CONTRATO DE LOCACION

13/05/2009 DERECHO Comentarios (134)

¿De que hablamos cuando nos referimos al contrato de locación? Generalmente solemos asociar los términos “locación”, “contrato de locación”, “locador”, “locatario” con el de “alquiler”.

Si bien esto es correcto, el “alquiler” es tan solo una de las figuras del contrato de locación, y abarca mas aspectos de nuestra vida social de los que imaginamos. ¿Cuales son los alcances del contrato?, ¿y las responsabilidades de las partes? ¿es lo mismo “arrendamiento” que “alquiler”?Aquí un breve resumen de los conceptos, la normativa vigente y algunas apreciaciones.

LOCACION:

(Art. 1493 codigo civil)

Habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, una entregando el uso o goce de una cosa, prestando un servicio o realizando una obra, y la otra a pagar el precio.

Los sujetos que comprende son:

- Locatario, arrendatario, inquilino: quien paga el precio

- Locador, arrendador: quien recibe el pago

- Precio = Alquiler = Arrendamiento

De la propia definición se desprenden las especies:

- Locación de cosas (bienes muebles e inmuebles)

- Locación de servicios (por ejemplo, contratar un servicio de seguridad)

- Locación de obra (por ejemplo, contratar a una empresa para que construya un edificio)

IMPORTANCIA

Sin dudas que el contrato de locación es uno de los contratos de mayor empleo en la actualidad dada la tendencia de la economía, los mercados, el comercio y la fuerte inserción de los servicios en la vida cotidiana. Justamente, por su naturaleza y por el amplio abanico de situaciones que se pueden reglamentar a través del mismo es que adquiere una significativa importancia económica, dado que posibilita la circulación de riqueza y bienes. De esta forma, quien disponga de bienes o capacidad de trabajo en exceso encuentra en este tipo de contratos la alternativa legal para regular y reglamentar el intercambio de bienes/servicios/ejecución de obras, y así obtener beneficios que le permitan satisfacer sus necesidades.

Si consideramos que los contratos de locación se usan con gran difusión en el alquiler de bienes inmuebles, para la prestación de todo tipo de servicios temporarios, trabajo personal, ejecución de tareas y obras, entonces resulta innegable su importancia en el contexto actual.

METODOLOGIA DEL C.C.

Al respecto, el codigo civil destina el “LIBRO 2, SECCION 3, TITULO 6” a reglamentar todo lo referido al contrato de locacion, las obligaciones de cada una de las partes, de la capacidad de las mismas, y demas aspectos.

Si bien trata los distintos aspectos del contrato de locacion, destina en este titulo, gran parte de su contenido a lo que es la locacion de los bienes inmuebles, las obligaciones de cada una de las partes y las diferentes situaciones vinculadas con las responsabilidades, alcances y limitaciones de las conductas de cada uno, esto atento la difundida aplicación de este tipo de contratos para la locacion de inmuebles.

Otras leyes sobre locación:

- Ley 23091 = Sobre locacion urbana

- Ley 13246 = Sobre locacion rural

- Ley 20744/74 = Ley de contrato de trabajo

Ademas existen numerosas “intervenciones” por parte de leyes que modifican los textos de los articulos del codigo, principalmente, por necesidades de adaptar los mismos tendencias mas actuales y con el objetivo de que el mismo no quede obsoleto por falta de adaptación a la actualidad.

LOCACION DE COSAS EN GENERAL

(Art. 1493)

Habra locacion cuando dos partes se obliguen recíprocamente, una concediendo el uso o goce de una cosa, prestando un servicio o ejecutando una obra y la otra a pagar el precio correspondiente.

- Caracteres: se trata de un contrato BILATERAL (en su conformacion intervienen dos partes), es CONSENSUAL (surge del acuerdo de las partes), es CONMUTATITO (se intercambian bienes, servicios o ejecución de obras por precios que son representativos del valor de los mismos), es ONEROSO (requiere un intercambio reciproco), y de TRACTO SUCESIVO (respecta al pago periodico de la renta, arrendamiento o alquiler)

- Elementos:

o Capacidad (art. 1510): Quienes tengan la administración de sus bienes pueden arrendar y tomar las cosas ajenas en arrendamiento. Salvo por las limitaciones impuestas por la ley.

Tambien pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo disposiciones en contrario, por otra parte, quienes estan privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes tampoco podran ser locatarios ni siquiera con autorización judicial.

Ademas:

§ Los administradores de herencia no pueden arrendar los bienes bajo su administracion

§ Los menores emancipados pueden ser tanto locadores como locatarios (Ley 17604), antes de esta ley no podian.

§ Los condóminos requieren autorización de los otros socios del condominio para participar de un contrato de locacion sobre los bienes en condominio (sucede lo mismo cuando varias personas poseen un bien en copropiedad indivisa)

o Objeto: el Art. 1499 establece que pueden ser objeto de locacion las cosas muebles no fungibles y las raices (inmuebles), ademas de las cosas indeterminadas

- Por otro lado, establece que las cosas que no estan en el comercio y aquellas que no puede ser enajenadas pueden ser arrendadas, siempre y cuando no estuvieran fuera del comercio por ser nocivos o peligrosos.

- El uso que se le debe dar a una cosas debe ser honesto y conforme a las buenas costumbres, de lo contrario el contrato de locacion no será valido.

- Cuando el uso estuviere expresado en el contrato, el locatario no debe emplearlo en otro distinto al establecido. Si no estuviera expresado en el contrato, debe utilizarlo de acuerdo a la naturaleza de la cosa y para lo que la misma fue prevista

o Forma: la ley no exige condiciones especiales, pudiendo entonces realizarse contratos de locacion tanto escritos (instrumento publico o privado), hasta verbalmente. Si bien esto es valido para pequeñas locaciones o locaciones de poco valor, existen disposiciones especiales, por ejemplo, respecto a los arrendamientos rurales, exigiendo que tales actos deben formalizarse por escrito (ley 13246). Justamente, por ser que emana de la autonomia de la voluntad de las partes, el contrato se puede rescindir en cualquier momento por decisión de ambos.

o Prueba: el hecho de no contar con una forma exigida y de que el mismo sea un contrato consensual, hace posible que el contrato de locacion se probado con cualquiera de los medios previstos (prueba por escrito, verbal, por testigos, declaraciones, presunciones, etc). Recordando la disposición de que aquellos contratos que superen un monto de $ 10.000,00 deben probarse por escrito.

OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS PARTES

DEL LOCADOR (ART. 1514)

- Esta obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo de contrato, en buen estado de conservación, salvo si se ha convenido la entrega en el estado en que se encuentre

- Luego de entregada la cosa, esta obligado a conservarla en buen estado y a mantener en el goce pacifico al locatario por el tiempo de la locacion, realizando todos los actos necesario para esto y absteniendose de impedir el goce, comodidad o normal uso de la cosa

- Esta obligado a mantener la cosa en buen estado haciendo las reparaciones que exigiere el deterioro de la misma por caso fortuito o fuerza mayor, o bien, el deterioro que sufre la cosa por su propia naturaleza, al igual que el deterioro sufrido por el uso o goce estipulado, ademas de todos aquellos deterioros que son culpa del locador.

- El locador no podra cambiar la forma de la cosa. De hacer mejoras o innovaciones, el locatario puede oponerse a ellas, exigir la destrucción, o restituirla y exigir indemnizacion

- Si el locador no realiza los actos de conservación, reparacion y mantenimiento, o bien se retarda en hacerlos, el locatario esta autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones, y en el caso de ser urgentes, puede hacerlas a cargo del locador.

- Por otra parte, si el locador en sus tareas de mantenimiento interrumpe el uso o goce, el locatario puede exigir una reduccion del precio e incluso la resolucion del contrato.

- Ademas el locador no podra cambiar la forma de la cosa, y se deberá hacer cargo de los vicios o desperfectos graves. Debe hacerse cargo por los daños o vicios de 3º a la relacion.

- Esta obligado a pagar las cargas y contribuciones que graven la cosa arrendada.

- Si durante el contrato la cosa fuera destruida por caso fortuito el contrato queda disuelto, si fuera destrucción parcial, el locatario puede solicitar una disminución del precio

DEL LOCATARIO (ART. 1554)

- El locatario esta obligado a usar la cosa según lo establecido, si no estuviese establecido el uso, debera usarla acorde a la naturaleza de la cosa y para lo que fue prevista. En caso de usar la cosa arrendada en otro uso distinto al establecido o para el cual sirve, el locador tiene derecho de exigir el cese de tales conductas, exigir perdidas e intereses y hasta rescindir el contrato

- El locatario esta obligado a pagar el precio en los plazos establecidos, si no estuviesen establecidos, en los plazos acorde al uso y costumbre del lugar.

- Debe conservar la cosa en buen estado, y restituirla al finalizar el contrato en igual estado que cuando la recibio

- Debe responder por daños o deterioros por su culpa, al respecto, el locador puede exigir al locatario las reparaciones y mantenimientos necesarios

- Realizar las reparaciones menores o por daños pequeños

- Ante mejoras sin autorización que alteren la forma de la cosa arrendada o prohibidas, que perjudiquen o pongan en riesgo la estructura o integridad de la cosa, el locador podra exigir la demolición de tales mejores, demandar perdidas e intereses y rescindir el contrato

- En general, el locatario responde por:

o Reparaciones a las que se obligo y no efectuó

o Usos distintos a los estipulados

o Abandonando la cosa arrendada

o Deteriorandose por su culpa o las personas que conviven o usan la cosa

o Realizando mejoras sin autorización

o Caso fortuito y fuerza mayor imputable a éste

o Reparaciones por deteriores menores

No es culpa del locatario:

- Caso fortuito o fuerza mayor no imputable

- Perdida o deterioro por la naturaleza o calidad misma de la cosa

- Desperfectos, daños o destrucción, probando que no le son imputables

DE LAS MEJORAS

(Art. 1533, 1534)

El locatario puede hacerlas siempre y cuando no altere la forma de la cosa y mientras no ponga en peligro su estructura y siempre que sean para su comodidad y utilidad. Puede realizar deivisiones internas, mudar las existentes, realizar aberturas en tales divisiones o hacer obras analogas.

