobra 9 veces mas

que al estrato bajo. Al estrato 5 (medio alto)

se le cobra 14 veces , y al estrato 6 (alto) se

le cobra 20 veces más.

No se conocen los estudios que lo

sustentan

¿Se intenta sustituir la capacidad de pago?.

Fuente: http://www.poesiabogota.org/wp-content/gallery/bogota/bogota3.jpg


14

Criticas al Factor Beneficio

del Acuerdo 180 de 2,005

En movilidad: los predios más

cercanos obtendrán una valorización

2.5 veces mayor que los más alejados.

Bogota realiza distribución espacial

plana según la cercanía a los ejes de

las obras, pero no considera los

beneficios de la movilidad en puntos

de origen y destino.

Fuente: http://sp5.fotolog.com/photo/53/10/93 /nuestra_colombia/1210686273374_f.jpg


15

Criticas al Factor Uso -

Destino económico del


Este criterio parece arbitrario y no

producto de un estudio técnico, ya que

de acuerdo con la experiencia

inmobiliaria se valoriza tanto una

oficina en escala metropolitana

(Ejemplo: Salitre o Centro

Internacional) como las del Chico o del

Lago. Pero es más dudoso que a una

industria se le cobre 7 veces más que a

la vivienda y el doble del comercio

Fuente: http://1.bp.blogspot.com/-jjcykLLc91A/TaBybS9poyI/AAAAAAAAGMY/stYIgqszIvQ/ s1600/BOGOTA1-785066.jpg


16

Propuestas de la Administración Distrital al

Cambio del Estatuto.


17

Propuestas de la Administración Distrital al

Cambio del Estatuto.

Beneficio = mayor valor del inmueble + aspectos favorables como

movilidad, accesibilidad y bienestar.

Se proponen mecanismos de actualización del monto distribuible

que consulten la situación del mercado de la construcción.

Se incluyen dos nuevos métodos de distribución:

• Método de los Factores Únicos de Comparación

• Método de Avalúos Ponderados por Distancia

Se establece como tope máximo de pago de Contribución de

Valorización el 130% del pago de impuesto predial en cada año, sin

que ello aplique a los lotes para los cuales no existe tope.


18

Propuestas .

Contribución de valorización incluye valor catastral del inmueble

y distancia a la obra.

Ventajas de la propuesta:

Si el avalúo catastral está actualizado tendrá el valor del suelo más

cercano al real.

El Valor Catastral tendrá incorporado el factor de comercialización

en los locales e inmuebles comerciales.

El valor catastral incluye otros factores (pisos +estrato+ uso).

Incluye estudio de capacidad de pago.


19

Propuestas .

El avalúo catastral y la tarifa del predial van

de acuerdo con el uso

La distancia es un buen indicador, pero se

debe revisar la ecuación matemática para

definir la gradiente en función del efecto

valorización.

Factor especial para lotes no construidos y

no urbanizados que tienen mayor beneficio

con las obras públicas. Sus avalúos

catastrales suelen ser bajos.

Fuente: Archivo Equipo Consultor


20

Modelo Bogotá:



21

¿POR QUE CONTRIBUCIÓN DE

VALORIZACIÓN EN POZ NORTE?

Es el mecanismo que permite la

participación del 100% de los

beneficiarios sin necesidad de

garantizar una determinada

condición normativa del suelo o

desarrollo a través de Plan Parcial.

Se proyecta cobrar por

contribución de Valorización:

- Parque Metropolitano Guaymaral.

- Malla Vial (Anillo 1) Fuente: Archivo Equipo Consultor


22

ZONA DE INFLUENCIA CONTRIBUCIÓN DE

VALORIZACIÓN EN POZ NORTE

Fuente: Acuerdo 451 de 2,010 Fuente: Acuerdo 451 de 2,010


23

FACTORES DE CONTRIBUCIÓN DE


1. Avalúo Catastral: Recopila las

variables utilizadas en el Acuerdo 180 de

2.005

2. Distancia Euclidiana: Medida desde

el predio hasta el anillo vial 1, podrá

determinar el grado de beneficio.

