Unidad III.Locación de cosas.

1) Nociones generales.

El concepto de la locación en el Código Civil. Art.1493.- “Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o

goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero.

El que paga el precio, se llama en este Código "locatario", "arrendatario" o "inquilino", y el que lo recibe "locador" o "arrendador". El precio se llama también "arrendamiento" o "alquiler"”.

Importancia social de la locación.

La locación es uno de los temas más vivos del derecho civil, más relacionado con la vida social.

2) La locación de cosas y el concepto propuesto en el último proyecto de reforma.

Art. 1121.- “Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa”.

Art. 1122.- “Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas debe ser hecho por escrito.

Si el tiempo pactado es superior a 5 años, el contrato debe ser registrado para que sea oponible a terceros. Estas reglas se aplican también a sus prórrogas y modificaciones”. Art. 1123.- “Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Salvo pacto en contrario, la

locación: Se transmite activa y pasivamente por causa de muerte. Subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada”. Art. 1124.- “Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble,

destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en los términos originarios por quien lo habilita y acredita haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.

El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario”.

3) Caracteres.

Bilateral (del contrato surgen obligaciones para ambas partes). Conmutativo y oneroso (las contraprestaciones guardan equivalencia, el alquiler pactado es el justo

precio del uso y goce). De tracto sucesivo, continuado, fluyente y no instantáneo (su cumplimiento se prolonga

necesariamente a través de un tiempo más o menos dilatado, ya que la obligación del locador de mantener al locatario en el uso y goce pacífico de la cosa no se agota con la celebración del contrato sino que renace permanentemente y debe subsistir hasta el momento de la conclusión del contrato. Este uso y goce continuado, prolongado en el tiempo, genera a su vez en el locatario la obligación de pagar el arrendamiento convenido por todo el tiempo en que use y goce de la cosa).

Temporario (el contrato de locación siempre tiene un tiempo de duración que lo limita y no puede ser celebrado por un plazo mayor de 10 años).

Consensual (se concluye con el mero consentimiento). No formal (en principio no requiere forma alguna para su celebración). Típico (porque tiene una regulación específica). Transmisible a los herederos (los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación pasa a

los herederos del locatario y del locador).

4) La locación de cosas y su diferencia con otras figuras jurídicas.

Con la compraventa.

En la locación de cosas el locador solo transmite el uso y goce de la cosa, pero concluida la locación esa cosa debe ser restituida a su dueño, en el estado en que se encontraba al tiempo de la transferencia del señorío de hecho, salvo el deterioro normal.

En la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa y el adquirente se obliga a recibirla y de pagar un precio cierto en dinero. La compraventa lleva a la transmisión del dominio.

Con el depósito. La locación de cosas es un contrato consensual, onerosos, concede al locatario el uso y goce de la cosa y

el locatario responde por toda falta de conservación o cuidado. Por el contrario el depósito es un contrato real, gratuito y normalmente no se permite el uso de la cosa, el depositario es un guardián de la cosa y el depositario sólo responde por no haber puesto la misma diligencia en la guarda de la cosa que en las suyas propias.

Con el comodato. El contrato de locación de cosas es consensual, onerosos y el locatario tiene el uso y goce de la cosa. El

comodato es un contrato real, gratuito y el comodatario sólo tienen el uso de la cosa.

Con la locación de servicios y de obra. En la locación de servicios y de obra hay una prestación de un servicio o la realización de una obra. En la

locación de cosas, el locador es el dueño de la cosa que entrega para el uso y goce y el locatario es el que paga el precio por el arrendamiento; en la locación de servicios o de obra, el locador es el que presta el servicio o ejecuta la obra y el locatario es en realidad el contratante que recibe la prestación del servicio personal o es dueño de la obra; además la locación de servicios y de obra se traduce en actos materiales o inmateriales y no significan el uso y goce de una cosa como en la locación de cosas.

Con el préstamo de consumo o mutuo. La locación de cosas es un contrato consensual que puede recaer sobre cosas muebles o inmuebles.

Impone obligaciones a ambas partes durante todo el desenvolvimiento del contrato. En la locación no se transfiere la propiedad de la cosa y el locatario debe devolverle la misma cosa que se le ha entregado.

El préstamo de consumo es un contrato real que puede recaer sobre cosas consumibles o fungibles. Las obligaciones del mutuante sea agotan con la entrega del dinero. Se transfiere la propiedad de las cosas consumibles y el mutuario sólo está obligado a devolver otra cosa de igual calidad y cantidad.

Con la sociedad. Este contrato significa la reunión de dos o más personas que, con una declaración de voluntad común,

deciden incluir aportes con fines de obtener ganancias que se repartirán conforme a lo establecido en el contrato social; no hay, en apariencia similitud que permita confundirla con la locación de cosas, porque cuando un socio entrega una cosa para que la sociedad la use y goce no es una base a contraprestación determinada sino como un aporte, y además en el plazo fijado se determinará si existen ganancias o pérdidas; por lo cual hay una situación incierta que no se da en la locación de cosas, donde el precio debe ser en dinero y determinado.

Caso en que el locador entrega un inmueble a otra persona cobrándole un porcentaje de ala producción, en lugar de un precio en dinero. Vélez en la nota al art. 1493 este contrato lo considera como una sociedad, pero la opinión que prevalece en la actualidad es la locación.

Con la aparcería. El contrato de aparcería se regula y se analiza en el derecho agrario. Por otra parte, en la aparcería la

entrega del inmueble no tiene un precio cierto en dinero sino que está supeditado al resultado de la actividad agrícola.

Con el contrato de pastoreo.Esta es una forma contractual propia del derecho agrario, pero en su vinculación con el derecho civil es

un contrato innominado que tiene caracteres muy similares a la locación de cosas, pues si bien no se transfiere la cosa al locatario, se permite la introducción de su animales en el inmueble ajeno para que goce de los beneficios de las pasturas, para su conservación y desarrollo; se pago un precio fijado generalmente en plazos anuales, con un deber de custodia por parte del propietario del inmueble, lo cual marca distinciones que no

permiten confundirlo con el contrato de locación de cosas.

Con el contrato de usufructo y derecho real de usufructo. Encontrándonos frente a un contrato del cual se origina un derecho real, no cabe confundirlo con la

locación de cosas, que genera un derecho personal. En la percepción de los frutos puede acontecer que el usufructo se establezca con carácter gratuito,

posibilidad que no se da en el contrato de locación de cosas. A ello se agrega que el contrato de usufructo es el paso previo para la constitución de un derecho real, lo cual marca una distinción total con la locación de cosas.

Por otra parte en la locación existe un plazo máximo de 10 años (art. 1505), en el usufructo tal limitación no existe y puede ser constituido sin término, y en tal caso se extingue con la muerte del usufructuario (art. 2822), y si se tratare de una persona jurídica podría ser constituida por un plazo que no excediese los 20 años (art. 2828).

Hay sin duda similitudes interesantes entre el contrato de usufructo y el de locación, porque en ambos se entrega la cosa y está destinada al uso y goce.

Con el uso y la habitación. El derecho de uso y habitación surge como consecuencia de una disposición legal, motivada en la

existencia de un vínculo legal que hace obligatoria la permisibilidad de la habitación y del uso. No se conviene un precio y no estamos frente a un contrato consensual sino real (art. 2948).

Con figuras atípicas relacionadas con la locación. Cajas de seguridad bancaria. Contrato que celebra un cliente o persona ajena a un banco para utilizar con carácter de exclusividad un

lugar determinado e individualizado en lugares de seguridad muy especial, espacio que se llama en el lenguaje común “caja de seguridad”.

Cuanta con caracteres de la locación de cosas (uso exclusivo, por un precio y por un tiempo fijado) y otros que son ajenos ya que el locador debe permitir la entrada del locatario al lugar físico en que se encuentra la denominada caja de seguridad, la que sólo puede ser abierta con una combinación de llaves que utiliza la entidad bancaria y la que tiene en su poder el locatario.

