contrato de arrendamiento

DERECHO CIVIL V-CONTRATOS

INTRODUCCION

El presente trabajo versa sobre el contrato de arrendamiento es aquel por el cual el

propietario de un bien cede el uso del mismo a otra persona a cambio de una merced

conductiva. En las siguientes páginas abordaremos sus características, naturaleza, las

obligaciones de las partes contractuales, la resolución y conclusión del contrato, así

como lo relativo a otras figuras como son el subarrendamiento y la cesión de

arrendamiento.

Los temas han sido abordados en base al rescate de definiciones de diversos autores

nacionales e internacionales encontradas en fuentes materiales y virtuales; así como la

interpretación de cada uno de los artículos que se refieren a los contratos mencionados

con ayuda de la jurisprudencia nacional.

Finalmente anexamos un modelo de contrato de arrendamiento de bien mueble.

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ARRENDAMIENTO:

1.DEFINICIÓN.

Artículo 1666º.- “Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder

temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

2. DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Artículo 1687º.- El arrendamiento puede ser de duración determinada o

indeterminada.

2.1. Arrendamiento de plazo determinado.-

El arrendamiento de plazo determinado es aquel por el cual las partes

pactan, al momento de su celebración, un término inicial y un término final;

vale decir, que ellas acuerdan la fecha en que comenzará y la fecha en que

concluirá.

2.2. Arrendamiento de plazo indeterminado.-

El arrendamiento de plazo indeterminado es aquel en que las partes han

establecido el termino inicial del contrato que han omitido pronunciarse, ya

sea deliberada o conscientemente respecto al termino final del mismo.

Articulo 1688º.- El plazo del arrendamiento de duración determinada no

puede exceder de diez años.

Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el

plazo no puede ser mayor de seis años.

Todo plazo o prorroga que exceda de los términos señalados se entiende

reducido a dichos plazos.

Se establece límites para el plazo resolutorio de arrendamiento de duración

determinada el mismo que no puede exceder de diez años.

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La finalidad del segundo párrafo de esta norma se basa en proteger los intereses del

estado y de los incapaces en relación con los actos de sus representantes; de quienes,

si bien no se presume mala fe, podría esperarse que actúen de manera irresponsable o

dolosa, perjudicando los intereses de sus representados.

Al respecto, el doctor Jack Bigio Chrem, manifestó que el plazo para el arrendamiento

no es arbitrario, sino que tiene su razón de ser ya que si se establece un plazo mayor a

los diez años, ello tendría el grave inconveniente de constituir un verdadero gravamen

sobre la propiedad, contrario a la mejor circulación de ella.

2.3. PRESUNCIÓN DE PLAZO DETERMINADO

En el artículo 1689| del Código Civil se establece una presunción para dos supuestos

de arrendamiento en los que a falta de acuerdo expreso en torno al plazo, se presume

que el mismo es determinado por la duración señalada en la norma.

Artículo 1689º.- A falta de acuerdo expreso, se presume que el

arrendamiento es de duración determinada en los siguientes casos y por los

periodos que se indican:

1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se entiende

pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.

2. Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de

arrendamiento será el de una temporada.

a) Arrendamiento para una finalidad específica.- a falta de acuerdo expreso, se

presume que el contrato de arrendamiento es de duración determinada cuando tenga

una finalidad específica, entendiéndose pactado por el tiempo necesario para llevarla a

cabo.

b) Arrendamiento en lugares de temporada.- A falta de acuerdo entre las partes con

respecto al plazo del contrato de arrendamiento, es de duración determinada si se trata

de predios ubicados en lugares de temporada, caso en el cual el plazo de

arrendamiento será de una temporada.

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Articulo 1690º.- El arrendamiento de duración indeterminada se reputa por

meses u otro periodo, según se pague la renta.

2.4. ARRENDAMIENTO POR PERIODOS FORZOSOS VOLUNTARIOS

De conformidad con lo establecido en el artículo 1691°, es usual que el

contrato de arrendamiento se pacte incluyendo periodos forzosos y periodos

voluntarios.

Articulo 1691º.- El arrendamiento puede ser celebrado por periodos forzosos

y periodos voluntarios, pudiendo ser estos en favor de una o ambas partes.

2.5. Periodos Forzosos.-

Estos se encuentran generalmente al comienzo de la duración del arrendamiento. Es

decir. Desde que las partes celebran el contrato, necesariamente, tendrán que respetar

un plazo mínimo. Siendo la única forma de concluir el contrato antes de tiempo con

el plazo forzoso, la resolución convencional por mutuo disenso.

2.6. Periodos voluntarios.-

Opera cuando al momento de la celebración del contrato, el arrendador o el

arrendatario no tienen la certeza de querer continuar con la vigencia de la relación

contractual por un período adicional; ya sea porque se plantee nuevas condiciones para

el período siguiente, porque el arrendatario aspire a conseguir un inmueble de su

propiedad o por cualquier otra circunstancia. En tal sentido, y previendo lo que pudiera

ocurrir, las partes acuerdan períodos de carácter voluntario. Ello significa que una o

ambas partes otorgan, respecto a la otra, una opción para que dicho período voluntario

se convierta en forzoso.

Se trata de una opción propiamente dicha regulada en los artículos 1419 y

siguientes[8]. La opción podría hacerse válida si la parte beneficiada por ella

manifestara su voluntad en tal sentido, o si guardara silencio al respecto transcurrido un

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plazo determinado y habiendo otorgado las partes al silencio valor de manifestación

positiva de voluntad.

No obstante, también podría tratarse de una opción recíproca en torno al período

voluntario, por aplicación de la denominada opción recíproca regulada en el artículo

1420 del Código Civil, precepto que establece lo siguiente: «Es válido el pacto en virtud

del cual el contrato de opción recíproca puede ser ejercitado indistintamente por cual-

quiera de las partes».