3. Factor de Clasificación: Se crea

buscando compensación, ya que en POZ

Norte, existen suelos catastralmente

agrícolas, pero con uso actual distinto. Fuente: Acuerdo 451 de 2,010

1

2

3

4

6

78

9

10

5

1

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1

2

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5

1111


24

FACTORES DE CONTRIBUCIÓN DE


Factor de Clasificación:

Ámbito de Aplicación Factor de Clasificación del Suelo

Netamente Urbano en otros

Acuerdos

1

Suelo Urbano Para el POZ Norte: 0,65

Suelo Rural Para el POZ Norte: 1 - 0,65 = 0,35


25

MODELO URBANO DE CONTRIBUCIÓN DE


Fuente: Acuerdo 451 de 2,010


26

MODELO RURAL DE CONTRIBUCIÓN DE




27

CAPACIDAD DE PAGO CONTRIBUCIÓN DE




28

VENTAJAS DE LA CONTRIBUCIÓN DE


• Interacción de las entidades Distritales existentes. • Utilizar como principal variable el Avalúo Catastral.

• Determinación de la zona de influencia con tecnología

especializada aplicada a un modelo de transporte viajes origen y destino del anillo vial 1.


29

VENTAJAS DE LA CONTRIBUCIÓN DE


• Factor clasificación del suelo corrige la posible ventaja que presentan los suelos en uso rural y de expansión urbana por un avalúo catastral . • El modelo presenta mayor transparencia para el contribuyente quien podrá conocer explícitamente las causales de su contribución de valorización.


30

ANÁLISIS URBANO DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE

Fuente: Equipo Contratista

Metodología de Análisis del impacto de cobro

según distancia:

1. Todos los predios se estiman al mismo valor

catastral, para el ejemplo se supone $100

millones por predio.

2. Se establece la distancia euclidiana entre el

predio y el anillo vial 1.

Esta distancia se mide en línea recta desde

cada punto de interés hasta el comienzo del

anillo vial 1 en la Avenida Boyacá con Avenida

San José (Calle 170) o en la NQS con calle 170.


31


3. Se toma la distancia de cada predio aproximadamente cada 100 metros. 4. Se divide la distancia en 10 deciles iguales, cada uno de 1.100 metros, así:

Fuente: Equipo Contratista


32


Resultados:


33


Resultados:


34


Resultados:


35



36



37



38



39



40

ANÁLISIS RURAL DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE


41

ANÁLISIS RURAL DEL MODELO DE CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN EN POZ NORTE

Atrás

42

Modelo

Manizales


43 IEMP Procuraduria y Borrero Ochoa Asociados

* Estudio del beneficio que se le

genera a la propiedad inmueble

con la construcción de la obra.

* Determinación de la capacidad

de pago de los propietarios de los

inmuebles incluidos en la zona de

influencia.

El INVAMA ha hecho uso de los

Sistemas de Información

Geográfica (SIG) lo cual le ha

permitido tomar decisiones acerca

de la manera como debe asignar

las contribuciones a cada uno de

los predios.

ESTUDIOS ELABORADOS

Fuente: Juan Manuel García. Invama.


Fuente: http://www.fierros.com.co/uploads/images/ediciones/edicion_especial2/actividades-agremiaciones-2012.jpg.

Contratación con colegios o agremiaciones

de avaluadores, así:

A). Obtención y utilización de la

siguiente información:

*Planos aerofotogramétricos.

*Planos de zonas geoeconómicas Planos

viales

*Planos de las redes de servicios públicos.

*Tipología o características de las

construcciones.

*Normatividad de usos de suelo.

*Código de Construcciones y

Urbanizaciones del Municipio y el Plan de

Ordenamiento Territorial

CALCULO DEL BENEFICIO


B) Se establecen las zonas

homogéneas y las cualidades

tipo de los predios localizados

en la misma.

