Ventas especialesVenta con reserva de dominio La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada, del precio. Constituye la ms enrgica proteccin del derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de bienes muebles, de modo que facilita las ventas mobiliarias a crdito con las ventajas que ello implica para vendedores y compradores. La reserva de dominio, al dejar al vendedor la propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a terceros, asegura al vendedor una garanta que le permite vender a crdito y hacer la entrega de la cosa sin limitar sus operaciones a una clientela exclusiva, ni aumentar desmesuradamente el precio para cubrir grandes riesgos de prdida del precio. Por otra parte la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto econmico que nuestro legislador hubo de afrontar: la posibilidad de abusos del vendedor frente al comprador mediante la imposicin de clusulas exorbitantes.En el sistema el vendedor tiene cuatro garantas:1. El derecho de retencin.2. El derecho de resolver el contrato.3. El derecho de reivindicacin del objeto vendido.4. El privilegio que tiene el vendedor de efectos mobiliarios todava no pagadosCampo de aplicacin de la Ley La Ley de Venta con Reserva de Dominio slo se refiere a las ventas mobiliarias, limitacin que respondi tanto al deseo del legislador de encuadrarse dentro de las previsiones del Art. 1.480 CCV como con el escaso inters de la reserva de dominio respecto de los inmuebles en virtud de la existencia de la hipoteca legal. La Ley es civil y se aplica a la venta civil como a la compraventa mercantil, ya que la ley mercantil nada prev sobre reserva de dominio.

Artculo 1480 CCV:"Lo dispuesto en el presente Ttulo no obsta para que se dicten Leyes especiales Sobre la Venta de bienes muebles a crdito, con o sin reserva de dominio. Estas Leyes se aplicaran preferiblemente en los casos a que ellas se contraigan".Los principios podemos enumerarlos de la siguiente forma:1. Que haya validez de la reserva de dominio: La cesin de crdito del vendedor contra el comprador, comprende, asimismo, el dominio reservado. Para hablar de validez de la venta con reserva de dominio deben darse los siguientes supuestos:

Que se trate de una venta a plazo a crdito: Artculo 1 L.V.R.D.- El comprador adquiere la cosa con el pago de la ltima cuota del precio.

Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza. (Art. 1 L.V.R.D).

Que no se trate de cosas destinadas a la reventa (Art 2 L.V.R.D), los comerciantes al mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas.

Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufactura o transformacin cuando no sean identificables despus. (Art 2 L.V.R.D.).

Que la transferencia est subordinada al pago del precio. (Art 1 L.V.R.D.).

Que la reserva no tenga una duracin mayor de 5 aos. (Art 10 L.V.R.D.).

La Ley no lo dice expresamente, pero se toma en cuenta a partir de la celebracin de la venta.

Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador.

Adicional a estos, para que la venta con reserva de dominio sea eficaz frente a terceros, tienen que darse las siguientes circunstancias:

Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art. 4 L.V.R.D.)

Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta bolvares (Art. 3 L.V.R.D.)

Que las cosas vendidas no estn destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin grave dao para ste (Art. 3 L.V.R.D.).

Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la Ley de Venta con Reserva de Dominio, establecidas en el Art. 5 de dicha ley o con las que exijan reglamentos especiales para la compra - venta de determinados bienes muebles.

Cosas Que Pueden Ser Objeto De Reserva.Las cosas que pueden ser objeto de venta con reserva de dominio son las siguientes:

Cosas muebles por su naturaleza; es necesario que esas cosas no sean destinadas a la reventa; la Ley se refiere exclusivamente a las cosas muebles por su naturaleza, incluyendo naves y aeronaves.

Las manufacturadas identificables, siempre que no se destinen a la reventa.

Articulo 2 de L.V.R.D: "No podrn ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas destinadas especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o transformacin que no sean identificables".

Articulo 532 C.C.V: "Son muebles por su naturaleza los bienes que puedan cambiar de lugar, bien por si mismos o movidos por una fuerza exterior".

Articulo 533 C.C.V: "Son muebles por el objeto a que se refieren o por determinarlo as la Ley, los derechos las obligaciones y las acciones que tienen por objeto cosas muebles; y las acciones o cuotas de participacin en las sociedades civiles y de comercio, aunque stas sociedades sean propietarias de bienes muebles.

Cosas que pueden venderse con Reserva De Dominio, sin que surta efectos contra terceros.

Artculo 3 L.V.R.D:

"No tendr efectos contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no puedan separarse sin grave dao para ste, ni de las obras cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolvares, an cuando ellas sean parte de un conjunto o de una coleccin que tenga un valor mayor que el indicado".

La ley determina las cosas no susceptibles de venta con reserva de dominio oponible a terceros, y que son las siguientes:

Las destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no puedan separarse sin grave dao para ste.

Las cosas no identificadas individualmente de modo preciso, las cosas no identificables no surte efecto contra terceros en el pacto con reserva de dominio.