3. SUBARRENDAMIENTO

3.1. DEFINICIÓN

Es un contrato por el cual el arrendatario cede el uso del bien arrendado a un tercero a

cambio de una renta con autorización del arrendador

“Es el acuerdo bilateral, oneroso, traslativo de uso o goce, por medio del cual el

subarrendador concede, con el consentimiento de su arrendador, el uso o goce

temporal de una cosa, a otra llamada subarrendatario, a cambio de una cantidad

llamada renta”. (LÓPEZ LÓPEZ, 2005).

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Articulo1692º.- El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien

arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta,

con asentimiento escrito del arrendador.

En el subarrendamiento, el contrato principal originario subsiste en todas y cada una de

sus partes, por lo que subsisten las obligaciones del arrendatario.

3.2 ELEMENTOS DEL CONTRATO.

a) Elementos personales:

Los elementos personales que intervienen son el arrendador, el arrendatario y el

subarrendatario.

b) Elementos reales:

En cuanto al bien objeto del subarriendo es el bien arrendado o parte de él, o parte de

los distintos usos o aprovechamientos que la misma pueda proporcionar, siempre que

no se vulneren las limitaciones a que está sometida en su disfrute, en virtud del contrato

de arrendamiento previo.

El precio o renta del subarriendo puede ser, distinto, igual o inferior o superior al del

arriendo.

c) Elementos formales:

Al ser el arrendamiento un contrato consensual no requiere formalidad para su

formación, pude establecerse en forma verbal o escrita, en el caso del

subarrendamiento, este requiere que el arrendador originario exprese su asentimiento

por escrito.

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Razón por la que no puede existir el subarrendamiento sin el consentimiento del

arrendador.

El subarrendamiento va contra la naturaleza del contrato de arrendamiento porque hace

pasar la cosa arrendada a manos de una persona diferente de aquella con quien el

arrendador ha tratado de inspirarle confianza, confianza que impera en el contrato de

arrendamiento.

Debe declararse terminado un contrato de arrendamiento si el arrendatario subarrienda

sin tener facultad para hacerlo, porque el contrato de arrendamiento se celebra en

consideración a las personas contratantes y no es dable a una de las partes sustituir en

su lugar a otra persona sin el consentimiento de la contraparte.

3.3. CARACTERÍSTICAS.

a) Es un contrato nominado.- Por su nombre es un contrato nominado, recibe el nombre

de subarrendamiento incluso desde antes que el contrato de arrendamiento se llamara

tal.

b) Es un contrato típico en cuanto a su regulación es expresa en nuestra legislación.

c) Es un contrato simple.- por cuanto da lugar a una sola relación jurídica, que consiste

en la obligación del arrendatario de ceder el uso del bien arrendado a favor del

subarrendatario; y la obligación de este de pagar al arrendatario la renta

correspondiente.

d) Es un contrato derivado.- Debido a que requiere de la existencia de un contrato

principal que le imprime sus características propias, otorgándole así su misma

naturaleza jurídica.

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e) Es un contrato consensual.- Es decir, la ley no exige ninguna formalidad para su

formación.

f) Es un contrato temporal.- este contrato tiene una duración temporal, la cual podría ser

determinada, determinable o de duración indeterminada.

g) Es un contrato fundamentalmente constitutivo.- En él se generan las obligaciones

tanto del arrendador como del arrendatario.

h) Es un contrato colectivo.- Debido a que no solamente obliga a las partes que lo

celebran, sino también al arrendador, quien a pesar de no ser parte del contrato, y por

haber autorizado por escrito su celebración, queda obligado a respetar la existencia y

duración del subarrendamiento mientras dure la existencia del plazo del contrato

principal.

i) Es un contrato bilateral.- es un contrato sinalagmático o de prestaciones recíprocas, a

través del cual ambas partes se obligan.

j) Es un contrato celebrado a título oneroso.- Pues el arrendatario se obliga a entregar

el bien para que el subarrendatario lo use, este último se obliga a pagar una renta a

favor del primero.

k) Es un contrato conmutativo.- Ya que la existencia y cuantía de las prestaciones que

deben cumplir las partes son ciertas, conocidas, pero no hay impedimento para que

revista la modalidad aleatoria.

l) Es un contrato obligatorio.

3.4. NATURALEZA DEL SUBARRENDAMIENTO

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“El subarrendamiento es un arrendamiento, es decir, una operación de la misma

naturaleza que la convención y principal celebrada entre el arrendador y el primitivo

arrendatario”. (Boulanger, 1996)

“El subarrendamiento es una figura de subcontrato o contrato derivado, y este supone

el nacimiento de un contrato de contenido igual (contrato hijo) al de otro contrato ya

constituido (contrato padre o contrato base). Ahora bien, el subarrendamiento consiste

en un arrendamiento (por sí mismo), en el cual el arrendatario se hace

arrendador” (MESSINEO, 1996)

3.5. OBLIGACIÓN SOLIDARIA DE LAS PARTES

La ley establece responsabilidad solidaria ante el incumplimiento de alguna de las

obligaciones del contrato de arrendamiento, ya sea que el mencionado incumplimiento

obedezca a causa imputable al arrendatario o al subarrendatario, o a ambos. Esta

obligación de carácter solidaria se da incluso ante la presencia de pluralidad de

arrendatarios o subarrendatarios.

Artículo 1693º.- Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados

solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.

3.6. EXTINCIÓN DE LOS SUBARRENDAMIENTOS

Conforme a lo establecido nuestro Código civil:

Los plazos de este contrato no podrán exceder a los del propio contrato de

arrendamiento. Resultaría teóricamente imposible que el arrendamiento como contrato

principal, tuviera un plazo menor que el contrato de subarrendamiento que es un

contrato derivado.

3.7. SUBSISTENCIA DEL ARRENDAMIENTO9


Una de las formas de extinción de las obligaciones, es la consolidación o también

llamada confusión.