C). Cuantificar los puntos de

avalúo y su localización.


Fuente: Jorge Manuel García. Invama.


Método del Cobro

D). Para cada uno de los puntos

seleccionados se realizan dos avalúos

comerciales:

•Uno a precios de la tierra sin el proyecto,

que se denomina valor actual sin proyecto

(VASP).

•Y otro a precios de la tierra pero

asumiendo que el proyecto ya está

construido y en pleno funcionamiento, que

se denomina valor actual con proyecto

(VACP). Se aplican análisis ex post.

Fuente: Equipo contratista.



e) Una vez obtenido el beneficio

en cada punto analizado se

interpola entre los valores de

beneficio determinados en cada

punto de análisis (punto de

avalúo) y se obtienen las curvas

de iso beneficio

f) El factor de beneficio es un

número que se expresa en $/m2

y que significa el beneficio

representativo para cada zona




• Definir el área de influencia.

• Calcular el beneficio y elaborar

un mapa de iso precios basado

en una muestra de predios.

• Proyección de valorización

• Calcular la distribución del

beneficio según calificación de

factores

• Establecer el nivel de beneficio

(punto focal).

• Distribuir el beneficio

• Determinar la capacidad de pago

• Definir el plazo del cobro

METODOLOGÍA DEL DOBLE AVALÚO

AVENIDA GILBERTO ALZATE

AVENDAÑO (A. CENTRO)

AVENIDA BERNARDO

ARANGO (A. 19)



Determinar las formas de

tratamiento diferencial con

respecto a la vivienda o a la

actividad económica

estructurante de la zona de

estudio

ESTUDIO SOCIO – ECONÓMICO



1. Clasificación socioeconómica

de los predios, identificando sus

capacidades de pago y demás

parámetros que se consideren de

referencia o comparación.

2. Determinación de los Factores

socioeconómicos.

RESULTADOS ESTUDIO SOCIO –

ECONÓMICO


Atrás


51

Modelo

Bucaramanga


52

CAPACIDAD DE PAGO DE LA ZONA DE

INFLUENCIA

La Capacidad de Pago es la rentabilidad que los predios

tienen o pudieran tener con base en la productividad teórica,

es decir, de acuerdo con el ingreso neto generado por las

actividades económicas que en cada predio se realice o se

pueda realizar.


53

INGRESOS PARA NÚCLEOS URBANOS

Se toman datos de ingresos y egresos de la gran encuesta

integrada de hogares (GEIH) que recolecta información sobre

las condiciones de empleo de las personas e información

socioeconómica (Trabajo, monto de ingresos, fuente de ingresos

y gastos). Los resultados de los ingresos son:


54

ENCUESTA NACIONAL DE INGRESOS Y

GASTOS DE 2006-2007

El objetivo principal de esta

investigación es la de obtener la

información que permita realizar la

actualización del IPC, a través de la

construcción de canastas de bienes y

servicios para el seguimiento de precios

y obtener información para estimar

líneas de pobreza e indigencia entre

otros. Fuente: http://elcerebrohabla.com/wp-content/uploads/2012/01/encu_3.jpg


55

EGRESOS PARA NÚCLEOS URBANOS


56

CAPACIDAD DE PAGO

USOS RESIDENCIAL

Se toma parte del componente “otros gastos”, señalado en la tabla

de egresos, para cubrir los pagos por concepto de contribución por

valorización al Plan de Obras “Plan vial Bucaramanga Competitiva

para el mejoramiento de la movilidad”. De este rubro se apropia el

20% para asumir el pago de la contribución de valorización


57

CAPACIDAD DE PAGO

USOS DIFERENTES A RESIDENCIAL

El cálculo de la capacidad de pago

para predios de Uso Comercial, de

Servicios, Mixtos e Industriales se

apoya en datos obtenidos del Registro

Mercantil de la Cámara de Comercio

de Bucaramanga, sobre volumen

estimado de ventas netas registradas

durante el año 2.011 en las diferentes

actividades económicas, tomando

como base la información para el

municipio de Bucaramanga Fuente: http://elcerebrohabla.com/wp-content/uploads/ 2012/01/encu_3.jpg

http://elcerebrohabla.com/wp-content/uploads/


58

CAPACIDAD DE PAGO TOTAL

ZONA DE INFLUENCIA


59

BENEFICIOS GENERADOS POR LA OBRA

Valor Comercial de La Tierra

Se realizan avalúos, antes de la ejecución

de la obra utilizando método del doble

avalúo simple por zonas homogéneas, así:

