CREA ha desarrollado

una metodologa de 5 pasos

para determinar el potencial

para un nuevo centro comercial.

1. Determinacin de Trade Area

2. Anlisis de los Consumidores

3. Anlisis de los Competidores

4. Disponibilidad de Terrenos

5. Infraestructura y Vialidades

1

Las condiciones de trfico y las vialidades delimitan en gran medida el nmero

de consumidores potenciales que puede atraer un nuevo centro comercial.

Problema de movilidad urbana en Bogot (1.3 millones a mayo de 2012, 100

mil cada ao).

Problema de movilidad urbana en Sao Paulo (7.2 millones de autos a mayo de

2012, 350 mil cada ao).

So Paulo tiene ms de 600 helicpteros que dan servicios de Taxi areo.

Cifra mayor a la Nueva York.

rea de Influencia (Trade Area):

Es la zona que delimita el mercado de consumidores potenciales para un nuevo

centro comercial. En Mxico la determinamos mediante mapas isomtricos /

iscronos.

Zona de Influencia Primaria: 80% de los consumidores (15 minutos).

Zona de Influencia Secundaria: 20% de los consumidores (hasta 20 minutos).

Zona de Influencia Primaria: 80% de los consumidores (3 Kms).

Zona de Influencia Secundaria: 20% de los consumidores (5 Kms).

En Estados Unidos los sistemas de cartografa (GIS) permiten realizar los

mapas isomtricos / iscronos mediante software.

Tienda Poblacin Radio de Influencia

Kilmetros

Bodega Aurrera Express / Oxxo / 7Eleven 12,000 13,000 0.5

Bodega Aurrera / Super Che / Soriana

Super 30,000 40,000 3

Walmart Supercenter / Soriana / Comercial

Mexicana 60,000 80,000 4

Sams Club / Costco / City Club 120,000 140,000 7

Vips / Portn 15,000 18,000 5

Liverpool / Sears 250,000 300,000 10

Determinacin de reas de influencia.

Tiendas de autoservicio y departamentales.

Google ha lanzado una nueva

aplicacin para desplegar las

condiciones de trfico en la Ciudad de

Mxico.

2

CONSUMER

IS KING

Identificar Estilos de Vida en el Trade Area.

Si quieres entender como caza el len obsrvalo en la selva,

NO en su jaula.

Identificar Estilos de Vida / Anlisis Antropolgico de los consumidores en

un mismo Trade Area:

Diferentes Estilos de Vida Ciudad de Mxico

Identificar Estilos de Vida / Anlisis Antropolgico de los consumidores en

un mismo Trade Area:

Diferentes Estilos de Vida Ciudad de Bogot

Identificar Estilos de Vida / Anlisis Antropolgico de los consumidores en

un mismo Trade Area:

Diferentes Estilos de Vida Ciudad de Brasil

Entrevistas con

consumidores Potenciales

en el Trade Area:

El objetivo de las entrevistas

es escuchar al consumidor

para obtener un acercamiento

a la mezcla de giros comercial

adecuada a la zona.

Encuestas online y Redes Sociales:

Estudios de Observacin en Casa o en Tienda / Neuromarketing: Es la

forma ms certera de conocer lo que est pensando y sintiendo el cliente

respecto a tu producto, marca o servicio.

3

El nmero de competidores en una zona nos ayuda a identificar las marcas que

hacen falta en un Trade Area.

El nmero de competidores en una zona nos ayuda a identificar las marcas que

hacen falta en un Trade Area.

Capacidad para nuevos Centros Comerciales

DEMANDA OFERTA HAY

CAPACIDAD

DEMANDA OFERTA NO HAY

CAPACIDAD

>

<

Dos o ms centros comerciales pueden estar en un mismo Trade Area y atender

a diferentes consumidores potenciales.

Antara Polanco Pabelln Polanco

Dos o ms centros comerciales pueden estar en un mismo Trade Area y atender

a diferentes consumidores potenciales.

Centro Coyoacn Plaza Universidad

Dos o ms centros comerciales pueden estar en un mismo Trade Area y atender

a diferentes consumidores potenciales.

Centro Comercial Andino Centro Comercial Atlantis

Los pases lideres en nmero de Centros Comerciales son Mxico y Brasil.

576 550

309

112 110

50

0

100

200

300

400

500

6002011

MXICO

BRASIL

COLOMBIA

ARGENTINA

CHILE

PER

Fuente: CREA, ABRASCE, CASC, CMARA DE COMERCIO CHILE,.