CABANELLAS, define a la confusión de derechos como la situación jurídica planteada

por la reunión simultánea en una persona de las cualidades del acreedor y deudor en el

mismo negocio jurídico.

Para reunir en una sola persona las calidades de deudor y acreedor, es preciso

establecer que ambas calidades deben estar referidas a una misma obligación. El

Código Civil establece:

Artículo 1695º.- El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por

consolidación en la persona del arrendatario y del arrendador.

En este caso el subarrendamiento subsiste, pero no conserva su condición de contrato

derivado, dado que el contrato principal del cual derivaba ya no existe, ahora el mismo

tendrá el carácter de principal.

Quien tuvo la condición de arrendador o arrendatario, y en cuya persona se consolido el

contrato de arrendamiento, tendrá ahora la condición de arrendador; y, el

subarrendatario pasará a tener la condición arrendatario.

4. CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Artículo 1696º.- La cesión del arrendamiento constituye la trasmisión de los derechos y

obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las

reglas de la cesión de posición contractual.

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Es aquella figura por la que el cedente (arrendatario) transmite a la otra parte,

cesionario, el conjunto de derechos y obligaciones que integran la posición jurídica del

arrendatario, en cuya posición queda subrogado el cesionario. (NATERA HIDALGO,

2007)

En este sentido si el arrendatario desea ceder su posición contractual a un tercero,

requiere para ello del asentimiento del arrendador, en la medida, que una vez que surta

efectos la cesión de posición contractual, el arrendador tendría como parte en el

contrato al tercero cesionario y ya no al arrendatario.

4.1. DIFERENCIAS ENTRE SUBARRENDAMIENTO Y CESIÓN DE

ARRENDAMIENTO

El subarrendamiento implica un nuevo contrato de arrendamiento y las relaciones

que se produzcan son las propias del contrato de arrendamiento, en cambio, la cesión

significa el traspaso que el arrendatario hace de sus derechos y obligaciones a un

tercero con todas las acciones que le son anexas.

Al ser el subarrendamiento un nuevo contrato de arrendamiento hay que acudir a

éste para conocer los derechos y obligaciones del subarriendo y su extensión,

intensidad y modalidad de uso en cuanto al bien arrendado. En cambio, en la cesión

hay que acudir al arrendamiento originario, que vinculaba al cedente y que debe

respetar íntegramente el arrendador y el cesionario, salvo variaciones que por pacto o

por ley puedan producirse.

En el subarriendo junto al arrendatario aparece un nuevo sujeto: el subarrendatario,

es decir, se produce una superposición de sujetos. En la cesión, se produce la

sustitución del cedente arrendatario por el cesionario, nuevo arrendatario, dándose por

tanto una exclusión de sujetos.

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En el subarriendo, el subarrendatario puede exigir que el bien se sea entregado en

buen estado mientras que en la cesión, el cesionario, no solo puede exigirlo sino

que está obligado a recibirla en el estado en que se encontraba en el momento de la

cesión.

Se trata de una opción propiamente dicha regulada en los artículos 1419 y siguientes.

La opción podría hacerse válida si la parte beneficiada por ella manifestara su voluntad

en tal sentido, o si guardara silencio al respecto transcurrido un plazo determinado y

habiendo otorgado las partes al silencio valor de manifestación positiva de voluntad.

No obstante, también podría tratarse de una opción recíproca en torno al período

voluntario, por aplicación de la denominada opción recíproca regulada en el artículo

1420 del Código Civil, precepto que establece lo siguiente: «Es válido el pacto en virtud

del cual el contrato de opción recíproca puede ser ejercitado indistintamente por cual-

quiera de las partes».

5. RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

El Código Civil alberga preceptos generales que rigen el tema de la resolución

contractual. Así, el artículo 1371° del regula la resolución de contratos de la manera

siguiente: “la resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su

celebración.” Y en el artículo 1372° señala que: “ ”

Para el contrato de arrendamiento contempla cinco supuestos de resolución

contemplados en el artículo 1697°.

5.1 CAUSALES DE RESOLUCIÓN.-

Artículo 1697º.- El contrato de arrendamiento puede resolverse:

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1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y

además quince días. Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de

un solo periodo y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos menores

a un mes, basta que venzan tres periodos.

Esta causal es la esencia misma del contrato. Si el arrendatario ha dejado de pagar 2

meses y 15 días, el arrendador tiene derecho a ejercer la acción de desalojo. Se ha

establecido esta disposición por razones de equidad, dándole al arrendatario la

oportunidad de proveerse de fondos en este plazo.

Cuando el arrendamiento se pacta por periodos mayores como trimestre, semestre o

año, basta el vencimiento de un periodo más 15 días. Cuando el alquiler se conviene

por periodos menores a un mes, basta el vencimiento de tres periodos.

5.2. RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO PREVIO PROCESO JUDICIAL.

2.- En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que hubiese contra

la sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días

el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

El inciso dos del artículo 1697, establece el derecho del arrendador para resolver el

contrato de arrendamiento en caso de haberse producido cualquier de los tres supuesto

de incumplimiento contemplados en el inciso 1 del mismo artículo, y si el arrendatario

necesitó que hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de la renta y en

adición a ello se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya

pagado la nueva renta devengada.

Este inciso está referido al caso particular que arrendador hubiese demandado al

arrendatario no la resolución del contrato por falta de pago, sino solamente le pago de

las rentas atrasadas.

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3.- Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedió

expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas

costumbres.

Se ve claramente que lo que quiere el legislador, es que el arrendamiento no perjudique

la reputación del propietario, porque si alquila una casa para habitar y la destina por

ejemplo a casa de citas, desprestigia al propietario.

Esta causal de resolución resulta plenamente lógica y debe ser concordada por lo

dispuesto en el inciso 1 del artículo 1681 del mismo código que hace referencia al

destino que se le concedió al bien en el contrato, ello concuerda con el destino que se

le concedió expresamente, contemplado por el artículo 1697, inciso 3.