1) Avalúos por zonas homogéneas

geoeconómicas

2) Avalúos realizados por peritos para

determinar los nuevos precios de las

zonas homogéneas de la zona de

influencia

3) Mercado Inmobiliario de la zona Fuente: http://gruposumacolombia.com/images/avaluo1.jpg


60

BENEFICIOS SEGÚN CERCANÍA A LA OBRA

Se realizan avalúos, antes de la

ejecución de la obra utilizando

método del doble avalúo simple

por zonas homogéneas, así:

1) Avalúos por zonas

homogéneas geoeconómicas

2) Avalúos realizados por

peritos para determinar los

nuevos precios de las zonas

homogéneas de la zona de

influencia

3) Mercado Inmobiliario de la

zona


61

EJEMPLO:

Intercambiador Mesón de los Búcaros


62

EJEMPLO:

Intercambiador Mesón

de los Búcaros


63

MÉTODO FACTORES DE BENEFICIO

Se emplea un coeficiente numérico sin unidades de

medida, obtenido con base en todos los factores que

pueden influir en el mayor valor de los inmuebles a saber:

• Topografía del terreno *Frente.

• Área *Forma.

• Distancia *Precio de la tierra.

• Destinación del inmueble *Cambios de uso.

• Densidad * Acceso.


64



65



66

FACTORES DE CORRECCIÓN

Corresponde a los factores que diferencian las

características físicas y socio-económicas de cada predio.

Factor de Presupuesto: Modelo matemático para el cálculo

del factor de Presupuesto


67


Factor de Destino Económico:

Se aplica idealmente a predios con destino económico

diferente a residencial (Factor uso = 1).


68


Factor Uso Estrato Socio – económico - POT


69


Factor Piso o Densidad:

Se corrigen las áreas de los predios con altos índices de

construcción


70


Factor de zona Geoeconómica:

Corrige la plusvalía generada sobre los predios cuyos

avalúos comerciales de la tierra, están por debajo de los

valores mínimos del precio de la tierra para lotes con

servicios en el Municipio de Bucaramanga


71


Factor de tamaño:

Se aplica a aquellos predios que por su tamaño son

considerados atípicos o “grandes superficies” dentro de la

zona de influencia


72


Factor de tamaño:

Se aplica a aquellos predios que por su tamaño son

considerados atípicos o “grandes superficies” dentro de la

zona de influencia

Atrás


73

Modelo Medellín


74

• Encuesta socioeconómica a los propietarios y

poseedores de inmuebles en la zona de citación del

proyecto mediante un muestreo estratificado.

El estudio socioeconómico arroja los siguientes

resultados:

• Clasifica socioeconómicamente los propietarios y

poseedores.

• Determina las posibles cuotas mensuales para las

diferentes clasificaciones de propietarios y poseedores.

• Calcula el aporte mensual de la totalidad de propietarios

y poseedores de la zona de citación.

• Propone plazos de recaudo conociendo el valor de

distribución.

METODOLOGÍA

ESTUDIO SOCIO – ECONÓMICO


75

ESTUDIO DEL BENEFICIO LOCAL

EN MEDELLIN Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan


76

ESTUDIO DEL BENEFICIO

Método de doble avalúo por muestreo

• Determinación puntos de avalúo

Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan


77



• Determinación Valores del suelo sin proyecto



78



• Determinación

Valores del suelo

con proyecto:

Principio de sustitución

Principio de anticipación

Principio del valor residual

Principio del mayor y

mejor uso



79

No confundir el valor con

proyecto, con el valor después

de la obras.