Seguridad juridica para el locador

- Art. 1558: el locador para seguridad del pago puede retener los frutos existentes de la cosa arrendada y los objetos con los que la misma se encuentre amueblada o provista. Se juzgara que estos accesorios son del locador hasta tanto no se demuestre lo contrario

- Art. 1578: Puede accionar contra el locatario judicialmente (por ejemplo embargando los bienes en locacion) para el cobro del arrendamiento adeudado.

- Tras dos periodos consecutivos impagos, el locador puede rescindir el contrato e iniciar las acciones pertinentes para procurarse el cobro

CONCLUSION DE LA LOCACION

Las causas que ponen fin al contrato son:

- En principio, cualquier conducta contraria o inacción que deriva de las obligaciones de cada una de las partes (vistas mas arriba)

- Conclusión del contrato en el plazo establecido

- Conclusión por voluntad de las partes

- Perdida de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor

- Imposibilidad de usar la cosa según lo pactado

- Vicios redhibitorios

Cuando concluye el contrato de locacion, el locatario debe restituir la cosa al locador, cesa el pago del arrendamiento, concluyen los subarriendos, se pueden exigir daños e intereses si el contrato concluyo por alguna situación “no normal” por culpa de alguna de las partes

Tiempos (Otras leyes)

- Locacion rural: 5 años

- Locacion con destino a vivienda: 2 años minimo

- Locacion urbana distinta a vivienda: 3 años minimo

Según el cc. (art. 1505) 10 años maximo

CESION Y SUBLOCACION (ART. 1583)

EL LOCATARIO PUEDE SUBARRENDAR EN TODO O EN PARTE O CEDER LA COSA ARRENDADA SI NO FUESE PROHIBIDO POR EL CONTRATO O POR LA LEY

CESION (ART. 1590)

Si no esta prohibido por el contrato o por la ley, el locatario podra ceder a un tercero (quien sera el cesionario) los derechos y obligaciones que emanan del contrato de locacion, de esta manera, quien cedio el contrato de locacion es el cedente, desaparece de la relacion juridica, el tercero que recibe la cosa en cesion pasa a ser el nuevo inquilino o locatario

SUBLOCACION (ART. 1590)

Existe cuando el locatario “subarrienda” parte de la cosa a un tercero, en virtud de este acto, el locatario original pasa a ser el locador del sublocador, quien goza de los derechos y obligaciones de un contrato de locacion convencional. El locador original es totalmente ajeno a esta nueva relacion juridica

LOCACION DE INMUEBLES

Se refiere a la locacion y sublocacion de inmuebles destinados o no a la vivienda, con muebles o accesorios o sin ellos.

Se excluyen de este concepto:

- Relacion de hospedaje temporaria

- Hoteleria

- Locacion por temporada de vacaciones

- Ocupar un lugar en hospitales o asistencias

Regimen legal:

A todo lo visto anteriormente en el c.c., sobre las obligaciones y derechos de cada parte, daños, mejoras, etc etc, se suma la ley 23091 de “locaciones urbanas” estableciendo:

- Este tipo de contratos deben hacerse por escrito y en moneda de curso legal

- Para vivienda, el plazo minimo de locacion es de 2 años, mientras que para otros usos distintos a vivienda (desempeño comercial o profesional) el mínimo es de 3 años. Los contratos celebrados por plazos menores a estos, seran considerados como por el plazo minimo

- Para ajustar los alquileres se usaran solamente indices oficiales

- Antes del desalojo por falta de pago el locador debera “intimar” el pago

ARRENDAMIENTOS RURALES

Habra arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio ubicado fuera de la planta urbana, con destino a la explotacion agropecuaria y la otra, a pagar un precio en dinero

- Estos contratos tendran un plazo minimo de 3 años, y el arrendatario no podra ceder o subarrendar, salvo expresa conformidad del arrendador.

- La explotacion irracional del suelo está prohibida, aun cuando la misma estuviera contemplada en el contrato de arrendamiento. En caso de violarse esta obligaciones, el arrendador podra solicitar judicialmente el cese de las acciones perjudiciales, rescindir el contrato y reclamar perdidas e intereses.

- El arrendador no podra embargar los bienes del arrendatario destinados a la explotacion del predio (herramientas, enseres, maquinas, semillas, asi como ropas y elementos necesarios para su vida) durante el plazo de un año.

OBLIGACIONES

DEL ARRENDATARIO:

- dedicar el suelo a la explotacion establecida en el contrato. Mantener el predio libre de plagas y malezas.

- Contribuir con el 50% de los gastos de desmalezamiento si el predio fuera entregado en estas condiciones

- Conservar el edificio y demas mejoras del predio, restituyendolas en las mismas condiciones en que lo ha recibido.

DEL ARRENDADOR

- Contribuir con el 50% de los gastos de desmalezamiento y lucha contra plagas si el predio fuera entregado en estas condiciones

- Proporcionar vivienda y agua potable a un maestro si el predio estuviera a mas de 10 kilometros de una escuela y los arrendatarios o sus dependientes superen las 25 personas.

El abandono injustificado del predio por parte del arrendatario y la falta de pago dan derecho al arrendador a exigir el desalojo y los pagos por los medios judiciales.

Ademas, el arrendador debe proveer al predio en el termino de 2 años, de una casa habitación y alambrado perimetral

Caracteres del contrato

se trata de un contrato BILATERAL (en su conformacion intervienen dos partes), es CONSENSUAL (surge del acuerdo de las partes), es CONMUTATITO (se intercambian bienes, servicios o ejecución de obras por precios que son representativos del valor de los mismos), es ONEROSO (requiere un intercambio reciproco), y de TRACTO SUCESIVO (respecta al pago periodico de la renta, arrendamiento o alquiler)

ESTE TIPO DE CONTRATOS, SEGÚN LA LEY 13246 DEBEN REDACTARSE POR ESCRITO Y SUS FIRMAS CERTIFICADAS POR ESCRIBANO O AUTORIDAD PUBLICA COMPETENTE

APARCERIAS

Habra aparcerias cuando una de las partes se obligue a entregar a otra animales o un predio rural (con o sin plantaciones, sembrados, animales, herramientas, etc) para la explotacion agropecuaria, con el objeto de repartirse sus frutos

Las aparcerias pueden ser: AGRICOLAS, PECUARIAS

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

DEL APARCERO:

- Realizar personalmente la explotacion (no puede ceder ni sublocar)

- Dar a las cosas el tratamiento (uso) establecido en el contrato

- Conservar en buen estado edificios, herramientas, elementos de trabajo, etc.

- Informar al aparcero dador la fecha estimada en que se percibiran los frutos, al igual que informarlo de toda novedad que se produzca en la explotacion

DEL APARCERO DADOR

- Garantizar el uso y goce de las cosas dadas en aparceria

- Responder por vicios graves de las mismas

- Llevar anotaciones formales respecto de la aparceria: percepción de frutos, etc.

ADEMAS:

- El aparcero no responderá de las perdidas de animales que no le son imputables

- Por la muerte de animales por causas naturales, el aparcero dador deberá dar nuevos animales en reemplazo

- Las perdidas de los frutos/animales por caso fortuito o fuerza mayor seran soportadas por ambos en igual medida

- Las partes pueden acordar libremente el % de distribución, pero no podran disponer de los frutos hasta tanto no se haya efectuado la misma.

ORDEN SEGÚN EL CUAL SE RIGE EL CONTRATO DE APARCERIA:

1. PRESENTE LEY (13246)

2. CONVENCIONES DE LAS PARTES

3. CODIGO CIVIL

4. USOS Y COSTUMBRE

ASPECTOS MAS IMPORTANTES DE LAS LEYES ESPECIALES

Ley 23091 Locaciones Urbanas

Capítulo I – Disposiciones generales Instrumentación.

Artículo 1. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio en ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza. En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concretarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.

Plazos.

Artículo 2. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: A) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales; B) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato es con fines de turismo; C) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos; D) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; E) Las locaciones en que los estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

Ajustes.Artículo 3. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.

Fianzas o depósitos en garantía.

Artículo 4. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.

Intimación de pago.

Artículo 5. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que

nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

Capítulo II – De las locaciones destinadas a vivienda

Períodos de pago. Artículo 6. El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.

Pagos anticipados.

Artículo 7. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario: A) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes; B) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; C) El pago del valor llave o equivalentes. La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

Resolución anticipada.

Artículo 8. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

Continuadores del locatario.

Artículo 9. En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

Capítulo III – - – - REMOVIDO, NO ES NECESARIO YA QUE HABLA DE LA PROMOCION ESTATAL PARA LOCACIONES DESTINADAS A VIVIENDA Y NO HACE A LA EXPLICACION DEL TEMA – - – - – - -

Ley 13246 – Aparcerías Rurales

TÍTULO I – DE LOS ARRENDAMIENTOS

ARTÍCULO 2.- Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero.

ARTÍCULO 4.- Los contratos a que se refiere el artículo 2 tendrán un plazo mínimo de tres (3) años. También se considerará celebrado por dicho término todo contrato sucesivo entre las mismas partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se establezca plazo o estipule uno inferior al indicado.

No se considerará contrato sucesivo la prórroga que se hubiera pactado originariamente, como optativa por las partes.

ARTÍCULO 7.- El arrendatario no podrá ceder el contrato ni subarrendar, salvo conformidad expresa del arrendador. Si ocurriese la muerte del arrendatario, será permitida la continuación del contrato por sus descendientes, ascendientes, cónyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado directamente en la explotación, o su rescisión a elección de éstos. La decisión deberá notificarse en forma fehaciente al arrendador dentro de los treinta (30) días contados a partir del fallecimiento.