4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento

escrito del arrendador.

5.- Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.

En cualquier contrato en el de arrendamiento en particular, debe tenerse presente lo

dispuesto por el articulo 1430 en torno a la llamada cláusula resolutoria expresa.[9] Esto

lleva necesariamente que la causal de incumplimiento de la misma deba encontrarse

expresamente establecida como tal para que el arrendador o el arrendatario pueda

hacer uso de la cláusula resolutoria expresa; es decir, establecida como causal de

resolución contractual expresa.

Para este efecto bastaría que en la referida clausula se hiciera referencia a los números

de las cláusulas contractuales en las que se encuentren insertas las debidas

estipulaciones.

5.3. RESOLUCIÓN POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA

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Artículo 1698º.- La resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero

en ningún caso procede, tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes

especiales, si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.

Todas las normas especiales a las que hace referencia en el artículo 1698 fueron

derogadas en el periodo 1990 y 2000, razón por la cual este articulo hoy carece de

aplicación práctica.

6. CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO

6.1. DEFINICIÓN.

En el capítulo séptimo y último del título referido al contrato de arrendamiento se

establece la conclusión del arrendamiento que es un conjunto de disposiciones relativas

a la resolución del contrato.

El contrato de arrendamiento concluye:

Por concluirse el termino fijado por las partes. Porque si se ha pactado por meses y

años, cumplidos estos, a concluido el contrato. Pero si después de vencido el plazo

transcurren los días sin que le arrendador solicite el bien ni el arrendatario lo haya

devuelto, la ley considera que no se ha producido un nuevo arrendamiento de plazo

indeterminado, por tacita reconducción, si no que se entiende que hay la continuación

del arrendamiento bajo las mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su

devolución en cualquier momento.

Artículo 1699º.- El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del

plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de

ellas.

6.2. CONTINUACIÓN DEL ARRENDAMIENTO15


Artículo 1700º.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso

del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tacita, sino la continuación

del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su

devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.

No existe renovación tacita del contrato. Lo que existe una prorroga tacita del término

final del contrato celebrado no porque haya habido un convenio de las partes al

respecto, si no por el hecho de que el derecho civil peruano adopta como regla para la

constitución en mora aquella que establece la necesidad de interpelar al deudor para

que la mora exista.

Así, si el arrendador no reclama al arrendatario la devolución del inmueble arrendado el

derecho entiende que durante el lapso que demora la entrega del mismo no deberá

entenderse que hay mora, sino simple demora, situación que no acarrea consecuencias

jurídicas negativas en contra del arrendatario.

6.3. CONVERSIÓN DE PERIODOS VOLUNTARIOS Y FORZOSOS

Artículo 1701º.- En el arrendamiento cuya duración se pacta por periodos forzosos para

ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los periodos voluntarios se irán

convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la que se concedió la opción no avisa a

la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los periodos forzosos o cada uno de

los voluntarios.

El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses

de anticipación al día del vencimiento del respectivo periodo, si se trata de inmuebles, y

de no menos de un mes, en el caso de los demás bienes.

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Un contrato de arrendamiento por años forzosos y voluntarios es un contrato que tiene

ambos periodos; los años forzosos y voluntarios queda voluntad de los contratantes.

Ejm. Dos años forzosos y tres voluntarios, supone que las partes deben respetar los

dos años y no pueden resolver el contrato unilateralmente, sino con acuerdo de ambos

contratantes. Los voluntarios se transforman en forzosos si vencidos los años forzosos

no se avisa que se va poner fin al contrato.

El silencio determina que los años voluntarios se conviertan en forzosos; esta última es

la consecuencia del silencio que transforma en forzoso los años voluntarios.

Este articulo está directamente referido al arrendamiento que contemple la existencia

de uno o más plazos voluntarios, todos esos dejados a la opción de una de las partes.

Con relación al plazo mínimo establecido en el segundo párrafo de la norma,

entendemos que los mismos son solo normas de carácter dispositivo; vale decir, regirán

si las partes no han dispuesto algo distinto. Pues en nada perturbaría los derechos del

arrendatario y del arrendador si pactasen plazos mínimos distintos, si ello conviniera a

sus intereses.

6.4. PERIODOS VOLUNTARIOS PARA AMBAS PARTES

Artículo 1702º.- Si en el contrato se establece que los periodos sean voluntarios para

ambas partes, basta que cualquiera de ellas de a la otra el aviso prescrito en el artículo

1701º para que el arrendamiento concluya al finalizar los periodos forzosos.

La conversión de los periodos voluntarios en forzosos puede ser encomendada a una

de las partes o a las dos, lo cual depende del contrato, y si nada se dice en el contrato,

dicha facultad puede ser ejercida por cualquiera de las partes de la relación contractual.

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6.5. . CONCLUSIÓN DEL CONTRATO DE DURACIÓN INDETERMINADA

Artículo 1703º.- Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso

judicial o extrajudicial al otro contratante.

El contrato de arrendamiento de duración indeterminada es aquel en la cual las partes

han pactado el término inicial más no el término final. En tal sentido, que un contrato

sea de duración indeterminada no significa necesariamente que sea eterno, lo único

que significa es que no se sabe cuando concluirá. Este plazo podrá concluir entonces

cuando cualquiera de las partes lo considere conveniente, para lo cual debe manifestar

su voluntad a la parte contraria.

Para el aviso extrajudicial a que se hace referencia, la ley no estable formalidad alguna;

es decir, el arrendador o el arrendatario podrán expresar esa voluntad a través de

cualquier medio, como por ejemplo desde una carta notarial a una carta simple, un

facsímil, correo electrónico, incluso de manera verbal. Este aviso que da por concluido

el término final de contrato de arrendamiento surtirá efectos desde el mismo momento

que llegue al domicilio de la parte contraria. (CASTILLO FREYRE, 2002)

Con respecto a la finalización del contrato a través de la vía judicial, significa que se

llevara a cabo a través de la notificación con la demanda de desalojo u otra similar.