El contrato de hospedaje. Es un contrato innominado que la doctrina ha considerado como un supuesto de responsabilidad objetiva

lo cual está establecido en el art. 1118 del CC, según el cual los dueños de hoteles, casas publicas de hospedaje y establecimientos de todo género son responsables del daño causado por sus agentes o empleados, en los efectos de los que alojen en ella o cuando tales efectos desapareciesen, aunque prueben que les ha sido imposible impedir el daño.

Es posible que en lo futuro se requiera su adecuada regulación legislativa, pero hasta ahorra se rige por normas aisladas y esencialmente por principios originados en la costumbre; en este caso cabe admitir como fuente de derecho lo preceptuado por el art. 17, según el texto de la ley 17.711.

Los dueños de las instituciones hoteleras no pueden excluir su responsabilidad mediante la colocación de carteles.

Es única causa de exclusión de responsabilidad: que los daños provengan de familiares o visitantes de los viajeros; si proviene de terceros el posadero es responsable frente a la persona alojada en el hotel, posada u hospedaje.

El contrato de garaje. Este contrato, innominado o atípico, donde se entrecruzan la locación de servicios con la locación de

cosas y el depósito, tiene esas notas diferenciales de la locación de cosas, porque además de ser normalmente accidental, por breve lapso, existen deberes especiales de guarda y de prestación de servicios personales que no corresponden en le caso del locador de cosas.

5) El derecho del locatario.

Teoría clásica. El derecho del locatario para esta postura es un derecho personal, cuyo fundamento se encuentra en el

art.1515 que establece que “después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, aminorar, o crear embarazos al goce del locatario”.

Teoría realista. Troplong postula el carácter real del derecho del locatario sobre el inmueble locado cuyo fundamento se

haya establecido en el art.1498 que establece que “enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido”.

Postura intermedia. Planiol y Ripert sostuvieron que el derecho del arrendatario es uno de esos derechos cuyo contenido

actual ha dislocado los perfiles clásicos de la división entre derechos reales y personales.

Derecho moderno. Acentúa la protección directa del inquilino como usuario de la cosa.

6) Elementos del contrato.

Consentimiento. ¿Sobre que debe recaer?La naturaleza del contrato, la cosa que se alquila, el precio, el tiempo de duración del contrato y el uso

para el cual se destina la cosa.

Modalidades del consentimiento. La locación puede estar sujeta a plazo, condición o cargoEl plazo extintivo no solo es posible sino también necesario puesto que no hace locación perpetúa. El

término extintivo puede ser cierto o incierto por ejemplo el arrendamiento hasta el levantamiento de una cosecha.

La cláusula que dispone que el contrato durara hasta que lo quisiera el arrendador o el arrendatario será valida, ya que esta cláusula importa una condición puramente potestativa porque deja librada la obligación al libre albedrío de una de las partes.

Promesa de locación. a) Bilatera l: Es un contrato de locación definitivo en donde una de las partes promete arrendar y la

otra promete tomar en arrendamiento, por ejemplo Juan le promete a Pedro la locación de un departamento de un edificio en construcción.

b) Unilateral : Corresponde distinguir si ha sido aceptada (obliga como contrato perfecto) o no (el promitente puede retractarse libremente y sin responsabilidad a menos que el oferente se hubiere comprometido a mantener firme la propuesta durante un tiempo determinado).

Locación forzosa. Se obliga al dueño en ciertos casos a arrendar sus propiedades. Esto ocurrió durante la vigencia de la ley

13.581 cuyo art. 4 establecía que “todo propietario de un inmueble deshabitado podía ser intimado a arrendarlo en un plazo no mayor de 30 días, vencido el cual, el poder ejecutivo podía incautarse del inmueble para arrendarlo por cuenta de sus dueños”. Esto hizo que muchos propietarios preferían tener deshabilitados sus inmuebles.

Actualmente, aquellas normas han sido derogadas. La ley 23.091 autoriza a fijar impuestos diferenciales, es decir, mayores a esos inmuebles deshabitados.

Es una manera indirecta de obligar al propietario a alquilarlas.

Capacidad de hecho. 1. Menores emancipados : Desde los dieciocho años el menor puede celebrar contrato de trabajo en

actividad honesta sin consentimiento ni autorización de su representante. El menor que hubiere obtenido título habilitante para el ejercicio de una profesión podrá ejercerla por cuenta propia sin necesidad de previa autorización. En los dos supuestos precedentes el menor puede administrar y disponer libremente los bienes

que adquiere con el producto de su trabajo y estar en juicio civil o penal por acciones vinculadas a ellos (art. 128).

En consecuencia, ha quedado superada la supuesta incapacidad del menor emancipado para celebrar el contrato de arrendamiento, ya que éstos tienen la libre administración y disposición, salvo que se trate de bienes recibidos a título gratuito antes o después de la emancipación, en cuyo caso sólo tienen poderes de administración. Conforme a ello podemos manifestar que actualmente no existe ninguna restricción al derecho de los emancipados de dar en locación sus bienes.

2. Inhabilitados : Los inhabilitados no podrán disponer de sus bienes por actos entre vivos. Podrán otorgar por sí solos actos de administración, salvo los que limites la sentencia de inhabilitación teniendo en cuenta las circunstancias del caso. Recordemos que los inhabilitados del art. 152 bis son: quienes por embriaguez habitual o uso de estupefacientes estén expuestos a otorgar actos jurídicos perjudiciales a su persona o patrimonio; los disminuidos en sus facultades cuando el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar presumiblemente daño a su persona o patrimonio; quienes por la prodigalidad en los actos de administración y disposición de sus bienes expusiesen a su familia a la pérdida del patrimonio.

3. Administradores de bienes ajenos : Los administradores de bienes ajenos están facultados para arrendarlos, salvo las posibles limitaciones que la misma ley le imponga (art. 1511).

Los padres están autorizados a hacer arrendamientos por sus hijos menores pero el contrato lleva implícita la condición de que acabará cuando concluya la patria potestad.

Los tutores y curadores no pueden sin autorización arrendar bienes por un plazo mayor de 5 años. Dichos contratos terminan con la mayoría de edad o emancipación. Tampoco pueden tomar en arrendamiento sin autorización bienes raíces que no sean para la casa habitacional.

4. Administradores y mandatarios : Los administradores y mandatarios necesitan poderes especiales para dar en arrendamiento por más de 6 años los inmuebles que estén a su cargo. Podrán asimismo celebrar el contrato de locación de bienes que hayan sido confiados a su administración siempre y cuando el plazo del mismo sea inferior a los 6 años.

5. Administradores de una herencia : No pueden hacer arrendamientos de bienes inmuebles como arrendadores o arrendatarios, salvo que se trate de un contrato de pastoreo celebrado por periodos inferior a 1 año o por una solo cosecha o que tenga autorización. Si pueden tomar o dar en arrendamiento cosas muebles.

Actos de administración y actos de disposición. Risolía apunta que ningún acto es de por sí, atendiendo a su naturaleza, de disposición, de administración

y de conservación, agregando que disponer no es sinónimo de enajenar, por lo que concluye que se debe desechar la idea de que exista una capacidad de disponer y otra diferente de administrar. La presunta capacidad de administración, como en la dispocisión, sigue siendo una sola y con los mismos caracteres generales, reconociendo que nuestro código civil, preservador del patrimonio, asigna mayor importancia al acto de quien enajena que el acto de quien alquila.

Respecto del art. 1511, aclaremos que en su nota Vélez menciona las limitaciones generales, remitiéndonos a los presupuestos de los art. 300 (Los arrendamientos que los padres hagan de los bienes de sus hijos, llevan implícita la condición que acabarán cuando concluya la patria potestad) y 443 inc. 10 (El tutor necesita la autorización del juez para los casos siguientes: Para hacer arrendamiento de bienes raíces del menor que pasen del tiempo de 5 años. Aun los que se hicieran autorizados por el juez llevan implícita la condición de terminar a la mayor edad del menor, o antes si contrajere matrimonio, aun cuando el arrendamiento sea por tiempo fijo).