ARTÍCULO 8.- Queda prohibida toda explotación irracional del suelo que origine su erosión o agotamiento, no obstante cualquier cláusula en contrario que contengan los contratos respectivos. En caso de violarse esta prohibición por parte del arrendatario, el arrendador podrá rescindir el contrato o solicitar judicialmente el cese de la actividad prohibida, pudiendo reclamar en ambos casos los daños y perjuicios ocasionados. Si la erosión o agotamiento sobrevinieren por caso fortuito o fuerza mayor, cualquiera de las partes podrá declarar rescindido el contrato.

ARTÍCULO 15.- Se declaran inembargables, inejecutables y no afectados al privilegio del arrendador: los muebles, ropas y útiles domésticos del arrendatario; las maquinarias, enseres, elementos y animales de trabajo, rodados, semillas y otros bienes necesarios para la explotación del predio; los bienes para la subsistencia del arrendatario y su familia durante el plazo de un (1) año, incluidos semovientes y el producido de la explotación, dentro de los límites que reglamentariamente se fijen.

Los beneficios que acuerda este artículo no afectarán el crédito del vendedor de los bienes declarados inembargables e inejecutables y no comprenderán a los arrendatarios que sean sociedades de capital.

ARTÍCULO 17.- Son insanablemente nulas y carecerán de todo valor y efecto las cláusulas que obliguen:

a) Vender, asegurar, transportar, depositar o comerciar los cultivos, cosechas, animales y demás productos de la explotación, a/o con persona o empresa determinada;

b) Contratar la ejecución de labores rurales incluidas la cosecha y el transporte, o la adquisición o utilización de maquinarias, semillas y demás elementos necesarios para la explotación del predio, o de bienes de subsistencia, a/o con persona o empresa determinada;

c) Utilizar un sistema o elementos determinados para la cosecha o comercialización de los productos o realizar la explotación en forma que no se ajuste a una adecuada técnica cultural.

Serán asimismo insanablemente nulas y carecerán de todo valor y efecto cualesquiera cláusulas que importen la prórroga de jurisdicción o la constitución de un domicilio especial distinto del real del arrendatario.

ARTÍCULO 18.- Son obligaciones del arrendatario y arrendador además de las establecidas en el Código Civil:

Del arrendatario:

a. Dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y ganaderos.

b. Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones y contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las mismas, si éstas existieran al ser arrendado el campo.

c. Conservar los edificios y demás mejoras del predio, los que deberá entregar al retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la acción del tiempo.

Del arrendador:

d. Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar.

e. Cuando el número de arrendatarios exceda de veinticinco (25) y no existan escuelas públicas a menor distancia de diez (10) kilómetros del centro del inmueble, proporcionar a la autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como mínimo un aula para cada treinta (30) alumnos, vivienda adecuada para el maestro e instalación para el suministro de agua potable.

ARTÍCULO 19.- El abandono injustificado de la explotación por parte del arrendatario y la falta de pago del precio del arrendamiento en cualquiera de los plazos establecidos por el contrato, son causales que dan derecho al arrendador a exigir el desalojo del inmueble.

El incumplimiento de las obligaciones especificadas en los incisos a), b) y c) del artículo 18, facultará al arrendador para pedir su ejecución o la rescisión del contrato, pudiendo reclamar los daños y perjuicios ocasionados.

El incumplimiento de la obligación especificada en el inciso d) del artículo 18 facultará al arrendatario a compensar el crédito por las sumas invertidas con los arrendamientos adeudados, sin perjuicio de la facultad de exigir su pago inmediato.

ARTÍCULO 20.- Vencido el término legal o el término pactado, si éste último fuera mayor, el arrendatario deberá restituir el predio sin derecho a ningún plazo suplementario para el desalojo y entrega libre de ocupantes.

TÍTULO II – DE LAS APARCERÍAS

ARTÍCULO 21.- Habrá aparcería cuando una de las partes se obligue a entregar a otra animales o un predio rural con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los frutos.

Los contratos de medierías se regirán por las normas relativas a las aparcerías, con excepción de los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les serán asimismo aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean incompatibles con aquéllos.

ARTÍCULO 22.- Son aplicables a los contratos de aparcería en los que se conceda el uso y goce de un predio rural los preceptos de los artículos 4, 8, 15, 17 y 18,

ARTÍCULO 23.- Son obligaciones del aparcero y del dador:

Del aparcero:

a. Realizar personalmente la explotación, siéndole prohibido ceder su interés en la misma, arrendar o dar en aparcería la cosa o cosas objeto del contrato;

b. Dar a la cosa o cosas comprendidas en el contrato el destino convenido o en su defecto el que determinen los usos y costumbres locales, y realizar la explotación con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y ganaderos;

c. Conservar los edificios, mejoras, enseres y elementos de trabajo que deberá restituir al hacer entrega del predio en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la acción del tiempo;

d. Hacer saber al aparcero dador la fecha en que se comenzará la percepción de los frutos y separación de los productos a dividir, salvo estipulación o usos en contrario;

e. Poner en conocimiento del dador, de inmediato, toda usurpación o novedad dañosa a su derecho, así como cualquier acción relativa a la propiedad, uso y goce de las cosas.

Del aparcero dador:

a. Garantizar el uso y goce de las cosas dadas en aparcerías y responder por los vicios o defectos graves de las mismas;

b. Llevar anotaciones con las formalidades y en los casos que la reglamentación determina. La omisión o alteración de las mismas constituirá una presunción en su contra.

ARTÍCULO 24.- La pérdida de los frutos por caso fortuito o de fuerza mayor será soportada por las partes en la misma proporción convenida para el reparto de aquéllos.

ARTÍCULO 25.- Cualquiera de las partes podrá pedir la rescisión del contrato y el desalojo y/o entrega de las cosas dadas en aparcería si la otra no cumpliese las obligaciones a su cargo. En los casos de abandono injustificado de la explotación por el aparcero o si el cumplimiento se refiriese a la entrega de la parte de los frutos que correspondan al dador, éste tendrá derecho a exigir en juicio sumario el desalojo del predio y/o la restitución de las cosas objeto del contrato.

ARTÍCULO 26.- Vencido el término legal o el término pactado, si éste último fuera mayor, regirá para las aparcerías en las que se conceda el uso y goce de un predio rural, lo dispuesto en el artículo 20.

ARTÍCULO 27.- El contrato de aparcería concluye con la muerte, incapacidad o imposibilidad física del aparcero. El contrato no terminará, salvo opción contraria del aparcero, por muerte del dador o por enajenación del predio.

ARTÍCULO 28.- Toda acción emergente del contrato de aparcería prescribirá a los cinco años.

CAPÍTULO I – DE LAS APARCERÍAS AGRÍCOLAS

ARTÍCULO 30.- Las partes podrán convenir libremente el porcentaje en la distribución de los frutos. Ninguna de las partes podrá disponer de los frutos sin haber realizado antes la distribución de los mismos, salvo autorización expresa de la otra.

ARTÍCULO 32.- Prohíbese convenir como retribución el pago de una cantidad fija de frutos o su equivalente en dinero.

ARTÍCULO 33.- El aparcero tendrá derecho para destinar sin cargo una parte del predio para asiento de la vivienda, pastoreo y huerta, en las proporciones que determine la reglamentación según las necesidades de las distintas zonas agroecológicas del país.

CAPÍTULO II – DE LAS APARCERÍAS PECUARIAS

ARTÍCULO 34.- Cuando la cosa dada en aparcería fuese solamente animales, los frutos y productos o utilidades se repartirán por mitades entre las partes, salvo estipulación o uso contrario.

ARTÍCULO 35.- El dador de animales que sean objeto del contrato estará obligado a mantener al aparcero en la posesión de los mismos y en caso de evicción a substituirlos por otros.

El aparcero no responderá de la pérdida de animales producida por causas que no le sean imputables, pero debe rendir cuenta de los despojos aprovechables.

ARTÍCULO 36.- Salvo estipulación en contrario, ninguna de las partes podrá disponer, sin consentimiento de la otra, de los animales dados en aparcería o de los frutos y productos de los mismos.

ARTÍCULO 37.- Los contratos de aparcería pecuaria en los que no se conceda, además de los animales, el uso y goce del predio necesario para la explotación, regirán por el plazo que las partes convengan o en su defecto por el que determinen los usos y costumbres locales.

ARTÍCULO 38.- Salvo estipulación o uso contrario, los gastos de cuidado y cría de los animales correrán por cuenta del aparcero.

TÍTULO III – DISPOSICIONES COMUNES A LOS TÍTULOS I Y II

ARTÍCULO 39.- Quedan excluidos de las disposiciones de esta ley:

a) Los contratos en los que se convenga, por su carácter accidental, la realización de hasta dos (2) cosechas, como máximo, ya sea a razón de una (1) por año, o dentro de un mismo año agrícola, cuando fuera posible realizarla sobre la misma superficie, en cuyo caso el contrato no podrá exceder el plazo necesario para levantar la cosecha del último cultivo.

b) Los contratos en virtud de los cuales se concede el uso y goce de un predio con destino exclusivo para pastoreo, celebrados por un plazo no mayor de un (1) año.

En caso de prórroga o renovación entre las mismas partes y sobre la misma superficie, mediante la cual se totalicen plazos mayores que los establecidos en el presente artículo, o cuando no haya transcurrido, por lo menos, el término de un (1) año entre el nuevo contrato y el vencimiento del anterior, se considerará incluido el contrato en las disposiciones de esta ley.

La calificación y homologación del contrato será efectuada a pedido de parte por la autoridad judicial competente, debiendo expedirse simultáneamente el correspondiente testimonio. Al vencimiento del contrato, la presentación de dicho testimonio ante la autoridad judicial competente será título suficiente para que se ordene la inmediata desocupación del inmueble por el procedimiento de ejecución de sentencia vigente en la jurisdicción respectiva. Además de ordenar la desocupación, dicha autoridad a pedido de parte impondrá al contratista que no haya desocupado el predio una multa equivalente al cinco por ciento (5%) diario del precio del arrendamiento a favor del propietario, por cada día de demora en la restitución del inmueble hasta su recepción libre de ocupantes por parte del propietario. En caso de que el contrato se presente para su calificación hasta quince (15) días antes de la entrega del predio al contratista y la autoridad judicial que intervenga no efectuare en ese lapso la calificación y homologa

ARTÍCULO 40.- Los contratos a que se refiere la presente ley deberán redactarse por escrito. Si se hubiese omitido tal formalidad, y se pudiere probar su existencia de acuerdo con las disposiciones generales, se lo considerará encuadrado en los preceptos de esta ley y amparado por los beneficios que ella acuerda. Cualquiera de las partes podrá emplazar a la otra a que le otorgue contrato escrito. El contrato podrá ser inscripto por cualquiera de las partes en los registros inmobiliarios a cuyo efecto bastará que el instrumento tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de paz u otro oficial público competente.