AVISO DE DESPEDIDA.

Es la acción por la cual el propietario puede poner término al contrato de arrendamiento

a plazo indeterminado, sin que el arrendatario haya incurrido en incumplimiento de sus

obligaciones. (MIRANDA CANALES, 1995)

6.6. DEVOLUCIÓN DEL BIEN Y COBRO DE PENALIDAD

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Artículo 1704º.- Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión

del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a

exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación

igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de

cualquiera de ellas no importara la continuación del arrendamiento.

La conclusión del contrato supone que le poseedor no tiene derecho a usar el bien, por

tanto, no existirá en estricto una contraprestación del pago de la renta; siendo esto así

la obligación de pagar por uso del bien es distinta del pago de la renta convenida.

En caso de resistencia a entregar el bien la ley material ha previsto la posibilidad de las

opciones excluyentes a efecto de subsanar el perjuicio, estas son:

Exigir la devolución del bien y a cobrar la penalidad convenida; o en su defecto –

conjunción excluyente querida por el legislador;

Exigir la devolución y cobrar una prestación igual a la renta del periodo

precedente, en ambos casos hasta su devolución exclusiva.

En lo que se refiere a la penalidad convenida, esta se deriva de una clausula

penal. Teóricamente, el pactar una penalidad tiene diversos efectos:

Es de carácter disuasivo, pues conmina al deudor a dar cumplimiento a la

obligación ya que de lo contrario se verá perjudicado por el acaecimiento de la

penalidad.

No tener que discutir en juicio la cuantía de los daños perjuicios sufridos, incluso

la existencia de los mismos. Sin embargo, ella solo puede exigirse con el

incumplimiento obedece a causa imputable al deudor, salvo pacto en contrario.

6.7. OTRAS CAUSALES DE CONCLUSIÓN

Artículo 1705º.- Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración

judicial, en los siguientes casos:

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1.- Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.

Este supuesto puede entenderse en el sentido que le arrendatario se encuentra

litigando con el propietario sobre el derecho de propiedad arrendado. En este caso, si

fuese el arrendatario quine venciese en el juicio, se habría producido un supuesto de

consolidación, en la persona del arrendatario, de las cualidades contradictorias de

arrendador y arrendatario, consolidándose todas las obligaciones que hubieran existido

entre ellos y extinguiéndose la relación contractual.

Otra posibilidad es que dicho proceso judicial se huera seguido entre arrendador y un

tercero, venciendo este último y, por tanto, siendo declarado como mejor derecho de

propiedad. En este efecto el contrato se habrá concluido para el antiguo arrendador ya

que el tercero nuevo propietario del bien, pasaría a convertirse en nuevo arrendador.

2.- Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin

de repararlo.

Este inciso regula un derecho del arrendador, ya que este es un modo por el cual el

arrendador puede recuperar el bien con el objeto de lograr su reparación o restauración.

Entiéndase como una causal de orden objetivo sin ánimo de beneficiar y perjudicar a

una de las partes.

3.- Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.

Como el contrato de arrendamiento versa sobre bienes ciertos, necesariamente

debemos relacionar lo prescrito en este artículo con lo dispuesto en el artículo 1137 del

Código Civil. Es evidente que la destrucción del bien es considerada por la doctrina

como uno de los supuestos de perecimiento.

4.- En caso de expropiación.

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Es uno de los supuestos en los que le bien se pierde por quedar fuera del comercio de

los hombre.

La expropiación consiste en la transferencia forzosa del derecho de propiedad privada,

autorizada únicamente por ley expresa del Congreso en favor del Estado, a iniciativa

del Poder Ejecutivo, Regiones o Gobiernos Locales y previo pago en efectivo de la

indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio.

5.- Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan

el bien, comunican al arrendador que no continuaran el contrato.

Este inciso solamente alude a los herederos del arrendatario, más no a los herederos

del arrendador, por razón no solo de su condición de herederos si no porque

dichos herederos del arrendatario se encuentran gozando en bien conjuntamente con el

arrendatario al momento de la muerte de este.

Se establece la prerrogativa a favor de los herederos en el sentido de que, si lo

consideran conveniente a sus intereses comuniquen al arrendador que no continuaran

con la relación contractual.

6.8. CONSIGNACIÓN DEL BIEN ARRENDADO

Artículo 1706º.- En todo caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el

arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposición del arrendador y este

no puede o no quiere recibirlo, aquel podrá consignarlo.

El arrendador podría negarse a aceptar la devolución del bien si el estado del mismo no

correspondiera al contemplado en el contrato a la ley; es decir que el bien se devuelva

sin más deterioro que el de su uso ordinario. En este caso el arrendador estaría

haciendo un uso de su derecho.

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Sin embargo, la ley es clara al establecer la obligación o deber del arrendador de recibir

el bien, entendiéndose que el mismo se está ofreciendo conforme a ley.

Este es un típico caso de mora del acreedor. En tal sentido el artículo 1138º establece:

“el acreedor incurre en mora cuando sin motivo legitimo se niega a aceptar la prestación

establecida o no cumple con practicar los actos necesarios para que se pueda ejecutar

la obligación”.

La consignación es una de las formas de pago que busca la liberación del deudor, aun

contra la voluntad del acreedor, consistente en depositar la cosa o la cantidad debida

ante el juez o ante una autoridad o persona habilitada a este efecto.(ESPASA, 2005)

6.9. EXTINCIÓN DE RESPONSABILIDAD POR CONSIGNACIÓN

Artículo 1707º.- Desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se

extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación

fuese declarada fundada.

El precepto citado resulta plenamente concordante con los efectos naturales del pago

por consignación que libraran al acreedor de un bien cierto de toda responsabilidad en

torno al bien consignado.

Se puede dar por concluido el arrendamiento con la consignación del inmueble, desde

cuya fecha esta le inquilino exento de pagar la renta, entendiéndose que dicha

consignación se materialice con la entrega de las llaves del mismo.