Para Orgaz serían actos de disposición aquellos que requieren poder especial (art. 1881) y serían actos de administración aquellos en los que bastaría el poder general para realizarlos.

Incapacidades d derecho. Art.1513.- “Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser locatarios de

ellos, ni con autorización judicial, ni pueden serlo tampoco los administradores de bienes ajenos sin el consentimiento expreso del dueño de la cosa”.

El art. se refiere a la prohibición del acto de tomar en arrendamiento en calidad de locatario; pero es de toda evidencia que la incapacidad también se refiere al acto de dar en arrendamiento.

Los tutores y curadores no pueden serlo de los bienes de los menores ni con licencia judicial, ni los empleados de las municipalidades de los bienes municipales, ni los jueces y empleados públicos de bienes que ejerzan su ministerio, ni los administradores de establecimientos de utilidad publica, de bienes pertenecientes a esas personas jurídicas, ni los administradores de bienes ajenos de los que están bajo su administración, pues

a todos éstos en el titulo de la compraventa les está prohibido ser adjudicatarios de los bienes sobre los que ejercen su ministerio. Los penados tampoco pueden celebrar el contrato de locación, ya que están privados de la libre administración de sus bienes.

El caso de los condóminos. Art.1512.- “El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun en la parte que le

pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes”. La locación resulta indivisible.

Objeto de la locación: la cosa locada. ¿Qué cosas pueden arrendarse?Art.1499.- Las cosas muebles no fungibles, y las raíces sin excepción pueden ser objeto de la locación. Todos lo inmuebles así como las cosas muebles no fungibles pueden locarse.

Cosas indeterminadas. Art.1500.- Pueden ser objeto del contrato de locación aun las cosas indeterminadas. El tipo de indeterminación a la que se refiere el art. es relativa, se puede alquilar un caballo de paseo, un

coche sin especificar la individualidad de la cosa.

Existencia de la cosa al tiempo de contratar. Para que el contrato sea válido, es menester que la cosa exista al tiempo de celebrarse el contrato. Si la cosa hubiera crecido totalmente en ese momento, el contrato es nulo pues carece de objeto. Si ha perecido solo en parte, se aplica el art. 1521, por tanto, se reconoce al locatario la facultad de pedir

la disminución del precio o la rescisión del contrato del alquiler.

Cosas futuras. Art.1168.- Toda especie de prestación, puede ser objeto de un contrato, sea que consista en la obligación

de hacer, sea que consista en la obligación de dar alguna cosa; y en este último caso, sea que se trate de una cosa presente, o de una cosa futura, sea que se trate de la propiedad, del uso, o de la posesión de la cosa.

Art.1173.- Cuando las cosas futuras fueren objeto de los contratos, la promesa de entregarlos está subordinada al hecho, "si llegase a existir", salvo si los contratos fuesen aleatorios.

Por ejemplo alquilo un departamento de un edificio en construcción.

Cosas fuera del comercio. Art.1501.- Las cosas que estén fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas, o que no pueden

enajenarse sin previa licencia o autorización, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien público, u ofensivas a la moral y buenas costumbres.

¿Pueden arrendarse los derechos?Art.2870.- El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, o ceder el ejercicio de su derecho a título

oneroso o gratuito; pero permanece directamente responsable al propietario, lo mismo que el fiador, aun de los menoscabos que tengan los bienes por culpa o negligencia de la persona que le sustituye. Los contratos que celebre terminan al fin del usufructo.

Art.2965.- El usuario que no fuese habitador, pude alquilar el fundo en el cual se le ha constituido el uso (se alquila la cosa no el derecho).

Cosas ajenas. Las personas pueden arrendar cosas cuyo dominio pertenece a otro. Es un acto perfectamente normal y

regular. El problema se suscita cuando una persona alquila una cosa ajena sin tener derecho a hacerlo por ejemplo posee la cosa por un titulo que no le permite adquirirla (depósito, comodato, administrador, etc.) o de quien sin poseerla suscribe un contrato alquilándola.

El precio. Determinación del precio. Como principio puede estar determinado en el contrato o se determinable según las cláusulas. Si no lo

está:a) La cosa no ha sido entregada al locatario: Al contrato le falta un elemento esencial. Será nulo.

b) La cosa ha sido entregada al locatario: La determinación del precio no ha sido considerada esencialmente por el locador, el contrato se considera válido y el precio determinado por el juez ante la imposibilidad de acuerdo entre las partes.

¿Debe pagarse en dinero?El art. 1493 establece que debe pagarse un precio determinado en dinero. Vélez dice que si en lugar del

precio de la cosa se entrega una cantidad de frutos, el contrato sería de la sociedad, pero si en cambio de ese uso y goce se transfiere el uso y goce de otra cosa o el dominio, sería un contrato innominado.

Puede pactarse que el precio se pague en frutos solamente en los arrendamientos rurales no en los urbanos.

Forma de pago. Aunque normalmente se paga en periodos mensuales, semanales, etc., no existe inconveniente legal a que

ese pague de una solo vez. El art. 7 de la ley 23.091 establece que “los alquileres deben pagarse en moneda de curso legal. El

alquiler debe pagarse periódicamente”.En las locaciones de viviendas urbanas las cuotas son mensuales y no más de un mes de adelantos.

Modificación del alquiler convenido. Ninguna de las partes puede modificar unilateralmente el monto del alquiler. Si se puede si se han

convenido alquileres escalonados (que varia el precio), siempre que no viole los plazos menores (2 años).

Causa licita.

Aplicación de los art:Art.502.- La obligación fundada en una causa ilícita, es de ningún efecto. La causa es ilícita, cuando es

contraria a las leyes o al orden público. Art.953.- El objeto de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o que por un motivo

especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto.

Disposición especial. Art.1503.- El uso para el cual una cosa sea alquilada o arrendada, debe ser un uso honesto, y que no sea

contrario a las buenas costumbres. De otra manera el contrato es de ningún valor. No se tiene que buscar un uso ilícito o deshonesto como causa fin del contrato.

El tiempo.

Plazos máximos. Art.1505.- El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que se

hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años. Arrendamientos rurales se autoriza hasta 20 años.

Plazos mínimos. El código civil no establecía plazos mínimos para la locación. El principio de la libertad para la fijación

del plazo mínimo continúa vigente respecto de cosas muebles, no así de los inmuebles.

La ley 23.091. Plazos mínimos: 2 años para vivienda, 3 años para comercio o industria. Plazo mixto: 2 años. Quedan excluidos del plazo mínimo legal:a) Contrataciones para sedes de embajadas., consulados y organismos instalaciones, como también las

destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales. b) Locaciones de inmueble con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese

destino. c) Locaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de vehículos, animales u otros objetos. d) Locaciones de puestos de mercados o ferias. e) Locaciones en que los estados nacional o provincial, municipios o entes autárquicos sean partes

como inquilinos.

Caos del art. 1507. Art.1507.- En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o

industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios ni las condiciones del arriendo.

Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio.

Plazos indeterminados en las locaciones urbanas. Casas, departamentos o piezas no amuebladas: 3 para comercio o industria y 2 para vivienda. Casas, departamentos o piezas amuebladas, u el alquiler se hubiese fijado por meses, semanas o

días: Art. 1507. Cuando el contrato tuviere un objeto expresado, se lo juzgará hecho por el tiempo necesario para

llenar ese objeto, por ejemplo alquilar un salón para una exposición (art. 1508).

Resolución anticipada en las locaciones destinadas a vivienda. El locatario podrá, transcurrido los 6 primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la

contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de 60 días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso (art. 8 ley 23.091).

Cesación del beneficio del plazo. El beneficio del plazo legal que se establece a favor del locatario, cesará por las siguientes causas:1. Falta de pago de dos periodos consecutivos de alquiler;2. Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por su

naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial;

3. Subarriendo de la casa arrendada cuando hubiese sido prohibido por el locador; 4. Ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la

misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa.

