CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

3 tipos de contratos: contrato de arrendamiento de casa de habitación que se rige por la

Ley de Arrendamiento urbano y suburbano, 1) es pública o sea es normativa,

impositiva, las partes se someten a las disposiciones publicas de esa ley; 2)

arrendamiento de servicios regulados por la código de trabajo, es de orden público y es

cuando una persona a través de la subordinación presta un servicio reconociendo un

salario mensual; 3) el contrato de arrendamiento de bienes muebles, bienes fungibles e

infungibles sin ninguna distinción y clasificación en nuestro medio cualquier bien

fungible se puede arrendar.

La naturaleza del contrato procura el goce del bien arrendado, uso y disfrute del bien

arrendado. No hay vínculo directo entre el arrendatario y el bien, y el uso y disfrute del

bien este condicionado al pago y el pago es una relación crediticia entre el arrendatario

y el propietario.

Arrendatario: Derecho Personal

Usufructo: derecho real en cosa ajena quien tiene la facultad de otorgarlo es el

propietario, el usufructo se puede ceder no necesita el consentimiento del propietario.

Cualquier bien mueble puede formar parte del contrato de arrendamiento.

PARTES DEL CONTRATO:

-Arrendante: puede ser el propietario que ostenta la libertad de disponer del bien puede

ser administrado (poder general puede arrendar pero limitado hasta por un año)

-Arrendatario: no requiere mayor condición

Objeto contractual: dentro del contrato de arrendamiento se consideran los accesorios

que conlleva el principal y accesorios que contenga el bien.

REPARACIÓN Y MANTENIMIENTO: son dos de las obligaciones que se genera a

partir de este contrato

REPARACIONES: las debe asumir el arrendatario y son aquellos gastos

indispensables para el correcto uso del bien sin estos el bien no se podría utilizar. Ej un

vehículo seria la gasolina

MANTENIMIENTO: los gastos los debe asumir el arrendante y son aquellos que

aseguran la vida útil y naturaleza del bien, buscan conservar el bien, ej cambio de

aceite.

En un conjunto de bienes muebles e inmuebles conlleva los accesorios.

En un contrato de arrendamiento hay que especificar la condición de los bienes que la

integran sino se especifican no se pueden cobrar si hubieran daños.

PÉRDIDA PARCIAL DEL OBJETO ARRENDADO

Es cuando el bien objeto de contrato no cumple a entera satisfacción con el uso

esperado, ante esta situación la ley establece la ejecución forzosa y hace que el contrato

se cumpla reconociéndose al arrendatario un ajuste en el precio que considere la pérdida

parcial. La ejecución forzosa debe ir avalada por las partes, deben acordar la

disminución.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:

1 pagar el precio acordado

2 utilizar el bien en los términos acordados

3 devolver el bien al finalizar el contrato en las mismas condiciones en que lo recibió

4 asumir gastos de reparación, le rige al arrendatario el derecho de retención en caso

que el arrendante no le quiera devolver el depósito o gastos de mantenimiento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDANTE

1 entregar el bien

2 asumir los gastos de mantenimiento

SUBARRIENDO: en el contrato civil de arrendamiento rige la posibilidad de que el

arrendatario pueda subarrendar el bien contractual sin el consentimiento del arrendante,

esta facultad no está en el contrato de vivienda, en el contrato civil está abierto esto

genera una cadena de responsabilidades.

ARRENDANTE ARRENDATARIO SUBARRENDATARIO

Esta limitado por el plazo original, en estos casos no hay límites en los subarriendos no

se puede contar con la autorización del arrendante para arrendar, en casos de que el

arrendatario no pague, el arrendante le cobra a los subarrendatarios, recibe el bien en las

mismas condiciones en las entrego el arrendante.

QUE EFECTOS LE PRODUCE AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EL

TRASPASO DEL BIEN: 1) que el traspaso de haya dado a través de la donación, el

beneficiario tiene que respetar el contrato que existía; 2) que el contrato de

arrendamiento se haya llevado a cabo en una escritura pública, el adquiriente tiene que

respetarlo por un año; 3) si el contrato fue verbal o no se hizo en escritura en este caso

el adquiriente no tiene que respetarlo.

Características del Contrato de Arrendamiento

* Es un derecho real de cosa ajena * Es un derecho de uso y goce

* Es un derecho de uso y goce * Es un derecho transitorio

* Traslado de uso y disfrute * Genera contraprestación por parte del arrendatario

Ámbito de aplicación

Este contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, es para cualquier lugar donde estén

ubicados y se destinen a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial,

artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y

servicios públicos.

