Comprar unavivienda

Información como medida preventiva

El contrato de compra venta

Escritura pública

Inscripción en el registro de la propiedad

Aspectos fiscales

Defectos en viviendas: vías de reclamación

2

3

6

8

9

9

9

La adquisición de una viviendarepresenta una de las inversio-nes económicas de mayor

envergadura realizada por el usua-rio a lo largo de su vida. No obstan-te, a pesar de disponer de un res-paldo legal para la protección delos derechos del consumidor en lacompra de este bien, el adquirentese encuentra en una situación deinferioridad. Es por ello que laFederación de Consumidores enAcción de Andalucía- FACUA en supreocupación por difundir y prestarla máxima atención a los derechosde los consumidores y en cumpli-miento del objeto que le es propio,elabora la presente guía informati-va, resumiendo cuáles son los dere-chos y obligaciones del adquirenteen la compraventa de una viviendade protección oficial, teniendosiempre presente que la proteccióndel usuario debe partir de una pri-mera premisa: LA INFORMACIÓN.

IInnffoorrmmaacciióónn ccoommoommeeddiiddaa pprreevveennttiivvaa

Si el consumidor se siente atraí-do por alguna promoción esconveniente que, antes que

nada, reciba información sobre laactuación del promotor en casosprecedentes con la finalidad deasegurarse de que se trate de unbuen profesional.

Además, en este tipo de ventasexisten diversos instrumentos jurídi-

cos a disposición del compradorpara evitar el fraude. Al respecto,hay que destacar lo siguiente:

PPrroommoocciioonneess ddee vviivviieennddaass ddee nnuueevvaaccoonnssttrruucccciióónn

11.. LLaa ppuubblliicciiddaadd no debe silenciardatos fundamentales de la misma,ni inducir a error al comprador.

Todos los datos que constan en lapublicidad serán exigibles aúncuando no figure expresamente enel contrato.

22.. IInnffoorrmmaacciióónn yy ddooccuummeennttaacciióónnque han de tener como mínimo lospromotores a disposición del públi-co y de las autoridades competen-tes y que se ha de ir entregandouna vez se firme el contrato decompraventa al adquirente.

- Datos identificadores de la inscrip-ción del inmueble en el Registro dela Propiedad o expresión de nohallarse inscrito en el mismo.

- Plano general del emplazamientoy de la vivienda, con descripcióntrazado de las redes eléctricas,agua, gas, calefacción, garantía delas mismas, medidas de seguridadcontra incendios e instrucciones deevacuación.

- Copia de la licencia de obras ydemás autorizaciones exigidaspara la construcción, de la cédulaurbanística y de la licencia de ocu-pación de la vivienda, zonascomunes y servicios accesorios,

3

así como cédula de calificacióndefinitiva.

- Estatutos y normas de régimende la Comunidad de Propietarios,en su caso, contrato de servicios ysuministros de la comunidad,

extractos de cuenta y cuota degastos comunes, información tribu-taria, forma contractual prevista,fecha de entrega de la vivienda,fase de edificación y nombre ydomicilio del arquitecto y del cons-tructor de la obra.

- Boletín de instalación de aguapotable y de energía eléctrica.

- Si la vivienda no se encuentra termi-nada, deberá tener a disposicióndel consumidor, el promotor priva-do, una copia del documento en elque se formalice el aseguramientode las cantidades entregadas acuenta.

- Relación de las compañías sumi-nistradoras con los datos suficientessobre ellas.

- Relación identificativa de losagentes intervinientes en la promo-ción, el proyecto, la dirección y laejecución de la obra.

- Garantías facilitadas por los fabri-cantes o suministradores sobre apa-ratos, máquinas y equipos de queesté dotada la vivienda.

- Garantías y seguros que sean obli-gatorios.

- Manual de instrucciones de uso,mantenimiento y conservación.

- Instrucciones particulares quesean convenientes.

- Copia del seguro contra incendiosvigente en el momento de entregade la vivienda, si tiene hipoteca.

- Si la vivienda es individual y noforma parte de un edificio, el pro-yecto con la inclusión, en su caso,de las modificaciones aprobadas,los resultados de los controles decalidad realizados, la escritura deDivisión Horizontal y la Declaraciónde Obra Nueva, el acta de recep-ción y el certificado final de la obra.

Si, por el contrario, ésta formaparte de un edificio, dichos docu-mentos se facilitarán al representan-te de la Comunidad de propietariosy todos aquellos que afecten a ele-mentos comunes.

CCoommpprraavveennttaa ddee vviivviieennddaass ddeesseegguunnddaa ttrraannssmmiissiióónn

La información sobre la finca que vasa adquirir la brinda el propio vende-dor, pero también puedes recibirinformación sobre determinadosdatos por parte de la administración.