Las cosas cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolvares (Bs. 250,00), aun cuando ellas sean parte de un conjunto o coleccin que tengan valor al indicado.

Artculo 4 DE LA L.V.R.D:

"Las cosas que haya de venderse bajo reserva de dominio, debern ser identificadas individualmente y de modo preciso. En los casos de cosas no identificadas, el contrato no tendr efectos contra terceros".Requisitos Del ContratoArtculo 5 L.V.R.D:

"Los contratos de venta con reserva de dominio, slo tendrn efecto con respecto de terceros, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) El documento debe contener por lo menos, las siguientes menciones: nombre, apellido, profesin y domicilio del vendedor y del comprador; descripcin, exacta de la cosa, con referencias de su elaboracin industrial, si las mismas existen; lugar donde permanecer la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva; precio de la venta, fecha de la misma, condiciones de pago, con indicacin de si se ha emitido Letras de Cambio para el pago de las cuotas.

b) El documento respectivo, deber ser autntico, legalmente reconocido por lo menos dos ejemplares; uno para el vendedor y otro para el comprador".

Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente a terceros, comprador y vendedor pueden perfectamente sin que nada se oponga a ello, agregar cuanto ellos consideren necesario, ya que la Ley se limita a determinar los requisitos mnimos, para que sea oponible a terceros.Obligaciones Del Vendedor

Artculo 6 L.V.R.D:

"Sin perjuicio de una eventual garanta convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responder durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios tcnicos y de mantenimiento requeridos".

Artculo 7 L.V.R.D:

"Cuando por razn de pago u otra causa lcita, quede adquirida por el comprador la propiedad de la cosa vendida, el vendedor deber otorgarle la constancia del caso. A falta de esta constancia, el ltimo recibo o comprobante de pago surtir efectos".

En cuanto a las obligaciones que nacen para el vendedor, est la garanta del buen funcionamiento, y con respecto a esta garanta debemos tener presente:

Es una garanta convencional y no obligacin del vendedor, nacida de la naturaleza misma del pacto de reserva.

Esa garanta debe establecer durante un lapso de tiempo determinado; podemos tomar como ejemplo: la garanta que dan las casas comerciales automotrices en relacin al kilometraje del automvil y de los servicios.

La Ley obliga al vendedor a otorgar la constancia de transferencia, esto es para mayor proteccin del comprador (Arts. 6 y 7 de la L.V.R.D. y 1526 del CCV).Obligaciones Del Comprador.Articulo 8 L.V.R.D:

"El comprador deber notificar al vendedor su cambio de domicilio o residencia dentro de los diez (10) das siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de vehculos, o el cambio de lugar del mueble, en los dems casos. Asimismo deber participarle cualquier medida preventiva o de ejecucin que se intente sobre las mismas cosas, despus de haber tenido conocimiento de ellas. La falta de cumplimiento de cualquiera de estos deberes, dar derecho al vendedor a pedir la ejecucin inmediata de la obligacin, con arreglo a las prescripciones de la presente Ley".

Articulo 9 L.V.R.D:

"EL comprador no puede realizar actos de disposicin sobre la cosa adquirida con reserva de dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorizacin expresa del propietario podr reivindicar del tercero al cosa, en cuyo caso sus derechos y obligaciones para el comprador se determinarn por lo establecido en el Artculo 14. En vez de reivindicar la cosa, podr demandar al comprador por el pago inmediato de la totalidad del precio de venta.

Queda salvo la eventual responsabilidad penal del comprador, de acuerdo con el Artculo 468 del Cdigo Penal".

El comprador tiene como obligacin principal el pago de las cuotas establecidas en el contrato conforme a lo dispuesto en el Art. 5 de la Ley, y mantener el bien en el lugar que all indique.

La garanta que verdaderamente se le otorga es la que otorga el pacto de reserva, la nica cosa objeto del contrato, es decir; que la cosa de por s, en virtud de la Ley, queda constituida en garanta del vendedor.

De esta manera, y a merced de esa disposicin, el vendedor podr ejercer el resguardo de su garanta con ms eficiencia, al saber dnde se encuentra la cosa objeto del pacto o del contrato.

En cuanto a que el comprador sea un poseedor precario; es que no puede ser poseedor legtimo si la cosa no se tiene; y no podr decir que la cosa es suya, cuando le ha reconocido en el propio pacto al vendedor su condicin de propietario.