6.10. ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO

Artículo 1708º.- En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente

modo:

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1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato,

quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y

obligaciones del arrendador.

Bajo los alcances de este artículo, la enajenación del bien con arrendamiento inscrito no

pone fin al arrendamiento, sino más bien obliga al adquirente a sustituir la posición del

antiguo propietario, asume los derechos y obligaciones que contrajo el arrendador. En

ese sentido, el nuevo propietario está obligado, como señala la norma, a respetar los

términos del contrato del arrendamiento, y el arrendatario está en la obligación de

efectuar el pago de la renta al nuevo propietario. (GÁLVEZ ALIAGA)

2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.

Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió

dicha obligación.

Resulta común que la gran mayoría de arrendamientos no cuenten con inscripción.

Ante el arrendamiento no inscrito nuestro sistema acoge el principio Romano “emptio

tollit locatum” (“la venta rompe el arrendamiento”) a no ser que el adquirente se hubiera

obligado a respetar el contrato. (GÁLVEZ ALIAGA)

Quien adquiere un inmueble entregado en arrendamiento no inscrito, puede a su

voluntad continuarlo sustituyéndose en la calidad de arrendador o ponerle fin,

comunicándolo al arrendatario, y de no obtener la desocupación iniciar la acción de

desalojo por conclusión del contrato, el inquilino no se convierte en ocupante precario.

La facultad de dar por concluida dicha relación contractual es una opción de la que

goza el tercero adquiriente, ya que bien podría al haberse convertido en el nuevo

propietario del bien, decidir, por convenir a sus intereses, respetar rigurosamente la

relación contractual asumida por el antiguo propietario. Caso contrario, si la situación no

le conviene podrá dar por concluido el contrato de arrendamiento.

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“En caso de enajenación del inmueble arrendado, el adquirente del inmueble se

sustituye en la calidad de arrendador, siendo indiferente que este se haya producido en

subasta pública y no por compraventa consensual, si el contrato de arrendamiento no

está inscrito, el adquirente no está en la obligación de respetarlo y si está facultado a

darlo por concluido” (Cas. 523-97, lima sala civil de la corte suprema, el peruano,

09/09/98. p. 1566).

3.- Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato

si recibió su posesión de buena fe.

En estos casos, resulta evidente que el tercero adquiriente considerará que adquirido la

propiedad de un bien que no tiene arrendamiento alguno que pese sobre él, razón por

la cual, si actuó de buena fe, no tendría por qué respetar la existencia de una relación

contractual previa. Caso contrario si conocía de ante mano la preexistencia de un

contrato de arrendamiento, deberá respetarlo.

Recordemos que en materia de transferencia de bienes muebles, nuestro Código acoge

la teoría del título (contrato) y el modo (tradición); en tal sentido, salvo las excepciones

de ley, la enajenación se formaliza con la tradición.

Resulta claro, de acuerdo a nuestro sistema, que el término: “recibió la posesión”, que

señala el inciso 3 materia de comentario, está referido a la tradición, sea esta física o

jurídica, momento en el que se formaliza y culmina la transferencia del bien.

24


La buena fe es el desconocimiento de determinadas circunstancias, habiendo adoptado

el comprador la diligencia normal en la adquisición. Esta buena fe al recibir la posesión

en calidad de nuevo propietario limpia las cargas ocultas que puedan pesar sobre el

bien. Es por ello que en el caso de existir una venta anterior del mismo bien, el anterior

comprador no puede oponer su derecho, contra quien compró y recibió la posesión del

bien (Art. 1136 C.C.). Es por ello también que, siguiendo ese razonamiento, el inciso 3

estipula que el adquirente no se encuentra obligado a respetar el arrendamiento que

recaiga sobre el bien, porque se trataría de un gravamen oculto que en el momento de

la adquisición no pudo ser conocido por él.

6.11. RESPONSABILIDAD POR BIEN ENAJENADO

Articulo1709º.- Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado,

el arrendador queda obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al

arrendatario.

Esta norma regula los efectos de la relación entre el arrendador y arrendatario en el

supuesto de que se hubiese configurado alguno de los casos contemplados en el

artículo anterior, en donde el propietario arrendador hubiera enajenado el bien a un

tercero y este no tuviese la obligación de respetar la relación contractual de

arrendamiento preexistente; y no lo respete, dando por concluido el arrendamiento en

perjuicio de la arrendatario, pero en legítimo ejercicio del derecho del tercero

adquiriente. En esta situación el arrendatario no puede efectuar reclamo alguno con

respecto al tercero adquirente pero conservara su derecho a demandar a su arrendador

el pago del indemnización de pagos y perjuicios que lo hubiere ocasionado el contrato

de compra-venta celebrado.

6.12. CONTINUACIÓN DEL ARRENDAMIENTO CON HEREDEROS DEL

ARRENDATARIO

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Artículo 1710º.- Si dos o más herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad o el

mayor número de ellos no manifiestan su voluntad de extinguirlo, continua el contrato

para estos, sin ninguna responsabilidad de los otros.

En tal caso, no subsisten las garantías que estaban constituidas en favor del

arrendador. Este tiene, sin embargo, el derecho de exigir nuevas garantías; si no se le

otorgan dentro de quince días, concluye el contrato.

6.13. AUTORIZACIÓN PARA DESOCUPAR BIEN ARRENDADO

Artículo 1711º.- Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar

autorización escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva.

Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será

responsable:

1.- De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen después

de la desocupación hasta que el arrendador tome posesión del bien.

2.- De los daños y perjuicios correspondientes.

3.- De que un tercero se introduzca en el.