1. Entender el proyecto en

toda su dimensión.

2. Análisis mediante técnicas

de multicriterio, identificando

las variables y/o la

construcción de ecuaciones

econométricas.

3. Generación mapa de

isoprecios


80



•Determinación diferencia valores del suelo:



81



•Determinación del Beneficio:

Beneficio Teórico Unitario : Diferencia de valores del suelo

(con y sin proyecto) en cada unidad predial.



82



•Condiciones de factibilidad de un proyecto a

financiarse por Contribución de valorización:



83

ESTUDIO DEL BENEFICIO GENERAL

EN MEDELLIN Fuente: Juan Guillermo Gómez Roldan

Nota: Dado que en el municipio de Medellín, sólo hasta el acuerdo 58 de 2008, se acogió dentro de su normatividad el beneficio general, está metodología es una propuesta y no se ha aplicado en ningún proyecto en el Municipio


84

CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA

1. Determinar Valor económico

de la tierra con proyecto :

Se repiten los siguientes pasos

del beneficio local:

Determinar puntos de avalúo

Valores del suelo con proyecto



85


2. Método indirecto de los factores

expresivos del bienestar generados

con el proyecto:

2.1. Construcción de un plano donde

se demarcan polígonos.

2.2 Individualización de la movilidad,

los accesos a los diferentes sectores

y las obras que se ejecutarán.

2.3 Cada polígono se numera para

proceder a la calificación.



86


Método indirecto de los factores


con el proyecto:

2.4. Selección de personas de la

comunidad que tengan un amplio

conocimiento del sector, para que

realicen una calificación de cada uno

de los polígonos.

2.5. Cada persona califica su

percepción de beneficio por las obras

o proyecto en cada polígono.



87


2.6. MATRIZ PERCEPCIÓN DE

BENEFICIO


88




con el proyecto:

2.7. Calculo de tiempo promedio que

la comunidad se ahorrará en tiempos

de viajes por la ejecución de las

obras.

2.7.A ¿Cuanto representa en

mantenimiento de vehículos el tiempo

ahorrado en un periodo de 5 años?



89




con el proyecto:

2.7.B. ¿Cuanto representa en la vida

económica, si este tiempo ahorrado

se invierte en producción en un

periodo de 5 años, teniendo en cuenta

el ingreso promedio de las personas

de acuerdo con su estrato

socioeconómico y las actividades

económicas del sector?

Fuente: Google Images


90




con el proyecto:

2.7.C. El Beneficio/m2 del polígono

que tenga el promedio más alto en la

percepción de las personas

seleccionadas es igual a la suma de

2.7A + 2.7B dividido por los metros

cuadrados privados del área de

influencia del proyecto. Fuente: Google Images


91


Método indirecto de los factores expresivos del

bienestar generados con el proyecto:

2.8. Beneficio de cada poligono



92


3. Calculo Capacidad económica de la tierra


93


3.1. La capacidad económica de la tierra para el proyecto se

calcula mediante la sumatoria de las capacidades

económicas de cada inmueble.


94

FACTORIZACIÓN

Proceso mediante el cual se individualiza el beneficio (Beneficio

Local o Capacidad Económica de la Tierra), con respecto a uno

típico, en sus características particulares, físicas, jurídicas y

normativas, para determinar el beneficio de cada inmueble,

entre ellos:

Factor de uso El Factor de área El Factor topografía Factor de retiros o rondas de quebrada Factor de servidumbres Factor edificio Factor de cortes o llenos Factor de estructuras Factor de afectaciones viales y/o ambientales



95

CALCULO DE LA CONTRIBUCIÓN DE

VALORIZACIÓN

Atrás


96

Modelo

Santiago de Cali


97

MONTO DISTRIBUIBLE

VALORIZACIÓN POR BENEFICIO GENERAL

Fuente: Acuerdo 241 de 2.008


98

FACTORES

El Acuerdo 241 de 2.008 presenta factores de distribución por

estratos para el uso residencial. Siendo estos factores de ponderación

similares a los implementados en la Ciudad de Bogotá.