Con la entrada del TLC aumentaron los formatos de Centros Comerciales en

Mxico.

Fuente: CREA

SHOPPING CENTERS IN MEXICO 2011 (> 100,000 SQ.FT.GLA)

Category Shopping Centers %

Neighborhood Centers 268 31 %

Community Centers 135 27 %

Power Centers 97 25 %

Fashion Malls & Lifestyle Centers 33 7 %

Regional Centers 15 7 %

Entertaiment, Theme & Specialty Centers 23 3 %

Outlet Centers 4 1 %

TOTAL 576 100 %

A raz de la crisis financiera en EU, disminuye drsticamente el flujo de capitales

por parte de los fondos de inversin. Los activos son los jugadores / familias

tradicionales.

Fuente: CREA

FUNDS 2007 PARTNER 2007

EXPECTED RETAIL

INVESTMENT

(CAPITAL)

FUNDS 2011 PARTNER 2010

EXPECTED RETAIL

INVESTMENT

(CAPITAL)

Kimco Realty CorporationPlanigrupo / G Accion / Frisa /

Covarrubias $1,000 Kimco Realty Corporation Planigrupo / Frisa $0

GE Real Estate Panigrupo / G Accion / Frisa $900 GE Real Estate Panigrupo / Frisa $0

ING (Rockwood) Planigrupo / GC / Frisa $600 ING (Rockwood) Planigrupo / Frisa $100

LaSalle Investment Management (Calpers) Planigrupo $300 LaSalle Investment Management (Calpers) Planigrupo $100

Apollo Planigrupo $300Black Creek Group / Equity International

Properties-EIPMexico Retail Properties-MRP $300

Black Creek Group / Equity International

Properties-EIPMexico Retail Properties-MRP $600 Prudential Real Estate Investors Grupo Acosta Verde $300

Goldman Sachs GICSA $400 Calpers Hines Mexico $0

Metlife Baita $400 OConnor Capital Partners (The Peabody Funds) ARA (PDC2) $0

Prudential Real Estate Investors Grupo Acosta Verde $400 Walton St. Capital Sordo Madaleno / GDI $100

Morgan Stanley Open to JVs $300

Calpers Hines Mexico $250

OConnor Capital Partners (The Peabody

Funds)ARA (PDC2) $220

Simon (Chelsea Outlets) Sordo Madaleno $200

Walton St. Capital Sordo Madaleno / GDI $200

Thor Equities Open to JVs $200

Other Small Players NA $500

TOTAL EXPECTED INVESTMENT $6,270 $900

Al igual que otros sectores de la economa, el sector de centros comerciales se

mueve en ciclos.

Fuente: ATKearney 2012.

De acuerdo a AT Kearney mayor prioridad a pases asiticos y Brasil.

Fuente: ATKearney 2012.

4

Location, Location, Location

La escases de predios y los altos precios de los mismos, han hecho necesario el

desarrollo de usos mixtos.

Samara

Reforma 222

Andares

An hay oportunidad de Nuevos desarrollos de Centros Comerciales en espacios

que se pueden reconvertir / redevelopment:

25

9

7

0

5

10

15

20

25

30

35

ZM Cd. De Mxico ZM Guadalajara ZM Monterrey

Centrales camioneras Estadios antiguos Bodegas de

almacenamiento

Agencias de auto Terrenos improductivos

del Gobierno

OPORTUNIDAD PARA NUEVOS

CENTROS COMERCIALES

CONFORME A CAPACIDAD

ADQUISITIVA DE LA POBLACIN

(MAYORITARIAMENTE SERVICIOS)

Parque Delta (Estadio de Beisbol)

Parque Delta

Ford Patriotismo

Punta Condesa

Autos Faralln Automotriz S.A. De C.V. (Volkswagen)

City Shops Del Valle

5

El acceso a vialidades primarias es fundamental.

Perisur

La existencia de Rutas de

Transporte pueden ser el

diferenciador entre xito y fracaso

de un proyecto de centro

comercial.

Conteos Vehiculares, fundamentales para calcular porcentajes de

captura de un centro comercial.

Acceso al Agua y Electricidad

as como sistemas de

reciclaje y ahorro de energa,

son claves para el xito de un

Centro Comercial.

CONCLUSIN

Un estudio de mercado disminuye los

riesgos de inversin en Centros

Comerciales.

GRACIAS

MSc. Fabin Snchez C.