Forma. En el código civil, la locación era un contrato puramente consensual, ya que quedaba concluido por el

simple consentimiento de las partes, sin necesidad del cumplimiento de formalidad alguna. El art. 1491 establece que el contrato de locación puede ser acordado por instrumento público o privado y

aún verbalmente. Actualmente desde el punto de vista de la forma el art. 1494 (el contrato de locación queda concluido por

el mutuo consentimiento de las partes) mantiene la vigencia como principio, encontrando excepciones en los siguientes casos:

La ley 23.091 ha impuesto la forma escrita pero dispone que, si el contrato verbal, ha tenido principio de ejecución, se considera pactado por el plazo mínimo fijado por la ley y por el precio que fije el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza (art. 1).

Los contratos de arrendamientos rurales (salvo los que contraten por una sola cosecha o por pastoreo de menos de un año, o las locaciones de cosas muebles como por ejemplo automóviles, animales, maquinarias) deben ser redactados por escrito ante el juez de paz o un escribano e inscriptos en el Registro Inmobiliario (art. 40 ley 13.246).

Prueba. En este tipo de contratos se aplican los principios generales en materia de prueba, es decir que puede

probarse por cualquier medio salvo las limitaciones del art. 1193 (contratos de más de $10.000). En materia de locaciones de inmuebles urbanos y rurales, pueden probarse por instrumento escrito a

menos que exista principio de ejecución en cuyo caso es válida toda clase de prueba.

7) Transmisión de los derechos y obligaciones derivados de la locación.

Transmisión mortis causa. Los derechos y obligaciones que nacen del contrato de locación, pasan a los herederos del locador y del

locatario (art. 1496). Pero las partes pueden establecer en el contrato que la muerte de uno de ellos producirá la extinción del mismo.

Producida la muerte de una de las partes el contrato se transmite: 1. A los herederos. 2. A los legatarios de cuotas (son derechos que se transmiten a los sucesores del causante por

ejemplo un causante por vía de testamento deja a una persona por su porción disponible). 3. A los concubinos (cuando se acredita el mismo o pasan 2 años). 4. A la persona criada por el locatario y que convivió con él toda la vida (personas que hubieran

recibido trato familiar – art. 9 ley 23.091).

Transmisión inter vivos. Aplicación del art. 1498 (enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación

subsiste durante el tiempo convenido), el contrato les es oponible aunque no hay un derecho real sobre la cosa.

Condiciones de aplicación. a) Contrato de plazo no vencido. b) Contrato que tuviera fecha cierta (art. 1034).

Excepciones. 1. Cuando en el contrato de locación se hubiera estipulado expresamente ese efecto. 2. Cuando la cosa ha sido expropiada.

8) Obligaciones de las partes.

Obligaciones del locador. a) Entregar la cosa arrendada con sus accesorios (art. 1514). b) Conservarla en buen estado mientras dura la locación (art. 1515 y sgtes).c) Mantener al locatario en el uso u goce pacífico de la cosa (obligación de garantía – art. 1515 y 1523). d) Pagar al locatario las mejoras necesarias que éste hubiera introducido para hacer posible el uso normal

de la cosa (art. 1533 y sgtes). e) Pagar las contribuciones y cargas que gravan la cosa, salvo pacto en contrario (impuesto inmobiliario,

municipalidad, etc. - art. 1553)

Obligaciones del locatario. 1. Usar y gozar de la cosa conforme a la pactado, o en defecto de pacto, de acuerdo a la naturaleza y

destino de la cosa. 2. Conservarla en buen estado. 3. Pagar el alquiler o arrendamiento en el lugar y tiempo convenido. 4. Restituir la cosa al término de la locación (el contrato de locación es temporal). 5. Permitir la entrada del locador al inmueble en ciertas circunstancias (el locador no puede hacer

turbación). 6. Avisar al locador de toda usurpación o turbación por un tercero de la cosa locada.

9) La obligación de pagar el alquiler.

El pago del alquiler es la obligación esencial del locatario como que es el objeto que el locador ha tenido en miras al contratar.

Época y lugar de pago. El alquiler debe pagarse en los plazos convenidos en el contrato, y en su defecto, en la época admitida en

los usos del lugar (art. 1556). El alquiler debe pagarse en el lugar convenido y a falta de convenio, en el domicilio del locatario, es decir

primero en el domicilio contractual y a falta de éste en el domicilio del deudor (art. 618).

Prueba del pago entre las partes y con relación a terceros. Medios de prueba. Es admisible cualquier medio de prueba. No se puede probar por testigos, sino existiese principio de

prueba por escrito.

Medio de prueba más común. Recibo de pago de carácter privado. Art. 746.- “Cuando el pago deba ser hecho en prestaciones parciales, y en períodos determinados, el pago

hecho por el último período hace presumir el pago de los anteriores, salvo la prueba en contrario”

El pago del alquiler y los terceros. Art.1574.- “Aunque en el contrato esté expresado el tiempo en que el locatario deba hacer los pagos, o

cuando la costumbre lo determinase por la clase de la cosa arrendada, él puede oponer a terceros que estén obligados a respetar la locación, los recibos de alquileres o rentas que tenga pagados adelantados, salvo el derecho del perjudicado, si tal pago no fue de buena fe”.

Presunción de mala fe del pago adelantado de los alquileres. Art.1575.- “Presúmase que el pago adelantado no fue de buena fe, aunque alegue el locatario la cláusula

de su contrato, por la cual se obligaba a hacerlo: 1. Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el que el

arrendador podía contratar; 2. Si el locatario, no obstante la prohibición del contrato de no poder subarrendar, hubiese

subarrendado la cosa, y recibido pagos adelantados; 3. En relación a los acreedores del locador, si hizo pagos adelantados después de publicada su

falencia; 4. En relación a los acreedores hipotecarios del locador, o rematadores y adjudicatarios del

inmueble arrendado, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato; 5. En relación a los acreedores quirografarios del locador; si hizo los pagos después de estar

embargadas las rentas o alquileres; 6. Cuando no siendo obligado por el contrato, y sabiendo la insolvencia del locador, le hizo

pagos anticipados; 7. En relación a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones voluntarias del

locador, y a los cesionarios de la locación o de los alquileres o rentas, por cesiones voluntarias del locador, probándose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo razón de saber la enajenación o la cesión”.

El pago anticipado de los alquileres frente a los acreedores del locatario. Art.1576.- “Los acreedores del locatario insolvente, o los administradores de la masa fallida del locatario,

no tendrán derecho, a pretexto de fraude, para anular los pagos anticipados de alquileres o rentas. Sólo pueden exigir la restitución de esos pagos en el caso de rescindirse el contrato”.

Garantías del pago del alquiler del locador frente al locatario. Resolución del contrato por falta de pago (desalojo del inmueble). Art.1579.- “No pagando el locatario dos períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá

demandar la resolución del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses”. La resolución del contrato por falta de pago obliga al locatario a resarcir los daños y perjuicios

ocasionados al locador.

Entre los daños, debe contarse el tiempo que la casa estuvo desalquilada. Esa indemnización tendrá como limite máximo el alquiler que hubiere pagado el locatario de cumplir el

contrato durante todo su término.

El llamado “derecho de retención” del locador.

Art.1558.- “El locador para seguridad del pago del precio, puede retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada y todos los objetos con que se halle amueblada, guarnecida o provista, y que pertenezcan al locatario. Se juzgará que le pertenecen los que existen en el predio arrendado, si no se probare lo contrario”.

Esto no es un verdadero derecho de retención porque esta atribución se ejerce sobre cosas que no están en el poder del locador, sino que es un derecho de retención impropio y va a hacer valerlo por medio del juez por medio de un embargo.

El alcance de este art. es que se trata de un derecho de impedir, mediante un mandamiento judicial, que tales cosas se retiren del inmueble alquilado.

Se ejerce sobre frutos de la cosa existente en ella y sobre todos los que haya introducido en ella el inquilino y sean de su propiedad.