Para lotes se incorpora el factor de explotación que considera área

edificable y uso permitido. Lotes menores de 150 m2 tienen tratamiento

especial.

Factor de beneficio general: 1.0

Factor de ponderación por área de propiedad en metros

cuadrados: fluctúa entre 2 y 200. A mayor tamaño el factor aumenta

progresivamente.


99

MÉTODO DE DISTRIBUCIÓN Acuerdo 241 de 2.008: método de áreas y factores


100

PROCEDIMIENTO

A. Obtención de la base catastral de los predios de la

ciudad suministrada por la Subdirección de Catastro de

la Dirección de Hacienda Municipal.

B. Obtención de predios típicos.



101

C. Diagramación o

gráfica del comportamiento de la variable objeto de análisis (Frente, avalúo, entre otras) para cada uso (Residencial, Comercial, Industrial, entre otros).

PROCEDIMIENTO


102

D. Obtención de la

fórmula matemática que

mejor se ajuste a la

diagramación realizada,

y con ello explique el

comportamiento de la

variable. Fuente: Google Images

PROCEDIMIENTO


103

Buscando compensación en cada variable se hallaron

diferentes algoritmos, algunos de ellos exponenciales,

logarítmicos e incluso polinomios de grado 9 (Caso de la

variable área de lotes).

¿PORQUE FORMULACIONES

MATEMÁTICAS?

Docentes: Ings. Abel Rico y Ricardo Osorio


104

FACTORES URBANOS Fuente: Memoria técnica acuerdo 241 de 2,008


105

Factor Frente

Factor Proporcionalidad

(Factor avalúo y Factor equidad)

Factores Generales



106

A. Teniendo el frente y el área se calcula el fondo, dividiendo el área

sobre el frente.

B. Teniendo frente y fondo se obtiene

la relación de estos, haciendo Frente / Fondo.

C. Se multiplica la relación frente/fondo por 0.1

Factores Generales

Factor Frente:



107

D. El Factor Frente de cada predio se obtiene sumando el valor

obtenido en el literal C previamente detallado, a un valor base de

1.1

E. Cuando la relación área/fondo sea mayor a 2 se debe implementar

la función

Y= 0.0484766*ln(x)+1.1727746

Siendo x el frente del predio y Y la relación a/f cuando es mayor a 2.

Factores Generales

Factor Frente:


108

Factor Avalúo: Zonas homogéneas físicas y geo

económicas.

Factores Generales

Factor Proporcionalidad:

Factor Equidad:


109

Factores Específicos:


110

Factores Específico:

Residencial

1. Factor Socio – Económico Por Estrato

2. Factores Residenciales de área de Terreno

Factor área residencial P.H

Factor área residencial No P.H

3. Factores Residenciales de área Construida

Factor área construida residencial P.H

Factor área construida residencial No P.H


111

Factores Específicos:

DESTINO FACTOR FORMULA

Comercial

Factor Área Y= 3.5*ln(x)-7.2

Factor Avalúo Y= (1.8364538*10^(-6))*x^1.0033484

Industrial Factor Área Y= 0.0127021*x^0.9990302

Factor Avalúo Y= (7.1368044*10^(-6))*x^0.9851434

Institucionales

Factor Área a) Menor a 99.46 Y= (2.9347443*10^(-5))*x^2+0.0098709*x+0.495

b) Mayor a 99.46 Y= -192.1182072/x+3.7037048

Lotes

Factor Área

a) Menor a 100680 Y= (2.9664507*10^(-36))*x^7-(5.4717733*10^(-30))*x^6+(2.7615614*10^(-