En esta norma se impone al arrendatario la obligación de recabar antes de desocupar el

inmueble, autorización del arrendador o, si fuera el caso de la autoridad judicial a fin de

que no se produzcan abusos de estos contratantes hacia sus contrapartes. Lo que la

norma quiere evitar son las consecuencias previstas en los incisos uno, dos y tres del

referido artículo, de los cuales será responsable el arrendatario en caso incumpla con

esta obligación.

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DESAHUCIO.

Es un procedimiento Judicial de especial brevedad, que la ley concede al propietario

para lograr el desalojo, cuando termina el arrendamiento por determinadas causales y

el arrendatario no desocupa voluntariamente el bien. (MIRANDA CANALES, 1995, pág.

405)

Acto de despedir el dueño de una casa a un arrendatario, por las causas expresadas en

la ley o convenidas en el contrato. (OSORIO, 1986)

6.14. ARRENDAMIENTO ESPECIAL

Artículo 1712º.- Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen

supletoriamente por las normas de este título.

Este numeral carece de aplicación práctica, dado que las leyes especiales a las que

hace referencia ya han sido derogadas.

7. MODELOS DE CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO

SUBARRENDAMIENTO

Conste por el presente documento el contrato de subarrendamiento que celebran de

una parte don AAA, identificado con D.N.I. Nº ........, de estado civil soltero y con

domicilio en ...................., a quien en lo sucesivo se denominará EL

ARRENDATARIO/SUBARRENDADOR; y de otra parte don BBB, identificado con D.N.I.

Nº ........, de estado civil soltero y con domicilio en ......................., a quien en lo sucesivo

se denominará EL SUBARRENDATARIO; en los términos contenidos en las cláusulas

siguientes:

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ANTECEDENTES:

PRIMERA.- EL ARRENDATARIO/SUBARRENDADOR tiene celebrado con

don ..............................., en lo sucesivo EL ARRENDADOR, un contrato de

arrendamiento respecto de un tractor usado, marca ....., modelo ....., año de

fabricación ....., de color ....., Nº de motor ....., Nº de serie ......, de propiedad de este

último.

SEGUNDA.- El contrato de arrendamiento a que se refiere la cláusula anterior, fue

celebrado con fecha ..... y su vigencia se extiende hasta ....., de acuerdo al plazo

establecido en la cláusula ..... de dicho contrato.

TERCERA.- En armonía con la cláusula ..... del contrato de arrendamiento a que se

refieren las cláusulas precedentes, EL ARRENDADOR ha autorizado expresamente y

por escrito a EL ARRENDATARIO/SUBARRENDADOR a subarrendar el bien antes

descrito en favor de terceros, según carta de fecha ..... y dentro de las limitaciones

establecidas en dicho documento.

CUARTA.- EL ARRENDATARIO/SUBARRENDADOR deja constancia de que el bien a

que se contrae la cláusula primera se encuentra en buen estado de funcionamiento

mecánico y conservación de carrocería, pintura y accesorios, sin mayor desgaste que el

producido por el uso normal y ordinario.

OBJETO DEL CONTRATO:

QUINTA.- Por el presente contrato, EL ARRENDATARIO/SUBARRENDADOR se obliga

a ceder el uso del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL

SUBARRENDATARIO, a título de subarrendamiento. Por su parte, EL

SUBARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDATARIO/SUBARRENDADOR el

monto de la renta pactada en la cláusula siguiente, en la forma y oportunidad

convenidas.

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RENTA:

FORMA Y OPORTUNIDAD DE PAGO:

SEXTA.- Las partes acuerdan que el monto de la renta que pagará EL

SUBARRENDATARIO en calidad de contraprestación por el uso del bien, asciende a la

suma de S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles) mensuales; cantidad que será cancelada

en dinero, en la forma y oportunidad a que se refiere la cláusula siguiente.

SÉTIMA.- La forma de pago de la renta será por mensualidades adelantadas que EL

SUBARRENDATARIO pagará, en el domicilio de EL ARRENDATARIO-

SUBARRENDADOR, el primer día útil de cada mes.

PLAZO DEL CONTRATO:

OCTAVA.- Las partes convienen fijar un plazo de duración determinada para el

presente contrato, el cual será de ... (...) que se computarán a partir de la fecha de

suscripción de este documento hasta el día .....; fecha en la que EL

SUBARRENDATARIO está obligado a devolver el bien subarrendado.

Las partes podrán prorrogar el plazo establecido en el párrafo anterior por acuerdo

adoptado con anticipación al vencimiento del mismo; pero en ningún caso y por ningún

motivo la prórroga podrá exceder la vigencia del contrato de arrendamiento a que se

hace mención en la cláusula segunda de este documento, es decir no se extenderá

más allá del término final del plazo pactado para el contrato principal.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

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NOVENA.- EL ARRENDATARIO/SUBARRENDADOR se obliga a entregar el bien

objeto de la prestación a su cargo en la fecha de suscripción de este documento, sin

más constancia que las firmas de las partes puestas en él. Esta obligación se verificará

con la entrega física del tractor y de las llaves para el funcionamiento del mismo.

DÉCIMA.- EL SUBARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente el monto de la

renta, en la forma, oportunidad y lugar pactados, con sujeción a lo convenido en las

cláusulas sexta y sétima.

DÉCIMO PRIMERA.- EL SUBARRENDATARIO se obliga a destinar el bien

subarrendado única y exclusivamente para faenas agrícolas en predios de su

propiedad. En consecuencia queda establecido que EL SUBARRENDATARIO es la

única persona autorizada para operar la máquina, sin poder emplearla para carga o

descarga de desmonte y similares, o labores diferentes a las actividades de agricultura.

DÉCIMO SEGUNDA.- De otro lado, EL SUBARRENDATARIO está obligado a efectuar

por cuenta y costo propio las reparaciones y mantenimientos que sean necesarios para

conservar la máquina en el mismo estado en que fue recibida, en cuyo caso deberá

utilizar repuestos originales y servicio de primera categoría.