ARTÍCULO 41.- En los contratos a que se refiere la presente ley se aplicarán en el orden siguiente:

a. Las disposiciones de la presente ley.

b. Los convenios de las partes.

c. Las normas del Código Civil, en especial las relativas a la locación.

d. Los usos y costumbres locales.

ARTÍCULO 42.- Prohíbese convenir como retribución, además de un porcentaje en la distribución de los frutos o suma determinada de dinero, un adicional a abonarse en dinero o especie y de acuerdo con la cotización o la cantidad de frutos obtenidos, o en trabajos ajenos a la explotación del predio arrendado a efectuarse bajo la dependencia del arrendador por el arrendatario, aparcero o sus familiares.

ARTÍCULO 44.- Se regirá por las normas fijadas para la aparcería todo contrato en el cual la retribución consista, además del porcentaje en la distribución de los frutos, en determinada suma de dinero.

Los convenios que importen conjuntamente un contrato de arrendamiento y otro de aparcería, se regirán por las normas respectivas de esta ley.

ARTÍCULO 45.- Los contratos en los cuales el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de mejoramiento del predio tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigación, avenamiento que retarden la productividad de su explotación por un lapso superior a dos (2) años, podrán celebrarse hasta por el plazo máximo de veinte (20) años.

Mas información:

LIBRO SEGUNDO - DE LOS DERECHOS PERSONALES EN LAS RELACIONES CIVILSECCION TERCERA - De las obligaciones que nacen de los contratosTITULO VI - De la locación

ARTÍCULO 1493. Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.

El que paga el precio, se llama en este Código locatario, arrendatario o inquilino, y el que lo recibe locador o arrendador. El precio se llama también arrendamiento o alquiler.

ARTÍCULO 1494. El contrato de locación queda concluido por el mutuo consentimiento de las partes. Todo lo dispuesto sobre el precio, consentimiento y demás requisitos esenciales de la compraventa, es aplicable al contrato de locación.

ARTÍCULO 1495. Se comprenden en el contrato, a no haberse hecho expresa reserva, todas las servidumbres activas del inmueble arrendado, y los frutos o productos ordinarios; pero no se comprenden los frutos o productos extraordinarios, ni los terrenos acrecidos por aluvión, si el locatorio no hiciere un acrecentamiento proporcional del alquiler o renta.

ARTÍCULO 1496. Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del locatario.

ARTÍCULO 1497. El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su propio uso, o el de su familia.

ARTÍCULO 1498. Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido.

CAPITULO I - De las cosas que pueden ser objeto del contrato de locación

ARTÍCULO 1499. Las cosas muebles no fungibles, y las raíces sin excepción pueden ser objeto de la locación.

ARTÍCULO 1500. Pueden ser objeto del contrato de locación aun las cosas indeterminadas.

ARTÍCULO 1501. Las cosas que estén fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas, o que no pueden enajenarse sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien público, u ofensivas a la moral y buenas costumbres.

ARTÍCULO 1502. Los arrendamientos de bienes nacionales, provinciales o municipales, o bienes de corporaciones, o de establecimientos de utilidad pública, serán juzgados por las disposiciones del derecho administrativo o por las que le sean peculiares. Sólo en subsidio lo serán por las disposiciones de este Código.

ARTÍCULO 1503. El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato es de ningún valor.

ARTÍCULO 1504. Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviere expresado en el contrato, el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce que deba hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza está destinada a prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso.

Será nula y sin ningún valor toda cláusula por la que se pretenda excluir de la habitación de la casa, pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se hallen bajo la patria potestad o guarda del locatario o sublocatario.

CAPITULO II - Del tiempo en la locación

ARTÍCULO 1505. El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años.

ARTÍCULO 1506. Si el arrendamiento fuere de una heredad, cuyos frutos se recojan cada año, y no estuviese determinado el tiempo en el contrato, se reputará hecho por el término de un año. Cuando el arrendamiento sea de una heredad, cuyos frutos no se recojan sino después de algunos años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo que sea necesario para que el arrendatario pueda percibir los frutos.

ARTÍCULO 1507. En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios, ni las condiciones del arriendo.

Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio.

Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio.

El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a favor del locatario, cesará por las siguientes causas: 1º Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler. 2º Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial. 3º Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador. 4º ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa.

Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado. En los casos de los incisos 1º y 2º, el locatario tendrá diez días para el desalojo; en los casos de los incisos 3º y 4º, este plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días.

Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo dispuesto por los incisos 1º y 3º, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo.

ARTÍCULO 1508. Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato.

ARTÍCULO 1509. En los arrendamientos de casas, piezas o departamentos, el locatario que, por haber vencido el plazo legal que reconoce a su favor el artículo 1507, fuese demandado por desalojo y acreditare haber pagado el alquiler correspondiente al mes anterior, tendrá noventa días para el desalojo, contados desde aquel en que se intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda.

CAPITULO III - De la capacidad para dar o tomar cosas en arrendamiento

ARTÍCULO 1510. Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho.

ARTÍCULO 1511. Pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo también las limitaciones puestas por la ley a su derecho.

ARTÍCULO 1512. El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes.

ARTÍCULO 1513. Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de ellos, ni con autorización judicial, ni pueden serlo tampoco los administradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueño de la cosa.

CAPITULO IV - De las obligaciones del locador

ARTÍCULO 1514. El locador esta obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle. Este convenio se presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se entra en posesión de la cosa sin exigir reparaciones en ella.

ARTÍCULO 1515. Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.

ARTÍCULO 1516. La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.

ARTÍCULO 1517. Es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa causado por hechos

de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario.

ARTÍCULO 1518. Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, el locatario está autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si éstos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador.

ARTÍCULO 1519. Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.

ARTÍCULO 1520. El locatario tendrá los mismos derechos del artículo anterior, cuando el locador fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en las paredes divisorias, o hacer éstas de nuevo, inutilizando por algún tiempo parte de la cosa arrendada.

ARTÍCULO 1521. Si durante el contrato la cosa arrendada fuere destruida en su totalidad por caso fortuito, el contrato queda rescindido. Si lo fuere sólo en parte, puede el locatario pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, según fuese la importancia de la parte destruida. Si la cosa estuviere solamente deteriorada, el contrato subsistirá, pero el locador está obligado a reparar el deterioro, hasta poner la cosa en buen estado.

ARTÍCULO 1522. Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continuarán como antes.

ARTÍCULO 1523. El locador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada, aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario; pero puede hacerlos en los accesorios de ella, con tal que no cause perjuicio al locatario.

ARTÍCULO 1524. Si el locador quisiere hacer en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones, o si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede éste oponerse a que las haga, o demandar la demolición de ellas, o restituir la cosa y pedir indemnización de pérdidas e intereses.

ARTÍCULO 1525. El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.

ARTÍCULO 1526. El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos.

ARTÍCULO 1527. El locador está obligado a defender, y en su caso a indemnizar al locatario, cuando éste sea demandado por terceros que reclamen, sobre la cosa arrendada, derechos de

propiedad o de servidumbre o de uso o goce de la cosa.

ARTÍCULO 1528. El locador no está obligado a garantir al locatario de las vías de hecho de terceros, que no pretendan la propiedad, servidumbre, uso o goce de la cosa. El locatario no tiene acción sino contra los autores de los hechos, y aunque éstos fuesen insolventes, no tendrá acción contra el locador.

ARTÍCULO 1529. Si las vías de hecho de terceros tomasen el carácter de fuerza mayor, como devastaciones de la guerra, bandos armados, etcétera, entonces regirá lo dispuesto en el artículo 1517.

ARTÍCULO 1530. El locatario está obligado a poner en conocimiento del locador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación, o novedad dañosa a su derecho, como toda acción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daños y perjuicios, y de ser privado de toda garantía por parte del locador.

ARTÍCULO 1531. Si el locador fuese vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el locatario reclamar una disminución del precio, o la rescisión del contrato, si la parte de que se le priva fuese una parte principal de la cosa, o del objeto del arrendamiento, y los daños y perjuicios que le sobreviniesen.

ARTÍCULO 1532. El derecho del locatario para pedir pérdidas e intereses, en el caso del artículo anterior, no tiene lugar, si al hacer el contrato hubiese conocido el peligro de la evicción.

ARTÍCULO 1533. No habiendo prohibición en el contrato, el locatario, sin necesidad de autorización especial del locador, puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere su forma o que no haya sido citado para la restitución de la cosa, las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad. Después de hecho el contrato, el locador no puede prohibir al locatario que haga mejoras.

ARTÍCULO 1534. En las casas y predios urbanos, y en los edificios de los predios rústicos, no podrá el inquilino hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, o causen algún inconveniente, como el rompimiento de paredes maestras para abrir puertas o ventanas. Puede, sin embargo, quitar o mudar divisiones internas, abrir en esas divisiones puertas o ventanas, o hacer obras análogas, con tal que desocupada la casa, la restituya en el estado en que se obligó a restituirla o en que la recibió, si así lo exigiese el locador.

ARTÍCULO 1535. Si la locación fuese de terrenos en las ciudades o pueblos de campaña, entiéndese que ha sido hecha con autorización al locatario de poder edificar en ellos, siendo de cuenta del locador las mejoras necesarias o útiles.

ARTÍCULO 1536. Si la locación ha sido de terrenos incultos, entiéndese también que ha sido hecha con autorización al locatario de poder hacer en ellos cualquier trabajo de cultivo, o cualesquiera mejoras rústicas.