24))*x^5-(6.142247*10^(-19))*x^4+(6.7291175*10^(-14))*x^3-(3.509419*10^(-

9))*x^2+(6.7249335*10^(-5))*x+0.4308623

b) Mayor a 100680 Y= -0.0303276*ln(x)+0.7203944

Factor Avalúo

a) Menor a 34279.8

Y= (1.7603783*10^(-14))*x^3-(1.1245987*10^(-9))*x^2+(2.6898688*10^(-5))*x-

(5.4139981*10^(-17))

b) Mayor a 34279.8 Y= 0.5176596*ln(x)-5.0958805


112

CALCULO DE BENEFICIO URBANO

A PARTIR DE LA MOVILIDAD

Fuente: Memoria técnica acuerdo 241 de 2,008


113

A. Edición Malla Vial:

Calculo De Beneficio Urbano por Movilidad Docentes José Abel Rico y Ricardo Osorio


114

B. Calculo de Rutas



115

C. Definición de los

Corredores viales:

Figura No. 8 Ejes de los corredores viales



116

Fuente: Memoria técnica 241 de 2,008,



117

Para el cobro de contribución de valorización se contrató un

estudio del beneficio que generarían las 21 megaobras

adelantado por Ciro Alberto Pabón García – Especialista en

Vías en agosto de 2009.

No se orienta a examinar el aumento en el valor de los

inmuebles sino en los beneficios sociales y económicos

provenientes de la mejora en la movilidad.

ESTUDIOS ESPECIALIZADOS DEL

BENEFICIO


118

Se siguió la metodología del Manual de Capacidad de Carreteras (HCM2000) del TRB , en su versión del año 2000. Metodología utilizada para estimar el ahorro en combustible, el ahorro en tiempo y las emisiones de gases contaminantes en las intersecciones proyectadas.

Metodología del estudio de Ciro Pabón



119

FACTORES RURALES Fuente: Memoria técnica acuerdo 241 de 2,008


120

Análisis Rural

Factor Área y Avalúo


121

CAPACIDAD DE PAGO Fuente: Memoria técnica acuerdo 241 de 2,008


122

1. Las personas con predios que

reciban igual beneficio paguen más si

tienen más ingresos, con sentido de

progresividad.

2. Establecer un tope máximo para

pago de acuerdo con el ingreso, para

evitar el fenómeno de contribuciones

confiscatorias.

3. Los ingresos por debajo de la

línea de pobreza no sean sujetos de

cobro, o lo sean de manera simbólica.

Criterios de Equidad



123

a) El ingreso como principal indicador de

la capacidad de pago.

b) La riqueza como indicador de

patrimonio. Similar a como se hace

para el impuesto predial.

c) El estrato social del hogar.

d) La capacidad de generación de

ingresos del inmueble a través del

arriendo.

Fuentes del Estudio


RESUMEN CIFRAS DE CALI

• VALOR DE COSTO OBRAS: $1.1 BILLONES

• VALOR BENEFICIO POR MOVILIDAD: $1.17 BILLONES

• VALOR CAPACIDAD DE PAGO: $869.000 MILL

• COBRO POR VALORIZACION: $850.000 MILL

• VALORIZACION GENERAL


124


125

CONCLUSIONES GENERALES

DEL ESTUDIO


126

La Contribución de Valorización o

Mejoras (CV) en Colombia es muy

antigua, su legislación data desde

1921.

Casi todas las ciudades colombianas

han utilizado este mecanismo para

financiar principalmente sus obras e

infraestructuras viales.

Conclusión 1



127

Límites al monto de distribución de

la Contribución de valorización

a) Sólo se puede cobrar hasta el

costo de la obra.

a) Se debe cobrar hasta el beneficio

que produzca.

a) Se tiene como límite la capacidad

de pago de los contribuyentes en

el plazo de pago que se les

otorgue.

Conclusión 2



128

La Contribución de Valorización VS

Plusvalía

La Contribución de Valorización es

diferente al cobro de otro tributo

denominado Participación en

Plusvalía por obras públicas,

contemplado en la Ley 388 de 1997

Conclusión 3



129

Costo de la Obra:

La Contribución de valorización

puede cobrar el total de los

costos directos de la obra y sus

imprevistos (futuros

incrementos). Se permite cargar

hasta el 30% para gastos de

recaudo y administración.