5

Todos los datos que aparecenen la publicidad de un inmueble

de nueva construcción seránexigibles aún cuando no figurenexpresamente en el contrato de

compra venta

Puedes exigirle al vendedor que teacredite todos los extremos de inte-rés y, además, comprobarlo personal-mente de la siguiente manera:

- Dirigiéndote al Registro de laPropiedad, donde se puede com-probar:

a) Si la vivienda que pretendescomprar está a nombre de quienla vende.

b) La ubicación, superficie ycaracterísticas de la misma.

c) La cuota que le correspondeen el inmueble.

d) Las cargas, si las hay, que limi-

tan el derecho de uso o dominio.

- Solicitando en la administracióncompetente información sobre siexiste inconveniente o no de ventade la vivienda que se oferta.

- Comprobar si el vendedor está alcorriente de las cuotas de comuni-dad y del Impuesto Sobre BienesInmuebles (contribución), así comosi las instalaciones de la viviendaestán en perfectas condiciones.

- Exige que te traslade toda ladocumentación referente a lavivienda.

- No hay que dejarse llevar por laprimera impresión; es necesariovisitar la vivienda varias veces y adiferentes horas del día.

EEll ccoonnttrraattoo ddee ccoommpprraa vveennttaa

El contrato privado de compraven-ta es aquel documento que obli-ga a ambas partes (vendedor y

comprador) y que tendrá que elevarsea Escritura Pública y ser inscrito en elRegistro de la Propiedad para quetenga efectos frente a terceros.

El contrato debe estar redactadocon la debida claridad y sencillez, yresponder a los principios de buenafe y justo equilibrio de las obligacio-nes de ambas partes. Debe obser-varse especialmente aquellas cláusu-

6

En el contrato de compra venta debenobservarse especialmente aquellas cláusulasredactadas por el promotor y que imponencondiciones que no han sido negociadas yobligan al comprador

las que no sean las obligatorias sinoque, previamente han sido redacta-das por el promotor y en las que seimponga una serie de condiciones yrenuncias que no han sido negocia-das y obligan al comprador a adhe-rirse, pese al abuso de derecho quepuedan contener.

Por tanto, es aconsejable que,antes de firmar, el interesado leadetenidamente el contrato y pidaasesoramiento sobre el mismo. Encualquier caso, en el contratodeberá aparecer reflejado, comomínimo, lo siguiente:

- Identificación del vendedor, delcomprador y de la vivienda, asícomo una descripción detallada yla superficie útil de la misma.

- Plazo o fecha exacta de entrega dela vivienda.

- Precio de venta y forma de pago,que deberá especificar, en elsupuesto de pago aplazado, el tipode interés, las cantidades a abonarpor principal e intereses y la fechade sus respectivos vencimientos.

- La garantía de las cantidades entre-gadas a cuenta, exigiendo copia delseguro que garantice las cantidades.

- Las cláusulas penales aplicablesen caso de incumplimiento poralguna de las partes y que seanequilibradas.

- La obligación del vendedor desoportar los gastos derivados dela titulación que legalmente lecorresponde.

- El derecho a la elección de Notariole corresponde al comprador.

- Los gastos de otorgamiento deescritura serán a cuenta del vende-dor y los de primera copia del com-prador, salvo pacto en contrario.

EEssccrriittuurraa ppúúbblliiccaa

Las partes deberán elevar lacompraventa privada aEscritura Pública, siendo ésta el

título de propiedad de la viviendaque se plasma en el documentoformal ante Notario, que da fe

8

El contrato debe especificar almenos los datos del vendedor,los plazos de entrega, precio y

forma de pago, garantía decantidades a cuenta y claúsulas aplicables

9

pública de quién es el propietariode la vivienda. Es, además, un ins-trumento indispensable para la ins-cripción de la titularidad en elRegistro de la Propiedad.

IInnssccrriippcciióónn eenn eell rreeggiissttrrooddee llaa pprrooppiieeddaadd

Es el punto final en orden a laprotección de nuestros dere-chos sobre la vivienda ya que,

en definitiva, acredita ante terceros(frente a todos) que es el titular dela misma, así como su situación decargas y gravámenes.

AAssppeeccttooss ffiissccaalleess

En las transmisiones de viviendainciden directamente lossiguientes impuestos:

AA)) IImmppuueessttoo ddee TTrraannssmmiissiioonneessPatrimoniales o IVA,según el caso, eImpuesto SobreActos JurídicosDocumentados.

Si se trata de laprimera transmisiónde la vivienda, elcomprador deberáabonar al vendedorel IVA. Si se trata de segunda oposteriores transmisiones, el com-

prador, en lugar de pagar esteimpuesto al vendedor, abonará aHacienda el Impuesto SobreTransmisiones Patrimoniales, (losedificios o partes del mismo aptaspara su utilización como viviendastributan al tipo reducido del 7%).

BB)) IImmppuueessttoo SSoobbrree eell IInnccrreemmeennttoodel Valor de los Terrenos deNaturaleza Urbana (Plusvalía).

Este impuesto recae sobre elvendedor..