Del mismo modo tampoco es un poseedor de buena fe, puesto que el sabe que la cosa no es suya. De all que si l pretendiera enajenar el bien, el adquiriente sera un poseedor de mala fe, ya que su deber era averiguar el origen de la posesin y no lo hizo.Acciones Del Vendedor"Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el comprador, se deteriora, se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia o quede afectada por cualquier otro suceso que d lugar al pago de una indemnizacin de seguro, el crdito del vendedor se considerar prendario a los solos efectos de poder cobrar, con el privilegio inherente a ste, de las cantidades debidas por los aseguradores....."Las acciones del vendedor ante el incumplimiento del comprador son las siguientes:Accin de resolucin del contrato:a. Por falta de pago: La accin de resolucin del contrato que tiene el vendedor contra el comprador comprende la reivindicacin de la cosa vendida de manos del comprador, cuando ste deba ms de la 8va. parte del precio del bien mueble objeto de la venta con reserva de dominio.

Artculo 22 DE LA L.V.R.D: "Cuando el vendedor ejerce la accin reivindicadora de la cosa vendida con reserva de dominio, el Juez, al ordenar la citacin del demandado, podr decretar, a solicitud de parte, el secuestro de la cosa y su entrega al vendedor siempre que la demanda tenga apariencias de ser fundada y el vendedor constituya garanta suficiente para asegurar, caso de no prosperar la accin, la nueva entrega de la cosa vendida al demandado o la entrega de otra cosa equivalente y el pago de los daos y perjuicios causados por la medida decretada......."

b. Por la quiebra declarada del compradorArtculo 17 DE LA L.V.R.D:

"La quiebra declarada del comprador ser la causa de Resolucin del Contrato, con las consecuencias previstas en esta Ley, dar derecho al vendedor a deducir de las cuotas que tenga que devolver, el monto de la compensacin y de los daos y perjuicios previstos en el, Artculo 14".De manera que es requisito para que el vendedor pueda exigir la resolucin del contrato, que el monto de las cuotas adeudadas excedan de la octava parte del precio total, como ya lo dijimos anteriormente, porque de lo contrario solo podr intentar la accin de cumplimiento por el monto de las cuotas para ese momento est adeudando el comprador.

Artculo 14 DE LA L.V.R.D: "Si la resolucin del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa compensacin por el uso de la cosa adems de los daos y perjuicios si hubiere lugar a ello..."c. Del cobro de bolvares: ARTICULO 13 DE LA L.V.R.D:

"Cuando el precio de la venta con reserva de dominio, se haya pactado para pagarse por medio de cuotas, y no obstante convenio en contrario, la falta de pago de una o ms cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, no dar lugar a la resolucin moratorias... "

Artculo 1167 CCV: "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligacin, la otra puede a su eleccin reclamar judicialmente la ejecucin del contrato o la resolucin del mismo, con los daos y perjuicios en ambos, casos si hubiere lugar a ello".

Esta disposicin la del Art. 13 de la Ley, no es ms que una explicacin un tanto restringida de lo dispuesto, en el Art. 1167 del Cdigo Civil Venezolano; pero es de hacer notar, que en norma se introduce una garanta al comprador.

d. Ejecucin inmediata del Contrato: Cuando el comprador incurre en violacin de sus obligaciones fundamentales, puede ser sujeto sancionable con la resolucin a eleccin del vendedor, pero ste bien puede, segn sea el caso, pedir el cumplimiento, oponer la excepcin nonadipleti contractus, solicitar la indemnizacin de daos y perjuicios u otras que resultaren procedentes.

Ahora bien, si el comprador no paga el precio en el da y el lugar convenidos, no hay duda de que el vendedor puede solicitar la resolucin inmediata del contrato, mediante las siguientes acciones:

Solicitar la ejecucin inmediata del contrato, obligaciones establecidas en los artculos 8 y 9 de la Ley.Al aviso de las medidas preventivas y ejecutivas, practicadas sobre el bien, desde el momento en que tenga conocimiento. Prohibicin de realizar actos de disposicin sobre la cosa adquirida mientras dure la reserva.La PrescripcinArtculo 19 L.V.R.D:

"Las acciones del vendedor contra terceros prescribirn a los seis meses contados a partir del da en que deberan de ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio".

Si el comprador se ha comprometido a pagar el precio en 20, 30 o 36 cuotas mensuales y consecutivas; en el caso de la compra de un vehculo con reserva de dominio, el pago de la ltima cuota es la que anuncia la prescripcin, determina el inicio del lapso; que segn el anterior artculo es de seis meses en este caso; prescribe en cuanto a terceros transcurrido ese tiempo y con respecto a las partes tambin, despus de los cinco aos posteriores a la celebracin del contrato.Efectos de la venta con reserva de dominio1. Situacin del Vendedor:

a. El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condicin resolutoria de que pague la totalidad o parte determinada del precio.

b. La propiedad que se ha reservado el vendedor slo tiene fines de garanta.

c. Pagado el precio en su totalidad o en la parte correspondiente, segn los casos, o vencido el plazo de la reserva, la transferencia al comprador se cumple automticamente sin necesidad de actuacin alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al derecho comn, en materia de condicin.

d. La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradicin y en cuanto al saneamiento, la ley vigente establece que "Sin perjuicio de una eventual garanta convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responder durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios tcnicos y de mantenimiento requeridos". 2. Situacin del Comprador: a. El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condicin suspensiva.