El privilegio del locador. Art.3883.- “Gozan de privilegio los créditos por alquileres o arrendamientos de fincas urbanas o rurales,

sean los acreedores los propietarios de ellas, o sean los usufructuarios o locatarios principales, a saber: por dos años vencidos, si se trata de una casa; por tres años vencidos, si se trata de una hacienda de campo. Las cosas sobre que se ejerce este privilegio son todos los muebles que se encuentran en la casa, o que sirven para la explotación de la hacienda rural, salvo las excepciones consagradas por este Código, aunque no pertenezcan al locatario, introducidos allí de una manera permanente o para ser vendidos o consumidos.

El dinero, los títulos de crédito que se encuentren en la casa, y las cosas muebles que sólo accidentalmente están allí, de donde deben ser sacadas, no están afectadas al privilegio del locador, cuando él ha sido instruido de su destino, o cuando éste le ha sido conocido por la profesión del locatario, por la naturaleza de la cosa o por cualquier otra circunstancia, como también los muebles que el locador sabía que no pertenecían al locatario, y las cosas robadas o perdidas, que no son comprendidas en este privilegio”.

El fundamento del privilegio es proteger al locador contra la mora del locatario y el asiento del mismo son todos los muebles.

Art.3884.- “El privilegio del locador garantiza, no sólo los alquileres que se deban, sino también todas las otras obligaciones del locatario, que se derivan del contrato de arrendamiento” (ejemplo restituir la cosa a tiempo).

Art.3885.- “Si los muebles gravados con el privilegio hubiesen sido sustraídos de la casa alquilada, el propietario de ella puede, durante un mes, hacerlos embargar para hacer efectivo el privilegio, aunque el poseedor de ellos sea de buena fe”.

Acción ejecutiva. Con el propósito de proteger enérgicamente al locador, contra la mora del locatario, el art. 1578 invade el

derecho procesal estableciendo la demanda por cumplimiento para el cobro de alquileres o renta de bienes inmuebles.

Art.1578.- “Si la cosa arrendada fuese inmueble, compete al locador, aunque la locación esté afianzada, acción ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas, requiriendo mandamiento de embargo sobre los bienes sujetos al privilegio concedido por este Código al crédito del locador”.

Art.1581.- “La acción ejecutiva del locatario por cobro de alquileres o rentas, como por cualquier otra deuda derivada de la locación, compete igualmente a sus herederos, sucesores, o representantes, contra el subarrendatario, sus herederos, sucesores, o representantes, sin dependencia de autorización del locador”.

Así mismo el art. 5 de la ley 23.091 dispone que “previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago”.

Derecho a compensar al locatario. Art.1580.- “El locatario no será condenado a pagar alquileres o rentas, si tuviese que compensar mejoras

o gastos, aunque el valor cierto de ellos dependa de la liquidación”.

10) La obligación legal de garantía a cargo del locador.

El contrato de locación supone la cesión del uso y goce de una cosa a cambio de un determinado precio. Como lógica consecuencia, la ley impone al locador la obligación de garantizar al locatario el uso de la

cosa conforme a su destino.

Hecho del locador. El locador esta obligado a abstenerse de todo acto que impida, embarace o estorbe el uso de la cosa por el

locatario. Hay embarazo del goce pacífico de la cosa cuando el locador instala en otras habitaciones o dependencias

de la cosa casas de juego o prostitución, se molesta así o injuria al inquilino y a sus allegados. El locador solo está autorizado a visitar la cosa locada si se trata de comprobar la existencia de deterioras

cuya falta de reparación podría ocasionar daños mayores en el inmueble o si el locatario hizo reparaciones locativas a su cargo.

Sanciones para el caso de incumplimiento de esta obligación.1. Resolución del contrato. 2. Daños y perjuicios. 3. Si la turbación es insignificante el juez puede negar la resolución

Obras de reparación hechas por el locador. El locador no solo tiene la obligación, sino también el derecho de efectuar las reparaciones que la ley

pone a su cargo. Como contrapartida el locatario esta obligado a permitir que el locador y obreros entren en la cosa y

hagan las reparaciones necesarias y así mismo a exigir la cesación del arrendamiento o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones.

Art.1519.- “Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato”.

Obras que no son reparaciones. Art.1524.- “Si el locador quisiere hacer en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean

reparaciones, o si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede éste oponerse a que las haga, o demandar la demolición de ellas, o restituir la cosa y pedir indemnización de pérdidas e intereses”.

Las obras que no son reparaciones corren por cuenta del locatario. Al locador le está prohibido hacer otro trabajo o innovación aunque sea para ampliar la cosa o embellecerla salvo que medie conformidad del inquilino.

Si el locador realiza obras prohibidas la ley le concede los siguientes recursos. a) Oponerse a la ejecución de las obras. b) Demandar la demolición de las obras. c) Restituir la cosa, resolviendo el contrato con más la indemnización de los daños y perjuicios.

Hecho de terceros.

El locatario puede ser molestado en el uso y goce de la cosa por la acción de terceros que, o bien pretender un derecho sobre la cosa locada incompatible con la plenitud del ejercicio de la situación de inquilino o bien lo perturben de hecho.

El locador garante al locatario por las turbaciones de derecho (art. 1528) y no contra las de hecho. El locatario tiene acción contra las turbaciones de hecho.

Excepciones. a) Si las vías de hecho tomaran el carácter de fuerza mayor. b) Si el locador ha sumido contractualmente la garantía contra las turbaciones de hecho. c) Si el autor del hecho es dependiente del locador.

Turbaciones del propietario vecino. Los propietarios linderos están obligados a soportar trabajos molestos en las paredes medianeras que

pueden ser utilizados para apoyo, demolidos o reconstruidos. Art.1519.- Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen

el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.

Art.1520.- El locatario tendrá los mismos derechos del artículo anterior, cuando el locador fuese obligado a tolerar trabajo del propietario vecino, en las paredes divisorias, o hacer éstas de nuevo, inutilizando por algún tiempo parte de la cosa arrendada.

El locatario tendrá derecho a optar entre la resolución del contrato o la baja del alquiler.

Turbaciones de derecho. El locador garantiza al locatario por las turbaciones de derecho: a) Toda acción de un tercero que pretenda un derecho sobre la cosa y que resulte incompatible con el

pleno uso y goce de ella por el locatario, por ejemplo que se reclame derecho de propiedad, posesión, servidumbre.

b) Todo hecho o acto material de terceros para cuya realización invoque un derecho que se alega tener sobre la cosa.

Obligación del locatario de notificar la turbación al locador.

Art.1530.- El locatario está obligado a poner en conocimiento del locador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación, o novedad dañosa a su derecho, como toda acción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa, bajo la pena de responder de los daños y perjuicios, y de ser privado de toda garantía por parte del locador.

Consecuencias por falta de notificación de la turbación. a) Privación al locatario de la garantía. b) Obligación de indemnizar al locador por los daños y perjuicios que para éste se deriven de la falta de

conocimiento de la turbación (obligación que la ley impone al locatario con una conducta impuesta en defecto de interés al locador ajeno a la garantía).

La comunicación tardía no debe ser asimilada a la falta de comunicación, cuando la tardanza haya hecho imposible la defensa eficaz del pleito o haya producido otros perjuicios al locador.

La omisión de la comunicación no perjudicará al locatario, si demuestra que el locador no tenía recursos legítimos para repeler la acción o el hecho del tercero.

Consecuencias de la garantía. Debe asumir la defensa del locatario en el juicio que se le haya promovido por terceros e intentar las

acciones consiguientes contra el que invocando un derecho haya perturbado la posesión del locatario (art. 1527).

Si el locador resultare vencido en el pleito, y el locatario fuese privado totalmente del disfrute de la cosa, el contrato quedará resuelto y el locador estará obligado a indemnizarle los daños y perjuicios.