DÉCIMO TERCERA.- Así también, EL SUBARRENDATARIO queda prohibido de

introducir mejoras, cambios o alteraciones internas y externas en el bien subarrendado

y sus accesorios, salvo autorización escrita de EL ARRENDADOR, en cuyo caso todas

las mejoras le beneficiarán gratuitamente.

DÉCIMO CUARTA.- De conformidad con el artículo 1693 del Código Civil, queda

expresamente establecido que EL SUBARRENDATARIO y EL ARRENDATARIO-

SUBARRENDADOR quedan solidariamente obligados ante EL ARRENDADOR por las

obligaciones asumidas por el EL ARRENDATARIO-SUBARRENDADOR.

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DÉCIMO QUINTA.- EL SUBARRENDATARIO deja constancia de que se obliga, bajo

responsabilidad, acontrtar un seguro que cubra los posibles daños que se causen a

terceros, así como a la propiedad pública o privada que se produzcan por el uso del

tractor mientras esté en posesión de EL SUBARRENDATARIO.

DÉCIMO SEXTA.- EL SUBARRENDATARIO no podrá ceder a terceros el bien materia

del presente contrato bajo ningún título, ni subarrendarlo, ni ceder su posición

contractual, salvo que cuente con el asentimiento expreso y por escrito de EL

ARRENDATARIO / SUBARRENDADOR y de EL ARRENDADOR, en cuyo caso se

suscribirán los documentos que fueren necesarios.

DÉCIMO SÉTIMA.- EL SUBARRENDATARIO se obliga a devolver el bien

subarrendado en la fecha de vencimiento del plazo estipulado en la cláusula octava de

este contrato o su prórroga, si fuera el caso.

DÉCIMO OCTAVA.- Por otra parte, EL SUBARRENDATARIO declara conocer

íntegramente el contenido del contrato de arrendamiento a que se refiere la cláusula

primera de este documento, por lo cual se obliga a respetar todas y cada una de sus

estipulaciones.

CLÁUSULA PENAL:

DÉCIMO NOVENA.- En caso de incumplimiento de lo estipulado en la cláusula décimo

sétima, EL ARRENDATARIO deberá pagar en calidad de penalidad compensatoria un

importe ascendente a US $ ......, por cada dìa de demora en la entrega del bien, así

como indemnizar cualquier daño ulterior.

CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA:

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VIGÉSIMA.- El incumplimiento de la obligación establecida en la cláusula décimo sexta

constituirá causal de resolución del presente contrato, al amparo del artículo 1430º del

Código Civil. En consecuencia, la resolución se producirá de pleno derecho cuando EL

ARRENDADOR comunique vía carta notarial a EL ARRENDATARIO que quiere valerse

de esta cláusula.

CLÁUSULA DE GARANTÍA:

VIGÉSIMO PRIMERA.- En la fecha de suscripción del presente documento EL

SUBARRENDATARIO entrega a EL ARRENDATARIO/SUBARRENDADOR la suma de

S/. ..... (..... y 00/100 nuevos soles) equivalente a ... meses de renta, en calidad de

depósito, en garantía del absoluto cumplimiento de todas las obligaciones asumidas en

virtud de este contrato.

El mencionado depósito en garantía le será devuelto a EL SUBARRENDATARIO, sin

intereses o rentas, al vencimiento del presente contrato y una vez verificado el estado

de conservación y funcionamiento del bien arrendado.

VIGÉSIMO SEGUNDA.- Las partes dejan establecido que el depósito en garantía a que

se refiere la cláusula anterior, no podrá ser destinado a cubrir el pago de la renta de

ningún periodo, y sólo se empleará para cubrir los eventuales daños ocasionados al

bien arrendado.

GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:

VIGÉSIMO TERCERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine

la celebración y ejecución de este contrato, serán asumidos por ambas en forma

equivalente.

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COMPETENCIA TERRITORIAL:

VIGÉSIMO CUARTA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo

de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia

territorial de los jueces y tribunales de ......

DOMICILIO:

VIGÉSIMO QUINTA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las

partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus

respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de

domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de

dicho cambio a la otra parte, por cualquier medio escrito.

APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:

VIGÉSIMO SEXTA.- En lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se

someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico

que resulten aplicables.

En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ....., a los

... días del mes de ..... de .................

SUBARRENDADOR SUBARRENDATARIO

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CONCLUSIONES:

Llegamos a la conclusión que la figura del subarrendamiento es muy beneficioso

para el arrendatario ya que este puede arrendar a un tercero a un mejor precio

Cuando se trata de conclusión del arrendamiento por enajenación del bien

arrendado el arrendador queda obligado al pago de daños y perjuicios irrogados

al arrendatario. por lo tanto esta sería una garantía para el arrendatario que

posee el bien temporal.

El plazo de duración del arrendamiento que no debe ser mayor de diez años

pues si es mayor de diez años, pero cuando el bien arrendado pertenece

apersonas jurídicas o incapaces el plazo no puede ser mayor a seis años y que

todo plazo o prorroga que exceda de los términos señalados se entiende

reducido a dichos plazos ,por lo tanto esa normativa del código civil ,nos

convendría ,por qué nos evitaríamos de pasar por un problema de que el

arrendatario adquiera la propiedad del bien por prescripción adquisitiva

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BIBLIOGRAFIA

CASTILLO FREYRE, M. (2002). Tratado de los Contratos Típicos (1º ed., Vol.

Tomo II). Lima, Perú: Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del

Perú.

CORRAL GARCÍA, E. (2005). Nuevo Régimen Local (5 ed.). Madrid, España: El

Consultor.

CORRAL GARCÍA, E. (2005). Nuevo Régimen Local (Vol. II). Madrid: El

Consultor.

ESPASA. (2005). DICCIONARIO DE LA REAL ACADEMIA LENGUA

ESPAÑOLA (Vigésima segunda edición ed.). ESPAÑA: ESPASA.

HEMEROGRAFIA:

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http://dc354.4shared.com

http://carpioabogados.com

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