b. El comprador tiene un derecho a poseer la cosa hasta que la condicin se cumpla o se vea fallida.

c. El comprador est obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera.

d. El comprador no puede realizar actos de disposicin sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorizacin expresa del propietario.

e. Por ltimo, el comprador est obligado a notificar al vendedor, dentro del trmino de 10 das, su cambio de domicilio o residencia cuando se trata de venta de vehculos o el cambio de lugar del mueble en los dems casos, con lo cual se trata de facilitar al vendedor la efectividad de sus derechos.Venta de propiedad horizontal Se llama as la divisin entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica, directamente o por pasaje comn.Caractersticas Es un rgimen especfico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de apropiacin independiente. La enajenacin de apartamentos y locales slo se podr realizar una vez cumplidas las formalidades de protocolizacin del Documento de Condominio. Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad comn, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales.Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administracin y conservacin de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.Ordenamiento Normativo Vigente Son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. 5 L.P.H): La totalidad del terreno que sirvi de base para la obtencin del correspondiente permiso de construccin. Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galeras, vestbulos, escaleras, ascensores y vas de entrada, salida y comunicaciones; Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines slo tengan acceso a travs de un apartamento o local necesariamente sern de uso exclusivo del propietario de ste; Los stanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos stanos hubieren puestos de estacionamiento, depsitos o maleteros se aplicarn las disposiciones especiales relativas a los mismos; Los locales destinados a la administracin, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble; Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepcin o reunin social y otras semejantes; Locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fra y caliente, refrigeracin, cisterna, tanques y bombas de agua y dems similares; Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio comn; Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podr ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situacin antes indicada, podrn enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrn ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre debern ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podr autorizar una asignacin diferente a la prevista en este artculo, en determinadas reas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano as lo justifiquen. Los maleteros y depsitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o ms maleteros o depsitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depsitos asignados a un apartamento o local no podrn ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local; Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higinicas y conservacin del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales; Sern asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, stanos, depsitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.Derechos Y Obligaciones De Los Propietarios Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento. (Art. 6 L.P.H). El propietario de cada apartamento o local podr modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuracin o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador. (Art. 4 L.P.H) Cada propietario podr servirse de las cosas comunes segn su destino ordinario y sin perjuicio del uso legtimo de los dems, salvo que de conformidad con la Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local. El uso y disfrute de cada apartamento o local estar sometido alas siguientes normas (Art. 3 L.P.H): Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local. Mantener en buen estado de conservacin su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en trminos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daos que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creacin de servicios comunes de inters general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artculo 9 de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daos y perjuicios. Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores. Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrn establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depsitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo. No producir ruidos, molestias ni daos, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pblica. No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres. A cada apartamento se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir de mdulo para determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarn la cuota atribuida, que slo podr variarse por acuerdo unnime. (Art. 7 L.P.H.). Los propietarios de apartamentos o locales debern contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, segn los casos, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la Ley, sern por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes as como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. (Art. 12 L.P.H.). La obligacin del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, an respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razn del pago que aqul hubiere realizado por tal concepto. (Art. 13 L.P.H.).Constitucin Del Condominio. En los condominios, la administracin de las cosas comunes corresponde, segn lo dispone el artculo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, a tres rganos distintos, cada uno con su esfera propia de competencia, a saber:La Asamblea General de Copropietarios,La Junta de Condominio yEl Administrador.La Junta de Condominio, deber estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarn sus faltas en orden a su eleccin; ser designada por la Asamblea de Copropietarios. De su seno s elidir un Presidente. La junta deber constituirse en un plazo no mayor de 60 das, luego de haberse protocolizado la venta del 75% de los apartamentos y locales y ser de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por la Ley. (Art. 18 L.P.H.).Enajenacin De Apartamentos.El hecho de la enajenacin puede tener origen voluntario o legal. Antes de proceder a la enajenacin de cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararn por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. No podr enajenarse ningn apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad. Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio. La designacin del apartamento, con expresin del rea correspondiente, situacin, nmero o letra que lo distinga, linderos y dems circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente. El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relacin con el fijado a la totalidad del inmueble. Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podr excluirse del mismo ninguna porcin del terreno que sirvi de base para la obtencin del permiso de construccin ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. La enajenacin de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la divisin de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporcin al valor atribuido a cada apartamento. A tal efecto, en el documento de enajenacin se indicar el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, despus de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Slo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrn emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que debe hacer el acreedor hipotecario se harn por intermedio de la administracin del inmueble, salvo pacto en contrario. El contrato por el cual se enajena a ttulo oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para ste la obligacin de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenacin. (Art. 34 L.P.H.).Administracin Y Extensin Del Condominio. La administracin del condominio corresponder a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. En materia de administracin y conservacin de las cosas comunes, la Asamblea de Propietarios es la mxima autoridad en el Condominio y sus acuerdos tomados respecto a la Ley, sern obligatorios para todos los propietarios; a ella corresponde la eleccin de los miembros de la Junta de Condominio y la designacin y remocin del Administrador. A la Junta de Condominio corresponde, entre otras actividades, velar por el uso que se le haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentacin que fuere necesaria. Al Administrador, como rgano ejecutivo del Condominio, se le asigna el mayor nmero de actividades con la Ley. La Junta de Condominio decidir por mayora de votos y tendr las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administracin que establezca el Reglamento de la Ley y, en todo caso tendr las siguientes:Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitucin del Administrador; Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentacin que fuere necesaria;Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, segn el caso (Art. 11 L.P.H.): Los causados por la administracin, conservacin, reparacin o reposicin de cosas comunes; Los que se hubieran acordado como tales por el 75% por lo menos, de los propietarios.Corresponde al Administrador (Art. 20 L.P.H.): a) Cuidar y vigilar las cosas comunes; b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administracin y conservacin, as como reparaciones menores de las cosas comunes. c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios. d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cnones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayora, podrn darle un destino diferente u ordenar su concernientes a la administracin de las cosas comunes, y deber estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorizacin deber constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administracin, en forma ordenada y con la especificacin necesaria, as como conservar los comprobantes respectivos. g) distribucin e) Ejercer en juicio la representacin de los propietarios en los asuntos Llevar los libros de: Asamblea de Propietarios, Actas de la Junta de Condominio, Libro diario de la contabilidad. Estos libros debern ser sellados por un Notario Pblico o un Juez de Distrito en cuya jurisdiccin se encuentre el inmueble. Presentar el informe y cuenta anual de su gestin.Venta de parcelas Es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porcin de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicacin, y que forma parte de una extensin mayor denominada Urbanizacin, y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.Caractersticas El nmero de parcelas, las reas comunes, los servicios con que cuenta el urbanismo, los datos de la propiedad del urbanismo, las condiciones de construccin, la administracin de los servicios reas comunes etc.