Situación del locatario frente al tercero que ha turbado su derecho. El locatario tiene el derecho pero no la obligación de contestar la acción que le sea dirigida por un

tercero. El locatario turbado en su derecho tiene las siguientes alternativas: a) Dirigirse al locador para que este asuma su defecto. b) Accionar contra el turbador por vía del interdicto de desalojo, si están reunidos los presupuestos

procesales correspondientes. c) Demandar al turbador ejerciendo las acciones que contra él tiene el locador de la obligación por vía

de subrogación.

Turbaciones causadas por la administración pública. Se equipara a los hechos del príncipe y como tal constituyen una hipótesis de fuerza mayor.

La ley le otorga al locatario privado total o parcialmente del goce de la cosa, podrá pedir la rescisión del contrato o la disminución proporcional del alquiler, o solo esto último si la turbación no fue importante, pero no reclamar daños y perjuicios, desde que el locador no responde por ellos cuando derivan de una fuerza mayor por ejemplo clausura de un local.

Turbaciones por otros locatarios. Supuestos.

a) Locatario que molesta o turba a otro alegando ejercer los derechos que le reconoce el contrato (hay una turbación de derecho de la que responde el locador, por ejemplo el inquilino tendré derecho a rescindir el contrato y a reclamar los daños).

b) Locatario vecino que no se escuda en su contrato de locación para actuar de manera perturbadora en contra del locatario (no tiene acción contra el locador porque se trata de una simple turbación de hecho por ejemplo inundación por descuido solo tiene acción contra el autor de la turbación).

Garantía por vicios redhibitorios. Diferencia entra la responsabilidad por los vicios ocultos del locador y la del vendedor. El vendedor está obligado por los vicios existentes al tiempo de celebrarse la venta, el locador responde

también por los sobrevinientes durante la duración del contrato, ya que debe asegurar al inquilino el goce la cosa por todo el tiempo del contrato.

Art.1525.- El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.

Defectos graves que impidan el uso de la cosa. Son las molestias serias que hagan desagradable el uso de la cosa o impidan su uso normal aunque sea

parcialmente. Art.1605.- Son vicios redhibitorios en las fincas urbanas, volverse oscura la casa por motivos de

construcciones en las fincas vecinas, o amenazar ella ruina.

Casos en que no se debe la garantía.a) Si el locatario tenía conocimiento de los vicios o defectos en el momento de celebrar el

contrato. b) Si el locatario ha renunciado expresa o tácitamente a la garantía. c) Si el locatario no ha dado aviso al locador para que éste haga las reparaciones a su cargo, y a

consecuencia de esa omisión han ocurrido los perjuicios resultantes al inquilino.

Efectos de la existencia de vicios redhibitorios. 1. Pedir la disminución del precio o; 2. La rescisión del contrato (art. 1535).

Modificación convencional de la garantía por vicio redhibitorio. Las partes de común acuerdo pueden modificar, disminuir, ampliar o eliminar las garantías por vicios

redhibitorios.

11) Cesión de la locación y sublocación.

Concepto. El inquilino puede hacer el traspaso de sus derechos a favor de un tercero, por una doble vía: la cesión del

contrato y la sublocación. En ambos casos, arrendatario traspasa sus derechos a un tercero sin intervención del locador, y aquel deja

de tener el uso y goce de la cosa locada.

Cuadro comparativo.

Cesión del contrato de locación. Sublocación.

En el mismo contrato originario que se transfiere al cesionario, y las relaciones entre él y el cedente se regirán por las reglas de la cesión de derechos (art. 1584). La cesión requiere la forma escrita y sólo será válida respecto de terceros desde la notificación al deudor cedido. El cesionario no puede exigir al cedente que se le entregue la cosa en buen estado de conservación. El cedente carece del privilegio del locador (art. 1586). El cedente carece de acción para demandar al locador por el cumplimiento de sus obligaciones. El cesionario debe respetar las cláusulas del contrato y carece de todo derecho contra el cedente si el contrato restringiera las contribuciones normales que de acuerdo con la ley corresponden al locatario. El cesionario tiene acción directa contra el locador originario para que cumpla las obligaciones contraídas con el locatario cedente. La cesión puede ser gratuita.

Hay un nuevo contrato de cesión que viene a superponerse al primero (art. 1585).

La forma se rige por los principios generales del art. 1190 y la notificación es innecesaria.

El sublocatario puede exigir que la cosa se le entregue en buen estado de conservación (art. 1590). El sublocatario goza del privilegio del locador por el precio del alquiler (art. 1590). El locatario sublocador puede demandarlo.

El sublocatario cuyo contrato no especifica restricciones análogas a las contenidas en el contrato originario, tiene acción contra el sublocador por la obligación de garantía (art. 1592). El sublocatario no puede exigir del primitivo locatario sino el cumplimiento de los derechos que le confiera su propio contrato. La sublocación es siempre oneroso.

Derecho del cedente y sublocador. Art.1583.- “El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada,

si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes…”

Limitaciones al derecho de ceder y sublocar. Art. 1583.- “…En los subarriendos de las propiedades urbanas, será nula toda convención que importe

elevar en más de un 20% el precio del subarriendo o de los subarriendos en conjunto sobre el alquiler originario”.

Prohibición convencional de ceder y sublocar. Art.1597.- La prohibición de subarrendar importa la de ceder el arrendamiento, y recíprocamente la

prohibición de ceder el arrendamiento, importa prohibir el subarriendo. Basta que el contrato contenga la prohibición de ceder para que se repute implícita la de sublocar y

viceversa. Es natural que así sea porque la finalidad económica de ambas prohibiciones es la misma y no se

explicaría que se autorice a ceder y si prohíba a sublocar. El locatario no puede ceder el arrendamiento o subarrendar sin el consentimiento del locador.

Transferencia del fondo de comercio y prohibición de ceder la locación. La jurisprudencia predominante de nuestro país niega la posibilidad de transferir el local junto con el

fondo de comercio, cuando hay prohibición de ceder o sublocar.

Prohibición legal de ceder o sublocar. El art. 7 de la ley 13.246 establece que en materia de arrendamientos agrícolas, está totalmente prohibida

la cesión o subarriendo aun con la conformidad expresa del arrendador.

Efectos de la cesión. Relaciones entre cedente y cesionario. Estas relaciones se rigen por las reglas de la cesión de derechos (art. 1584).

a) El cedente carece del privilegio del locador sobre las cosas introducidas en el predio arrendado (art. 1586);

b) El cesionario está obligado a recibir la cosa en el estado en que se encuentre en el momento de

la cesión y no puede exigir que el cedente se la entregue en buen estado (art. 1587).

Relaciones entre locador y locatario. También aquí se aplican las reglas generales sobre la cesión de derechos (art. 1584). Por consiguiente el

inquilino permanecerá obligado respecto del locador, salvo que éste acepte liberarlo (art. 1596).

Relaciones entre locador y cesionario. 1. El cesionario tiene una acción directa contra el arrendador para obligarlo al cumplimiento de

todas las obligaciones contractuales (art. 1589 y 1599). 2. El locador tiene acción directa contra el cesionario para exigirle el cumplimiento de las

obligaciones que por el contrato competen al locatario (art. 1589 y 1599); todo ello sin perjuicio de a acción que por igual causa tiene contra el cedente, mientras no lo libere.

De aquí surge que mientras el locador no libere de sus obligaciones al cedente, tendrá frente a sí dos deudores, que están obligados solidariamente.

Si la cesión fuese sólo parcial, las obligaciones del cesionario se limitan a la parte de la cosa cedida (art. 1599 inc. 1).

Efectos de la sublocación. Relaciones entre sublocador y sublocatario. Mientras que en la cesión hay un solo contrato de locación que es transferido a favor de un tercero, en el

caso que ahora consideramos hay dos contratos de locación que se superponen. Este nuevo convenio se regirá por la leyes de la locación (art. 1585 y 1600), de donde se desprenden las siguientes consecuencias fundamentales.

a) Los efectos de la sublocación se gobernarán de acuerdo al contrato de subarriendo y no de acuerdo al contrato originario entre locador y locatario-sublocador (art. 1600). Así, regirían el alquiler y el plazo pactados en el nuevo contrato y no en el primitivo; el subinquilino sólo estará obligado al cumplimiento de las obligaciones que él haya asumido y no de las que fueron asumidas por el locatario principal.

b) El sublocador goza del privilegio del arrendador sobre las cosas introducidas por el sublocatario en el predio arrendado (art. 1590).

c) El subarrendatario puede exigir que le sublocador le entregue la cosa en buen estado (art. 1590) y cumpla durante el contrato con todas las restantes obligaciones que la ley impone al locador.