Se excluyen del ámbito de aplicación 

a) Los hoteles, las pensiones, las hospederías, los internados y los establecimientos

similares.

b) Las viviendas y los locales con fines turísticos.

c) Las ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias o con ocasión de

festividades.

d) La ocupación de espacios destinados al estacionamiento de vehículos, excepto si se

vinculan con el arrendamiento de un local.

e) El arriendo de espacios publicitarios.

f) El comodato ( préstamo de uso ) o la simple ocupación precaria o por pura tolerancia de

un bien inmueble edificado.

g) El uso de viviendas, locales u oficinas asignados a administradores, encargados,

porteros, guardas, peones, empleados y funcionarios por razón del cargo que desempeñan o

del servicio que prestan, aunque deban abonar los consumos de acueducto, alcantarillado,

electricidad u otros servicios derivados del uso del bien o porque se haya convenido el uso

del bien como remuneración en especie.

h) Los contratos en que, al arrendarse una finca con casa de habitación, la finalidad

primordial sea e agrícola, pecuario o forestal

REGLAS ESPECIALES PARA LA VIVIENDADE CARACTER SOCIALARTICULO 88.- Principios de promoción y conservación.Es un deber del Estado la promoción y conservación de la vivienda.Los arrendadores de viviendas están en la obligación de dotar losinmuebles, de las condiciones, las instalaciones y los servicios exigidospor las normas legales y reglamentarias aplicables, a fin de ofrecer a losarrendatarios, visitantes y vecinos, las condiciones de sanidad yseguridad adecuadas.

ARTICULO 89.- Ambito de aplicación.El presente capítulo se aplica a las viviendas calificadas decarácter social.Las demás disposiciones de esta ley rigen para las viviendas decarácter social en ausencia de norma expresa en este capítulo.

ARTICULO 90.- Viviendas de carácter social.Son viviendas de carácter social:a) Las casas o los apartamentos de habitación que tengan un valor enconjunto para el terreno y la edificación, determinado por el Departamentode Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa, no mayor dellímite máximo que se considere como tope por el Banco Hipotecario de laVivienda, de conformidad con las atribuciones asignadas en el artículo 150de la Ley No. 7052, del 11 de noviembre de 1986.b) Las que hayan recibido tal calificación en un contrato celebradoentre el propietario y el Estado, conforme al reglamento que dictará elPoder Ejecutivo.

Terminación del Contrato

El contrato de Arrendamiento de bienes inmuebles, regulado mediante la Ley General de

Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, al tener la particularidad de ser un contrato de

ejecución sucesiva, supone necesariamente que exista una proyección en la cual se

establezca la vigencia de este contrato, ahora bien el arrendamiento de dichos bienes,

resulta de especial interés al legislador por cuanto los alcances que esta materia tiene

involucran no solamente al plano económico, sino que existe un interés social, la vivienda

digna, principio plasmado en el articulo primero de esta ley, el cual debe ser tutelado por el

ordenamiento.

De tal manera encontrándose una garantía de esta naturaleza, el Estado debe definir las

causales y los momentos propios de extinción, prescripción, rescisión y resolución, para

ello se destino el Capítulo XI de la citada ley, numerales 113 al 120. Resultando de

importancia para nuestro análisis los siguientes supuestos:

Causales de Extinción:

1. Rescisión

2. Nulidad

3. Pérdida o destrucción de la cosa arrendada

4. Expiración del plazo

Resolución por incumplimiento del arrendatario

1. Falta de pago

2. la no conservación en buen estado del bien, así como el cambio de destino del bien

arrendado

3. Goce abusivo del bien arrendado

Resolución por incumplimiento del arrendador

1. Por las perturbaciones de hecho o de derecho en menoscabo del derecho del

arrendatario

2. falta de pago de servicios públicos, o reparaciones

3. no entregar el bien en buen estado de servicio, seguridad o salubridad

Los puntos anteriormente mencionados constituyen la respuesta del legislador ante la

necesidad de regular las relaciones entre individuos, que producto de la interacción social,

llegan a realizar negocios jurídicos, tales como el contrato de arrendamiento en el cual se

identifican como arrendantes y arrendatarios, todo esto en procura de cierta armonía social.