ARTÍCULO 1537. El locatario no puede hacer mejoras que alteren la forma de la cosa, si no fue expresamente autorizado por el contrato para hacerlas, o si el locador no lo hubiese autorizado posteriormente.

ARTÍCULO 1538. Habiendo en el contrato prohibición general de hacer mejoras, o prohibición de hacer mejoras determinadas, el locatario no puede en el primer caso hacer mejoras algunas, y en el segundo, no podrá hacer las mejoras prohibidas, si el locador no lo hubiere autorizado posteriormente.

ARTÍCULO 1539. Sólo es a cargo del locador pagar las mejoras y gastos hechos por el locatario:

1º Si en el contrato o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas, obligándose o no el locatario a hacerlas;

2º Si lo autorizó para hacerlas, y después de hechas se obligó a pagarlas;

3º Si fuesen reparaciones o gastos a su cargo, que el locatario hiciese en caso de urgencia;

4º Si fuesen necesarias o útiles y sin culpa del locatario se resolviese el contrato, aunque no se hubiese obligado a pagarlas, ni dado autorización para hacerlas;

5º Si fuesen mejoras voluntarias, si por su culpa se resolviese la locación;

6º Si la locación fuese por tiempo indeterminado, si lo autorizó para hacerlas y exigió la restitución de la cosa, no habiendo el locatario disfrutado de ellas.

ARTÍCULO 1540. No basta para que el locador deba pagar las mejoras o gastos hechos por el locatario, el haberle autorizado para hacerlos, si a más de esto no constase expresamente que se obligó a pagarlos, salvo los casos del artículo anterior, números 4º, 5º y 6º.

Esta disposición comprende el premio pagado por el locatario como seguro de la cosa arrendada, si no constase expresamente que se obligó a asegurarla por cuenta del locador.

ARTÍCULO 1541. Si en el contrato o posteriormente, el locador hubiere autorizado al locatario para hacer mejoras, sin otra declaración, entiéndese que tal autorización se refiere únicamente a las mejoras que el locatario tiene derecho a hacer sin depender de autorización especial.

ARTÍCULO 1542. Autorizándose mejoras que el locatario no tiene derecho para hacer sin autorización expresa, debe designarse expresamente cuales sean. Autorizándose mejoras que el locador se obliga a pagar, debe designarse el máximum que el locatario puede gastar, y los alquileres o rentas que deban aplicarse a ese objeto.

No observándose las disposiciones anteriores, la autorización se reputará no escrita, si fue estipulada en el contrato, y será nula si fue estipulada por separado.

ARTÍCULO 1543. Las autorizaciones para hacer mejoras, con obligación de pagarlas el locador, y con obligación de hacerlas el locatario, o sin ella, no pueden ser probadas sino por escrito.

ARTÍCULO 1544. Las reparaciones o gastos a cargo del locador, se reputarán hechas por el locatario en caso de urgencia, cuando, sin daño de la cosa arrendada, no podían ser demoradas, y le era imposible al locatario avisar al locador para que las hiciera o lo autorizase para hacerlas. También se reputan gastos de esta clase los que el locatario hubiese hecho, como pago de impuestos a que la cosa arrendada estaba sujeta.

ARTÍCULO 1545. Todas las mejoras hechas en el caso de urgencia, y todas las de los casos del

artículo 1539, números 5º y 6º, deberán ser pagadas por el locador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras cediesen a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir por ellas indemnización alguna.

ARTÍCULO 1546. En los casos del artículo 1539, números 1º, 2º y 3º, si la locación hubiese de continuar, el valor de las mejoras y gastos, se compensará hasta la concurrente cantidad con los alquileres o rentas ya vencidos, o que el locatario debiese, y sucesivamente con los alquileres o rentas que se fueren venciendo, sin perjuicio del derecho del locatario para pedir el pago inmediato.

ARTÍCULO 1547. En los mismos casos del artículo 1539, números 1º, 2º y 3º, si la locación no hubiese de continuar, y también en los casos del mismo artículo, números 4º, 5º y 6º, compete al locatario el derecho de retener la cosa arrendada, hasta que sea pagado del valor de las mejoras y gastos.

ARTÍCULO 1548. En los casos del artículo 1539, números 1º, 2º y 3º, las mejoras, existan o no, serán pagadas por lo que hubieren costado, y no probándose el costo, serán pagadas por arbitramiento judicial.

El pago en los casos del artículo 1539, número 1º, no excederá el máximum designado en el contrato, aunque el locatario pruebe haber gastado más, o el costo de las mejoras se arbitre en mayor suma.

ARTÍCULO 1549. En los casos del artículo 1539, números 4º, 5º y 6º, serán pagadas solamente las mejoras que existiesen por el precio de su avaluación, sea cual fuere el valor de su costo.

ARTÍCULO 1550. Resolviéndose la locación sin culpa del locador, no incumbe a éste pagar:

1º Las mejoras del artículo 1539, número 4º, si estipuló que las mejoras habían de ceder a beneficio de la cosa arrendada, o de no poder el locatario exigir indemnizaciones por ellas;

2º Las mejoras que el locatario hizo, por haberse obligado a hacerlas, aunque no conste haber para ello recibido alguna cantidad u obtenido una baja en el precio de la locación;

3º Las mejoras voluntarias que no se obligó a pagar, aunque autorizase el locatario para hacerlas.

ARTÍCULO 1551. Resolviéndose la locación por culpa del locador, incumbe a éste pagar todas las mejoras y gastos, con excepción únicamente de las que el locatario hubiese hecho, sin tener derecho para hacerlas.

ARTÍCULO 1552. Resolviéndose la locación por culpa del locatario, no incumbe al locador pagar sino las mejoras y gastos a cuyo pago se obligó, y las hechas por el locatario en caso de urgencia.

ARTÍCULO 1553. El locador está obligado a pagar las cargas y contribuciones que graviten sobre la cosa arrendada.

CAPITULO V - De las obligaciones del locatario

ARTÍCULO 1554. El locatario está obligado a limitarse al uso o goce estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de convenio, al que la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven

cosas semejantes.

ARTÍCULO 1555. El locatario no se limitará al uso o goce estipulado, usando de la cosa arrendada para diverso destino del convenido, aunque la mudanza del destino no traiga perjuicio alguno al locador.

ARTÍCULO 1556. El locatario está obligado también a pagar el precio al locador o a quien pertenezca la cosa en los plazos convenidos, y a falta de convención, según los usos del lugar, a conservar la cosa en buen estado, y a restituir la misma cosa al locador o a quien perteneciese acabada la locación.

ARTÍCULO 1557. En los arrendamientos de predios rústicos no podrá exigir el locatario remisión total o parcial de las rentas, alegando casos fortuitos ordinarios o extraordinarios, que destruyan o deterioren las cosechas.

ARTÍCULO 1558. El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista, y que pertenezcan al locatario. Se juzgará que le pertenecen los que existen en el predio arrendado, si no se probare lo contrario.

ARTÍCULO 1559. Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al que esté destinada por su naturaleza o por el contrato, o si por un goce abusivo causa perjuicio al locador, este puede demandar las pérdidas e intereses, y según las circunstancias la supresión de las causas del perjuicio, o la rescisión del arrendamiento.

ARTÍCULO 1560. Será un goce abusivo en los predios rústicos, arrancar árboles, hacer cortes de montes, salvo si lo hiciera para sacar madera necesaria para los trabajos del cultivo de la tierra, o mejora del predio, o a fin de proveerse de leña o carbón para el gasto de su casa.

ARTÍCULO 1561. Debe conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten con él, de sus domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios.

ARTÍCULO 1562. El locatario no conservará la cosa arrendada en buen estado:

1º Deteriorándose ella por su culpa o la de las personas designadas en el artículo anterior, o abandonándola sin dejar persona que la conserve en buen estado, aunque lo haga por motivos de una necesidad personal, mas no si lo hiciese por motivos derivados de la misma cosa o del lugar en que ella se encuentra;

2º Haciendo obras nocivas a la cosa arrendada o que muden su destino, o haciendo, sin autorización, mejoras que alteren su forma, o que fuesen prohibidas en el contrato;

3º Dejando de hacer las mejoras a que se obligó.

ARTÍCULO 1563. Deteriorándose la cosa arrendada por culpa del locatario o de las personas designadas en el artículo 1561, puede el locador exigir que haga las reparaciones necesarias o disolver el contrato.

ARTÍCULO 1564. Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus

veces, el locador tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto el contrato.

ARTÍCULO 1565. Haciendo el locatario sin autorización del locador, mejoras que alteren la forma de la cosa arrendada, o fueren prohibidas en el contrato, el locador podrá impedirlas; y si ya estuvieren acabadas, podrá demandar su demolición, o exigir al fin de la locación, que el locatario restituya la cosa en el estado en que la recibió.

ARTÍCULO 1566. Haciendo el locatario obras nocivas a la cosa arrendada, o que muden su destino, puede el locador ejercer los mismos derechos del artículo anterior o demandar la resolución del contrato.

ARTÍCULO 1567. Dejando el locatario de hacer las mejoras prometidas, sin haber por ello recibido cantidad alguna del locador u otra ventaja, éste podrá demandar que las haga en un plazo designado, con conminación de resolver el contrato; y si hubiere recibido alguna cantidad para hacerlas, conminándolo a volver la suma recibida con los intereses, o el pago del alquiler disminuido.

ARTÍCULO 1568. No habrá culpa por parte del locatorio si la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, o su deterioro, o la imposibilidad de su destino, fue motivada por caso fortuito o fuerza mayor.

ARTÍCULO 1569. Tampoco habrá culpa por parte del locatario por la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, si fue motivada por su propia calidad, vicio, o defecto, o cuando fue destinada a extinguirse progresivamente por la extracción de sus productos.

ARTÍCULO 1570. No siendo notorio el accidente de fuerza mayor que motivó la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, la prueba del caso fortuito incumbe al locatario. A falta de prueba, la pérdida o deterioro le es imputable.