Relaciones entre locador y locatario. El contrato de sublocación no altera las relaciones entre locador y locatario, subarrendador, ni desobliga a

éste (art. 1601), porque es trata de un contrato celebrado entre terceros que no pueden afectar la situación jurídica del arrendador. Y puesto que el contrato originario mantiene su vigencia, es natural conocer también al locatario-sublocador la facultad de exigir del locador el cumplimiento de las obligaciones que a él le competen (art. 1601).

Relaciones entre el locador y el sublocatario. a) El subarrendatario puede exigir directamente del arrendador el cumplimiento de todas las

obligaciones que éste hubiera contraído con el locatario (art. 1591). b) El locador tiene acción directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de las

obligaciones resultantes de la sublocación (art. 1592).c) El locador originario tiene privilegio sobre las cosas introducidas en el predio por el

subarrendatario pero sólo puede ejercerlo hasta donde alcancen las obligaciones que incumben a éste (art. 1593).

12) Conclusión de la locación.

Causales enumeradas en el código civil. a) Término pactado (la locación concluye al vencimiento del mismo). b) Plazo indeterminado (cualquiera de las partes puede poner fin cuando desee).c) Perdida de la cosa arrendada (se haya producido por caso fortuito o culpa).d) Imposibilidad de usar la cosa conforme a su destino (si el locatario se ve impedido por caso fortuito

de usar la cosa puede pedir la resolución).

e) Vicios redhibitorios (defectos - el locatario puede optar entre rescindir el contrato o pedir la rebaja del alquiler).

f) Caso fortuito (que impida principalmente a continuar con los efectos del contrato).g) Incumplimiento de las partes (a pedido de parte interesado).

Causales no enumeradas. 1. Acuerdo de las partes. 2. Confusión. 3. Condición resolutoria cuando se cumple. 4. Término del usufructo. 5. Ejecución de obras por el locador. 6. Quiebra del locatario.

No constituyen causales de conclusión de la locación. Muerte del locador (art. 1496). Muerte del locatario (art. 1496). Enajenación de la cosa arrendada (art. 1498). Por necesitar el locador la cosa para su uso propio o el de su familia (art. 1497). Por imposibilidad personal del locatario de seguir usando la cosa.

Consecuencias de la conclusión de la locación. El locatario debe restituir la cosa al locador. El locador puede pagar las mejoras que están a su cargo. Las restantes pueden ser retiradas por el

locatario siempre que no se dañe la cosa. Cesa el curso de los alquileres. Se resuelve los subarriendos. Si la locación se ha resuelto por culpa del locador, nace un derecho del locatario a percibir los daños

y perjuicios sufridos, y viceversa.

13) Arrendamiento y aparcerías rurales.

Arrendamientos. Concepto. Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio,

ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero (art. 2 ley 13.246).

Plazo. Los contratos tendrán un plazo mínimo de tres (3) años. También se considerará celebrado por dicho

término todo contrato sucesivo entre las mismas partes con respecto a la misma superficie en el caso de que no se establezca plazo o estipule uno inferior al indicado (art. 4 ley 13.246).

Prohibiciones. El arrendatario no podrá ceder el contrato ni subarrendar, salvo conformidad expresa del

arrendador. Si ocurriese la muerte del arrendatario, será permitida la continuación del contrato por sus descendientes, ascendientes, cónyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado directamente en la explotación, o su rescisión a elección de éstos. La decisión deberá notificarse en forma fehaciente al arrendador dentro de los treinta (30) días contados a partir del fallecimiento (art. 7 ley 13.246).

Queda prohibida toda explotación irracional del suelo que origine su erosión o agotamiento, no obstante cualquier cláusula en contrario que contengan los contratos respectivos (art. 8 ley 13.246).

Se declaran inembargables, inejecutables y no afectados al privilegio del arrendador: los muebles, ropas y útiles domésticos del arrendatario; las maquinarias, enseres, elementos y animales de trabajo, rodados, semillas y otros bienes necesarios para la explotación del predio; los bienes para la subsistencia del arrendatario y su familia durante el plazo de un (1) año, incluidos semovientes y el producido de la explotación, dentro de los límites que reglamentariamente se fijen (art. 15).

Son insanablemente nulas y carecerán de todo valor y efecto las cláusulas que obliguen: a 1) vender, asegurar, transportar, depositar o comerciar los cultivos, cosechas, animales y demás productos de la explotación, a/o con persona o empresa determinada; 2) Contratar la ejecución de labores rurales incluidas la cosecha y el transporte, o la adquisición o utilización de maquinarias, semillas y demás elementos necesarios para la explotación del predio, o de bienes de subsistencia, a/o con persona o empresa determinada; 3) Utilizar un sistema o elementos determinados para la cosecha o comercialización de los productos o realizar la explotación en forma que no se ajuste a una adecuada técnica cultural. Serán asimismo insanablemente nulas y carecerán de todo valor y efectos cualesquiera cláusulas que importen la prórroga de jurisdicción o la constitución de un domicilio especial distintos del real del arrendatario (art. 17).

Obligaciones de las partes. Del arrendatario.

a) Dedicar el suelo a la explotación establecida en el contrato con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y ganaderos.

b) Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones y contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las mismas, si éstas existieran al ser arrendado el campo.

c) Conservar los edificios y demás mejoras del predio, los que deberá entregar al retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la acción del tiempo.

Del arrendador .1. Contribuir con el cincuenta por ciento (50%) de los gastos que demande la lucha contra las

malezas y plagas si el predio las tuviera al contratar. 2. Cuando el número de arrendatarios exceda de veinticinco (25) y no existan escuelas públicas a

menor distancia de diez (10) kilómetros del centro del inmueble, proporcionar a la autoridad escolar el local para el funcionamiento de una escuela que cuente como mínimo un aula para cada treinta (30) alumnos, vivienda adecuada para el maestro e instalación para el suministro de agua potable (art. 18).

Causales de la rescisión del contrato.El abandono injustificado de la explotación por parte del arrendatario y la falta de pago del precio del

arrendamiento en cualquiera de los plazos establecidos por el contrato, son causales que dan derecho al arrendador a exigir el desalojo del inmueble. El incumplimiento de las obligaciones especificadas en los incisos a), b) y c) del artículo 18, facultará al arrendador para pedir su ejecución o la rescisión del contrato, pudiendo reclamar los daños y perjuicios ocasionados.

El incumplimiento de la obligación especificada en el inciso d) del artículo 18 facultará al arrendatario a compensar el crédito por las sumas invertidas con los arrendamientos adeudados, sin perjuicio de la facultad de exigir su pago inmediato (art. 19).

Extinción del arrendamiento. Vencido el término legal o el término pactado, si éste último fuera mayor, el arrendatario deberá restituir

el predio sin derecho a ningún plazo suplementario para el desalojo y entrega libre de ocupantes (art. 20).

Aparcerías. Concepto. “Habrá aparcería cuando una de las partes se obligue a entregar a otra animales o un predio rural con o

sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los frutos.

Los contratos de medierías se regirán por las normas relativas a las aparcerías, con excepción de los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales, en cuyo caso les serán asimismo aplicables las disposiciones de esta ley, siempre que no sean incompatibles con aquéllos” (art. 21 ley 13.246).