CC)) IImmppuueessttoo ssoobbrree BBiieenneessIInnmmuueebblleess (Contribución Urbana).

Es un tributo real que soportadirectamente la vivienda, con inde-pendencia de quien sea su titular.Se paga cada año y consiste en unporcentaje sobre el valor catastralde la vivienda.

DDeeffeeccttooss eenn vviivviieennddaass::VVííaass ddee rreeccllaammaacciióónn

Una vez entre-gada lavivienda, el

consumidor puedeobservar si la mismapadece defectosque puedan afectaral acabado o termi-nación de la obra,defectos constructi-vos que influyan en

la habitabilidad del edificio o fallosque impliquen a la estructura,

Si es primera transmisiónde la vivienda, el compradorabonará al vendedor el IVA.En otros casos el comprador

abonará a Hacienda elImpuesto Sobre

Transmisiones Patrimoniales

9

resistencia y estabilidad del inmue-ble, así como incumplimiento delas calidades.

Para las promociones de nuevaconstrucción en cuyos proyectos sesolicitó licencia de edificación antesdel 6 de mayo de 2000, los plazosque el comprador tiene de garantíason los siguientes:

- Vicios ocultos o defectos menosgraves a 6 meses desde la entregade la vivienda.

- Defectos constructivos que afectana la habitabilidad del inmueble y a suestructura y estabilidad y resistencia adiez años, ampliándose a quince silos defectos fueran por falta del con-

tratista a las condiciones estipuladasen el contrato de ejecución, a contardesde que concluya la construcción.

Para las promociones de nuevaconstrucción en cuyos proyectos se

solicitó la licencia de edificación des-pués del 6 de mayo de 2000, los pla-zos de garantía que el compradortiene son:

- Defectos que afecten al acabado oterminación de la obra a un año.

- Defectos constructivos que afecten ala habitabilidad del inmueble a tresaños.

- Defectos que afecten a la estructu-ra, estabilidad y resistencia delinmueble a diez años. Para estosdefectos, el promotor tiene la obli-gación de constituir un seguro dedaños materiales.

Todos ellos a contar a partir de lafecha de recepción de la obra.

Las vías de reclamación que elconsumidor tiene para la defensa desus derechos se pueden resumir en:

- Solicitar la hoja de reclamaciones aefectos de plantear la reclamacióncorrespondiente ante la entidad.Ésta tiene obligación de tener a sudisposición el libro de reclamacionessegún el Decreto 171/89, de 11 dejulio, y Ley 13/2003, del 17 de sep-tiembre, de Defensa y Protección delos Consumidores y Usuarios de

10

El Sistema Arbitral deConsumo tiene porfinalidad resolver lasreclamaciones que

presentan los consumidores

Andalucía. Asimismo, dicha reclama-ción le servirá para interrumpir elplazo de prescripción de la acciónque pueda ejercitar contra la enti-dad. La entidad está obligada acontestar a la reclamación en diezdías; si no lo hace o su contestación

no satisface, el comprador puedepresentar la hoja de reclamacionesen el Servicio de Consumo de lasDelegaciones del Gobierno, en laOficina Municipal de Información alConsumidor o acudir a unaAsociación de Consumidores.

- Acudir a FACUA, que tiene comofinalidad la defensa de los interesesde los consumidores, porporcionar-les información, representarlos yejercer las correspondientes accio-nes en su defensa.

La Sistema Arbitral de Consumoes una alternativa que tiene por fina-lidad resolver, con carácter vinculan-te y ejecutivo para las partes, lasquejas y reclamaciones que se pre-sentan por los consumidores ante la

Junta Arbitral de Consumo compe-tente, siendo órganos decisorios losColegios Arbitrales, cuya composi-ción garantiza el equilibrio y la igual-dad de las partes. Las característicasde este sistema son, especialmente,el ser un procedimiento económico,rápido y sencillo, lo que lo hace muyventajoso con respecto a la utiliza-ción de la vía judicial.

Ante la imposibilidad de solucio-nar tanto el incumplimiento del con-trato como la subsanación de losdefectos existentes en la viviendapor la vía amistosa, no quedará otraalternativa que la interposición de lacorrespondiente demanda judicial.

Los plazos para ejercitar las accio-nes contra los agentes intervinientesen la edificación no se pueden con-fundir con el plazo de garantía ante-riormente reflejado:

- En las promociones para cuyosproyectos se solicitó la licencia deedificación antes de 6 de mayo de2000, al no tener establecido plazoespecifico se entiende que es elgenérico de quince años, siempreque los defectos constructivos hayansurgido durante los periodos degarantía anteriormente indicados.

- En las promociones para cuyosproyectos se solicite la licencia deedificación a partir de 6 de mayo de2000, el plazo para ejercitar la acciónes de dos años a contar desde queéstos se produzcan y siempre quesurjan durante el tiempo de garan-tía anteriormente indicado.

11

Dep. legal: SE-5098-05