ARTÍCULO 1571. Siendo notorio el accidente de fuerza mayor, o probado este accidente, la prueba de que hubo culpa, por parte del locatario, sus agentes, dependientes, cesionarios, subarrendatarios, comodatarios o huéspedes, corresponde al locador.

ARTÍCULO 1572. Lo dispuesto en los artículos anteriores, es aplicable al caso de incendiarse la cosa arrendada. El incendio será reputado caso fortuito, hasta que el locador o el que fuere perjudicado, pruebe haber habido culpa por parte de las personas designadas en el artículo anterior.

ARTÍCULO 1573. El locatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.

ARTÍCULO 1574. Aunque en el contrato esté expresado el tiempo en que el locatario deba hacer los pagos, o cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada, él puede oponer a terceros que estén obligados a respetar la locación, los recibos de alquileres o rentas que tenga pagados adelantados, salvo el derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe.

ARTÍCULO 1575. Presúmese que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue el

locatario la cláusula de su contrato, por la cual se obligaba a hacerlo:

1º Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el que el arrendador podía contratar;

2º Si el locatario, no obstante la prohibición del contrato de no poder subarrendar, hubiese subarrendado la cosa, y recibido pagos adelantados;

3º En relación a los acreedores del locador, si hizo pagos adelantados después de publicada su falencia;

4º En relación a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudicatarios del inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato;

5º En relación a los acreedores quirografarios del locador; si hizo los pagos después de estar embargadas las rentas o alquileres;

6º Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo la insolvencia del locador, le hizo pagos anticipados;

7º En relación a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones voluntarias del locador, y a los cesionarios de la locación o de los alquileres o rentas, por cesiones voluntarias del locador, probándose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo razón de saber la enajenación o la cesión.

ARTÍCULO 1576. Los acreedores del locatario insolvente, o los administradores de la masa fallida del locatario, no tendrán derecho, a pretexto de fraude, para anular los pagos anticipados de alquileres o rentas. Sólo pueden exigir la restitución de esos pagos en el caso de rescindirse el contrato.

ARTÍCULO 1577. Si la locación fue por tiempo indeterminado, y se intimare el desalojo al locatario, podrá éste pedir indemnizaciones de las mejoras que fue autorizado a hacer, y que aún no había disfrutado.

ARTÍCULO 1578. Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete al locador, aunque la locación esté afianzada, acción ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concedido por este Código al crédito del locador.

ARTÍCULO 1579. No pagando el locatario dos períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.

ARTÍCULO 1580. El locatario no será condenado a pagar alquileres o rentas, si tuviese que compensar mejoras o gastos, aunque el valor cierto de ellos dependa de la liquidación.

ARTÍCULO 1581. La acción ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda derivada de la locación, compete igualmente a sus herederos, sucesores, o representantes, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores, o representantes, sin dependencia de autorización del locador.

ARTÍCULO 1582. Las fianzas o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que las

prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o rentas.

CAPITULO VI - De la cesión del arrendamiento y de la sublocación

ARTÍCULO 1583. El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes.

En los subarriendos de las propiedades a que se refiere el primer apartado del artículo 1507, será nula toda convención que importe elevar en más de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario.

A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario.

ARTÍCULO 1584. La cesión consistirá únicamente en la transmisión de los derechos y obligaciones del locatario, y a ella son aplicables las leyes sobre la cesión de derechos.

ARTÍCULO 1585. El subarriendo constituye una nueva locación, y será regido por las leyes sobre el contrato de locación.

ARTÍCULO 1586. El cedente no goza por el precio de la cesión de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado.

ARTÍCULO 1587. El cesionario no puede exigir que el cedente le entregue la cosa en buen estado. Está obligado a recibirla en el estado en que se encuentre al momento de la cesión.

ARTÍCULO 1588. El cesionario o subarrendatario, no podrá negarse a recibir la cosa arrendada, alegando la prohibición de ceder o subarrendar, impuesta al locatario si contrataron sabiendo esa prohibición. En tal caso la cesión o sublocación, producen sus efectos, si el locador no se opusiese o hasta que él se oponga.

ARTÍCULO 1589. El cesionario tiene una acción directa contra el arrendador para obligarlo al cumplimiento de todas las obligaciones que él había contraído con el locatario; y está directamente obligado, respecto al arrendador, por las obligaciones que resulten del contrato de locación.

ARTÍCULO 1590. El sublocador goza, por el precio del subarriendo, de los derechos y privilegios del arrendador, sobre todas las cosas introducidas en el predio arrendado, y el subarrendatario puede demandar al sublocador que le entregue la cosa en buen estado.

ARTÍCULO 1591. El subarrendatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de las obligaciones que éste hubiese contraído con el locatario.

ARTÍCULO 1592. El arrendador originario recíprocamente, tiene acción directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocación.

ARTÍCULO 1593. El locador originario, tiene derecho y privilegio sobre las cosas introducidas en el predio por el subarrendatario; pero sólo puede ejercerlo hasta donde alcanzaren las obligaciones

que incumben a éste.

ARTÍCULO 1594. El locador originario debe admitir los pagos hechos al locatario por el subarrendatario, por los alquileres vencidos.

ARTÍCULO 1595. El subarrendatario no puede oponer al locador originario los pagos anticipados que hubiese hecho, a no ser que ellos hubiesen tenido lugar por una cláusula de la sublocación, o fuesen conformes al uso de los lugares.

ARTÍCULO 1596. El locatario que subarrienda, o cede el arrendamiento, no puede por cláusula alguna, librarse de sus obligaciones respecto al locador, sin el consentimiento de éste.

ARTÍCULO 1597. La prohibición de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento, y recíprocamente la prohibición de ceder el arrendamiento, importa prohibir el subarriendo.

ARTÍCULO 1598. La cláusula de que el locatario no pueda ceder el arrendamiento, o subarrendar sin consentimiento del locador, no impedirá al locatario ceder o subarrendar, si el cesionario o sublocatario propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crédito.

ARTÍCULO 1599. Los efectos de la cesión de la locación por parte del locatario, y en relación al locador, son:

1º Pasar al cesionario todos los derechos del locatario contra el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión; pero siempre con la calidad que, demandando el cesionario al locador, debe probar que su cedente se halla exonerado de sus obligaciones como locatario, u ofrecerse él mismo a cumplirlas;

2º Pasarán también al cesionario todas las obligaciones del locatario para con el locador, o solamente la parte correspondiente a la cesión, sin que el cedente quede exonerado de sus obligaciones de locatario.

ARTÍCULO 1600. El locatario, en relación al subarrendatario, contrae las obligaciones y adquiere los derechos de locador; y los efectos del subarriendo serán juzgados sólo por lo que el locatario y subarrendatario hubiesen convenido entre ellos, y no por el contrato entre el locador y locatario.

ARTÍCULO 1601. En relación al locador, los efectos del subarriendo son:

1º Continuarán del mismo modo las obligaciones del locador para con el locatario, y las del locatario para con el locador, sin que éste quede constituido en obligación alguna directa con el subarrendatario;

2º Queda constituido el subarrendatario en la obligación directa de pagar los alquileres o rentas, que el locatario dejare de pagar, y cuyo pago fuese demandado; pero sólo hasta la cantidad que estuviere debiendo al locatario;

3º No poder el subarrendatario oponer al locador los pagos adelantados de alquileres o rentas que hubiese hecho al locatario, sino cuando los hubiese hecho en virtud de cláusula de su contrato;

4º Queda también el subarrendatario constituido en la obligación directa de indemnizar el daño

que causare al locador en el uso o goce de la cosa, o de la parte, que le fue arrendada.

ARTÍCULO 1602. Si el locatario no obstante la prohibición impuesta en el contrato de no poder subarrendar, sustituyese a otro en el uso o goce de la cosa, puede el locador hacer cesar ese uso o goce con indemnización del daño causado, o demandar la rescisión del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses.

ARTÍCULO 1603. El subarriendo, y la cesión de la locación por parte del locatario se juzgarán siempre hechos bajo la cláusula implícita de que el cesionario y subarrendatario usarán y gozarán de la cosa conforme al destino para que ella se entregó por el contrato entre locador y locatario, aunque éste no lo hubiere estipulado en su contrato con el cesionario o subarrendatario.

CAPITULO VII - De la conclusión de la locación

ARTÍCULO 1604. La locación concluye:

1º Si fuese contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo;

2º (1604-2º) Si fuese contratada por tiempo indeterminado después del plazo fijado por el artículo 1507, cuando cualquiera de las partes lo exija;

3º Por la pérdida de la cosa arrendada;

4º Por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada;

5º Por los vicios redhibitorios de ella, que ya existiesen al tiempo del contrato o sobreviniesen después, salvo si tales vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario sabía de ellos, o tenía razón de saber;

6º Por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato;

7º Por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir el contrato.

ARTÍCULO 1605. Son vicios redhibitorios en las fincas urbanas, volverse oscura la casa por motivos de construcciones en las fincas vecinas, o amenazar ella ruina.

ARTÍCULO 1606. Cesando la locación aunque sea por falta de pago del alquiler o renta, se resuelven o pueden ser resueltos los subarriendos, cuyo tiempo aún no hubiese concluido, salvo el derecho del subarrendatario por la indemnización que le correspondiese contra el locatario.

ARTÍCULO 1607. No se resuelve sin embargo el subarriendo, si la locación hubiese cesado por confusión, es decir, la reunión en la misma persona de la calidad de locatario, y de la de propietario o usufructuario.

ARTÍCULO 1608. Resueltos los subarriendos, los subarrendatarios tendrán contra el locatario que les subarrendó, los mismos derechos que tiene el locatario contra el locador.

ARTÍCULO 1609. Acabado el tiempo de la locación, hecha a término fijo, por el vencimiento del plazo, si el locatario no restituye la cosa arrendada, el locador podrá desde luego demandarlo por la restitución con las pérdidas e intereses de la demora.