En esta definición se comprenden los dos tipos de aparcerías: pecuaria (el dador entrega animales de su propiedad al cuidado del aparcero, quien pude trabajar en el campo cedido por el dador o en el suyo propio) y agrícola (el dador se obliga siempre a entregar la tierra y, además, contribuye con elemento y enseres de trabajo). La aparcerías típica y más frecuente en nuestro campo en la medierías (el dador pone la tierra, todos los elementos de trabajo, la mitad de la semillas y contribuye con la mitad de los gastos de recolección, a su vez el mediero pone el trabajo, la mitad de las semillas y de los gastos de recolección. Los beneficios se

reparten por partes iguales). La aparcería es un verdadero contrato de sociedad, en el que las partes participan no sólo de las

ganancias sino también de las pérdidas, la explotación de la chacra se hace de común acuerdo.

Obligaciones de las partes (art. 23 ley 13.246). Del aparcero.

a) Realizar personalmente la explotación, siéndole prohibido ceder su interés en la misma, arrendar o dar en aparcería la cosa o cosas objeto del contrato;

b) Dar a la cosa o cosas comprendidas en el contrato el destino convenido o en su defecto el que determinen los usos y costumbres locales, y realizar la explotación con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y ganaderos;

c) Conservar los edificios, mejoras, enseres y elementos de trabajo que deberá restituir al hacer entrega del predio en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la acción del tiempo;

d) Hacer saber al aparcero dador la fecha en que se comenzará la percepción de los frutos y separación de los productos a dividir, salvo estipulación o usos en contrario;

e) Poner en conocimiento del dador, de inmediato, toda usurpación o novedad dañosa a su derecho, así como cualquier acción relativa a la propiedad, uso y goce de las cosas.

Del aparcero dador. 1. Las que la ley pone a cargo del arrendador (art. 22). 2. Garantizar el uso y goce de las cosas dadas en aparcerías y responder por los vicios o defectos graves

de las mismas; 3. Llevar anotaciones con las formalidades de los bienes que aporte cada uno de los contratantes y en los

casos que la reglamentación determina, especificar su estado y valor, así como en que se distribuyen los frutos. La omisión o alteración de las mismas constituirá una presunción en su contra. La pérdida de los frutos por caso fortuito o de fuerza mayor será soportada por las partes en la misma proporción convenida para el reparto de aquéllos (art. 24 ley 13.246).

Sanciones por del incumplimiento de las obligaciones. Cualquiera de las partes podrá pedir la rescisión del contrato y el desalojo y/o entrega de las cosas dadas

en aparcería si la otra no cumpliese las obligaciones a su cargo. En los casos de abandono injustificado de la explotación por el aparcero o si el cumplimiento se refiriese a la entrega de la parte de los frutos que correspondan al dador, éste tendrá derecho a exigir en juicio sumario el desalojo del predio y/o la restitución de las cosas objeto del contrato (art. 25 ley 13.246).

Muerte o imposibilidad del aparcero. El contrato de aparcería concluye con la muerte, incapacidad o imposibilidad física del aparcero. El

contrato no terminará, salvo opción contraria del aparcero, por muerte del dador o por enajenación del predio (art. 27 ley 13.246).

Prescripción.Toda acción emergente del contrato de aparcería prescribirá a los cinco años (art. 28 ley 13.246).

Venta del inmueble. La venta del inmueble por el dador no afecta el contrato, que se continúa con el nuevo dueño que viene a

sustituir al antiguo en sus obligaciones y derechos. El aparcero podrá dar por terminado el contrato en caso de que por enajenación del inmueble se vea

obligado a aceptar un nuevo dador.

Clases de aparcerías. Aparcerías agrícolas.

1. Distribución de los frutos.Las partes podrán convenir libremente el porcentaje en la distribución de los frutos. Ninguna de las partes

podrá disponer de los frutos sin haber realizado antes la distribución de los mismos, salvo autorización expresa de la otra (art. 30 ley 13.246).

2. Forma de retribución. Si es el trabajador el que promete al propietario sólo una suma de dinero fija o su equivalente en frutos, el

contrato será de arrendamiento, si es el propietario el que pone todos los elementos de trabajo y contrata con una persona el trabajo, ésta será peón, encargado o trabajador a sueldo protegido por las leyes especiales del trabajador rural.

3. Vivienda, huerta y pastoreo. El aparcero tendrá derecho para destinar sin cargo una parte del predio para asiento de la vivienda,

pastoreo y huerta, en las proporciones que determine la reglamentación según las necesidades de las distintas zonas agroecológicas del país (art. 33).

El decreto reglamentario ha fijado un máximo de una hectárea para vivienda y huerta; para pastoreo de los animales de trabajo, se admite desde media hectárea hasta una hectárea y media por cabeza.

Aparcerías pecuarias. 1. Porcentaje de distribución de los productos. Cuando la cosa dada en aparcería fuese solamente animales, los frutos y productos o utilidades se

repartirán por mitades entre las partes, salvo estipulación o uso contrario (art. 34).

2. Perdida de animales. El dador de animales que sean objeto del contrato estará obligado a mantener al aparcero en la posesión

de los mismos y en caso de evicción a substituirlos por otros. El aparcero no responderá de la pérdida de animales producida por causas que no le sean imputables, pero debe rendir cuenta del despojos aprovechable (art. 35).

3. Disposición del plantel y sus productos. Salvo estipulación en contrario, ninguna de las partes podrá disponer, sin consentimiento de la otra, de

los animales dados en aparcería o de los frutos y productos de los mismos (art. 36). El aparcero no podrá negarse a que el dador enajene los animales si el dador enajena los animales como

un acto de buena administración, por ejemplo animales viejos por nuevos. En cuanto a los productos las partes no pueden disponer de sus productos hasta que hayan sido repartidos.

4. Plazo. Los contratos de aparcería pecuaria en los que no se conceda, además de los animales, el uso y goce del

predio necesario para la explotación, regirán por el plazo que las partes convengan o en su defecto por el que determinen los usos y costumbres locales (art. 37).

Cuando no hay plazo estipulado, el uso es atribuir a la aparcería una duración de un año al cabo del cual las parte pueden revocarla o no.

5. Gastos de cuidado y cría. Salvo estipulación o uso contrario, los gastos de cuidado y cría de los animales correrán por cuenta del

aparcero (art. 38). Entre estos gastos hay que contar los sueldos y salarios de los peones empleador, gastos de vacunación,

etc.

Disposiciones comunes a ambas figuras.

Contratos excluidos. Quedan excluidos de las disposiciones de esta ley:

a) Los contratos en los que se convenga, por su carácter accidental, la realización de hasta dos (2) cosechas, como máximo, ya sea a razón de una (1) por año, o dentro de un mismo año agrícola, cuando fuera posible realizarla sobre la misma superficie, en cuyo caso el contrato no podrá exceder el plazo necesario para levantar la cosecha del último cultivo.

b) Los contratos en virtud de los cuales se concede el uso y goce de un predio con destino exclusivo para pastoreo, celebrados por un plazo no mayor de un (1) año (art. 39 ley 13.246).

Forma. Los contratos a que se refiere la presente ley deberán redactarse por escrito. Si se hubiese omitido tal

formalidad, y se pudiere probar su existencia de acuerdo con las disposiciones generales, se lo considerará encuadrado en los preceptos de esta ley y amparado por los beneficios que ella acuerda. Cualquiera de las partes podrá emplazar a la otra a que le otorgue contrato escrito. El contrato podrá ser inscripto por cualquiera de las partes en los registros inmobiliarios a cuyo efecto bastará que el instrumento tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de paz u otro oficial público competente (art. 40 ley 13.246).

En los contratos a que se refiere la presente ley se aplicarán en el orden siguiente: a) Las disposiciones de la presente ley. b) Los convenios de las partes. c) Las normas del Código Civil, en especial las relativas a la locación. d) Los usos y costumbres locales (art. 41 ley 13.246).

Plazo. Los contratos en los cuales el arrendatario o aparcero se obligue a realizar obras de mejoramiento del

predio tales como plantaciones, obras de desmonte, irrigación, avenamiento que retarden la productividad de su explotación por un lapso superior a dos (2) años, podrán celebrarse hasta por el plazo máximo de veinte (20) años (art. 45 ley 13.246).