Conclusión 4



130

Bogotá causa polemica con el concepto

de beneficio local. No estudia el efecto

en los inmuebles sino en la movilidad y

calidad de vida.

El modelo aplicado en Medellín,

Manizales y Bucaramanga, considera

que el Beneficio Local es únicamente la

valorización de los inmuebles a

consecuencia de la construcción de las

obras.

Conclusión 5


El modelo aplicado en Cali (que también sigue Barranquilla) corresponde

al Beneficio General, determina los beneficios en función de la movilidad y

examina la capacidad de pago de los hogares.


131

Factores de distribución del beneficio:

Las diferencias y discusiones se tienen

alrededor de los criterios para fijar los

factores para hacer la distribución.

Ejemplo: la densidad de cada predio para

definir el área virtual (número de pisos,

índices de construcción) y gravar el área

construida, ya que el punto de partida es

el área del suelo

Conclusión 6



132

Hacia un nuevo modelo de

distribución :

Este modelo del Acuerdo 451 de 2,010

diferencia el impacto en zona rural y en

zona urbana, parte del avalúo catastral

evitando todos los factores que han sido

criticados y mediante una ecuación

determina el beneficio en función de la

distancia

Conclusión 7



133

Capacidad de pago:

Para la determinación de esta capacidad

de pago , varias ciudades hacen

encuestas de hogares y estudios

sociales, de calidad de vida y de ingresos

y gastos de la población

Conclusión 8



134

Aprobación:

Actualmente operan tres esquemas en Colombia.

1, Bogotá y la mayoría de ciudades, el Alcalde propone al Concejo

las obras, el monto del cobro y sistema y método de reparto.

2, Manizales, corresponde a la Administración (INVAMA) y a las

Juntas de Representantes ciudadanos definir las obras a ejecutar

con el sistema de la CV, además del sistema y método para calcular

la tarifa

3, El tercer esquema de aprobación de los proyectos de cobro, es

aquel previsto en la Ley 388 de 1997, artículo 126: las comunidades

lo solicitan.

Conclusión 9


135

10. Participación ciudadana en los

proyectos de Contribución de

valorización: todas las ciudades lo

aplican menos Bogota .

11. Instrumento flexible

Se considera que la CV es un

instrumento de financiación municipal y

departamental muy flexible en Colombia,

mucho más que la Participación en la

Plusvalía por Obras Públicas establecida

en la Ley 388/97

Conclusión 10 y 11



136

12. Contribución nacional

La ley permite que la Nación cobre por

sus obras públicas, tales como las

grandes vías nacionales, carreteras,

autopistas. Pero lo debe aprobar el

Congreso mediante ley.

13. Plazo del cobro

El plazo máximo para cobrar es dentro

de los cinco (5) años siguientes a la

ejecución de las obras, las experiencias

más exitosas en recaudo demuestran

que no debe ser superior a tres (3) años

Conclusión 12 y 13



137

Legitimidad ciudadana

La CV tiene muy buen apoyo de los ciudadanos y propietarios como lo

demuestra el alto nivel de satisfacción medido con las encuestas de

Manizales y las entrevistas a los actores

Conclusión 14



138

Bases para el éxito de la CV.

• La aprobación de los mismos en función de las necesidades reales

de la ciudad y la población;

• La voluntad política de los entes de decisión para implementarlos y

llevarlos a cabo,

• La capacidad institucional de los entes ejecutores (idoneidad técnica,

recurso humano y tecnológico)

• Los sistemas de información, bases de datos, catastro y estudios

expost sobre el efecto valorizacion de las obras realizadas.

• La coordinación interinstitucional entre los entes relacionados con la

planificación y el desarrollo urbano.

Conclusión 15


139

Muchas

Gracias!!!!

contribuciÓn de valorizaciÓn anÁlisis cinco ciudades ... · y distancia a la obra. ventajas de...

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