ARTÍCULO 1610. Si la locación no fuese a término fijo, el locador no podrá exigir al locatario la restitución de la cosa arrendada, sino después de los plazos siguientes:

1º Si la cosa fuese mueble, después de tres días de haberle intimado la cesación de la locación;

2º Si fuese casa, departamento o pieza, establecimiento comercial o industrial, predio o predio rústico, después de tres meses contados del mismo modo;

3º Si fuese predio rústico en que existiese un establecimiento agrícola, después de un año contado del mismo modo;

4º Si fuese terreno en que no exista establecimiento comercial, industrial o agrícola, después de seis meses contados del mismo modo.

ARTÍCULO 1611. Siendo la locación de tiempo indeterminado, o acabado el tiempo de la locación, o teniendo el locatario derecho para resolverla, si él restituyere la cosa arrendada y el locador no quisiere recibirla, podrá ponerla en depósito judicial, y desde ese día cesará su responsabilidad por el alquiler o renta, salvo el derecho del locador para impugnar el depósito.

ARTÍCULO 1612. El locatario pondrá también en depósito judicial la cosa mueble alquilada, si llega a saber que ella no pertenece al locador, o que fuese hurtada a su dueño, o que su dueño la perdiera, con intervención previa de la persona a quien la cosa pertenece, o del locador.

ARTÍCULO 1613. Perteneciendo la cosa arrendada a copropietarios indivisos, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros, demandar la restitución de la cosa antes de concluirse el tiempo de la locación, cualquiera que sea la causa que para ello hubiere.

ARTÍCULO 1614. Siendo arrendada la misma cosa a dos o más locatarios solidarios, ninguno de ellos podrá sin consentimiento de los otros restituirla antes de acabado el tiempo de la locación.

ARTÍCULO 1615. Concluido el contrato de locación, el locatario debe devolver la cosa arrendada como la recibió, si se hubiere hecho descripción de su estado, salvo lo que hubiese perecido, o se hubiese deteriorado por el tiempo o por causas inevitables.

ARTÍCULO 1616. Si el locatario recibió la cosa sin descripción de su estado, se presume que la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.

ARTÍCULO 1617. Si la locación hubiese sido de un predio rústico con animales de trabajo o de cría, y no se previno en el contrato el modo de restituirlos, pertenecerán al locatario todas las crías, con obligación de restituir otras tantas cabezas de las mismas calidades y edades.

ARTÍCULO 1618. El locatario no puede retener la cosa arrendada so pretexto de que le deba el locador, ni por indemnización de mejoras, siempre que el locador depositare o afianzare el pago de ellas a su liquidación.

ARTÍCULO 1619. El locador tampoco puede abandonar la cosa arrendada por eximirse de pagar las mejoras y gastos que estuviere obligado a pagar.

ARTÍCULO 1620. Si la cosa arrendada tuviese mejoras que no deba pagar el locador, ellas serán reputadas cualquiera que sea su valor como accesorios de la cosa. El locatario no podrá separarlas si de la separación resulta algún daño a la cosa arrendada; o si no le resultare daño a la

cosa, no le resultare provecho a él; o si el locador quisiere pagarlas por su valor, como si estuviesen separadas.

ARTÍCULO 1621. Fuera de estos casos el locatario tendrá derecho para separar las mejoras, con tal que separándolas restituya la cosa en el estado a que se obligó, o en el estado en que la recibió.

ARTÍCULO 1622. Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.

CAPITULO VIII - De la locación de servicios

ARTÍCULO 1623. La locación de servicios es un contrato consensual, aunque el servicio hubiese de ser hecho en cosa que una de las partes debe entregar. Tiene lugar cuando una de las partes se obligare a prestar un servicio, y la otra a pagarle por ese servicio un precio en dinero. Los efectos de este contrato serán juzgados por las disposiciones de este Código sobre las Obligaciones de hacer.

ARTÍCULO 1624. El servicio de las personas de uno y otro sexo que se conchavaren para servicio doméstico, será juzgado por las ordenanzas municipales o policiales de cada pueblo. Serán también juzgadas por las disposiciones especiales, las relaciones entre los artesanos y aprendices, y las entre los maestros y discípulos. El servicio de los empresarios o agentes de transportes, tanto por tierra como por agua, tanto de personas como de cosas, por las leyes del Código de Comercio y por las de este Código, respecto a la responsabilidad de las cosas que se les entrega.

ARTÍCULO 1625. El que hubiese criado a alguna persona, no puede ser obligado a pagarle sueldos por servicios prestados, hasta la edad de quince años cumplidos. Tampoco serán obligados a pagar sueldos los tutores que conservaron en su compañía a los menores de quince años, por no poder darles acomodo.

ARTÍCULO 1626. Si la locación tuviese por objeto prestaciones de servicios imposibles, ilícitos o inmorales, aquel a quien tales servicios fuesen prestados, no tendrá derecho para demandar a la otra parte por la prestación de esos servicios, ni para exigir la restitución del precio que hubiese pagado.

ARTÍCULO 1627. El que hiciere algún trabajo, o prestare algún servicio a otro, puede demandar el precio, aunque ningún precio se hubiese ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesión o modo de vivir. En tal caso, entiéndese que ajustaron el precio de costumbre para ser determinado por árbitros.

Las partes podrán ajustar libremente el precio de los servicios, sin que dicha facultad pueda ser cercenada por leyes locales. Cuando el precio por los servicios prestados deba ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de normas locales, su determinación deberá adecuarse a la labor cumplida por el prestador del servicio, los jueces deberán reducir equitativamente ese precio, por debajo del valor que resultare de la aplicación estricta de los

mínimos arancelarios locales, si esta última condujere a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida.

ARTÍCULO 1628. Si el servicio o trabajo no fuese relativo a la profesión o modo de vivir del que lo prestó, sólo tendrá lugar la disposición del artículo anterior, si por las circunstancias no se presumiese la intención de beneficiar a aquel a quien el servicio se hacía. Esta intención se presume cuando el servicio no fue solicitado, o cuando el que lo prestó habitaba en la casa de la otra parte.

ARTÍCULO 1629. Puede contratarse un trabajo o la ejecución de una obra, conviniendo en que el que la ejecute ponga sólo su trabajo o su industria, o que también provea la materia principal.

ARTÍCULO 1630. El que se ha obligado a poner su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio, si se destruye la obra por caso fortuito antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido esta circunstancia oportunamente al dueño. Si el material no era a propósito para el empleo a que le destinaban, el obrero es responsable del daño, si no advirtió de ello al propietario, si la obra resultó mala, o se destruyó por esa causa.

ARTÍCULO 1631. El empresario es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupe en la obra.

ARTÍCULO 1632. A falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra, y no habiendo medida, plano o instrucciones, el empresario debe hacer la obra según la costumbre del lugar, o ser decidida la diferencia entre el locador y locatario, en consideración al precio estipulado.

ARTÍCULO 1633. Aunque encarezca el valor de los materiales y de la obra de mano, el locador bajo ningún pretexto puede pedir aumento en el precio, cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada, salvo lo dispuesto en el artículo 1198.

ARTÍCULO 1633 bis. El empresario no podrá variar el proyecto de la obra sin permiso por escrito del dueño, pero si el cumplimiento del contrato exigiera esas alteraciones y ellas no pudieron preverse al tiempo en que se concertó, deberá comunicarlo inmediatamente al propietario, expresando la modificación que importe sobre el precio fijado.

A falta de acuerdo, resolverá el juez sumariamente.

ARTÍCULO 1634. Cuando se convinieron en que la obra había de hacerse a satisfacción del propietario o de otra persona, se entiende reservada la aprobación a juicio de peritos.

ARTÍCULO 1635. A falta de ajuste sobre el tiempo en que debe ser concluida la obra, entiéndese que el empresario debe concluirla en el tiempo razonablemente necesario, según la calidad de la obra, pudiendo en tal caso el locatario exigir que este tiempo se designe por el juez.

ARTÍCULO 1636. El precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega de ella, si no hay plazos estipulados en el contrato.

ARTÍCULO 1637. La locación se acaba por la conclusión de la obra, o por resolución del contrato.

ARTÍCULO 1638. El dueño de la obra, puede desistir de la ejecución de ella por su sola voluntad,

aunque se haya empezado, indemnizando al locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato. Empero, los jueces podrán reducir equitativamente la utilidad a reconocer si la aplicación estricta de la norma condujera a una notoria injusticia.

ARTÍCULO 1639. Cuando la obra fue ajustada por pieza o medida, sin designación del número de piezas, o de la medida total, el contrato puede resolverse por una y otra parte, concluidas que sean las partes designadas, pagándose la parte concluida.

ARTÍCULO 1640. El contrato se resuelve también por fallecimiento del empresario; pero no por fallecimiento del locatario. Este debe pagar a los herederos de aquél, en proporción del precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados, si éstos fuesen útiles a la obra.

ARTÍCULO 1641. Los herederos podrán continuar la construcción de la obra, cuando ésta no exigiese en el empresario cualidades especiales.

ARTÍCULO 1642. Puede resolverse el contrato por el locatario, o por el empresario, cuando sobreviene a éste imposibilidad de hacer o de concluir la obra. En este caso el empresario es pagado por lo que ha hecho.

ARTÍCULO 1643. Puede el contrato ser resuelto por el locatario, si desaparece el empresario, o por su falencia.

ARTÍCULO 1644. Puede también ser resuelto porque el locatario o dueño de la obra no dio en tiempo los materiales prometidos, o porque no pagó las prestaciones convenidas.

ARTÍCULO 1645. Los que ponen su trabajo o materiales en una obra ajustada en un precio determinado, no tienen acción contra el dueño de ella, sino hasta la cantidad que éste adeuda al empresario.

ARTÍCULO 1646. Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si ésta procede de vicio de construcción o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatorio.

Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro de los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquélla.

La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.

No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por una ruina total o parcial.

ARTÍCULO 1647. Los empresarios constructores son responsables, por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales, de todo daño que causen a los vecinos.

ARTÍCULO 1647 bis. Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no

regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.