Caractersticas que sirvan para hacerlo conocer distintamente; es importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar as como tambin las reas, medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas.Basamento legal La ausencia de disposiciones en el Cdigo Civil que tutelaran de manera especial esta figura jurdica trajo como consecuencia, entre otros problemas, que los enajenantes de inmuebles por parcelas, urbanizadores y parceladores no cumplieran con sus obligaciones para con el comprador, que se realizara publicidad engaosa induciendo a la compra de las parcelas y urbanismos, y que en muchas ocasiones los adquirentes vieran defraudados sus derechos y perdidas sus cuotas ya pagadas. Por todas estas razones surge la Ley de Ventas de Parcelas que viene a regir como la venta de parcelas por oferta pblica, y cuya fin esencial es dar proteccin jurdica a los adquirentes de parcelas frente a los fraudes de los enajenantes de las mismas; asegurndoles en la medida de lo posible la realizacin de las obras y servicios prometidos en un plazo especifico, poner fin a los frecuentes abusos de la propaganda comercial, entre otras soluciones. Esta Ley guarda algo de semejanza con la Ley de Propiedad Horizontal y con la Ley de Venta con Reserva de Dominio, en cuanto a las limitaciones de las ventas por documento privado, a la proteccin de los adquirentes de un inmueble gravado especialmente si est hipotecado, y a la limitacin de ciertas clusulas contractuales en materia de venta por cuotas.Artculo 1 L.V.P. La enajenacin de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por oferta, se rige por las disposiciones de la presente Ley. Se entiende como oferta pblica a los fines de esta Ley, la que se haga por cuales quiera de los medios usuales de propaganda comercial.Requisito del Documento. El "Documento de Urbanizacin o Parcelamiento, debe cumplir con unas caractersticas especiales y deber estar acompaado de otros documentos sin los cuales no podr ser registradoEl documento debe contener: La voluntad de destinar el inmueble a la enajenacin por parcelas. Esta debe estar expresamente manifestada en el documento de urbanizacin o parcelamiento, ya que ese documento ser la referencia de esa nueva porcin de terreno que ser protocolizada al ser enajenada individualmente. La denominacin del inmueble, si la tiene, y su ubicacin, rea, linderos, medidas y dems caractersticas que sirvan para hacerlo conocer distintamente; es importante resaltar que deben especificarse tanto del inmueble a parcelar as como tambin las reas, medidas y linderos de todas y cada una de las parcelas a enajenar, as como tambin de las reas especiales que las variables urbanas exijan. Generalmente los propietarios le dan nombre a la futura urbanizacin o parcelamiento antes de enajenarla por ejemplo, parcelamiento Las Villas, Urbanizacin Loma Linda entre otros. La relacin cronolgica de los ttulos de adquisicin en los veinte aos anteriores, con indicacin de la naturaleza de estos ttulos y de la fecha y datos de registro de los instrumentos correspondientes. Esto es el tracto sucesivo de las tradiciones de los propietarios de los ltimos veinte aos. El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relacin con el valor fijado para la totalidad del rea destinada Las condiciones generales de urbanizacin o parcelamiento, y, especialmente, la relacin de las obras y servicios esenciales con indicacin del trmino dentro del cual estarn terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, as como la constancia de la aceptacin de los respectivos proyectos por los organismos competentes. Todos los proyectos de urbanizacin o parcelamiento deben cumplir con las ordenanzas municipales del municipio donde estn ubicados, as como tambin deben estar aprobado por el ministerio del ambiente, instituto nacional de tierras INTI, o cualquier otro de ser necesario. Los gravmenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicacin de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos. Por ejemplo en el caso de una servidumbre. (ART. 2 L.V.P)Documento de parcelamiento Es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porcin de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicacin, y que forma parte de una extensin mayor denominada Urbanizacin, y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.Artculo 3 El Registrador no protocolizar el Documento de Urbanizacin oParcelamiento si no contiene todas las menciones exigidas por el artculo anterior al protocolizar el documento, deber estampar las notas marginales a que se refiere el artculo 1.926 del Cdigo Civil.EL FUNDO RUSTICO:

Caracterizacin: la actividad agraria se ejercita mediante la unidad econmica de la finca de labranza sea sobre la hacienda la que resulta formada por el fundo, animales, cultivos, mquinas y otros medios que componen la organizacin tcnico econmica. La hacienda es el instrumento esencial de la produccin.El rus y el fundo sea el suelo agrario y la unidad territorial son instituciones que ya existan en el digesto y en su regulacin jurdica se basa en el derecho de la agricultura pues sobre ellos se realiza histricamente la produccin rural.La actividad agraria consiste siempre en actos de crianza por lo que la actividad agrcola y la ganadera son estructuralmente idnticas diferencindose por la naturaleza, animal o vegetal del producto que resulta de ella.El fundo rustico: es la tierra destinada por el propietario a la produccin y es un bien instrumental. Carroza por su parte dice que el fundo rustico est destinado a la utilizacin agrcola en sus tres formas: 1 cultivo de la tierra 2 crianzas del ganado 3 explotacin forestal.

VENTA DE EJIDOSAntes de explanar lo referente a Ventas de Ejidos, es pertinente definir Ejido:Es una porcin de tierra no cautiva y de uso pblico; tambin es considerada, en algunos casos, como bien de propiedad del Estado o de los municipios.Por su parte, el Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales de Manuel Ossorio, expresa que es un campo comn de todos los vecinos de un pueblo, lindante con l, que no se labra y donde suelen reunirse los ganados o establecerse las eras. Trtese de un bien comunal.

Otro tipo de ejido, es el que se da en Venezuela como la tierra dada, siendo en principio intransmisible, inembargable, imprescriptible e indivisible.Cuando se traza la planificacin de las ciudades se dejan zonas especficas tendentes a la expansin, ya que se debe esperar un crecimiento poblacional por diversas razones, bien sea aumento de viviendas, fuentes de trabajo, calidad de los servicios pblicos, entre otras.El caso de los terrenos ejidos responde a esta concepcin.La Ley Orgnica del Poder Pblico Municipal (LOPPM, 2010) los define como bienes del dominio pblico destinados al desarrollo local. Son tambin ejidos los terrenos situados dentro del rea urbana de las poblaciones del Municipio, que no tengan dueo, sin menoscabo de los legtimos derechos de terceros vlidamente constituidos. Igualmente, se consideran ejidos las tierras baldas ubicadas en el rea urbana. Se exceptan las tierras correspondientes a las comunidades y pueblos indgenas.De acuerdo con la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela (1999), los ejidos son inalienables e imprescriptibles. Solo podrn enajenarse previo cumplimiento de las formalidades previstas en las ordenanzas municipales y en los supuestos que stas ordenen y la legislacin que se dicte al efecto.

En la Reforma Total De La Ordenanza Sobre Ejidos Y Terrenos de Propiedad Municipal, A partir de su Artculo # 15, se establece el procedimiento para la Venta de Ejidos:ARTICULO 15: En el rea Urbana los Ejidos podrn venderse en parcelas de hasta quinientos metros cuadrados (500 MT2) de superficie.PARAGRAFO PRIMERO: Podr exceptuarse de esta condicin quien tenga el terreno totalmente aprovechado y adems demuestre tener posesin pacfica y continua de la tierra durante un lapso igual o mayor a los quince (15) aos.PARAGRAFO SEGUNDO: Para que se cumpla el beneficio establecido en el Pargrafo Primero deben darse las dos (02) condiciones: ocupacin y aprovechamiento total del terreno.

ARTCULO 16: No podr venderse un Terreno Ejidal Urbano para construir viviendas:PRIMERO: A quien ya haya sido beneficiado con la venta de una parcela de terreno para tal fin.SEGUNDO: A quien ya posea otra vivienda en la ciudad.ARTICULO 17: En la Zona no Urbana los ejidos podrn venderse en parcelas de hasta mil metros cuadrados (1.000 MT2) de superficie.PARGRAFO PRIMERO: Podr exceptuarse de esta condicin quien tenga el terreno totalmente aprovechado y adems demuestre tener posesin pacfica y contina de la tierra durante un lapso igual o mayor a los quince (15) aos.PARAGRAFO SEGUNDO: Para que se cumpla el beneficio establecido en el Pargrafo Primero deben darse las dos (02) condiciones: ocupacin y aprovechamiento total del terreno.ARTCULO 18: Toda persona natural o jurdica que solicite en calidad de VENTA un Terreno Municipal o Ejido deber formular una solicitud ante la Secretara de la Cmara Municipal, en original y dos copias acompaado adems de los siguientes recaudos:a) Apellidos, Nombres, Nacionalidad, Estado Civil, Nmero de Cdula de Identidad y Direccin o Domicilio del solicitante, si el beneficiario es persona Natural. Si es persona jurdica, denominacin o Razn Social, datos de inscripcin en el registro respectivo e identificacin del representante legal y domicilio actual.b) Ubicacin, linderos y medidas de la parcela.c) Tipo y condiciones de la construccin existente si las hubiere.d) Indicacin de s el terreno est ocupado y el nombre del ocupante.e) Presentacin de la Solvencia Municipal.f) Dar cumplimiento a lo previsto en el Artculo 17 y 18 de la presente Ordenanza.g) Original del cartel de notificacin publicado en un peridico de circulacin regional.h) Dar cumplimiento a lo previsto en el Artculo 21 de la presente Ordenanza.PARGRAFO PRIMERO: Para el otorgamiento de parcelas en venta a personas Extranjeras, ser requisito indispensable, adems de cumplir con los requisitos anteriores debe tener como mnimo cinco (5) aos de residencia en el Municipio y 10 aos en el Pas.ARTICULO 19: Todo solicitante de terreno en calidad de Venta deber cancelar por los Derechos Fiscales en la Direccin de Hacienda Municipal una tasa equivalente al 50% de una (1) Unidad Tributaria, para cubrir parte de los gastos ocasionados por la tramitacin de la solicitud en este caso, este tributo se cancelara al momento de introducir la solicitud.ARTCULO 20: Admitida la solicitud de terreno por Secretara sta ser incluida en la Cuenta de la Sesin de Cmara, destinndose a la Comisin de Zonificacin y Urbanismo; sta a su vez, cumplidos los trmites legales, lo remitir a la Divisin de Catastro, quien har las inspecciones correspondientes y proceder a elaborar el respectivo Expediente; y el mismo debe contener los siguientes recaudos:a) Solicitud presentada en el formato modelo, debidamente fechada y numerada.b) Informe sobre la condicin jurdica de la parcela, indicando si es ejido o terreno Propio y los datos de registros o de la Ordenanza que acreditan la Propiedad Municipal, segn los casos.c) Indicacin sobre las reivindicaciones, gravmenes y dems limitaciones Urbansticas que pesan sobre la parcela.d) Informe sobre las caractersticas fsicas y valorativas de la parcela, nmero catastral si lo tuviera, situacin linderos y medidas, superficie y descripcin del relieve.e) Levantamiento topogrfico, con clculo analtico de la superficie, firmado por el funcionario municipal competente, si la superficie de la parcela excede los diez mil metros cuadrados (10.000MT2).f) Indicacin del uso del terreno conforme a la zonificacin del lugar o sector y su afectacin por los planes urbansticos.PARGRAFO PRIMERO: Toda solicitud de Terreno Municipal deber someterse a un lapso de espera de treinta (30) das a partir de su publicacin en un peridico local, a fin de que si existe alguna oposicin formal, los interesados puedan presentar los recaudos correspondientes, que acrediten sus derechos.PARGRAFO SEGUNDO: Pasados los treinta (30) das de espera, la Divisin de Catastro tiene Quince (15) das hbiles para darle repuesta a sa solicitud.ARTCULO 21: Si durante el lapso de espera surge una oposicin formal a la solicitud, el Jefe de la Divisin de Catastro abrir un lapso de veinte (20) das continuos, a fin de que los interesados consignen los documentos y pruebas que acreditan sus derechos.ARTICULO 22: Si transcurrido el lapso de espera establecido en el artculo 23 de esta Ordenanza no surgiera ninguna oposicin, el Jefe de la Divisin de Catastro remitir el expediente a la Sindicatura Municipal para la certificacin de los linderos y medidas realizados en el informe tcnico levantado y para que emita el Dictamen correspondiente, elaborado este, es remitido a la Comisin de Zonificacin y Urbanismo para su consideracin y posterior presentacin a la Cmara Municipal. Una vez aprobado o negado por la Cmara Municipal es remitido al ciudadano Alcalde o Alcaldesa quien solicitar a la Divisin de Catastro la fijacin de precio correspondiente, posteriormente es sometido a los controles respectivos y presentados nuevamente a Cmara Municipal previo a su remisin a la Direccin de Hacienda Municipal.PARAGRAFO UNICO: Los lapsos de respuesta correspondientes en las diferentes dependencias, no podrn exceder a un lapso mayor de Quince (15) das hbiles.ARTCULO 23: En los casos de solicitudes de concesin de uso o adjudicacin en venta de terreno de propiedad Municipal sobre las cuales exista un litigio judicial por las bienhechuras existentes, el Concejo Municipal no decidir hasta tanto la autoridad judicial competente hubiere dictado sentencia definitiva y firme.ARTCULO 24: El Sndico o Sindica Procurador Municipal, comunicar al Director de Hacienda Municipal las caractersticas esenciales del contrato de Venta, precio de la adjudicacin en venta y condiciones de pago de la misma.ARTCULO 25: El contrato de venta entre la municipalidad y el adjudicatario de una parcela de terreno Municipal, deber contener las siguientes especificaciones:

a) Apellidos, nombres, nacionalidad, nmero de cdula de identidad y direccin o domicilio del solicitante si el beneficiario es persona natural. Si es persona jurdica, denominacin o razn social, datos de inscripcin en el registro respectivo e identificacin del representante legal y domicilio actual.b) Identificacin del Alcalde.c) Ubicacin y nmero catastral de la parcela objeto de adjudicacin.d) Superficie, linderos y medidas de la parcela.e) El precio del terreno.f) Uso que se le dar a la parcela adjudicada.g) Dar cumplimiento a lo establecido en el artculo 147 de la Ley Orgnica del Poder Pblico Municipal.h) Indicacin expresa de que el beneficiario se someta a las condiciones de adjudicacin impuestas en la presente Ordenanza, as como a las disposiciones contenidas en el Ordenamiento Jurdico Municipal en Materia Urbanstica.i) Datos de registro de ventas en los Libros de Registro de Contratos que a tal fin lleva el Municipio, con identificacin del Nmero, Tomo y Folio correspondiente.j) Fecha del otorgamiento del Contrato de Venta.k) Estimacin de los derechos fiscales, para concepto de adjudicaciones anuales segn lo dispuesto en el artculo 35 de esta ordenanza

ARTICULO 26: Los contratos de venta de Terrenos Municipales no podrn otorgarse por un lapso mayor de (2) aos; salvo que previo estudio, efectuado por la Comisin de Zonificacin y Urbanismo, la Divisin de Catastro y el informe social de la Direccin de Desarrollo Social, se compruebe que las razones y factores que hayan influido para que el adjudicatario no haya construido, sean y puedan servir de basamento legal, para concederle una prrroga del Contrato de Venta; todo esto ajustado a lo establecido en el Artculo 147 de la Ley Orgnica del Poder Pblico Municipal. No obstante, cuando el terreno concedido en venta sea destinado para el establecimiento de Complejos Industriales, el plazo de construccin ser de cinco (5) aos.PARGRAFO PRIMERO: La prrroga a que se refiere el presente Artculo, no podr exceder del lapso de un (1) ao y para que proceda la misma, el interesado debe introducir ante la Cmara Municipal, la respectiva solicitud, con tres (3) meses de antelacin al vencimiento del contrato de Venta, manifestando la necesidad de prorrogarlo, previa cancelacin de los cnones correspondientes, establecido en el Artculo 137 de la Ley Orgnica del Poder Pblico Municipal y el Artculo 21 de esta Ordenanza. La Cmara Municipal, mediante Acuerdo y previo el informe favorable de la Comisin de Zonificacin y Urbanismo del Concejo Municipal y del Sndico Procurador Municipal autorizar la prrroga; si el informe es desfavorable y la solicitud es rechazada se pasarn los recaudos a Sindicatura Municipal a fin de que proceda a la rescisin del contrato de Venta. Aquellas solicitudes de compra de terreno de origen ejidal que ya tenga realizada la construccin de la vivienda podr otorgarse en venta al solicitantes, si este manifiesta disponibilidad de cancelar en forma inmediata.ARTCULO 27: El Sndico o Sndica Procurador Municipal, remitir al Alcalde el Dictamen correspondiente y el proyecto de Contrato de Venta. El Alcalde deber requerir el respectivo control previo, antes de proceder a firmar los tres (3) ejemplares del Contrato de Venta y notificar al interesado.ARTICULO 28: Se considerar implcito en toda concesin de uso o adjudicacin, el derecho del Municipio a rescindir el contrato de venta y rescatar la parcela objeto del mismo, al ser comprobada alguna falsedad en la informacin suministrada por el solicitante.