La información brindada en la sección Aspectos Legales cuenta con el asesoramiento del Dr. Gonzalo Felices, Asesor Letrado de la CIA y de su Estudio:

Estudio Felices, Cermesoni, Fiorani y AsociadosTalcahuano 758 Piso 3 Oficina ACiudad Autónoma de Buenos Aires

Teléfono: (11) 4375-5343 (línea rotativa)e-mail: nicolas.cermesoni@fibertel.com.ar

Respuesta 2:

ya que ni por la muerte del arrendador ni por la del inquilino el contrato se deshace.

Leer más: http://www.monografias.com/trabajos91/contrato-inquilinato-alquiler/contrato-inquilinato-alquiler.shtml#elcontrata#ixzz36fWa41Im

¿Cómo sigue el contrato cuando muere el inquilino?

En las cláusulas de los contratos de alquiler suele hacerse referencia a la muerte del garante, pero no a la del inquilino. Cuando esto ocurre, ¿se tienen que ir los familiares? Y si vive solo y deja deudas, ¿quién las paga? ¿Qué rol ocupa el garante con los herederos?

El inquilino tuvo la mala suerte de morirse antes de finalizar el contrato. En la cabeza del propietario estuvo siempre presente la idea de que, tal vez, el inquilino dejara de pagarle el alquiler, entregara la vivienda hecha una ruina o directamente no tuviera ninguna gana de devolverla. Pero no creyó que si algo malo le iba a suceder a ese contrato era que se le fuera a morir justo el inquilino.

Por eso, tales previsiones no suelen aparecer en los contratos de alquiler, aunque sí las referidos a la muerte del garante. Por empezar, el artículo 1.496 del Código Civil cubre en parte este vacío al señalar que los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino se transfieren a sus herederos.

Entonces, si el inquilino vivía con su familia, sus ocupantes tienen derecho a continuar en la propiedad hasta el vencimiento del contrato. Como también persisten para ellos las obligaciones: en caso de dejar de pagar el alquiler, quedarse en la vivienda una vez vencido el plazo o incumplir el reglamento en cualquiera de sus formas, el propietario puede iniciarles juicio como si se tratase del mismo inquilino.

Si, en cambio no existe un incumplimiento del contrato por parte de los herederos, ?el propietario no los puede obligar a dejar la vivienda en forma anticipada, porque esto generaría incertidumbre en sus ocupantes y constituiría un abuso por parte del propietario?, señaló el abogado civilista Esteban Otero.

El inquilino fallecido dejó deudas, ¿quién las paga?Los herederos y el garante, en forma solidaria. Si el acreedor pretende cobrarles a los primeros, deberá presentarse en la sucesión para que le salden la deuda. Si el inquilino muerto dejó más pasivos que activos, el acreedor podrá exigir sólo los bienes de la sucesión, pero no podrá tocar el patrimonio personal de los herederos, salvo que éstos hubieran renunciado al beneficio de inventario.

¿Quiénf está en condiciones de habitar el inmueble alquilado?

Las personas que figuren en el contrato: por ejemplo, el titular del alquiler en compañía del grupo familiar que ocupaba el inmueble. ?El contrato seguirá su curso normal hasta el final del contrato, y el garante deberá responder por los inquilinos vivos, salvo que éstos dispongan resolver el contrato anterior y hacer uno nuevo o renovarlo sin su consentimiento?, sostuvo el abogado civilista Gastón Sotelo.

¿Y si los parientes herederos son unos chantas?Igual deberá respetarse el contrato hasta el final. Es cierto que cuando alguien alquila un inmueble, tiene en cuenta las garantías morales y económicas de la persona a la que se le va a alquilar; sin embargo, no es razón esta para dejar en la calle a los familiares del difunto, salvo que dejen de pagar el alquiler o se les termine el contrato.

¿Y si el inquilino vivía solo y un pariente quiere ocupar la propiedad?Como al morir el titular del alquiler también se extingue el contrato, porque ya no tiene razón de ser, el familiar con intenciones de ocupar el inmueble, deberá contar para ello con la aprobación del propietario, ya sea para habitarlo hasta la finalización del contrato o firmando uno nuevo. Si el propietario no acepta ninguna de las propuestas, el contrato se termina.

Os informo del último capítulo de nuestra situación por si a alguien le puede ser útil, pues aunque en la LAU art. 16 3 dice: 3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Todo esto, en la práctica, no vale de nada sin pasar por un juzgado. Yo lo intenté. Acudí a un notario, acredité la propiedad, el fallecimiento de la inquilina hace 2 años y el impago del alquiler desde hace 6 meses. También manifesté que ningún posible heredero se ha puesto en contacto conmigo para hacer valer sus derechos. Acudí con el notario hasta la puerta del inmueble (a todas luces abandonado) así como con un cerrajero. Una vez en la puerta el notario dijo que lo que pretendíamos hacer no era legal y que el no iba a participar. Que debíamos poner una demanda en el juzgado, ya que si ellos habían pagado el alquiler estando la

madre muerta, nosotros al aceptarlo habíamos renovado el contrato (No vale de nada el que no supieramos que estaba fallecida, se supone que tendríamos que habernos informado!!!). Y allí nos dejó con el cerrajero, al que finalmente pagamos pero no nos atrevimos a abrir la puerta. Ahora nos toca pagar abogados para que nos permitan entrar en nuestra casa.

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Respondido por:

I.Cristina

Casero particular

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hace 44 meses

Según veo en la respuesta de Manuel José (Gracias) en el art. 16.3 de la LAU el contrato está extinguido. y ahora, ¿realizo una notificación al juzgado indicando las circunstancias y mi decisión de retomar la plena propiedad antes de abrir la puerta? y cuando lo haga, ¿Cuánto tiempo hay que conservar los bienes del inquilino?

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Reporta

Respondido por:

I.Cristina

Casero particular

5 preguntas

4 respuestas

hace 45 meses

yo probaría lo del cerrajero, reconozco que hay algo de riesgo, pero ver si alguien vive en una casa es fácil, ventanas, puertas, etc delatan el movimiento y ya los vecinos le han dicho que la mujer murió y si murió ¿quién le va a demandar? aunque un hijo viviese allí no dejaria de ser un okupa ¿no?

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Respondido por:

Mari Lolis

Inquilino

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4.141 respuestas

hace 45 meses

(continúa).

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el

arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. saludos,

(1)

Reporta

Respondido por:

manuel josé

Casero particular

35 preguntas

2.596 respuestas

hace 45 meses

Te adj. Art. 16 LAU.-

"Artículo 16. Muerte del arrendatario1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los

descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano. (continúa)

(2)

Reporta

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MAS INFORMACION: Al fallecimiento del inquilino de una vivienda, ¿Quién puede continuar el contrato en lugar de éste?

Cuando muere el inquilino el alquiler finaliza, salvo que exista alguna de las personas siguientes:

- El cónyuge del inquilino, que al tiempo del fallecimiento viviera con él.

- La persona que haya convivido con el inquilino de forma permanente con la misma relación de afectividad a la del cónyuge durante al menos los dos años anteriores al fallecimiento. Si han tenido hijos basta la mera convivencia.

- Los descendientes del inquilino que estén bajo su patria potestad o tutela, o hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores.

- Los ascendientes y hermanos del inquilino, que hayan convivido habitualmente con él, durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

- También todas las personas que, aunque no estén en las situaciones anteriores, tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el inquilino, sufran una minusvalía igual o superior al 65%, y hayan convivido con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Puede pactarse en el contrato de alquiler, cuando su duración inicial sea mayor que cinco años, que no haya derecho de subrogación a la muerte del inquilino si esta ocurre durante los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se produzca con anterioridad

MAS INFORMACION:

3).- La subrogación por muerte del arrendatario.

¿Qué es la subrogación y quién puede subrogarse?

Si el arrendatario fallece durante la vigencia del contrato de arrendamiento, éste no se extingue necesariamente, sino que tendrán derecho a continuar como arrendatarios y subrogarse en el contrato las siguientes personas:

1.- El cónyuge del arrendatario que en la fecha de fallecimiento del arrendatario conviviese con él.

2.- La persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente comopareja de hecho al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento del arrendatario. Si han tenido hijos en común, basta la simple convivencia sin necesidad de ningún plazo.

3.- Los descendientes del arrendatario sujetos a patria potestad o tutela del mismo, o que hubiesen convivido habitualmente con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento.

4.- Los ascendientes y los hermanos del arrendatario que hayan convivido con él habitualmente al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.

5.- Los Minusválidos que tengan una minusvalía de al menos el 65%, siempre que sean parientes del arrendatario dentro del tercer grado colateral (sobrino respecto de su tío) y hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.

¿Qué ocurre si hay varios con derecho a subrogarse?

En tal caso, deberán acordar por unanimidad quién de ellos continúa como arrendatario.

A falta de acuerdo unánime, la preferencia entre ellos para subrogarse viene dada por el orden en que han sido mencionados en el apartado anterior. Pero, en todo caso, los ascendientes que tengan 70 ó más años tendrán preferencia sobre los descendientes, y entre descendientes y ascendientes siempre tendrá preferencia el más próximo en grado de parentesco.

Si hubiera varios con el mismo grado de parentesco, serán preferidos los minusválidos, los que tengan más cargas familiares y el descendiente de menos edad, el ascendiente de más edad y el hermano más joven.

¿Qué hay que hacer para subrogarse?

El que tenga derecho a continuar como arrendatario deberá notificar por escritoal arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario que se ha producido el fallecimiento y quién es la persona que se subrogará en el arrendamiento, indicando la relación de parentesco con el arrendatario. A la notificación deberá acompañar un certificado de defunción del Registro Civil y cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos que establece la Ley para la subrogación.

¿Se puede excluir el derecho a la subrogación?

Si se trata de contratos de arrendamiento por plazo superior a tres años, arrendador y arrendatario pueden pactar que no haya derecho de subrogación si el arrendatario fallece una vez transcurridos los tres primeros años del contrato, o bien que el arrendamiento concluirá una vez transcurridos tres años si el fallecimiento ocurre antes del transcurso de los tres primeros años del contrato.